Частный жилищный фонд: что это значит

Частный жилищный фонд: что это значит

Жилищный вопрос для россиян, пожалуй, самый злободневный. Далеко не каждый способен приобрести даже однокомнатную квартиру. Количество предложений сдать-снять комнаты или квартиры только увеличивается, при этом спрос на них не уменьшается. В большинстве случаев отношения найма жилых помещений находятся вне правового поля и представляют собой «серые» схемы. Ведь собственники помещений, предоставляющие их во временное пользование (далее – наймодатели), с получаемого дохода не платят налоги, не отвечают за обеспечение комфорта, безопасности перед нанимателями. В отсутствие договорных отношений наниматели лишены гарантий не быть выставленными на улицу по первому требованию собственника жилого помещения.

В целях решения проблемы доступного жилья, обеспечения прав нанимателей с невысоким уровнем дохода государство попыталось возродить доходные дома.

В дореволюционной России доходный дом – это вид многоэтажных домов, принадлежащих одному лицу, предназначенных для получения дохода путем сдачи в аренду. В отличие от гостиницы доходный дом предназначался для долговременного проживания, нередко растягивающегося на десятилетия.

В настоящее время взамен понятия доходный дом используются такие понятия как наемный, арендный дом. Так, на законодательном уровне во исполнение Указа Президента Российской Федерации от 07.05.2012 № 600 «О мерах по обеспечению граждан Российской Федерации доступным и комфортным жильем и повышению качества жилищно-коммунальных услуг» урегулированы вопросы по найму жилых помещений в наемных домах.

Федеральным законом от 21.07.2014 № 217-ФЗ Жилищный кодекс РФ дополнен (далее – ЖК РФ) новым разделом «Наемные дома». В результате у лиц, не являющихся малоимущими, однако с доходом, не позволяющим приобрести жилье за счет личных или кредитных средств, появилась возможность найма жилого помещения в наемных домах.

Наемным домом признается здание, которое принадлежит на праве собственности одному лицу, все жилые помещения в котором предназначены для предоставления гражданам во владение и пользование для проживания по договорам найма (далее – наниматели).

Такие дома могут быть и в государственной, и в частной собственности. Для создания, эксплуатации наемного дома социального использования, находящегося в государственной или частной собственности, может быть оказана государственная, муниципальная и (или) иная поддержка.

Жилые помещения в наемных домах по цели использования могут быть двух видов:

– жилые помещения социального использования, предоставляемые по договорам найма жилых помещений жилищного фонда социального использования и договорам найма жилых помещений;

– жилые помещения в наемных домах коммерческого использования, предоставляемые по договорам найма жилых помещений.

Заключение иных видов договоров в наемных домах не допускается так же, как не допускается сдача в наем комнат (части квартир) в наемных домах.

На заключение договора найма жилого помещения жилищного фонда социального использования вправе претендовать российские граждане, признанные и учтенные в качестве нуждающихся в улучшении жилищных условий, которые не относятся к малоимущим, но доход которых не позволяет им купить жилое помещение за собственные средства, за кредитные денежные средства или за счет иных займов.

Согласно ст. 51 ЖК РФ нуждающимися признаются граждане:

– не имеющие на правах собственности жилой недвижимости;

– которые нанимают жилье не по договору найма социального жилья и социального найма;

– наниматели, собственники жилых помещений, площадь из расчета на члена семьи в которых меньше установленной нормы;

– которые вынуждены жить в домах с нарушением санитарно-технических требований;

– наниматели, собственники по договорам найма социального жилья и социального найма, разделяющие жилую площадь с другими семьями, в одной из которых есть тяжелобольной с хронической формой заболевания, при котором совместное проживание невозможно.

Чтобы получить жилье из жилищного фонда социального использования, необходимо встать на учет в качестве нуждающегося в улучшении жилищных условий в органах местного самоуправления путем подачи соответствующего заявления и документов.

Для заключения договора социального найма гражданин должен представить наймодателю решение о принятии на учет и документ, подтверждающий доход, не дающий возможности купить жилое помещение. У наймодателя должен быть документ, подтверждающий цель использования здания в качестве наемного дома социального использования.

Договор найма жилого помещения жилищного фонда социального использования заключается на основании решения наймодателя о предоставлении жилого помещения по этому договору ( ч. 5 ст. 91.1 Жилищного кодекса РФ). По данному договору одна сторона (наймодатель) обязуется передать другой стороне (нанимателю) жилое помещение во владение и пользование для проживания в нем ( ч. 1 ст. 91.1 Жилищного кодекса РФ).

Читайте также:
Объекты государственной охраны: что это значит

Существенными условиями договора являются предмет, цена, срок. Предметом договора может быть лишь отдельная квартира или дом, комната как часть квартиры сдаваться не может.

Договор может быть краткосрочным (не менее одного года) или долгосрочным (не более 10 лет). Наниматель вправе продлить его на новый срок, если продолжает оставаться нуждающимся в жилье и его доход не позволяет купить жилое помещение. Наниматель не вправе обменять занимаемое жилое помещение на другое, не вправе сдавать все или часть жилого помещения в поднаем или в безвозмездное пользование, но вселение временных жильцов ему не запрещено ( ст. 91.7 Жилищного кодекса РФ). Оформить в собственность жилое помещение у нанимателя также не получится. Наниматель обязан своевременно вносить плату за жилое помещение и коммунальные услуги.

Содержание и текущий ремонт жилого помещения, предоставляемого по договору некоммерческого найма, – обязанность наймодателя, но в договоре может быть предусмотрено иное.

Ограничение (обременение) права собственности на все помещения в наемном доме, на являющийся наемным домом жилой дом, ограничение (обременение) права собственности на жилое помещение, возникающее на основании договора найма жилого помещения жилищного фонда социального использования, подлежат государственной регистрации в порядке, установленном Федеральным законом от 21.07.1997 № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» (далее – Закон о регистрации).

Государственная пошлина за регистрацию ограничения (обременения) объекта недвижимого имущества уплачивается плательщиком в размере:

– для физических лиц – 2 000 рублей;

– для организаций – 22 000 рублей.

Анастасия Бочанцева,

главный специалист-эксперт

отдела регистрации прав

на объекты недвижимости жилого назначения

Управления Росреестра

по Омской области,

государственный регистратор.

Р.S. В соответствии с государственной программой в 2015 году было запланировано ввести 3,8% арендного жилья от общей площади жилых помещений в многоквартирных домах, в 2014 году было запланировано 2%. Между тем, в 2014-2015 годах план по строительству наемного жилья не был выполнен: фактически введено 0,29%; 0,45% арендного жилья, соответственно.

На территории Омской области проект наемных домов не нашел своего практического применения. Управлением Росреестра по Омской области регистрация обременения права собственности на наемный жилой дом, помещения в нем в 2014-2015 годах не осуществлялась.

При этом сама идея наемных домов в целом положительна для рынка социального жилья, нацелена на улучшение жилищных условий простых российских граждан и их семей.

Жилое vs нежилое: следующий шаг

Чуть меньше месяца назад я прочитал пост о том, что в России хотят запретить строительство апартаментов. Сначала я подумал: ну вот, очередной запрет, сколько их уже было. Но по прошествии некоторого времени это предложение в моей голове склеилось с некоторыми другими историями последних лет и заставило меня сделать определенные обобщения. Ведь апартаменты относятся к нежилым помещениям, зачем же их запрещать? Казне – чистая выгода: льготы по оплате коммунальных услуг применительно к ним не действуют, денег можно собрать больше, а значит, растут и отчисления в бюджет. Однако их запрещают. Неужели потому, что в нежилых помещениях можно выбирать назначение отдельных частей и использовать их, как заблагорассудится, типа слишком много свободы, тогда как жилые помещения нужно использовать для проживания граждан и никак иначе!

И тут вспомнилось другое, уже состоявшееся, действо последних лет – de facto запрет использовать в качестве мини-отелей квартир, которые находятся в многоквартирных домах (опускаю детали). Ведь гостиницы (отели) – тоже нежилые помещения, непонятно, правда, почему, ведь они-то как раз используются для проживания граждан. Просто исторически так сложилось, что они не относятся к жилому фонду, хотя идентичные с ними общежития – относятся. В советские времена систематическая сдача в наём квартир, как минимум, не приветствовалась, а то и была наказуема. Помогает пополнению казны запрет на мини-отели или нет, определить непросто. С одной стороны, коммунальные услуги отпускаются им по “льготным” ценам, с другой, систематическая сдача помещений в наём, как правило, требовала соответствующего оформления и уплаты налогов, которые бюджет теряет.

Читайте также:
Объекты, изъятые из оборота

А ещё раньше разгорелись многочисленные конфликты между собственниками и жильцами квартир в многоквартирных домах и ресторанами, расположенными там же, которые шумят и работают по ночам, не давая спать (на Патриках в Москве, на Рубинштейна в Питере). Власти в этих конфликтах, как правило, вставали на сторону жильцов, ограничивая рестораторов или вовсе запрещая им вести свою деятельность. Цель при этом декларировалась благая – защита интересов граждан, проживающих в многоквартирных домах, пусть и с ущербом для бюджета, который лишался налоговых поступлений. Не уверен, впрочем, что поступлений больших, ведь всем известно, как трудно заставить рестораторов платить налоги в полном объёме.

Казалось бы, все три ситуации могут служить красивыми примерами того, как государственные (муниципальные) органы и их должностные лица заботятся об интересах граждан. Только граждане в это вряд ли поверят. Улучшение качества обслуживания жилого фонда и снижение платы за жильё и коммунальные услуги гораздо в большей степени способствовало бы росту благосостояния граждан. Вот где нужно было бы приложить максимум усилий. Однако цены в жилищной сфере неуклонно растут, а качество снижается. Спросите, что бы выбрал среднестатистический гражданин: изгнать ресторан с первого этажа дома или снизить в два-три раза платежи за жильё. Думаю, что большинство выступит за уменьшение платежей. Значит, дело не в заботе об интересах граждан, а в чём-то ином. В чём?

Я вижу здесь лишь одну причину: маниакальное желание государственных (муниципальных) органов ограничить свободу использования гражданами и организациями принадлежащего им имущества. Что такое апартаменты? Нежилые помещения свободного назначения! Запретить! Мини-отели – тоже способ вырваться из жестких ограничений, установленных для жилых помещений, одновременно увеличив доход. Нельзя! Использование помещений для размещения в них ресторанов и развлекательных заведений при соблюдении установленных ограничений вроде бы легально. Организовать регулярное проверки, лишая дохода! Вы хотите изменить назначение помещений? А вот вам такой порядок, который нельзя преодолеть! Про коронавирус даже не буду вспоминать.

Нельзя забывать, что бюрократический аппарат и граждане с самостоятельными источниками доходов – исторические враги. В периоды, когда свобода общества оказывается под угрозой, этот аппарат использует любые лазейки, чтобы ущемить интересы частных собственников, как мелких, так и крупных. Просто у последних есть гораздо больше средств защиты, хотя и они не всегда помогают. И одной из таких лазеек, на мой взгляд, является жёсткое деление объектов недвижимости, прежде всего помещений, на жилые и нежилые (ст. 288 ГК). Это, несомненно, родимое пятно советского строя, сохранившееся в нашем гражданском праве. Когда-то оно использовалось для того, чтобы запретить гражданам иметь в собственности имущество, используемое для осуществления предпринимательской деятельности. Сначала такое имущество экспроприировали после 1917 года, а затем следили, чтобы оно не появилось у граждан вновь.

С падением СССР возможность нахождения в собственности частных лиц производительного имущества была легализована, однако деление объектов недвижимости на жилые и нежилые почему-то осталось. Будучи безобидным в 90-е годы XX века, когда степень свободы была высокой, это правило дало о себе знать при изменении социально-политической обстановки в последнее десятилетие. Бюрократия взяла его на вооружение и использовала в качестве методологического обоснования для ограничения свободы использования имущества частными лицами. А в качестве прикрытия стала ссылаться на идею защиты прав жильцов. Спора нет, идея благая. Но почему, радея об интересах одних, ущемляют права других, тогда как можно было бы ввести разумное регулирование по модели win-win. Где здесь свобода, равенство и братство?

О том, каким может быть подобное регулирование, я расскажу позднее. И так получилось слишком много букв.

Содержание жилищного фонда

Что входит в содержание жилого дома

Согласно МДК 2-04.2004 под содержанием понимается комплекс работ и услуг по содержанию общего имущества многоквартирного дома и техническому обслуживанию общих коммуникаций, технических устройств и технических коммуникаций многоквартирного дома, выполняемых в течение всего жизненного цикла здания постоянно или с установленной нормативными документами периодичностью с целью поддержания его сохранности и надлежащего санитарно-гигиенического состояния, а именно:

а) технический надзор за состоянием общего имущества жилого дома (конструктивных элементов, общих коммуникаций, технических устройств и технических помещений) путем проведения плановых общих и частичных осмотров, технического обследования, приборной диагностики и испытаний;

Читайте также:
Устав международной организации: что это значит

б) выполнение мероприятий по подготовке к сезонной эксплуатации общего имущества жилого дома (ограждающих конструкций, подъездов, общих коммуникаций, технических устройств и технических помещений) с учетом требований нормативно-технических документов, замечаний и предложений органов государственной жилищной инспекции, Госэнергонадзора, государственной противопожарной службы, государственной санитарно-эпидемиологической службы;

в) незамедлительное устранение аварий и неисправностей в общем имуществе жилого дома, восстановление условий жизнеобеспечения и безопасности потребителей;

г) выполнение работ по санитарной уборке и очистке общего имущества жилого дома (подъездов, чердаков, подвалов.

Перечень работ и услуг, входящих в плату за содержание жилья

Перечень работ и услуг, входящих в плату за содержание жилья, включает в себя:

1. Содержание общего имущества жилого дома (указанные работы выполняются только при их обнаружении):

а) стены и фасады:

  • отбивка отслоившейся отделки наружной поверхности стен (штукатурки, облицовочной плитки);
  • удаление элементов декора, представляющих опасность;
  • снятие, укрепление вышедших из строя или слабо укрепленных домовых номерных знаков, лестничных указателей и других элементов визуальной информации;
  • укрепление козырьков, ограждений и перил крылец;

б) крыши и водосточные системы:

  • уборка мусора и грязи с кровли;
  • удаление снега и наледи с кровель;
  • укрепление оголовков дымовых, вентиляционных труб и металлических покрытий парапета;
  • укрепление защитной решетки водоприемной воронки;
  • прочистка водоприемной воронки внутреннего водостока;
  • прочистка внутреннего металлического водостока от засорения;
  • прочистка внутреннего водостока из полиэтиленовых труб;
  • закрытие слуховых окон, люков и входов на чердак;
  • укрепление рядовых звеньев, водоприемных воронок, колен и отмета наружного водостока; промазка кровельных фальцев и образовавшихся свищей мастиками, герметиком;
  • проверка исправности оголовков дымоходов и вентиляционных каналов с регистрацией результатов в журнале;

в) оконные и дверные заполнения:

  • установка недостающих, частично разбитых и укрепление слабо укрепленных стекол в дверных и оконных заполнениях;
  • укрепление или регулировка пружин, доводчиков и амортизаторов на входных дверях;
  • установка или укрепление ручек и шпингалетов на оконных и дверных заполнениях;
  • закрытие подвальных и чердачных дверей, металлических решеток и лазов на замки;
  • утепление оконных и дверных проемов;

г) внешнее благоустройство:

  • укрепление флагодержателей, указателей улиц и лестниц;
  • вывеска и снятие флагов;
  • протирка указателей;
  • закрытие и раскрытие продухов;

д) санитарная уборка жилищного фонда:

  • ежедневное влажное подметание лестничных площадок и маршей ниже 2 этажа;
  • еженедельное влажное подметание лестничных площадок и маршей выше 2-го этажа;
  • ежедневное влажное подметание мест перед загрузочными клапанами мусоропроводов;
  • ежедневное мытье пола кабины лифта;
  • ежемесячное мытье лестничных площадок и маршей;
  • ежегодное (весной) мытье окон, влажная протирка стен, дверей, плафонов на лестничных клетках, подоконников, отопительных приборов, оконных решеток, чердачных лестниц, шкафов для электросчетчиков, слаботочных устройств, почтовых ящиков;

2. Техническое обслуживание общих коммуникаций, технических устройств и технических помещений жилого дома:

а) центральное отопление:

  • консервация и расконсервация систем центрального отопления;
  • регулировка трехходовых и пробковых кранов, вентилей и задвижек в технических подпольях, помещениях элеваторных узлов, бойлерных;
  • регулировка и набивка сальников;
  • уплотнение сгонов;
  • очистка от накипи запорной арматуры;
  • испытание систем центрального отопления;
  • отключение радиаторов при их течи;
  • очистка грязевиков воздухосборников, вантузов;
  • промывка системы центрального отопления и горячего водоснабжения гидравлическим и гидропневматическим способом;
  • слив воды и наполнение водой системы отопления;
  • ликвидация воздушных пробок в радиаторах и стояках;
  • утепление трубопроводов в чердачных помещениях и технических подпольях;

б) водопровод и канализация, горячее водоснабжение:

  • смена прокладок и набивка сальников в водопроводных и вентильных кранах в технических подпольях, помещениях элеваторных узлов, бойлерных;
  • уплотнение сгонов;
  • регулировка смывных бачков в технических помещениях;
  • прочистка трубопроводов горячего и холодного водоснабжения;
  • временная заделка свищей и трещин на внутренних трубопроводах и стояках;
  • консервация и расконсервация поливочной системы;
  • утепление трубопроводов;
  • прочистка дренажных систем;
  • проверка исправности канализационной вытяжки;
  • прочистка канализационных стояков от жировых отложений;
  • устранение течи санитарно-технических приборов в технических подпольях, помещениях элеваторных узлов, бойлерных;
  • утепление трубопроводов в технических подпольях;
  • замена перегоревших электроламп;
  • укрепление плафонов и ослабленных участков наружной электропроводки;
  • прочистка клемм и соединений в групповых щитках и распределительных шкафах;
  • ремонт запирающих устройств и закрытие на замки групповых щитков и распределительных шкафов;
  • снятие показаний домовых, групповых электросчетчиков;
  • проверка заземления электрокабелей;
  • замеры сопротивления изоляции трубопроводов;
  • проверка заземления оборудования;
  • лифты:
  • ежесуточные регламентные работы;
  • круглосуточное аварийное обслуживание.
Читайте также:
Акты юридического быта: что это значит

Техническое обслуживание АППЗ, напольных электроплит, ПЗУ выполняется специализированными организациями в соответствии с Правилами эксплуатации и ремонта систем АППЗ, напольных электроплит, ПЗУ;

  • мусоропроводы:
  • удаление мусора из мусороприемных камер;
  • уборка мусороприемных камер;
  • уборка вокруг загрузочных клапанов мусоропроводов;
  • мойка сменных мусоросборников;
  • мойка нижней части ствола и шибера мусоропровода;
  • дезинфекция мусоросборников;
  • устранение засорений.

3. Аварийное обслуживание:

а) водопровод и канализация, горячее водоснабжение:

  • ремонт и замена сгонов на трубопроводе;
  • установка бандажей на трубопроводе;
  • смена небольших участков трубопровода (до 2 м);
  • ликвидация засора канализации внутри строения;
  • ликвидация засора канализационных труб “лежаков” до первого колодца;
  • заделка свищей и зачеканка раструбов;
  • замена неисправных сифонов и небольших участков трубопроводов (до 2 м), связанная с устранением засора или течи;
  • выполнение сварочных работ при ремонте или замене трубопровода;

б) центральное отопление:

  • ремонт и замена аварийно-поврежденной запорной арматуры;
  • ликвидация течи путем уплотнения соединений труб, арматуры и нагревательных приборов;
  • ремонт и замена сгонов на трубопроводе;
  • смена небольших участков трубопровода (до 2 м);
  • выполнение сварочных работ при ремонте или замене участков трубопровода;
  • замена (восстановление) неисправных участков электрической сети;
  • замена предохранителей, автоматических выключателей на домовых вводно-распределительных устройствах и щитах, в поэтажных распределительных электрощитах;
  • ремонт электрощитов (замена шпилек, подтяжка и зачистка контактов), включение и замена вышедших из строя автоматов электрозащиты и пакетных переключателей;
  • замена плавких вставок в электрощитах;

г) сопутствующие работы при ликвидации аварий:

  • отрывка траншей;
  • откачка воды из подвала;
  • вскрытие полов, пробивка отверстий и борозд над скрытыми трубопроводами;
  • отключение стояков на отдельных участках трубопроводов, опорожнение отключенных участков систем центрального отопления и горячего водоснабжения и обратное наполнение их с пуском системы после устранения неисправности.

Примечание: перечень работ должен быть прописан в договоре с управляющей компанией, так как выполнять работы управляющая компания будет именно согласно заключенного договора.

Жилищный фонд

Под понятие жилищного фонда попадают все виды жилья, которые пригодны для постоянной жизни людей, в том числе здания в целом или отдельные квартиры и комнаты.

Понятие жилищного фонда

Краткое и обобщающее понятие жилищного фонда сформулировано в статье 19 Жилищного Кодекса. Жилищный фонд – это совокупность всех жилых помещений, находящихся на территории Российской Федерации независимо от их принадлежности, назначения, сроков проживания, юридического статуса и других факторов. Под понятие жилищного фонда попадают все виды жилья, которые пригодны для постоянной жизни людей, в том числе здания в целом или отдельные квартиры и комнаты, расположенные в жилых или нежилых строениях в населенных пунктах РФ.

В категорию жилых строений попадают как одноквартирные, так и многоквартирные дома, а также здания специализированного назначения, например, общежития, интернаты для детей, инвалидов, престарелых, приюты, дома для временного отселения (маневренный фонд) и так далее.

В нежилых зданиях производственного, культурного, административного, лечебного или другого специализированного назначения также могут существовать объекты жилого фонда, например, служебные квартиры или жилые комнаты для иногородних сотрудников. Для отнесения их в категорию жилых достаточно, чтобы они были изолированы и пригодны для постоянного проживания, т.е. отвечали всей совокупности правил и требований, предъявляемым к строениям данного назначения. Среди обязательных требований необходимо назвать соответствие санитарным, экологическим, строительным, техническим, противопожарным, нормам. Для признания жилого назначения строения, оно должно попадать в категорию недвижимого имущества.

Жилищный фонд должен быть пригодным к постоянному проживанию, даже если он используется для временного поселения людей.

Виды жилых помещений в зависимости от форм собственности

Жилищный Кодекс РФ приводит классификацию жилищного фонда в зависимости от формы собственности, в которой находится помещение.
Все количество жилых строений и квартир можно распределить на три группы:

  • Частный фонд, т.е. принадлежащий гражданам РФ и других стран, а также юридическим лицам, включая общественные, религиозные или благотворительные организации. Независимо от того на сколько лиц оформлена собственность (индивидуальная или коллективная), она считается частной, т.е. отделенной от государственной собственности.
  • Государственный фонд, принадлежащее федерации или субъектам РФ так называемое ведомственное жилье, которое находится в ведении и хозяйственном управлении соответствующих органов исполнительной власти. В качестве примера можно привести жилье специализированного фонда, в котором проживают военные в закрытых городках. Оно не подлежит приватизации. Основное управляющее лицо – Федеральное агентство, созданное для управления федеральным имуществом.
  • Муниципальный фонд во многом аналогичен государственной категории, но его собственником являются муниципальные образования, а управление осуществляют учреждения или предприятия муниципального подчинения. Например, дома для временного отселения, существующие на балансе органов ЖКХ муниципального значения.
Читайте также:
Безнадежные долги по налогам

Принадлежность закрепляется в юридических документах на право собственности и фактически подтверждается правами пользования и распоряжения, принадлежащими владельцу. Таким образом только собственник имеет право:

  • передать объект другому лицу во временное пользование (аренда или найм);
  • сделать его объектом залога;
  • продать, подарить, завещать или другим способом передать право собственности.

Законодательно не ограничены права лиц иметь в своей собственности любое количество жилых помещений, не существует ограничений и по стоимости жилья.

Виды жилых помещений в зависимости от целей использования

Для всех объектов жилищного фонда существует единая цель использования – проживание людей на постоянной или временной основе. Существует внутренняя классификация целей и характера использования жилых помещений, приведенная в ЖК РФ. В соответствии со статьей 19 все жилые объекты делятся на четыре основные группы:

  • Жилье социального назначения, которое распределяется между гражданами в соответствии со специальным порядком и очередностью путем заключения договоров на социальный наем жилья. До недавнего времени такое жилье составляло основную долю в общем количестве жилищного фонда. В результате массовой приватизации социальное жилье переходит в другую категорию.
  • Помещения индивидуального жилищного фонда находятся в частной (личной или коллективной) собственности и используются владельцами для проживания, включая членов семей и других лиц с разрешения собственника.
  • Жилищный фонд специализированного назначения находится в собственности федеральных или муниципальных органов и предоставляется в качестве временного жилого помещения. Такой фонд чаще называют ведомственным и квартиры или комнаты в нем выдаются гражданам на период работы, службы или выполнения каких-либо функций.
  • Коммерческий жилой фонд специализированного назначения предназначается для передачи пользователем на платной основе и служит источником доходов для собственников (аренда, субаренда).

По организационной структуре жилые помещения можно разделить на:

  • жилые здания с отдельными квартирами;
  • общежития, в которых объектом жилья служит комната или место в комнате;
  • здания казарменного типа;
  • дачные строения;
  • жилые индивидуальные дома, принадлежащие одному владельцу в целом или частично.

Жилые помещения не теряют своего назначения при использовании их для предпринимательской деятельности, например, адвокатской, лечебной, педагогической и так далее.

Государственный учет жилищного фонда

Для выполнения задач технического учета разработан специальный, единый на всей территории РФ порядок, в соответствии с которым производится государственный учет жилищного фонда, и созданы соответствующие службы.

Основная задача, которую необходимо решить в ходе специализированного учета – это обладание достоверными и точными сведениями о количестве, метраже, уровне технического состояния и благоустройства, рыночной и кадастровой стоимости и так далее. Все сведения о состоянии жилищного фонда в ходе их изменений постоянно обновляются.

Основной метод, с помощью которого осуществляется государственный учет жилищного фонда, – это техническая инвентаризация, в ходе которой осуществляется ревизия жилого фонда, его паспортизация, фиксация технического положения.

Данные технической инвентаризации служат основой для определения стоимости жилья, а также могут использоваться в ходе налогообложения.

Мониторинг использования жилищного фонда

29 октября 2014 года Правительством РФ было принято постановление № 1115 «Об осуществлении мониторинга использования жилищного фонда и обеспечения его сохранности», которым предусматривается регулярное ежегодное проведение мониторинга вопросов по использованию и обеспечению сохранности жилищного фонда.

Мониторинг использования жилищного фонда необходим для получения объективной и своевременной информации об общем состоянии жилых строений, систематизации данных и дальнейшего использования в ходе принятия решений на уровне муниципальных, территориальных или федеральных властей.
Для подготовки мониторинга разработан порядок представления информации, сроки и форма ее передачи, а также итоговые показатели, которые необходимо получить в ходе мониторинга.

Порядок мониторинга предусматривает получение следующих видов информации:

  • сведения из электронных паспортов жилых домов, как многоквартирных, так и индивидуальных, обобщаемые на уровне органов самоуправления на местах;
  • данные от органов жилищного надзора, полученные ими в течение своей деятельности.

Перечисленные сведения формируются до 1 февраля ежегодно, а затем в месячный период региональные органы обобщают их и передают на федеральный уровень для проведения анализа, выявления проблемных территорий и направлений, и отражения полученной информации для подготовки государственных программ.

Читайте также:
Призовой фонд лотереи: что это значит

Частный водный сервитут: что это значит

Публичные сервитуты, установленные до 01.09.2018, сохраняются. Правообладатели таких земельных участков вправе использовать меры защиты, предусмотренные ЗК РФ (в ред. ФЗ от 03.08.2018 N 341-ФЗ).

ЗК РФ Статья 23. Право ограниченного пользования чужим земельным участком (сервитут, публичный сервитут)

(в ред. Федерального закона от 03.08.2018 N 341-ФЗ)

(см. текст в предыдущей редакции)

Перспективы и риски арбитражных споров и споров в суде общей юрисдикции. Ситуации, связанные со ст. 23 ЗК РФ

Споры в суде общей юрисдикции:

1. Сервитут устанавливается в соответствии с гражданским законодательством, а в отношении земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, с учетом особенностей, предусмотренных главой V.3 настоящего Кодекса.

2. Сервитут может быть установлен решением исполнительного органа государственной власти или органа местного самоуправления в целях обеспечения государственных или муниципальных нужд, а также нужд местного населения без изъятия земельных участков (публичный сервитут).

3. Публичный сервитут устанавливается в соответствии с настоящим Кодексом. К правоотношениям, возникающим в связи с установлением, осуществлением и прекращением действия публичного сервитута, положения Гражданского кодекса Российской Федерации о сервитуте и положения главы V.3 настоящего Кодекса не применяются.

4. Публичный сервитут может устанавливаться для:

1) прохода или проезда через земельный участок, в том числе в целях обеспечения свободного доступа граждан к водному объекту общего пользования и его береговой полосе;

2) размещения на земельном участке межевых знаков, геодезических пунктов государственных геодезических сетей, гравиметрических пунктов, нивелирных пунктов и подъездов к ним;

3) проведения дренажных и мелиоративных работ на земельном участке;

(в ред. Федерального закона от 27.12.2019 N 477-ФЗ)

(см. текст в предыдущей редакции)

4) забора (изъятия) водных ресурсов из водных объектов и водопоя;

5) прогона сельскохозяйственных животных через земельный участок;

6) сенокошения, выпаса сельскохозяйственных животных в установленном порядке на земельных участках в сроки, продолжительность которых соответствует местным условиям и обычаям;

7) использования земельного участка в целях охоты, рыболовства, аквакультуры (рыбоводства);

8) использования земельного участка в целях, предусмотренных статьей 39.37 настоящего Кодекса.

5. Публичный сервитут может быть установлен в отношении одного или нескольких земельных участков и (или) земель.

Обременение земельного участка сервитутом, публичным сервитутом не лишает правообладателя такого земельного участка прав владения, пользования и (или) распоряжения таким земельным участком.

6. Переход прав на земельный участок, обремененный публичным сервитутом, предоставление обремененного публичным сервитутом земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, гражданам или юридическим лицам не являются основанием для прекращения публичного сервитута и (или) изменения условий его осуществления.

7. Срок сервитута определяется по соглашению сторон. Срок сервитута в отношении земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, определяется с учетом ограничений, предусмотренных пунктом 4 статьи 39.24 настоящего Кодекса.

Срок публичного сервитута определяется решением о его установлении.

Срок сервитута, срок публичного сервитута в отношении земельного участка, расположенного в границах земель, зарезервированных для государственных или муниципальных нужд, не может превышать срок резервирования таких земель.

8. Сервитут, публичный сервитут должны устанавливаться и осуществляться на условиях, наименее обременительных для использования земельного участка в соответствии с его целевым назначением и разрешенным использованием.

9. Установление сервитута, публичного сервитута применительно к землям и земельным участкам из состава земель сельскохозяйственного назначения осуществляется с учетом требований об обеспечении рационального использования земель.

10. В случае, если размещение объекта, указанного в подпункте 1 статьи 39.37 настоящего Кодекса, на земельном участке приведет к невозможности использовать земельный участок в соответствии с его разрешенным использованием или существенным затруднениям в его использовании в течение срока, превышающего срок, предусмотренный подпунктом 4 пункта 1 статьи 39.44 настоящего Кодекса, размещение указанного сооружения на земельном участке, принадлежащем гражданину или юридическому лицу, на условиях публичного сервитута не осуществляется. В данном случае размещение указанного сооружения может быть осуществлено после изъятия земельного участка для государственных или муниципальных нужд при соблюдении условий, предусмотренных статьями 49 и 56.3 настоящего Кодекса.

11. Деятельность, для обеспечения которой устанавливаются сервитут, публичный сервитут, может осуществляться на земельном участке независимо от его целевого назначения и разрешенного использования, за исключением случаев, если осуществление данной деятельности не допускается в границах определенных зон, земель и территорий в соответствии с их режимом.

Читайте также:
Предельно допустимая (критическая) нагрузка

12. Правообладатель земельного участка, обремененного сервитутом, вправе требовать соразмерную плату от лиц, в интересах которых установлен сервитут, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом или федеральным законом.

13. В случае, когда установление публичного сервитута приводит к существенным затруднениям в использовании земельного участка, его правообладатель вправе требовать от органа государственной власти или органа местного самоуправления, установивших публичный сервитут, соразмерную плату, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом.

14. Лица, права и законные интересы которых затрагиваются установлением публичного сервитута, могут осуществлять защиту своих прав в судебном порядке.

15. Отсутствие в Едином государственном реестре недвижимости сведений о зарегистрированных правах на обременяемые публичным сервитутом земельные участки и (или) о координатах характерных точек границ таких земельных участков, наличие споров о правах на такие земельные участки не являются препятствием для установления публичного сервитута.

16. Наличие на земельном участке обременения не является препятствием для установления публичного сервитута в отношении такого земельного участка, за исключением случаев, если ранее установленные ограничения прав на земельный участок, публичный сервитут не допускают осуществление деятельности, для обеспечения которой устанавливается публичный сервитут.

17. Сервитуты подлежат государственной регистрации в соответствии с Федеральным законом “О государственной регистрации недвижимости”, за исключением сервитутов, предусмотренных пунктом 4 статьи 39.25 настоящего Кодекса. Сведения о публичных сервитутах вносятся в Единый государственный реестр недвижимости.

18. Порядок установления публичного сервитута в отношении земельных участков и (или) земель для их использования в целях, предусмотренных статьей 39.37 настоящего Кодекса, срок публичного сервитута, условия его осуществления и порядок определения платы за такой сервитут устанавливаются главой V.7 настоящего Кодекса.

19. Особенности установления сервитута, публичного сервитута в отношении земельных участков, находящихся в границах полос отвода автомобильных дорог, устанавливаются Федеральным законом от 8 ноября 2007 года N 257-ФЗ “Об автомобильных дорогах и о дорожной деятельности в Российской Федерации и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации”.

Общественный компромисс – водный сервитут

Отрасль сервитутного права берет начало от древнеримских юристов. Дословно с латыни определение «сервитут» транслируется, как «подчинение» или «обязанность». В современной трактовке под термином следует понимать неполное право пользования чужой недвижимостью.

Именно поэтому сервитут считается обременением.

В далекие времена оно было связано с необходимостью проехать или пройти пешком через чужие владения. Сегодняшняя необходимость связана с активным строительным бумом в частном секторе. Речь не только о земельных владениях, но и о других жизненно важных ресурсах (лес, вода и т д.).

  • Водный сервитут
  • Законодательный ракурс
  • Виды
  • Цели
  • Объект
  • Особенности
  • Нюансы частного и публичного сервитута
  • Алгоритм обременения
    • Публичный случай
    • Частный случай
      • Обоюдное согласие
      • Судебное решение

Водный сервитут

Это своего рода компромисс для всеобщего блага. Под водным объектом следует понимать природный или искусственный источник воды (водоем, водоток и т. д.). Он может быть постоянным или временным, но в законодательном смысле должен обладать признаками и формами водного режима:

  • ледники;
  • родники, гейзеры;
  • болото;
  • подземные воды;
  • моря и их отдельные части;
  • реки, каналы, ручьи;
  • водоемы.

Распространенная ситуация, когда такой водный объект оказывается на частной территории.

Тогда встает вопрос об общественном интересе — как добраться до источника воды через частные владения?

По факту собственник объекта дает частичное необходимое право пользования третьим лицам.

Законодательный ракурс

Любые правовые действия, связанные с водными объектами прописаны в Водном Кодексе. А вопросы частной собственности — ГК РФ.

Поскольку в вопросе использования водных ресурсов часто затрагиваются общественные и государственные интересы, то эту область также регулирую ФЗ и локальные нормативные акты.

Каким именно правовым сводом руководствоваться в том или ином случае, во многом зависит от вида водного обременения.

В сервитутном праве выделяют две формы водного «обременения»:

  • Публичный водный сервитут. Каждый гражданин вправе пользоваться водными объектами общего пользования. Один субъект договора — владелец водного объекта. Другой — неограниченный круг посторонних лиц, обладающих правом общего водопользования. Такая форма сервитута стоит на страже общественных и государственных интересов. Он устанавливается на основании ФЗ.
  • Частный водный сервитут. Собственник, обладающий долгосрочным/краткосрочным правом пользования, ограничивается в своих правах в интересах третьих заинтересованных лиц. Договоренность достигается добровольно или в ходе судебного разбирательства. Субъектами договора могут быть исключительно водопользователи. В этом случае сервитут защищает частные интересы.
Читайте также:
Банкротство субъекта естественной монополии

Цели установления частного и публичного водного ограничения связаны с этой необходимостью:

  • водопой для скота;
  • прогон животных на выпас;
  • забор воды без помощи инженерных сооружений и устройств;
  • применение водных объектов для мелкого судоходства (паромы, лодки и т. д.).

Также закон позволяет установление водного сервитута по другим причинам, непротиворечащим закону. В любом случае должно быть объективная и доказанная необходимость для установления сервитута.

Объект

Водный сервитут занимает особое положение среди обременений на землю, потому что водные объекты располагаются на земельных участках.

Также имеет значение, к какой категории он относится — является ли общественным или частным.

Чаще всего на практике речь идет о публичных местах водопользования.

Особенности

Наложение водного обременения не означает, что владелец лишается прав собственности или пользования данным объектом. Водное обременение переходит при смене собственника, так он охраняется законом.

Обременение само по себе не может покупаться и продаваться, быть заложено или переходить другим лицам без законного основания.

Пользователь водным объектом, на который наложено обременение, имеет право обратиться в суд для его снятия, если причина установления водного сервитута перестала быть актуальной.

Право пользования продляется по желанию водопользователя в утвержденном порядке. Стоит отметить, что изменение местоположения водного источника (например, речное русло отклонилось) не влечет за собой автоматическое прекращение водного сервитута.

Нюансы частного и публичного сервитута

Как говорилось ранее, публичный сервитут призван удовлетворять общественные и государственные нужды, а частный — удовлетворяет интересы отдельного водопользователя.

При частном водном сервитуте владелец водного объекта имеет право брать плату за пользование имуществом с третьих лиц. Такой пункт предусмотрен соответствующим договором. При публичной форме об оплате речь не идет. Но если основному водопользователю был нанесен ущерб в ходе соблюдения публичного сервитута, он должен быть возмещен. Такая мера заложена в законе.

Частный сервитут достигается обоюдной договоренностью заинтересованных сторон. Если договориться не удается, дело решает суд. Иск подает гражданин, нуждающийся в установлении водного сервитута. Публичное обременение устанавливается федеральным законодательством. Для осуществления водных сервитутов не нужна лицензия на водопользование.

Долгосрочная аренда земельного участка позволит развить полноценный бизнес. Подробнее о данном виде аренды читайте в этой статье.

Для выписки умершего из квартиры необходимо собрать пакет определенных документов. Об этом подробно можно узнать здесь.

Алгоритм обременения

Разберем алгоритм установления водного обременения на распространенном случае. Например, на частной территории расположен водный объект – источник воды. Тогда водопользователям необходимо право пройти и воспользоваться «оазисом» на частной территории.

Публичный случай

Допустим, что водный объект относится к публичной категории. В этом случае прочие водопользователи имеют на него все права. Для законного пользования им требуется лишь выразить свою общественную волю и установить водный сервитут на частную территорию. Это позволяет им сделать ФЗ и локальные акты.

Жители должны обратиться в местные орган власти с соответствующим заявлением. По его факту будут проведены общественные слушания и вынесено окончательное решение. Оно будет закреплено в соответствующем документе и официально зарегистрировано. С указанной даты публичная форма обременения вступает в свои права.

Частный случай

Частный случай основывается на требовании третьих лиц предоставить им частичное право пользования конкретным объектом. Под защитой не общественный интерес, а частный. В этом случае ограниченный круг лиц должен обратиться с просьбой к собственнику.

Далее может быть два пути развития событий:

Обоюдное согласие

Собственник соглашается с условиями и устанавливает свою стоимость за предоставленные третьим лицам права пользования. Все нюансы прописываются в договоре. Он подписывается сторонами и регистрируется в уполномоченных органах. Только после этого водный сервитут становится легальным. Стоит отметить, что в договоре также прописываются сроки установления сервитута (срочный договор), в противном случае он будет считаться бессрочным.

Судебное решение

Если стороны не могут договориться мирно, то дело рассматривает суд. С исковым заявлением должно обратиться лицо, требующее установление частного водного сервитута. Суд рассмотрит объективные основания для установления обременения, а также адекватность расценок, предлагаемых собственником за сервитут. На основании вынесенного судебного решения устанавливается водный сервитут.

Читайте также:
Предмет правового регулирования: что это значит

Независимо от случая, частного или публичного, не должны нарушаться права собственника и основного водопользователя. Он может защищать свои имущественные права в суде и требовать снятия водного обременения.

Водный сервитут как категория земельного обременения несет те же функции – соблюдение баланса между частным интересом и общественными нуждами. Только объектом компромисса выступают водные ресурсы.

Частный водный сервитут: что это значит

Как пройти к реке через участок соседа, почему придется предоставить свою землю геодезистам и можно ли получить за это деньги? Разбираемся, что такое сервитут.

Эксперт в этой статье

Елена Федорова, юрист в сфере земельных отношений, строительства и защиты прав обманутых дольщиков

Что такое сервитут

Сервитут — это право пользования чужой собственностью. Оно может распространяться на нежилое и жилое помещение либо земельный участок [1]. Термин перешел в юридическую практику из римского права, с латыни servitus (или servitutis) означает «подчиненное положение».

Чаще всего необходимость в сервитуте возникает у жителей дачных поселков и садовых товариществ, если дом огорожен так, что с улицы не могут подъехать спецслужбы и приходится пользоваться дорогой соседнего участка. Другой вариант — перекрытый из-за заборов путь к озеру или лесу. Сервитут может быть земельным, вещным, воздушным, водным и гражданским — когда распространяется на здания, а не только на землю.

Частный и публичный сервитут: в чем разница

Сервитут классифицируется на частный и публичный; второй — для общественных целей. Интересно, что в законодательстве вы не найдете формулировки «частный», такой вид права пользования чужим имуществом называют просто сервитутом [2]. Но в этом материале он упоминается с прилагательным, чтобы вы не запутались.

Публичный сервитут устанавливается законом РФ в интересах государства, местного административного аппарата или жителей. Например, вас могут обязать обеспечить людям проход, если дорога через ваш участок является единственной. Эти моменты лучше всего выяснять до покупки дачи, чтобы потом не превращать дачный газон в тропинку дачников, спешащих на электричку, или маршрут для выпаса рогатого скота. Участок могут использовать и для государственных целей, если их невозможно реализовать за его пределами: проведения геодезических работ, сенокошения, рыболовства, размещения межевых знаков и гравиметрических пунктов.

Частный сервитут — установление права пользования для ограниченного числа лиц, как правило, соседей. Например, вам необходимо провести электрокоммуникации к своему дому, но это можно сделать только через смежный участок. В таком случае заключается договор с соседями, в котором указана причина пользования чужой собственностью. При этом важно учесть, что спустя какое-то время после установки может потребоваться реконструкция, ремонт и как минимум обслуживание проложенной линии электропередачи. Если собственник участка отказывается заключать соглашение, добиваться сервитута придется через суд.

Кто платит за сервитут

Право пользования чужим имуществом в большинстве случаев не бесплатно. Иначе каждый второй мог бы потребовать землю соседа в личных целях. Компенсационные отчисления устанавливаются по договоренности между участниками соглашения. Пользователь может перечислить деньги единоразово либо поделить сумму на ежемесячные платежи на весь период вмешательства на чужую территорию [3].

Оплата рассчитывается исходя из площади земли, которая фиксируется в договоре. Но здесь важно рассмотреть и другие нюансы: насколько сильно пользование участком будет мешать собственнику, какие неудобства и в течение какого времени ему придется терпеть. Закон формулирует это как «принцип разумности», а определенного алгоритма расчетов не приводит, поэтому вопрос будет решаться на усмотрение судей.

При этом человека могут обязать предоставить имущество в безвозмездное пользование для публичного сервитута, например для инженерных работ. Об отсутствии платы вы также можете договориться самостоятельно — еще один повод дружить с соседями.

Как правильно оформить договор сервитута

Прежде чем обращаться в суд, есть смысл договориться со второй стороной. Как минимум уведомить о необходимости пользования имуществом другого человека. В договоре необходимо указать сферу, на которую распространяется сервитут, а также платно или безвозмездно это происходит. Обязательно уточните сроки проведения работ или необходимости прохода по чужой территории. Если удалось договориться, то после заключения соглашения нужно зарегистрировать сервитут в Росреестре. После оформления сделки вы получите справку из ЕГРП, в которой указаны нюансы обременения. С этого момента сервитут вступает в законную силу.

Читайте также:
Призовой фонд лотереи: что это значит

Учитывайте, что обременение касается имущества или земли, поэтому не зависит от собственника. То есть, если участок перешел по наследству, сервитут сохраняется на срок, указанный в договоре [4].

Как устанавливают сервитут

При регистрации в случае обоюдного согласия потребуются паспорта, свидетельство о собственности на землю или выписка из ЕГРН, заявление по установленной форме и межевой план участка, о котором идет речь. К документам нужно приложить чек, подтверждающий оплату госпошлины: для физических лиц — 1,5 тыс. руб., для юридических — 6 тыс. руб.

При установлении публичного права пользования основанием для его законности будет нормативный акт муниципальных или региональных властей; собственнику в таком случае не требуется получать выписки и заключать договор. Сервитут может быть прекращен по инициативе владельца участка раньше сроков, указанных в документах. Для этого ему нужно обратиться в суд, если стало невозможно пользоваться участком из-за работ или отпала необходимость в обременении.

Елена Федорова, юрист в сфере земельных отношений, строительства и защиты прав обманутых дольщиков:

— Соглашение об установлении сервитута заключается в простой письменной форме, обращаться к нотариусу не нужно. Трудности при составлении договора вызывает определение границ и цена сервитута.

Перед подписанием соглашения рекомендую обратиться к экспертам — геодезистам, которые определят наименее обременительный для собственника вариант размещения: дороги, пешеходной части — границы сервитута, это поможет снять споры между соседями. Они делают схему с указанием границ участков с использованием координат поворотных точек — расчет на местности границ согласно установленным правилам. Такая услуга у геодезистов относительно недорогая, цена поставлена в зависимость от количества поворотных точек.

Установить рыночную стоимость поможет оценщик, но можно определить и самостоятельно. Для примера рекомендую взять ставку арендной платы за земельный участок. Такие ставки можно найти в открытом доступе. Учтите в договоре, плата за сервитут может иметь форму единовременного или периодических платежей. Предусмотрите возможность изменения размера периодических платежей раз год, поставьте в зависимость от уровня инфляции. Спрогнозируйте ситуацию, если предполагаете в будущем существенное изменение интенсивности движения, увеличение количества транспортных средств; пропишите в договоре, что цена будет расти.

Основное условие, из которого должны исходить участники соглашения при определении цены — соразмерность платы за сервитут. Учтите в договоре временной промежуток сервитута — срочный (ограниченный определенным временным промежутком, который надо прописать) или постоянный. Пропишите в соглашении санкции (неустойка и штраф) за нарушение обязательств сторон. Такие меры дисциплинируют участников соглашения. Укажите актуальный адрес корреспонденции и электронной почты.

К договору приложите схему с границами участков, выполненную геодезистом или самостоятельно, в последнем случае с подписью участников соглашения. В открытом доступе размещены типовые формы соглашения о сервитуте, имеются они и в правовых системах («Консультант», «Гарант»), к которым можно получить временный доступ (демоверсию).

Типовые формы использовать можно, не забывая о специфике своей ситуации, с учетом рекомендаций данных выше. В шаблонах прописаны лишь существенные (обязательные) условия договора. В случае если договориться с соседом не получилось, можно обратиться в суд.

Специфика споров о сервитуте заключается в том, что суд установит ограничение использование земли (объекта недвижимости) лишь в случае отсутствия у вас иной возможности осуществить право пользования. Например, в случае, если подъезд (проход) к вашему земельному участку идет исключительно через участок соседей. При этом сервитут не может быть установлен, если собственник земли лишается возможности использовать весь земельный участок в соответствии с разрешенным использованием.

В рамках подготовки к суду направьте письменно предложение соседу и приложите проект соглашения о сервитуте. Закажите выписки из ЕГРН и заключение экспертизы. Суд будет исходить из необходимости обеспечить баланс интересов сторон. На практике сервитут, особенно безвозмездный, устанавливается, скорее, в исключительных случаях.

Рейтинг
( Пока оценок нет )
Понравилась статья? Поделиться с друзьями:
Добавить комментарий

;-) :| :x :twisted: :smile: :shock: :sad: :roll: :razz: :oops: :o :mrgreen: :lol: :idea: :grin: :evil: :cry: :cool: :arrow: :???: :?: :!: