Передача недвижимости: что это такое, описание и особенности

Сделка по продаже квартиры от А до Я

Уточните, можно ли в принципе продать вашу квартиру

Согласие всех собственников

Продать квартиру может только её собственник, то есть вы лично или ваше доверенное лицо. Разные хлопоты по поиску покупателей и подготовке сделки можно поручить риелтору или вашему поверенному (у них должна быть нотариальная доверенность, в которой перечислены все действия, на которые вы им даёте полномочия), но на сделке всё равно присутствовать должны вы лично. Если вы не можете присутствовать на сделке по объективным причинам (например, живёте в другой стране и не можете уехать), по закону можно провести сделку без вашего участия, если у вашего представителя есть генеральная доверенность. Иногда покупатели соглашаются на это. Но чаще — нет, так как велик риск подлога документов. Если у квартиры несколько собственников, нужно, чтобы на продажу согласились все. Если квартира находится в долевой собственности (то есть каждому собственнику принадлежит определённая часть квартиры, например, одна треть или половина), договор о продаже квартиры обязательно нужно заключать у нотариуса, а всем собственникам придётся заверить своё согласие подписью — одновременно, в присутствии других собственников и нотариуса. Если собственность совместная (то есть распределения по долям нет), можно заключать договор в простой письменной форме, идти к нотариусу в этом случае необязательно.

Отсутствие обременений

Если квартира находится под арестом или в залоге, продать её не получится. Оказаться под арестом квартира может, например, в ходе судебного спора, когда идёт разбирательство, кому эта недвижимость принадлежит. Пока суд не разрешит этот вопрос, на квартиру будет наложен арест.

Если квартира находится в залоге, продать её можно будет только с согласия банка или другого залогодержателя. Не стоит переживать, если вы продаёте квартиру, за которую ещё не выплатили ипотеку. Таких сделок на рынке очень много, схема хорошо отработана, поэтому риск мошенничества минимален (и возможен только со стороны продавца).

Все обременения на квартиру (арест, залог, рента и т. д.) отражаются в выписке ЕГРН — её покупатель обязательно попросит или закажет сам перед сделкой, так что скрыть эту информацию не получится, да и Росреестр такую сделку не зарегистрирует. Кроме того, есть другие виды обременений, которые могут усложнить продажу квартиры. Как собственник вы, скорее всего, должны о них знать, но на всякий случай это стоит проверить.

Нехорошая квартира

Есть квартиры, которые в принципе менее охотно покупают, так как у них есть те или иные минусы. К таким относятся:

  • Квартиры с несогласованными перепланировками (особенно те, где изменения невозможно согласовать). Если Жилинспекция о них узнает, всё придётся возвращать на место. Такой риск захотят взять на себя немногие (ведь если не вернуть всё, как было, квартиру можно и потерять). Перед сделкой у вас, скорее всего, попросят показать технический паспорт БТИ — по нему легко определить несоответствие реальной планировки той, что указана в документах. Если перепланировку всё-таки можно узаконить, лучше сделать это до сделки и заказать новый техпаспорт. Получить его можно в МФЦ или в БТИ своего округа.
  • Квартиры, которые находятся в собственности менее года, — только что купленные, недавно полученные по наследству, по договору дарения или ренты. Подозрительный покупатель обязательно прокрутит в голове сценарий, в котором после заключения сделки вдруг объявляются наследники, обнаруживается живой рентополучатель, а бабушка впадает в маразм и договор дарения объявляется недействительным. Всё это — риск оспаривания сделки. Проверить, что всего этого не произойдёт, в большинстве случаев можно только косвенно, также на рынке недвижимости нередки подлоги документов. Даже если вы купили квартиру и решили продать её через несколько месяцев, это насторожит потенциальных покупателей — такое часто встречается в мошеннических схемах. Вам нужно подготовить доказательства того, что предыдущую сделку точно нельзя оспорить и все документы в порядке.
  • Квартиры, где один из собственников страдает подтверждённым психическим заболеванием или просто пожилой человек. В этом случае будьте готовы, что от вас или вашей пожилой бабушки (если она, к примеру, тоже собственник) потенциальный покупатель потребует справку из ПНД (психоневрологического диспансера), чтобы проверить диагноз и показания и убедиться, что она может участвовать в сделках. Сходить за справкой можно вместе с ним — чтобы он был уверен, что вы не принесёте подделку. Если вы стоите на учёте в наркологическом диспансере, вам нужно будет пройти полную экспертизу, которая должна подтвердить, что вы можете участвовать в сделке. А если у вас есть опекун, то за сделку будет отвечать он, и для этого вам нужно будет получить разрешение органов опеки. Покупатель также может настоять на том, чтобы на сделке присутствовал нотариус, который сделает её видеозапись.
  • Квартира, один из собственников которой находится в местах лишения свободы или признан пропавшим без вести. Например, кто-то из ваших родственников-сособственников сидит в тюрьме и, разумеется, не сможет появиться на сделке. Покупателя это, конечно, насторожит. Выход есть — можно оформить доверенность, и тогда присутствие заключённого на сделке будет необязательным, но, безусловно, ответственный и осторожный покупатель тысячу раз перед этим подумает.
  • Квартира, купленная с использованием материнского капитала, в которой не выделили доли детям. Нюанс в том, что использование материнского капитала в сделке нигде не фигурирует. Покупатель может только проверить записи в паспорте о наличии детей и попросить справку из Пенсионного фонда об остатке средств на семейном сертификате — но это всё косвенные доказательства. Также иногда использование материнского капитала в покупке указывается в договоре купли-продажи. Но не всегда. Если вы продадите квартиру, для покупки которой был использован материнский капитал, а доли детям не выделили, и обман раскроется, вам грозит наказание вплоть до уголовного.
Читайте также:
Обыкновенная акция: что это такое, описание и особенности

Как правило, такие квартиры продаются со скидкой или долго ищут своего покупателя (а иногда и то, и другое).

У идеальной квартиры для продажи — один владелец, в ней никто не прописан, она много лет находится в собственности, владение — на основании первичной приватизации или договора купли-продажи.

Соберите нужный пакет документов для продажи

Чтобы продать квартиру, вам понадобятся оригиналы следующих документов:

    Выписка из домовой книги или единый жилищный документ (ЕЖД). В документе будет указано, кто собственник квартиры, кто в ней прописан (и сохраняют ли эти люди право проживания в квартире при её продаже), есть ли задолженность по коммунальным платежам. Получать единый жилищный документ нужно в МФЦ, для этого понадобится ваш паспорт и запрос (заявление) на предоставление этой услуги. ЕЖД сформируют на месте. Выписку из домовой книги можно получить в МФЦ или запросить в управляющей компании (если дом новый, со своей управляющей компанией). Срок действия выписки из домовой книги — один месяц, а ЕЖД — 60 дней. Что брать, выписку из домовой книги или ЕЖД, зависит от того, что у вас за дом. В элитных домах и кооперативах с обособленной управляющей компанией — первый вариант, в остальных случаях — второй. Пример выписки из домовой книги

  • Выписка из ЕГРН. В ней указано, кто владеет квартирой, на основании каких документов и есть ли на недвижимость обременения. Заказать выписку из ЕГРН можно в Росреестре, в офисе или через форму на официальном сайте — она действует в течение одного месяца.
  • Документ, на основании которого вы получили квартиру. Это может быть договор купли-продажи, договор передачи, договор дарения или ренты. Этот договор у вас должен быть в наличии. Если вы его потеряли, дубликат можно запросить в Росреестре. Если сделка была нотариальная, тогда нужно запрашивать дубликат в архиве нотариуса.
  • Общегражданский паспорт. Возможно, покупатель попросит показать заграничный паспорт или водительское удостоверение, чтобы убедиться, что перед ним не мошенник — большое количество документов сложнее подделать.
  • Помимо документов обязательных для заключения сделки, покупатель может попросить и дополнительные. Они помогут ему убедиться, что с собственником (то есть с вами) и с квартирой, которую он собирается купить, не будет никаких проблем. В зависимости от особенностей вашей квартиры нужно иметь:

    • Письменное согласие на сделку супруга. Если квартира, которую вы собираетесь продать, приобреталась в браке, возьмите такой документ у нотариуса.
    • Технический паспорт БТИ. Докажет, что в квартире не было перепланировок или все они узаконены. Получить паспорт БТИ можно в МФЦ или в БТИ своего округа. Пример плана жилищного помещения
  • Согласие опекуна или органов опеки. Если у вас есть уполномоченный опекун или одним из собственников квартиры является ребёнок.
  • Оригиналы справок из ПНД. При ипотеке это — обязательно требование (банк также может согласиться принять копию водительского удостоверения). Покупатель должен убедиться, что вы дееспособны и можете участвовать в сделках. Особенно это актуально, если вы пожилой человек. Пример справки ПНД

    Подготовьте квартиру к продаже и напишите объявление

    Подготовка квартиры к продаже называется Home Staging. На Западе это целый комплекс мероприятий, направленных на то, чтобы сделать квартиру максимально привлекательной в глазах потенциальных покупателей. Это очень серьёзный этап предпродажной подготовки. В России это только набирает обороты, но те, кто серьёзно относится к нему, имеют высокие шансы продать квартиру быстрее.

    Мы написали подробную инструкцию (с фото!), как подготовить квартиру и сделать объявление, по которому хочется позвонить, для собственников, которые сами сдают квартиру. Всё это актуально и для продажи квартиры.

    Остановимся на основных моментах:

    • Проведите генеральную уборку, спрячьте все личные вещи, чтобы квартира выглядела аккуратно и уютно, но без следов чьего-либо проживания. Если убрать все лишние вещи, комната будет выглядеть значительно лучше
    • Сделайте хорошие фотографии всех помещений, подъезда и двора при естественном освещении, не поленитесь обработать их в фоторедакторе. В идеале — пригласите фотографа.
    • Напишите объявление о продаже с чётким описанием характеристик квартиры и её преимуществ. Укажите основные моменты: кто владелец, на основании каких документов квартира стала вашей, кто прописан, схема сделки — свободная или альтернативная (и подобрана ли альтернатива).
    • Укажите контактные данные. На Яндекс. Недвижимости ваш реальный телефон будет скрыт подменным номером, звонки с него будут переадресовываться вам. Это защитит вас от попадания вашего номера в различные спам-базы. Если вы размещаете объявление где-то ещё, купите отдельную SIM-карту. Даже если этот номер попадёт в базы риелторов — нестрашно.

    Если вы работаете с риелтором, всё ещё проще — часть работы он возьмёт на себя: сделает часть документов, даст советы по предпродажной подготовке, напишет и разместит объявление, проведёт осмотры.

    Покупатель найден. Что ещё нужно сделать до сделки

    После нескольких недель или месяцев осмотров квартиры покупатель найден. Поздравляем, самая сложная часть выполнена. Осталось заключить договор и получить деньги за квартиру. Для этого вам нужно сделать еще несколько шагов.

    Подготовка документов. Если вы ещё что-то не собрали или что-то устарело.

    Аванс и соглашение. В качестве подтверждения серьёзности своих намерений покупатель передаёт вам определённую сумму денег. Сумма может быть разной — в Москве это обычно около 50 000 рублей. Обязательно дайте расписку в получении денег. Стоит различать аванс и задаток. Аванс — это чаще всего предоплата (хотя в законе никакого определения аванса нет). Если сделка расстроится по какой-то причине, аванс нужно будет вернуть. А задаток — финансовое обеспечение договорённостей. Если покупатель откажется от сделки, задаток можно не возвращать. Также при передаче аванса или задатка подписывается авансовое соглашение или договор задатка, в которых прописывается в течение какого времени должна быть заключена сделка и по какой цене. Не забудьте после этого дописать в объявлении, что квартира забронирована, или снять его с публикации.

    Условия сделки и составление договора. В большинстве случаев достаточно составить договор в простой письменной форме, но если ваша квартира находится в долевой собственности (то есть нескольким людям принадлежит определённая часть квартиры, например одна треть или половина), договор о продаже квартиры нужно заключать только у нотариуса. В договоре обязательно должны быть указаны:

    • данные продавца и покупателя;
    • полная стоимость квартиры;
    • её адрес и описание;
    • права и обязанности, ответственность сторон;
    • сроки освобождения жилплощади (как юридически, так и физически).

    Сделка и передача квартиры

    Осталось чуть-чуть. И квартира будет продана.

    Деньги. В день сделки вы приезжаете в банк, где покупатель закладывает деньги в арендованную им банковскую ячейку. Во время закладки денег заключается дополнительное соглашение, в котором прописано, при выполнении каких условий вы можете забрать деньги. Обычно для этого достаточно предоставить паспорт и свой экземпляр договора купли-продажи со штампом регистрационной палаты о переходе права на имя нового собственника. В случае, если регистрация электронная, условием доступа к ячейке может быть подписанный договор и выписка из ЕГРН с именем нового владельца. Это самый надёжный способ передачи денег. Ещё можно воспользоваться банковским аккредитивом. Система здесь точно такая же, только деньги не закладываются в ячейку, а хранятся на счёте.

    Договор. Если договор купли-продажи заключается у нотариуса, после передачи денег вы и покупатель должны поехать к нему и подписать договор. Если договор составлялся в простой письменной форме, его можно подписать прямо в банке.

    Регистрация сделки. Когда договор будет подписан, вам с покупателем необходимо съездить в МФЦ и отдать договор купли-продажи на регистрацию для перехода права собственности. С собой нужно иметь договор купли-продажи и паспорт. Обычно в Москве на регистрацию уходит 3-4 дня, если это нотариальная сделка, и 10 дней, если договор заключался в простой письменной форме.

    Получение денег. Обычно в банке нужно показать паспорт и свой экземпляр договора купли-продажи со штампом о переходе права на имя нового собственника или свежую справку из ЕГРН с данными нового владельца. После этого вы получите доступ к банковской ячейке.

    Передача квартиры. В договоре прописано, когда вы должны передать квартиру новому владельцу. Это можно сделать хоть в день регистрации перехода права собственности. В процессе передачи квартиры покупателю нужно составить и подписать акт приёма-передачи. Это приложение к договору купли-продажи, в котором указаны характеристики и особенности квартиры. Его составляют в произвольной письменной форме, и это можно сделать самому (образец акта приёма-передачи есть на Яндекс.Недвижимости), но если в составлении договора помогал риелтор или юрист, логично доверить им и составление акта. Заверять акт нотариально не нужно. В акте нужно указать, что квартира была передана новому владельцу именно так и в таком состоянии, как прописано в договоре купли-продажи. Сделка может считаться состоявшейся при передаче квартиры и подписании покупателем акта приёмки-передачи.

    Заключение

    Даже если к концу статьи вам стало казаться, что продать квартиру — очень сложно, это не так. Каждый этап занимает несколько дней или даже недель, поэтому вам не нужно будет выполнять все эти пункты практически одновременно. А если хочется сэкономить время и нервы, проще нанять риелтора, который возьмёт большую часть вопросов на себя, будет консультировать и помогать на всех этапах.

    Авторы: команда Яндекс.Недвижимости и Гурам Базадзе. Иллюстратор: Ева Народицкая.

    Отчуждение имущества: кто и как может потерять право собственности

    Кто и в каких ситуациях рискует потерять право собственности на недвижимость против своей воли? Подлежит ли отчуждению право собственности, если владелец недвижимости несовершеннолетний? Какие обстоятельства накладывают запрет на отчуждение права собственности? Отвечаем на эти и другие вопросы вместе с экспертом.

    Эксперт в этом материале: Игорь Лут, юрист, «ТСН Недвижимость»

    Что такое отчуждение имущества

    Отчуждение имущества — законное прекращение прав собственности, после которого бывший владелец больше не может претендовать на вещи либо недвижимость. По умолчанию предполагается, что права переходят к другому человеку по воле бывшего собственника — в результате сделки. Чаще всего это договоры мены, купли-продажи или дарения — все они заключаются в письменном виде. Договоры регулируются, соответственно, 550-й, 567-й и 574-й статьями Гражданского кодекса РФ [1] [2] [3]. Сделки подлежат обязательной регистрации в соответствии с п. 6 ст. 1 закона «О госрегистрации недвижимости» от 13.07.2015 № 218-ФЗ [4].

    Что не является отчуждением имущества

    К отчуждению имущества не относятся:

    • предоставление его во временное пользование;
    • прекращение права собственности по решению суда;
    • отказ от прав (например, наследования);
    • утрата имущества, в том числе недвижимости, по объективным причинам (например, вследствие пожара или разрушения здания).

    Отчуждение имущества физическим лицом

    Физические лица имеют право отчуждать имущество по собственной воле — но с рядом ограничений. Например, гражданин может передать недвижимость юридическому лицу в уставный капитал компаний — но не через дарение. Договор дарения коммерческому объединению со стороны физлица невозможен в силу п. 1 ст. 575 ГК РФ [6].

    Есть и другие нюансы. Общее имущество, нажитое в браке, отчуждать можно только по нотариально заверенному соглашению супругов. Если владелец хочет продать свою долю в квартире, которая находится в совместном имуществе с другими членами семьи, он обязан предложить им выкупить свою долю, прежде чем искать других покупателей. И только если в течение месяца никто из родственников — совладельцев жилья не согласится на сделку, можно подключать третьих лиц.

    Договоры для коммерческих организаций регулируются Федеральным законом «Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» от 22.07.2008 N 159-ФЗ [7].

    Отчуждение имущества несовершеннолетнего

    Любая сделка с имуществом, принадлежащим лицу младше 18 лет, должна быть согласована с органами опеки и попечительства (ст. 37 ГК РФ [8]). Это делается для защиты прав несовершеннолетних и касается как недвижимости, так и любых других объектов, будь то полученные по наследству машина, деньги или ценные бумаги. Органы опеки дадут предварительное согласие на отчуждение прав собственности на недвижимость, только если на имя ребенка приобретается равноценная либо большая жилплощадь. Несовершеннолетний, достигший 14 лет, может обращаться в органы опеки самостоятельно, но с согласия родителей [9].

    Для регистрации отчуждения имущества, принадлежащего несовершеннолетнему, в органы опеки и попечительства необходимо предоставить:

    • заявление законного представителя ребенка, если последнему еще нет 14 лет;
    • если владельцу недвижимости от 14 до 18 лет, понадобятся два заявления: от него самого и от законного представителя (родителя или опекуна).

    В документах должны быть указаны подробности планируемой сделки, доля несовершеннолетнего, обязательства сторон и причины отчуждения имущества (приобретение новой квартиры, переезд и прочее). Если в результате сделки жилищные условия не улучшаются, высока вероятность получить отказ. «В некоторых случаях, если доля недвижимого имущества, которое покупают взамен продаваемого, мала, органы опеки могут ограничиться внесением определенной суммы на блокированный счет до достижения ребенком совершеннолетия», — добавляет юрист Игорь Лут.

    Принудительное отчуждение имущества

    Закон защищает право частной собственности и не позволяет отчуждать имущество без соответствующего решения суда (ст. 35 Конституции РФ [10]). Совершить отчуждение на принудительной основе можно только при условии равноценного возмещения.

    «Примером принудительного отчуждения может стать ситуация, когда при оформлении физическим лицом статуса «банкрот» осуществляется продажа его недвижимости (в случае, если она не является единственным объектом для проживания), — говорит Игорь Лут. — Тогда она переходит в конкурсную массу — весь объем имущества, который будет реализован, чтобы расплатиться с кредиторами: квартира, машины, украшения и т. д. Недвижимость продается с торгов, а права собственности переходят покупателю. Если дом или квартира находятся в залоге, то денежные средства от их продажи в первую очередь направляют банку-кредитору». Если же продать недвижимость с торгов не получилось, она переходит в собственность банка-залогодержателя в счет оплаты долга, добавляет юрист.

    «Еще один пример принудительного отчуждения имущества: согласно законодательству РФ, иностранным гражданам запрещено приобретать земельные участки на территории страны, которые находятся в непосредственной близости к пограничным территориям, — приводит еще один пример юрист. — Если такой участок был в собственности до того, как закон был принят, или каким-то образом стал собственностью уже после его вступления в силу (например, через наследство), он будет продан принудительно».

    Как проходит сделка по отчуждению недвижимого имущества

    При заключении сделки нотариус должен:

    • проверить личность и дееспособность физического лица;
    • разъяснить участникам смысл сделки, их права и обязанности;
    • убедиться, что договор не противоречит закону.

    Необходимые документы для регистрации сделки:

    • паспорта участников договора;
    • правоустанавливающие документы, то есть подтверждающие право собственности (договор купли-продажи, дарения, свидетельство о наследстве);
    • праворегистрирующие документы (договор, свидетельство о регистрации, выписка из ЕГРН);
    • справка из Департамента городского имущества;
    • единый жилищный документ;
    • согласие супруга, если собственник состоит в браке;
    • отказы остальных участников долевой собственности от преимущественного права покупки, когда отчуждается право собственности на долю в квартире.

    Причины запрета на отчуждение имущества

    В некоторых случаях может быть наложен запрет на совершение сделок с имуществом, в том числе с недвижимостью. Это происходит по разным причинам, в том числе из-за:

    • задолженности по коммунальным платежам;
    • просрочки по кредитам в банках;
    • незаконченных судебных процессов по разделу имущества в результате расторжения брака;
    • штрафов от ГИБДД;
    • долгов по возмещению ущерба, который нанес собственник недвижимости.

    Регистрация ограничения — обременение — делает невозможным процесс заключения сделок. Для разъяснения ситуации собственнику стоит обратиться к судебным приставам. Их данные указаны в уведомлении об установлении запрета. Проверка квартиры на наличие обременений — стандартная практика перед сделкой, это можно сделать на сайте Росреестра. Когда причины обременения устранены, уполномоченный орган, наложивший арест, должен направить соответствующую копию акта в ЕГРН. После этого квартирой вновь можно распоряжаться — продавать, менять и т. д.

    Особенности сделок с недвижимостью

    Покупателю не всегда легко разобраться с терминами в объявлениях о продаже жилья. JCat.Недвижимость объяснит, чем прямая сделка отличается от альтернативной, и поможет определиться с выбором.

    В поисках идеального варианта квартиры или дома покупатели чаще обращают внимание на особенности самого объекта, чем на описание вида сделки. При этом вид продажи квартиры во многом влияет на условия и сроки оформления договора и определяет риск покупателя.

    Существует три основных варианта сделок при купле-продаже недвижимости:

    • прямые (свободные) — простой вариант продажи;
    • альтернативные («альтернатива») — сложный вид сделки, в которой принимают участие несколько видов недвижимости и несколько человек;
    • цепочка — несколько «альтернатив», которые происходят одномоментно.

    По оценкам экспертов, в РФ более 70% сделок с недвижимостью происходят по альтернативной схеме. Это связано с тем, что мало кто может позволить себе просто продать жилье, не приобретая другой жилплощади взамен. То есть фактически в большинстве случаев жители России «меняют» квартиры и дома на другие объекты недвижимости — именно это и позволяет альтернативная продажа квартиры.

    Чтобы взвесить возможные риски и определиться с оптимальным вариантом заключения договора, необходимо уточнить все особенности этих видов сделки. Даже если поисками объекта недвижимости занимается риелтор, покупателю важно быть в курсе событий — даже лучшие агенты не застрахованы от ошибок.

    Свободная (прямая) сделка

    Такой тип покупки квартиры или дома возможен в том случае, если у продавца есть другое жилье. В этом случае он просто продает объект и забирает деньги, которые ему отдает покупатель. Прямая сделка — отличный вариант для обеих сторон, поскольку в таком случае они не зависят от третьих лиц и других объектов.

    В рамках такой сделки покупатель переводит средства непосредственно продавцу, а взамен получает право собственности.

    Существуют критерии, по которым определяется свободная продажа квартиры или дома:

    • на момент подписания договора объект должен быть свободен;
    • по официальным документам на этой жилплощади не должно быть зарегистрированных жильцов;
    • при подписании договора у продавца должно быть указано другое место жительства;
    • покупатель может поселиться сразу после подписания договора.

    В идеальном варианте у квартиры не должно быть обременений, но наличие таких обстоятельств не делает из прямой сделки альтернативную — в таком случае просто указывается вид ограничений.

    Плюсы прямой сделки:

    • Скорость. Поскольку квартира и деньги готовы, заключить договор можно буквально за пару недель.
    • Можно оформить стандартный задаток. Этого будет достаточно, чтобы закрепить за собой право на покупку.
    • Минимум рисков «срыва» подписания договора. Сделка зависит только от двух человек, поэтому вероятность неприятностей при ее заключении минимальна.

    Но даже у этого, казалось бы, идеального варианта есть свои недочеты:

    • Соблазн отказаться от услуг риелтора и не справиться с проверкой. Простота этой сделки может быть обманчивой — например, один из жильцов может быть прописанным в объекте или у квартиры может оказаться несовершеннолетний собственник. Проверить такие нюансы самостоятельно может быть достаточно сложно.
    • Высокая стоимость. Владельцы квартир понимают, что люди готовы переплатить за то, чтобы получить недвижимость «здесь и сейчас». Это и становится причиной высоких ценников на объекты.
    • Вероятность того, что прямая продажа квартиры окажется замаскированной альтернативной. Нередко продавцы имитируют свободную продажу, хотя сами не владеют дополнительной жилплощадью. Когда покупатель соглашается на такие условия, продавцы начинают быстро искать себе новое жилье и затягивают с заключением сделки под любым предлогом.

    Конечно, преимуществ у такого варианта сделки намного больше, а при грамотном подходе все недостатки можно предупредить. Но на практике «чистые» квартиры — большая редкость, поскольку мало кто может позволить себе держать жилплощадь в качестве финансового актива. Нередко покупатели, которые были изначально настроены на свободную сделку, после долгих поисков все же соглашаются на «альтернативу».

    Альтернативная сделка

    Главная особенность «альтернативы» заключается в целях продавца. В таком варианте ему необходимо не только продать этот объект, но и параллельно присмотреть и купить для себя новое (альтернативное) жилье на вырученные средства, иначе ему просто негде будет жить.

    Если при этом у другого продавца также происходит альтернативная продажа квартиры, то этот вариант событий называется «цепочка альтернатив».

    В такой ситуации все участники оказываются в зависимости друг от друга: пока покупатель не отдаст деньги, продавец не может купить новую квартиру. В то же время пока собственник квартиры, выставленной на продажу, не найдет новый вариант жилплощади себе, он не сможет съехать из этого объекта.

    «Альтернатива» предполагает, что два договора подписываются одновременно — это важное условие для того, чтобы сделка состоялась.

    Главные участники такого договора:

    • покупатель первой квартиры;
    • продавец первой квартиры, в то же время он же становится покупателем второй (альтернативной) квартиры;
    • продавец второй (альтернативной) квартиры.

    Такая сделка справедливо считается сложнее и рискованнее, и чем больше участников и квартир попадает в сделку, тем более тщательной подготовки требует мероприятие. Также сложность заключается в том, что при цепочке альтернатив кто-то из участников может внезапно «передумать» и сорвать сделку всем остальным покупателям и продавцам.

    Важно знать обо всех рисках альтернативной продажи:

    • поиск альтернативы у продавца может растянуться на недели и даже месяцы;
    • придется много контактировать с другими участниками цепочки;
    • большая вероятность сложностей с органами опеки в случае, если один из собственников еще не достиг 18-летия — разрешение выдается только на 15 дней, и в случае «срыва» сделки придется получать документ заново;
    • возможна несогласованность действий участников цепочки;
    • стоит быть готовым к задержкам в выселении уже бывших собственников.

    Но не все так страшно: именно «альтернатива» — наиболее частый вариант продаж на рынке недвижимости, и ежедневно на рынке заключаются одновременные договоры купли-продажи и собираются цепочки из таких сделок.

    Преимущества альтернативных сделок:

    • если в объявлении указана информация о том, что происходит альтернативная продажа квартиры, и цепочка уже подобрана, то с большой вероятностью можно купить объект в ближайшее время;
    • в случаях, когда у продавца уже есть альтернатива, можно попробовать снизить цену — вероятно, он пойдет на такие условия, поскольку захочет не упустить возможность приобрести выбранную недвижимость;
    • «юридическая чистота» объекта будет проверена неоднократно — риелторы всех сторон заинтересованы в том, чтобы сделка состоялась.

    Таким образом, свободная продажа квартиры или дома — это отличный вариант сделки между двумя сторонами, и в таком варианте выгоду получают как продавец, так и покупатель. Но поиски такого предложения могут существенно затянуться, а без квалифицированной помощи при проверке «юридической чистоты» вероятен ряд проблем, которые покупатель может не заметить.

    Альтернативная сделка изначально связана с большим количеством рисков, чем прямая продажа квартиры, но при правильном подходе она позволяет сэкономить и купить хорошую недвижимость. Выбор остается за покупателем, и в любом из вариантов необходимо уделить максимум внимания предварительной проверке объекта.

    Особенности купли-продажи жилых помещений

    • Особенности купли-продажи жилых помещений
    • Договор купли-продажи дома в рассрочку (содержание, образец)
    • Итоги

    Особенности купли-продажи жилых помещений — следствие особого правового регулирования данной категории сделок и договоров, связанного с их спецификой, которую необходимо учитывать при оформлении во избежание в дальнейшем конфликтов между сторонами и отказа Росреестра в совершении регистрационных действий. При этом индивидуальными особенностями обладают не только договоры по продаже жилья, но и различные их подвиды (по продаже части жилья, покупке в кредит, продаже с рассрочкой платежа и др.). Об основных моментах, касающихся данного вопроса, мы расскажем в нашей статье.

    Особенности купли-продажи жилых помещений

    Специфике заключения сделок по купле-продаже, в которых в качестве предмета выступают объекты недвижимости, а также форме договоров и их содержанию посвящен самостоятельный § 7 главы 30 Гражданского кодекса. Кроме того, законодательство (ст. 558 ГК) особо выделяет сделки по возмездному отчуждению жилья, т. к. такие они имеют целый ряд особенностей, в том числе:

    • специфический предмет договора (им может выступать лишь объект, который в соответствии с данными кадастрового учета признан жилым, или часть такого объекта);
    • помимо прочих (общих для всех сделок по купле-продаже недвижимости) условий в такие договоры следует включать пункт с указанием всех лиц, которые имеют право на пользование жилым помещением, выступающим предметом договора, после перехода права собственности.

    При невнесении указанных условий договор, в силу п. 1 ст. 432 ГК, не может считаться заключенным — а значит, не порождает никаких правовых последствий. Такая же участь ожидает и договоры, в которых не указана цена, т. к. обязательность достижения договоренности по этому пункту при совершении сделок купли-продажи недвижимости установлена ст. 555 ГК.

    Договор купли-продажи дома в рассрочку (содержание, образец)

    Характерной особенность договоров по продаже объектов недвижимости (включая жилые дома и квартиры) в рассрочку являются условия, касающиеся оплаты передаваемого объекта. Так, на основании ст. 489 ГК в числе прочих, признаваемых существенными, при рассрочке надлежит согласовывать следующие условия:

    • итоговая стоимость продаваемого жилья;
    • порядок его оплаты (наличными денежными средствами, переводом на расчетный счет и т. д.);
    • сроки внесения платежей (периоды оплаты);
    • сумма оплаты по каждому периоду времени.

    Однако наличие цены — обязательное условие для всех договоров по продаже недвижимости, поэтому характерными именно для договоров с рассрочкой можно считать только 3 последних пункта из приведенного списка.

    ВАЖНО! В случае продажи жилой недвижимости (в том числе жилого дома) право собственности на нее обычно переходит к покупателю с момента подписания передаточного акта, который подписывается с внесением первого платежа. В связи с этим в целях обеспечения обязательств покупателя в таком договоре целесообразно указывать на то, что до окончательной оплаты предмета договора она находится в залоге у продавца на основании ст. 334.1 ГК.

    Итоги

    Итак, правовым особенностям заключения сделок по покупке-продаже жилых объектов недвижимости посвящена ст. 558 ГК. Кроме того, к таким договорам применяются общие правила купли-продажи недвижимости (в части, не противоречащей ст. 558). Специфика же таких договоров с условием о рассрочке платежа вытекает из ст. 489 ГК, предписывающей указывать порядок, сроки оплаты и размер разовых платежей. С образцом договора купли-продажи дома в рассрочку можно ознакомиться на нашем сайте. Он позволит избежать типичных ошибок при совершении сделок данной категории.

    Порядок передачи вещи, что к передаче вещи приравнивается, есть ли особенности при передаче недвижимого имущества

    Автор работы: Пользователь скрыл имя, 26 Августа 2013 в 20:06, контрольная работа

    Описание работы

    Вещами в гражданском праве признаются предметы материального мира, имеющие экономическую форму товара. Вещи являются наиболее распространенным видом объектов гражданских прав.
    Передачей признается вручение вещи приобретателю, а равно сдача перевозчику для отправки приобретателю или сдача в организацию связи для пересылки приобретателю вещей, отчужденных без обязательства доставки.
    Вещь считается врученной приобретателю с момента ее фактического поступления во владение приобретателя или указанного им лица

    Содержание работы

    1. Охарактеризуйте порядок передачи вещи, что к передаче вещи
    приравнивается, есть ли особенности при передаче недвижимого
    имущества…………………………………………………………………………3
    2. Задача 1……………………………………………………………………. …12
    3. Задача 2……………………………………………………………………. …15
    Список используемой литературы…………………………………………….

    Файлы: 1 файл

    гр право.docx

    МИНИСТЕРСТВО ОБРАЗОВАНИЯ И НАУКИ РОССИЙСКОЙ

    ФГБОУ ВПО «Уральский государственный экономический университет»

    Центр дистанционного образования

    по дисциплине: Гражданское право

    по теме: Вариант №25

    Направление 030900 Юриспруденция

    Профиль группа Юр12-Ирб

    Ф.И.О Галишева Н.Д.

    1. Охарактеризуйте порядок передачи вещи, что к передаче вещи

    приравнивается, есть ли особенности при передаче недвижимого

    Список используемой литературы……………………………………………. 18

    1. ОХАРАКТЕРИЗУЙТЕ ПОРЯДОК ПЕРЕДАЧИ ВЕЩИ, ЧТО К

    ПЕРЕДАЧЕ ВЕЩИ ПРИРАВНИВАЕТСЯ, ЕСТЬ ЛИ ОСОБЕННОСТИ ПРИ ПЕРЕДАЧЕ НЕДВИЖИМОГО ИМУЩЕСТВА

    Вещами в гражданском праве признаются предметы материального мира, имеющие экономическую форму товара. Вещи являются наиболее распространенным видом объектов гражданских прав.

    Передачей признается вручение вещи приобретателю, а равно сдача перевозчику для отправки приобретателю или сдача в организацию связи для пересылки приобретателю вещей, отчужденных без обязательства доставки.

    Вещь считается врученной приобретателю с момента ее фактического поступления во владение приобретателя или указанного им лица.

    Если к моменту заключения договора об отчуждении вещи она уже находится во владении приобретателя, вещь признается переданной ему с этого момента.

    К передаче вещи приравнивается передача коносамента или иного товарораспорядительного документа на нее.

    Передача – это действие, в силу которого владение вещью переходит от одного лица к другому. Поскольку передача совершается субъектами права, воля которых направлена на определенный юридический результат, прежде всего на прекращение соответствующего обязательства (например, обязательства продавца передать вещь покупателю), мы можем прийти к выводу, что по своей юридической природе передача является сделкой.

    Сделка, в которой участвует более двух лиц, является договором (ст. 154 ГК). Поэтому и передача, которая невозможна без участия получателя вещи (приобретателя), может быть по этому признаку квалифицирована как договор. Однако этот договор обладает существенной спецификой. В силу этого договора между сторонами не возникает прав и обязанностей; в то же время непосредственно из самого договора возникает право собственности у приобретателя, которое в отличие от обязательственных (относительных) прав не связывает его с другой стороной договора. Поскольку такое положение не соответствует точному смыслу п. 1 ст. 420 ГК о договоре, квалификация передачи вещи как договора (вещного договора) в российском гражданском праве вызывает сомнения. В то же время нет оснований сомневаться в том, что передача вещи с целью возникновения права собственности у приобретателя (традиция) – это сделка.

    Из этого вывода следует ряд существенных следствий.

    Во-первых, передача должна соответствовать правилам ГК о сделках и может быть признана недействительной как и любая сделка. При этом, недействительность договора об отчуждении вещи во всяком случае влечет и недействительность передачи, в силу каузальности передачи (традиции).

    Во-вторых, получение владения вещью приобретателем лишь тогда приведет к возникновению у него права собственности, когда владение получено по воле отчуждателя (собственника или иного лица, управомоченного на отчуждение вещи). Если же воля отчуждателя не направлена на передачу владения либо владение получено помимо воли отчуждателя, то сделка как совместное и согласное волеизъявление двух сторон – собственника (отчуждателя) и приобретателя – не состоялась. Соответственно нет и передачи как юридического факта, создающего право собственности. Поэтому любые действия по насильственному или одностороннему завладению вещью приобретателем не являются передачей в смысле п. 1 ст. 224 и не влекут возникновения у него права собственности и в том случае, если имеется основание, предусмотренное ст. 218, – договор купли-продажи и т.д.

    Как и любая сделка, передача вещи представляет собой определенное внешнее действие, доступное восприятию его участников и третьих лиц. Закон не допускает совершения передачи путем молчания, поэтому такой способ совершения этой сделки исключен. В то же время допускаются любые иные действия, в том числе конклюдентные.

    Как правило, передача вещи является исполнением соответствующего обязательства – из договора купли-продажи, мены, дарения. Могут быть и недоговорные обязательства, в силу которых передаются вещи в собственность кредитора, – из причинения вреда (ст. 1082 ГК), из неосновательного обогащения (ст. 1104 ГК). В этом случае нормы ст. 224 могут быть применены по аналогии.

    Исполнение договорного обязательства по передаче вещи в собственность приобретателю выступает как юридическое действие (сделка) и имеет эффект, поскольку совершается дееспособным лицом. От имени юридического лица передачу могут совершать его работники, в круг служебных обязанностей которых входит совершение соответствующих действий, а также его органы и представители.

    Если имущество продано с публичных торгов, то судебный пристав обязан не только провести торги, но и фактически передать проданное имущество покупателю. С этой целью он должен предварительно либо изъять имущество у должника в свое владение, либо передать это имущество должнику или иному лицу на хранение. После заключения договора продажи имущества с торгов пристав, выступающий в роли продавца, обязан передать имущество покупателю, не ограничиваясь составлением актов или получением государственной регистрации права собственности на проданное имущество.

    Передача может быть оформлена актом передачи (приема и передачи). Если акт не соответствует действительности, например, фактически указанное в нем имущество не передавалось или передано не тем лицам, которые в нем указаны, акт может быть оспорен как фиктивный и не имеющий доказательственной силы.

    Передача имущества, независимо от того, оформлялась ли она письменными документами, отражает лишь волю на саму передачу права собственности, но не затрагивает иных условий отчуждения – цены товара, способов и сроков платежа и пр. Эти условия относятся к договору об отчуждении, а не к передаче и должны обсуждаться применительно к условиям договора.

    Только в том случае, когда договор заключается одновременно с передачей вещи, например, передается товар вместе с товаротранспортной накладной без всякого иного основания, прием товара одновременно означает и заключение договора на условиях, указанных в сопровождающих товар документах.

    Передача – процесс обоюдный, тогда как право собственности не может быть одновременно у двух лиц. Поэтому важно определить, когда передача состоялась, когда была завершена, чтобы точно указать момент возникновения собственности у приобретателя. Таким моментом является установление приобретателем фактического владения, т.е. полного физического контроля над вещью. Контроль выражается, в частности, в установлении охраны или занятии объекта, поскольку речь идет о недвижимости. Если на том же объекте находятся лица, не связанные с приобретателем отношениями подчиненности, то владение не может считаться установленным.

    Движимые вещи вручаются приобретателю, т.е. передаются под его непосредственный контроль так, чтобы он мог их независимо от любых иных лиц перемещать, паковать, размещать в хранилище и т.д. Поскольку приобретателем является юридическое лицо, вручением является передача вещи тому работнику (работникам), в служебные обязанности которого (которых) входит получение данного имущества.

    К передаче вещи приравнивается сдача перевозчику для отправки или сдача в организацию связи для пересылки. Если условием договора об отчуждении вещи является доставка вещи приобретателю, то вещь считается врученной с момента фактического поступления во владение приобретателя.

    Если приобретатель указал вместо себя третье лицо, которому следует передать вещь (ст. ст. 312 – 313 ГК), то право собственности у приобретателя возникает с момента вручения вещи этому третьему лицу, а само третье лицо становится с того же момента законным владельцем вещи.

    Если собственник (отчуждатель) вещи не передает ее приобретателю, хотя обязан это сделать в силу договорного обязательства, то приобретатель вправе истребовать вещь из владения собственника или иного отчуждателя, должника по обязательству о передаче вещи (ст. 398 ГК). В этом случае право собственности у приобретателя возникает с момента фактического овладения вещью, полученной в установленном законом порядке, например от судебного пристава в рамках исполнительного производства. В то же время насильственное завладение вещью против воли должника, равно как и изъятие этой вещи у третьих лиц без указания на то должника, связанного с третьими лицами (законными владельцами) отношениями, позволяющими ему давать им обязательные для исполнения указания, не приведет к возникновению права собственности у приобретателя.

    Если отчуждаемая вещь ранее находилась у приобретателя по иному основанию (законное владение) или без основания (незаконное владение), она считается врученной приобретателю с момента заключения договора об отчуждении вещи.

    Например, если был заключен договор аренды или хранения вещи, а затем собственник заключил договор купли-продажи этой же вещи с арендатором (хранителем), то она будет считаться переданной во владение приобретателя с момента заключения договора.

    Если вещь является предметом виндикационного иска и в процессе спора ответчик выплачивает истцу по мировому соглашению стоимость вещи, то с момента заключения (вступления в законную силу определения суда об утверждении мирового соглашения) соглашения вещь считается поступившей во владение ответчика.

    К передаче вещи приравнивается передача коносамента или иного товарораспорядительного документа. Это правило повышает оборотоспособность товаров и позволяет распоряжаться ими без перегрузки и фактической передачи, что имеет ценность, когда товар приобретается с целью перепродажи на ином рынке.

    Если имущество передается не с целью возникновения собственности у приобретателя, а с иной целью – исполнения договора о временном пользовании вещью, для осмотра и т.д., то нормы ст. ст. 223 – 224 на отношения сторон не распространяются. Передача вещи по договору, не являющемуся договором об отчуждении вещи, не влечет возникновения у владельца никакого имущественного права, а все имеющиеся у него права возникают в силу договора, например аренды, и моментом их возникновения является момент заключения соответствующего договора о временной передаче вещи, а не момент передачи, если только стороны не придали передаче характер отлагательного условия (ст. 157 ГК). Но и в этом случае у владельца вещи возникают лишь обязательственные (личные) права и обязанности по отношению к другой стороне, а не собственные права на переданное имущество.

    Недвижимое имущество – это один из видов объектов гражданских прав. К недвижимым вещам относятся: земельные участки, участки недр, обособленные водные объекты и все, что прочно связано с землей, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе леса, многолетние насаждения, здания, сооружения, а также подлежащие государственной регистрации воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания, космические объекты. Законом к недвижимым вещам может быть отнесено и иное имущество.

    Передача недвижимости продавцом и принятие ее покупателем осуществляются по подписываемому сторонами передаточному акту или иному документу о передаче. Если иное не предусмотрено законом или договором, обязательство продавца пере дать недвижимость покупателю считается исполненным после вручения этого имущества покупателю и подписания сторонами соответствующего документа о передаче. Уклонение одной из сторон от подписания документа о передаче недвижимости на условиях, предусмотренных договором, считается отказом соответственно продавца от исполнения обязанности передать имущество, а покупателя – обязанности принять имущество. Принятие покупателем недвижимости, не соответствующей условиям договора продажи недвижимости, в том числе в случае, когда такое несоответствие оговорено в документе о передаче недвижимости, не является основанием для освобождения продавца от ответственности за ненадлежащее исполнение договора.

    Энциклопедия судебной практики. Передача вещи (Ст. 224 ГК)

    Энциклопедия судебной практики
    Передача вещи
    (Ст. 224 ГК)

    1. Сфера действия ст. 224 ГК РФ

    1.1. Статья 224 ГК РФ содержит общие положения по вопросам передачи вещи, относящиеся к главе 14 “Приобретение права собственности” ГК РФ

    Пункт 2 статьи 224 ГК РФ, которая содержит общие положения по вопросу передачи вещи, относящиеся к главе 14 “Приобретение права собственности” части первой Гражданского кодекса Российской Федерации, предусматривает, что, если к моменту заключения договора об отчуждении вещи она уже находится во владении приобретателя, вещь признается переданной ему с этого момента.

    1.2. Статья 224 ГК РФ не применяется к обязательственным правоотношениям

    Ссылку суда в данном случае на ст. 224 ГК РФ нельзя признать обоснованной, поскольку данная норма применяется не к обязательственным правоотношениям, а к отношениям собственности.

    1.3. Статья 224 ГК РФ применяется при передаче не только права собственности, но и права хозяйственного ведения

    Положения названной статьи [ст. 224 ГК РФ] применяются при передаче не только прав собственности, но и прав хозяйственного ведения.

    1.4. Статья 224 ГК РФ не регулирует порядок расчета платы за водоотведение

    Доводы административного истца о противоречии Правил в оспариваемой части статьям 224, 307, 420, пункту 1 статьи 541, пункту 1 статьи 544, статье 548 Гражданского кодекса Российской Федерации обоснованно признаны судом несостоятельными, поскольку названные нормы не регулируют порядок расчета платы за водоотведение.

    2. Момент перехода права собственности на вещь

    2.1. Если договором не предусмотрены какие-либо иные условия возникновения права собственности, то право собственности возникает в соответствии со ст. 224 ГК РФ

    В самом договоре отсутствует указание на дату, с которой у покупателя возникает право собственности на полуприцеп, то есть договором не предусмотрены какие-либо иные условия возникновения права собственности, и в этом случае применяются нормы указанных выше ст. ст. 223, 224 Гражданского кодекса РФ.

    2.2. Само по себе оформление товарной накладной не свидетельствует о переходе права собственности

    Само по себе оформление товарной накладной с учетом установленных по делу обстоятельств не свидетельствует о переходе права собственности к истцу по смыслу статей 223, 224 Гражданского кодекса Российской Федерации.

    2.3. Передача имущества в собственность покупателя не может считаться состоявшейся, если отсутствовала фактическая передача имущества

    По мнению судебной коллегии, из анализа положений ст. 224 ГК РФ следует, что передача имущества в собственность покупателя не может считаться состоявшейся, если отсутствовала фактическая передача имущества.

    2.4. Наличие во владении приобретателя вещи на момент заключения договора об отчуждении вещи не является безусловным свидетельством приобретения ее в собственность

    Если к моменту заключения договора об отчуждении вещи она уже находится во владении приобретателя, вещь признается переданной ему с этого момента (пункт 2 статьи 224 ГК РФ).

    Таким образом, наличие во владении истца котлов на момент заключения контракта не является безусловным свидетельством их приобретения им в собственность.

    2.5. С момента составления акта приема-передачи объект переходит во владение, пользование и распоряжение нового собственника

    Признавая необходимость возложения налоговой обязанности на покупателя, суды основываются на нормах статей 218, 223 и 224 Гражданского кодекса Российской Федерации. Толкование указанных положений сводится к тому, что с момента составления акта приема-передачи объект переходит во владение, пользование и распоряжение нового собственника.

    2.6. Статья 224 ГК РФ является диспозитивной и допускает установление договором сторон иных условий перехода права собственности помимо реальной передачи вещи покупателю

    По общим правилам статей 223, 224, 458 ГК РФ, если иное не установлено договором купли-продажи, обязанность продавца передать товар покупателю считается исполненной в момент вручения товара или предоставления товара в распоряжение покупателя.

    Таким образом, при передачи товара стороны вправе определить иные условия о передаче товара в собственность покупателя и момент возникновения права собственности на движимые вещи (товар).

    2.7. Гражданское законодательство не связывает момент возникновения права собственности на вещь с моментом ее оплаты

    Довод подателя кассационной жалобы о возникновении права собственности на спорное имущество у истца с момента оплаты и подписания акта приема-передачи несостоятелен, так как в силу пунктов 1 и 2 статьи 223, пункта 1 статьи 224 Гражданского кодекса Российской Федерации право собственности у приобретателя вещи по договору возникает с момента ее фактической передачи. Составление сторонами акта приема-передачи само по себе не подтверждает факт реальной передачи имущества. Действующее гражданское законодательство не связывает момент возникновения права с оплатой товара.

    2.8. Сам по себе факт заключения договора не является основанием для возникновения права собственности на вещь

    Само по себе оформление договора купли-продажи с учетом установленных по делу обстоятельств не свидетельствует о переходе права собственности к истцу по смыслу статей 223, 224 Гражданского кодекса Российской Федерации.

    2.9. При реализации имущества на условиях FCA право собственности на товар переходит к покупателю до его перемещения через таможенную границу

    Основанием для отказа заявителю в возмещении из бюджета названной суммы налога послужило то, что согласно условиям некоторых из представленных налогоплательщиком контрактов товар реализован обществом на условиях FCA город Псков, что в силу статей 223 и 224 ГК РФ свидетельствует о переходе права собственности на товар до его перемещения через таможенную границу.

    2.10. Передача вещи не является сделкой по отчуждению имущества в собственность приобретателя

    Передача вещи не является сделкой по отчуждению имущества в собственность приобретателя, поскольку переход права собственности требует конкретного волеизъявления первоначального собственника по данному вопросу.

    2.11. Передача вещи как таковая представляет собой сделку, направленную на переход права владения

    Поскольку передача вещи как таковая представляет собой сделку, направленную на переход права владения, вручение вещи представляет собой фактическое поступление вещи во владение.

    2.12. Право собственности на вещь возникает с момента фактического поступления во владение приобретателя или указанного им лица

    Из содержания норм [ст. 223, 224 ГК РФ] права следует, что право собственности на вещь, состоящее из правомочий по владению, пользованию и распоряжению, возникает у приобретателя с момента передачи (вручения) вещи, то есть с момента фактического поступления во владение приобретателя или указанного им лица.

    3. Особенности применения ст. 224 ГК РФ

    3.1. Применение положений ч. 2 ст. 224 ГК РФ не ограничено условием наличия вещи у ее приобретателя в неизменном состоянии в момент заключения договора

    Использование материалов при строительстве нефтепровода не является препятствием для последующего заключения в отношении них договора, поскольку применение положений части 2 статьи 224 ГК РФ не ограничено условием наличия вещи у ее приобретателя в неизменном состоянии в момент заключения договора.

    3.2. Возможность применения ч. 2 ст. 224 ГК РФ не зависит от правомерности или неправомерности владения приобретателем этим имуществом

    Недействительность указанного договора не влияет на существо принятого решения в части первоначального иска. Момент передачи имущества и, как следствие, возможность применения п. 2 ст. 224 ГК РФ не ставится действующим законодательством в зависимость от правомерности или неправомерности владения приобретателем этим имуществом.

    3.3. Передача вещи должна производиться как распорядительная сделка во исполнение договора или иного законного основания

    По смыслу статьи 224 Гражданского кодекса Российской Федерации передача вещи должна производиться как распорядительная сделка во исполнение договора или иного законного основания.

    3.4. Договор банковского вклада является реальным

    По смыслу п. 2 ст. 224 ГК РФ договор банковского вклада является реальным, то есть считается заключенным с момента внесения вкладчиком денежных средств.

    Договор банковского вклада является реальным, поскольку считается заключенным и создающим права и обязанности сторон только с момента внесения вкладчиком в банк денежной суммы (вклада), которая зачисляется на счет (депозитный счет) вкладчика (клиента).

    Если в соответствии с законом для заключения договора необходима также передача имущества, договор считается заключенным с момента передачи соответствующего имущества (ст. 224).

    Договор банковского вклада исходя из смысла действующего законодательства, является реальным, то есть считается заключенным с момента внесения вкладчиком денежных средств.

    Договор банковского вклада исходя из нормативных положений ст. 433 и ст. 834 ГК РФ является реальным, то есть считается заключенным с момента внесения вкладчиком денежных средств в банк.

    Договор банковского вклада исходя из нормативных положений ст. 433 и ст. 834 ГК РФ является реальным, то есть считается заключенным с момента внесения вкладчиком денежных средств в банк.

    Договор банковского вклада исходя из нормативных положений статей 433, 834 Гражданского кодекса Российской Федерации является реальным, то есть считается заключенным с момента внесения вкладчиком денежных средств в банк.

    Договор банковского вклада исходя из нормативных положений ст. 433 и ст. 834 ГК РФ, является реальным, то есть считается заключенным с момента внесения вкладчиком денежных средств в банк.

    Договор банковского вклада исходя из смысла действующего законодательства является реальным, то есть считается заключенным с момента внесения вкладчиком денежных средств.

    По смыслу п. 2 ст. 224 ГК РФ договор банковского вклада является реальным, то есть считается заключенным с момента внесения вкладчиком денежных средств.

    Договор банковского вклада исходя из смысла действующего законодательства является реальным, то есть считается заключенным с момента внесения вкладчиком денежных средств.

    4. Передача вещи

    4.1. В случае продажи арендатору арендованного имущества обязанность продавца по передаче вещи считается исполненной в момент заключения договора купли-продажи

    В случае продажи арендатору арендованного имущества обязанность продавца по передаче вещи считается исполненной в момент заключения договора купли-продажи, и покупатель владеет ею на основании названного договора.

    Если к моменту заключения договора купли-продажи продаваемая вещь уже находится во владении покупателя, то она считается переданной ему с этого момента (пункт 2 статьи 224 ГК РФ). Следовательно, в случае продажи арендатору арендованного имущества обязанность продавца по передаче вещи считается исполненной в момент заключения договора купли-продажи, и покупатель владеет ею на основании названного договора.

    В соответствии с разъяснениями, содержащимися в п. 5 постановления Пленума ВАС РФ от 17.11.11 г. N 73 “Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды”, если к моменту заключения договора купли-продажи продаваемая вещь уже находится во владении покупателя, то она считается переданной ему с этого момента (пункт 2 статьи 224 ГК РФ). Следовательно, в случае продажи арендатору арендованного имущества обязанность продавца по передаче вещи считается исполненной в момент заключения договора купли-продажи, и покупатель владеет ею на основании названного договора.

    В случае продажи арендатору арендованного имущества обязанность продавца по передаче вещи считается исполненной в момент заключения договора купли-продажи, и покупатель владеет ею на основании названного договора.

    В случае продажи арендатору арендованного имущества обязанность продавца по передаче вещи считается исполненной в момент заключения договора купли-продажи, и покупатель владеет ею на основании названного договора.

    Если к моменту заключения договора купли-продажи продаваемая вещь уже находится во владении покупателя, то она считается переданной ему с этого момента (п. 2 ст. 224 ГК РФ). Следовательно, в случае продажи арендатору арендованного имущества обязанность продавца по передаче вещи считается исполненной в момент заключения договора купли-продажи, и покупатель владеет ею на основании названного договора.

    Если к моменту заключения договора купли-продажи продаваемая вещь уже находится во владении покупателя, то она считается переданной ему с этого момента, следовательно, в случае продажи арендатору арендованного имущества обязанность продавца по передаче вещи считается исполненной в момент заключения договора купли-продажи, и покупатель владеет ею на основании названного договора.

    В случае продажи арендатору арендованного имущества обязанность продавца по передаче вещи считается исполненной в момент заключения договора купли-продажи, и покупатель владеет ею на основании названного договора.

    4.2. Владение, осуществляемое лицом в качестве одновременно арендатора и покупателя той же вещи, невозможно

    Если к моменту заключения договора об отчуждении вещи она уже находится во владении приобретателя, вещь признается переданной ему с этого момента (пункт 2 статьи 224 Гражданского кодекса Российской Федерации). Владение, осуществляемое лицом в качестве одновременно арендатора и покупателя той же вещи, невозможно, поскольку предполагает соединение взаимоисключающих оснований – временное владение в интересах другого лица (арендодателя) и постоянное владение в своих интересах (покупателя).

    4.3. Составление сторонами акта приема-передачи само по себе не подтверждает факт реальной передачи вещи

    По смыслу норм Гражданского кодекса (статьи 167, 224, 556) сделки (действия), опосредующие передачу недвижимого имущества, должны быть направлены на фактическое поступление имущества (в освобожденном виде) во владение приобретателя. При этом акт приема-передачи не является безусловным доказательством передачи недвижимости.

    4.4. Обязанность передать товар не означает обязанности его доставить лично

    В соответствии со статьей 224 ГК РФ передачей признается вручение вещи приобретателю, а равно сдача перевозчику для отправки приобретателю или сдача в организацию связи для пересылки приобретателю вещей, отчужденных без обязательства доставки.

    Таким образом, исходя из приведенной нормы права обязанность передать товар не означает обязанности его доставить лично.

    4.5. Товарная накладная является товарораспорядительным документом

    Факт передачи товара может подтверждаться товарной накладной, которая в силу пункта 3 статьи 224 Гражданского кодекса Российской Федерации является товарораспорядительным документом.

    4.6. Счет-фактура не может свидетельствовать о получении ответчиком товара

    Счет-фактура не может свидетельствовать о получении ответчиком товара, поскольку такими доказательствами в соответствии со статьей 224 ГК РФ является коносамент или иной товарораспорядительный документ.

    Актуальная версия заинтересовавшего Вас документа доступна только в коммерческой версии системы ГАРАНТ. Вы можете подать заявку на получение полного доступа к системе бесплатно на 3 дня.

    Купить документ –> Получить доступ к системе ГАРАНТ

    Если вы являетесь пользователем интернет-версии системы ГАРАНТ, вы можете открыть этот документ прямо сейчас или запросить по Горячей линии в системе.

    В “Энциклопедии судебной практики. Гражданский кодекс РФ” собраны и систематизированы правовые позиции судов по вопросам применения статей Гражданского кодекса Российской Федерации.

    Каждый материал содержит краткую характеристику позиции суда, наиболее значимые фрагменты судебных актов, а также гиперссылки для перехода к полным текстам.

    Материал приводится по состоянию на август 2021 г.

    См. информацию об обновлениях Энциклопедии судебной практики

    При подготовке “Энциклопедии судебной практики. Гражданский кодекс РФ” использованы авторские материалы, предоставленные творческим коллективом под руководством доктора юридических наук, профессора Ю. В. Романца, а также М. Крымкиной, О. Являнской (Части первая и вторая ГК РФ), Ю. Безверховой, А. Вавиловым, А. Горбуновым, А. Грешновым, Р. Давлетовым, Е. Ефимовой, М. Зацепиной, Н. Иночкиной, А. Исаковой, Н. Королевой, Е. Костиковой, Ю. Красновой, Д. Крымкиным, А. Куликовой, А. Кусмарцевой, А. Кустовой, О. Лаушкиной, И. Лопуховой, А. Мигелем, А. Назаровой, Т. Самсоновой, О. Слюсаревой, Я. Солостовской, Е. Псаревой, Е. Филипповой, Т. Эльгиной (Часть первая ГК РФ), Н. Даниловой, О. Коротиной, В. Куличенко, Е. Хохловой, А.Чернышевой (Часть вторая ГК РФ), Ю. Раченковой (Часть третья ГК РФ), Д. Доротенко (Часть четвертая ГК РФ), а также кандидатом юридических наук С. Хаванским, А. Ефременковым, С. Кошелевым, М. Михайлевской.

    Передача вещи

    Это процесс осуществления действий, которые направлены на вручение предмета договора одному лицу другим в пользование, владение.

    Понятие передачи вещи, функции

    Передача вещи – процесс осуществления действий, которые направлены на вручение предмета договора одному лицу другим в пользование, владение.

    Передача реализуется, согласно нормам гражданского законодательства и нормативным актам.

    Вещь (движимая или недвижимая) – материальный объект, который имеет определенное назначение, ценность, функции, направленные на удовлетворение потребностей человека. Вещи могут быть предметами товарообмена, пользования, владения. Особенности вещей:

    • создаются путем направленной деятельности человека;
    • человек в состоянии контролировать состояние вещи;
    • вещи можно освоить, продать, купить, изменить.

    К движимым и недвижимым вещам не относят:

    • объекты, которые по своей природе используются без правовых ограничений всеми гражданами на равных правах;
    • объекты, состояние которых не может регулировать человек;
    • бъекты, которые нельзя оценить, изменить, освоить в полной мере – их не вовлекают в товарооборот. Пример: космические объекты.

    Некоторые объекты могут быть вещами в зависимости от состояния обособленности.

    Порядок передачи вещи определяется нормами Гражданского кодекса. Вещь считается переданной, если наступил момент фактического начала владения по результату договора между сторонами. Особенность фактического поступления – вещь на момент подписания договора должна уже находиться у нового собственника. Это касается передачи арендованного имущества в собственность по договору купли-продажи.

    Согласно закону и нормативным актам, передача вещи приравнивается к передаче коносамента или другого аналогичного документа на данный объект.

    Специальное оформление передачи вещи

    Передача вещи может требовать специального оформления в случаях, предусмотренных нормами права. Например, в случае передачи недвижимости (квартиры, производственного помещения, дома, земельного участка или других видов) от одного лица другому требуется подписание специального акта о передаче. Такой документ фиксирует момент передачи вещи и принятия ее другой стороной.

    Передача вещи исполнена в таких случаях:

    • бывший собственник передал новому вещь;
    • передача сопровождается подписанием специального документа.

    Обязательства, изложенные в документе, должны быть точно исполнены, как того требуют нормы законодательства. Недвижимость считается переданной, если законом не установлен иной порядок передачи.

    Если стороны уклоняются от заверения документа своими подписями, это приравнивается к:

    • отказу собственника передать вещь;
    • отказу другой стороны принять права собственности.

    Специальные особенности и требования по оформлению передачи касаются:

    • продажи предприятия;
    • договора мены;
    • перехода вещи в доверительное управление.

    Также, согласно нормам права и нормативным актам, могут быть иные случаи специального оформления.

    Порядок передачи вещи

    Передача вещи осуществляется, исходя из положений законов и положений гражданского законодательства.

    Определяются этапы и особенности перехода права собственности, специальные требования к оформлению такой сделки.

    Специальный порядок необходим:

    • при передаче жилой недвижимости в собственность;
    • в процессе продажи предприятия;
    • при оформлении мены;
    • в процессе оформления передачи перехода вещи в доверительное управление.

    Главное требование к оформлению передачи прав на движимую вещь – необходимо документальное подтверждение передачи. Нормы закона указывают, что вещь передана в тот момент, когда она фактически поступила в собственность, использование, владение нового собственника. Для осуществления данного действия необходимо соблюдение норм права, добровольное желание передать вещь со стороны собственника и принятие с другой стороны.

    Для передачи требуется выполнение определенного обязательства, изложенного в документе. Нельзя считать передачей предоставление определенного объекта в пользование с целью ознакомления с его свойствами, особенностями, опциями.

  • Рейтинг
    ( Пока оценок нет )
    Понравилась статья? Поделиться с друзьями:
    Добавить комментарий

    ;-) :| :x :twisted: :smile: :shock: :sad: :roll: :razz: :oops: :o :mrgreen: :lol: :idea: :grin: :evil: :cry: :cool: :arrow: :???: :?: :!: