Можно ли заключить договор займа с братом?

Как занять деньги под процент у родственников?

Я планирую купить квартиру за 5 млн рублей. На данный момент есть чуть меньше половины этой суммы — 2 млн, которых хватает на первый взнос по ипотеке. У меня нормальный доход — 300 000 Р , поэтому ипотеку, скорее всего, дадут без проблем.

Мои родители предлагают занять 3 млн у них, чтобы не платить лишних денег банку и оставить их в семье. Занять предлагают под меньший процент, чем у банка.

В целом я не против такой сделки: гораздо приятнее отправлять деньги не банку, а отцу на счет. Но родители хотят оформить сделку официально, с договором, чтобы быть спокойнее. У нас очень хорошие отношения, но я их понимаю: в наши времена даже сыновья обманывают, поэтому согласен на это.

Возможно оформить такой кредит самостоятельно, без услуг нотариуса и юриста? Будет ли наш договор иметь юридическую силу? Что стоит в нем указать?

Ваших родителей можно понять. Когда люди одалживают друг другу деньги, родственные связи часто уходят на второй план. Если довести дело до принудительного взыскания через суд, близкие люди легко могут стать врагами.

В вашем случае сумма немалая, поэтому советую составить договор займа и долговую расписку: этого требует закон. Договор с родственниками имеет такую же юридическую силу, как если бы вы брали кредит в банке. Составить его можно самостоятельно без помощи юриста или нотариуса. Расскажу подробно, как все оформить.

Курс о больших делах

Как правильно составить договор и расписку

Займы на сумму более 10 000 Р обязательно оформлять письменно. Для этого подходит договор займа и долговая расписка. Договор подтверждает наличие долговых обязательств, а расписка — факт передачи денег. Если этих документов нет, можно считать, что деньги родители вам подарили.

По закону договор займа считается заключенным после передачи денег, а не с момента подписания. Именно поэтому его заключают вместе с распиской. Если договора нет, то в суде заемщик может заявить, что ничего не должен, а деньги ему подарили. Мы рассказывали, как подруга заняла деньги без договора, но с распиской, а заемщица отказалась платить. Девушке все же удалось вернуть долг через суд.

По договору займа одна сторона передает деньги, а другая обязуется вернуть долг к оговоренному сроку. Такой документ могут заключать не только организации, но и обычные люди и даже родственники. Он будет иметь равную юридическую силу с одинаковыми последствиями в случае его неисполнения.

Установленной формы договора займа в законе нет, поэтому его составляют в произвольной форме. Оформить документ можно самостоятельно, без помощи юриста. Главное — прописать в договоре основные пункты:

  1. ФИО и паспортные данные ваши и одного из ваших родителей, с которым заключаете договор.
  2. Дату и место составления.
  3. Сумму займа и валюту. Ее указывают цифрами и дублируют прописью в скобках.
  4. Срок возврата займа. Если его не прописать, деньги придется вернуть в течение 30 дней после первого требования.
  5. Способ и место передачи денег. Например, наличными или банковским переводом.
  6. Порядок возврата: всю сумму сразу или частями.
  7. Проценты по займу. Об этом расскажу ниже.
  8. Штраф за просрочку. Если он не указан в договоре, значит, заемщик не обязан его платить.
  9. Возможность переуступки права требования другому человеку. К примеру, можно ли будет вернуть деньги не вашему отцу, а матери.
  10. Какой суд будет разбирать спор, если он возникнет. О том, как его выбрать, мы рассказывали в отдельной статье.
  11. Подписи обеих сторон.

Расписку пишет заемщик от руки. В ней укажите паспортные данные заимодателя и заемщика, сумму займа, срок и условия возврата, возможные санкции, если не отдать деньги вовремя. Внизу документа поставьте дату составления расписки и свою подпись. Расписка будет отдельным приложением к договору.

Еще можно пригласить свидетелей, которые подтвердят факт передачи денег подписью в долговой расписке.

После подписания документов и передачи денег вы становитесь заемщиком, а один из родителей — заимодавцем. Последствия неисполнения обязательств такие же , как при оформлении кредита в банке. Если вы перестанете платить, родители вправе обратиться в суд уже на следующий день после начала просрочки.

Нужно ли заверять договор займа у нотариуса

По закону нотариально заверять договор займа необязательно. Простого письменного документа, где стоят подписи всех сторон, достаточно.

Нотариальное заверение упрощает процедуру взыскания долга. Например, если вы перестанете платить, ваши родители смогут получить у нотариуса исполнительную надпись и сразу обратиться к судебным приставам, чтобы взыскать деньги. В случае с простым письменным вариантом договора придется подавать иск в суд и ждать рассмотрения дела.

Какие проценты назначить

Назначать проценты могут банки и обычные граждане, которые одалживают деньги друг другу. Если проценты не установить, они будут равны ключевой ставке Центробанка. С 25 октября 2021 года это 7,5% годовых. Договор между гражданами будет считаться беспроцентным для займов до 100 000 Р .

Если вы вернете деньги раньше, то сможете заплатить проценты частично. К примеру, если вам выдали деньги под 6% годовых, а вы вернули их за полгода, то вправе выплатить только 3% сверх одолженной суммы.

К долгу можно назначить любые проценты: никаких ограничений в законе нет. Главное — четко прописать процент в договоре, чтобы заемщику, суду или приставам было понятно, сколько придется отдать.

Если суд посчитает проценты слишком обременительными для заемщика, он может снизить их по своему усмотрению. Так происходит, когда размер процентов в два раза выше тех, что обычно начисляют по займам.

Как обеспечить возврат займа

Когда занимаешь большую сумму, как в вашем случае, заимодатель может предусмотреть вариант залога, чтобы обезопасить себя. Такой вариант разрешен организациям и гражданам. Вместо возврата денег родители смогут потребовать ваше имущество: квартиру, машину, земельный участок, коммерческую недвижимость, телефон или ноутбук.

Читайте также:
Угон судна: что это такое, описание и особенности

Для этого следует дополнительно заключить договор залога. Его составляют произвольно: установленной формы в законе нет. В договоре укажите паспортные данные заимодателя и заемщика, сведения о залоге — оценочную стоимость, а, например, для квартиры еще и кадастровую, — площадь, адрес.

Еще пропишите в договоре ссылку на договор займа, который обеспечивается залогом, и условия реализации залога в случае невозврата долга.

Необязательно заверять договор залога у нотариуса — достаточно подписанного документа. К нотариусу придется обратиться, если в залог передается доля в недвижимости или договор займа нотариально заверен.

Договор заверяют в Росреестре, если залогом служит недвижимость. В противном случае он будет считаться незаключенным и взыскать залог не получится.

Что делать? Читатели спрашивают — эксперты Т⁠—⁠Ж отвечают

Договор беспроцентного займа: с кем его можно заключить, и как его правильно составить

Необходимость получения внешнего финансирования возникала, наверное, у каждой организации. Понятно, что за деньгами можно обратиться в банк. Также можно продать долю в бизнесе. Но все же самым простым, а потому самым распространенным способом является финансирование за счет беспроцентных займов, которые поступают от учредителей или руководителя компании, а также от взаимозависимых организаций и предпринимателей. В настоящей статье даны ответы на самые частые вопросы, которые возникают при заключении договора беспроцентного займа, а также рассмотрены налоговые риски обеих сторон такого договора.

  1. Кто может быть стороной договора займа
  2. Заем от участника: риск переквалификации договора
  3. Как оформить договор займа
  4. На какой срок можно выдать заем
  5. Какую сумму можно дать взаймы
  6. Досрочный возврат займа и пролонгация договора
  7. Налоговые риски заемщика и займодавца

Кто может быть стороной договора займа

Сразу скажем, что законодательство никак не связывает возможность заключения договора беспроцентного займа с юридическим статусом его сторон. Это значит, что оформить такой заем могут и коммерческие организации, и индивидуальные предприниматели, и «обычные» физические лица. Указанные юрлица и физлица могут выступать любой стороной договора беспроцентного займа, и при этом возможны любые комбинации этих лиц.

Также отсутствует ограничение на заключение такого договора между взаимозависимыми и аффилированными лицами (в отличие от договора ссуды, то есть безвозмездного пользования имуществом). Это значит, что договор беспроцентного займа можно оформить между материнской и дочерней компаниями; между организацией и ее участником (учредителем), либо между ООО и его управляющим (как ИП, так и юрлицом).

И, наконец, не запрещено брать беспроцентные займы у руководителя компании, а также у других работников вне зависимости от занимаемой ими должности. Равно как и компания может выдать подобный заем любому своему сотруднику.

Скачать образец договора беспроцентного займа Скачать бесплатно

Заем от участника: риск переквалификации договора

Тем не менее, в некоторых случаях при заключении договора займа гражданско-правовые риски все же присутствуют. Они связаны с возможностью переквалификации беспроцентного займа, который организация получила от своего учредителя или участника, в безвозвратный вклад в имущество организации.

Суд может сделать такой вывод, если заем выдан на длительный срок (например, на период, превышающий три года), либо срок договора займа неоднократно продлевался. Также риск возникает, если переданная в займы сумма не была востребована после окончания срока договора.

Переквалификация договора возможна и в иных случаях, если суд, учитывая обстоятельства выдачи и возврата займа, придет к выводу, что займодавец не имел цели получить деньги обратно. В частности, в зону риска попадают беспроцентные займы, при выдаче которых были указаны такие цели как «обеспечение хозяйственной деятельности», «развитие бизнеса» или «пополнение оборотных средств» (см., например, определение Арбитражного суда Хабаровского края от 09.01.18 № А73-18372/2017).

Узнайте об исках, предъявленных вашему потенциальному контрагенту

Заметим, что если суд примет такое решение, то займодавец лишится возможности вернуть свои деньги. Однако для заемщика переквалификация договора повлечет налоговые последствия только в том случае, если средства были получены от руководителя, который не является ее участником. Ведь такое лицо не может вносить вклад в имущество ООО (ст. 27 Федерального закона от 08.02.98 № 14-ФЗ «Об обществах с ограниченной ответственностью», далее — Закон об ООО). А значит, признанные безвозвратными деньги заемщик должен будет включить в состав доходов, поскольку эти суммы не подпадают под действие подпункта 3.7 пункта 1 статьи 251 НК РФ. (Напомним, что данная норма позволяет не учитывать в доходах вклад в имущество ООО только в том случае, если он получен в порядке, установленном гражданским законодательством РФ).

Как оформить договор займа

Если займодавцем выступает юридическое лицо, Гражданский кодекс требует заключать договор займа независимо от суммы в письменной форме (п. 1 ст. 808 ГК РФ). При этом специальных правил для договоров, где юрлицо является заемщиком, не установлено. А значит, действует общая норма статьи 161 ГК РФ об обязательном письменном оформлении договора, заключаемого юрлицами между собой или с гражданами.

Таким образом, договор беспроцентного займа, по которому организация получает денежные средства, нужно составить в письменной форме. В связи с этим в небольших компаниях возникает вопрос: как оформить такой договор, если деньги дает ее руководитель, который является единственным участником? Ведь в такой ситуации на договоре будут стоять две одинаковые подписи сторон. Будет ли это соответствовать сути договора (т.е. соглашению двух лиц), и не будет ли при этом нарушено правило, запрещающее представителю совершать действия в отношении самого себя от имени представляемого лица?

На самом деле вышеозначенные противоречия лишь кажущиеся, и нет никакого нарушения в том, что одно и то же лицо подписало договор и со стороны займодавца, и со стороны заемщика. Объясним почему.

Запрет на совершение представителем действий от имени представляемого лица в отношении самого себя содержит важную оговорку: «за исключением случаев, предусмотренных законом» (п. 3 ст. 182 ГК РФ). И один из таких случаев предусмотрен Законом об ООО. В пункте 1 статьи 45 этого закона прямо установлена возможность заключения договора между ООО и его руководителем, и прописаны специальные правила о заинтересованности в совершении такой сделки. Допустимость рассматриваемых сделок подтверждается и судебной практикой (см. п. 121 постановления Пленума Верховного суда РФ от 23.06.15 № 25 и постановление Президиума ВАС РФ от 21.09.05 № 6773/05).

Читайте также:
Общественный договор: что это такое, описание и особенности

Бесплатно скачать и распечатать договор займа

Заметим также, что оформить заемные отношения можно не только договором, подписанным обеими сторонами, но и односторонней распиской или другим документом, подтверждающим передачу денег займодавцем. Например, этим документом может быть расходный кассовый ордер или квитанция к приходному кассовому ордеру (постановление Арбитражного суда Дальневосточного округа от 16.05.18 № Ф03-1717/2018).

Важно

В тексте договора, расписки или иного документа нужно обязательно указать, что заем является беспроцентным, либо указать, что проценты на сумму займа не начисляются. Если же не установить величину процентов, и при этом не уточнить, что заем беспроцентный, то проценты будут начисляться по ключевой ставке ЦБ РФ. Исключением является заем, выданный одним физлицом (в том числе ИП) другому физлицу (в том числе ИП), если его сумма не превышает 100 тыс. рублей. В этом случае достаточно просто не внести в договор условие о процентах. Таковы правила статьи 809 ГК РФ.

На какой срок можно выдать заем

Срок, на который можно предоставить заемные средства, законодательно никак не ограничен. Более того, ГК РФ прямо допускает заключение договора займа, в том числе беспроцентного, вообще без указания срока, либо «до востребования».

Тем не менее, некоторые ограничения по сроку займа все же существуют. Связаны они со сроком исковой давности. Дело в том, что согласно пункту 2 статьи 200 ГК РФ, срок исковой давности по бессрочным обязательствам, либо по обязательствам «до востребования» не может превышать десяти лет со дня их возникновения. Вот и получается, что если займодавец претендует на возврат переданной суммы, то бессрочный заем, равно как и заем «до востребования», не может существовать более десяти лет. Другими словами, чтобы не истек срок исковой давности, а заемные средства не превратились в доход заемщика, придется раз в десять лет возвращать деньги займодавцу и заключать новый договор.

Заказать электронную подпись для дистанционной подачи документов в суд Получить через час

Совет

Лучше все же зафиксировать в договоре срок, на который передаются деньги. Этот срок может быть любым, и в том числе он может превышать десять лет. В этом случае указанное выше правило пункта 2 статьи 200 ГК РФ уже не действуют, а максимальный срок исковой давности отсчитывается от даты нарушения обязанности по возврату денег (п. 2 ст. 196 ГК РФ).

Какую сумму можно дать взаймы

Гражданский кодекс не содержит ограничений по сумме беспроцентного займа, которую организация вправе выдать или получить. Соответственно, такой договор можно заключить на любую сумму, начиная от одной копейки и заканчивая сотнями миллиардов. При этом, однако, необходимо учитывать два момента.

Первый связан с формой предоставления займа. Если речь идет о займе наличными, то необходимо иметь в виду ограничения, установленные пунктом 4 Указания Банка России пунктом 4 Указания Банка России от 09.12.19 № 5348-У от 09.12.19 № 5348-У. Так, по одному договору займа нельзя передавать наличными более 100 тыс. рублей. Это правило не действует, если хотя бы одна из сторон договора — физическое лицо, не являющееся ИП (п. 1 и п. 5 Указания). Соответственно, в этом случае наличными можно выдавать или получать любые суммы.

Второй момент касается финансовой состоятельности займодавца. В случае спора займодавец может претендовать на возврат денег, если докажет, что на момент выдачи займа реально располагал соответствующими финансовыми возможностями (см., например, постановление Арбитражного суда Дальневосточного округа от 09.06.18 № Ф03-2065/2018 и абз. 3 п. 26 постановления Пленума ВАС РФ от 22.06.12 № 35). Поэтому, прописывая в договоре ту или иную сумму займа, нужно учитывать, что если дело дойдет до суда, займодавцу придется доказать, что на дату выдачи займа деньги у него действительно были.

Проверить финансовое состояние своей организации и ее контрагентов

Досрочный возврат займа и пролонгация договора

Следующий момент, который нужно учесть при заключении договора беспроцентного займа, касается возможности изменения его условий после передачи денег. Можно ли продлить срок пользования заемными средствами, или, напротив, вернуть их досрочно? Давайте разбираться.

Что касается срока пользования беспроцентным займом, то здесь действуют те же правила, что и в случае с займом, выданным под процент. Пункт 1 статьи 810 ГК РФ гласит, что заем должен быть возвращен в срок, который предусмотрен договором займа. И никаких ограничений по изменению условия договора займа о сроке ГК РФ не содержит.

Таким образом, если стороны решили скорректировать период, на который предоставлены деньги, нужно оформить соответствующее дополнительное соглашение, зафиксировав в нем новый срок. Причем, он может быть как больше, так и меньше первоначального. Также подобным допсоглашением стороны могут сделать из срочного займа бессрочный или наоборот.

Важно

Условие о новом сроке начнет действовать с даты подписания соответствующего допсоглашения, если стороны не пропишут в нем другую дату (п. 3 ст. 453 ГК РФ).

Обмениваться с контрагентами юридически значимой «первичкой» через интернет Входящие бесплатно

Теперь рассмотрим вопрос о возможности досрочного возврата беспроцентного займа. Пункт 2 статьи 810 ГК РФ по умолчанию дает заемщику такое право. Причем возвращать беспроцентный заем досрочно можно не только полностью, но и по частям. И без какого-либо заблаговременного уведомления займодавца. В то же время пункт 2 статьи 810 ГК РФ позволяет зафиксировать в договоре иные правила. Например, можно установить запрет на досрочный возврат займа (как полностью, так и по частям). Также стороны могут прописать в договоре, что заемщик должен заблаговременного уведомить займодавца о возврате денег раньше срока.

Читайте также:
Как исправить объект налогообложения?

Налоговые риски заемщика и займодавца

В заключение расскажем о налоговых рисках, возникающих у сторон договора беспроцентного займа. Эти риски связаны с источником получения денег, передаваемых взаймы, а также со статусом сторон договора, а именно с их взаимозависимостью.

Проверить организации и ИП на взаимозависимость

Сам по себе беспроцентный заем для организации-заемщика никаких налоговых рисков не влечет, так как еще в 2004 году Президиум ВАС РФ подтвердил, что получение беспроцентного займа не образует внереализационного дохода в виде матвыгоды от экономии на процентах (постановление от 03.08.04 № 3009/04). И контролирующие органы с этим соглашаются (см. письма Минфина от 15.06.20 № 03-12-11/1/51127, от 19.01.18 № 03-03-06/1/2773 и от 24.03.17 № 03-03-06/2/17311).

Источник денег

А вот источник денег, передаваемых по договору беспроцентного займа, уже важен. Дело в том, что если взаймы предоставляются «платные» деньги, за которые займодавец перечисляет проценты по возмездному договору кредита или займа, то учет этих процентов оказывается в зоне риска. Ведь, как известно, расходами признаются затраты, которые произведены для осуществления деятельности, направленной на получение дохода (ст. 252 НК РФ). Предоставление беспроцентного займа сложно признать такой деятельностью.

Кроме того, в этом случае могут применяться положения статьи 54.1 НК РФ, которая запрещает учитывать расходы по сделкам, единственной целью которых является уменьшение налога. Поэтому если будет установлено, что организация на ОСНО или УСН (с объектом налогообложения «доходы минус расходы») взяла коммерческий заем (кредит) исключительно для того, чтобы передать эти деньги лицу на УСН (с объектом налогообложения «доходы») или ПСН, то учесть в расходах проценты по этому займу (кредиту) также не получится.

Взаимозависимость сторон

Оформляя заимствование между «своими» компаниями или ИП, нужно дополнительно учитывать положения пункта 1 статьи 105.3 НК РФ. Эта норма гласит: если в сделках между взаимозависимыми лицами создаются условия, отличные от тех, которые имели бы место в сделках между «чужими » , то любые доходы (прибыль, выручка), которые могло бы получить одно из взаимозависимых лиц, но вследствие указанного отличия не получило, учитываются для целей налогообложения у этого лица (подробнее см. «Налоговые риски: можно ли заключать сделки между «своими» фирмами и ИП»). При этом оговаривается, что доходы учитываются только в случае, если это не приведет к уменьшению суммы налога, зачисляемого в бюджет, либо к увеличению убытка.

Понятно, что на открытом рынке получить беспроцентный заем совсем не просто. А значит, практически всегда безвозмездность займа между взаимозависимыми лицами обусловлена именно фактом такой взаимозависимости. И, следовательно, при определенных условиях такой договор может привести к налоговым доначислениям.

Например, такое возможно, если заемщик применяет УСН с объектом налогообложения в виде доходов, и, соответственно, не учитывает расходы. А значит, доначисление займодавцу налога с неполученных процентов приведет к увеличению доходов бюджета. В результате договор займа между такими взаимозависимыми лицами попадает в зону риска. Налоговый орган может применить правила пункта 1 статьи 105.3 НК РФ, и потребовать от взаимозависимого займодавца уплатить налог как с займа, предоставленного под рыночный процент. (Если займодавцем является физлицо, то НДФЛ, если юрлицо, то налог по применяемой системе налогообложения — налог на прибыль, единый налог по УСН с любым объектом налогообложения).

Таким образом, перед тем, как выдать беспроцентный заем взаимозависимому лицу, нужно просчитать, какие налоги заплатили бы обе стороны при заключении процентного займа на ту же сумму и на тот же срок на рыночных условиях. И сравнить с текущими налоговыми обязательствами. Если определенная с учетом процентов сумма налога будет ниже или равна текущей, то рисков доначисления по пункту 1 статьи 105.3 НК РФ нет. А если выше, сделка вызовет подозрение у налоговиков. Возможно, в такой ситуации имеет смысл рассмотреть другие варианты финансирования.

Как правильно давать в долг. Договор займа.

Финансовые вопросы, особенно, когда речь идет о займе друзьям или родственникам, зачастую выливаются в проблемы. Невозврат даже небольшой суммы неприятен. И часто даже маленький займ становится предметом споров. Когда же речь идет о серьезных средствах, потеря которых может сказаться на вашем финансовом благополучии, риск конфликтов между сторонами многократно возрастает. Из-за недопониманий сторонами условий, на которых даются (берутся в долг) деньги, когда приходит срок возврата денег, отношения между сторонами ухудшаются. Иногда доходит до полного разрыва партнерских, дружеских и даже родственных отношений. И это не избавляет, порой, от проблемы возврата средств или необоснованных требований.

Как обезопасить себя финансово, лишив должника возможности не признать долг, а должнику, в свою очередь, четко понимать все условия возврата денежной суммы и не дать возможность, например, кредитору сдвинуть сроки на более ранние или увеличить проценты?

Несомненно, в этом поможет документальное подтверждение финансовых обязательств, с которым и вы, и заемщик будете чувствовать себя спокойно. Наиболее оптимальным вариантом такого подтверждения, который защищает обе стороны от нежелательных последствий сделки, является договор займа.

Одно из основных преимуществ договора займа заключается в том, что в нем могут быть подробно прописаны все условия. Расписка, которую часто пишут в таких случаях, и которую принято считать основным документом, если речь идет о долговых обязательствах, на самом деле неэффективна. Она не может содержать никаких условий. В расписке просто отражен факт передачи денег и возможный срок их возврата. Договор займа, в свою очередь, может содержать и условия рассрочки, и другие условия, оговоренные обеими сторонами.

Процедура подписания договора займа очень проста. Вы приходите к нотариусу, рассказываете: на каких условиях хотите дать займ, на какой срок, выбираете место и способ возврата денег, определяете, будут ли начисляться проценты по займу, либо он будет беспроцентным, какие-то дополнительные условия, согласованные сторонами. Все эти условия будут отражены в договоре. Нотариус обязательно проверит предоставленные ему документы, а также волю и волеизъявление сторон, убедится в том, что займодавец и заемщик отдают отчет в своих действиях. После составления документа нотариус подробно разъяснит, какие последствия повлекут за собой те или иные условия. И только потом договор займа будет подписан сторонами и удостоверен нотариусом.

Читайте также:
Общественный контроль за охраной

Почему договор займа лучше удостоверить у нотариуса? Важно знать, что все факты, которые нотариус включил в договор и удостоверил, имеют повышенную доказательственную силу, то есть не подлежат дополнительному доказыванию в суде. Чтобы оспорить нотариально удостоверенные факты, необходимо сначала доказать, что нотариус совершил нотариальный акт с нарушением закона. Для суда нотариально удостоверенный договор займа будет весомым аргументом, который подтверждает и тот факт, что должник обязался вернуть деньги в определенный срок, и факт, что он получил деньги именно на тех условиях, которые прописаны в договоре.

Кроме того, нотариально удостоверенный договор займа дает возможность воспользоваться процедурой внесудебного взыскания долгов с помощью исполнительной надписи нотариуса: https://notariat.ru/sovet/pages/tag/kak-bystro-reshit-problemy-s-vozvratom-dolgov

В любом договоре займа, вне зависимости от наличия других условий, должны быть указаны:
* имя получателя (полные ФИО, паспортные данные и регистрация),
* сумма цифрами и прописью,
* условия выдачи денег (например, размер процентов за использование денежных средств или отсутствие таковых),
* точный срок возврата суммы.

кредиты, товарные и коммерческие кредиты, займы, банковские вклады, банковские счета или иные заимствования независимо от способа их оформления. получатель кредита, принимающий на себя обязательство и гарантирующий возвращение полученных средств, а также оплату предоставленного кредита. Заемщик по потребительскому кредиту – физическое лицо, обратившееся к кредитору с намерением получить, получающее или получившее потребительский кредит (заем). Заемщик по ипотечному кредиту – физическое лицо, гражданин РФ, заключивший кредитный договор с банком (кредитной организацией) или договор займа с юридическим лицом (некредитной организацией), по условиям которого полученные в виде кредита средства используются для приобретения жилья. Обеспечением исполнения обязательств по таким договорам служит залог приобретаемого жилья (ипотека).Заемщик по договору займа – лицо получившее заем и принявшее на себя обязательство на его последующий возврат в соответствии с условиями договора. юридические и физические лица, заключающие или заключившие между собой договор. Стороной договора может быть государство (Российская Федерация, ее субъекты), которые выступают на равных началах с иными участниками гражданско-правовых отношений. по договору займа одна сторона (займодавец) передает в собственность другой стороне (заемщику) деньги или другие вещи, определенные родовыми признаками, а заемщик обязуется возвратить займодавцу такую же сумму денег (сумму займа) или равное количество других полученных им вещей того же рода и качества. письменный документ, скрепленный подписью лица, удостоверяющий, что данное лицо получило от другого лица деньги, вещи или иные материальные ценности и обязуется их вернуть. Правильно оформленная расписка может служить одним из доказательств факта передачи ценностей, но во многих случаях не является достаточным основанием для их востребования. уполномоченное государством должностное лицо, имеющее право совершать нотариальные действия от имени Российской Федерации в интересах российских граждан и организаций (юридических лиц). необходимые элементы при заключении сделки. Внутреннее желание лица совершить сделку с целью возникновения определенных юридических последствий называется волей, а доведенное такое желание до сведения других участников – волеизъявлением. Воля и волеизъявление должны совпадать, чтобы обеспечить законность сделки. лицо, предоставившее заем и приобретающее право на его последующий возврат и оплату его предоставления. соглашение двух или нескольких лиц об установлении, изменении или прекращении гражданских прав и обязанностей. это лицо, которое в силу принятого на себя обязательства, обязано совершить в пользу другого лица (кредитора) определенное действие.

Договоры займа между «своими»: риски

Чтобы привлечь в бизнес деньги, но сохранить над ним контроль, многие компании прибегают к займам от взаимозависимых лиц — дочерних и материнских компаний, учредителей, руководства. Но судебная практика показывает, что такие займы могут создать налоговые проблемы и для займодавца, и для заёмщика. Разберемся, какие есть риски и как их избежать.

В чём суть проблемы

Пристальный интерес налоговых органов к договорам займа между взаимозависимыми лицами в первую очередь связан с неры­ночным характером таких операций. Дело в том, что условия этих договоров сильно отличаются от обычных: беспроцентные займы, займы на длительное время (в том числе бессрочные), просроченные займы, по которым нет требований о возврате и уплате штрафов.

Получить такое финансирование на открытом рынке прак­тически невозможно. А значит, подобные условия связаны ис­ключительно с взаимозависимостью заёмщика и займодавца. Например, это касается ситуаций, когда такие договоры заключаются между материнской и дочерней компаниями или меж­ду должностными лицами, которые приходятся друг другу родственниками или друзьями.

С точки зрения налогового законодательства сделки, кото­рые совершаются на нерыночных условиях, не должны ничем отличаться от обычных сделок, а любые доходы, недополучен­ные в результате таких сделок, должны быть учтены для целей налогообложения (п. 1 ст. 105.3 НК РФ). А значит, займы между взаимозависимыми юридическими лицами могут иметь серьёзные налоговые последствия. Рассмотрим примеры.

Как смотрят на это суды

При проверках займов между «своими» налоговые органы ищут скрытые от налогообложения дохо­ды. Речь идёт не только о доначислении займодавцу процентов по договору беспроцентного займа, которые он мог бы полу­чить, если бы передал эти деньги независимому лицу. Налоговые органы смотрят на этот вопрос гораздо шире, проверяя и процентные займы и признавая сам заём доходом за­ёмщика. Такой подход нашёл поддержку и у судов.

Пример 1. ВС доначислила налог предпринимателю, который взял беспроцентный займ у нескольких ООО, где был участником

Представим ситуацию. Организация предоставила свое­му участнику — индивидуальному предпринимателю — заём без процентов и без указания срока возврата. При этом речь идёт не о единичной сделке: участник получил займы на оди­наковых условиях от нескольких компаний, которые контроли­ровал, и не вернул ни одного из них. По мнению инспекторов ФНС, подобные займы были выданы на нерыноч­ных условиях, а также свидетельствовали о том, что заёмщик не собирался возвращать полученные средства.

Читайте также:
Что грозит несовершеннолетнему за домогательства?

Оценив эти обстоятельства, Верховный Суд РФ пришёл к вы­воду, что все договоры были формальными, поэтому суммы займов должны признаваться доходом заёмщи­ка для целей налогообложения (Определение ВС от 03.04.2019 № 304-ЭС19-3151 по делу № А03-384/2018).

В результате заёмщик, который получал займы в статусе ИП, утратил право на применение УСН, так как превысил ли­мит по величине дохода (п. 2 ст. 346.12 НК РФ). Поэтому переквалификация займа привела к значительным до­начислениям по всей деятельности учредителя.

Пример 2. Суд переквалифицировал займ, который учредитель-ИП взял у своей компании, в дивиденды и доначислил НДФЛ

Схожий подход применили судьи ВС РФ и в Определении от 09.04.2019 № 307-ЭС19-5113 по делу № А26-3394/2018. Здесь уже деньги выдавались под процент, который реально упла­чивался учредителем, однако ФНС удалось убедить суд в том, что эти средства являются не займами, а дивидендами.

Дело в том, что стороной договора займа выступал учре­дитель, но не как простое физлицо, а как ИП. Все полученные средства он переводил на личные счета, в предприниматель­ской деятельности не использовал и не возвращал их займо­давцу. При этом деньги выдавались на длительный срок (более пяти лет), а ставка по займу была установлена в размере 2/3 учётной ставки ЦБ РФ.

По мнению ИФНС, совокупность этих фактов означала, что полученные деньги учредитель использовал для личных нужд и возвращать не планировал. Следовательно, он присвоил прибыль «своей» компании, поэтому эти займы нужно рассматривать как дивиденды. В дополнение инспекторы проанализировали и деятельность компаний-займодавцев и установили, что выдан­ные займы соответствовали сумме нераспределённой прибыли.

В результате физлицу был доначислен НДФЛ со всей суммы полученных займов, так как доходы в виде дивидендов в рамках УСН не облагаются налогом (п. 3 ст. 346.11 НК РФ). Одновре­менно учредителя оштрафовали за то, что он не представил де­кларацию по НДФЛ в отношении доначисленных сумм.

Что касается условия об уплате процентов, то оно сыграло против налогоплательщика, поскольку размер процентов был чётко привязан к учётной ставке ЦБ РФ. Включение в договор подобного условия суд признал недобросовестным поведени­ем обеих сторон, направленным исключительно на уклонение от уплаты НДФЛ с материальной выгоды по повышенной став­ке 35 % (у заёмщика) и от исполнения обязанностей налогового агента (у займодавца).

В данном случае займодавца не оштрафовали за неудержание НДФЛ с дивидендов, хотя все условия для этого были. Оценивая возможные налоговые последствия при займах между взаимозависимыми лицами, это тоже нужно принимать во внимание.

Пример 3. Суд переквалифицировал заём в безвозвратную финпомощь и доначислил налог на прибыль

Наконец, ВС РФ также встал на сторону налоговиков в деле об учёте в расходах процентов по договору займа. У за­ёмщика не было реальных источников, за счёт которых он мог бы возвратить заём. Займодавец об этом знал, но постоянно продлевал срок возврата займа. ФНС посчитала, что это подтверждает фиктивность займа. Суд пе­реквалифицировал его в безвозвратную финансовую помощь, переданную на развитие дочернего предприятия. В результате суммы процентов, которые заёмщик учитывал в расходах при методе начисления, были исключены, что при­вело к доначислению налога на прибыль (Определение ВС РФ от 08.04.2019 № 310-ЭС19-3529 по делу № А09-1493/2018).

Сдать отчётность и сформировать платёжку по налогу на основе декларации бесплатно

Как снизить риски

Как видим, займы между взаимозависимыми юридическими лицами, особенно беспроцентые, могут иметь серьёзные налоговые последствия. Если суд признает заёмные отношения фиктивными, это может привести, в частности, к доначислению налога на прибыль и НДФЛ. При этом даже если заёмщик реально уплачивает проценты за пользование займом, это не гарантирует, что займ не переквалифицируют. Как минимизировать риски?

Отказаться от займов на нерыночных условиях

Займы должны со­ответствовать рыночным условиям как «де юре», так и «де факто». Это значит, что при оформлении заёмных отношений между «сво­ими» мало включить в договор те же условия, что и в договоры с неаффилированными лицами. Нужно также фактически подтверждать реальность сделки. А для этого отслеживать исполнение договоров и требовать возврата денег по окончании срока займа. Также не стоит без обеспечения выдавать займы и продлевать договоры, если известно, что у заёмщика плохое финансовое состояние.

Вернуть деньги по формальным займам

Мы советуем провести ревизию уже имеющихся заёмных отношений и оценить их с точки зрения признаков формальности. И если такие признаки обнаружатся, то стоит предпринять меры по возврату средств, чтобы уменьшить ри­ск переквалификации займа и налоговых доначислений.

Взвесить риски по беспроцентным займам

Риск договора беспроцентного займа в том, что заёмщик фактически пользуется деньгами бесплатно. А значит, займодавцу могут доначислить доход в виде неполученных процентов (п. 1 ст. 105.3 НК РФ). Это возможно, если заёмщик применяет УСН «Доходы».

Рассчитайте, какой налог заплатили бы обе стороны, если бы займ выдавался под рыночный процент, и сравните эту сумму с текущими налоговыми обязательствами сторон. Если сумма налога с учётом процентов будет выше реальной, то риски велики и от заклю­чения такого договора беспроцентного займа стоит отказаться. Если же он уже заклю­чён, стоит изменить его условия и установить проценты. Гражданский кодекс позволяет придать этому условию обратную силу, распространив его действие на период с даты выдачи займа (п. 2 ст. 425 ГК РФ).

Эти меры значительно сни­зят риски переквалификации займов и на­логовых доначислений.

Не пропустите новые публикации

Подпишитесь на рассылку, и мы поможем вам разобраться в требованиях законодательства, подскажем, что делать в спорных ситуациях, и научим больше зарабатывать.

Читайте также:
Исполнительное соглашение: что это такое, описание и особенности

Договор займа между родственниками

Может ли договор займа заключаться между близкими родственниками? Суд отказал в иске ссылаясь на родственную связь между сторонами договора (есть расписки о займе, они прошли экспертизу на давность, суд их принял). Правомерно ли поступил суд отказывая в иске на этом основании?

Возможен ли договор займа между физлицами (родственниками) под залог валюты.

При заключение договора займа между родственниками должна быть подпись второго супруга что он не против займа?

Хочу узнать возможен ли договор займа денежных средств между ближайшими родственниками (отец-сын)

Можно образец составления договора займа денег, между родственниками, без возврата и процентов. Спасибо.

Возможен ли договор беспроцентного займа между близкими родственниками в размере один миллион рублей на три года?

С выходом нового закона от 2 июня 2016 г. не проще ли между близкими родственниками заключать договор займа с залогом доли квартиры (с последующим отступным), нежели обращаться к нотариусу для договора дарения?

По какому договору, частное лицо может занять деньги у частного лица без участия нотариуса? И требует ли регистрации у нотариуса договор о займе денег между близкими родственниками? Спасибо.

При переоформлении квартиры между кровными родственниками существует несколько способов: оформление договора купли-продажи, оформление дарственной, оформление завещания. Меня интересует, какая госпошлина взимается с физических лиц при заключении того или иного договора. (Имеется в виду процент от стоимости квартиры, как, например, при заключении договора займа взимается тот или иной процент от суммы займа по договору)?

Буду признательна за быстрый и подробный ответ.

Возможно ли оспорить договор купли продажи между родственниками, если цена в договоре завышена. Была одолжена сумма в 50000 рублей, расписки и договора займа не было. Через пару недель мой дядя предложил переписать на него квартиру в качестве залога. Я согласился, цена по договору составила уже 250000. на я договор подписал, вроде родной дядя, тем более сказал, когда сможешь отдашь, не тороплю, а потом все перепишем обратно. Но когда дом признали аварийным, возникла перспектива расселения., отказался от долга и сказал, что обратно квартиру я не получу. Возможно ли обжаловать договор купли продажи в суде? Или шансы ничтожны?

Я являюсь директором фирмы, я со своим “внештатным” партнером (он никак по бумагам не фигурирует), брал деньги у организации под процент. Договор между двумя фирмами на займ и договор поручительства. Бизнес развалился, денег организация осталась моя должна. Платил как мог, по частям и так далее, потом не было возможности платить. Так называемый партнер не помогает, мол мои проблемы. Прошло уже порядка трех лет, как подписывали бумаги и получали деньги с расчетки на расчетку. Были и угрозы и так далее с их стороны. Они подали в суд на организацию, суд само собой проиграли, штрафы по договору астрономические и процент годового займа-60%. Но это не вся беда, сейчас названивают с угрозами родственникам, семьи, супруге, детям. Мол так не оставят и не дадут жить спокойно пока не вернем долг. В соц сетях пишут о том что долг верни и тому подобное. Грубые разговоры. Мною было сказано, что решение суда есть, согласно нему и будут выплаты когда будет возможность, в ответ одни лишь крики – верни деньги! Что делать?

В январе 2009 года между КПК «Х» и Ивановым был заключён Договор займа на сумму хххххх руб. сроком на 3 года. Одновременно был заключен Договор поручительства с Петровым и Сидоровым. С февраля по июнь Иванов допускал неоднократные нарушения порядка погашения займа. В связи с этим в конце июня 2009 г. КПК «Х» подал исковое заявление в суд о досрочном взыскании суммы займа солидарно: с заемщика Иванова, с поручителей Петрова и Сидорова.

На суде Иванов пообещал в кратчайшие сроки погасить текущую на тот момент задолженность и начать платить по графику погашения займа. С представителем КПК «Х» была достигнута устная договорённость о подписании мирового соглашения при условии погашения Ивановым текущей задолженности. Суд был перенесён на конец июля 2009 г. Но и к этому времени Иванов не совершил ни одного платежа в пользу КПК «Х».

Вследствии чего, суд вынес решение о досрочном взыскании солидарно: с Иванова, с Петрова и Сидорова. В августе 2009 г. поручители Иванов и Сидоров были уволены с работы по сокращению. С этого момента связь с Ивановым прервалась. На телефонные звонки он не отвечал, СМС-сообщения игнорировал. Через бывших коллег по работе удавалось иногда связаться с ним. Иванов в таких обстоятельствах уверял, что вопрос с КПК «Х» решается и поручителям волноваться не о чем. С конца октября 2009 г. Иванов на работе не появлялся. В связи с чем был уволен в январе 2010 г. по статье за прогулы. Из общения с бывшими коллегами по работе был установлен факт кредитной задолженности Иванова перед другими банками. Так согласно выпискам: «Банк С» от марта 2009 г. просроченная задолженность ххххх руб., «Банк Д» от апреля 2009 г. просроченная задолженность ххххх руб., «Банк Е» от сентября 2009 г. просроченная задолженность ххххх руб. Так же есть Требование выполнения обязательств по кредитному договору от ЗАО «Финансовое Агенство по Сбору Платежей» в пользу «Банк Е» и уведомление о начале процедуры принудительного взыскания от «Банк В». При заполнении заявления на получение займа в КПК «» в графе «Постоянные ежемесячные расходы, платежи по займам в кредитных организациях» Иванов поставил прочерк. В поисках контактов с Ивановым удалось связаться с его супругой. Из разговора с ней выяснилось, что Иванов находится в деревне у матери. Также удалось связаться с его сестрой. Она сообщила, что после появления Иванова в деревне у неё пропала связь по мобильному телефону с матерью.

Читайте также:
Последующее алиби: что это такое, описание и особенности

В декабре 2009 г была предпринята попытка встретиться с Ивановым в деревне у его матери. Дома его не оказалось. Со слов матери Иванов уехал к своим знакомым в соседний посёлок. С этого момента всякая связь с Ивановым и его родственниками прекратилась.

ВОПРОС: Как и куда ПРАВИЛЬНО подать заявление о привлечении Иванова к уголовной ответственности:

Статья 159. Мошенничество.

Статья 165. Причинение имущественного ущерба путем обмана или злоупотребления доверием.

Статья 177. Злостное уклонение от погашения кредиторской задолженности.

Есть опасение, что при подаче заявления в местный ОВД с ним произойдут «чудеса».

В январе 2009 года я узнала о том, что мой муж оформил на себя кредит в банке в октябре 2008 года, когда к нам домой стали приходить письма с головного офиса банка.

На мои вопросы, зачем он это сделал, муж пояснил, что он не мог отказать моему двоюродному брату и его сожительнице. Бизнес в то время у них был успешным, они заверяли его о том, что вовремя отдадут деньги банку. Но попросили мне (супруге) ничего не говорить, дабы избежать лишних волнений.

Во время подписания договора присутствовала сожительница моего брата, сотрудница банка и мой муж. Подчеркиваю – я там не присутствовала, но допускаю, что подпись моя требовалась для согласия нести ответственность по обязательствам мужа. Между сотрудником банка и сожительницей брата во время подписания договора велись переговоры следующего содержания: Кого бы еще привлечь к займу!

Деньги в кассе банка муж не получил в руки. Кассиром банка они были переданы сожительнице брата. Т.е. сотрудники банка знали о том, для кого на самом деле выдаются деньги.

В январе 2009 года, узнав о случившемся я с мужем поехала к брату и потребовала от его сожительницы долговую расписку. В то время она находилась на 8-м месяце беременности и меня они пристыдили, что я занимаюсь такими нехорошими делами. Т.е. заставляю переживать беременную женщину. С тех пор отношения между нами прекратились.

Все это время никакие письма, повестки и др. документы к нам не приходили. С порядочными родственниками мы не общались! В июне-июле 2010 мой муж запросил информацию в банке об оставшейся задолженности. Сотрудник банка объявил ему, что он банку ничего не должен. Устно пояснив, что банк продал его долг коллекторскому агенству. В тоже же время муж обратился к уже жене брата (брак заключен в январе 2009 г) за пояснениями и документами относящихся к его займу. В частности просил договор займа, но она предоставила, только график платежей, судебную повестку Устиновского РО СП г. Ижевска, расходный кассовый ордер, четыре приходных кассовых ордера. Обращаю внимание подпись вносителя во всех случаях или брата или его супруги! И Постановление о взыскании исполнительского сбора

19 июля 2010 года мой муж написал письмо старшему судебному приставу о разъяснении ситуации и о том почему его не осведомили о проходившем суде и других действиях. В тот же день мы с мужем обратились в службу судебных приставов за копиями документов по делу банка. Копии были с трудом представлены, но Обращаю ваше внимание: На постановлении о взыскании исполнительского сбора есть отметка об ознакомлении с данными документами сожительницы брата ее достоверные координаты места нахождения!

09.08.2010 года муж написал возражение на полученный судебный приказ.

12.08.2010 года получил определение судьи о том, что судебный приказ отменен!

Ориентировочно 30.08.2010 года в почтовом ящике обнаружены 2 письма. (аналогичных по содержанию) от коллекторского агенства г. Москвы на сумму примерно 1300 000 рублей. Тогда как судебный приказ, удовлетворяя интересы банка, содержал сумму около 560 тыс. руб

Правильно ли мы поступаем сейчас, когда игнорируем письма коллекторского агенства, т.к. на запрос выслать нам кредитный договор и договор правоуступки, сотрудник агенства сразу стал требовать хотя бы часть долга, не отвечая на поставленные вопросы? (Да еще банк тоже отказывается предоставлять кредитный договор ссылаясь на то, что он находится в коллекторском агенстве). Обязательна ли моя подпись в кредитом договоре, если мой муж состоит со мной в законном браке? А также, кто должен подать в суд на то, чтобы суд рассмотрел долговую расписку сожительницы (жены) брата и возложил на нее обязательства по кредиту?

Порядок аренды муниципального имущества

Больше материалов по теме «Ведение бизнеса» вы можете получить в системе КонсультантПлюс .

  1. Основные особенности заключения соглашения
  2. Заключение договора аренды
  3. Можно ли расторгнуть договор?
  4. Бухучет и налоговый учет аренды муниципального имущества

Аренда муниципального имущества – один из способов сэкономить на аренде помещения. Такие договоры отличаются повышенной стабильностью, что также выгодно компании. Понятие муниципального имущества раскрыто в статье 214 ГК РФ. Это объекты, принадлежащие государству. К примеру, это помещение, права собственности на которое есть у автономного округа, края, автономной области.

Вопрос: Как отражаются в учете арендатора расходы по аренде здания, находящегося в муниципальной собственности? Арендодателем является орган власти (Комитет по управлению муниципальным имуществом).
Плата за аренду здания, используемого для производственных нужд организации, за март составляет 144 000 руб. (в том числе НДС 24 000 руб.). Организация перечисляет арендную плату не позднее 5-го числа месяца, следующего за месяцем пользования арендованным зданием, на основании счета, ежемесячно выставляемого арендодателем на последнее число каждого месяца аренды.
Для целей налогообложения прибыли доходы и расходы определяются методом начисления.
Посмотреть ответ

Основные особенности заключения соглашения

Нюансы заключения договора устанавливаются статьей 17.1 ФЗ №135 «О защите конкуренции» от 26.07.2006 года. Оформлено такое соглашение может быть данными путями:

  • По итогам проведенных торгов.
  • Без торгов.

6 декабря 2011 года был принят ФЗ №401 «О внесении корректировок в ФЗ «О конкуренции» и другие нормативные акты». В нем прописаны новые основания, по которым можно получить в аренду объект.

Читайте также:
Твердая валюта: что это такое, описание и особенности

Торги на право оформления договора

Торги могут осуществляться в различных формах: аукцион, конкурс и прочее (на основании пункта 4 статьи 447 ГК РФ). Они могут быть проведены в электронной форме. Все эти виды отличаются. К примеру, аукцион предполагает состязание между сторонами касательно стоимости аренды. Выиграет то лицо, которое предложит наибольшую цену за съем помещения. На конкурсе рассматривается совокупность условий (к примеру, стоимость, сроки и прочее). Выигрывает тот, кто предлагает наилучшие условия.

Порядок организации мероприятия регулируется Правилами проведения конкурсов и аукционов, утвержденными приказом ФАС №67 от 10.02.2010 года. Рассмотрим основные этапы торгов:

  1. Направление извещения об организации торгов.
  2. Заполнение конкурсной документации и документов о торгах.
  3. Прием и рассмотрение заявок.
  4. Проведение мероприятия.
  5. Заключение соглашения с лицом, выигравшим торги.

Вопрос: Можно ли взыскать с налогового агента — арендатора (покупателя, получателя) государственного или муниципального имущества неудержанную сумму НДС, штраф и пени (п. 3 ст. 161, пп. 5 п. 3 ст. 45, п. 1 ст. 75 НК РФ)?
Посмотреть ответ

В договор об аренде вписываются те условия, которые прописаны в извещении о проведении мероприятия. Условия эти устанавливаются организатором торгов. Соответствующее правило содержится в пункте 3 статьи 448 ГК РФ. В извещении прописывается эта информация:

  • Дата и место проведения мероприятия.
  • Предмет торгов (муниципальное помещение).
  • Наличие обременений.
  • Порядок проведения аукциона или конкурса.
  • Начальная стоимость.

Вопрос: Является ли налоговым агентом арендатор земельного участка, находящегося в государственной (муниципальной) собственности, если предоставление этих участков в аренду освобождено от НДС (п. 3 ст. 161, пп. 17 п. 2 ст. 149 НК РФ)?
Посмотреть ответ

Необходимое содержание извещения регулируется пунктом 2 статьи 448 ГК РФ. В торгах принимают участие любые ЮЛ вне зависимости от их статуса, адреса, величины капитала. Участвовать в мероприятии также могут ИП. Лица, подающие заявки, не допускаются к торгам в следующих случаях:

  • На дату рассмотрения заявления деятельность ЮЛ приостановлена.
  • Не отправлен нужный перечень документов.
  • В предоставленных бумагах имеются неточности.
  • Потенциальный участник не внес задаток, если он требуется.

ВАЖНО! Организатор торгов не может устанавливать прочие требования, которые не прописаны в законе. Он не может запрашивать дополнительные документы и информацию.

Заключение договора без проведения торгов

Основания для заключения соглашения об аренде без проведения торгов содержатся в части 1 статьи 17.1 ФЗ «О защите конкуренции. В частности, в торгах могут не участвовать эти лица:

  • Товарищества собственников недвижимости.
  • Лицо, являющееся единственным участником торгов.
  • Образовательный субъект.
  • Частное медицинское учреждение.

Муниципальные объекты могут арендоваться без торгов любыми лицами при наличии этих условий:

  • Помещения сдаются в аренду на срок, не превышающий месяц.
  • Являются частью здания, площадь помещения составляет не больше 10% от общего метража. Максимальная площадь такого помещения равна 20 кв. метров.

Порядок передачи помещений в аренду без торгов не действует в отношении объектов, распоряжение которыми осуществляется на основании земельного, водного и прочих кодексов. Соответствующие ограничения приведены в части 2 статьи 17.1 ФЗ «О конкуренции».

Заключение договора аренды

По итогам торгов заключается соглашение об аренде. Договор также составляется в том случае, если торгов не было проведено. Особенности составления соглашения регламентированы статьей 447 ГК РФ. Срок аренды определяется организатором торгов. Продлить соглашение можно посредством проведения нового конкурса (основание – статья 17.1 ФЗ №135). В некоторых случаях можно обойтись без проведения торгов. Возможно это в том случае, если арендатор на протяжении всего срока аренды соблюдал все условия, выставленные в соглашении. Договор заключается на следующих условиях:

  • Продолжительность действия нового соглашения составляет минимум 3 года. Этот срок может быть сокращен в том случае, если имеется соответствующее заявление от арендатора.
  • Величина арендной платы устанавливается после оценки рыночной стоимости помещения. Оценка должна быть проведена в соответствии с законом. В обратном случае она будет признана недействительной.

В статье 651 ГК РФ указано, что аренда муниципального имущества продолжительностью более года предполагает государственную регистрацию. За ней нужно обратиться в Комитет по управлению имуществом.

Можно ли расторгнуть договор?

Расторгнуть соглашение можно при следующих условиях:

  • По соглашению сторон.
  • В том случае, если одна из сторон не выполнила условия соглашения, а вторая сторона понесла вследствие этого убыток.
  • Истек срок аренды.
  • Одна из сторон потребовала досрочного прекращения договоренностей.

Для расторжения нужно оформить договор об окончании аренды. Составляется он по форме, аналогичной соглашению об аренде (основание – статья 452 ГК РФ).

Если аренда регистрировалась, прекращение отношений также должно быть зарегистрировано. Для этого обе стороны подают в Комитет по управлению имуществом заявления о том, что расторжение соглашения было добровольным. Если одна из сторон отказывается подавать заявку, вопрос решается через суд.

Бухучет и налоговый учет аренды муниципального имущества

Арендованное имущество принимается на забалансовый учет. В учете указывается та стоимость, которая прописана в соглашении об аренде. Выполняется эта запись: ДТ001. Получение в аренду имущества. По окончании срока аренды выполняется эта запись: КТ001. Возврат арендодателю имущества.

Аренда муниципальных объектов является возмездной. То есть компания должна уплачивать деньги за пользование помещением. Плата признается расходом по обычным формам деятельности. Она будет учитываться на счетах 20, 23, 25, 26, 44. НДС фиксируется на счете 19 (открывается субсчет). Когда все платежи за аренду выполнены, размер НДС списывается на сокращение долгов перед бюджетом.

Рассмотрим признаки, по которым сопутствующие платежи относятся к категории расходов:

  • Оплата выполняется на основании заключенного договора, соответствующих законов.
  • Установлен точный размер арендной платы.
  • Есть признаки того, что благодаря начислению платежей арендатор снизит свои экономические выгоды.

Если все рассматриваемые условия соблюдены, можно отнести платежи к расходам. В обратном случае платеж включается в состав дебиторского долга.

Проводки

В процессе аренды муниципального имущества выполняются эти проводки:

  • ДТ20, 26, 44 КТ76. Долг перед арендодателем.
  • ДТ19 КТ76. НДС по платежам.
  • ДТ76 (открывается субсчет) КТ68. Удержание НДС с арендодателя.
  • ДТ68 КТ51. Перечисление НДС в бюджет.
  • ДТ68 КТ19. Принятие НДС к вычету.
  • ДТ76 КТ51. Погашение долга перед арендодателем.
Читайте также:
Место семейного кодекса в законодательной системе Украины

ВАЖНО! Объект налогообложения образуется в дату оплаты аренды. На протяжении 5 суток фирма должна заполнить счет-фактуру с указанным налогом.

Сдача помещений в аренду: с торгами или без?

Потребность сдать пустующие помещения в аренду время от времени испытывают многие автономные учреждения, однако нередко они отказываются от этой затеи, не желая проводить процедуру торгов. Но во всех ли случаях необходимы подобные процедуры? Когда учреждение может предоставить помещение арендатору без проведения конкурса или аукциона, а когда торги все же неизбежны?

Особенности порядка заключения договоров аренды в отношении государственного и муниципального имущества разъяснила Федеральная антимонопольная служба в Письме от 24.04.2014 № ЦА/16309/14 (далее – Разъяснения ФАС). Ознакомимся с основными выводами, сделанными в этом документе.

Правило и исключения

  • на заключение договора аренды претендует другое государственное или муниципальное учреждение, некоммерческая организация (в том числе социально ориентированная), медицинская организация, организация, осуществляющая образовательную деятельность (п. 3, 4, 6 ч. 1 ст. 17.1);
  • договор заключается на срок не более чем 30 календарных дней в течение шести последовательных календарных месяцев (п. 11 ч. 1 ст. 17.1);
  • передаваемое имущество является частью или частями помещения или здания, его общая площадь не превышает 20 кв. м и 10% площади соответствующего помещения, здания, права на которые принадлежат лицу, передающему указанное имущество (п. 14 ч. 1 ст. 17.1);
  • договор заключается с лицом, подавшим единственную заявку на участие в конкурсе или аукционе (если она соответствует предусмотренным требованиям) либо признанным единственным участником конкурса или аукциона (п. 15 ч. 1 ст. 17.1).

Обязанность заключить договор аренды возникает у автономного учреждения лишь в последней из перечисленных ситуаций (договор с единственным участником конкурса или аукциона). В остальных же случаях, когда площади могут передаваться в аренду без торгов, правообладатель (АУ) не обязан заключать договор, а претендент на данные площади не вправе этого требовать (разд. 1 Разъяснений ФАС).

Более того, торги допустимо организовывать и в отношении «льготных» претендентов на аренду имущества. Если их два или более и они заинтересованы в одном и том же объекте государственного (муниципального) имущества, автономное учреждение вправе отказать им в заключении договора без конкурентных процедур. По мнению антимонопольного органа, тогда проведение торгов не будет нарушением законных прав и интересов таких заявителей.

Однако осмотрительность при решении вопроса, проводить ли торги в отношении имущества, закрепленного за АУ на праве оперативного управления, нужно проявлять и собственникам такого имущества (учредителям учреждений). Давая согласие на передачу в аренду тех или иных помещений учреждения, учредитель должен соблюдать требования Закона № 135-ФЗ. Как сказано в разд. 2 Разъяснений ФАС, факт согласия на передачу площадей целевым образом и без проведения торгов может содержать признаки нарушения ст. 15 названного закона (запрет на ограничивающие конкуренцию действия органов власти).

Случаи заключения договора без проведения торгов

Арендатор – медицинская или образовательная организация

На то, какие именно организации подразумеваются под медицинскими или осуществляющими образовательную деятельность, указано в разд. 5 и 6 Разъяснений ФАС – в данном вопросе нужно руководствоваться положениями отраслевого законодательства.

Так, согласно п. 11 ст. 2 Федерального закона от 21.11.2011 № 323-ФЗ «Об основах охраны здоровья граждан в Российской Федерации» к медицинским организациям относятся юридические лица независимо от организационно-правовой формы, основным видом деятельности которых является медицинская деятельность, осуществляемая на основании лицензии. К медицинским организациям приравниваются и индивидуальные предприниматели, занимающиеся медицинской деятельностью.

Краткосрочный договор аренды помещения, заключенный без проведения торгов, не может быть продлен на новый срок также без проведения торгов. Здесь действует специальная норма, ограничивающая срок действия данного договора.

Что касается организаций, осуществляющих образовательную деятельность, это как образовательные организации (названная деятельность для них является основной), так и организации, осуществляющие обучение (указанная деятельность – дополнительная). При этом, как установлено п. 20 ст. 2 Федерального закона от 29.12.2012 № 273-ФЗ «Об образовании в Российской Федерации», в данную группу входят и индивидуальные предприниматели, осуществляющие образовательную деятельность.

Таким образом, арендовать у АУ помещения, минуя конкурентные процедуры, может и юрлицо, и предприниматель, которые ведут медицинскую либо образовательную деятельность на основании лицензии.

Пункт 11 ч. 1 ст. 17.1 Закона № 135-ФЗ разрешает учреждениям сдавать государственное или муниципальное имущество в краткосрочную аренду без проведения торгов, но содержит запрет на предоставление таких прав одному лицу на совокупный срок более чем 30 календарных дней в течение шести последовательных календарных месяцев без проведения конкурсов или аукционов.

В свою очередь, п. 3 ст. 610 ГК РФ определяет, что договор аренды, заключенный на срок, превышающий установленный законом предельный срок, считается заключенным на срок, равный предельному. А это значит, что договоры аренды государственного или муниципального имущества, заключенные на короткий срок без проведения торгов, не могут быть продлены на основании п. 2 ст. 621 ГК РФ , а также ч. 9 ст. 17.1 Закона № 135-ФЗ . Такая позиция высказана в разд. 10 Разъяснений ФАС.

Аренда части помещения

Как было отмечено выше, часть помещения или здания может быть передана в аренду без проведения торгов при соблюдении двух условий: передаваемая площадь не должна превышать 20 кв. м и 10% площади соответствующего помещения или здания. Но каким образом рассчитывать долю планируемой к передаче в аренду площади?

По мнению антимонопольного органа, выраженному в разд. 11 Разъяснений ФАС, при определении этой доли не надо учитывать площадь тех частей помещения (здания), права владения и (или) пользования в отношении которых переданы до вступления в силу ст. 17.1 Закона № 135-ФЗ, на основании иных исключений, предусмотренных ч. 1 указанной статьи, а также по итогам торгов.

Читайте также:
Что грозит несовершеннолетнему за домогательства?

Арендатор – подрядчик учреждения

Отдельно следует упомянуть еще одно исключение, которое не распространяется на автономные учреждения (по крайней мере, на те, которые проводят закупки на основании Закона № 223-ФЗ ). Речь идет о заключении договора аренды без торгов с лицом, с которым подписан государственный (муниципальный) контракт по результатам конкурса (аукциона), проведенного в соответствии с Законом № 44-ФЗ , если предоставление данного права было предусмотрено конкурсной документацией (документацией об аукционе) для целей исполнения указанного контракта (п. 10 ч. 1 ст. 17.1 Закона № 135-ФЗ).

Как сказано в разд. 9 Разъяснений ФАС, гражданско-правовые договоры, заключенные в рамках Закона № 223-ФЗ, не являются государственными или муниципальными контрактами, поэтому положения п. 10 ч. 1 ст. 17.1 Закона № 135-ФЗ на эти случаи не распространяются. Иными словами, если автономное учреждение, руководствуясь нормами Закона № 223-ФЗ, провело закупку каких-либо услуг или работ, оказание или выполнение которых требует присутствия подрядчика на площадях учреждения (допустим, театр закупил услуги по пошиву и ремонту сценических костюмов), передать в аренду необходимые площади можно лишь посредством проведения торгов. В этом случае закупка услуг и проведение торгов на право заключения договора аренды станут двумя самостоятельными процедурами.

Пролонгация договора

  1. размер арендной платы определяется по результатам оценки рыночной стоимости объекта;
  2. минимальный срок, на который перезаключается договор аренды, должен составлять не менее трех лет (срок может быть уменьшен только на основании заявления арендатора).

Если условия соблюдены, арендодатель (АУ) в силу ч. 10 ст. 17.1 Закона № 135-ФЗ не вправе отказать арендатору в пролонгации договора. Отказать можно только при наличии у арендатора задолженности на момент окончания договора аренды или принятия решения, предусматривающего иной порядок распоряжения данным имуществом.

В связи с этим антимонопольный орган сделал два вывода (разд. 15 Разъяснений ФАС).

Во-первых, поскольку существует возможность отказа арендатору в пролонгации договора из-за принятия иного решения о распоряжении имуществом, арендодателю необходимо получить согласие собственника этого имущества на перезаключение договора аренды.

Во-вторых, пролонгация договора аренды на основании ч. 9 ст. 17.1 Закона № 135-ФЗ может происходить по тем же основаниям неограниченное количество раз. Но важно, чтобы каждый раз соблюдались требования, установленные приведенной нормой.

Субаренда

  • учреждение заключило с арендатором договор аренды по результатам торгов или в случае, когда торги признаны несостоявшимися;
  • право на заключение договора аренды предоставлено арендатору на основании государственного или муниципального контракта.

При выполнении требований этой нормы в субаренду могут передаваться площади любого размера – в этом смысле Закон № 135-ФЗ не устанавливает ограничений (разд. 12 Разъяснений ФАС). Если же данные требования не соблюдаются, рассматриваемое имущество передается в субаренду в общем порядке, предусмотренном ст. 17.1 Закона № 135-ФЗ, – посредством проведения торгов либо без них, но уже по иным исключениям.

Процедура проведения торгов

Как сказано в разд. 17 Разъяснений ФАС, данные торги могут проводиться и до момента истечения срока действующего договора, но с учетом того, что новый договор должен вступать в силу по истечении срока действующего на момент проведения торгов договора. К моменту вступления в силу договора, заключенного по результатам торгов, государственное или муниципальное имущество должно быть свободным от прав третьих лиц (за исключением случаев закрепления его за учреждениями на праве оперативного управления).

При проведении конкурсов и аукционов на право заключения договора аренды должна обеспечиваться информационная открытость – соответствующие сведения размещаются на официальном сайте torgi.gov.ru. Неопубликование информации является нарушением норм ст. 17, 17.1 Закона № 135-ФЗ и основанием для признания судом торгов и заключенных по их результатам сделок недействительными, в том числе по иску антимонопольного органа (ч. 4 ст. 17 Закона № 135-ФЗ).

Также важно, что договор аренды государственного или муниципального имущества (в том числе находящегося у учреждения в оперативном управлении) не может быть заключен ранее чем через 10 дней со дня размещения информации о результатах конкурса или аукциона на официальном сайте torgi.gov.ru (разд. 13 Разъяснений ФАС). В противном случае договор будет ничтожным – как не соответствующий требованиям закона (ст. 168 ГК РФ).

В своей практике автономные учреждения используют оба способа передачи недвижимого имущества в аренду – и посредством торгов, и без них.

Первый способ обязывает АУ проводить строго определенные процедуры, а по их результатам заключать с победителем торгов (единственным их участником) договор аренды.

Применение второго способа не сопровождается жесткими требованиями (в частности, у учреждения не возникает обязанности подписывать договор), однако ограничением здесь становится перечень оснований, по которым разрешается передавать площади в аренду без торгов.

  1. Данная норма гласит: если арендатор продолжает пользоваться имуществом после истечения срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок.
  2. По истечении срока договора аренды государственного и муниципального имущества (в том числе находящегося в оперативном управлении) заключение такого договора на новый срок с арендатором, надлежащим образом исполнившим свои обязанности, осуществляется без проведения конкурса, аукциона.
  3. Федеральный закон от 18.07.2011 № 223-ФЗ «О закупках товаров, работ, услуг отдельными видами юридических лиц».
  4. Федеральный закон от 05.04.2013 № 44-ФЗ «О контрактной системе в сфере закупок товаров, работ, услуг для обеспечения государственных и муниципальных нужд».

СРОЧНО!

Успейте разобраться в ФСБУ 5/2019 «Запасы», пока вас не оштрафовали. Самый простой способ – короткий, но полный курс повышения квалификации от гуру бухгалтерского учета Сергея Верещагина

  • Длительность 25 часов за 1 месяц
  • Ваше удостоверение в реестре Рособрнадзора (ФИС ФРДО)
  • Выдаем удостоверение о повышении квалификации
  • Курс соответствует профстандарту «Бухгалтер»
Рейтинг
( Пока оценок нет )
Понравилась статья? Поделиться с друзьями:
Добавить комментарий

;-) :| :x :twisted: :smile: :shock: :sad: :roll: :razz: :oops: :o :mrgreen: :lol: :idea: :grin: :evil: :cry: :cool: :arrow: :???: :?: :!: