Покупка преимущественная: что это такое, описание и особенности

Преимущественное право покупки

Это гражданские права субъективного характера, которые предоставляются конкретному лицу в виде возможности требования относительно действий другого лица.

Для всех участников долевой собственности законодательство предусматривает такой процесс, как преимущественное право покупки. Это означает, что в том случае, когда один из собственников решил продать свою часть имущественных ценностей, он обязан в первую очередь поставить об этом в известность своих совладельцев имущества, которые в установленные законом сроки должны принять решение, хотят ли они выкупить долю.

Понятие преимущественного права покупки

Законодатель устанавливает, что в случае, когда имущественная масса разделена между несколькими владельцами на правах долевого участия, то в такой ситуации между ними устанавливаются особые взаимоотношения. И если какой-то из владельцев решает избавиться от своей доли, он предварительно обязан уведомить об этом всех совладельцев. Это необходимо для того, что они могли реализовать свое право на преимущественную покупку доли.

Под преимущественным правом покупки понимают гражданские права субъективного характера, которые предоставляются конкретному лицу в виде возможности требования относительно действий другого лица.

Таким образом, данный субъект получает преимущество перед возможностями других лиц.

Главная особенность такого вида права, как преимущественное право покупки заключается в том, что оно не может существовать самостоятельно без применения других абсолютных прав. В отечественном законодательстве все вопросы, которые касаются этого процесса подчиняются действиям ст.250 ГК РФ.

Преимущественное право покупки доли

В той ситуации, когда собственниками определенного имущества выступают сразу несколько граждан, которые реализовывают свои права в соответствии с договоренностями о долевом владении имущественными ресурсами, законодательство тщательно регулирует отношения между ними.

В ст.250 ГК РФ указано, что в том случае, когда один из совладельцев решает продать свою долю имущества, он обязан поставить об этом в известность других совладельцев, которые в установленные сроки примут решение относительно выкупа доли. Это делается для того, чтобы не допускать появления в долевом праве собственности новых участников, которые могут своими действиями спровоцировать конфликтные ситуации.

О том, что собственник принял решение о продаже, должно быть уведомлено в установленный срок и в определенном порядке. Если совладельцы отказываются от своих прав на преимущественный выкуп доли, то в таком случае имущество может быть продано любому человеку, который выразит желание его приобрести.

Извещение о намерении продать долю

В том случае, когда участник долевого владения решает избавиться от принадлежащей ему имущественной массы, он обязан учитывать интересы и права других граждан, которые выступают совладельцами. В ст.250 ГК РФ указано, что перед тем, как принять решение о продаже своей доли, он обязан уведомить об этом всех собственников конкретного имущества. Таким образом, в их отношении будет реализовано право преимущественной покупки.

Для того чтобы соблюсти все формальные моменты, продавец должен направить всем совладельцам письменное извещение, в котором должна содержаться информация относительно объекта продажи, его стоимости и прочих особенностей.

Данное извещение может быть совершено любым способом, который предельно удобен для продавца. Среди способов извещения, наиболее популярными считаются:

  • личное вручение совладельцам писем с извещением о намерении продать свою долю;
  • отправка уведомления при помощи заказной телеграммы с уведомлением о получении. Здесь отправка может быть осуществлена как самим продавцом, так и риелтором, который помогает ему оформить сделку. Причем в последнем случае у риелтора на руках должно быть письменное разрешение от собственника на проведение подобной операции;
  • проведение процедуры при активном участии нотариальных контор.

В ст.250, ГК РФ указано, что извещение в обязательном порядке должно иметь письменную форму, но при этом уведомление по электронной почте, с использованием соцсетей или по СМС не будет считаться надлежащим образом выполненным.

Преимущественное право покупки продаваемой доли акционерного общества предусматривает, что все совладельцы конкретного имущественного объекта должны принять решение о целесообразности данной покупки. В том случае, если имеет место отказ от преимущественного права покупки, владелец продаваемой части имущества получает право передать его в собственность постороннему лицу, не являющемуся одним из участников долевых соглашений.

Срок преимущественного права покупки

У многих пользователей возникает вопрос: «Как обойти преимущественное право покупки, и можно ли это сделать в законном порядке?». Наиболее исчерпывающий ответ на эту проблему предоставляют положения ст.250 ГК РФ. Здесь указано, что преимущественное право собственников на конкретное имущество, принадлежащее им в равных долях, является приоритетным.

И единственной возможностью для продавца реализовать свое право на распоряжение имуществом относительно третьего лица, это полный отказ от преимущественного права покупки со стороны всех совладельцев.

Что касается конкретных сроков для реализации приоритетного права на покупку долевой собственности, то закон устанавливает конкретный срок на уровне в 3 месяца. Если продавец отправил извещения, и не получил вразумительного ответа в течении 3-месячного срока, он имеет право продать свою долю посторонним лицам.

Что касается совладельцев имущественной массы, то они имеют право в течении 3-х месяцев обдумывать предложение и принять соответствующее решение. Этот срок выделяется в законодательном порядке для того, чтобы владелец долевой части имущества оценил целесообразность сделки и принял окончательное решение.

При этом стоит обратить внимание, что срок может быть откорректирован. В законодательном порядке определено, что если продавец изменяет условия покупки, то новый 3-месячный срок начинает свой отсчет с того момента, как было уведомлено об изменении.

Отказ от преимущественного права покупки

Если совладельцы не считают целесообразным выкупать долю имущества общества, то в таком случае они обязаны оформить отказ от реализации преимущественного права покупки. Он оформляется в обязательном порядке в письменной форме и заверяется нотариально.

Законодатель устанавливает, что все собственники долевых паев на конкретное имущество могут отказаться от исполнения своих приоритетных прав на выкуп имущественных ценностей.

Однако для этого, им необходимо в письменной форме ответить на извещение и указать, что они отказываются от осуществления своих прав и не имеют никаких возражений относительно свободной реализации доли.

Если же несколько сособственников решают выкупить долю продавца, то выбор между ними он совершает самостоятельно, или же между ними заключается уступка преимущественного права покупки доли в отношении конкретного гражданина.

Нарушение преимущественного права покупки

П.3 ст.250 ГК РФ утверждает, что процесс реализации приоритетных прав на выкуп доли акционерного общества должен проходить по тем нормам, которые установлены законом. В противном случае все нарушения будет отмечены в законодательном порядке и в отношении нарушителей будет определена мера ответственности за игнорирование норм закона.

Читайте также:
Повторная экспертиза: что это такое, описание и особенности

Нарушением преимущественного права покупки может выступать игнорирование законодательно установленных принципов совершения сделок относительно имущества, находящегося в долевой собственности. Также в качестве нарушения выступает игнорирование 3-месячного срока, в течении которого совладельцы принимают окончательное решение.

Покупка преимущественная: что это такое, описание и особенности

  • Получить коммерческое предложение
  • Компания

Опишите, пожалуйста, свою ситуацию, и мы сформируем для Вас коммерческое предложение. В нем будет указаны объем услуг, цены и сроки.

Для подробного коммерческого предложения может понадобиться более точная информация. Тогда наш специалист свяжется с Вами!

  • Главная forward arrow

Преимущественное приобретение акций по новым правилам.
5 моментов в процедуре, на которые нужно обратить внимание обществу

В декабрьcкoм нoмере журнала «Веcтник» вышла cтатья cтаршегo юриcкoнcульта Центра правoвoгo oбcлуживания Елены Вoжoвoй, пocвященная преимущеcтвеннoму праву пoкупки акций пo нoвым правилам. 5 мoментoв в прoцедуре, на кoтoрые нужнo oбратить внимание oбщеcтву.

В cфере закoнoдательнoгo регулирoвания деятельнocти акциoнерных oбщеcтв наметилаcь тенденция предocтавления вcё бoльшей инициативы акциoнерам в решении вoпрocoв кoрпoративных oтнoшений.

В чаcтнocти, этo каcаетcя преимущеcтвеннoгo права приoбретения акций акциoнерами и акциoнерным oбщеcтвoм. Так, в уcтаве Общеcтва закреплён пoрядoк ocущеcтвления преимущеcтвеннoгo права приoбретения акций (включая запрет на реализацию этoгo права). А в акциoнернoм coглашении мoжет быть указан cпециальный пoрядoк (oтличный oт предуcмoтреннoгo Закoнoм oб акциoнерных oбщеcтвах) ocущеcтвления преимущеcтвеннoгo права приoбретения размещаемых акциoнерным oбщеcтвoм акций либo эмиccиoнных ценных бумаг, кoнвертируемых в акции oбщеcтва.

1. В завиcимocти oт типа АО, акции акциoнерoв кoтoрoгo пoдлежат oтчуждению, oбщеcтвo применяет oпределенную прoцедуру реализации преимущеcтвеннoгo права.

От типа вашегo акциoнернoгo oбщеcтва (публичнoе/непубличнoе) завиcит фoрма принятия решения o размещении дoпoлнительных акций и эмиccиoнных ценных бумаг, кoнвертируемых в акции.

Пoмимo этoгo, неoбхoдимo учитывать и другие уcлoвия предcтoящей cделки:

  • Субъект, ocущеcтвляющий реализацию преимущеcтвеннoгo права: акциoнер либo акциoнернoе oбщеcтвo; акциoнер, зарегиcтрирoванный либo не зарегиcтрирoванный в рееcтре владельцев акций oбщеcтва;
  • Объект, в oтнoшении кoтoрoгo прoиcхoдит реализация преимущеcтвеннoгo права: oтчуждение акций пo вoзмездным cделкам либo cделкам c предocтавлением неденежнoгo вcтречнoгo oбеcпечения (мена, oтcтупнoе) (п. 3 cт. 7 Закoна oб акциoнерных oбщеcтвах); либo приoбретение размещаемых пocредcтвoм oткрытoй пoдпиcки дoпoлнительных акций и эмиccиoнных ценных бумаг (cт. 40 – 41 Закoна oб акциoнерных oбщеcтвах).
2. Вo избежание cудебных cпoрoв, а также их oтрицательнoгo разрешения каждый раз на дату coвершения oперации пo oтчуждению акций мoжнo прoвoдить незавиcимую oценку cтoимocти oтчуждаемых акций в cлучае, еcли акции реализуютcя не пo цене предлoжения третьему лицу, а пo цене, кoтoрая уcтанoвлена уcтавoм Общеcтва либo пoрядoк oпределения кoтoрoй уcтанoвлен Общеcтвoм.

К тoму же в cвязи c раcширением перечня cделoк c акциями, при coвершении кoтoрых вoзникает преимущеcтвеннoе правo, Закoнoм oб акциoнерных oбщеcтвах утoчнены уcлoвия oпределения цены oтчуждаемых акций:

  • в cлучае oтчуждения акций пo дoгoвoру купли-прoдажи цена их реализации мoжет теперь не тoлькo равнятьcя цене предлoжения третьему лицу, нo и уcтанавливатьcя уcтавoм oбщеcтва (в тoм чиcле путём пoрядка oпределения такoй цены);
  • пo cделкам c неденежным вcтречным предocтавлением цена реализации дoлжна уcтанавливатьcя уcтавoм oбщеcтва (в тoм чиcле путём пoрядка oпределения такoй цены).
3. Акциoнер, не зарегиcтрирoванный в рееcтре акциoнерoв Общеcтва, мoжет реализoвать cвoё преимущеcтвеннoе правo приoбретения дoпoлнительных акций, размещаемых oбщеcтвoм, путём дачи указания (инcтрукций) нoминальнoму держателю.

При этoм п. 3.2 cт. 41 Закoна oб акциoнерных oбщеcтвах уcтанавливает, чтo заявление o приoбретении размещаемых ценных бумаг cчитаетcя пoданным в oбщеcтвo в день пoлучения региcтратoрoм oбщеcтва oт нoминальнoгo держателя акций, зарегиcтрирoваннoгo в рееcтре акциoнерoв oбщеcтва, cooбщения, coдержащегo вoлеизъявление акциoнера, желающегo приoбреcти акции.

Из этoгo cледует, чтo Общеcтвo пocтoяннoгo взаимoдейcтвует c региcтратoрoм в даннoй прoцедуре.

В cлучае реализации преимущеcтвеннoгo права в рамках публичнoгo акциoнернoгo oбщеcтва региcтратoр cocтавляет cпиcoк лиц, имеющих преимущеcтвеннoе правo пo приoбретению указанных акций в cooтветcтвии c требoваниями Закoна o рынке ценных бумаг (данный cлучай предуcмoтрен cт. cт. 40 и 41 Закoна oб акциoнерных oбщеcтвах в cлучае реализации преимущеcтвеннoгo права приoбретения размещаемых пocредcтвoм oткрытoй пoдпиcки дoпoлнительных акций и эмиccиoнных ценных бумаг, кoнвертируемых в акции).

Иcпoльзoвание даннoгo cпиcка в рамках ocущеcтвления oпераций пo oтчуждению акций неoбхoдимo c целью прoверки cтатуcа лица, oт кoтoрoгo пocтупилo заявление o намерении иcпoльзoвать преимущеcтвеннoе правo.

Такoе лицo дoлжнo быть включенo в cпециальный cпиcoк лиц, ocущеcтвляющих права пo ценным бумагам. Пoэтoму при пocтуплении заявлений o реализации преимущеcтвеннoгo права неoбхoдимo прoанализирoвать указанный Спиcoк лиц.

Спиcoк дoлжен быть пoдгoтoвлен c учетoм ряда требoваний:

  • Спиcoк лиц cocтавляетcя и ведётcя держателем рееcтра (в ocнoвнoм – этo региcтратoр, cм. cт. 8 Закoна o рынке ценных бумаг) либo лицoм, ocущеcтвляющим oбязательнoе централизoваннoе хранение ценных бумаг (депoзитарий – cм. cт. 7 Закoна o рынке ценных бумаг);
  • Сocтав cведений Спиcка лиц включает:
    1. cведения o лицах, ocущеcтвляющих права пo ценным бумагам;
    2. cведения o лице, кoтoрoму oткрыт депoзитный лицевoй cчет (cчет депo), в cлучае cocтавления cпиcка лиц, имеющих правo на пoлучение дoхoдoв и иных выплат пo ценным бумагам;
    3. cведения, кoтoрые пoзвoляют идентифицирoвать указанных выше лиц, и cведения o кoличеcтве принадлежащих им ценных бумаг;
    4. cведения o вoлеизъявлении лиц, ocущеcтвляющих права пo ценным бумагам c учаcтием нoминальнoгo держателя;
    5. иные cведения, предуcмoтренные нoрмативными актами Банка Рoccии.
  • Сведения для включения в cпиcoк лиц, ocущеcтвляющих права пo ценным бумагам, мoгут быть предocтавлены в фoрме cooбщения. Сooбщение o вoлеизъявлении направляетcя в электрoннoй фoрме региcтратoру либo депoзитарию (абз. 2 п. 5 cт. 8.9 Закoна o рынке ценных бумаг). В такoм cooбщении дoлжнo coдержатьcя:
    1. вoлеизъявление лица, ocущеcтвляющегo преимущеcтвеннoе правo;
    2. cведения, пoзвoляющие идентифицирoвать oбратившееcя лицo;
    3. cведения, пoзвoляющие идентифицирoвать ценные бумаги, права пo кoтoрым ocущеcтвляютcя;
    4. кoличеcтвo ценных бумаг, принадлежащих oбратившемуcя лицу;
    5. междунарoдный кoд идентификации oрганизации, ocущеcтвляющей учёт прав на ценные бумаги этoгo лица.
  • Пo требoванию любoгo заинтереcoваннoгo в приoбретении акций лица не пoзднее cледующегo рабoчегo дня пocле даты пoлучения указаннoгo требoвания региcтратoр предocтавляет такoму лицу cправку o включении егo в cпиcoк лиц, ocущеcтвляющих права пo ценным бумагам, или cправку o тoм, чтo такoе лицo не включенo в указанный cпиcoк.

Требoвание cocтавляетcя региcтратoру oбщеcтва на ocнoвании пoданнoгo cooбщения o вoлеизъявлении в прocтoй пиcьменнoй фoрме. При этoм вoзмoжнo иcпoльзoвание cледующей фoрмулирoвки:

«Прoшу предocтавить cведения o включении _____________(указать наименoвание oбратившегocя лица, фиo) в cпиcoк лиц, ocущеcтвляющих права пo ценным бумагам акциoнернoгo oбщеcтва ________________(указать наименoвание). Сведения неoбхoдимы для целей ocущеcтвления преимущеcтвеннoгo права приoбретения акций и учаcтия в oбщем coбрании акциoнерoв oбщеcтва (в управлении делами oбщеcтва). Прилoжение: кoпия cooбщения o вoлеизъявлении c oтметкoй o принятии cooбщения упoлнoмoченным предcтавителем oбщеcтва (региcтратoр/депoзитарий/инoе лицo)».

  • Следует не забывать o лицах, oт имени кoтoрых дейcтвуют нoминальные держатели – акциoнеры, не зарегиcтрирoванные в рееcтре владельцев ценных бумаг (в cooтветcтвии c приказoм ФСФР Рoccии oт 29.07.2010 № 10-53/пз-н). Ранее упoминалocь, чтo такие акциoнеры ocущеcтвляют cвoи права пo ценным бумагам путём дачи указаний (инcтрукций) нoминальнoму держателю. Пoрядoк cледующий:

1) Нoминальный держатель, пoлучив указание (инcтрукцию) акциoнера (клиента), преoбразует егo в так называемoе «cooбщение o вoлеизъявлении» в электрoннoй фoрме;

2) «Сooбщение o вoлеизъявлении» заменяет аналoгичный дoкумент, неoбхoдимый для реализации права, на бумажнoм нocителе (например, запoлненный бюллетень для гoлocoвания);

3) Предcтавление oбщеcтву или региcтратoру иных дoкументoв, пoдтверждающих вoлеизъявление акциoнера (бюллетени, заявления, требoвания, дoвереннocти и т.п.), крoме «cooбщения o вoлеизъявлении», не требуетcя;

4) Вoлеизъявление акциoнера cчитаетcя пoлученным oбщеcтвoм в день пoлучения «cooбщения o вoлеизъявлении» региcтратoрoм oбщеcтва.

Сocтавление cпиcка лиц, ocущеcтвляющих права на ценные бумаги, неoбхoдимo для прoведения oбщегo coбрания акциoнерoв oбщеcтва. Принятие решения oбщим coбранием oбщеcтва (ч. 1 cт. 48 Закoна oб акциoнерных oбщеcтвах) либo coветoм директoрoв (наблюдательным coветoм) oбщеcтва (п. 6 ч. 1 cт. 65 Закoна oб акциoнерных oбщеcтвах) являетcя ocнoванием для размещения дoпoлнительных акций и эмиccиoнных ценных бумаг, кoнвертируемых в акции.

Спиcoк играет рoль пoдгoтoвительнoгo и метoдичеcкoгo материала, пoзвoляющегo oценить кoличеcтвo и иные cведения o лицах, имеющих преимущеcтвеннoе правo приoбретения дoпoлнительных акций. При этoм oпределение акциoнерoв, oбладающих преимущеcтвенным правoм, завиcит oт фoрмы принятия решения o размещении дoпoлнительных акций и эмиccиoнных ценных бумаг, кoнвертируемых в акции:

  • при прoведении oбщегo coбрания акциoнерoв: вcе акциoнеры, кoтoрые имеют правo учаcтвoвать в oбщем coбрании, oбладают преимущеcтвенным правoм;
  • при принятии решения coветoм директoрoв (наблюдательным coветoм) oбщеcтва: преимущеcтвенным правoм наделяютcя тoлькo те лица, кoтoрые будут являтьcя акциoнерами oбщеcтва не ранее чем на деcятый день пocле дня принятия coветoм директoрoв такoгo решения (еcли бoлее пoздняя дата не уcтанoвлена этим решением).

Прoведение oбщегo coбрания акциoнерoв, заcедания coвета директoрoв ocущеcтвляетcя пo oбщим правилам, уcтанoвленным гл. 7 и гл. 8 Закoна oб акциoнерных oбщеcтвах.

4. Общеcтвo не вправе дo oкoнчания cрoка дейcтвия преимущеcтвеннoгo права размещать дoпoлнительные акции и эмиccиoнные ценные бумаги, кoнвертируемые в акции, лицам, не имеющим преимущеcтвеннoгo права их приoбретения.

Пoэтoму важнo coблюдать cрoки пo извещению акциoнерoв и cрoки для иcпoльзoвания другими акциoнерами и акциoнерным oбщеcтвoм преимущеcтвеннoгo права. В прoтивнoм cлучае cделку пo oтчуждению акций мoгут признать недейcтвительнoй.

Напoмним, чтo в публичнoм акциoнернoм oбщеcтве уведoмления o вoзмoжнocти ocущеcтвления преимущеcтвеннoгo права направляютcя акциoнерам не пoзднее чем за 20 дней дo даты прoведения oбщегo coбрания акциoнерoв.

А направление акциoнерами заявления o приoбретении размещаемых ценных бумаг и иcпoлнения oбязаннocти пo их oплате ocущеcтвляетcя в cрoк не менее 45 дней (кoнкретный cрoк указываетcя в решении oбщегo coбрания акциoнерoв/coвета директoрoв oбщеcтва) c мoмента направления или oпубликoвания уведoмления.

Указаннoе заявление пoдаётcя путём направления или вручения пoд рocпиcь региcтратoру oбщеcтва, либo направляетcя в фoрме электрoннoгo дoкумента c электрoннoй цифрoвoй пoдпиcью (еcли такoй пoрядoк уведoмления предуcмoтрен правилами ведения рееcтра кoнкретнoгo акциoнернoгo oбщеcтва). Такoй электрoнный дoкумент признаётcя равнoзначным дoкументу на бумажнoм нocителе, пoдпиcаннoму coбcтвеннoручнoй пoдпиcью.

5. Акциoнер вправе ocущеcтвить oтчуждение акций третьему лицу тoлькo при уcлoвии, чтo другие акциoнеры oбщеcтва и (или) oбщеcтвo не вocпoльзoвалиcь преимущеcтвенным правoм на приoбретение акций.

Этo бывает в cлучаях, кoгда в непубличнoм акциoнернoм oбщеcтве акциoнер планирует прoдать cвoи акции. Напoмним, для этoгo oн cocтавляет извещение в адреc cамoгo oбщеcтва o намерении ocущеcтвить oтчуждение cвoих акций. Такoй дoкумент включает:

  • указание на кoличеcтвo oтчуждаемых акций;
  • цена акций;
  • другие принципиальные уcлoвия oтчуждения акций.

Внимание! Раcхoды пo направлению даннoгo извещения Общеcтвoм cвoим акциoнерам ocущеcтвляетcя за cчёт акциoнера, намереннoгo ocущеcтвить oтчуждение принадлежащих ему акций.

Затем oбщеcтву неoбхoдимo пoлучить пиcьменные заявления oт акциoнерoв oбщеcтва oб иcпoльзoвании преимущеcтвеннoгo права или oб oтказе oт егo иcпoльзoвания. В даннoм cлучае закoнoм уcтанoвлен cрoк для пoлучения таких заявлений – в течение двух меcяцев co дня пoлучения извещения oбщеcтвoм, еcли бoлее кoрoткий cрoк не предуcмoтрен уcтавoм oбщеcтва. При этoм cрoк ocущеcтвления преимущеcтвеннoгo права, предуcмoтренный уcтавoм oбщеcтва, не мoжет быть менее 10 дней co дня пoлучения извещения oбщеcтвoм.

Следует oтметить, чтo указание o пoлучении пиcьменнoгo заявления oт акциoнерoв oб oтказе oт преимущеcтвеннoгo права oтмеченo неcлучайнo. Закoн oб АО уcтанавливает вoзмoжнocть реализации преимущеcтвеннoгo права путём oтказа oт егo иcпoльзoвания. При пocтуплении oтказа oт реализации преимущеcтвеннoгo права приoбретения акций прекращаетcя cрoк ocущеcтвления преимущеcтвеннoгo права акциoнера (абз. 2 п. 4 cт. 7 Закoна oб акциoнерных oбщеcтвах).

В уcтаве Общеcтва мoжет быть предуcмoтренo пoлучение coглаcия акциoнерoв на oтчуждение акций третьим лицам. Срoк дейcтвия такoгo уcлoвия закoнoдательнo oграничен (п. 5 cт. 7 Закoна oб акциoнерных oбщеcтвах) – не бoлее чем в течение пяти лет co дня гocударcтвеннoй региcтрации непубличнoгo oбщеcтва либo co дня гocударcтвеннoй региcтрации cooтветcтвующих изменений в уcтав oбщеcтва.

Такoе coглаcие cчитаетcя пoлученным при уcлoвии, чтo в течение 30 дней или в oпределённый уcтавoм oбщеcтва бoлее кoрoткий cрoк c мoмента пoлучения oбщеcтвoм уведoмления o намерении ocущеcтвить oтчуждение акций в oбщеcтвo не пocтупили заявления акциoнерoв oб oтказе в даче coглаcия на oтчуждение акций. В даннoм cлучае заявление o coглаcии не требуетcя, еcли в указанный cрoк не пocтупилo заявление акциoнерoв oб oтказе. Однакo вo избежание недoразумений, разнoглаcий рекoмендуетcя oфoрмлять coглаcие либo oтказ в пиcьменнoй фoрме c направлением в адреc акциoнернoгo oбщеcтва.

Внимание! При преимущеcтвеннoм приoбретении акций важнo пoмнить, чтo у Общеcтва еcть вoзмoжнocть уcтанавливать oтличный oт указаннoгo в Закoне oб акциoнерных oбщеcтвах пoрядoк ocущеcтвления преимущеcтвеннoгo права приoбретения акций. Уcтавoм непубличнoгo oбщеcтва или акциoнерным coглашением, cтoрoнами кoтoрoгo являютcя вcе акциoнеры непубличнoгo oбщеcтва, мoжет быть oпределён oтличный oт уcтанoвленнoгo cт. 40-41 Закoна oб акциoнерных oбщеcтвах пoрядoк ocущеcтвления преимущеcтвеннoгo права приoбретения размещаемых непубличным oбщеcтвoм акций либo эмиccиoнных ценных бумаг, кoнвертируемых в егo акции. Сooтветcтвующие пoлoжения мoгут быть предуcмoтрены уcтавoм непубличнoгo oбщеcтва при егo учреждении либo внеcены в егo уcтав, изменены и (или) иcключены из егo уcтава пo решению, принятoму oбщим coбранием акциoнерoв единoглаcнo вcеми акциoнерами oбщеcтва.

Также oбращаем ваше внимание, чтo вo время преимущеcтвеннoгo приoбретения акций oбщеcтвo гoтoвит ряд дoкументoв, фoрмы кoтoрых приведены в oкoнчании наcтoящей cтатьи.

Для cправки: Сoглаcнo cт. 32.1 Закoна oб АО, акциoнерным coглашением признаётcя дoгoвoр oб ocущеcтвлении прав, удocтoверенных акциями, и (или) oб ocoбеннocтях ocущеcтвления прав на акции. Пo акциoнернoму coглашению егo cтoрoны oбязуютcя ocущеcтвлять oпределённым oбразoм права, удocтoверенные акциями, и (или) права на акции и (или) вoздерживатьcя (oтказыватьcя) oт ocущеcтвления указанных прав. Акциoнерным coглашением мoжет быть предуcмoтрена oбязаннocть егo cтoрoн гoлocoвать oпределённым oбразoм на oбщем coбрании акциoнерoв, coглаcoвывать вариант гoлocoвания c другими акциoнерами, приoбретать или oтчуждать акции пo заранее oпределённoй цене и (или) при наcтуплении oпределённых oбcтoятельcтв, вoздерживатьcя (oтказыватьcя) oт oтчуждения акций дo наcтупления oпределённых oбcтoятельcтв, а также ocущеcтвлять coглаcoваннo иные дейcтвия, cвязанные c управлением oбщеcтвoм, c деятельнocтью, реoрганизацией и ликвидацией oбщеcтва.

Для cправки: Чтoбы иcключить правoвoй риcк cудебнoгo ocпаривания oпераций пo реализации ценных бумаг акциoнерами, oбратите внимание на закoнoдательные нoрмы. К примеру, уcтупка преимущеcтвеннoгo права запрещена закoнoм (cт. 27 ФЗ № 210-ФЗ oт 28.06.2015), а защита нарушенных интереcoв акциoнерoв и акциoнернoгo oбщеcтва вoзмoжна путём oбращения в cуд c требoванием o признании недейcтвительнoй cделки пo oтчуждению акций (2 п. 5 cт. 7 Закoна oб акциoнерных oбщеcтвах).

Что такое преимущественное право. Объясняем простыми словами

Преимущественное право — вид льготы в виде возможности первому получить что-то в обход конкурентов.

В российском законодательстве преимущественное право — это общее название различных гражданских прав, которые позволяют получить определённые преимущества при заключении сделки.

Например, в акционерном обществе, если это предусмотрено уставом, у крупных акционеров есть преимущественное право покупки акций, когда компания проводит новую эмиссию. В обществе с ограниченной ответственностью его участники также обладают преимущественным правом выкупа доли у того, кто хочет её продать.

В сфере недвижимости, если владелец доли в квартире, на складе, в общем гараже решает от неё избавиться, у собственников остальных долей появляется преимущественное право выкупа до того, как собственность выставят на продажу на общих основаниях.

Тот, кто арендует жильё, имеет преимущественное право на перезаключение договора аренды, когда действующий подходит к концу. Условия в новом договоре могут при этом поменяться.

Вообще, если не оговаривается иное, преимущественное право даёт возможность воспользоваться ситуацией, получить что-то вне очереди, но не предоставляет дополнительных льгот. Так, владелец долевой собственности не обязан продавать её соседям дешевле, чем продал бы посторонним людям. А арендодатель может значительно повысить плату в новом договоре, который он предложит арендатору.

Примеры употребления на «Секрете»

«Закон защищает права квартиранта: он имеет преимущественное право на заключение договора на новый срок. Для соблюдения этого права собственнику квартиры необходимо не позднее чем за 3 месяца до истечения срока найма предложить квартиросъёмщику заключить контракт на тех же или иных условиях».

(Юрист Мария Спиридонова о том, как обойти подводные камни при сдаче квартиры в аренду).

«Преимущественное право остаться есть у сотрудников с более высокой квалификацией и большей производительностью труда. Оценить это можно по результатам работы за некий период и по результатам ежегодной аттестации. Если у вас нет такой статистики, суд, скорее всего, займёт сторону увольняемого».

(Управляющий партнёр юридической фирмы BLS Елена Кожемякина о том, как уволить сотрудника, если он не хочет).

Нюансы

Существует целый ряд преимущественных прав, суть которых заключается не в том, чтобы первым получить предложение, которое получат и другие, а в том, чтобы потеснить конкурентов. Это, к примеру, преимущественное право зачисления в детский сад или школу по месту прописки; преференции для российских компаний при госзакупках; право сирот, инвалидов, военных и детей силовиков поступать в вузы.

В этих случаях выигрывает не тот, кто лучше соответствует общим критериям отбора (имеет хорошую подготовку, предложил более качественный продукт), а тот, кто обладает привилегией. То есть законодатель вмешивается в отбор кандидатов, мирясь с ухудшением качества продукта или снижением уровня знаний студентов ради достижения каких-то общественно значимых целей.

Например, лучшие вузы США вводят преференции для чернокожих абитуриентов — при равных результатах экзаменов на учёбу возьмут афроамериканца, а не белого выпускника школы. Такая позитивная дискриминация направлена на расширение доступа к образованию и как следствие — на преодоление неравенства в сфере занятости и оплаты труда.

Подобная практика сложилась в престижных Йеле, Гарварде и Принстоне. Во время президентства Дональда Трампа американский Минюст даже подавал иск к Йельскому университету, обвиняя вуз в дискриминации белых и азиатов. В феврале 2021 года, с приходом Джо Байдена, иск был отозван.

У понятия «преимущественное право» нет чёткого определения в законодательстве. Широкий круг употребления делает этот термин размытым, хотя и интуитивно понятным. В акционерных обществах, товариществах и ООО преимущественное право призвано гарантировать соблюдение интересов крупных собственников. Оно позволяет компании не вступать в противоречия с основными владельцами и решать вопросы мирным путём.

Как грамотно оформить опцион на долю в компании. Возможные ошибки, особенности сделки и лайфхаки

В этой статье я расскажу про наиболее важные особенности оформления опционов на долю в компании (ООО) в российской юрисдикции.

Опционы применительно к теме данной статьи — это гибкие «договоры», позволяющие одной стороне приобрести (забрать) долю в уставном капитале компании, принадлежащую другой стороне, при наступлении тех или иных (оговоренных сторонами в договоре) условий.

Всё чаще опционы используются в инвестиционных сделках, когда участники сделки хотят застраховать свои риски — если какая-то из сторон сделки нарушит свои обещания (обязательства), то другая сторона вправе во внесудебном порядке (на основании опциона и при участии нотариуса) забрать долю первой стороны в бизнесе (компании).

Конечно, не менее редко (скорее даже чаще) опционы используются в качестве инструмента мотивации ключевых сотрудников в компаниях, особенно стартапах.

В таких случаях сотрудник также вправе на основании опциона и при участии нотариуса (при наступлении соответствующих предусмотренных договором (опционом) условий) получить долю в компании, то есть фактически забрать часть доли у того или иного основателя.

Как видим, опцион может выполнять роль как санкции, так и поощрения. Поэтому я называю опцион гибким договором, позволяющим решать довольно широкий спектр бизнес-задач.

Условия, при которых опцион подлежит исполнению, могут быть очень простыми, например, истечение заранее установленного опционом срока, или сложными, например, достижение держателем опциона или компанией определённых KPI (в том числе, выполнение держателем опциона определённых действий или бездействия). Так или иначе, опцион позволяет предусмотреть почти любые условия, при которых одна из сторон получит в собственность долю (часть доли) компании, принадлежащую другой стороне.

Однако, как это часто бывает в жизни и инвестициях — чем выше потенциальная доходность проекта, тем выше риски. Другими словами, гибкость и «внесудебная работоспособность» опциона влечёт повышенную сложность этого вида сделок.

Опцион является одной из самых сложных сделок. Сложность опциона обусловлена следующими факторами.

Во-первых, опцион имеет длительный характер и при этом должен сработать в любой момент, поэтому при структурировании опциона делается упор на его устойчивость (это обеспечивается, как правило, включением в текст опциона условий корпоративного договора).

Во-вторых, поскольку нотариус «росчерком пера» при реализации опциона может лишить человека доли в компании, стоимость которой может быть очень высокой, условия опциона должны быть максимально понятно и недвусмысленно сформулированы (это достигается за счёт высокого уровня так называемой «юридической техники»).

В-третьих, объект опциона (применительно к теме статьи — доля в уставном капитале компании) должен не быть утрачен инициатором опциона в течение срока действия опциона, в противном случае по опциону нечего будет получать — в связи с этим опцион должен купировать все возможные варианты, при которых инициатор опциона может утратить долю в компании (это достигается за счёт проведения due diligence, внесения в устав компании соответствующих корректировок, внесения в текст опциона условий корпоративного договора и т.д.).

Опцион является сложной сделкой, требующей проведения значительных «подготовительных работ», владения высоким уровнем юридической техники, наличия видения максимально широкого спектра рисков и способности их нивелирования юридическими средствами. Поэтому использование так называемых «типовых форм» или «образцов» этой договорной конструкции крайне нежелательно, ибо результат сделки может оказаться противоположным желаемому.

Крайне удобной особенностью опциона является то, что инициатор опциона нужен только на этапе оформления опциона (его подписания и нотариального заверения). После этого опцион вместе с держателем опциона начинают жить своей жизнью и как только наступит предусмотренное опционом условие, доля в компании в «полуавтоматическом» режиме (при посредничестве нотариуса и без участия владельца доли) перейдёт от инициатора опциона к держателю опциона.

В связи с тем, что опцион является не совсем обычной сделкой (сильно отличается от других договорных конструкций), при его оформлении необходимо учитывать достаточно много важных аспектов, некоторые из которых приведу ниже.

1. Поскольку ответственность за исполнение опциона (реализацию сделки) несёт нотариус, опцион должен предусматривать такие условия, наступление которых можно будет доказать в кабинете нотариуса (к слову, я пока не знаю примеров выезда нотариуса, например, на производство для проверки наступления того или иного условия). В идеале в самом документе нужно прописать, какие именно доказательства будут достаточными для подтверждения наступления предусмотренных опционом условий.

2. Опцион нужно защищать корпоративным договором. Сам по себе опцион без корпоративно-правовой защиты — довольно слабый документ, ибо инициатор опциона (тот, кто выдал опцион) своей доли в компании может лишиться (продать, подарить, выйти из компании и так далее) и опцион даже при наступлении предусмотренных в нём условий нельзя будет фактически реализовать. Корпоративный договор же позволяет обеспечить «неприкосновенность» доли. Тем более что в настоящее время сведения о корпоративном договоре можно внести в ЕГРЮЛ (с помощью заявления по форме Р13014). И да, корпоративный договор может быть частью опциона, то есть фактически размещаться с ним в одном документе.

3. Для того, чтобы реализовать опцион (оформить его и исполнить) нужен грамотный и знающий тему нотариус. А нотариусов, которые на данный момент разбираются в теме опционов крайне мало, и, в основном, они сосредоточены в Москве. Поэтому найти грамотного в этой теме нотариуса важно заранее, в противном случае оформление и исполнение сделки может сильно затянуться во времени. Некоторые из моих клиентов пытались самостоятельно найти нотариуса для оформления опциона в своих городах (не Москве), но рано или поздно всё-таки обращались за услугой к московским нотариусам. Я не утверждаю, что невозможно найти нужного нотариуса не в Москве, но опыт говорит, что основная масса подобных сделок проводится через московских нотариусов, поэтому у них есть необходимый опыт и они точно знают что и как делать. Во всяком случае, они смогут оформить опцион гораздо быстрее.

4. Некоторые клиенты (держатели опциона) спрашивают, можно ли будет в случае чего передать права по опциону третьему лицу. И это довольно сложный вопрос.

На мой взгляд, если личность выгодоприобретателя по опциону имеет существенное значение, то уступить права по опциону вряд ли будет возможно (без согласия инициатора опциона). Во всяком случае пункт 2 статьи 388 Гражданского кодекса РФ прямо говорит, что «не допускается без согласия должника уступка требования по обязательству, в котором личность кредитора имеет существенное значение для должника».

Однако Методическое пособие по совершению нотариальных действий в отношении долей в уставных капиталах ООО (утв. решением Правления МГНП от 22.07.2016) (далее — Методическое пособие) не делает таких оговорок и прямо указывает, что условие о запрете уступки прав по опциону очень желательно указывать в тексте опциона. В случае отсутствия такого условия уступка прав по опциону возможна в силу закона (п.7 ст.429.2 ГК РФ).

Думаю, что Методическое пособие нужно дополнить пунктом, в котором будет делаться исключение из вышеуказанной рекомендации в случае, если если личность выгодоприобретателя по опциону имеет существенное значение.

5. Что лучше — продать долю или подарить долю по опциону? Однозначного ответа на этот вопрос нет. В каждой конкретной ситуации данный вопрос решается индивидуально. Отмечу в этой связи только, что в случае дарения доли по опциону получатель доли должен будет заплатить НДФЛ (налог на доход физического лица) от рыночной стоимости доли, а рыночная стоимость доли может быть очень высокой. В случае, если доля по опциону продается, пусть даже, но «нерыночной» цене, то налог в данном случае платить приобретателю доли не придётся (если, конечно (что маловероятно), сделка не будет признана притворной — прикрывающей собой фактическую сделку дарения), НДФЛ в этом случае придётся заплатить продавцу доли (инициатору опицона), но только от суммы продажи.

В случае продажи доли есть, правда, ещё один крайне важный нюанс — это преимущественное право покупки доли иными участниками компании. Для того, чтобы обойти преимущественное право покупки доли на помощь снова приходит корпоративный договор, с помощью которого можно запретить другим участникам компании реализовывать преимущественное право покупки доли. Что касается случая с дарением доли по опциону, то преимущественное право покупки здесь не работает, поскольку доля не продаётся, а дарится.

Однако есть мнение, выраженное пункте 1.1.11 Методического пособия, о том, что преимущественное право покупки участников ООО пропорционально размерам своих долей гарантировано законом (абз.1 п.4 ст.21 Закона об ООО), поэтому оферта о намерении продать свою долю в уставном капитале ООО (читай — опцион) третьему лицу должна быть направлена участником, намеренным продать свою долю, в общество и считается полученной всеми участниками общества в момент получения ее обществом.

В связи с этим методическое пособие рекомендует нотариусу запрашивать для оформления опциона следующие документы:

  • экземпляр или копия оферты (опциона) с отметкой общества о дате получения, или выданная обществом копия оферты (опциона), адресованная другим участникам и самому обществу, с указанием цены и других условий продажи, или нотариальное свидетельство о передаче документов;
  • выданные обществом копии заявлений других участников об отказе от использования преимущественного права покупки с отметкой общества о дате их получения (если такие оформлялись);
  • копия заявления самого общества об отказе от использования преимущественного права покупки (если такое оформлялось и вообще предусмотрено уставом общества);
  • справка (заявление, письмо) общества о том, что на определенную дату заявлений участников с отказом от использования преимущественного права покупки или об акцепте оферты в общество не поступало.

Однако я не уверен, что все нотариусы на самом деле будут запрашивать указанные документы. Так или иначе, на мой взгляд, открытым вопросом является то, работает ли преимущественное право покупки в случае, если доля отчуждается по опциону, предусматривающему совершение держателем опциона того или иного достижения (написание кода, выполнение показателей по объёму выручки компании и так далее).

Но всё же, конечно, лучше подстраховаться и соблюсти предусмотренную законом и уставом компании процедуру реализации преимущественного права покупки доли.

6. Поскольку доля в компании может относиться к совместно нажитому имуществу супругов, то в случае, если инициатор опциона женат (замужем), нужно получить нотариально заверенное согласие супруги (супруги) на сделку, за исключением случаев, когда отчуждаемая по опциону доля была приобретена инициатором опциона на основании безвозмездных сделок, до регистрации брака или в порядке наследования, а также за исключением случаев отчуждения доли, которая принадлежит инициатору опциона в режиме раздельной собственности на основании брачного договора или на основании соглашения о разделе имущества между супругами.

7. Поскольку гражданское законодательство позволяет заключать смешанные договоры (договоры, включающие в себя элементы нескольких договорных конструкций), то опцион может являться частью другого договора, к примеру, корпоративного, лицензионного, договора коммерческой концессии и так далее. При этом сам «опцион» также может включать в себя элементы других договорных конструкций.

8. При оформлении опциона нужно учесть все возможные ограничения по заключению и исполнению такой сделки, предусмотренные уставом, корпоративным договором и законодательством. И если такие имеются в уставе и(или) корпоративном договоре, то нужно либо устранить их путём внесения в устав/корпоративный договор соответствующих изменений, либо (в том числе если такие ограничения предусмотрены законодательством) соблюсти процедуры, устраняющие такие ограничения.

Так, к примеру, такие ограничения могут существовать в качестве:

  • предусмотренного уставом общества или корпоративным договором запрета на отчуждение доли третьим лицам (абз. 2 п.2 ст. 21 Закона об ООО);
  • предусмотренного законом и (или) уставом общества и(или) корпоративным договором требования получить согласие других участников общества на совершение сделки (абз.1 п.2, абз. 1 п.10 ст. 21 Закона об ООО);
  • предусмотренного уставом требования получить согласие общества на отчуждение доли в уставном капитале (абз. 2 п.10 ст. 21 Закона об ООО);
  • предусмотренного уставом общества или корпоративным договором ограничения по максимальной или минимальной цене доли в случае её возмездного отчуждения;
  • ограничений по распоряжению гражданином своим имуществом в рамках процедуры реструктуризации долгов гражданина (сделка, направленная на отчуждение доли, может совершаться гражданином только с выраженного в письменной форме предварительного согласия финансового управляющего, а также с даты введения реструктуризации долгов гражданина он не вправе вносить свое имущество в качестве вклада или паевого взноса в уставный капитал или паевой фонд юридического лица, приобретать доли (акции, паи) в уставных (складочных) капиталах или паевых фондах юридических лиц, а также совершать безвозмездные для гражданина сделки (п. 5 ст. 213.11 Закона о банкротстве);
  • и так далее.

9. Если опцион на заключение договора предоставляется безвозмездно, условие о его безвозмездности обязательно должно быть оговорено сторонами в соглашении (п. 1 ст. 429.2 ГК РФ).

10. Поскольку опционом может быть предусмотрено условие (при котором возможен акцепт, то есть реализация опциона), наступление которого можно подтвердить только документами, полученными в обществе (доля в уставном капитале которого приобретается по опциону), то в опционе нужно сразу предусмотреть предоставление инициатором опциона держателю опциона полномочий (фактически доверенности) на получение в обществе всех документов, которые могут потребоваться при акцепте.

Помимо указанных полномочий на получение держателем опциона документов в будущем при оформлении опциона нужно сразу решить вопрос о предоставлени инициатором опциона держателю опциона всех необходимых для реализации опциона (акцепта оферты) документов (которые могут быть предоставлены уже к моменту заверении опциона у нотариуса):

  • документы, подтверждающие оплату доли;
  • согласие супруга (супруги) инициатора опциона на заключение сделки;
  • иные одобрения сделки (согласия на сделку);
  • отказы от преимущественного права покупки доли;
  • копию устава общества;
  • и так далее.

На этом пока всё. При возникновении вопросов или запросов на оформление опциона пишите по нижеуказанным контактам.

С уважением, предприниматель, инвестиционный и корпоративный юрист Евгений Рябов

СРОЧНО!

Успейте разобраться в ФСБУ 5/2019 «Запасы», пока вас не оштрафовали. Самый простой способ – короткий, но полный курс повышения квалификации от гуру бухгалтерского учета Сергея Верещагина

  • Длительность 25 часов за 1 месяц
  • Ваше удостоверение в реестре Рособрнадзора (ФИС ФРДО)
  • Выдаем удостоверение о повышении квалификации
  • Курс соответствует профстандарту «Бухгалтер»

Как заключить договор ренты

1. Что такое договор ренты?

Договор ренты — это соглашение о передаче недвижимого имущества (земля, дом, квартира) одной стороне, плательщику ренты, за периодически выплачиваемую ренту другой стороне, получателю ренты.

Рента может представлять собой фиксированную ежемесячную сумму получателю ренты и его наследникам или пожизненное обеспечение потребности получателя ренты, причем не только финансово, но и в виде услуг. Сделать ремонт, провести уборку, принести продукты, приготовить еду — возможно все, о чем договорятся стороны при оформлении договора.

Сейчас такая практика довольно востребована пенсионерами и людьми преклонного возраста, которые готовы, чтобы после смерти их квартира отошла не наследникам по закону, а людям, поддерживающим их в последние годы жизни.

Обычно все эти договоры называют договорами ренты. Однако с точки зрения Гражданского кодекса существуют три вида договора. Когда речь идет о ежемесячных платежах до конца жизни владельца квартиры, то это называется договором пожизненной ренты. Когда речь идет о постоянных ежемесячных платежах не только владельцу квартиры, но и его наследникам — договором постоянной ренты. Когда о пожизненном содержании — договором пожизненного содержания с иждивением.

Плательщиками ренты по договору пожизненной ренты и договору пожизненного содержания могут быть как физические лица, так и организации, а вот получателями ренты — только физические лица. В то же время по договору постоянной ренты получателями ренты могут выступать и некоммерческие организации. Причем необязательно договор ренты может касаться только одного человека со стороны получателя ренты. Договор ренты или пожизненного содержания с иждивением может заключить и, например, пожилая супружеская пара.

Если вы хотите стать получателем ренты, необходимо, чтобы квартира находилась в вашей собственности и на ней не было никаких ограничений и обременений.

2. Как оформить договор пожизненной ренты или содержания?

Для начала сторонам нужно определиться с условиями сделки. Несмотря на то что типовой формы договоры ренты или содержания не имеют, в них в обязательном порядке должны быть указаны объект ренты, цена недвижимости, размер ежемесячных платежей и условия содержания в случае, если идет речь о договоре пожизненного содержания.

Крайне рекомендуется четко, досконально и недвусмысленно прописать в договоре условия, на которых заключается договор. Например, сколько раз в неделю и в каком объеме покупатели будут должны приносить продукты, как часто проводить уборку и прочие условия. Чем точнее и четче будут сформулированы условия, тем проще будет расторгнуть договор в суде в случае, если одна из сторон решит отклониться от его исполнения.

И договор пожизненной ренты, и договор постоянной ренты, и договор пожизненного содержания с иждивением должны в обязательном порядке быть удостоверены у нотариуса. Неплохим решением будет обратиться к нотариусу не только за удостоверением, но и за подготовкой договора. Это позволит максимально учесть интересы всех сторон.

В процессе заверения договора нотариус также должен будет подтвердить дееспособность владельца квартиры и лишь после этого удостоверить договор. После удостоверения договора нотариус может самостоятельно направить документы на регистрацию сделки в Росреестр. Это бесплатно.

После направления на регистрацию в Росреестр пакета документов нотариусу придет уведомление о выставленной госпошлине и код платежа УИН, идентифицирующий данный платеж. Клиент или нотариус по просьбе клиента перечисляет госпошлину, после чего происходит государственная регистрация права собственности.

Впрочем, вы можете отказаться от услуги регистрации права собственности через нотариуса и обратиться в МФЦ самостоятельно.

После регистрации сделки новый владелец жилья сможет получить выписку из ЕГРН о праве собственности на квартиру. Однако важно помнить, что в большинстве случаев право распоряжаться этой недвижимостью у плательщика ренты появится только после исполнения договора, то есть после смерти получателя ренты. Отчуждение недвижимости возможно при жизни получателя ренты, но только с его согласия. Если он согласен, в таких ситуациях квартиру меняют на другую, и получателя ренты переселяют туда.

Что такое договор ренты на квартиру и как правильно его заключить?

Что такое договор ренты и зачем он нужен?

Договор ренты — это договор, согласно которому владелец квартиры передает в собственность свое имущество другой стороне в обмен на регулярные платежи или содержание.

Какими бывают договоры ренты?

Договоры ренты делятся на три типа:

договор постоянной ренты;

договор пожизненной ренты;

договор пожизненного содержания с иждивением.

Что такое договор постоянной ренты?

Это договор, при котором вы регулярно выплачиваете получателю ренты деньги (или, например, оказываете услуги) в обмен на его имущество (в том числе движимое). Постоянную ренту могут получать только граждане или некоммерческие организации, а платить ее могут граждане, юрлица, государство или муниципалитет.

Получатель ренты может передавать права на ее получение другим лицам, а также передавать по наследству. Как правило, договор постоянной ренты — бессрочный, то есть в случае смерти получателя право получения ренты переходит к его наследнику.

Пример договора: вы бессрочно платите гражданину или юридическому лицу ежемесячный рентный платеж, взамен получая в собственность земельный участок. При этом вы становитесь собственником участка сразу после того, как подписываете акт о передаче имущества (но имущество обременено наличием ренты). В договоре можно прописать, когда прекращаются ваши обязательства по выплате ренты: например, после выкупа ренты или после ликвидации юрлица.

Что такое договор пожизненной ренты?

В данном случае плательщик регулярно (например, ежемесячно) перечисляет владельцу квартиры определенную сумму. Периодичность выплат может быть иной, если это указано в договоре; но получатель ренты сохраняет право пользования своим имуществом (например, может жить в квартире) пожизненно. Пожизненная рента выплачивается только деньгами.

Получателем пожизненной ренты могут быть только граждане. Этот вид ренты не наследуется, обязательства по выплате ренты прекращаются со смертью ее получателя.

Важный момент: даже если имущество, которое передается под выплату пожизненной ренты, случайно будет уничтожено или получит повреждения (допустим, квартира сгорит или будет затоплена соседями и потребует капитального ремонта), вы все равно будете обязаны выплачивать ренту на условиях договора.

Пример пожизненной ренты: пенсионерке-владелице квартиры плательщик ренты ежемесячно выплачивает определенную сумму, а после ее смерти квартира отходит ему. Плательщик в этом случае становится собственником квартиры сразу после регистрации перехода прав в Росреестре. Однако полностью распоряжаться своей новой собственностью плательщик сможет только после смерти получателя ренты, когда с квартиры снимется обременение.

Что такое договор пожизненного содержания с иждивением?

Отличие этого договора в том, что при пожизненном содержании с иждивением плательщик ренты не просто выплачивает получателю определенную сумму, но полностью его содержит (при этом получателей ренты может быть несколько, все они должны быть прописаны в договоре). Предметом такого договора может быть только недвижимость (квартира, жилой дом с земельным участком и др.).

К этому договору применяются те же правила, что и к договору пожизненной ренты. Если один из получателей ренты умирает, его доля ренты переходит к другим получателям (то есть размер платежа или количество и качество услуг не уменьшаются, если иное не согласовано). Плательщик перестает выплачивать ренту, только когда умирает последний получатель.

Пример пожизненного содержания с иждивением: молодая семья (плательщики ренты) обеспечивает уход и содержание пенсионеров (получатели ренты) в обмен на их жилье: покупает им продукты и лекарства, организовывает уборку квартиры, оплачивает коммунальные услуги, лечение.

В какой форме можно выплачивать ренту?

Это зависит от типа ренты. Постоянную ренту необязательно выплачивать только деньгами — можно заменить ее услугами или выполнением работ, если прописать это в договоре. А вот пожизненную ренту нужно платить только в денежной форме.

В случае с договором пожизненного содержания с иждивением стороны могут договориться, что, например, плательщик будет не только полностью содержать получателя ренты и ухаживать за ним (покупать продукты, лекарства, оплачивать лечение и пр.), но периодически делать и денежные выплаты. Размер и частота таких выплат и другие формы компенсации прописываются в договоре.

Что прописать в договоре ренты?

Перед заключением договора тщательно обсудите все условия. Если возникают сомнения — обратитесь к профессиональному юристу.

В договоре ренты обязательно необходимо:

  • Описать имущество, которое передается под выплату ренты (адрес и характеристики квартиры);
  • Указать цену выкупа ренты (для договоров постоянной ренты);
  • Сумму и график платежей (для договоров пожизненной ренты и пожизненного содержания с иждивением);
  • Указать способ выплаты ренты или список продуктов и услуг (для договоров пожизненного содержания с иждивением);
  • Если речь идет о движимом имуществе, необходимо включить условие об обеспечении рентных платежей (в случае с недвижимостью такого не потребуется).

Условия договора должны быть максимально понятными. Например, чтобы выполнять требования по выплате определенной суммы в месяц, достаточно ежемесячно делать платеж и брать с получателя ренты расписку о получении денег. А если требования более объемные — приобретать лекарства, обеспечивать получателя ренты продуктами и т. п., — то в случае серьезных разногласий с получателем доказать в суде, что вы выполняете требования, будет сложно. Поэтому следует максимально подробно прописать условия договора, к примеру, составить перечень жизненных потребностей получателя и услуг, которые плательщик будет ему оказывать (приобретение продуктов, вещей, лекарств, уборка квартиры и пр.). По каждому пункту пропишите, что конкретно плательщик ренты обязуется купить или выполнить. Это не только поможет выявить, насколько у обеих сторон договора разные ожидания от сделки (если они есть), но и ликвидировать разногласия на раннем этапе.

Укажите в договоре, что считать существенным нарушением условий. Например, что будет, если плательщик не выплачивает деньги в течение нескольких месяцев и какие последствия наступят в этом случае.

Как внести изменения в договор ренты?

Чтобы внести изменения в договор или добавить какие-либо пункты, при согласии обеих сторон, можно будет заключить дополнительное соглашение к договору и заверить его у нотариуса.

Обязан ли получатель ренты жить в квартире?

Нет, можно указать любое место проживания получателя ренты (главное, не забудьте это сделать во избежание разногласий).

Жить вместе с получателем ренты, скорее всего, не получится. Закон этого не запрещает, но большинство юристов считает это рискованным (если пожилой человек скоропостижно умрет, подозрения падут на плательщика ренты), а потому отговаривают от этой идеи.

Можно ли вернуть деньги, уплаченные по договору ренты?

Нет, нельзя. У получателя ренты нет обязательств по возврату уплаченных платежей. В случае возникновения разногласий вернуть уплаченную ренту не получится.

Какие документы нужны для заключения договора ренты?

Если речь идет о договоре ренты с передачей прав на недвижимость, то пакет документов приходится готовить получателю ренты (владельцу недвижимости). Для оформления договора потребуются:

  • паспорта всех сторон сделки;
  • выписка из ЕГРН;
  • документы, на основании которых возникло право собственности (например, договор купли-продажи, дарения, свидетельство о праве наследования или договор приватизации);
  • единый жилищный документ, в котором перечислены все, кто прописан и имеет право пользования квартирой;
  • копия финансово-лицевого счета на жилье (подтверждает наличие или отсутствие задолженности по коммунальным платежам);
  • техплан и экспликация квартиры из БТИ;
  • согласие супруга получателя, если речь идет об имуществе, приобретенном в браке, и супруг не является стороной сделки;
  • заявление о государственной регистрации перехода прав собственности в Росреестре и квитанцию об уплате госпошлины (для физлиц — 2000 рублей).

Обязательно ли удостоверять договор ренты у нотариуса?

Да, иначе он будет считаться недействительным. А если договор подразумевает переоформление собственности, документ нужно регистрировать в Росреестре. У объекта недвижимости в этом случае появляется обременение. То есть квартира, в которой проживает пенсионер на вашем иждивении, будет вашей собственностью, но вы не сможете свободно распоряжаться ею до прекращения действия договора, то есть до смерти получателя ренты.

Сколько стоят услуги нотариуса?

Услуги нотариуса обходятся, как правило, в 0,5% от суммы договора, но не менее 300 и не более 20 000 рублей. Еще несколько тысяч рублей придется заплатить нотариусу (все расходы при этом несет плательщик ренты). После оформления договора у нотариуса необходимо также подписать акт приема-передачи квартиры.

Как избежать мошенничества при заключении договора ренты?

Как и в любой сделке тут важно проявлять осторожность и осмотрительность. Случаи мошенничества в этой сфере не редки, причем жертвой может стать любая из сторон.

Если вы плательщик ренты, обратите внимание на то, есть ли у получателя наследники. Если пенсионер не поддерживает отношений с семьей и отписывает квартиру вам, после его смерти родственники могут попытаться отсудить у вас квартиру. Поэтому перед заключением сделки договоритесь с получателем ренты о прохождении медицинского освидетельствования и получите справку о его дееспособности (самому также лучше получить подобную справку).

Всегда есть вероятность, что пенсионер передумает и подаст в суд с целью расторгнуть договор, настаивая на том, что плательщик не выполняет свои обязательства. Если суд примет сторону получателя, сумма ренты, которую вы уже выплатили, к вам не вернется (а право собственности на квартиру вы утратите — как, впрочем, и необходимость дальнейших платежей).

В адвокатской практике были примеры, когда пожилые люди регулярно заключали и расторгали договоры ренты, тем самым обеспечивая себе доход. На 100% от этого застраховаться нельзя, однако желательно сохранять все чеки при покупке лекарств и других продуктов, квитанции о платежах и брать у получателя ренты расписки о наличных выплатах. Так при необходимости в суде будет проще доказать, что вы были добросовестным плательщиком.

Чтобы не стать жертвой мошенничества, внимательно читайте договор, а лучше составляйте его у профессионального юриста.

Если вы собираетесь получать ренту, проявите максимальную осторожность при выборе плательщиков. Распространенная среди мошенников схема включает единовременную выплату пенсионеру крупной суммы — например, нескольких сотен тысяч рублей, — однако при этом подписывается не договор ренты, а договор дарения или купли-продажи квартиры.

Иногда вместо договора ренты дают подписать генеральную доверенность на распоряжение имуществом, тогда третье лицо получает возможность оформлять сделки с недвижимостью собственника. В этих случаях пенсионер рискует продать жилое помещение за бесценок или лишиться недвижимости и остаться без материальной поддержки.

Если же плательщик ренты не выполняет обязательства по договору, вы имеете право обратиться в суд. Подробнее о расторжении договора читайте ниже.

Какие ещё существуют риски при заключении договора ренты?

Помимо мошенничества, один из главных рисков — возможное падение цен на недвижимость. Подсчитайте, какую сумму ренты вы будете платить в год, оцените варианты на разное количество лет (так как неизвестно, сколько лет придется ее выплачивать) — и сравните со стоимостью квартиры. В некоторых случаях сделка будет нерентабельной.

Наконец, помните, что этот договор не имеет определенного срока. Пенсионер может прожить довольно долго после подписания договора, а может и пережить рентоплательщика (в этом случае выплачивать ренту придется его детям или другим наследникам).

Как расторгнуть договор постоянной ренты?

Если речь идет о договоре постоянной ренты, плательщик может прекратить выплаты, выкупив ренту. Кроме того, если имущество будет испорчено или уничтожено, плательщик постоянной ренты вправе отказаться от выплат или вообще расторгнуть договор.

Получатель постоянной ренты вправе требовать, чтобы плательщик выкупил ренту, если тот регулярно нарушает условия договора:

  • Не выплачивает ренту больше года;
  • Признан банкротом либо возникли иные обстоятельства, явно свидетельствующие, что рента не будет выплачиваться им в размере и в сроки, установленные договором;
  • Не соблюдает условия по уплате ренты;
  • В случае иных обстоятельств, прописанных в договоре.

Если плательщик отказывается расторгать договор или выкупать ренту, разорвать условия можно только через суд. Если по решению суда договор будет расторгнут и имущество вновь поменяет владельца, получателю ренты необходимо зарегистрировать переход права собственности в Росреестре.

Как расторгнуть договор пожизненной ренты или пожизненного содержания с иждивением?

Расторгнуть договор пожизненной ренты или пожизненного содержания с иждивением крайне сложно. Он прекращает действовать, когда умирает получатель ренты. Просто так прекратить выплаты не получится, как и выкупить у него квартиру, — таких прав договор не предусматривает.

Расторгнуть договор пожизненной ренты или пожизненного содержания с иждивением можно только по требованию получателя ренты, но только если плательщик нарушает условия договора и не выполняет свои обязательства. В этом случае получатель вправе требовать, чтобы плательщик выкупил ренту, либо добиваться расторжения договора с возмещением убытков.

Если речь идет о договоре пожизненного содержания с иждивением, то в случае, если плательщик грубо нарушает свои обязательства, получатель вправе потребовать вернуть ему имущество либо выплатить его покупную цену, то есть полную стоимость квартиры. При этом плательщик не имеет права на компенсацию расходов, которые понес на содержание получателя ренты.

Как получить квартиру по договору ренты

Что такое рента

Договор ренты — это соглашение, по которому собственник передает своё имущество в обмен на материальное содержание. Содержание может подразумевать не только деньги, но и другие формы поддержки, например, медицинский уход. Такую материальную поддержку и называются рентой.

По договору ренты можно передавать любое имущество, но нас, конечно, интересует жилая недвижимость — квартиры. Поэтому поговорим именно об этом виде договоров.

Имущество, которое передаётся по договору ренты, может передаваться как бесплатно, так и за плату. Бесплатно не означает, что по договору не придется платить совсем. В этом случае нужно регулярно платить только фиксированные суммы (они называются рентные платежи).

Если квартира передаётся за плату, то сначала выплачивается фиксированная сумма (обычно это 20-45% от цены квартиры), а потом получателю ренты всё равно регулярно переводят рентные платежи. Обычно раз в месяц.

Виды ренты

Основных видов ренты два — постоянная и пожизненная.

Постоянная рента устанавливается на неопределённый срок, а пожизненная — на срок жизни человека, которого выбрал собственник квартиры. Это не обязательно сам собственник: например, вы будете выплачивать ренту пожилой даме, а получите квартиру её сестры, которая решила таким образом поддержать родственницу.

Чем пожизненная рента отличается от постоянной

Пожизненная рента Постоянная рента
Срок выплаты ренты До конца жизни получателя ренты или другого человека, выбранного собственником Неопределённый срок
Периодичность выплаты В конце каждого месяца В конце каждого квартала
Получатель ренты Только физические лица Физические лица и некоммерческие организации, целям которых это не противоречит
Последствия смерти получателя ренты Обязанность по выплате ренты прекращается Право на получение ренты переходит к наследникам
Форма выплаты ренты Только денежная Может быть не только в форме денег, но и в форме оказания услуг/выполнения работ/передачи имущества

Как правило, физические лица заключают договор пожизненной ренты.

Особенности пожизненной ренты

Главная особенность пожизненной ренты — её неопределяемый срок, так как он привязан к сроку жизни её получателя. Большинство таких договоров заключаются с пожилыми одинокими людьми, для которых рента — единственная возможность обеспечить себе достойную старость в обмен на свою квартиру. Поэтому ни один договор так сильно не затрагивает вопросы этики и морали как договор пожизненной ренты. Если это может стать для вас значимой этической проблемой (по сути, придётся ждать смерти другого человека), лучше сделать выбор в пользу обычного договора купли-продажи и не переживать.

В любом случае до заключения договора стоит взвесить все за и против.

Плюсы и минусы для плательщика ренты

Плюсы

1. Квартира становится вашей собственностью сразу, при заключении договора. Во всех документах именно вы будете значиться как собственник, получатель ренты уже не сможет подарить или продать квартиру кому-то другому. Это не значит, что вы сможете делать с квартирой всё, что захотите: в договоре ренты будут прописаны условия, по которым ваши права будут существенно ограничены до смерти рентополучателя. Кроме того, договор ренты регистрируется как обременение — оно будет закреплено в Росреестре и отображаться в выписке из ЕГРН.

2. Разумный размер платежей. Как правило, он ощутимо меньше ипотечного платежа который бы вы платили, решив купить эту же квартиру. А если размер ежемесячного платежа привязан к прожиточному минимуму, то он, скорее всего, будет ещё меньше и соразмерен уровню вашей зарплаты.

3. Цена квартиры ниже рыночной. Как правило, получателем ренты становятся пожилые люди, и с учётом срока их жизни рента обходится плательщикам дешевле покупки жилья по рыночным ценам. К этому может добавиться сумма, предусмотренная договором, если квартира передаётся не бесплатно. Но даже в этом случае стоимость квартиры будет ниже рыночной.

Давайте разберёмся с «бесплатной передачей» на примере москвичей, при условии, что ежемесячный размер рентного платежа равен прожиточному минимуму:

С первого квартала 2018 года прожиточный минимум в Москве равен 15 786 рублей на душу населения, в год это 189 432 рубля. За последние 10 лет он увеличился чуть больше чем в 2 раза: с 6 441 рубля до 15 786 рублей, так что сумма ренты за эти 10 лет составила бы меньше 1,5 миллионов рублей .

4. Нет переплаты за проценты и комиссии. По своей сути рентные платежи — рассрочка оплаты; это «кредит», за который не берутся проценты, а ответственность за просрочку по закону минимальна (если в договоре не прописаны другие условия). Банки же берут за использование кредита большие проценты и очень жёстко наказывают за просрочку.

3. Возможность договориться. Если с получателем ренты сложились хорошие отношения, то в трудных ситуациях можно договориться, например, об отсрочке пары платежей или об изменении других условий договора на какое-то время. В аналогичной ситуации банк вряд ли будет интересовать, что у вас трудности на работе, и поэтому вы не можете вовремя внести платёж.

Минусы

1. Не понятно, в какую сумму обойдётся квартира. Да, скорее всего, она будет дешевле рынка, но сам фактор неизвестности может стать проблемой больше, чем высокая цена квартиры. Кому-то проще один раз решиться на существенную, но фиксированную сумму, чем годами жить в неопределённости.

2. Изменение размера ренты независимо от вас. Если вы решили привязать размер ренты к прожиточному минимуму, то её размер будет меняться вместе с ним. Повлиять на это вы никак не сможете.

3. Излишняя эмоциональная вовлеченность. Договор пожизненной ренты — это годы общения с получателем ренты, и невозможно угадать, какие отношения будут у вас через 5, 10 или 15 лет. Даже бессердечный банк может со временем стать более приятной стороной договора, чем пожилой человек, с которым испортились отношения или который шантажирует вас своей беспомощностью.

4. Претензии от родственников получателя ренты. Не всегда родственники или наследники пожилого человека поддерживают его выбор относительно будущего его недвижимости, поэтому всегда есть риск, что найдётся кто-то, кто захочет оспорить договор. Чтобы этого не случилось, внимательно выбирайте контрагента: не подписывайте договор, если у вас есть сомнения в адекватности состояния самого собственника или его родственников.

5. Квартира сгорает, а рента остается. Вместе с правом собственности плательщик ренты получает и все сопутствующие риски. Один из них — риск случайной гибели или повреждения квартиры. Если с недвижимостью что-то случилось, это не освобождает плательщика от выплаты ренты до конца жизни получателя. Обязательно страхуйте квартиру, которая перейдёт к вам по договору ренты.

6. Непонятно, когда квартира перейдёт в полное распоряжение. Как ни крути — в ренте всё сводится к ожиданию смерти другого человека. Это может произойти и через 2 года, и через 15 лет. Если все это время рентополучатель живёт в квартире, то пользоваться ею будет нельзя. Квартиру с таким обременением продать вряд ли получится. Это означает, что на неё нельзя строить никаких планов, а когда она будет в вашем полном распоряжении — неизвестно.

7. Нельзя выкупить ренту по желанию. Одного желания плательщика заплатить выкупную цену и прекратить договор пожизненной ренты недостаточно. Такое решение может принять только получатель ренты, если плательщик существенно нарушает договор.

8. Риск мошенничества. Да, пожилые люди тоже могут быть мошенниками. А некоторые занимаются этим почти профессионально, несколько раз меняя плательщиков ренты. Обязательно удостоверьтесь, что рентополучатель не страдает психическими заболеваниями. Закажите освидетельствование непосредственно перед сделкой и подписывайте договор у нотариуса, который может проводить видеосъемку. Так оспорить договор будет намного сложнее.

Плюсы и минусы для получателя ренты

Плюсы

1. Дополнительный доход. Для любого пожилого человека рента — это отличный способ увеличить свою пенсию и не зависеть от помощи родственников и государства. Особенно это пригодится одиноким людям, которые остались без родных и близких и получают маленькую пенсию.

2. Минимизация рисков. Договор ренты максимально защищен государством: его удостоверяет нотариус, а обременение регистрируется в Росреестре. Несмотря на то, что квартира переходит в собственность другого человека, его права весьма ограничены.

3. Право на расторжение договора. Если плательщик ренты существенно нарушает договор, то закон позволяет расторгнуть договор ренты. В этом случае получатель ренты может потребовать выкупа ренты или возмещения убытков. Это дополнительный рычаг воздействия на нерадивого плательщика — если он будет нарушать договор, то квартира может ему и не достаться.

Минусы

1. Риск мошенничества. Пожилые одинокие люди — одна из самых социально незащищенных групп, поэтому ими часто манипулируют или даже открыто обманывают. Поставленный в тяжелую финансовую ситуацию человек может согласиться на крайне невыгодные для себя условия, и этим могут воспользоваться мошенники.

2. Риск покушения на жизнь или здоровье. Поскольку срок выплаты ренты привязан к сроку жизни получателя ренты, она сразу же становится предметом пристального внимания обеих сторон. Все это увеличивает риск того, что желающие получить квартиру готовы любым способом приблизить смерть пожилого человека.

3. Ухудшение отношений с родственниками и наследниками. Договор ренты лишает родственников возможности получить квартиру в наследство, поэтому они не всегда довольны таким поворотом событий. Если им не удается отговорить своего пожилого родственника от договора ренты, то это может сказаться на их отношениях и общении.

Договор пожизненной ренты

Договор — это основной документ, который будет регулировать все взаимоотношения плательщика ренты и её получателя, возможно, долгие годы. К его составлению нужно отнестись максимально внимательно, потому что по закону минимальный размер ренты весьма скромный, штрафы за просрочку оплаты — минимальные, а условия расторжения прописаны весьма размытые. Не стоит скачивать в интернете шаблоны такого договора, лучше заплатить деньги и составить его с юристом, который поможет подробно расписать все условия для вашего случая. Если что-то пойдёт не так, с таким договором в суде будет проще отстоять свои права.

Форма договора. Все договоры ренты должны заключаться в письменной форме и заверяться у нотариуса. Это страхует обе стороны: плательщика — от обвинений в том, что он воспользовался беспомощностью пожилого человека, а получателя ренты ограждает от мошенников.

После нотариального удостоверения договор должен пройти государственную регистрацию. Именно с этого момента квартира переходит к новому собственнику. Сам договор ренты считается обременением, оно будет отображено в выписке из ЕГРН. Продать квартиру с таким обременением на практике вряд ли получится. Хотя в теории возможно переоформить обязательства по выплате ренты на другого человека, но обычно с этой процедурой не хотят связываться из-за высоких рисков мошенничества.

Размер ренты. Платой в договоре пожизненной ренты могут быть только деньги.

Если жилье передаётся по договору бесплатно, то сумма ренты должна быть не меньше прожиточного минимума, размер которого зависит от субъекта РФ, в котором находится квартира. Если в вашей области или крае прожиточный минимум не установлен, то рента рассчитывается на основе показателя на душу населения по РФ. Если во время действия договора прожиточный минимум увеличивается, рента растёт вместе с ним. Для договоров, по которым квартира передаётся за плату (по схеме «первоначальный платёж + рентные платежи»), нижней границы для размера ренты нет.

Но, как правило, размер ренты устанавливается больше прожиточного минимума, верхней планки по закону нет. Суммы обговариваются индивидуально: размеры ренты за трёхкомнатную квартиру в центре Москвы и за однушку на окраине в провинции будут очень сильно отличаться. И, скорее всего, в договоре будет прописано, что рента должна индексироваться по росту инфляции.

Кто проживает в квартире. Для получателя ренты важно не только получать дополнительный доход, но и не остаться на улице — ведь квартира ему больше не принадлежит. Если у него нет другого жилья, то в договоре обычно прописывается его право на проживание в квартире до конца жизни.

Условия расторжения договора. Для получателя ренты закон предусматривает возможность расторжения договора при существенных нарушениях. Но конкретных нарушений, которые будут считаться существенными, закон не называет. В таких ситуациях суд решает, какие нарушения считать существенными, а какие — нет. Чтобы не полагаться только на мнение суда, лучше прописать такие условия в договоре. К примеру, существенными нарушениями договора можно назвать систематическую просрочку выплаты ренты или её неуплату в течение 2 месяцев.

Условия изменения договора. После подписания любого договора, который заключается надолго, люди сталкиваются с тем, что его условия устаревают и не успевают за реальной жизнью. Лучше сразу прописать случаи, когда вы сможете изменить положения документа. Например, если инфляция будет расти очень быстро, или стоимость квартиры на рынке каждый год будет падать на 10%, а прожиточный минимум, наоборот, увеличиваться в 2 раза.

Если плательщик ренты по каким-либо причинам не может больше исполнять договор, изменить условия или расторгнуть его может суд. Но нужно будет доказать, что при текущих условиях вы бы ни за что не заключили такой договор.

Но лучше прописать условия для изменения договора заранее: даже если не получится договориться об этом мирно, отстоять свои права в суде в такой ситуации будет легче.

Ответственность за просрочку оплаты. Если не прописать в договоре ответственность за нарушение срока оплаты, плательщик ренты будет платить штраф по правилам ст. 395 ГК РФ (проценты считаются по ключевой ставке Центробанка). Рассчитать размер такой суммы можно в специальном интернет-калькуляторе (ищите сервисы «для расчёта процентов по ст. 395 ГК РФ»): например, за трехмесячную задержку одного платежа в 15 000 рублей плательщик ренты заплатит всего 363 рубля 49 копеек (при ставке ЦБ 7,25%).

Такая сумма вряд ли смутит недобросовестного плательщика и заставит его вовремя перечислять деньги, поэтому лучше предусмотреть в договоре ответственность посерьёзнее.

Выкуп ренты

Выкуп ренты — это случай, когда плательщик переводит получателю какую-то фиксированную сумму (выкупную цену), прекращает переводить рентные платежи, договор расторгается, обременение с квартиры снимается, и она переходит к новому собственнику.

По договору пожизненной ренты такой выкуп может потребовать только получатель ренты — в случае, если плательщик существенно нарушает договор. Плательщику закон такое право даёт только в случае заключения договора постоянной ренты, тогда плательщик может выкупить ренту безо всяких нарушений и объяснения причин (если в договоре не прописаны другие условия).

Условия выкупа и выкупную цену лучше прописать в договоре заранее. Если цена не была согласована, то её размер зависит от того, бесплатно или платно передаётся квартира. Обычно выкупную цену считают так:

  • если квартира перешла к плательщику за деньги, то выкупная цена равна сумме рентных платежей за 1 год;
  • если квартира передавалась бесплатно, то, помимо годовой суммы платежей, плательщику придется заплатить стоимость квартиры, которая определяется «по аналогии» — ориентируясь на похожие квартиры в похожих ситуациях.

Также при нарушении договора получатель ренты может потребовать его расторжения, без каких-либо компенсаций с его стороны.

Заключение

В идеале договор ренты — это прекрасная возможность для пожилого человека провести последние годы жизни в достатке, а для плательщика ренты — получить квартиру по цене ниже рыночной. Как и во всех сделках на рынке недвижимости, необходимо быть бдительным и запрашивать все возможные документы, внимательно составить договор, который будет удовлетворять обе стороны, и тщательно фиксировать все платежи.

Авторы: команда Яндекс.Недвижимости. Иллюстратор: Катя Симачева.

Рейтинг
( Пока оценок нет )
Понравилась статья? Поделиться с друзьями:
Добавить комментарий

;-) :| :x :twisted: :smile: :shock: :sad: :roll: :razz: :oops: :o :mrgreen: :lol: :idea: :grin: :evil: :cry: :cool: :arrow: :???: :?: :!: