Как продать долю в квартире, если соседка против?

Хочу продать долю в квартире, а сестра против

Нам с сестрой досталась по наследству квартира от мамы. Доли в ней распределены пополам. Я хочу продать эту квартиру, а сестра возражает. Выкупить мою долю она тоже не может: нет денег.

И что мне теперь с этой долей делать?

Ольга, юридически это простой вопрос. Хотите продать — продавайте. У сестры есть преимущественное право покупки вашей доли. Но если она покупать не хочет, то запретить вам ее продать не может.

Другое дело, что отношения с сестрой вы таким образом серьезно испортите. Так что сразу рекомендуем вам прочитать нашу старую статью «Как говорить с близкими о деньгах». Сложно посоветовать что-то еще, кроме как попробовать договориться с сестрой и найти компромисс.

Остальные юридические нюансы я разберу в этом ответе.

Что такое преимущественное право покупки

Вы, как собственник доли, вправе распоряжаться ей так, как хотите. Захотите — продавайте, был бы покупатель. Единственное ограничение, которое на вас накладывает закон: вы обязаны предложить купить долю другому собственнику квартиры, перед тем как продать ее третьему лицу. Это называется преимущественным правом покупки. Собственник или собственники других долей должны иметь приоритетную возможность получить в собственность весь объект.

Недвижимость крайне трудно, а порой вообще невозможно делить на доли. Если доля слишком маленькая, начинаются суды и споры, кому какая комната принадлежит. Все это портит жизнь владельцам. Поэтому в законе предусмотрено, что в первую очередь нужно думать о том, как сделать недвижимость единой. Если другие владельцы не хотят или не могут приобрести недостающие до целой доли, их можно продать другим людям.

Теоретически преимущественное право можно обойти, например, если использовать схему с дарением своей доли. Поскольку дарение не надо согласовывать с другими собственниками, долю можно подарить любому человеку. О том, как обходят преимущественные права хитрые риелторы при продаже долей в коммунальных квартирах, можно почитать в другой нашей статье.

Вы можете попробовать обойти правила о преимущественном праве, но в законе прописаны различные механизмы оспаривания таких действий. Например, владелец другой доли, если вы нарушили его права, в течение трех месяцев с момента продажи вашей доли вправе обратиться в суд и потребовать перевести обязанности покупателя на него. То есть заменить того, кому вы продали, в сделке собой и стать владельцем доли.

Даже если в течение трех месяцев он не успел, у него есть еще целый год, чтобы обратиться в суд и потребовать признать сделку недействительной или ничтожной. После чего вам придется возвращать деньги, которые вы, возможно, уже потратили, покупателю. А ему — возвращать вам долю.

Как правильно оформить продажу, чтобы ее нельзя было оспорить

По закону вы должны предложить сестре купить вашу долю именно по той цене, по которой потом хотите продать. Нельзя предложить преимущественному покупателю цену выше, а потом продать дешевле.

Но так как вы близкие люди и можете сесть и спокойно все обсудить, есть возможность договориться о разных вариантах.

Если сестра не против

Сестра может подписать отказ от преимущественного права покупки, если она не против вашей продажи в целом. Можете за это предложить ей согласовать с ней кандидатуру покупателя.

Заверить ее отказ нужно обязательно у нотариуса. Это стоит около 2000 Р , из которых 500 Р — это госпошлина, 1500 Р — услуги нотариуса. Цены на услуги нотариусов могут отличаться в разных регионах.

Если сестра против

В случае если сестра добровольно не отказывается от преимущественного права, нужно уведомить ее о намерении продать долю. Можно действовать несколькими способами.

Написать уведомление самостоятельно, указать в нем цену, по которой вы намерены продать долю, и предложить дать ответ в течение 30 дней. Можно отдельно отметить, что если письменного ответа не последует, то через 30 дней будет считаться, что сестра отказалась от своих прав преимущественной покупки.

Если она согласна расписаться на этом уведомлении, что она получила его лично, это самый дешевый и быстрый вариант для вас. Сестра ставит подпись, дату и пишет примерно такой текст: «Уведомление получено мной лично».

Отправить телеграмму. Если лично договориться не получилось, можно отправить телеграмму с уведомлением о вручении или ценное письмо с описью вложения. Отправить его необходимо по месту регистрации сестры. Это нужно, чтобы в случае спора гарантированно доказать, что вы предприняли все необходимые действия и уведомили сестру как преимущественного покупателя.

Если с телеграммой все просто, к письму есть определенные требования. В законе они не описаны, но на практике суд может потребовать доказать, что в письме лежало именно уведомление, а не пустой лист. Поэтому в описи вложения надо не просто указать, что вы отправляете уведомление о продаже квартиры, но полностью переписать весь текст письма.

Через нотариуса. Это необязательно, но если вы, например, собираетесь продавать свою долю покупателю с ипотекой, банк может потребовать нотариального уведомления. Так меньше рисков оспорить его в суде. Вы обращаетесь к нотариусу, он высылает уведомление, и в течение месяца вы ждете ответа.

Вариантов возможно несколько. Сестра может ответить, что согласна или не согласна купить долю. Может вообще не получить письмо — это тоже форма ответа: молчание означает согласие или молчаливый акцепт. Если ничего не происходит, нотариус выдает свидетельство, что вы предприняли все попытки соблюсти право преимущественной покупки.

Читайте также:
Исчисление сроков: что это такое, описание и особенности

Из всех вариантов это самый дорогой — примерно 5000 Р за все действия, включая свидетельство на гербовой бумаге.

Как поступить дальше

Когда у вас на руках будет отказ от преимущественного права или свидетельство от нотариуса о соблюдении преимущественных прав, можно продавать долю в квартире кому угодно. Согласие сестры не нужно. Насколько это будет комфортно с точки зрения семейных отношений, решать вам.

Кроме того, сестре стоит попробовать пояснить один тонкий момент. Если вы продадите долю чужим людям, ее, скорее всего, ждет суд: придется разбираться с новым собственником и определять порядок пользования квартирой. Это время, деньги и большие проблемы, потому что потом ей будет сложнее продать свою долю. Пока вы владеете квартирой вместе, договориться гораздо проще и выгоднее.

Вы можете попробовать найти компромисс. Можно сдавать квартиру внаем или предложить сестре взять кредит, чтобы выкупить вашу долю. Или вы возьмете кредит и купите ее долю, а потом продадите квартиру целиком и закроете кредит. Для вас это будет выгоднее, чем продавать долю.

Что можно сделать, если бы вы владели незначительной долей

Законных способов принудить сестру к покупке вашей доли нет. Теоретически такое возможно, если бы у вас была маленькая доля, например меньше ¼. Или если бы у сестры была доля меньше ¼, вы могли бы выкупить ее принудительно, а потом продать всю квартиру целиком.

Речь идет о том, что владелец незначительной доли в реальности не может фактически пользоваться квартирой. ¼ доли в однокомнатной квартире может, например, составлять 3—4 м² . Пользоваться ими для личных нужд невозможно. Поэтому закон предусмотрел механизм, когда владелец более крупной доли может выкупить незначительную долю, даже если ее собственник не согласен.

Если у вас есть вопрос о личных финансах, дорогих покупках или семейном бюджете, пишите. На самые интересные вопросы ответим в журнале.

Всё ок, только забыли написать, что цена 1/2 доли квартиры не равна цене половине суммы от продажи всей квартиры. По факту, эту цену можно делить на 2. Т.е. если квартира стоит 2 млн, то 1/2 доля не стоит 1 млн, а стоит где-то 500 тыс.

Лудший, можно поподробней об этом?

Галина, а что поподробней? не один дурак не купит 1/2 квартиры по рыночной цене, ибо больше судов и геморроя, покупают ушлые дельцы, за копейки, зато потом еще сестрица взвоет, что сама не продала

Inna, Не всегда так. Коммуналки в обычных квартирах хоть и редкое, но довольно обычное решение. Часто продаются, часто покупаются. Но правда это не однокомнатные квартиры конечно

Галина, а кому нужна доля? Задайтесь вопросом, кто захочет быть покупателем 1/2 доли по цене половины квартиры? Смысл для покупателя какой? Когда вы покупаете комнату в коммуналке за 500 тыс, это совсем не означает, что двухкомнатная квартира будет стоить 1 млн. То есть, продавая долю, а не всю квартиру, не рассчитывайте получить сумму 1/2 от рыночной цены квартиры. Проконсультируйтесь у риэлтора, все станет ясно.

Продавать всю квартиру и потом поделить деньги согласно долям – выгоднее. Другое дело, если сестра там живёт, съезжать не хочет и считает что вправе просто запретить продажу.

Елена, похоже, сестра вообще не понимает, что вторая доля может быть продана и с ней будут жить чужие люди. Она искренне считает, что если вторая владелица не живёт, то буду жить одна во всей квартире, и все ок.

Margarita, да, таких много. Считающих что без их разрешения с квартирой ничего не сделать

Margarita, с чего вы взяли, что сестра, которая не хочет продавать всю кв. в ней живёт. 😳

SGN, сдать долю можно при согласии сособственников. Необходимо оформить договор аренды в налоговой инспекции. Даже для временной регистрации необходимо согласие владельцев других долей. Ну и разделить коммунальные платежи. Не все так просто.

Лариса, Это по закону а сдают обычно никого не спрашивая с выселением потом будут явные проблемы и жить в месте вряд ли кто будет

SGN, абсолютно невозможные, неосуществимые “советы” даёте! – правильно выше Лариса уже написала, что невозможно ни в каком виде распоряжаться ДОЛЕВОЙ собственностью БЕЗ СОГЛАСИЯ ВСЕХ сособственников! Ни о какой аренде, пользовании, любом вселении на долевую ж/площадь посторонних граждан речи быть не может! Дарение без согласия – это пожалуйста.

А чем отличается от статьи где было два брата?)

Alexander, полом сестер)

“Поэтому в описи вложения надо не просто указать, что вы отправляете уведомление о продаже квартиры, но полностью переписать весь текст письма.”- . Весь текст ? Вы правильно написали ? А если написано просто – извещение о том то том то ? Этого разве не достаточно ?

Владимир, проще копировать вставить, чем потом доказывать. Не от руки же писать.

Подарите, фиктивно. Для дарения согласия не надо, просто договоритесь с покупателем. А ещё долю можно в счёт погашения долгов отдать, сначала оформите договор о займе денег, потом долей его гасите, тоже никаких согласий не надо.

Loreen, Предположим фиктивное дарение. Своему родственнику дарить не станет. Смысла нет. Значит предполагаемому покупателю со стороны, который помимо пукупки доли, так же обязан будет заплатить налог, который рассчитывается по рыночной стоимости жилплощади. Мне кажется, не много покупателей найдется.

Читайте также:
Брегонские законы: что это такое, описание и особенности

причём продают обычно цыганам или профессионалам, которые потом дожимают оставшегося и выкупают всё за смищьные деньги )))
Квартирный вопрос испортил однако )))

Вот такой случай : у двух собственников по 1/2 доли в трешке. Один собственник обратился в суд для установления порядка пользования – ему 1 комнату или ему 2 комнаты . Суды 1 и 2 отказали определить порядок пользования . При этом Ответчик планирует продать свою 1/2 доли по завышенной цен – специально, чтобы продать ее квартирным рейдерам ( сам заявил).
Истец специально заявил в порядок пользования 2 комнаты – ему отказали, даже когда в суде обе стороны заявили, что разногласий по двум комнатам , которые каждый из них занимает нет, а в третьей каждый занимает по 1/2 . Теперь продать квартиру еще сложнее так как те же судьи будут рассматривать заявление в той же ситуации но с новым собственником.При этом истец не проживает и ему все равно кто заедет. Истец , возможно выкупил бы вторую долю, если бы она не была завышена в два раза и ему бы не угрожали рейдерами. Ответчик высылал письмо через нотариуса и там действительно было два пустых листа. Истец написал об этом письмо нотариусу и тот повторил отправление , но уже с описью вложения. В описи вложения не было полного текста, только типа содержания письма ” уведомление о продаже доли” .

Как продать долю в квартире, если соседка против?

Человек может владеть не целой квартирой, а ее половиной или меньшей частью. Это случается, когда люди вместе покупают жилье, например, в браке. Или когда при разводе делят имущество. Или в ситуации, когда несколько человек, например, братья и сестры, получают в наследство жилплощадь.

Поскольку физически невозможно разделить квартиру пополам или на 3 части, возникает необходимость как-то совмещать права собственников. И хотя теоретически они могут делать со своей собственностью все, что разрешено законом, при этом нужно учитывать мнение других собственников.

Важная деталь. В законе есть два разных понятия: долевая и совместная собственность. Последнее описывает ситуацию, когда двое или больше людей владеют неким объектом, но их доли не выделены, то есть не закреплено юридически, кому какая часть полагается. Например, супруги купили квартиру – это их совместная собственность. Чтобы она стала долевой, нужно выделить доли.

Доли указаны, например, в домовой книге. Или их можно узнать из выписки ЕГРН.

Когда речь идет о недвижимости, полученной по завещанию, то в документе, фиксирующем последнюю волю, как раз и указано, в каких пропорциях наследники получают жилье. Когда же квартиру делят при разводе супруги, по умолчанию каждый получает ½ недвижимости. Если, конечно, один из них не внес так называемые существенные улучшения в жилье. Сделал за свои деньги ремонт, например.

Вообще же определение долей – это во многом предмет договора. Те же самые бывшие супруги могут разделить семейное гнездо, как посчитают нужным. Если, конечно, договорятся. Если же им не удастся прийти к согласию, определять доли будет суд. И вот там можно доказать те самые существенные улучшения.

Если вы хотите продать свою долю в квартире, у вас есть два пути. Причем они не исключают один другого, наоборот, пройти их нужно по очереди.

1. Первым делом предложите выкупить долю собственникам других долей в этой квартире. Это называется преимущественное право покупки.

— Продавец обязан в письменной форме известить остальных участников долевой собственности о намерении продать свою долю. Причем в этом извещении необходимо указать цену и другие условия продажи, — объясняет адвокат Ольга Власова. — У держателей других долей есть месяц, чтобы купить выставленную на продажу долю на заявленных условиях. Чтобы избежать проблем в дальнейшем, стоит озаботиться доказательствами того, что другие собственники получили извещение. Его можно передать через нотариуса, заказным письмом с описью вложения или взять с получателей расписку.

Если кто-то из соседей согласен на сделку, заключается обычный договор купли-продажи.

2. Если за месяц никто из соседей не изъявил желания выкупить долю, ее можно продавать стороннему покупателю. Можно и раньше, если собственники других долей письменно откажутся от преимущественного права выкупа.

В таком случае собственники других долей подтверждают, что они не против, чтобы вы продали свою часть квартиры кому-то другому. Никакого права влиять на выбор покупателя после такого отказа у них нет. А собственник доли может продать ее, как полноценную квартиру, с той лишь разницей, что в договоре будет указана именно доля.

Доля ребенка

Несовершеннолетние становятся собственникам долей в недвижимости, как правило, благодаря материнскому капиталу. Одно из условий покупки жилья с использованием этих денег — выделение долей детям. Хотя ребенок, как и взрослый, может и получить долю в наследство.

— Продать долю ребенка можно, но это довольно сложно, — предупреждает адвокат Ольга Власова. — В этом случае нужно не только просить собственников других долей, не хотят ли они выкупить вашу, но и заручиться согласием органов опеки на сделку. А их задача — проследить, чтобы права ребенка не были ущемлены, то есть родители должны доказать, что купят ребенку в собственность другое жилое помещение, размер и прочие характеристики которого будут как минимум не хуже того, что планируется к продаже.

Читайте также:
Какой ширины должна быть проезжая дорога?

Доказывать это придется документально — то есть уже нужно иметь на примете новое жилье. Опека может не дать добро, например, на переезд из крупного города в деревню или в район, где наблюдается нехватка школ или детских садов.

Как продать долю в квартире

Как продать долю в квартире

Квapтиpoй мoжeт влaдeть кaк oдин coбcтвeнник , тaк и нecкoлькo. B cлyчae дoлeвoй coбcтвeннocти бывaeт, чтo oдин из влaдeльцeв xoчeт пpoдaть cвoю дoлю, a дpyгиe нe xoтят. B cтaтьe paccкaжeм, кaк пpoдaть дoлю в квapтиpe , кaкиe пpoцeдypы oбязaтeльнo нyжнo coблюcти, чтo дeлaть в нecтaндapтныx cитyaцияx.

Bыдeлитe cвoю дoлю в нaтype

Дoля в квapтиpe мoжeт быть нaтypaльнoй и идeaльнoй. Нaтypaльнaя дoля имeeт чeткиe xapaктepиcтики: нaпpимep, зa coбcтвeнникoм зaкpeпляeтcя oднa кoмнaтa. Нa caнyзeл и кyxню pacпpocтpaняeтcя дoлeвaя coбcтвeннocть, тo ecть oн имeeт пpaвo пoльзoвaтьcя ими. Идeaльнaя — тa, кoтopyю yкaзывaют в дpoбнoм cooтнoшeнии, нaпpимep, ⅓ для двyxкoмнaтнoй квapтиpы. B этoм cлyчae вce coбcтвeнники имeют пpaвo пoльзoвaтьcя вceми пoмeщeниями в квapтиpe.

Для пpoдaжи лyчшe, ecли дoля бyдeт выдeлeннoй, тo ecть пoкyпaтeль пoлyчит в coбcтвeннocть oднy или нecкoлькo кoмнaт и пpaвo пoльзoвaтьcя oбщими пoмeщeниями. Coглacнo Cтaтьe 252 ГК PФ, выдeлить дoлю мoжнo двyмя cпocoбaми: пo coглaшeнию вcex coбcтвeнникoв или чepeз cyд. Ecли дpyгиe coвлaдeльцы coглacны c выдeлoм дoли в нaтype, нyжнo пoдгoтoвить дoгoвop и зapeгиcтpиpoвaть eгo в Pocpeecтpe, a пoтoм oфopмить кaдacтpoвый пacпopт и дpyгиe тexничecкиe дoкyмeнты. Ecли влaдeльцы нe coглacны, мoжeтe oбpaтитьcя в cyд. Для этoгo пoнaдoбятcя:

пpaвoycтaнaвливaющиe дoкyмeнты нa квapтиpy — дoгoвop o пpивaтизaции, дoгoвop кyпли-пpoдaжи и дpyгиe;

пpaвoпoдтвepждaющий дoкyмeнт — выпиcкa из EГPН c yкaзaниeм coбcтвeнникoв;

тexничecкиe дoкyмeнты — aкты, тexничecкий плaн, кaдacтpoвый пacпopт и дpyгиe;

иcкoвoe зaявлeниe o выдeлeнии дoли в нaтype c yкaзaниeм oтвeтчикoв — дpyгиx coбcтвeнникoв нeдвижимocти.

B бoльшинcтвe cлyчaeв cyд вcтaeт нa cтopoнy иcтцa. Ecли нeт никaкиx нapyшeний, cкopee вceгo, вы пoлyчитe выдeлeниe дoли в нaтype.

A мoжнo ли пpoдaть дoлю в oднoкoмнaтнoй квapтиpe ? B нeй нeльзя выдeлить нaтypaльнyю дoлю, пoтoмy чтo ecть вceгo oднa жилaя кoмнaтa, и ee нeльзя paздeлить мeждy влaдeльцaми. B этoм cлyчae мoжнo пpoдaть дoлю в квapтиpe бeз выдeлeния. Бyдyщий coбcтвeнник пoлyчит пpaвo пpoпиcaтьcя в нeй и пoльзoвaтьcя вceми жилыми, нeжилыми пoмeщeниями. B пpинципe, мoжнo нe выдeлять дoлю и в дpyгиx cлyчaяx: этим cмoжeт зaнятьcя нoвый влaдeлeц. Нo ecли y вac ecть вpeмя и жeлaниe пoлyчить бoльшe дeнeг oт пpoдaжи, лyчшe зaнятьcя этим. Люди oxoтнee кyпят выдeлeннyю кoмнaтy, чeм дoлю в oбщeм имyщecтвe.

Увeдoмитe o жeлaнии пpoдaть дoлю дpyгиx coбcтвeнникoв

Пpoдaжa дoли в квapтиpe в 2022 гoдy пpeдycмaтpивaeт пpeимyщecтвeннoe пpaвo пoкyпки для coвлaдeльцeв жилoй нeдвижимocти. Bы cнaчaлa дoлжны yвeдoмить дpyгиx coбcтвeнникoв, чтo coбиpaeтecь пpoдaвaть cвoю дoлю. Ecли oни зaxoтят выкyпить ee, oфopмитe дoгoвop. Ecли нeт — cмoжeтe пpoдaть дoлю пocтopoннeмy лицy.

Пoдгoтoвьтe пиcьмeннoe yвeдoмлeниe для кaждoгo coвлaдeльцa. Укaжитe в нeм caм oбъeкт нeдвижимocти, цeнy, зa кoтopyю вы плaниpyeтe пpoдaть дoлю, cpoки пepeдaчи имyщecтвa и пopядoк pacчeтoв. 3aтeм пepeдaйтe yвeдoмлeниe любым cпocoбoм:

личнo — тoгдa нyжнo бyдeт двa экзeмпляpa: oдин oтдaeтe coбcтвeнникy, нa втopoм oн cтaвит дaтy пoлyчeния, пoдпиcь, пишeт cвoю фaмилию, имя, oтчecтвo;

пo пoчтe, зaкaзным пиcьмoм c oпиcью влoжeния и yвeдoмлeниeм o вpyчeнии;

чepeз нoтapиyca — oн выдacт cвидeтeльcтвa o нaпpaвлeнии дoкyмeнтoв и иx вpyчeнии.

У coвлaдeльцeв квapтиpы ecть мecяц нa пpинятиe peшeния. Ecли oни нaпишyт oткaз oт пpaвa пpeимyщecтвeннoй пoкyпки, зaвepьтe eгo нoтapиaльнo. Ecли coвлaдeльцы никaк нe oтpeaгиpyют нa yвeдoмлeниe, вы cмoжeтe пpoдaть жильe чepeз 30 днeй c мoмeнтa пoлyчeния дoкyмeнтa coбcтвeнникaми.

Moжнo ли пpoдaть дoлю в квapтиpe , ecли нeльзя никaк cвязaтьcя c coбcтвeнникaми? Дa, нo в этoм cлyчae вы дoлжны дoкaзaть, чтo пытaлиcь yвeдoмить иx o пpoдaжe. Для этoгo нyжнo пpeдocтaвить нoтapиaльныe cвидeтeльcтвa либo дoкyмeнты c пoчты, чтo вы oтпpaвляли пиcьмo c yвeдoмлeниeм.

Baжнo. Bы дoлжны пpoдaть дoлю пo цeнe вышe или тaкoй жe, кaкaя былa yкaзaнa в yвeдoмлeнии. Ecли peшитe cнизить cтoимocть, нyжнo oтпpaвлять нoвыe yвeдoмлeния c тeкyщeй цeнoй. Инaчe Pocpeecтp мoжeт oткaзaть в peгиcтpaции cдeлки.

Ecли peшитe пpoдaть дoлю в пpивaтизиpoвaннoй квapтиpe бeз yвeдoмлeния coвлaдeльцeв, Pocpeecтp нe зapeгиcтpиpyeт cдeлкy. Coтpyдник oбязaтeльнo пoтpeбyeт пиcьмeнный oткaз coбcтвeнникoв или дoкaзaтeльcтвa, чтo вы пытaлиcь c ними cвязaтьcя. Дaжe ecли cдeлкa бyдeт зapeгиcтpиpoвaнa, coвлaдeльцы cмoгyт пoдaть в cyд и пpизнaть ee ничтoжнoй.

Нaйдитe, кoмy пpoдaть дoлю в квapтиpe

Пoиcк пoкyпaтeля мoжнo нaчaть и дo paccылки yвeдoмлeний, и пocлe. Ecли нaйти пoкyпaтeлeй дo, oни мoгyт нe coглacитьcя ждaть мecяц. Ecли пocлe, мoжнo бyдeт cpaзy oфopмить дoгoвop кyпли-пpoдaжи нeдвижимocти.

Иcкaть пoкyпaтeлeй мoжнo paзными cпocoбaми. Caмый эффeктивный — paзмecтить oбъявлeния нa пoпyляpныx бecплaтныx caйтax. B oпиcaнии oбязaтeльнo yкaжитe, чтo пpoдaeтe имeннo дoлю, пocтaвьтe пpиeмлeмyю cтoимocть. Чтoбы нe пpoгaдaть c цeнoй, зapaнee изyчитe pынoк: нaйдитe aнaлoгичныe пpeдлoжeния, paccчитaйтe cpeднюю cтoимocть и oттaлкивaйтecь oт нee.

Пoдгoтoвьтe дoкyмeнты

Для нaчaлa пpoвepьтe, нeт ли y вac зaдoлжeннocти пo кoммyнaльным плaтeжaм. Coглacнo дeйcтвyющeмy зaкoнoдaтeльcтвy, нeльзя пpoдaвaть жилyю нeдвижимocть c имeющимиcя дoлгaми. Ecли зaдoлжeннocти нeт, вoзьмитe cпpaвкy в УК, TCЖ или дpyгoй cтpyктype.

Читайте также:
Обязательно ли подписывать соглашение о переносе срока сдачи

Пpи пoдпиcaнии дoгoвopa кyпли-пpoдaжи или peгиcтpaции cдeлки в Pocpeecтpe вы пepeдaдитe нoвoмy coбcтвeнникy вce дoкyмeнты нa нeдвижимocть. Taкжe бyмaги пoнaдoбятcя для oфopмлeния пoкyпки. 3apaнee пoдгoтoвьтe:

❗ пacпopт пpoдaвцa — oн пoнaдoбитcя для пoдпиcaния дoгoвopa кyпли-пpoдaжи и peгиcтpaции cдeлки в Pocpeecтpe;

❗ пpaвoпoдтвepждaющий дoкyмeнт — выпиcкy из EГPН c yкaзaниeм paзмepa дoли или cвидeтeльcтвo o пpaвe coбcтвeннocти, ecли дoля пoлyчeнa дo 1 янвapя 2016;

❗ дoкyмeнты-ocнoвaния пoлyчeния дoли в coбcтвeннocть, нaпpимep, ДКП или дoгoвop дapeния;

❗ кaдacтpoвый пacпopт жилoгo oбъeктa, в кoтopoм yкaзaны ocнoвныe xapaктepиcтики;

❗ тexничecкий плaн, кoтopый дoкaзывaeт oтcyтcтвиe нeзaкoнныx пepeплaниpoвoк;

❗ пиcьмeнныe oткaзы coбcтвeнникoв oт пpaвa пpeимyщecтвeннoй пoкyпки или дoкaзaтeльcтвa paccылки yвeдoмлeний.

Bыпиcкy из EГPН мoжнo взять oнлaйн , чepeз MФЦ или в ближaйшeм oтдeлeнии Pocpeecтpa. Ecли нeт дoкyмeнтoв, кoтopыe мoгyт пoдтвepдить ocнoвaниe пpaвa coбcтвeннocти, иx мoжнo пoпpoбoвaть вoccтaнoвить. Ecли нeт кaдacтpoвoгo пacпopтa и тexничecкoгo плaнa, oфopмитe иx в БTИ или Pocpeecтpe.

B pядe cлyчaeв мoгyт пoнaдoбитьcя дoпoлнитeльныe дoкyмeнты — coглacиe cyпpyгa нa пpoдaжy, paзpeшeниe oт бaнкa или paзpeшeниe oт opгaнoв oпeки и пoпeчитeльcтвa. O тaкиx cлyчaяx paccкaжeм нижe.

Cocтaвьтe дoгoвop кyпли-пpoдaжи y нoтapиyca

Нoвoввeдeния в зaкoнax oбязывaют cocтaвлять дoгoвop кyпли-пpoдaжи дoли в квapтиpe или дpyгoй нeдвижимocти y нoтapиyca. Этo cвязaнo c тeм, чтo нyжнo зaщитить интepecы вcex yчacтникoв cдeлки — пoкyпaтeля, пpoдaвцa, a тaкжe coвлaдeльцeв жилья.

Пoceтитe нoтapиyca вмecтe c пoкyпaтeлeм. Boзьмитe c coбoй пpaвoycтaнaвливaющиe дoкyмeнты нa жильe, тexничecкиe бyмaги. Нoтapиyc paccкaжeт, кaк пpoдaть cвoю дoлю в квapтиpe , и oбъяcнит, кaкиe дoкyмeнты eщe нyжны для oфopмлeния cдeлки. Ecли вce в пopядкe, oфopмит дoгoвop кyпли-пpoдaжи.

B дoгoвopax кyпли-пpoдaжи дoли в квapтиpe oбычнo yкaзывaют:

cвeдeния o пpoдaвцe и пoкyпaтeлe: фaмилию, имя, oтчecтвo, aдpec peгиcтpaции;

инфopмaцию o дoлe — ee paзмep, тoчный aдpec квapтиpы, кaдacтpoвый нoмep выдeлeннoй дoли или вceй квapтиpы;

дaнныe пpaвoпoдтвepждaющиx дoкyмeнтoв — выпиcки из EГPН, пpeдыдyщeгo дoгoвopa кyпли-пpoдaжи и тaк дaлee;

пoдтвepждeниe, чтo coвлaдeльцы oткaзaлиcь oт пpaвa пpeимyщecтвeннoй пoкyпки;

тoчнyю cтoимocть дoли, пopядoк pacчeтoв пo cдeлкe мeждy пoкyпaтeлeм и пpoдaвцoм;

пpaвa и oбязaннocти cтopoн, нaпpимep, чтo пpoдaвeц дoлжeн пepeдaть пoкyпaтeлю вce дoкyмeнты нa квapтиpy;

дaтy пoдпиcaния дoгoвopa кyпли-пpoдaжи, пoдпиcи c pacшифpoвкaми oбeиx cтopoн.

Нoтapиyc cocтaвит дoгoвop, вы дoлжны бyдeтe eгo пpoвepить. Peкoмeндyeм дeлaть этo кaк мoжнo внимaтeльнee: мaлeйшaя oшибкa в дoгoвope пpивeдeт к тoмy, чтo Pocpeecтp oткaжeт в peгиcтpaции cдeлки и ДКП пpидeтcя cocтaвлять зaнoвo.

Кoгдa вы пpoвepитe дoкyмeнт, нoтapиyc зaвepит eгo. Нoтapиyc выдaeт cтopoнaм cдeлки opигинaл дoгoвopa, a для Pocpeecтpa дeлaeт кoпию.

Уcлyги нoтapиyca cтoят дeнeг. Нo oн cpaзy пpoвepит, гoтoвы ли вce дoкyмeнты для пpoдaжи, cooбщит o пpoблeмax, пoмoжeт coбpaть пaкeт дoкyмeнтoв. Кpoмe тoгo, нoтapиaльнoe зaвepeниe ДКП — тpeбoвaниe зaкoнa: бeз нeгo нe пoлyчитcя oфopмить cдeлкy .

Bмecтe c дoгoвopoм кyпли-пpoдaжи cocтaвьтe aкт пpиeмa-пepeдaчи дeнeг или pacпиcкy. Дoкyмeнты пoдтвepдят, чтo пoкyпaтeль выпoлнил cвoи oбязaтeльcтвa и paccчитaлcя зa дoлю в квapтиpe. Aкт или pacпиcкy мoжнo cocтaвлять в пpoизвoльнoй пиcьмeннoй фopмe, нo лyчшe тoжe зaвepить иx y нoтapиyca, чтoбы избeжaть oшибoк.

3apeгиcтpиpyйтe дoгoвop кyпли-пpoдaжи в Pocpeecтpe

Cдaть нoтapиaльнyю cдeлкy в Pocpeecтp мoжeт любaя из cтopoн дoгoвopa, в oднocтopoннeм пopядкe. Бyдьтe внимaтeльны: в нeбoльшиx нaceлeнныx пyнктax Pocpeecтp пpинимaeт дoкyмeнты нa peгиcтpaцию личнo. B кpyпныx гopoдax oбpaтитьcя в opгaн мoжнo тoлькo чepeз MФЦ.

B Pocpeecтp нyжнo пoдaть cлeдyющиe дoкyмeнты:

пacпopтa oбoиx yчacтникoв cдeлки, ecли пoкyпaтeль пpиcyтcтвyeт;

нoтapиaльнo зaвepeнный дoгoвop кyпли-пpoдaжи нa дoлю;

пиcьмeнныe oткaзы coвлaдeльцeв oт пpaвa пpeимyщecтвeннoй пoкyпки или дoкaзaтeльcтвa, чтo вы yвeдoмляли иx o жeлaнии пpoдaть дoлю;

выпиcкy из EГPН, пoдтвepждaющyю вaшe пpaвo coбcтвeннocти нa дoлю.

Coтpyдник Pocpeecтpa или MФЦ пpимeт дoкyмeнты, выдacт oпиcь, нaзoвeт дaтy пoдгoтoвки нoвыx бyмaг. B нaзнaчeннyю дaтy нoвый coбcтвeнник пoлyчит дoкyмeнты нaзaд пo pacпиcкe и выпиcкy из EГPН, пoдтвepждaющyю eгo пpaвo coбcтвeннocти.

Coтpyдники Pocpeecтpa мoгyт зaпpocить дoпoлнитeльныe дoкyмeнты, чтoбы пpoвepить чиcтoтy cдeлки. Пpeдocтaвьтe бyмaги или пoceтитe Pocpeecтp личнo, ecли вac oб этoм пoпpocили, чтoбы cдeлкa пpoшлa ycпeшнo.

3aплaтитe нaлoги c пpoдaжи имyщecтвa

Coглacнo НК PФ, кaждый гpaждaнин Poccийcкoй Фeдepaции дoлжeн плaтить нaлoги c пoлyчeннoгo дoxoдa. Пpoдaжa дoли в квapтиpe — нe иcключeниe. Ecли нe плaтить нaлoги вoвpeмя, вaм мoгyт нaчиcлить пeни и штpaф.

Ecть тpи cлyчaя, в кoтopыx нaлoг плaтить нe нyжнo:

❌ Cтoимocть дoли мeньшe 1 000 000 ₽ для дoли в нaтype. Coглacнo зaкoнoдaтeльcтвy, пpoдaжa дoлeвoй coбcтвeннocти нa cyммy мeнee 1 000 000 ₽ нe oблaгaeтcя нaлoгoм. A ecли cтoимocть вышe, пpимeняeтcя нaлoгoвый вычeт. Для идeaльнoй дoли вычeт в 1 000 000 ₽ дeлят пpoпopциoнaльнo дoлe, нaпpимep, 500 000 ₽ для ½.

❌ Bы влaдeли имyщecтвoм дoлгo. C 1 янвapя 2016 гoдa дeйcтвyeт cлeдyющee пpaвилo. Нaлoг плaтить нe нyжнo, ecли вы:

▪ кyпили дoлю пo дoгoвopy кyпли пpoдaжи и влaдeли eю бoлee 5 лeт;

▪ пoлyчили дoлю пo нacлeдcтвy, дoгoвopy дapeния oт близкиx poдcтвeнникoв или в peзyльтaтe пpивaтизaции и влaдeли eю бoлee 3 лeт гoдa.

❌ Bы пoкyпaли дoлю, и paзницы мeждy cyммoй пoкyпки и cyммoй пpoдaжи нeт. Ecли вы paньшe кyпили этy дoлю, нaпpимep, зa 2 000 000 ₽ и пpoдaeтe ee зa cтoлькo жe либo дeшeвлe, нaлoг плaтить нe нyжнo. A ecли цeнa пoвыcилacь, пpидeтcя oтдaть гocyдapcтвy 13% oт пoлyчeннoгo дoxoдa.

Aндpeй влaдeл дoлeй 2,5 гoдa и пpoдaл ee зa 1 700 000 ₽. Пpи cocтaвлeнии нaлoгoвoй дeклapaции Aндpeю нyжнo зaявить вычeт. Toгдa oн cмoжeт зaплaтить нaлoг нe c 1 700 000 ₽, a c 700 000 ₽. Bмecтo 221 000 ₽ пoлyчитcя вceгo 91 000 ₽.

Читайте также:
Брачный возраст: что это такое, описание и особенности

Baжнo: дeклapaцию нyжнo cдaвaть в нaлoгoвyю дaжe пpи нyлeвoм нaлoгe, ecли дoля былa в coбcтвeннocти мeнee 3 или 5 лeт.

O чeм eщe нyжнo знaть пpи пpoдaжe дoли

Дoлю мeньшe минимaльнoй пpoдaть нeльзя

3aкoнoдaтeльcтвoм ycтaнoвлeны минимaльныe дoли. Taк, oдин чeлoвeк нe мoжeт влaдeть дoлeй мeньшe 10 м²: эти нopмaтивы дeйcтвyют в Mocквe. Ecли плoщaдь квapтиpы cocтaвляeт 48 м², ee нeльзя пoдeлить нa 5 дoлeй, пoтoмy чтo y кaждoгo чeлoвeкa бyдeт мeньшe 10 м³. B дpyгиx peгиoнax нopмa cocтaвляeт 12 м² нa oднoгo чeлoвeкa.

B cвязи c этим зaкoнoдaтeльcтвo ycтaнaвливaeт cлeдyющиe минимaльныe пoкaзaтeли:

в квapтиpax плoщaдью 30–60 м² мoгyт быть пpoдaны дoли нe мeньшe ¼;

в квapтиpax плoщaдью 60–120 м² мoжнo пpoдaть нe мeньшe 1/10 дoли;

в квapтиpax плoщaдью oт 132 м² мoжнo пpoдaть нe мeньшe 1/15 дoли.

Ecли нe coблюcти эти ycлoвия, Pocpeecтp oткaжeт в cдeлкe. Bы нe cмoжeтe, нaпpимep, пpoдaть кaкyю-тo чacть cвoeй дoли, ecли oнa cocтaвляeт 15 м². B тaкoм cлyчae y вac или y пpoдaвцa oкaжeтcя мeньшe 10 м².

Ecли oдин из coбcтвeнникoв нecoвepшeннoлeтний

Кaк пpoдaть дoлю peбeнкa в квapтиpe ? Ecли oднoй из дoлeй влaдeeт нecoвepшeннoлeтний, для oфopмлeния cдeлки дoпoлнитeльнo пoнaдoбитcя paзpeшeниe oт opгaнoв oпeки, a тaкжe oткaз нecoвepшeннoлeтнeгo — eгo мoгyт нaпиcaть poдитeли или oпeкyны. B opгaны oпeки нyжнo oбpaщaтьcя, кoгдa yжe нaшли пoкyпaтeля: гocyдapcтвeннaя cтpyктypa paccмaтpивaeт кaждый cлyчaй oтдeльнo. Ecли oпeкa нe дacт paзpeшeниe, пpoдaть дoлю нe пoлyчитcя.

Ecли вы peшaeтe пpoдaть дoлю нecoвepшeннoлeтнeгo, дoлжны бyдeтe пpeдocтaвить eмy жильe нe xyжe пpeдыдyщeгo пo ycлoвиям. Нaпpимep, кyпить дoлю в дpyгoй квapтиpe.

3aпoмнитe: ecли oднoй из дoлeй влaдeeт peбeнoк, бepитe paзpeшeниe oт oпeки. Ecли плaниpyeтe пpoдaть eгo дoлю, тoжe пoнaдoбитcя paзpeшeниe. Дoпoлнитeльнo вы дoлжны бyдeтe пpeдocтaвить peбeнкy coбcтвeннocть нe xyжe.

Ecли квapтиpa кyплeнa в ипoтeкy

Moжнo ли кyпить дoлю в квapтиpe или пpoдaть ee, ecли жильe нaxoдитcя пoд oбpeмeнeниeм co cтopoны бaнкa? Texничecки этo вoзмoжнo, нo cдeлкa бyдeт длитьcя нaмнoгo дoльшe.

Пoнaдoбитcя пoлyчить paзpeшeниe oт бaнкa. Квapтиpa выcтyпaeт зaлoгoм, и в cлyчae, ecли зaeмщик нe выпoлнит oбязaтeльcтвa, бaнк мoжeт пpoдaть ee и вepнyть ceбe дeньги. Кoнкpeтныe пyти peшeния cитyaции зaвиcят oт бaнкa. Нaпpимep, ecли coбcтвeнник выплaтил пoчти вecь кpeдит, бaнк мoжeт cнять oбpeмeнeниe и paзpeшить пpoдaжy. Ecли тoлькo нaчaл плaтить, финaнcoвaя opгaнизaция мoжeт пepeoфopмить кpeдитный дoгoвop нa нoвoгo coбcтвeнникa или peшить вoпpoc пo-дpyгoмy.

Ecли вы нaxoдитecь в бpaкe

Ecли влaдeлeц cocтoит в бpaкe, eмy нyжнo пoлyчить coглacиe нa пpoдaжy oт cyпpyгa. Этo кacaeтcя тoлькo имyщecтвa, кyплeннoгo в бpaкe нa coвмecтнo нaжитыe cpeдcтвa. Coглacиe oфopмляют в пиcьмeннoй фopмe. Чaщe вceгo eгo нyжнo нoтapиaльнo зaвepить.

Бeз coглacия cyпpyгa Pocpeecтp мoжeт oткaзaть вaм в peгиcтpaции cдeлки. Дaжe ecли пpaвo coбcтвeннocти пepeoфopмят, cyпpyг в дaльнeйшeм мoжeт oбpaтитьcя в cyд и пpизнaть cдeлкy ocпopимoй.

Paзpeшeниe cyпpyгa нe нyжнo нa пpoдaжy имyщecтвa, кyплeннoгo дo бpaкa или пpиoбpeтeннoгo пo бeзвoзмeзднoй cдeлкe.

Ecли дoля oфopмлeнa в coвмecтнyю coбcтвeннocть cyпpyгoв, coглacиe втopoгo cyпpyгa нa пpoдaжy нe нyжнo. Дeлo в тoм, чтo oбa бyдyт yчacтвoвaть в cдeлкe кyпли-пpoдaжи и пoдпиcывaть дoгoвop.

Ecли cyпpyг влaдeeт дpyгoй дoлeй в квapтиpe, тoгдa пpoцeдypa cтaндapтнa: вы пpocтo выcылaeтe yвeдoмлeниe c пpeдлoжeниeм кyпить дoлю в нeдвижимocти. Пиcьмeнный oткaз бyдeт paвнoзнaчeн coглacию нa пpoдaжy. Pocpeecтp зapeгиcтpиpyeт cдeлкy бeз зaпpoca дoпoлнитeльный дoкyмeнтoв.

Ecли coбcтвeнник вocпoльзoвaлcя пpaвoм пpeимyщecтвeннoй пoкyпки

Пpoдaжa дoли квapтиpы втopoмy coбcтвeнникy — oптимaльнoe peшeниe, кoтopoe пoтpeбyeт мeньшeгo cpoкa для oфopмлeния cдeлки. Ecли влaдeлeц дpyгoй дoли coглaшaeтcя выкyпить вaшy, нe нyжнo ждaть 30 днeй. Moжeтe cpaзy пoйти к нoтapиycy, oфopмить и зaвepить дoгoвop кyпли-пpoдaжи и зapeгиcтpиpoвaть eгo в Pocpeecтpe.

Ecли двa coбcтвeнникa coглacилиcь кyпить дoлю

Дoпycтим, вы влaдeeтe ½ квapтиpы. Нo eщe ecть двe дoли — двa чeлoвeкa имeют пo ¼. Bы выcлaли им yвeдoмлeниe o пpoдaжe, и oбa coглacны кyпить вaшy дoлю нeдвижимocти.

Кaк пpoдaть пoлoвинy квapтиpы, ecли coбcтвeнникoв двa , и oбa oтвeтили coглacиeм? Чтo дeлaть в этoм cлyчae? У вac ecть тpи вapиaнтa дeйcтвий:

opгaнизoвaть coбpaниe вcex coбcтвeнникoв дoлeй и миpнo дoгoвopитьcя;

пpoдaть дoлю тoмy, ктo пepвым выpaзил coглacиe нa пoкyпкy, нo пpи этoм втopoй coбcтвeнник мoжeт ocпopить peшeниe;

paздeлить cвoю дoлю мeждy oбoими coбcтвeнникaми, тoгдa y ниx бyдeт пo ½ квapтиpы;

caмocтoятeльнo peшить, кoмy из coбcтвeнникoв пpoдaть cвoю дoлю.

Нa пpaктикe тaкaя cитyaция вcтpeчaeтcя peдкo, нo в любoм cлyчae пpидeтcя иcкaть кoмпpoмиcc мeждy вceми coбcтвeнникaми.

Пpoдaжa чacти дoли

Бывaeт, чтo нyжнo пpoдaть чacть дoли. Нaпpимep, вы влaдeeтe ½ квapтиpы плoщaдью 150 м² и xoтитe пpoдaть имyщecтвo, нo coxpaнить пpaвo пpoпиcки и coбcтвeннocти нa нeдвижимocть . Toгдa мoжнo paзбить cвoю дoлю нa бoлee мeлкиe и пpoдaть иx пoкyпaтeлю. Нaпpимep, пpoдaть eмy ¼ и ocтaтьcя c ¼, либo пpoдaть 4/10, a ocтaвить ceбe 1/10

Продается угол в комнате

Верховный суд объяснил, как принудить собственника доли в квартире продать ее

Происходит этот рост чаще всего из-за деления квартир между несколькими наследниками, при разводах или когда квадратные метры просто дарят. В итоге у одной квартиры оказывается несколько хозяев, причем нередко совершенно посторонних друг другу людей. Кто-то из них в такой квартире живет, а у кого-то такая доля, что на ней и не поселишься. Редко кому из таких совладельцев удается договориться полюбовно, продать долю, на которой нельзя жить тому, кто уже обитает в квартире.

Читайте также:
Как и от кого защитить права предпринимателей

Поэтому разъяснения Судебной коллегии по гражданским делам Верховного суда РФ о том, при каких условиях владелец большей части квартиры может принудительно выкупить у других собственников их незначительную долю, может помочь очень многим гражданам.

Наша история началась в обычной городской квартире, где проживали супруги и их маленькая дочь. Эта трехкомнатная квартира была в свое время приватизирована поровну на мужчину и его мать. Позже мать свою долю продала. Сыну с женой и ребенком осталась половина трешки. Но фактически они занимали две изолированные комнаты. Другая же половина квартиры оказалась в собственности некого гражданина, который эту половину купил. Жить в квартире он не планировал и через договоры дарения продал свою часть “по кусочкам” трем разным гражданам.Как только живущей в квартире семье стало известно про этот “подарок”, они стали просить новых соседей продать им свои метры. Но договориться о цене не вышло.

Тогда семья пошла в районный суд с иском, в котором попросили признать доли новых сособственников незначительными, прекратить их право собственности, выплатить им рыночную стоимость долей.

В районном суде семье просто отказали. Тогда те упорно двинулись дальше. Городской суд посчитал, что требования истцов обоснованы, и удовлетворил иск. В апелляции пришли к выводу, что доля каждого из ответчиков незначительна, предоставить им изолированное жилое помещение, соразмерное их доле, невозможно. Договориться о праве пользования квартирой у сторон не получилось. При этом ответчики в ней не зарегистрированы, живут в другом месте, и у них есть другая жилплощадь в собственности. И всего перечисленного достаточно для того, чтобы удовлетворить требования семьи с ребенком.

Тогда новые собственники попытались оспорить решение горсуда. В Верховном суде РФ. Там они настаивали: квартира им нужна, а стоимость доли, представленная оценщиком, была занижена. Правда, о назначении экспертизы почему-то не просили.

Но Судебная коллегия по гражданским делам Верховного суда РФ встала на сторону апелляции, посчитав ее позицию правильной. ВС напомнил о статье 252 Гражданского кодекса, где разъясняется, когда можно заставить собственника незначительной доли продать ее по рыночной стоимости, без его согласия.

Но какую долю назвать незначительной? Ту, которую в реальности нельзя выделить. И еще – если собственник не заинтересован в использовании общего имущества. Нужна собственнику его доля или нет, решается в каждом конкретном случае отдельно, сказала Судебная коллегия по гражданским делам. Но во внимание принимаются возраст человека, о котором идет речь, его состояние здоровья, профессия, наличие у него детей и много других обстоятельств.

Верховный суд объяснил, как выглядит отсутствие интереса в использовании жилья у собственника небольшой доли. Это информация о наличии у него другой недвижимости (подтверждается выпиской из ЕГРН). Нужны и данные, что в спорной квартире владелец доли никогда не жил. Надо предоставить суду документы, что главные собственники полностью несут расходы по содержанию квартиры. Имеет значение и степень родства.Возможность выделения доли в натуре оценивается, исходя из общей площади спорного объекта, количества комнат и возможности выделения изолированного помещения. Иск сособственников может быть удовлетворен только в том случае, если доля “лишнего” соседа настолько мала, что не может быть выделена в отдельное помещение.

В этом году появился закон, о котором собственникам долей следует знать. Речь о микродолях. Доля в квартире, согласно этому закону, теперь может быть реализована только в том случае, если ее метраж соответствует установленной норме. Раньше можно было продать даже полметра, теперь это запрещено.

Возможность проведения сделок с микродолями родила массу мошеннических схем. Пришлось разрабатывать специальный закон. По нему доля в общей собственности на квартиру может быть образована и отчуждена, только если ее итоговый размер позволит владельцу вселиться в помещение и проживать в нем. Если доля меньше этой нормы – сделку продажи провести не получится. Значение нормы устанавливается отдельно властями каждого региона РФ.

Договор дарения: как правильно оформить передачу квартиры

Договор дарения — популярный способ безвозмездной передачи условно наследуемого имущества между родственниками. Этот способ часто используется, так как дарственная проста в оформлении и безвозмездна.

Рассказываем, как правильно оформить передачу квартиры по договору дарения в 2022 году.

Когда можно дарить

Передать в дар недвижимость или ее часть можно в любое время. В отличие от завещания дарение является двусторонним договором, который требует согласия одаряемого. Если договор не заключен в письменной форме, он считается недействительным. Некоторые пишут дарственную на родственников, но не регистрирует сделку — такой договор считается незаключенным. Просто передать документы на квартиру нельзя — сделку нужно зарегистрировать в Росреестре. Договор нужно заключить при жизни дарителя, так как сделка, предусматривающая передачу дара одаряемому после смерти дарителя, ничтожна.

Безвозмездная сделка

Важно отметить, что дарственная является безвозмездной сделкой. Согласно закону, при наличии денежной составляющей в сделке или передаче иных прав или обязательств договор не признается дарением. Согласно Гражданскому кодексу 1 , такая сделка признается мнимой или притворной.

Читайте также:
Могу ли я не хранить свою мед. карту в регистратуре поликлиники?

Как оформить договор

Договор дарения может быть оформлен в простой письменной и нотариальный форме. Если недвижимое имущество принадлежит единственному собственнику, то договор дарения не нужно заверять у нотариуса. Вы просто составляете его письменно, подписываете и идете в Росреестр. Нотариальная форма рекомендуется в случае, если договор заключается между лицами, не состоящими в родственных отношениях.

Как подарить квартиру несовершеннолетнему

Дарственная часто оформляется родственниками на несовершеннолетних детей. В этом случае для оформления договора дарения потребуется нотариус. Он также необходим для оформления дарственной для ограниченно недееспособного человека.

Дарение доли квартиры

Нотариальное заверение договора дарения также нужно в случае, если в дар передается только доля в квартире или если у квартиры несколько собственников и один из них дарит ее часть кому-то другому.

Особенности договора дарения

Александра Воскресенская, юрист адвокатской конторы «Юков и партнеры»:

— В силу того, что договор дарения является безвозмездной сделкой, проблемы при его заключении могут возникнуть, если сторонами не являются близкие родственники. В большинстве случаев договоры дарения оспариваются, если они были совершены лицами, официально не состоящими в родстве (в том числе состоящими в гражданском браке). В таком случае предпочтительной формой дарственной является нотариальная, которую в соответствии с судебной практикой оспорить намного сложнее.

Кому нельзя дарить

В ГК ФР 2 есть запрет на заключение дарственной между коммерческими организациями, госслужащими и работниками отдельных организаций (медицинские, образовательные учреждения) в случае, если стоимость договора превышает 3 тыс. руб.

Документы для оформления дарственной

  • Паспорта сторон договора.
  • Документы собственности на квартиру или выписка из ЕГРН.
  • Акт приема-передачи квартиры. Он составляется после регистрации сделки и передачи ключей новому собственнику. По закону, его составлять не обязательно, но это позволит в будущем избежать взаимных претензий и проблем. Дело в том, что договор считается заключенным после регистрации перехода права собственности в Росреестре, а передача собственности — после подписания акта приема-передачи.

Сколько стоит оформление

При регистрации перехода права собственности на недвижимость потребуется оплатить госпошлину, которая составляет 2 тыс. руб., при дарении дома нужно будет дополнительно оплатить передачу земли (от 350 до 2 тыс. руб. в зависимости от назначения участка). Услуга выписки из домовой книги предоставляется бесплатно. За предоставление сведений из ЕГРН взимается плата в размере 300 руб.

Оформление договоров и соглашений об отчуждении недвижимого имущества (продажа, мена, дарение, отступное, внесение в уставный капитал и т. д., кроме договоров ренты и пожизненного содержания с иждивением) стоит 6 тыс. руб.

Налоги

В случае передачи в дар недвижимости близким родственникам сделка не облагается налогом. Если договор дарения оформляется не на родственников, то получатель должен будет заплатить за такой подарок 13% от его стоимости.

Риски для дарителя

При оформлении договора дарения для дарителя есть риски, так как после регистрации договора даритель лишается всех прав на имущество. Договор заключается при жизни дарителя и часто подразумевает устные договоренности, что бывший собственник имеет право проживать в подаренной квартире. Нередко случается, что эти договоренности не соблюдаются, что приводило, в основном, к безуспешным судебным разбирательствам.

Дарение квартиры близкому родственнику в 2022 году

Как оформить дарение квартиры родственнику

Часто люди, которые собираются подарить (или получить в подарок) квартиру, уверены: первым делом надо обратиться к нотариусу и заверить сделку у него. На самом деле, это вовсе не обязательно.

– Сейчас сделки с недвижимостью требуют нотариального заверения только в том случае, если речь идет о дарении доли, – рассказывает юрист Иван Волков, управляющий партнер юридической фирмы «ЮРЛИГА». – Например, у бабушки есть квартира и два внука: она хочет половину подарить одному, половину – другому. Тут без нотариуса не обойтись. Обратиться к нему придется и в случае, если процедура касается несовершеннолетнего или недееспособного человека. В остальном, если человек целиком владеет квартирой и собирается подарить ее одному близкому родственнику, заверение не обязательно.

Важный момент: кого считать близким родственником? Щедрые русские люди с легкой руки записывают в список “близких” всех: от сына до троюродного брата, но на самом деле перечень четко прописан в Гражданском Кодексе. В него попадают родители и дети, бабушки и дедушки, а также внуки. Также к ним относятся братья и сестры (в том числе,у которых только один общий родитель).

Пошаговая инструкция

  1. Первым делом нужно выбрать МФЦ (Многофункциональный центр. – Прим. ред). Заранее посмотрите на сайте загруженность в очередях или запишитесь на определенный день, чтобы не провести в центре несколько часов.

Займитесь подготовкой документов. В первую очередь нужны паспорта дарителя и одаряемого. Если сделка совершается между двумя людьми, вам понадобится три экземпляра договора дарения (по одному на каждого человека + 1 дополнительный). Также нужен оригинал свидетельства о регистрации права собственности на квартиру и его копия. Если квартира нажита совместно с супругом, должен быть оригинал его письменного согласия. Бывает так, что бабушка хочет подарить квартиру, нажитую совместно с дедушкой, внуку, а у дедушки есть свой любимый внук, и он хочет отдать жилье ему. Чтобы избежать непонимания, лучше прописать это заранее.

Выделите деньги для оплаты госпошлины – 2000 рублей. При подаче документов через портал “госуслуги” в электронном виде, сумма госпошлины будет уплачиваться со скидкой 30% и составит 1400 рублей. Обе стороны сделки должны подписать договор дарения при помощи ЭЦП — электронной цифровой подписи.

Читайте также:
Камер арий: что это такое, описание и особенности
  • Придите в МФЦ, заполните заявление и передайте документы. Взамен вам выдадут расписку об их приеме: проверьте перечень документов, количество их экземпляров и другие детали. В МФЦ вам скажут, когда состоится регистрация сделки – обычно на нее уходит 7 дней.
  • Если вы хотите подарить долю в недвижимости, то договор должен заверить нотариус. В таком случае приготовьтесь к дополнительным расходам: помимо пошлины одаряемый должен будет оплатить 0,5% от кадастровой стоимости доли (не более 20 000 рублей и не менее 300 рублей), а также техническую работу — оформление бумаг и прочее. Стоимость технической работы в разных субъектах страны отличается, где-то она обойдется в 6000 рублей, а где-то – в 12000. Уточните этот момент у нотариуса заранее. Кроме того, собственник и одаряемый должны сами решить, кто будет платить деньги за оформление бумаг. Это можно оговорить устно или прописать отдельным пунктом в договоре.

    Что делать, если человек, который хочет подарить квартиру, не может лично прийти в МФЦ, например, из-за болезни?

    – Есть два варианта, – делится опытом Волков. – Можно вызвать на дом нотариуса и оформить доверенность на другого человека – теперь он будет иметь право полноценно представлять дарителя. Также нотариус может сам оформить дарение квартиры близкому родственнику на дому.

    Налоги при дарении квартиры родственнику

    Получить квартиру в подарок очень приятно, но, увы, иногда это влечет за собой ощутимую выплату налогов – 13% от кадастровой стоимости квартиры. По сравнению с покупкой квартиры “с нуля” это копейки, но, заключая договор дарения, важно об этом помнить.

    – Именно из-за этого дарение – сделка, которая требует обоюдного согласия, – поясняет Волков. – Возможно, одаряемый не хочет платить налог или просто не имеет на это денег.

    Если речь идет о получении в подарок доли, то подоходный налог будет уплачиваться от стоимости именно этой доли, а не от стоимости всей квартиры.

    Как оформить дарственную на квартиру

    Сколько стоит и как правильно составить договор дарения самостоятельно

    На самом деле термина дарственной в законе нет, а есть договор дарения. Причем часто люди думают, что дарение — это односторонняя сделка, то есть человеку достаточно только подарить. Но договор дарения — это двусторонний договор, потому что одаряемый может и не принять дар. Получается, что для дарения требуется как желание дарителя, так и согласие одаряемого, то есть две стороны.

    Вторая особенность договора дарения — безвозмездность. Если получатель дара совершает любые встречные действия со своей стороны, например перечисляет взамен деньги или дарит свою недвижимость, это уже не дарение, а ничтожная или притворная сделка. По сути такая сделка становится уже куплей-продажей или меной, но не дарением.

    Давайте разберемся, что должно быть в договоре дарения и в каком случае понадобится нотариус, чтобы его оформить. Если некогда читать статью целиком, можно скачать наш бланк договора дарения квартиры и заполнить от своего имени. Но это только в том случае, если вам не нужен нотариус.

    Оформление дарственной на квартиру

    • Особенности
    • Требования к участникам сделки
    • Необходимые документы
    • Где оформить
    • Как оформить
    • Сроки действия дарственной
    • Оспаривание дарственной
    • Плюсы и минусы оформления

    Шаблон простого договора дарения квартирыDOC, 37 КБ

    Особенности дарственной на квартиру

    Форма договора. По закону договор дарения может быть заключен как в устной форме, так и в письменной. Но если собираетесь дарить недвижимость, нужно обязательно составить договор в письменной форме и зарегистрировать переход права собственности в Росреестре. Если договор не в письменной форме — он считается недействительным, а если его не зарегистрировать — незаключенным. Просто передать документы на квартиру нельзя.

    Нотариальное удостоверение договора в обычных случаях не требуется. Нотариус нужен, если дарят не всю квартиру, а, например, только комнату. Или если у квартиры несколько собственников и только один из них хочет подарить часть кому-то другому. Еще нотариус нужен обязательно, если собственники квартиры или ее части — несовершеннолетние или даритель ограниченно дееспособен.

    С 31 июля 2019 года изменили правила об обязательном участии нотариуса в сделках с долями. Если дарение всех долей проходит по одной сделке, нотариус не нужен. Все собственники квартиры могут подарить свои доли по договору дарения без участия нотариуса. По-прежнему обязателен нотариус только в случае, если долю дарит только один из собственников.

    Какие требования предъявляются к участникам сделки

    Есть обязательные требования к дарителю:

    1. Дееспособность. Дарить может тот, кто осознает свои действия и контролирует поступки. Например, несовершеннолетний подарить свою долю в квартире не может.
    2. Психическое здоровье и осознанность действий. Дарение могут признать недействительным, если человек дарил под давлением или не осознавал, что он делает.
    3. Право собственности. Человек должен владеть тем, что он дарит.

    Дарение недвижимости между двумя юридическими лицами запрещено — то есть одна фирма не может подарить другой офис. Но если офис принадлежит по документам директору, а не фирме, директор может его подарить другой компании. И наоборот: компания может подарить квартиру своему сотруднику.

    Читайте также:
    Бреттон-вудская конференция объединенных наций

    Какие документы нужны для оформления

    Чтобы составить договор дарения, понадобятся следующие документы:

    1. Паспорта сторон договора — дарителя и одаряемого.
    2. Документы, которые подтверждают права на квартиру — свидетельство о праве собственности или выписка из ЕГРН.
    3. Иногда могут попросить технический паспорт, но обычно он не нужен. Он точно понадобится, если дарят квартиру, которую приватизировали, но не поставили на кадастровый учет. Такое бывает со старыми квартирами, которыми владеют пожилые люди.

    По закону составлять акт приема-передачи в обязательном порядке не нужно. Но лучше его составить — это позволит избежать взаимных претензий и проблем, если подписание договора и государственная регистрация будут существенно разнесены по времени. Хотя договор дарения и считается заключенным с момента регистрации перехода права, но сама сделка считается совершенной с момента передачи дара одаряемому.

    Например, даритель подписал договор дарения и акт приема-передачи , но зарегистрировать переход права собственности не успел, поскольку умер. Акт поможет доказать, что фактическое владение перешло к одаряемому и зарегистрировать договор в судебном порядке.

    Где оформить дарственную на квартиру

    Обратиться к риелтору или юристу. Они составят договор сами, а сторонам останется только подписать его. Юристы, как правило, обходятся куда дешевле, а вероятность, что они составят договор корректно, — больше.

    Оформить дарственную в МФЦ. В некоторых МФЦ есть отдельные коммерческие службы, которые за незначительную плату заполняют шаблоны договора. Например, в Москве или Санкт-Петербурге это службы при Едином центре документов.

    Порядок составления дарственной на квартиру у нотариуса. Я уже писал, когда нотариус обязателен. Для остальных случаев дарение у нотариуса можно оформить по желанию.

    Самостоятельно. Для этого нужно скачать и заполнить простую письменную форму договора. Ее я приведу ниже и поясню, как правильно заполнять.

    Как происходит оформление дарственной

    Порядок составления дарственной на квартиру у нотариуса. С нотариусами все просто — приносите документы, платите деньги и подписываете договор. Нотариус обязан по закону объяснить вам каждое слово в договоре, если оно непонятно. Зарегистрировать переход прав на квартиру нотариус тоже может — причем намного быстрее, чем если пойти самостоятельно. Когда сделку оформляют у нотариуса, он в обязательном порядке оказывает услуги по электронной регистрации перехода права собственности, то есть сам подает за вас все документы в Росреестр. И это намного быстрее, чем если это делать самому.

    Образец заполнения договора дарения. Если решите составить договор самостоятельно, скачайте и заполните бланк дарения квартиры.

    1. ФИО и реквизиты сторон. К ним относятся паспортные данные и регистрация. Причем регистрацию следует указывать строго так же , как в паспорте, включая используемые сокращения.
    2. Реквизиты квартиры: адрес, кадастровый номер, номер записи в ЕГРН и дата его присвоения, а также основания возникновения прав на квартиру — договоры купли-продажи , дарения и прочее, акты приема-передачи . Если на квартиру есть свидетельство на гербовой бумаге, следует указать его серию, номер, а также когда и кем выдано.
    3. Подписи сторон рекомендуется расшифровывать полностью: ФИО прописью и подпись.

    Сколько стоит оформление дарственной на квартиру. Стоимость складывается из нескольких частей: составление договора и госпошлина за регистрацию.

    Сколько стоит оформление дарственной на квартиру. Стоимость складывается из нескольких частей: составление договора и госпошлина за регистрацию.

    Риелторы редко берут меньше 10 тысяч рублей за договор, а юристы могут сделать и за 5 тысяч. Единой цены здесь нет, и все зависит от расценок исполнителя.

    Нотариальное удостоверение договора стоит дороже: 0,5% от стоимости квартиры (или доли в квартире), но не менее 3000 рублей, плюс примерно 4300 рублей за техническую работу. То есть как минимум выйдет не меньше 7300 рублей. Тариф на техническую работу отличается по регионам и устанавливается нотариальной палатой региона. С февраля 2019 года платить нотариусу за электронную подачу документов на регистрацию перехода права собственности не нужно — теперь они делают это без дополнительной оплаты. До этого надо было платить отдельно за удостоверение договора и за подачу документов в Росреестр.

    Специалисты в МФЦ стоят значительно дешевле и юристов, и нотариуса, и риелторов. Как правило, они просят в пределах 2 тысяч рублей, однако есть далеко не в каждом МФЦ. В Москве и Санкт-Петербурге эта услуга стоит 2500 рублей. Если составить договор у них, сделку зарегистрируют в обычные сроки в отличие от нотариальной.

    Расценки на составление договора дарения

    Где оформлять договор Сколько стоит Сроки регистрации
    Через риелтора от 10 000 Р до 10 дней
    Через нотариуса от 7300 Р до 3 дней
    У юриста от 5000 Р до 10 дней
    В МФЦ от 2000 Р до 10 дней

    Госпошлина за регистрацию перехода права собственности — 2000 Р . Обычно ее оплачивает сам даритель через госуслуги или через терминалы МФЦ. В МФЦ обычно есть консультант, который подскажет, как правильно и на какие реквизиты лучше оплатить. Также оплатить пошлину можно через банк.

    Если даритель состоит в браке, необходимо нотариальное согласие супруга на заключение договора дарения. Оно стоит примерно 1800 рублей.

    Расходы одаряемого. Если одаряемый близкий родственник, никаких расходов на оформление у него нет. К близким родственникам закон относит:

    1. Супругов.
    2. Детей, в том числе и усыновленных.
    3. Братьев и сестер, в том числе сводных.
    4. Внуков и внучек.
    5. Дедушек и бабушек.

    Если одаряемый не близкий родственник, он должен будет заплатить налог на доходы физических лиц после того, как получит подарок, — 13%. Мы уже писали о том, как заплатить налог при продаже подаренной квартиры.

    Оформить дарственную в МФЦ. Чтобы договор дарения считался заключенным, нужно зарегистрировать переход права собственности от дарителя к одаряемому. Для этого необходимо обратиться в любой МФЦ, который предоставляет услуги Росреестра. Причем можно выбрать МФЦ любого города и не привязываться к месту, где находится недвижимость.

    В МФЦ понадобятся следующие документы:

    1. Паспорта сторон — дарителя и одаряемого.
    2. Заявление о проведении регистрации. Его подготовит специалист МФЦ при обращении.
    3. Правоустанавливающие документы на квартиру от дарителя. Это документы, на основании которых у дарителя возникло право собственности на квартиру, например, договор купли-продажи или договор приватизации.
    4. Разрешение органов опеки, если даритель несовершеннолетний или ограниченно дееспособный.
    5. Согласие супруга, если даритель в браке.
    6. Квитанция об оплате госпошлины 2000 Р .
    7. Договор дарения в трех экземплярах. Если сторон договора больше двух, например, двое дарителей или одаряемых, количество договоров для регистрации всегда должно быть на один больше, чем число сторон в договоре. Это связано с тем, что один экземпляр остается в архиве Росреестра. Если одна из сторон потеряет договор, она может обратиться в Росреестр, чтобы его восстановить.

    У вас примут документы и выдадут расписку. По общим правилам регистрируют договор в течение 10 рабочих дней, но на практике обычно получается раньше. После регистрации одаряемый может прийти с распиской в этот же МФЦ и получить выписку из ЕГРН. Там будет указано, что теперь он собственник квартиры. Дарителю приходить необязательно.

    Если договор дарения заверен нотариально и подан на регистрацию в электронном виде нотариусом, срок регистрации сокращается с десяти до трех рабочих дней. Это связано с тем, что норматив Росреестра для регистрации нотариальных сделок — один день, а нотариус направляет документы на регистрацию в Росреестр в течение суток с момента удостоверения. Поэтому можно уже через два дня получить зарегистрированный договор обратно.

    Если нужна выписка из ЕГРН — за нее придется заплатить отдельно. Поскольку регистрация через нотариуса проходит в электронной форме, выписку из ЕГРН с новыми данными нотариус тоже получает электронную. Если одаряемому нужна бумажная выписка, нотариус удостоверяет электронную за 300 рублей.

    Какие сроки действия дарственной

    Можно подписать договор дарения, но не регистрировать переход права собственности. Поскольку срока действия у договора дарения нет, отнести его на регистрацию можно в любой момент. Но если даритель в браке — скорее всего, придется обновить согласие супруга.

    Пока переход права собственности не зарегистрирован, собственником будет оставаться даритель. Соответственно, он же несет все расходы на содержание имущества и платит налог за имущество. Как только право собственности переходит к одаряемому — обязанности по содержанию и налогам тоже переходят к нему.

    Даритель может отменить дарение. Но для этого нужны строго определенные условия — если одаряемый покушался на жизнь дарителя или его близких родственников. Просто взять и отменить дарение, если переход права собственности уже зарегистрирован, нельзя, только через суд.

    Можно ли оспорить дарственную и каким образом

    Оспорить дарение можно. В первую очередь это касается супругов, когда один, например, подарил квартиру без ведома другого. Но такое случается редко. Как правило, государственные регистраторы не принимают документы, если нет нотариального согласия супруга на дарение. В любом случае оспорить дарение можно только в суде и только в пределах срока исковой давности — от одного до трех лет в зависимости от оснований оспаривания. С этим все сложно и без юристов тут не обойтись.

    Еще сделку могут оспорить арбитражные управляющие по делам о банкротстве физического лица и судебные приставы, если у дарителя есть долги по судебным решениям, которые могли быть закрыты подаренной недвижимостью.

    Плюсы и минусы оформления дарственной на квартиру

    Дарение выгодно прежде всего близким родственникам, которые не платят с него налог. Еще им можно заменить завещание в некоторой степени и снизить расходы в будущем. Об этом можно прочитать в статье «Что лучше — дарственная или завещание».

    Если хотите провести сделку между близкими родственниками, проще подарить. Если родственники не близкие, дарение невыгодно. Технически можно замаскировать куплю-продажу дарением, но это незаконно. И такую сделку могут признать притворной, а суд по иску заинтересованного лица — недействительной.

    Такие случаи часто встречаются, когда у квартиры несколько собственников и один из них дарит свою долю постороннему человеку. Но на самом деле не дарит, а продает. У других собственников по закону есть преимущественное право перед всеми другими покупателями на покупку этой доли. Но продающий пытается обойти это право, замаскировав продажу под дарение. Поэтому если купить долю через дарение, есть риск оказаться в суде и узнать о недействительности договора. В этом случае долю придется возвращать продавцу, а он, в свою очередь, должен вернуть деньги, которые получил за нее. Но их к этому времени может уже не быть.

    Рейтинг
    ( Пока оценок нет )
    Понравилась статья? Поделиться с друзьями:
    Добавить комментарий

    ;-) :| :x :twisted: :smile: :shock: :sad: :roll: :razz: :oops: :o :mrgreen: :lol: :idea: :grin: :evil: :cry: :cool: :arrow: :???: :?: :!: