Можно ли заключить договор аренды без торгов?

В каких случаях можно предоставить сельхозпроизводителю землю без торгов

Муниципалитету стало проще избежать ошибок при предоставлении земли в аренду или собственность без торгов. Теперь вы можете принимать решения с учетом последних выводов Верховного суда. Он обобщил судебную практику по делам, связанным с предоставлением участков для осуществления сельскохозяйственного производства, в Обзоре от 23.12.2020. На этот документ можно опираться и в случае, если возникнет судебное разбирательство по иску арендатора или прокурора. Нижестоящие инстанции будут ориентироваться на выводы Верховного суда. В статье — ответы на вопросы, которые часто возникают у муниципалитетов при предоставлении земельных участков в аренду или собственность.

Кому можно предоставлять земельные участки без торгов

Муниципалитет может предоставить свой земельный участок другому лицу в собственность или в аренду по итогам торгов (п. 1 ст. 39.3, п. 1 ст. 39.6 ЗК). Но есть случаи, когда администрация вправе не проводить торги. Это возможно, в частности, если вы предоставляете участок для ведения сельского хозяйства или осуществления связанного с ним производства (см. таблицу ниже).

Случаи, когда можно предоставить участок в аренду или продать его без торгов

Крестьянскому (фермерскому) хозяйству

или сельскохозяйственной организации

Арендатор должен:
• быть участником программы государственной поддержки в сфере развития сельского хозяйства;
• использовать землю для ведения сельского хозяйства или осуществления иной

связанной с сельскохозяйственным производством деятельности

Арендатор должен использовать землю для осуществления сельскохозяйственного производства.

Казачье общество — для сохранения и развития традиционного образа жизни и хозяйствования.

Оно должно значиться в государственном реестре казачьих обществ

Сельхозпроизводителю с действующим договором

аренды земельного участка

У уполномоченного органа не должно быть информации о выявленных в рамках государственного

земельного надзора и не устраненных нарушениях законодательства при использовании участка.
Арендатор должен подать заявление о заключении нового договора аренды, пока не истек срок

действия старого договора

Арендатору земельного участка, предназначенного

С момента заключения договора аренды либо передачи прав и обязанностей по такому договору

должно пройти не менее трех лет. Не должно быть выявленных и не устраненных нарушений

законодательства при использовании участка.
Арендатор должен подать заявление о заключении договора купли-продажи, пока не истек

срок действия договора аренды

Можно ли предоставить участок без торгов, если на него есть несколько претендентов

Если заявки на получение участка поступили от нескольких предпринимателей, то орган МСУ должен провести торги и предоставить землю победителю. Верховный суд признал такой подход правильным (п. 1 Обзора).

ПРИМЕР 1. Глава крестьянского (фермерского) хозяйства (КФХ) потребовал предоставить ему земельный участок в аренду без торгов. Он ссылался на положения части 8 статьи 10 Федерального закона от 24.07.2002 № 101-ФЗ «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения». Но местные власти ответили отказом, так как на участок были и другие претенденты. Глава хозяйства обратился в суд. Он потребовал признать незаконным решение органа МСУ и обязать муниципалитет заключить договор с КФХ.

Суд первой инстанции пришел к выводу о нарушении прав заявителя. Последний имеет право заключить с органом МСУ договор аренды без торгов как сельскохозяйственный производитель, участник отраслевой программы господдержки (подп. 12 п. 2 ст. 39.6 ЗК, п. 8 ст. 10 Закона № 101-ФЗ).

Вышестоящие суды с такой позицией не согласились. Верховный суд их поддержал. В орган МСУ, уполномоченный на распоряжение участками из земель сельскохозяйственного назначения, поступило несколько заявлений от потенциальных арендаторов. В этой ситуации орган МСУ обязан провести торги (определение Верховного суда от 03.02.2020 № 302-ЭС19-27335).

В каком случае можно продлить договор аренды без торгов

Торги не потребуются, если участок уже находится в аренде у сельхозпроизводителя и он желает продлить договор на новый срок (подп. 31 п. 2 ст. 39.6 ЗК). В таком случае орган МСУ вправе не публиковать извещение о предоставлении участка для ведения сельского хозяйства и сельхозпроизводства (п. 2 Обзора).

На заметку: Продлить аренду на новый срок можно независимо от категории земель

ПРИМЕР 2. Администрация муниципального образования и глава КФХ заключили договор аренды земельного участка без торгов. Позже стороны подписали дополнительное соглашение, которым продлили срок действия договора на пять лет. Но прокурор счел, что участок надо было предоставить по итогам торгов. Он обратился в суд с иском о признании соглашения недействительным.

Суды первой и апелляционной инстанций, а также суд округа исковые требования удовлетворили (постановление Четвертого арбитражного апелляционного суда от 11.12.2019 по делу № А19-17524/2017). Зато Верховный суд поддержал главу КФХ. Он указал, что новый договор аренды земельного участка, находящегося в муниципальной собственности, можно заключить без торгов, если выполняются три условия.

Читайте также:
Общественный защитник: что это такое, описание и особенности

1. Муниципалитет предоставил арендатору землю для ведения сельскохозяйственного производства.

2. Нет информации о том, что орган государственного земельного надзора выявил нарушения при использовании арендуемого участка. Либо арендатор допустил нарушения, но устранил их.

3. Арендатор подал в орган МСУ заявление о заключении нового договора аренды земельного участка раньше, чем истек срок действия старого договора.

Глава КФХ 10 лет использовал спорный участок по договорам аренды для ведения сельскохозяйственной деятельности и нарушений не допускал. Заявление о заключении договора аренды направил вовремя. Верховный суд отменил решения нижестоящих судов и направил дело на новое рассмотрение.

Можно ли без торгов продлить договор аренды на неопределенный срок

Земельный кодекс содержит правило для арендаторов, которые без торгов получили участки для ведения сельскохозяйственного производства до 1 марта 2015 года. Если такой арендатор продолжает пользоваться земельным участком, а арендодатель не возражает против этого, то договор после истечения его срока продлевается на тех же условиях на неопределенный срок. При этом арендатор имеет право подать заявление о заключении нового договора аренды без торгов (п. 3 Обзора).

Документ: Определение от 20.05.2020 № 310-ЭС19-25907

ПРИМЕР 3. Компания взяла землю в аренду на пять лет. Использовала участки в сельскохозяйственном производстве. Когда срок договора истек, компания продолжила использовать эти участки. Ее руководство полагало, что договор аренды возобновился на неопределенный срок. Со стороны арендодателя возражений не было. В период действия договора компания обратилась в уполномоченный орган (комитет) с заявлением о заключении договора аренды на новый срок на основании подпункта 31 пункта 2 статьи 39.6 ЗК.

Комитет компании отказал. Тогда она обратилась в суд с иском о признании отказа незаконным.

Верховный суд указал, что Земельный кодекс и Закон № 101-ФЗ в редакции, действовавшей до 1 марта 2015 года, не исключали возможность возобновления на неопределенный срок договора, при заключении которого можно было не проводить торги. Договор аренды муниципального имущества может быть возобновлен на неопределенный срок в порядке, предусмотренном пунктом 2 статьи 621 ГК, если его заключили до вступления в силу закона, который сделал торги обязательными (ст. 422 ГК, п. 1 постановления Пленума ВАС от 17.11.2011 № 73). Положения кодекса в редакции, действующей с 1 марта 2015 года, прямо не исключают применение пункта 2 статьи 621 ГК к договору аренды муниципального земельного участка, правомерно заключенному без торгов. Верховный суд удовлетворил иск.

В какой момент у арендатора возникает право выкупить участок

Арендатор может выкупить арендуемый участок в собственность, но не сразу. Он должен использовать эту землю как минимум три года (п. 2 ст. 39.3 ЗК). Отсчитывайте этот срок не только по последнему договору аренды. Учитывайте еще и предыдущие арендные соглашения, последовательно заключенные с данным арендатором (п. 4 Обзора).

ПРИМЕР 4. Глава КФХ попросил администрацию продать арендованный им земельный участок без торгов. Чиновники отказали предпринимателю: трехлетний срок с момента заключения последнего договора аренды еще не истек. Глава КФХ обратился в суд.

Суд указал, что администрация и глава КФХ последовательно заключали договоры аренды земельного участка для ведения сельхозпроизводства. Хозяйство использовало землю в общей сложности более трех лет. Поэтому отказ администрации незаконен.

3 года — минимальный срок использования арендованной земли. Только когда он истечет, у арендатора возникнет право выкупить участок

Срок аренды неважен для выкупа земли, если арендатор переоформил право постоянного (бессрочного) пользования участком сельскохозяйственного назначения на право аренды. В этом случае сельхозпроизводитель вправе приобрести участок в собственность независимо от срока его использования по договору аренды (п. 7 Обзора).

ПРИМЕР 5. У арендатора было право бессрочного пользования земельным участком сельскохозяйственного назначения. Он переоформил это право, заключив договор аренды на 49 лет. Сразу после этого арендатор попытался выкупить землю. Чиновники, а затем суды первой и апелляционной инстанций отказали сельхозпроизводителю. Они указали, что он использует участок менее трех лет с момента заключения договора аренды (подп. 9 п. 2 ст. 39.3 ЗК).

Верховный суд исправил эту ошибку. Арендатор, переоформивший право постоянного (бессрочного) пользования участком из земель сельскохозяйственного назначения, на котором отсутствуют здания или сооружения, на право аренды, вправе приобрести эту землю в собственность. Ограничения по сроку владения таким участком по договору аренды для реализации права на выкуп не предусмотрены.

Участок какой площади вправе выкупить сельхозпроизводитель

Орган местного самоуправления определяет площадь выкупаемого участка из земель сельскохозяйственного назначения с учетом установленных законодательством требований к образованию земельных участков. Эта площадь не ограничена только площадью участка, необходимого для использования находящегося на нем объекта недвижимости (п. 6 Обзора).

Читайте также:
Общественный жилищный фонд: что это значит

ПРИМЕР 6. Компания захотела выкупить без торгов весь арендуемый участок сельскохозяйственной земли. Но местные власти отказали. Они считали, что достаточно предоставить арендатору в собственность землю, необходимую для эксплуатации размещенного на ней склада. Компания обратилась в суд с заявлением о признании отказа органа МСУ незаконным. Суды удовлетворили заявление истца. Законодательство не содержит ограничений по площади выкупаемого земельного участка.

Можно ли выставлять на торги земельные доли

Орган местного самоуправления может выставить на торги только земельный участок, который сформирован из невостребованных земельных долей, находящихся в муниципальной собственности. Сами земельные доли на торги не выставляйте (п. 10 Обзора).

ПРИМЕР 7. Общество обратилось в суд с заявлением о признании незаконным бездействия местной администрации, которая не проводила торги по продаже земельной доли. Истец указал, что он наряду с другой компанией использует земельный участок, находящийся в долевой собственности. Поскольку имеется несколько заинтересованных лиц, которые вправе претендовать на приобретение земельной доли у муниципалитета, то местные власти должны выставить эту долю на торги.

Суды отказали истцу. На торги можно выставить только сформированный из невостребованных долей земельный участок, а не сами доли.

Можно ли продать сельхозпроизводителю участок в составе земель населенных пунктов

Если участок включили в состав земель населенного пункта, то арендатор не может выкупить его для целей сельскохозяйственного производства. Выкуп становится невозможным с момента, когда изменился вид разрешенного использования участка в соответствии с правилами землепользования и застройки (п. 8 Обзора).

На торги можно выставить только сформированный из невостребованных долей земельный участок, а не сами доли

ПРИМЕР 8. Компания более трех лет была арендатором участка, предназначенного для сельхозпроизводства. Она обратилась в департамент администрации с заявлением о выкупе этой земли без торгов. Департамент в выкупе отказал. В соответствии с генпланом и правилами землепользования и застройки участок был отнесен к зоне общественно-деловой застройки. Его использование в сельскохозяйственных целях не предполагается. Компания обратилась в суд, потребовала признать отказ незаконным и обязать департамент заключить договор купли-продажи участка.+

Суды отказали в иске. Само по себе включение участка в состав населенного пункта не является ограничением для его выкупа арендатором. Однако выкупить эту землю для сельскохозяйственного производства невозможно. Разрешенное использование земельного участка должно соответствовать целям его использования, указанным в заявлении арендатора. В противном случае муниципалитет вправе ответить отказом (п. 14 ст. 39.16 ЗК).

РУСЛАН ПОПОВ, руководитель юридической компании «Интел-право»

Аренда имущества учреждений культуры: как заключить договор без торгов?

Автор: Китаева И., эксперт информационно-справочной системы «Аюдар Инфо»

Постановлением Правительства РФ от 09.09.2021 № 1529 утверждены Правила заключения без проведения конкурсов или аукционов договоров аренды в отношении государственного (муниципального) имущества, закрепленного на праве хозяйственного ведения либо оперативного управления за государственными или муниципальными организациями культуры (далее – Правила № 1529). Они применяются с 21 сентября 2021 года. Предлагаем ознакомиться с этими правилами.

С кем и в каких целях можно заключить договор аренды без торгов?

В соответствии с п. 3.5 ст. 17.1 Федерального закона от 26.07.2006 № 135-ФЗ «О защите конкуренции» и п. 1 Правил № 1529 заключение договоров аренды в отношении государственного (муниципального) имущества, закрепленного на праве хозяйственного ведения либо оперативного управления за государственными (муниципальными) учреждениями культуры, осуществляется без проведения конкурсов или аукционов в случае заключения этих договоров:

1) с предприятиями общественного питания в целях создания необходимых условий для организации питания посетителей и работников государственных (муниципальных) учреждений культуры;

2) с юридическими лицами и индивидуальными предпринимателями, осуществляющими розничную торговлю сувенирной, издательской и аудиовизуальной продукцией, для организации соответствующей целям деятельности государственных (муниципальных) учреждений культуры розничной торговли данной продукцией для обеспечения потребностей посетителей указанных учреждений культуры.

Каков порядок заключения договора аренды?

В целях привлечения потенциальных арендаторов организация культуры (арендодатель) размещает на 30 дней на своем официальном сайте в Интернете информацию о наличии имущества, планируемого к сдаче в аренду, о предполагаемом сроке аренды, размере арендной платы, цели использования этого имущества и проект договора аренды. Если в течение указанного времени не поступило ни одной заявки, организация культуры вправе разместить такую информацию повторно.

Для заключения договора аренды предприятия общественного питания, а также юридические лица и индивидуальные предприниматели, осуществляющие розничную торговлю (далее – заявители), направляют в электронной форме через официальный сайт организации культуры заявку о необходимости заключения договора аренды, содержащую следующие сведения:

Читайте также:
Как защитить ребенка от отца?

1) наименование заявителя, сведения о месте его нахождения, его почтовый адрес и номер контактного телефона;

2) потребность заявителя в имуществе, предполагаемый срок аренды и цели использования имущества;

3) информацию об ассортименте продукции и товаров, предлагаемых для реализации при оказании услуг общественного питания посетителям и работникам организации культуры, – для предприятия общественного питания;

4) информацию об ассортименте сувенирной, издательской и аудиовизуальной продукции – для юридических лиц и индивидуальных предпринимателей, осуществляющих розничную торговлю.

Кроме того, индивидуальные предприниматели прилагают к заявке копию документа, удостоверяющего их личность, и полученную в течение одного месяца до даты направления заявки выписку из Единого государственного реестра индивидуальных предпринимателей (ЕГРИП). Заявители – юридические лица прилагают к заявке полученную в течение одного месяца до даты направления заявки выписку из Единого государственного реестра юридических лиц (ЕГРЮЛ).

Организация культуры рассматривает заявку и прилагаемые к ней документы в течение пяти рабочих дней со дня их поступления, после чего письменно уведомляет заявителя (п. 5 Правил № 1529):

при положительном решении – о направлении своему учредителю обращения о согласовании передачи заявителю имущества в аренду;

при отрицательном решении – об отказе в заключении договора аренды.

К сведению: в случае поступления в организацию культуры от двух и более заявителей заявок в отношении аренды одного вида (видов) имущества решение о направлении учредителю обращения принимается в порядке очередности исходя из даты поступления заявок (п. 7 Правил № 1529).

Передача организацией культуры имущества в аренду подлежит согласованию с собственником имущества и органом, осуществляющим функции и полномочия ее учредителя. Порядок такого согласования устанавливается в отношении:

федеральных организаций культуры – Постановлением Правительства РФ от 03.12.2004 № 739 «О полномочиях федеральных органов исполнительной власти по осуществлению прав собственника имущества федерального государственного унитарного предприятия», Постановлением Правительства РФ от 10.10.2007 № 662 «Об утверждении Положения об осуществлении федеральными органами исполнительной власти функций и полномочий учредителя федерального автономного учреждения» и Постановлением Правительства РФ от 26.07.2010 № 537 «О порядке осуществления федеральными органами исполнительной власти функций и полномочий учредителя федерального государственного учреждения»;

организаций культуры субъектов РФ – законодательством субъектов РФ;

муниципальных организаций культуры – нормативными правовыми актами органов местного самоуправления.

Стоит отметить, что договор аренды заключается с заявителем только после получения соответствующего согласования (п. 9 Правил № 1529).

В течение 10 дней со дня заключения договора аренды организация культуры уведомляет в письменной форме учредителя и собственника имущества о заключении договора аренды (с приложением перечня переданного в аренду имущества и с указанием срока его передачи в аренду) (п. 10 названных правил).

Каковы существенные условия договора аренды?

Приведем существенные условия договора аренды государственного (муниципального) имущества учреждений культуры (п. 11 Правил № 1529):

1) по договору имущество передается заявителю в аренду без права выкупа;

2) арендатору запрещается сдавать арендованное имущество в субаренду, а также использовать его не в установленных целях.

Следует отметить, что размер арендной платы по договору определяется на основании отчета об оценке рыночной стоимости арендной платы, подготовленного в соответствии с законодательством РФ об оценочной деятельности. Порядок, условия и сроки внесения арендной платы также должны быть прописаны в договоре аренды.

Основания для отказа учреждения культуры в заключении договора аренды

Согласно п. 6 Правил № 1529 основаниями для отказа заявителю в заключении договора аренды являются:

1) отсутствие в заявке сведений о потенциальном арендаторе и ассортименте продукции, которую он реализует;

2) непредставление заявителем – юридическим лицом выписи из ЕГРЮЛ, заявителем – индивидуальным предпринимателем – выписки из ЕГРИП и документа, подтверждающего личность физлица;

3) наличие в представленных сведениях и документах недостоверной информации;

4) несоответствие ассортимента сувенирной, издательской и аудиовизуальной продукции, предлагаемого юридическим лицом или индивидуальным предпринимателем для розничной торговли в организации культуры, целям ее деятельности;

5) наличие у заявителя неисполненных обязательств по ранее заключенным с организацией культуры договорам аренды.

С 21 сентября 2021 года заключение без проведения конкурсов или аукционов договоров аренды в отношении государственного (муниципального) имущества, закрепленного на праве хозяйственного ведения либо оперативного управления за государственными (муниципальными) организациями культуры, осуществляется в порядке и на условиях, определенных Правилами № 1529.

Согласно указанным правилам процедура заключения таких договоров состоит из следующих этапов:

1) учреждение культуры (арендодатель) размещает информацию об арендуемом имуществе и условиях аренды;

Читайте также:
Исчисление сроков: что это такое, описание и особенности

2) потенциальные арендаторы, ознакомившись с такой информацией, подают заявку на заключение договора, сообщив необходимые данные о себе;

3) рассмотрев заявку, учреждение культуры согласовывает возможность заключения договора аренды с учредителем либо отказывает заявителю в заключении такого договора. И в том и в другом случае учреждение извещает заявителя о принятом решении в письменной форме;

4) получив согласование от учредителя, организация культуры заключает договор аренды.

Также необходимо отметить, что контроль за целевым использованием переданного заявителю в аренду имущества осуществляется организацией культуры.

В случае нарушения арендатором условий договора аренды организация культуры обязана принять меры, направленные на устранение такого нарушения или расторжение договора аренды в соответствии с законодательством РФ.

Преимущественное право на заключение договора на новый срок VS нормы антимонопольного законодательства: Верховный Суд подтвердил высказанную ранее правовую позицию

Гражданское законодательство предоставляет добросовестному арендатору преимущественное право на заключение договора аренды на новый срок, если иное не предусмотрено законом или договором (п. 1 ст. 621 ГК).

В свою очередь, ст. 17.1 Закона о защите конкуренции устанавливает особенности порядка заключения договоров в отношении имущества, находящегося в публичной собственности. Положения этой нормы устанавливают, что такой договор аренды заключается только по результатам публичных конкурсных процедур. Указанная статья начала действовать с 02.07.2008, до этого антимонопольное законодательство не предусматривало конкурсных процедур на право заключения договора аренды в отношении публичной собственности.

Возникает закономерный вопрос, если договор аренды публичной собственности заключен до 02.07.2008 без проведения конкурсных процедур, то в каком порядке он может быть продлен, а также сохраняется ли у арендатора преимущественное право на заключение договора на новый срок.

Исходя из положений гражданского законодательства, арендатор обладает преимущественным правом, если иное не предусмотрено законом. В частности, ст. 17.1 Закона о защите конкуренции блокирует указанное право, а также устанавливает, что договор аренды заключается только в результате конкурса или аукциона. Положения указанной нормы антимонопольного законодательства защищают публичные интересы, выраженные в предупреждении и пресечении устранения конкуренции органами государственной и муниципальной власти в области оборота имущества, находящегося в публичной собственности.

Однако, возвращаясь к обозначенному выше вопросу, в случае если договор аренды публичной собственности заключен до вступления в силу указанной нормы антимонопольного законодательства, то заключить договор аренды на новый срок без проведения публичных процедур с добросовестным арендатором можно.

Такова логика некоторых судов, зачастую подкрепляемая положениями ч. 9 и 10 ст. 17.1 Закона о защите конкуренции, которые устанавливают, что арендодатель не вправе отказать арендатору в заключении договора аренды на новый срок, если он надлежащим образом исполнял договорные обязательства в рамках истекшего договора аренды, при соблюдении ряда условий.

Однако, более глубокий правовой анализ и системное толкование гражданского и антимонопольного законодательства показывают ошибочность избранного судами подхода.

При реализации арендатором преимущественного права на заключение договора аренды на новый срок, возникают новые правоотношения, которые регулируются нормативными правовыми актами (императивными нормами), действующими на момент их возникновения.

Соответственно с даты вступления в силу ст. 17.1 Закона о защите конкуренции заключить договор аренды в отношении публичного имущества возможно только по результатам публичных конкурсных процедур.

Относительно ч. 9 и 10 ст. 17.1, предусматривающих определенные преференции для арендаторов в части заключения договора аренды без конкурсной процедуры, на которые некоторые суды иногда ссылаются в целях оправдать наличие у арендатора преимущественного права на заключение договора аренды на новый срок, можно сказать следующее.

Такой подход судов также является ошибочным, что легко подтвердить, более полно проанализировав все нормы Закона о защите конкуренции, действовавшие в период спорных правоотношений.

Так антимонопольные нормы устанавливают, что до 01.07.2015 в упрощенном порядке (без проведения публичных процедур) заключить договор аренды на новый срок может арендатор, который является субъектом малого или среднего предпринимательства, заключивший истекший договор аренды до 01.07.2008, и то, только на срок не более чем до 01.07.2015 (ч. 4 ст. 53 Закона о защите конкуренции).

Таким образом, только указанной категории арендаторов, на определенный срок, предоставлялась возможность заключить договор аренды на упрощенных условиях. С 01.07.2013 указанная норма утратила силу, поэтому заключить договор аренды на новый срок возможно только после прохождения конкурентных процедур, без всяких исключений.

Иное толкование, а также приоритетное применение положений ст. 621 ГК вывело бы определенные хозяйствующие субъекты из сферы действия антимонопольного законодательства, создавая неравные условия предпринимательской деятельности.

Указанный подход закреплен в правовой позиции Верховного Суда, выраженный в определениях № 306-КГ17-4881 и № 305-КГ17-2739.

Читайте также:
Как выделить свою долю в квартире?

Однако, что является прискорбным, суды, вплоть до кассационной инстанции, до сих пор принимают судебные акты, противоречащие указанному толкованию правовых норм и выработанной правовой позиции Верховного Суда.

Так, в деле А56-81458/2016 суд первой инстанции, поддержанный апелляционным и окружным судами, разрешил заключить арендатору договор аренды публичной собственности на новый срок без проведения торгов в нарушение положений ст. 17.1 Закона о защите конкуренции. В свою очередь, Судебная коллегия отменила судебные акты нижестоящих судов, указав на необходимость следования выработанной правовой позиции.

АУКЦИОН НА ПРАВО ЗАКЛЮЧЕНИЯ ДОГОВОРОВ АРЕНДЫ ГОСУДАРСТВЕННОГО И МУНИЦИПАЛЬНОГО ИМУЩЕСТВА

Ваш личный тендерный отдел!

Звоните +7 (903) 798-43-96

Аренда муниципального или федерального имущества. Аренда государственной недвижимости

Аренда муниципального или федерального имущества считается отличной альтернативой соответствующему договору аренды с собственником – коммерческой организацией. Предприниматели действуют из тех соображений, что так как муниципальные и государственные органы ничего не затратили на приобретение сдаваемой в аренду собственности то и арендная ставка будет не высокой. Привлекает коммерсантов и то, что договор, основанный на торгах более легитимный, то что он продолжительный (более года) и регистрируется в реестре сделок с недвижимостью. Привлекает неизменность арендной платы, стабильность арендодателя и длительность срока аренды. АУКЦИОН НА ПРАВО ЗАКЛЮЧЕНИЯ ДОГОВОРОВ АРЕНДЫ ГОСУДАРСТВЕННОГО И МУНИЦИПАЛЬНОГО ИМУЩЕСТВА. Аренда государственной недвижимости.

Но есть еще и “ложка дегтя”. Первое это то что начальная выставляемая на аукцион арендная ставка рассчитывается независимым оценщиком на основании рыночных ставок, а далее еще идет аукцион, где представляются ценовые предложения. А иногда такие, которые намного выше рыночных ставок. Достаточно часто после аукциона проигравшие произносят: “Да это НЕВОЗМОЖНО! Я знаю экономику этого бизнеса! Они точно разорятся с такой арендной платой!”

Еще одна особенность заключается в том, что сдающее в аренду свое помещение коммерческая организация, как правило представляет дополнительные сервисы, как-то: охрана, клининг, техобслуживание, я уже не говорю о наличии ремонта помещения, вентиляции и кондиционирования. Как правило у помещений, находящихся в гос. Собственности, сдающихся впервые, таких приятных опций нет. Если конечно предыдущий арендатор об этом не позаботился и не оставил. Длительность же арендного договора при определенных обстоятельствах может сработать и в минус. Например, при понижении рыночных ставок на аренду помещений. В тех случаях, когда в процессе эксплуатации оказалось, что у Вас излишки площадей и Вы хотите часть сдать, или, Вы захотели перезаключить на другое юридическое лицо арендный договор, или захотели сменить профиль деятельности организации, а помещение только конкретного назначения. Передать часть площади в субаренду весьма затруднительно. Переуступка права аренды возможно только через смену учредителей, что не всегда реально.

Есть случаи, когда у предпринимателя альтернативы нет. Найти помещение под офис или магазин можно у частных компаний. А поставить без разрешения городских властей палатку около метро или автомат по продаже напитков в подземном переходе невозможно. Необходимо проходить обязательную конкурентную процедуру, подавать и подписывать электронной подписью заявку через официальный сайт, оплачивать задаток, и совершать еще много иных действий, связанных с участием в торгах.

Договор аренды муниципального имущества может быть заключен только по результатам проведения конкурсов или аукционов на право заключения этих договоров. Порядок проведения торгов на право аренды определяется в ст. 17.1 Федерального закона от 26.07.2006 № 135-ФЗ “О защите конкуренции”. Статья устанавливает общие требования к порядку передачи прав владения и (или) пользования в отношении государственного или муниципального имущества. Порядок проведения конкурсов и аукционов на право заключения договоров аренды государственного и муниципального имущества устанавливается в приказе Федеральной антимонопольной службы РФ от 10.02.2010 № 67 “О порядке проведения конкурсов или аукционов на право заключения договоров аренды, договоров безвозмездного пользования, договоров доверительного управления имуществом, иных договоров, предусматривающих переход прав в отношении государственного или муниципального имущества, и перечне видов имущества, в отношении которого заключение указанных договоров может осуществляться путем проведения торгов в форме конкурса”.

Конечно существуют исключения, при которых при заключении договоров аренды государственного и муниципального имущества не требуется проведение торгов. Все эти исключения предусмотрены в ст.17.1. Закона о защите конкуренции. Если коротко, то это случаи, которые регулируются Земельным, Лесным или водными кодексами, законом о недрах и концессиях. Второе исключение – это созданные образовательными организациями предприятия, которые занимаются внедрением результатов ноу-хау с вкладом в уставный капитал интеллектуальной деятельностью и запретом на сдачу в субаренду. Далее – это предоставление прав владения и пользования на основании международных договоров России. А также случаи предоставления имущества для ведения уставной деятельности некоммерческим организациям, адвокатским, нотариальным, торгово-промышленным палатам медицинским организациям, организациям, осуществляющим образовательную деятельность, предприятиям для размещения сетей связи, объектов почтовой связи.

Читайте также:
Исполнитель преступления: что это такое, описание и особенности

Необходимо заметить, что помимо таких сделок, как аренда государственного и муниципального имущества существуют договора безвозмездного пользования, договора на доверительное управление собственностью. В рамках подобных соглашений федеральная или муниципальная собственность передается контрагенту в лице предприятия на неопределенный срок. В свою очередь, другая сторона должна управлять полученной собственностью в интересах ее владельца или иного выгодоприобретателя. Но это отдельная тема для отдельной статьи.

Предприниматели должны обратить внимание, что документация об аукционе на право заключения договоров аренды государственного и муниципального имущества может содержать:

Требования к объему, перечню, качеству и срокам выполнения работ, которые необходимо выполнить в отношении государственного или муниципального имущества, права на которое передаются по договору.

Требования к качеству, техническим характеристикам товаров (работ, услуг), поставка (выполнение, оказание) которых происходит с использованием такого имущества.

Требования к описанию участниками аукциона поставляемого товара, его функциональных характеристик (потребительских свойств), а также его количественных и качественных характеристик.

Требования к описанию участниками аукциона выполняемых работ, оказываемых услуг, их количественных и качественных характеристик.

При этом любое предприятие имеет право участвовать в торгах независимо от квалификации и опыта на рынке. Нет никаких ограничений в этом плане. В документацию об аукционе на аренду муниципального имущества не допускается включение:

Требований к участнику аукциона (в том числе требований к квалификации участника аукциона, включая наличие у участника аукциона опыта работы).

Требований к деловой репутации участника аукциона.

Требований наличия у участника аукциона производственных мощностей, технологического оборудования, трудовых, финансовых и иных ресурсов.

Таким образом, аренда государственного и муниципального имущества для предпринимателей в последние годы стала доступней, не смотря на то что злоупотреблений в этой сфере еще предостаточно.

АУКЦИОН НА ПРАВО ЗАКЛЮЧЕНИЯ ДОГОВОРОВ АРЕНДЫ ГОСУДАРСТВЕННОГО И МУНИЦИПАЛЬНОГО ИМУЩЕСТВА. Аренда государственной недвижимости.

Как заключить договор аренды по 44-ФЗ

Аренда по 44-ФЗ — это закупка услуг по временному пользованию жилыми и нежилыми зданиями, транспортом или оборудованием. Правила не отличаются от обычных тендеров, но необходимо учесть ряд особенностей.

Скачать форму госконтракта на аренду нежилого помещения из КонсультантПлюс
Скачать образец договора аренды по 44-ФЗ с единственным поставщиком
Скачать обоснование цены аренды помещения по 44-ФЗ (бланк)
Скачать образец обоснования договора аренды помещения с единственным поставщиком
Скачать договор аренды с ИП через аукцион

Выбираем способ проведения закупки

Заказчики нередко выступают в роли арендатора. Организации арендуют жилые и нежилые помещения, оборудование, транспорт. Как и в случае с остальными закупками, учреждения-арендаторы обязаны проводить заключение таких контрактов официально. Процедура аренды имущества регулируется 44-ФЗ, как и любые другие госзакупки.

Заказы проводят и в виде конкурентных закупок в электронной форме, и через взаимодействие с единственным поставщиком. Заключайте договоры аренды по результатам таких процедур:

  1. У единственного поставщика (госзакупки малого объема). Если заказ проводится по п. 32 ч. 1 ст. 93 44-ФЗ, аренда станет основной для заключения соглашения. Главное — соблюдать лимиты по закупкам малого объема. В разъяснениях по аренде п. 32 ч. 1 ст. 93 44-ФЗ от Минфина от 19.08.2020 №24-05-07/72712, от 14.05.2020 №24-05-07/39055 указано, что заказчики вправе закупать услуги по аренде таких объектов: нежилого здания, нежилого строения, нежилого сооружения, нежилого помещения, земельного участка, жилых помещений, находящихся на территории иностранного государства, заказчиками, осуществляющими деятельность на территории иностранного государства.
  2. Электронный аукцион. Ограничений для проведения этой процедуры не предусмотрено.
  3. Конкурс в электронной форме. Проводится, если предмет заказа не входит в аукционный список (ч. 2 ст. 59 44-ФЗ).
  4. Электронный запрос котировок. Допускается, если начальная (максимальная) цена контракта не превышает 3 000 000 рублей (п. 2 ст. 82.1 44-ФЗ).
  5. Запрос предложений в электронной форме. Проводится в случае одностороннего отказа организации-заказчика от исполнения контракта или по результатам несостоявшихся электронных процедур — аукциона или конкурса (п. 2, 5 ч. 2 ст. 83.1 44-ФЗ).

Для заключения договора аренды действуют правила, идентичные иным госзаказам. Любая закупка планируется. Для многих организаций актуальна аренда жилых помещений по 44-ФЗ, поэтому напоминаем, что при планировании на следующий, 2022, год надлежит составлять план-график и включать в него все планируемые заказы.

Составление плановой документации подразумевает предварительный расчет по каждому заказу. Для арендных соглашений расчет стоимости аренды 44-ФЗ ведется по особым правилам: если затрудняетесь в определении объема приобретаемых услуг, то рассчитывайте не НМЦК, а начальную сумму цен единиц заказа и максимальное значение цены контракта. В таких случаях требуется обосновывать начальную цену каждой единицы услуги (ч. 24 ст. 22 44-ФЗ).

Читайте также:
Ипотека предприятия: что это такое, описание и особенности

Заключаем договор с единственным поставщиком

Закупка у единственного поставщика (малого объема) — один из наиболее удобных и быстрых способов заключения арендного соглашения. Но в отношении этого вида госзаказа действует ряд ограничений. Определим, по какому пункту 44-ФЗ аренда помещения осуществляется у единственного поставщика:

  1. Этим способом закупается аренда недвижимого имущества, 44-ФЗ регулирует это в п. 32 ч. 1 ст. 93 . Заказчики нанимают нежилые помещения, здания, сооружения, земельные участки и жилые помещения за границей, если работают в иностранном государстве.
  2. Другой вариант — заключение соглашения по п. 4 ч. 1 ст. 93 44-ФЗ. В этом случае установлен лимит — цена контракта не превышает 600 000 рублей. Этим способом приобретается аренда движимого имущества (транспорт, оборудование, приборы).
  3. Для особых заказчиков (учреждения культуры, отдыха, образовательные организации и проч.) установлен ценовой лимит на заключение арендных соглашений с единственным поставщиком в 600 000 рублей по п. 5 ч. 1 ст. 93 44-ФЗ.

Каждый заказ (неважно, конкурентный или закупка малого объема) отражается в плане-графике. Рассчитанная аренда нежилых помещений по 44-ФЗ не исключение — сведения о соглашении необходимо включить в плановую документацию. Извещение для таких госзакупок составлять нет необходимости. Расчет и обоснование цены включаются в текст договора отдельным блоком. Дополнительно заказчик готовит обоснование невозможности заключения договора иным способом.

Установленный порядок заключения контрактов по аренде движимого и недвижимого имущества по 44-ФЗ предусматривает обязательное включение условия, которое регламентирует возмещение арендодателю издержек на оплату коммунальных услуг. Если стороны не включат требование о компенсации коммунальных затрат в основной договор, им придется подписать дополнительное соглашение (п. 10 ч. 1 ст. 95 44-ФЗ).

Расходы на коммуналку изначально включаются в цену первоначального арендного соглашения. Вот как вписывают условие о возмещении затрат: «Помимо арендной платы, Арендатор обязан компенсировать Арендодателю стоимость коммунальных услуг (холодного и горячего водоснабжения, водоотведения, отопления, электроснабжения), потребленных Арендатором. Соответствующая сумма определяется на основании счетов ресурсоснабжающих организаций пропорционально занимаемой Арендатором площади и оплачивается на основании счета, выставляемого Арендодателем с приложением копий счетов ресурсоснабжающих организаций».

Составить любое соглашение поможет Конструктор договоров от КонсультантПлюс. Попробуйте бесплатно 2 дня.

Проводим электронный аукцион

Порядок проведения электронного аукциона един для всех заказов. В аукционной форме закупается и аренда оборудования (44-ФЗ, ст. 59). Заключение соглашения по аренде недвижимости и транспортных средств допускается проводить путем электронного аукциона.

Вот инструкция для аукционной процедуры, как провести аукцион на аренду помещения в казенном учреждении по 44-ФЗ (ст. 68 44-ФЗ):

  1. Включаем заказ в план-график.
  2. Готовим аукционную документацию.
  3. Публикуем документацию, извещение и проект контракта в Единой информационной системе.
  4. Проводим торги.
  5. Заключаем арендное соглашение с победителем аукциона и формируем реестровые сведения о заключенном контракте в течение 5 рабочих дней (ч. 3 ст. 103 44-ФЗ).

В электронном аукционе побеждает тот участник, который полностью соответствует требованиям заказчика и предлагает наименьшую цену услуги.

Проводим электронный запрос котировок

Для проведения запроса котировок в электронной форме надлежит соблюдать два правила одновременно:

  • НМЦК не превышает 3 000 000 рублей;
  • годовой объем заказов в форме электронного запроса котировок в совокупности составляет не больше 10% от СГОЗ (ч. 2 ст. 82.1 44-ФЗ).

В остальном ограничений нет. Если в плане-графике заказчика запланирован арендный договор, 44-ФЗ допускает приобретение этой услуги путем электронного запроса котировок. Последовательность действий специалиста по закупкам та же: включаем заказ в план-график, готовим извещение и проект контракта и публикуем их в ЕИС, проводим процедуру и заключаем контракт с победившим участником. Победителем признается тот, кто предложит минимальную цену контракта при полном соответствии всем требованиям заказчика (ч. 7 ст. 82.4 44-ФЗ). Сведения о заключенном контракте направляем в реестр в течение 5 рабочих дней.

Проводим конкурс в электронной форме

С электронным конкурсом все немного сложнее. Во-первых, эта процедура применяется, только если товар, работа или услуга не входят в аукционный перечень. Во-вторых, конкурс длится очень долго, и основой для выбора победителя являются строгие критерии оценки, определяемые заказчиком. Если закупается аренда в рамках 44-ФЗ, конкурс не особо уместен — конкурсные процедуры доступны только для движимого имущества. Арендовать недвижимое имущество по нормам Федеральной контрактной системы получится только через электронный аукцион, запрос котировок или соглашение с единственным поставщиком.

Читайте также:
Служба по урегулированию коллективных трудовых споров

Если заказчику требуется арендовать движимое имущество, а оценивать приходится не только ценовые предложения, но и другие характеристики, конкурсная процедура является оптимальным способом закупки. Схема проведения аналогична: заказ вносится в план-график, готовится документация, объявляются торги, в результате которых и определяется победитель. Разница состоит лишь в том, что побеждает тот участник, который максимально соответствует критериям оценки, установленным заказчиком. Заказчик заключает договор с победителем и публикует сведения о соглашении в реестре контрактов. На это специалисту отводится 5 рабочих дней.

Разъяснения по теме

Письмо Минэкономразвития №Д28и-1963 от 02.05.2017

Как бизнесу и физлицам снизить налог на недвижимость: советы эксперта

Управляющий партнер Правового бюро “Тимофеев и партнеры”

специально для ГАРАНТ.РУ

Одной из актуальных проблем многих собственников недвижимости является снижение налоговой нагрузки. С 2015 года за основу для расчета налога на имущество принимаются результаты государственной кадастровой оценки, которая часто существенно превышает рыночную стоимость облагаемых объектов. Вследствие этого, налогоплательщики ежегодно терпят серьезные убытки. Особенно страдает бизнес, обладающий различными объектами недвижимости – начиная от небольших бутиков, офисов, складских помещений и заканчивая крупными торговыми центрами и участками земли.

При создании механизмов расчета налога на недвижимость предполагалось максимально приблизить кадастровую стоимость к рыночной. Но возникшие на практике ошибки в технических расчетах создали проблемную ситуацию, при которой величина кадастровой стоимости для множества объектов была увеличена в несколько раз. Дело в том, что кадастровые расчеты часто производились без оценки конкретного объекта недвижимости и учета его индивидуальных особенностей. Кадастровая стоимость зданий и земельных участков определялась при помощи сбора количественно-цифровых данных (общая площадь, год ввода в эксплуатацию, примерная рыночная цена на схожие объекты) и некоторых качественных показателей (место расположения, наличие инженерных сетей, общая инфраструктура и др.).

Существенно снизить налог на недвижимость позволит оспаривание ее кадастровой стоимости. Начать стоит со сравнения кадастровой и рыночной стоимости, имеющихся в собственности объектов. Если превышение действительно существует, потребуется заказать оценку и доказать необходимость оспаривания в специальной комиссии по рассмотрению споров о результатах оспаривания кадастровой стоимости или в суде.

Если в отчете оценщика подтверждается завышение кадастровой стоимости, государственную оценку можно оспорить, подав заявление в комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости или в суд. При этом, юридические лица должны обращаться в комиссию в обязательном порядке. Не удовлетворившее заявителя решение комиссии возможно оспорить в суде.


Какие документы потребуются для оспаривания кадастровой стоимости

Во время подачи заявления в комиссию на руках необходимо иметь следующие документы:

  • выписка из ЕГРН, содержащая сведения об оспариваемых результатах определения кадастровой стоимости;
  • нотариально заверенная копия правоустанавливающего или правоудостоверяющего документа на объект недвижимости (если заявление подается лицом, обладающим правом на объект недвижимости);
  • документы, подтверждающие недостоверность сведений об объекте недвижимости, использованные при определении его кадастровой стоимости (когда заявление подается на основании недостоверности указанных сведений);
  • документы, подтверждающие наличие кадастровой/технической ошибки (при подаче заявления в связи с недостоверными сведениями об объекте недвижимости);
  • отчет об установлении рыночной стоимости объекта недвижимости по состоянию на дату определения кадастровой стоимости, составленный на бумажном носителе и в форме электронного документа (если заявление подается на основании установления в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости);

Кроме перечисленного пакета документов, для последующей подачи иска в арбитражный суд предоставляются:

  • квитанция об уплате госпошлины;
  • доверенность и копию диплома о юридическом образовании представителя истца;
  • документы, подтверждающие соблюдение установленного федеральным законом досудебного порядка урегулирования спора (в случае обращения в суд юридического лица).

Стоит обратить внимание на то, что поданные заявления и иски на оспаривание кадастровой стоимости без предоставления данных документов не будут рассматриваться комиссиями и судами.

Процедура оспаривания кадастровой стоимости

Комиссия рассматривает заявление о пересмотре кадастровой стоимости в течение одного месяца с даты принятия и выносит решение. Не согласный с ним заявитель может обратиться в суд. При этом заявитель располагает возможностью оспорить не решение комиссии, а результат определения кадастровой стоимости. То есть в таком случае решение комиссии не будет предметом спора.

При рассмотрении судом подобных дел обычно назначается судебная оценочная экспертиза. Успех заявителя часто зависит от профессионализма и объективности оценщиков, проводивших работу над экспертным заключением.

Пример

Снижение кадастровой стоимости земельных участков на 71%

Данный пример иллюстрирует возможности владельцев недвижимости существенно снизить налоговое бремя. Совладельцу двух земельных участков было необходимо оспорить кадастровую стоимость данных объектов. Общая стоимость двух участков земли до оспаривания составляла 1 437 513 623 руб. Не удовлетворившись решением комиссии, владельцы были вынуждены обратиться в суд. Дело рассматривалось в Московском областном суде, находящемся в Красногорске. При рассмотрении дела было подано ходатайство о назначение повторной судебной оценочной экспертизы. Благодаря убедительным аргументам юристов, суд удовлетворил данное ходатайство. Срок решения проблемы составил 10 месяцев, включая обращение в комиссию, судебное разбирательство и проведение повторной экспертизы. В итоге кадастровая стоимость участков земли была снижена до 418 027 000 руб. (на 71%).

Читайте также:
Как прописать в договор аренды помещение

Возможность компенсации судебных расходов

Вопрос о компенсации судебных расходов при оспаривании кадастровой стоимости неоднозначен. С одной стороны, имеются положения процессуального права о том, что стороне, в пользу которой состоялось решение, с другой стороны присуждаются все понесенные судебные расходы. С другой стороны, имеется судебная практика о возможности компенсации судебных расходов только в случае установления судом ошибки, допущенной при проведении государственной кадастровой оценки. Но вполне возможно, что в ближайшем будущем административные истцы смогут возмещать издержки в полном объеме. В январе 2018 года в Госдуму был внесен законопроект о внесении изменений в Кодекс административного судопроизводства, в частности предполагается дополнить кодекс ст. 248.1 об особенностях распределения судебных расходов между сторонами по делам об оспаривании и пересмотре результатов определения кадастровой стоимости. Статья предполагает взыскание судебных расходов с административного ответчика, если заявителю удалось оспорить результаты определения кадастровой стоимости. Например, это возможно в случаях, когда была допущена кадастровая или техническая ошибка, требующая исправления. В апреле этот законопроект 1 был принят Госдумой в первом чтении.

Возможные поправки могут стать следствием правовой позиции Конституционного Суда Российской Федерации, который указал на недопустимость возложения на налогоплательщиков бремени несения вынужденных судебных расходов при оспаривании кадастровой стоимости. КС РФ считает, что обязанности по компенсации судебных расходов должны распределяться между сторонами только в зависимости от правомерности или неправомерности заявленных требований. Подобная инициатива на внесение изменений в существующее законодательство может положительно сказаться в дальнейшем – с налогоплательщиков может быть снято бремя неоправданных судебных расходов.

Как уменьшить налог на имущество

Плательщики налога на имущество

Расчет налога на имущество для ООО и ИП отличается. Рассмотрим каждый вариант. Налог на имущество платят коммерческие и некоммерческие компании, которые владеют основным средством в виде недвижимости, не предназначенной для перепродажи. С 2019 года под налог попадает только недвижимое имущество. Так что если у вас есть только транспорт, оборудование и сырье, то платить налог не нужно.

От налога освобождены компании на спецрежимах: УСН, ЕСХН или ЕНВД. Но есть исключения: например, если имущество облагается налогом по кадастровой стоимости, платить налог все равно придется вне зависимости от режима.

ИП также уплачивают налог на имущество, которое используют в предпринимательской деятельности. На ОСНО налог на имущество платят всегда, на УСН и ЕНВД только в случаях, когда налог рассчитывается по кадастровой стоимости.

Объект налогообложения

Организации платят налог со стоимости имущества, которое отвечает следующим условиям:

  • его используют или планируют использовать в деятельности компании: для размещения производства или офиса, сдачи в аренду и так далее;
  • в перспективе его будут использовать более года;
  • его не будут продавать с целью получения прибыли;
  • оно приносит доход.

Имущество учитывают на балансе на счете 01, даже если в какой-то период оно не используется. Иногда имущество учитывают на счете 03 “Доходные вложения в материальные ценности”, например, если оно предназначено для сдачи в аренду или лизинг. Даже если основное средство не учитывается на счете 01, платить налог нужно.

Важно! Если у вас на балансе есть жилые дома, то с них в любом случае нужно платить налог по кадастру — даже если они учтены как товары для перепродажи, а не как основное средство.

Кроме того, облагается налогом имущество, которое компания:

  • отдала в доверительное управление;
  • предоставила в совместную деятельность в рамках договора товарищества;
  • получила по концессионному соглашению.

С 2019 года движимое имущество налогом не облагается. Также под налогообложение не подпадают арендованные помещения и недостроенные здания, непригодные для эксплуатации.

Ставка по налогу на имущество

Налог на имущество относится к региональным налогам, поэтому ставка в каждом регионе отличается. Федеральное законодательство лишь ограничило верхнюю границу налога — 2,2 %. А для недвижимости, которая подлежит налогообложению по кадастровой стоимости, максимальная ставка 2 %.

Региональные власти могут устанавливать разные ставки налога в зависимости от вида деятельности, в котором используется имущество.

Налоговая база по налогу на имущество

В соответствии со ст. 375 НК РФ налог считают по среднегодовой стоимости имущества. Эту стоимость организации определяют самостоятельно по итогам каждого отчетного периода.

Читайте также:
Информация о гражданах: что это значит

Но в отношении отдельных объектов база — это кадастровая стоимость имущества, которая внесена в ЕГРН. Перечень таких объектов ежегодно утверждается в регионе и публикуется на официальном сайте регионального правительства.

Бывает так, что компания владеет помещением в здании, а кадастровая стоимость определена только для всего здания целиком. Тогда стоимость помещения считают пропорционально его площади по формуле:

Кадастровая стоимость помещения = Кадастровая стоимость здания * Площадь помещения / Площадь здания

Льготы по налогу на имущество

В ст. 381 НК указано, кто освобожден от уплаты налога:

  • организации и учреждения уголовно-исполнительной системы;
  • религиозные организации;
  • общероссийские общественные организации инвалидов;
  • компании-производители фармацевтической продукции;
  • специализированные протезно-ортопедические предприятия;
  • адвокаты, адвокатские бюро;
  • государственные научные центры;
  • компании-участники “Сколково” и так далее.

Кроме того, есть и региональные льготы. Найти информацию о них можно в сервисе ФНС.

Как уменьшить налог на имущество

Иногда компании приходится платить высокий налог. Чаще всего это происходит, если имущество облагается налогом по кадастровой стоимости. Разберемся, как можно ее уменьшить.

Закон разрешает пересмотреть кадастровую стоимость в следующих случаях:

  • в сведениях о недвижимости, которые использовались при кадастровой оценке, обнаружены ошибки;
  • на дату определения кадастровой стоимости уже установили рыночную стоимость.

Кадастровая стоимость может быть искажена в результате обстоятельств, которые установлены в п. 13 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 30.06.2015 года № 28:

  • неправильно указаны сведения в перечне объектов недвижимости, подлежащей государственной кадастровой оценке;
  • оценщик неправильно определил условия, которые влияют на стоимость объекта: месторасположение, назначение, разрешенное использование, аварийное состояние и так далее;
  • неправильно применили данные при расчетах;
  • не использовали сведения об аварийном состоянии объекта оценки.

Для пересмотра кадастровой стоимости запросите у заказчика оценки или самого оценщика сведения о недвижимости, ответ поступит в течение 7 рабочих дней ст. 24.18 ФЗ.

Куда обращаться для пересмотра кадастровой стоимости

Оспорить кадастровую стоимость можно через специальную комиссию или через суд. При этом для юрлиц прохождение комиссии обязательно, а физические лица могут сразу обращаться в суд.

У комиссии есть преимущества перед судебным разбирательством:

  • сроки — комиссия решит вопрос в течение месяца, суд будет идти гораздо дольше;
  • нет судебных издержек — комиссия даже не попросит госпошлину;
  • решение комиссии можно оспорить в суде, если оно вас не устроит.

Росреестр при каждом управлении в регионе создает комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости.

В течение 7 дней после поступления заявления, комиссия назначает дату рассмотрения спора. Заседание является правомочным, если на нем присутствует более половины членов. Комиссия примет одно из следующих решений в зависимости от того, на каком основании вы оспаривали стоимость.

Какие документы нужны для оспаривания кадастровой стоимости

При оспаривании кадастровой оценки заявитель обязан доказать, что при определении стоимости были допущены ошибки, или доказать, что рыночная стоимость была совершенно иной. Поэтому в комиссию нужно предоставить:

  • справку о кадастровой цене объекта недвижимости;
  • копии правоустанавливающих документов на недвижимость;
  • документы, подтверждающие недостоверность сведений, которые были использованы для оценки;
  • отчет об определении рыночной стоимости на дату определения кадастровой (при наличии);
  • одобрение отчета об определении рыночной стоимости от эксперта СРО, в которой состоит оценщик;
  • документы, подтверждающие наличие кадастровой или технической ошибки.

Если решение комиссии вас не устроит, вы можете пойти в суд. Тогда кроме вышеназванных документов, нужно собрать:

  • документы, подтверждающие вручение копии искового заявлениям всем участникам судебного процесса;
  • документ, подтверждающий уплату госпошлины;
  • доверенность на представителя;
  • документы, подтверждающие досудебный порядок урегулирования спора, если заявление подает юрлицо.

Помните, кадастровая оценка проводится массовым методом, поэтому она очень часто не учитывает все особенности конкретной недвижимости и отличается от реальной цены. Доказав, что при оценке допущена ошибка или что кадастровая стоимость не соответствует рыночной, вы сможете сэкономить на налоге на имущество.

Рекомендуем облачный сервис Контур.Бухгалтерия для ведения учета имущества компании и расчёта суммы налога. А встроенный календарь напомнит о сроках уплаты. Также в Бухгалтерии есть учет, зарплата, отчетность через интернет и другие инструменты. Новичкам дарим бесплатный пробный период на 14 дней.

Рейтинг
( Пока оценок нет )
Понравилась статья? Поделиться с друзьями:
Добавить комментарий

;-) :| :x :twisted: :smile: :shock: :sad: :roll: :razz: :oops: :o :mrgreen: :lol: :idea: :grin: :evil: :cry: :cool: :arrow: :???: :?: :!: