Особенности проведения и согласования перепланировки апартаментов

Особенности проведения и согласования перепланировки апартаментов

Особенности перепланировки в апартаментах

Когда говорят об апартаментах, то имеют в виду недвижимость, которая юридически не оформлена как жилая. То есть таких помещений нет в реестре жилищного фонда, однако они абсолютно пригодны для жизни.

На рынке недвижимости можно зачастую увидеть объявления о продаже или покупке нежилых помещений, которые были реорганизованы для целей проживания. Раньше подобные помещения были созданы под производственные нужды. На их месте создаются популярные сегодня лофты — это квартиры, дизайн которых сделан под промышленные помещения.

Так как апартаменты по документам нежилые, то и порядок согласования перепланировки будет отличаться от того, который предусмотрен для жилых квартир.

Плюсы и минусы апартаментов

Достоинство такого вида недвижимости в том, что здесь нет таких ограничений, которые накладываются на обычные жилые помещения при проведении перепланировки. Так, здесь нет разделения на «жилые» и «нежилые» комнаты. Еще один плюс в том, что стоимость за квадрат площади более низкая.

Минус заключается в том, что стоимость коммунальных услуг в апартаментах существенно выше, чем в квартирах. Однако этот факт останавливает не всех, поскольку подобная недвижимость предлагает большие возможности в плане реализации дизайнерских идей. Как правило, те, кто заказывает эксклюзивный дизайн, не особо беспокоятся о размере коммунальных платежей.

Чем отличается процедура согласования в апартаментах и жилых помещениях

Многие желающие приобрести жилплощадь останавливаются на варианте апартаментов, поскольку эта недвижимость имеет свободную планировку. Некоторые застройщики оперируют этим понятием в рекламных целях, чтобы продать жилые квартиры. Однако на самом деле жилплощадь в поэтажном плане имеет строгое разграничение на мокрую зону, нежилые и жилые комнаты. В этом плане пунктиром обозначено, где должны находиться перегородки, которые обязан поставить новоиспеченный владелец.

В случае с апартаментами все намного проще: нет разделений на зоны, а планировка действительно является свободной. Например, не определены законодательством места, которые должны быть отведены под санузел, в то время как в квартире перенести его в жилую комнату и согласовать такую перепланировку нельзя.

Хотя перепланировка в апартаментах дает гораздо больше свободы, здесь все же есть свои рамки, определенные законодательством. Так, нельзя демонтировать несущие конструкции. Если в помещении сделана колонна, которая держит плиты перекрытия, то ее демонтаж невозможен.Сделанные проемы в несущих стенах необходимо подвергать усилению, причем можно делать это после проведения расчетов нагрузок и создания проекта перепланировки.

Приблизительные расценки на процедуры, связанные с согласованием мероприятий по изменению планировки, можно рассчитать ниже на онлайн-калькуляторе.

Вид работЕд.изм.Кол-воЦенаИтого
1Проект перепланировки до 100 кв.м. (от 15000р.)кв.м.180
2Проект перепланировки от 101 кв.м.кв.м.150
3Согласование перепланировки квартиры без затрагивания несущих конструкций (пошлины оплачиваются отдельно), отшт.40000
4Согласование перепланировки квартиры с устройством проема в несущей стене, отшт.60000
5Согласование перепланировки квартиры с устройством демонтажа подоконной части при остекленном фасаде, отшт.60000
6Согласование объединения квартир по горизонтали, отшт.90000
7Согласование объединения квартир по вертикали, отшт.140000
8Согласование перепланировки квартиры в домах серии МНИИТЭП (+ счет МНИИТЭП), отшт.60000
9Согласование устройства камина, отшт.240000
10Оформление Акта приемки после перепланировки, отшт.20000
11Внесение изменений в поэтажный план ТБТИ, отшт.15000
12Составление Технического плана кадастровым инженером, отшт.12000
13Замена свидетельства о регистрации права собственности после перепланировки, отшт.35000
14Техническое заключение о состоянии конструкций здания и возможности перепланировки, отшт.15000
15Техническое заключение о допустимости и безопасности произведенных работ по перепланировке или переустройству помещения, отшт15000
16Проект перепланировки квартиры, отшт.12000
17Проект перепланировки объединения двух квартир (проемы отдельно), отшт.30000
18Проект устройства полов, отшт.
19Проект устройства камина, отшт.35000
20Расчет выбросов вредных веществ в окружающую среду от каминашт.37000
21Проект лестницы, отшт.40000
22Проект устройства проема в перекрытии, отшт.30000
23Консультация о возможности перпланировкишт3000
24Заказ паспорта БТИшт3000
1Согласование перепланировки нежилого помещения без затрагивания несущих конструкций до 200 кв.м. (пошлины оплачиваются отдельно), отшт.90000
2Согласование перепланировки нежилого помещения с устройством проемов в несущих стенах до 200 кв.м. (пошлины оплачиваются отдельно), отшт.110000
3Согласование изменения вида фасада: устройство отдельного входа, козырька и т.д.(пошлины оплачиваются отдельно), отшт.160000
4Согласование перепланировки нежилого помещения свыше 200 кв.м. (пошлины оплачиваются отдельно), отшт.100000
5Оформление Акта приемки после перепланировки до 200 кв.м., отшт.25000
6Внесение изменений в поэтажный план ТБТИ до 200 кв.м., отшт.17500
7Составление Технического плана кадастровым инженером, отшт.15000
8Замена свидетельства о регистрации права собственности после перепланировки, отшт.45000
9Проект лестницы, отшт.37000
10Проект устройства проема в перекрытии, отшт.30000
11Проект изменения фасада: устройство входа и т.д., отшт.35000
12Техническое заключение на нежилое помещение до 200 кв.м., отшт.25000
13Техническое заключение на нежилое помещение то 200 до 500 кв.м.кв.м.115
14Техническое заключение на нежилое помещение то 500 до 2020 кв.м.кв.м.95
15Проект перепланировки нежилого помещения до 200 кв.м., отшт.25000
16Проект перепланировки нежилого помещения от 201 до 2020 кв.м.кв.м.90

Дата публикации:
01.09.2016

На рынке недвижимости на сегодняшний день имеется множество предложений покупки или аренды помещений, которые подходят для проживания, но при этом юридически не являются жильём, речь идёт об апартаментах.

После покупки апартаментов собственник наверняка задумается о том, чтобы что-то поменять в конфигурации помещений, расположении функциональных зон, что в общем можно назвать перепланировкой. Каким же образом согласовать перепланировку апартаментов, какие документы необходимы и куда обращаться, давайте разбираться.

Почему интерес к апартаментам вырос?

Если говорить о явным преимуществах апартаментов, то первое что приходит в голову, это стоимость, которая зачастую на 20% ниже стоимости квартир с аналогичной площадью.

Во-вторых, у собственника куда больше возможностей и свобод в проведении перепланировки апартаментов, потому что порядок согласования нежилого помещения, к которым апартаменты и относятся, максимально упрощен, а действующие требования и ограничения для квартир на перепланировку апартаментов не распространяются.

Однако, недостатков у апартаментов также предостаточно, к примеру, владелец не может сделать в апартаментов регистрацию, так как это не жильё. Зачастую, в районах размещения апартаментов отсутствует социальная инфраструктура (школы, дет.сады), что для многих имеет огромное значение.

Как согласовать перепланировку апартаментов в Москве

Как и для проведения перепланировки в обычной квартире, для того, чтобы согласовать перепланировку апартаментов понадобится проект. Если в запланированные работы не входят мероприятия по затрагиванию несущих стен, инженерных коммуникаций или изменению конструкции полов, то согласовать перепланировку апартаментов можно и по эскизу.

В целом перечень документов выглядит также, как для стандартной перепланировки жилья, более подробно об этом можно почитать здесь, мы же приведём краткий список документов, которые необходимо подготовить:

  • проект перепланировки
  • техническое заключение (если затрагиваются несущие стены)
  • копия правоустанавливающих документов
  • поэтажный план с экспликацией

Также не исключено, что для согласования перепланировки апартаментов собственнику может понадобиться утверждение проекта в Роспотребнадзоре, СЭС, ДЭЗе, Гопожарнадзоре и Мосэкспертизе.

Пакет документов вместе с заявлением подается через службу одного окна в жилищную инспекцию. Заявление рассматривается в течение месяца. Отметим, что ремонтные работы по проекту следует начинать только после получения разрешения инспекции.

Читайте также:  Особенности оформления перепланировки квартиры

Если вы планируете согласовать перепланировку апартаментов и не знаете с чего начать, наша компания готова помочь Вам в этом. За консультациями обращайтесь по телефонам, которые указаны на сайте.

Согласование перепланировок в апартаментах

Под апартаментами необходимо понимать помещение, которое с юридической точки зрения не является жилым, то есть не состоит в реестре жилого фонда, но при этом является полностью приспособленным для проживания в нём.

Чаще всего на рынке встречаются предложения о покупке или продаже апартаментов от организаций, которые реорганизовали площади бывшего промышленного назначения. К примеру, лофты, которые в последнее время приобрели большую популярность.

Примечательно, что в современных бизнес-центрах также можно встретить предложения о приобретении или долгосрочной аренде апартаментов, сделано это с целью экономии средств, таким образом компания-застройщик избегает лишних затрат, так как все помещения нового здания юридически являются нежилыми.

Если апартаменты фактически не являются жильём, соответственно и должны быть различия в процедуре согласования перепланировки по сравнению с обычными квартирами, давайте разберём их.

Преимущества и недостатки апартаментов

Первое о чём следует сказать, это отсутствие множества ограничений в перепланировке апартаментов, которые накладывают на проведение перепланировки квартир, прежде всего это касается размещения «жилых» и «нежилых» зон, несмотря на то, что апартаменты полностью являются нежилым помещением.

Но в случае перепланировки апартаментов, собственник всё равно будет стараться разделить площадь на зоны, опираясь на дизайн-проект или собственные идеи о том, как должна выглядеть в итоге его «квартира».

Негативным аспектом апартаментов является отсутствие предоставление коммунальных услуг, соответственно тарифы на данные услуги, которые предоставляются для апартаментов на порядок выше, чем для обычной квартиры.

Но при этом не стоит забывать, что изначально цена квадратного метра апартаментов ниже, ведь зачастую их приобретают для организации работы офиса, всякого рода студий, что подразумевает коммерческие цели.

Различия в согласовании перепланировки апартаментов и обычных квартир

Почему многие соискатели так заинтересованы в покупке именно апартаментов, ответ прост: свобода в реализации своих идей относительно обустройства площади. Понятие «свободной планировки» в данном случае подходит как нельзя лучше.

Тенденция максимально открытых площадей и объединения нескольких помещений в одно при проведении перепланировки сейчас является наиболее популярной, а отсутствие строгих требований позволяет провести перепланировку апартаментов именно так, как задумал владелец.

Те мероприятия, которые в случае с обычными квартирами определенно не могут быть согласованы, для апартаментов вполне реализуемы. В частности, апартаменты идеально подходят для устройства квартиры-студии в классическом понимании данной конфигурации площади.

Утвержденные места для размещения санузлов при перепланировке апартаментов также отсутствуют, в то время как перенести санузел в квартире, к примеру, на место жилой комнаты, не представляется возможным.

Несмотря на все свободы в проведении перепланировки апартаментов, некоторые требования всё же существуют. Касаются они затрагивания несущих конструкций зданий.

Как и в жилых домах, демонтаж несущих элементов в апартаментах запрещен, поэтому даже если в центре помещения расположена некая колонна, которая является несущей, снести её нельзя. Соответственно все новые проемы в несущих стенах также, как в многоквартирных домах, должны быть усилены металлоконструкциями.

Наша организация много лет работает в сфере перепланировок, и помимо подготовки документации для согласования перепланировки квартир, мы также предоставляем услуги по разработке проектов перепланировок и технических заключений на проведение перепланировки апартаментов. Если у Вас возникли вопросы, обращайтесь по телефонам на сайте, наши консультанты ответят на все ваши вопросы.

Согласование перепланировки апартаментов

Выбирая между квартирой и апартаментами, многие останавливаю свой выбор на втором варианте. Такой выбор обусловлен чаще всего желанием создать индивидуальный интерьер с определенным зонированием комнат с минимальными ограничениями…

Апартаменты не относятся к жилому фонду, поэтому и требования к ним ниже, чем при перепланировке квартир. В случае нарушения конструкции несущих стен требуется согласование перепланировки апартаментов в жилищной инспекции, проектном бюро и БТИ. В каждой инстанции существует определенный порядок, документы оформляются в соответствии с действующим законодательством и внутренними требованиями организации. Ошибочно бытует мнение, что апартаменты – роскошное жилье, нет, на самом деле, это помещение, в котором может располагаться офис или другая коммерческая структура, например, отель.

Многие владельцы апартаментов упускают важную деталь, что, например, перенести санузел в нежилом помещении проще, так как согласовывать изменение коммуникаций не требуется, в то время как в квартире провести такую перепланировку без разрешений нельзя. Таких моментов существует много, поэтому клиенту в данном случае лучше проконсультироваться или доверить проведение согласования профессионалам.

Специалисты нашей компании, имея достаточный опыт работы, и регулярно проводя мониторинг законодательной базы, готовы провести согласование в кратчайшие сроки без дополнительных комиссий и платежей. Подготовленные нами документы в преимущественном большинстве случаев проходят согласование с первого раза без возврата на доработку и без внесения каких-либо корректировок.

Заказывая у нас согласование перепланировки апартаментов, Вы сможете получить:

Оценка объекта сотрудниками нашей компании

Предварительная оценка объекта позволит на стадии подготовки апартаментов к ремонту исправить нарушения целостности перегородок, внести определенные коррективы в проектную документацию, предупредить клиента о предстоящих работах. Оценка целостности поверхностей и перегородок – дополнительная безопасность. Можно получить техническое заключение в проектной организации, которая возводила здание, но очень часто из-за того, что она уже не функционирует, приходится обращаться к другим компаниям, что обходится дороже.

Оперативное согласование перепланировки апартаментов

Несмотря на более простую систему согласования, любая инстанция может задержать документы в случае выявления противоречий или ошибок при оформлении. Нашими специалистами документы готовятся в строгом соответствии требованиям и нормам законодательно установленных правил, что гарантирует оперативность проведения согласования.

Проектная документация по перепланировке апартаментов

Проведение перепланировки осуществляется исключительно на основании проектной документации, подготовкой которой займутся наши высококвалифицированные специалисты. В документах требуется прописать абсолютно все поэтапные изменения, чтобы при согласовании не возникло дополнительных проблем с государственными органами.

Технический паспорт БТИ

Технический паспорт выдается исключительно БТИ на основании пакета документов, подготовленного и согласованного во всех требуемых государственных инстанциях. Именно техпаспорт и станет основным документом, подтверждающим, что все работы выполнены в соответствии с действующим законодательством.

Основные этапы, которые входят в процесс согласования перепланировки апартаментов

Подготовка проектной документации

Подготовка проектной документации включает в себя несколько этапов. На начальном этапе разрабатывается эскиз с нанесением на него основных зон. Если это коммерческая структура, офис, то важно грамотно провести зонирование в соответствии с направлением и особенностями деятельности компании.

Подача проектных документов в уполномоченные инстанции

В сроки, согласованные с клиентом, мы подаем пакет документов в уполномоченные инстанции. Подтверждением согласования являются акты, свидетельствующие, что нашей стороны обязательства выполнены в полной мере. Мы подаем документы в инстанции и контролируем сроки их исполнения.

Читайте также:  Что включено в проект перепланировки квартиры

Внесение изменений перепланировки апартаментов в технический паспорт

Завершающим этапом проведения перепланировки и ее узаконивания является внесение изменений в технический паспорт БТИ. Сотрудниками инстанции осуществляется проверка соответствия заявленных изменений с фактически проведенными работами. Проверяется законность их проведения и на основании всех заключений выдается новый технический паспорт БТИ.

Получение паспорта БТИ с внесенными изменениями

Наши обязательства будут выполнены в момент передачи Вам на руки технического паспорта, в который внесены изменения в планировке апартаментов. Официально теперь Вы можете не только въехать в помещение, но и осуществлять коммерческую деятельность с уверенностью, что никаких штрафных санкций не будет применено.

Мы знаем, как согласовать перепланировку апартаментов и оперативно получить требуемые разрешения

Учитывая особенности апартаментов, их расположение в нежилом помещении, не каждый владеет достаточным объемом информации, как согласовать перепланировку апартаментов, чтобы в будущем со стороны контролирующих органов не возникало вопросов. Если Вы цените время и Вашей задачей является законность, то, обращаясь к нашим услугам, Вы сможете получить высококачественный сервис. Мы знаем, как оперативно подготовить необходимый пакет документов, составим проект, и согласуем запланированные изменения в сроки, которые будут заранее оговорены с Вами.

Согласование перепланировки апартаментов

Выбирая между квартирой и апартаментами, многие останавливаю свой выбор на втором варианте. Такой выбор обусловлен чаще всего желанием создать индивидуальный интерьер с определенным зонированием комнат с минимальными ограничениями…

Апартаменты не относятся к жилому фонду, поэтому и требования к ним ниже, чем при перепланировке квартир. В случае нарушения конструкции несущих стен требуется согласование перепланировки апартаментов в жилищной инспекции, проектном бюро и БТИ. В каждой инстанции существует определенный порядок, документы оформляются в соответствии с действующим законодательством и внутренними требованиями организации. Ошибочно бытует мнение, что апартаменты – роскошное жилье, нет, на самом деле, это помещение, в котором может располагаться офис или другая коммерческая структура, например, отель.

Многие владельцы апартаментов упускают важную деталь, что, например, перенести санузел в нежилом помещении проще, так как согласовывать изменение коммуникаций не требуется, в то время как в квартире провести такую перепланировку без разрешений нельзя. Таких моментов существует много, поэтому клиенту в данном случае лучше проконсультироваться или доверить проведение согласования профессионалам.

Специалисты нашей компании, имея достаточный опыт работы, и регулярно проводя мониторинг законодательной базы, готовы провести согласование в кратчайшие сроки без дополнительных комиссий и платежей. Подготовленные нами документы в преимущественном большинстве случаев проходят согласование с первого раза без возврата на доработку и без внесения каких-либо корректировок.

Заказывая у нас согласование перепланировки апартаментов, Вы сможете получить:

Оценка объекта сотрудниками нашей компании

Предварительная оценка объекта позволит на стадии подготовки апартаментов к ремонту исправить нарушения целостности перегородок, внести определенные коррективы в проектную документацию, предупредить клиента о предстоящих работах. Оценка целостности поверхностей и перегородок – дополнительная безопасность. Можно получить техническое заключение в проектной организации, которая возводила здание, но очень часто из-за того, что она уже не функционирует, приходится обращаться к другим компаниям, что обходится дороже.

Оперативное согласование перепланировки апартаментов

Несмотря на более простую систему согласования, любая инстанция может задержать документы в случае выявления противоречий или ошибок при оформлении. Нашими специалистами документы готовятся в строгом соответствии требованиям и нормам законодательно установленных правил, что гарантирует оперативность проведения согласования.

Проектная документация по перепланировке апартаментов

Проведение перепланировки осуществляется исключительно на основании проектной документации, подготовкой которой займутся наши высококвалифицированные специалисты. В документах требуется прописать абсолютно все поэтапные изменения, чтобы при согласовании не возникло дополнительных проблем с государственными органами.

Технический паспорт БТИ

Технический паспорт выдается исключительно БТИ на основании пакета документов, подготовленного и согласованного во всех требуемых государственных инстанциях. Именно техпаспорт и станет основным документом, подтверждающим, что все работы выполнены в соответствии с действующим законодательством.

Основные этапы, которые входят в процесс согласования перепланировки апартаментов

Подготовка проектной документации

Подготовка проектной документации включает в себя несколько этапов. На начальном этапе разрабатывается эскиз с нанесением на него основных зон. Если это коммерческая структура, офис, то важно грамотно провести зонирование в соответствии с направлением и особенностями деятельности компании.

Подача проектных документов в уполномоченные инстанции

В сроки, согласованные с клиентом, мы подаем пакет документов в уполномоченные инстанции. Подтверждением согласования являются акты, свидетельствующие, что нашей стороны обязательства выполнены в полной мере. Мы подаем документы в инстанции и контролируем сроки их исполнения.

Внесение изменений перепланировки апартаментов в технический паспорт

Завершающим этапом проведения перепланировки и ее узаконивания является внесение изменений в технический паспорт БТИ. Сотрудниками инстанции осуществляется проверка соответствия заявленных изменений с фактически проведенными работами. Проверяется законность их проведения и на основании всех заключений выдается новый технический паспорт БТИ.

Получение паспорта БТИ с внесенными изменениями

Наши обязательства будут выполнены в момент передачи Вам на руки технического паспорта, в который внесены изменения в планировке апартаментов. Официально теперь Вы можете не только въехать в помещение, но и осуществлять коммерческую деятельность с уверенностью, что никаких штрафных санкций не будет применено.

Мы знаем, как согласовать перепланировку апартаментов и оперативно получить требуемые разрешения

Учитывая особенности апартаментов, их расположение в нежилом помещении, не каждый владеет достаточным объемом информации, как согласовать перепланировку апартаментов, чтобы в будущем со стороны контролирующих органов не возникало вопросов. Если Вы цените время и Вашей задачей является законность, то, обращаясь к нашим услугам, Вы сможете получить высококачественный сервис. Мы знаем, как оперативно подготовить необходимый пакет документов, составим проект, и согласуем запланированные изменения в сроки, которые будут заранее оговорены с Вами.

Перепланировка апартаментов

Апартаментами называется помещение, юридически не относящиеся к жилому фонду, однако фактически пригодное для временного проживания. Апартаменты могут быть организованы в здании, ранее имевшем промышленное назначение (например, в бывшем заводском корпусе).

Кроме того, дом, в котором будут продаваться помещения под апартаменты, может быть изначально возведён на землях нежилого фонда – например, в районе бывшей фабричной застройки.

Чем апартаменты отличаются от квартиры с точки зрения проектирования перепланировок? В частности, на них не распространяются требования норм и правил, предъявляемые к жилым помещениям – в частности, по расположению жилых и нежилых зон, шумоизоляции.

Поскольку апартаменты по закону не считаются жильём, в них нельзя зарегистрироваться. Соответственно, отсутствует право на получение социальных услуг по месту расположения апартаментов. Тарифы на электроэнергию и ставки налогов для апартаментов в среднем выше, чем для жилых помещений. И это существенный недостаток апартаментов.

С другой стороны, стоимость метра площади в апартаментах значительно ниже по сравнению с помещениями жилого фонда. Апартаменты приобретаются для использования под офисы, склады, небольшие мастерские; в апартаментах организуют отели, клубы и галереи; наконец, оборудуют помещения для длительного проживания.

Отличия в проведении перепланировки апартаментов и квартир

В чём преимущества апартаментов перед «обычными» квартирами? Пожалуй, это неограниченная свобода воплощения самых смелых дизайн-проектов. Собственник апартаментов получает в своё распоряжение площадь, которой он может распоряжаться по своему усмотрению. Поскольку апартаменты не относятся к жилому фонду, на планировку апартаментов не накладываются такие ограничения, как на объекты, относящиеся к жилому фонду.

Читайте также:  Положенный штраф за перепланировку квартиры без разрешения в 2020 году

На фото: пример проекта перепланировки апартаментов в ЖК Флотилия (полностью посмотреть проект можно, перейдя по этой ссылке)

Следовательно, планируя перепланировку в апартаментах, можно реализовать те идеи, которые в квартире при всём желаении выполнить было бы невозможно. Именно в апартаментах можно создать классическую квартиру-студию. Тогда как в «обычной» квартире кухня должна быть отделена от жилого пространства – ненесущей перегородкой, напольным покрытием другого типа, или подиумом.

Если же кухня газифицирована, то перегородка между ней и жилой частью квартиры необходима. В апартаментах таких ограничений нет. Также в апартаментах отсутствует разделение зон на «сухие» и «мокрые», что, опять-таки, предоставляет известную свободу в плане расположения туалетов и ванных комнат.

Тем не менее, определённые ограничения при перепланировке апартаментов существуют. Как и в жилых домах, запрещено демонтировать несущие элементы конструкции здания, будь то стены или колонны, а новые проёмы в несущих стенах должны быть обязательно усилены металлическими профилями (и согласованы с МЖИ).

Сотрудники нашего бюро могут изготовить проектную документацию на перепланировку апартаментов, которая позволит воплотить все необходимые решения в части переустройства инженерных коммуникаций, изменения конфигурации перегородок и затрагивания несущих конструкций, а также устройства полов.

Для получения бесплатной консультации обращайтесь по телефонам, которые указаны на сайте, или задавайте Ваши вопросы на электронную почту.

Апартаменты – согласование перепланировки

Добрый день! Решился приобрести апартаменты в Москве, несмотря на то, что прописаться в них не смогу по закону, принял решение о покупке – уж очень цена привлекательная. За апартаменты в пределах Московского МКАДа просят всего 3 млн. Это двухуровневая квартира с высотой потолков 4,6 метра, с так называемой “антресолью” на половину площади комнаты, в которой (на втором этаже) находится спальня и санузел. Своеобразная двухэтажная квартира-студия со всеми коммуникациями да ещё и ремонтом.

НО. В проекте договора мне предложили подписаться на приобретение помещения 18 кв.м. по площади пола и принять на себя полную ответственность за несанкционированную перепланировку. На сколько я понимаю, для того, чтобы сделать в помещении антресоли, провести горячую и холодную воду, канализацию, необходимо разработать и согласовать в соответствии с действующим в Москве административным регламентом проект?

Вопрос – стоит ли соглашаться на такие условия? Какие последствия могут быть, если я приобрету такое жилье без согласования перепланировки? Смогу ли я его сдать, перепродать в дальнейшем? Какое наказание может меня ожидать за несанкционированную перепланировку?

И еще вопрос, чем должна быть регламентирована плата за коммунальные услуги в этом помещении, чтоб “собственная управляющая компания” не завышала цены и не выставляла баснословные счета? Спасибо!

Ответы юристов ( 7 )

Уважаемый Андрей! Здравствуйте! Из фотографии следует, что фактически квартиру -студию раздели пополам, сделав так называемую двухуровневую квартиру.

Однако, соответствующего документирования, то есть новый кадастровый (технический) паспорт не получен.

Сразу примите к сведению, что сделка с таким объектом (регистрация прав по ней) не пройдет (если, конечно, честно сказать регистрирующему органу о содеянном), так как если на объекте недвижимости произведена какие либо изменения (переустройство), то составляется новый кадастровый (технический) план.

В любом случае, в установленном порядке узаконить перепланировку надо, однако, это вопросы именно Покупателя.

За незаконную перепланировку могут наступить не только административные (штраф), но и гражданско-правовые последствия (например, неверны строительные расчеты, что может привести к обрушению то или иного элемента).

Касательно платы за ЖКУ, ответить сложно, так как все будет зависеть от кадастрового учета изменений.

Возможно, данный проект перепланировки не
соответствует требованиям СанПин 2.1.2.2645-10
«Санитарно-эпидемиологические требования к условиям проживания в жилых
зданиях и помещениях».

Данный СанПин требует:

— расположение ванных комнат и туалетов непосредственно над жилыми
комнатами и кухнями за исключением двухуровневых квартир, в которых
допускается размещение уборной и ванной (или душевой) непосредственно
над кухней;

— крепление приборов и трубопроводов санитарных узлов непосредственно
к ограждающим конструкциям жилой комнаты, межквартирным стенам и
перегородкам, а также к их продолжениям вне пределов жилых комнат.

3.9. Не допускается устраивать вход в помещение, оборудованное
унитазом, непосредственно из кухни и жилых комнат, за исключением входа
из спальни в совмещённый санузел при условии наличия в квартире второго
помещения, оборудованного унитазом, с входом в него из коридора или
холла.

Такое несоответствие будет препятствием при согласовании перепланировки.

В соответствии с положениями ст. 25 ЖК РФ переустройство жилого
помещения представляет собой установку, замену или перенос инженерных
сетей, санитарно-технического, электрического или другого оборудования,
требующие внесения изменения в технический паспорт жилого помещения.

Перепланировка
жилого помещения представляет собой изменение его конфигурации,
требующее внесения изменения в технический паспорт жилого помещения.

Согласно ч. 1 ст. 26 ЖК РФ переустройство и (или) перепланировка
жилого помещения проводятся с соблюдением требований законодательства
по согласованию с органом местного самоуправления (далее — орган,
осуществляющий согласование) на основании принятого им решения.

В силу
ч. 1 ст. 29 ЖК РФ самовольными являются переустройство и (или) перепланировка жилого помещения, проведенные с нарушением проекта переустройства и (или) перепланировки,
представлявшегося в соответствии с п. 3 ч. 2 ст. 26 ЖК РФ.

Учитывая,
что переустройством и переоборудованием жилых помещений в
многоквартирных домах могут быть затронуты публично-правовые интересы,
интересы иных проживающих в доме граждан, законодатель в статье 26 ЖК РФ установил для нанимателя жилого помещения необходимость соблюдения
процедуры согласования проведения соответствующих работ, определил
пределы компетенции органа местного самоуправления или иного органа,
наделенного административно-властными полномочиями, осуществляющего
согласование данных работ, и предусмотрел негативные последствия перепланировки
или переустройства, проведенных без соблюдения установленных законом
требований.

Однако в соответствии с ч. 4 ст. 29 ЖК РФ на основании
решения суда жилое помещение может быть сохранено в переустроенном и
(или) перепланированном состоянии, если этим не нарушаются права и
законные интересы граждан либо это не создает угрозу их жизни или
здоровью.

Таким образом, законодательство предусматривает возможность
сохранения самовольно перепланированного жилого помещения в
переустроенном виде в случае отсутствия признаков нарушения прав и
законных интересов граждан, если это не создает угрозу их жизни или
здоровью и не оказывает влияния на конструктивные особенности здания.

Однако в судебной практике наблюдаются отказы и беспощадные ссылки на указанный СанПиН. Например:

Согласно п. 3.8 СанПиН 2.1.2.2645-10. Санитарно-эпидемиологические
требования к условиям проживания в жилых зданиях и помещениях. В жилых
зданиях не допускается расположение ванных комнат и туалетов
непосредственно над жилыми комнатами и кухнями, за исключением двухуровневых квартир,
в которых допускается размещение уборной и ванной (или душевой)
непосредственно над кухней. Как установлено судом в результате
выполненной перепланировки часть кухни квартиры истца находится над частью жилой комнаты квартиры расположенной этажом ниже, часть санузла квартиры расположенной этажом выше находится над частью кухни квартиры
истца, что не допускается приведенным пунктом СанПиН.

Таким образом,
исходя из анализа приведенных норм закона, установленных в судебном
заседании фактических обстоятельств дела, оценив представленные по делу
доказательства в их совокупности, суд приходит к выводу о том, что
требования истца удовлетворению не подлежат.

Осталось выяснить, что прописано в договоре.

Ссылка на основную публикацию