Нормы и правила проектов перепланировок
Любая перепланировка квартиры должна соответствовать действующим на сегодняшний день нормам и правилам – СНиПам и СанПиНам (их в последнее время заменяют Своды Правил – СП), ГОСТам, МГСН, ВСН и пр. Эти требование закреплено в п. 10.9. Приложения 1 к постановлению Правительства Москвы №508 в редакции 840. Невыполнение положений данных нормативов автоматически влечет за собой нарушение жилищного законодательства, и, как следствие, невозможность узаконить перепланировку.
При этом различные документы могут как дублировать друг друга, так и иметь противоречия, кроме того, они постоянно обновляются и дополняются. Чтобы учесть все их требования при составлении проектной документации, проект перепланировки следует заказывать только у лицензированных организаций, то есть имеющих допуск СРО по проектированию.
Кроме того, соблюдать нормативы требуется и при воплощении в жизнь согласованных с Мосжилинспекцией проектов перепланировки. Правильность проводимых работ подтверждается авторским надзором со стороны организации, ответственной за разработку проекта, а также актами на скрытые работы, которые имеют право составлять компании с допуском СРО на строительные работы.
СанПиН 2.1.2.2645-10 “Санитарно-эпидемиологические требования к условиям проживания в жилых зданиях и помещениях”.
Нововведения
Основные нововведения, которые касаются проведения капремонта в жилом помещении, отражены в Федеральном законе о переоборудовании и перепланировке № 558 от 27 декабря 2018 года. С 2019 г. в юридическую силу вступили следующие изменения:
- теперь до проведения квартирного переустройства в отделе градостроительства архитектуры (в местной администрации) не берут справку о принадлежности квартиры к числу архитектурно значимых сооружений и зданий;
- если конкретный объект недвижимости уже есть в ЕГРН, то правоустанавливающую документацию (Выписку из ЕГРН) также не предоставляют в СЭС, жилинспекцию и иные надзорные инстанции.
Для Москвы таковой считают Мосжилинспекцию и ее филиалы в административных различных округах.
Согласно п. 9 закона РФ от 27 декабря 2018 г. № 558-ФЗ о перепланировке квартир и различных нежилых помещений, в п. 3 гл. 4 ЖК РФ внесены конкретные поправки. Подобные изменения касаются переустройства объектов недвижимости, которые относят к общему имуществу нового или старого многоквартирного дома.
- теперь до проведения квартирного переустройства в отделе градостроительства архитектуры (в местной администрации) не берут справку о принадлежности квартиры к числу архитектурно значимых сооружений и зданий;
- если конкретный объект недвижимости уже есть в ЕГРН, то правоустанавливающую документацию (Выписку из ЕГРН) также не предоставляют в СЭС, жилинспекцию и иные надзорные инстанции.
Что можно делать при перепланировке квартиры:
Вы спросите — а что можно делать? Отвечаю.
При согласовании эскиза на плане БТИ (несложный вариант):
- Можно менять расположение ненесущих перегородок туалетов, ванных, кухни, а также жилых помещений и увеличить их за счет коридора и подсобок.
- Можно, наоборот, увеличить коридор и подсобки за счет туалетов, ванных, кухни.
- Можно объединить кухню и комнату, если кухня размещена в мокрой зоне.
При разработке проекта, инженерного расчета и пр. (более сложный вариант):
- Можно сделать проем в несущей стене.
- Можно сделать слияние балкона и помещения.
- Можно устранить подоконную часть проема между помещением и балконом (если сохранить несущую перемычку и устройство витражей или дверей).
- При объединении двух квартир можно оборудовать жилое помещение за счет одной из кухонь.
- Можно сменить внешний облик здания.
- Можно разместить твердотопливный камин на последнем этаже (или на любом уровне двухуровневой квартиры последнего этажа).
Все эти правила и нормы не подлежат обсуждению, их просто нужно соблюдать. Тем не менее, при наличии цели и желания можно реализовать многое.
Подумайте прежде, будет ли конечный результат оправдан и не затратен по средствам и времени?
Согласованием планировки и подготовкой документов занимается сам хозяин, либо же специалист из организации по согласованию планировок.
При разработке проекта, инженерного расчета и пр. (более сложный вариант):
Нормы перепланировки кухни
Кухни, оборудованные газовыми плитами, должны отделяться от смежных помещений дверью с плотным притвором или перегородкой. Поэтому демонтировать ненесущую стену между газифицированной кухней и жилой комнатой и оставлять полученное пространство открытым нельзя (п. 10.17 Приложения 1 к ППМ №508-ПП), придется между помещениями устанавливать мобильную перегородку типа двери-купе.
Кроме того, при устройстве проема в стене, разделяющей комнату и кухонное помещение с газовой плитой, необходимо будет предусмотреть установку плотно закрывающейся двери, иначе перепланировку не согласовать. Если дверной проем устраивается в несущей стене, то должно производиться его усиление стальной рамой, а максимальные размеры проема и тип усиления рассчитываются автором проекта дома.
На фото проемы в несущих стенах, усиленные металлоконструкциями:
Чаще всего в одной квартире разрешают устраивать не более одного проема и только при условии, что этот проем не ухудшит несущую способность конструкций.
Поскольку п.24 постановления Правительства РФ от 28.01.2006 №47 запрещено размещение кухни над комнатой, то расширить кухонное помещение на часть площади жилого могут только жители первых этажей или владельцы квартир на вторых этажах в домах, где на первом этаже находятся нежилые помещения. Но это при условии, что в квартире установлена электроплита, а между помещениями ненесущая стена. Это связано с тем, что демонтаж несущих стен запрещен, как и размещение газифицированного помещения «над» и «под» жилыми комнатами. Поэтому в квартире с газовым оборудованием расширить кухню на комнату нельзя ни на каком этаже.
Поскольку п.24 постановления Правительства РФ от 28.01.2006 №47 запрещено размещение кухни над комнатой, то расширить кухонное помещение на часть площади жилого могут только жители первых этажей или владельцы квартир на вторых этажах в домах, где на первом этаже находятся нежилые помещения. Но это при условии, что в квартире установлена электроплита, а между помещениями ненесущая стена. Это связано с тем, что демонтаж несущих стен запрещен, как и размещение газифицированного помещения «над» и «под» жилыми комнатами. Поэтому в квартире с газовым оборудованием расширить кухню на комнату нельзя ни на каком этаже.
Зачем нужны правила перепланировки
Прежде, чем я расскажу о запретах в перепланировке, необходимо понять причину этих запретов, и почему же они прописаны на законодательном уровне. Основная причина запрета перепланировки логична и понятна: внесение изменений в конструкцию дома может привести к ухудшению его функциональности и снижению качества и прочности всей конструкции. Запрещающие правила перепланировки выглядят следующим образом:
- изменения не должны влиять на удобства эксплуатации дома другими жильцами и собственниками квартир;
- помещение должно остаться жилым, отвечать требованиям о жилых территориях;
- новая квартира должна отвечать основным требованиям (санитарные, строительные и противопожарные);
- изменения не должны касаться фасада здания, если само здание относится к культурному наследию страны;
- неприкосновенна безопасность других жильцов и эксплуатации дома в целом;
- проведение любых работ по перепланировке аварийного помещения запрещена.
После прочтения запрещенных работ, возникает вопрос, а что же можно делать в собственной квартире. На самом деле, возможностей много, разрешено все, что не входит в список запрещенного. И правильный порядок перепланировки выглядит так:
Правила перепланировка квартиры 2020
Если концентрироваться именно на новых требованиях этого года, то их два. Причем оба облегчают жизнь граждан, планирующих «переформатировать» свою квартиру.
- Для согласования больше не нужна справка о принадлежности/непринадлежности дома к числу архитектурных памятников
- Выписка из ЕГРН также не нужна, если собственность на квартиру уже зарегистрирована. Сопутствует этому правилу запрет на проведение перепланировки в новостройках до того момента, пока собственность на новое жилье не будет зарегистрирована в Росрестре
Не нужны согласования для косметического ремонта, смены отделки (например, с обоев на кафель, с линолеума на паркет и т.д.), обновления встроенной мебели.
Не нужно подавать предварительную заявку в БТИ, чтобы произвести:
- Обустройство проемов в межкомнатных перегородках
- Замену кухонной плиты
- Перемещение сантехники в пределах санузла
- Установки или разборки гипсокартонных перегородок
- Застекления балкона
- Монтажа кондиционеров, сплит-систем, спутниковых антенн
- Переустройства/ликвидации тамбурной зоны
Все перечисленные изменения достаточно зарегистрировать в БТИ уже после того, как они произведены.
Все перечисленные изменения достаточно зарегистрировать в БТИ уже после того, как они произведены.
Что нельзя
Правила проведения перепланировок запрещают выполнение таких действий:
- нельзя делать проемы для окон или дверей в несущих стенах панельных или крупноблочных домах;
- запрещено делать проемы в несущих стенах, если таки образом здание будет поделено на автономные помещения;
- нельзя во время перепланировки повреждать прогоны и балки (это ослабит несущие конструкции и может повредить здание);
- нельзя во время работ перекрывать вентиляцию;
- запрещено устанавливать перегородку, если она закрывает оконный проем;
- вход в жилое помещение не может быть прямо с лестничной площадки.
Все проведенные работы обязательно должны соответствовать нормам СНиП.
Основные из них:
Что запрещено санитарными нормами
С точки зрения санитарно-гигиенических и правовых норм при модификации жилья запрещается:
- Расширять и переносить санузлы (ванны и душевые комнаты, туалеты) на жилой метраж и территорию кухонь (исключение — когда под перепланированной квартирой расположен подвал, нежилые помещения);
- Расширять и переносить кухни на метраж санузлов (исключение — двухуровневые квартиры);
- Переносить кухни в жилые комнаты (исключение, если под перепланированной квартирой — нежилые помещения, подвал);
- Устраивать кухни в помещениях, куда не проникает естественное освещение;
- Обустраивать маленькие кухни-ниши (менее 5 м2);
- Объединять в одну систему вентилирования кухни и санузлов;
- Делать полы в «мокрых» помещениях (под расширенной ванной, душевой, туалетом) без гидроизоляции, без порога или не заниженными на 15-20 мм относительно уровня полов смежных комнат;
- Из кухни или комнаты проделывать прямой вход в туалет (за исключением наличия второго санузла с выходом в коридор;
- Разбирать в панельных многоэтажках пороги у выходов на балкон;
- Демонтировать подоконные блоки и устраивать проемы в несущих стенах домов, автором проектов которых — МНИИТЭП);
- Делать в монолитных зданиях демонтаж не несущих стен, имеющих выход на лоджию (балкон).
Строгое табуирование отдельных мероприятий по изменению плана квартиры не распространяется на ряд работ, переделок и видов ремонта. Рассмотрим, что согласно букве закона сделать можно.
Часть работ придется согласовывать. Приведем перечень основных. К ним относятся:
Правила и нормы перепланировки квартиры. Практическое руководство
Неважно — новая квартира или же старая, — но так или иначе нам необходимо сделать ее удобнее, включающей множество функций.
Порой застройщик предлагает совершенно не то, что нам нужно, и мы бы хотели улучшить ситуацию, но не все идеи возможны для реализации и официального согласования. А для соблюдения правил безопасности еще и не лишним будет принять во внимание нормы закона, продумывая планировку.
Таким образом, мы сталкиваемся обычно с такими задачами:
- что допустимо менять в квартире и что нет;
- что можно просто согласовать или же с трудом;
- а стоит ли игра свеч с этой планировкой;
- а как все-таки обойти эти нормы;
- что будет, если ничего не согласовывать;
- куда бежать и с кем согласовывать.
…и еще множество подобных вопросов.
Итак, основа всех норм и законов — это идея не навредить жильцам дома, и себе самому тоже.
Список того, что категорически нельзя делать:
- Нельзя допустить обрушение несущих конструкций здания вследствие нарушения их прочности и устойчивости.
- Нельзя увеличивать нагрузку на несущие конструкции сверх нормы допуска при замене перегородок, установки оборудования, при работах с полом.
- Нельзя совершать действия по уменьшению или демонтажу вентиляционных коробов.
- В одноуровневой квартире нельзя размещать ванные и туалетные комнаты над жилыми помещениями и кухнями.
- Учитывать размещение ванных комнат верхнего этажа, чтобы не размещать свою кухню под ними.
- Нельзя размещать свою кухню над жилой комнатой нижнего этажа.
- Нельзя размещать вход в санузел из жилой комнаты или кухни (можно из спальной комнаты, если имеется другой санузел с унитазом и выходом не в жилое помещение).
- Нельзя перекрывать доступ к сантехнике, стояку, счетчику, вентиляторам и вентиляционным коробам.
- Нельзя переносить подключенные к центральной системе отопления радиаторы на балкон или лоджию.
- Нельзя устраивать теплые полы за счет центральной системы отопления.
- Регламент минимальной площади жилой комнаты для однокомнатной квартиры должна превышать 14м2, в двухкомнатных квартирах и более общая комната должна превышать 16 м2, спальня — 10 м2, а кухня — 8 м2 (кухня-ниша может быть 5 м2).
- Естественный свет должен быть во всех жилых комнатах и кухне.
- Кухня должна иметь фиксированные габариты и отделяться отдельной входной дверью при наличии газовой плиты.
- Внешний облик дома, который относится к объектам культурного наследия, менять категорически запрещено.
Что можно делать при перепланировке квартиры:
Вы спросите — а что можно делать? Отвечаю.
При согласовании эскиза на плане БТИ (несложный вариант):
- Можно менять расположение ненесущих перегородок туалетов, ванных, кухни, а также жилых помещений и увеличить их за счет коридора и подсобок.
- Можно, наоборот, увеличить коридор и подсобки за счет туалетов, ванных, кухни.
- Можно объединить кухню и комнату, если кухня размещена в мокрой зоне.
При разработке проекта, инженерного расчета и пр. (более сложный вариант):
- Можно сделать проем в несущей стене.
- Можно сделать слияние балкона и помещения.
- Можно устранить подоконную часть проема между помещением и балконом (если сохранить несущую перемычку и устройство витражей или дверей).
- При объединении двух квартир можно оборудовать жилое помещение за счет одной из кухонь.
- Можно сменить внешний облик здания.
- Можно разместить твердотопливный камин на последнем этаже (или на любом уровне двухуровневой квартиры последнего этажа).
Все эти правила и нормы не подлежат обсуждению, их просто нужно соблюдать. Тем не менее, при наличии цели и желания можно реализовать многое.
Подумайте прежде, будет ли конечный результат оправдан и не затратен по средствам и времени?
Согласованием планировки и подготовкой документов занимается сам хозяин, либо же специалист из организации по согласованию планировок.
Какие нужны документы:
- Техпаспорт жилого помещения в БТИ.
- Эскизный план на основе плана БТИ (при простых преобразованиях) или проект перепланировки, заказанный в организации, состоящей в СРО и имеющей разрешение на такие виды работ (при сложных преобразованиях).
- Проект перепланировки от автора проекта или ГУП «МосжилНИИпроект» для Москвы и для других городов его аналогом (если перепланировка касается несущих конструкций и сложных преобразованиях).
- Документы сдаются в Многофункциональные центры по предоставлению государственных услуг.
Какие нормы можно обойти:
Внимание, это не касается изменения несущих конструкций!
В каждом случае нужно рассматривать ситуацию вблизи, и уже делать выводы. Но я все же приведу парочку примеров:
Присоединяя балкон к комнате, и утеплив его нужным образом, окно можно завести в гараж. Или же в том месте, где предполагается кухня, можно обустроить жилое помещение, а саму кухню разместить в другом месте, оставив при этом выводящие пути.
С проверяющим нужно будет договориться в случае чего лично по факту.
Какие последствия перепланировки без согласования:
Проверяющий из ТСЖ/Управляющей компании может прийти по жалобе соседей с просьбой согласовать планировку или привести все к исходному состоянию. В случае бездействия по решению суда вас обяжут привести все к исходному состоянию. Это будет административным правонарушением.
Не забывайте также, что несогласованная планировка может стать проблемой при продаже квартиры, когда покупатель будет требовать снижения цены из-за этого.
Очень советую вам изучить все нюансы, правила и нормы, прежде чем заниматься вопросом перепланировки, а также пользоваться услугами специалистов в этой области.
Неважно — новая квартира или же старая, — но так или иначе нам необходимо сделать ее удобнее, включающей множество функций.
6 правил перепланировки, которые должен знать каждый
Квартира должна быть не только красивой, но и удобной, и первый пункт, который отвечает за удобство — грамотная планировка. К сожалению, типовые квартиры редко славятся ею, но даже в неплохих вариантах не учтены все особенности жизни будущих жильцов. Перепланировка поможет адаптировать квартиру для себя, но полет фантазии может быть пресечен множеством правил, которые обходить просто незаконно. В этой статье мы разберем самые популярные случаи, которые вызывают сомнения перед перепланировкой.
Квартира должна быть не только красивой, но и удобной, и первый пункт, который отвечает за удобство — грамотная планировка. К сожалению, типовые квартиры редко славятся ею, но даже в неплохих вариантах не учтены все особенности жизни будущих жильцов. Перепланировка поможет адаптировать квартиру для себя, но полет фантазии может быть пресечен множеством правил, которые обходить просто незаконно. В этой статье мы разберем самые популярные случаи, которые вызывают сомнения перед перепланировкой.
Госты и СНиПы, перепланировка квартиры, согласование перепланировки
Какой бы удобной ни была квартира, часто появляется желание ее изменить. Для начала нужно определиться с количеством и расположением ванных комнат и санузлов, так как они привязаны к стоякам. От того, насколько они удобно, продуманно расположены, зависит комфорт всей квартиры. Ведь зачастую ванная и туалет по утрам, когда члены семьи собираются на работу или в школу, становятся центром споров и суеты.
Для того чтобы затеять перепланировку в квартире, ее нужно согласовать в соответствующих службах города. Они получают пакет документов и принимают решение.
С 01.03.2005г. на территории Российской Федерации действует Жилищный кодекс. Согласно ЖК(ст.14) органы государственной власти определяют условия и порядок переустройства (перепланировки) жилых помещений. Местные органы власти занимаются согласованием и контролем перепланировки, соблюдением санитарных и технических норм.
По определению ЖК РФ(ст.25): «Переустройство жилого помещения представляет собой установку, замену или перенос инженерных сетей, санитарно-технического, электрического или другого оборудования, требующее внесения изменения в технический паспорт жилого помещения.Перепланировка жилого помещенияпредставляет собой изменение его конфигурации, требующее внесения изменения в технический паспорт жилого помещения. Техпаспорт – это документ, содержащий техническую и иную информацию о жилых помещениях, связанную с обеспечением соответствия жилья установленным требованиям»(ст.19 ЖК РФ).
Паспортизацией жилья занимается БТИ; форма техпаспорта пока законом не установлена.
Пока квартира не имеет собстсвенника, в ней запрещено проводить какие-либо работы по переустройству (перепланировке).По статье 26 ЖК РФтакие работы может проводить только собственник квартиры. Собственником является частное лицо или муниципалитет.
Вот перечень документов, которые собственник квартиры должен представить в органы местного самоуправления ( по месту нахождения жилого помещения) для согласования:
- заявление о переустройстве и (или) перепланировке по форме, утвержденной Правительством Российской Федерации;
- правоустанавливающие документы на переустраиваемое и (или) перепланируемое жилое помешение (подлинники или засвидетельствованные в нотариальном порядке копии);
- подготовленный и оформленный в установленном порядке проект переустройства и (или) перепланируемого жилого помещения;
- технический паспорт переустраиваемого и (или) перепланируемого жилого помешения;
- согласие в письменной форме всех членов семьи нанимателя (в том числе временно отсутствующих членов семьи нанимателя), занимающих переустраиваемое и (или) перепланируемое жилое помещение на основании договора социального найма (в случае, если заявителем является уполномоченный наймодателем на представление предусмотренных настоящим пунктом документов наниматель переустраиваемого и (или) перепланируемого жилого помещения по договору социального найма);
- заключение органа по охране памятников архитектуры, истории и культуры о допустимости проведения переустройства и (или) перепланировки жилого помещения, если такое жилое помещение или дом, в котором оно находится, является памятником архитектуры, истории или культуры.
Решение о согласовании принимается не позднее 45 дней с момента передачи документов в органы власти. Документ, подтверждающий разрешение на переустройство (перепланировку) и является основанием для начала работ.
Получить разрешение обязательно на следующие работы:
- изменение в плане или переоборудование санузлов;
- удаление или перемещение внутренних стен квартиры;
- перенос дверных проемов;
- создание (изменение) тамбуров;
- перемещение газовых и нагревательных приборов;
- перенос сантехники;
- остекление лоджий, балконов.
В случае несоответствия проекта перепланировки установленным законом нормам возможен отказ в согласовании, при этом должны быть указаны нарушения (ст.27 ЖК РФ). Отказ можно обжаловать в судебном порядке.
Какой бы удобной ни была квартира, часто появляется желание ее изменить. Для начала нужно определиться с количеством и расположением ванных комнат и санузлов, так как они привязаны к стоякам. От того, насколько они удобно, продуманно расположены, зависит комфорт всей квартиры. Ведь зачастую ванная и туалет по утрам, когда члены семьи собираются на работу или в школу, становятся центром споров и суеты.
Что не относится к перепланировке и переустройству помещения?
Некоторые работы могут ошибочно восприниматься как перепланировка, хотя ею не являются, а значит, уведомлять о них надзорные органы не нужно. К таким работам относится замена окон и дверей без изменения проемов, остекление балкона, демонтаж встроенных шкафов. Косметический ремонт, покраска стен и оклеивание обоями, замена электрической плиты, установка кондиционеров, антенн и телевизионных тарелок также не нуждаются в уведомлении. Не относится к перепланировке и переустройству помещений смена отопительных приборов, в том числе газовых, при условии, что для них не потребуется прокладывать новые подводящие сети.
Запрещены перепланировки, которые нарушают стабильность несущих стен, противопожарную безопасность или ухудшают условия жизни в доме.
Запреты, связанные с кухней и освещением
Перегородки между жилыми помещениями и кухней с газовой плитой/колонкой демонтировать запрещено. Если заменить их раздвижной дверью, согласовать такое видоизменение шанс будет, но данная поблажка касается только квартир с двумя и более комнатами. Кухни также запрещено устраивать над жилыми помещениями, а вот над коммерческой недвижимостью (офисы, кафе, магазины) — можно. Кухни и остальные комнаты априори должны иметь источник естественного света — без окон спроектировать и согласовать новое помещение никто не позволит.
Рассмотрим табу, связанные с перепланировкой квартиры: с чем связаны запреты, на каких основаниях можно или нельзя видоизменять свою недвижимость и чем грозит неповиновение букве закона. Разберемся, как себя вести, если соседи занимаются самоуправством при переустройстве жилья, что можно делать со своей недвижимостью, чего нельзя и почему. Подробно обсудим виды переустройства квартир, разрешение на которые не удастся получить ни при каких обстоятельствах.
Брежневки – серии домов
Без учета модификаций в брежневский период было разработано под сотню серий жилых домов. Ниже представлены самые распространенные московские виды брежневок.
Кирпичные брежневки: II-29, II-66, башни (Вулыха, Тишинская, Смирновская, Москворецкая).
Панельные брежневки: 1-515, II-49, II-57, П3, П30, П42, П43, П44, П46, П55.
Блочные брежневки: II-18, II-68, И209А и другие.
Некоторые из них в модернизированном виде строят и сейчас (П44Т, П3М).
Брежневские дома, фото:
Дома, строившиеся в брежневский период, стали просторнее. Помимо однушек, двушек и трешек появились и 4-комнатные квартиры для больших семей. Кстати, и число трехкомнатных квартир в брежневках тоже возросло. Стандартными стали следующие размеры жилья:
Доступные варианты перепланировки брежневки
Перепланировка брежневки может производиться по проекту или эскизу.
Наиболее простым и легким служит вариант перепланировочных работ по эскизу, так как в таком случае нет необходимости заказывать проект. Достаточно предоставить эскиз с внесенными изменениями из техпаспорта БТИ.
Перепланировка по эскизу возможна в следующих случаях:
- монтаж несущей стены дополнительно;
- изменение местоположения газовой плиты;
- монтаж дополнительной перегородки между комнатами, которая не будет создавать нагрузку на перекрытия;
- при изменении расположения сантехнического оборудования в ванной комнате.
Более существенные и серьезные изменения планировки предполагают разработку проекта.
- монтаж несущей стены дополнительно;
- изменение местоположения газовой плиты;
- монтаж дополнительной перегородки между комнатами, которая не будет создавать нагрузку на перекрытия;
- при изменении расположения сантехнического оборудования в ванной комнате.