Возможна ли компенсация по договору строительства?

Возможна ли компенсация по договору строительства?

О порядке получения возмещения физическим лицом по требованию о передаче жилого помещения, и (или) машино-места, и (или) нежилого помещения в порядке, установленном статьей 13 (в ред. ФЗ от 13.07.2020 N 202-ФЗ) см. ч. 17 ст. 13 указанного Федерального закона.

Статья 13. Выплата возмещения гражданам

(в ред. Федерального закона от 04.11.2019 N 359-ФЗ)

(см. текст в предыдущей редакции)

1. Выплата возмещения гражданам – участникам строительства, имеющим требования о передаче жилых помещений, машино-мест и нежилых помещений, включенные в реестр требований участников строительства, осуществляется на основании принятого Фондом решения о финансировании указанных в пункте 5 части 2 статьи 13.1 настоящего Федерального закона мероприятий за счет его имущества в порядке, установленном Правительством Российской Федерации, в случае, если застройщик признан арбитражным судом банкротом и в отношении его открыто конкурсное производство. Такая выплата осуществляется до даты завершения процедуры конкурсного производства застройщика.

(часть 1 в ред. Федерального закона от 13.07.2020 N 202-ФЗ)

(см. текст в предыдущей редакции)

1.1. Утратил силу. – Федеральный закон от 13.07.2020 N 202-ФЗ.

(см. текст в предыдущей редакции)

1.2. Выплата возмещения гражданам – членам кооператива, требования которых были погашены в деле о банкротстве застройщика путем передачи прав застройщика на объект незавершенного строительства и земельный участок кооперативу в соответствии с реестром требований участников строительства (реестром требований о передаче жилых помещений) и которые имеют в отношении соответствующего кооператива требования о передаче жилого помещения, машино-места и (или) нежилого помещения (далее – граждане – члены кооператива), осуществляется Фондом за счет имущества Фонда с учетом особенностей, предусмотренных статьей 13.3 настоящего Федерального закона.

(часть 1.2 введена Федеральным законом от 04.11.2019 N 359-ФЗ; в ред. Федерального закона от 13.07.2020 N 202-ФЗ)

(см. текст в предыдущей редакции)

2. Выплата возмещения гражданину – участнику строительства, имеющему требование о передаче жилого помещения (жилых помещений), осуществляется в размере стоимости указанного помещения (указанных помещений), определяемой как произведение общей площади жилого помещения в многоквартирном доме и (или) жилом доме блокированной застройки, состоящем из трех и более блоков (всех жилых помещений в одном многоквартирном доме и (или) жилом доме блокированной застройки, состоящем из трех и более блоков), подлежащего передаче гражданину – участнику строительства, но не более ста двадцати квадратных метров, и рыночной стоимости одного квадратного метра равнозначного жилого помещения (равнозначных жилых помещений) на первичном рынке, но не менее уплаченной цены договора либо размера уплаченных паевых взносов, рассчитываемых исходя из общей площади такого жилого помещения (таких жилых помещений), не превышающей ста двадцати квадратных метров. Предусмотренная настоящей частью рыночная стоимость определяется в соответствии с отчетом оценщика, привлеченного Фондом, на дату, которая не может быть более чем на три месяца ранее даты принятия Фондом решения в соответствии с частью 1 настоящей статьи. Порядок расчета размера выплаты возмещения устанавливается Правительством Российской Федерации.

(часть 2 в ред. Федерального закона от 13.07.2020 N 202-ФЗ)

(см. текст в предыдущей редакции)

2.1. Выплата возмещения гражданину – участнику строительства, имеющему требование о передаче машино-мест и (или) нежилых помещений, осуществляется в размере уплаченной цены договоров либо в размере уплаченных гражданином – членом кооператива паевых взносов. Предусмотренная настоящей частью выплата возмещения осуществляется гражданину – участнику строительства в отношении одного машино-места и (или) нежилого помещения в объекте незавершенного строительства.

(часть 2.1 в ред. Федерального закона от 13.07.2020 N 202-ФЗ)

(см. текст в предыдущей редакции)

О применении ч. 3 ст. 13 (в ред. ФЗ от 13.07.2020 N 202-ФЗ) см. указанный закон.

3. Физическое лицо, которое приобрело право требования о передаче жилого помещения и (или) передаче машино-места и нежилого помещения после признания застройщика банкротом и открытия конкурсного производства, не имеет права на получение возмещения по такому требованию.

(часть 3 в ред. Федерального закона от 13.07.2020 N 202-ФЗ)

(см. текст в предыдущей редакции)

4. Предусмотренная настоящей статьей выплата возмещения осуществляется Фондом также в случае, если жилых помещений, машино-мест и нежилых помещений в объекте строительства после завершения его строительства при погашении требований участников строительства путем передачи им жилых помещений, машино-мест и нежилых помещений либо урегулирования обязательств застройщика перед участниками строительства в соответствии со статьями 201.11 и 201.15-1 Федерального закона от 26 октября 2002 года N 127-ФЗ “О несостоятельности (банкротстве)” не будет достаточно для удовлетворения требований всех участников строительства, включенных в реестр требований участников строительства, в том числе при наличии требований нескольких участников строительства о передаче одних и тех же жилых помещений, машино-мест и нежилых помещений в указанном объекте строительства. В указанном случае выплата возмещения осуществляется гражданам, чьи требования о передаче жилого помещения, машино-места и нежилого помещения возникли на основании договора участия в долевом строительстве, и при этом такой договор зарегистрирован органом регистрации прав после даты регистрации первого договора участия в долевом строительстве в отношении этих жилого помещения, машино-места и нежилого помещения. В случае, если требования гражданина о передаче жилого помещения, машино-места и нежилого помещения возникли на основании иного договора, предусматривающего передачу жилого помещения, машино-места и нежилого помещения, выплата возмещения осуществляется гражданам, чьи требования о передаче указанных помещений включены в реестр требований участников строительства после внесения первого требования гражданина – участника строительства в отношении этих жилого помещения, машино-места и нежилого помещения.

(часть 4 введена Федеральным законом от 27.06.2019 N 151-ФЗ; в ред. Федерального закона от 13.07.2020 N 202-ФЗ)

(см. текст в предыдущей редакции)

4.1. Предусмотренная настоящей статьей выплата возмещения Фондом также осуществляется гражданам – участникам строительства, имеющим денежные требования, включенные в реестр требований участников строительства и подлежащие удовлетворению в порядке, установленном абзацем вторым подпункта 3 пункта 1 статьи 201.9 Федерального закона от 26 октября 2002 года N 127-ФЗ “О несостоятельности (банкротстве)”.

Читайте также:
Незаконное освобождение от уголовной ответственности

(часть 4.1 введена Федеральным законом от 13.07.2020 N 202-ФЗ)

4.2. Предусмотренная настоящей статьей выплата возмещения осуществляется независимо от вынесения одного из определений арбитражного суда, указанных в пункте 12 статьи 201.15-2-2 Федерального закона от 26 октября 2002 года N 127-ФЗ “О несостоятельности (банкротстве)”.

(часть 4.2 введена Федеральным законом от 13.07.2020 N 202-ФЗ)

5. Утратил силу. – Федеральный закон от 13.07.2020 N 202-ФЗ.

(см. текст в предыдущей редакции)

6. Если право требования участника долевого строительства по договору участия в долевом строительстве находится в залоге, денежные средства, причитающиеся участнику долевого строительства, в размере возмещения, предусмотренного настоящей статьей, перечисляются Фондом на залоговый счет участника долевого строительства, права по которому переданы в залог залогодержателю прав по договору участия в долевом строительстве. При отсутствии информации о реквизитах такого залогового счета Фонд запрашивает ее у сторон договора залога прав требования участника долевого строительства по договору участия в долевом строительстве.

(часть 6 введена Федеральным законом от 02.08.2019 N 261-ФЗ)

7. Если при заключении договора участия в долевом строительстве, по которому Фондом планируется выплата предусмотренного настоящей статьей возмещения, либо кредитного договора (договора займа), заключенного для расчетов по такому договору участия в долевом строительстве, использовались средства (часть средств) материнского (семейного) капитала, Фонд на основании заявления гражданина – участника строительства направляет в Пенсионный фонд Российской Федерации и его территориальные органы предусмотренный частью 1 статьи 10.1 Федерального закона от 29 декабря 2006 года N 256-ФЗ “О дополнительных мерах государственной поддержки семей, имеющих детей” запрос. После получения предусмотренного частью 2 статьи 10.1 Федерального закона от 29 декабря 2006 года N 256-ФЗ “О дополнительных мерах государственной поддержки семей, имеющих детей” сообщения Фонд перечисляет соответствующую сумму в Пенсионный фонд Российской Федерации и его территориальные органы в порядке, установленном Федеральным законом от 29 декабря 2006 года N 256-ФЗ “О дополнительных мерах государственной поддержки семей, имеющих детей”. Оставшаяся часть возмещения подлежит выплате гражданину в порядке, установленном настоящей статьей, с учетом особенностей, предусмотренных частью 6 настоящей статьи.

(часть 7 введена Федеральным законом от 13.07.2020 N 202-ФЗ)

8. В случае осуществления выплат участникам строительства денежные средства, полученные Фондом в качестве удовлетворения требований в соответствии с абзацем третьим подпункта 3 пункта 1 статьи 201.9 Федерального закона от 26 октября 2002 года N 127-ФЗ “О несостоятельности (банкротстве)”, должны быть распределены между Фондом и бюджетом субъекта Российской Федерации или публично-правового образования пропорционально размеру софинансирования в соответствии с решением Фонда о финансировании.

(часть 8 введена Федеральным законом от 01.07.2021 N 273-ФЗ)

Как рассчитывается возмещение обманутым дольщикам?

В каких случаях выплачивается компенсация?

В ситуации, когда застройщик нарушает сроки завершения строительства и задерживает передачу квартиры покупателю, участники строительства могут предъявить застройщику требования, предусмотренные условиями договора или законом о долевом строительстве (), в котором определена ответственность застройщика за каждый день просрочки.

Если трудности застройщика временные и он планирует завершить строительство, он может во внесудебном порядке договориться с покупателями о способе компенсации. Ждать, что это будет легко не стоит, но обратиться точно нужно и проявить необходимую настойчивость для восстановления собственных прав. Это может быть, как сумма денег, так и вид неденежной компенсации. В числе распространенных вариантов: скидки на машиноместа, кладовки или ремонт более высокой категории. Если мирное решение не найдено, у покупателя сохраняется право обратиться в суд и там получить решение о взыскании причитающихся средств.

Другая ситуация, когда застройщик не имеет возможности и ресурсов для завершения строительства и уже длительное время не ведет никаких работ на площадке или даже признан банкротом. Защитой и восстановлением прав таких покупателей занимается публично правовая компания «Фонд защиты прав долевого строительства». Восстановление прав возможно одним из двух способов:

  • Передача квартиры участнику строительства после завершения Фондом строительства за
  • Выплата рыночной компенсации.

Способ восстановления прав определяется Фондом на основании экономической целесообразности.

Как рассчитывается компенсация?

Чтобы определить размер компенсации, которая причитается за квартиру, приобретенную в строящемся доме, нужно умножить ее площадь на рыночную стоимость кв. метра и долю в собственности на квартиру, а также на коэффициент оплаты по договору (отношение суммы, которую дольщик заплатил застройщику, к стоимости квартиры по договору).

Кто определяет рыночную стоимость жилья?

Рыночная стоимость одного квадратного метра квартиры определяется независимым оценщиком, который привлекается Фондом защиты прав граждан — участников долевого строительства.

Оценщик ориентируется на стоимость квартир с аналогичной площадью и количеством комнат и находящихся в том же муниципалитете и на той же стадии строительства.

А можно показать на конкретном примере?

Допустим, вы приобрели квартиру в рассрочку в строящемся доме площадью 30 кв. метров. За год вы успели выплатить 600 тыс. рублей из 2 млн рублей (коэффициент равен 600 тыс. рублей/2 млн рублей=0,3). После банкротства застройщика независимый оценщик пришел к выводу, что стоимость одного кв. метра равна 60 тыс. рублей. Вы являлись единственным собственником, поэтому ваша доля равнялась 1.

Применив приведенную выше формулу, мы получаем 540 тысяч рублей, что несколько ниже выплаченной по договору суммы. Это связанно с тем, что оценка стоимости квадратного метра оказалась меньше, чем заложено в договоре участия в долевом строительстве. Тем не менее компенсация все равно составит 600 тысяч рублей. Это связано с тем, что по закону размер возмещения не может быть менее оплаченной части цены договора на покупку жилья.

Какая максимальная площадь квартиры, за которую можно получить компенсацию?

Максимальная площадь квартиры, за которую можно получить компенсацию, равна 120 кв. метров. Если площадь квартиры больше, например, 130 кв. метров, при расчете возмещения будут учтены только 120 кв. метров.

Как рассчитывается выплата, если квартира в строящемся доме куплена в ипотеку?

Если дольщик приобрел квартиру в строящемся доме с помощью ипотеки и строительная компания обанкротилась, сумма компенсации рассчитывается точно так же, как и приведенном выше примере.

Читайте также:
Существует ли статья за интернет-мошеничество?

Денежные средства переводятся одним из двух способов. Если у дольщика открыт залоговый счет в банке, в котором оформлена ипотека, выплата будет направлена именно туда. В таком случае банк автоматически погасит кредит за счет этих средств, а остаток дольщик сможет снять и использовать по своему усмотрению.

Если залоговый счет не открыт, Фонд перечислит средства на персональный счет дольщика, который он указал в заявлении. В этой ситуации важно, что обязательства по ипотечному кредиту остаются, поэтому чтобы избежать проблем с банком и судебных разбирательств, дольщик должен оперативно погасить ипотеку с помощью полученных от Фонда средств.

Компенсируются ли проценты по ипотеке, которые дольщик заплатил банку?

Нет, уже выплаченные проценты по ипотеке не компенсируются.

При покупке квартиры в строящемся доме использован маткапитал. Вернут ли мне эти средства вместе с компенсацией?

После подачи дольщиком заявления на возмещение Фонд делает запрос в Пенсионный фонд России. В случае получения подтверждения средства маткапитала вычитаются из суммы компенсации и перечисляются на счет в ПФР. Для уточнения возможности повторного использования материнского капитала необходимо обращаться в территориальное подразделение ПФР.

А что если у меня несколько проблемных квартир, приобретенных по ДДУ?

Если вы приобрели несколько квартир в одном многоквартирном доме, компенсация будет рассчитываться по формуле. Для наглядности представим, что у нас три квартиры по 100 кв. метров.

Определяется корректирующий коэффициент. Для этого 120 нужно разделить на сумму площадей квартир. В нашем примере корректирующий коэффициент равен 120/(100+100+100)=0,4. Если бы суммарная площадь была меньше 120 кв. метров, коэффициент по умолчанию составил бы 1.

Рассчитываем рыночную стоимость каждого из помещений. С этой целью мы умножаем рыночную стоимость кв. метра на площадь каждого из них. В нашем случае рыночная стоимость составляет 80 тыс. рублей за кв. метр. Соответственно, цена каждой из квартир составляет 8 млн рублей.

Умножаем суммарную стоимость квартир на поправочный коэффициент. Получается, что общая цена квартир умножается на 0,4 и равна 3,2 млн рублей.

Умножаем на долю собственника в строящейся квартире. Будем считать, что в нашем случае это один.

Умножаем на долю денежных средств фактически выплаченных. В нашем примере это тоже 1, поэтому итоговая сумма равна 9,6 млн рублей.

Как компенсируется стоимость парковочных мест?

Гражданам полностью компенсируются средства, которые они внесли по договору ДДУ на приобретение машиномест и нежилых помещений в доме.

Какая организация выплачивает компенсацию дольщикам?

Денежную выплату производит Банк ДОМ.РФ, который является агентом Фонда защиты прав долевого строительства. Подать заявку на возмещение можно на сайте банка.

Застройщик задержал сдачу квартиры. Как получить компенсацию?

Российские застройщики часто переносят сроки сдачи дома. Только в Москве в прошлом году девелоперы не успели сдать в срок 67 проектов. Разбираемся вместе с юристом, что делать, если застройщик не вручил вам ключи от квартиры вовремя, и как получить компенсацию за задержку.

Срок сдачи новостройки — это не тот, что значится в рекламных буклетах застройщиков, а тот, что прописан в проектной декларации. Если дом был введён позже этого срока, вы можете претендовать на неустойку и другие компенсации от застройщика. Такое право даёт закон о дольщиках (214-ФЗ).

Что можно получить

Размер неустойки определяется как одна трёхсотая ставки рефинансирования Центробанка от цены договора за каждый день просрочки. За основу расчёта правильно брать ставку, которая действует на последний день установленного срока исполнения застройщиком обязательства по передаче объекта.

«Например, дольщику должны были передать квартиру 20 января 2021 года, а передали 20 апреля 2021 года. В этом случае за основу берём ставку на 20 января 2021 года (последний день установленного договором срока исполнения обязательства)», — объясняет юрист по гражданским и арбитражным делам компании «ПравоВест» Кирилл Анискин.

Если участником долевого строительства является гражданин, неустойка уплачивается застройщиком в двойном размере.

Неустойку можно рассчитать самому, а можно воспользоваться готовыми калькуляторами неустойки в интернете — например, «Закониус» или «Договор-юрист.ру».

Как определить сроки задержки дома

Чтобы верно рассчитать сроки задержки, нужно правильно определить дату, с которой считать.
Например, последний день окончания срока передачи квартиры может попасть на нерабочий день, обращает внимание юрист Кирилл Анискин. В этом случае, по словам эксперта, действует ст. 193 ГК РФ, согласно которой, если последний день срока приходится на нерабочий день, днём окончания срока считается ближайший следующий за ним рабочий день.

«Скажем, квартиру должны были передать до 2 января 2021 года (нерабочий день). В этом случае последний срок передачи квартиры переносится на первый рабочий день — то есть на 11 января 2021 года, а просрочка в передаче квартиры и, как следствие, неустойка наступают с 12 января 2021 года», — приводит пример Анискин.

2. Компенсация морального вреда

Достаточным условием для взыскания компенсации морального вреда является сам факт нарушения прав потребителя, объясняет Кирилл Анискин. Этим фактом является сама задержка в передаче квартиры. Доказывать свои физические или нравственные страдания в этом случае необязательно.

Сумму этой компенсации суд определит независимо от размера возмещения имущественных потерь. Правда, сделает это на своё усмотрение.

Анискин приводит пример: в одном суде у одного и того же юриста (и в целом практически в двух одинаковых исках) в одном случае за моральный вред суд взыскал 5 тысяч ₽, а в другом — 15 тысяч ₽. В среднем, по судебной практике в Москве и Московской области, суд взыскивает в счёт компенсации морального вреда около 5–10 тысяч ₽.

Читайте также:
Суррогатная мать: что это такое, описание и особенности

Компенсацию можно положить на вклад

3. Штраф в размере 50% от суммы компенсации

Этот штраф начислят застройщику, если он откажется выплатить неустойку добровольно и дольщику придётся обращаться в суд. Тогда он может претендовать дополнительно ещё и на сумму в размере половины полученной компенсации — речь идёт не о той сумме, которую насчитал сам дольщик, а о той, которую одобрит в итоге суд.

«Если застройщик в течение 10 дней (или в иной срок, установленный договором участия в долевом строительстве) не выплатит дольщику неустойку, то это является основанием для взыскания штрафа, причём вне зависимости от того, заявлялось такое требование в иске или нет», — обращает внимание Кирилл Анискин.

4. Судебные расходы и стоимость услуг адвоката

Если дольщику пришлось обращаться в суд, то он может взыскать с застройщика судебные расходы. Например, оплату госпошлины (её можно рассчитать с помощью калькулятора на сайте Верховного суда). Также можно компенсировать расходы на юриста.

Как получить компенсацию

Порядок взыскания компенсации с застройщика за перенос срока ввода дома прописан в том же законе о дольщиках.

Шаг 1: досудебная претензия

Сначала дольщику нужно направить девелоперу письменную претензию. Лучше всего отправить Почтой России заказное письмо с описью вложения по форме 107 и с уведомлением о получении. В этом случае у вас будет доказательство факта отправки.

В письме нужно описать все свои претензии, привести ссылки на нормы законодательства, указать размер неустойки и реквизиты счёта, куда можно перевести деньги. Также можно предложить решить проблему мирно.

Не все застройщики соглашаются выплачивать покупателям неустойку во внесудебном порядке. Но вам могут предложить какой-нибудь компромиссный вариант: скидку на кладовую или машино-место, помощь в регистрации права собственности или при ремонтно-отделочных работах. Другой вариант — продлить беспроцентную рассрочку платежа, если такая имеется. Всё будет зависеть от застройщика, его фантазии и желания идти на компромисс.

Но обычно застройщики неохотно реагируют на письма дольщиков. Поэтому, вероятно, придётся идти в суд.

Шаг 2: судебный иск

Как правило, суд встаёт на сторону истцов. Правда, размер неустойки может сократиться в несколько раз (согласно статье 333 Гражданского кодекса). Суды учитывают тот факт, что застройщик не скрывался, стремился выполнить свои обязательства и в конце концов достроил дом, что и даёт право снизить размер штрафа. Неустойку в полном объёме реально получить разве что в случае, если речь идёт об откровенном мошенничестве при строительстве и продаже жилья.

Для обращения в суд необходимо написать исковое заявление и оплатить госпошлину, если сумма иска превышает 1 миллион ₽. В заявлении нужно указать реквизиты суда, истца, ответчика, подробно описать обстоятельства дела со ссылками на нормы закона, указать и обосновать размер претензии.

В конце заявления прописывается перечень всех прилагаемых документов:
• копия договора долевого участия;
• копия акта приёмки-передачи квартиры;
• выписка из ЕГРН на квартиру;
• копия претензии досудебного урегулирования;
• кредитный договор;
• платёжные документы и другие.

Принести документы можно лично в канцелярию суда или отправить почтой (опять же, нужно составить опись вложения по форме 107 и направить пакет с уведомлением о вручении). В течение пяти дней дело должны принять к производству.

В какой суд обращаться

Если сумма иска больше 50 тысяч ₽, то такие дела о нарушении прав дольщиков рассматривают районные суды общей юрисдикции. Если меньше — это компетенция мирового судьи. В какой суд обращаться, истец может выбрать сам:
• по адресу своего постоянного проживания или временного пребывания (при условии, что есть регистрация);
• по месту строительства;
• по адресу регистрации застройщика.

Может ли суд отказать во взыскании неустойки

Может. Если застройщик докажет, что дольщик намеренно уклонялся от подписания передаточного акта или иного документа о передаче квартиры.

Также как основание в отказе взыскания неустойки в судебной практике встречаются случаи, когда дольщик не выполняет своих обязательств по договору в части оплаты цены договора участия в долевом строительстве. Но это скорее исключение из правил, заключает юрист Кирилл Анискин.

Личный опыт: я взыскал компенсацию с застройщика

Дольщики нередко отказываются от услуг опытных адвокатов. Мы нашли героя, который самостоятельно получил компенсацию от застройщика.

Московская область, г. Красногорск

«Компенсацию за срыв срока ввода дома я получал сам. Для этого пришлось самостоятельно изучить весь порядок: на что можно претендовать, какие документы и как подавать.

Сначала я пытался договориться с застройщиком без суда — отправил ему письма о досудебном урегулировании (образец нашёл в интернете), сам рассчитал сумму неустойки. Но немного ошибся и не учёл требование о возмещении убытка — оплату аренды за незапланированный наём жилья: траты на квартиру, которую мне пришлось снимать, пока застройщик достраивал дом. Можно было возместить по 1 тысяче ₽ за каждый день просрочки.

За 75 дней просрочки за мою “однушку” я насчитал около 125 тысяч ₽ неустойки, плюс штраф в 50% от размера неустойки и моральный ущерб в размере 1 тысячи ₽ за каждый день просрочки. В общей сложности вышло примерно 250 тысяч ₽.

Сначала я пытался решить вопрос с застройщиком мирно: был готов принять 100% скидку на приобретение кладовки в моём доме (кладовки стоили около 186 тысяч ₽). Но застройщик отказался выплачивать неустойку, а в качестве компенсации предложил скидку в 5% на ту же кладовку. Такие условия меня, конечно, не устроили.
Пришлось обращаться в суд. На самом заседании судья зачитывал документы очень быстро, я не всё понимал и пожалел, что не обратился к адвокату. Мне задали всего один вопрос, вроде: «Вы подтверждаете свои претензии к застройщику?» Я ответил, что, конечно, да.

Читайте также:
Общество с дополнительной ответст венностью

Суд снизил размер неустойки практически вдвое. Решение суда вступило в силу через месяц — его и исполнительный лист нужно было забрать из суда самостоятельно, потом написать заявление на взыскание в банк, где у застройщика был оформлен счёт. Вся эта бумажная волокита отнимала время, в очередях пришлось стоять почти на каждом этапе. Зато мне удалось сэкономить на юристе».

Изучить ставки и рефинансировать ипотеку

Другая наша героиня сразу обратилась к адвокату.

Московская область, г. Видное

«Я сразу решила, что буду обращаться к юристу. Сделать что-то своими силами даже не пробовала. Благо выбор адвокатов в Москве большой — это и юристы с частной практикой, и адвокатские агентства. Конечно, старалась найти наиболее выгодные условия и чтобы человек вызывал доверие.

Средняя стоимость услуг составляла около 15 тысяч ₽. Конечно, мне предлагали свои услуги и юристы за 2 тысячи ₽, но крайне низкая цена меня немного смутила. Кроме того, не везде прозрачные условия.

Например, один адвокат работал за 10% от стоимости присуждённой суммы компенсации, оплата после того, как деньги придут на карту. Получается, при сумме компенсации в 100 тысяч ₽ я отдам за услуги юриста 10 тысяч ₽. Да ещё и после того, как дело будет сделано — меня этот вариант устраивал. Но когда я начала читать договор, который предлагал подписать адвокат, то увидела небольшую оговорку (о которой адвокат промолчал) “…но не меньше 35 тысяч ₽”… А если мне будет присуждена компенсация в 50 тысяч? Почти всё я отдам за услуги адвоката? Такое ценообразование оказалось не для меня.

Я обратилась к адвокату с более прозрачными условиями (стоимость услуг — 18 тысяч ₽, 10 тысяч — сразу, 8 тысяч — после того, как получим неустойку). Что я получила за эти деньги? Спокойствие, уйму свободного времени и грамотного адвоката по всем семейным вопросам. С юристом пока мы встретились дважды: чтобы подписать договор на его услуги и чтобы передать доверенность и документы для суда. Всё остальное он взял на себя. Саму компенсацию мы пока не получили, но дата суда уже назначена. Причём присутствовать на самом суде мне не обязательно — у адвоката есть доверенность».

Возмещение убытков подрядчиком по договору строительного подряда

Не всегда условия договора строительного подряда исполняются добросовестно. Нарушение подрядчиком возложенных на него обязательств могут привести к убыткам. Что нужно делать, чтобы взыскать с него возмещение убытков по договору строительного подряда – от этом вы узнаете из статьи ниже.

Основания, по которым можно требовать возмещение убытков подрядчиком по договору строительного подряда

Право требовать возмещения причиненных убытков закреплено гражданским законодательством. Применительно к договору строительного подряда, заказчик может требовать от подрядчика возмещения убытков, когда:

  • в оговоренный срок выполнение указанных в договоре подряда работ не начато;
  • срок исполнения обязательств подошел к концу, а работы до конца не выполнены либо имеются все основания полагать, что подрядчик закончить их не успеет;
  • работы выполнены некачественно и для исправления недостатков потребуются дополнительные материальные и временные ресурсы;
  • в предоставленный для устранения недостатков разумный срок они так и не были исправлены;
  • исправить недочеты невозможно и заказчику придется начинать работы заново либо нанимать для полного их исполнения другого подрядчика;
  • недобросовестные действия подрядчика привели к перерасходу материалов либо порче имущества заказчика;
  • подрядчик вопреки условиям договора привлек для выполнения работ субподрядчика;
  • подрядчик по каким-то причинам отказывается исполнять возложенные на него обязательства и требует расторжения договора.

К убыткам также приравнивается доход, который получил подрядчик вследствие недобросовестного исполнения договора. Заказчик в таком случае вполне может приравнять такой доход к упущенной выгоде и требовать ее возмещения.

Порядок взыскания возмещения убытков подрядчиком по договору строительного подряда

Для начала стоит напомнить, что убытки бывают:

  • фактические – которые уже случились;
  • возможные – которые заказчик, скорее всего, претерпит из-за недобросовестного выполнения своих обязательств подрядчиком.

Прежде чем начать требовать возместить убытки, необходимо доказать, что они уже имеются либо их наступление неизбежно. Кроме того, чтобы требовать возмещения убытков, необходимо установить их точный размер. Иначе, какую тогда сумму истребовать с недобросовестного подрядчика?

Для разрешения этих вопросов проводится экспертиза. Только выводы эксперта, подтверждающие действительное наступление убытков (в настоящем или будущем), а также указывающие их размер, будут весомым аргументом. В том числе и в суде.

Провести экспертизу, не дожидаясь судебных разбирательств, разумно еще и по следующей причине. Претензионная переписка и судебное разбирательство может длиться достаточно долго. Вполне возможно, за это время во избежание простоя выявленные недостатки будут устранены другими лицами. Тот факт, что они действительно имели место быть, будет зафиксирован в экспертном заключении.

После того, как на руках заказчика имеются доказательства причинения убытков и установлен их размер, можно начинать требовать их возмещения с подрядчика.

  • внесудебный;
  • в рамках судебных разбирательств.

Остановимся на каждом из них подробнее.

Требование возместить убытки без суда

Претензионный способ требования возмещения убытков по договору подряда обязательным не является (если об этом прямо не указано в условиях самого договора), однако рекомендуется. В том числе и судами. А потому, заказчику необходимо:

  1. Составить претензию. В ней подробно расписать, по какой причине заказчик считает, что он реально претерпел убытки либо их наступление для него неизбежно. При этом в подтверждении своих слов необходимо ссылаться на имеющееся заключение эксперта. В конце претензии перечисляются предлагаемые заказчиком способы возмещения убытков, к примеру:
  • выплатить компенсацию в денежном выражении;
  • возместить ущерб в натуре (например, за свой счет приобрести испорченные материалы);
  • уменьшить цену выполненных работ;
  • безвозмездно устранить все выявленные недочеты;
  • устранить недочеты с привлечением субподрядчика, работа которого будет оплачена самим подрядчиком.
  1. Направить претензию подрядчику.
  2. Если достичь компромисса таким образом не удалось – обратиться в суд.
Читайте также:
Судебная психология: что это такое, описание и особенности

Взыскание убытков в судебном порядке

Дела подобной категории рассматривает арбитражный суд. В иске о возмещении убытков по договору подряда описываются обстоятельства возникновения убытков, дается оценка их размерам (со ссылкой на проведенную экспертизу) и обозначается требование возместить ущерб.

Истцу придется в суде доказывать не только факт реального или возможного наступления убытков, но и их причинно-следственную связь с действиями подрядчика. Причем, эти действия должны быть именно недобросовестными. Кроме того, особую сложность вызывает подсчет тех убытков, которые только еще наступят. Как уже было сказано выше, внести ясность в эти спорные вопросы поможет заключение эксперта.

Арбитражные споры по договору строительного подряда, безусловно, относятся к наиболее сложной категории дел. Успех такого дела во многом зависит от той доказательственной базы, которую соберет и представит суду сам истец – это его прямая обязанность по закону. При вынесении решений принимаются во внимание и меры, предпринятые обеими стороны для уменьшения размера убытков, предотвращения их увеличения или возникновения вообще.

Кроме того, суд может по разным причинам значительно уменьшить требуемую к возмещению сумму убытков. На основании всего вышесказанного напрашивается справедливый вывод: без помощи адвоката по арбитражным делам судебное разбирательство по взысканию убытков с подрядчика крайне затруднительно.

О правовых последствиях выплаты возмещения участникам долевого строительства на основании статьи 13 ФЗ от 29.07.2017 №218-ФЗ при банкротстве застройщика

Совсем недавно мне довелось присоединиться к реализации проекта по банкротству застройщика на стороне конкурсного управляющего. С самого начала было ясно, что практических вопросов будет немало, поскольку в параграф Закона о банкротстве, регулирующий правила о банкротстве застройщиков, регулярно вносятся изменения, а судебной практики и разъяснений не так много, как хотелось бы.

Но ситуация оказалась гораздо хуже, чем можно было предположить. Как оказалось, зачастую однозначного ответа нет на самые простые вопросы. Например, о правовых последствиях выплаты Фондом защиты прав граждан – участников долевого строительства (далее – Фонд) возмещения участникам долевого строительства на основании статьи 13 ФЗ от 29.07.2017 № 218-ФЗ «О публично-правовой компании по защите прав граждан – участников долевого строительства при несостоятельности (банкротстве) застройщиков и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» (далее – 218-ФЗ).

Здесь я хотел бы обратить внимание и попытаться ответить на следующие вопросы, прямых ответов на которые нет ни в Законе о банкротстве, ни в судебной практике, а позиция Фонда по ним явно противоречит положениям закона:

– в каком объеме переходят права участника долевого строительства к Фонду?

– в какую очередь удовлетворяются перешедшие к Фонду требования?

– в каком порядке вносятся изменения, возникшие вследствие выплаты возмещения, в реестр требований участников долевого строительства (далее – РТУС)?

В нашем случае Фонд выплатил нескольким десяткам участников долевого строительства возмещение. Конкурсный управляющий обязан внести соответствующие изменения в РТУС.

Реестр требований кредиторов в делах о банкротстве застройщиков отличается от реестра в обычных процедурах.

В соответствии с пунктом 1 статьи 201.9 Закона о банкротстве в ходе конкурсного производства, применяемого в деле о банкротстве застройщика, требования кредиторов, за исключением требований кредиторов по текущим платежам, удовлетворяются в следующей очередности:

1) в первую очередь производятся расчеты по требованиям граждан, перед которыми должник несет ответственность за причинение вреда жизни или здоровью, путем капитализации соответствующих повременных платежей, компенсации сверх возмещения вреда;

2) во вторую очередь производятся расчеты по выплате выходных пособий и оплате труда лиц, работающих или работавших по трудовому договору, и по выплате вознаграждений авторам результатов интеллектуальной деятельности;

3) в третью очередь производятся расчеты в следующем порядке:

в первую очередь – по денежным требованиям граждан – участников строительства, за исключением требований, указанных в абзаце четвертом настоящего подпункта (очередь 3.1);

В очередь 3.1 включаются требования участника строительства в размере стоимости жилого помещения (машино-места; нежилого помещения), а также требования по взысканию неустоек (пеней, штрафов), иных финансовых санкций по договору, заключенному с участником строительства.

во вторую очередь – по требованиям Фонда, которые перешли к нему в результате осуществления выплаты возмещения гражданам в соответствии со статьей 13 Федерального закона от 29 июля 2017 года № 218-ФЗ «О публично-правовой компании по защите прав граждан – участников долевого строительства при несостоятельности (банкротстве) застройщиков и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» (очередь 3.2);

в третью очередь – по денежным требованиям граждан – участников строительства по возмещению убытков, установленных в соответствии с пунктом 2 статьи 201.5 настоящего Федерального закона (очередь 3.3);

В очередь 3.3 включаются реальный ущерб в виде разницы между стоимостью жилого помещения (определенной на дату введения первой процедуры, применяемой в деле о банкротстве к застройщику), которое должно было быть передано участнику строительства, и суммой денежных средств, уплаченных по договору, предусматривающему передачу жилого помещения. То есть это сумма, на которую подорожала квартира с момента заключения договора и до момента признания застройщика банкротом. Конкурсный управляющий определяет ее исходя из проведенной оценки рыночной стоимости 1 квадратного метра жилья в районе застройки на дату введения процедуры банкротства (что соответствует общему принципу определения размера всех требования кредиторов по состоянию на дату введения первой процедуры абз. 2 п. 1 ст. 4 Закона о банкротстве).

4) в четвертую очередь производятся расчеты с другими кредиторами.

В деле о банкротстве застройщиков требования участников строительства могут быть удовлетворены несколькими способами:

– выплата денежных средств, вырученных от реализации имущества должника;

Читайте также:
Федеративный договор: что это такое, описание и особенности

– путем передачи готовых квартир (статья 201.11 Закона о банкротстве);

– путем передачи участникам строительства объекта незавершенного строительства (статья 201.10 Закона о банкротстве).

А также Фонд может выплатить участникам строительства возмещение (компенсацию) в соответствии со статьей 13 218-ФЗ.

Фонд выплачивает возмещение, предусмотренное статьей 13 218-ФЗ, в размере рыночной стоимости жилого помещения (предмета договора, заключенного с участником строительства) определяемой на момент выплаты данного возмещения, но не менее уплаченной участником строительства цены по договору участия в долевом строительстве. Подробно порядок расчета размера возмещения определен в Постановлении Правительства РФ от 07.10.2017 № 1233.

То есть по факту сумма возмещения включает в себя цену договора, заключенного с участником строительства, и реальный ущерб участника строительства. Только арбитражный управляющий определяет реальный ущерб на дату открытия процедуры, а Фонд определяет ущерб на дату выплаты возмещения. Отсюда получается разница, между ущербом, отраженным в РТУС и той суммой, которую выплачивает Фонд.

Позиция представителей Фонда сводится к тому, что в результате выплаты возмещения:

– конкурсный управляющий исключает требования участников строительства, получивших возмещение, из первой подочереди третьей очереди РТУС в части размера требования о передаче помещения (очередь 3.1.);

– включает требование Фонда во вторую подочередь третьей очереди (очередь 3.2) в размере осуществленной выплаты возмещения (как было указано выше, размер выплаты превышает размер требования дольщика о передаче помещения, включенного в очередь 3.1);

– конкурсный управляющий обращается в Арбитражный суд с ходатайством об исключении из РТУС требований участников строительства по возмещению убытков, установленных в соответствии с пунктом 2 статьи 201.5 Закона о банкротстве, включенных в третью под очередь третьей очереди РТУС (очередь 3.3.);

– требования участников долевого строительства в части штрафных санкций сохраняется за ними.

Фактически представители Фонда настаивают на том, что к Фонду переходит только требование о передаче жилого помещения (машино-места; нежилого помещения), которое отражено в очереди 3.1 РТУС. Данное требование понижается в очередности и включается в очередь 3.2 РТУС. Но размер перешедшего требования увеличивается и приравнивается к размеру выплаченного возмещения.

На мой взгляд вышеизложенная позиция не соответствует действующему законодательству. Хотя ни Закон о банкротстве, ни 218-ФЗ не содержат прямого разъяснения, что происходит после выплаты Фондом компенсации, ряд статей помогают ответить на этот вопрос.

1. Статьей 13 ФЗ №218 предусмотрена возможность выплаты возмещения гражданам – участникам строительства/долевого строительства по договорам, предусматривающим передачу жилых помещений, машино-мест и нежилых помещений, заключенным с застройщиком, признанным арбитражным судом несостоятельным (банкротом). Выплату возмещения осуществляет Фонд.

В соответствии с пунктом 5 статьи 13 218-ФЗ к Фонду, осуществившему выплату возмещения, переходит право требования по договору, предусматривающему передачу жилого помещения, и (или) договору, предусматривающему передачу машино-места и нежилого помещения, которое участник строительства имел к застройщику.

Как следует из этой нормы, к Фонду переходит право требования по договору, предусматривающему передачу жилого помещения (машино-места; нежилого помещения) в полном объеме. Право требования участника долевого строительства к застройщику, признанному банкротом, включает в себя требование о передаче жилого помещения (машино-места; нежилого помещения), а также требования по возмещению убытков, установленных в соответствии с пунктом 2 статьи 201.5 Закона о банкротстве и штрафных санкций.

Статья 13 218-ФЗ не предусматривает уменьшение объема прав, которые переходят от участника долевого строительства, получившего возмещение, к Фонду.

Пунктом 1 статьи 384 Гражданского кодекса Российской Федерации установлено, что, если иное не предусмотрено законом или договором, право первоначального кредитора переходит к новому кредитору в том объеме и на тех условиях, которые существовали к моменту перехода права. В частности, к новому кредитору переходят права, обеспечивающие исполнение обязательства, а также другие связанные с требованием права, в том числе право на проценты.

Фактически, конструкция, предусмотренная статьей 13 218-ФЗ, определяет условия уступки участником долевого строительства своих прав (требований) к застройщику по договору, предусматривающему передачу жилого помещения, и (или) договору, предусматривающему передачу машино-места и нежилого помещения.

Так, пункты 2, 2.1. статьи 13 указанного закона определяют цену, которую Фонд уплачивает за приобретаемые права. Пунктом 5 указанной статьи установлен объем прав, переходящих к Фонду.

Позиция о том, что к Фонду переходят все права участника долевого строительства по договору подтверждается также тем фактом, что в настоящее время в Государственной Думе Российской Федерации рассматривается (принят в первом чтении) Проект № 841216-7 Федерального Закона О внесении изменений в Федеральный закон «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» и отдельные законодательные акты Российской Федерации согласно которому предлагается внести следующие изменения в пункт 5 статьи 13 218-ФЗ:

«в части 5 слова «по договору, предусматривающему передачу» заменить словами «о передаче», слова «договору, предусматривающему передачу» заменить словом «передаче»».

Таким образом, в случае принятия соответствующих изменений, пункт 5 статьи 13 218-ФЗ будет изложен следующим образом: Фонду, осуществившему выплату возмещения, переходит право требования о передаче жилого помещения, и (или) передаче машино-места и нежилого помещения, которое участник строительства имел к застройщику.

В настоящее время в результате выплаты возмещения к фонду переходят все права участника долевого строительства.

2. В соответствии с пунктом 1 статьи 201.9 Закона о банкротстве во вторую подочередь третьей очереди производятся расчеты по требованиям Фонда, которые перешли к нему в результате осуществления выплаты возмещения гражданам в соответствии со статьей 13 218-ФЗ.

Исходя из содержания положений статьи 13 218-ФЗ и пункта 1 статьи 201.9 Закона о банкротстве следует, что права, перешедшие от участника долевого строительства к Фонду в результате выплаты возмещения, удовлетворяются (и отражаются в РТУС) во второй подочереди третьей очереди.

Исходя из буквального толкования указанных норм следует, что во вторую подочередь третьей очереди должны быть перемещены требования:

Читайте также:
Раскрытие информации о ценных бумагах

– о передаче жилого помещения (машиноместа; нежилого помещения) из первой подочереди третьей очереди;

– требование об уплате штрафных санкций по договору, из первой подочереди третьей очереди;

– требование по возмещению убытков, установленных в соответствии с пунктом 2 статьи 201.5 Закона о банкротстве, из третьей подочереди третьей очереди.

Телеологическое толкование норм, содержащихся в статье 13 218-ФЗ и статье 201.9 Закона о банкротстве позволяет прийти к выводу о том, что требования участников строительства, включенные в очередь 3.1. РТУС и перешедшие к Фонду, понижаются в очередности и переносятся в очередь 3.2. РТУС. Остальные требования должны сохранять очередность удовлетворения, с учетом положений Гражданского кодекса о перемене лиц в обязательстве.

Такое решение было бы более справедливым. Понижение Фонда в очередности объясняется тем, что он осуществляет компенсационные выплаты и перешедшие к Фонду требования не должны конкурировать с требованиями участников строительства, которые не получили компенсаций. В тоже время повышение требований, перешедших к Фонду из очереди 3.3 в очередь 3.2 просто противоречит цели создания Фонда защиты прав участников долевого строительства, поскольку перешедшие к Фонду требования становятся более приоритетными относительно требований самих участников строительства, не получивших возмещение.

3. Согласно пункту 1.2. статьи 201.9 Закона о банкротстве при получении участником строительства, участником долевого строительства по требованию (части требования), включенному в реестр требований участников строительства, выплаты, произведенной Фондом в соответствии со статьей 13 Федерального закона от 29 июля 2017 года № 218-ФЗ «О публично-правовой компании по защите прав граждан – участников долевого строительства при несостоятельности (банкротстве) застройщиков и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации», конкурсный управляющий вносит в реестр требований участников строительства сведения о переходе к Фонду требования о передаче жилого помещения, требования о передаче машино-места и нежилого помещения соответственно.

Указанное в вышеприведенной норме требование участника долевого строительства учитывается в первой подочереди третьей очереди реестра требований кредиторов в виде стоимости помещения, подлежащего передаче, определенной в договоре.

Таким образом, конкурсный управляющий может самостоятельно отразить в РТУС сведения о переходе к Фонду прав требования участников строительства, получивших возмещение, в части требований о передаче жилых помещений (машино-мест; нежилых помещений) с перемещением данных требований из первой подочереди третьей очереди во вторую подочередь третьей очереди.

Закон о банкротстве не содержит указания на то, что в данном случае конкурсный (внешний) управляющий может самостоятельно отразить в реестре иные изменения. Также отсутствуют разъяснения, позволяющие управляющему отразить правопреемство по иным требованиям самостоятельно.

4. В соответствии с пунктом 6 статьи 16 Закона о банкротстве по общему правилу требования кредиторов включаются в реестр требований кредиторов и исключаются из него арбитражным управляющим или реестродержателем исключительно на основании вступивших в силу судебных актов, устанавливающих их состав и размер, если иное не определено настоящим пунктом.

В пункте 14 «Обзора судебной практики Верховного Суда Российской Федерации № 4 (2017)» (утв. Президиумом Верховного Суда РФ 15.11.2017) изложена следующая правовая позиция:

«Пункт 6 ст. 16 Закона о банкротстве устанавливает специальное правило по отношению к п. 1 ст. 382 и п. 1 ст. 425 ГК РФ, согласно которому требования кредиторов включаются в реестр требований кредиторов и исключаются из него арбитражным управляющим или реестродержателем только на основании вступивших в силу судебных актов, устанавливающих их состав и размер.

На момент проведения спорного собрания процессуальная замена первоначальных кредиторов (общества и компании) на нового кредитора не произведена. Сама по себе замена в материальном правоотношении не наделила нового кредитора правом на участие в собрании и не ограничила право прежних до момента вынесения арбитражным судом судебного акта об их замене в реестре требований кредиторов должника правопреемником по ранее включенным требованиям.»

Исходя из того, что после получения уведомления о выплате возмещения на основании статьи 13 218-ФЗ №218, пункт 1.2. статьи 201.9 Закона о банкротстве наделяет конкурсного управляющего правом осуществить (отразить в РТУС) замену участника строительства на Фонд только в части требования о передаче жилого помещения (машино-места; нежилого помещения), на мой взгляд, в остальной части (в части требований по возмещению убытков и штрафных санкций) в РТУС участники долевого строительства могут быть заменены на Фонд только на основании определения Арбитражного суда о процессуальном правопреемстве. Для чего конкурсный управляющий, либо Фонд вправе обратиться с соответствующим ходатайством.

Закрепление возможности отражения правопреемства в уже сформированном реестре только на основании определения суда является излишним и создает ненужную нагрузку на аппарат суда. И это при том, что по части требования правопреемство управляющий отражает самостоятельно. Если управляющий может справиться с отражением правопреемства в части требования о передаче жилого помещения, то он также справится и с правопреемством в части штрафных санкций и убытков.

Полагаю, что большинство управляющих готовы взять на себя самостоятельное внесение изменений в реестр, расширительно толкуя положения пункта 1.2. Закона о банкротстве и исключая возможность причинения вреда кому-либо из участников дела о банкротстве. Однако, помня об ответственности, предусмотренной статьей 14.13 Кодекса Российской Федерации об административных правонарушениях, управляющие предпочитают отказаться от какого-либо из способов толкования права, за исключением буквального толкования, наиболее близкого большинству судей.

Неустойка по договору подряда – расчет и взыскание

  • Понятие неустойки по ГК РФ и ее виды: законная или договорная
  • Расчет неустойки по договору подряда: строительного, бытового и иных видов
  • Досудебное урегулирование
  • Исковое заявление о взыскании неустойки по договору подряда
  • Случаи уменьшения неустойки
  • Судебная практика о взыскании неустойки
  • Итоги

Понятие неустойки по ГК РФ и ее виды: законная или договорная

Согласно п. 1 ст. 330 Гражданского кодекса РФ (далее — ГК РФ) неустойка — это мера гражданско-правовой ответственности за неисполнение или ненадлежащее исполнение обязательства, в том числе за просрочку исполнения. Она может быть предусмотрена законом или договором.

Читайте также:
Трансферты населению: что это такое, описание и особенности

В последнем случае соглашение о неустойке должно быть оформлено в письменной форме (ст. 331 ГК РФ), иначе данная мера не будет считаться установленной.

Рассмотрим, какая неустойка возможна в подрядных отношениях. Подряд бывает:

  • бытовым;
  • строительным;
  • на проектные и изыскательские работы;
  • для государственных и муниципальных нужд.

В соответствии со ст. 395, п. 1 ст. 708, ст. 712, 723, 739, 754, 761 ГК РФ основные меры воздействия на нарушителя по подрядной сделке — это:

  • удержание результатов работ в случае просрочки платежа;
  • безвозмездное устранение недостатков, соразмерное уменьшение цены, возмещение расходов на устранение недостатков;
  • взыскание убытков;
  • взыскание процентов за пользование чужими денежными средствами.

Законная неустойка по договору подряда предусмотрена только для государственных (муниципальных) контрактов (чч. 6–9 ст. 34 закона «О контрактной системе…» от 05.04.2013 № 44-ФЗ). Для остальных видов подрядных отношений действующим законодательством такая мера не прописана. Следовательно, неустойка по договору подряда по ГК РФ может быть только договорной, и только при этом условии она взыскивается с виновной стороны.

Расчет неустойки по договору подряда: строительного, бытового и иных видов

В любых договорах подряда неустойка устанавливается в виде штрафа или пени. В зависимости от этого осуществляется ее расчет:

  1. Штраф — это единовременная сумма, которая может быть установлена в твердом размере или в процентном отношении. Условие о штрафе считается согласованным, если в тексте говорится о его размере и случаях уплаты.

Когда штраф имеет конкретный размер, рассчитывать его не надо. Если же он указан в процентном отношении, то определяется по формуле:

Сумма штрафа = Сумма расчета × Процент / 100,

где сумму расчета необходимо уточнить в договоре.

  1. Пеня рассчитывается, как правило, в процентном отношении к размеру невыполненного обязательства за каждый день или иной период нарушения обязательств. Пеня признается установленной, когда в тексте определены ее размер, условия выплаты и период просрочки, за который она начисляется. При отсутствии последнего условия — о периоде просрочки — пеня может быть квалифицирована как штраф и выплачиваться единожды.

Если пеня установлена в процентах годовых, она рассчитывается по формуле:

Пеня = (Сумма расчета × Дни просрочки × Проценты) / (Количество дней в году × 100).

Если пеня определена как проценты за каждый день, используют формулу:

Пеня = (Сумма расчета × Дни просрочки × Процент) / 100.

Сумма расчета определяется исходя из условий договора. Период просрочки — со следующего дня после последнего дня исполнения обязательства до дня его фактического выполнения включительно (п. 65 постановления Пленума ВС РФ «О применении судами…» от 24.03.2016 № 7, далее — постановление № 7).

Досудебное урегулирование

Если дело о взыскании неустойки рассматривается в арбитражном суде, перед подачей искового заявления в императивном порядке нужно соблюсти процедуру досудебного решения спора путем направления претензии (ч. 5 ст. 4 Арбитражного процессуального кодекса РФ, далее — АПК РФ). В противном случае суд:

  • оставит заявление без движения или возвратит его (ч. 1 ст. 128, п. 5 ч. 1 ст. 129 АПК РФ);
  • не рассмотрит иск, если он все-таки был принят (п. 2 ч. 1 ст. 148 АПК РФ).

Претензия составляется в свободной форме. При этом рекомендуется указать:

  • дату и место составления претензии;
  • полные данные о ее получателе и отправителе;
  • перечень допущенных нарушений;
  • ссылку на статью договора, предусматривающую неустойку;
  • расчет суммы неустойки;
  • срок добровольной оплаты;
  • реквизиты для перевода;
  • данные лица, подписывающего претензию.

Форма претензии об уплате неустойки есть в системе КонсультантПлюс. Если у вас нет доступа к К+, получите бесплатно пробный и переходите к документу.

Направить претензию можно несколькими способами:

  • вручить лично под расписку;
  • направить ценным письмом с описью вложения по указанному в договоре адресу или адресу из ЕГРЮЛ/ЕГРИП (п. 63 постановления Пленума ВС РФ «О применении судами…» от 23.06.2015 № 25).

Если виновная сторона не получила письмо, иск можно подавать по истечении срока хранения письма в почтовом отделении. Хранится корреспонденция на протяжении 30 дней с даты поступления в отделение связи.

Исковое заявление о взыскании неустойки по договору подряда

Перед подачей заявления необходимо определиться с подсудностью. По общему правилу иск о взыскании неустойки по договору подряда подают в арбитражный суд по месту нахождения или жительства ответчика. Хотя договором может быть определен другой суд (ст. 37 АПК).

Иск составляется в соответствии с положениями ст. 125 АПК РФ. Как правило, требование о взыскании неустойки по договору строительного подряда и иных видов подряда является дополнительным к основному — о выполнении каких-то условий (оплате договора, осуществлении работ и др.). Но может носить и самостоятельный характер.

Форма искового заявления о взыскании неустойки по договору подряда есть в системе КонсультантПлюс. Получите пробный доступ к К+ бесплатно и переходите к документу.

К исковому заявлению прикладываются документы согласно перечню из ст. 126 АПК РФ. В обязательном порядке должен быть договор и расчет неустойки. Как мы уже говорили, размер неустойки рассчитывается в соответствии с условиями договора.

После оплаты госпошлины и отправки соответствующего пакета документов ответчику и иным участникам процесса исковое заявление со всеми приложениями может быть подано в суд.

Виновная сторона будет выплачивать неустойку по договору подряда независимо от того, заявил истец это требование в суде или нет (постановление Девятого апелляционного арбитражного суда от 24.04.2007 № 09АП-4374/2007-ГК по делу № А40-79402/06-62-233). В то же время признание основного долга ответчиком не будет автоматическим признанием неустойки.

Случаи уменьшения неустойки

Ст. 333 ГК РФ дает виновному лицу право просить у суда уменьшения неустойки. Для этого необходимо соблюсти некоторые условия:

  1. Если нарушитель — ИП или организация, суд может рассмотреть вопрос о снижении мер воздействия только после поступления заявления или ходатайства от виновного лица. При этом такое обращение не считается доказательством или признанием ответчиком факта нарушения договора (п. 71 постановления № 7).
  2. В то же время возражения ответчика не могут считаться ходатайством о соразмерности мер ответственности (постановления Президиума ВАС РФ от 17.06.2014 № 1850/14 по делу № А40-140910/12-134-1087, от 22.10.2013 № 801/13 по делу № А40-118783/11-59-1052).
  3. Кроме того, в своем заявлении нарушитель обязан доказать, что удовлетворение требований о неустойке приведет к неосновательному обогащению истца (п. 77 постановления № 7).
  4. Если ответчиком будет иное лицо, суд может снизить неустойку и по своей инициативе (п. 71 постановления № 7).
  5. Суд не может уменьшить неустойку за денежные обязательства ниже процентов по банковским вкладам физических лиц в регионе, где рассматривается дело (п. 72 постановления № 7).
Читайте также:
Трансферты населению: что это такое, описание и особенности

Ограничение права или отказ от права просить снижения неустойки являются ничтожными (п. 69 постановления № 7).

Судебная практика о взыскании неустойки

Рассмотрим самые интересные случаи из судебной практики, иллюстрирующие распространенные проблемы взыскания неустойки по договору подряда:

  1. Стороны могут оговорить в сделке условие об удержании неустойки заказчиком при окончательном расчете за работу. В этом случае в суд обращаться не надо. Такую возможность поддержала и высшая судебная инстанция (постановления Президиума ВАС РФ от 19.06.2012 № 1394/12 и от 10.07.2012 № 2241/12). Эта судебная практика по взысканию неустойки по договору подряда может быть использована компаниями в своей деятельности.
  2. Если выполнение договора подряда разделено на промежуточные этапы, истец не имеет права считать неустойку со всей суммы, а обязан уменьшить ее на стоимость уже выполненных работ (постановление АС Дальневосточного округа от 01.09.2017 № Ф03-3172/2017 по делу № А73-15641/2016).
  3. Если ранее неустойка за просрочку оплаты работ начислялась без учета НДС, то теперь она рассчитывается с полной суммы, в том числе с НДС (постановление ФАС Поволжского округа от 24.11.2011 по делу № А12-3382/2011).
  4. Согласно сложившейся судебной практике в договоре можно предусмотреть условие о неустойке в пользу отказавшейся от сделки стороны, если отказ произошел по вине другой стороны. Такое условие не противоречит законодательству (постановление Президиума ВАС РФ от 11.06.2013 № 1396/12 по делу № А55-25605/2010).
  5. Положения контракта о наложении штрафных санкций за каждый недочет в отдельности не считаются противозаконными. Суды рассматривают такие меры как неустойку (постановление ФАС Восточно-Сибирского округа от 15.06.2010 по делу № А33-20347/2009).

Итоги

Итак, неустойку по договору подряда можно взыскать, только если она специально установлена в соглашении. Данная мера ответственности определяется в виде штрафа или пени. Неустойку рассчитывают согласно условиям договора, однако суд может уменьшить ее размер, руководствуясь принципом разумности.

Неустойка за квартиру: сколько выплатит застройщик

Если застройщик сдает недвижимость с опозданием, то по закону он должен заплатить неустойку. Вместе с тем у строительной фирмы есть право добиться снижения размера таких выплат (ст. 333 ГК). По словам ведущего юриста Land Law Firm Land Law Firm Федеральный рейтинг. группа Земельное право/Коммерческая недвижимость/Строительство группа Разрешение споров в судах общей юрисдикции группа Частный капитал группа Арбитражное судопроизводство (крупные споры – high market) Профайл компании × Павла Лобачева, неустойка выполняет не только компенсационную функцию, но и превентивную. Если суды будут снижать ее в десятки раз, то это станет фактически означать, что перечисленные цели игнорируются, добавляет эксперт. Тем не менее на практике это продолжает происходить.

Компенсация за парковочные места

Супруги Антон и Анна Поморские* приобрели по договору долевого участия два машино-места общей стоимостью 7,7 млн руб. в паркинге строящегося ЖК «Royal House на Яузе». Застройщик – ООО «Корунд ХХI» – обязался сдать объект в 2014 году, но стройка затянулась еще на три года. В итоге свою недвижимость пара получила лишь в 2017 году. Стройфирма отказалась платить за такую просрочку добровольно.

Тогда Поморские обратились в суд с просьбой взыскать с продавца 4,8 млн руб. неустойки за нарушение срока передачи объектов долевого строительства. Две инстанции постановили уменьшить эту сумму в 24 раза – до 200 000 руб., посчитав изначальные требования заявителя несоразмерными. Суды дополнительно подчеркнули, что машино-места не предназначены для проживания и не считаются предметами первой необходимости.

Верховный суд, куда пожаловались истцы, не согласился с таким подходом. ВС объяснил, что в спорной ситуации не имеет значения, являются ли объекты недвижимости предметами первой необходимости для заявителей. Судьи ВС подчеркнули, что никаких других мотивов для снижения неустойки нижестоящие инстанции не привели. В материалах дела отсутствуют какие-либо доказательства ответчика, на основании которых можно было уменьшить компенсацию, добавил ВС (дело № 5-КГ19-149). Тройка судей под председательством Александра Кликушина постановила отменить все акты нижестоящих судов и отправить дело на новое рассмотрение обратно в первую инстанцию (пока еще не рассмотрено).

Сниженный штраф

А Сергей Мастеров* вступил в долевое строительство однокомнатной квартиры в новом жилом комплексе близ центра Сочи. Сдачу дома застройщик – АО «Универсал» – просрочил на три года. Покупатель потребовал выплатить ему за такую просрочку неустойку в размере 623 833 руб. Продавец отказался это делать добровольно, поэтому Мастеров обратился в суд. Там он дополнительно попросил взыскать с застройщика потребительский штраф – 311 916 руб., а также 50 000 руб. компенсации морального вреда.

Первая инстанция постановила уменьшить неустойку до 50 000 руб., а компенсацию до 5000 руб., штраф составил 2500 (половина суммы, присужденной за моральный вред). Апелляция указала, что сумма штрафа рассчитана неверно, но оставила решение нижестоящего суда без изменений. Мастеров обжаловал подобные выводы в Верховном суде. ВС отметил, что Краснодарский краевой суд, указывая на ошибку первой инстанции, не привел при этом ни мотивов в подтверждение своего вывода, ни ссылок на нормы права.

Читайте также:
Служилая кабала: что это такое, описание и особенности

Между тем штраф нужно рассчитывать от всей присужденной суммы в пользу потребителя суммы, а не только от компенсации морального вреда, пояснили судьи ВС. В подобных случаях действительно можно уменьшить не только размер неустойки, но и штрафа, отметила судебная коллегия по гражданским делам ВС (дело № 18-КГ19-127). Но в таком случае суды должны привести мотивы, которые позволяют его уменьшить. Учитывая перечисленные обстоятельства, это дело в части уменьшения взысканного штрафа тройка судей во главе с Кликушиным тоже отправила на новое рассмотрение в первую инстанцию (пока еще не рассмотрено).

Эксперты «Право.ru»: «Такие решения нижестоящих судов опасны»

При взыскании неустойки истцу следует обосновать суду ее размер, говорит Павел Лобачев из Land Law Firm Land Law Firm Федеральный рейтинг. группа Земельное право/Коммерческая недвижимость/Строительство группа Разрешение споров в судах общей юрисдикции группа Частный капитал группа Арбитражное судопроизводство (крупные споры – high market) Профайл компании × : «В том числе предоставить подробный расчет требований».

Такого рода решения нижестоящих судов опасны для правопорядка. Насколько эффективно неустойка будет выполнять свои функции, если застройщик будет знать: если он существенно нарушит сроки передачи недвижимости по договору, его ответственность будет незначительна?

Павел Лобачев, ведущий юрист Land Law Firm Land Law Firm Федеральный рейтинг. группа Земельное право/Коммерческая недвижимость/Строительство группа Разрешение споров в судах общей юрисдикции группа Частный капитал группа Арбитражное судопроизводство (крупные споры – high market) Профайл компании ×

Критерии, при которых снижение неустойки по ст. 333 ГК в спорах с застройщиками действительно обоснованное, достаточно давно выработаны практикой, констатирует Лобачев. Такой подход применим, когда из-за просрочки в несколько месяцев с застройщика взыскивают компенсацию размером со стоимостью самой квартиры (дело № 41-КГ18-27). На практике застройщики в обоснование необходимости снижения неустойки используют разные аргументы, рассказывает партнер Качкин и Партнеры Качкин и Партнеры Федеральный рейтинг. группа ГЧП/Инфраструктурные проекты группа Земельное право/Коммерческая недвижимость/Строительство Профайл компании × Дмитрий Некрестьянов. Наиболее выигрышные из них, добавляет эксперт: просрочка связана с действиями госорганов либо монополистов, размер неустойки превышает размер обязательств по договору, размер неустойки существенно превышает средние ставки процентов по кредитам в соответствующем регионе.

Следует признать, что, объективно говоря, ни один из этих аргументов не имеет какого-то определяющего значения для суда, утверждает Некрестьянов: «Но в совокупности они приводят к снижению неустойки». Ситуация со штрафом, по сути, аналогичная, поясняет Михаил Осипов из Адвокатское бюро «А2» Адвокатское бюро «А2» Федеральный рейтинг. группа Арбитражное судопроизводство (крупные споры – high market) группа Корпоративное право/Слияния и поглощения (mid market) группа Разрешение споров в судах общей юрисдикции Профайл компании × : «Суды в нем видят разновидность законной неустойки». Но следует учитывать, что снижение штрафа по аналогии с неустойкой должно допускаться только в исключительных случаях, добавляет эксперт.

Злоупотребления дольщиков

Есть и обратная сторона проблемы. Наталья Никольская, председатель МКА Московская коллегия адвокатов «Арбат» Московская коллегия адвокатов «Арбат» Федеральный рейтинг. × , рассказывает, что существует целый рынок юркомпаний и юристов, которые агитируют дольщиков подавать иски к застройщику: «Они работают как за фиксированную сумму, так за процент от взысканного. Некоторые из них даже в свое название вносят фразу «взыскание неустойки по ДДУ». По ее словам, такое явление относится к «потребительскому экстремизму». «Юристы-экстремисты» создают чаты в Telegram, где под видом бесплатной юрконсультации навязывают дольщикам свои услуги, говорит адвокат: «Они вводят дольщиков в заблуждение, обещают взыскать от 75 до 150% от требований, чего не случается практически никогда».

Юристы постоянно изобретают новые приемы, часто недобросовестные, замечает Никольская: «Больше всего вреда застройщикам наносит искусственное изменение территориальной подсудности спора. По закону «О защите прав потребителей» дольщик может обратиться в суд общей юрисдикции по месту своей регистрации, в том числе временной. Юристы изучают практику взыскания неустойки и штрафа в московских судах и временно регистрируют своих клиентов-дольщиков на тех территориях, где судьи взыскивают большие суммы. Явление это массовое. Юристы со своими дольщиками кочуют по всей Москве. Судьи закрывают глаза на недобросовестность дольщика, ссылаясь на то, что закон «О защите прав потребителей» не дает им право отказаться принять спор к рассмотрению».

Юлия Макаренко из ЮП Юридическое партнерство «Курсив» Юридическое партнерство «Курсив» Региональный рейтинг. группа Антимонопольное право (включая споры) группа Налоговое консультирование и споры группа Земельное право/Коммерческая недвижимость/Строительство Профайл компании × обращает внимание на еще одну проблему, которая только начинает проявляться. Она поясняет, что сейчас застройщики не имеют доступа к деньгам дольщиков, а ведут строительство с помощью проектного финансирования: «Банки при выдаче кредитов требуют от застройщиков принять на себя дополнительные обязательства, ограничивают их возможности на распоряжение как собственными, так и целевыми средствами». Деньги покупателей лежат на эскроу-счетах и защищены от любых посягательств до момента передачи квартиры. Если раньше застройщик строил объект на средства дольщиков и взыскание с него и неустойки, и потребительского штрафа можно было оправдать тем, что застройщик бесплатно пользовался чужими средствами, то сейчас строительная фирма платит за это процент банку, резюмирует Макаренко.

Рейтинг
( Пока оценок нет )
Понравилась статья? Поделиться с друзьями:
Добавить комментарий

;-) :| :x :twisted: :smile: :shock: :sad: :roll: :razz: :oops: :o :mrgreen: :lol: :idea: :grin: :evil: :cry: :cool: :arrow: :???: :?: :!: