Какой смысл в согласовании перепланировки квартиры

Зачем согласовывать перепланировку

В последнее время в СМИ все чаще появляются материалы о том, что перепланировку квартиры можно и не согласовывать. Сразу нужно сказать, что это не так и за несогласованные изменения в планировке квартиры вас могут как минимум оштрафовать, а узаконивать все равно придется. В этой статье мы подробно расскажем зачем согласовывать перепланировку.

Скрыть изменения, как рассчитывают некоторые несознательные собственники, не получится по нескольким причинам. Шум, строительный мусор и прочие неудобства не пройдут мимо внимания ваших соседей и вполне вероятно, что один из них обратится с жалобой в управляющую компанию. Исходя из нашей многолетней практики, можем уверенной сказать, что чуль ли не каждое пятое обращение в нашу организацию происходит по причине того, что соседи пожаловались.

Также это нарушение может всплыть при любых юридических операциях, связанных с вашим жильем (продажа, дарение и пр. ). Например, при продаже квартиры планировка в техническом паспорте должна совпадать с реальной и отличия, в любом случае буду т замечены.

Штрафы и наказания за незаконную перепланировку

  • 2500 рублей.
  • Параллельно штрафу будет выписано постановление жилищной инспекции о необходимости узаконивания перепланировки или предписание возврате планировки в исходное состояние, в случае если ваши действия не соответствовали строительным, санитарным или другим нормам.

Если штраф не возымеет действия, то Мосжилинспекция в начале может лишить собственника права выезда за границу, и далее отправить ваше дело в суд, который по одному из недавних дел вынес постановление о лишении права собственности. Несмотря на то, что подобные санкции используются крайне редко, доводить до этого дело не рекомендуется. Зачем играть с огнем, если можно попросту согласовать даже незаконную перепланировку?

Зачастую, собственники выполняют самовольную перепланировку даже не подозревая того, что ряд произведенных мероприятий могут буть запрещены, что является причиной возникновения дополнительных трат на ещё один полноценный ремонт.

Таким образом, согласовывая перепланировку до начала строительных работ, вы избегаете штрафов, бумажной волокиты и бережете свои нервы.

Узнать более детальную информацию о штрафах и наказаниях за нелегальные перепланировки вы можете здесь.

Как и зачем согласовывать перепланировку?

Для начала необходимо определить сложность планируемых изменений. К примеру, если вы хотите снести перегородку между ванной и санузлом или расширить дверной проем в ненесущей перегородке то можно обойтись и своими силами. Однако же, если вы планируете более сложные работы, например увеличение санузла за счет коридора или устройство проема в несущей стене, то без услуг специалистов вам не обойтись.

Дело в том, что для таких изменений потребуется разработка проектной документации, а в некоторых случаях и техническое заключение от автора проекта. Получение этих документов может отнять как больше времени, так и денег и потому лучше обратиться к специалистам в данной области.

Образцы некоторых проектных документов:

Также добавим, что некоторые переустройства у вас не получиться узаконить самостоятельно. Речь идет о “пограничных” перепланировках, по которым действующее законодательство четко не определяет порядок согласования, и приходится действовать в каждом случае индивидуально.

Допустим, у вас имеется достаточный объем времени, денег и опыта, для самостоятельного согласования перепланировки.

Первым документом который потребуется заказать это технический паспорт в БТИ, и если речь идет об узаконивании несогласованной перепланировки квартиры, то потребуется поэтажный план и экспликация до перепланировки – план квартиры до незаконного изменения конфигурации. На основании исходного плана БТИ разрабатывается проектная документация, поэтому важность данного документа сложно переоценить.

Техпаспорт квартиры:

Далее нужно обратиться за консультацией. Порядок консультации един во всех округах – вы можете получить ее службе одного окна жилищной инспекции либо в МФЦ района. По итогам консультации Вы получите дальнейшую схему согласования.

Документы для согласования перепланировки:

  • Заявление
  • Согласие собственников или членов семьи нанимателя
  • Техпаспорт БТИ
  • Поэтажный план и экспликация до перепланировки
  • Копия правоустанавливающих документов или договора о найме
  • Согласие банка на перепланировку (если квартира в ипотеке)
  • Справка Мосгаз (если в квартире установлена газовая плита)
  • Проект перепланировки
  • Техническое заключение
  • Иные документы, состав которых индивидуален в каждом случае

После того, как разрешение на перепланировку будет получено, можно начинать ремонтные работы. После окончания ремонтных работ, наступает второй этап: сдача перепланировки жилищной инспекции. То есть на первом этапе, жилищная инспекция выдала разрешение на перепланировку, а на втором этапе она проверяет соответствие выполненного ремонта выданному ранее разрешению.

Для проверки на квартиру выйдет инспектор жилищной инспекции с согласованной проектной документацией и если ремонт выполнен правильно, то будет подписан акт выполненной перепланировки. И последним штрихом станет внесение изменений конфигурации планировки квартиры в технический паспорт БТИ и выдача вам нового техпаспорта.

Перечень необходимых документов здесь

Несогласованные перепланировки жилых или нежилых помещений также можно и нужно легализовывать, подробней об этом можно узнать здесь . Главное же, что нужно усвоить: согласовать перепланировку в установленном порядке гораздо дешевле чем пытаться скрыть незаконные действия. Надеемся, что вопрос “Зачем нужно согласовывать перепланировку” уже не беспокоит вас.

Статьи с подобной тематикой:

Что не является перепланировкой квартиры в 2020 году?

Многие владельцы столичного жилья ошибочно полагают, что Свидетельство о собственности дает им полное право поступать со своим имуществом так, как они посчитают нужным. Поэтому приступая к переделке жилплощади люди могут даже не догадываться о том, что совершаемые ими действия по закону являются перепланировкой и требуют оформления в соответствующих административных инстанциях. Более подробно узнать о том, что такое перепланировка квартиры и чем она отличается от обычного ремонта, вы можете у специалистов компании «2ПРОЕКТОР».

В соответствии со статьей 25 ЖК РФ перепланировкой квартиры считается любое изменение конструктивных элементов помещений, отображаемых в технических документах БТИ. Такие работы в обязательном порядке требуют согласования с надзорными органами (Мосжилинспекция, Мосгаз, Москомархитектура), без разрешения которых перепланировка не может считаться законной.

Заявка на согласование перепланировки.

Наш специалист свяжется с Вами в течение 5 минут

Перепланировка является законной, если согласован проект и получены разрешающие документы. Варианты проведения переустройства квартиры.

Надоела привычная обстановка в квартире? Хочется снести стены, и расширить помещение? В подобных ситуациях лучшим решением является перепланировка квартиры. Благодаря перепланировке, вы можете расширить ваше помещение, объединить несколько комнат, избавиться от надоедливых кладовок. Большинство квартир в старых домах считаются типовыми, то есть похожи одна на другую, поэтому каких-либо проблем с перепланировкой возникать не должно. Не всегда планировка купленного в новостройке или на вторичном рынке жилья отвечает вкусам и желаниям их хозяев. Как правильно её произвести, не нарушив при этом закон? Как понять, что не является перепланировкой квартиры и какие строительные работы считаются незаконными при отсутствии согласующих документов в 2020 году? В зависимости от методов проведения перепланировку можно условно разделить на несколько вариантов.

Без согласования . Перепланировка без разрешения является не законным способом ее проведения. Кроме того, это является по-настоящему опасной затеей для окружающих, поскольку могут быть повреждены несущие конструкции, что в свою очередь спровоцирует обрушение части здания. А это уже считается преступлением, которое грозит штрафными санкциями, вынесением соответствующего постановления о приведении квартиры в первоначальное состояние и даже уголовным преследованием. Незаконная перепланировка также негативно влияет на цену. Далеко не каждый отважится покупать квартиру, если не в порядке документы. А если квартира приобретается с использованием ипотечного кредита, то банк потребует, чтобы все документы были оформлены в соответствии с законодательством РФ, и если перепланировка произведена не законно банк просто не даст кредит. Подробнее — Как согласовать перепланировку квартиры в ипотеке.

Самостоятельное согласование . Чтобы узаконить перепланировку необходимо получить разрешающие документы, которые выдает исполнительный надзорный орган. Оформление документов выглядит следующим образом. Нужно сделать или заказать план перепланировки. Его готовит специальная организация обладающая допуском СРО, с учетом пожеланий собственника. В пространстве, в котором производится перепланировка, необходимо выделить зоны с определением главной. Нужно заказать дизайн-проект, в котором специалисты подскажут идеи, а также в какой последовательности лучше двигаться. Затем они представят макет или рисунок интерьера, который получится в результате произведенных работ. Но поскольку это удовольствие является недешевым, можно, исходя из плана перепланировки, представить в уме, как это будет смотреться. Обдумываем все перемещения членов семьи, насколько им будет комфортно жить после перепланировки квартиры. Это необходимо для того, чтобы заранее исключить какие-либо неприятные моменты, которые могут возникнуть. Затем рассчитываем и расставляем на свои места мебель. Не забываем предусмотреть места для хранения вещей и имущества. Теперь, когда проект готов, необходимо дать ему оценку, взвесить все за и против: возможно, что-то добавить или, наоборот, убрать, и обратиться в местную Жилищную Инспекцию с целью получения разрешения на перепланировку. После того как разрешение на производство перепланировки было получено, приступаем к ее проведению, затем в уже отремонтированной квартире делаем замеры вновь, а также заказываем новый технический паспорт. Если по каким-либо причинам было отказано в перепланировке, это решение можно обжаловать в суде.

Проведение перепланировки специалистом . Данная услуга является наиболее быстрым и легким способом решить проблему узаконивания. В настоящее время в Москве существуют коммерческие организации, в которых можно заказать согласование уже сделанной или будущей перепланировки. Компания «2ПРОЕКТОР» зарекомендовала себя, как ответственный исполнитель, способный разработать проект «под ключ» и согласовать его в кратчайшие сроки. Наши преимущества: опыт в разработке и согласовании перепланировок более 20 лет, адекватные цены, гарантии на все услуги.

Согласование перепланировки квартиры

Перепланировка квартиры – долгая и сложная процедура. Проблема усугубляется еще и тем, что недостаточно просто изменить жилье по собственному усмотрению, сначала вносимые изменения нужно согласовать и, при этом, учитывать тот факт, что далеко не все, что хотелось бы сделать, можно реализовать. Как именно происходит согласование перепланировки и что для этого нужно – читайте в этой статье.

Перепланировка, реконструкция или переустройство – что согласовывать?

Существует достаточно спорное утверждение о том, что любые вносимые изменения в квартире, которые производятся в рамках проводимого ремонта, должны согласовываться. Это не совсем верно. Да, действительно, большая часть работ действительно должна быть согласована, но далеко не все. Существует три варианта ремонта:

  • Переустройство. Легализация не требуется. Это простая замена отдельных элементов квартиры.
  • Перепланировка. Требуется согласование. Под переустройством понимают, например, объединение двух комнат в одну, объединение комнаты и балкона и так далее. Общая площадь жилья от этого не меняется, что и является одним из основных элементов, отличающих перепланировку от реконструкции.
  • Реконструкция. Требуется согласование. Реконструкция, в отличие от перепланировки, больше актуальна относительно частных домов и других отдельно расположенных строений. В рамках реконструкции площадь помещений может изменяться.

С чего начать?

Первым делом, еще до начала выполнения работ, нужно определиться с тем, что можно и нельзя делать. От этого будет зависеть практически все.

Что можно и нельзя согласовать

Быстро согласовать или узаконить перепланировку невозможно. Это длительная процедура. И сроки рассмотрения во многом зависят от того, что именно было сделано. Рассмотрим подробнее, что собственник может сделать с квартирой, а что запрещено категорически.

Читайте также:  Особенности и порядок перепланировки квартир в монолитном доме
Можно согласовать/узаконитьНельзя согласовать/узаконить
Любые работы с общественным имуществом многоквартирного дома, при наличии согласия соседей/жильцовСносить несущие стены и другие аналогичные конструктивные элементы
Объединить комнату и кухню, при условии, что перегородка не будет снесена полностьюПеренос батарей на балкон
Сделать туалет или ванную больше за счет коридора. Важно, чтобы уровень пола в ванной/туалете было ниже на 3 см. уровня пола в коридореПеренос санузла в другие жилые комнаты
Увеличить площадь балконаОбъединять комнату и кухню, если на последней установлена газовая плита
Поменять расположение водяного банка с одновременным переносом коммуникаций, но сохранением угла сливаСделать теплый пол, используя базовую систему отопления

Этапы согласования

Самовольную перепланировку согласовать (зарегистрировать) достаточно сложно. Именно поэтому лучше заниматься данным вопросом еще до начала работ. Рассмотрим порядок действий подробнее.

Этап 1: Проект перепланировки

Подготовкой такого документа занимаются специальные люди/компании, имеющие все необходимые для этого документы-лицензии. Чтобы специалисты начали работу, заявитель обязан предоставить актуальный на момент обращения техпаспорт и выписку из ЕГРН на жилье. Кроме того, клиент должен будет рассказать о том, как он видит будущую перепланировку.

На основании полученной информации, а также основываясь на требованиях законодательства, специалисты разработают проект, который, с одной стороны, будет максимально приближен к тому, что требуется клиенту, а с другой, не будет нарушать требования законодательства.

Для максимальной точности оценки будущей работы, к заявителю приедет представитель исполнителя и на месте будет проводить осмотр квартиры. Ему не нужно мешать. Специалист самостоятельно проверит соответствие данных техпаспорта и того, как это выглядит на самом деле.

В конечном итоге заявитель получит на руки проект перепланировки, который понадобится на следующий этапах. Кроме того, на него же будут ориентироваться рабочие, если их будут привлекать для воплощения замысла собственника жилья.

Этап 2: Согласование перепланировки

Следующий этап является основным – согласование проекта. Одного согласия со стороны УК (управляющей компании) или ЖЭКа недостаточно. Требуется разрешение от контролирующих структур. Для этого придется обращаться в местную администрацию или, что намного удобнее, в любое из отделений МФЦ (Мои документы).

Отстояв очередь и предоставив все необходимые документы, собственник квартиры заполняет заявление на согласование перепланировки. Он отдает бумаги ответственному лицу и получает справку о том, что документы получены. С ее помощью в дальнейшем документы можно будет забрать.

Рассмотрение таких заявок занимает достаточно много времени. В результате заявитель забирает не только документы, но и разрешение на проведение работ. Если вместо разрешения последовал отказ, нужно уточнить по какой причине. Лучше всего требовать отказ в письменном виде. На его основании потом можно обратиться в суд и, защитив свои права, все-таки добиться разрешения.

Этап 3: Прием перепланировки

При наличии разрешения можно начинать работы. Следует учитывать, что менять ничего нельзя. Все должно соответствовать проекту. Важно это по одной простой причине – после завершения ремонта придется вызывать приемную комиссию. Специалисты изучат внесенные изменения и, если они будут соответствовать тому, что ранее было согласовано, подпишут акт приемки.

С помощью такого документа можно заказывать новый техпаспорт, в котором будут отражаться внесенные изменения. На этом перепланировка завершается.

Документы

Зарегистрировать перепланировку (согласовать вносимые изменения) можно на основании следующих документов:

  • Проект перепланировки. С кем его составлять и где конкретно заказывать – клиент может решать сам. Однако прежде чем начать сотрудничать с той или иной компанией/ИП необходимо запросить у них подтверждение того, что они действительно могут выполнять такие работы.
  • Паспорт заявителя-собственника. Если владельцев несколько – потребуется аналогичный документ на каждого человека. Если один из совладельцев является несовершеннолетним лицом в возрасте до 14 лет, решение за него принимают решение опекуны/родители, но документ, удостоверяющий личность предоставлять все равно нужно. В данном случае им может являться свидетельство о рождении.
  • Выписка из ЕГРН. На момент написания этой статьи такая выписка используется вместо свидетельства о праве собственности и является одним из основных документов, подтверждающих тот факт, что заявитель действительно является собственником рассматриваемой квартиры.
  • Правоустанавливающие документы на квартиру. Это может быть договор купли-продажи, завещание, договор дарения, приватизации или любой другой аналогичный документ, показывающий на каком основании заявитель стал собственником квартиры.
  • Техпаспорт на квартиру. Формально, его можно не предоставлять. Ответственное лицо запросит документ самостоятельно, но лучше его все же подготовить. Это может несколько ускорить процедуру рассмотрения заявки.
  • Согласие на перепланировку от всех собственников квартиры. Этот документ заверяется нотариально, что предполагает дополнительные расходы. Особенно когда у жилья много владельцев.
  • Доверенность на представителя и его паспорт. Эти документы актуальны только в том случае, когда заявитель не может или не хочет заниматься процессом согласования перепланировки самостоятельно. Так как доверенность нужно заверять нотариально, это тоже дополнительные расходы.

Расходы

Оформить разрешение на перепланировку может быть достаточно дорогой процедурой. Рассмотрим самые основные расходы, которые могут возникнуть, помимо непосредственно стоимости ремонтных работ:

  • Проект перепланировки: от 10 тысяч рублей. Сумма редко бывает выше 20 тысяч рублей, но тут многое зависит от региона расположения имущества (в Москве будет дороже, чем в Саратове, например), а также от площади жилья и требований заявителя.
  • Новый техпаспорт на жилье: около 5-10 тысяч рублей.
  • Нотариальное заверение согласий каждого совладельца квартиры: от 1 тысячи рублей.
  • Нотариальное заверение доверенности: от 2 тысяч рублей.
  • Свежая выписка из ЕГРН: 350 рублей.

Сроки

Оформить перепланировку в сжатые сроки практически невозможно. Если все делать правильно, то временные затраты будут примерно такими:

  • Составление проекта с учетом всех требований клиента и законодательства: от 1 недели.
  • Рассмотрения заявления и документов клиента в МФЦ (Мои документы): до 45 дней.
  • Получение решения: до 3-х дней с момента его принятия.
  • Проведение работ по перепланировке: индивидуально, но на это редко дают больше 1 года.
  • Принятие работ комиссией: от 1 недели и более.
  • Оформление нового техпаспорта: от 1 недели и более.

Как узаконить

Можно ли узаконить совершенную перепланировку, если человек не вложился в срок, указанные в разрешении, или вообще заранее не занимался данным вопросом? Да, в некоторых случаях это возможно.

Главная проблема – несоответствие произведенных работ с требованиями законодательства. Если проект согласовывается заранее, то он учитывает действующие нормативы, но если человек занимается ремонтом самостоятельно, он вполне способен что-то нарушить так, что согласовать такую перепланировку будет в принципе невозможно.

Куда обратиться

Для того, чтобы согласовать уже выполненную перепланировку, владельцу обязательно понадобится сторонняя помощь. Для начала рекомендуется обратиться к опытным юристам. Кроме того, нужно посетить УК (управляющую компанию) или ЖЭК и уточнить, можно ли что-то сделать.

Если узаконивание возможно хотя бы в теории, придется обращаться к специалистам и заказывать план того, что было сделано. После этого нужно будет обращаться в местную администрацию или любое подходящее отделение МФЦ (второе – намного проще и удобнее).

Порядок действий

Примерная пошаговая инструкция по узакониванию выполненной перепланировки:

  1. Обратиться в ЖЭК или УК за консультацией.
  2. Заказать проект перепланировки. Этот пункт может быть не вторым, а первым, многое зависит от ситуации. В одном случае лучше сначала посетить УК/ЖЭК, а в другом, сначала оформить проект.
  3. Собрать документы.
  4. Обратиться в МФЦ.
  5. Составить заявление.
  6. Дождаться решения.
  7. На основании решения оформить новый техпаспорт.

Какие документы нужны?

Для того, чтобы произвести узаконивание перепланировки, потребуются такие документы:

  • Паспорта всех совладельцев или свидетельства о рождении, если паспорта еще нет.
  • Выписка из ЕГРН.
  • Правоустанавливающие документы.
  • Проект перепланировки.
  • Техпаспорт на квартиру.
  • Заявление в МФЦ.
  • Доверенность на представителя и его паспорт (если требуется).

Заявление на узаконивание перепланировки

Этот документ заполняется на месте и, формально, готовить его заранее не требуется. Тем не менее будет полезно ознакомится с примерным содержанием еще до обращения в МФЦ (Мои документы) или местную администрацию.

Стоимость

Цена работ может быть любой, тут все зависит от желаний заказчика. Расходы на оформление всех документов будут идентичны тем, которые описаны выше. Разница лишь в том, что тут человек сначала выполняет перепланировку и только потом занимается документацией, а, по правилам, лучше действовать наоборот.

Сроки

Как и в предыдущем случае, если требуется узаконить перепланировку жилья в многоквартирном доме, на это придется потратить как минимум 1-2 месяца или больше. Следует учитывать, что срок, связанный с проведением работ по перепланировке, в данном случае будет не актуален.

Ответственность и штрафы за незаконную перепланировку

Если не заниматься узакониванием выполненной перепланировки, придется, сначала, оплатить штраф и, если этого не будет достаточно для решения проблемы, то появится еще риск потерять недвижимость.

Штраф за незаконную перепланировку

По закону, согласно ст.7.21 КоАП РФ, штраф за незаконную перепланировку составляет от 2 до 2,5 тысяч рублей. Кроме того, собственник получит предписание от контролирующих органов привести в определенный срок квартиру в соответствие с действующим техпаспортом.

Ответственность за незаконную перепланировку

Если владелец квартиры игнорирует предписание, в администрации могут принять более радикальные меры. Ответственные лица обращаются в суд и лишают собственника его имущества (ст.29 ЖК РФ). Квартира продается с торгов. Вырученную сумму перечисляют на счет бывшего владельца. Проблема только в том, что цена на торгах будет, скорее всего, существенно ниже рыночной.

Следует учитывать еще один важный нюанс. Сам факт того, что владельцу назначили штраф и уже идет рассмотрение дела в суде, не означает того, что он не может в это время узаконить перепланировку. Проще говоря, если заниматься вопросом активно, можно вместо приведения квартиры в соответствие с техпаспортом, наоборот, привести техпаспорт в соответствие с квартирой.

Решение проблемы через суд

Согласовать незаконную перепланировку может быть очень сложно. В некоторых случаях МФЦ (Мои документы) будет категорически отказываться предоставлять положительное решение. Если для этого на самом деле нет никаких оснований, можно попробовать решить проблему через суд. То же самое верно и в том случае, если не согласовывают проект еще не выполненной перепланировки.

Порядок действий

О том, зачем узаконивать перепланировку было сказано уже выше – в противном случае можно лишиться своей недвижимости, пусть это и самый крайний случай, до которого на самом деле доходит очень редко. Если же в МФЦ отказываются согласовывать перепланировку, придется выполнять следующие действия:

  1. Получить письменный отказ в МФЦ.
  2. Собрать документы.
  3. Подготовить исковое заявление.
  4. Направить иск и документы в суд.
  5. Оплатить госпошлину.
  6. Получить решение суда.
  7. Дождаться, пока решение вступит в силу.
  8. С решением и документами обратиться в МФЦ.
  9. Получить разрешение на перепланировку.
  10. Произвести перепланировку и оформить новый техпаспорт.

Документы

Для обращения в суд потребуются такие бумаги:

  • Исковое заявление.
  • Квитанция об оплате госпошлины.
  • Паспорт заявителя.
  • Документы на квартиру.
  • Техпаспорт.
  • Отказ, полученный в МФЦ.
  • Проект перепланировки.
  • Доверенность представителя и его паспорт.

Расходы

Обращение в суд тоже стоит денег, хотя на фоне основных затрат на согласование перепланировки сумма будет крайне незначительной. Оплатить придется только госпошлину в размере 300 рублей (пп.7, п.1, ст.333.19 НК РФ). Следует отметить, что если заявитель планирует пользуется услугами представителя, нужно заранее предусмотреть в доверенности возможность выступать в качестве доверенного лица в суде. В противном случае придется оформлять еще одну доверенность за очередные 2-5 тысяч рублей.

Сроки

Срочно согласовать все и оформить документы невозможно. Даже если заранее подготовить все бумаги, заявление будет рассматриваться в МФЦ 45 дней. Иногда срок бывает несколько меньше, но лишь в редких случаях он составит менее 1 месяца. Причем все это время заявление не лежит просто так. Запрашиваются заключения контролирующих структур, проводится анализ полученной информации и так далее.

В случае с обращением в суд, к указанным выше срокам стоит добавить еще 3 месяца на то, чтобы обратиться в суд после получения отказа, 2 месяца на рассмотрение дела и 1 месяц на то, чтобы дождаться, пока решение суда вступит в силу.

Особенности приобретения жилья с незаконной перепланировкой

В некоторых случаях, если покупатель занимался вопросом приобретения недвижимости самостоятельно и, при этом, уделял данному процессу недостаточно внимания, он может с удивлением обнаружить, что планировка его квартиры не соответствует тому, что указано в техпаспорте.

В такой ситуации заниматься вопросом узаконивания внесенных изменений придется уже новому владельцу. И рекомендуется начать процедуру как можно раньше. При этом, если на предыдущего собственника были наложены штрафы за самовольную перепланировку, он не сможет от них избавиться только потому, что он передал права собственности на жилье другому человеку. Да, новые штрафы уже будут относиться к новому собственнику, но старые оплатить все равно придется.

Для вас работают БЕСПЛАТНЫЕ КОНСУЛЬТАЦИИ! Если вы хотите решить именно вашу проблему, тогда:

  • опишите вашу ситуацию юристу в онлайн чат;
  • напишите вопрос в форме ниже;
  • позвоните +7()369-98-20 – Москва и Московская область
  • позвоните +7()926-06-15 – Санкт-Петербург и область

Согласование перепланировки квартиры

Согласование перепланировки квартиры

Как законно увеличить количество комнат в квартире? Почему нельзя объединять кухню и спальню? Можно ли изменить планировку долевой или ипотечной квартиры? Как узаконить уже сделанный ремонт? Что делать, если вам отказывают в разрешении на ремонт? Отвечаем на вопросы в пошаговой инструкции о способах согласования перепланировки.

Что такое перепланировка

По статье 25 Жилищного кодекса РФ перепланировка — это изменения конфигураций жилого помещения, которые необходимо внести в техпаспорт. Техпаспорт в свою очередь должен соответствовать строительным, санитарным и техническим нормам и правилам.

Перепланировкой считается изменение положения стен и проемов. Если вы устанавливаете, заменяете и переносите инженерные сети, электрическое и другое оборудование — это уже переустройство, которое тоже нужно заносить в технический паспорт. К переустройству относится, например, перенос батареи или замена газовой плиты на электрическую.

Что можно и нельзя изменять в квартире

  • нарушать эксплуатацию дома — например, работу вентиляционных каналов;
  • объединять кухню с газовой плитой и жилую комнату;
  • располагать туалет и ванную над кухней или жилой комнатой соседей снизу;
  • располагать кухню над нижней комнатой соседней или под санузлом
  • верхних соседей;
  • убирать или менять несущие конструкции дома — например, делать проемы
  • в колоннах, стенах-пилонах;
  • перемещать батареи на веранды, балконы, лоджии;
  • перестраивать чердаки, подвалы и другие общедомовые техпомещения;
  • менять фасады с культурно-исторической ценностью.

Можно и не требует согласования:

  • делать косметический ремонт;
  • устанавливать встроенную мебель, самораздвижные или крутящиеся двери,
  • витрины, наружные техсредства — антенны, кондиционеры;
  • заменять инженерное оборудование, напольное покрытие, столярные элементы фасада;
  • переустанавливать электроплиту на кухне, сантехнику без изменения габаритов санузла и кухни.

По факту можно делать в квартире все, что не запрещено.

Разрешено, но требуется согласование проекта перепланировки квартиры — ремонт, затрагивающий несущие и общедомовые инженерные системы:

  • менять устройство полов;
  • изменять фасад многоквартирного дома;
  • переносить ванные комнат и туалеты;
  • строить гардеробную;
  • увеличивать количество комнат за счет новых перегородок;
  • объединять кухню, ванную или туалет с коридором и другое.

Если вы решили делать ремонт с согласованием перепланировки, вам потребуется подготовить документы.

Какие нужны документы, чтобы согласовать перепланировку квартиры

  • Оригинал и копия паспорта заявителя — собственника жилья или доверенного представителя;
  • если документы подает не собственник, нужно подтверждение права действовать от лица собственника — заверенная нотариусом доверенность;
  • оригиналы или заверенные нотариусом копии документов права собственности — свидетельство о праве владения квартирой, о приватизации, о наследовании, договор купли-продажи с юридическим освидетельствованием, дарственная, судебное решение о признании прав владения, мировое соглашение и так далее;
  • для строящихся зданий — документы замещающие право собственности, например договор долевого участия;
  • технический паспорт квартиры — его можно получить в БТИ;
  • заявление на согласование перепланировок жилых помещений или переустройство;
  • проектная документация;
  • письменное согласие на изменения с подписью всех собственников жилья или их представителей и зарегистрированных по адресу;
  • разрешение на изменения от органа, передавшего жилье в пользование по договору социального найма;
  • разрешение банка, если квартира приобретена по ипотеке;
  • протокол собрания жильцов дома с подписями согласия, если перепланировка затрагиваем общедомомвую собственность;
  • разрешение от сотрудников охраны памятников истории, культуры и архитектуры, если квартира находится в здании с культурной и исторической ценностью.

Где и как узаконить перепланировку квартиры самостоятельно

Порядок согласования перепланировки квартиры имеет свои нюансы в зависимости от обстоятельств. Но основные этапы одинаковы для всех.

Жилищная инспекция

  • проконсультируют по видам перепланировки;
  • расскажут, необходимо ли создавать проект или эскиз;
  • примут пакет документов;
  • выпишут разрешение;
  • примут выполненную работу, подпишут акт сдачи-приемки.

Если вам далеко добираться до Жилинспекции, обратитесь в Бюро технической инвентаризации. Там собрана база достоверной и актуальной информации по всем строениям и земельным участкам на охватываемой структурой территории. Последовательность процедуры через БТИ:

  • заказ техдокументации на квартиру;
  • подача заявления с пакетом документов на перепланировку;
  • получение разрешения или отказа с обоснованием;

Срок согласования перепланировки квартиры в БТИ — до 45 дней. После одобрения можно приступать к ремонту. После перепланировки необходимо пригласить специалиста из Жилинспекции, чтобы подписать акт завершения работ.

Портал Госуслуг

Вы может запросить разрешение о смене планировки дистанционно:

  • зарегистрируйтесь на портале Госуслуг;
  • в соответствующем разделе предоставьте точный адрес здания и подтверждение права собственности на квартиру;
  • выберите нужный проект из типовых вариантов сайта или загрузите скан-копию своего проекта или эскиза;
  • получите разрешение.

Когда вы получите разрешение, можно приступать к ремонту. После окончания строительных работ, обратитесь в Жилинспекцию для оформления акта.

В многофункциональном центре вас не смогут проконсультировать по проектной документации, жилищному праву или архитектурным вопросам.

Специалисты не подскажут, нужен ли в вашем случае проект или можно предоставить эскиз. Центр берет на себя обязательства перенаправить ваши документы в Жилинспекцию и сообщить ее решение. Обращайтесь туда, если предварительно получили консультацию профильных специалистов и уверены, что собранный пакет документов подойдет для решения вашего вопроса.

Как узаконить уже сделанную перепланировку квартиры

Что нужно чтобы узаконить сделанную перепланировку? Вы получите разрешительные документы без проблем, если сделали ремонт согласно действующим строительным нормативам:

  • не демонтировали несущие конструкции дома;
  • не перемещали санузлы в жилую зону;
  • не меняли внешний вид здания.

Согласование перепланировки по факту невозможно, если вы сделали ее, нарушив строительные, архитектурные нормы или другие положения. В таком случае придется возвращать исходную планировку жилья, составлять проект и только потом согласовывать его.

Помните — на самовольную перепланировку налагают штраф, потому что в таком случае техническая документация уже не отражает реальную конфигурацию недвижимости.

Если это все-таки ваш случай, лучше получить консультацию юристов и технических специалистов. Они помогут найти выход из ситуации и посоветуют, как избежать потерь.

В случае, если вы уверены в правомерности изменений, обратитесь в БТИ. Составьте проект на основе плана квартиры из БТИ и отнесите документы в приемную комиссию. Они должна зафиксировать изменения и составить заключение о том, что строительные работы выполнены в соответствии с правилами и нормами безопасности. После этого Бюро технической инвентаризации должно выдать вам новый план квартиры. Отнесите его с остальными документами в Росреестр и зарегистрируйте перепланировку.

На 2018 год меры по перепланировке ужесточились — например, в некоторых административных округах нельзя устанавливать кондиционеры или заменять стальную ванну на чугунную. Чтобы минимизировать риск отказа, обратитесь за составлением проекта к профессиональной лицензированной компании. Так вы сэкономите время и деньги на ремонте, сборе документов и одобрении перепланировки.

Согласование перепланировки в новостройке

Зачастую, обустроить помещения в новостройке и получить разрешения легче, чем в старом доме. Некоторые застройщики предлагают варианты квартир со свободной планировкой — то есть вы спокойной можете воплощать свои архитектурно-дизайнерские идеи и подать документы на согласование перепланировки в новостройке со свободной планировкой.

Есть два варианта:

  • сделать ремонт и затем узаконить — уведомительное согласование;
  • согласовать предварительный план и сделать ремонт после разрешения — разрешительное согласование.
  • перемещение санузла;
  • проем в несущей основную нагрузку стене;
  • дополнительные перегородки, создающие нагрузки сверх нормы.
  • замена пола;
  • монтаж антенны на фасаде;
  • замена раковины, унитаза;
  • изменение не несущих перегородок, кроме межквартирных стен;
  • дополнительные перегородки без сверхнагрузки на конструкцию здания.

В монолитных и кирпичных домах согласовать перепланировку легче — в основном несущие стены там расположены вне квартир. В панельных и блочных — наоборот сложнее.

Порядок согласования перепланировки в ипотечной квартире

  • Проверьте, чтобы в кредитном договоре не было запрета на смену архитектуры внутри квартиры;
  • перед согласованием обратитесь в банк, предоставьте заявление и проект с внесенными изменениями;
  • банк возьмет отчет у страховой о возможных страховых случаях в процессе ремонтных работ и оценит стоимость квартиры после планировки;
  • получите разрешение банка и с остальными документами отправьте в жилищную нспекцию.

В этом случае работы регламентируются по общим требованиям и правилам банка. Поэтому кредитная организация вправе ограничить сроки ремонта.

Новые документы о перепланировке нужно предоставлять в банк в срок не позже 6 месяцев.

Что делать, если вам отказали

Вам могут отказать в трех случаях:

  • вы собрали неполный список документов или неправильно их оформили;
  • подали заявление и документы не в ту структуру;
  • составили несоответствующий нормам законодательства проект перепланировки или переустройства.

Если вы получите отказ с подобными обоснованиями, нужно исправить ошибки и снова подать заявку. В случае необоснованного отказа — обращайтесь в суд.

Как оспорить отказ через суд

Если в уполномоченных структурах вам безосновательно отказывают в планировке, обращайтесь в суд. Если суд одобрит ремонт, этого будет достаточно для регистрации изменений.

Вам будет необходимо собрать тот же пакет документов, прикрепить к нему исковое заявление и решение об отказе от местных органов власти. В течение 30 дней суд должен рассмотреть ваше дело.

На обжалование отказа дают 3 месяца с момента уведомления. Отправляйте иск либо по месту расположения дома, где хотите делать перепланировку, либо по месту структуры, отказавшей в согласовании.

Суд вправе назначить собственную спецэкспертизу. В этом случае на объект назначат выездную комиссию с проверкой, чтобы подтвердить — жильцам и зданию не был нанесен ущерб в результате вмешательства.

Иск удовлетворят, если экспертиза пройдет успешно. Когда вы получите положительное решение суда, отнесите его в органы технической инвентаризации. Там изменения внесут в техдокументацию. Затем зарегистрируйте изменения в классическом порядке.

Зачем согласовывать перепланировку: 7 веских причин

Планировки большинства квартир в типовых домах оставляют желать лучшего – желание сделать свою квартиру более комфортной и удобной для жизни закономерно. Однако любые изменения в планировке нужно согласовывать в БТИ – речь идет не только о демонтаже несущих стен, но и, например, о сносе обычных межкомнатных перегородок. И не стоит надеяться, что об этих изменениях никто не узнает, – рано или поздно пожалуются или соседи, или даже сантехник, которого вы позвали починить кран в вашей кухне-столовой.

Если, наоборот, вовремя и по всем правилам согласовать перепланировку, можно не только сохранить свои деньги, но и избежать множества неприятных моментов. Рассказываем о семи главных причинах, почему перепланировку необходимо согласовывать, и о том, какие проблемы вы можете решить благодаря этому.

Причина №1: штрафы

Одна из самых важных причин для того, чтобы правильно и вовремя согласовать перепланировку, – возможные штрафы. Их накладывает Мосжилинспекция, представители которой могут нагрянуть к вам в любой момент – особенно если пожалуются соседи, недовольные шумным ремонтом в вашей квартире. Кроме того, даже если вы вызвали сантехника или газовщика, они также обязаны сообщить о вашей незаконной перепланировке. Если говорить о конкретных цифрах, то Административный кодекс (КоАП РФ) предусматривает штраф за самовольную перепланировку до 2,5 тысяч рублей. А если вы решите не платить этот небольшой штраф, вас ждут куда более серьезные последствия, да и размеры штрафов со временем только растут.

Причина №2: неизбежные трудности

Однако Мосжилинспекция не только выпишет вам штраф за самовольную перепланировку. В этом случае вы все равно должны ее узаконить – и будьте уверены, комиссия обязательно проверит то, как вы выполнили это предписание. Для вас определят срок (2–2,5 месяца), в течение которого нужно согласовать перепланировку по всем правилам в соответствии с существующим законодательством. Иначе по истечении этого срока вас снова оштрафуют – и на этот раз не ограничатся 2,5 тысячи рублей. Если вы и дальше будете игнорировать предписания Мосжилинспекции, вас ждут большие проблемы: дело будет передано в суд.

Причина №3: опасность лишиться квартиры

Последствия неузаконенной перепланировки могут быть весьма печальными: если вы не заплатите штраф, не оформите документы по всем правилам или не вернете квартиру в прежнее состояние, вы вполне можете ее лишиться. Законодательство предусматривает очень жесткие меры по отношению к нарушителям: по решению суда вас могут выселить, а квартиру выставят на публичные торги. В этом случае вам перечислят вырученную от продажи сумму, но из нее вычтут судебные издержки, а еще вам все равно придется искать новую квартиру. Согласитесь, лучше сразу оформить перепланировку по закону, вместо того чтобы тратить свои нервы, время и деньги.

Причина №4: невозможность приватизации

Еще одна существенная проблема, с которой вы можете столкнуться: по закону вы не сможете приватизировать квартиру, в которой сделали несогласованную перепланировку. Вариантов действий у вас будет немного: вы должны или заплатить штраф и узаконить перепланировку, или привести квартиру в первоначальный вид – заново возвести разрушенные стены, заделать проемы и так далее. Только таким способом вы сможете достойно выйти из этой неприятной ситуации и приватизировать квартиру по всем правилам.

Причина №5: серьезные проблемы с продажей квартиры

Куда более распространенная и серьезная проблема: вы не сможете продать квартиру, в которой сделана несогласованная перепланировка. Во всяком случае, вы не продадите ее через банк: вам придется заказать технический паспорт, в котором техники БТИ обязательно отметят незаконную перепланировку. Мало кто захочет покупать такую квартиру и самостоятельно решать все проблемы, связанные с согласованием перепланировки – а то и демонтировать либо заново возводить стены.

А если вы захотите получить кредит под залог такой квартиры, скорее всего, банк вам откажет. Больше того, вас может поджидать еще один неприятный сюрприз. Если вы решили продать квартиру, которую вы получили по наследству от родственников, в ней тоже может обнаружиться незаконная перепланировка. И именно вы должны будете узаконить ее или привести в первоначальное состояние – даже если вы не подозревали о таких последствиях.

Незаконная перепланировка: ответственность и последствия

Многие в России хотят усовершенствовать свою квартиру, дом или офис путем перепланировки помещения.
Однако, понимая, что их ожидает бумажная волокита и необходимость тратить время и деньги на согласование перепланировки, некоторые граждане решаются сделать ее без разрешения соответствующих ведомств.

Полагая, что об этом «все равно никто не узнает», вы сильно ошибаетесь.

Как правило, о незаконной перепланировке сообщают:

  • заподозрившие неладное соседи;
  • соседи, у которых возникли проблемы, например с вентиляцией, из-за вашей перепланировки;
  • сотрудники коммунальной службы, пришедшие для проверки счетчиков, обслуживания газового оборудования и т. д.;
  • обрушения, затопления и другие чрезвычайные происшествия, причиной которых стала незаконная перепланировка.

Что такое перепланировка?

Чтобы понимать, переступаете вы черту закона или нет, необходимо разобраться в понятиях.

Согласно Жилищному кодексу РФ (п. 2 ст. 25), перепланировка жилого помещения представляет собой изменение его конфигурации, требующее внесения поправок в технический паспорт.

Соответственно, незаконная или самовольная перепланировка – это изменение конфигурации помещения, не имеющее под собой основания в виде разрешения компетентного органа, или изменение, не соответствующее проекту перепланировки, представленному в органы на согласование (п. 1 ст. 29 ЖК РФ).

Компетентным органом в данном вопросе является местная администрация, а также БТИ, жилищная инспекция, санинспекция, МЧС, ЖЭК, Управление архитектуры.

Данные определения распространяются также и на нежилые помещения.


Нельзя утеплять полы, используя общедомовую систему отопления

Что можно и что нельзя изменять в жилом помещении без разрешения?

Итак, если вы собрались:

  • проводить работы, связанные с изменением архитектурного облика фасада;
  • осуществлять работы, затрагивающие несущие конструкции;
  • устанавливать полы;
  • переносить туалет и ванную комнату;
  • переносить газовое оборудование…
  • переносить оборудование в пределах помещения (сантехника);
  • объединять ванную с туалетом;
  • ликвидировать, переносить или устанавливать дверные проемы в ненесущих стенах;
  • разбирать (за исключением несущих) и возводить перегородки;
  • остеклить лоджию;

…то вам необходимо получить разрешение от компетентного органа.

К процедурам в жилом помещении, не требующим ни уведомления, ни согласования, относятся:

  • проведение косметического ремонта;
  • ликвидация встроенной мебели;
  • замена окон на аналогичные по размерам;
  • замена инженерного оборудования на сопоставимое по характеристикам;
  • перестановка электрических плит в пределах кухни;
  • монтаж наружных антенн, элементов кондиционеров;
  • перестановка газовой плиты и другого оборудования в пределах предназначенного помещения без изменения подводящих коммуникаций.

Что касается частных домов, то на них распространяются схожие правила. Однако нужно учитывать, что в доме больше возможностей для перепланировки, поэтому все, что касается:

  • изменения несущих стен;
  • добавления и изменения балконов, лоджий и лестниц;
  • переноса ванны и туалета в другое место;
  • всех работ, связанных с усилением давления на перекрытия;
  • изменения в сетях газоснабжения, в отопительной системе, в мусоропроводе, в газовой вентиляции, а также в изоляции разного типа (звукоизоляции, тепловой, паровой);
  • изменения в конфигурации фасада и в архитектурном решении фасада…
  • …требует согласования.


Нет необходимости согласовывать проведение косметического ремонта в квартире

Сложности распоряжения имуществом с незаконной планировкой

Если на вашу несогласованную перепланировку не нажаловались соседи или работники коммунальных служб и из-за нее не обрушился потолок, проблема все равно остается.

Допустим, вы решите продать квартиру с незаконной планировкой. Характеристики помещения фиксируются в техническом и кадастровом паспорте. При незаконной планировке состояние недвижимости больше не соответствует документам, а значит, распоряжение ею затруднено.

В таком случае вам придется узаконить перепланировку и при необходимости вернуть все в первоначальный вид. Если же вы не хотите самостоятельно узаконить изменения в недвижимости, вам придется потерять значительную долю (около 10% от стоимости) при продаже квартиры, так как обязанность по узакониванию перепланировки ляжет на новых хозяев.

Аналогичная проблема возникнет и при наследовании: новому собственнику необходимо будет согласовать перепланировку.

Также могут появиться сложности при продаже такой квартиры под ипотечный кредит или при использовании ее в качестве залога. Обычно банки не согласны работать с такой недвижимостью, но в случае с ипотекой могут пойти навстречу, если новые собственники обязуются узаконить перепланировку.

Ответственность и последствия

Штраф за незаконную перепланировку квартиры в многоквартирном доме (п. 2 ст. 7.21 КоАП) составляет от 2000 до 2500 руб. Несогласованная перепланировка частного дома выльется в штраф в размере от 1000 до 1500 руб. (п. 1 ст. 7.21 КоАП).

Согласно п. 3 ст. 29 ЖК РФ, вам еще необходимо будет либо привести жилое помещение в прежнее состояние в разумный срок и в порядке, который установлен органом, осуществляющим согласование, либо узаконить выполненные работы.

Если вышеуказанное требование систематически не выполняется, суд может лишить нарушителя права собственности, выселить его с занимаемой жилплощади, а саму квартиру выставить на публичные торги (п. 5 ст. 29 ЖК).

Если из-за незаконной перепланировки нанесен ущерб чужому имуществу или даже здоровью, ответственность (вплоть до уголовной) ляжет на ваши плечи.

Стоит отметить, что на сегодняшний день ответственность за незаконную перепланировку помещений распространяется только на граждан. Юридические и должностные лица, имеющие в собственности жилое помещение, за незаконную перепланировку ответственности не несут.

Однако уже существует законопроект, который внесет изменения в ст. 7.21 КоАП РФ и установит ответственность юридических (2000-5000 руб.) и должностных (20 000-50 000 руб.) лиц за незаконную перепланировку.

Перепланировка нежилого помещения


Нюансы узаконивания перепланировки нежилого помещения зависят от того, в каком здании это помещение расположено

Если ваш, допустим, офис находится в многоквартирном доме, то правила его перепланировки будут практически такими же, как и для квартиры. Минус в том, что может понадобиться согласие жильцов на перепланировку вашего помещения.

Если вы сделали перепланировку в частном жилом доме, вам придется согласовать ее с жилищной инспекцией. То же относится и к перепланировке нежилых помещений.

Главное, чтобы она

  • не нанесла ущерба прочности, не стала причиной уменьшения стойкости или разрушения несущих конструкций здания;
  • не нарушила работу инженерных систем и установленного на них оборудования;
  • не ухудшила сохранность и внешний вид фасадов;
  • не привела к нарушению состояния противопожарных устройств.

Таким образом, если вы решили сделать перепланировку, лучше проводить ее согласованно и в соответствии с техническим решением. В данном вопросе главное – ваша безопасность и безопасность ваших соседей.

Ссылка на основную публикацию