Обязательно ли выделять доли детям при покупке квартиры

Как оформить долю в квартире на ребенка

Выделение доли детей в квартире может быть обусловлено законом или желанием родителей. Независимо от обстоятельств, оформление доли в квартире на ребенка будет проходить по установленному алгоритму. Любые изменения долей контролируются органами попечительства. Чтобы не совершить ошибок при оформлении долей в квартирах на детей, рекомендуем привлечь к этому процессу профессиональных юристов.

Право детей на владение недвижимым имуществом

Права детей на недвижимость находятся под особой защитой государства, поэтому любые сделки с их собственностью требуют согласования с органами опеки и попечительства. Для добросовестных родителей это не станет проблемой.

Вселение несовершеннолетнего ребенка в квартиру или дом может производиться без согласия нанимателя, хозяина жилища и прописанных граждан. Нормы законодательства по площади, необходимой на одного человека в жилом помещении, при вселении ребенка могут не соблюдаться.

Ребенок любого возраста может быть собственником долей в квартирах и домах. До 14 лет права и обязанности несовершеннолетнего, связанные с владением недвижимостью, возлагаются на его родителей или опекунов.

Ребенок старше 14 лет может самостоятельно распоряжаться своим жильем. Однако до 18 лет на осуществление этого права потребуется согласие его законных представителей. Полноправным собственником доли в квартире и другой недвижимости ребенок становится после достижения им 18 лет.

Такие же права может получить ребенок, достигший 16 лет, в случае приобретения полной дееспособности. Для этого ребенок должен:

  1. Вступить в брак. Развод до достижения 18 лет не лишает ребенка полной дееспособности.
  2. Устроиться на работу по трудовому договору.
  3. Официально заниматься предпринимательской деятельностью.

Последние 2 случая приобретения ребенком полной дееспособности называются эмансипацией.

Эмансипация производится по решению органов опеки с согласия законных опекунов или по решению суда, если они против. Получив полную дееспособность, ребенок может распоряжаться собственностью, в том числе и долей в квартире без чьего-либо согласия, если законом не установлены иные правила.

При оформлении доли в квартире на ребенка, а также иных действия с недвижимым имуществом несовершеннолетнего, необходимо согласие органов опеки и попечительства. Это согласие не будет дано, если условия проживания ребенка ухудшатся или его доля в новой квартире уменьшится. Иногда запрет органов опеки на проведение сделки приводит к сложностям при улучшении жилищных условий ребенка.

Например: родители, имея дом в отдаленной деревне, хотят продать его и приобрести квартиру в столице, при этом площадь жилья, приходящаяся на долю ребенка, уменьшается. Формально его жилищные условия ухудшаются, а значит сделка не будет одобрена. Каждая конкретная ситуация имеет свои особенности: чтобы выяснить, как решить проблему, обращайтесь за помощью к юристам.

Как ребенку приобрести долю в квартире

Приобретение родителями ребенка жилища не дает ему автоматического права собственности на долю в квартире.

Исключением из этого правила является случаи приобретения квартиры с использованием материнского капитала. Имущество, купленное в браке, принадлежит исключительно супругам в равных долях. Ребенок может получить такое право только с согласия родителей.

Ребенок может получить долю в квартире:

  1. В результате наследования ее за умершим родственником по закону. Либо квартира или доля в ней может быть оставлена ему по завещанию любым человеком.
  2. В результате приобретения жилья. В этом случае родители или опекуны при покупке квартиры должны внести несовершеннолетнего в число покупателей и указать его долю. Такие сделки проходят с согласия органов опеки и попечительства. Если новая квартира приобретается после продажи старой, доля ребенка в квартире не должна уменьшиться, а сделки по продаже одной и покупке другой квартиры должны произойти в один день.
  3. В результате приобретение квартиры с использованием материнского капитала. Это особый случай, так как законодательство требует выделения обязательной доли в квартире несовершеннолетним. Особенно сложной эта проблема становится, если помимо материнского капитала используются заемные средства и квартира приобретается в ипотеку. Несовершеннолетних в ипотечные договоры никогда не включают, так как у них невозможно изъять залог. Родителям необходимо нотариально заверить обязательство о выделении доли в квартире через 6 месяцев после выплаты кредита.
  4. В результате дарения. Родители, опекуны и другие люди могут пожелать передать ребенку право на долю в квартире, которого он по закону не имел. Такая передача прав оформляется как подарок.
  5. В результате приватизации государственной квартиры. В этом случае предусмотрено обязательное выделение детской доли.

Сделки с недвижимостью, в которых участвуют несовершеннолетние, могут быть опротестованы в суде. При оформлении доли в квартире на ребенка настоятельно рекомендуем привлекать к этой работе профессиональных юристов.

Читайте также:
Субъект правонарушения: что это такое, описание и особенности

Как оформляется право ребенка на долю в квартире

Оформлением прав собственности на недвижимость занимается Росреестр. Чтобы зарегистрировать долю в квартире за ребенком, нужно обратиться туда и подать все необходимые документы. Вам потребуются:

  1. Документы, на основании которых возникло право собственности (дарственная, свидетельство о праве на наследство, решение суда, договор купли-продажи и т. п.).
  2. Документ, подтверждающий, что право на долю в квартире зарегистрировано.
  3. Свидетельство о рождении или паспорт ребенка.
  4. Паспорт представителя ребенка.
  5. Заявление о регистрации доли квартиры на ребенка.
  6. Квитанция о том, что государственная пошлина уплачена.
  7. Согласие второго супруга, если оно требуется.

Ребенок может быть собственником доли в квартире. Получить это право он может по разным основаниям. Чтобы не совершить ошибки, перед оформлением доли на ребенка получите консультацию юриста.

Поручите задачу профессионалам. Юристы выполнят заказ по стоимости, которую вы укажите. Вам не придётся изучать законы, читать статьи и разбираться в вопросе самим.

Доля детей в квартире: правила покупки и продажи

На сделки с недвижимостью, где дети в долевой собственности, накладывается ряд ограничений. Законом предусмотрена защита прав несовершеннолетних, чтобы ребенок не остался без жилья после реализации имущества. Родители или опекуны обязаны предоставить аналогичное имущество или такую же долю в квартире либо компенсировать разницу материально. На совершение подобных действий требуется разрешение органов опеки и попечительства.

При проведении сделок с квартирами, в которых собственниками являются дети, нужно учитывать ряд нюансов. Рассказываем, как правильно проводить сделки купли-продажи недвижимости с долями несовершеннолетних детей и с помощью материнского капитала.

Эксперты в этой статье

  • Елена Семенча, юрист агентства недвижимости «Азбука жилья»
  • Александра Воскресенская, юрист КА, «Юков и партнеры»
  • Мария Жукова, управляющий директор сети «Миэль»

Законодательная база

Продажа имущества, доля которого принадлежит ребенку, недопустима без создания для него аналогичных или улучшенных условий проживания. Данные положения прямо или косвенно отражены в законодательных актах:

  • статья 60 Семейного кодекса
  • статьи 28, 37 Гражданского кодекса
  • статья 19 Закона об опеке

Продажа квартиры с долями несовершеннолетних детей

В соответствии с законодательством России сделки с имуществом несовершеннолетнего совершаются с обязательного предварительного согласия органов опеки и попечительства. Решение по одобрению готовящейся сделки принимается с учетом всех обстоятельств и в интересах прав ребенка. Согласно ст. 37 Гражданского кодекса РФ «Распоряжение имущества подопечного» и правовым актам, связанным с органами опеки и попечительства несовершеннолетнего, ребенок должен получить не менее того, что он имел в виде доли. Если отчуждается только доля, принадлежащая родителю, такого согласия не требуется.

Все нюансы прописываются в распоряжении органов опеки: какая площадь будет приобретаться, где ребенок будет прописан, в какой срок родителям необходимо предоставить в органы опеки документы, подтверждающие переход права на ребенка. Если этого не сделать, то органы опеки имеют право обратиться в другие инстанции для признания такой сделки недействительной в связи с нарушением распоряжения органов опеки и попечительства, говорит управляющий директор сети «Миэль» Мария Жукова.

«Взамен реализуемой квартиры или доли ребенку должна быть приобретена недвижимость площадью не меньше той, которой он располагал до продажи. Или второй вариант: после продажи квартиры рыночная стоимость долей несовершеннолетних собственников должна быть помещена на их личные счета с соблюдением условия наличия у них другого жилого помещения для проживания», — отмечает Жукова.

«Если доля была в размере 16 кв. м, то, соответственно, при приобретении другого имущества ребенок должен получить равноценные доли по стоимости, размеру того, чем он владел. В ином случае это будет уже ущемление права несовершеннолетнего, ухудшение его условий проживания, что может повлечь за собой отмену и признание договора недействительным в силу того, что были нарушены права несовершеннолетнего при отчуждении его имущества. Контроль осуществляется со стороны органов опеки и попечительства, в том числе и прокуратуры», — отмечает юрист агентства недвижимости «Азбука жилья» Елена Семенча.

В целом покупатели охотно идут на подобные сделки — удлиняются только сроки. Если квартира свободна, сделка может пройти за несколько дней. В случае привлечения органов опеки сроки проведения сделки растягиваются в среднем на 30 дней. Если объект интересен для покупателя, никаких препятствий к его приобретению в случае владения долей ребенка нет. Необходимо только соблюдение всех правил.

Читайте также:
Страховой стаж: что это такое, описание и особенности

До какого возраста требуется разрешение опеки

С 18 лет граждане обладают полной дееспособностью и могут совершить сделку купли-продажи. За несовершеннолетних в возрасте до 14 лет (малолетние) продать квартиру от их имени вправе только их законные представители — родители, усыновители или опекуны (п. 1 ст. 28 ГК РФ). Необходимо также учитывать, что покупателями имущества (доли в имуществе) несовершеннолетнего не могут быть их родители, усыновители, опекуны, а также супруги и близкие родственники указанных лиц (ч. 3 ст. 37 ГК РФ). После 14 лет несовершеннолетние имеют право подписывать договор купли-продажи с их согласия и приобретать любую недвижимость, в том числе доли в недвижимом имуществе.

Несовершеннолетние, достигшие 16 лет и объявленные полностью дееспособными в силу эмансипации, вправе продать принадлежащую им квартиру на праве собственности. При этом согласия их законных представителей и органов опеки и попечительства на совершение сделки в данном случае не требуется.

Александра Воскресенская, юрист КА, «Юков и партнеры»:

— Основной проблемой данных сделок является то, что их проще оспорить в рамках искового производства о признании сделки недействительной. Сделать это может любое лицо, которое суд признает заинтересованным. Судебная практика свидетельствует о том, что чаще всего такими лицами выступают близкие родственники ребенка. Процессы при оспаривании сделок с долями детей, как правило, затянутые: всегда привлекается орган опеки и попечительства, проверяется законность выдачи разрешения на отчуждение недвижимости, может быть повторно проведена проверка и даже назначена экспертиза на предмет ухудшения жилищных условий.

Что нужно для проведении сделки с долей ребенка

Для проведения сделки необходим разрешительный документ от третьей стороны — органа опеки и попечительства. Форма согласия не установлена законодательством, поэтому наиболее целесообразным вариантом при продаже доли несовершеннолетнего в квартире является обращение в территориальный орган опеки с запросом о предоставлении соответствующего разрешения, поясняет юрист компании «Юков и партнеры» Александра Воскресенская. По ее словам, опека в таких случаях проводит проверку, направленную на установление того, не ухудшится ли жилищное и социальное положение ребенка при совершении сделки, не будут ли ущемлены его права.

Полученное разрешение представляется в соответствующее подразделение Росреестра вместе с пакетом стандартных документов (заявление, правоустанавливающие документы, договор, госпошлина). Покупателю необходимо проверить, принадлежит ли доля в покупаемой квартире несовершеннолетнему ребенку, заказав выписку из ЕГРН.

Сделки с несовершеннолетними носят исключительно нотариальный характер. Все сделки, где присутствуют несовершеннолетние дети и есть распоряжение органов опеки и попечительства, должны быть нотариальными. Договор удостоверяется нотариусом.

Почему органы опеки могут отказать в сделке

Органы опеки и попечительства могут не дать согласия на продажу, посчитав, что тот объект, который предоставили на согласование, не соответствует требованиям. Например, он находится в отдаленном месте, рыночная стоимость той доли, которой владел ребенок, выше, чем он сейчас приобретает, разные регионы страны (из Москвы в другой город). Это целый спектр моментов, которые рассматриваются и на основании которых принимается решение в рамках конкретной сделки. Если условия не ухудшаются, органы опеки и попечительства дают свое согласие на сделку.

В случае отказа органов опеки сделка не сможет пройти. «Недвижимость должна быть не менее чем равноценная. Это может быть уже не доля, а целый объект за счет увеличения площади. Или доля была в центре, но приобретают на юге Москвы не долю, а целый объект, не ¼ доли, а ½, то есть происходит увеличение», — поясняет Семенча.

Выделение долей по материнскому капиталу

Определенные нюансы есть, когда привлекается материнский капитал. Если родители использовали маткапитал для приобретения жилья и по закону наделили детей долями в данном объекте, то дети являются собственниками наравне с родителями и в равных долях. Для продажи квартиры, где был использован маткапитал, нужно оформить соглашение, наделить обязательно долями детей, получить распоряжение органов опеки и попечительства, найти объект, который будет приобретаться.

«Если данные процедуры не провели, от такого объекта лучше отказаться. Это объект повышенной опасности, нарушение обязательств, которое дали Пенсионному фонду, — основание для признания сделки недействительной», — говорит юрист Семенча из «Азбуки жилья».

Например, родители купили квартиру с привлечением ипотечных средств. Перед последним погашением они намерены использовать материнский капитал. Привлекая данные средства, родители в Пенсионном фонде дают обязательство подписать соглашение об определении долей на всех членов семьи, включая несовершеннолетних. Ипотека погашается в том числе средствами маткапитала. Квартира выставляется на продажу, при этом родители не наделили детей долями. Подобные ситуации достаточно частые и являются грубейшим нарушением. Используя маткапитал, родители нарушили обязательства перед Пенсионным фондом — в итоге сделку могут признать недействительной.

Читайте также:
Хищение предметов, имеющих особую ценность

Покупатель такой квартиры может себя обезопасить, только собрав полный пакет документов. Необходимо запросить справку из Пенсионного фонда о текущем счете, в которой поясняется, использованы средства маткапитала или нет. Также нужно взять в банке уведомление о том, привлекались ли средства маткапитала для погашения ипотеки.

Как продать квартиру с долей ребенка и купить новую?

Краткие ответы на популярные вопросы родителей

Решили продать квартиру. С чего начать?

Продажа недвижимого имущества, доля в праве собственности на которое принадлежит несовершеннолетнему, осуществляется с согласия органов опеки (ч. 2 ст. 37 Гражданского кодекса РФ). Если ребенку нет 14 лет, от его имени сделку совершает один из родителей. То есть именно мать или отец ставят подпись в договоре за малолетнего. Но до этого они должны обратиться в орган опеки за разрешением на продажу доли ребенка.

При этом любая сделка должна совершаться так, чтобы не пострадали имущественные права несовершеннолетнего. Поэтому орган опеки не позволит продать квартиру ребенка, если родители хотят на вырученные деньги, например, погасить кредит.

Как получить согласие органа опеки на продажу квартиры?

Обратитесь в орган опеки по месту своего жительства. В каждом регионе установлены свои требования к документам, необходимым для получения разрешения на сделку. Но в любом случае нужно будет предоставить:

  • сведения о сделке (что продается и на каких условиях);
  • данные о том, как вы планируете распорядиться детской долей (перечислить вырученные от продажи доли деньги на специальный счет и т.п.);
  • сведения о том, что будет куплено взамен и на каких условиях.

Что делать, если орган опеки не дает согласие на продажу недвижимости?

Отказ в выдаче разрешения на сделку можно оспорить в суде. В этом случае необходимо доказать, что орган опеки нарушает права ребенка, а предстоящая сделка, напротив, в его интересах. Например, в исковом заявлении можно указать, что вы желаете приобрести квартиру большей площади или расположенную в лучшем районе, с более удобной инфраструктурой, а орган опеки вам препятствует.

Но нужно понимать, что если родители решили продать обустроенную трехкомнатную квартиру и купить вместо нее малопригодный для жизни деревенский домик, то шанс оспорить отказ органа опеки будет небольшим.

Какие возможны риски при продаже квартиры с долей ребенка?

Основная проблема при продаже такой квартиры связана с необходимостью получать согласие органа опеки. Покупатели часто настаивают на включении в договор условия о задатке. И если орган опеки не даст согласие на сделку, продавец будет обязан выплатить несостоявшемуся покупателю двойной задаток.

Потребуется ли нотариальное удостоверение сделки?

Сделки по отчуждению долей в праве общей собственности на недвижимое имущество подлежат нотариальному удостоверению. Исключение в числе прочих составляют случаи отчуждения всеми участниками долевой собственности своих долей по одной сделке (ч. 1 ст. 42 Федерального закона от 13 июля 2015 г. № 218-ФЗ).

Как быть, если вы решили продать квартиру, но новую пока не покупаете?

В такой ситуации органы опеки обычно выдают разрешение на сделку только с условием, что денежные средства, полученные за долю ребенка, будут перечислены на специальный счет, открытый на имя несовершеннолетнего.

Что будет, если не перечислить на спецсчет деньги, вырученные от продажи доли ребенка?

При продаже квартиры нужно внимательно отнестись к условиям, которые выдвинул орган опеки для дачи своего согласия. Их несоблюдение может повлечь судебные тяжбы и аннулирование сделки.

В редакцию «АГ» был направлен такой вопрос: «Орган опеки дал согласие на продажу квартиры при условии, что денежные средства, полученные за долю ребенка, будут перечислены на указанный счет. Чем грозит отказ от перечисления средств? Деньги в целости и сохранности, а не отдаю их под контроль органа опеки, потому что невыгодно хранить их на спецсчете, так как инфляция съедает часть этих средств».

Несоблюдение договоренностей с органом опеки может стать причиной признания сделки недействительной. На это указано в Постановлении Пленума Верховного Суда РФ от 23 июня 2015 г. № 25. Позже высшая судебная инстанция подтвердила свою позицию. В одном из своих определений Верховный Суд отметил, что условием выдачи разрешения на сделку со стороны органа опеки была покупка ребенку другой жилплощади. Но поскольку это сделано не было, согласие считается неполученным (Определение ВС РФ от 27 февраля 2018 г. № 48-КГ18-1).

Читайте также:
Сертификат качества: что это такое, описание и особенности

В случае признания сделки недействительной каждая из сторон обязана возвратить другой все полученное по сделке, а при невозможности возвратить полученное в натуре – возместить его стоимость, если иные последствия недействительности сделки не предусмотрены законом (ч. 2 ст. 167 Гражданского кодекса РФ). Таким образом, суд, признав сделку недействительной, обяжет вас вернуть деньги покупателю. Кроме того, покупатель дополнительно будет вправе потребовать с вас проценты за пользование его денежными средствами (Определение ВС РФ от 17 августа 2017 г. № 305-ЭС17-3817).

За неисполнение решения суда грозит уголовная ответственность по ч. 1 ст. 315 УК РФ. В этом случае может применяться наказание в виде штрафа в размере до 50 тыс. руб. или заработной платы за период до шести месяцев, либо обязательных работ на срок до 240 часов, либо исправительных работ на срок до года, либо лишения свободы на срок до года.

Вместе с тем суды при рассмотрении таких споров стараются уходить от формального подхода и пытаются разобраться, были ли нарушены права ребенка (Определение ВС РФ от 15 декабря 2015 г. № 25-КГ15-12). Если вам удастся доказать, что деньги детей в целости и сохранности, что они не были потрачены на ваши личные нужды, в иске органа опеки будет отказано. Однако безопаснее будет перечислить средства на специальный счет, а потом, получив согласие органа опеки, перевести их на вклад, открытый на имя ребенка.

Можно ли вместо покупки недвижимости потратить деньги на обучение ребенка?

Гражданский кодекс РФ и Закон «Об опеке и попечительстве» запрещают уменьшать имущество несовершеннолетнего. Поэтому орган опеки не одобрит продажу квартиры на подобных условиях. Такие действия будут считаться незаконными.

Кроме того, организация развития и обучения детей – обязанность родителей (ст. 63 Семейного кодекса РФ). Поэтому попытка направить вырученные от продажи квартиры деньги на оплату учебы ребенка будет воспринята как уклонение родителями от исполнения своих обязанностей.

Как перечислить деньги, которые находятся на спецсчете?

Поскольку речь идет о счете, открытом на имя ребенка, распоряжаться хранящимися на нем денежными средствами можно только с согласия органа опеки. Как и при продаже жилья, нужно будет доказать, что траты пойдут на ребенка.

Сколько времени дается на покупку квартиры?

Действующее законодательство не устанавливает конкретный срок для покупки нового жилья детям. Тем не менее органы опеки перед выдачей разрешения выясняют этот вопрос. Часто сделка одобряется, только если одновременно с продажей жилья будет приобретена новая недвижимость.

Обязательно ли выделять долю ребенка в праве собственности на новую квартиру?

Все будет зависеть от того, что написано в разрешении на сделку. Если таково требование органа опеки, то ребенку придется выделить долю. В противном случае орган опеки сделает это через суд. Если же в разрешении указана обязанность родителя перечислить средства, полученные от продажи детской доли, на специальный счет, то выделять долю не нужно, поскольку ребенок получил причитающееся ему деньгами.

А если супруги решат развестись и дети останутся у одного из них, а квартира с их долями – у другого?

Если квартира была куплена в браке, супруги имеют на нее равные права – за вычетом тех долей, что принадлежат детям. Это значит, что оба супруга вправе в ней проживать. В случае развода такую квартиру можно разделить. При этом продать свою долю посторонним будет сложно. Верховный Суд РФ еще в 2013 г. указал, что отчуждение родителем своей доли незаконно, если оно ущемляет права детей.

Если же квартира была приобретена вне брака или по безвозмездным сделкам, то второй супруг никаких прав на нее не имеет.

Как выделить доли детям в квартире и сэкономить на нотариусе

Как выделить доли детям в квартире и сэкономить на нотариусе

Maтepинcкий кaпитaл пoтpaтили нa пoгaшeниe ипoтeки зa квapтиpy: тeпepь poдитeли дoлжны выдeлить дoли дeтям. Для этoгo нyжнo oфopмить Coглaшeниe oб oпpeдeлeнии дoлeй.

Coглaшeниe чaщe вceгo зaкaзывaют y нoтapиyca, cтoимocть ycлyги: oт 5000 ₽. Нo мoжнo oфopмить вce caмocтoятeльнo, тoгдa нoтapиycy плaтить нe пpидeтcя.

Bмecтe c юpиcтaми мы paзoбpaлиcь, кaк cдeлaть вce пo зaкoнy caмoмy. Ecли кopoткo: этo cлoжнo и нa любoм этaпe мoгyт oткaзaть.

Читайте также:
Территориальные воды: что это такое, описание и особенности

Ecли cyпpyги кyпили квapтиpy в ипoтeкy, квapтиpa cтaнoвитcя иx coвмecтнoй coбcтвeннocтью. Кoгдa ипoтeкa выплaчeнa, пo зaкoнy нyжнo выдeлить дeтям дoли в квapтиpe. B этoм cлyчae coбcтвeннocть мeняeтcя c coвмecтнoй нa дoлeвyю.

Bиды coбcтвeннocти мoжнo coвмecтить. Имyщecтвo cyпpyгoв ocтaeтcя в coвмecтнoй coбcтвeннocти, a чacть нeдвижимocти дeтeй cтaнeт дoлeвoй.

Чтoбы oфopмить дoлeвyю coбcтвeннocть, пpидeтcя oбpaтитьcя к нoтapиycy или cocтaвить бpaчный дoгoвop. A вoт coвмecтнyю coбcтвeннocть мoжнo oфopмить бeз нoтapиyca.

Oлeг Ивaнoв

знaeт вce o paздeлe
имyщecтвa

Aндpeй Нeнacтьeв

paзoбpaлcя кaк выдeлить дoли дeтям

Пoлyчить кoнcyльтaцию экcпepтa пo нeдвижимocти

Ecли нyжнo кyпить квapтиpy и oфopмить дoкyмeнты нa cлyчaй paзвoдa, oбpaтитecь в «Этaжи»: экcпepты пo нeдвижимocти пoмoгyт paзoбpaтьcя и вмecтe c вaми дoгoвopятcя o вaжныx ycлoвияx c cyпpyгoй или cyпpyгoм:

3aчeм pacпpeдeляют дoли

Чacтo мaткaпитaл иcпoльзyют для yлyчшeния жилищныx ycлoвий. Пpи этoм пo зaкoнy poдитeли дoлжны выдeлить дoли дeтям в жильe, в кoтopoe влoжили мaткaпитaл.

Ecли квapтиpy кyпили в ипoтeкy, тoгдa дoли мoжнo выдeлять c coглacия бaнкa — или пocлe тoгo, кaк ипoтeкy зaкpыли, a бaнк cнял oбpeмeнeниe. Ecли квapтиpy кyпили нe в ипoтeкy, тoгдa дoли выдeляют cpaзy.

Oфициaльнo выдeлeнныe дoли гapaнтиpyют, чтo дeньги мaткaпитaлa пoтpaтили нe тoлькo нa poдитeлeй. Для дeтeй этo гapaнтия, чтo oни нe ocтaнyтcя бeз жилья.

Ecли нe выдeлить дoли, пpoкypaтypa пpи плaнoвoй пpoвepкe мoжeт пoдaть в cyд и oбязaть pacпpeдeлить дoли. Жильe c нeвыдeлeнными дoлями мoжнo пpoдaть, нo пoтoм oпeкa oпpoтecтyeт cдeлкy и oтмeнит ee чepeз cyд. Пoкyпaтeлю вepнyт дeньги, a poдитeлeй oбяжyт вepнyть мaткaпитaл.

3aчeм нyжeн нoтapиyc

Пpи выдeлeнии дoлeй дeтям нoтapиyc пpoвepяeт пpaвильнocть pacчeтa или caм дeлaeт этoт pacчeт.

Ecли в ceмьe нecкoлькo дeтeй, нoтapиyc кoнтpoлиpyeт, чтoбы кaждый peбeнoк пoлyчил paвнyю дoлю. Eщe oн пpoвepяeт, чтoбы paзмepы дoлeй cooтвeтcтвoвaли cyммe cepтификaтa нa мaткaпитaл.

Taкжe нoтapиyc дoлжeн пpoвepить пoдлиннocть дoкyмeнтoв. Cвoeй пoдпиcью и пeчaтью oн пoдтвepждaeт, чтo в cдeлкe нeт мoшeнничecтвa: бpaк нe фиктивный, cyпpyги нe пытaютcя oбнaличить мaткaпитaл или ocтaвить peбeнкa бeз жилья.

Cyпpyги дoлжны вмecтe пpийти к нoтapиycy: этoт фaкт caм пo ceбe пoдтвepждaeт, чтo пapa дeлит квapтиpy дoбpoвoльнo. Cдeлaть вce oнлaйн или пpийти oднoмy нeльзя. B coглaшeнии нyжны «живыe» пoдпиcи, oтcкaниpoвaнныe и элeктpoнныe нe пoдoйдyт.

Нoтapиyc cocтaвляeт coглaшeниe, кoтopым oднoвpeмeннo выдeляeт дoли poдитeлeй и дoли дeтeй.

Нoтapиaльнo зaвepeннoe coглaшeниe cдaют в MФЦ. MФЦ нaпpaвляeт дoкyмeнт в Pocpeecтp.

Pocpeecтp peгиcтpиpyeт coглaшeниe и дeлaeт oтмeткy в eдинoм гocpeecтpe нeдвижимocти. B гpaфe o peгиcтpaции пpaвa нa квapтиpy фpaзy «coвмecтнaя coбcтвeннocть» мeняют нa «дoлeвaя coбcтвeннocть» и yкaзывaют paзмepы дoлeй.

Bыпиcкa из гocpeecтpa нeдвижимocти, гдe yкaзaнa дoлeвaя coбcтвeннocть
Иcтoчник: http://m-union.one

Bыдeлить дoли мoжнo caмocтoятeльнo. Toгдa пoлyчитcя cэкoнoмить нa ycлyгax нoтapиyca.

в cpeднeм cтoит oфopмить y
нoтapиyca coглaшeниe пo
pacпpeдeлeнию дoлeй. К этoй
cyммe дoбaвляют 0.5%
oт кaдacтpoвoй cтoимocти
квapтиpы

Кaк выдeлить дoли caмocтoятeльнo

B этoм cлyчae нyжнo cocтaвить тoлькo oднo coглaшeниe: o выдeлeнии дoлeй дeтeй. Ocтaвшaяcя чacть квapтиpы бyдeт в coвмecтнoй coбcтвeннocти poдитeлeй.

Taкoe coглaшeниe пoдoйдeт тoлькo в cлyчae, ecли нeдвижимocть нaxoдитcя в coвмecтнoй coбcтвeннocти. Ecли oнa в дoлeвoй — пoнaдoбитcя нoтapиyc, пoтoмy чтo в тaкoм coглaшeнии бyдyт пpизнaки paздeлa имyщecтвa.

Пo зaкoнy нoтapиyc oбязaн зaвepять cдeлки пo paздeлy имyщecтвa.

Нaпиcaть coглaшeниe нecлoжнo. Cлoжнo — пpaвильнo paccчитaть дoли.

Paccчитaть дoли

Чтoбы пoтoм нe былo пpoблeм c зaкoнoм, нyжнo пpaвильнo paccчитaть минимaльный paзмep дoлeй нa дeтeй. 3a иcxoдныe дaнныe бepyт cтoимocть квapтиpы и paзмep мaтepинcкoгo кaпитaлa.

Дoпycтим, ceмья кyпилa квapтиpy зa 2 000 000 pyблeй. Для пoкyпки влoжилa мaт. кaпитaл: 450 000 pyблeй.

B ceмьe из 4 чeлoвeк cнaчaлa нyжнo выдeлить дoлю кaждoгo в мaт. кaпитaлe: 450 000/4 = 112 500 pyб.

Пoтoм cчитaeм дoлю в квapтиpe: 112 500/2 000 000 = 1/17. Этo минимaльнaя дoля кaждoгo в квapтиpe.

Дoля двyx дeтeй пoлyчaeтcя 2/17 — или 1/9 нa кaждoгo peбeнкa. Ocтaльнaя чacть ocтaнeтcя в coвмecтнoй coбcтвeннocти cyпpyгoв.

Чacтo плoщaдь дeлят пopoвнy мeждy дeтьми, чтoбы дoли были бoльшe. Плoщaдь квapтиpы бepётcя кaк 50 дoлeй. B ceмьe из 4 чeлoвeк кaждoмy пpинaдлeжит 50 м²:4/50 = 12/50. Этy дoлю пoлyчит кaждый из двyx дeтeй. Нo ecли квapтиpy peшaт пpoдaть, oпeкa нe paзpeшит cдeлкy, пoкa в нoвoм жильe paзмep дoлeй бyдeт мeньшe, чeм выдeлeны изнaчaльнo.

Чтo бyдeт, ecли нeпpaвильнo выдeлeны дoли

Пpaвильнocть выдeлeния дoлeй кoнтpoлиpyют opгaны oпeки, Пeнcиoнный фoнд и пpoкypaтypa.

Читайте также:
Какова исковая давность на раздел имущества?

Oпeкa нe paзpeшит пpoдaть квapтиpy

Для пpoдaжи жилья c дeтcкими дoлями нyжнo coглacиe oпeки. Ecли дoли paccчитaны нeвepнo, дeтям выдeлили мeньшe пoлoжeннoгo, тoгдa oпeкa oтпpaвит дeлaть pacпpeдeлeниe зaнoвo. Cдeлкa кyпли-пpoдaжи мoжeт зaтянyтьcя нa нecкoлькo мecяцeв.

«Детские доли»: выделение долей детям при использовании маткапитала

Юлия Меркулова
Автор статьи
Практикующий юрист с 2012 года

Маткапитал, несмотря на его «материнскую» прописку, является мерой поддержки всей семьи. Тем более, когда вы используете его на покупку квартиры – жилищные условия должны улучшиться не только у мамы. Для этого закон обязывает выделять в жилом помещении детские доли – мол, дети тоже должны быть собственниками купленного на маткапитал жилья. Игнорируете это требование? Будьте готовы вернуть деньги обратно в бюджет. Или того хуже – получить уголовную статью за мошенничество!

Рассказываем, как наделить детей долями после выплаты ипотеки и не стать фигурантом уголовного дела.

Зачем вообще выделять доли?

Это требование закона. Жилье, купленное с частичным или полным использованием средств государственной поддержки, должно поступить в общую долевую собственность родителей и детей с определением долей по соглашению (п. 4 ст. 10 ФЗ № 256 «О дополнительных мерах государственной поддержки семей, имеющих детей»). Да, доли нужно выделить не только детям, но и мужу (жене, если квартира в собственности мужа).

Когда выделяется доля детям при ипотеке? Если квартиру купили с использованием ипотечного займа, сделать это нужно в 6-месячный срок после снятия ипотечного обременения (пп. ж п. 13 Правил, утв. Постановлением Правительства № 862 от 12.12.2007). Помните, вы оформляли у нотариуса соответствующее обязательство, чтобы погасить часть ипотеки маткапиталом? Его оригинал точно у вас, а копия – в ПФР. Не теряйте его, оно понадобится вам при выделении долей.

Какие доли нужно выделить?

Закон не ограничивает семью в размере долей, которые будут выделены – в законе этот вопрос вообще не урегулирован. Теоретически каждому ребенку можно выделить даже по 1 кв. м, чтобы их потом нельзя было продать. А можно, наоборот, разделить квартиру «по справедливости» и выделить каждому члену семьи по ¼.

Ну, например. Представим, что вы купили квартиру за 4,5 млн руб. Средства маткапитала – 450 тыс. руб. или 10% от общей собственности. Вот эти 10% и являются общими для всей семьи и подлежат разделу. Остальная часть жилого помещения – общая собственность супругов и разделу не подлежит. Таким образом, каждому члену семьи нужно выделить минимум по 2,5% = 10% ÷ 4 (количество членов семьи).

При оформлении соглашения части каждого члена семьи рекомендуется определять в долях. Представим, что вы приобрели квартиру 60 кв. м, 10% от которых – 6 кв. м. Каждый член семьи должен получить в собственность доли, эквивалентные 1,5 кв. м (2,5%),то есть по 1/40 на каждого. По такой доле нужно выделить мужу, первому и второму ребенку (если у вас их двое, если трое – доли будут другими). У того же, кто оформлял ипотеку, должно остаться 37/40 доли в праве собственности.

Впрочем, супругу можно выделить и больше, чем 1/40 – семейное законодательство оставляет за ним право ровно на половину от 36/40 доли в праве собственности, не охваченных материнским капиталом!

Как оформить выделение долей детям после погашения ипотеки?

Мы уже рассказывали, как разделить общее имущество по соглашению. Теперь подробно остановимся на том, как это делать в случае с маткапиталом.

Но это работает, если доли выделяются только детям. Если в соглашении участвует еще и супруг, такая сделка признается разделом супружеского имущества. И потому она требует нотариального удостоверения – для составления соглашения придется посетить нотариуса (ст. 38 СК). На эти цели придется потратить 5-15 тыс. руб. в зависимости от региона и расценок конкретного нотариуса.

Но есть возможность сэкономить. Вы, скажем, можете указать в соглашении, что каждый из детей получает по 1/40 доле в праве собственности, а оставшиеся 38/40 поступают в общую собственность супругов. Раздела между супругами нет, а значит, можно обойтись без нотариуса. Правда, такой способ не сработает, если при оформлении ипотеки квартиру изначально оформили в долях на супругов – при сделках с долями нотариус обязателен (п. 1 ст. 42 ФЗ № 218 «О госрегистрации недвижимости»). Об исключениях из этого правила, мы тоже уже рассказывали.

Читайте также:
Складские документы: что это такое, описание и особенности

Соглашение оформлено, что делать дальше?

А дальше, нужно зарегистрировать право собственности каждого члена семьи в Росреестре. С этим тоже ничего сложного – берем соглашение (3 экземпляра, по одному на каждого члена семьи, которому выделяются доли), прикладываем к нему:

  • паспорта мужа и жены;
  • свидетельства о рождении всех детей;
  • свидетельство о браке;
  • чек об уплате госпошлины в 2000 руб.

и подаем их в Росреестр. Документы можно подать несколькими способами – лично, через ближайший МФЦ, через сайт Росреестра или по почте, выбирайте, как удобнее. В зависимости от способа подачи в течение 5-7 дней Росреестр зарегистрирует детские доли и выдаст вам выписку из ЕГРН, где это будет отражено. На этом выделение закончится.

А что, если доли не выделять?

На какие бы цели не был израсходован маткапитал – покупка квартиры по ДДУ, строительство, реконструкция или рефинансирование ипотеки, с выделением долей на детей затягивать не стоит. Пройдет полгода, и ваше обязательство будет считаться нарушенным. А это может повлечь уже совсем нежелательные последствия:

  1. Во-первых, выделить доли вас может заставить суд по иску прокуратуры. Примеров такой прокурорской заботы об имущественном положении детей масса. Как и судебных решений, например, решение Добрянского районного суда Пермского края № 2-1482/2018 от 27.11.2018.
  2. Во-вторых, та же прокуратура может инициировать в отношении вас возбуждение уголовного дела по ст. 159 УК за мошенничество.
  3. В-третьих, если вы потом решите продать квартиру без выделения долей, такую сделку могут признать недействительной. Так произошло, например, в Челябинской области (решение Верхнеуральского районного суда Челябинской области № 2-1379/2014 от 19.12.2014).

В общем, с этим лучше не шутить. Погасили ипотеку, сняли обременение, и не затягивайте – сразу оформляйте соглашение и идите в Росреестр. Это не дорого и можно сделать самостоятельно.

Как выделить долю ребенку в ипотечной квартире, купленную с использованием материнского капитала

Выделение доли детям по материнскому капиталу в доме или квартире — обязательная процедура. Ее проводят независимо от того, какую часть недвижимости оплатили средствами маткапитала.

Разбираемся, когда нужно выделить доли, куда для этого обращаться, как это сделать правильно и какие документы необходимо собрать.

Если для покупки недвижимости использовали маткапитал, детям выделяют долю в праве собственности. Фото: https://blogkadrovika.ru

В каких случаях нужно выделять доли?

Государство предоставляет помощь семьям с детьми с 2007 года. Самый востребованный вариант использования выделенных средств — покупка недвижимости. Маткапитал используют для приобретения жилья частично или полностью. В большинстве случаев выделенной суммы не хватает на покупку. В таких ситуациях родители дополнительно тратят собственные средства или обращаются в банк, чтобы оформить ипотеку. Маткапитал при обращении в банк используют как первоначальный взнос или выплачивают за счет него уже оформленный ранее кредит.

Порядок выделения и использования средств государства регулируется ФЗ № 256. Закон определяет, что в недвижимости, которую купили с использованием средств маткапитала, нужно выделить доли детям и супругу. На это не влияет, кто выступал заемщиком при оформлении целевого кредита, или какую часть квартиры оплатили за счет государственной помощи.

Когда нужно выделить доли и сколько времени дает закон

При использовании материнского капитала закон дает на выделение доли несовершеннолетнему 6 месяцев. Если речь идет об объекте, приобретенном частично или полностью за средства банка, срок считают с того момента, как будет снято обременение.

Выделение доли до того, как погашен долг банку

Родителям не обязательно выделять долю до того, как ипотека будет погашена. Но если хочется внести изменения в данные о праве собственности в процессе выплаты кредита, супруги имеют право это сделать.

Важный момент выделения доли до выплаты ипотеки — на объекте наложено обременение. Это означает, что родители указаны как собственники жилья, но объект нельзя продать, обменять, подарить. Этот запрет распространяется и на выделение долей.

Чтобы распределить доли, супруги идут в банк. Без разрешения банка изменения в ЕГРН о собственниках не внесут. В большинстве случаев банки не соглашаются выделить доли. Если родители не смогут погасить кредит, финансовой организации придется реализовать квартиру для погашения долга. Но в такой процедуре возникают сложности. Это связано с тем, что объект частично принадлежит несовершеннолетним.

Кроме согласия банка нужно оформить документальное разрешение от органов опеки. Его тоже дают не всегда — фактически квартира или дом остаются под обременением. Если родители лишатся недвижимости из-за невозможности выплатить оставшийся долг, могут быть нарушены права несовершеннолетних при продаже объекта.

Читайте также:
Страховой полис: что это такое, описание и особенности

Какое будет принято решение, зависит от условий кредитования, оставшейся суммы долга и других обстоятельств, которые учитывают органы опеки. Если в выделении долей детям откажут, можно обратиться позже, когда основная сумма долга уменьшится.

Не обязательно выделять доли в квартире, купленной за маткапитал, до погашения ипотеки. Фото: u-f.ru/news

Выделить долю не получится, если объект еще не введен в эксплуатацию. Это касается:

  • строящихся частных домов, для возведения которых родители взяли кредит;
  • квартир, купленных по ДДУ, если дом еще не сдали в эксплуатацию.

Если маткапитал использовали для покупки участка и возведения на нем дома, доли выделяют не только в доме, но и в участке.

Распределение долей после того как погашена ссуда

Родители чаще выделяют доли уже после снятия обременения — для этого не нужно получать дополнительное разрешение от банка, идти в орган опеки. Достаточно собрать пакет документов и обратиться в МФЦ.

Многие банки сами снимают обременение. Заемщику приходит сообщение, когда процедура начнется и закончится. Поэтому лучше уточнить в банке, как проходит снятие обременения. Это нужно, чтобы не пропустить положенный законом срок выделения доли.

Чтобы проверить, снято обременение или нет, можно:

  • бесплатно получить информацию на сайте Росреестра, введя кадастровый номер объекта и его адрес;
  • заказать в Росреестре выписку из ЕГРН. Она стоит 400 рублей.

Как правильно разделить жилье

Размер доли, выделяемой детям, родители устанавливают самостоятельно. Чаще всего объект разделяют:

  • поровну между родителями и детьми;
  • пропорционально размеру помощи, использованной на покупку жилья.

Особенности разделения собственности равными частями

Разделяя общую собственность равными частями, не нужно рассчитывать, сколько квадратных метров получит каждый из членов семьи. Это прописывают в долях. Например, указывают, что каждому собственнику принадлежит 1/4 объекта.

Важно, что владельцами долей должны стать все члены семьи. Например, если в момент перечисления маткапитала в семье было два ребенка, но до распределения долей появился третий, на него тоже выделяют часть имущества.

Если ребенку на момент выделения доли исполнилось 18 лет, это не лишает его права собственности. Родители должны выделить ему долю независимо от возраста.

Каждый ребенок семьи должен получить долю в недвижимости. Фото: vse-pro-nedvizhimost.ru

Выделение долей пропорционально размеру маткапитала

Используя материнский капитал на долю в квартире, можно определить, какую часть объекта купили за деньги, выделенные государством. Исходя из этого рассчитать, сколько выделить в недвижимости.

Например, в семье оба родителя и два ребенка. Квартиру купили за 3 млн рублей. Из средств маткапитала на покупку объекта потратили 300 тыс. рублей. Получается, 10% от общей площади распределяют между родителями и детьми — по 2,5%. Оставшиеся 90% жилья супруги по желанию разделяют поровну между собой.

Что будет, если не выделить доли

Собственники жилья, купленного за счет маткапитала, не всегда соблюдают требование закона. Бывает, что они погашают ипотеку, снимают обременение, но доли детям не выделяют.

Чаще это связано с тем, что родители собираются продать квартиру, купленную в ипотеку. Но по закону недвижимость, один из собственников которой несовершеннолетний, продается с разрешения органов опеки. А разрешение выдают при условии, что есть другая недвижимость, где детям будут выделены доли. Второй вариант, когда разрешение дадут — покупка другого жилья, где детям также выделяют доли. Такой вариант устраивает не всех собственников — бывает, что недвижимость продают, а потом живут у родственников, используя вырученные средства на другие нужды. Но так делать нельзя — это нарушение закона.

Если родители не выделяют доли детям, их привлекают к ответственности. В отдельных случаях заводят уголовное дело по статье УК РФ № 159 о мошенничестве и маткапитал заставляют вернуть государству. Еще если родители продали квартиру, в которой не были выделены доли детям, сделку признают недействительной. Нарушители закона должны вернуть деньги покупателю. Если деньги, вырученные от продажи, уже потратили, потерпевшая сторона обращается в суд. И суд решает, за счет чего будет погашен долг перед обманутыми покупателями.

Родителей, которые не выделили доли в недвижимости детям, могут привлечь к уголовной ответственности Фото: pharmvestnik.ru

Как выделить детям доли – нужно ли обращаться к нотариусу?

До 2020 года для использования материнского капитала составляли обязательство и заверяли его у нотариуса. Без такого документа Пенсионный Фонд РФ не перечислял деньги продавцу квартиры или банку, в котором взяли ипотеку. Но после внесения поправок в закон у нотариуса документ заверять не нужно. Это правило действует с марта 2020 года.

Читайте также:
Активное сальдо платежного баланса

По новым изменениям:

  • для перечисления средств из ПФ РФ владелец сертификата на маткапитал направляет заявление. В заявлении он только указывает, что обязуется наделить детей имуществом;
  • выделение долей оформляется в виде соглашения, которое супруги заполняют в свободной форме без визита к нотариусу.

Порядок выделения долей: что делают, чтобы внести сведения в ЕГРН

Чтобы выделить доли, супруги оформляют соглашение, собирают пакет документов и направляют его в Росреестр.

После распределения долей составляют соглашение, собирают документы и передают их в Росреестр. Фото: socprav.ru

Пишут соглашение о выделении долей детям

Перед тем, как составить соглашение, супруги договариваются о том, в каком размере будут выделены доли. В документе пишут:

  • информацию о родителях — фамилию, имя, отчество, данные паспортов, адрес регистрации, дату и место рождения;
  • информацию о детях, которым будет передана часть долевой собственности;
  • точный адрес недвижимости, где выделяют доли;
  • характеристику недвижимости, по которой ее можно идентифицировать: этажность дома, этаж квартиры и ее общая площадь, жилая площадь, число комнат;
  • основание для возникновения права собственности на объект;
  • информацию о том, в каких долях родители владеют квартирой;
  • сведения о том, в каком размере применяли маткапитал для приобретения объекта;
  • данные о доли каждого ребенка и взрослого;
  • количество экземпляров, в которых составлено соглашение;
  • подписи всех сторон, указанных в договоре.

Если на момент оформления соглашения детям еще не исполнилось 14 лет, за них расписываются родители — этого требует закон. Дети в возрасте от 14 до 18 лет расписываются сами, но их подпись заверяют родители.

Каждый из членов семьи, который ставит подпись, должен быть согласен с положениями, прописанными в соглашении. Если после того, как соглашение подписано, выясняют, что кто-то действовал по принуждению, документ признают недействительным.

По желанию родители могут выделить детям доли не только по соглашению. Закон разрешает сделать это, составив договор дарения. После его оформления в ЕГРН вносится соответствующая информация, и дети получают долю в недвижимости.

Собирают документы

Соглашение, оформленное родителями, только подтверждает намерение выделить часть имущества детям. Для соблюдения требований закона доля в квартире или доме должна быть выделена с перерегистрацией права собственности. Для этого родители обращаются в Росреестр с составленным и подписанным соглашением.

Кроме соглашения нужны:

  • паспорта родителей;
  • паспорта детей старше 14 лет и свидетельства о рождении детей в возрасте до 14 лет;
  • выписка из ЕГРН, где один или оба родителя указаны как собственники недвижимости;
  • документ-основание возникновения права собственности.

Оплачивают государственную пошлину

Регистрация права собственности стоит 2 тысячи рублей. Но не нужно перечислять такую сумму за каждого, кто прописан в соглашении. Стоимость регистрации указана за один объект. К примеру, если собственниками будут 2 родителя и 2 ребенка, оплачивают по 500 рублей на каждого.

Идут в МФЦ

Для регистрации обращаются в МФЦ. Соглашение предоставляют в количестве, равном числу всех собственников, включая детей. Дополнительный экземпляр делают для Росреестра. Например, если в соглашении указаны оба родителя и два ребенка, нужно 5 экземпляров.

Для внесения информации о доле детей в праве собственности обращаются в МФЦ. Фото: twitter.com

Если доли будут выделяться одновременно со снятием обременения, дополнительно нужна справка от банка о снятии обременения и закладная. Если закладную не оформляли, в МФЦ кроме супругов приходит представитель банка. Он подтвердит, что ссуда погашена. Справка и закладная не нужны, если банк снимет обременение без участия заемщиков.

В течение 5–10 дней с момента обращения в МФЦ сведения вносятся в единый реестр. На каждого собственника доли выдается выписка из ЕГРН.

Выделение доли ребенка в ипотечной квартире

Я решила купить двухкомнатную квартиру вместо однокомнатной (стоимость выше, площадь больше). Купить ее я хочу в ипотеку. Как быть с органами опеки. Дадут ли они согласие на выделение доли ребенка в квартире, взятой в ипотеку?

Поскольку автором поднимается вопрос о наделении ребенка долей в праве собственности в приобретаемой с привлечением ипотеки двухкомнатной квартире, то получается, что собственником продаваемой однокомнатной квартиры или доли в ней является несовершеннолетний ребенок.

Читайте также:
Тюрингская правда: что это такое, описание и особенности

Согласно п. 2 ст. 37 Гражданского кодекса РФ (далее – ГК РФ) и ст. 21 Федерального закона от 24.04.2008 № 48-ФЗ «Об опеке и попечительстве» опекун не вправе без предварительного разрешения органа опеки и попечительства совершать, а попечитель – давать согласие на совершение сделок по отчуждению, в том числе обмену или дарению имущества подопечного, сдаче его внаем (в аренду), в безвозмездное пользование или в залог, сделок, влекущих отказ от принадлежащих подопечному прав, раздел его имущества или выдел из него долей, а также любых других действий, влекущих уменьшение имущества подопечного.

Согласно п. 1 ст. 65 Семейного кодекса РФ (далее – СК РФ) родительские права не могут осуществляться в противоречии с интересами детей.

Пункт 3 ст. 60 СК РФ предусматривает, что при осуществлении родителями правомочий по управлению имуществом ребенка на них распространяются правила, установленные гражданским законодательством в отношении распоряжения имуществом подопечного (ст. 37 ГК РФ).

В рассматриваемой ситуации органы опеки и попечительства в соответствии со ст. 37 ГК РФ должны будут не только давать согласие (или отказывать) законному представителю ребенка на совершение сделки по отчуждению однокомнатной квартиры, но также одобрять последующую передачу в залог (под ипотеку) банка приобретаемой недвижимости, которая будет оформлена в собственность несовершеннолетнего.

В каждом конкретном случае органы опеки и попечительства индивидуально оценивают ситуацию с позиции защиты имущественных интересов несовершеннолетних детей, чтобы исключить возможность лишения их права собственности и нарушения прав и законных интересов в случае продажи родителями принадлежащих детям долей в квартире без предоставления соответствующей компенсации.

На практике предварительные разрешения на продажу квартиры, доли в которой принадлежат несовершеннолетним, выдаются органами опеки и попечительства при условии покупки (т.е. возмездного приобретения) в собственность несовершеннолетних аналогичных по своим характеристикам и соразмерных по стоимости долей в приобретаемой квартире взамен проданных, чтобы имущественное положение несовершеннолетних не ухудшалось, а сделка соответствовала их интересам.

Органы опеки и попечительства выдают предварительное разрешение в тех случаях, когда сделка не влечет снижения стоимости продаваемых долей в недвижимости, принадлежащей несовершеннолетнему, и не влечет риска утраты в дальнейшем приобретаемой недвижимости, переданной в залог (под ипотеку) банка, по причине продажи ее с торгов в том случае, если родители ребенка не смогут исполнять свои финансовые обязательства перед банком.

Другими словами, приобретение родителями взамен однокомнатной квартиры, не обремененной ипотекой, на имя ребенка двухкомнатной квартиры даже большей площади, но находящейся в залоге (под ипотекой) банка, органы опеки и попечительства могут расценить как ухудшение имущественных интересов ребенка.

Согласно п. 2 ст. 64 СК РФ родители должны защищать права и интересы детей, а не свои права и интересы. Если между интересами родителей и детей имеются противоречия, которые установлены органами опеки и попечительства, то родители не вправе представлять интересы детей в отношениях с другими лицами.

Таким образом, органы опеки могут отказать законным представителям в удовлетворении их заявления, усматривая из конкретной сделки намерение законных представителей в нарушение ст. 60 СК РФ распорядиться имуществом несовершеннолетних в своих интересах без предоставления соответствующей соразмерной компенсации или усмотрев риски в приобретении квартиры, обремененной ипотечными обязательствами.

Также у автора вопроса может возникнуть конфликт интересов с ипотечным банком, который откажется оформлять долю на имя несовершеннолетнего ребенка в приобретаемой на ипотечные средства квартире. Данная позиция ипотечных банков связана с тем, что в случае неисполнения родителями-заемщиками своих кредитных обязательств, у банка возникнут сложности с реализацией предмета залога – ипотечной квартирой, сособственником которой будет являться несовершеннолетний.

На основании вышеизложенного дать однозначный ответ автору на вопрос о выдаче предварительного разрешения органов опеки и попечительства на приобретение квартиры с привлечением ипотечных средств на имя ребенка не представляется возможным. Органы опеки и попечительства будут принимать данное решение исходя из конкретной ситуации исключительно с позиции интересов несовершеннолетнего.

Условия, указанные в предварительном разрешении, выданном органами опеки и попечительства, или отказ в выдаче такого разрешения могут быть оспорены в судебном порядке опекуном (попечителем), родителями и иными заинтересованными лицами, а также прокурором.

Рейтинг
( Пока оценок нет )
Понравилась статья? Поделиться с друзьями:
Добавить комментарий

;-) :| :x :twisted: :smile: :shock: :sad: :roll: :razz: :oops: :o :mrgreen: :lol: :idea: :grin: :evil: :cry: :cool: :arrow: :???: :?: :!: