Особенности перепланировки квартиры в кирпичном доме

Перепланировка квартиры в кирпичном доме

Перепланировка квартир в кирпичных домах кардинальным образом отличается от перепланировки в зданиях с другими материалами стен. Зачастую, собственник квартиры в кирпичном доме может позволить себе спроектировать гораздо более интересные планировочные решения, чем владельцы квартир панельных, блочных и каркасных серий домов. Это связано с конструктивными особенностями дома.

Основными несущими конструкциями в кирпичных домах являются наружные стены, на которые ложатся плиты перекрытия. Иногда роль несущей, также выполнят “средняя” стена в доме. Она обычно разделят две квартиры. Большинство же внутренних стен – простые перегородки, выложенные также из кирпича, либо из пенобетонных блоков. Это и есть основное отличие от например панельных или блочных домов, в которых большинство внутренних стен несущие и полный демонтаж одной из них неминуемо приведет к аварийной ситуации.

Варианты перепланировки квартиры в кирпичном доме

Планировочные решения при перепланировке квартир в кирпичных домах, как мы уже говорили, могут быть самыми разнообразными. Например, можно себе позволить такую роскошь, как организация большой кухни – столовой, при помощи полного демонтажа стены разделяющую кухню и близрасположенную комнату. В данном случае образовавшееся помещение носит название кухни-гостиной. Также можно организовать такие модные в наше время квартиры-студии, не составит труда и расширении ванной и туалета, но делать это можно только за счет нежилых помещений.

Однако следует быть осторожными. Каждый дом индивидуален и владелец квартиры не всегда может с точностью определить тип стен и даже тип своего дома. В нашей практике были случаи когда собственники, думая что дом кирпичный, производили значительные изменения во внутренней планировке квартиры, хотя на самом деле дом являлся панельным и для улучшения внешнего вида и теплотехнических характеристик обложен снаружи кирпичом (например серии П44Т, П44М и др.)Рассмотрим несколько перепланировок в кирпичном доме, проекты для которых разработала наша компания.

Вот один из наглядных примеров того, какие преимущества имеет перепланировка квартиры в кирпичном доме – простенки между комнатами легко демонтируются с образованием огромной гостиной. При этом все строительные мероприятия не выходят за рамки норм, устновленных СНиПами и СП.

В отличие от вышеописанного варианта, перепланировка рассчитывалась на устройство проемов в межкомнатных перегородках, без полного демонтажа, также на этом примере можно увидеть как часть коридора присоединяют к совмещенному санузлу.

Этот проект отличается от предыдущих тем, что изменилось количество жилых комнат в квартире. Это часто встречается при перепланировке в кирпичном доме, так как площадь комнат вписывается в нормы по минимальной площади помещений. С другими вариантами перепланировки квартиры в кирпичном доме вы можете ознакомиться в этом разделе, вполне вероятно, что найдете и квартиру вашего типа.

Порядок согласования перепланировок един для всех помещений, и перепланировка квартир в кирпичных домах по принципу согласования ничем не отличается от других. При незначительной перепланировке – скорее всего согласовывать можно по “эскизному” варианту, который также называется уведомительным. Если же перепланировка более глобальна (когда затрагиваются несущие стены, или расширяется санузел), то она наверняка согласовывается по “проекту”. Для этого вам необходимо вначале разработать техническое заключение о возможности перепланировки квартиры и далее сам проект перепланировки. Типичные представители домов таких серий это некоторые серии “хрущевок” выполненные из кирпича, “брежневки” и отдельные серии 70-80 годов.

При перепланировке квартир в кирпичных домах встречаются также и проблемы технического характера. Дома этих серий часто относят к старому жилищному фонду и получить желаемую планировку не всегда возможно из-за ограничений по несущим способностям конструкций.

В связи с развитием “монолитного” строительства, кирпичные дома отошли на второй план. Однако в последнее время строительство домов из кирпича все более и более актуально. В основном эти дома позиционируется как элитные и это не без оснований. Граждане купившие квартиры в таких домах, редко жалуются на неудачную покупку, ведь кирпич, это красивый, экологичный и долговечный материал.

В случае, если у вас возникнет желание изменить конфигурацию своего помещения, то наша компания может предложить свои услуги как при разработке проекта, так и при его согласовании.

Перепланировка квартиры в кирпичном доме

Все кирпичные дома в Москве можно условно разделить на две категории: построенные по индивидуальному проекту (старый фонд, сталинки и некоторые новостройки) и типовые (хрущевки и брежневки). И те, и другие имеют примерно схожую конструктивную схему, которая обуславливает большой простор для различных перепланировок.

По сравнению с панельными домами, перепланировка в кирпичном доме дает открывает широкие возможности по преобразованию своего жилья. Это объясняется тем, что в кирпичных домах значительно реже встречаются несущие внутриквартирные стены (тогда как в типовой панели почти все подобные стены несущие).

Кирпичные дома 50-х – 90-х годов:

Варианты перепланировки в кирпичном доме

На сегодняшний день самыми популярными вариантами перепланировок в кирпичных домов являются объединение кухни с комнатой и туалета с ванной.

При перепланировке кухни в кирпичном доме обычно сносят перегородку, отделяющую ее от смежной комнаты, чтобы получить большую кухню-гостиную. Но если на кухне установлена газовая плита, то полное объединение данных помещений запрещено (п. 11.17 и 11.18 Приложения 1 ППМ №508 в редакции 840).

Чтобы обойти это ограничение, вам потребуется ещё на стадии подготовки проекта перепланировки предусмотреть, раздвижные перегородки, которые формально разделят помещения кухни и комнаты – с м. материал про объединение газифицированной кухни с комнатой.

Кирпичные дома 90-х – 2000-х годов:

Впрочем, расширить кухню можно и не объединяя кухню с комнатой. Нередко ее расширяют за счет смежных нежилых помещений – кладовки или коридора. Некоторые собственники идут ещё дальше и решаются на перенос кухни на место комнаты или перенос кухни в коридор. Однако прежде, чем подготовить проект подобной перепланировки, необходимо выяснить у специалистов из проектной организации, не окажется ли кухня в итоге над жилыми комнатами соседей (это запрещено).

Аналогичные запреты действуют и при переносе ванной комнаты или при организации, скажем, второго санузла в спальне. Любой перенос или расширение этих помещений должны сопровождаться разработкой проектной документации от организации с допуском СРО, а иногда и автора проекта дома.

Распространен и вариант перепланировки квартиры в кирпичном доме в студию. При этом сносятся практически все межкомнатные перегородки, а внутреннее пространство помещений зонируется с помощью разных половых покрытий и декоративных перегородок. Возможность провести подобную перепланировку – еще одно преимущество кирпичных домов.

Согласование перепланировки в кирпичном доме: особенности

Несмотря на то, что внутренние стены квартир в кирпичных домах часто не являются несущими, самовольное проведение перепланировки недопустимо. Приведем распространенный пример: во многих старых домах с деревянными перекрытиями помещения разделены деревянными же перегородками. Под воздействием времени перекрытия могли осесть и опереться на эти перегородки, сделав их “разгружающими”. И самовольный демонтаж такой перегородки может привести к аварии. В итоге материальная ответственность за восстановление стенки и ремонт перекрытия ляжет на хозяина квартиры.

Перепланировка в старых кирпичных домах также осложняется порой неожиданным расположением каналов вентиляции, случайное затрагивание которых приведет к невозможности узаконить самовольную перепланировку.

Перепланировки в кирпичных новостройках также могут быть связаны с проблемами – квартиры в таких домах часто продаются без отделки и со “свободной планировкой”. Оба этих обстоятельства могут затруднить согласование с Мосжилинспекцией, если перепланировка в кирпичной новостройке будет узакониваться “по факту”: собственник скорее всего не соблюдет поэтажный план застройщика или уложит новый “пирог” полов без проекта.

Избежать любых подобных неприятностей можно, если вовремя провести согласование перепланировки. Для этого вам потребуется подготовить документы,указанные в п. 2.10 ППМ № 508 в редакции 840-ПП.

Вместе с этими документами вам также понадобится проект перепланировки, разработанный в проектной организации с допуском СРО.
Полный пакет бумаг должен пройти согласование в Мосжилинспекции и только после того, как будет получено письменное разрешение, можно будет приступать к началу работ по перепланировке помещений в кирпичном доме.

Фото перепланировок в кирпичных домах

Перепланировка кирпичной хрущевки

2-комнатная квартира в серии дома 1-510

Читайте также:  Амнистия и порядок узаконивания перепланировки квартиры в 2020 году

Перепланировка кирпичной брежневки

Трехкомнатная квартира в доме серии II-29

Перепланировка двухкомнатной квартиры в башне Вулыха

Наша организация имеет большой опыт согласования перепланировок в кирпичных домах, при обращении к нам будем рады помочь в согласовании вашей перепланировки.

Перепланировка квартиры в кирпичном доме

Разрабатываем проекты перепланировок помещений в любых кирпичных многоквартирных домах! Консультируем собственников и помогаем в части согласования!

Все кирпичные дома в Москве можно разделить на несколько категорий – старый фонд, сталинская застройка, типовые кирпичные пятиэтажки и башни-брежневки. Ниже мы рассмотрим особенности, присущие планировкам кирпичных домов разных видов.

В целом, перепланировка в кирпичном доме считается более простой относительно панельных зданий. Основная причина тому – конструктивные различия. В панельных домах большинство внутренних стен несущие, в том числе и межкомнатные, что сильно ограничивает возможности дизайнеров и проектировщиков. В то же время, в кирпичных домах несущие стены как правило фасадные, междуквартирные и (реже) одна из стен в квартире, как правило, расположенная в центре. Роль несущих элементов могут также выполнять бетонные или кирпичные колонны и опоры. иногда встречаются и кирпично-каркасные дома (например, одноподъездная «брежневка» башня Вулыха).

Из сказанного следует, что многие перепланировки квартир в кирпичных домах возможно согласовать по упрощенной схеме, без разработки проектной документации и технического заключения.

Однако существуют исключения, на которых мы остановимся более подробно. Начнем со старого фонда. Многие дореволюционные дома (а они все строились из кирпича) занесены в реестр памятников архитектуры, а это значит, что согласовать в них перепланировку, независимо от ее сложности, будет проблематично. Здесь потребуется разработка проекта приспособления для современного использования, который согласуется с Москомнаследием и проходит обязательную экспертизу. Это очень затратный и непростой процесс.

С перепланировкой кирпичных домов сталинской эпохи тоже не все так просто. Те из них, что строились до 50-х годов ХХ века, имеют деревянные или смешанные перекрытия, качество которых часто уступает таковым в дореволюционных домах. Под воздействием гнили и коррозии данные перекрытия теряют часть несущей способности, поэтому, скажем, делать перепланировку с демонтажом стяжки пола и заливкой новой, здесь вряд ли получится. Проемы в ненесущих деревянных перегородках в кирпичных сталинках с деревянными перекрытиями устраивать также проблематично. Эти перегородки могли стать разгружающими, т.е. начали поддерживать провисшие перекрытия. Соответственно, потребуется сложное усиление проема и перекрытий по проекту с техническим заключением. В то же время в кирпичных домах с железобетонными перекрытиями даже полный слом ненесущих перегородок не является препятствием на пути перепланировки.

Еще одной проблемой, связанной с проектированием перепланировки в кирпичном доме, является тот факт, что все такие дома, возведенные до эпохи типового строительства, создавались по индивидуальным проектам. Однако перепланировки с затрагиванием несущих или разгружающих стен требуют технического заключения от автора дома. Чтобы разрешить это противоречие, за разработкой документации следует обращаться в ГУП МосжилНИИпроект.

Даже для простых перепланировок в старых кирпичных домах, жилищные инспекции часто требуют предоставления технического заключения о возможности перепланировки. Мотивируется это тем, что дом не серийный, построен давно и точный его конструктив неизвестен – где несущие а где ненесущие стены инспекторы не знают, а вам могут на слово и не поверить.

С начала 50-х в Москве начали строить кирпичные дома по типовым проектам. Это, например, серии II-01, II-03, II-04, II-08. Перекрытия в них уже железобетонные по ж/б ригелям, хотя иногда на первых этажах бывает и деревянный пол на кирпичных столбах (если нет подвала). Потом «подоспели» и типовые хрущевки – некоторые из них также делались из кирпича, например, серии II-14, 1-511 и 1-447. В 70-е и 80-е годы строились кирпичные одноподъездные башни повышенной комфортности, – серий Смирновская, Тишинская, Москворецкая, Вулыха. В настоящее время кирпичные и монолитно-кирпичные жилые дома возводятся в основном по индивидуальным проектам в качестве жилья бизнес-класса. Они как правило имеют свободную планировку.

Фото кирпичных хрущевок и других домов:

В современных кирпичных домах перекрытия выполнены из ж/б плит, опирающихся на наружные стены, а также на внутренние продольные/ поперечные стены, которые обычно имеют толщину 20-30 см, и более (а межкомнатные перегородки – порядка 8 см). Для перепланировок здесь больше возможностей, нежели в довоенных домах, причем многое согласуется упрощенном порядке, – если конечно не трогать несущие конструкции и инженерные системы. Например, можно без проекта демонтировать ненесущую стену для объединения кухни с соседней комнатой (но не забывайте, что если на кухне газ, то придется установить раздвижную перегородку, иначе не согласуют), или перегородку, разделяющую комнаты.

Проекты перепланировок квартир в кирпичных домах

Перепланировка квартиры в кирпичной хрущевке площадью 40 кв.м.

Двухкомнатная квартира в кирпичном доме (1928 г.п.).

Перепланировка в кирпичном доме, построенного по индивидуальному проекту.

Еще один проект перепланировки в кирпичном доме: четырехкомнатная квартира (дом построен в 1929 году).

Еще примеры перепланировок квартир в кирпичных домах:

Согласование перепланировки квартиры в кирпичном доме

Многие кирпичные дома, принадлежащие к старому фонду или типовой застройке, напрасно считаются устаревшими – жизнь в таких зданиях может быть весьма комфортной, особенно если владельцы квартиры займутся перепланировкой жилого помещения. В отличие от панельных или блочных зданий кирпичные дома открывают целый простор для вариантов изменения вида квартиры.

Для того, чтобы быстро и правильно согласовать и провести перепланировку в квартире в кирпичном здании, необходимо ознакомиться со всеми особенностями данного процесса.

Заявка на согласование перепланировки.

Наш специалист свяжется с Вами в течение 5 минут

Как правильно перепланировать квартиру в кирпичном доме

Основным отличием кирпичных домов от панельных или блочных зданий является то, что конструкция кирпичной застройки считается более простой: несущими выступают фасадные или межквартирные стены, изредка лишь одна стена в квартире может быть несущей (в панельных домах, например, такими будут почти все внутренние стены). Данная особенность позволяет проявлять фантазию при перепланировке и даст возможность подобрать разные варианты перепланировок.

Чтобы правильно согласовать перепланировку, необходимо знать, в каком году был сдан ваш дом: если здание относится к старому фонду, то получить разрешение на перестройку может быть проблематично – такие дома могут относиться к архитектурным памятникам. Если же ваш дом принадлежит к типовой застройке или современным монолитно-кирпичным зданиям, то согласовать перепланировку будет гораздо проще. Также большое значение имеет тип перекрытий: если перекрытия деревянные или смешанные , то при подготовке технического заключения необходимо обращаться в ГБУ «Экспертный Центр» , если перекрытия железобетонные , то изготовить техническое заключение может любая специализированная организация имеющая допуск СРО и опыт работы в соответствующей области.

Необходимо помнить, что самовольное проведение перепланировки в квартире недопустимо: во-первых, это может грозить штрафом от Мосжилинспекции, а во-вторых, перестройка без подготовленного проекта может привести к аварии. Для оформления технического заключения и разработки проекта советуем обращаться к проверенным компаниям – специалисты выполнят работу в кратчайшие сроки.

Особенности согласования перепланировки

Несмотря на то, что перепланировка в кирпичном доме считается более простым процессом, чем перестройка жилого помещения в панельном здании, относиться к ней все равно надо ответственно и внимательно. Чтобы процесс переустройства квартиры не занял много времени, необходимо заказать проект перепланировки в компании, которая имеет допуск СРО. Специалисты проведут инженерное исследование жилого помещения, по результатам которого вы получите техническое заключения о возможностях перепланировки.

Важной особенностью является наличие несущих стен внутри жилого помещения (определением того, является ли стена несущей или просто перегородкой, занимаются специалисты): несмотря на то, что большинство несущих конструкций в кирпичных зданиях находятся в фасадной части или между квартирами, иногда стена, разделяющая комнаты, может быть несущей. Если в процессе перестройки помещения будут затронуты несущие стены, то техническое заключение необходимо получить в ГБУ «Экспертный центр» (в том случае, если проем в несущей стене будет разрешен, его надо будет усилить).

Этапы согласования перепланировки

Если вы решили организовать перепланировку своей квартиры в кирпичном доме, то вам будет полезно ознакомиться с порядком согласования перестройки жилого помещения:

  • в самом начале потребуется подготовить все необходимые документы – к ним относятся правоустанавливающая документация (оригинал и копия свидетельства о регистрации права или договора социального найма), поэтажный план здания, который можно получить в БТИ, техническое заключение от компании с допуском СРО и проект перепланировки (два экземпляра).
  • получение проектной документации: если вы приняли решение провести в своем жилом помещении перепланировку, то без разработки проекта не обойтись – такую перестройку просто не согласуют. При заказе проекта и заключения в специализированной компании удостоверьтесь, что она имеет допуск СРО, а документация соответствует всем нормативам.
  • согласование перепланировки: когда все документы будут собраны, а техническое заключение получено, можно обращаться с ними в Мосжилинспекцию. Сделать это будет проще всего через сайт, но можно посетить инстанцию лично.
Читайте также:  Составление и образец заявления на перепланировку квартиры

Уже после того, как вы получите разрешение от Мосжилинспекции на перепланировку жилого помещения, можно сразу начинать ремонтно-строительные работы. Не забывайте, что объект должен быть перестроен в точности с техническим заключением и проектом, а привлекать к работам надо только те строительные компании , компании которых имеют допуск СРО.

Как узаконить перестройку жилого помещения

После того, как ремонтно-строительные работы будут завершены, а перепланировка успешно проведена, собственнику жилого помещения в кирпичном доме необходимо оформить акт о завершении перестройки в Мосжилинспекции и обратиться в органы БТИ, чтобы получить новый технический паспорт квартиры. Для того, чтобы избежать возможных проблем при продаже или обмене жилого помещения, нужно внести изменения в ЕГРН.

Как можно перепланировать жилое помещение

Самым популярным вопросом у собственников квартир в кирпичных домах является то, как именно можно перепланировать жилое помещение. Для тех, кто не хочет тратить много времени на разработку проекта, открыты каталоги и специальные разделы на строительных сайтах – там можно выбрать один из типовых проектов.

Наши специалисты советуют хозяевам квартир заказывать индивидуальный проект перепланировки жилого помещения: так жилье станет максимально удобным. Основным критерием при разработке проекта является количество комнат в квартире. Специалисты проверенных строительных компаний готовы предложить несколько вариантов:

  • однокомнатная квартира: наиболее распространенным вариантом перепланировки считается объединение санузла и ванной комнаты, затем расширение площади ванной за счет присоединения части площади коридора. Сделать большую студию из обычной однушки сложно, потому что инспекторы Мосжилинспекции не согласуют проект, где не будет жилой комнаты (гостиная, объединенная с кухней, жилой считаться не может), но можно вместо стены-перегородки установить современную и легкую раздвижную дверь, которая преобразит помещение.
  • двухкомнатная квартира: чаще всего владельцы такого жилья в кирпичном доме предпочитают увеличивать количество комнат за счет сокращения площади двух имеющихся комнат. Благодаря сокращению площади коридора удастся увеличить площадь объединенных санузла и ванной. При выборе подобного проекта необходимо следить, чтобы были соблюдены нормы минимальной площади жилых помещений ( 14 м2 для однокомнатной квартиры и 16 м2 для двух и более комнатных квртир).
  • трехкомнатная квартира: в таком случае собственники либо могут увеличить количество комнат за счет сокращения их площади, либо же превратить помещение в просторную двухкомнатную квартиру. Актуальным и в данной ситуации является увеличение площади совмещенного санузла, а также объединение кухни с одной из жилой комнат и установка раздвижной стены-перегородки. Увеличить полезную площадь квартиры можно легко с помощью присоединения части коридора.

Несмотря на то, что кирпичные дома отличаются грамотной и удобной планировкой, каждый хозяин хочет оптимизировать жилье под свои требования – главное при проведении строительных работ не выходить за границы норм и правил, которые были установлены СНиПами и СП.

Как избежать проблем при перепланировке квартиры

Перепланировка жилого помещения в кирпичном доме в Москве не зря считается сложным и трудоемким процессом – чтобы максимально быстро согласовать проект и получить разрешение на ремонтно-строительные работы, обращайтесь только в проверенные и известные компании, которые имеют допуск СРО. Также при выборе строительной компании важно обращать внимание на то, соблюдаются ли сотрудниками при перестройке жилья все нормы и требования.

Одна из известных московских организаций, которая выполняет все требования Мосжилинспекции и имеет допуск СРО – “2Проектор”. Компания успешно занимается разработкой проектов перепланировки уже больше двадцати лет и за это время разработала множество согласованных проектов перепланировки. Большой опыт сотрудников “2Проектор” позволяет оказывать услуги на высоком уровне в короткие сроки.

Лучшим решением для собственников квартиры в кирпичном доме в Москве будет заказ в компании “2Проектор” полного переустройства своего жилого помещения “под ключ” – специалисты проведут обследование жилья, разработают проект, согласуют его в инстанциях, проконтролируют все необходимые работы и помогут получить новую выписку в ЕГРН. Если вы хотите узнать сколько стоит согласовать перепланировку квартиры, перейдите на на эту страницу нашего сайта.

Юридический центр “ГРАД”

Защита прав. Недвижимость. Строительство.

Будущее – начинается в настоящем!

Перепланировка квартиры в кирпичном доме

Перепланировка квартиры в кирпичном доме значительно отличается от перепланировки в домах, стены которых возведены из других материалов.

Практика показала, что в квартире, расположенной в кирпичном доме можно воплотить в жизнь более интересные интерьерные решения, нежели в домах с панельными, блочными или каркасными стенами. Это напрямую связано с техническими особенностями кирпичного дома, в котором основными несущими стенами являются наружные стены и стена возведенная в середине всего дома, которая обычно разделят две квартиры, находящиеся в соседних подъездах. Именно на такие несущие стены ложатся плиты потолочного перекрытия. Внутренние же стены это простые тонкие перегородки, состоящие из кирпича или пенобетонных блоков. Именно такими стенами отличаются кирпичные дома от панельных и блочных домов. Если убрать стену в кирпичном доме, это никак не отразиться на нем, а если убрать стену, например, в панельном доме, в которых большинство межкомнатных стен несущие, то это почти в 100% случаев вызовет аварийную ситуацию.

Как мы уже говорили ранее, перепланировка в кирпичном доме, может быть абсолютно разной и воплотить множество интересных решений. Собственник квартиры в кирпичном доме при помощи полного сноса стены между кухней и соседней комнатой, как правило это зал, может организовать себе достаточно большую кухню с элементами столовой. Образовавшееся при сносе стен помещение называется кухня – гостиная. Также если убрать большинство стен можно организовать очень модную на сегодняшний день квартиру – студию. Объединение санузла и ванной для расширения пространства, так же не составит никакого труда. Делая перепланировку, следует быть очень осторожным и не полагаться на всеобщее мнение. Каждый дом неповторим и индивидуален и не всегда собственник квартиры знает тип стен своей квартиры или тип своего дома. На практике бывали случаи, когда владельцы квартир производили серьезные изменения при планировке квартиры, ошибочно полагая, что их дом кирпичный, в то время когда на самом деле дом был панельным, а облицован кирпичом был лишь для улучшения общего вида дома.

Необходимость согласования перепланировок и ее порядок одинаков для всех домов жилищного фонда и перепланировка квартиры в кирпичном доме, как и перепланировка квартиры в панельном или бетонном доме ничем кардинально не отличаются.

Если необходимо произвести незначительное видоизменение жилого помещения при котором не затрагиваются ненесущие перегородки (например, объединение ванной комнаты и санузла) – перепланировка в кирпичном доме почти всегда согласовывается по так называемому “эскизному” варианту. Если перепланировка более существенна и затрагивает несущие конструкции, то она обязательно должны быть согласована в соответствии с проектом. Для осуществления ремонтных работ такого вида изначально необходимо получить заключение о возможности задуманной перепланировки квартиры, а затем составить сам проект перепланировки.

Перепланировка квартиры в кирпичном доме может не состоятся так же и из – за внезапно возникших проблем технического характера. Большинство кирпичных домов относятся жилищному фонду, возведенному в середине прошлого века. Такие дома не были предназначены для долгого использования, в связи с чем имеют достаточно слабые несущие конструкций, неспособные выдержать большой вес. Типичные представители таких домов – отдельные серии кирпичных «хрущёвок», «брежневки» и некоторые дома 70х – 80х годов.

Читайте также:  Изменения в законе о перепланировке в 2020 году

За последнее десятилетие большая часть строительства была “монолитной” и кирпичные дома были большой редкостью, но в последнее время ситуация в строительстве изменилась и возведение кирпичных домов снова стало актуальным. В наше время кирпичные новостройки относят к элитным домам. Собственники квартир в таких домах редко остаются недовольными своим приобретением, ведь дома из кирпича привлекают не только своей красотой и экологией, но и высоко степенью теплоустойчивости.

Вы можете заказать предварительную консультацию по телефону +7 (967) 087-44-23
Или воспользоваться формой обратной связи.
Мы будем рады помочь Вам в решении любых возникающих вопросов.

Перепланировка несущих стен: как сделать все по закону

Владельцы квартир всегда стремятся сделать свое жилье максимально комфортным. Но бывает, что организовать пространство так, как хочется, невозможно без перепланировки квартиры. Прежде чем ею заняться, следует прояснить целый ряд деталей, ведь подобные мероприятия выходят далеко за рамки обычного ремонта.

Распространенное мнение о том, что несущие стены при перепланировке затрагивать нельзя, ошибочно. Строго запрещается их сносить, а вот сделать проем в такой стене вполне возможно. Однако это потребует серьезных инженерных расчетов, качественных строительных работ и правильного согласования. Нужно доказать Мосжилинспекции, что перепланировка не разрушит конструкцию здания и не будет угрожать безопасности проживающих в нем людей.

Общие правила согласования перепланировки с затрагиванием несущих стен

В общем случае перепланировка квартиры требует согласования по следующему алгоритму:

  1. получение первоначального плана БТИ;
  2. получение положительного заключения о возможности затрагивания несущих конструкций от авторов проекта дома;
  3. разработка проекта перепланировки с указанием всей перепланировки, в том числе с указанием работ по усилению несущих конструкций;
  4. согласование в Мосжилинспекции и получение разрешения на перепланировку;
  5. производство работ (ремонт);
  6. проведение приемки квартиры в МЖИ после ремонта;
  7. получение обновленного плана БТИ;
  8. внесение изменений в ЕГРН.

На этапе создания технического заключения, если проект затрагивает несущие стены, есть важный момент: оно должно составляться при участии авторов проекта дома. Некоторые авторы принципиально запрещают делать проемы в несущих стенах, и тогда придется подумать над другим вариантом перепланировки.

Кроме того, если требуется сделать проем в несущей стене, необходимо получить доступ к квартирам соседей этажом выше и этажом ниже, чтобы проверить наличие проемов у них. А если в доме деревянные перекрытия, чтобы убедиться в их надежности, придется вскрыть полы. Техническое заключение может быть составлено правильно только при соблюдении этих условий.

Это важно!

Самовольная перепланировка, не прошедшая согласование, является административным нарушением. Собственник (физическое лицо) должен будет заплатить штраф в размере 2000–2500 рублей, после чего за свой счет вернуть квартиру к ее исходному виду либо согласовать перепланировку. Несогласованная перепланировка создает проблемы при продаже квартиры, официальной ее сдаче в аренду, передаче в залог банку.

Теоретически, если вы готовы заплатить небольшой штраф, узаконить перепланировку можно и после окончания работ. Однако этот вариант крайне не рекомендуют специалисты. Широко распространены случаи, когда перепланировка уже сделана, а ее согласование оказывается в принципе невозможным: в случае, когда ванную или кухню разместили над жилыми комнатами соседей, или если объединили комнату с газифицированной кухней. Это грубые нарушения, которые придется устранить. Чтобы избежать подобной ситуации и не потратить большие суммы денег впустую, перепланировку следует проводить строго по алгоритму, который мы изложили выше.

Нюансы согласования для домов разных типов

Не во всех типах домов при перепланировке квартиры придется столкнуться с проблемами, связанными с несущими стенами. Соответственно, процедура согласования в некоторых случаях может оказаться проще.

Монолитный дом

Проект практически всегда является индивидуальным, за авторством того или иного архитектурного бюро. Именно туда и следует обращаться. Однако в большинстве монолитных домов межквартирные и межкомнатные перегородки несущими не являются.

Панельный дом

В Москве практически все панельные дома проектировал ОАО «МНИИТЭП». Также встречаются и другие авторы проектов, но они уже давно не разрабатывают технические заключения.

Кирпичный дом

В домах из кирпича несущими являются стены толщиной более 30 см. Если при ремонте затрагивается несущая стена или если дом кирпичный, а перекрытия деревянные — требуется обращение в ГБУ «Экспертный центр».

Блочный дом

В домах из бетонных блоков довольно редко встречаются несущие стены, которые могла бы затронуть перепланировка квартиры. Все зависит от типового проекта, по которому строился дом. На всякий случай следует знать, что блочные дома в Москве строились по типовым проектам ОАО «МНИИТЭП».

Если установить авторство проекта невозможно, а также в случаях, когда автор прекратил свою деятельность или не занимается составлением технических заключений, можно обратиться в ГБУ «Экспертный центр». Это универсальная организация, работающая как раз с такими случаями: техническое заключение можно будет получить там.

Сколько времени займет согласование и в какую сумму обойдется?

Перепланировка и ее согласование — процессы дорогостоящие. Судите сами:

  • Дверной проем в несущей стене нельзя сделать просто так, без проекта перепланировки. Требуются профессиональные инженерные расчеты по габаритам, нагрузкам и усилению проема. В противном случае работы могут привести к появлению трещин в стене или к ее обрушению. Если проем в несущей стене делается на первом этаже, возможно даже повреждение фундамента.
  • Стандартная цена на техническое заключение в случае перепланировки квартиры в панельном доме составляет около 60 000 рублей, оформляется оно в течение одного месяца. Устройство самого проема и его усиление в стандартном исполнении обходится примерно в 45 000 рублей.
  • Если вы решили создать проем в несущей стене, срок согласования и его стоимость увеличатся в полтора-два раза.

Кстати!

Резка проемов в несущих стенах осуществляется дисками с алмазным напылением. В отличие от более старых технологий, алмазная резка практически бесшумна, позволяет получить ровные кромки и предотвратить появление трещин в стене. Для выполнения таких работ бригада должна иметь допуск СРО.

В процессе создания проема подписываются акты скрытых работ по его усилению металлоконструкциями. Это делают проектная организация и подрядчик. Проектировщик должен осуществлять авторский надзор, иметь допуск СРО и вести журнал производства работ с печатями. Все документы затем предъявляются приемочной комиссии Мосжилинспекции, которая подписывает акт завершенной перепланировки. С актом следует обратиться в БТИ, чтобы там зафиксировали новую планировку и внесли ее в новый техпаспорт. Только после этого перепланировка будет считаться узаконенной.

Итак, несмотря на все сложности, перепланировка квартиры дает ряд преимуществ. Например, позволяет изменить площадь тех или иных помещений, разделить смежные комнаты, сделать более удобным вход в кухню. Однако не все смелые замыслы владельцев квартиры можно безопасно воплотить в жизнь, особенно если запланированные изменения касаются несущих стен. Поэтому следует уделить особое внимание вопросам законного согласования.

Куда обратиться за помощью в согласовании переустройства и перепланировки

Советом с нашими читателями делится Дмитрий Замятин, руководитель отдела согласования перепланировок «Архитектурно-проектной мастерской №1»:

«Несмотря на большое количество предложений на рынке от отдельных специалистов, готовых выполнить проект перепланировки, этот вариант представляется сомнительным. Если вы настроены серьезно, хотите оформить перепланировку по закону и предотвратить финансовые потери в дальнейшем, стоит выбрать солидное архитектурное бюро. То есть компанию, имеющую допуски СРО, штат специалистов, собственный проектный отдел, а также опыт осуществления перепланировки и согласования.

Можно обратиться в «Архитектурно-проектную мастерскую №1», мы будем рады вам помочь. В число наших услуг входит обмер помещений, разработка дизайн-проектов, создание проектной и технической документации, согласование новых перепланировок и узаконивание уже имеющихся. Иными словами, вы можете заказать у нас перепланировку под ключ. За время существования нашей компании было проведено согласование более 1000 перепланировок, причем положительный ответ был получен в каждом случае с первого раза. «Архитектурно-проектная мастерская №1» является членом СРО, для алмазной резки проемов предоставляет лицензированную бригаду специалистов. Консультацию можно бесплатно получить у наших сотрудников по телефону или заполнив форму обратной связи на сайте. Обратите внимание, что мы работаем без предоплаты, вы вносите деньги только после подписания акта сдачи-приемки работ по договору».

P. S. При заказе комплексных работ в «Архитектурно-проектной мастерской №1» возможны скидки.

Ссылка на основную публикацию