Поднаниматель жилого помещения: что это значит

Как сдают квартиры в поднаем: безопасность и риски

Субаренда и поднаем недвижимости часто происходят незаконно. При этом сложно сказать, кто рискует больше – наниматель или собственник. О рисках, связанных с поднаймом квартиры, а также о том, как их избежать, рассказывает руководитель отдела городской недвижимости ORDO Group Moscow Ольга Тараканова.

Договор аренды жилого помещения, заключаемый между физическими лицами – собственником недвижимости и арендатором, называется договором найма. Если арендатором (нанимателем) является юридическое лицо, то такая сделка называется арендой. Часто это практикуется в случае с корпоративной или дипломатической арендой помещений для сотрудников предприятий или посольства. Аренда (субаренда) и наем (поднаем) помещений регламентируются различными статьями ГК РФ.

Возможность поднайма нужно указывать в договоре найма

Рассмотрим сделку между физическими лицами – договор найма и поднайма. При изменении личных обстоятельств нанимателя и его желании освободить жилое помещение у собственника (наймодателя) в качестве компенсации за расторжение сделки обычно остается страховой депозит в размере одной месячной арендной платы, которую вносит арендатор при подписании договора найма одновременно с предоплатой за первый или первые месяцы аренды. Если по каким-либо причинам расторгнуть договор невозможно, наниматель может пойти по пути договора поднайма (субаренды).

На рынке элитной недвижимости стороны всегда вносят в договор пункт о поднайме (субаренде), в котором указано, что наниматель не имеет право сдавать квартиру в поднаем без письменного согласия наймодателя. Аренда и наем по закону подразумевают владение и пользование имуществом в течение срока договора, но не распоряжение им. А сделки с субарендой или поднаймом – это уже распоряжение имуществом, принадлежащим третьему лицу. Дело в том, что изначально у собственников элитной недвижимости есть целый ряд требований к нанимателю, и агентство порой ищет подходящего человека или семью в течение нескольких месяцев, а иногда и до года. Поэтому вот так просто захотеть и сдать быстро и выгодно квартиру в поднаем вряд ли получится. Задача усложняется, если ваш договор найма сроком более одного года и был зарегистрирован в соответствии с ч. 2 статьи 674 ГК РФ в Росреестре. Договор поднайма необходимо будет также зарегистрировать, если договор будет сроком более года и вы получили согласие наймодателя на поднаем.

Обезопасить себя в случае поднайма можно тщательной проверкой нанимателя, закреплением в договоре поднайма ограничений по пользованию жилым помещением: допустим, не разрешается курить или содержать в квартире собак или других домашних животных. Часто в договоре указывается список лиц с паспортными данными, которые будут постоянно проживать в данной квартире, даже не являясь по договору нанимателями.

На поднаем также нужен необходим договор

Аналогичные положения можно и нужно формализовать в договоре поднайма. Финансовая сторона вопроса также может быть синхронизирована с первоначальным договором. Если вы как наниматель внесли страховой депозит в определенном размере, то рекомендуется придерживаться аналогичных условий в случае поднайма. Естественно, в случае поднайма часть ответственности за сохранность внутреннего убранства квартиры остается у нанимателя, который в первую очередь будет отвечать перед наймодателем при передаче квартиры по акту в конце срока найма.

Также известны случаи, когда предприимчивый наниматель берет в наем квартиру без ремонта, отделывает ее за свой счет, а потом сдает в поднайм уже по более высокой цене на длительный срок или чаще на короткий, вплоть до нескольких дней с посуточной оплатой. Такие краткосрочные сделки пользуются популярностью, особенно если квартира находится в центре города, в окружении музеев и театров. Тогда у иностранных туристов есть возможность выбора между дорогостоящей гостиницей и симпатичной квартирой.

Но бывает и по-другому. Например, наниматель арендует квартиру на долгий срок, исправно оплачивает наем, время от времени проживает в квартире или вообще там не проживает, а экспериментирует с посуточной арендой. Часто это происходит без договоров, просто под честное слово, и порой наниматель зарабатывает вот таким неофициальным способом в несколько раз больше, чем сам платит за квартиру. Кто знает, у кого больше риск в таком предпринимательстве: у нанимателя или у наймодателя-собственника квартиры.

Читайте также:
Приватизация жилищного фонда: что это значит

В случае с дорогой недвижимостью мы рекомендуем страховать квартиру, внутреннюю отделку и мебель обеим сторонам сделки. Например, можно в одной и той же страховой компании собственнику оформить страхование своей недвижимости и одновременно страхование нанимателем своих встречных рисков по нанесению ущерба жилому помещению или элементам интерьера. Тогда и волки сыты и овцы целы.

Договор социального найма: как получить квартиру от государства

  • Что такое социальный наем жилья
  • Кто может заключить договор
  • Какое жилье можно получить
  • Инструкция по получению
  • Как заключить договор соцнайма
  • Комментарий эксперта

Статью проверила и прокомментировала Елена Федорова, юрист в сфере земельных отношений, строительства и защиты прав обманутых дольщиков

Что такое социальный наем жилья

Социальный наем — это одна из разновидностей аренды жилья. Арендодателем выступает не частное лицо или компания, а государство или муниципальный орган власти, который сдает жилье нуждающимся гражданам по низкой цене.

За такое жилье нужно оплачивать коммунальные услуги — но сумма гораздо меньше, чем за аренду аналогичного жилья на рынке. Налогом на недвижимость оно не облагается, но и продать его до приватизации не получится.

Кто может заключить договор соцнайма

Право на жилье по соцнайму имеют лица, которые были признаны нуждающимися в улучшении жилищных условий или нуждающимися в жилых помещениях. Первое понятие использовалось до 2005 года, второе в ходу сейчас.

Малоимущим может быть признан один человек или вся его семья с доходом меньше регионального прожиточного минимума. Общий доход семьи делится на количество ее членов. При этом все взрослые и трудоспособные родственники должны работать.

На статус нуждающегося в улучшении жилищных условий могут рассчитывать:

  • человек или семья, у которых нет собственного жилья в собственности или соцнайме;
  • человек или семья, у которых такое жилье есть, но его площадь меньше установленных нормативов. В каждом регионе свои нормативы, обычно это 10–12 кв. м жилой площади (без учета ванной, туалета и прихожей) на человека;
  • люди, которые живут в непригодных для проживания домах. Такой статус могут получить аварийные постройки, здания, которые скоро будут снесены, и дома, расположенные в зоне риска затопления или оползней;
  • люди, проживающие в квартире по соцнайму вместе с человеком с тяжелым хроническим заболеванием: туберкулезом, гангреной и т. д. Полный список заболеваний можно посмотреть в приказе Минздрава.

Жилье по соцнайму предоставляется в порядке очереди. На внеочередное получение могут претендовать люди из последних двух категорий и жители коммуналок — если их соседи освобождают площадь, она делится между остальными жильцами.

Согласно Жилищному кодексу, членами семьи нанимателя квартиры по соцнайму по умолчанию считаются его родители, несовершеннолетние дети и иждивенцы, проживающие с ним. Другие родственники тоже могут быть признаны членами семьи, если будет доказано, что они живут вместе с нанимателем и ведут общее хозяйство.

К примеру, отец и мать двух несовершеннолетних детей разведены. Один ребенок живет с отцом, а второй — с матерью. Вместе с отцом проживает еще и его троюродная тетя.

Допустим, ребенок, отец и тетя живут в Брянской области. Чтобы быть признанными малоимущей семьей, им нужно зарабатывать меньше 32,61 тыс. руб. — прожиточный минимум в регионе составляет 12,085 тыс. руб. для трудоспособного взрослого, 9,319 тыс. руб. для пенсионеров и 11,206 тыс. руб. для детей.

Отец ребенка и его тетя на двоих получают 30 тыс. руб. и могут быть признаны малоимущими. Тогда государство признает единой малоимущей семьей их троих — ребенка, отца и тетю. Они будут иметь право на квартиру по соцнайму. Но ни у бывшей жены, ни у второго ребенка, который не живет с отцом, никаких прав на нее не будет.

Читайте также:
Аренда зданий и сооружений

Какое жилье можно получить

По договору соцнайма предоставляются квартиры из государственного или местного жилфонда. Каждый регион устанавливает минимум площади, предоставляемой одному человеку. Обычно это 15–18 кв. м жилого помещения.

Могут выделить и больший метраж — все зависит от того, какие квартиры есть в жилфонде. Но верхние рамки тоже есть. К примеру, в Москве одному человеку не дадут квартиру площадью больше 40 кв. м, бездетной паре — больше 44 кв. м, а семье из двух человек не супругов (например, матери и ребенка) — больше 54 кв. м.

Если у семьи есть жилье в собственности или в соцнайме, но его площадь ниже установленных нормативов, то можно попытаться получить от государства еще одну квартиру. В таком случае из площади нового жилья вычтут площадь уже имеющегося.

К примеру, семья из четырех человек — мать, отец и два несовершеннолетних ребенка — ютится в квартире жилой площадью 30 кв. м. Квартиру по соцнайму получил еще покойный отец матери. Семья живет в Тульской области, где норматив жилплощади по соцнайму на человека — 15 кв. м. Они могут оставить за собой эту квартиру и получить по соцнайму еще одну, площадью от 30 кв. м, или отказаться от своего старого жилья и получить квартиру в два раза больше.

Как получить жилье в соцнаем

  • Сперва необходимо встать на жилучет, то есть получить статус нуждающегося в улучшении жилищных условий. В каждом регионе бланки для заявления о постановке на учет разные, их можно найти на сайтах органов власти, МФЦ или на сайте госуслуг. В заявлении должны стоять подписи всех членов семьи. В некоторых субъектах, например в Москве, заявление заполняется непосредственно при подаче.
  • Собрать остальные бумаги. К заявлению нужно приложить все документы, подтверждающие право на жилье по соцнайму: справки о доходах, свидетельствующие о малообеспеченности, документ об аварийности жилья, медицинские бумаги с диагнозом родственника с тяжелым заболеванием и т. д.
  • Подать заявление через МФЦ или региональный орган, отвечающий за жилучет. Они тоже везде разные. Например, в Москве этим занимается Департамент городского имущества, в Тульской области — региональное Министерство строительства и ЖКХ, а в Дагестане — районные администрации.
  • Дождаться ответа через властей — в течение месяца они должны уведомить, поставлена ли семья на жилищный учет. Отказ можно обжаловать в суде.
  • Дождаться своей очереди на жилье. Чаще всего это занимает годы.
  • Ожидая своей очереди, нужно уведомлять жилищные органы о любых событиях — изменениях зарплаты, переменах в составе семьи.
  • Получить жилье. В некоторых регионах людям предоставляют выбор из нескольких вариантов, в других — нет.

Как заключить договор соцнайма

Успешно отстояв очередь на жилье по соцнайму, человек заключает с государством или местной администрацией договор, по которому получает жилье в бессрочное пользование, а взамен обязуется соблюдать жилищное законодательство. Договор требует лишь подписи нанимателя и представителя наймодателя, заверять его у нотариуса не нужно.

Заключить договор о соцнайме можно через МФЦ, «Госуслуги» или другой уполномоченный орган. Из документов понадобятся:

  • заявление, в котором должны стоять подписи и членов семьи;
  • положительное решение о выделении жилья;
  • документы, удостоверяющие личность заявителя и членов семьи;
  • единый жилищный документ, выписка из домовой книги или выписка со счета заявителя;
  • ордер на квартиру.
Читайте также:
Засорение водных объектов: что это значит

У каждого наймодателя свои способы расчета стоимости аренды, но везде суммы небольшие. Так, соцнаем квартиры с жилой зоной 60 кв. м в блочном доме в Туле будет стоить 692 руб. в месяц, а в Москве — 1742 руб.

Права и обязанности нанимателя

У нанимателя такого жилья прав гораздо больше, чем у арендатора квартиры на рынке. Он может:

  • обменивать или заменять жилье;
  • требовать у собственника жилья проведения своевременного капремонта;
  • иногда по договору жилье можно сдавать в поднаем.
  • использовать жилье только для проживания в нем людей — к примеру, превращать квартиру в склад или мастерскую запрещено;
  • поддерживать жилье в надлежащем состоянии, при необходимости ремонтировать его;
  • вовремя вносить платежи за коммунальные услуги;
  • сообщать наймодателю о событиях в жизни, изменяющих условия, по которым он получил квартиру.

Все это Жилищный кодекс распространяет и на семью нанимателя. Если человек перестал быть ее членом, но продолжает жить вместе с ней, все его права и обязанности в отношении жилья сохраняются.

К примеру, муж и жена, получившие в соцнаем 60-метровую квартиру из жилищного фонда Минстроительства Тульской области, развелись. До тех пор, пока они не разъедутся, сохраняются их равные права на квартиру. Если они решат жить порознь и при этом оба будут оставаться малоимущими, то они имеют право обменять одну квартиру на две поменьше.

Права и обязанности наймодателя

Собственники жилья имеют право требовать от нанимателя своевременно оплачивать услуги ЖКХ. Взамен они обязаны:

  • предоставить нанимателю «чистое» жилье, на котором нет арестов, залогов и никто не зарегистрирован;
  • проводить своевременный капремонт дома;
  • следить за общим имуществом в нем;
  • следить за качеством коммунальных услуг.

Приватизация квартиры по соцнайму

Квартиру по соцнайму можно приватизировать. Причем начать процедуру можно уже на следующий день после заключения договора.

Приватизировать жилье человек может только один раз в жизни. В приватизации должны участвовать все зарегистрированные в квартире, но по заявлению от своей доли можно отказаться.

Для приватизации необходимо собрать пакет документов, написать заявление и подать это все в МФЦ или орган, отвечающий за жилищную политику. От региона к региону перечень необходимых бумаг различается, но обычно он включает копии и оригиналы паспортов, договор о соцнайме, выписку из домовой книги, техпаспорт на квартиру, а также документ, подтверждающий, что гражданин пока не воспользовался правом на приватизацию.

Комментарий эксперта

Елена Федорова, юрист в сфере земельных отношений, строительства и защиты прав обманутых дольщиков

— Могут ли выселить из квартиры по соцнайму, и если да, то за что?

— Выселить из квартиры могут в случаях, предусмотренных законом. Выселение может производиться как с предоставлением нового жилья, так и без.

Другое жилье предоставляется, если:

  • старое помещение подлежит сносу;
  • помещение не будет сохранено в результате ремонта или будет уменьшена его площадь;
  • недвижимость превращается в нежилую или передается религиозной организации;
  • если земельный участок изымается для государственных или муниципальных нужд.

Если наниматель квартиры по соцнайму не будет оплачивать коммунальные услуги более полугода без уважительной причины, суд может выселить его в общежитие.

Если суд лишил граждан родительских прав и признал их проживание с детьми под одной крышей в жилье по соцнайму невозможным, в некоторых субъектах РФ им могут предоставить новую квартиру.

Суд может выселить гражданина из жилья без предоставления нового, если:

  • квартира используется не по назначению;
  • систематически нарушаются права и законные интересы соседей;
  • наниматель бесхозяйственно обращается с жилым помещением, допуская его разрушение. Речь идет о значимых нарушениях гигиенических, санитарных, экологических строительных нормативов и норм пожарной безопасности.

Такое выселение является крайней мерой ответственности. Но все равно не стоит увлекаться перепланировкой и переоборудованием квартиры со сносом конструкций, уничтожением структурных элементов — окон, дверей, пола, стен, санитарно-технического оборудования или, к примеру, устраивать питомник животных.

Читайте также:
Банкротство кредитной организации: что это значит

Договор социального найма может быть расторгнут в судебном порядке, если наниматель постоянно отсутствует в жилом помещении. В таком случае в суде исследуются обстоятельства: период и причина отсутствия, наличие препятствий к пользованию квартирой, приобретение иного объекта недвижимости.

— Возможно ли получить квартиру без ордера?

— Получение квартиры без ордера бывает очень редко. Однако, согласно определению Верховного Суда РФ, «отсутствие у гражданина ордера на занятие жилой площади при фактическом вселении в предоставленную ему квартиру, проживании в ней, исполнении обязанностей нанимателя само по себе не служит препятствием к возникновению у такого лица прав пользования жилым помещением». Согласно принципу правовой определенности, нижестоящие суды должны занять схожую позицию.

Базовые правила для собственников и нанимателей жилья

С 1 марта 2022 г. начнут действовать новые правила пользования жилыми помещениями. Они помогут проживающим разобраться в своих правах и обязанностях, а также избежать штрафов

С 1 марта 2022 г. начнут действовать новые правила пользования жилыми помещениями 1 . Они мало чем отличаются от нынешних, и все же обсудить основные правила не помешает, хотя бы потому, что их нарушение может повлечь административную ответственность.

Кому об этом надо знать?

Правила пользования жилыми помещениями должны быть известны всем, кто использует помещения на одном из законных оснований – на праве собственности или праве пользования (по договору социального найма, договору найма помещения фонда социального использования и др.).

Напоминаем, что если вы переехали в другой субъект РФ и находитесь там более 90 дней, то вы обязаны зарегистрироваться по месту пребывания. Эта регистрация не отменяет вашу «постоянную» регистрацию и может быть необходима при записи ребенка в школу, устройстве на работу, получении пособий, пенсии и т.д. Проживание гражданина РФ в жилом помещении без регистрации по месту пребывания либо допущение этого нанимателем или собственником помещения, равно как нарушение правил регистрации, утвержденных Постановлением Правительства РФ от 17 июля 1995 г. № 713, влекут наложение административного штрафа на этого гражданина, нанимателя или собственника (ст. 19.15.1, 19.15.2 КоАП РФ).

При этом можно не регистрироваться, если после переезда не изменился субъект РФ либо если вы переехали из Москвы в Московскую область, из Санкт-Петербурга в Ленинградскую область, из Севастополя в Республику Крым или обратно, т.е. из области в город, из Крыма в Севастополь (ст. 5 Закона РФ от 25 июня 1993 г. № 5242-1).

Кроме того, с 28 февраля 2021 г. административная ответственность за отсутствие регистрации по месту пребывания не грозит:

  • супругам нанимателя или собственника жилого помещения, зарегистрированного в нем;
  • детям (усыновленным тоже);
  • подопечным;
  • супругам детей;
  • родителям и усыновителям;
  • опекунам и попечителям;
  • супругам родителей;
  • родным братьям и сестрам;
  • бабушкам и дедушкам;
  • внукам.

Как собственнику использовать жилое помещение правильно?

  • Пользование жилым помещением должно осуществляться с учетом соблюдения прав проживающих в нем граждан, соседей, требований пожарной безопасности, санитарно-гигиенических, экологических и иных требований законодательства, а также в соответствии с правилами пользования жилыми помещениями (ст. 17 ЖК РФ).

(За систематическое нарушение прав других жильцов дома жилье недобросовестного соседа может быть продано с публичных торгов с выплатой ему вырученных средств. А если квартира принадлежит муниципалитету, соседа могут выселить. Подробнее об этом рассказано в статье «Проблемные соседи»).

Жилое помещение предназначено в первую очередь для проживания в нем граждан. А потому в нем недопустимо размещение промышленных производств и осуществление миссионерской деятельности. Жилое помещение в многоквартирном доме не может использоваться для предоставления гостиничных услуг.

По сообщению Роспотребнадзора, в 2013–2016 гг. в Москве значительно возросло количество обращений граждан с жалобами на размещенные в жилых домах хостелы. Нарушение общественного порядка, шум, беспокойство жителей домов из-за постоянной смены проживавших в этих хостелах гостей привели к внесению поправки в ст. 17 Жилищного кодекса – так был установлен запрет на размещение гостиниц в жилых помещениях.

Читайте также:
Органы предварительного следствия: что это значит
  • Предпринимательскую деятельность в квартире разрешается осуществлять, но делать это может только собственник. И даже если он заключит трудовой договор с другим лицом, этот человек не приобретет право осуществления предпринимательской деятельности в жилом помещении собственника-работодателя.
  • Собственник должен обеспечивать сохранность жилого помещения и поддерживать его в надлежащем состоянии. Не допускается самовольное переустройство или перепланировка квартир. Физическому лицу за самовольную перепланировку может быть назначен штраф в размере до 2,5 тыс. руб. Это гораздо меньше, чем пришлось бы заплатить за такое нарушение ИП или юридическому лицу, – 40–50 тыс. руб. Однако при назначении штрафа суд также обяжет гражданина привести помещение в первоначальное состояние, что устраняет любые возможные выгоды от самовольной перепланировки.

    Вот вам реальный пример: владелец квартиры в многоквартирном доме соорудил на крыше бассейн, поставил деревья в кадках, кресла и лежаки. Из-за небезопасности конструкций и возможности причинения вреда при их падении с высоты многоэтажного дома Госжилинспекция приняла решение о демонтаже зоны отдыха. Общая сумма штрафов составила 300 тыс. руб.

    Решили увеличить количество розеток, возвести новую стену или прорубить дверной проем? Такая «реконструкция» должна быть согласована. Читайте об этом в материале «За самовольную перепланировку помещений МКД будут штрафовать по-новому»).

    Собственник обязан нести расходы на содержание жилого помещения и общего имущества в многоквартирном доме. Он должен платить за капитальный ремонт здания, управление домом, текущий и капитальный ремонт общего имущества, оплачивать в срок коммунальные услуги.

    (Собственники квартир могут оплачивать ремонтные работы частично и в отдельных случаях вовсе не платить, а также проверить, как потратят их деньги, и сдвинуть сроки проведения капремонта – об этом мы рассказали в статье «Жильцы вправе влиять на решения о проведении и об оплате капремонта»).

    Пункт 17 Правил пользования жилыми помещениями предусматривает, что члены семьи собственника имеют равные с ним права. При этом они обязаны использовать жилое помещение по назначению и обеспечивать его сохранность, нести расходы на содержание помещения и общего имущества в доме.

    Как нанимателю использовать жилое помещение правильно?

    Перечень обязанностей нанимателя жилого помещения по договору соцнайма шире, чем у собственника. Он обязан:

    • использовать жилое помещение по назначению – для проживания;
    • соблюдать права проживающих в этом помещении граждан, соседей;
    • обеспечивать его сохранность и поддерживать в надлежащем состоянии;
    • немедленно принимать меры к устранению обнаруженных неисправностей (например, при возникновении проблем с электричеством или водопроводом);
    • допускать в заранее согласованное время уполномоченных наймодателем лиц, представителей органов государственного контроля для осмотра состояния жилого помещения, а также для выполнения необходимых ремонтных работ;
    • своевременно вносить плату за жилое помещение и коммунальные услуги.

    При этом наниматель имеет право: требовать от наймодателя своевременного проведения капитального ремонта жилого помещения, надлежащего участия в содержании общего имущества в доме и предоставления коммунальных услуг; а также с согласия членов семьи и наймодателя вселять в помещение иных лиц, разрешать безвозмездное проживание в помещении гражданам в качестве временных жильцов и сдавать помещение в поднаем.

    Члены семьи нанимателя имеют равные с ним права и обязанности по пользованию жилым помещением.

    1 Постановление Правительства РФ от 6 сентября 2021 г. № 1498, Приказ Минстроя России от 14 мая 2021 г. № 292/пр.

    Глава 3. Вселение нанимателем в жилое помещение, занимаемое им по договору социального найма, других граждан в качестве поднанимателей (п.п. 15 – 24)

    Глава 3. Вселение нанимателем в жилое помещение, занимаемое им по договору социального найма, других граждан в качестве поднанимателей

    Читайте также:
    Заявление об обеспечении иска

    15. Наниматель жилого помещения, предоставленного по договору социального найма, с согласия в письменной форме наймодателя и проживающих совместно с ним членов его семьи вправе передать часть занимаемого им жилого помещения, а в случае временного выезда все жилое помещение в поднаем.

    16. Договор поднайма жилого помещения, предоставленного по договору социального найма, может быть заключен при условии, если после его заключения общая площадь соответствующего жилого помещения на одного проживающего составит не менее учетной нормы, а в коммунальной квартире – не менее нормы предоставления.

    17. Договор поднайма жилого помещения, предоставленного по договору социального найма, заключается в письменной форме.

    18. Договор поднайма жилого помещения, предоставленного по договору социального найма, заключается на срок, определенный сторонами договора поднайма такого жилого помещения. Если в договоре срок не определен, договор считается заключенным на один год. Прекращение договора социального найма жилого помещения влечет одновременное прекращение договора поднайма жилого помещения.

    19. Наниматель жилого помещения, желающий вселить в занимаемое им жилое помещение по договору социального найма других граждан в качестве поднанимателей, подает в управление учета жилья заявление на имя Руководителя Исполнительного комитета о вселении в муниципальное жилое помещение, занимаемое гражданами на условиях договора социального найма, других граждан в качестве поднанимателей.

    20. К заявлению прилагаются следующие документы:

    1) копии паспортов нанимателя и проживающих с ним в жилом помещении лиц (копия свидетельства о рождении несовершеннолетних, в возрасте до четырнадцати лет, проживающих с нанимателем в жилом помещении) и граждан(ина), в отношении которых(ого) рассматривается вопрос о вселении в жилое помещение;

    2) оригинал или заверенная в установленном законом порядке копия договора социального найма жилого помещения (ордера);

    3) договор поднайма в трех экземплярах;

    4) медицинская справка об отсутствии у вселяющихся в жилое помещение граждан тяжелых форм хронических заболеваний, перечень которых утвержден в соответствии с требованиями ст. 51 Жилищного кодекса Российской Федерации постановлением Правительства Российской Федерации от 16.06.2006 г. N 378 “Об утверждении перечня тяжелых форм хронических заболеваний, при которых невозможно совместное проживание граждан в одной квартире”;

    5) справку с места жительства нанимателя.

    При принятии документов заявителю выдается расписка в получении документов.

    21. Заявление подписывает наниматель, а также все члены его семьи, в том числе временно отсутствующие, в присутствии специалиста управления учета жилья, либо путем нотариального удостоверения подлинности подписи. При передаче в поднаем жилого помещения, находящегося в коммунальной квартире, заявление подписывают также все наниматели и проживающие совместно с ними члены их семей, все собственники и проживающие совместно с ними члены их семей.

    22. Договор поднайма является основанием для оформления регистрации по месту пребывания или по месту жительства.

    23. Наймодатель принимает правовой акт об отказе в даче разрешения на передачу жилого помещения (части жилого помещения) в поднаем в случаях:

    1) если после вселения граждан(ина) по договору поднайма общая площадь соответствующего жилого помещения на одного проживающего составит менее учетной нормы, а в коммунальной квартире – менее нормы предоставления;

    2) если в жилом помещении, передаваемом в поднаем, проживает или в него вселяется гражданин, страдающий одной из тяжелых форм хронических заболеваний, указанных в предусмотренном пунктом 4 части 1 статьи 51 Жилищного кодекса Российской Федерации перечне, утвержденном постановлением Правительства Российской Федерации от 16.06.2006 г. N 378 “Об утверждении перечня тяжелых форм хронических заболеваний, при которых невозможно совместное проживание граждан в одной квартире”;

    3) в других предусмотренных Жилищным законодательством случаях.

    24. Поднаниматель(ли) не приобретает(ют) самостоятельное право пользования жилым помещением. Ответственным перед наймодателем по договору социального найма жилого помещения остается наниматель.

    Читайте также:
    Преимущественное право покупки: что это значит
    >
    Вселение нанимателем в жилое помещение, занимаемое им по договору социального найма, других граждан в качестве временных жильцов.
    Содержание
    Постановление Исполнительного комитета муниципального образования город Набережные Челны РТ от 26 января 2010 г. N 295 “Об.

    Откройте актуальную версию документа прямо сейчас или получите полный доступ к системе ГАРАНТ на 3 дня бесплатно!

    Если вы являетесь пользователем интернет-версии системы ГАРАНТ, вы можете открыть этот документ прямо сейчас или запросить по Горячей линии в системе.

    Договор поднайма жилого помещения

    Знаете ли вы, что……

    наниматель муниципальной квартиры имеет право сдавать свою квартиру в поднаём, продолжая владеть и пользоваться жилым помещением на законных основаниях.

    Такое право возникает у нанимателя жилого помещения со дня заключения им договора социального найма с муниципальным образованием, поскольку договор поднайма жилого помещения вытекает из соглашения о социальном найме.

    По договору поднайма жилого помещения жилищного фонда социального использования наниматель вправе передать в поднаём (владение и пользование) часть занимаемого им жилого помещения в конкретно установленных границах, а в случае, если наниматель на время покидает место своего жительства, поднаниматель вправе арендовать всё жилое помещение полностью.

    Далеко не все наниматели муниципального жилья осведомлены о том, что сдача жилого помещения в поднаём, им выгодна.

    Разбираемся, какую выгоду можно из этого получить.

    Начнём с того, что договор поднайма, о котором ведётся речь, является возмездным. Это значит, что за пользование недвижимым имуществом по договору социального поднайма предусмотрена ежемесячная плата.

    Порядок, условия, сроки внесения и размер платы за поднаём жилого помещения, предоставленного по договору социального найма, могут быть установлены по соглашению сторон в договоре поднайма такого жилого помещения и подлежат изменению также на основании взаимного соглашения сторон договора, то есть, по обоюдному согласию.

    Таким образом, поскольку сторонами договора поднайма является наниматель и поднаниматель, заключая договор поднайма, «сдающая» сторона делит бремя денежных затрат на содержание жилого помещения с поднанимателем, а в случае долговременного выезда «сдающего», обязанность по содержанию жилого помещения и вовсе возникает у поднанимателя.

    Учитывая, что предоставление жилых помещений в социальный наём муниципалами осуществляется преимущественно из жилья вторичного рынка, подпадающего в скором времени под снос, внести изменения в договор социального найма в части указания в договоре в качестве «прибавившегося потомства» членов семьи нанимателя очень сложно, почти невозможно.

    Происходит это потому, что наймодатель несёт риски расселения членов семьи нанимателя в случае признания жилого помещения аварийным в части обязанности предоставления жилья на каждого члена семьи общей площадью не менее учётной нормы. А зачем муниципалу это нужно? Не нужно.

    Поэтому, как вариант, можно воспользоваться заключением соглашения с прибавившимися родственниками о поднайме жилья.

    Далее юридическая сторона вопроса.

    Основные законодательные требования, предъявляемые к договору поднайма

    Основные законодательные требования, предъявляемые к договору поднайма, мало чем отличаются от правил оформления договора социального найма, то есть, договор поднайма жилого помещения практически полностью копирует собой договор социального найма.

    Ключевым условием заключения соглашения о заселении поднанимателя-является сохранение общей площади на одного проживающего не менее учётной нормы, что же касается поднайма коммунальной квартиры, то здесь действует условие о сохранении общей площади не менее нормы предоставления на одного проживающего, то есть, после совершения юридически значимых действий по вселению, общая площадь жилого помещения на одного проживающего должна находиться на предельно допустимом уровне.

    Заключая договор поднайма, наниматель жилого помещения обязан заручиться согласием наймодателя и проживающих совместно с ним членов его семьи. Согласие наниматель обязан получить в письменной форме. Заключается такой договор также в простой письменной форме. В договоре поднайма жилого помещения, предоставленного по договору социального найма, должны быть указаны граждане, вселяемые совместно с поднанимателем в жилое помещение.

    Читайте также:
    Пакты о правах человека

    Пользование по договору поднайма жилым помещением осуществляется в соответствии с договором поднайма жилого помещения, Жилищным кодексом РФ, иными нормативными правовыми актами.

    Необходимо отметить, в этой связи, что поднаниматель не приобретает самостоятельное право пользования жилым помещением. Ответственным перед наймодателем по договору социального найма жилого помещения остается наниматель, а посему, вся ответственность за соблюдение правил общежития перед наймодателем ложится на плечи нанимателя.

    Договор поднайма жилого помещения, предоставленного по договору социального найма, заключается на срок, определяемый сторонами договора поднайма такого жилого помещения. Если в договоре срок не определен, договор считается оформленным на срок, равный 1 году со дня его подписания.

    По истечении срока, на который он был заключен, договор поднайма, прекращается, то есть, считается расторгнутым.

    Продления срока проживания можно добиться путём повторного заключения договора аренды.

    Договор поднайма жилого помещения, предоставленного по договору социального найма, может быть расторгнут до истечения срока действия по иным основаниям:

    • 1) по соглашению сторон;
    • 2) при невыполнении поднанимателем условий договора поднайма жилого помещения.

    При прекращении договора социального найма жилого помещения соответственно прекращается договор поднайма такого жилого помещения.

    Если по прекращении или расторжении договора поднайма жилого помещения поднаниматель отказывается освободить жилое помещение, поднаниматель подлежит выселению в судебном порядке без предоставления другого жилого помещения вместе с проживающими с ним гражданами.

    Наниматель в судебном порядке вправе расторгнуть договор поднайма жилого помещения и выселить поднанимателя и вселенных совместно с поднанимателем граждан и в случае нарушения ими правил пользования жилым помещением.

    Договор поднайма не предусматривает возникновения самостоятельно права собственности у поднанимателя в порядке приватизации.

    Соглашение о поднайме жилого помещения не лишает поднанимателя права обратиться в Департамент жилищного хозяйства муниципального образования с заявлением о признании нуждающимся в предоставлении жилого помещения по договору социального найма и постановке на учёт по указанному основанию.

    Надеюсь, основные юридические аспекты поднайма жилого помещения, сданного в социальный наём наймодателем, муниципальным образованием, изложенные в статье, достаточно ясны и не вызовут у Вас дополнительных вопросов.

    Поднаем жилого помещения, предоставленного по договору соцнайма

    Воплощение подобной сделки на практике требует точного соблюдения законодательного порядка.

    РФ в последнее время все больше и больше уделяет внимание малоимущим и нуждающимся слоям населения. В частности, на практике осуществляется программа по обеспечению данных категорий граждан жильем, которое предоставляется по договору социального найма. При этом современное законодательство устанавливает возможность сдавать квартиры по договору поднайма, что гарантирует нанимателю дополнительную финансовую выгоду.

    Определение и нормы поднайма жилого помещения

    Если обратиться к большому юридическому словарю, то можно вывести дефиницию, что собой представляет «договор поднайма жилого помещения». Итак, договор поднайма квартиры по контракту социального найма – это дополнительное соглашение, посредством которого наниматель жилья с учетом полученного разрешения со стороны наймодателя, может предоставить третьему лицу – поднанимателю – жилплощадь для временного использования. Подобная возможность закреплена ЖК РФ, а в частности, ст. 76. Данная правовая норма фиксирует собой основные права и обязанности как со стороны нанимателя и всей его семьи, так и со стороны поднанимателя. В частности, в статье указываются основные условия, которые должны сопутствовать заключению договора поднайма квартиры социального назначения.

    Таким образом, поднаем жилья представляет собой одну из самых важных юридических категорий в сфере жилищного законодательства. Однако воплощение подобной сделки на практике требует точного соблюдения законодательного порядка.

    Процесс передачи жилого помещения в поднаем

    Поднаем жилого помещения и процесс передачи квартиры из социального фонда поднанимателю четко регламентированы НПА, которые действуют на территории РФ. Во-первых, перед тем как наниматель сможет заключить договор на поднаем жилья с третьим лицом, необходимо получить согласие (форма – письменная) со стороны представителей семьи. Во-вторых, после этого наниматель должен уведомить наймодателя о том, что он намерен воплотить на практике свое право на поднайм квартиры социального предназначения. В-третьих, после того как поднаем жилья социального характера будет согласован, наступает этап заключения договора с поднанимателем, который будет содержать все условия подобной сделки.

    Читайте также:
    Федеральные налоги и сборы

    Однако, чтобы оформить сделку поднайма, наниматель вместе с поднанимателем должны предоставить в уполномоченный орган все необходимые на то документы, в частности:

    • документы, которые удостоверяют личности всех участников договора социального поднайма;
    • жилищные документы, подтверждающие собой право, которым наделен наниматель, на использование квартиры по контракту социального найма;
    • документы подлинного образца, которые закрепляют собой оформление договора соцнайма и поднайма квартиры.

    После того как все документы будут собраны, наниматель и поднаниматель должны направить заявление в уполномоченный орган. При этом заявление о сдаче в поднаем жилья должен подписать не только наниматель, но и вся его семья, в том числе и временно отсутствующие жильцы. Если все условия будут соблюдены, а документы не имеют каких-либо ошибок, то следует оформление сделки на поднаем жилого помещения.

    Права и обязательственные отношения поднанимателя

    Право – это одна из самых важных категорий гражданского законодательства, которая имеет непосредственную связь с жилищными нормативно-правовыми актами. Именно поэтому следует более подробно рассказать о том, какое право поднаниматель будет иметь в отношении квартиры, предоставленной по соглашению о соцнайме.

    Следует отметить, что согласно ст. 76 ЖК, у поднанимателя не возникает самостоятельное право на использование жилплощади. Подобное право не может быть обусловлено ни сроком проживания, ни размером платы, которую получает наниматель. Иными словами, всю ответственность перед наймодателем также будет нести наниматель.

    Согласно договору, поднаниматель имеет право на предоставление жилья в точно установленный соглашением сторон срок. Проживать на территории жилплощади поднаниматель может на протяжении срока, прописанного в контракте. Право требовать продления соглашения не доступно для поднанимателя.

    Однако договор поднайма подразумевает и определенные обязательства, которыми наделяется поднаниматель:

    • Так как договор является возмездным, то полагается компенсация за поднаем (денежная плата) квартиры, которая возлагается на плечи поднанимателя. Компенсация за поднаем жилья перечисляется или отдается лично в руки нанимателю. При этом форма подобной оплаты может быть как денежная, так и, например, выраженная в виде какой-либо вещи. Наниматель при этом теряет возможность получения дополнительной субсидии на оплату издержек (форма которой – денежная) за коммунальные услуги или предоставление жилья по контракту о соцнайме.
    • Поднаниматель обязуется также осуществлять оплату за потребленные коммунальные услуги (форма платежа – денежная).
    • Участник договора поднайма, согласно ст.76, должен использовать помещение только по целевому предназначению.

    Предусматриваются российским законодательством и иные права и обязанности поднанимателей, которые не прописаны в ЖК РФ.

    Перечень случаев, при которых исключается сдача жилого помещения в поднаем

    НПА, которые имеют юридическую силу на территории России, подразумевают и определенный перечень ситуаций, в которых не положен договор поднайма жилья, а именно:

    • поднайм не положен, если после вселения нового жильца учетная норма будет составлять менее положенного законодательством норматива;
    • не положен договор поднайма и в той ситуации, если в квартире проживает человек, страдающий тяжелым заболеванием в хронической форме;
    • не положен контракт между участниками правоотношений, если не будет получено согласие одного из сонанимателей или же самого нанимателя;
    • не положен договор в том случае, если в поднайм предоставляется все жилое помещение целиком, но при этом наниматель не покидает жилплощадь;
    • не положен контракт и в иных ситуациях, которые могут быть закреплены нормами ФЗ.
    Читайте также:
    Агенты валютного контроля: что это значит

    Таким образом, можно сделать вывод о том, что поднайм жилья – это одна из самых важных возможностей для нанимателя.

    Что такое нормативный правовой акт

    Что такое нормативный правовой акт

    Нормативный правовой акт (НПА) — это официальный документ, принятый (изданный) в определенной форме правотворческим органом в пределах его компетенции и направленный на установление, изменение и отмену правовых норм.

    Важно: пока нормативно-правовой акт не опубликован, он не имеет силы. Могут быть прописаны разные сроки — например, конкретная дата или указание на то, через сколько дней акт вступает в силу. Есть специальные места опубликования НПА. Для федеральных конституционных законов, федеральных законов, актов палат Федерального Собрания, актов Президента Российской Федерации, актов Правительства Российской Федерации это — «Российская газета» и «Собрание законодательства Российской Федерации», а также портал pravo.gov.ru.

    В России есть иерархия нормативных правовых актов в зависимости от их юридической силы:

    1. Конституция РФ

    Это Основной закон государства, особый НПА, имеющий высшую юридическую силу. Нормативные акты, стоящие ниже по иерархии, не могут противоречить Конституции. Кроме того, в 2020 году в Конституцию были внесены поправки, по которым не соответствующие российской Конституции международные договоры РФ не подлежат введению в действие и применению.

    2. Международные договоры

    Являются частью правовой системы России (ст. 15, п. 4). Если международным договором Российской Федерации установлены иные правила, чем предусмотренные законом, то применяются правила международного договора.

    3. Федеральные конституционные законы и федеральные законы (в том числе кодексы)

    По предметам федерального ведения принимаются ФКЗ и ФЗ, имеющие прямое действие на всей территории нашей страны. По предметам совместного ведения РФ и субъектов издаются ФЗ и принимаемые в соответствии с ними законы и иные нормативные правовые акты субъектов.

    Федеральный конституционный закон в иерархии выше, чем ФЗ — федеральные законы не должны противоречить федеральным конституционным законам.

    ФКЗ принимаются в соответствии с Конституцией по вопросам, в ней предусмотренным. Например, режим военного положения и изменение статуса субъекта РФ определяются федеральным конституционным законом.

    Кодекс — это большой федеральный закон, систематизирующий нормы в какой‑то отрасли. Например, в РФ есть Уголовный, Гражданский, Трудовой, Семейный, Земельный, Таможенный, Налоговый, Лесной, Воздушный и другие кодексы.

    Кстати, о том, как инициатива становится законом, вы можете почитать здесь.

    4. Федеральные подзаконные правовые акты:

    • Указы и распоряжения Президента РФ. Они обязательные к исполнению на всей территории страны. Противоречить НПА, которые выше в этом списке, Указы и распоряжения не могут.
    • Постановления Правительства России. Также обязательны к исполнению на территории РФ. Подписывает их Председатель Правительства. Они могут быть отменены Президентом, если противоречат вышестоящим в этом списке нормативным правовым актам — Конституции, ФКЗ и ФЗ.
    • Акты федеральных органов исполнительной власти. Это НПА, которые издают министерства, федеральные службы, агентства, ЦБ РФ, ЦИК РФ, Генпрокуратура и другие федеральные органы власти.

    5. Конституции (уставы) субъектов Федерации

    Наша страна — федеративное государство и состоит из 85 равноправных субъектов. У этих республик, краев, областей, городов федерального значения, автономных округов и одной автономной области есть свои конституции (уставы). Они должны соответствовать Конституции РФ.

    6. Законы субъектов Федерации

    Законодательство субъектов также должно соответствовать Основному закону страны, а также не противоречить ФКЗ и ФЗ.

    7. Подзаконные правовые акты субъектов Федерации

    Это нормативные акты, издаваемые органами власти субъектов Федерации. Как и все остальные НПА, они должны соответствовать Конституции.

    На уровне муниципальных образований существуют решения муниципального образования.

  • Рейтинг
    ( Пока оценок нет )
    Понравилась статья? Поделиться с друзьями:
    Добавить комментарий

    ;-) :| :x :twisted: :smile: :shock: :sad: :roll: :razz: :oops: :o :mrgreen: :lol: :idea: :grin: :evil: :cry: :cool: :arrow: :???: :?: :!: