Какие могут возникнуть проблемы при перепланировке квартиры

Когда перепланировка считается незаконной

Что считается незаконной перепланировкой квартиры? Это все работы по изменению пространства жилого помещения без разрешения. В тех случаях, когда согласования не нужно (косметический ремонт, замена материала отделки балконов и т.д.), перепланировка не может быть признана незаконной, поскольку нарушений законодательства нет.

Незаконным переустройство бывает:

  • когда сделаны такие изменения, на которые должно было быть дано согласие жилищной комиссии, но оно по каким-то причинам не было оформлено;
  • выполнены такие ремонтные работы, которые запрещены законом (к примеру, частичное изменение несущей стены) см. что можно делать, что нельзя при перепланировке квартиры.

В первом случае нужно будет узаконить самовольные работы, во втором случае собственника ждет серьезная ответственность и затраты на приведение жилья в первоначальный вид.

Ответственность собственнику грозит и в том случае, если квартира с незаконной перепланировкой была получена им по договору дарения или по наследству (см. вступление в наследство и дарственная на квартиру). При оформлении права собственности в таких случаях технический паспорт не является обязательным документом, поэтому можно и не узнать об отсутствии в нем отметок о существенных изменениях квартиры. И все же, даже при получении уже перепланированного жилья всяческие изменения необходимо установить и узаконить (если это возможно), см. как узаконить перепланировку квартиры самостоятельно.

  • когда сделаны такие изменения, на которые должно было быть дано согласие жилищной комиссии, но оно по каким-то причинам не было оформлено;
  • выполнены такие ремонтные работы, которые запрещены законом (к примеру, частичное изменение несущей стены) см. что можно делать, что нельзя при перепланировке квартиры.

5 ошибок перепланировки, за которые могут лишить квартиры

Перепланировка квартиры — наиболее доступный и потому популярный способ улучшить свои жилищные условия. Однако не следует забывать, что нередко от этого зависит безопасность многоквартирного дома. Даже незначительное вмешательство в конструктив здания может повлечь за собой достаточно тяжкие последствия для собственника — как финансовые, так и юридические.

Ситуации, когда, затевая перепланировку, вы рискуете лишиться своего жилья, — в карточках «РБК-Недвижимости».

Перепланировка без проекта и разрешительных документов

Согласно Жилищному кодексу РФ, перепланировка квартиры проводится только по согласованию с органами местного самоуправления и на основании принятого ими решения. Любые изменения конфигурации жилого помещения необходимо вносить в его технический паспорт. «Если органы государственного жилищного надзора или муниципального жилищного контроля выявят факт перепланировки, просто так это нарушение оставлено без внимания не будет и к нарушителю применят широкий спектр мер принуждения — от выдачи предписания и привлечения к ответственности за его невыполнение до принудительного изъятия перепланированного помещения в судебном порядке и продаже его с торгов», — говорит представитель Европейской Юридической Службы Татьяна Трофименко. Совет всех юристов — разработать проект перепланировки у архитектора и согласовать в жилищной инспекции.

Если перепланировка квартиры проведена хоть и незаконно, но в разумных пределах, такие изменения можно узаконить при наличии положительного заключения строительной экспертизы. Для этого следует обратиться с исковым заявлением к администрации муниципального образования с требованием о сохранении жилого помещения в перепланируемом состоянии.

В Москве власти пошли на некоторое послабление в части согласования незначительных перепланировок. Их можно согласовать, представив техническое заключение от проектной организации, имеющей допуск СРО, совместно с заявлением на согласование и техническим паспортом на перепланированное жилое помещение. Однако согласование перепланировки через предоставление техзаключения не освобождает собственника квартиры от административной ответственности за незаконную перепланировку, напоминает руководитель практики жилищного права и социальных отношений Национальной Юридической Службы «Амулекс» Дмитрий Томко.

Перенос «мокрых» зон в «сухие»

Самым распространенным примером перепланировки является перенос так называемой «мокрой» зоны (кухни, ванной и туалета) в помещения квартиры, не предназначенные для оборудования их системами водоснабжения и водоотведения. Так, например, в Алтайском крае один из жителей многоквартирного дома объединил кухню, ванную, санузел и коридор в одно помещение. «Во вновь образованном помещении был смонтирован душ, который по расположению находится над кухней квартиры, спальная комната квартиры перепланирована в кухню с устройством мойки, канализации, трубопровода водоснабжения. Областной суд обязал собственника привести квартиру в первоначальное проектное состояние, а встречный иск хозяина квартиры о сохранении помещения в перепланированном состоянии был отклонен», — приводит пример Дмитрий Томко. Никаких альтернативных решений здесь не предусмотрено — согласно Жилищному кодексу, размещать над комнатами ванную (душевую), уборную и кухню нельзя.

Изменение фасада здания

Российское жилищное законодательство запрещает перепланировку жилых домов и квартир, которая может привести к разрушению несущих конструкций здания, нарушению в работе инженерных систем, а также ухудшению сохранности и внешнего вида фасадов. Отдельно следует отметить проведение перепланировки в многоквартирных домах, имеющих охранный статус памятников. Для этого требуются дополнительные согласования с органом по охране памятников.

Так, например, в Санкт-Петербурге собственник обустроил в доме — объекте культурного наследия дополнительные балконы, изменив конструктив кровли мансардного этажа, а в одной из комнат сделал дополнительные дверные проемы, рассказывает Дмитрий Томко. В результате здание утратило первоначальный внешний облик и оригинальную планировку. По решению суда квартира была изъята у владельца и выставлена на торги.

Объединение комнаты с балконом и лоджией

Еще один распространенный вариант перепланировки квартиры — объединение балкона/лоджии с комнатой или кухней. Более того, перенос вышеуказанной кухни на балкон может быть расценен судом не только как перепланировка, но и как реконструкция объекта. По закону, такое изменение конфигурации квартиры требует обязательного согласования с жилищной инспекцией, поскольку может привести к повреждению соседних квартир и всего здания.

Дмитрий Томко приводит в пример одного из жителей многоквартирного дома в Приморье, который разобрал подоконный простенок в жилой комнате, чтобы организовать выход на самовольно возведенный балкон. «Демонтаж собственником перегородки, часть которой была расположена под балкой потолочного перекрытия, повредил здание и привел в нежилое состояние соседнюю квартиру и, следовательно, к принудительному изъятию перепланированного помещения», — рассказывает юрист.

Присоединение технических помещений

Нередко собственники квартиры решают улучшить свои жилищные условия за счет незаконного присоединения к нему технических помещений, которые являются общим имуществом всех жильцов многоквартирного дома. Как правило, речь идет о чердаках, кладовках, реже — о подсобных помещениях.

Жилищный кодекс устанавливает четкий порядок перепланировки и переустройства жилого помещения в многоквартирном доме, включая согласование подобных изменений. Кроме того, действуют и Правила пользования жилым помещением. За нарушение этого порядка предусмотрена административная ответственность, вплоть до принудительного изъятия перепланированного помещения в судебном порядке и продаже его с торгов.

Присоединить такие помещения к квартире можно, но для этого, помимо согласованного в жилищной инспекции проекта, требуется согласие всех собственников — оно должно быть оформлено протоколом общего собрания. Кроме того, необходимо полностью соблюсти процессуальные аспекты, установленные статьями 44–48 ЖК РФ, а не банальным сбором подписей, указывают юристы. После того как чердак или кладовка будут технически присоединены к квартире и введены в эксплуатацию, на них должно быть зарегистрировано право собственности.

Ситуации, когда, затевая перепланировку, вы рискуете лишиться своего жилья, — в карточках «РБК-Недвижимости».

Нормативная база

Владельцам квартир следует ознакомиться с положениями Жилищного кодекса РФ. Особенно с нормами главы 4, которые регулируют основы проведения перепланировки.

Также в отношении большинства элементов зданий установлены СНиПы. Это технические документы, которые регулируют различные характеристики структурных элементов зданий.


Некоторые люди постфактум узнают о том, что им необходимо разрешение на перепланировку.

10 вредных советов, как сделать перепланировку и лишиться квартиры

Планировка бывает несогласованной или незаконной — это две большие разницы. Если владелец квартиры что-то существенно изменил в квартире, не спросив на это разрешения жилищной инспекции, его оштрафуют на 2500 рублей и обяжут согласовать перепланировку.

С незаконной перепланировкой куда сложнее. Она противоречит строительным, санитарным правилам и другим нормативным актам и зачастую представляет угрозу для самих владельцев квартиры и для других жильцов дома. Подобное «творчество» ни за что не согласуют. Более того, оно чревато судебными разбирательствами. Так что же нужно для этого сделать?

1. Квартира — моя, внутри нее что хочу, то и ворочу!

СНиПы, СанПиНы, ГОСТы и другие строительные и санитарные нормы и правила придуманы для застройщиков, чтобы они отвечали за качество домов. А моя квартира — на то и частная собственность, могу хоть кухню в гостиную перенести, хоть на ее месте санузел обустроить. Конечно, соседям не нравится шум от канализации. Зато буду любоваться видом из окна, лежа в ванне. А это бесценно!

Дверные проемы и стены тоже обычно расположены неудачно. Их легко перенести куда угодно — были бы деньги на строительную бригаду. А лучше вообще избавиться от стен и сделать студию — получится модно! Ведь несущими бывают только внешние стены здания и межквартирные перегородки, ведь так? Нет? Ну, будем надеяться, что здание не рухнет. И уж конечно, ничего не случится от штрабы для электропроводки в несущей стене!

Мария Литинецкая, управляющий партнер компании «Метриум», участник партнерской сети CBRE

Антон Головейчук, генеральный директор компании «Соглас-Проект»

2. Спальня без окон? Не беда, есть электричество!

Кто задает стандарты минимальной площади комнат? Главное, чтобы владельцу квартиры было в ней комфортно. Нет естественного света? Для этого и придумали лампочки! А если в СНиПах и СанПиНах написано, что из-за перепланировки квартира становится непригодной для проживания, то это проблема создателей этих правил.

Мария Литинецкая, управляющий партнер компании «Метриум», участник партнерской сети CBRE

3. Объедините кухню с комнатой — это стильно

Тренд на кухни-гостиные не собирается идти на убыль, поэтому два помещения объединяют и в новостройках, и в старом фонде. В хрущевке или «сталинке» плита на кухне газовая? Ведь есть вентиляция, к тому же достаточно просто открыть окно на проветривание. Ну не задохнемся же мы во сне от отравления угарным газом! А если уж нормы и правила требуют, то в проекте предусмотрим раздвижную перегородку, согласуем перепланировку, а потом снимем двери. Ведь так намного красивее!

Антон Головейчук, генеральный директор компании «Соглас-Проект»

Мария Литинецкая, управляющий партнер компании «Метриум», участник партнерской сети CBRE

4. Вентиляционный короб только мешает. Долой!

Кто только придумал располагать вентиляционный короб прямо посреди кухни или коридора? Ведь это неудобно: мебель не поставить, проходу мешает, да и ценное пространство съедает. Демонтируем все лишнее. В конце концов, раз заплатили за полный метраж, то и пользоваться будем всеми квадратными метрами!

Антон Коновалов, менеджер объектов сервиса капитального ремонта квартир «Сделано»

5. Внешние стены тоже принадлежат вам, используйте их по полной!

Внешняя стена дома ничем не отличается от всех остальных. Почему бы не перенести туда вентиляционный короб? Или вместо обычных маленьких окон сделать панорамные? При желании удастся даже приделать балкон или лоджию там, где их никогда не было. В квартире на первом этаже сделаем отдельный вход с улицы, а на последнем — надстроим мансарду. Подумаешь, внешний облик дома пострадает! Архитекторам что, жалко?

Читайте также:  Эффективные способы узаконить перепланировку

6. Присоедините лоджию — пусть квартира станет больше!

Верный способ расширить пространство — присоединить лоджии и балконы к комнатам и кухне. Для этого придется остеклить и утеплить балкон, демонтировать окно и подоконный блок. Пустяки, дело житейское! Разве подоконный блок способен быть частью несущей конструкции? Не знаем, не слышали. Балкон же не упал — значит, все нормально.

Да и проблему с отоплением легко решить. Ведь радиатор можно перенести из помещения на балкон. Ну и что, что давление в системе уменьшится, а у соседей будет холоднее. Зато у нас тепло! В морозы же трубы не замерзают, а весь дом не остается без отопления — вот и славно.

Антон Коновалов, менеджер объектов сервиса капитального ремонта квартир «Сделано»

Мария Литинецкая, управляющий партнер компании «Метриум», участник партнерской сети CBRE

7. Установите теплый пол за счет системы центрального отопления

Теплый пол — это очень приятно. Некоторые даже отказываются от традиционной отопительной системы с радиаторами, полностью заменяя ее подогревом пола. Но электроподогрев — слишком дорогое удовольствие: ведь счета за коммуналку вырастут в разы. Куда проще получать дополнительное тепло за счет управляющей компании. Достаточно подключить водяной теплый пол к системе централизованного отопления.

Антон Коновалов, менеджер объектов сервиса капитального ремонта квартир «Сделано»

8. Высота потолков позволяет? Делаем второй этаж!

В старых домах с высокими потолками, а порой и в обычных хрущевках и брежневках устраивают антресоли — небольшие полуэтажи на опорах. Их размещают над шкафом, санузлом или прихожей и обустраивают, например, спальное место. Так почему бы не пойти дальше и не выстроить несколько антресолей? И не ограничиваться подвесной кроватью, а, скажем, перенести на второй этаж санузел или кухню, привесить там котел отопления или водонагревательную колонку? Ведь сколько места сэкономим! И ничего, что некапитальное (обычно просто дощатое) перекрытие на такие нагрузки не рассчитано. Ведь если рухнет, то в нашей же квартире — не критично!

9. Хотите камин или бассейн? Не проблема!

Говорят, что следует специально рассчитывать нагрузку на несущие конструкции сверх допустимых по проекту. Но это неточно. Плиты перекрытия-то бетонные, что им сделается? Поэтому устроим-ка наливной пол, заменим гипсокартонные перегородки блочными и установим огромный тяжелый встроенный шкаф. А если всегда мечтали о камине, то выложим его из кирпича и пустим дымоход в вентиляцию — пусть соседи завидуют!

Антон Коновалов, менеджер объектов сервиса капитального ремонта квартир «Сделано»

10. Не впускайте в квартиру незнакомцев и не пасуйте перед штрафами

Штраф за несогласованную перепланировку — всего 2500 рублей, да и то если кто-то заметит проблему. Заплатил — и спи спокойно. Ну пожалуются соседи на шум в процессе ремонта — с кем не бывает. Звукоизоляция плохая. А если в вентиляции пропала тяга, так это, наверное, просто воздуховод забился. При чем тут наша перепланировка? Пришли с проверкой сотрудники управляющей компании или техники БТИ? Никого нет дома! Дверь-то не откроем. Главное — нам новая планировка нравится, а что по этому поводу думают контролирующие органы — не имеет никакого значения.

Мария Литинецкая, управляющий партнер компании «Метриум», участник партнерской сети CBRE

Если вас не убедили контраргументы для вредных советов, Антон Коновалов напоминает: если перепланировка незаконна, жилищная инспекция выдаст предписание на возвращение исходной планировки и установит сроки исполнения, выпишет штрафы собственникам квартир. « Если в установленный срок предписание не исполнено, жилинспекция передаст дело в суд. Суд вправе выставить квартиру на торги. Полученные деньги направят на погашение штрафа и расходов на переделку. То, что осталось, возвратят нарушителю. А если квартира не в собственности и человек проживает в ней по социальному найму, госорганы его просто выселят».

Антон Коновалов, менеджер объектов сервиса капитального ремонта квартир «Сделано»

Основные ошибки планирования перепланировки квартиры

Перепланировка квартиры – сложная и дорогостоящая задача, к решению которой нужно подходить комплексно. Ни для кого не секрет, что советские проектировщики (а именно в домах, построенных в советское время, проживает большая часть населения) мало думали об эффективном использовании ограниченного жилого пространства. По этой причине многие из нас сегодня довольствуются типовыми планировками, не учитывающими реалии современной жизни.

Банальный пример – наверное, самый распространенный вариант перепланировки, который заключается в объединении туалета и ванной комнаты. Если обе комнаты не отличаются большой площадью, можно существенно увеличить общую площадь санузла за счет объединения комнат. Бывают ситуации обратные, когда большой санузел разделяют на ванную и туалет. Удивительно, но даже такая незначительная, на первый взгляд, перепланировка требует серьезного подхода. Даже здесь возможны фатальные ошибки и неграмотные действия строителей. Поэтому так важно рассмотреть типичные варианты перепланировки квартир, упомянув такие же типичные ошибки, на примере одно-, двух- и трехкомнатных квартир.

Перепланировка двухкомнатной или трехкомнатной квартиры может подразумевать самые разные преобразования жилой площади – всё зависит от изначального расположения комнат и размера квартиры. Здесь могут возникнуть такие же типичные ошибки, как и при перепланировки однокомнатной квартиры. Но чаще допускаются ошибки, связанные с переносом дверных проемов или с объединением нескольких комнат в одну. Заранее нужно убедиться в том, что не придется сносить несущие стены, поскольку это недопустимо ни по техническим, ни по этическим нормам. Поэтому перепланировка 2- или 3-комнатной квартиры должна производиться с учетом плана квартиры и специфики конкретного объекта.

Снос или перемещение несущих стен

То же самое, что и в предыдущем пункте — создание опасности для соседей. Любое повреждение несущих конструкций ослабляет здание и делает его уязвимым.

Любая переделка в домах с охранным статусом памятников требует согласования с органом по охране памятников.

Какие проблемы могут возникнуть при перепланировке квартиры

Устав от проживания в типовой, похожей других квартире, многие хотят придать своему жилищу больше индивидуальности. Оптимальным вариантом в этом случае является не что иное, как перепланировка квартиры. Процесс этот совсем непрост и требует длительной подготовительной работы, связанной как с самой перепланировкой, так и с будущим ремонтом. Тем не менее, чем внимательнее и усерднее вы отнесётесь к этому этапу, тем спокойнее вы будете чувствовать себя впоследствии, а также сможете предотвратить возможные негативные последствия.

Итак, если вы решили заняться перепланировкой типовой квартиры, то с возможными примерами или образцами вам могут помочь специализирующиеся на дизайне каталоги или, собственно, интернет. Основным заблуждением многих людей по-прежнему является их уверенность в том, что, будучи собственниками квартиры, они имеют право осуществлять в ней любые изменения. В действительности дело обстоит не совсем так. Любое значительное изменение, так или иначе попадающее под понятие перепланировки, должно быть согласовано. В результате такого согласования вы станете обладателем разрешительного пакета документов. Между прочим, даже демонтаж дверных коробок и встроенных шкафов является перепланировкой.

Возникает закономерный вопрос: с чего же начать? Начинать нужно с похода в БТИ, где нужно заполучить экспликацию и поэтажный план вашей квартиры. С этими документами можно отправляться в организацию, занимающуюся составлением проектов перепланировки. Вы можете прихватить с собой собственный эскиз, если таковой имеется. Существенным моментом является то, что разработанный здесь проект будет соответствовать всем существующим нормам и всевозможным стандартам. Если же вы всё-таки хотите выполнить эскиз самостоятельно, то учтите некоторые нюансы: перепланировка не должна привести к изменению первоначального функционального назначения, несущие стены трогать нельзя, при значительных изменениях нужно согласие соседей.

Жилищный Кодекс РФ, точнее, его статья 26 в части 2, определяет точный перечень документов для предоставления в соответствующие местные органы.

Здесь появляется ещё один вопрос, какие органы должны согласовать имеющийся проект перепланировки? Поскольку проект должен соответствовать санитарным нормам, он согласовывается в Санэпиднадзоре. Проверят на соответствие противопожарным нормам его у УГПС МЧС. Балансодержатель должен дать своё согласие на проведение перепланировки. Также нужно согласование Жилищной инспекции и Мос- или Облгаза.

Согласно законодательству, на предоставление ответа на ваше обращение, положительного или отрицательного, отводится срок в 45 календарных дней. Точкой отсчёта является непосредственно сам момент подачи пакета документов в тот или иной орган.

Есть и хорошие новости: некоторые виды изменений всё-таки допустимо проводить без многоступенчатого согласования индивидуального проекта. К ним относятся стандартный косметический ремонт, монтаж шкафов и некоторые другие.

При опасности или гарантированном возникновении негативных последствий для всего дома или квартир соседей вам будет отказано в перепланировке. Рекомендуем для выполнения перепланировки пригласить специальную организацию, имеющую лицензию на проведение подобных работ.

По окончании работ, комиссия по приёмке, состоящая из подрядчика, представителя проектной организации, жилищной инспекции и управляющего домом, составляет акт. После его подписания вносятся осуществлённые изменения в поэтажный план. Для этого, соответственно, нужно прийти к ним с полученным актом. В результате всех проведённых изменений вы станете обладателем нового свидетельства о праве собственности.

Стоимость всей этой процедуры может оказаться достаточно внушительной. Проектная перепланировка, как правило, оказывается дороже, чем по собственному эскизу. В случае игнорирования требований законодательства можно получить предусмотренные штрафные санкции. К сведению: их размер составляет порядка 20–25 МРОТ. Учтите, что выплата штрафа не будет дешевле вышеописанной процедуры. Тем более что после его уплаты всё равно придётся пройти все этапы согласования.

Отсутствие разрешения на перепланировку лишает вас возможности выполнять какие-либо юридические действия с вашей квартирой (продажа, дарение и т. п). Кстати, на получение разрешения (согласования) после предъявления штрафных санкций будет отведён определённый срок. Отказ от добровольного исполнения приведёт вас в суд. Для признания вашей планировки всё-таки законной нужно появиться в БТИ и получить технический паспорт, в котором будут отражены все внесённые изменения, согласовать проект во всех нужных организациях и, наконец, обратиться в суд за признанием законности.

Возможность обустройства жилища по своему вкусу и в соответствии со своими потребностями стоит этих усилий, поскольку взамен вы приобретаете долгожданный комфорт и уют.

При опасности или гарантированном возникновении негативных последствий для всего дома или квартир соседей вам будет отказано в перепланировке. Рекомендуем для выполнения перепланировки пригласить специальную организацию, имеющую лицензию на проведение подобных работ.

Объясняет юрист: 7 перепланировок, которые «забывают» узаконить

Как правильно: Все работы, затрагивающие несущие конструкции, можно начинать только при наличии технического заключения и проекта перепланировки.

Обязательные требования от Мосжилинспекции

Если Мосжилинспекция узнает о самовольной перепланировке от соседей по дому, управляющей компании или ТСЖ, она не ограничится штрафом. Инспектор выпишет предписание об устранении незаконной перепланировки.

Читайте также:  По какой стоимости и как можно узаконить перепланировки квартиры в 2020 году

Каким может быть требование Мосжилинспекции:

  1. Устранить выявленные нарушения и привести квартиру в первоначальное состояние до перепланировки — если собственник квартиры выполнил работы, которые в принципе нельзя согласовать.
  2. Узаконить перепланировку — если выполненные работы отвечают требованиям закона.

Если среди выполненных работ будет хоть одна деталь, не соответствующая закону, Мосжилинспекция потребует полностью восстановить квартиру в первоначальном состоянии. Избежать таких последствий, можно, если узаконить квартиру самостоятельно, предварительно обратившись в проектное бюро. Специалисты подскажут, какие детали ремонта нужно исправить, чтобы не пришлось переделывать весь ремонт.

Например, если хозяин квартиры объединил санузел и убрал порожек на входе в санузел, мы подскажем, что порожек нужно восстановить. Если дополнительно объединены комната и лоджия, расскажем, как сделать это по закону — например, с остеклением в пол. Выполнив эти работы, вы сможете узаконить оставшийся ремонт, не возводя заново перегородки и дверные проемы.

Если не выполнить требования Мосжилинспекции, она обратится в суд, и тогда придется выполнять уже судебное решение.

Пример: гражданин владел нежилым помещением на первом этаже жилого дома. Он без согласования с Мосжилинспекций провел перепланировку — самовольно проделал проем в несущих стенах, сделал перегородку в стенах, создал помещение в подоконной зоне и др. Инспекция направляла гражданину предупреждения, но он не отреагировал. Тогда Мосжилинспекция подала в суд, и суд обязал гражданина заложить три проема в несущей стене, демонтировать перегородку, помещение тамбура с восстановлением подоконной зоны, демонтировать устроенную и восстановить разобранную перегородку на площади коридора, а также привести в соответствие входную группу и фасад.

Квартиру придется вернуть в состояние, в точности как на плане БТИ.

Для владельцев апартаментов, офисов, магазинов и других нежилых помещений правила такие же — суды применяют их по аналогии. Это значит, что Мосжилинспекция имеет право потребовать от владельца офиса, чтобы он вернул помещение в состояние до перепланировки или узаконил проведенные работы.

Для владельцев апартаментов, офисов, магазинов и других нежилых помещений правила такие же — суды применяют их по аналогии. Это значит, что Мосжилинспекция имеет право потребовать от владельца офиса, чтобы он вернул помещение в состояние до перепланировки или узаконил проведенные работы.

Последствия неузаконенной перепланировки, и как их избежать

Из этой статьи вы узнаете:

  • Что значит неузаконенная перепланировка
  • Какие действия считаются неузаконенной перепланировкой
  • Как выявляют неузаконенную перепланировку и какие последствия возможны
  • Как узаконить перепланировку квартиры

Ни для кого не секрет, что перепланировка жилого помещения в Москве должна быть узаконена. Нередки случаи, когда люди самостоятельно производят перепланировку и при этом не сообщают о своих действиях в контролирующие органы – не ставят в известность БТИ и не переделывают технический паспорт на квартиру. Какие последствия может нести неузаконенная перепланировка для собственников жилья, расскажем в нашей статье.

  • Что значит неузаконенная перепланировка
  • Какие действия считаются неузаконенной перепланировкой
  • Как выявляют неузаконенную перепланировку и какие последствия возможны
  • Как узаконить перепланировку квартиры

Распространенные ошибки при перепланировке

В сегодняшней статье мы рассмотрим наиболее распространенные ошибки при перепланировке квартиры.

Так или иначе – при продаже квартиры, или же по жалобе в Жилищную инспекцию, но рано или поздно возникает потребность в согласовании перепланировки .

В подавляющем большинстве случаев перепланировка выполняется удобно и функционально для собственника квартиры, но, к сожалению, с нарушениями, и согласовать такую перепланировку оказывается невозможным.

Далее рассмотрим наиболее распространённые ошибки перепланировки и подробно разберем, почему так делать нельзя.

1. Расширение кухни на жилую комнату и(или) санузел/ванную.

Часто собственников квартиры не устраивает размер кухни – кухня либо слишком узкая, либо слишком маленькая, либо же хочется простора, а вместе с этим и обширное пространство кухни.

Однако для того, чтобы расширить кухню необходимы следующие условия, такие как подходящий этаж и наличие электрической плиты.

А) Расширение кухни на санузел . Это допустимо только на последнем этаже. В любых других случаях расширять кухню на санузел или ванную не допускается (СП 54.13330.2011 Здания жилые многоквартирные. Актуализированная редакция СНиП 31-01-2003).

Рассмотрим данный вопрос более подробно – почему же все-таки нельзя?

Расширив кухню «под санузел» соседей сверху вы ухудшаете себе жилищные условия. На мой взгляд, здесь не стоит даже подробно описывать на сколько неприятным будет протечка из верхнего санузла в вашу кухню.

Б) Расширение кухни на жилую комнату . Данное допустимо только на первом этаже и только если кухня оборудована электрической плитой. Также данное допустимо, если под вами находится нежилое помещение. В любых других случаях – расширять кухню на жилую комнату не допускается (СП 54.13330.2011 Здания жилые многоквартирные. Актуализированная редакция СНиП 31-01-2003).

Почему же нельзя расширить кухню на жилую комнату?

Дело в том, что кухня считается мокрой зоной. На сколько бы ни была хорошо сделана гидроизоляция, но со временем происходит деформация гидроизоляционного слоя под весом кухонного оборудования, мебели и веса людей. Так же, чаще всего, гидроизоляционный слой может со временем растрескаться, и в образовавшиеся трещины может просачиваться вода, вследствие чего вы можете затопить соседей снизу. Тем самым, расширяя кухню на жилую комнату вы ухудшаете жилищные условия соседям снизу .

В) Кухню возможно расширить за счет нежилой или же вспомогательной площади . К такому роду площадям относятся:

  • кладовые;
  • встроенные шкафы;
  • коридор.

Проект перепланировки кухни в трехкомнатной квартире панельного дома серии П-3 с небольшим смещением перегородки между кухней и коридором в сторону коридора:

2. Увеличение площади санузла/ванной на площадь кухни и(или) жилой комнаты.

Как и в случае с кухней, санузел или ванная, так же не всегда могут «похвастаться» удобством и достаточной площадью. Как же быть, если то, что есть не устраивает, а нужно больше?

Ванную комнату или санузел возможно расширить на нежилую площадь (коридор, встроенный шкаф, кладовую).

Но как быть, если коридор и так маленький, а встроенных шкафов или кладовых нет «под рукой»?

А) Расширить санузел/ванную на кухню, возможно только если квартира расположена на первом этаже. В любом другом случае, расширяясь на кухню, вы ухудшаете жилищные условия соседям снизу.

Б) Расширить санузел/ванную на жилую комнату возможно, опять же, если квартира расположена на первом этаже.

3. Объединение балкона/лоджии с жилой комнатой и(или) кухней.

Некоторые серии домов, таких как, например, II-68, II-18, И-209 – имеют достаточно широкие и удобные лоджии. И тут само собой напрашивается либо увеличить комнатукухню на площадь балкона/лоджии, или же полностью присоединить их.

Однако присоединять балконы и лоджии к площади комнат/кухонь запрещено.

Почему это делать нельзя, и как поступить в данной ситуации?

А) Согласно строительным правилам в жилых многоквартирных домах балконы и лоджии должны использоваться только по прямому назначению.

Б) Единственное, что возможно сделать с балконом или лоджией, это:

  • утеплить балкон/лоджию;
  • демонтировать подоконный блок, окно, дверь;
  • взамен демонтированного оконного блока установить «французское» остекление в пол, то есть вместо окна, двери и подоконника поставить распашные двери или раздвижную стеклянную перегородку из двойного-тройного стеклопакета.

Однако с данным мероприятием так же есть много нюансов.

Например, в панельных домах после 2007 года постройки, автор проекта дома не разрешает затрагивать подоконный блок. А убрать только лишь окно и дверь оставив подоконник не разрешается по теплотехническому расчету. Так как балконы и лоджии считаются летними помещениями, по теплотехническому расчету на них всегда, даже в летние периоды -23 градуса. Присоединить летние помещение к комнате или же кухне без остекления между ними запрещено.

4. Демонтаж перегородки между кухней, оборудованной газовой плитой, и жилой комнатой.

Еще одно «излюбленное» мероприятие при перепланировке – это демонтаж не несущей перегородки или обустройство проема в несущей стене между кухней и жилой комнатой.

Уже хорошо известные нами строительные правила, говорят о том, что «не допускается объединение газифицированного помещения с прочими комнатами».

Полностью демонтировать перегородку между кухней с газовой плитой и комнатой нельзя. Но что можно?

При демонтаже не несущей перегородки между кухней, оборудованной газовой плитой, и комнатой, необходимо поставить раздвижную перегородку. Перегородка может быть разных конфигураций: раздвижная перегородка, которая ездит на направляющих, раздвижная перегородка, «убирающаяся» в часть стены как «в пенал» и пр.

Пример раздвижной перегородки между кухней и комнатой:

Так же, взамен раздвижных перегородок, возможно поставить широкие двери.

В данной статье мы рассмотрели наиболее распространенные ошибки при перепланировке квартиры. Конечно же, их далеко не четыре, а гораздо больше.

Если у вас возникли какие-либо вопросы по перепланировке и вам необходима консультация – пишите нам на электронную почту или звоните на номер телефона, которые указаны на нашем сайте . Наши сотрудники абсолютно бесплатно проконсультируют вас по всем возникшим у вас вопросам и помогут найти выход.

Уже хорошо известные нами строительные правила, говорят о том, что «не допускается объединение газифицированного помещения с прочими комнатами».

Перепланировка квартиры: что можно делать

Среди множества запретов на перепланировку (переустройство, реконструкцию) квартир и обширных перечней работ, требующих получить разрешение жилищной инспекции, к радости тех, кто хотят изменить конфигурацию собственных квадратных метров, есть «отдушина». Формально разрешено делать все, на что не наложен запрет. Без согласования можно:

    Менять окна (деревянные на металлопластиковые), если не изменяются форма и размер оконных проемов;
  • Менять входные и межкомнатные двери в нерушимых дверных проемах;
  • Монтировать в окнах кондиционеры (в домах, отнесенных к историческому наследию, — на стороне во двор);
  • Выполнить установку новых бытовые газовых приборов и сантехники на место старых плит, ванн, унитазов, раковин;
  • Оборудовать подвесные и натяжные потолки;
  • Остеклять балконы и лоджии;
  • Производить демонтаж антресолей;
  • Обустраивать подиумы.

Часть работ придется согласовывать. Приведем перечень основных. К ним относятся:

  • Расширение (перенос) кухни на нежилые квадратные метры — в коридор, кладовую;
  • Увеличение площади санузлов (мокрых зон) за счет территории нежилых помещений с устройством гидроизоляции;
  • Любые манипуляции с не несущими перегородками между комнатами, коридором, кладовкой, гардеробной, пр.;
  • Разборка в монолитных домах подоконных блоков;
  • Проделывание лимитируемых проемов в несущих стенах с обязательным усилением последних;
  • Снос в монолитных домах порогов и частичный демонтаж наружных стен при наличии хотя бы одного простенка);
  • Переделка устройства полов;
  • Перенос плит, ванн, унитазов, душевых кабин в пределах отведенных помещений (мокрых зон);
  • Объединение электрифицированных кухонь с другими комнатами посредством разборки общих перегородок;
  • Перемещение радиаторов отопления в пределах помещения;
  • Замена плиты (газовой на электрическую);
  • Объединение нескольких квартир, у которых — один собственник;
  • Оборудование на первых этажах лоджий (с согласия соседей).
Читайте также:  Детали Постановления №508 о перепланировке

Обращаясь в жилищную инспекцию, отдел капитального строительства городской (районной) администрации понадобится представить техпаспорт на квартиру, поэтажный план, экспликацию (при себе иметь паспорт и правоустанавливающие документы). БТИ должно внести сведения о сделанных изменениях в план квартиры. Для этого нужно будет подготовить проект изменений, обойти ряд инстанций и потратить много времени.

Чего делать нельзя и почему

В аварийных домах любые перепланировки запрещены.

Пошаговая инструкция перепланировки квартиры

Но прежде чем приступить к разбору пошаговой инструкции по оформлению перепланировки квартиры, определимся с терминами. Понятие перепланировка включает в себя два взаимодополняемых друг друга определения.

Первое – переустройство, под которым понимаются изменения в расположении или замена инженерного оборудования (систем водоснабжения и вентиляции) и сантехнических приборов (ванн, унитазов, раковин, моек, газовых и электроплит), обозначенных на поэтажном плане.

И второе – изменение интерьера помещения в результате работ с капитальными конструкциями, межкомнатными перегородками, горизонтальными перекрытиями и опорами. То есть, например, вы захотели расширить проем, убрать подоконный блок или объединить кухню с жилой комнатной по принципу студии. На все это понадобится разрешение:

  • В Москве – жилищной инспекции.
  • В Московской области – городской или районной администрации.

При подготовке проектной документации мероприятия по перепланировке и переустройству квартиры отображаются в одном документе, который так и называется «Проект перепланировки и переустройства квартиры». Для удобства мы все это будем называть одним словом – перепланировка.

Теперь, когда с терминами разобрались, можно приступать к рассмотрению того, как согласуется пошагово перепланировка квартиры.

Шаг 1. Первое, что необходимо сделать, убедиться в том, что запланированные вами работы попадают под определение «перепланировка» и не являются, например, косметическим ремонтом.

Если вы просто собираетесь побелить потолок, покрасить стены, поклеить новые обои, заменить настенную плитку в ванной комнате и туалете, то можете смело приступать к ремонту, поскольку эти действия не имеют никакого отношения к перепланировке.

А вот собираясь переносить перегородки, заменять ванну на душевую кабину, а линолеум на паркет, видоизменяя конструкцию полов, нужно быть готовым к согласованию перепланировки.

При этом важно знать, что есть запрещенные мероприятия, которые нельзя делать и невозможно согласовать. К их числу относятся:

  • Размещение радиаторов отопления на застекленных балконе или лоджии.
  • Устройство полов с подогревом, запитанных от общедомовой отопительной системы.
  • Объединение газифицированных и жилых помещений.
  • Удаление порожка в санузле.
  • Любое затрагивание вентиляционных коробов.

С полным перечнем мероприятий, запрещенных при перепланировке, можно ознакомиться в ППМ №508-ПП.

Но лучше всего обратиться в специализированную компанию, которая занимается согласованием перепланировок квартир. Например, к нам. Опытные сотрудники объяснят, какие работы из запланированных вами, законны, а какие не получится провести. Не знаем, как в других компаниях, но в нашей подобные консультации бесплатны. Задавайте вопросы по телефону, на сайте или в письме по электронной почте.

Шаг 2. Следующим этапом нашей инструкции по согласованию перепланировки жилых помещений станет сбор документов.

Для согласования перепланировки квартиры в Москве и области у вас на руках должен быть документ, подтверждающий ваше право на жилье.

Это может быть свидетельство о праве собственности, выписка из Единого государственного реестра прав на недвижимость или договор социального найма.

Кроме того, на этом этапе согласования переустройства и перепланировки допустимо предъявление акта приема передачи квартиры и договора ДДУ, если ремонт будет проводиться в новостройке.

Если у вас по какой-либо причине нет ни одного из перечисленных документов, то придется заняться их восстановлением.

Помимо этого, в БТИ нужно заказать технический паспорт квартиры. Если вы планируете переносить газовое оборудование в квартире, то вам потребуется справка Мосгаза. Для согласования перепланировки в ипотечной квартире понадобится разрешение банка, выдававшего кредит.

Окончательный перечень документов для согласования перепланировки зависит от формы собственности, типа помещения, видов ремонтных работ, которые будут проводится и т.д.

Шаг 3. Проконсультировавшись со специалистами по согласованию перепланировок помещений и получив в Бюро технической инвентаризации техпаспорт квартиры, можно заказывать проект перепланировки.

Чтобы проект перепланировки имел шанс быть согласованным в жилищной инспекции или муниципалитете, его разработчиком должна выступить проектная компания с допуском СРО.

К слову, наши проекты перепланировок успешно проходят процедуру согласования во всех государственных службах.

Мы также готовы помочь с согласованием перепланировки квартиры тем, кто не хочет этим заниматься самостоятельно. Для этого понадобится оформить еще один документ – доверенность на наших сотрудников, чтобы они имели законное право представлять ваши интересы во всех инстанциях, где требуется получение разрешения на перепланировку вашей квартиры.

Если в процессе ремонта предполагается затрагивание несущих стен или перекрытий, до того, как заказать проект перепланировки, нужно будет в помещении провести инженерное обследование. Обследуют квартиру специалисты проектной организации, являющейся автором проекта дома. В основном это крупнейшие проектные институты Москвы. Например, АО МНИИТЭП.

Если автор проекта дома уже прекратил свое существование, как организация, то проводит инженерное обследование объекта с последующим выпуском технического заключения на перепланировку ГБУ “Экспертный центр”. Данное учреждение официально уполномочено замещать несуществующих разработчиков домов. Кроме того, услугами ГБУ “Экспертный центр” для разработки техзаключения придется воспользоваться владельцам помещений в домах с деревянными или смешанными перекрытиями.

На основании заявления собственника квартиры они проведут визуальный осмотр, оценят состояние несущих конструкций жилого здания, проведут необходимые расчеты на прочность стен, перекрытий и т.д. Результатом их работы станет техническое заключение о возможности проведения перепланировки.

Информацию, содержащуюся в ТЗ, используют при подготовке проекта перепланировки. Кроме того, между разработчиком проекта и собственником заключается договор авторского надзора, который также является одним из документов, участвующих в согласовании перепланировки.

Шаг 4. Следующим пунктом нашей инструкции по согласованию перепланировки является передача всех собранных бумаг вместе с техзаключением и проектом в районный центр «Мои документы».

К ним нужно еще приложить заявление на перепланировку от имени собственника. Заявление заполняется на специальном бланке, который предоставляется в центре госуслуг.

Все документы передаются через «единое» окошко и рассматриваются жилищной инспекцией в течение 20-35 дней.

В зависимости от содержания проекта перепланировки и комплектности документов Мосжилинспекция в регламентные сроки выносит решение – разрешить или отказать в перепланировке.

Шаг 5. После получения разрешения сделать перепланировку, начинаются ремонтные работы. Для их выполнения нужно найти строительную бригаду с допуском СРО к работам и заключить договор на оказание услуг.

Все мероприятия по изменению конфигурации помещений должны проводиться в полном соответствии с проектной документацией, успешно прошедшей процедуру согласования.

В этот момент ведется заполнение журнала производственных работ, оформление актов на скрытые работы и авторский надзор за реализуемыми мероприятиями по перепланировке.

Шаг 6. После того, как перегородки по проекту возведены, проемы вырезаны, работы по гидроизоляции и усилению проемов выполнены, вновь следует обращение в центр «Мои документы» с заявлением об оформлении акта о завершенной перепланировке. К заявлению прикрепляются копия договора со строительной организацией, копия их свидетельства СРО и подписанные акты на скрытые работы.

В течении 10 дней инспектор жилищной инспекции должен будет с вами связаться и назначить время проверки. Выйдя на объект, он проверит соответствие сделанного ремонта заявленным на этапе получения разрешения мероприятиям и подпишет акт. Также на документе ставят свои подписи собственник, строительная и проектная организации.

Шаг 7. Заключительным этапом в порядке согласования перепланировки в Москве является обращение в БТИ с актом о завершенной перепланировки для оформления новых документов.

После проведенных техником инвентаризационного бюро обмеров квартиры в техническую документацию вносятся все произведенные изменения и отчерчивается новый поэтажный план в черных линиях. На этом согласование перепланировки считается завершенным делом.

Очень надеемся, что наша пошаговая инструкция по согласованию перепланировок в жилых помещениях вам оказалась полезна.

К слову, наши проекты перепланировок успешно проходят процедуру согласования во всех государственных службах.

2. Какие работы нужно предварительно согласовать?

Есть три вида работ, требующих предварительного согласования: по переустройству, по перепланировке и работы, затрагивающие общее имущество дома.

Работы по переустройству

  1. Установка в нежилых помещениях дополнительного оборудования (инженерного, технологического, санитарно-технического) или перенос существующего с прокладкой дополнительных подводящих сетей.
  2. Работы по переустройству помещения, расположенного в многоквартирном доме, являющемся объектом культурного наследия/выявленным объектом культурного наследия.

Работы по перепланировке

  1. Устройство (перенос, изменение границ) совмещенного санузла, уборных и ванных комнат.
  2. Устройство несущих стен.
  3. Устройство проемов в перекрытиях
  4. Устройство проемов в несущих стенах.
  5. Устройство проемов в несущих (ненесущих) межквартирных стенах (с усилением в несущих стенах) для изменения границ помещений.
  6. Заделка проемов в несущих стенах и перекрытиях.
  7. Изменение конструкции и (или) устройство полов в домах с деревянными перекрытиями.
  8. Устройство или разборка лестниц, подиумов, ступеней, пандусов.
  9. Устройство перегородок, создающих сверхнормативные нагрузки на перекрытия (из материалов, создающих нагрузку более 150 кг/кв. м).
  10. Устройство или разборка перегородок в домах с деревянными перекрытиями.
  11. Устройство (перенос) кухонь, кухонь-ниш.
  12. Устройство антресоли площадью не более 40 процентов площади помещения, в котором она сооружается.
  13. Работы по перепланировке помещения, расположенного в многоквартирном доме, являющемся объектом культурного наследия/выявленным объектом культурного наследия.

Работы, проведение которых связано с передачей в пользование части общего имущества и (или) затрагивает архитектурный облик многоквартирного дома:

  1. Создание, ликвидация, изменение формы оконных и дверных проемов во внешних ограждающих конструкциях (стенах, крышах) – без ослабления несущей способности элементов конструкций многоквартирного дома.
  2. Создание навесов, остекленных навесов (в пределах существующих границ террасы) на эксплуатируемых кровлях многоквартирных домов, не предусматривающее увеличение высоты здания, создания помещения, оснащения отоплением, инженерным и санитарно-техническим оборудованием, без надстройки стен, в том числе наружных.
  3. Создание входов, входных групп (лестниц, крылец и других площадок) в подвальные либо цокольные помещения или на первые этажи зданий в пределах габаритов земельного участка, относящегося к общему имуществу собственников помещений в многоквартирном доме, в том числе с устройством козырьков и навесов – общей площадью не более 10 кв. м (без учета площади пандуса для маломобильных групп населения), без устройства фундамента.
  4. Создание навесов в пределах габаритов существующих элементов здания многоквартирного дома (дебаркадеры, стилобаты).
  5. Устройство балконов, лоджий на первых этажах без устройства фундаментов и помещений, в том числе подземных, под лоджиями, балконами и организации отопления.
  6. Устройство каминов и (или) дымоходов.
  7. Устройство на фасаде многоквартирного дома вентиляционных коробов.
  8. Иные работы по переустройству и (или) перепланировке, связанные с использованием общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме.
  9. Иные работы по переустройству и (или) перепланировке, затрагивающие архитектурный облик многоквартирного дома.

Шаг 3. Провести сами работы, соблюдая все необходимые условия (требования к ведению журнала работ, оформлению актов на скрытые работы и др.)

Бесплатная консультация юриста по телефону:

Москва, Московская обл. +7(499)113-16-78

СПб, Ленинградская обл. +7(812)603-76-74

Звонки бесплатны. Работаем без выходных!

Ссылка на основную публикацию