Перепланировка двухкомнатной квартиры
- Основные правила перепланировки
- Варианты
- Как перепланировать разные типы квартир?
- Рекомендации
- Заключение
Двухкомнатная квартира – самый востребованный вариант. По сравнению с ней однокомнатная квартира – недостаточно просторная для семейных людей, а трёхкомнатная – довольно дорогая. Несмотря на то что старый жилфонд («сталинки», «хрущёвки», «брежневки») довольно потрёпан, в перспективе реновации жилья он пользуется у покупателей немалым спросом.
Двухкомнатная квартира – самый востребованный вариант. По сравнению с ней однокомнатная квартира – недостаточно просторная для семейных людей, а трёхкомнатная – довольно дорогая. Несмотря на то что старый жилфонд («сталинки», «хрущёвки», «брежневки») довольно потрёпан, в перспективе реновации жилья он пользуется у покупателей немалым спросом.
Ярослава Галайко, дизайнер интерьеров:
— Этот вариант перепланировки позволяет сделать в холле гостиную, а две жилые комнаты отдать под приватные спальни. При этом кухня и ванная комната остаются на своих местах. Такую перепланировку легко согласовать, чаще всего она требует сноса всего одной перегородки.
Объединение кухни и гостиной в двухкомнатной квартире
Перепланировка двушки площадью 38 квадратных метров
2. Три идеи для 60 квадратов в панельном доме
Общая площадь двушки в панельном доме серии ИП-46с составляет 60–62 кв. м, жилая – 33–34 кв. м. Помимо двух комнат, здесь есть кладовка, раздельный санузел и кухня. Высота потолков – 265 см. Несмотря на то что планировка квартиры достаточно удобная, дизайнер Ксения Чупина продумала несколько функциональных вариантов ее изменений под определенные нужды и показала, что нет предела совершенству.
От предыдущих серий хрущевских застроек здания они отличаются качественными кирпичными наружными стенами, однако площади квартир здесь минимальны, а комнаты – смежные. Высота потолка – 2,48 метра. В качестве преимущества можно отметить лишь возможность сноса межкомнатных стен для перепланировки. Дизайнер Николай Твердов предложил 3 варианта перепланировки двухкомнатной квартиры площадью 42,68 квадратного метра для разных типов жильцов.
Изменение размеров комнат
Еще несколько вариантов при другом типе исходной планировки. Все что можно сделать тут с санузлом — объединить его и за счет этого более рационально использовать пространство. Основная идея этой перепланировки — убрать «аппендицит» непонятно зачем торчащий в комнате.
Двушка в доме серии И-209А
Как видите, есть два основных варианта — сделать больше прихожую, а комнату прямоугольной или увеличить площадь комнаты, оставив стенку прихожей на прежнем место, но убрав встроенный шкаф и перенеся перегородку другой комнаты. Во втором варианте можно будет устроить приличных размеров гардеробную или сделать два встроенных шкафа — один со входом со стороны прихожей, другой — из комнаты.
Есть в этих планах еще одна хорошая идея: два отдельных стенных шкафа преобразованы в один — со входом из прихожей.
Универсальные решения: наиболее распространенные варианты для «двушек»
Первое, что попадает в поле зрения специалистов по перепланировке – коридор и так называемые «мокрые зоны» двухкомнатной квартиры, то есть ванная и туалет. Далее принято рассматривать возможность нового обустройства зоны кухни, а затем принимается решение о том, как поступать с комнатами. В зависимости от запросов и потребностей обитателей жилья, на сегодняшний день остаются востребованными два принципиально разных радикальных варианта перепланировки:
• создание трех комнат из двух;
• превращение «двушки» в просторную однокомнатную студию.
Перепланировать двухкомнатную квартиру так, чтобы в итоге получилось комфортное жилье из трех комнат, можно лишь в случае, если квартира имеет достаточную общую площадь. Новые помещения обязательно должны освещаться естественным способом и занимать не менее девяти квадратных метров – иначе они не будут признаны жилыми, и с узакониванием такого варианта неизбежно возникнут проблемы.
При соблюдении этих условий просто устанавливаются ненесущие перегородки, которые, кстати, для соответствия требованиям относительно степени освещенности, могут быть не до самого потолка, а остальные помещения обустраиваются в соответствии с дизайнерским проектом. Важно правильно выбирать материалы для таких перегородок – они должны быть не только легкими, но и устойчивыми к возгоранияю, а также к механическим воздействиям.
В некоторых случаях одинокие владельцы двухкомнатных квартир рассматривают возможности сноса всех возможных стен и создания единого студийного пространства. Но подобное возможно исключительно в домах, где межкомнатные перегородки не являются несущими.
• превращение «двушки» в просторную однокомнатную студию.
Перепланировка и реорганизация 2-комнатной квартиры
Морально устаревшие квартиры советской эпохи не отвечают современным требованиям, хотя и все еще востребованы на вторичном рынке недвижимости.
Радикальная перепланировка – попытка скорректировать распределение имеющейся жилплощади. Для сноса стены в многоквартирном доме необходимо разрешение городских властей, а его дают в редких случаях. Это дорогостоящий и небезопасный способ (часть подъезда может обрушиться), но таким методом пытаются исправить недостатки, чтобы воплотить новый дизайн двухкомнатной квартиры.
Дизайн квартиры в современном стиле
Очень красиво будут выглядеть круглые стены
Частичный демонтаж одной из стен смежных комнат ради их объединения – доступный вариант, когда демонтаж стены не рекомендуется. Лучше всего вырезать болгаркой арку в панельном блоке. Нельзя разрушать несущие стены, но можно частично демонтировать второстепенный простенок, но укрепить в этом месте потолок металлической арматурой или имитацией колонн.
Ради комфорта приходится делать:
- демонтаж второстепенных стен и простенков;
- перепланировку всей квартиры или отдельных комнат;
- присоединять квадратные метры утепленной лоджии или балкона;
- реорганизовывать полезную площадь за счет зонирования и встроенной мебели.
Снос стен недоступен, если это ветхая постройка, имеются трещины и другие признаки проседания. В этом случае ремонт сводится в маскировке дефектов, перепланировку лучше заменить эффектным зонированием и продуманной реорганизацией комнат.
Ради комфорта приходится делать перепланировку всей квартиры
Иногда перепланировку лучше не проводить, достаточно сделать косметический ремонт
Комнаты можно совместить в одну
Объединение смежных комнат с площадью утепленного балкона или лоджии производится ради расширения небольших комнат. Нередко меняют конфигурацию прихожей или коридора. На этих квадратных местах обустраивают обеденную зону и место отдыха среди комнатных растений-экзотов, как на фото.
Самый распространенный тип перепланировки – снос перегородки между гостиной и кухней. При этом нежелательно переносить газовую плиту, канализацию с мойкой к другой стене. Но обязательна эффективная вытяжка и условное разграничение пищевого блока и обеденной зоны в примыкающей гостиной.
Если гостиная достаточно большая, можно поставить обеденный стол
Объединение смежных комнат с площадью утепленного балкона или лоджии производится ради расширения небольших комнат
Ради комфорта приходится делать перепланировку всей квартиры
Специфика изменения планировки 2-комнатных хрущевок
На основе изложенного выше материала можно заключить, что перепланировка 2 х комнатной хрущевки сопряжена с целым рядом особенностей. Главная та, что возраст хрущевских домов приблизился и перешагнул через полувековой рубеж. В них все общедомовые коммуникации и электропроводка изношены до такой степени, что подлежат безоговорочной замене. Дополнительно к этому, во избежание аварий и разрушений, все работы по перепланировке должны:
- Осуществляться на основе соответствующих проектов;
- Производиться только после предусмотренного законом согласования;
- Выполняться ответственными высококвалифицированными мастерами;
- Совершаться с применением современного оборудования, создающего минимальные вибрации.
- Проходить под непрерывным контролем состояния несущих и опорных конструкций.
Обеспечить соблюдение перечисленных условий по силам только специализированным компаниям, имеющим опытных специалистов, материальную базу и допуск СРО; готовым в любую минуту действовать нестандартно, максимально эффективно, на базе прогнозирования неблагоприятного развития ситуации. ООО «Планодел» — одна из немногих в Москве, которая отвечает этим требованиям и может справиться с задачами любой сложности, включая перепланирование давних построек.
На основе изложенного выше материала можно заключить, что перепланировка 2 х комнатной хрущевки сопряжена с целым рядом особенностей. Главная та, что возраст хрущевских домов приблизился и перешагнул через полувековой рубеж. В них все общедомовые коммуникации и электропроводка изношены до такой степени, что подлежат безоговорочной замене. Дополнительно к этому, во избежание аварий и разрушений, все работы по перепланировке должны:
Способы переделки квартир в трехкомнатные
Какой бы ни была перепланировка двухкомнатной квартиры в трехкомнатную, она выполняется одним из трех способов:
- В соответствии с разработанным для этого в организации, имеющей допуск СРО, проектом перепланировки;
- По проекту, согласованному с автором (НИИ, проектной организацией) серийного проекта дома;
- Без предварительного согласования плана переделки.
Третий способ включает и самовольное нарушение целостности несущих конструкций, с попытками последующего узаконения перепланированного жилища. Его предпочитают использовать авантюристы.
В первом случае по плану квартиры, выданному бюро техинвентаризации (БТИ), в проектной организации заказывают проект варианта перепланировки 2-х комнатной квартиры. В МФЦ подается заявление о перепланировке, сопровождаемое подготовленными чертежами. После согласования бумаг в Жилищной инспекции получают разрешение и выполняют предусмотренные работы. Факт выполнения последних, объем и соответствие проекту фиксирует представитель ЖК, который выдает акт приемки. На основании акта БТИ изготавливает новый технический паспорт.
Данный вариант рационален, если собственник или съемщик хотел:
- Совместить санузлы, убрав общую перегородку между туалетом и ванной;
- Добавить метраж к санузлу за счет пространства кладовки или коридора;
- Возвести в одной из комнат перегородку;
- Расширить пространство комнат, разобрав общую не несущую стенку между ними;
- Обустроить теплый пол (формально изменить конструкцию пола).
Второй вариант актуализируется, когда застройщику, владельцу или съемщику жилья необходимо вмешательство в несущие конструкции здания. Для исключения «избыточной» процедуры согласования, имеет смысл на основе идеи заказать перепланировку двухкомнатной квартиры непосредственно у автора проекта дома. Часть дальнейшего алгоритма действий совпадает с первым вариантом. Параллельно с производством работ ведется соответствующий журнал, составляются акты необходимых скрытых работ. В завершение жилищная инспекция выдает акт, на основании которого в БТИ можно получить техпаспорт.
Обращаться к автору проекта уместно при:
- Проделывании проемов и отверстий в несущих перекрытиях и (или) стенах;
- Переносе кухонного помещения и ванной комнаты;
- Объединении нескольких квартир посредством сноса между ними не несущих перегородок, проделывания проемов в несущих стенах, пр.
Перепланировка без согласования может выполняться без нарушения законодательства и противозаконным образом. Работами, производство которых не противоречит законодательству, являются:
- Разборка встроенных кладовок, шкафов, антресолей с высвобождением дополнительного места;
- Замена на аналоги или перестановка сантехнического оборудования в пределах помещений, сооруженных при строительстве здания;
- Перемещение в пределах кухни электрической плиты, мойки;
- Установка кондиционера — моноблока в окне или внешней части сплит-системы без штробления несущей стены.
По завершению воплощения идеи переделки жилища в многофункциональный центр представляется исходный и измененный план квартиры, на основании которых БТИ выдаст техпаспорт. Перед этим придется соблюсти несколько формальностей, включая визит инспектора, который проверит достоверность представленных бумаг и законность перепланировки.
Если в ходе переделывания двухкомнатной в трехкомнатную квартиру нарушалась целостность несущих стен и перекрытий, установлена массивная стена на краю балконной плиты, неправильно объединена комната с балконом (лоджией), пр. может наступить ответственность вплоть до криминальной. Подробнее об этом — на других страницах нашего сайта.
По завершению воплощения идеи переделки жилища в многофункциональный центр представляется исходный и измененный план квартиры, на основании которых БТИ выдаст техпаспорт. Перед этим придется соблюсти несколько формальностей, включая визит инспектора, который проверит достоверность представленных бумаг и законность перепланировки.
Чешка
Перепланировка двухкомнатной чешки позволяет воплотить такие идеи:
- совмещение санузла;
- создание кухни-студии за счет гостиной;
- выделение зоны для небольшой отдельной прихожей в коридоре.
Увеличить количество комнат можно только с использованием перегородок.
- совмещение санузла;
- создание кухни-студии за счет гостиной;
- выделение зоны для небольшой отдельной прихожей в коридоре.
Подготовка к переделке 2-х комнатной хрущевки: правила, которые нельзя нарушать
При составлении плана новой планировки помните, что в строительстве есть правила, которые нельзя нарушать.
- Ванную и санузел можно увеличить только за счет коридора или кладовки. Использовать пространство кухни или жилого помещения нельзя.
- Сносить несущие стены запрещено. В них можно только оборудовать дверной проем.
- Оборудовать санузел или кухню в жилых комнатах запрещено.
- Для совмещения жилой комнаты с кухней установите перегородку. Если хотите полностью освободить жилье от перегородок, замените газовую плиту электрической.
Рекомендуем строго следовать правилам. Жалоба соседей в БТИ приведет к тому, что владельца недвижимости обяжут заплатить штраф и вернуть планировку к исходному состоянию.
Обязательно заменяйте газовую плиту на электрическую, если в кухне не будет перегородок.
Источник: https://wantremont.ru/
Перепланировка квартиры в хрущевке предполагает улучшение расположения комнат и создание функционального пространства для всех членов семьи. Владельцам двухкомнатного малогабаритного жилья рекомендуем принять во внимание принцип зонирования. В квартире обязательно должны быть три зоны:
Куда обращаться
Дать или не дать «добро» на формирование из двушки уютной трешки может районный орган местного самоуправления, на территории которого находится недвижимость.
Адрес учреждения и размах его полномочий могут подсказать в Управляющей компании, обслуживающей ваш дом.
Перепланировку необходимо согласовывать в соответствующих инстанциях
Этапы согласования перепланировки двухкомнатной квартиры
Прежде чем перейти непосредственно к описанию процедуры согласования перепланировки двухкомнатной квартиры, рассмотрим перечень мероприятий, которые в таком согласовании нуждаются.
Итак, если вы решили при проведении перепланировки двухкомнатной квартиры:
- переставлять кухонную плиту или заменять газовую плиту на электрическую;
- переносить или изменять границы туалета/ванной комнаты;
- устраивать/заделывать проемы в стене или межэтажном перекрытии;
- изменять конструкцию полов в помещениях;
- демонтировать/возводить ненесущие стены;
- переносить кухню;
- устраивать балкон/лоджию;
- демонтировать подоконный блок между внутренним помещением квартиры и балконом/лоджией,
то вам предварительно нужно получить на такие работы разрешение Государственной жилищной инспекций (для квартир в Москве) или местной администрации (для квартир в городах Московской области).
Получение разрешения – это лишь один из этапов согласования перепланировки двухкомнатной квартиры. А полностью данный процесс в хронологическом порядке выглядит следующим образом:
1-й этап – сбор документов.
2-й этап – получение разрешения на перепланировку.
3-й этап – сдача сделанного ремонта приемочной комиссии.
4-й этап – обмер обновленной квартиры и оформление в БТИ нового технического паспорта с внесенными изменениями.
Итак, если вы решили при проведении перепланировки двухкомнатной квартиры:
Что это такое?
Зачастую собственники квартир путают такие два понятия как проект перепланировки квартиры и дизайн-проект.
Дизайн-проект – это, по сути, зарисовка внешнего вида вашего жилья после внесённых изменений.
Юридической силы у него нет, и он составляется исключительно для вас.
Проект перепланировки квартиры (образец документа можно посмотреть здесь ) – это документ, который включит в себя идеи дизайн-проекта, а также отразит все изменения, планируемые относительно старого плана. Возможно, не все задумки дизайнера будут воплощены в действительности, так как их могут ограничить технические характеристики здания.
Существуют недопустимые изменения внутреннего пространства (снос несущих стен, расположение санузлов и кухонь над или под жилыми помещениями, оборудование каминов в панельных домах, демонтаж и перенос газовых стояков) которые не могут быть включены в проект, поскольку такой документ не может быть согласован.
Где сделать проект перепланировки квартиры? Проект составляется специализированными организациями, имеющими лицензию (допуск СРО). Данный документ имеет юридическую силу и подлежит согласованию в Жилинспекции.
В финансовом плане и в плане скорости оформления целесообразнее его заказать в такой организации, которая занимается также и согласованием документа. В этом случае все недочёты, допущенные в первоначальном варианте и не прошедшие согласование проекта перепланировки квартиры, будут устранены составителями без дополнительных затрат с вашей стороны.
Вы получите гарантию на утверждение плана только в том случае, если требования к проекту перепланировки квартиры будут соответствовать всем нормативам и жилищному кодексу. Существует перечень того, что можно, а чего нельзя делать.
Не всякий ремонт требует составления подобного документа. Если вы планируете заменить пол, провести отделку потолка с изменением его конфигурации, застеклить балкон, не утепляя его и не устанавливая в нём отопления, заменить сантехническое оборудование (например, установить душевую кабину вместо ванны), проект заказывать не нужно.
Дизайн-проект – это, по сути, зарисовка внешнего вида вашего жилья после внесённых изменений.
Правовые аспекты перепланировки
Перед началом работ нужно хорошо разобраться, что разрешается, и что запрещено при перепланировке. Несмотря на то, что перегородки в хрущевках не выполняют несущих функций, переносить их в куда вздумается не разрешается.
Согласование изменений внутреннего плана
- Объединение туалета и ванной комнаты. Захват части площади коридора в их пользу
- Расширение комнаты за счет коридора
- Объединение кухни с жилой площадью (если там установлена электроплита)
- Перенос дверных проемов в стенах без несущей функции
- Демонтаж антресолей, кладовых, встроенных шкафов
- При утеплении лоджии допускается демонтаж части стены над окном
- Объединение кухонной зоны с газопроводом или проточным обогревателем с жилой комнатой (возможна установка пластиковых или деревянных перегородок)
- Увеличение площади кухни, коридора и санузлов за счет жилых метров
- Нельзя полностью сносить внешнюю стену даже при капитальном утеплении балкона
- Действия, которые исключат доступ к инженерным коммуникациям
- Демонтаж вентиляционных отсеков
- Объединение двух квартир на соседних этажах путем частичного или полного демонтажа перекрытия между ними
- Пристраивание к квартирам на 1 этаже балконов и иных помещений
- Постройка межкомнатных стенок из тяжелогрузных материалов
- Объединение кухонной зоны с газопроводом или проточным обогревателем с жилой комнатой (возможна установка пластиковых или деревянных перегородок)
- Увеличение площади кухни, коридора и санузлов за счет жилых метров
- Нельзя полностью сносить внешнюю стену даже при капитальном утеплении балкона
- Действия, которые исключат доступ к инженерным коммуникациям
- Демонтаж вентиляционных отсеков
- Объединение двух квартир на соседних этажах путем частичного или полного демонтажа перекрытия между ними
- Пристраивание к квартирам на 1 этаже балконов и иных помещений
- Постройка межкомнатных стенок из тяжелогрузных материалов
Вариант перепланировки с двумя спальнями
Две спальни в двухкомнатной хрущевке можно оборудовать, если снести встроенные шкафы, кладовые, гостиные и передвинуть границы комнат. Вместо одной из спален можно оборудовать детскую. Тогда квартира станет уже не двух, а трехкомнатной.
Очень распространенный вариант — две спальни и кухня-гостиная. Иногда вместо кухни-гостиной делают большой холл: объединяют гостиную и коридор.
Пример: в этой квартире убрали гардеробную и встроенный шкаф (1а и 2а) и вместо одной спальни сделали две отдельные комнаты. За счет переноса двери на кухню (5) получилось оборудовать гардеробную рядом с санузлом и расширить холл, объединив его с коридором.
Серия дома — I-511.
Посмотреть проект целиком (pdf, 11 МБ).
Если новая спальня оборудуется на месте бывшей нежилой комнаты: кухни, гардеробной, кладовой, по документам она тоже будет считаться нежилой. Она может называться в плане кабинетом или гардеробной, что не помешает вам использовать ее, как удобно, в том числе под спальню или детскую.
При изменений числа комнат и их размеров важно учитывать строительные правила и нормативы.
Например, площадь жилой комнаты должна быть не меньше 8 м2.
Эти требования время от времени меняются, раньше они были другими. Поэтому лучше уточняйте у специалистов по проектированию и согласованию перепланировок актуальные требования перед тем, как определиться с эскизом.
Две спальни в двухкомнатной хрущевке можно оборудовать, если снести встроенные шкафы, кладовые, гостиные и передвинуть границы комнат. Вместо одной из спален можно оборудовать детскую. Тогда квартира станет уже не двух, а трехкомнатной.