Недвижимое имущество: что это такое, описание и особенности

А что такое недвижимое имущество?

«Акты законодательства о налогах и сборах должны быть сформулированы таким образом, чтобы каждый точно знал, какие налоги (сборы, страховые взносы), когда и в каком порядке он должен платить»

П. 6 ст. 3 Налогового кодекса Российской Федерации

Эта заметка не о том, что такое движимое / недвижимое имущество, и где находится граница между этими понятиями. Вопрос и правда сложный, требует отдельного внимания и не может быть решен «на коленке», что мы и наблюдаем на протяжении последних лет в судебных решениях по налоговым спорам.

Вообще, и наверно это ни для кого не открытие, в юрисдикции, относящейся к романо-германской правовой системе подобные вопросы должна решать законодательная власть, а не судебная.

Конечно, при этом необходимо иметь в виду и то, что не каждое простое понятие должно быть определено в законе. Допускаю, что исчерпывающе определить некоторые понятия, например, «вещь», невозможно, а потому не нужно. Так, для представления, что такое «вещь» достаточно того, что это осязаемый объект материального мира. При любых попытках дать определение этому понятию либо что-то неминуемо будет оставаться за его пределами, либо оно будет громоздким и неудобным для использования.

Но с движимым / недвижимым имуществом ситуация иная. Интересно, конечно, разобраться откуда изначально появилась потребность разделять в законе движимые и недвижимые вещи, но для целей этой заметки просто примем это обстоятельство как общеизвестный факт. Ограничимся тем, что этот подход уже используется, а раз так, то следовало бы обеспечить возможность и, в лучшем случае, удобство его использования. Пока что это далеко не так.

Наряду с тем, что от того, какой является вещь – движимой или недвижимой – зависит нужно ли регистрировать право собственности или иное вещное право на нее или нет, такое разделение играет одну из ключевых ролей для расчета налогов организаций. Имеется в виду налог на имущество организаций, а именно – утратившая силу налоговая льгота, освобождающая движимые объекты имущества организаций от налога на имущество (при условии соблюдении ряда условий), а теперь – полное освобождение движимого имущества от налога.

Однако по какой-то причине люди, которые пишут в России законы до сих пор не уточнили, что такое движимое / недвижимое имущество, то есть не сказали какие объекты нужно облагать налогом, а какие нет.

А ведь согласно п. 6 ст. 3 Налогового кодекса РФ, при установлении налогов должны быть определены все элементы налогообложения, а также: акты законодательства о налогах и сборах должны быть сформулированы таким образом, чтобы каждый точно знал, какие налоги (сборы, страховые взносы), когда и в каком порядке он должен платить.

Абз. 3 п. 1 ст. 17 НК РФ в качестве одного из элементов налогообложения указывает налоговую базу.

В свою очередь, налоговая база по налогу на имущество определяется (по общему правилу; без учета некоторых особенностей) как среднегодовая стоимость имущества, признаваемого объектом налогообложения (п. 1 ст. 375 НК РФ).

И, наконец, в нынешней редакции НК РФ объектами налога на имущество для российских организаций признается недвижимое имущество, учитываемое на балансе в качестве объектов основных средств в порядке, установленном для ведения бухгалтерского учета (п. 1 ст. 374 НК РФ). То есть, как уже было сказано, движимые объекты имущества организаций налогом не облагаются, но что такое движимое имущество НК РФ не объясняет. Вместо этого НК РФ ссылается на Гражданский кодекс Российской Федерации (п. 1 ст. 11 НК РФ). Но цивилистов не так сильно заботит этот вопрос как налоговиков. Наверно потому, что в сфере гражданского права от этого не зависит напрямую сколько денег у тебя попросит государство.

Вкратце, положение движимого имущества как объекта налога на имущество организаций изменялась следующим образом. В редакции, действующей до 1 января 2019 движимое имущество относилось к объектам по налогу на имущество организаций. При этом, с 1 января 2013 по 31 декабря 2014 движимое имущество, принятое с 1 января 2013 года на учет в качестве основных средств, не признавалось объектом налогообложения по налогу на имущество организаций (подп. 8 п. 4 ст. 374 НК РФ, п. 3 ст. 1, ст. 3 Федерального закона от 29.11.2012 N 202-ФЗ).

Читайте также:
Организация общественная: что это такое, описание и особенности

С 01 января 2015 по 31 декабря 2017 движимое имущество признавалось льготируемым, а не исключенным из объектов налогообложения. Действовала федеральная льгота в виде освобождения от уплаты налога в отношении движимого имущества, относящегося к 3 – 10 амортизационным группам, поставленного на учет в качестве объектов основных средств начиная с 1 января 2013 (кроме объектов движимого имущества, принятых на учет в результате реорганизации или ликвидации юридических лиц, а также полученных от взаимозависимых лиц, признаваемых таковыми согласно п. 2 ст. 105.1 НК РФ, а также некоторых иных исключений).

С 01 января 2018 по 31 декабря 2018 согласно п. 1 ст. 381.1 НК РФ льгота по налогу на движимое имущество, установленная п. 25 ст. 381 НК РФ, действовала на территории конкретного региона только в случае принятия соответствующего закона субъектом России (п. 58 ст. 2, п. 5 ст. 13 Федерального закона от 30.11.2016 N 401-ФЗ).

Очевидно, место движимого имущества в системе элементов налога на имущество организаций очень активно менялось за последние 6 лет. Несмотря на это, законодательной властью вопрос о том, что это такое по отношению к недвижимому имуществу не решался. Вместо законодательной власти этим занималась власть судебная.

Приведем только некоторые примеры признаков недвижимости, определенных судами.

Например, налоговыми органами недвижимым имуществом признавались газопроводы и газоходы (Определение Верховного суда РФ N 305-КГ18-20539 от 11.12.2018 в отношении Лукойл – Волгограднефтепереработка). Суд указал, что «спорные объекты в силу отраслевых требований к устройству и безопасной эксплуатации спроектированы и смонтированы на специально возведенном фундаменте (эстакадах), наличие которого обеспечивает его прочную связь с землей; по своей конструкции объекты не предназначены для последующей разборки, перемещения и сборки на новом месте; перемещение объектов нанесет несоразмерный ущерб их назначению, целостности конструкции, предусмотренной проектной документацией, и результатом данного действия будет возведение исключительно новых объектов со своим назначением и характеристиками». Результат – доначисление налога в размере 4,8 млн рублей, а также соответствующие суммы пени и штрафа.

Аналогичным образом к недвижимому имуществу был отнесен технологический трубопровод (Постановление арбитражного суда Московского округа от 10.02.2017 по делу N А40-98958/2016 в отношении ОАО “ОРСКНЕФТЕОРГСИНТЕЗ”). Суд указал, что «в силу отраслевых требований к устройству и безопасной эксплуатации технологических трубопроводов, спроектирован и смонтирован на специально возведенном фундаменте (эстакадах), наличие которого обеспечивает его прочную связь с землей. По своей конструкции спорный объект не предназначен для его последующей разборки, перемещения и сборки на новом месте. Перемещение спорного объекта без нанесения несоразмерного ущерба его конструктивной целостности и проектному функциональному назначению невозможно». Результат – доначисление налога в размере 2,1 млн рублей, пени – 250 тыс. рублей, штрафа – 300 тыс. рублей.

Трансформаторная подстанция – еще один пример объекта, отнесенного налоговыми органами и судом к недвижимому имуществу (Постановление арбитражного суда Московского округа от 07.06.2017 по делу N А40-193258/2016 в отношении ОАО «Томскнефть»). Так, судом было устанвлено, что трансформаторная подстанция «спроектирована для питания проектируемых электроприемников проектируемой площадки компрессорной станции ВКС [вакуумная компрессорная станция] и возведена на площадке ВКС»; «предъявлена к приемке в составе ВКС»; «разрешение на ввод в эксплуатацию получено для ВКС, в состав которой включена и спорная» трансформаторная подстанция»; «государственная регистрация объекта Вакуумная компрессорная станция произведена, включая спорный объект имущества» и т.д. Результат – доначисление налога в размере 1,5 млн рублей, а также соответствующие суммы пени и штрафа.

В действительности примеров гораздо больше и исследованию судебной практики по этому вопросу посвящены многочисленные статьи, обзоры и т.д.

В процессе определения понятия недвижимого имущества участвует и ФНС. Так, ведомство полагает, что для выявления оснований отнесения объекта имущества к недвижимости целесообразно исследовать: наличие записи об объекте в ЕГРН; при отсутствии сведений в ЕГРН – наличие оснований, подтверждающих прочную связь объекта с землей и невозможность перемещения объекта без несоразмерного ущерба его назначению, например, для объектов капитального строительства – наличие документов технического учета или технической инвентаризации, разрешений на строительство и (или) на ввод объекта в эксплуатацию (при их необходимости), проектной документации, заключения экспертизы или иных документов, в которых содержатся сведения о соответствующих характеристиках объектов, и т.п. (Письмо ФНС России от 01.10.2018 N БС-4-21/19038@).

Читайте также:
Обязательное страхование: что это такое, описание и особенности

Однако ни один из приведенных примеров определения «недвижимого имущества» не ставит точку в этом вопросе, а лишь делает эту задачу более сложной, поскольку каждое из предложенных мнений только добавляет признаков и характеристик, которые необходимо принять во внимание при расчете организациями налога на имущество, тем самым делая этот элемент налога – налоговую базу – все менее и менее определенным.

Задача этой заметки не в том, чтобы предложить работающее определение недвижимого имущества – это задача законодательной власти, – но в том, чтобы показать допущенное законодательной властью легкомысленное нарушение принципа определенности налогообложения, что прямо отражается на финансовом состоянии бизнеса в стране, а главное – не делает отношения между бизнесом и государством лучше. На самом деле, это только один из подобных примеров, но наверно один из самых очевидных.

В связи с этим возникает масса вопросов. Например, это непрофессионализм тех, кто пишет законы, или их злой умысел? Вряд ли злой умысел, поскольку суммы, которые государство получает сверх положенных по умолчанию сумм налога (если бы льготы не было и облагать нужно было бы все имущество – и недвижимое, и движимое), то есть пеня и штраф, не такие большие, чтобы выставлять себя в таком свете.

И сколько еще подобных примеров в налоговом законодательстве? А не в налоговом?

Недвижимое имущество: что это такое, описание и особенности

С 1 января 2017 года в рамках изменений в Гражданский кодекс Российской Федерации машино-место получило статус объекта недвижимости. Согласно статье 130 Гражданского кодекса Российской Федерации к недвижимым вещам относятся жилые и нежилые помещения, а также предназначенные для размещения транспортных средств части зданий или сооружений (машино-места) , если границы таких помещений, частей зданий или сооружений описаны в установленном законодательством о государственном кадастровом учете порядке .

До 1 января 2017 года машино-места самостоятельными объектами недвижимости не были. На них регистрировалось, как правило, право общей долевой собственности. Продать их было сложно: приходилось соблюдать преимущественное право покупки остальных участников долевой собственности.

Машино-места могут размещаться в жилых домах, бизнес-центрах, других зданиях и сооружениях.

Согласно Федеральному закону от 13.07.2015 № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» государственный кадастровый учет и г осударственная регистрация права в Едином государственном реестре недвижимости осуществляется также в отношении машино-мест.

Согласно статье 1 Градостроительного кодекса Российской Федерации машино-место – это предназначенная исключительно для размещения транспортного средства индивидуально-определенная часть здания или сооружения, которая не ограничена либо частично ограничена строительной или иной ограждающей конструкцией и границы которой описаны в установленном законодательством о государственном кадастровом учете порядке.

Для внесения сведений в Единый государственный реестр недвижимости в отношении машино-места необходимо подготовить технический план, графическая часть которого представляет собой план этажа или части этажа здания либо сооружения с указанием на этом плане местоположения машино-места, а при отсутствии этажности у здания или сооружения – план здания или сооружения либо план соответствующей части здания или сооружения с указанием на этом плане местоположения машино-места.

Местоположение машино-места устанавливается посредством графического отображения на плане этажа или части этажа здания либо сооружения (при отсутствии этажности у здания либо сооружения – на плане здания либо сооружения) геометрической фигуры, соответствующей границам машино-места.

Границы машино-места определяются проектной документацией здания, сооружения и обозначаются или закрепляются застройщиком, либо правообладателем, в том числе путем нанесения на поверхность пола или кровли разметки (краской, с использованием наклеек или иными способами). Границы машино-места на этаже (при отсутствии этажности – в здании или сооружении) устанавливаются либо восстанавливаются путем определения расстояния от не менее двух точек, находящихся в прямой видимости и закрепленных долговременными специальными метками на внутренней поверхности строительных конструкций этажа (стенах, перегородках, колоннах, на поверхности пола (далее – специальные метки), до характерных точек границ машино-места (точек деления границ на части), а также расстояний между характерными точками границ машино-места.

Читайте также:
Нотариальная деятельность: что это такое, описание и особенности

Площадь машино-места в пределах установленных границ должна соответствовать минимально и (или) максимально допустимым размерам машино-места, которые установлены Приказом Минэкономразвития России от 07.12.2016 N 792 . Минимально допустимые размеры машино-места – 5,3 x 2,5 м. Максимально допустимые размеры машино-места – 6,2 x 3,6 м. В случае раздела машино-мест или при изменении границ между смежными машино-местами не допускается образование машино-места площадью, не соответствующей установленным требованиям к минимально и (или) максимально допустимым размерам машино-места.

В случае, если все помещения и машино-места в здании, сооружении находятся в собственности одного лица, такое лицо вправе обратиться с заявлением о прекращении права собственности на все помещения и машино-места с одновременной государственной регистрацией права собственности на такие здание, сооружение.

Машино-место может являться предметом любого гражданско-правового договора, в том числе договора ипотеки

Если на 1 января 2017 года права на объект, который отвечает признакам машино-места, уже зарегистрированы, переоформление прав не требуется .

Участники долевой собственности на парковки могут выделить свою долю и оформить право собственности на машино-место.

Что такое коммерческая недвижимость и ее виды (сектора, типы, форматы)

ООО «АКЦЕНТ УПРАВЛЕНИЕ АКТИВАМИ»

Коммерческая недвижимость – это не просто физическое пространство, предназначенное для осуществления в нем некой человеческой активности. Это целый диапазон доходных возможностей для инвесторов практически любого риск-аппетита.

В строгом юридическом смысле недвижимость предоставляет собой физический объект (здание, сооружение, постройка), неразрывно связанный с земельным участком, на котором он расположен, и непосредственно права на этот земельный участок. Экономически же – это безусловно права на будущие доходы от объекта и участка. Именно фактор возможности получения будущего дохода и делает недвижимость коммерческой. Базовым источником доходов инвестора служат договоры аренды, которые за плату в адрес собственника предоставляют арендатору право занимать, использовать и владеть площадью на протяжении срока действия такого договора. Собственник при этом сохраняет само право (титул) собственности на недвижимость, и по истечении срока действия договора аренды права пользования и владения всегда возвращаются к нему.

Сектора коммерческой недвижимости

В контексте хозяйственного использования и для целей инвестирования под коммерческой недвижимостью подразумевается широкий спектр целых зданий и сооружений, а также отдельных помещений. Виды недвижимости, составляющие пригодный к инвестированию рынок, варьируются порой очень сильно, в зависимости от географии (Рисунок 1), при этом в большинстве стран (как развитых, так и развивающихся) капитал инвестируется в три основных сектора: офисный, торговый и индустриальный, в том числе логистический.

  • Торговая недвижимость (Retail), наверное, наиболее понятна любому человеку. Все мы ходим в магазины и имеем, как минимум бытовое, представление о том, что такое пространства, предназначенные для розничной торговли потребительскими товарами, а также оказания розничных услуг, в первую очередь общественного питания или развлечений.
  • Офисная недвижимость (Office) также очевидна с точки зрения ее назначения – это здания и помещения, в которых расположены офисы компаний или бизнеса в иных формах.
  • Индустриальная недвижимость (Industrial) менее известна неспециализированным инвесторам, хотя на самом деле это очень крупный сектор, включающий: (а) в первую очередь сегмент логистической недвижимости (Logistics), часто выделяемый в отдельный сектор (это складские здания и помещения, переназначенные для хранения, сортировки, обработки, распределения различного рода товаров); а также (б) промышленные здания производственного назначения.

Институциональное инвестирование на рынке недвижимости, предназначенной для проживания, встречается реже. Впрочем, для отдельных стран он представляет собой довольно значительную индустрию, представляющую собой два больших сектора:

  • Отельная недвижимость (Hotel & Resort; Lodging), предназначенная для временного пребывания, включающая как традиционные отели, так и любые иные форматы для гостевого проживания.
  • Резидентная недвижимость (Residential) – особый сегмент жилой арендной недвижимости, назначение которой уже постоянное проживание различной степени длительности. При этом речь о недвижимости арендуемой пользователем, а не находящейся в его собственности. Именно фактор внесения арендной платы делает такую жилую недвижимость коммерческой.
Читайте также:
Наследственное право: что это такое, описание и особенности

Между тем, сфера инвестирования в недвижимость гораздо шире. Появляются новые, так называемые «нишевые» или альтернативные сектора, к которым относятся:

  • Недвижимость здравоохранения (Healthcare): медицинские центры, больницы, пансионаты.
  • Инфраструктурная недвижимость (Infrastructure): дата-центры (центры обработки данных), вышки сотовой связи и иные телекоммуникационные сооружения, электростанции; линейные объекты от линий передачи энергии и данных до трубопроводов и дорог (железных и автомобильных); мосты, порты, доки и причалы; даже свалки и рекламные щиты.
  • Земельная недвижимость (Lands), включая сельскохозяйственные и лесные угодья.
  • Прочие нишевые сектора: развлекательная недвижимость (казино, концертные залы, кинотеатры), спортивная (гольф площадки, фитнес-центры, стадионы).

Разновидностей недвижимости, потенциально приносящей коммерческий доход от предоставления пространств за плату, все больше и больше. Это порождает как расширение традиционных секторов, так и появление совершенно новых.

Рисунок 1. Сектора в портфеле инвестиций в недвижимость (на Июнь 2012, Мир без США)

Источник: Cohen & Steers, FTSE.

Типы и форматы коммерческой недвижимости

В каждом секторе объекты недвижимости различаются также по типам, определяющим особенности использования коммерческих пространств. Карта секторов и типов недвижимости представляет собой огромное полотно (Таблица 1), детали которого – предмет отдельного большого исследования.

Также следует упомянуть, что для ряда типов недвижимости большое значение имеет её формат, определяющий размер объекта и охват пользовательской аудитории. Наибольшее применение категоризация по форматам получила в торговой недвижимости. Так, торговые центры бывают: соседские (Neighbourhood), окружные (Сommunity), региональные (Regional) и супер-региональные (Super-Regional). Логистическая недвижимость также выделяется разнообразием форматов – от отдельных складов вполне компактного размера до больших складских комплексов и гигантских логистических парков.

Качество недвижимости также значимый критерий ее разновидностей. Градации качества применяются для офисной и логистической недвижимости в виде классов A, B и С, а также отелей в виде звезд от 1 до 5.

Retail
Торговая недвижимость

Магазины у дома

Residential
Резидентная недвижимость

Стили инвестирования в коммерческую недвижимость

Барыковский переулок, 2
Москва, 119034

Движимое или недвижимое имущество: каковы критерии?

Понятие «недвижимое имущество» отсутствует в НК РФ. Очень лаконично определено оно и в ГК РФ. Отсюда возникает много вопросов как при исчислении налога на имущество организаций, так и при регистрации права собственности на обозначенные объекты.

Как сегодня представители Минфина и ФНС трактуют рассматриваемые понятия для целей налогообложения? Как судебные инстанции определяют их при вынесении соответствующих решений? Давайте разбираться.

Неопределенность понятия «недвижимое имущество».

Нормы действующего законодательства

В силу п. 1 ст. 374 НК РФ объектами налогообложения для российских организаций признается недвижимое имущество (в том числе имущество, переданное во временное владение, в пользование, распоряжение, доверительное управление, внесенное в совместную деятельность или полученное по концессионному соглашению), учитываемое на балансе организации в качестве объектов основных средств в порядке, установленном для ведения бухгалтерского учета, в случае если налоговая база в отношении такого имущества определяется в соответствии с п. 1 ст. 375 НК РФ (как среднегодовая стоимость имущества), если иное не предусмотрено ст. 378 и 378.1 НК РФ.

Правила формирования в бухгалтерском учете информации об основных средствах организации утверждены ПБУ 6/01 «Основные средства», согласно которому ведение бухгалтерского учета активов в зависимости от отнесения их к движимому и недвижимому имуществу не предусмотрено. Отметим также, что определения данных понятий нет и в бухгалтерском учете.

К сведению:

С 01.01.2022 ПБУ 6/01 утратит силу в связи с началом обязательного применения ФСБУ 6/2022 «Основные средства», утвержденного Приказом Минфина России от 17.09.2022 № 204н. При этом организация может принять решение о применении указанного стандарта уже в 2022 году.

На основании ст. 130 и 131 ГК РФ к недвижимому имуществу относятся земельные участки, здания, сооружения, объекты незавершенного строительства, водные и воздушные суда и иные объекты, подлежащие государственной регистрации или государственному учету.

Читайте также:
Право народов: что это такое, описание и особенности

Действующее законодательство не содержит и определения движимого имущества. Согласно п. 2 ст. 130 НК РФ вещи, не относящиеся к недвижимости, включая деньги и ценные бумаги, признаются движимым имуществом. Регистрация прав на движимые вещи не требуется, кроме случаев, указанных в законе.

Отмененное письмо ФНС.

Лаконичность законодательных формулировок не добавляет ясности в вопросе отделения недвижимого имущества от движимого, что порождает вопросы у налогоплательщиков. И контролирующие органы стараются на них ответить. Так, в феврале 2022 года ФНС направила своим сотрудникам, осуществляющим администрирование налогообложения имущества организаций, Письмо от 14.02.2022 № БС-4-21/2584@, в котором дала рекомендации по разграничению движимого и недвижимого имущества в целях налогообложения. Эти рекомендации были основаны на Письме Минэкономразвития России от 12.02.2022 № Д23и-4183. Но не прошло и 10 дней, как письмо было отозвано (Письмо ФНС России от 25.02.2022 № БС-4-21/3137@).

Разъяснения Минфина.

Комплексное решение вопроса. Затем представители Минфина выпустили Письмо от 27.04.2022 № 03-05-05-01/34065, в котором обозначили ряд вопросов, связанных с правовым положением недвижимости, включая необходимость установления ясности в отношении признаков объектов недвижимости. Было отмечено, что комплексное решение данных вопросов предусмотрено разработанными и внесенными Минэкономразвития в Правительство РФ 17.10.2018 проектами федеральных законов, которыми планируются поправки как к ГК РФ, так и к другим законам в части совершенствования законодательства о недвижимом имуществе. Но на момент подготовки настоящего материала эти поправки не приняты.

Финансисты отметили: уточнение в законодательстве понятия недвижимых вещей прежде всего преследует цель гражданско-правовой классификации вещей и направлено на установление особого порядка возникновения и перехода прав на недвижимость как имущество, обладающее, как правило, значительной стоимостью, а также на дополнительную защиту прав собственника этого имущества.

При этом законопроекты не меняют подходы к порядку обложения налогом на имущество организаций. Однако тот факт, что в настоящее время отдельные объекты в силу недостаточной определенности норм законодательства могут признаваться недвижимостью, по сути, таковой не являясь, подтверждает необходимость предлагаемых законопроектами поправок, которые позволят избежать неточностей, в том числе допускаемых при обложении имущества налогом на имущество организаций.

Вопрос о том, является ли объект недвижимостью, в настоящее время решается с опорой на ГК РФ и принятые в соответствии с ним нормативные правовые акты, а также с учетом ГрК РФ на стадии разработки проектной документации и получения разрешительных документов.

Разрешение на строительство. В конце 2022 года Минфин выпусти два письма (от 09.11.2022 № 03-05-05-01/97143, от 09.12.2022 № 03-05-05-01/107458) по рассматриваемой теме, в которых даны следующие разъяснения.

Согласно ст. 1 ГрК РФ под объектом капитального строительства понимаются здание, строение, сооружение, объекты, строительство которых не завершено, за исключением некапитальных строений, сооружений и неотделимых улучшений земельного участка (замощение, покрытие и др.). Для создания объектов капитального строительства необходимы подготовка проектной документации, получение разрешений на строительство и на ввод объекта в эксплуатацию (ст. 48, 48.1, 49, 51, 55 ГрК РФ). В связи с вышесказанным вопрос о том, является ли объект недвижимостью, решается на стадии разработки проектной документации и получения разрешительных документов. Финансисты ссылаются на имеющуюся по данному вопросу судебную практику:

Определение ВС РФ от 22.12.2015 № А27-18141/2014 по делу № 304-ЭС15-11476;

п. 38 Постановления Пленума ВС РФ от 23.06.2015 № 25;

Обзор судебной практики ВС РФ № 1 (2016), утвержденный Президиумом ВС РФ 13.04.2016.

Следование судьбе главной вещи. Кроме того, представители Минфина акцентируют внимание еще на одном важном вопросе: они пытаются отнести движимое имущество (машины и оборудование, наземные транспортные средства, производственный и хозяйственный инвентарь) к недвижимости. Логика их следующая.

Согласно ст. 135 ГК РФ по общему правилу вещь, предназначенная для обслуживания другой, главной, вещи и связанная с ней общим назначением (принадлежность), следует судьбе главной вещи.

Читайте также:
Особая примета: что это такое, описание и особенности

По мнению Росреестра (Письмо от 20.10.2022 № 11-9273-АБ/20), оборудование, которое неразрывно связано физически или технологически с капитальным сооружением, зданием или земельным участком, с момента присоединения к соответствующей недвижимости становится ее составной частью, причем это оборудование не может рассматриваться в качестве самостоятельного объекта недвижимости. В статье 2 Федерального закона от 30.12.2009 № 384-ФЗ «Технический регламент о безопасности зданий и сооружений» раскрываются понятия «здание» и «сооружение», в том числе определено неразрывно связанное со зданием или сооружением оборудование.

Надо отметить, что такой позиции контролирующие органы придерживаются давно, что вызывает разногласия с налогоплательщиками. В данном вопросе не все однозначно.

На практике налоговики при выездных проверках доначисляют налог на имущество, пытаясь высказать суждение о том, что здание и установленное в нем оборудование образуют «единое целое», поскольку данные предметы имеют общее назначение. Например, в деле, рассмотренном Судебной коллегией по экономическим спорам ВС РФ, здание цеха изначально проектировалось для установки оборудования, приобретенного налогоплательщиком, и изъятие смонтированных в здании объектов приведет к прекращению использования как самого здания, так и производства готовой продукции (Определение от 12.07.2019 № 307-ЭС19-5241, А05-879/2018). Но ВС РФ указал: сам по себе факт монтажа оборудования в специально возведенном для его эксплуатации здании, в том числе в ситуации, если последующий демонтаж и перемещение оборудования потребуют несения дополнительных затрат и частичной ликвидации здания, не означает, что назначением оборудования становится обслуживание здания.

Налогоплательщику удалось доказать, что указанное оборудование предназначено не для обслуживания зданий, а для изготовления готовой продукции, в связи с этим отнесено им к движимому имуществу в целях обложения налогом на имущество организаций правомерно.

Актуальная судебная практика.

В качестве примера актуальной судебной практики по рассматриваемому вопросу, интересной аптечным организациям, хотелось бы привести Определение ВС РФ от 16.12.2019 № 306-ЭС19-23469 по делу № А12-27755/2018.

Суть спора. Городская администрация обратилась в Арбитражный суд Волгоградской области с иском к двум индивидуальным предпринимателям о признании отсутствующим зарегистрированного права собственности на объект: здание остановочного павильона с аптекой, с навесом остановкой, замощением, расположенный в г. Волгограде.

Обстоятельства дела. Между Администрацией и коммерсантами заключен договор аренды земельного участка для эксплуатации одноэтажного здания остановочного павильона с аптекой из сэндвич-панелей с остекленным навесом-остановкой, замощением из бетонной плитки. Согласно сведениям из единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним (ЕГРП) по указанному в деле адресу расположено здание остановочного павильона с аптекой, с навесом-остановкой, замощением, площадью 35,6 кв. м, принадлежавшее на праве собственности данным гражданам по 1/2 доли, что подтверждено актом осмотра земельного участка. При этом истец представил суду градостроительное заключение, в соответствии с которым разрешение на строительство и ввод данного объекта в эксплуатацию не выдавалось, разрешенное использование участка – для эксплуатации здания остановочного павильона с аптекой. Проведенная судебная экспертиза заключила: спорный объект – здание магазина имеет прочную связь с землей, выраженную в невозможности перемещения без несоразмерного ущерба его назначению. Указанное здание магазина построено в соответствии с представленной в материалах дела проектной документацией, требованиями СНИП, градостроительными нормами и правилами, санитарно-эпидемиологическими правилами и нормами, а также другими нормативными строительными актами зданий и сооружений и не создает угрозу жизни и здоровью неопределенного круга лиц.

Позиция судей. Судом установлено, что в целях приемки в эксплуатацию законченного строительством спорного объекта государственная приемочная комиссия не формировалась, акт о вводе в эксплуатацию капитального объекта не оформлялся. Кроме того, земельный участок (что следует из договора аренды земельного участка) предоставлен ответчикам для эксплуатации одноэтажного здания остановочного павильона с аптекой из сэндвич-панелей с остекленным навесом-остановкой, замощением из бетонной плитки. Доказательств того, что земельный участок предоставлялся ответчику для строительства капитального объекта, материалы дела не содержат. Суд отметил: согласно разъяснениям, приведенным Президиумом ВАС в Постановлении от 04.09.2012 № 3809/12, сам по себе факт регистрации объекта как недвижимого имущества, в отрыве от его физических характеристик, в ЕГРП не является препятствием для предъявления иска о признании зарегистрированного права отсутствующим по мотиву неправомерного отнесения объекта к недвижимому имуществу. Зарегистрированное право на недвижимое имущество может быть оспорено только в судебном порядке. В этой ситуации нарушением прав истца является сам факт государственной регистрации права собственности ответчика на имущество, которое не обладает признаками недвижимости. При подобных обстоятельствах нарушенное право истца восстанавливается исключением из реестра записи о праве собственности ответчика на объект. Судьи, обратившись к ст. 130 ГК РФ, отметили: вещь является недвижимой либо в силу своих природных физических свойств, либо в силу прямого указания закона, что такой объект подчинен режиму недвижимых вещей. По смыслу ст. 130 ГК РФ закон в целях обеспечения стабильности гражданского оборота устанавливает необходимость государственной регистрации права собственности и других вещных прав на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение. Причем по общему правилу такая регистрация не является обязательным условием для признания вещи объектом недвижимости.

Читайте также:
Пограничный режим: что это такое, описание и особенности

При разрешении вопроса о признании вещи недвижимостью, независимо от осуществления государственной регистрации права собственности на нее, следует устанавливать наличие у нее признаков, способных относить ее в силу природных свойств или на основании закона к недвижимым объектам.

Согласно заключению эксперта у спорного объекта имеются признаки капитального строения – прочная связь с землей, в частности бетонный ленточный фундамент. Указанный объект не является временным сборным-разборным сооружением, и его перемещение невозможно без несоразмерного ущерба его назначению. Между тем по смыслу ст. 130 ГК РФ прочная связь с землей, наличие технического и кадастрового учета объекта не являются единственными признаками, по которым объект может быть отнесен к недвижимости. Для признания недвижимым имущества как объекта гражданских прав необходимо подтверждение того, что такой объект был создан именно как недвижимость в установленном законом и иными правовыми актами порядке с получением необходимой разрешительной документации и с соблюдением градостроительных норм и правил. Техническими критериями отнесения имущества к недвижимому являются также монтаж имущества на специально возведенном для него фундаменте, подведение к нему стационарных коммуникаций, принадлежность строения к капитальным объектам, невозможность перемещения объекта без ущерба для него. Для признания имущества недвижимым необходимо представить доказательства возведения его в установленном законом и иными нормативными актами порядке на земельном участке, предоставленном для строительства объекта недвижимости, с получением разрешительной документации и соблюдения градостроительных норм и правил. Вместе с тем ответчик в установленном порядке разрешения на строительство не получал, проектную документацию не оформлял. Не представлены доказательства признания права собственности, в установленном порядке, на данный объект и как на самовольную постройку.

Решение суда. При таких обстоятельствах суд первой инстанции пришел к выводу, что спорное имущество не является объектом недвижимости, в связи с чем право собственности на него было зарегистрировано необоснованно. Но апелляционная инстанция вынесла противоположное решение, отнеся спорный объект, подключенный к стационарным сетям инженерно-технического обеспечения и имеющий связь с землей, к недвижимости. Кассация поддержала коллег из первой инстанции, отметив, что спорный объект является объектом недвижимости только лишь исходя из наличия бетонного фундамента. Между тем наличие такового не является безусловным основанием для признания объекта объектом недвижимого имущества. Спорный объект состоит из сборно-разборных конструкций, а следовательно, может быть перемещен без несоразмерного ущерба его назначению, то есть он не является объектом недвижимости (Постановление АС ПО от 01.10.2019 № Ф06-51855/2019 по делу № А12-27755/2018). Данное решение поддержал и ВС РФ, указав, что, учитывая результаты проведенной по делу судебной экспертизы, исходя из технических характеристик спорного объекта, данное строение не обладает признаками недвижимого имущества, вместе с тем права на него в ЕГРН зарегистрированы как на недвижимое имущество. Это является неправомерным.

Сегодня четких критериев объекта недвижимого имущества действующим законодательством не установлено. Не могут их однозначно сформулировать ни представители Минфина и ФНС, ни представители других заинтересованных ведомств. Даже судебные инстанции расходятся в своих мнениях о признании объекта недвижимым, при этом суды отмечают, что сама по себе государственная регистрация объекта не определяет статус объекта как недвижимого, поскольку для этого необходимо наличие определенных признаков. Признание объекта недвижимым в качестве объекта гражданских прав на том лишь основании, что он прочно связан с землей и на него оформлен технический паспорт, невозможно. Из последних разъяснений Минфина следует, что для создания объектов недвижимости необходимы подготовка проектной документации, получение разрешений на строительство и на ввод объекта в эксплуатацию. И вопрос о статусе объекта решается еще на стадии разработки проектной документации и получения разрешительных документов.

Читайте также:
Обязательные работы: что это такое, описание и особенности

Государственная и негосударственная пенсия: в чем отличия

Между ОПС и НПО часто возникает путаница. В этой статье из постараемся объяснить ключевые отличия этих двух видов накопления на пенсию.

Что такое ОПС

ОПС расшифровывается как обязательное пенсионное страхование. Это государственная программа, действующая с момента введения пенсионной реформы в 2002 году для граждан 1967 года рождения и моложе. Работодатели делали за каждого сотрудника страховые взносы, состоящие из двух частей. Первая часть — с 2010 года составлявшая 16% от фонда оплаты труда — направлялась в бюджет Пенсионного фонда России (ПФР) для выплаты текущих пенсий. За счет второй, которая составляла 6% от фонда оплаты труда, формировались индивидуальные пенсионные накопления граждан России.

Но сейчас отчисления на накопительные счета уже не производятся. В 2013 году правительство приняло решение ввести мораторий на перечисление страховых взносов в накопительную часть пенсии. Часто это называют «заморозкой» накоплений. В результате, с 2014 года обязательные взносы работодателя не пополняют накопительную пенсию, а идут в «общий котел» ПФР (в размере 22% от фонда оплаты труда) на выплату страховых пенсий сегодняшним пенсионерам. Тем не менее, взносы работодателя в ПФР не пропадают зря, они зачисляются на индивидуальный пенсионный счет гражданина в виде баллов. Подробно о том, как это происходит, можно почитать в нашей статье о пенсионных баллах.

Что такое пенсионные баллы и как это работает

Трудовая пенсия по старости в России состоит из нескольких частей. Первая и основная ее часть — страховая. Она выплачивается Пенсионным фондом России и рассчитывается с помощью индивидуального пенсионного коэффициента — то есть суммы пенсионных баллов.

Что такое НПО

НПО расшифровывается как негосударственное пенсионное обеспечение. Это возможность организовать себе вторую, дополнительную пенсию, заключив договор с негосударственным пенсионным фондом (НПФ) и самостоятельно делая взносы. Из добровольных взносов граждан в НПФ формируются пенсионные резервы.

Многие пенсионные фонды, включая НПФ «САФМАР», одновременно занимаются и ОПС, и НПО. Хранить государственные пенсионные накопления и формировать дополнительные можно как в одном фонде, так и в разных. Но стоит понимать, что НПО имеет ряд отличий от ОПС.

В чем отличия этих систем?

Главное отличие состоит в том, что деятельность фондов по ОПС жестко зарегулирована Центробанком, а НПО чуть более свободно от ограничений.

Начнем с того, что размер государственной пенсии сейчас во многом зависит от официального трудового стажа и решений правительства, а выплаты по НПО — скорее от размера и периодичности самостоятельных взносов гражданина, а также от состава инвестиционного портфеля и рыночной конъюнктуры.

При оформлении договора НПО можно выбрать удобные для себя условия: самостоятельно определить комфортный размер и периодичность взносов, вид пенсионной выплаты, правила перевода пенсионных накоплений в другой фонд и порядок передачи сбережений по наследству. Для ОПС все эти правила заранее определены государством, и клиент фонда на них повлиять никак не может.

Ввиду заморозки накопительной пенсии средства на ОПС будут теперь расти только за счет инвестиционного дохода. А на НПО можно добавлять деньги сколько угодно и вдобавок получать налоговый вычет.

Читайте также:
Продажа предприятия: что это такое, описание и особенности

Инвестиционные стратегии по ОПС и НПО тоже обычно разные, потому что Центробанк установил разные ограничения по инвестиционному портфелю. Доходность, соответственно, тоже различается.

Фонды обязаны инвестировать не менее 90% пенсионных накоплений в финансовые инструменты с минимальным риском, доходность которых сравнительно невысока. А НПФ могут предлагать на выбор как консервативные, так и агрессивные стратегии инвестирования — более рискованные, но в перспективе приносящие больший доход.

Пенсионные накопления, с которыми клиент вступил в фонд, гарантируются законом. Допустим, страховщик по результатам инвестирования за 5 лет действия договора уменьшил эти накопления или потерял лицензию. В таком случае при срочном переходе (через пять лет) согласно закону средства будут восполнены из пенсионных резервов до гарантируемой суммы.

Добровольные же отчисления пока что не страхуются государством, (отраслевые ассоциации НПФ сейчас ведут соответствующие переговоры с Центробанком). Если фонд обанкротится, нет гарантии, что вы вернете свои сбережения.

Зато если вы захотите забрать накопленные на НПО деньги раньше выхода на пенсию, такая возможность есть, в отличие от ОПС. В договоре с НПФ обязательно будет указан порядок расчета выкупной суммы, то есть денег, которые вам вернут, если вы захотите прекратить договор с фондом.

Как устроена негосударственная пенсия

В предыдущий раз мы рассказали о том, как устроена государственная пенсия. Если вы пропустили ее, то этот материал доступен на нашем сайте.

Сегодня рассказываем о негосударственном пенсионном обеспечении – дополнительном способе увеличить свою пенсию.

Что такое негосударственное пенсионное обеспечение, или сокращенно НПО

​​​​​​​​​​​​​​Это финансовый инструмент для самостоятельных накоплений на пенсию. Его предлагают негосударственные пенсионные фонды.

Как работает НПО

НПО может быть корпоративным и личным.

1. Личный пенсионный план

​​​​​​​Вы оформляете договор негосударственного пенсионного обеспечения в НПФ и пополняете его в соответствии с условиями в выбранном фонде. Как правило, договор НПО не требует обязательности взносов, но в некоторых фондах есть такие условия. Также фонды сами определяют размер первоначального взноса и ряд других параметров по договору.

2. Вам повезло: в вашей компании есть корпоративная пенсионная программа.

Работодатель перечисляет взносы на ваш личный пенсионный счет. В этом случае вы не влияете на размер и периодичность взносов. Они могут зависеть от разных параметров, например, вашей должности или стажа работы.

Также корпоративная программа может быть паритетной. Это значит, что взносы может делать и работодатель, и вы сами. Например, есть программы, в которых работодатель направляет на ваш счет столько же денег, сколько вы внесли сами.

Сколько можно заработать

​​​​​​​​​​​​​​Одна из особенностей негосударственного пенсионного обеспечения – вы не знаете, какая будет доходность в текущем году, но можете посмотреть историческую и накопленную доходность фонда. При изучении таких данных обращайте внимание на то, какую именно доходность указывает фонд: доходность счетов или доходность инвестирования? Разница между ними может быть от десятых долей до нескольких процентов. Для вас как для клиента важна именно доходность счетов.

Чтобы понять, высокая это доходность или низкая, стоит сравнивать ее с инфляцией и доходностью других финансовых инструментов, например, депозитов.

Как фонд зарабатывает доходность для своих клиентов?

​​​​​​​​​​​​​​К инвестированию средств пенсионных накоплений Фонд привлекает управляющие компании. Основной задачей инвестирования средств фонда является их сохранение и приумножение в интересах застрахованных лиц, основываясь на принципах надежности, сохранности, ликвидности, доходности и диверсификации.

В состав инвестиционных портфелей входят консервативные инструменты. Каждый фонд раскрывает структуру портфелей на своем сайте. На нашем сайте такая структура тоже представлена.

Как государство помогает копить на пенсию

​​​​​​​​​​​​​​Государство мотивирует нас копить на пенсию.

1. Вы можете получать социальный налоговый вычет в размере 13% с ваших взносов (но не более чем со 120 000 руб. в год) и распоряжаться этими деньгами как хотите: направить их на пенсионный счет или потратить.

Подробно о том, как можно получить налоговый вычет, читайте на нашем сайте.

Читайте также:
Праздничные дни: что это такое, описание и особенности

2. Деньги, которые находятся на вашем пенсионном счете, не относятся к совместно нажитому имуществу. Они остаются в собственности вкладчика в случае развода.

Как можно оформить договор с НПФ ГАЗФОНД пенсионные накопления

​​​​​​​​​​​​​​Оформить договор можно онлайн, без визита в офис. Также онлайн можно внести первый взнос и совершать последующие пополнения счета.

После оформления договора вам станут доступны Личный кабинет и мобильное приложение. Здесь вы будете видеть всю информацию по своему договору, делать взносы, подключить автоплатеж, менять персональные данные и в дальнейшем даже подать заявление на назначение пенсии.

​Негосударственный пенсионный фонд – что это?

Каждый из нас надеется на достойную, обеспеченную старость. Судя по нынешнему поколению пенсионеров, государство не всегда может удовлетворить даже самые простые потребности пожилых людей. К счастью, на сегодняшний день у россиян есть возможность самостоятельно решать, какой будет их пенсия, прибегнув к помощи специальной организации под названием негосударственный пенсионный фонд. Стоит ли доверять подобным структурам, и каким образом они помогут скрасить старость?

Что такое негосударственный пенсионный фонд?

Это особая организационно-правовая форма некоммерческой организации соцобеспечения, которая специализируется на осуществлении обязательного пенсионного страхования и негосударственного пенсионного обеспечения. Следует отметить, что в 2014 году в законодательство было изменение, согласно которому негосударственным пенсионным фондам необходимо пройти особую проверку ЦБ, процедуру акционирования и вступления в систему гарантирования пенсионных накоплений.

Можно выделить следующие виды деятельности НПФ:

  • негосударственное пенсионное обеспечение;
  • обязательное пенсионное страхование;
  • профессиональное пенсионное страхование.

В 2010 году общая структура пенсии россиян была существенно видоизменена. На данный момент она включает в себя страховую и накопительную части. Согласно действующим законам, работодатели должны отчислять на страховую часть 16% всего фонда оплаты труда. Эти средства используются для выплаты пенсий и пособий нынешним пенсионерам. Еще 6% ФОТ перечисляются в качестве накопительной части, которую гражданин имеет право использовать по своему усмотрению. Именно ее можно передать в распоряжение НПФ.

Как правило, пенсионный фонд постоянно инвестирует накопительную часть и начисляет на счет клиента часть полученного таким образом дохода. Условия инвестирования и, соответственно, возможные риски подробно описываются в договоре. Cредняя доходность инвестиционных инструментов НПФ может существенно превышать показатели эффективности государственного Пенсионного фонда России, т.е. при аналогичных взносах размер пенсионных накоплений клиентов НПФ зачастую значительно больше, чем у граждан, пользующихся стандартной схемой пенсионного обслуживания.

При заключении договора НПО у клиента есть возможность самостоятельно выработать наиболее приемлемую для него схему пенсионного обеспечения. Все средства, которые клиент перечисляет негосударственному пенсионному фонду в рамках подобного договора, будут отражены на его индивидуальном лицевом счете, который обычно можно просмотреть на официальном сайте. В дальнейшем они используются фондом в качестве инвестиционного капитала.

Особое внимание следует уделить, так называемому, профессиональному пенсионному обеспечению, которое обеспечивает особые условия пенсионного обслуживания для представителей целого ряда профессий. К сожалению, развитие подобных услуг в России сдерживается отсутствием необходимой законодательной базы.

Стоит ли опасаться НПФ?

Многие люди относятся с предубеждением к негосударственным структурам и боятся передавать им свои деньги. При этом работа НПФ строго регулируется законодательством и контролируется большим количеством государственных структур.

Для того, чтобы выбрать наиболее эффективный негосударственный пенсионный фонд, изучите отзывы и рейтинги, которые составляют различного рода финансовые издания и институты. Подобные оценки позволяют оценить не то только качество обслуживания и доходность того или иного фонда, но и удостовериться в его надежности. При этом риск натолкнуться на мошенников в данной сфере чрезвычайно невелики ввиду жестких условий лицензирования подобной деятельности.

Центробанк в 2022 году приводит следующий рейтинг НПФ:

  • «Сбербанк»
  • «ВТБ»
  • «ГАЗФОНД»
  • НЕФТЕГАРАНТ
  • «Атомгарант»
  • «Альянс»
  • «Алмазная осень»
  • «Сургутнефтегаз»
  • «Ренессанс пенсии»
  • «Социум»
Рейтинг
( Пока оценок нет )
Понравилась статья? Поделиться с друзьями:
Добавить комментарий

;-) :| :x :twisted: :smile: :shock: :sad: :roll: :razz: :oops: :o :mrgreen: :lol: :idea: :grin: :evil: :cry: :cool: :arrow: :???: :?: :!: