Особенности покупки квартиры с долгами по коммунальным платежам

Как правильно купить квартиру с долгами по коммунальным платежам

Приобретение жилья на вторичном рынке – процесс, связанный с определенными рисками. Например, новые хозяева могут столкнуться с проблемой неоплаты услуг ЖКХ прежними жильцами. Некоторые думают, что расплачиваться с представителями коммунальных служб придется будущим жильцам, хотя это не так. Нет такой законодательной нормы, которая бы возлагала на собственника чужое долговое бремя. Но покупка квартиры с долгами по коммунальным платежам имеет нюансы, о которых стоит узнать заранее.

Особенности покупки квадратных метров с долгами

В законодательстве РФ отсутствуют нормы, ограничивающие возможность продажи жилья с долгами. К тому же бремя долга за ЖКХ не возлагается на новых собственников квадратных метров, поэтому повода для паники вроде бы нет.

Особенности покупки квадратных метров с бременем долгов по квартплате заключаются в следующем:

  1. Долг привязывается не к жилплощади, а к физическому лицу.
  2. Единственный случай, когда невозможна реализация квартиры с долгами – если из-за большой суммы задолженности коммунальщики подали в суд и дело дошло до ареста жилплощади.
  3. Период ИД по коммунальному долговому бремени равен 3 годам. Например, если хозяева не оплачивали счета в течение 5 лет, служба ЖКХ может взыскать деньги в судебном порядке только за трехлетний срок.
  4. При смене хозяина меняется лицевой счет.
  5. Как только собственник получит документы, удостоверяющие право, нужно известить УК.
  6. Если организаций, оказывающих коммунальные услуги, несколько, известить придется каждую.

Несмотря на то, что никто не запрещает отчуждение объекта с долгами, в процессе регистрации права собственности возможны проблемы. Поэтому в скорейшем урегулировании ситуации с задолженностью заинтересованы обе стороны.

Для решения вопроса оплаты есть несколько способов. Распространенный вариант – когда стоимость квартиры снижается на сумму долга. При заключении сделки указывается, что покупатель сам его погасит. Стороны могут внести нужный пункт в текст договора или составить дополнительное соглашение.

Если оплатить счета намерен продавец, нужно составить передаточный документ. В нем указываются данные о сумме долга и показания учетных устройств.

В тех случаях, когда задолженность в соглашении не упоминается вообще, она следует за первоначальным владельцем автоматически.

Как быть с долгами по капремонту

При покупке квадратных метров нужно поинтересоваться, оплачены ли у прежнего владельца счета за капремонт. Дело в том, что согласно ст.158 ЖК долги по ремонту с целью восстановления ресурса, сделанные прежним хозяином, становятся головной болью новоселов. Бывает, что сумма набегает приличная, и обращаться в суд в этой ситуации бессмысленно.

Способы узнать о долгах

Перед заключением сделки стоит выяснить, есть у продавца задолженность за коммуналку и насколько она велика. Узнать о проблемной ситуации возможно из справки,запрашиваемой у продавца. Если прежние жильцы не торопятся нести нужную бумажку, есть и другие источники получения информации:

  1. Расчетные центры, открытые в большинстве городов.
  2. Организации, поставляющие потребителям ресурсы (тепловые, энергосбытовые компании).
  3. Интернет-порталы управляющих компаний.
  4. Почтовые отделения, осуществляющие прием платежей.

Также покупатель имеет право воспользоваться банковскими ресурсами. Например, информацию о наличии долгов предоставляет ПАО «Сбербанк». Узнать о задолженности можно по реквизитам, которые есть в квитанциях. При оплате счета в терминале плательщик сразу увидит сумму долга по конкретному адресу.

С помощью этих методов можно узнать о наличии задолженности за газ, электричество и прочие необходимые людям ресурсы. Нельзя забывать и про оплату стационарного телефона, если он установлен. Долги по нему бывают двух видов: за междугородние разговоры и по абонентской плате.

Как реагировать, если УК требует оплатить чужой долг

Если вопрос с прежними долгами не был вовремя урегулирован, УК может начать напоминать о себе. В этом случае нужно написать заявление с требованием прекратить выставлять счета за период, предшествующий регистрации.

Такая претензия пишется на имя руководителя организации. К ней надо приложить копии выписки из ЕГРП и ДКП. Также желательно принести в УК приемо-передаточный акт с зафиксированными данными учетных устройств.

Пакет документов можно отдать коммунальщикам лично или отправить заказной корреспонденцией. В течение 30 дней компания должна рассмотреть претензию и дать письменный ответ.

Если УК и после обращения жильцов будет пытаться взыскать долги, это может расцениваться как вымогательство, и у новых хозяев будет полное право идти в суд. Другой способ способ восстановить справедливость – пожаловаться в районную жилинспекцию. Приостановление оказания услуг из-за долгов прежних владельцев тоже является нарушением закона и является поводом для жалобы.

Долговое бремя за квартиру, оформленную в ипотеку

Процедура приобретения квадратных метров в ипотеку практически ничем не отличается от стандартной купли-продажи. Поскольку долги к новоселам не переходят, банки спокойно относятся к приобретению такого жилья.

Так что семьям, оформляющим ипотечный кредит, не стоит надеяться, что банк проверит квартиру на наличие долгов. Чтобы не затягивать переезд, лучше как можно быстрее прояснить ситуацию и урегулировать вопрос с продавцом.

Алгоритм совершения сделки

Процесс покупки жилья с долгами за коммунальные услуги состоит из нескольких стадий:

  • Получение информации о задолженности любым удобным способом;
  • Обращение за выпиской из ЕГРП для проверки квартиры на наличие обременений. Это нужно сделать обязательно. Если у продавца накоплена большая задолженность за жилье, не исключено и наличие долгов по кредитам, а значит, недвижимость может быть арестована приставами;
  • Обсуждение с продавцом порядка и условий погашения долга;
  • Составление соглашения купли-продажи и его подписание.

После этого необходимо обратиться в регистрационный орган, который переведет право собственности с продавца на покупателя.

Покупка квартиры с долгами за коммунальные услуги не представляет особых сложностей. Главное – вовремя узнать, что эти долги существуют, и прописать важные моменты в соглашении. Если покупатель не знает, как составить договор с учетом всех нюансов, можно воспользоваться услугами риэлтора или опытного юриста.

Здравствуйте. Нет опыта в приобретении жилья,и поэтому уже столкнулись с некоторыми не совсем приятными моментами. Квартира (вторичка) покупается нами в поселке. C привлечением государственной помощи в улучшении жил.условий. И возможно с привлечением материнского капитала. Собственник в данный момент другом городе. Договор пока не заключали, соглашений тоже никаких нет. Документов собственности нам не показали пока. На заключение договора планирует появиться. Сейчас всеми вопросами (показ квартиры, погашение долгов, получение задатка,поход с документами собственности к нотариусу и тд) занимается ее родительница. Без доверенности. Юридически тоже не особо подкована,и на наши всякие вопросы юридического характера реагировала,махнув рукой. Сложно объяснить человеку, что так положено. И задаток мы передавали сегодня,к сожалению,по своему незнанию,вообще не по форме закона. Так как получить средства на свою карту собственница отказалась,мотивируя, что наличные деньги нужны родителям для погашения долгов по квартире и иных платежей. Расписку писала ее родительница от имени дочери. Забыли указать общую сумму стоимости жилья. Интересовалась, когда мы будет отдавать остальные деньги. Почти разговор во время подробного просмотра квартиры мама записала. Но какие гарантии от такой расписки и данной записи в случае чего? Пожалуйста, подскажите, как нам действовать дальше. Должны ли проводить сделку через нотариуса или юриста,когда перечислять остальные средства? И как прописать данный задаток в договоре? Будет ли данная покупка проверяться государственными органами более тщательно (очень бы хотелось)?

Спасибо за полезную и интересную статью!
Долги по коммунальным платежам – явление довольно частое и распространенное. Причем даже продажа недвижимости с имеющейся задолженностью встречается в практике все чаще

Что делать, если купил квартиру с долгами по коммуналке?

Покупка квартиры в России – сложная и комплексная операция. Она значима как финансово, так и юридически. Рынок наполнен недвижимостью с сомнительным прошлым. Особенно это касается наличия правовых обременений. Нередко приобретение квартиры превращается в рулетку. Тем не менее, закон выступает на стороне обманутых.

Особенности продажи квартиры с долгами

Семья, которая купила квартиру с долгами, попала на распространенную схему. Закон прямо не запрещает продажу жилой недвижимости с задолженностью. Это не облегчает процесс. У продавца квартиры возникает целая масса затруднений, обойти которые можно лишь обманом.

Явный «симптом», который свидетельствует о том, что недвижимое имущество имеет долги – сниженная стоимость. Если цена квартиры ниже рыночной, то это значит, что контрагент утаивает от покупателя существенную информацию.

Насторожить может также желание продавца как можно быстрее избавиться от объекта. Помимо этого, контрагент может затягивать с предоставлением документов.

Факт задолженности по ЖКХ часто скрывается собственником. Более того, управляющие компании «закрывают глаза» на смену владельца. Им все равно, кто владеет квартирой. На практике поставщик коммунальных услуг продолжает выставлять счета по ЖКХ и учитывать прошлые долги к новому собственнику. Подобные действия незаконны. Новый владелец квартиры имеют полное право игнорировать требования управляющей компании погасить старые долги.

Кто должен выплачивать долг?

Правило, о котором не стоит забывать: если квартира продана с долгом по квартплате, долг остается за прежним владельцем. Не существует нормы, которая перекладывает ответственность по оплате задолженности на плечи новых жильцов.

Наоборот, имеет место полная правовая защита. Согласно общему принципу гражданского и жилищного законодательства, права и обязанности возникают в момент заключения договора.

В соответствии со ст. 153 ЖК РФ, обязанность по оплате ЖКХ возлагается на лицо только с момента передачи ему права собственности. Все долги, которые были в прошлом, не относятся к покупателю.

Таким образом, обязанность по оплате коммунальных услуг не привязана к объекту. Она имеет исключительно личный характер. Долг закреплен за прежним собственником. Так говорит закон.

Долги по капитальному ремонту не входят в список. За капремонт придется платить новому жильцу независимо от его желания или прежних долгов.

Что делать в случае приобретения квартиры с долгами?

Если вам продали квартиру с долгами по коммуналке, не стоит впадать в панику. Закон на стороне новых собственников. Пошаговая инструкция для разрешения проблемной ситуации:

  1. Сообщить в УК о смене владельца;
  2. Уведомить бывшего жильца о требовании погасить задолженность;
  3. Потребовать от прежнего собственника справку о долгах;
  4. Зафиксировать показания счетчиков.

После регистрации перехода права рекомендуется незамедлительно обратиться в управляющую компанию. С собой взять свидетельство о праве собственности и выписку из ЕГРН. Имеет смысл принести копию договора купли-продажи квартиры. Таким способом новый жилец дает понять организации, что произошла смена владельцев.

Вместо управляющей компании хозяйственными делами может заниматься ТСЖ. Все зависит от ситуации. Это не отменяет факт претензий.

Если УК продолжает настаивать на том, что долги должно закрывать новое лицо, не стоит медлить и слушать ложную информацию. Все вопросы снимет претензия. Если договориться не удалось, то рекомендуется составить претензию на имя директора УК. Документ оформляется в произвольном виде. Главное – должны быть отражены нормы закона и необоснованность требований организации.

Альтернативный вариант при злоупотреблении правами управляющей компании – подать жалобу в жилищную инспекцию. Это орган, который осуществляет надзор за соблюдением жилищного законодательства. На практике до инспекции дело редко доходит – УК соглашается с доводами нового владельца.

Крайний метод – судебное разбирательство. Потребуется составить исковое заявление против управляющей компании и подкрепить его доводами и документами. К иску приложить договор купли-продажи квартиры и иные подтверждающие бумаги.

Прежний собственник не должен оставаться безнаказанным. Если известен его адрес, рекомендуется отправить уведомление о наличии задолженности по коммунальным услугам. Можно потребовать от него справку о долгах.

Если продавец отказывается предоставлять документ, то можно узнать о сумме долга следующими способами:

  • Через интернет. Поставщики коммунальных услуг размещают информацию о долгах на официальных сайтах. Способ удобный, но не все организации имеют электронные сервисы;
  • Через управляющую компанию. Обратиться в УК и попросить предоставить сведения о долгах;
  • С помощью банковских организаций. Некоторые банки хранят информацию о коммунальных задолженностях.
Читайте также:  Особенности коммунальных платежей в апартаментах

Фиксация показаний счетчиков поможет закрепить начальные данные о потреблении коммунальных услуг. В случае спора рекомендуется сослаться на то, что при покупке недвижимости были стартовые показания.

Продавец долго не сможет скрывать долги. Управляющая компания или ТСЖ имеют право подать на него в суд. Причем возможность судебного разбирательства не зависит от времени просрочки.

Как обезопасить себя от покупки квартиры с долгами?

Предупрежден – значит вооружен. Советы по покупке квартир с сомнительным прошлым:

  • требовать подтверждения факта отсутствия долгов;
  • проверять объект самостоятельно;
  • внимательно отнестись к содержанию договора;
  • требовать документы о квартире.

Прежде чем подписывать бумаги и передавать деньги, стоит поинтересоваться у контрагента насчет долгов по коммунальным платежам. Пусть показывает справку из УК или поставляющей организации.

Самостоятельная проверка квартиры – эффективный способ обезопасить себя от сомнительной покупки. Можно обратиться в УК или ТСЖ с просьбой о предоставлении информации об объекте. Если есть возможность посетить квартиру и исследовать ее, пренебрегать этим не рекомендуется. Можно снять показания счетчиков и отразить сведения в будущем акте приема-передачи. В случае споров на руках будет документ, в котором зафиксирована ценная информация до приобретения квартиры.

Договор – «сердцевина» всей операции. Необходимо тщательно проверить документ на наличие «подводных камней». Нередко продавцы добавляют в сделку пункт о том, что все долги перекладываются на покупателя. Согласно ст. 391 ГК РФ, новый владелец берет на себя обязательства по оплате долга только в случае, если это предусмотрено самим соглашением. Невнимательность – главный враг при заключении договора. Если в соглашении был прописан такой пункт, то разбирательство будет явно не на стороне покупателя.

Другое дело, если продавец сообщил об имеющихся задолженностях по ЖКХ. В такой ситуации рекомендуется использовать следующие варианты:

  • прописать аванс, который будет направлен на погашение коммунальных услуг;
  • внести пункт об ответственности. Четко закрепить обязанность за продавцом;
  • снизить стоимость недвижимости.

Аванс – хороший правовой инструмент, который позволяет покупателю потратить целевые денежные средства на оплату ЖКХ. Помимо этого, можно договориться, что именно продавец берет на себя все обязательства по погашению долга.

Альтернатива – скидка. Если контрагент не согласен вносить в договор пункты об ответственности или авансе, то пусть снижает стоимость квартиры. Скидка должна быть соразмерной сумме долга по коммунальным услугам.

Рекомендуется ознакомиться со всей имеющейся документацией. Продавец должен предоставить покупателю следующие бумаги:

  • выписка из ЕГРН;
  • свидетельство о праве собственности;
  • справка из налоговой;
  • сведения о прописанных лицах.

Сам договор важно сопроводить следующей документацией:

  • акт приема-передачи;
  • паспорта сторон;
  • квитанция об оплате госпошлины за регистрацию права;
  • расписка о получении денег.

Чем лучше продавец способен обеспечить сделку, тем больше вероятности приобрести квартиру без «подводных камней». Юридическая грамотность и внимательность – верные спутники любого договора купли-продажи квартиры. Прозрачная сделка – залог покупки квартиры без долгов по ЖКХ.

Покупка квартиры с долгами по коммунальным платежам

Приобретая жилье на вторичном рынке, покупатель рискует столкнуться с некоторыми проблемами. В частности за прежним собственником может числится задолженность по коммунальным платежам. На начальном этапе важно запросить соответствующую информацию у продавца и проверить ее самостоятельно. Должен ли новый владелец выплачивать долг, и можно ли оформить сделку в таком случае?

Должен ли новый владелец выплачивать долг

Обязательство по уплате коммунальных платежей возникает в момент вступления в право собственности на жилое помещение после регистрации в органах Росреестра (п. 5 ч. 1 ст. 153 ЖК РФ, ч. 2 ст. 223 ГК РФ). Собственник самолично несет бремя содержания имущества, поэтому задолженность закрепляется за плательщиком, а не объектом недвижимости (ст. 210 ГК РФ). Соответственно покупатель не отвечает по обязательствам продавца.

Задолженность по взносам за капремонт, образовавшаяся на счету продавца, переходит на нового собственника недвижимости с момента регистрации в государственном реестре (ч. 3 ст. 158 ЖК РФ). Новый владелец обязан погасить долг в полном объеме. Исключением являются случаи, когда на стороне продавца выступают органы государственной или муниципальной власти, за которыми числится задолженность.

Важно! Если новый владелец не признает долги предыдущего собственника по коммунальным услугам (не капремонту), но Управляющая компания выдвигает требование по их погашению, оплачивать их не нужно. В таком случае УК должна взыскивать задолженность с прежнего владельца в судебном порядке.

Как самостоятельно узнать о долге

До оформления сделки покупатель запрашивает у продавца справку об отсутствии задолженности по ЖКХ из БТИ или УК, а также выписку с лицевого счета. По необходимости можно уточнить информацию самостоятельно через Интернет или оффлайн. Ниже приведены эффективные способы.

Портал Госуслуги

Узнать задолженность на Госуслугах можно даже через неподтвержденную учетную запись. Предварительно у продавца запрашиваются последние квитанции по ЖКХ, в которых отражены поставщики и лицевые счета плательщика. Авторизовавшись на сайте, выполните следующие действия:

  • с главной страницы перейдите в раздел “Услуги”;
  • в категории “Квартира, строительство и земля” выберите “Оплата ЖКХ”;
  • справа от информационного блока нажмите на синее окошко “Получить услугу”;
  • укажите регион, если отключена геолокация или собственность находится в другом населенном пункте;
  • выберите поставщика услуг из представленного списка;
  • под блоком с поставщиками, введите номер лицевого счета;
  • появится информация с адресом и балансом лицевого счета;
  • проверьте каждого поставщика в соответствии с квитанциями.

Если квитанции приходили от УК, то ее необходимо выбрать в перечне поставщиков. Если взносы оплачивались напрямую в ресурсоснабжающие компании, то необходимо проверить каждую из них. Номер лицевого счета, как правило, указан в правой верхней части квитанции. Если организация отсутствует в списке, запрашивайте информацию по ее ИНН.

ГИС ЖКХ

Авторизоваться на сайте можно через подтвержденный аккаунт на Госуслугах, в котором верифицированы паспортные данные, ИНН и СНИЛС. В личном кабинете выберите раздел “Оплата ЖКУ”, затем “История начислений”. В открывшемся блоке обязательны к заполнению адрес, период начисления платежей и номер лицевого счета. Дополнительные критерии поиска:

  • идентификатор платежного документа;
  • статус документа;
  • исполнитель услуг;
  • статус подключения к лицевому счету.

Каждый пункт оснащен выпадающим списком, из которого можно выбрать подходящий вариант. Исполнителя услуг можно найти в реестре, нажав на соответствующий блок справа. После нажатия на кнопку “Найти” на экране появится информация о начисленных суммах и задолженностях за указанный период.

Сайт судебных приставов

Проверить наличие задолженностей за собственником можно на официальном сайте службы судебных приставов. По результатам поиска не выявляется предмет обременения, но указывается номер судебного постановления для уточнения дополнительной информации. В разделе “Сервисы” выберите “Банк данных исполнительных производств”, затем укажите:

  • поиск по физическому лицу;
  • регион, в котором проживает собственник;
  • ФИО собственника;
  • дату рождения собственника.

Если в отношении собственника возбуждено исполнительное производство, появятся номер судебного постановления и участка. На сайте судебного органа в разделе “Информация по судебным делам” введите номер приказа и судебного участка. Выгрузив текст постановления, можно узнать предмет обременения и обстоятельства разбирательства.

Справка. Если информацию найти не удалось, можно сделать официальный в ФССП через личном обращение или интернет-приемную на сайте. Персональные данные владельца уточняйте, запросив паспорт перед оформлением сделки.

Выписка из ЕГРН

Информация по обременениям содержится на сайте Росреестра в разделе “Справочная информация по объектам недвижимости”, но редко обновляется и может содержать не актуальные сведения. Лучше запросить выписку из ЕГРН, в которой отражаются правовой статус объекта, технические характеристики, сведения о перепланировке, арестах, залогах, смене владельца и текущем собственнике, которые необходимы для проверки недвижимости перед покупкой.

Документ участвует в сделках купли-продажи, поэтому предоставляется продавцом. Также покупатель может заказать выписку самостоятельно на сайте Росреестра за 300 рублей. Точная сумма задолженности там не указывается, но отражается актуальная информация о запрете регистрационных действий. Лучше запросить документ через сервис “Ктотам.про”, который выгружает сведения из базы данных государственного реестра. Услугу оказывают за 250 рублей в течение 30 минут, а выписка приходит в удобном формате PDF.

Другие способы

Помимо перечисленных существуют другие способы узнать долги самостоятельно:

  • личное обращение или официальный сайт Управляющей компании, которая обслуживает дом;
  • личное обращение или официальный сайт ресурсоснабжающих организаций (уточняйте по квитанциям);
  • через онлайн-банкинг в разделе “Платежи и переводы” с указанием ИНН поставщика или УК;
  • через терминал в разделе “Платежи и переводы” с указанием номера лицевого счета.

Также узнать долг можно при личном обращении в Центр координации недвижимости при наличии в регионе.

Можно ли покупать квартиру с долгами

Купить квартиру с долгами можно при отсутствии ареста и запрета на регистрационные действия. Если собственность дополнительно находится в залоге у банка, необходимо согласие кредитора. Погасить задолженность рекомендуется до передачи квартиры в эксплуатацию и регистрации в Росреестре. В противном случае могут возникнуть проблемы с Управляющей компанией и поставщиками услуг.

Что делать, если на квартире висят долги прежнего хозяина

Урегулировать проблему с задолженностью лучше на начальном этапе, обсудив условия с продавцом. Если об обязательствах прежнего владельца не было известно, а долги включаются в платежки, потребуется написать претензию в управляющую организацию.

Предварительное соглашение

Урегулировать ситуацию с задолженностью в ходе сделки можно тремя способами: переводом долга, дополнительным соглашением и соразмерным уменьшением стоимости квартиры. В альтернативном случае продавец оплачивает задолженность самостоятельно. В случаях с переводом долга и дополнительным соглашением покупатель берет на себя обязательства прежнего владельца.

Стороны могут оформить трехсторонний договор с УК, в котором отражается порядок оплаты, либо по взаимной договоренности составить соглашение о переводе долга в соответствии со ст. 391 ГК РФ. В таком случае покупателю необходимо:

  • запросить справку о задолженности в ЕРЦ;
  • получить согласие УК на перевод задолженности и открытие лицевого счета;
  • подписать двусторонний договор с УК об обслуживании дома;
  • открыть в ЕРЦ лицевой счет по заявлению;
  • переоформить договор с ресурсоснабжающими организациями, если дом не обслуживается УК;
  • сверить показания счетчиков и узнать дату последней проверки;
  • оплатить долг единовременно либо ежемесячно по платежкам ЖКХ.

Важно! Перевод задолженности возможен только по согласию кредитора (ТСЖ, УК) и после регистрации сделки в Росреестре. Необходимо предоставить паспорт, правоустанавливающие документы на недвижимость, копию лицевого счета. Оперативно переоформить финансовый счет необходимо, что бы приостановить начисление пеней за просрочку. Условие о передаче обязательств покупателю отражается в договоре КП.

Оптимальным решением станет уменьшение покупной цены квартиры на величину долга. Вычтенная сумма направляется в пользу погашения обязательств перед кредиторами. Если покупатель делает это самостоятельно, то брать расписку с продавца нет необходимости. Вопрос решается устно.

Если долги включают в платежки

Так как УК и ТСЖ не вправе принудительно взыскивать долги предыдущего владельца, несанкционированное включение их стоимости в платежки не правомерно. Организации могут угрожать отказом в регистрации по месту жительства, обслуживании квартиры или начислением пени. Все это противоречит закону. Потребуется написать заявление на имя директора:

  • в шапке укажите наименование и адрес организации, имя директора, свои реквизиты (имя, адрес);
  • перечислите обстоятельства и реквизиты сделки — номер договора КП, дату заключения и регистрации в Росреестре, имя прежнего владельца, адрес квартиры;
  • отметьте, что лицевой счет был переоформлен, но в него включены долги прежнего собственника с указанием суммы долга;
  • сделайте отсылки на ст. 153 ЖК РФ, ст. 210 и 131 ГК РФ, отметив, что обязательства по оплате коммунальных платежей возникают после регистрации права собственности;
  • отметьте, что на вас не была возложена ответственность по уплате задолженности или о ней не было известно;
  • укажите, что организация вправе обратиться в суд на прежнего владельца, но не вправе взыскивать задолженность с покупателя;
  • потребуйте исключить задолженность из лицевого счета, дать письменный ответ в срок 10 дней (ст. 10 ЗоЗПП) и прекратить последующее начисление;
  • приведите опись документов в приложении — копии договор КП, свидетельства о регистрации, выписки лицевого счета, квитанции об оплате услуг ЖКХ.
Читайте также:  Как правильно делать платежи за предоставленные жилищно-коммунальные услуги

Документ датируется и подписывается собственником, затем направляется на юридический адрес организации с описью вложения и уведомлением о вручении. К заявлению прикладываются копии документов. В случае отказа или отсутствия ответа обратитесь в Жилищную инспекцию. Если перечисленные способы не дали результатов, претензия послужит дополнительным доказательством в суде.

Долг по взносам на капремонт

Долги по взносам за капремонт становятся обязательством нового собственника, поэтому оплачивать их придется. Можно попытаться урегулировать вопрос с прежним владельцем, но закон будет не на стороне покупателя. Положительных решений в пользу собственника в судебной практике нет, а в пользу Фонда капитального ремонта масса. Например, по решению Елецкого суда сумма задолженности была уменьшена на основании пропуска срока исковой давности, но не обнулена.

Важно! Если о долгах стало известно до оформления сделки, действуйте по аналогии с коммунальными платежами. Переводить долг нет необходимости, но снизить покупную цену и составить дополнительное соглашение можно.

Можно ли подать в суд на прежнего хозяина

В случае с долгами по коммунальным платежам подавать в суд на прежнего хозяина нет необходимости, так как их взыскание в полномочиях УК и платить ничего не нужно. Можно оформить исковое заявление с требованием по возмещению расходов, если продавец сокрыл факт наличия задолженности. Если сумма иска меньше 50 тыс. рублей нужно обратиться в мировой суд по месту жительства истца/ответчика (ст. 24 ГПК РФ), если больше — в районный (ст. 23 ГПК РФ). Если сделку сопровождал риэлтор, то лучше адресовать иск ему по причине предоставления некачественной услуги.

Справка. Так как сделка КП по правилам осуществляется по факту предоставления справки, свидетельствующей об отсутствии задолженности, такие случаи редкость. Иск, касающийся взносов за капремонт, вероятнее останется без удовлетворения.

Нюансы продажи квартиры с долгом

Подытожив, можно выделить следующие особенности продажи квартиры с долгом:

  • задолженность по ЖКХ взыскивается только за последние 3 года обслуживания, поэтому сумму, превышающую этот период, оплачивать не нужно;
  • продажа квартиры с долгом, но без запрета на регистрационные действия, не запрещена законом;
  • условие об уменьшении покупной цены или переводе долга отражается в договоре КП;
  • новый собственник не несет ответственности по обязательствам продавца за исключением взносов за капремонт;
  • при отсутствии в договоре указания на передачу обязательств, долги по ЖКХ взыскиваются с прежнего владельца;
  • за исключением дополнительных соглашений с УК, поставщиками услуг и продавцом сделка юридически ничем не отличается от обычной;
  • перевести долг можно только с согласия кредитора;
  • при смене хозяина нужно оперативно переоформить лицевой счет;
  • если дом не обслуживается УК, придется известить о сделке ресурсоснабжающие компании;
  • оповещение и переоформление договора с УК возможно после регистрации права собственности.

Если своевременно уточнять информацию по наличию задолженности за коммунальные услуги, купля-продажа недвижимости с неустановленным обременением не вызовет проблем. Чтобы грамотно оформить договор и учесть все нюансы, лучше обратиться за помощью к квалифицированному юристу. Обязательно уточняйте информацию о долге самостоятельно — риэлтор и продавец могут скрыть факт неоплаченных обязательств.

Жилищный Консультант

Ваш надежный помощник в жилищных вопросах

Покупка квартиры

Покупка квартиры с долгами по ЖКХ

Содержание статьи:

Особенности покупки квартиры с долгами по ЖКХ

На практике нередки случаи, когда покупатель уже после оформления всех бумаг обращается в расчетно-кассовый центр или управляющую компанию и узнает, что на его новой квартире «висит» большая задолженность. Вопреки мифам, покупка квартиры с долгами по коммунальным платежам не осуществляется с обременением. В законе явно не запрещается продавать квартиры с долгами, если таковые не установлены судом. Обращаться к судебному разбирательству у многих поставщиков услуг по-прежнему считается крайней мерой.

Управляющая компания может прибегнуть к хитрости и пытаться убедить лицо в том, что долг записывается за определенной квартирой, а не человеком. Согласно ЖК РФ, в частности статьи 153, обязанность оплачивать счета возникает лишь с момента возникновения права собственности (там же приводятся иные основания – аренда или вступление в кооператив). Решая вопрос, переходят ли старые долги по ЖКХ при покупке квартиры к новому владельцу, законодатель отвечает отрицательно.

Важно понимать, что статья описывает наиболее базовые ситуации и не учитывает ряд технических моментов. Для решения именно вашей проблемы получите юридическую консультацию по жилищным вопросам по телефонам горячих линий:

+7 () 550-38-47 – Вся Россия

+7 () 553-09-05 – Москва

+7 () 448-61-02 – Санкт-Петербург

Позвоните и решите вашу проблему прямо сейчас – это быстро и бесплатно!

Статья 154 относит к таким платежам и взносы на капитальный ремонт, но здесь данная норма вступает в противоречие с пунктом 3 статьи 158, которая назначает ответственным за все долги по капитальному ремонту собственника, обладающего жильем в данный момент. Избежать данного платежа невозможно, только если иное не оговорено в договоре.

Как узнать о долгах по ЖКХ?

На продавца не возлагается обязанность передавать документы, согласно некоторому перечню, но, согласно ГК РФ, покупатель должен быть ознакомлен со всеми существенными условиями сделки. Таким образом, при возникновении необходимости, сделка с такими долгами может быть оспорена по инициативе покупателя.

Покупатель может как во время проведения сделки, так и после произвести анализ ситуации с задолженностью:

Внимание. Если у вас возникнут вопросы, можете бесплатно проконсультироваться с юристом по телефонам: +7 () 553-09-05 в Москве, +7 () 448-61-02 в Санкт-Петербурге, +7 () 550-38-47 по все России. Звонки принимаются круглосуточно. Позвоните и решите свою проблему. Это быстро и удобно.

  • Больше всего повезло жителям Москвы – здесь действует портал центра координации ГУ ИС, на котором предоставляется общая информация, а также частичная, рассчитанная за определенные интервалы времени. Справка подробно расскажет, как узнать долги по квартире в любом районе города.
  • Многие управляющие компании создают подобные порталы для информирования жильцов, к процессу также подключаются банковские и иные государственные учреждения.
  • Аналогичная информация может быть предоставлена в расчетно-кассовом центре. Сведения предоставляются интегрировано, но в момент передачи от соответствующих поставщиков услуг.
  • Из первых рук получить информацию можно в ЖЭК, офисе Ростелекома или энергосбытовой компании, обслуживающей район.

Среди банков, подобную услугу оказывает Сбербанк. В Москве наиболее распространено получение информации через Банк Москвы. Там же имеются опции оплаты онлайн, которые вряд ли понадобятся, если есть все основания того, что долг был накоплен прежним владельцем.

Если УК требует с нового владельца квартиры оплаты долгов?

Хорошо проработанный договор купли-продажи должен изначально содержать пункт об отсутствии возможностей передачи долга по коммунальным услугам новому владельцу. Даже при такой защищенности, управляющая компания может начать требовать средства от лица нового владельца. При этом не стоит опасаться судебного преследования: никаких прав требования с нового владельца не существует, за исключением того, если в договоре с продавцом или управляющей компанией сказано обратное. В таких случаях долг действительно придется оплачивать на основании статьи 391 Гражданского кодекса.

При покупке квартиры долги по квартплате не списываются в силу особенностей бухгалтерского учета, но и опасаться санкций новому владельцу не стоит. В случае если платежные документы с требованиями оплатить долг все же приходят, необходимо:

  1. Снять копии с договора купли-продажи, свидетельства (выписки).
  2. Написать заявление с требованием прекратить выставлять счета за период, предшествующий регистрации.
  3. В случае если в акте приема квартиры был пункт о снятии показаний счетчиков (а его лучше включать), приложить также его.
  4. Документы отправить заказным письмом или передать под расписку в офис компании.
  5. Любые действия по взысканию средств после данного обращения являются вымогательством и караются в том числе по 163 УК РФ.

Также следует отметить, что предоставлять данные о нынешнем месте жительства прежнего владельца или передавать ему какую-либо информацию новый собственник не обязан. При аналогичном общении с телефонной компанией следует обратить внимание, что потеря права собственности прекращает также договор обслуживания абонента.

Порядок покупки квартиры с долгами по ЖКХ

Если есть подозрения на то, что квартира продается с долгами, следует действовать согласно данным этапам:

  • Обратиться к продавцу с просьбой предоставить документы на собственность, имеющиеся выписки.
  • Запросить выписку в ЕГРП, в частности, чтобы установить наличие уже наложенных арестов и прочих обременений.
  • Обратиться в управляющую компанию, специализированный портал или расчетный центр, где получить сведения о текущей задолженности. Получение некоторых сведений возможно лишь с согласия собственника. С другой стороны, если собственник не предоставляет данных о квартире и долгах – это уже повод от нее отказаться.
  • В случае если долги обнаружены, предложить в договор внести пункт о самостоятельном погашении долгов или о сохранении задолженности за старым собственником.
  • В качестве варианта, если продавец согласен на погашение долгов новым владельцем, дополнительно указать размер скидки от стоимости квартиры. Прописывать скидку следует отдельным пунктом, но никак не в рамках итоговой цены. Причина проста – в случае оспаривания сделки, продавец вернет себе квартиру (вернув деньги покупателю), но с оплаченными счетами.
  • Обратиться в Росреестр за регистрацией прав собственности.
  • Составить передаточный акт, передать средства любым удобным способом и зафиксировать отдельным документом показания счетчиков. Для большей уверенности необходимо заверить акт с показаниями в управляющей компании.

Список необходимых документов

Для регистрации подобной квартиры необходимо предоставить:

  • Паспорта сторон.
  • Выписки из реестра.
  • Справку из налоговой об отсутствии долгов.
  • Справку из службы судебных приставов (можно получить онлайн), если вынесено судебное решение об исполнительном производстве.
  • Справку-счет из расчетного центра, ЖЭК или УК.
  • Основной договор и дополнительное соглашение о погашении задолженности за счет средств, передаваемых по договору купли-продажи и данные о том, кто платит за долг.
  • Документы основания, свидетельствующие о легитимности прав собственности в отношении продавца;
  • Сведения о прописанных лицах, включая выписку из домовой книги.
  • Свидетельство о регистрации.
  • Квитанция из банка об уплате 2000 рублей в качестве пошлины.
  • Акт приема-передачи квартиры.
  • Акт передачи денег.
  • Расписка.

В отдельных случаях, если деньги передаются через ячейку или аккредитив, предоставляются экземпляры соответствующих договоров.

Пример по порядку покупки квартиры с долгами по ЖКХ

Гражданин, недавно купивший квартиру, решил обратиться в управляющую компанию с целью заключения договора. При этом он был абсолютно уверен в том, что никаких долгов нет, поскольку риелтор, который вел сопровождение сделки, сказал, что никаких задолженностей не имеется.

В данном случае новый собственник должен обратиться в ТСЖ с требованием о переводе лицевого счета на его имя. В отношении риелтора предусмотрены штрафные санкции в соответствии с законом о защите прав потребителей: подобное некачественное оказание услуги подразумевает возврат всей суммы вознаграждения. Управляющая компания, на основании предоставленных документов и статьи 153 ЖК РФ, не может отказать в переоформлении счета на новое лицо, более того – не вправе требовать платежей, поскольку ни за некачественную работу риелтора, ни за расходы прошлого жильца покупатель ответственности не несет.

Заключение

Приобретение квартиры с долгами по платежам в пользу коммунальщиков – не является существенным обременением, кроме случаев, когда в отношении владельца и его имущества (в частности, квартиры) наложен арест. Законом определено, что:

  • Новый владелец не несет ответственности по долгам старого за исключением платежей за капитальный ремонт.
  • Покупатель имеет право требовать справки из расчетных и коммунальных учреждений.
  • Судебная практика при покупке квартиры с долгами свидетельствует о защищенности покупателя в юридическом поле, что не убирает возможности произвола.
  • Иной порядок долгов стороны могут устанавливать в рамках как договора, так и дополнительного соглашения.
Читайте также:  На сколько выросли коммунальные платежи с 1 июля 2020 года

Список законов

Вам будут полезны следующие статьи

Остались вопросы? Задайте их профессиональным юристам прямо сейчас!

Получите консультацию по телефонам горячих линий:

Особенности покупки квартиры с долгами по коммунальным платежам

В силу некоторого несовершенства российского законодательства, достаточно распространенной проблемой является покупка квартиры с долгами по коммунальным платежам. Долги за услуги жилищно-коммунального хозяйства не являются обременением, поэтому регистрации не подлежат и в открытом доступе не находятся. Поэтому самостоятельно покупатель не может проверить отсутствие задолженности.

О том, как снизить риск покупки жилого помещения с долгами прежнего собственника либо как действовать, если сделка уже оформлена, будет рассказано в нижеследующей статье.

Возможна ли продажа квартиры с непогашенной жилищно-коммунальной задолженностью?

Многие покупатели, столкнувшиеся с проблемой долгов, «висящих» на приобретенной недвижимости, задаются вопросом, а правомерна ли вообще такая сделка? Да, с точки зрения действующего законодательства, правомерна. Прямого запрета к отчуждению такой квартиры нет, ее можно приобрести даже в ипотеку, но есть ряд ограничений. Квартиру нельзя будет продать, если управляющая компания подала в суд, и судебные приставы наложили на нее арест до решения суда. Либо если в отношении должника проходит процедура банкротства. В этом случае запрещено какое-либо распоряжение недвижимостью, особенно ее отчуждение.

Продавец или риелтор, занимающийся продажей квартиры, обязаны предупредить приобретателя об имеющихся долгах.

Квартиру с долгами можно продать в 2020 по ипотеке, банки не проверяют подобный вид задолженностей.

Переходят ли долги за коммунальные услуги к новому собственнику?

Нет, в соответствии с жилищным и гражданским законодательством, квартира продается и переходит к новому собственнику, но долги за ней не следуют. Иными словами, «спихнуть» свою задолженность новому владельцу никак не удастся. Но есть одно «но». Да, долги за холодное и горячее водоснабжение, канализацию, вывоз мусора, содержание придомовой территории и общего имущества в многоквартирном доме, электроэнергию, газ и т.д. новому владельцу недвижимости не передаются. Они закреплены не за жилым помещением, а за его владельцем. Это было бы даже нелогично, ведь эти услуги уже потреблены предыдущим собственником. А новый собственник будет оплачивать услуги жилищно-коммунального хозяйства с того момента, когда его право собственности было зарегистрировано в Росреестре.

Долги за телефонную связь, интернет, кабельное и спутниковое телевидения также не переводятся на нового собственника. Договор на предоставление вышеуказанных услуг обязательно должен быть расторгнут при продаже квартиры. Перед расторжением продавец обязан будет погасить существующую задолженность.

ВАЖНО . Исключением из этого правила являются долги за капитальный ремонт. Вот они, в соответствии с Жилищным кодексом РФ (статья 158) переходят к новому владельцу. Ведь взносы поступают в фонд капитального ремонта и накапливаются там. И, как правило, использоваться будут не в настоящем, а в будущем для ремонта соответствующего многоквартирного дома. Поэтому взносы за капремонт придется оплачивать покупателю, заставить это сделать продавца, даже в судебном порядке, уже будет очень трудно. Проще будет сначала их оплатить, а потом уже начинать судебный процесс по взысканию уплаченных средств с бывшего хозяина.

К каким уловкам прибегают управляющие компании, чтобы ввести в заблуждение нового собственника?

Любой управляющей компании абсолютно все равно, кто именно погасит долги за поставленные услуги: хоть прежний владелец, хоть новый. Поэтому, отчаявшись получить деньги от бывшего собственника и не желая начинать процедуру судебного разбирательства, управляющие компании пытаются переложить обязанности по выплате долгов на нового собственника. Любому гражданину необходимо знать, что это незаконно. И со спокойной совестью можно игнорировать долги в квитанции, если они возникли до момента перехода права собственности (т.е. до момента постановки на учет в Регистрационной палате).

Чаще всего, несведущих в жилищном законодательстве граждан, управляющие компании пытаются убедить в том, что задолженность привязана не к личности должника, а к самому жилому помещению. Как уже указывалось выше, это абсолютно незаконно, ведь с продажей квартиры закрывается предыдущий лицевой счет и открывается новый. Поэтому управляющие компании не вправе указывать эту задолженность в квитанции для нового владельца.

Не стоит реагировать и на угрозы управляющих компаний об отключении света, воды и газа. Сделать это они неправомочны, равно как и подать в суд. Включение нового владельца в список должников, размещенный в открытом доступе (например, на сайте или на стене объявлений конкретного ТСЖ) также незаконно, более того порочит имя нового собственника. Теоретически, при этом можно подать в суд, но практически этого не делают, ибо слишком запутанная процедура.

Покупка квартиры с долгами по ЖКХ может стать выгодным проектом. При определённых условиях

Квартира с задолженностью по «квартплате» может быть интересным объектом для покупки. Особенно, если получится использовать «висящие» на квартире неплатежи как повод для снижения цены. С другой стороны, если покупатель загодя не узнал о долгах прежнего собственника, он рискует лишиться круглой суммы и/или благ цивилизации. Особенно неприятными оказываются долги в фонд капитального ремонта.

Проверить квартиру на долги

Один из этапов проверки квартиры перед покупкой – наведение справок о наличии/отсутствии долгов по коммунальным/жилищным платежам и взносам на капремонт.

Если платёжные квитанции на квартиру приходят из Единого расчетного центра – ЕРЦ (а таких квартир в Екатеринбурге – подавляющее большинство), то проверить баланс можно онлайн на сайте ЕРЦ . Это можно сделать даже не зная пароля личного кабинета владельца продаваемой квартиры. Но надо знать номер лицевого счёта (десять цифр в верхнем левом углу квитанции). На сайте ЕРЦ надо зайти в раздел «Личный кабинет», там выбрать строку «Оплатить без регистрации», после чего произойдёт переход на страницу «Фрисби». Здесь в окошко вбить номер лицевого счета, и система показывает текущий баланс на сегодняшний день.

Если долги только за коммуналку, то квартира безопасна. Ну почти

Как уже говорилось, долги по коммунальным/жилищным платежам числятся не за квартирой, а за собственником, который эти долги накопил. Новый собственник не отвечает по долгам предыдущего владельца (ст. 153 п.5 ЖК РФ). В принципе, человек ничего не теряет, покупая квартиру с непогашенными долгами за коммуналку. Он всё равно будет строить отношения с управляющей компанией (или ТСЖ) с чистого листа, а коммунальщики пусть сами разбираются с прежним владельцем. Тем не менее, большинство покупателей требуют, чтобы долговые вопросы с их будущей квартирой были решены до перехода права собственности. Хотя бы для того, чтобы избежать неприятного разговора с домоуправом.

Как замечает Лилия Кабища, теоретически продавец квартиры, после погашения долга за коммуналку, может отказаться от сделки, особенно если деньги передаются заранее, не в день подписания договора продажи. И тогда несостоявшемуся покупателю придётся взыскивать с продавца те самые 200 тысяч через суд. Но в данной конкретной ситуации продавец сам долго шёл к этой сделке (в том числе потратил время и силы на согласование продажи с органами опеки). То есть он явно показал, что заинтересован в продаже этой квартиры.

Долги по платежам на капремонт

Отдельно следует рассмотреть проблему долгов по платежам в фонд капремонта. Согласно ч. 3 ст. 158 ЖК РФ, при продаже квартиры этот долг не уходит вслед за бывшим собственником, а остается «висеть» на квартире. И обязательства по его погашению лежат теперь на новом владельце (покупателе квартиры).

Следует учесть, что есть дома, жильцы которых получают две отдельные квитанции: одну за услуги ЖКХ, вторую – со взносами на капремонт. Соответственно, если управляющая компания такого дома выдала справку, что у гражданина долгов нет, это касается только платежей за коммуналку, но не за капремонт.

Впрочем, как поясняют представители управляющей компании, и у них информация о платежах в фонд капремонта есть не всегда.

Никита Словиковский также напоминает, что собственника квартиры нужно проверить по базе исполнительных производств на сайте ФССП России – иногда следы долгов по капитальному ремонту можно увидеть там.

Если проверка не помогла

Бывает, что даже грамотно проведённая проверка квартиры не может защитить покупателя квартиры от чужих долгов.

Как пояснили в АН «Драже», данный случай подпадает под гарантийные обязательства агентства, поэтому клиенту (новому владельцу квартиры) сначала помогли составить досудебную претензию к ТСЖ, а теперь представляют его интересы в суде (без дополнительной платы).

Если предприятие ЖКХ требует долг за бывшего

Управляющая компания (или ТСЖ) может судиться с новым собственником квартиры по долгам старого владельца, только если речь идёт о долгах за капремонт (как в ситуации описанной выше). Если же речь идёт о долгах за жилищные/коммунальные услуги, то с нового собственника взятки гладки.

До недавних пор некоторые предприятия ЖКХ пытались взыскать с новых владельцев квартир долги их предшественников. Например, в только что приобретённую квартиру мог прийти человек из домоуправления и заварить трубы подачи воды или отключить электроснабжение.

Юрист АН «Драже» Ксения Шашкова припомнила случай, который иначе как казусом не назовёшь. Квартиру продал человек, владевший ею полгода. Он предъявил покупателю справку об отсутствии долгов. Но когда в квартиру въёхал новый владелец, ему стали приходить квитанции с долгом ещё за позапрошлого собственника. Когда нынешний владелец отказался платить за неизвестного дядю, ему даже «отрезали» воду. Впрочем, обращение в суд привело коммунальщиков в чувство.

Если же новый владелец уже столкнулся с тем, что реальные показания счётчиков в его новой квартире, сильно отличаются от тех, что фигурировали в показанных ему квитанциях, он может попытаться выйти из ситуации без потерь. Юрист Ксения Шашкова советует новому владельцу требовать от УК составления акта, в котором будут прописаны показания счётчиков на конкретную дату. А потом подать в УК заявление с просьбой пересчитать размер платежей на том основании, что за несколько дней владения квартирой новый владелец физически не мог израсходовать такой объём воды, тепла, электричества.

Квартира под арестом или ограничением

Как пояснила юрист Евгения Свинтаржицкая, сами по себе долги за коммуналку или капремонт не влекут за собой ограничений прав владельца квартиры. Ему, в частности, не могут запретить продать квартиру. Однако если УК (или ТСЖ) подала судебный иск о взыскании долга, суд удовлетворил иск, а пристав исполнитель наложил арест на квартиру (или запрет на регистрационные действия с ней), то продажа квартиры требует дополнительных манипуляций.

Арестованная квартира – это, как правило, обуза для владельца. Часто он готов продать её с хорошей скидкой, лишь бы избавиться от долгов и уладить вопрос с органами правосудия. Сделка с участием такой квартиры достаточно сложна в оформлении. Такими обычно занимаются риэлторы. Самостоятельно продать квартиру, находящуюся под арестом, способен не каждый владелец.

Кстати, как заметил Никита Словиковский, нередки ситуации, когда сам владелец выставленной на продажу квартиры узнаёт о её аресте от риэлтора. Ну а покупатель в этом случае часто просто отказывается от покупки. Кстати, юрист Ксения Шашкова вспомнила историю, когда арест на квартиру за долги владельца был наложен в тот момент, когда сделка по продаже этой квартиры уже находилась в стадии оформления. Покупатель, хотя и уже потратил время и некоторые суммы на поиск этого объекта, предпочёл отказаться от сделки и не затевать процедуру освобождения квартиры из-под ареста.

Ссылка на основную публикацию