Порядок перепланировки квартиры в новостройке

Как получить разрешение на перепланировку?

Несмотря на то что хозяину квартиры в новом доме, скорее всего, не терпится приступить к ремонту, выполнять перепланировку до получения разрешения от МЖИ, как мы выяснили, не стоит. Однако оформить ее вполне реально — даже если у владельца пока нет на руках свидетельства о праве собственности на жилье. Порядок перепланировки, в том числе в новостройке, практически всегда одинаков, запомнить последовательность действий не составит труда. Впрочем, чаще всего в этом нет большой необходимости. Дело в том, что без помощи проектной компании не обойтись уже на первом этапе процедуры. И если собственник обратится в действительно профессиональное бюро, в котором досконально изучили процесс оформления перепланировки квартиры, то он сможет переложить все заботы на плечи специалистов и вовсе не переживать на этот счет.

Таким образом, можно сказать, что процедура согласования начинается с поиска исполнителя. Почему это так необходимо? Чтобы согласовать задуманную перепланировку, нужен ее проект, а также техническое заключение о возможности перепланировки. При этом проект включает в себя данные по всем изменениям с технической точки зрения: текстовую часть с пояснительной запиской, графическую часть в виде плана, а также приложения со справочной и нормативной информацией. Именно на основании проектной документации кадастровый инженер в дальнейшем создаст технический план для Росреестра, а БТИ сделает новый технический паспорт. И заказать всю проектную документацию можно как раз таки в специализированной мастерской, состоящей в СРО проектировщиков. Ее инженеры оценят ситуацию и, если все в порядке, составят проект (и техническое заключение) в соответствии с задумкой хозяина квартиры.

В жилинспекции примут проект только в том случае, если он был составлен в проектном бюро, которое является членом саморегулируемой организации проектировщиков.

Поскольку речь идет все-таки о квартире в новостройке, следующим действием собственника должно стать получение от застройщика справки о том, что дольщик исполнил все обязательства перед ним, либо договора долевого участия. Кроме того, согласовать ремонт не получится без технического паспорта — в МЖИ его обязательно потребуют. И у собственников квартир в новых многоквартирных домах (МКД) часто возникают сложности во время оформления перепланировки из-за отсутствия этого документа. Дело в том, что в настоящее время у застройщиков нет обязанности проводить техническую инвентаризацию квартир в БТИ, поэтому они сдаются без техпаспортов. Следовательно, владельцу жилья в первую очередь потребуется получить техпаспорт в МосгорБТИ или другой организации, которая имеет право проводить техинвентаризацию.

После этого необходимо собрать пакет документов — туда, помимо проектной документации и техпаспорта, входят копия договора долевого участия в строительстве МКД и разрешение на ввод дома в эксплуатацию — и вместе с заявлением подать в МЖИ. Сделать это можно через портал госуслуг [4] .

Примерно в течение месяца собственник получит ответ от жилинспекции. Если решение оказалось положительным, перепланировку можно выполнять. Но и это не все. Когда работы будут завершены, комиссия из МЖИ должна осмотреть квартиру и выдать ее владельцу подписанный акт. Затем нужно привлечь БТИ — его работники произведут обмер помещений и составят уже другой техпаспорт квартиры с учетом всех ее обновлений. После чего останется зарегистрировать их в Росреестре. Этим обычно занимаются кадастровые инженеры либо специалисты все того же проектного бюро.

Перепланировку может затеять и владелец нового жилья, приобретенного в ипотеку. В этом случае придется столкнуться с некоторыми трудностями: ремонт удастся выполнить, только если кредитное учреждение и фирма, застраховавшая МКД от основных рисков, дадут на выполнение перепланировки разрешение в письменном виде.

Перепланировка квартиры — это в любом случае дело хлопотное. Ведь, перед тем как начинать работы, их необходимо согласовать. В противном случае владельца жилья ждут санкции: штрафы, временный статус невыездного, требования узаконить ремонт или «убрать» все изменения… Однако многие думают, что согласовать перепланировку квартиры в новостройке проще, чем перепланировку вторичного жилья. Это распространенное заблуждение — нюансов при оформлении ремонта в новом доме немало. Между тем владельцу вовсе не обязательно их знать: достаточно обратиться к профессионалам из проектного бюро и доверить им согласование работ.

Так, можно обратить внимание на нашу «Архитектурно-проектную мастерскую №1». Она является членом Ассоциации СРО «МежРегионПроект» и работает на основании допуска СРО № 1891 от 6 ноября 2019 года. Это означает, что МЖИ может принять составленную нами документацию без проблем.

В случае, если затрагиваются несущие стены или перекрытия, помимо разработки проекта, также, как и в случае с полами, в новостройке необходимо заказывать техническое заключение о возможности перепланировки от автора проекта дома .

Но ведь “пирога полов” то нет, что же изменяется? Инспекторы говорят так – раз в квартире нет послойной конструкции полов, и она укладывается “с нуля”, то это мероприятие попадает под пункт 2.2.6, и соответственно, требует разработки проекта перепланировки с планом полов, а также ТЗК.

Как узаконить перепланировку в новостройке

17865 Игорь Василенко

Сегодня нет уверенности в том, что законный владелец квартиры в новостройке может гарантированно продать свою недвижимость. Мало того, собственник рискует нарваться на серьезные штрафы, а также более серьезные взыскания, вплоть до уголовной ответственности. Жесткая машина государственного регулирования способна вырвать владельца жилья из уютного спокойствия и ввергнуть в пучину уныния.

Читайте также:  Как сделать и правильно оформить перепланировку в квартире

Мы выяснили, что ждет собственника, который проводит перепланировку без регистрации изменений и предлагаем читателю узнать порядок действий, который сможет оградить от многих рисков.

Чем более активно развиваются строительные технологии, чем чаще дизайнеры интерьера открывают миру свои выдающиеся решения, тем больше владельцев квартир решаются на радикальную перепланировку. При этом речь идет, как о преобразовании жилого пространства в старых домах, так и об обустройстве новостроек. Каковы же возможности законной перепланировки имеются у владельцев нового жилья в 2019 году?

Чем более активно развиваются строительные технологии, чем чаще дизайнеры интерьера открывают миру свои выдающиеся решения, тем больше владельцев квартир решаются на радикальную перепланировку. При этом речь идет, как о преобразовании жилого пространства в старых домах, так и об обустройстве новостроек. Каковы же возможности законной перепланировки имеются у владельцев нового жилья в 2019 году?

Как согласовать перепланировку в новостройке?

Но оформить документы на перепланировку все равно следует до начала ремонта. Незнание строительных норм и законов чревато невозможностью узаконить перепланировку. Поэтому вполне реально получить предписание о возврате квартиры в первоначальное состояние. Кроме того, ремонт без согласования изменений сегодня является незаконным.

Как узаконить перепланировку в новостройке

Эта процедура нужна с одной целью: чтобы жильцы не построили у себя в квартире чего-то такого, от чего рухнет весь дом. Есть риск, что новые стены создадут лишнюю нагрузку на что-то важное, дом покосится и упадет. Или жилец решит разобрать кусок стены, а там вентиляционный короб или трубы. Государство не доверяет жильцам вопросы архитектуры многоквартирного дома — и правильно делает.

1. Согласование перепланировки в новостройке. Особенности.

Комментарий к видео:
Теперь согласно пункту 2.5.1.1.1.9 ППМ № 508 в последней редакции от 19.08.2020 при отсутствии регистрации собственности в новостройке не надо подавать копию введения дома в эксплуатацию и справку о том, что застрощику уплачены все деньги по договору.

Что можно, а что нельзя делать при перепланировке новой квартиры

Собственнику квартиры в новом МКД стоит знать о том, что, согласно статье 27 ЖК РФ, уполномоченные органы в некоторых случаях могут не выдать разрешение на перепланировку квартиры [1] .

Полный список оснований для отказа можно найти в пункте 2.10 постановления Правительства Москвы № 508-ПП от 25 октября 2011 года [2] .

Соответственно, если заранее узнать о том, какие документы необходимо собрать, какую конкретно перепланировку можно делать, и учесть все нюансы, то успех мероприятия обеспечен. Дело в том, что есть такие виды работ, которые нельзя согласовать ни при каких обстоятельствах или можно согласовать лишь при соблюдении определенных условий. В то же время для некоторых видов ремонтных работ разрешение вообще не нужно. Рассмотрим все три случая подробнее и по порядку.

  1. Что точно нельзя делать:
    • сносить несущие конструкции (в особых случаях может быть разрешено демонтировать их лишь частично);
    • нагружать такие конструкции сверх установленной нормы;
    • снижать несущие возможности конструкций при переносе или расширении проемов для окон и дверей;
    • удалять порог между санузлом и коридором либо комнатой, который предназначен для защиты жилой площади от затопления;
    • затрагивать вентиляцию, относящуюся ко всему дому;
    • расширять жилую площадь за счет чердака;
    • присоединять к отапливаемым помещениям неотапливаемые и таким образом расширять их — и наоборот;
    • объединять газифицированную кухню со спальней, гостиной и другими жилыми комнатами, не имеющими плотно закрывающейся двери;
    • делать санузлы и кухни больше за счет площади жилых комнат — кроме тех, что находятся на первом этаже;
    • отапливать лоджии и балконы, а также монтировать систему теплого пола, используя для этого общедомовое отопление [3] .

Впрочем, это еще не все. В постановлении Госстроя РФ от 27 сентября 2003 года № 170 «Об утверждении Правил и норм технической эксплуатации жилищного фонда» есть уточнение на этот счет [4] . Так, нельзя совершать любые другие действия, из-за которых неминуемо нарушатся:

  • устойчивость несущих стен и балок;
  • работа инженерных систем;
  • работа пожарных и других систем безопасности;
  • целостность фасада всего дома;
  • условия проживания и эксплуатации помещений.
  • Что можно делать без специального разрешения:
    • косметический ремонт помещения — причем как внутри, так и снаружи (если изменения не касаются цвета фасада и рисунка на нем);
    • монтировать встраиваемую мебель;
    • ставить новые сантехнические приборы (на то же место, где стояли прежние);
    • переделывать балкон или лоджию с помощью материалов, отличающихся по характеристикам от предыдущих, не изменяя при этом конфигурацию и площадь, остеклять их.
  • Что делать позволено, но лишь после согласования:
    • убирать дверные проемы в ненесущих и несущих перегородках и делать новые;
    • возводить легкие перегородки (например, из дерева, гипсокартона или пенобетона) и делать в них проемы;
    • демонтировать тамбуры и изменять их конфигурацию;
    • не полностью разбирать ненесущие стены;
    • сооружать перегородки, из-за которых нагрузка на несущие конструкции становится больше, но все равно остается в пределах нормы;
    • расширять санузел за счет нежилой площади.
  • Некоторые работы, не связанные с вмешательством в несущие конструкции, можно согласовать по эскизу в упрощенном порядке. Однако если меняется конструкция полов, газовая плита переносится или заменяется на электрическую, то перепланировку в новостройке придется одобрять по проекту.

    Если же запланированные работы касаются несущих стен и балок, без технического заключения от автора проекта МКД не обойтись. А оно, как правило, довольно дорогое. В других случаях за проектом перепланировки потребуется обращаться в специальное бюро, имеющее допуск СРО.

    • заказать в конторе, имеющей нужные допуски СРО, проект перепланировки;
    • получить от застройщика справку о том, что все договорные обязательства были выполнены;
    • подать заявление и пакет документов в жилинспекцию (в том числе копию договора долевого участия в строительстве МКД и разрешение на ввод дома в эксплуатацию);
    • дождаться официального разрешения;
    • выполнить перепланировку;
    • получить акт, подписанный специальной комиссией из жилинспекции, после того как инспектор осмотрит обновленное помещение [6] ;
    • привлечь БТИ, чтобы его сотрудники выполнили обмер помещений после ремонта и составили технический паспорт;
    • зарегистрировать изменения в Росреестре, обратившись к кадастровому инженеру или в специальную организацию.
    Читайте также:  Когда есть риск получить штраф за перепланировку

    Перепланировка в новостройке — 2020 год

    Новая квартира в недавно отстроенном и принятом гос. комиссией доме многим новоселам представляется ничем не ограниченными полем для деятельности. Однако такой подход к планированию будущего устройства жилища мало согласуется с требованиями правил, регламентирующих перепланировку в новостройке, — нормативными актами и установлениями в сфере строительства, санитарной и пожарной безопасности, а также жилищной политики. Наибольшая опасность подстерегает новоселов в случае, когда им приходится иметь дело с т.н. «квартирой со свободной планировкой».

    Как правило, свобода в планировании таких помещений оказывается иллюзорной — на планах БТИ или в проектной документации, прошедшей государственную экспертизу, вполне очевидно указаны запроектированные перегородки, отмечены (и это особенно важно) зоны кухни, ванной комнаты и туалета. Стоит помнить, что перенос кухни, расширение санузла, его объединение или перемещение, строго регламентированы строительными и санитарными нормами. По ссылке, представленной ранее, указан перечень условий, при которых подобные мероприятия могут быть согласованы и реализованы в ходе последующего ремонта.

    По общему правилу основанием для обращения за согласованием перепланировки служит правоустанавливающий документ — свидетельство о праве собственности на жилое помещение. Получение такого документа для квартир в новых домах может затянуться во времени. Постановлением 840-ПП были внесены дополнения в текст приложения № 2 к постановлению 508-ПП, которые позволяют инициировать согласование перепланировки до момента получения свидетельства. Для этого необходимо предоставить следующие документы:

    Возможно ли переустройство

    Переустройство и перепланировка включают в себя весь комплекс строительных работ, которые проводятся в квартирах. За исключением косметического ремонта.

    Существует несколько видов работ, которые нельзя проводить в многоквартирном доме ни в коем случае:

    • нарушение целостности несущих стен и колонн;
    • перенос радиаторов на балконы или лоджии;
    • уменьшение размеров вентиляционных каналов;
    • увеличение нагрузки на несущие конструкции здания (например, заливка дополнительной стяжки пола);
    • обустройство полов с подогревом об центрального отопления;
    • устройство проёма без двери между комнатой и кухней с газовой плитой;
    • проводить работы, связанные с нарушением установленных требований пожарной безопасности, санитарно-эпидемиологических норм.

    Это далеко не полный перечень запретов. Подробнее с установленными ограничениями можно ознакомиться в постановлении Госстроя № 170.

    Чтобы узнать, можно ли произвести в квартире определённые работы, стоит заказать проект в строительной фирме. Инженеры таких организаций знакомы с техническими стандартами и нормативными актами, регулирующими область эксплуатации жилых помещений.

    Если на переустройство нельзя согласовать с государственными органами, специалист скажет об этом заказчику.

    Образец технического паспорта помещения:


    Образец технического паспорта помещения:

    Содержание

    1. Особенности перепланировки до вступления в право собственности на квартиру
    2. Перепланировка квартиры доме с т. н. «свободной» планировкой
    3. Проект перепланировки квартиры для согласования

    С юридической точки зрения планировка квартиры свободного типа — нонсенс. Получив шанс устроить простенки и перегородки по своему усмотрению, инвесторы сталкиваются с проблемами вплоть до невозможности согласования перепланировки.

    Правила согласования перепланировки в новостройке

    Выдача девелопером (строительной компанией) ключей от квартиры в новом доме инвесторам, и разрешение начать ремонт порождает правовую коллизию. С одной стороны, до сдачи в установленном порядке объекта в эксплуатацию получить на руки документ о собственности (свидетельство) не удастся.

    С противной стороны, приступать к ремонтным и отделочным работам — как это определено в первом пункте 26-й статьи действующей редакции ЖК РФ — можно лишь после оформления разрешения на перепланировку. А для этого нужно поставить де-юре еще не сданную в эксплуатацию квартиру — и часто с т. н. «свободной планировкой»! — на учет в БТИ.

    Жилищная инспекция Москвы, учитывая подобный законоведческий конфликт, и руководствуясь пунктом п.2.5.1.1.3.10 второго приложения к 508-му постановлению, смягчила отношение к выдаче санкций на изменение планировки. Поэтому сегодня законная перепланировка в новостройке перестала быть чем-то из ряда вон выходящим и стала осуществимой.

    В 2019 году в Москве вместо свидетельства о госреестрации права собственности для согласования допустимо требовать:

    • Акт приема/передачи квартиры — нотариально заверенную копию (НЗК) или оригинал;
    • Договор долевого участия либо уступки прав — НЗК или оригинал;
    • Копию санкции на ввод постройки в эксплуатацию;
    • Письменное заверение девелопера выполнения инвестором финансовых обязательств;
    • Письменное согласие компании-застройщика на перепланировку конкретной квартиры с оговоркой обязательного согласования.

    Правило действует только в столице: на Подмосковье юрисдикция властей Москвы не распространяется.

    Отдельно стоит отметить эпизод покупки жилья в кредит. До получения свидетельства на право собственности банк-кредитор вправе не разрешать изменение планировки, даже когда проект перепланировки сделан безупречно и не затрагивает «мокрых зон», несущих стен и конструкций.

    Читайте также:  Перепланировка в домах серии П-44Т

    То есть, если сначала обустроить квартиру в новостройке и сделать в ней ремонт, впоследствии понадобится узаконивание (по-другому — узаконение). А чтобы узаконить сделанное, потребуется тот же проект перепланировки, пройти те же процедуры согласования и получения необходимых разрешений. Но добавятся издержки финансового и морального-психологического плана — придется платить штрафы и терпеливо выслушивать малоприятные увещевания чиновников.

    Согласование перепланировки квартиры

    Как законно увеличить количество комнат в квартире? Почему нельзя объединять кухню и спальню? Можно ли изменить планировку долевой или ипотечной квартиры? Как узаконить уже сделанный ремонт? Что делать, если вам отказывают в разрешении на ремонт? Отвечаем на вопросы в пошаговой инструкции о способах согласования перепланировки.

    Как оформляется перепланировка в новостройке и какие работы разрешены в ее рамках

    Как правило, проектируя современные дома, застройщики пытаются учесть все актуальные тенденции и сделать планировку квартир максимально удобной. Однако никто, кроме самого владельца жилья, не может знать, как будет лучше для него и его семьи. Так что перепланировка квартиры в новостройке — явление довольно распространенное. При этом не все собственники знают о том, что приступать к ремонту без разрешения на перепланировку от уполномоченных органов нельзя, а некоторые и вовсе целенаправленно игнорируют данное требование.

    Для начала разберемся с терминологией. Перепланировкой будет считаться любой ремонт, связанный с изменениями конфигурации помещений. Такие перемены должны быть отображены в техпаспорте квартиры [1] . В этом документе, к слову, можно найти все технические характеристики жилья.

    Перепланировка квартиры в новостройке, проведенная без согласования, незаконна. Касается это и нового жилья со свободной планировкой. А ведь многие воспринимают это название буквально и при первой же возможности делают с помещениями все, что только заблагорассудится. На самом деле в такой квартире нет только внутренних ненесущих конструкций. Согласно проектной документации, у жилья со свободной планировкой, так или иначе, есть границы «мокрых», жилых и нежилых зон — причем отнюдь не условные. А значит, и нарушать их, не имея на руках соответствующего разрешения, запрещено.

    Несанкционированная перепланировка может обернуться для собственника новой квартиры весьма неприятными последствиями. Так, когда жилинспекции станет известно о случившемся, она обязательно назначит виновнику штраф и потребует узаконить выполненные изменения, а если сделать это не удастся, собственнику придется вернуть все в первоначальное состояние [3,4] .

    Если в установленные сроки предписание не будет исполнено, дело передадут в суд, а владельцу жилья на время могут ограничить выезд за рубеж. Собственнику могут назначить и куда более серьезные меры наказания, вплоть до изъятия квартиры и ее принудительной продажи с неполным возвратом стоимости (часть денег уйдет на восстановление помещений). И даже если владельцу жилья каким-то образом удастся скрыть от госорганов факт нелегитимной перепланировки, у него неизбежно возникнут трудности при продаже такой квартиры, передаче ее под залог или в наследство.

    Стоит отметить, что процесс оформления перепланировки в новостройке в Москве с течением времени заметно упростился. И все же сложностей при согласовании капитальных строительных мероприятий по-прежнему немало. О том, когда можно начинать перепланировку в новостройке, какие изменения допускаются и как получить разрешение на перепланировку квартиры, расскажем в статье.

    Как правило, проектируя современные дома, застройщики пытаются учесть все актуальные тенденции и сделать планировку квартир максимально удобной. Однако никто, кроме самого владельца жилья, не может знать, как будет лучше для него и его семьи. Так что перепланировка квартиры в новостройке — явление довольно распространенное. При этом не все собственники знают о том, что приступать к ремонту без разрешения на перепланировку от уполномоченных органов нельзя, а некоторые и вовсе целенаправленно игнорируют данное требование.

    Как согласовать перепланировку

    Согласно Жилищному кодексу Российской Федерации переустройством и (или) перепланировкой считается любая работа, результат которой отражается на техническом плане помещения.

    Оформление

    Если перепланировать помещение на свой страх и риск, без создания проекта и эскиза, а также последующего согласования, можно получить много проблем. Такие действия законодательно наказуемы.

    Владельцев могут оштрафовать, заставить вернуть квартире прежний вид и даже изъять жилье. Без должного оформления перепланировочных действий помещение невозможно продать, а также обзавестись кадастровым и техническим паспортами.

    Как оформить перепланировку квартиры – пошаговая инструкция:

    1. Сбор необходимой документации, создание проекта.
    2. Заполнение заявления.
    3. Осмотр жилплощади специалистами жилотдела администрации, представителями застройщика, сотрудниками коммунальных организаций.
    4. Составление акта техосмотра помещения.
    5. Получение разрешения или отказа.
    6. Заключение договора на выполнение строительно-ремонтных работ и их выполнение.
    7. Проверка приемочной комиссии с оформлением акта приемки.

    Затем ведется оформление нового технического паспорта, после чего перепланировку нужно утвердить путем изменения данных Росреестра.

    После приема заявления до вынесения решения должно пройти не более 45 календарных дней. При подаче через МФЦ учитываются еще несколько суток, которые требуются для передачи бумаг в жилищный отдел администрации либо в жилинспекцию.

    Проводить перепланировочные работы можно в продолжение ближайших шести месяцев. Собственник в заявлении указывает приблизительную дату окончания ремонта. После этого в квартиру прибывает экспертная комиссия, которая выписывает акт приемки. Несколько дней потребуется для получения нового техпаспорта, и неделя – на внесение изменений в Росреестр.


    Обычно реально сделать законными следующие изменения:

    Бесплатная консультация юриста по телефону:

    Москва, Московская обл. +7(499)113-16-78

    СПб, Ленинградская обл. +7(812)603-76-74

    Звонки бесплатны. Работаем без выходных!

    Ссылка на основную публикацию