Иск виндикационный: что это такое, описание и особенности

Как подать виндикационный иск?

На протяжении всей жизни люди приобретают различные вещи, необходимые для существования. Но порой случается, что права собственника нарушены и вещью распоряжается кто-то другой. Например, доверил владелец автомобиля приятелю проехать до ближайшего гастронома поздним вечером, и с тех пор машины своей больше не видел. Приятель же лишь «завтраками кормит», приводя «уважительные» причины. Как истребовать свою собственность из незаконного владения? В благом начинании поможет такой юридический инструмент, как виндикационный иск.

Понятие виндикационного иска в гражданском праве

Виндикационным иском является требование собственника о возврате принадлежащей ему вещи из незаконного владения. Иными словами виндикация – это иск с требованием о возврате имущества собственника, который фактически им не владеет по каким-то, не зависящим от него обстоятельствам, к фактическому владельцу, не обладающему законным правом собственности или владения.

Виндикационный иск известен из римского права. В современном российском гражданском праве виндикационные иски применяются в соответствие с положениями статей 301-303 Гражданского кодекса РФ.

Предмет и основание виндикационного иска

Предметом виндикационного иска является материальное имущество (вещи и недвижимость), владелец которого не имеет на него права. Таким образом, если оспариваемая вещь не сохранилась в натуре, виндикационный иск не может быть удовлетворён ввиду отсутствия предмета спора.

Основаниями виндикационного иска служат следующие факты: имущество выбыло из владения собственника и находится во владении ответчика, а также обстоятельства, при которых это произошло. Обязательным условием для наличия оснований является отсутствие правовых отношений между истцом и ответчиком, например, договорных, или иных, в соответствие со статьёй 8 Гражданского кодекса РФ.

Условия предъявления и удовлетворения виндикационного иска

Таким образом, виндикационный иск предъявляется при следующих условиях. Необходимо наличие материального предмета спора, имущества находящегося во владении не собственника, а незаконного владельца. При этом деньги и ценные бумаги не могут выступать в качестве предметов виндикационного иска. Истец должен быть готов доказать свое право собственника. Между истцом и собственником не должно быть правовых отношений.

В качестве истца по виндикационным искам выступает собственник имущества (или титульный владелец, если оспаривается государственное имущество) на момент предъявления иска. В качестве ответчика — лицо, владеющее предметом спора без законных оснований. При этом незаконным владельцем считается не только тот, кто завладел имуществом самостоятельно, но и тот, кто купил его у продавца, не уполномоченного распоряжаться вещью.

Виндикационный иск может быть удовлетворён, если истец обладает правом собственности, но фактически не владеет имуществом, находящимся в незаконном владении ответчика.

Порядок подачи виндикационного иска

Все гражданские дела рассматриваются судами согласно подведомственности и подсудности в соответствие со статьями 22-28 Гражданского процессуального кодекса РФ. Иски подаются в суд по месту жительства (для организаций – по месту нахождения) ответчика. Как и иные гражданские иски, виндикационный иск должен соответствовать формальным правилам, сформулированным в статьях 131 и 132 ГПК РФ.

Исковое заявление в суд должно чётко и полно формулировать суть проблемы, в чем, по мнению истца, заключается нарушение его прав и законных интересов, требования, предъявляемые истцом к ответчику и обстоятельства, послужившие основой для требований.

Образец виндикационного иска

Любое дело, рассматриваемое судами, обладает индивидуальными признаками, ввиду чего определить формальный образец виндикационного иска для универсального применения невозможно. Ниже приведён один из примеров искового заявления об истребовании имущества из чужого незаконного владения.

В Горынинский городской суд Саратовской области

Истец: Клюндева Вероника Фадеевна

Адрес: 000000, Саратовская обл., г. Горыни, ул. Народная, д.33, кв. 18

Ответчик: ООО «Рамзестрейд»

Адрес: 000000, Саратовская обл., г. Горыни, ул. Речная, д.15

Цена иска: 1058240 руб.

об истребовании имущества из чужого незаконного владения.

Я являюсь собственником нежилого строения по адресу Саратовская обл., г. Горыни, ул. Речная, д.15, что подтверждается Свидетельством о регистрации права, выданным на основании определения Горынинского городского суда от 14.07.2013. Согласно техническому паспорту от 02.08.2013 кадастровый номер здания 46:24:1402001:814020710, стоимость здания 1058240 руб.

Мои права владения, пользования и распоряжения принадлежащим мне имуществом нарушены, так как Ответчик без наличия у него оснований занимает здание и использует его в качестве временного склада хозяйственных товаров.

Ответчик уведомлен о моем требовании освободить помещение письменно, что подтверждает моё письмо и почтовое уведомление о получении. Однако, ответчик не освобождает здание и не допускает меня внутрь, что подтверждается Актом, составленным 27.02.2014.

Статья 8 ГК РФ определяет, что гражданские права и обязанности возникают из договоров и иных сделок, а также решений государственных органов и судебных решений.

Никаких договоров, сделок или решений по передаче ответчику здания во владение нет. Доверенность на распоряжение имуществом Ответчику не выдавалась.

На основании изложенного, в соответствии со статьёй 301 ГК РФ

1. Обязать ответчика освободить занимаемое им нежилое здание по адресу Саратовская обл., г. Горыни, ул. Речная, д.15 и передать здание в натуре мне, как собственнику.

1. Определение Горынинского городского суда от 14.07.2013.

2. Копия технического паспорта.

3. Копия свидетельства о регистрации права собственности.

4. Акт от 27.02.2014.

5. Письмо к ответчику с просьбой освободить здание.

6. Копия почтового уведомления о получении письма.

7. Копия искового заявления.

8. Квитанция об уплате государственной пошлины.

Виндикационный иск в гражданском праве

Виндикационный иск — это требование собственника о возврате собственности из чужого незаконного владения. Возможность подачи в суд данного иска регулируется статьей 301 Гражданского кодекса Российской Федерации (ГК РФ).

Истцом в данной ситуации выступает собственник, т. е. лицо, законно обладающее правом собственности, ответчиком – субъект, обладающий имуществом вопреки желанию собственника и не имеющий на это законных оснований.

! Виндикация — (от лат. – «защита») – истребование истцом-собственником законной собственности посредством судебного процесса у лиц, обладающих оговоренной собственностью без правовых на то оснований.

Особенности виндикационного иска

Данная модель судопроизводства начала формироваться ещё в римском праве. Заявляя виндикационный иск, в первую очередь следует брать в расчёт, что обладать правом на виндицирование (возвращение) имущества из рук третьих лиц, незаконно владеющих им может лишь собственник (из ст. 301 ГК РФ) либо другое лицо, которое может и не являться непосредственным владельцем, но обладает каким-либо имуществом по праву пожизненного наследия либо по иному основанию, предусмотренному законодательством РФ. Данный субъект обладает правом защищать свою собственность также и против собственника (из ст. 305 ГК РФ).

! Обратите внимание, что бремя доказывания факта пребывания имущества собственника в чьём-либо владении (законном или незаконном) ложится на истца.

Целью виндикации является возврат имущества собственнику путём изъятия её у нелегального пользователя. Но сначала собственник сам должен доказать, что он владеет имуществом на основании закона. Поэтому исковое заявление об истребовании собственности обязательно должно включать данные, доказывающие наличие права собственности у лица, подающего заявление, на предмет спора.

Читайте также:
Как выписать детей из дома после развода

Условия предъявления виндикационного иска

В гражданско-правовой системе Российской Федерации виндикационный иск представлен как один из многочисленных и самых эффективных методов защиты имущества. Основываясь на нём, собственник вправе потребовать своё имущество обратно у лица, незаконно владеющего им. Но, чтобы судья принял к рассмотрению и удовлетворил иск о возврате законного имущества, собственнику нужно ознакомиться с обширным рядом правил и условий:

  • владелец имущества на момент подачи иска физически не должен владеть своей собственностью, и не может иметь другой возможности вернуть её, кроме как заявления в судебный орган;
  • если имущество фактически не находится в распоряжении собственника, а оказалось в руках третьего лица завладевшего им в результате противозаконных действий — похитившего или присвоившего находку, то вероятность удовлетворения виндикационного иска достаточно высока. Стоит отметить, что хищение какого-либо рода собственности не является поводом для легитимного законного использования и преследуется по закону, так как регулируется нормами УК РФ;
  • если сроки действия предварительно заключённого между сторонами договора о временном владении и пользовании каким-либо имуществом истекли, и фактический владелец не желает возвращать имущество собственнику, то виндикационный иск скорее будет удовлетворён. Стоит отметить, что объект спора во время и до окончания судебного разбирательства должен находиться в том же состоянии, что и на момент подписания сторонами договора. Также в случае уничтожения и/или порчи имущества собственник имеет право заявить иск о возмещении ущерба;
  • претензии истца должны быть чётко сформулированы, объект иска – указан конкретным предметом или его частью;
  • истец обязан доказать своё право на правомерное владение имуществом (например, предъявив свидетельство о государственной регистрации права, свидетельство о записи в поземельной книге, свидетельство на долю в праве и т.д.).

После доказательства наличия прав на владение каким-либо имуществом, собственник может безоговорочно претендовать на предмет иска, в том числе и недвижимое имущество.

При условии удовлетворения поданного иска истец-собственник оставляет за собой право потребовать с ответчика (при условии удовлетворения поданного иска) денежную компенсацию в размере суммы, заработанной незаконным владельцем имущества в период нелегального пользования объектом спора. В данной ситуации собственник также вправе воспользоваться возможностью подачи кондикционного иска, который предполагает возврат суммы, заработанной нечестным незаконным путём.

Виндицирование при наличии договора

Заявление истца о возврате законного имущества может быть удовлетворено только в том случае, если обе стороны предварительно не состояли в сговоре, т. е. если между ними не был заключён договор о бессрочной передаче справ собственности, имеющий законную силу. Если же договор был заключён, но впоследствии был признан незаконным, то в подобных ситуациях законодательство Российской Федерации предполагает использование особых правовых мер, предназначение которых состоит в возможности судебного оспаривания собственнических прав владельца имущества.
Рассмотрим ситуацию, когда имущество собственника попало в руки другого человека после того, как соглашение о передаче собственности потеряло свои законные основания в результате каких-либо обстоятельств. Тогда виндикационный иск, заявляемый собственником, должен содержать как причины и доказательства незаконности вышеупомянутого соглашения, так и запрос о возвращении собственности, называемый реституцией.

! Реституция – процесс возвращения имущества собственнику, переданного им третьему лицу, на основании признания соглашения между ними недействительным.

Виды незаконного пользования имуществом

Лицо, к которому предъявляется иск, может использовать объект иска как добросовестно, так и недобросовестно. В связи с этим фактических владельцев принято различать по следующим видам:

  • недобросовестный владелец (обладатель собственности, знающий о незаконности её пользованием или владением, но не отдающий её в руки законного собственника);
  • добросовестный владелец (лицо, получившее во владение объект собственности, не имея при этом достоверных сведений о незаконности получения им этой собственности).

Пример виндикационного иска в гражданском праве

Физическое или юридическое лицо, арендующее помещение и тем самым обладающее правами на его пользование считается легальным владельцем на законных основаниях, если был заключен договор аренды. В договоре об аренде должно быть прописано, что арендодатель передаёт свою собственность во временное владение и пользование арендатору, а также указаны условия предоставления аренды (арендная плата, её порядок и сроки внесения, срок действия соглашения и т. д.).

По истечении срока аренды, указанного в заключенном между сторонами договоре, арендатор обязан покинуть помещение или заключить с арендодателем новый договор с новыми условиями. Незаконным признаётся пользование арендованным объектом вне временных сроков, установленных в контракте. Но, стоит понимать, что это не та ситуация, при которой арендодателю необходимо заявлять виндикационный иск. В данной ситуации достаточно руководствоваться статьёй 622 ГК РФ, указывающей лицу, арендующему объект о возврате собственности законному владельцу по истечении договора аренды.

В заключение

Таким образом, одним из самых действенных методов защиты права собственности, которые нам предоставляет наше законодательство на сегодняшний день, является виндикационный иск. Тем не менее, успех виндикации напрямую связан с грамотным определением и формулировкой предъявляемых ответчику претензий, а также от совокупности мероприятий, нацеленных на создание фактической базы, доказывающей законное владение собственностью, как заявителя иска, так и его оппонента. Данное подразумевает тщательное исследование материалов дела и других данных, важных при формировании доказательных оснований в процессе судебного разбирательства.

Читайте также:
Как нам поделить наше имущество?

Бесплатная консультация

Если вам необходимо узнать подробнее о виндикационном иске в гражданском праве, воспользуйтесь формой комментариев ниже — в течение нескольких минут с вами свяжется специалист, который бесплатно ответит на возникшие вопросы.

Виндикационный и негаторный иск

Виндикационный иск

Виндикационный иск представляет собой один из наиболее распространенных способов защиты вещных прав. Он применяется в случае выбытия (утраты) вещи из фактического владения собственника и заключается в принудительном истребовании собственником своего имущества из чужого незаконного владения.

Виндикационный искэто иск об истребовании имущества его собственником из чужого незаконного владения.

Это право закреплено в статьях 301, 302 и 303 ГК РФ. Иначе говоря, виндикационный иск — это иск невладеющего собственника к незаконно владеющему несобственнику вещи о ее возврате в том виде, в каком она изымалась.

Истцом является собственник (или иной титульный, т.е. законный владелец), который должен доказать свое право на истребуемое имущество, т.е. его юридический титул.

Ответчиком является незаконный владелец, фактически обладающий вещью на момент предъявления требования.

Объектом виндикации является земельный участок.

Виндикационным иском защищается право собственника в целом, так как он предъявляется в тех случаях, когда собственник не может ни владеть, ни пользоваться, ни распоряжаться собственной вещью одновременно.

Например, на принадлежащем на праве собственности земельном участке вдруг появляется еще один «хозяин» и начинает им активно пользоваться – выращивать растения, строиться, не допуская настоящего собственника дальше возведенного захватчиком высокого забора.

В подобном случае остается один выход из ситуации – предъявление виндикационного иска в суд.

Условия его предъявления:

– вещь должна находиться во владении другого лица;

– истец должен доказать свои права собственника на истребуемую вещь;

– ответчиком по виндикационному иску является незаконный владелец, у которого находится вещь (это может быть лицо, самовольно завладевшее вещью, либо лицо, которое приобрело вещь у субъекта, не имевшего права распоряжаться ею);

– не истек трехлетний срок исковой давности.

Закон различает два вида незаконного владения чужой вещью, порождающие различные гражданско-правовые последствия.

При добросовестном владении фактический владелец вещи не знает и не должен знать о незаконности своего владения.

При недобросовестном владении фактический владелец знает, либо по обстоятельствам дела должен знать, об отсутствии у него прав на имущество.

У недобросовестного приобретателя имущество может быть истребовано собственником во всех случаях без каких-либо ограничений. У добросовестного приобретателя невозможно истребовать деньги и предъявительские ценные бумаги (п. 3 ст. 302 ГК).

От добросовестного приобретателя имущество можно истребовать в двух случаях:

– если такое имущество было им получено безвозмездно (дарение, наследование и т.п.), так как такое изъятие не несет ему имущественных убытков, но будет способствовать восстановлению нарушенного права собственности (п. 2 ст. 302 ГК);

– в случае возмездного приобретения вещи добросовестным приобретателем имеет значение способ выбытия вещи у собственника (п. 1 ст. 302 ГК).

Если имущество первоначально выбыло у собственника по его воле, он не вправе истребовать его у добросовестного приобретателя. В этом случае принято говорить об ограничении виндикации в отношении добросовестного приобретателя чужого имущества.

Но если имущество выбыло из владения собственника помимо его воли (утеряно, похищено и др.), оно может быть истребовано даже у добросовестного приобретателя.

Возможность истребования вещи у ее добросовестного возмездного приобретателя распространяется и на случаи, когда вещь выбыла не только у собственника, но и у лица, которому имущество было передано собственником во владение (п. 1 ст. 302 ГК).

При истребовании собственником имущества из чужого незаконного владения может также возникнуть вопрос о судьбе доходов от использования этого имущества и о возмещении затрат на его содержание, ремонт или улучшение, произведенных фактическим владельцем. В соответствии со ст. 303 ГК собственник вправе потребовать от недобросовестного владельца возврата не только конкретного имущества, но и всех доходов, которые этот владелец извлек или должен был извлечь из имущества, за все время своего владения им. На добросовестного владельца такая обязанность ложится лишь за время, когда он узнал или должен был узнать о незаконности своего владения.

Как добросовестный, так и недобросовестный владелец вправе потребовать от собственника возмещения необходимых затрат на поддержание имущества за то время, с которого собственнику причитаются доходы от имущества (ст. 303 ГК).

Негаторный иск

Нарушение права собственности не всегда бывает связано с лишением собственника владения принадлежащей ему вещью. Оно может быть выражено и в совершении действий, которые, не затрагивая владения, препятствуют нормальному осуществлению других правомочий собственника – права пользования и распоряжения.

Также препятствия могут выражаться, например, в возведении на земельном участке постройки, ограничивающей доступ света к соседнему участку, ошибочное включение судебным приставом в опись при проведении ареста имущества чужих вещей, находящихся у должника, установка рекламного щита на фасаде здания, который закрывает окна квартир и т. п.

В этом случае используется другой способ защиты вещных прав – негаторный иск.

Негаторный иск – это требование об устранении препятствий в осуществлении права собственности, которые не связаны с лишением собственника владения его имуществом (ст. 304 ГК РФ).

Требования по негаторным искам составляют устранение длящегося нарушения права, сохраняющегося к моменту предъявления иска, поэтому срока исковой давности здесь законом не предусмотрено. Подобными исками могут пользоваться не только собственники, но и иные законные владельцы (ст. 305 ГК РФ).

Читайте также:
Институты повышения квалификации: что это значит

Лицо, к которому может предъявляться негаторный иск – это всегда нарушитель прав собственника, причем действующий незаконно. Если препятствование создается правомерными действиями, например, прокладывается траншея вблизи домовладения с разрешения соответствующих государственных органов, то предъявлять негаторный иск нельзя. В этом случае придется либо оспаривать в суде законность вынесенного полномочным органом решения, либо претерпевать их последствия.

А нужны ли нам два отдельных вещных иска: негаторный и виндикационный?

Юристы тратят огромные усилия для обоснования, какой конкретно иск, направленный на защиту права собственности, следует предъявить в конкретных обстоятельствах. Как мы хорошо знаем, возможность предъявления того или иного иска зависит от наличия или отсутствия владения у истца.

В качестве примера можно привести п. 1 Обзора № 153 по негаторным искам в котором рассматривается вопрос, каким иском можно убрать торговый прилавок с оборудованием, установленный в холле нежилого здания, принадлежащего истцу. В этом пункте написано: «В данном случае истец, доказавший свое право собственности на здание, не утратил доступ к холлу, в котором установлен прилавок, следовательно, иск заявлен владеющим собственником в защиту своего права.»

Зададим себе простой вопрос: изменилось бы решение суда, если суд пришел бы к выводу, что истец утратил владение? Очевидно, нет. Установив отсутствие владения у истца, суд квалифицировал бы требование истца, как виндикационный иск и также удовлетворил требование истца, обязав убрать торговый прилавок и восстановив тем самым владение.

Таким образом, поскольку множество возможных владельческих состояний, согласно отечественной доктрине, состоит всего из двух элементов: 1. есть владение, 2. нет владения, то и при наличии владения, и при отсутствии владения иск собственника удовлетворяется.

Единственное практическое отличие виндикационного иска от негаторного иска – это правила об исковой давности. В нашем праве виндикационный иск поражается давностью, а негаторный нет. Соответственно нет ничего удивительного в том, что практикующие юристы употребляют титанические усилия, чтобы убедить суд, что их иск – негаторный.

Я думаю, нет никаких серьезных оснований считать, что негаторный иск по своей природе ни в коем случае не должен поражаться давностью, а виндикационный – непременно должен. Легко представить себе правовую систему, в которой ни тот, ни другой иск давностью не поражаются. На мой взгляд, именно так и должно быть. Но не менее легко представить себе и другую систему, в которой и виндикационный, и негаторный иски поражаются давностью.

Если единственное различие между условиями применения виндикационного и негаторного иска состоит в наличии или отсутствие владения, а различие в давности – совершенно произвольное, то зачем нам два отдельных иска?

Очевидно, что и тот и другой иски являются конкретными разновидностями такого способа защиты частного права как «восстановление положения, существовавшего до нарушения права».

Почему бы тогда не упразднить разделение на негаторный и виндикационный иски и написать:

Собственник имеет право требовать устранения в натуре любого нарушения его права.

Я думаю, это давно пора сделать. Иначе теоретически возможны совершенно бессмысленные ситуации:

Ситуация 1

Представим себе, что ответчик выбросил кучу мусора на земельный участок истца. Далее этот же самый зловредный ответчик, не довольствуясь своими нехорошими действиями, огородил земельный участок истца забором, на ворота повесил замок и вообще не пускает истца на его участок.

Таким образом истец лишен владения и, кроме того, на его участке находится куча мусора, которая потенциально затрудняет пользование земельным участком.

Истец обращается в суд и просит обязать ответчика: 1. Демонтировать забор; 2. Убрать кучу мусора.

Любому нормальному человеку, не знакомому с тем, что в нашей правовой системе есть два классических вещных иска, ясно, что оба требования надо удовлетворить.

Однако суд, вполне вероятно, поступит по-другому и будет, как ни странно, формально прав. Суд скажет: я вижу, что истец лишен владения, поэтому, первое требование представляет собой виндикационный иск, и я это требование удовлетворяю.

Что касается второго требования, то оно представляет из себя негаторный иск, поскольку наличие кучи мусора как таковое не лишает истца владения, и так как истец лишен владения, в этом требовании я истцу отказываю. Далее суд говорит истцу: если мое решение по первому требованию будет исполнено, и Ваше владение будет восстановлено, приходите опять и я рассмотрю Ваш негаторный иск.

Что за ерунда? – воскликнет читатель. Оба требования надо удовлетворить, ведь интуитивно ясно, что при возврате владения вещь надо вернуть в незатронутом виде! Но такого правила, как ни странно, в ст. 303 ГК РФ нет.

Ситуация 2

Рассмотрим другой, как мне кажется, небезынтересный пример, связанный с исковой давностью.

Ответчик построил дом и слегка залез на участок истца. Истец, полагая что он не утратил владения всем участком, обратился в суд с негаторным иском об устранении залезания на свой земельный участок.

Ответчик в суде представил акт о праве собственности на землю, из которого следовало, что граница земельного участка, проходит вовсе не там, где думает истец, и ответчик никуда не залез. Возник межевой спор, в процессе которого было установлено, что ответчик не прав, и он все-таки частично залез на участок истца, хотя и не так сильно, как полагал истец.

После этого ответчик пытается защититься доброй совестью утверждает, что из межевого спора ясно следует, что он не знал и не мог знать о том, что он залез на участок соседа. Но суд отклонил его возражение и сказал: да я вижу, что вы не могли знать, что граница проходит не там, где Вы думали, но для негаторного иска добрая совесть ответчика значения не имеет, поэтому негаторный иск удовлетворяется. А потом суд добавил: вот, если бы Вы весь участок ответчика застроили, полагая, что строите на своем участке, то я бы рассмотрел требование истца, как виндикационное, и, возможно учел бы Вашу добрую совесть.

Читайте также:
Как купить пособия по иностранному языку в складчину

Как-то странно получается: если ответчик захватил часть участка, пусть и в доброй совести, то иск к нему будет удовлетворен. Если же ответчик захватил весь участок, то, возможно, в иске к нему будет отказано!

Все это я написал в преддверии благотворительного круглого стола, посвященного негаторному иску, который состоится 30.05.2020г. в 18:00 в рамках проект Lexcourse, на сайте которого есть необходимая информация.

Мы обсудим несколько конкретных кейсов, а также порассуждаем о п.3 Обзора №153, в котором сделан вывод, что собственник, передавший имущество в аренду, не лишается права на негаторный иск. Я лично считаю, что это самый важный и самый прорывной пункт во всем обзоре. В нем выражена совершенно верная идея, которая исходит из фундаментальной концепции о том, что негаторный иск защищает само право собственности, и он никак не связан с фактическим взаимодействием собственника и вещи. Возможно, распространение этого взгляда помогло бы решить кейс в ситуации 1. При этом, на мой взгляд, для обоснования идеи п.3 Обзора №153 вовсе не обязательно привлекать понятие непосредственного о опосредованного владения.

  • 7482
  • рейтинг 13

Специалист в области процессуального права

Практические навыки работы юриста

Бизнес-медиация

Комментарии (35)

Я то как раз считаю, что не должно быть исковой давности ни по негаторному, ни по виндикационному иску. Мне вообще кажется сомнительной идея применять исковую давность для защиты вещных прав.

Вполне достаточно защиты добросовестного приобретателя вполне достаточна.

« приходит к нему внук соседа и говорит – отдай мои полметра земли :). Как вам такой сюжет. »

Мне кажется, автор нас троллит.
В нашей системе два иска потому, что у римлян было два иска. У этих исков разный предмет доказывания даже, они отличаются далеко не только исковой давностью, и свести возражения по обоим искам к одинаковой добросовестности просто невозможно.

Предположим, сосед добросовестно выкатил кучу мусора на мой участок, это что же теперь, я не имею права со своего участка эту кучу мусора убрать? А сосед имеет право пользоваться этой кучей мусора? Получает ли он право прохода по моему участку к своей куче мусора?

Исковая давность связана с природой этих исков. Виндикационный иск требует давности как раз потому, что существует в случае смены владельца, стабильность оборота требует существования давности. Иное приводит к возможности виндикации спустя тридцать, сто лет, у последнего приобретателя в цепочке, если он вдруг безвозмездный, например. Оборот этого не выдержит.

Негаторный, наоборот, требует отсутствия давности, иначе, если я за три года не попросил соседа убрать кучу мусора (мало ли какие у меня дела были), куча мусора становится неприкосновенной. Это вечное и, видимо, “наследуемое” всеми последующими собственниками обременение.

И это если мы не вспомним, что вещи бывают движимыми, где необходимость различия между этими двумя исками ещё более очевидна.

Игорь Александрович, я поддерживаю Ваш подход.

Добавлю только несколько своих гипотез-соображений по поводу возможного разграничения.

1. Сегодняшнее различие между исками трудноуловимо, находится на уровне нюансов фактологии каждого дела. Тут захвачен весь участок, тут захвачена половина, там 1/100, а в другом деле и вовсе нет захвата, но имеется неправомерное воздействие на чужую вещь.

Думаю, что разводить эти иски по моменту фактическому не следует. Присуждение (приказ к совершению чисто фактического действия) должно строится по одной формуле: “привести отношения сторон в состояние, которое соответствует установленным правам”.

Выходит. Разница между исками сугубо количественная, на уровне “грубой чувственности”, но не сущностная. А потому ситуации должны быть поняты и регламентированы одинаково. Исковая давность должна быть или по всем видам присуждений по результатам разрешения вещного спора или ни по одному (второе предпочтительнее).

Кстати, хочу добавить, что, кмк, после разрешения того же виндикационного спора истец должен иметь выбор: получить вещь или получить ее оценку. Это, наверное, лишний раз показывает, что момент присуждения побочен и нестабилен, он проистекает из чего-то другого, о чем я напишу далее.

2. Если и проводить различие между вещными исками, то, кмк, на уровне утверждений сторон о вещной управомоченности, о наличии/отсутствии правовой власти над благом, его принадлежности, господстве над ним.

(а) Виндикационный иск – утверждение истца о принадлежности ему спорного права: “данное право [например, право собственности] принадлежит мне, у тебя нет данного права, ответчик”. В большинстве случае внешне, фактически это, конечно, выражается в тотальном захвате чужой вещи. Но не всегда и не обязательно (пример: сосед неправомерно застроил часть моего участка, отмежевал его, подкупил регистратора, внес записи и продал добросовестному лицу – это виндикация).

(б) Негаторный иск – утверждение истца о “свободе” его права: “ответчик, у тебя нет права на воздействие, тебе не принадлежит обременение, моя вещь свободна от него”. В большинстве случаев внешне это выглядит не как тотальный захват вещи, но в “присвоении определенного функционала блага”. Но опять же не всегда и не обязательно (пример: собственник отрицает эмфитевзис и просит освободить участок).

(в) Сюда можно добавить и конфессорный иск – утверждение о наличии обременения в чужой вещи: “собственник, у меня есть сервитут на эту вещь, ты неправомерно отрицаешь его”.

Кмк, вещный иск (и вещный спор) – это спор не о присуждении, не о фактических действиях, которые должны произвести спорящая сторона (убрать мусор, выдать вещь, освободить участок – это случайное, несущностное в вещном иске).
Но это споры о принадлежности вещей (как телесных, так и бестелесных).

Читайте также:
Свод законов вавилонии: что это значит

Однако если мы будем сводить вещный (!) спор к вопросу о количественной характеристике захвата, то (на мой взгляд) мы сведем вещный иск к защите фактической позиции, внешнему проявлению вещного права, хотя, как по мне, должны видеть в вещном иске защиту самого вещного права, защиту принадлежности.

Что нужно знать об ипотечной секьюритизации

Развитие строительства, рост спроса на ипотечное кредитование, а также требования государства по обеспечению доступности жилья стимулируют российские банки искать новые эффективные инструменты привлечения средств. Одним из них является секьюритизация ипотечного портфеля. Ключевую роль в развитии этого направления играет Единый институт развития в жилищной сфере. Рассказываем о том, что такое секьюритизация и как она работает.

Из этой инструкции вы узнаете:

  • Каковы основные механизмы развития рынка ипотечного кредитования.
  • Что такое закладная, и как она связана с секьюритизацией.
  • Что такое передача прав по закладной.
  • Что такое секьюритизация и как она проходит.
  • Как ипотечные заемщики участвуют в секьюритизации.

Каковы основные механизмы развития рынка ипотечного кредитования?

Ипотечные кредиты (займы) с учетом их специфики (большой объем денежных средств, долгий срок кредитования), как правило, могут выдавать только крупные финансовые организации. Это могло бы привести к существенному ограничению конкуренции и объемов выдачи ипотечных кредитов (займов). Поэтому для развития рынка ипотечного кредитования используются различные механизмы, которые позволяют мелким и средним по размеру активов банкам (и некредитным организациям) осуществлять выдачу ипотечных кредитов (займов).

В этой инструкции мы рассмотрим два механизма: уступку прав по ипотечному кредиту (займу) и секьюритизацию.

В 2020 году в России был поставлен рекорд по выдаче ипотеки — более 1,7 млн кредитов.

Что такое закладная, и как она связана с секьюритизацией?

Закладная — именная ценная бумага, подтверждающая право залога недвижимости, право кредитора на возврат суммы кредита и получение процентов по кредиту. Ее оформляет залогодатель (заемщик), а выдает первичному кредитору (займодавцу) орган регистрации прав (Росреестр) после государственной регистрации ипотеки.

Раньше закладная представляла собой исключительно бумажный документ, который хранился в депозитарии. Однако в 2018 году в силу вступили поправки к Федеральному закону об ипотеке N , и теперь закладная может быть оформлена и в электронном виде. В этом случае документ представляет собой электронный файл, который содержит сведения о залогодателе и заемщике, название, дату и место заключения кредитного договора, сумму ипотечного кредита и срок уплаты, название и описание приобретаемого в ипотеку имущества. Хотя электронные закладные пока применяются значительно реже бумажных, со временем этот вид документа станет более распространенным. Широкое распространение электронных закладных упростит и ускорит секьюритизацию, так как большая часть процессов будет автоматизирована, а передача информации от одного участника к другому станет безбумажной. Важно помнить, что обслуживание и погашение электронной закладной не отличается от обслуживания и погашения бумажного документа.

Совокупность кредитных договоров и закладных составляет портфель ипотечных кредитов, который является объектом секьюритизации.

Как правильно оформить закладную, можно узнать на сайте Госуслуг

Что такое передача прав по закладной?

Передача прав по кредитному договору — это сложный процесс. Чтобы его осуществить, требуется регистрация в Росреестре нового законного залогодержателя, анализ условий кредитного договора на наличие ограничений, и другие действия. Процесс закладной (как ценной бумаги) значительно проще, чем передача прав по кредиту, поэтому кредиторы заинтересованы в оформлении закладной. В итоге закладная позволяет ускорить развитие ипотечного рынка.

Передача прав по закладной — нормальный процесс жизни ценной бумаги. Этот процесс регламентируется статьей 48 Федерального закона от N «Об ипотеке (залоге недвижимости)», а также статьями 382 и 384 Гражданского кодекса РФ (ГК РФ). Закон гарантирует, что права и обязанности, принятые вами и вашим кредитором по ипотечному договору, будут обеспечены в 100% случаев в соответствии с законодательством.

При передаче прав по закладной кредитор (им может являться как банк, так и некредитная организация) заключает простую письменную сделку с лицом, которое приобретает права на закладную. При этом на закладной ставится отметка, в которой полностью указывается имя или наименование лица, которому переданы права на закладную. Согласно ст. 48 закона , кредитор вправе передать права на закладную любым третьим лицам.

Кредитор обязан проинформировать заемщика о передаче прав по закладной. Согласно ст. 385 ГК РФ, уведомление о переходе права заемщику может направить как первоначальный, так и новый кредитор (документ будет иметь силу в обоих случаях). При этом документ имеет силу и правовые последствия для заемщика с момента доставки сообщения заемщику или его представителю.

Важно помнить, что при передаче прав по закладной существенные условия договора для заемщика не меняются. Процентная ставка, сумма платежа, срок кредита и прочие условия остаются прежними, новый владелец закладной не может в одностороннем порядке изменить их. Единственное, что может измениться в результате уступки прав по закладной в некоторых случаях, — это реквизиты для оплаты. Информация об этом содержится в уведомлении от кредитора, поэтому внимательно прочитайте этот документ.

После совершения сделки закладной кредитор обязан обеспечить способ погашения вашего кредита. Даже если вашу закладную купил небольшой региональный банк с одним отделением, расположенным далеко от вашего города, он должен обеспечить условия, чтобы вы могли продолжать выплачивать ипотечный кредит (заем) так же, как и раньше, без дополнительных комиссий. Как правило, в этом случае банк старается договориться с почтой или платежным терминалом. Дополнительным способом может стать возможность перечисления средств через или по реквизитам.

Что такое секьюритизация?

Секьюритизация ипотечных кредитов (от англ. securities — «ценные бумаги») — это форма привлечения банком дополнительного финансирования за счёт выпуска ценных бумаг, обеспеченных активами — портфелем ипотечных кредитов. Эта деятельность регламентируется Федеральным законом «Об ипотечных ценных бумагах» от № (далее — Закон № ), а также Федеральным законом от 8 июля 1999 года N «О рынке ценных бумаг». В ходе секьюритизации финансовые активы списываются с баланса банка, отделяются от остального имущества и уступаются специально созданному финансовому посреднику — компании специального назначения (ипотечному агенту). Далее ипотечный агент выпускает облигации, которые обеспечены указанными активами. Именно эти облигации реализуются на рынке капитала. При смене владельца облигаций не происходит смены владельца закладных.

Читайте также:
Могут ли мошенники воспользоваться копиями документов?

Жилищные кредиты и займы генерируют стабильные денежные потоки (так как заемщики делают регулярные выплаты в течение длительного срока), поэтому секьюритизация может стать для банка надежным способом получить долгосрочные денежные ресурсы — а заодно инструментом развития ипотечного рынка. По сути, банк защищает себя от риска невозврата кредита, передавая его другой организации и возвращая часть денежных средств, которые можно снова пустить в оборот.

Секьюритизация может подразумевать продажу активов ипотечному агенту — специализированной организации, которая выпускает для финансирования сделки собственные ценные бумаги. Ипотечный агент — это организация, которая на коммерческой основе приобретает права требования по ипотечным кредитам и займам.

Деятельность ипотечных агентов не имеет ничего общего с деятельностью коллекторов (которые получают право требовать возврата кредита или займа вместо банка, который его выдал). Создание и правила работы ипотечного агента регламентированы Законом . Согласно этим правилам, ипотечному агенту запрещено заниматься иными видами деятельности, кроме оговорённых в законе, а ликвидация агента происходит только после того, как будут выполнены все его обязательства по облигациям, обеспеченным активами.

В декабре 2020 года ВТБ и ДОМ.РФ провели рекордный для российского рынка выпуск ипотечных ценных бумаг на 191,5 млрд рублей, вошедший в сотню крупнейших мировых сделок секьюритизации за прошлый год.

Как проходит ипотечная секьюритизация?

Основные участники сделки:

  • , первоначальный владелец активов, хочет привлечь финансирование;
  • ипотечный агент — покупатель закладных (кредитов) у и итоговый владелец закладных (кредитор), также выпускает ценные бумаги;
  • инвестор — покупатель ценных бумаг.

На первом этапе оригинатор проводит оценку активов, определяет условия сделки и ее инфраструктуру. Для этого оригинатор распределяет уже выданные ипотечные кредиты на группы (пулы) по уровню риска. Чтобы определить уровень риска, проводится оценка вероятности выполнения всех обязательств заемщиком по кредиту. В дальнейшем ипотечный агент выпускает ценные бумаги (облигации) — а сформированные по итогам оценки пулы из кредитов становятся обеспечением этих ценных бумаг. «Досье» на каждого заемщика — то есть кредитный договор и закладную, и иные документы — при этом передает ипотечному агенту и в депозитарий. Основанием передачи служит заключенный между и ипотечным агентом договор закладных, таким образом ипотечный агент становится текущим владельцем закладной, то есть новым кредитором для заемщика.

Банки заинтересованы в секьюритизации как в способе привлечения денежных средств. При этом ипотечные ценные бумаги привлекательны для инвесторов тем, что обладают высокой надежностью, пониженным коэффициентом риска, а также предполагают льготное налогообложение. Кроме того, при определенных условиях их можно признавать для целей учета как базовый актив.

Сделки секьюритизации — сложный финансовый инструмент для рядового гражданина, но именно обычные заемщики становятся участниками таких сделок. Важно понимать, что несмотря на сложность процесса, существенных изменений для заемщиков не происходит. Основная информация о сделке отражена в Уведомлении, которое обязан направить заемщику в случае продажи его закладной.

В июне 2018 года Банк России представил доклад «Стимулирующее банковское регулирование», одним из главных тезисов которого стала необходимость развития секьюритизации в России. Основная цель такого развития — стимулировать долгосрочные инвестиции в стране. Регулятор предложил новый подход, который предполагает использование льготной оценки риска в отношении «простой, прозрачной и сопоставимой» секьюритизации. Коэффициенты рисков в таком случае могут снизиться до 10% или 15%, в зависимости от сделки. Тогда как в настоящее время эти показатели могут достигать от 100% до 1250%.

Что такое сервисный агент и зачем он нужен?

Сервисный агент — это организация, которая осуществляет консультирование и клиентское обслуживание заемщиков, включая организацию сбора платежей в счет погашения задолженности, урегулирование проблемного долга на всех этапах существования задолженности, предоставление справок, уведомлений, а также выдачу закладной после полного погашения обязательств по кредитному договору. Сервисный агент может быть как кредитной, так и некредитной организацией. Как правило, функции сервисного агента выполняет кредитор — банк или некредитная организация, где заемщик взял ипотечный кредит или заем.

Но также возможны случаи, когда кредитор привлекает третье лицо для выполнения функций обслуживания кредитов, заключая договор. Это третье лицо и становится сервисным агентом.

В соответствии с законодательством предметом деятельности ипотечного агента может быть только приобретение требований по кредитам (займам), обеспеченным ипотекой, а также выпуск ценных бумаг — облигаций, поэтому для обслуживания кредитов Ипотечный агент привлекает сервисного агента. Так как первоначальный кредитор (например, банк, выдавший ипотечный кредит/заем) лучше знает своего заёмщика и заёмщику привычнее работать с уже знакомой организацией, то в большинстве случаев сервисным агентом при секьюритизации остаётся первоначальный кредитор. В этом случае банковские реквизиты не меняются, и совершать платежи, а также получать все справки и консультации вы продолжите получать там же, где и раньше.

Если сервисный агент или банковские реквизиты всё же меняются, эта информация указывается в Уведомлении, направленном заемщику.

Нужно ли мне как заемщику следить за процессом секьюритизации?

Это не обязательно: на условия кредитного договора и график выплат процесс никак не влияет. Если вы получили уведомление о передаче прав по закладной, по вопросам обслуживания и погашения вашего кредита необходимо обращаться к сервисному агенту по сопровождению вашего кредита.

Читайте также:
Общее право: что это такое, описание и особенности

Важно помнить, что секьюритизация — законный и регулируемый вид деятельности, поэтому поводов для беспокойства о том, как он повлияет на ваш ипотечный кредит, нет. Все действия по оценке рисков банк или привлеченные аудиторы обязаны совершать, соблюдая российское законодательство о защите персональных данных и банковской тайны. Сейчас процесс оценки рисков во многих кредитных организациях автоматизирован, что сводит на нет вероятность утечки конфиденциальной информации.

Виды ипотеки в России

Ипотечные кредиты для россиян становятся с каждым годом привлекательнее. Снижается процентная ставка, уменьшается количество требований к заемщикам, появляются новые виды ипотеки. Государство стимулирует молодые семьи к приобретению жилья и рождению детей, предлагая минимальные проценты и выгодные программы. Бробанк выяснил, какие виды ипотеки встречаются, и кто может воспользоваться.

Основные типы

Подразделить виды ипотечного кредитования можно по таким признакам:

  1. Залог. Ипотека изначально предполагает обязательный залог. Им может стать то имущество, которое уже находится в собственности заемщика или то, которое только приобретается. При нарушении выплат или других долговых обязательств кредитор вправе реализовать заложенную недвижимость, чтобы покрыть свои расходы.
  2. Объект кредитования. Заемщик может покупать дом за городом, квартиру в многоэтажке, жилье в строящемся доме или брать заем под самостоятельное строительство. Исходя из ликвидности жилплощади и предполагаемых рисков, кредитно-финансовое учреждение фиксирует условия по займу: сумму, сроки выплат, процентную ставку.
  3. Ориентация. Ипотека может быть коммерческой или социальной. Второй вариант предполагает участие государства, которое частично компенсирует затраты заемщика или помогает получить заем на льготных условиях.
  4. Способ выплат. Платежи по ипотеке могут быть аннуитетными и дифференцированными. В первом случае погашение происходит равными долями на протяжении всего периода кредитования. Во втором суммы выплат постепенно снижаются или увеличиваются в зависимости от условий, прописанных в договоре.
  5. Цель. Ипотечное кредитование может быть целевым или нецелевым. В первом случае объект кредитования заранее оговорен и известен, во втором он точно не определен на момент заключения банковского.

Стандартные программы

В банках составляют разные программы по ипотечному кредитованию с учетом особенностей самих клиентов, процентных ставок и сроков. Но в основном используют стандартные виды, которые отличаются по объекту, подо что берется заем:

  1. Вторичное жилье. Этот рынок для клиентов самый универсальный. Здесь можно легко подобрать жилплощадь, которая будет соответствовать требованиям заемщика. Отличительные особенности таких программ: по ним предусмотрена оптимальная процентная ставка, минимальный первоначальный взнос и минимум дополнительных условий к заемщику. На вторичное жилье проводится быстрая проверка и оформление документов. Легко застраховать объект и оформить залог без промедлений.
  2. Новострой. Такой тип ипотеки выгоднее всего для клиента. На этапе строительства жилплощадь стоит в разы меньше, чем уже введенная в эксплуатацию. А для банков этот вид кредитования сопряжен с дополнительными рисками. Кредитно-финансовые учреждения дают клиент взаймы только для покупки жилья у аккредитованного застройщика. Перечень таких компаний и их объектов строительства, как правило, представлен на сайте банка, и выбирать можно только из них.
  3. Под залог своей жилплощади. Менее востребованная в банках программа, так как на ипотечное кредитование гораздо чаще претендуют те клиенты, у которых нет своего жилья. Под залог собственной ликвидной недвижимости заемщики могут приобретать загородный дом, апартаменты или другую квартиру. Либо взять деньги на собственные нужды, если это предусмотрено договором кредитования. Ипотека под залог жилья характеризуется тем, что нет первоначального взноса, а максимальная сумма, которую даст банк не превышает 60-80 % от рыночной стоимости залога.
  4. Постройка дома. Ипотека под строительство дома отличается особыми требованиями к залогу. Для закладывания используют земельный участок и те постройки, которые уже стоят на нем. При этом земля должна соответствовать некоторым условиям. В частности, участок должен располагаться вблизи населенного пункта и подходить для застройки. Также земельный надел должен подходить по требованиям СНиП. Если банку будет недостаточно залоговой стоимости земли и имеющихся построек, то он может потребовать оформить в залог дополнительное имущество заемщика.

Социальные программы

Ипотека на социальные программы подразумевает работы с льготной категорией граждан с участием государства.

Региональные программы

В некоторых субъектах федерации муниципалитеты принимают участие в улучшении жилищных условий граждан, которые относятся к льготным категориям. Например, семьи с ребенком-инвалидом, многодетные или те, которые относятся к другой социально-защищенной категории. К претендентам предъявляют такие условия: проживание в регионе минимум 3-5 лет, доказанный факт потребности улучшения жилищных условий и наличие официального трудоустройства. Чтобы попасть в программу социальной ипотеки соискателю потребуется обратиться в департамент ЖКХ или в госадминистрацию.

С материнским капиталом

Семьи, в которых после 2007 года появился второй или последующие дети, могут оформить сертификат на материнский капитал. С 2015 года его размер зафиксирован на отметке 453,026 тыс. рублей. Сумму можно направить на первоначальный взнос по ипотечному кредитованию или использовать в виде оплаты в счет погашения займа.

После изменений в законодательстве стало возможным использовать сертификат на ипотеку сразу после оформления, не дожидаясь 3-хлетнего возраста ребенка. Дополнительное требование к приобретенному жилью, чтобы оно оформлялось на всех членов семьи в равных долях. Права детей при этом не были бы ущемлены.

Молодым семьям

Это целевая госпрограмма, которая направлена на поддержку молодых семей. При этом супруги должны быть младше 35 лет, в зарегистрированном браке и иметь возможность выплачивать ежемесячные взносы. Для уменьшения бремени на молодую семью допускается привлечение 1-4 созаемщиков: родителей, братьев, сестер и других лиц, готовых выступать в этой роли.

Семья, которая соответствует условиям вправе получить сертификат на скидку при приобретении жилья. На 30 %, если детей нет, или на 35 %, если дети есть. Сертификат можно использовать как первоначальный взнос по ипотеке или для частичного погашения. Допускается применение одновременно с сертификатом на маткапитал.

Читайте также:
Как приватизировать нейтральную землю

Детская или семейная ипотека

Целевая государственная программа, рассчитанная на период с 01.01.2018 по 31.12.2022 г. Подходит для семей, в которых за этот период появится второй малыш. Эта ипотека отличается тем, что участвовать могут только жители РФ, а для покупки подойдет только новострой. Средства зачисляются наличными на банковский счет заемщика.

Процентная ставка устанавливается на уровне 6 % на разные периоды 3 года, 5 или 8 лет. Но для этого должны быть выполнены такие условия: на 3 года – при рождении второго ребенка, на 5 лет – при рождении третьего, на 8 лет, если с 2018 по 2022 родится второй и третий ребенок. В дальнейшем проценты устанавливаются по стандартной программе, установленной для ипотечного кредитования.

Для военнослужащих

Для служащих вооруженных сил РФ предусмотрена накопительно-ипотечная система НИС. Программа предусматривает, что с момента начала службы на счет каждого военного зачисляется сумма средств. Через 3 года деньги с НИС можно направить на ипотечное кредитование в качестве первоначального взноса или для погашения части займа. Ипотека погашается за счет государственных средств до момента, пока служащий не покинет ряды вооруженных сил РФ.

Нестандартные виды ипотеки

К нестандартным видам ипотеки относятся варианты, когда, например, на предприятии предусмотрена корпоративная ипотека. После отработанного указанного периода 5-20 лет сотрудники могут претендовать на помощь со стороны своего работодателя. Либо ситуации, когда приобретается не жилплощадь или заемщик не гражданин РФ. Приведем нестандартные виды ипотеки.

Без первоначального взноса

Такой вариант допускается под залог другой недвижимости, оформленной в собственность заемщика. Для этой цели подойдет квартира, загородный дом, жилой дом, в черте города, коттедж или любая другая недвижимость. Подойдет собственность в качестве залога или нет принимает решение банк.

С испорченной кредитной историей

Негативная кредитная история препятствие для получения ипотеки, но при соблюдении некоторых требований банки ее все же выдают. От заемщика могут потребовать привести поручителя, внести первоначальный взнос от 30 до 50 %, оформить залог под покупаемую недвижимость. Процентная ставка для таких клиентов тоже может быть выше, чем для других. Но при качественном исполнении обязательств в течение половины срока, заемщик вправе запросить пересмотр ставки в сторону снижения.

Для нерезидентов и иностранцев

Ипотеку в РФ могут оформить и иностранцы, но при этом они должны быть налоговыми резидентами. То есть быть официально трудоустроены и производить со своих доходов отчисления в бюджеты и фонды. При этом минимальный срок работы в РФ от полугода.

Дополнительным плюсом будет наличие супруга-россиянина, вид на жительство и любая недвижимость в собственности. Если иностранец подпадает под категорию беженца или переселенца, то он вправе претендовать на льготные условия.

Без официального трудоустройства

Эта категория заемщиков отличается высоким риском для кредитных учреждений. Поэтому к таким лицам предъявляются повышенные требования. Например, сумма первоначального взноса может доходить до половины займа. Также могут попросить привлечь созаемщиков и поручителей. К тому же, банк обяжет застраховаться самого клиента и оформит объект ипотеки в залог.

Под гараж или паркинг

Редкая программа для банков, потому что сложно выделить объект кредитования. Соискателю понадобится представить документы, что гараж — это самостоятельное строение, в надлежащем состоянии и не подлежит сносу. Для паркинга, понадобится принести бумаги о том, что место находится в том же жилом доме, где и проживает заемщик. Сумма минимального первоначального взноса стартует от 30 %.

На проведение ремонта

В этом случае подразумевается проведение ремонта в новом жилье, которое и оформляется в качестве залога.

На руки заемщик получит до 50-70 % от рыночной стоимости недвижимости. Срок кредитования достигает 25 лет от 13 % годовых и выше.

Для предпринимателей и крупного бизнеса

Бизнесмены могут оформить кредит на покупку недвижимого имущества коммерческого назначения: складские, торговые, промышленные и офисные здания. По таким программам предусмотрены более жесткие требования.

Максимальный срок кредитования до 10 лет. Также придется собрать большой пакет документов с обязательным предоставлением данных о капитальном, а не временном строительстве объекта кредитования.

Для пожилых граждан

Основное требование к таким заемщикам – ограничение по возрасту. На момент завершения выплат по ипотеке клиенту должно быть не больше 75-85 лет. Работа с такой категорией граждан сопряжена с большими рисками, поэтому банки редко предлагают такие программы.

Плюсы и минусы ипотечного кредитования

Брать деньги в банке на покупку жилья удобно для многих россиян, но ипотека характеризуется и своими рисками. Основные плюсы и минусы приведены в таблице.

Ипотека позволяет сэкономить на съеме жилья и препятствует оттоку средств из семейного бюджета за наем у третьих лиц

Продать, обменять, поделить, подарить жилье, которое находится в залоге у банка невозможно

Продолжительный период кредитования позволяет постепенно выплачивать существенные суммы и облегчает кредитное бремя на семью

Высокая сумма переплаты по ипотеке. При процентной ставке в 12-15 % за 15-20 лет заемщик выплачивает 2-3 стоимости квартиры. Но большинство клиентов пренебрегают этими данными, потому что другого варианта приобретения жилья у семей нет

Жилье, купленное по ипотечному кредитованию, находится в собственности у семьи. Здесь можно проводить ремонт и обустраивать все по своему вкусу

При невозможности своевременных выплат у заемщика, банк вправе реализовать заложенную недвижимость.

На жилплощади, купленной по ипотеке, могут быть сразу прописаны все члены семьи

Падение цен на жилье может привести к тому, что ипотека окажется слишком завышенной по сравнению с рыночной стоимостью. Но договорные обязательства клиенту придется исполнять в полном объеме

Заемщик получает право на налоговый вычет. При выплатах по ипотеке не будет удерживаться подоходный налог с суммы, потраченной на покупку жилья и выплату процентов

Читайте также:
Брак частичный: что это такое, описание и особенности

Сумма ипотеки ограничена собственными средствами заемщика, которые он сможет внести в качестве первоначального взноса и его доходами

Все сделки по ипотеке подлежат страхованию, поэтому они безопасны для обеих сторон, как для банка, так и для заемщика. Как оформляется страховка и как рассчитывается ее сумма Бробанк рассказал в своей статье. Также вы можете ознакомиться с тем, как выбрать банк с низкой процентной ставкой по ипотечному кредиту.

Что такое ипотека?

Слово «ипотека» сегодня знакомо многим гражданам. Большинство ассоциирует его только с покупкой недвижимости. Частично это правда, ведь ипотека считается одним из самых выгодных способов приобретения жилья в России. Однако само понятие «ипотека» имеет более широкое значение, нежели кредит для покупки недвижимости.

  1. Об ипотеке простыми словами
    1. Что такое ипотека на жилье?
    2. Что такое ипотечная ссуда?
    3. В чем разница между ипотекой и кредитом?
  2. Как работает ипотека?
  3. Суть ипотечных кредитов
  4. История ипотеки
  5. Виды ипотечных кредитов
  6. Законы об ипотеке
  7. Преимущества и недостатки ипотечного кредитования

Об ипотеке простыми словами

Ипотека – это целевой займ. Он оформляется на крупную сумму, поэтому чаще всего ее оформляют при необходимости приобретения дорогостоящих товаров:

  • Недвижимости;
  • Автомобиль;
  • Оплата обучения;
  • Лечение;
  • Предметы роскоши.

Крупная сумма займа подразумевает также довольно продолжительный срок ее выплаты. Таким образом, ипотека относится к долгосрочным кредитным обязательствам. И есть еще один нюанс, который характерен для ипотеки – наличие залога. Большая сумма физическому лицу не может быть выдана под «честное слово». Банку необходимо подтверждение оплаты кредита. Доходы заемщика не могут стать таким гарантом, так как клиент может потерять источник дохода, вследствие чего банк понесет потери.

Поэтому ипотека выдается только залог, которым обычно выступает недвижимость.

Что такое ипотека на жилье?

Ипотека на жилье не означает, что потребитель обязательно планирует приобрести квартиру или загородный дом. В данном случае «жилье» – это форма залога. То есть покупать клиент может автомобиль, но в качестве залога за него выставляет квартиру. Естественно, при таком типе обращения клиент уже должен иметь в собственности подходящее жилье. Обратите внимание, что банк может отказать в предоставлении ипотеки, если залоговая квартира является неликвидной или имеет определенные обременения.

В случае с ипотекой на жилье, невыплаты долга банку приводит к тому, что заемщик лишается залоговой квартиры. При этом изначальная покупка останется в его собственности. Существует небольшой нюанс. Если расходы банка будут превышать стоимость залоговой квартиры, с молотка пойдет не только заранее условленный залог, но и другая недвижимость клиента. Такой недвижимостью может стать и только что приобретенная в ипотеку машина или другое имущество по решению суда.

Что такое ипотечная ссуда?

Ипотечная ссуда или кредит предполагает, что в качестве залога будет выступать приобретаемая недвижимость. На момент обращения в банк у клиента может иметься в собственности другая недвижимость, но это не обязательное условие. Фактически, гражданин может обратиться в банк для получения ипотечного кредита, даже если у него почти ничего нет, за исключением суммы для первоначального взноса и постоянного дохода.

Банк рассматривает таких клиентов как потенциальных собственников. Одним из этапов оформления ипотечной ссуды является приобретения жилья и ее регистрация на заемщика. Гражданин может распоряжаться недвижимостью по своему усмотрению, так как она принадлежит ему. Однако в случае невозможности погашения долга перед банком права собственности на квартиру переходят к банку. Он, в свою очередь, продает это жилье, чтобы окупить собственные расходы. Обратите внимание, что банк в таком случае возвращает не только потраченные для выдачи ипотеки средства, но и проценты, которые заемщик должен был оплачивать.

В чем разница между ипотекой и кредитом?

Основным отличие кредита от ипотеки является залог. Выступает в качестве залога приобретаемое имущество или уже имеющееся – роли не играет. Также нет разницы, на какие цели пойдут средства. К примеру, несмотря на предложения по ипотеке, банки не отказываются и от предложений с целевыми кредитами на жилье.

Наличие залога для банка является своеобразным гарантом выплат, поэтому клиенты получают определенные льготы. Если сравнивать условия по обычному кредиту и ипотеке, то ипотека выглядит намного более привлекательной. Дело не только в возможной сумме и сроке выплат. Основное преимущество заключается в пониженной процентной ставке. К 2018 году ставка по ипотеке снизилась до 9,5% годовых. Это среднее значение по всем крупнейшим банкам России. А вот ставка по целевому кредиту на жилье начинается в районе 12% годовых. Учитывая, что клиент платит на протяжении нескольких лет, разница в процентной ставке достаточно ощутимая.

Еще одним отличием российского рынка ипотечного кредитования является господдержка, благодаря которой ставки по ипотеке можно снизить еще больше.

Как работает ипотека?

Ипотека в России появилась относительно недавно, поэтому этот вид бизнеса еще не раскрыл все свои возможности. Работает он в несколько этапов:

  1. Клиент обращается в банк за помощью для оплаты дорогостоящей покупки (жилья);
  2. Банк заключает с клиентом ипотечный договор, где указывается, что станет залогом – приобретаемая недвижимость или старая квартира заемщика;
  3. Клиент вносит первоначальный взнос, а банк доплачивает остаток, необходимый для покупки.

Дальнейшие взаимодействия либо приводят к тому, что клиент благополучно выплачивает ипотеку. При этом заемщик оплачивает не только ту сумму, которую внес банк, но и проценты за ее использование. После последнего платежа взаимоотношения между банком и плательщиком оканчиваются.

При неудачном раскладе банк забирает собственность заемщика, которая была указана в договоре в качестве залога. За счет продажи этого имущества банк должен покрыть сумму, затраченную на его покупку и проценты за пользование этими средствами. Процедура отказа от ипотеки проводится в несколько этапов. Очень часто банк пытается помочь клиенту, который из-за материальных трудностей не может вносить очередные платежи. Здесь допустимо рефинансирование ипотеки или замораживание выплат.

Читайте также:
Как выписать детей из дома после развода

В случае, если поощрительные меры не принесли плодов или клиент добровольно решил расторгнуть договор ипотеки, банк выставляет залог на аукцион. В народе считается, что банк забирает залог, однако кредитные организации не имеют целью получение прав собственности. Основная задача – продажа залога и погашение долга за счет вырученных средств.

При этом заемщик может получить разницу между ценой залога и долгом по ипотеке.

Суть ипотечных кредитов

Ипотечный кредит – это предоставление помощи гражданам при покупке нового жилья или других дорогостоящих товаров. На сегодняшний день ипотека является самым выгодным предложением в сфере приобретения недвижимости, если у клиента недостаточно средств для покупки. В зависимости от типа жилья необходимо иметь 50-15% от стоимости недвижимости, чтобы получить в собственность новую квартиру или дом.

Для многих граждан ипотечный кредит – единственная возможность получить собственное жилье, ведь для получения такой помощи необходимо совсем немного:

  1. Иметь постоянный доход;
  2. Иметь сумму для первоначального взноса;
  3. Подходить по требованиям банка.

Этот способ кредитования удобен как для заемщика, так как предлагает выгодные условия, так и для кредитора, так как снижает риск невыплаты кредита до минимума.

История ипотеки

Само слово «ипотека» впервые было использовано еще в VI в до н.э в Древней Греции, хотя значение оно имело совершенно другое. Ипотекой называли жердь или столб, которые устанавливались на земле человека, который не выплатил свой долг. На столбе вывешивалась надпись о том, что этот земельный участок будет передан в собственность кредитора. Со временем процедура вбивания столба в землю заемщика упразднилась, а понятие осталось и переросло в понятие кредитования под залог. Хотя впервые термин «Ипотека» был использован в Древнем Египте, сама процедура передачи земли в залог при получении кредита проводилась также в Древнем Египте.

История термина «ипотека» имеет очень глубокие корни, однако в России такая практика появилась относительно недавно. На законодательном уровне такая возможность появилась у граждан только в конце 90-х годов прошлого века. Стоит отметить, что практика ипотечного кредитования в России быстро прижилась, а вот в других странах СНГ ипотечное кредитование действует с попеременным успехом или не получает широкого распространения.

Виды ипотечных кредитов

В мировой практике выделяется 3 вида ипотечных договоров:

  1. По соглашению сторон;
  2. По закону;
  3. По судебному решению.

К ипотеке по согласию сторон относятся любые договоры между физическими лицами, которые оговаривают возможность отчуждения имущества в случае невыполнения обязательств. Предметом сделки может выступать не только денежная ссуда, но и другие условия.

Ипотека по закону включает кредитование частных лиц банковскими организациями. Хотя в этом случае обе стороны также изначально договариваются о предмете залога. Эта разновидность в целом очень похожа на судебную ипотеку. Однако последняя является следствием невыполнения обязательств, которые не подразумевали наличие залога. К примеру, банк кредитует гражданина в беззалоговой форме, однако заемщик не выплачивает средства. Банк может обратиться в суд, по решению которого в пользу банка будет отчуждена квартира неплательщика.

В России под видами ипотечного кредитования могут пониматься и предложения от банков:

  • Покупка жилья от застройщика;
  • Покупка жилья на вторичном рынке;
  • Ипотека на строительство жилого дома;
  • Ипотека с господдержкой;
  • Военная ипотека.

Эти виды кредитования отличаются условиями, на которые может влиять сама банковская организация.

Законы об ипотеке

Впервые понятие ипотека в законодательной базе России было использовано в 1998 году в Федеральном Законе №102 «Об ипотеке». Данный закон действует до сих пор, регулируя взаимоотношения между кредитором и заемщиком. С разлитием программы ипотеки необходимая информация была внесена в Жилищный Кодекс и Земельный кодекс РФ, так как ипотека связана не только со взаимоотношениями между банком и заемщиком, но и другими организациями, которые задействованы в приобретении недвижимости.

Так как ипотека состоит из нескольких этапов, можно выделить несколько вспомогательных законов, которые работают на каждом из этапов. Это закон №135 «Об оценочной деятельности», так как жилье должно получить свидетельство с указанием рыночной стоимости перед заключением договора ипотеки. А также закон №218 «О государственной регистрации недвижимости», так как приобретаемое жилье после отчуждения от продавца должно быть записано на нового собственника, которым является заемщик.

В качестве временных правил ипотечного кредитования могут выступать различные госпрограммы, нацеленные на популяризацию ипотеки и предоставления льгот для покупки жилья разным категориям граждан.

Преимущества и недостатки ипотечного кредитования

Ипотечное кредитование позиционируется как самый выгодный способ покупки жилья при недостатке средств. Во многих случаях это действительно правда, ведь ипотека – это кредит с более низкой процентной ставкой и возможностью растянуть оплату на десятки лет. Однако за громкой рекламой некоторых организаций, которые хотят привлечь новых клиентов, могут скрываться подводные камни.

Ипотека остается кредитом, а значит, банку потребуется информация о доходах. Заверения о том, что оформить ипотеку можно без справки с места работы, свидетельствуют о том, что процентная ставка будет выше средней. Во многих банках существует понятие льгот, к примеру, для действующих клиентов. Однако если убрать все условия, при которых банк гарантированно снизит процентную ставку, конечный процент может оказаться намного выше, чем предполагает гражданин. Кроме того ипотека при невыплате приведет к потере жилья, а также денег, потраченных на выплату кредита. Наиболее рискованными такие операции считаются в период нестабильности экономики.

Рейтинг
( Пока оценок нет )
Понравилась статья? Поделиться с друзьями:
Добавить комментарий

;-) :| :x :twisted: :smile: :shock: :sad: :roll: :razz: :oops: :o :mrgreen: :lol: :idea: :grin: :evil: :cry: :cool: :arrow: :???: :?: :!: