Что включено в проект перепланировки квартиры

Проект перепланировки квартиры: нюансы от А до Я

Значительную, а часто и самую приятную часть жизни человек проводит в стенах своей квартиры. Именно дома мы можем отдохнуть от будничной суеты, организовать семейный вечер с веселыми играми, пообщаться в уютной обстановке с близкими друзьями. Поэтому желание максимально благоустроить жилье совсем не вызывает удивления. При этом обычного ремонта может быть недостаточно. Зачастую, чтобы сделать жилище оригинальным, функциональным и комфортным, необходима перепланировка.

Хозяева тщательно подходят к этому вопросу, щедро используя свою фантазию, а то и воображение признанных профессионалов — квартирных дизайнеров. Однако даже самого впечатляющего дизайн-проекта может быть мало для осуществления перепланировки квартиры.

Что такое проект перепланировки, для чего он нужен и из чего состоит? Где можно заказать проект перепланировки квартиры? Читайте ответы в статье.

Что такое проект перепланировки и в чем его отличия от дизайн-проекта?

Когда ремонт предполагает обновление цветовой гаммы и отделки комнат, большинство хозяев справляются своими силами. Однако при стремлении добиться кардинально нового состояния жилья, расширить пространство, изменить концепцию его использования помощью профессиональных дизайнеров пренебрегать не стоит. В обязанности дизайнера, как правило, входит надзор за ходом ремонтных работ, качеством используемых материалов, соблюдением технологий, а также консультирование строителей и внесение в чертежи требуемых корректировок. Таким образом, дизайн-проект — необходимая часть ремонта, помогающая избежать ошибок, а также дающая возможность контролировать его смету.

При создании дизайн-проекта обычно используется компьютерная 3D-визуализация. Она помогает наглядно показать возможные варианты перестройки межкомнатных перегородок, расстановки мебели, декоративной отделки и цветовых решений. Утвержденный заказчиком проект в итоге становится основой для проведения ремонтных работ.

Однако до 3D-визуализации требуется составление чертежной документации: проводятся замеры помещений, разрабатываются схемы с указанием существующих инженерных и сантехнических систем, стен, дверей. Все это необходимо для проектирования комнатных перегородок, определения последовательности проведения ремонта и количества требуемых материалов.

В список документации дизайн-проекта может включаться также спецификация и пояснительная записка. Спецификация очень полезна на этапе поиска и закупки всего необходимого для ремонта. Она представляет собой описание отделочных материалов, различных элементов декора и обстановки в целом — с указанием их технических характеристик, требуемого количества и качества, ориентировочной стоимости. Пояснительная записка — это вспомогательный документ, детально раскрывающий концепцию проекта, разъясняющий заказчику и строителям все технические, функциональные и эстетические особенности дизайна.

Однако, заказывая дизайн-проект по перепланировке квартиры в непроверенных фирмах, можно столкнуться с серьезными сложностями.

Например, у компании могут быть неплохие дизайнеры и компьютерщики, менеджеры и маркетологи, умеющие сделать красивую 3D-картинку и правильно рассчитать смету. Но вместе с тем в штате фирмы может не оказаться опытных инженеров-строителей. Это практически всегда означает, что на стадии реализации проекта будут возникать технологические неувязки и нестыковки, преодолевать которые придется «волевым усилием» со всеми негативными последствиями для качества работ. А реализация некоторых дизайнерских решений запросто может привести к аварийным ситуациям.

В подобных случаях иногда даже вроде бы удачно закончившийся ремонт через некоторое время приходится возобновлять из-за выявившихся нарушений строительных норм и правил. Особенно обидно получить от Жилищной инспекции предписание вернуть помещение к первоначальному виду — естественно, за свой счет и в жесткие сроки.

Дело в том, что деятельность по созданию дизайн-проектов в наше время не лицензируется, и юридической ответственности за них подобные фирмы не несут. Иногда из-за некомпетентности компании в ходе ремонта по проекту, за который заказчик выложил приличные деньги, ломаются несущие стены, переносятся санузлы, расширяется кухня за счет комнаты, перекрываются вентиляционные каналы. А такие действия либо категорически запрещаются законом, либо требуют согласования в органах надзора.

Чтобы не попасть в подобную ситуацию, необходимо подготовить и согласовать с Жилищной инспекцией проект перепланировки. Это комплект документов, показывающих изменения в планировке квартиры, строительных конструкциях и инженерных коммуникациях.

В отличие от дизайн-проекта проект перепланировки:

  • имеет юридическую силу;
  • разработан инженером — сотрудником фирмы, которая имеет свидетельство СРО (саморегулируемой организации) о допуске к таким работам;
  • учитывает требования строительных норм и правил;
  • содержит все необходимые для согласования в органах надзора чертежи.

На заметку

Дизайн-проект может стать основой для составления проекта перепланировки, как и проект перепланировки может стать базой для дизайн-проекта. Предпочтительнее, чтобы разработкой обоих документов занималась одна организация, располагающая сотрудниками требуемой специальности и квалификации. Благодаря параллельному составлению проектов не потребуется отдельный этап их «притирки» друг к другу.

Для согласования намеченных изменений к проекту также должно прилагаться техническое заключение о возможности перепланировки. Перед тем как его выдать, специалисты осматривают квартиру заказчика, а порой и квартиры соседей сверху и снизу, обследуют несущие конструкции в зоне, которая затрагивается ремонтом. К примеру, это могут быть межпанельные стыки под несущей стеной, в которой планируется делать дверной проем. Все это необходимо для понимания технического состояния квартиры и определения возможности ремонта.

В случае если необходимо узаконить уже выполненные в ходе ремонта работы, потребуется техзаключение об их допустимости и безопасности. Этот документ разрабатывается по итогам инженерного обследования квартиры и призван подтвердить соответствие проделанных ремонтных работ всем действующим нормам и правилам.

Требования к документации для перепланировки квартиры

Напомним, что проектная документация и ее последующее согласование в надзорных органах требуется не всегда. Если ремонт можно назвать косметическим, а самым серьезным изменением является замена встроенной техники, то хозяевам добиваться разрешений не надо.

В ст. 25 Жилищного кодекса РФ указано, что перепланировка жилого помещения представляет собой изменение его конфигурации, требующее внесения изменения в технический паспорт жилого помещения. В других нормативных актах уточняется, что такая перепланировка может включать перенос и разборку перегородок, перенос и устройство дверных проемов, разукрупнение или укрупнение многокомнатных квартир, устройство дополнительных кухонь и санузлов, расширение жилой площади за счет вспомогательных помещений.

В состав документов для согласования перепланировки входит:

  • заявление на перепланировку;
  • договор социального найма или документы о праве собственности на квартиру, а именно выписка из ЕГРН (получить ее можно в МФЦ);
  • технический паспорт или поэтажный план, а также экспликация на квартиру, полученные в БТИ;
  • сам проект перепланировки;
  • нотариально заверенное согласие всех собственников квартиры (при подаче документов в МФЦ совместно с другими собственниками согласие не требуется).

Если перепланировка затрагивает несущие конструкции, то понадобится также техническое заключение от автора проекта дома о возможности перепланировки.

Надо учитывать, что Жилищная инспекция, принимая проектную документацию на рассмотрение, следит за тем, чтобы в ее составе был договор об авторском надзоре, подписанный заказчиком и составителем проекта. Для стандартной квартиры такой договор предусматривает контроль проектной организации за проведением работ по гидро- и шумоизоляции; в отдельных случаях — за усилением проема в несущей стене металлоконструкциями. Однако некоторые фирмы не предупреждают об этом и потом берут дополнительные деньги за проведение авторского надзора. Заказывая проектную документацию, стоит выяснить сразу, что включено в стоимость.

Это важно!

Жители Москвы (физлица) могут подать документы на согласование перепланировки только через МФЦ. Сотрудник, принимающий документы, обязан выдать расписку об их получении, естественно, с подписью и печатью. Решение о согласовании проекта принимается в течение 20–30 рабочих дней.

Нюансы разработки перепланировки

В числе распространенных видов работ, требующих составления проекта перепланировки, можно назвать:

  • обустройство полов помещений;
  • ремонт, затрагивающий архитектурный облик фасада;
  • устройство или перенос уборных и ванных комнат;
  • работы, связанные с газовой системой.

Проект не будет согласован, если его реализация предполагает:

  • ухудшение условий эксплуатации дома и проживания граждан, в том числе затруднение доступа к инженерным коммуникациям;
  • перевод помещений в категорию непригодных для проживания;
  • снижение прочности, устойчивости несущих конструкций здания, грозящее их разрушением;
  • ликвидацию или уменьшение сечения каналов естественной вентиляции;
  • увеличение нагрузки на несущие конструкции сверх допустимых;
  • перенос радиаторов отопления, подключенных к общедомовой системе горячего водоснабжения и (или) отопления, на лоджии, балконы и веранды;
  • устройство полов с подогревом от общедомовых систем горячего водоснабжения и (или) отопления;
  • нарушение требований строительных, санитарно-гигиенических, эксплуатационных норм и правил пожарной безопасности;
  • изменение внешнего облика многоквартирного дома;
  • устройство проемов между жилыми комнатами и газифицированными кухнями без плотно закрывающейся двери, объединение газифицированного помещения с жилой комнатой.

Выбирая компанию для разработки проекта перепланировки, следует выяснить:

  • имеет ли она допуск СРО;
  • есть ли у нее собственный проектный отдел;

Обратите внимание

В Москве многие организации занимаются посредничеством в данной сфере. Между тем интерес заказчика состоит в том, чтобы контактировать напрямую с исполнителями — это всегда надежнее и дешевле. Поэтому рекомендуется съездить в офис компании и убедиться лично в характере ее деятельности.

  • осуществляют ли ее сотрудники выезд на объект для обследования помещений. Любое жилье так или иначе имеет свои отличительные черты, даже если оно построено по типовому проекту, и выявить их может только специалист при осмотре. Если вовремя не обнаружить эти особенности, при реализации проекта или даже на этапе эксплуатации могут возникнуть различные сложности и риски, ответственность за которые в итоге будет нести заказчик.

Только однозначный утвердительный ответ на эти вопросы даст определенные гарантии того, что проект перепланировки будет составлен грамотно, с учетом всех возможных нюансов. Адекватный срок разработки составляет пять–семь дней.

Примерная стоимость проектировочных работ

Цена проекта перепланировки квартиры зависит от ее площади и характера планируемых изменений, в том числе от необходимости затрагивать в ходе ремонта системы электро- и водоснабжения, гидроизоляцию, фасад здания. Для типовых квартир разработчики могут воспользоваться стандартными проектами перепланировки. Это снижает стоимость услуг, но возможно только при условии, что состояние дома пригодно для такого ремонта.

Стоимость услуг компаний, специализирующихся на разработке проектов перепланировки и их согласовании, примерно такова:

  • проект перепланировки — от 14 000 рублей;
  • техническое заключение — от 10 000 рублей;
  • техническое заключение + проект перепланировки — от 19 000 рублей;
  • дополнительные разделы к проекту (таблица 1) — от 10 000 рублей.

Таблица 1. Планируемые работы и необходимые дополнительные разделы к проекту

Необходимые дополнительные разделы к проекту

Перенос перегородок, объединение/разъединение санузлов

  • общая пояснительная записка;
  • архитектурные решения;
  • водоснабжение и водоотведение;
  • электрооборудование и электроосвещение;
  • отопление и вентиляция

Устройство проемов в несущих стенах

  • конструктивные решения для металлических и железобетонных конструкций;
  • техническое обследование строительных конструкций;
  • экспертиза конструктивных решений

Перенос кухни, устройство новой комнаты, изменение количества комнат

определение коэффициента естественной освещенности и инсоляции

Устройство новых оконных проемов, остекление балконов и лоджий, присоединение лоджии к квартире

  • архитектурно-строительные решения;
  • теплотехнический расчет

Перенос газового оборудования

Некоторые компании предоставляют полный пакет услуг по согласованию перепланировки жилого помещения. Тогда конечная цена для заказчика складывается из стоимости проекта перепланировки, получения разрешений уполномоченного органа, получения документов БТИ и паспорта на квартиру. Стоимость услуг под ключ также зависит от сложности конкретного проекта, но приблизительно составляет:

  • без затрагивания несущих конструкций — от 42 000 рублей;
  • с устройством проема в несущей стене — от 65 000 рублей;
  • с демонтажем подоконной части при остекленном фасаде — от 65 000 рублей;
  • при согласовании объединения квартир — от 90 000 рублей;
  • при согласовании в домах серии МНИИТЭП — от 95 000 рублей.

Незаконная перепланировка грозит не только штрафами от Жилищной инспекции, но и настоящей трагедией. Например, снос несущей стены или даже установка в ней дверного проема могут привести к обрушению дома, и таких случаев известно немало. Поэтому озаботиться согласованием проекта перепланировки квартиры — в интересах владельца. Тем более не обязательно заниматься этим самостоятельно — сэкономить силы и время можно, обратившись к специалистам.

В каком московском бюро перепланировки можно заказать услугу?

О том, на какие критерии следует ориентироваться при выборе исполнителя, заказывая разработку проекта перепланировки квартиры, рассказывает эксперт — руководитель отдела проектирования компании «Архитектурно-проектная мастерская № 1» Дмитрий Алексеевич Замятин:

«Общие критерии выбора фирмы, разрабатывающей проект перепланировки квартиры, диктуются нормами законодательства и здравым смыслом. Такая организация должна входить в СРО проектировщиков, иметь солидный опыт работы в профильной деятельности, обладать надежной репутацией.

К примеру, наша компания располагает своим штатом проектировщиков и выступает в роли не посредника, как нередко бывает, а исполнителя проектов. Это позволяет нам поддерживать цены несколько ниже среднего уровня, а также работать без предоплаты: клиент рассчитывается лишь по факту получения положительного результата.

Кроме того, в «АПМ-1» можно заказать не только разработку комплекта документации для перепланировки квартиры, но и полный пакет услуг, в который также входит согласование проекта в органах жилищного надзора».

Проектная документация на перепланировку в квартире (проект перепланировки на квартиру)

По вопросам оказания услуги звоните по телефонам: +7 () 210-03-22 , +7 () 211-01-19 , или закажите ОБРАТНЫЙ ЗВОНОК

Для узаконивания любой перепланировки в квартире, обязательно необходим проект перепланировки жилого помещения, подготовленный и составленный проектной организацией, имеющей действующее членство в СРО проектировщиков. Проект является основанием для выдачи акта о произведенной перепланировке жилищной инспекцией (в Москве это Мосжилинспекция).

В проекте перепланировки квартиры отражаются все изменения относительно старой планировки с учетом особенностей строительных конструкций и инженерных коммуникаций. Во многих случаях проект перепланировки разрабатывается вместе с техническим заключением о возможности перепланировки, особенно, если планируется затрагивать несущие
конструкции. На территории РФ общие правила оформления проектной и строительной документации регламентируются ГОСТ 21.101-97 и ГОСТ 21.501-93. Кроме того, требования к составу проектной документации для перепланировки квартиры изложены в Приложении 3 к Постановлению Правительства Москвы № 508​, контроль за исполнением которого закреплен за Мосжилинспекцией. Все проекты перепланировок квартир в жилых домах г. Москвы в обязательном порядке проходят согласование (узаконивание) в Мосжилинспекции, в населенных пунктах Московской области согласование проходит в районных и городских администрациях.
Если перепланировка квартиры затрагивает несущие конструкции дома — в
обязательном порядке потребуется техническое заключение о состоянии несущих конструкций.

Читайте также:  Установленные штрафы за перепланировку квартиры без разрешения

Средняя стоимость разработки проекта перепланировки квартиры до 100 кв.м. в проектном бюро «ГРАД» составляет 10-15 тыс.рублей. Проект перепланировки квартиры от 120 до 200 кв.м. в среднем составляет
порядка 16-20 тыс.руб. Это цена исключительно составления самого проекта перепланировки.

Состав проекта перепланировки квартиры (в уменьшенном виде):

1. Титульный лист:

На данном листе ставятся подписи лиц, ответственных за разработку проектной документации.

2. Лист общих данных:

Включает в себя:

  • Ведомость чертежей основного комплекта по форме 1 приложения Б ГОСТ 21.101-97.
  • Перечень ссылочных и прилагаемых документов по форме 2 приложения Б ГОСТ 21.101-97. Прилагаемые документы — это вся проектная документация, которая идет как дополнение к проекту: обязательно планы БТИ и свидетельство о допуске СРО, фотоматериалы, характеристики оборудования, и так далее, в зависимости от вида перепланировки.
  • Ссылочные документы — это список ГОСТов, СНиПов, СаНПиНов и других нормативов, на которые существуют ссылки в данном проекте.
  • В левом углу проставляется обязательство ГИПа (главного инженера проекта) о соответствии проектных решений действующим нормам.

3. Пояснительная записка:

В пояснительной записке содержится перечень планируемых работ, основания разработки проектной документации, архитетурно-строительные решения, условия производства работ, противопожарные мероприятия, и в зависимости от характера перепланировки, иные сведения.

4. План квартиры до перепланировки

План квартиры до перепланировки отчерчивается на основании плана БТИ. Все основные показатели, как то: площадь, расположение сантехприборов, нумерация помещений должны с ним совпадать. При разработке простых проектов, зачастую планировка не отчерчивается «с нуля», а просто в проект подкладывается сам план БТИ. План «до» всегда идет в комплекте с экспликацией, т.е. перечнем помещений с указанием их номера, назначения и площади.
В большинстве случаев архитектурно-строительные чертежи выполняются по форме 2 ГОСТ 21.501-93, хотя возможно и отклонения от нее.

4а. Демонтажно-монтажный план квартиры

Промежуточный план между проектным решением квартиры (т.е. планом ДО перепланировки) и планом «после» нее. Красным цветом отмечаются сносимые или перемещаемые перегородки, проемы, сантехприборы, кухонные плиты, и
так далее. Соответственно, зеленым показывается их новое расположение.

5. План квартиры после перепланировки

На данном плане отражено, как будет выглядеть квартира после перепланировки и реализации всех проектных решений. Мебель (за
исключением встроенной), стиральные и посудомоечные машины, отдельные
электрические и газовые духовки, газовые колонки, бойлеры здесь не
указываются.
На плане после перепланировки проставляются условные обозначения, применяемые материалы, размеры и толщина стен и др. Справа обычно присутствует экспликация с показателями будущих помещений. Так же присутствует надпись о том, что окончательные площади и размеры помещений оформляются при обмерах техником БТИ после завершения ремонта. И именно эти данные впоследствии прописываются
в техническую документацию БТИ и Росреестра.

План квартиры после перепланировки стоит делать максимально удобным для рассмотрения руководством жилищных инспекций. И здесь стоит соблюдать тонкую грань: с одной стороны, чем меньше указано информации, тем меньше возможностей для придирок чиновников, но с другой стороны, информации должно быть достаточно для объективного рассмотрения.

6. Экспликация полов и план полов

В большинстве случаев при перепланировке квартиры изменяется конструкция полов. Это отражается в дополнительном листе экспликации полов по форме 4 ГОСТ 21.501-93, где указываются номера помещений, а также конструкция устраиваемых полов. В жилых зданиях на плиту перекрытия обязательно должен быть уложен слой звукоизоляции.
В помещениях санузла, ванной, если их расширяют или объединяют, должна быть выполнена гидроизоляция. Следует помнить, что работы по укладке звуко- или гидроизоляции должны оформляться актами скрытых работ.

​В некоторых случаях план и экспликация полов могут выступать самостоятельным проектом, если, к примеру, перепланировка вашей квартиры ограничивается изменением конструкции полов (например, вы хотите залить новую стяжку пола и демонтировать старую).
7. Схема гидроизоляции

При переносе/расширении ванных комнат/туалетов на площадь коридоров в проект добавляется схема гидроизоляции (узел гидроизоляции). Это связано с тем, что при расширении «мокрого помещения» на площадь коридора, данная присоединенная площадь должна быть надежно гидроизолирована во избежание протечек. Позже уложенная гидроизоляция должна подтверждаться актами скрытых работ на устройство гидроизоляции.

8. Водоснабжение и канализация

При переносе сантехнических приборов, устройстве новых ванн и санузлов, переносе кухонь, проект перепланировки дополняется разделом «Водоснабжение и канализация» (сокращенно ВК).
Данный раздел может быть как в составе общего проекта, так и оформляться отдельным томом. Он содержит план разводки труб горячего и холодного водоснабжения и план разводки канализационных труб.

9. Аксонометрическая схема

Это пространственная (трехмерная) схема расположения инженерного
оборудования.
10. Схема металлоусиления несущих конструкций и порядок работ по усилению

При затрагивании в квартире несущих конструкций (например устройство проема в несущей стене или перекрытии) в состав проекта перепланировки
включают специальный раздел по усилению.

Он содержит общий вид проема и рамы его усиления, деталировку узлов, а также указания и порядок производства работ. Важно помнить, что устройство проемов в несущих стенах и их усиление должны оформляться актами скрытых работ.

Проект перепланировки с усилением несущих конструкций обязательно должен сопровождаться техническим заключением о возможности перепланировки. Данное ТЗ должен выполнять автор проекта дома. При отсутствии автора проекта дома, его следует заказывать в ГУП МосжилНИИпроект.

11. Допуск от саморегулируемой организации

Организация, имеющая право разрабатывать проекты перепланировок, должна быть членом Саморегулируемой организации в сфере проектирования. К каждому проекту подкладывается допуск СРО, заверенный печатью организации.

12.Проект отопления и вентиляции
Если планируется сложные вентиляционные решения то проект должен быть дополнен разделом ОВ (отопление и вентиляция). Обычно он оформляется в виде отдельного тома к основному разделу АР. Чертежи данного раздела выполняются в цветовом решении, подобном разделу ВК. В их состав должны входить аксонометрическая схема, план и характеристики вентиляционной системы.

13. Проект электроснабжения помещения
Проект электроснабжения не входит в перечень обязательных листов необходимых для согласования перепланировки. Но зачастую
управляющие компании при проведении ремонта в новостройках его требуют.

14. Фотомонтажи.
Если при проведении работ планируется затрагивать фасад здания, то возникает необходимость согласования с Архитектурно-планировочным управлением. Для этого случая выполняются фотомонтажи с изображением фасада до и после проведения работ.
Следует отметить что в Москве с 1 декабря 2011 года, такие виды работ по
изменению фасадов зданий, как остекление балконов/лоджий и установка
кондиционеров не требуют согласования.

15. Теплотехнический расчет.
При проведении работ затрагивающих наружные конструкции дома (демонтаж подоконного блока, расширение дверного проема на балкон/лоджию и т.д.) требуется предоставлять теплотехнический расчет, который подтверждает что, теплотехнических характеристик новых конструкций достаточно для сохранения нормативной температуры в помещении.

Средняя стоимость разработки проекта перепланировки квартиры до 100 кв.м. в проектном бюро «Град» составляет 12-15 тыс.рублей. Проект перепланировки квартиры от 120 до 200 кв.м. в среднем составляет порядка 16-20 тыс.руб. Это цена исключительно изготовления самого проекта перепланировки.

УСЛУГАСРОКСТОИМОСТЬ
Проект перепланировки квартиры, апартаментов (до 100 кв.м.)5 раб. дней 10 тыс. руб.
Проект перепланировки квартиры, апартаментов (свыше 100 кв.м.)5 раб. днейот 12 тыс. руб.

По вопросам оказания услуги звоните по телефонам: +7 () 210-03-22 , +7 () 211-01-19 , или закажите ОБРАТНЫЙ ЗВОНОК

Ликбез: Какие чертежи нужны для перепланировки

Если собираетесь получить на нее официальное разрешение

1. Рисуете самикак умеете
Делаете чертежи (можно воспользоваться одной из программ типа Remplanner, Planner 5D) и обращаетесь в МФЦ. В больших городах согласование, как правило, можно сделать в режиме одного окна, но подождать все равно придется: по закону, на утверждение перепланировки отводится до 45 дней.

2. Рисуете только черновик
После чего приходите в бюро, которое занимается перепланировками: это либо проектно-архитектурные организации, либо архитектурно-юридические (негласно в сети их называют «согласователи» или «перепланировщики»). При таких бюро обычно есть дизайнер, который сделает профессиональный чертеж перепланировки по вашему эскизу — разумеется, если ваша идея осуществима с точки зрения закона. Если нет, вам посоветуют, как можно изменить планировку, чтобы она была безопасной и ее можно было узаконить.

Получается, не обязательно нанимать дизайнера интерьера?
Да, в простейших случаях с планом справится и владелец квартиры — сам или при помощи «согласователей».

Юлия Клюева, дизайнер: «Так происходит довольно часто: из-за отсутствия средств на специалиста дизайнера или архитектора чертеж делает сам владелец квартиры и через МФЦ отправляет в жилинспекцию. Служба одного окна предполагает возможность утверждения выполненной любым удобным способом перепланировки в рамках закона. Решение, быть в квартире объединенному санузлу или нет, примут в течение 45 дней. На то, чтобы получить соответствующий документ, уйдет еще 3 рабочих дня».

Однако, если вы придумали что-то нестандартное, велик риск, что перепланировка не согласуема. И вот тогда, чтобы придумать законный вариант и воплотить все ваши пожелания, может понадобиться дизайнер.

Дмитрий Долготер, дизайнер: « Чтобы сделать чертежи для перепланировки, дизайн-проект с архитектором делать не обязательно. Достаточно прийти в любую организацию, которая занимается согласованием перепланировки и принести свой набросок. Но задумка должна быть “правильной” с точки зрения согласования, т.е. не нарушать действующие нормы. Если набросок будет НЕ согласуемый, согласователи вам об этом скажут и посоветуют пойти ещё подумать, т.к. никто за вас рисовать много вариантов не будет. И вот как раз в этот момент обычно подключается дизайнер интерьера. Который ищет и предлагает законные варианты правильной планировки — той, что в дальнейшем можно согласовать » .

Как согласовать перепланировку в квартире «свободной планировки»?
Отдельная история — чертежи для ремонта в квартире, которая сдается застройщиком в свободной планировке, то есть без межкомнатных перегородок. Они намечены на полу, но до потолка не возведены.

Кажется, что в такой квартире можно делать все что угодно — на то ведь и слово « свободная » в названии формата жилья. Но на самом деле это не так: даже если квартира изначально была без стен, поставить свои, где хочется, — нельзя. Вы обязаны либо возвести стены их за свой счет так, как это задумано застройщиком, либо придумать и согласовать перепланировку на общих основаниях — будто бы в вашей квартире уже были стены.

Поэтому перед тем, как делать ремонт в квартире свободной планировки, нужно подать чертежи будущей планировки в свою управляющую компанию. Представители УК должны согласовать все мокрые зоны и проверить, чтобы, грубо говоря, на пятом этаже не сделали туалет там, где на четвертом — кухня.

После того как управляющая компания и застройщик поставят свою одобрительную визу, можно будет начинать ремонт. И только когда уже будут возведены все перегородки и поставлена сантехника, можно приглашать специалиста из БТИ, чтобы он сверил чертежи с реальным положением вещей и утвердил технический план квартиры.

Ксения Моспан, руководитель студии дизайна и комплектации : « Если речь идет о застройщике, который работает четко по закону, он должен визировать все предварительные планы ремонтов и проверять, чтобы мокрые зоны по стоякам совпадали и не накладывались друг на друга. Кроме того, представители управляющей компании должны следить, как ведется ремонт, и если он идет без согласованного планаопечатать квартиру и потребовать от владельца чертежи и документы на ремонт » .

Как обычно выглядят чертежи для перепланировки?
Чертежи, которые подаются в официальные инстанции, должны быть сделаны четко по нормам ГОСТ: цветные яркие визуализации и прочие « красивости » здесь не актуальны. Впрочем, допускается выделение цветом отдельных моментов в чертежах.

Слева — пример чертежа из папки документов на согласование перепланировки, авторы — « Архитектурно-проектная мастерская №1 » (Москва).

Какие чертежи нужны, чтобы согласовать перепланировку?
Видов перепланировок — десятки, для согласования каждой требуется свой перечень документов. Уточнить его можно в профессиональном проектном или архитектурном бюро, а также у дизайнеров или юристов, которые специализируются на согласовании перепланировок.

Даже если речь идет о простейшем перемещении перегородок, чертежей должно быть минимум три:

  • план помещений до перепланировки;
  • план демонтируемых и вновь возводимых конструкций;
  • план помещений квартиры после перепланировки.

Эти чертежи для жилинспекции и БТИ делаются на основе нескольких дизайнерских (или самодельных) чертежей: обмерного чертежа, плана демонтажа стен, плана монтажа стен и плана расстановки мебели.

Ниже — четыре чертежа по перепланировке квартиры, на основании которых согласовали присоединение коридора к кухне-гостиной. По этим дизайнерским чертежам были сделаны чертежи перепланировки для БТИ. План расстановки мебели, в частности, нужен для того, чтобы показать, что к жилой комнате присоединяется площадь коридора. Авторы чертежей — « Архитектурно-проектная мастерская №1 » (Москва).

Дмитрий Долготер, дизайнер: « По одному плану демонтажа согласовать проект нельзя. Минимальный набор планов — больше . И помимо этих планов разрабатывается проект примерно на 2030 листов. Слева — пример содержания проекта перепланировки / переустройства квартиры ».

Кто корректирует чертежи, когда в них что-то не так?
Чертежи корректирует дизайнер или архитектор. Иногда проект перепланировки приходится менять кардинально, особенно если речь идет о ремонте в домах дореволюционной постройки: в процессе согласования может выясниться масса особенностей дома.

План монтажа и демонтажа для жилинспекции чертится без особых подробностей — не так детально, как для строителей. А итоговый техпаспорт квартиры выдает инспектор БТИ, когда уже новые перегородки возведены — он приезжает для сверки и замеров.

Ксения Моспан, руководитель студии дизайна и комплектации: « Если производилась перепланировка существующего помещения, то после приемки комиссией Мосжилинспекции они должны направить акт в БТИ. В БТИ направляется план расстановки и монтажный план (со всеми размерами). Приезжает техник из БТИ и проверяет, соответствуют ли эти планы реальности + просит показать акт от Мосжилинспекции + разрешение на перепланировку ».

Читайте также:  Особенности и порядок перепланировки квартир в домах серии КОПЭ

Дмитрий Долготер, дизайнер: « Дизайнер корректирует чертежи до полного согласования с заказчиком, а затем уже передает их дальше, в работу согласователям. Тут важно, чтобы дизайнер знал все нормы и правила перепланировки — без этого не будет грамотных планировочных решений. Что касается планов демонтажа и монтажа, то мы передаем строителям планы из дизайн-проекта, т.к. они более информативны. Планы для МЖИ не нуждаются в такой точности » .

Юлия Клюева, дизайнер: « Что-то не так — это когда появляются обстоятельства непреодолимой силы в виде скрытых несущих конструкций или сетей. Иногда приходится менять проект кардинально ».

Сколько стоят чертежи и согласование проекта
Зависит от региона. Услуга согласования проекта перепланировки в Москве под ключ стоит в районе 70 – 100 000 руб. Если проект действительно сложный, например, будут вноситься изменения в несущие конструкции дома или самому дому потребуется усиление (допустим, вы захотели поставить себе ванну из оникса, которая весит больше тонны), проект должен рассчитываться в бюро, имеющем сертификат СРО.

Юлия Клюева, дизайнер: « Согласовать перепланировку можно по чертежам любого бюро и даже самого владельца квартиры, если это не требует проекта, затрагивающего несущие стены или расширение, перенос проемов. Во всех иных случаях требуется экспертиза и инженерный проект от компаний, зарегистрированных СРО » .

Дмитрий Долготер, дизайнер, автор чертежа из проекта перепланировки на фото: « Проект переустройства / перепланировки помещения может выполнять только лицензированная компания, имеющая СРО. Дизайнер может сделать планы и передать их далее соответствующей организации, у которой есть допуск СРО » .

Как долго действует разрешение на перепланировку?
Пока идет согласование (оно занимает от 15 до 45 дней), ремонтные работы начинать нельзя. Если перепланировка согласована, у вас есть один год на проведение ремонтных работ. Потом разрешение утрачивает силу. Продлить его можно только одноразово, на полгода. Дальше потребуется все начинать сначала.

Важно: правила постоянно меняются
Жилищный кодекс требует вносить в техпаспорт квартиры все перепланировки (действия, которые изменяют площадь помещений или их назначения) и переустройства (переделки вроде переноса газовой плиты, изменения вентканалов и т.п.). К самым частым относятся:

  • разделение или объединение санузла;
  • увеличение санузла за счет площади коридора;
  • снос перегородки или перемещение проема между комнатой и кухней;
  • изменение конструкции полов;
  • установка электрической плиты вместо газовой;
  • утепление лоджий.

При этом в каждом регионе могут быть свои нюансы согласования. Кроме того, время от времени появляются новые нормативы — вводятся одни технические ограничения и снимаются другие. Например,
недавно в московском регионе жестче стали трактовать норму о душевых трапах в квартире и почти перестали согласовывать присоединение лоджии без французской двери. О текущих ограничениях вы можете узнать в формате разовой консультации (с почасовой оплатой) в архитектурном бюро или обратившись к «согласователям».

Проект перепланировки квартиры

Каждый стремится сделать своё жильё удобнее, комфортнее, красивее.
Можно поменять планировку и функциональность помещений в квартире, но
— без ущерба для безоасности строительных конструкций многоквартирного жилого дома.

Зачем нужен проект перепланировки

Все изменения при перепланировке должны соответствовать Строительным нормам и правилам (СНиП), не создавать угроз здоровью и жизни других лиц, проживающих в доме.

Проект перепланировки квартиры нужен для представления в жилищную инспекцию и прочие надзорные органы, выдающие соответствующие согласования и разрешение на перепланировку квартиры. Естественно, при производстве ремонтно-строительных работ по согласованному проекту, проблем с перепланировкой не будет.

Безопасность вашего жилья и — ваших соседей требует обязательной разработки и согласования проекта перепланировки.

Из чего состоит проект перепланировки квартиры

Проект перепланировки квартиры — сложная, ответственная документация, содержащая длинный перечень текстовых и графических материалов, регламентированных в российском законодательстве. Любой проект перепланировки состоит из нескольких разделов:

Текстовая часть проекта перепланировки

В текстовую часть проекта перепланировки входят следующие разделы:

1. Титульный лист

    включает:
  • адрес объекта недвижимости (квартиры), для которой создавался проект перепланировки;
  • название, печать проектной организации – разработчика проекта перепланировки;
  • должности и подписи ответственных лиц проектной организации;
  • дата разработки проекта.

2. Содержание проекта перепланировки

    как в любом многостраничном документе — для удобства работы с проектной документацией.

3. Запись руководителя проекта

    Официальное подтверждение ответственного представителя проектной организации (подпись, печать) соответствия проекта перепланировки строительным, противопожарным, санитарно-гигиеническим, экологическим и другим требованиям законодательства.

4. Пояснительная записка к проекту перепланировки

    Объёмный документ, включающий следующие подразделы:

  • Введение
      • основание для разработки проекта перепланировки (обращение квартировладельца),
      • основные характеристики / конструктивная схема жилого дома,
      • характеристики квартиры (этаж, количество, площадь и назначение помещений).

  • Архитектурно-строительные решения
        описание мероприятий по перепланировке квартиры с рекомендациями по авторскому надзору и актированию скрытых работ:
      • снос и строительство перегородок,
      • реконструкция несущих стен,
      • перестановка сантехники и газового оборудования,
      • электропроводка,
      • изменения в конструкции полов.

  • Инженерное оборудование
        описание инженерных систем, затронутых перепланировкой:
      • отопление,
      • электрооборудование,
      • водоснабжение,
      • канализация,
      • вентиляция.

  • Обязательство / Договор авторского надзора
      На основании этого документа, представитель проектного бюро заверяет акты производства скрытых работ в процессе реализации проекта перапланировки.

  • Противопожарные мероприятия
      Перечень работ, необходимыж для предотвращения возгораний в процессе строительных работ по реализаии проекта перепланировки квартиры.
  • Графический раздел проекта перепланировки квартиры

    В графическую часть проекта перепланировки входят следующие разделы:

    1. План, экспликация помещений до перепланировки

      отражает поэтажный план БТИ с таблицей экспликации помещений.

    2. Демонтажно-монтажный план квартиры

      Графически отражает в цвете все изменения, предусмотренные проектом перепланировки (снос и возведение перегородок, перемещение сантехники и т. д.)
      красный – старые, сносимые элементы,
      зелёный или синий – новые, возводимые конструкции.

    3. План, экспликация помещений квартиры после перепланировки

      Отражает конфигурацию помещений после перепланировки с новой экспликацией, отражающей изменение площадей и назначения помещений квартиры.

    4. План и экспликация полов

      Включается в проектную документацию, если проектом перепланировки предусмотрены серьёзные конструктивные узменения (новая стяжка, звуко / гидроизоляция, укладка плитки с “тёплым полом” и т. п.)

    * Простая замена паркета на ламинат или ковролин не считается изменением конструкции пола.

    5. Схема гидроизоляции

      Если проектом перепланировки предусмотрено расширение санузла за счёт нежилых помещений.

    * Гидроизляция полов подтверждается Актом скрытых работ.

    6. План канализации и водоснабжения

      Если проектом перепланировки предусмотрен перенос сантехники или кухонного оборудования.
      Отражает новую схему разводки труб канализации и водоснабжения.

    7. План инженерного оборудования

      Объединяет схемы расположения сантехники, вентиляции и отопления.

    8. Аксонометрическая схема

      Трехмерные проекции чертежей трубопроводов, канализации, водоснабжения и вентиляционных каналов.

    9. Схема усиления несущих конструкций

      Если проектом перепланировки предусмотрено устройство проёмов в несущих стенах или перекрытиях.

    10. Схема устройства ненесущих межкомнатных перегородок

      Если проектом перепланировки предусмотрено устройство новых межкомнатных перегородок.

    11. Проект электроснабжения (Электропроект)

      Если проектом перепланировки предусмотрены серьёзные изменения в энергетическом обеспечении вашей квартиры.

    12. Теплотехнический расчёт

      Если проектом перепланировки предусмотрен демонтаж подоконного блока, увеличение дверного проёма на балкон / лоджию с сохранением нормативной температуры в помещениях квартиры.

    13. Светотехнический расчёт

      Если проектом перепланировки предусмотрен перенос кухни в коридор, не имеющий окон. Уровень естественного освещения должен соответствовать определённым требованиям.

    14. Акустический расчёт

      Если проектом перепланировки предусмотрена установка новых систем вентиляции или оборудование музыкальной студии.

    Приложения к проекту перепланировки квартиры

    1. Рекомендации / указания к производству общестроительных работ при перепланировке

      описание методов производства строительных работ и применения строительных технологий:
    • пробивка, усиление проёма в несущей стене,
    • монтаж межкомнатных перегородок,
    • стяжка на полу,
    • гидроизоляция санузла.

    2. Нормативная база

      содержит список нормативных актов (СНИПы, ГОСТы, законодательные акты), на которые опирался разработчик проекта перепланировки.

    3. Копия свидетельства СРО

      Подтверждение допуска проектной организации к призводству работ, влияющих на безопасность объектов капитального строительства, в том числе — разработка проекта перепланировки квартиры.

    Состав проекта перепланировки может меняться в зависимости от того, что вы хотите изменить в своей квартире.

    Вся проектная документация, перед подачей на согласование в жилинспекцию и другие надзорны органы, утверждается подписью заказчика (квартировладельца).

    С чего начать создание проекта

    Разработка проектной документации начинается со сбора исходной информации о квартире или помещении, в котором предполагается провести перепланировку. Проектировщику понадобится Технический паспорт БТИ, содержащий основную информацию об объекте недвижимости:

    • Поэтажный план,
    • Экспликация помещений,
    • стройматериалы, использованные в несущих конструкциях и перекрытиях здания.

    Помимо технических характеристик квартиры, помещенияили строения, техпаспорт содержит адресные данные объекта.

    Сколько стоит проект перепланировки?

    Стоимость проекта перепланировки квартиры зависит от общей площади помещений, подлежащих перепланировке и – от сложности планируемых изменений. Приблизительную смету можно составить, имея на руках эскизный проект перепланировки или – дизайн-проект.

    Проект перепланировки квартиры – бесплатно!

    Для владельцев типовых квартир в жилых домах массовых серий есть возможность бесплатно получить проект перепланировки. Если у вас нет специфических, “завышенных” требований к планировке квартиры, а поменять что-то хочется, воспользуйтесь каталогом типовых проектов перепланировки квартир в жилых домах массовых серий, размещённым на сайте Жилинспекции города Москвы.

    Проект перепланировки квартиры. Зачем нужен и как составить?

    Устали читать «воду» о ремонте? Мы подготовили подробный и понятный обзор темы о проекте перепланировки квартиры. Вы узнаете, как его разрабатывают, какие плюсы получает владелец квартиры, кому поручить работу.

    Что считается перепланировкой?

    Во время комплексного ремонта квартиры часто возникает необходимость что-то добавить, убрать, перенести. Подобные радикальные изменения требуют не только сложных расчетов, но и документально подтвержденного разрешения.

    Люди путают дизайн-проект и план изменения планировки помещения. В чем разница? В первом случае речь идет об изменениях, не требующих разрешения. Это смена гаммы, обновление отделки, замена осветительных приборов. Также могут быть установлены новые окна, двери, настелен паркет или ламинат. Заказчик и дизайнер обсуждают выбор материалов, общее оформление. При создании дизайн-проекта используются чертежи и 3D-визуализация.

    Если поставлена задача изменить внутреннее пространство — расширить его, установить или снести перегородки – требуется получить разрешение. Точную трактовку этого понятия дает Жилищный кодекс РФ. В ст. 24 указано, что перепланировкой считаются изменения конфигурации помещения, которые необходимо вносить в техпаспорт. Есть и другие законы и нормативные акты, расширяющие это определение. В частности, в них говорится о переносе и разборке дверных проемов и расширении комнат за счет других помещений, устройстве дополнительных санузлов и кухонь.

    Но вернемся к тому, с чего начали. Дизайн-проект – красивая маркетинговая картинка, которая должна вам понравиться. Насколько результат соответствует строительным нормам и требованиям — неизвестно. Поэтому он может использоваться только в качестве базы для составления будущего проекта перепланировки. Важно, чтобы к нему составлялась спецификация, подготавливалась пояснительная записка. В ней содержится информация по материалам, используемым в ходе ремонта: тип, количество, характеристики, примерная стоимость. Пояснительная записка подробно описывает концепцию подготовленного проекта. Она содержит функциональные, технические и эстетические нюансы разработанного дизайна.

    Всё включено
    В стоимость ремонта входит всё: работы, материалы, документы.

    Без вашего участия
    После согласования проекта мы беспокоим хозяев только при сдаче ремонта.

    Цена известна заранее
    Стоимость ремонта фиксируется в договоре.

    Фиксированный срок ремонта
    Ремонт квартиры под ключ за 3,5 месяца. Срок закреплен в договоре.

    Помните, что наличие хороших специалистов в области 3D-моделирования и проектирования не означает, что компания сможет подготовить проект, одобренный проверяющими организациями. Распространенное явление – технологические нарушения, которые легко определяются при первой же проверке. Иногда непрофессионализм в инженерной сфере может привести к аварийным ситуациям. Тогда обычный ремонт превращается в устранение последствий такой халатности. Если нарушений много, вы заплатите штраф, а Жилищная инспекция обяжет вас вернуть все на свои места. Делать это придется за свой счет и быстро. Нарушения СНиП всегда попадают под жесткие санкции.

    Причина таких ситуаций в том, что созданием дизайн-проекта может заниматься любая компания. Она не несет юридической ответственности за соответствие результата нормам. Нет и требований по лицензированию такой деятельности. Для сравнения проект перепланировки всегда обладает юридической силой, согласован в органах надзора, разработан специалистами, имеющими свидетельства о допуске к подобным работам. Обращаясь к ним, вы уверены, что перепланировка будет согласована без проблем или с внесением минимальных правок.

    Идеальный вариант – обратиться к надежной строительной компании, у которой вы сможете не только получить профессиональную консультацию архитектора по перепланировке, но и заказать качественный капитальный ремонт после ее согласования. Таким образом, вы сэкономите время, деньги и нервы.

    Работы и разделы вашего проекта

    Разделы, вносимые в проект

    Снос или перенос внутренних перегородок. Разъединение или создание совмещенного санузла.

    Понадобятся дополнения по освещению и электрике, отопительной и вентиляционной системам. Также составляется пояснительная записка, перечень архитектурных решений.

    Обустройство дверных проемов, арок в несущих стенах помещения.

    Понадобится проведение экспертизы конструктивных решений, их перечень для железобетонных и металлических конструкций, техобследование строительных конструкций.

    Изменение количества помещений (разделение или объединение комнат, перенос кухни).

    Коэффициент инсоляции, естественного освещения.

    Документация

    Для согласования вам потребуется следующий список документов:

    заявление, заполненное по установленной форме;

    согласие всех собственников квартиры;

    заключение от специалистов, работавших над проектом дома (если планируется вмешательство в несущие конструкции);

    сам план (текстовая и графическая часть).

    Второй пункт часто вызывает множество сложностей. Люди могут временно выезжать, но числиться зарегистрированными. Также иногда жильцы пребывают в местах лишения свободы, сохраняя права на жилплощадь. Вам также придется с ними связаться и получить письменное согласие.

    Читайте также:  Что такое техническое заключение на перепланировку

    В каких случаях вам могут отказать в согласовании?

    Угроза прочности несущих конструкций или их разрушения.

    Перевод помещения в нежилое состояние.

    Значительное изменение эксплуатационных свойств дома, усложнение получения доступа к коммуникациям.

    Изменение сечения вентиляционных каналов (уменьшение) или их демонтаж.

    Изменение (увеличение) общей нагрузки на любые несущие конструкции.

    Перенос радиаторов на балкон, лоджию или внесение изменений в общедомовую отопительную систему.

    Подключение теплого пола к отопительному контуру дома или системе водоснабжения.

    Объединение жилого помещения с газифицированным или обустройство между ними проема без надежной двери.

    Работы, приводящие к изменениям внешнего вида многоквартирного жилого дома.

    Действия, приводящие к нарушению пожарных, эксплуатационных, строительных или санитарно-гигиенических норм.

    Важная информация! Органы местного самоуправления принимают решение по проекту перепланировки квартиры в срок до 45 рабочих дней. Повлиять на эти сроки вы не можете. Не стоит пытаться узаконить изменения задним числом. В этом случае вы можете потратить время на судебные заседания, чтобы доказать, что ваши действия законны.

    Любое решение сообщается в срок до трех рабочих дней с момента принятия. Отказы можно оспорить в судебном порядке. Если они связаны с нехваткой каких-либо документов, всегда можно обратиться повторно.

    Правильный порядок действий при подготовке проекта определяет ваш успех.

    Для начала вам понадобится определить, к какому типу относится дом. Затем отправляйтесь к авторам проекта самого здания или организации, являющейся их правоприемником. Следующий этап – справка о характере запланированных изменений и заключение из санстанции. Придется получить письменное согласие в свободной форме от всех владельцев квартиры. Если квартира заложена, необходимо будет обратиться к заемщику.

    Для неприватизированного жилья работы согласуются с администрацией населенного пункта. Старые здания и объекты в списке охраняемых архитектурных памятников находятся под контролем охранных органов. Они должны получить от вас копии документов, проверить, что вы ничего не нарушаете.

    Где и как заказать проект?

    Всегда действуйте в соответствии с ЖК РФ. Идеальный вариант – обратиться к организации, проектировавшей дом. Однако такая возможность есть не всегда. Потому при планировании проекта перепланировки квартиры понадобится помощь экспертов. Они подготовят типовой проект, проверят его на соответствие СНиП, санитарно-гигиеническим и другим нормам. Стоимость услуг будет зависеть от сложности. Если планируются работы с несущими конструкциями, задача будет сложнее.

    Часто требуется доработать жилье в новостройке. Квартира сдается в черновой отделке, без части коммуникаций, перегородок. Часто застройщики позволяют покупателям самостоятельно определить внутреннее обустройство. Оно согласовывается, проводятся необходимые работы. Затем владельцам жилья выдается паспорт квартир, и объект вводится в эксплуатацию.

    Обращаясь в инженерно-проектировочные организации, всегда проверяйте их документы. Компания должна быть лицензирована, иметь допуски. Иначе подготовленный ею проект забракуют. Профессионалы сделают все быстро, юридически и технически правильно. Вам не придется платить дважды.

    Надежным вариантом станет обращение к компании, которая выполняет капитальный ремонт. При его заказе услуга создания планировки бесплатна для клиента.Архитектор компании сможет профессионально проконсультировать вас. После согласования перепланировки специалисты отремонтируют вашу квартиру в соответствии с требованиями СНиП и другими нормативными актами, предоставив гарантию на свою работу. Таким образом, вы решаете сразу несколько задач, сотрудничая с одним подрядчиком.

    Проектирование перепланировки, что нужно знать?

    Проект перепланировки — это техническая документация, разрабатываемая организацией, имеющей допуск СРО, для согласования перепланировки в городских службах.

    Срок действия проекта перепланировки

    Проект перепланировки действует 1 год. Необходимо отметить, что данный срок может быть продлен организацей, которая разработала такой проект. Но нужно знать, что практически ежегодно меняются требования к перепланировке у служб, рассматривающих проекты, и поэтому прежде, чем актуализировать проект переустройства или перепланировки жилого помещения, необходимо учитывать текущие требования.

    Какие требования у Мосжилинспекции к проекту перепланировки?

    Проект для согласования разрабатывается согласно подпункту 3 пункта 2 статьи 26 Жилищного кодекса РФ. Все ремонтно-строительные работы, которые требуют согласования перепланировки квартиры по проекту, перечислены в пунктах 2 и 3 Приложения 1 к Постановлению Правительства Москвы № 508.

    Необходимо отметить, что требования к проекту перепланировки меняются и ужесточаются с каждым годом, иногда они чрезмерны и непонятны. Все текущие требования нигде не публикуются, и только практика помогает под них подстроиться. Основные требования к оформлению проекта – это наличие точных и понятных разъяснений в каждом разделе, четкое следование строительным нормам и правилам, не допускаются опечатки и ошибки.

    Просроченные допуски СРО, неверное написание и оформление титульного листа — это также поводы для отказа от согласования проекта.

    Стоимость проекта перепланировки

    Стоимость проекта перепланировки в МосквеЦена, руб.
    Проект перепланировки однокомнатной квартирыот 15000
    Проект перепланировки двухкомнатной квартирыот 17000
    Проект перепланировки трехкомнатной квартирыот 20000
    Проект перепланировки четырехкомнатной квартирыот 23000
    Проект устройства проема в несущей стенеот 20000
    Техническое заключение + проект перепланировкиот 30000
    Тепловизионное обследование квартирыот 40000
    Проект установки камина в квартиреот 50000
    Проект устройства лестницыот 45000
    Проект перепланировки и объединения квартирыот 50000
    Проект перепланировки и разъединения квартирыот 50000

    Для того чтобы разобраться, сколько стоит проект перепланировки в Москве, необходимо отметить, что есть разные проектные организации и у них разный статус.

    1. МНИИТЭП – автор большинства панельных серийных домов. И если у вас квартира в панельном доме, то заказ проекта перепланировки Вы вынуждены будете делать только там. Стоимость за комплект проектно-технической документации, необходимой для согласования, будет более 70 000 руб., а в зависимости от сложности перепланировки может дойти и 200 000 руб.
    2. ГБУ “Экспертный центр” – уполномоченная организация по вопросам перепланировки в домах старой постройки и домов, у которых отсутствует автор проекта дома. Цены на услуги данной компании начинаются от 35 000 руб.
    3. Моспроект (разные мастерские) – авторы проектов домов серии КОПЭ, а также домов, построенных по индивидуальным проектам. Какого-либо утвержденного прайс-листа на услуги данного автора нет. Каждый проект обсуждается индивидуально, а соответственно и цена всегда будет разной, но, как правило, не менее 50 000 руб.
    4. Автор конкретного дома. Такая же ситуация, как и с Моспроектом – никогда неизвестно, во сколько Вам обойдется проект перепланировки.
    5. Проектные организации, не являющиеся авторами проекта, но имеющие допуски СРО и ресурсы для разработки проектов перепланировки. Это так называемые «небольшие частные компании», но, тем не менее, часть таких компаний имеет большой опыт и ресурсы для разработки качественных проектов по приемлемой стоимости. К примеру, пакет документов, состоящий из проекта перепланировки и технического заключения, будет стоить порядка 25 000 – 30 000 руб.

    Проект перепланировки самостоятельно

    Многие думают «а почему бы мне самому не сделать проект перепланировки?». По большому счету ничего невозможного не существует, но для этого Вам потребуется:

    • Изучить все строительные нормы и правила;
    • Изучить требования всех инстанций и служб;
    • Получить диплом инженера;
    • Открыть компанию, набрать штат сотрудников;
    • Оформить допуск СРО.

    Поэтому рекомендуем Вам не тратить время и силы, а найти проверенных людей, которые быстро и без труда разработают для Вас требуемую проектно-техническую документацию.

    Сроки изготовления проекта

    В зависимости от площади квартиры, а также от сложности перепланировки срок изготовления проекта меняется.

    Если говорить о перепланировке без затрагивания несущих конструкций, то срок разработки такого проекта составит 5-10 рабочих дней.

    Если же предполагается устройство проемов в несущих стенах или перекрытии, строительство лестниц, строительство антресоли, устройство камина, то срок изготовления проекта может быть до полутора месяцев.

    Как происходит заказ?

    Документы для перепланировки квартиры по проекту, которые нужно предоставить в проектную организацию:

    1. Документы БТИ – поэтажный план и экспликация (собственник заказывает их в БТИ);
    2. Эскиз будущей перепланировки или дизайн-проект (собственник делает его самостоятельно, либо при помощи дизайнера).

    Обязательно ли выезжать инженеру на квартиру для изготовления проекта?

    В 95% случаев инженер выезжает на квартиру. Это необходимо для того чтобы понять, действительно ли существующая планировка соответствует плану БТИ, предоставленному заказчиком и нет ли ошибок в планах БТИ. Поэтому, если инженер не осуществит выезд на квартиру, то есть шанс разработки и дальнейшего согласования проекта с ошибками (которые будут тянуться от БТИ). В дальнейшем это грозит отказами в приемке квартиры и внесением изменений в БТИ.

    Состав проекта перепланировки

    Для однокомнатной квартиры:

    Проект однокомнатной квартиры для согласования.

    План БТИ и экспликация до перепланировки

    План после перепланировки из проекта

    План БТИ и экспликация до перепланировки

    Для двухкомнатной квартиры:

    Проект двухкомнатной квартиры для согласования

    План до перепланировки и экспликация из проекта

    План после перепланировки из проекта.

    План БТИ и экспликация после перепланировки

    Для трехкомнатной квартиры:

    Проект перепланировки трехкомнатной квартиры образец фото

    Проект трехкомнатной квартиры для согласования.

    План до перепланировки и экспликация из проекта.

    План после перепланировки из проекта.

    План БТИ и экспликация после перепланировки.

    Для четырехкомнатной квартиры:

    Проект четырехкомнатной квартиры для согласования.

    План БТИ и экспликация до перепланировки

    План после перепланировки из проекта

    План БТИ и экспликация после перепланировки

    Объединение двух квартир:

    План и экспликация до объединения и перепланировки из проекта

    План и экспликация после объединения и перепланировки из проекта

    По каким причинам могут не согласовать проект?

    Причин, по которым могут отказать в согласовании проекта перепланировки большое множество. Это может быть несоответствие нормам и правилам (в проекте не предусмотрены все необходимые мероприятия), неправильное оформление проекта (на рассмотрение подан неполный пакет документов) и много других причин.

    Приведем несколько примеров отказов в согласовании перепланировки.

    Где хранится проект после получения разрешения на перепланировку?

    После того как получено разрешение в Мосжилинспекции, проект перепланировки участвует в процедуре оформления акта о завершенном переустройстве, следующим этапом Мосжилинспекция высылает проект в БТИ, на основании которого техник БТИ вносит изменения в архивы.

    Как правило, проект перепланировки подаётся в Росреестр для внесения изменений в данные по квартире, в которой производилась перепланировка.

    То есть проект перепланировки хранится в проектной организации, архиве Мосжилинспекции, в архиве БТИ, в базе Росреестра и у самого собственника.

    Корректировка и исправления в проекте

    Исправление и корректировка проекта перепланировки квартиры проводится на основании нескольких заявлений:

    1. Найдена ошибка/несоответствие проекта реальному жилью или у собственника появилось желание что-то поменять в планировке.
    2. Получены замечания от Мосжилинспекции.
    3. Выявлены технические ошибки, которые сделаны техником БТИ.

    Как правило, корректировка проекта занимает 2-3 дня, и в зависимости от характера исправлений они могут быть платными или бесплатными.

    Какие специалисты могут выполнять проект перепланировки квартиры?

    Инженер ПГС (промышленное и гражданское строительство) — это специалист, который может и должен выполнять проекты перепланировки квартиры или нежилого помещения.

    Казалось бы, всё просто: если у инженера есть базовые знания и минимальные навыки, то кажется, что выполнить перепланировку квартиры можно без особых проблем. Но практика показывает, что не всё так просто, и чтобы выполнить проект перепланировки квартиры для согласования в Мосжилинспекции требуется значительный опыт в выполнении подобных проектов, а также знание, соблюдение и правильная подача всех требований, которые выдвигает Мосжилинспекция.

    Поэтому, если у специалиста есть квалификация инженера ПГС, то это еще не означает, что он справится с задачей по выполнению проекта перепланировки, целью которого является получение разрешения на перепланировку.

    Перепланировка типовых квартир

    Перепланировка типовых квартир, проекты которых размещены у нас на сайте в разделе «варианты перепланировок» — это типовые решения по перепланировке квартир, расположенных в панельных домах, автором проекта которых, в основном, является МНИИТЭП.

    В данном разделе мы собрали наиболее популярные и возможные к согласованию перепланировки.

    Каталог типовых проектов перепланировок квартир

    Помимо вариантов типовых перепланировок, разработанных нашей компанией, Московское правительство разработало для собственников квартир типовые проекты перепланировки, которые касаются панельных многоквартирных домов.

    Точное название этого документа звучит как «Каталог типовых проектных решений перепланировки квартир в жилых домах массовых серий».

    Практика, конечно, понравилась части собственникам, так как стоимость согласования перепланировки сильно снизилась, а процедура стала проще.

    Но при этом, конечно, остались и такие собственники, для которых каталог не оказался полезен. Перепланировка – индивидуальная процедура, поэтому учесть пожелания всех в стандартизированном виде не удается.

    Можно ли дизайн-проект, выполненный дизайнером, подать на согласование в Мосжилинспекцию?

    Это наиболее часто встречающийся вопрос среди собственников квартир. И это логично, так как заплатив за дизайн-проект один раз, не хочется платить второй раз за проект, который нужен для согласования. Разберемся, что нужно для того, чтобы подать дизайн-проект на согласование.

    Дело в том, что цели проекта перепланировки и дизайн-проекта квартиры совершенно разные. Проект перепланировки предназначен исключительно для того, чтобы выполнить требования Мосжилинспекции, а также является руководством для строительной бригады по проведению ремонтно-строительных работ. Дизайн-проект необходим для того, чтобы сделать жилье удобным, красивым, функциональным.

    Дизайн-проект содержит массу разделов, которые не требуются по строительным нормам и правилам и совершенно не нужны Мосжилинспекции для рассмотрения возможности согласования перепланировки.

    Также, чаще всего, дизайн-проект разрабатывается либо дизайнерами, не имеющими требуемого образования, либо архитекторами.

    Помимо всего прочего, Мосжилинпекция не примет на рассмотрение проект, который не имеет допуск СРО и который оформлен не в соответствии с ГОСТами.

    Здесь же стоит поднять вопрос ответственности за согласованную перепланировку, которую несут:

    1. Собственник квартиры;
    2. Проектная организация и инженер, которые выполнили техническое заключение и разработали проект перепланировки.
    3. Строительная организация, выполняющая строительные работы в квартире.

    Дизайнеры не могут быть ответственными за перепланировку квартиры, так как они являются консультантами собственника по вопросам удобства, комфорта и красоты, но не всегда эти консультанты могут быть грамотными в сфере требований по перепланировке и переустройству.

    Ссылка на основную публикацию