Аренда предприятий: что это такое, описание и особенности

Аренда бизнеса

Аренда бизнеса. Что это? Этапы сделки. На что обратить внимание в договоре. Особенности.

Аренда бизнеса может вызывать интерес по разным причинам: это и экономия на старте за счет отсутствия необходимости выполнения бюрократических формальностей и поиска клиентов, и возможность попробовать свои силы в новом деле без риска больших потерь.

Хотя бизнес при этом остается чужим, можно договориться о включении в договор условия о последующем выкупе. Самый серьезный риск для предпринимателя – столкнуться с мошенниками или вместо прибыли получить убыток. Системный подход к сделке аренды бизнеса поможет минимизировать эти риски.

Вопросы терминологии: что понимается под арендой бизнеса

Такого понятия как “аренда бизнеса” в российском законодательстве нет. Ближе всего по смыслу “аренда предприятия”. Этот договор регулируется подразделом 5 главы 34 Гражданского кодекса РФ. Под предприятием понимается имущественный комплекс, включающий как активы, так и пассивы. Но лицензии в этот комплекс не входят.

Договор аренды предприятия заключается на практике крайне редко, так как это очень неудобная правовая конструкция. Законодатель императивно требует, чтобы этот договор был зарегистрирован в регистрирующих государственных органах, кроме того, необходимо известить кредиторов компании. Также помимо активов к арендатору переходят и долги, обязательства (кроме обязательств перед бюджетом).

Однако, предложения об аренде действующего, готового бизнеса можно встретить в информационном пространстве достаточно часто и они востребованы. На рынке особенно популярны следующие варианты:

  • магазины, торговые точки;
  • кафе и закусочные;
  • парикмахерские, салоны красоты, массажные кабинеты;
  • аптеки и стоматологические кабинеты;
  • автомастерские.

Как же заключается в этом случае договор аренды бизнеса на практике? Нетрудно заметить, что все представленные варианты предполагают объекты недвижимости с определенным оборудованием.

Поэтому заключается просто договор аренды помещения и оборудования. С сотрудниками перезаключаются трудовые договоры. Клиентская база, как правило, привязана к определенному месту или к определенному мастеру, и также арендодатель предлагает сформированную базу поставщиков, которым также выгодно сохранить партнера. И с ними также оформляются новые договоры.

Этапы сделки

Чтобы аренда бизнеса была выгодной, нужно правильно подготовить и провести сделку, грамотно составить договор аренды, включить в него подходящие условия. Хотя предпринимательские риски остаются и в этом случае, но юридические и финансовые значительно снижаются.

Основные этапы сделки:

  • поиск объекта. Здесь важно оценить не только спрос и потенциальную доходность (проходимость, величина базы клиентов, уровень арендной платы и т.д.), но и собственные познания в выбранной сфере деятельности;
  • переговорный процесс. Сейчас ведение переговоров допускается регулировать отдельным договором;
  • проверка предлагаемого бизнеса, в первую очередь, объекта аренды и оборудования (прежде всего нужно проверить право собственности и исправность);
  • разработка и подписание договора.

Сдавать в аренду имущество может собственник, арендатор в субаренду – только при согласии собственника, а также представители по доверенности. Право собственности сейчас проверятся по выпискам из ЕГРН, доверенность должна быть надлежащим образом удостоверена (и включать полномочия на подписание договора), а согласие собственник должен выразить обязательно в письменном виде.

Если помещение в аренду сдает организация, стоит проверить полномочия подписанта (достоверное руководителя компании можно установить по выписке из ЕГРЮЛ). При этом всегда лучше работать только с оригиналами документов.

На что обратить внимание в договоре

При разработке и подписании договора стоит учесть, что законодатель многие вопросы позволяет сторонам регулировать самостоятельно. Особое внимание следует обратить на следующие пункты договора аренды помещения:

– размер арендной платы. По умолчанию в него не входят коммунальные затраты, но можно договориться и об обратном. Поэтому вопрос оплаты этих услуг (включая уборку и охрану) стоит урегулировать отдельно;

– возможность увеличения арендной платы. Законом арендодателю предоставлена возможность повышать ее раз в год, если договором не предусмотрено иное. Не стоит соглашаться на более частый пересмотр арендной платы, а также подписывать дополнительные соглашения к договору чаще раза в год, также можно попытаться обговорить процент повышения;

– согласование и оплата неотделимых улучшений. Неотделимые улучшения (ремонт и т.д.) подлежат компенсации только в случае их согласования с арендодателем. Также не стоит начинать ремонт заранее, до подписания договора;

– вопросы расторжения договора. По закону арендодатель вправе выселить арендатора через суд при наличии серьезных нарушений договора, если иное не согласовано сторонами. Поэтому не стоит соглашаться на включение условия о возможности расторжения договора без обоснования причин в любое время. В то же время арендатору выгоднее, чтобы у него было право съехать без объяснения причин, если бизнес “не пошел”;

– преимущественное право на продление договора. Выгоднее заключать договор на 11 месяцев, без госрегистрации. Но стоит подстраховаться и включить условие о преимущественном праве арендатора;

– распределение обязанностей по ремонту, по умолчанию капитальный ремонт оплачивает арендодатель, а текущий – арендатор.

Отдельно стоит упомянуть о том, что все арендуемое имущество нужно тщательно проверить перед подписанием договора. Конечно, скрытые недостатки закон позволяет предъявить и позже, но может возникнуть спор, являются ли они скрытыми. Стоит также рассмотреть вопрос сопровождения сделки, проверки документации и объекта специалистами.

Давид Гликштейн, менеджер. Пишу статьи, ищу интересную информацию и предлагаю способы ее практического использования. Верю, что благодаря качественной юридической аналитике клиенты приходят к юридической фирме, а не наоборот. Согласны? Тогда давайте дружить на Facebook.

В случае, если Ваш судебный спор или иной спор, договорная работа или любая другая форма деятельности касается вопросов, рассмотренных в данном или ином нашем материале, рекомендуем проверить и убедиться, что Ваша правовая позиция соответствует последним изменениям практики и законодательству.

Читайте также:
Авиационная безопасность: что это такое, описание и особенности

Мы будем рады оказать Вам юридическую помощь по поводу минимизации юридических рисков и имеющимся возможностям. Мы постараемся найти решение, подходящее именно для Вас.

Звоните по телефону +7 (383) 310-38-76 или пишите на адрес info@vitvet.com.

Наша юридическая компания оказывает различные юридические услуги в разных городах России (в т.ч. Новосибирск, Томск, Омск, Барнаул, Красноярск, Кемерово, Новокузнецк, Иркутск, Чита, Владивосток, Москва, Санкт-Петербург, Екатеринбург, Нижний Новгород, Казань, Самара, Челябинск, Ростов-на-Дону, Уфа, Волгоград, Пермь, Воронеж, Саратов, Краснодар, Тольятти, Сочи).

Предлагаем своим клиентам наши юридические услуги по следующим направлениям:

Наша юридическая компания оказывает различные юридические услуги в разных городах России (в т.ч. Новосибирск, Томск, Омск, Барнаул, Красноярск, Кемерово, Новокузнецк, Иркутск, Чита, Владивосток, Москва, Санкт-Петербург, Екатеринбург, Нижний Новгород, Казань, Самара, Челябинск, Ростов-на-Дону, Уфа, Волгоград, Пермь, Воронеж, Саратов, Краснодар, Тольятти, Сочи).

Будем рады увидеть вас среди наших клиентов!

Звоните или пишите прямо сейчас!

Телефон +7 (383) 310-38-76
Адрес электронной почты info@vitvet.com

Юридическая фирма “Ветров и партнеры”
больше, чем просто юридические услуги

Энциклопедия решений. Договор аренды предприятия

Договор аренды предприятия

Договор аренды предприятия является одним из видов договора аренды. К нему применяются не только нормы параграфа 5 “Аренда предприятий” главы 34 ГК РФ, но и общие положения об аренде (ст.ст. 606 – 625 ГК РФ), поскольку иное не установлено правилами ГК РФ об этом виде договора (ст. 625 ГК РФ).

Предметом договора аренды предприятия является предприятие в целом как имущественный комплекс, используемый для осуществления предпринимательской деятельности (п. 1 ст. 656 ГК РФ). Понятие предприятия как имущественного комплекса раскрывается в ст. 132 ГК РФ. В соответствии с п. 2 этой статьи в состав предприятия входят все виды имущества, предназначенные для его деятельности, включая земельные участки, здания, сооружения, оборудование, инвентарь, сырье, продукцию, права требования, долги, а также права на обозначения, индивидуализирующие предприятие, его продукцию, работы и услуги (коммерческое обозначение, товарные знаки, знаки обслуживания), и другие исключительные права, если иное не предусмотрено законом или договором.

Соответственно, обязательством арендодателя по договору аренды предприятия является:

– предоставление арендатору за плату во временное владение и пользование земельных участков, зданий, сооружений, оборудования и других входящих в состав предприятия основных средств;

– передача в порядке, на условиях и в пределах, определяемых договором, запасов сырья, топлива, материалов и иных оборотных средств, прав пользования землей, водными объектами и другими природными ресурсами, зданиями, сооружениями и оборудованием, иных имущественных прав арендодателя, связанных с предприятием, прав на обозначения, индивидуализирующие деятельность предприятия, и других исключительных прав;

– уступка арендатору прав требования и перевод на него долгов, относящихся к предприятию (п. 1 ст. 656 ГК РФ).

Арендодателем и арендатором по договору аренды предприятия могут быть любые участники гражданских правоотношений – физические и юридические лица. Однако для ряда категорий лиц закон устанавливает ограничения на участие в таких отношениях. Так, учреждение и казенное предприятие, за которыми имущество закреплено на праве оперативного управления, по общему правилу могут распоряжаться этим имуществом только с согласия собственника имущества (п. 1 ст. 296 ГК РФ).

Согласно п. 3 ст. 607 ГК РФ в договоре аренды должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить имущество, подлежащее передаче арендатору в качестве объекта аренды. При отсутствии этих данных в договоре условие об объекте, подлежащем передаче в аренду, считается не согласованным сторонами, а соответствующий договор не считается заключенным. Это положение, общее для договоров аренды, распространяется и на договор аренды предприятия, так как из специальных норм ГК РФ об этом виде договора иное не следует. Судебная практика отмечает, что в договоре аренды предприятия должны содержаться все индивидуализирующие признаки имущественного комплекса, включая технические характеристики здания, сооружения, техники и оборудования, с указанием их местонахождения, а также в обязательном порядке земельный участок, прошедший государственный кадастровый учет (постановление ФАС Поволжского округа от 22.05.2009 N А65-22916/2008).

Для верной правовой квалификации договора (как договора аренды предприятия или иного договора аренды) условия договора должны позволять установить, является ли имущество, подлежащее передаче в аренду, имущественным комплексом предприятия либо имуществом (движимым или недвижимым), не относящимся к такому комплексу (постановление Восемнадцатого ААС от 26.11.2009 N 18АП-9990/2009).

Необходимо также учитывать, что к договору аренды предприятия применяются и правила параграфа 4 “Аренда зданий и сооружений” главы 34 ГК РФ, если иное не предусмотрено правилами ГК РФ об аренде предприятия (п. 2 ст. 650 ГК РФ). Это, в частности, означает, что в договоре аренды предприятия должно содержаться условие о размере арендной платы. При отсутствии такого условия договор считается незаключенным. Правило п. 3 ст. 424 ГК РФ (оплата исполнения договора по цене, которая при сравнимых обстоятельствах обычно взимается за аналогичные товары, работы или услуги) в такой ситуации не применяется (п. 1 ст. 654 ГК РФ, постановление ФАС Восточно-Сибирского округа от 28.04.2010 по делу N А78-4076/2009).

Форма и государственная регистрация договора аренды предприятия

Договор аренды предприятия заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами. Несоблюдение формы договора аренды предприятия влечет его недействительность (п.п. 1, 3 ст. 658 ГК РФ).

Договор аренды предприятия подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации независимо от срока, на который заключен этот договор (п. 2 ст. 658 ГК РФ). Незарегистрированный договор аренды предприятия считается незаключенным и не порождает правовых последствий (постановление ФАС Волго-Вятского округа от 10.09.2008 N А79-225/2008)*(1).

Читайте также:
Авиационное происшествие: что это такое, описание и особенности
Внимание

В связи с принятием и изменением Федерального закона от 30.12.2012 N 302-ФЗ, сначала отменившего правило о государственной регистрации для договоров аренды недвижимого имущества, заключенных после 01.03.2013, а затем восстановившего его с 04.03.2013, существовала неопределенность в отношении договоров аренды недвижимости, заключенных 2 и 3 марта 2013 г. В настоящее время эта неопределенность устранена разъяснениями Пленума ВАС (см. п.п. 14, 27 постановления Пленума ВАС РФ от 17.11.2011 N 73).

*(1) В соответствии с правовым подходом, выработанным судебной практикой в отношении подлежащего государственной регистрации договора аренды здания, сооружения, помещения, такой договор, будучи незарегистрированным, не порождает всего комплекса правовых последствий, предусмотренных законом для этого вида договора, но тем, не менее, влечет определенные правовые последствия для его сторон. Поскольку стороны достигли согласия по всем существенным условиям договора, в отношениях между ними обязательства по договору считаются возникшими, несмотря на отсутствие его государственной регистрации; такие обязательства исполняются в соответствии с условиями договора, если это не нарушает прав третьих лиц (п.п. 2 – 4 Обзора судебной практики по спорам, связанным с признанием договоров незаключенными, направленного информационным письмом Президиума ВАС РФ от 25.02.2014 N 165). С 01.06.2015 этот подход нашел отражение в п. 3 ст. 433 ГК РФ (в редакции Федерального закона от 08.03.2015 N 42-ФЗ), согласно которому договор, подлежащий государственной регистрации, считается для третьих лиц заключенным с момента его регистрации, если иное не установлено законом. Это означает, что, ссылаться на незаключенность договора в связи с отсутствием его государственной регистрации по общему правилу вправе лишь третьи лица, чьи права и интересы затрагиваются таким договором, но не стороны этого договора в отношениях между собой.

Тема 7. Правовое регулирование хозяйственных отношений по передаче имущества во временное пользование

Ознакомившись с данной главой, Вы будете:

Оглавление

7.1. Договор аренды: понятие, правовая регламентация

Понятие договора аренды

По договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату: (ст. 606 ГК РФ)

1 – вариант – во временное владение и пользование;

2 – вариант – во временное пользование.

Стороны договора – арендодатель и арендатор. По общему правилу, и в роли арендодателя, и в роли арендатора могут выступать любые субъекты гражданского права, как физические, так и юридические лица. Арендодатель – это собственник передаваемого в пользование имущества или лицо, уполномоченное законом или собственником сдавать имущество в аренду. Арендатор – это лицо, заинтересованное в получении имущества в пользование.

Предмет договора – любая непотребляемая вещь, поскольку она не теряет своих натуральных свойств в процессе использования. В аренду могут быть переданы земельные участки и другие обособленные природные объекты, предприятия и другие имущественные комплексы, здания, сооружения, оборудование, транспортные средства и другие вещи (ст. 607 ГК РФ).

Содержание договора аренды

  • Арендодатель обязан предоставить арендатору имущество в состоянии, соответствующем условиям договора аренды и назначению имущества.

Имущество сдается в аренду вместе со всеми его принадлежностями и относящимися к нему документами (техническим паспортом, сертификатом качества и т. п.), если иное не предусмотрено договором. Если такие принадлежности и документы переданы не были, однако без них арендатор не может использовать имущество, то он может расторгнуть договор.

Если арендодатель не предоставил арендатору сданное внаем имущество в указанный в договоре аренды срок, а в случае, когда в договоре такой срок не указан, в разумный срок арендатор вправе истребовать от него это имущество в соответствии со статьей 398 ГК РФ и потребовать возмещения убытков, причиненных задержкой исполнения либо потребовать расторжения договора и возмещения убытков, причиненных его неисполнением. Арендодатель отвечает за недостатки сданного в аренду имущества, полностью или частично препятствующие пользованию им, даже если во время заключения договора аренды он не знал об этих недостатках. При обнаружении таких недостатков арендатор вправе по своему выбору:

    • потребовать от арендодателя либо безвозмездного устранения недостатков имущества, либо соразмерного уменьшения арендной платы, либо возмещения своих расходов на устранение недостатков имущества;
    • непосредственно удержать сумму понесенных им расходов на устранение данных недостатков из арендной платы, предварительно уведомив об этом арендодателя;
    • потребовать досрочного расторжения договора.
  • Арендодатель не отвечает за недостатки сданного в аренду имущества, которые были им оговорены при заключении договора аренды или были заранее известны арендатору либо должны были быть обнаружены арендатором во время осмотра имущества или проверки его исправности при заключении договора или передаче имущества в аренду.
  • При заключении договора аренды арендодатель обязан предупредить арендатора о всех правах третьих лиц на сдаваемое в аренду имущество (сервитуте, праве залога и т. п.). Неисполнение арендодателем этой обязанности дает арендатору право требовать уменьшения арендной платы либо расторжения договора и возмещения убытков.
  • Арендодатель обязан производить за свой счет капитальный ремонт переданного в аренду имущества, если иное не предусмотрено законом, иными правовыми актами или договором аренды договором. Капитальный ремонт должен производиться в срок, установленный договором, а если он не определен договором или вызван неотложной необходимостью, в разумный срок.

Прекращение и изменение договора аренды

Досрочное расторжение договора аренды возможно в ниже перечисленных случаях (ст. 619, 620 ГК РФ):

По требованию арендодателя в судебном порядке и только после направления арендатору письменного предупреждения о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок:

По требованию арендатора в судебном порядке:

Прекращение и изменение договора аренды предусмотрены общими положениями расторжения договоров, общими положениями договора аренды.

Читайте также:
Земельный налог: что это такое, описание и особенности

7.2. Виды договоров аренды: прокат, аренда транспортных средств, аренды предприятий, зданий, сооружений, финансовой аренды (лизинга)

Законодательством установлены следующие виды договора аренды: договор проката; договор аренды транспортных средств; договор аренды зданий и сооружений; договор аренды предприятий; договор финансовой аренды (лизинга).

Договор проката

По договору проката арендодатель, осуществляющий сдачу имущества в аренду в качестве постоянной предпринимательской деятельности, обязуется предоставить арендатору движимое имущество за плату во временное владение и пользование (ст. 626 ГК РФ).

Имущество, предоставленное по договору проката, используется для потребительских целей, если иное не предусмотрено договором или не вытекает из существа обязательства. Договор проката заключается в письменной форме. Договор проката заключается на срок до одного года. Арендатор вправе отказаться от договора проката в любое время, письменно предупредив о своем намерении арендодателя не менее чем за десять дней. Арендодатель, заключающий договор проката, обязан в присутствии арендатора проверить исправность сдаваемого в аренду имущества, а также ознакомить арендатора с правилами эксплуатации имущества либо выдать ему письменные инструкции о пользовании этим имуществом. При обнаружении арендатором недостатков сданного в аренду имущества, полностью или частично препятствующих пользованию им, арендодатель обязан в десятидневный срок со дня заявления арендатора о недостатках, если более короткий срок не установлен договором проката, безвозмездно устранить недостатки имущества на месте либо произвести замену данного имущества другим аналогичным имуществом, находящимся в надлежащем состоянии.

Если недостатки арендованного имущества явились следствием нарушения арендатором правил эксплуатации и содержания имущества, арендатор оплачивает арендодателю стоимость ремонта и транспортировки имущества. Арендная плата по договору проката устанавливается в виде определенных в твердой сумме платежей, вносимых периодически или единовременно. В случае досрочного возврата имущества арендатором арендодатель возвращает ему соответствующую часть полученной арендной платы, исчисляя ее со дня, следующего за днем фактического возврата имущества.

Договор аренды транспортных средств

Аренда транспорта с предоставлением услуг по управлению и технической эксплуатации.

По договору аренды (фрахтования на время) транспортного средства с экипажем арендодатель предоставляет арендатору транспортное средство за плату во временное владение и пользование и оказывает своими силами услуги по управлению им и по его технической эксплуатации (ст. 632 ГК РФ).

Договор аренды транспортного средства с экипажем должен быть заключен в письменной форме независимо от его срока. Арендодатель в течение всего срока договора аренды транспортного средства с экипажем обязан поддерживать надлежащее состояние сданного в аренду транспортного средства, включая осуществление текущего и капитального ремонта и предоставление необходимых принадлежностей.

Состав экипажа транспортного средства и его квалификация должны отвечать обязательным для сторон правилам и условиям договора. Члены экипажа являются работниками арендодателя. Они подчиняются распоряжениям арендодателя, относящимся к управлению и технической эксплуатации, и распоряжениям арендатора, касающимся коммерческой эксплуатации транспортного средства. Если договором аренды не предусмотрено иное, расходы по оплате услуг членов экипажа, а также расходы на их содержание несет арендодатель. Если иное не предусмотрено договором аренды транспортного средства с экипажем, арендатор несет расходы, возникающие в связи с коммерческой эксплуатацией транспортного средства, в том числе расходы на оплату топлива и других расходуемых в процессе эксплуатации материалов и на оплату сборов. В случае гибели или повреждения арендованного транспортного средства арендатор обязан возместить арендодателю причиненные убытки, если последний докажет, что гибель или повреждение транспортного средства произошли по обстоятельствам, за которые арендатор отвечает в соответствии с законом или договором аренды.

Аренда транспорта без предоставления услуг по управлению и технической эксплуатации.

По договору аренды транспортного средства без экипажа арендодатель предоставляет арендатору транспортное средство за плату во временное владение и пользование без оказания услуг по управлению им и его технической эксплуатации (ст. 642 ГК РФ).

Договор аренды транспортного средства без экипажа должен быть заключен в письменной форме независимо от его срока. Арендатор в течение всего срока договора аренды обязан поддерживать надлежащее состояние арендованного транспортного средства, включая осуществление текущего и капитального ремонта. Арендатор своими силами осуществляет управление арендованным транспортным средством и его эксплуатацию как коммерческую, так и техническую. Если договором аренды транспортного средства без экипажа не предусмотрено иное, арендатор вправе без согласия арендодателя сдавать арендованное транспортное средство в субаренду на условиях договора аренды транспортного средства с экипажем или без экипажа. Арендатор вправе без согласия арендодателя от своего имени заключать с третьими лицами договоры перевозки и иные договоры, если они не противоречат целям использования транспортного средства, указанным в договоре аренды, а если такие цели не установлены, назначению транспортного средства. Ответственность за вред, причиненный третьим лицам транспортным средством, его механизмами, устройствами, оборудованием, несет арендатор.

Договор аренды предприятий, зданий, сооружений

По договору аренды здания или сооружения арендодатель обязуется передать во временное владение и пользование или во временное пользованию арендатору здание или сооружение (ст. 650 ГК РФ). Договор аренды здания или сооружения заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами. Несоблюдение формы договора аренды здания или сооружения влечет его недействительность. Договор аренды здания или сооружения, заключенный на срок не менее года, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации.

По договору аренды здания или сооружения арендатору одновременно с передачей прав владения и пользования такой недвижимостью передаются права на ту часть земельного участка, которая занята этой недвижимостью и необходима для ее использования. В случаях, когда арендодатель является собственником земельного участка, на котором находится сдаваемое в аренду здание или сооружение, арендатору предоставляется право аренды или предусмотренное договором аренды здания или сооружения иное право на соответствующую часть земельного участка, сохраняется право пользования частью земельного участка, которая занята зданием или сооружением и необходима для его использования на условиях, действовавших до продажи земельного участка. Договор аренды здания или сооружения должен предусматривать размер арендной платы. Установленная в договоре аренды здания или сооружения плата за пользование зданием или сооружением включает плату за пользование земельным участком, на котором оно расположено, или передаваемой вместе с ним соответствующей частью участка.

Читайте также:
Динамика преступности: что это такое, описание и особенности

Аренда предприятий . По договору аренды предприятия в целом как имущественного комплекса, используемого для осуществления предпринимательской деятельности, арендодатель обязуется предоставить арендатору за плату во временное владение и пользование земельные участки, здания, сооружения, оборудование и другие входящие в состав предприятия основные средства, передать в порядке, на условиях и в пределах, определяемых договором, запасы сырья, топлива, материалов и иные оборотные средства, права пользования землей, водой и другими природными ресурсами, зданиями, сооружениями и оборудованием, иные имущественные права арендодателя, связанные с предприятием, права на обозначения, индивидуализирующие деятельность предприятия, и другие исключительные права, а также уступить ему права требования и перевести на него долги, относящиеся к предприятию (ст. 656 ГК РФ).

После передачи предприятия в аренду арендодатель и арендатор несут солидарную ответственность по включенным в состав переданного предприятия долгам, которые были переведены на арендатора без согласия кредитора. Договор аренды предприятия заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами.

Договор аренды предприятия подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации. Несоблюдение формы договора аренды предприятия влечет его недействительность. Передача предприятия арендатору осуществляется по передаточному акту.

Арендатор предприятия обязан в течение всего срока действия договора аренды предприятия поддерживать предприятие в надлежащем техническом состоянии, в том числе осуществление его текущего и капитального ремонта. На арендатора возлагаются расходы, связанные с эксплуатацией арендованного предприятия, если иное не предусмотрено договором, а также с уплатой платежей по страхованию арендованного имущества. Арендатор предприятия имеет право на возмещение ему стоимости неотделимых улучшений арендованного имущества независимо от разрешения арендодателя на такие улучшения, если иное не предусмотрено договором аренды предприятия.

Договор финансовой аренды (лизинга)

По договору финансовой аренды (договору лизинга) арендодатель обязуется приобрести в собственность указанное арендатором имущество у определенного им продавца и предоставить арендатору это имущество за плату во временное владение и пользование для предпринимательских целей. Арендодатель в этом случае не несет ответственности за выбор предмета аренды и продавца. Договором финансовой аренды может быть предусмотрено, что выбор продавца и приобретаемого имущества осуществляется арендодателем (ст. 665 ГК РФ).

Предметом договора финансовой аренды могут быть любые непотребляемые вещи, используемые для предпринимательской деятельности, кроме земельных участков и других природных объектов.

Арендодатель, приобретая имущество для арендатора, должен уведомить продавца о том, что имущество предназначено для передачи его в аренду определенному лицу. Арендатор вправе предъявлять непосредственно продавцу имущества, являющегося предметом договора финансовой аренды, требования, вытекающие из договора купли-продажи, заключенного между продавцом и арендодателем, в частности в отношении качества и комплектности имущества, сроков его поставки, и в других случаях ненадлежащего исполнения договора продавцом. При этом арендатор имеет права и несет обязанности, предусмотренные ГК РФ для покупателя, кроме обязанности оплатить приобретенное имущество, как если бы он был стороной договора купли-продажи указанного имущества. Однако арендатор не может расторгнуть договор купли-продажи с продавцом без согласия арендодателя.

В отношениях с продавцом арендатор и арендодатель выступают как солидарные кредиторы. Если иное не предусмотрено договором финансовой аренды, арендодатель не отвечает перед арендатором за выполнение продавцом требований, вытекающих из договора купли-продажи, кроме случаев, когда ответственность за выбор продавца лежит на арендодателе. В последнем случае арендатор вправе по своему выбору предъявлять требования, вытекающие из договора купли-продажи, как непосредственно продавцу имущества, так и арендодателю, которые несут солидарную ответственность.

Бизнес-процессы предприятия

Бизнес-процессы – это основа. С их проработки должен начинаться любое предприятие. Формально, человек может просто сказать: «Я открою свой магазин» и начать этим заниматься. Но принесет ли это прибыль?

В идеале бизнесмен должен очень четко представить, описать и просчитать все аспекты открытия магазина: где он будет находиться, какой площади, что в нем будет продаваться, сколько конкурентов, для кого этот товар, сколько нужно закупать товара, где закупать, у кого закупать, как хранить, как обеспечить безопасность, по каким ценам продавать и т.д.

«Комсомольская правда» вместе с экспертами подготовила материал о бизнес-процессах предприятия, основных видах и внедрении их в работу.

Что такое бизнес-процессы

— В любом бизнесе мало придумать идею. Нужно очень подробно проработать всю схему бизнеса от самого начала. Бизнес-процесс не прекращается никогда. Это постоянная работа бизнесмена. Например, магазин давно открыт, имеет своего постоянного покупателя, прибыль идет. Но вдруг рядом открывается конкурент, и клиенты уходят к нему, потому что он продает такой же товар, но по более низким ценам. Здесь начинается бизнес-процесс по вопросу: а что делать в такой ситуации? И появляется подробный план – посетить магазин конкурента, выяснить, действительно ли цены у него ниже, найти других поставщиков, поменять товар в своем магазине и т.д., — рассказывает управляющий партнер коммуникационного агентства B&C Agency Марк Шерман.

Читайте также:
Аудиторская проверка: что это такое, описание и особенности

Бизнес-процесс – это конкретный план действий на всех стадиях развития бизнеса от начала до конца. Ведь и закрытие бизнеса можно провести по-разному – с убытками или без.

CEO сервиса онлайн-поздравлений Congr Александр Старжинский объяснил «КП» понятие бизнес-процесс простыми словами.

— Это короткая инструкция по осуществлению того или иного повторяющегося действия внутри предприятия. У бизнес-процесса есть определенная функция, которая используется как для контроля так и для организации всей работы системы на макро и микроуровнях.

Пример такого процесса — регистрация нового клиента в системе компании который позвонил на горячую линию. На какого оператора он попадает, что должен сказать менеджер в скрипте и куда внести данные о полученной заявке.

Основные виды бизнес-процессов

Экономисты по разному классифицируют бизнес-процессы. Мы перечислим ранжирования, которые помогут понять суть явления. В качестве примера рассмотрим кондитерскую фабрику.

Основные. С их помощью мы продаем товар или услугу потребителю, с них получаем прибыль. На нашем предприятии делают конфеты, которые мы продаем сладкоежкам. Но мало сделать конфету. Ее еще нужно упаковать. Это тоже основной бизнес-процесс, но его называют сопутствующим в рамках основного.

Вспомогательные и обеспечивающие. Они нужны, чтобы работали главные бизнес-процессы. Для кондитерской фабрики нужно покупать какао и молоко, чтобы получался шоколад. Конвейер должны обслуживать сотрудники, которых в свою очередь должны принять на работу кадровики.

Управляющие. Эти бизнес-процессы сами по себе ничего не производят. К ним относится планирование, а также управление ходом процесса на производстве.

Совершенствования или развития. Мы хотим, чтобы как можно больше людей полюбили наши конфеты, поэтому придумываем новые рецепты, ищем новые магазины.

Другие специалисты иначе выделяют основные виды бизнес-процессов. Дробят их по принципу коммуникации.

    Коммуникации, которые ведутся с внешними контрагентами (поиск клиентов, работа с подрядчиками и т.д.).

Внутренняя, кросс-функциональная коммуникация (взаимодействие сотрудников).

  • Сопровождающая коммуникация (бухгалтерия, финансы, юридический отдел и т.д.).
  • Стандарты описания бизнес-процессов

    Чтобы бизнес-процесс работал, мало заявить о нем, нужно еще детально и логично все описать.

    — При разработке бизнес-процессов чаще всего приходят к графическому моделированию – к нотации бизнес-процессов. По большому счету, это выглядит как некая блок-схема, в которой есть точка начала, точка конца, могут быть циклы и разветвления. Это схема, которая позволяет увидеть все возможные варианты развития событий, все возможные процессы и ключевые подразделения, которые задействованы в том или ином бизнес-процессе, — поясняет CEO сервиса онлайн-поздравлений Congr Александр Cтаржинский.

      всем участникам быть на одной странице и одинаково видеть бизнес-процесс;

    исключает такие моменты как упущение тех или иных вводных при планировании бизнес-процессов;

    с помощью графического моделирования эти бизнес-процессы гораздо проще внедрять и интегрировать в деятельность компании.

    Описание бизнес-процесса должно быть максимально понятным, чтобы любой сотрудник мог верно свои функции и задачи. Описывать обязательно все бизнес-процессы. Вернемся к нашему примеру с кондитерской фабрикой. Должны быть должностные инструкции для всех сотрудников — авторов рецептов, упаковщиков, бухгалтеров предприятия. Прописаны регламенты работы с поставщиками, осуществления платежей контрагентам и т.д.

    При этом эксперты не рекомендуют составлять нотации самостоятельно. Лучше воспользоваться существующими системами, которые зарекомендовали эффективность. Например, BPMN, IDEF0, EPC.

    Аренда и лизинг: понятия и различия

    Аренда: что это такое

    Аренда – это договор, по которому арендодатель на возмездной основе предоставляет арендатору какое-либо имущество во временное владение и пользование (ч. 1 ст. 606 ГК РФ). В аренду могут быть переданы земельные участки, природные объекты, предприятия, здания, сооружения, оборудование, транспорт и все прочие непотребляемые вещи. То есть те вещи, которые не теряют своих натуральных свойств и качеств в процессе их использования арендатором.

    Арендованное имущество в течение всего срока действия договора остается в собственности арендодателя, а продукция и доходы, которые приносит это имущество, являются собственностью арендатора (ч. 2 ст. 606 ГК РФ).

    Сторонами договора являются арендодатели, которые сдают имущество во временное пользование, и арендаторы, которые за определенную плату пользуются этим имуществом.

    При этом в качестве арендодателей могут выступать как сами собственники имущества, так и лица, управомоченные сдавать имущество в аренду на основании закона или с согласия собственников (ст. 608 ГК РФ). И арендодателями, и арендаторами могут выступать любые субъекты гражданских правоотношений – организации, ИП и физлица.

    Капитальный ремонт переданного в аренду имущества производится по общему правилу самим арендодателем. Капитальный ремонт должен производиться в срок, установленный договором, а если он не определен договором или вызван неотложной необходимостью, в разумный срок (ч. 1 ст. 616 ГК РФ).

    В свою очередь арендатор обязан поддерживать имущество в исправном состоянии, производить за свой счет текущий ремонт и нести расходы на его содержание.

    Законодательство не оговаривает точных сроков, в течение которых можно арендовать то или иное имущество. Эти сроки оговариваются в самом договоре. Причем арендный договор может носить как срочный, так и бессрочный характер. В последнем случае и арендодатель, и арендатор вправе в любое время отказаться от договора. Для этого достаточно предупредить другую сторону о расторжении договора за один месяц, а при аренде недвижимости – за три месяца (ч. 2 ст. 609 ГК РФ).

    Арендный договор сроком действия более года заключается только в письменной форме. То же самое касается и договоров, где хотя бы одной из сторон является организация. Если объектом аренды выступает недвижимость, то договор подлежит еще и обязательной государственной регистрации (ч. 2 ст. 609 ГК РФ).

    Читайте также:
    Без разрешения мужа продана его машина. Как быть?

    Что такое лизинг

    Лизинг – это финансовая аренда. Он представляет собой одну из разновидностей арендных правоотношений, главной особенностью которых является то, что арендодатель в них изначально не является собственником сдаваемого в аренду имущества. На момент оформления лизинга само имущество может даже и не существовать. Имущество и место его приобретения, как правило, выбирает сам арендатор.

    Главная функция арендодателя же в лизинге заключается в выделении собственных или привлеченных денежных средств на приобретение выбранного арендатором имущества, которое и будет сдаваться в аренду. Собственно, в этом как раз и проявляется финансовая сторона данного вида арендных правоотношений. По сути арендуется не само имущество, а деньги, на которое оно приобретается.

    Сторонами договора лизинга выступают лизингодатель (покупатель имущества и арендодатель в одном лице), лизингополучатель (арендатор имущества), а также продавец, у которого лизингодатель и приобретает оговоренное в договоре имущество. В отличие от договора аренды, договор лизинга не имеет самостоятельного значения и требует обязательного заключения еще одного договора – купли-продажи.

    По договору финансовой аренды лизингодатель обязуется купить определенное лизингополучателем имущество в свою собственность и предоставить это имущество лизингополучателю за плату во временное владение и пользование (ч. 1 ст. 665 ГК РФ).

    В свою очередь лизингополучатель обязан вносить арендную плату за пользование имуществом. По окончании срока действия договора он обязан возвратить имущество лизингодателю или приобрести его в собственность на основании договора купли-продажи.

    Право выкупа имущества после истечения срока лизинга не является безусловным. Как и в случае с арендой такое право лизингополучателя должно быть непосредственно прописано в тексте самого договора.

    По общему правилу техническое обслуживание предмета лизинга и ответственность за его сохранность лежат на лизингополучателе. Он же, в отличие от арендаторов по договорам аренды, отвечает не только за текущий, но и за капитальный ремонт арендуемого имущества (п. 3 ст. 17 Федерального закона от 29.10.1998 № 164-ФЗ «О финансовой аренде (лизинге)»).

    В лизинг можно брать практически любое непотребляемое имущество – автотранспорт, недвижимость, спецтехнику, промышленное оборудование и т.д. В то же самое время земельные участки и другие природные объекты, в отличие от той же аренды, не могут быть предметом лизинга (ст. 666 ГК РФ).

    Договор лизинга, независимо от срока его действия, заключается исключительно в письменной форме. При этом срок действия договора лизинга – его существенное условие (п. 4 ст. 15 Федерального закона от 29.10.1998 № 164-ФЗ). Лизинг нельзя оформить без указания срока, как это допускается при заключении договора аренды.

    В отличие от договора аренды, по общему правилу выбор конкретного имущества и его продавца осуществляется лизингополучателем. То есть арендатором имущества. В этих случаях лизингодатель не несет никакой ответственности за выбор предмета аренды и его продавца.

    Однако в тексте договора может быть предусмотрено, что выбор продавца и приобретаемого имущества осуществляется самим лизингодателем (ч. 2 ст. 665 ГК РФ). В этом случае соответствующая ответственность ложится уже на лизингодателя.

    Чем аренда отличается от лизинга

    Таким образом, между рассмотренными выше договорами много общего. И аренда, и лизинг – это разновидности найма имущества. Просто в первом случае речь идет об имущественном, а во втором – о финансовом найме. Данное обстоятельство обуславливает ряд различий между этими сделками.

    Для большей наглядности представляем таблицу различий между арендой и лизингом.

    Отличительный признак

    Любые непотребляемые вещи, включая земельные участки и природные объекты

    Любые непотребляемые вещи, за исключением земельных участков и природных объектов

    Необходимость заключения дополнительных договоров

    Требуется только сам договор аренды, содержащий все существенные условия, указанные в законе

    Дополнительно требует заключения договора купли-продажи имущества. Также может потребовать заключения дополнительных договоров – договора о привлечении средств, договора залога, гарантии, поручительства и т.д.

    Арендодатель и арендатор

    Лизингодатель, лизингополучатель и продавец имущества

    Аренда широко распространена не только в экономике, но и в сферах, которые не относятся к предпринимательской деятельности

    Лизинг распространен преимущественно в сфере предпринимательской деятельности

    Допускается устная форма договора аренды

    Лизинг всегда оформляется исключительно путем заключения письменного договора

    Ответственность за капитальный ремонт имущества

    По общему правилу капитальный ремонт осуществляет арендодатель.

    По общему правилу капитальный ремонт осуществляет лизингополучатель

    Техническое состояние имущества

    В аренду сдается уже имеющееся у арендодателя на праве собственности или другом вещном праве имущество. Нередко арендуются уже бывшие в употреблении объекты

    В подавляющем большинстве случаев предметом лизинга является новое имущество

    Ответственность за выбор имущества

    Предметом аренды выступает имущество, предлагаемое арендодателем. Это имущество, как правило, уже имеется у него в наличии

    По общему правилу выбор лизингового имущества и конкретного продавца осуществляет сам лизингополучатель

    Срок действия договора

    Законом допускается заключение бессрочных договоров аренды

    Договор лизинга всегда заключается на определенный его сторонами срок

    Последствия истечения срока действия договора

    Зачастую арендные договоры не предполагают возможности выкупа арендуемого имущества после истечения срока действия договора аренды

    В большинстве случаев договоры лизинга предполагают выкуп имущества лизингополучателем по истечении срока действия договора

    Величина арендной платы

    Плата по договору аренды, как правило, взимается только за владение и пользование имуществом. Такая плата существенно ниже лизинговых платежей

    Плата по договору лизинга превосходит плату по обычному арендному договору, поскольку зачастую включает в себя выкупную стоимость имущества

    Заключение договора аренды. Какие есть нюансы заключения договора? На что нужно обратить внимание? Проблемы современных договоров аренды. Рассмотрим в настоящей статье.

    Арендные правоотношения представляют собой комплексный институт, заключающийся в возможности сдачи недвижимого (или движимого) имущества во временное владение и пользование или во временное пользование. Рынок арендных правоотношений постоянно развивается. В условиях пандемии как никогда актуальна проблема заключения договора аренды. Сегодня денежные возможности в бизнес сообществе значительно сократились. Многие попросту не в состоянии снимать помещения по прежним арендным ставкам. Отсюда возникает потребность в расторжении старых и заключении новых договоров аренды. Настоящая статья призвана помочь тем категориям граждан, у которых возникли трудности в договорных отношениях по аренде. Сразу обращаем внимание на то, что настоящая статья освещает примерный алгоритм действий при работе с договором. Мы будем акцентировать ваше внимание на проблемных моментах при заключении и расторжении договора. Итак, поехали!

    Читайте также:
    Государственные символы: что это такое, описание и особенности

    Заключение договора аренды.

    Зайдя на общеизвестный сайт по сдаче помещений в аренду, Вы договариваетесь с потенциальным арендодателем о встрече. Вы находите нужное помещение. Просите договор аренды (например, нежилого помещения). Юристы присылают вам многостраничный договор, в котором все прописано казенным, непонятным языком. Вы не знаете, как это все прочитать, и идете к юристу за помощью. И правильно делаете! Поскольку за казенным языком могут скрываться важные положения, ставящие вас в невыгодное положение. На что важно обратить внимание?

    Современные договоры зачастую после шапки договора, в которой прописывается номер, дата договора, место его составления и контрагенты, устанавливают терминологию (понятия), используемую в договоре. Это удобно, не поленитесь прочитать эти термины. При консультации с юристом у вас будет общее понимание толкования договора.

    Предмет договора.

    Каждый договор начинается с его предмета. С сожалением приходится констатировать, что участники арендных правоотношений иногда не понимают для чего нужен раздел «Предмет договора». В нем незаметно могут прописать ваши права во взаимосвязи с обязанностью, которая прописывается в конце договора. Поэтому важно рассмотреть предмет договора. В большинстве случаев Договоров в предмете указывается объект аренды. Например, помещение. Желательно проверить, кто является собственником объекта аренды и имеется ли право у арендодателя сдавать вещь в аренду.

    Обращаем ваше внимание также на цели заключения договора. В современных условиях пандемии актуальным стал вопрос расторжения договора аренды через призму возможности реализации цели заключения договора. К примеру, если цель заключения договора не может в полной мере реализоваться, у контрагента появляется потенциальная возможность расторгнуть договор аренды Необходимо отметить, что процесс расторжения в таком случае имеет свои нюансы. В связи с чем мы не будем подробно останавливаться на этой тематике. Наша задача показать возможность факта расторжения договора. В сущности, раздел «Предмет договора» должен отвечать на два вопроса «Что?» и «Для чего?». Что сдается в аренду? В каких целях используется арендованная вещь? В случае, если в предмете появляется иная тематика, мы рекомендуем более детально анализировать договор.

    Цена договора, порядок расчетов.

    Следующее, на что мы хотим обратить ваше внимание, – это цена договора и порядок расчета. Порядок расчета должен быть написан понятным для вас языком. Ибо вопрос денег всегда будет актуальным в жизни человека. Арендная плата может состоять из двух видов конструкций, включая в себя: а) только постоянную арендную плату; б) постоянную и переменную часть арендной платы. Любые из двух конструкций имеют право на существование в деловом обороте. Внимательно прочитайте в какие сроки необходимо оплачивать арендную плату. Как правило, в договоре аренды прописывают формулировку на примере: «расчеты за аренду осуществляется ежемесячно, не позднее 20 числа месяца, предшествующего расчетному…». Важно, чтобы вам была удобна дата расчетов по арендным платежам.

    При оплате аренды мы рекомендуем обязательно указывать назначение платежа. Достаточно прописать фразу: «назначение платежа: платеж по договору аренды №1313 от 13.12.2020 г.». Это важная доказательственная составляющая добросовестности вас, как контрагента по договору.

    Выше мы указывали на две конструкции арендных платежей. Если с постоянной арендной платой вопросов не возникает, то что включает в себя переменная часть? К сожалению, многие забывают прописывать состав переменной части аренды. Поэтому важно прописать конкретные расходы по переменной части. Это могут быть эксплуатационные затраты, которые включают в себя оплату электрической энергии, отопления и проч. В переменной части арендной платы отдельно могут быть указаны определенные виды затрат арендатора (например, оплата телефона).

    Обеспечительный платеж.

    Остановимся подробнее на обеспечительном (гарантийном) взносе. Согласно п. 1 ст. 381.1 ГК РФ денежное обязательство, в том числе обязанность возместить убытки или уплатить неустойку в случае нарушения договора, по соглашению сторон могут быть обеспечены внесением одной из сторон в пользу другой стороны определенной денежной суммы (обеспечительный платеж). Обеспечительный взнос — это камень преткновения у контрагентов в договорных правоотношениях. Вокруг него возникает немало спорных ситуаций, которые доходят до суда. Поскольку мы рекомендуем бороться с причиной, а не со следствием, обратим ваше внимание на несколько пунктов.

    Первый. В идеале можно попробовать договориться об исключении обеспечительного взноса из пунктов договора. Поскольку императивной нормы, которая ОБЯЗЫВАЛА бы прописывать в договоре аренды указанное положение, не существует. В связи с чем можно попытаться договориться исключить этот пункт. Вам могут возразить, что это обязательное правило, на рынке так принято… Да, может и принято… Но это не обязательная норма. Знайте свои права!

    Второй. Прописываем в договоре точную сумму обеспечительного платежа. Порядок зачисления точной суммы обеспечительного платежа. Крайне важно указать срок, в течение которого необходимо зачислить обеспечительный платеж.

    Третий. Как правило, Арендодатель из обеспечительного платежа удерживает денежную сумму за штрафы, установленные в вашем договоре. Помимо необходимости посмотреть все штрафы на предмет их экономической обоснованности мы обращаем внимание на следующее. В договоре нужно прописать точный порядок удержания сумм из обеспечительного платежа. Не соглашайтесь на условие, когда в договоре прописаны определенные штрафы, за которые предусмотрена ответственность в виде удержания сумм из обеспечительного платежа в одностороннем, непретензионном порядке. Пропишите в договоре необходимость соблюдения претензионного порядка перед взысканием штрафа из обеспечительного платежа. Претензия, в первую очередь, отвечает на вопрос обоснованности взыскания с вас штрафа. Срок рассмотрения претензии может составлять около 5-ти календарных дней.

    Читайте также:
    Аграрный рынок: что это такое, описание и особенности

    Четвертый. Пункт договора, который предусматривает право арендодателя повысить размер обеспечительного платежа в одностороннем порядке (например, раз в год). Согласно п. 3 ст. 381.1 ГК РФ договором может быть предусмотрена обязанность соответствующей стороны дополнительно внести или частично возвратить обеспечительный платеж при наступлении определенных обстоятельств. К рассматриваемому пункту договора мы относимся категорически отрицательно. Да, в договоре может быть предусмотрено условие, при котором арендатор обязан внести сумму обеспечительного платежа в размере сумм, уплаченных штрафов. Такой пункт договора является приемлемым. Однако возможность арендодателя повышать в одностороннем порядке обеспечительный платеж под определенным условием считаем некорректным. В первую очередь, с точки зрения экономической выгоды, а не с точки зрения правовой. Никто не может предугадать, какое финансово положение будет через год. В связи с чем существуют определенные риски. Поэтому мы рекомендуем исключать возможность повышения обеспечительного платежа. Тем более императивной нормы по данному пункту договора, не существует.

    Пятый. Самый сложный пункт. Порядок возврата обеспечительного платежа. К большому сожалению, контрагенты не уделяют должного внимания порядку возврата обеспечительного платежа. Все это приводит к спорным ситуациям, когда возникает вопрос возврата обеспечительного платежа. Важно прописать точный срок, в течение которого обеспечительный платеж подлежит возврату. Еще раз акцентируем ваше внимание. Необходимы четкие сроки. Например, можно использовать следующую конструкцию: «обеспечительный платеж возвращается Арендатору в течение 5-ти календарных дней, с даты расторжения настоящего договора. При поступлении на банковский счет Арендатора обеспечительного платежа, сторонами настоящего договора составляется расписка в получении денежных средств». На наш взгляд такая конструкция учитывает интересы обеих сторон. Помимо всего прочего, стороны сразу закрывают потенциальные проблемы возврата обеспечительного платежа в будущем.

    Права и обязанности сторон.

    Мы не будем подробно останавливаться на том, какие права и обязанности необходимо прописать в вашем договоре. Многие юристы говорят о необходимости дублирования норм Гражданского кодекса в договор. Многие категорически против этого. Наше мнение таково, что, в сущности, не имеет смысла прописывать права и обязанности сторон. Базовые права и обязанности прописаны в Гражданском кодексе. Если вы их не пропишете в договоре, они все равно будут действовать на общих основаниях. Важно прописать процесс ваших действий. То есть, как будет проходить использование помещения. Какие ограничения могут быть по использованию вещи. Важно не то, сколько прав прописано в договоре, а важен процесс использования помещений. Процесс ваших действий. Мы глубоко убеждены, что будущее договоров именно за закреплением процесса осуществления договора, а не за прописыванием отдельных прав и обязанностей в соответствующем разделе договора. На сегодня практика идет по направлению закрепления процесса. Но если в договоре установлена конструкция отдельных прав и обязанностей, мы советуем рассматривать их в комплексе, не разделяя друг друга.

    Если вы видите какое-то право, вы понимаете, что в перспективе это право возможно заявить. Вопрос в другом. Есть ли корреспондирующая обязанность контрагента к вашему праву? Ваше право будет иметь силу лишь тогда, когда в ответ идет обязанность контрагента. Пример качественной конструкции: «право арендатора заявить о необходимости установки рекламной конструкции и обязанность арендодателя письменно дать разрешение на установку рекламной конструкции (с учетом технических возможностей)». Пример спорной конструкции: «право арендатора заявить о необходимости установки рекламной конструкции и обязанность арендатора рассмотреть заявление на установку рекламной конструкции.» Второй вариант спорен. Арендодатель может отказать в установке вами рекламной конструкции, тогда как в первом варианте арендодатель обязан дать вам письменное разрешение на установку рекламной конструкции, с учетом технических характеристик. Если вам важно установить рекламную конструкцию, бесспорно, более четким вариантом представляется первый. Второй вызывает множество вопросов. Именно по такой схеме необходимо рассматривать права и обязанности в совокупности. Каждое право (в идеале) должно быть взаимосвязано с обязанностью контрагента. Рекомендуем составлять таблицы по соотношению прав и обязанностей арендатора и арендодателя.

    Ответственность сторон. Неустойка (штраф).

    К сожалению, мы не можем прописать в полной мере все риски, которые могут быть заложены в главе договора «ответственность сторон». Мы хотели бы подробнее остановиться на всеобъемлющей проблеме установления штрафных санкций в договоре аренды. Определимся с понятиями.

    Согласно п. 1 ст. 330 ГК РФ неустойкой (штрафом, пеней) признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства. По требованию об уплате неустойки кредитор не обязан доказывать причинение ему убытков. При этом, согласно п.1 ст. 401 ГК РФ лицо, не исполнившее обязательства либо исполнившее его ненадлежащим образом, несет ответственность при наличии вины (умысла или неосторожности), кроме случаев, когда законом или договором предусмотрены иные основания ответственности. Таким образом, действительная реализация штрафных санкций возможно только при наличии вины. В настоящей статье мы не будем рассматривает понятие вины в гражданском законодательстве. Этот вопрос удостоен отдельного научного исследования. Отметим лишь несостоятельность взглядов некоторых авторов (в основе своем юристов советского времени), которые отмечали, что вина в понимании гражданского права, тождественна пониманию вины в уголовном праве. Необходимо подчеркнуть, что в гражданском законодательстве никакого психического отношения виновного к совершенному деянию нет. Как справедливо отмечал дореволюционный русский юрист, цивилист, профессор Казанского и Московского университетов, депутат I Государственной Думы Г.Ф. Шершеневич под виной понимается «состояние сознательной воли человека, который намеренно или неосмотрительно совершает действие, направленное на фактический результат, противный закону». Никакого психического отношения к совершаемому действию попросту нет.

    Читайте также:
    Избирательная квота: что это такое, описание и особенности

    Итак, неустойка (штраф). Мы рекомендуем отдельно выписать все неустойки по вашему договору. Необходимо проанализировать экономический смысл неустоек. Их взаимосвязь с возможными нарушениями обязательств. В двух словах, должна работать следующая схема: неустойка=степень нарушения обязательства. Думается, такой формат является верным. Если же в договоре прописывается слишком высокий штраф за те или иные деяния, суд, по заявлению стороны, вправе уменьшить размер неустойки. Обращаем ваше внимание, что суд ВПРАВЕ, НО НЕ ОБЯЗАН уменьшить неустойку. Согласно п.1 ст. 333 ГК РФ неустойка может быть уменьшена, если она явно несоразмерна последствием нарушения обязательства. Несоразмерность и необоснованность может выражаться, в частности, в том, что возможный размер убытков кредитора, которые могли возникнуть вследствие нарушения обязательства, значительно ниже начисленной неустойки. При этом важно напомнить следующее. При оценке соразмерности неустойки последствиям нарушения обязательства необходимо учитывать, что никто не вправе извлекать преимущества из своего незаконного поведения, а также то, что неправомерное пользование чужими денежными средствами не должно быть более выгодным для должника, чем условия правомерного пользования (пункты 3, 4 статьи 1 ГК РФ). Оперируя всем вышеизложенным, вы можете попробовать убедить своего контрагента в необоснованности неустоек по договору. Лучше решать ключевые вопросы по договору на стадии заключения договора, а не на стадии его исполнения. Судиться сегодня долго и дорого.

    Таким образом, нами был рассмотрен блок ключевых вопросов, требующих детального анализа при заключении договора. Отметим, за рамками настоящей статьи остается множество проблем. Мы постарались осветить наиболее часто задаваемые вопросы наших доверителей. Проблемы расторжения договора аренды мы рассмотрим в следующей статье.

    Международная аренда и её виды

    Автор: Пользователь скрыл имя, 12 Февраля 2012 в 18:29, курсовая работа

    Описание работы

    Целью данной курсовой работы является анализ международной аренды и её видов.
    Задачи, которые перед собой ставит автор:
    • Выявить сущность международной аренды;
    • Проанализировать особенности оперативной и финансовой аренды;
    • Исследовать виды международной аренды;

    Содержание

    Введение……………………………………………………………………..……3
    1. Понятие и сущность международной аренды………………………………5
    1.1 Сущность и значение международных арендных операций…….……..6
    1.2 Особенности оперативной(текущей) и международной(финансовой) аренды……………………………………………………………….……..8
    1.3 Основные условия и порядок заключения договора аренды……. ….11
    2. Виды международной аренды….……………………………………………14
    2.1 Сущность, значение, особенности лизинга. …………………………..15
    2.2 Сущность, значение, особенности хайринга……. ……………………24
    2.3 Сущность, значение, особенности рентинга……………………………26
    2.4 Использование международного лизинга российскими
    предприятиями………………………………………………………………..27
    Заключение……………………………………………………………………….34
    Список использованных источников…………………………………. ………36
    Приложение…………………………. ………………………………………….37

    Работа содержит 1 файл

    курсач.doc

    Государственное образовательное учреждение высшего профессионального образования «Российская таможенная академия»

    Санкт-Петербургский имени В.Б. Бобкова филиал Российской таможенной академии

    Кафедра экономики таможенного дела

    КУРСОВАЯ РАБОТА

    по дисциплине «Основы ВЭД»

    на тему « Международная аренда и её виды »

    Выполнил: студент 2-го курса

    очной формы обучения

    1. Понятие и сущность международной аренды………………………………5
      1. Сущность и значение международных арендных операций…….……..6
      2. Особенности оперативной(текущей) и международной(финансовой) аренды……………………………………………………………… .……..8
      3. Основные условия и порядок заключения договора аренды……. ….11
    2. Виды международной аренды….……………………………………………14

    2.1 Сущность, значение, особенности лизинга. …………………………..15

    2.2 Сущность, значение, особенности хайринга……. ……………………24

    2.3 Сущность, значение, особенности рентинга……………………………26

    2.4 Использование международного лизинга российскими

    Список использованных источников…………………………………. ……… 36

    Эффективное ведение хозяйственной деятельности предполагает широкое внедрение и использование арендных механизмов. Предприятия,

    испытывающие необходимость в расширении парка оборудования или его замене, имеют две возможности: приобрести оборудование в

    собственность или взять его в аренду.

    В первом случае необходимо изыскать значительные денежные ресурсы или изъять из оборота ликвидные средства, что может вызвать

    ухудшение структуры баланса, или использовать заемные средства, что обусловит появление дополнительных расходов на оплату процентов по

    Аренда позволяет вовлечь в хозяйственный оборот необходимое имущество без значительных единовременных вложений, связанных с его

    приобретением, и предоставляет возможность получать доход посредством сдачи в аренду временно неиспользуемых объектов, сохраняя право

    собственности на них. Именно по этой причине рассмотрение данной темы является достаточно актуальным в наше время.

    Целью данной курсовой работы является анализ международной аренды и её видов.

    Задачи, которые перед собой ставит автор:

    • Выявить сущность международной аренды;
    • Проанализировать особенности оперативной и финансовой аренды;
    • Исследовать виды международной аренды;
    • Проанализировать использование международного лизинга российскими предприятиями;

    В процессе исследования для решения поставленных задач в качестве инструментов применялись такие научные методы, как системный подход и применение общенаучных методов, исторический и логический методы, метод сравнительного анализа.

    1.Понятие и сущность международной аренды

    Аренда (лат. сдавать внаем) – это вид предпринимательской деятельности, при котором собственник имущества (арендодатель) с целью получения прибыли передает его во временное владение и пользование или только в пользование другому лицу (арендодателю) за согласованную арендную плату 1 .

    Аренда осуществляется посредством арендных операций. Суть арендной операции состоит в предоставлении одной стороной (арендодателем) другой стороне (арендатору) товара во владение и исключительное пользование (или только пользование) на установленный срок за определенное вознаграждение на основе арендного договора. Клиент – арендатор, испытывающий потребность в оборудовании или другом предмете аренды, либо получает его со склада арендодателя (если оно заранее закуплено), либо заказывает у выбранного им производителя за счет арендодателя.

    Читайте также:
    Административный процесс: что это такое, описание и особенности

    В отличие от договора купли- продажи, по которому право собственности на товара переходит от продавца к покупателю, аренда сохраняет за арендодателем право собственности на сданный внаем предмет аренды, предоставляя арендатору лишь право на его временное владение и использование.

      1. Сущность и значение международных арендных операций

    Международные арендные операции — это предоставление внаем товаров, пересекающих границу арендодателя. Суть арендной операции состоит в предоставлении одной стороной – арендодателем другой стороне – клиенту-арендатору товара в исключительное пользование на установленный срок за определенное вознаграждение на основе арендного договора. В отличие от договора купли-продажи аренда сохраняет за арендодателем право собственности за сданное внаем оборудование. Арендатору представлено лишь право на его временное использование 2 .

    Экспортная арендная операция – международная операция, в которой арендодатель покупает предмет аренды у национальной фирмы и предоставляет его внаем иностранному арендатору.

    Импортная арендная операция – арендатор приобретает предмет аренды у иностранной фирмы и предоставляет его отечественному арендатору.

    К международным относятся также арендные операции заграничных компаний ТНК, совершающих сделки на территории страны пребывания с местными фирмами.

    Характерной чертой как международной аренды, так и международной арендной операции является участие в ней либо арендодателя и арендатора, находящихся в разных странах, либо арендодателя и производителя предмета аренды в разных странах. В некоторых случаях все три участника арендной операции могут находиться в разных странах.

    Предметами международной аренды, как правило, являются:

    · товары потребительского назначения: автомобили, автофургоны, холодильники, телевизоры, видеотехника и т.д.,

    · конторское и полиграфическое оборудование, перфорационные и сортировочные машины, копировальное оборудование, средства теле- и дистанционной связи,

    · средства вычислительной техники и обработки информации: ЭВМ крупные и персональные, компьютерные программы, причем, для крупных ЭВМ аренда является основной формой эксплуатации,

    · транспортные средства: грузовые автомобили, вертолеты, суда, контейнеры, специальные вагоны,

    · подъемно-транспортное и дорожно-строительное оборудование: погрузчики, строительные машины, подъемные краны, механизмы,

    · оборудование общего промышленного назначения: стандартное и уникальное промышленное оборудование, оборудование станкостроения, энергетического и электромеханического машиностроения, оборудование для легкой промышленности, складского хозяйства,

    · стационарное оборудование и оборудование комплектных предприятий, полностью укомплектованных и готовых к эксплуатации (сочетание аренды недвижимости и промышленного оборудования),

    · подержанное оборудование или оборудование, продаваемое «по случаю»: это может быть комплектное оборудование предприятия, которое фирма, нуждающаяся в средствах, продает фирме-арендодателю, а затем берет у него в аренду. Такие операции практикуются в США, где они получили название «лизбэк» 3 .

      1. Особенности оперативной(текущей) и международной аренды(финансовой)

    Согласно Оттавской конвенции 1988 г. к международной финансовой аренде относятся операции, при которых местонахождение арендодателя и арендатора находятся в разных странах. Финансовая аренда состоит в том, что лизинговая фирма, выступающая арендодателем, оплачивает полную стоимость движимого и недвижимого имущества, чаще всего оборудования, заказываемого заинтересованной в аренде фирмой у конкретного поставщика 4 .

    Арендатор пользуется этим оборудованием на условиях лизингового договора, заключаемого с лизинговой фирмой-арендодателем (лизингодателем), как правило, на длительный срок, близкий к сроку окупаемости оборудования (амортизации полной или большей части стоимости оборудования). Нижний предел срока действия лизингового договора составляет 40% срока службы предмета аренды. По истечении срока арендатор может продлить срок договора, заключить новый лизинговый контракт, вернуть предмет аренды или купить его по остаточной стоимости. Поскольку операция финансовой аренды обычно регулируется трехсторонним контрактом с участием поставщика, Конвенция применяется при следующих двух условиях:

    • эти страны, а также государство поставщика являются членами Конвенции;

    • контракт на поставку и контракт на аренду регулируются законодательством страны, являющейся участником Конвенции.

    В большей степени принципам Оттавской конвенции отвечают арендные операции, направленные на сдачу в аренду оборудования за рубеж, если арендодателем является компания, находящаяся на территории России. Наибольшее распространение такие операции получили при сдаче в оперативную и финансовую аренду зарубежным арендаторам советской и российской авиационной техники 5 .

    Текущая аренда предполагает предоставление в аренду заранее приобретенных арендодателем товаров на определенный срок за установленную в арендном договоре арендную плату либо на основе прейскурантных арендных ставок. По истечении установленного срока арендатор обязан вернуть предмет аренды арендодателю.

    Срок арендного договора по текущим лизинговым операциям может составлять от 2 до 10 лет. Арендодатель может повторно сдавать предмет аренды вплоть до полного использования его ресурсов. Сроки аренды здесь, как правило, значительно меньше сроков физического и морального износа оборудования риск порчи или утраты имущества обычно лежит на арендодателе. Он осуществляет техническое обслуживание, текущий ремонт, предоставляет услуги по уходу за предметом аренды 6 .

    Цель текущей аренды – удовлетворить временные потребности арендатора в арендном имуществе (одноразовое или сезонное пользование судами, самолетами, строительной техникой). В текущем лизинге арендные ставки обычно выше, чем в финансируемом лизинге. Здесь арендодатель берет на себя риски: коммерческие, морального старения оборудования, снижения рентабельности, а также другие прямые и косвенные непроизводительные затраты, вызываемые ремонтом или простоем техники. При текущей аренде важным преимуществом является то, что в условиях быстрого научно-технического прогресса она помогает потребителям, в особенности мелким и средним фирмам застраховать себя от чрезвычайно быстрого морального старения оборудования.

    Рейтинг
    ( Пока оценок нет )
    Понравилась статья? Поделиться с друзьями:
    Добавить комментарий

    ;-) :| :x :twisted: :smile: :shock: :sad: :roll: :razz: :oops: :o :mrgreen: :lol: :idea: :grin: :evil: :cry: :cool: :arrow: :???: :?: :!: