Как проверить квартиру перед покупкой

9 Способов самостоятельно проверить квартиру при покупке

Материальная ответственность на момент внесения аванса лежит на компании. Поэтому мы делаем все от нас зависящее и предусматриваем все возможные ситуации, которые могут явиться основанием для расторжения сделки. При этом непременным условием договора является возвращение аванса.

Выписка из ЕГРН — это

Также на нашем сайте можно заказать выписку с полной информацией об объекте недвижимости, где будут указаны все вышеперечисленные данные.

✅ Согласие супруга на продажу

Если квартира куплена в браке, согласие потребуется — даже если на момент продажи супруги уже развелись. Конечно, Росреестр зарегистрирует сделку даже в случае, если продавец не предоставит согласие. Однако в этом случае в вашей выписке из ЕГРН появится отметка о том, что при продаже согласие супруга не предоставлено.

На что обратить внимание

  • Дата оформления
  • Нотариальное заверение
  • Данные супругов

Если квартира куплена в браке, согласие потребуется — даже если на момент продажи супруги уже развелись. Конечно, Росреестр зарегистрирует сделку даже в случае, если продавец не предоставит согласие. Однако в этом случае в вашей выписке из ЕГРН появится отметка о том, что при продаже согласие супруга не предоставлено.

Справки об отсутствии задолженностей по коммунальным услугам

Чтобы доказать, что все счета за коммунальные услуги и жилое помещение оплачены, продавец берет копию финансово-лицевого счета и справки из коммунальных и бытовых служб.

Как вариант: подписывают договор займа на гашение задолженности. Документ нужно застраховать на случай, если с продавцом что-то случится: тогда покупатель получит свои деньги обратно.

1. Старые документы

Бумажное свидетельство о праве собственности на жилье до сих пор вызывает у наших граждан больше доверия, чем новомодные выписки из электронного реестра. В связи с этим эксперты Кадастровой палаты напоминают: свидетельства о регистрации прав служат подтверждением права собственности только на дату, указанную в этом свидетельстве. Как и любые выписки. И никак не подтверждают, что и сегодня человек остается собственником.

Проверить квартиру перед покупкой в 2020 году и подтвердить, кто собственник, может только свежая выписка из Единого государственного реестра недвижимости (ЕГРН) – об основных характеристиках объекта недвижимости и зарегистрированных на него правах.

– Потенциальному покупателю лучше перестраховаться и самому заказать выписку из ЕГРН, – говорит эксперт Федеральной кадастровой палаты Надежда Лещенко. – Это позволит убедиться в точности предоставленных продавцом сведений. Рекомендуется заказывать ее как можно ближе к дате потенциальной сделки.

Возможные проблемы. Самая типичная схема обмана: у продавцов остаются на руках старые документы. Их и демонстрируют в подтверждение того, что все в порядке. Да, перепродать уже проданную квартиру еще раз не получится. Но часто таким образом с нескольких покупателей собирают задатки, а потом исчезают.

«Обойденные» наследники – самый тяжелый случай. Чаще всего такая ситуация возникает, когда продается квартира, доставшаяся по завещанию. Проверить, не нарушены ли при этом чьи-то права, тяжело. Поэтому риэлторы советуют не покупать жилье, которое недавно было получено в наследство.

Проверьте права третьих лиц

Удобно, если продавец и все жильцы заранее выпишутся из квартиры. Тогда вы сможете заехать сразу после сделки.

У зарегистрированных (прописанных) в квартире людей есть право проживать в ней. Поэтому перед покупкой продавец должен всех выписать.

Нельзя выписать людей, которые зарегистрированы в квартире, но не живут в ней, если они:

  • несовершеннолетние и недееспособные взрослые;
  • осужденных;
  • пациентов психоневрологического диспансера;
  • служащих в армии по призыву;
  • несовершеннолетние и пенсионеры, проживающие в воспитательных учреждениях и в домах престарелых.
Читайте также:  Особенности оценки квартиры для ипотеки и банка в Москве

Возьмите у продавца выписку из домовой книги. В ней указано количество людей, которые зарегистрированы (прописаны) в квартире и сохраняют право на проживание в ней даже после продажи.

Чтобы перестраховаться, сходите с продавцом в МФЦ и получите выписку вместе. Так вы убедитесь, что документ подлинный и сможете расспросить сотрудников МФЦ о людях, которые были зарегистрированы в квартире раньше.

По закону новые наследники в течение 3 лет могут оспорить продажу унаследованной квартиры

Наследник может оспорить продажу и по истечению 3 лет, если сможет доказать суду, что у него были особые основания для пропуска срока (например, он пропал без вести в амазонских джунглях и счастливо нашелся спустя 10 лет).

Чтобы перестраховаться попросите продавца запросить у своего нотариуса справку об отсутствии других наследников или об их отказе от наследства . Документ может получить только продавец — постороннему человеку нотариус его не выдаст.

Если квартиру приватизировали, посмотрите, кто проживал в квартире на момент приватизации и кто стал собственником. Если кто-то из жильцов не участвовал в приватизации, по закону они сохраняют право бессрочно пользоваться квартирой. Выписать их не получится даже через суд. Поэтому попросите у продавца их официально оформленный отказ от участия в приватизации . Обратите внимание на детей — по закону у них есть право на долю в квартире.

Если квартиру сдавали , по закону договор найма сохраняет свою силу после перехода права собственности на квартиру. Если не хотите сдавать квартиру после покупки, попросите продавца расторгнуть договор до проведения сделки.

Судебная история продавца может многое рассказать о нем и его квартире:

Как самостоятельно проверить квартиру перед покупкой?

Сегодня мы расскажем, на что нужно обратить внимание при покупке квартиры на вторичном рынке, как проверить чистоту сделки и вовремя распознать мошенническую схему. Статья особенно актуальна для тех, кто покупает квартиру сам без агента, а также для тех, кто сомневается в добросовестности своего риелтора.

Самый первый шаг при самостоятельной проверке квартиры — заказать свежую выписку из ЕГРН (Единого государственного реестра недвижимости). Полное название такой выписки — выписка из ЕГРН об основных характеристиках и зарегистрированных правах на объект недвижимости (она же ЕГРН-1, раньше называлась выпиской из ЕГРП). Иногда для отслеживания истории переходов прав на квартиру требуется «расширенная» выписка — выписка ЕГРН-4 о переходе прав собственности.

Покупаете квартиру? Не доверяй, а проверяй!

Здравствуйте. Здесь я расскажу вам как я проверяю квартиру на юридическую чистоту для своих клиентов, на что нужно обращать внимание и какие документы изучить. Некоторые моменты позаимствовала у своих коллег риэлторов.

Инструкция подходит только для квартир на вторичном рынке. При покупки квартиры у застройщика другие совсем рекомендации, их я опишу в другой статье.

Небольшое отступление — если нужна бесплатная юридическая консультация, напишите онлайн юристу справа, закажите звонок по кнопке слева или позвоните (круглосуточно и без выходных): 8 (499) 938-45-78 (Москва и обл.); 8 (812) 425-62-89 (Санкт-Петербург и обл.); 8 (800) 350-24-83 (все регионы РФ).

  • Проверяем квартиру и документы на неё
  • Проверяем на долги по «коммуналке»
  • Проверяем продавцов

Или же можно заказать выписку в электронном виде через интернет. Электронные делаются быстрее бумажных — около 1 часа, если в Росреестре не проводятся технические работы. Её отправят вам на электронную почту, цена та же — инструкция.

Читайте также:  Можно ли оформить прописку ребенку в квартиру где никто не прописан

Внимательно читаем договор

Договор купли-продажи, служащий основанием для регистрации смены права собственности, является очень важным документом, в положения которого, тем не менее, многие покупатели жилья предпочитают не вчитываться. В этом документе нередко содержатся условия, несоблюдение которых влечет за собой расторжение договора. И это является серьезным поводом тщательно изучить условия, чтобы удостовериться, что эти положения могут быть выполнены в принципе. Иначе вместе с жильем можно приобрести необходимость принудительного участия в длительных судебных тяжбах с исходом, который сложно предсказать.

Многие продавцы просят покупателей указать в договоре уменьшенную сумму, чтобы впоследствии сэкономить на налоге (если недвижимость пробыла в собственности меньше пяти лет). Однако сегодня такой прием не работает – налог исчисляется автоматически, исходя из кадастровой стоимости жилья, а не из суммы, указанной в договоре.

Многие продавцы просят покупателей указать в договоре уменьшенную сумму, чтобы впоследствии сэкономить на налоге (если недвижимость пробыла в собственности меньше пяти лет). Однако сегодня такой прием не работает – налог исчисляется автоматически, исходя из кадастровой стоимости жилья, а не из суммы, указанной в договоре.

Паспорт собственника

Сделка должна заключаться только с собственником жилья. Не доверяйте доверенностям, даже подписанным у нотариуса. В практике юристов немало дел, когда нотариус банально находился «в доле». Доказательство вины в данном случае – сложный и затратный процесс.

Что должно совпадать:

  • данные владельца и данные из ЕГРН выписки
  • данные владельца и данные, указанные в договоре купли-продажи

Нередко используется схема мошенничества, при которой ошибочные данные вписываются уже в договор. Обычно речь идет об одной букве или цифре, которую вам клятвенно обещают потом поправить, и вообще «какая разница».


Это самый простой способ самостоятельной проверки недвижимости. Бесплатный и быстрый.

На что обратить внимание при проверке недвижимости

Юридическая чистота подразумевает отсутствие рисков перехода прав на квартиру третьим лицам после осуществления сделки с имуществом. Сделка с такой недвижимостью гарантированно не будет аннулирована или оспорена. Чтобы проверить сделку на чистоту, рекомендуется обратиться к юристу, однако есть способы самостоятельно удостовериться в отсутствии подводных камней при покупке недвижимости.

Проверка квартиры включает несколько аспектов:

  • документальное подтверждение права на собственность;
  • выявление всех собственников и зарегистрированных жильцов (в том числе несовершеннолетних);
  • наличие письменного согласия супругов собственников;
  • отсутствие обременений (заем, договор пожизненной ренты и др.).

Поскольку основным правоустанавливающим документом на недвижимость является выписка из ЕГРН, для уточнения информации потребуется, прежде всего, заказать эту справку. В выписке указаны данные обо всех собственниках. Кроме того в расширенной справке (с историей перехода прав собственности) можно удостовериться в том, что прошлые владельцы недвижимости не смогут претендовать на квартиру.

Проверить информацию о недвижимости можно тремя способами:

История квартиры и безопасность сделки

Выписка из ЕГРП многое может сказать вам о покупаемой квартире. В ней будут подробно расписаны все манипуляции с квартирой, которые были осуществлены с 1998 года. Это достаточный период, чтобы выявить нечестность.

При изучении этой выписки обратите отдельное внимание на следующие нюансы:

  • Частота продаж.
    Если квартира продавалась очень часто (например, каждые 1-3 года), при том в ней в течение долгого времени никто не проживал, то высока вероятность мошеннической аферы, нацеленной на продажу квартиры в «добрые» руки.
  • Споры и аресты.
    Наличие споров по квартире не играет особой роли — они могут случиться с каждым. Важно то, как давно они происходили. Если с последнего спора прошло менее трех лет, то постарайтесь выяснить на этот счет как можно больше информации, т.к. здесь может скрываться нечистая сделка.
  • Суды.
    Что касается серьезных разбирательств по вопросам принадлежности квартиры, они решаются через суд. Подобные разбирательства также фиксируются в выписке. Для проверки попросите у владельца квартиры судебное решение. В случае отказа – возможно с вами пытаются заключить фиктивную сделку.
Читайте также:  Кто должен присутствовать при постановке на учет

  • Частота продаж.
    Если квартира продавалась очень часто (например, каждые 1-3 года), при том в ней в течение долгого времени никто не проживал, то высока вероятность мошеннической аферы, нацеленной на продажу квартиры в «добрые» руки.
  • Споры и аресты.
    Наличие споров по квартире не играет особой роли — они могут случиться с каждым. Важно то, как давно они происходили. Если с последнего спора прошло менее трех лет, то постарайтесь выяснить на этот счет как можно больше информации, т.к. здесь может скрываться нечистая сделка.
  • Суды.
    Что касается серьезных разбирательств по вопросам принадлежности квартиры, они решаются через суд. Подобные разбирательства также фиксируются в выписке. Для проверки попросите у владельца квартиры судебное решение. В случае отказа – возможно с вами пытаются заключить фиктивную сделку.

Сведения об отсутствии долгов

Информацию об отсутствии долгов за коммунальные услуги обязан предоставить продавец. Однако помимо коммунальных долгов у продавца могут оказаться и другие долги перед кредиторами. При этом взыскание может быть обращено на имущество продавца.

Информацию о наличии либо отсутствии исполнительного производства в отношении продавца вы можете узнать в банке исполнительных производств. Сведения предоставляются бесплатно.

  • разрешение на строительство (дата, номер, срок действия);
  • форма договора, которая заключается при участии в долевом строительстве;
  • правоустанавливающие документы на земельный участок, где осуществляется строительство;
  • проектная документация, а также документы о характеристиках строящихся объектов, благоустройстве территории, подключении к инженерным сетям;
  • график строительства (этапы строительства, сроки ввода в эксплуатацию);
  • информация о размере платежей по ДДУ;
  • информация о банке для открытия счетов эскроу (счет на имя дольщика для расчетов по ДДУ);
  • информация о размере уставного капитала.

Минимальная норма жилплощади на 1 человека

Минимальная норма жилплощади на 1 человека устанавливается Жилищным кодексом РФ, региональными законами, санитарными нормами и необходима для расчета площади:

  • для улучшения жилищных условий;
  • при предоставлении жилищных помещений отдельным категорий граждан (сиротам, военнослужащим, переселенцам из аварийного и ветхого жилья);
  • для предоставления муниципального жилого помещения по договору найма в квартирах и общежитиях;
  • для оформления субсидий на получение жилья и социальных льгот по уменьшению размера коммунальных платежей.

Статьей 105 ЖК РФ установлен минимальный размер жилой площади, выделяемой нанимателю на 1 человека – 6 кв. м. – в общежитии или в жилом помещении маневренного фонда.

По Москве стоимость регистрации составляет примерно 500 руб. – за 3 месяца и 4 500 руб. за год.
Временная регистрация в Санкт-Петербурге обойдется дороже – 900 руб., а стоимость 5-летней прописки составит 7 000 руб.

Основания и условия регистрации

Что нужно, чтобы прописаться в частном доме? В частных владениях зарегистрироваться можно только при наличии определенных оснований и условий.


Органы, наделенными правом постановки на регистрационный учет, могут только, в соответствии со своими полномочиями, провести регистрацию, и при этом никаких гарантий на поведение нового жильца выдать не могут.

Бесплатная консультация юриста по телефону:

Москва, Московская обл. +7(499)113-16-78

СПб, Ленинградская обл. +7(812)603-76-74

Звонки бесплатны. Работаем без выходных!

Ссылка на основную публикацию