Помогли отцу купить квартиру, а нас обвиняют в афере.

Четыре реальные истории, когда проверка документов при покупке квартиры помогла не попасть на удочку мошенников

адвокат (Адвокатская палата г. Москвы)

специально для ГАРАНТ.РУ

Интернет кишит историями обманутых покупателей недвижимости. И эти истории, конечно, поучительны. В то же время они формируют впечатление беспомощности простых людей перед ловкостью квартирных мошенников. Но такое впечатление ложно. Гораздо чаще бывало, что желающие купить жилье проявляли бдительность (в том числе с помощью грамотных юристов) и обманывать себя не позволяли. Как, например, в случаях, о которых пойдет речь ниже.

История о не самой свежей выписке из ЕГРП

Женщину лет 55 звали Надежда Вячеславовна. Она продавала свою небольшую квартиру в старом доме, но зато расположенном около станции метро “Проспект мира”. Объяснила, что хочет переехать на окраину Москвы, поскольку после недавней налоговой реформы непомерно выросли налоги на недвижимость в центре. “А ведь это только начало, – грустно сказала Надежда Вячеславовна. – Налог станет еще выше. Эх, выдавливают нас, пенсионеров, власти в спальные районы!”

Женщина предъявила документы на квартиру. Сначала показала свидетельство о собственности. Оно, правда, покупателя не убедило. Такой документ часто не отражает изменений в правах на объект недвижимости. Неслучайно с середины прошлого года, в соответствии с новой редакцией Федерального закона от 21 июля 1997 № 122-ФЗ “О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним”, свидетельства о собственности больше не выдают, и главным документом стала выписка из ЕГРП. Как раз ее Надежда Вячеславовна и продемонстрировала недоверчивому покупателю. Выписка была практически свежей – всего лишь двухнедельной давности. “Давайте проводить сделку, – попросила продавщица. – Только ждать ее регистрации мне некогда. Деньги нужны тут же для покупки другой квартиры. Вы уж мне выдайте их сразу под расписку. Все равно регистрация – это простая формальность”.

Настойчивость все же настораживала. Да и цена показалась заниженной. И заказал покупатель выписку из ЕГРП по той же квартире уже самостоятельно. И все стало ясно. Квартира уже 10 дней как находилась под арестом в порядке ст. 115 Уголовно-процессуального кодекса. И сама Надежда Вячеславовна, как потом оказалось, была отнюдь не пенсионеркой, а вице-президентом компании. Эта компания едва не стала жертвой рейдерского захвата со стороны более могущественного конкурента, которому в той миссии в качестве “своего среди чужих, чужого среди своих” помогала как раз Надежда Вячеславовна. Но замысел вскрылся, в результате чего на нее завели уголовное дело по ст. 159 Уголовного кодекса за мошенничество в особо крупном размере. Квартира была арестована в качестве обеспечительной меры для выплаты грозящего подозреваемой (помимо 10-летнего тюремного срока) штрафа в 1 млн руб., а также компенсации материального и морального вреда потерпевшей стороне, то есть компании, в рейдерском захвате которой Надежда Вячеславовна участвовала. Улики против нее были налицо, и она трезвым умом понимала, что осуждения вряд ли избежит. И решила хотя бы реализовать свою весьма дорогую квартиру, чтобы припрятать до лучших времен деньги за нее. Если бы не бдительность покупателя, так бы и вышло.

История о пользе расширенной выписки из ЕГРП

“Хорошая квартира, можете смело покупать, – нахваливала свой товар Людмила Алексеевна. – Я недавно ее купила и жила бы в ней, но вдруг нашла работу за границей. Скорее всего, перееду туда навсегда. А квартиру отдаю быстро и дешево. Считайте, что за половину рыночной цены. Берите – по документам ведь все в порядке”.

По документам все было в порядке. По крайней мере, по тем, которые представила Людмила Алексеевна. Но из выписки из ЕГРП следовало, что квартира обрела нового хозяина буквально парой месяцев раньше. Выглядел данный факт подозрительно. И вроде бы все объяснила продавщица, но сомнения остались.

Выписка из ЕРГП была простой. А если заказать расширенную? Из нее и выяснилось, что квартира за последний год поменяла сразу пятерых владельцев. Началось все с ее приватизации, после которой последовало несколько продаж. “Нехорошая квартира!” – подумал, в точности по Булгакову, покупатель и решил с ней не связываться, а поискать еще что-нибудь.

Как вскоре выяснилось, правильно сделал. Позже квартира фигурировала в уголовном деле по той же ст. 159 УК РФ. Людмила Алексеевна не зря говорила про командировку за границу. Настоящий хозяин квартиры (на тот момент еще муниципальной) находился именно там на длительной работе. За время его отсутствия мошенники приватизировали ее по поддельному паспорту, а потом провели серию фиктивных продаж, чтобы замести следы. Людмила Алексеевна была последним звеном в цепочке и теперь искала настоящего покупателя, с которого можно взять реальные деньги.

Конечно, она его нашла. Другой человек вскоре попался в расставленные сети. Итог очевиден. Исконный хозяин квартиры, вернувшись в Россию, обратился в суд и прокуратуру. Суд, в соответствии со ст. 166 Гражданского кодекса, объявил все сделки ничтожными. И хотя последнего приобретателя признали добросовестным, ему пришлось, как требует ст. 302 ГК РФ, квартиру вернуть. Тем временем несостоявшийся покупатель, не поведшийся на посулы Людмилы Алексеевны (объявленной к тому моменту во всероссийский розыск), уже жил в новой квартире, которая оказалась пусть и дороже, но зато юридически чистой.

История о проверке прав возможных наследников

Продавец представился Олегом Евгеньевичем. Восемь месяцев назад он похоронил отца, но до сих пор, по собственным словам, не оправился от шока. И утешением вряд ли могла служить отцовская квартира, доставшаяся Олегу Евгеньевичу по завещанию. Он ее решил продать, едва оформив в собственность. И даже просил не очень дорого, лишь бы избавиться от нее и связанных с ней воспоминаний поскорее.

А поскольку просил недорого, покупатель отыскался быстро. Тот, правда, приехал на встречу с адвокатом, который оказался весьма дотошным и начал задавать каверзные вопросы. Хотя, казалось бы, и так все понятно. По завещанию, Олег Евгеньевич – единственный наследник. И даже если бы отыскался иной претендент, то что бы это изменило? Ст. 1154 ГК РФ отводит на принятие наследства полгода с момента его открытия, то есть смерти наследодателя. А прошло уже даже больше.

Однако адвокат потенциального покупателя продолжал вникать в детали. Затем посоветовал клиенту взять паузу в переговорах и сказал, что хочет сделать несколько запросов. Сделка не состоялась. А насторожило адвоката вот что. Оказалось, покойный был женат. И хотя с супругой, матерью Олега Евгеньевича, разошелся, развода не оформил. Посчитал простой формальностью. Супруга была инвалидом и как раз в момент смерти мужа давно уже находилась в больнице. А значит, по ст. 1148 ГК РФ, имела право на часть квартиры умершего, даже если тот завещал ее целиком другому человеку. И даже если квартиру супруг приобрел до брака, и она не являлась совместно нажитым имуществом.

Читайте также:
Валютный риск: что это такое, описание и особенности

При этом ст. 1155 ГК РФ разрешала вдове заявить о своих притязаниях по истечении шестимесячного срока, поскольку у нее имелась уважительная причина не знать о кончине мужа.

У Олега Евгеньевича с матерью взаимопонимание было полное (не как у отца). На лечение матери требовались средства. Для этого Олег Евгеньевич и хотел продать квартиру. Но потом они решили попробовать и деньги получить, и квартиру сохранить. Стоит только матери предъявить свои права на нее уже после сделки, как суд должен будет расторгнуть куплю-продажу. А дальше как обычно: все, что выручили при продаже, уже будто бы растратили и готовы возвращать маленькими частями с зарплаты.

История о справке из психоневрологического диспансера

“Продаю квартиру быстро, поскольку переезжаю за город, – бодро сказала Валентина Ивановна, старушка, которой было на вид около 70 лет. – Свежий воздух в моем возрасте – лучшее лекарство. Ты не волнуйся: я – единственная хозяйка в квартире. Имею полное право делать с ней все, что захочу. Покупай: по такой цене двухкомнатную ты не найдешь”.

Претендент на жилье задумался. Документы все в порядке. Но только бабушка очень старенькая. И ведет при всей своей доброжелательности себя несколько странно. Как будто не вполне адекватно.

И попросил он тогда Валентину Ивановну принести справку о том, что та не стоит на учете в психоневрологическом диспансере. Бабушка в крик: “Зачем же ты меня так обижаешь!” Не очень помогло и зачтение специально для нее ст. 177 ГК РФ, не признающей сделки, когда ее участник не понимает значения своих действий. Так ничего в тот день добиться и не удалось.

Через пару недель Валентина Ивановна вдруг позвонила сама. “Приезжай подписывать договор, – сказала она, – дам я тебе справку”. Что ж, квартира все еще нужна, почему бы не приехать. И вот она справка. Печати стоят, дата свежая, фамилия и отчество совпадают, а имя другое. “Они, наверное, что-то там перепутали, – запричитала Валентина Ивановна. – Ох, уж эти врачи! Да, не переживай же ты! Покупай квартиру, я тебе еще процентов пять скину, лишь бы время больше не тратить”.

Но наш герой от покупки отказался. И тем самым спас себя от неприятностей. Вся подноготная истории всплыла, как обычно, позже. Оказалось, зря Валентина Ивановна грешила на врачей. Справка была выписана на ее родную сестру, не состоявшую в ПНД на учете. А сама Валентина Ивановна как раз там наблюдалась и документ о том, что здорова, на свое имя получить не могла. Но очень хотела этой сделки и надеялась, что клиент посмотрит бумагу не слишком внимательно. Или же поверит в неряшливость сотрудников ПНД.

Почему хотела сделки? Как раз для того, чтобы потом признать ее недействительной на основании той самой ст. 177 ГК РФ и присвоить деньги. Именно юридически подкованная сестра научила Валентину Ивановну такой хитрости. Хорошо, что покупатель тоже оказался грамотным. А иначе остался бы без всего.

Мошенничество с недвижимостью: как россиян оставляют без денег и жилья

Сфера недвижимости — одна из самых уязвимых с точки зрения мошеннических схем и различных афер. По данным столичного отделения «Деловой России», около 50% сделок на вторичном рынке могут совершать черные риелторы, а незаконный оборот в этой сфере достигает 300 млрд руб. в год.

По оценке Финансового университета при правительстве России, за последние пять лет число преступлений в сфере недвижимости, совершаемых за год, выросло на 18%.

Речь идет только о выявленных случаях — о значительном числе правонарушений становится известно спустя годы, отметила советник президента Федеральной нотариальной палаты (ФНП) по взаимодействию с органами государственной власти Елена Джуринская. «Одна и та же квартира, с которой изначально совершили сделку, например с нарушением прав кого-либо из сособственников, может перепродаваться по нескольку раз, и к моменту обнаружения проблемы жертвами преступной схемы становятся ничего не подозревающие добросовестные приобретатели», — рассказала она.

Природа обмана

Большинство преступлений с недвижимостью совершается на вторичном рынке при сделках в простой письменной форме, говорят эксперты. Как правило, в этом случае стороны — обычные люди, не обладающие юридическими знаниями, поэтому их легко ввести в заблуждение. Мошенники пользуются этим.

«Нетрудно подменить один вид договора на другой — например, сказать, что заключают договор ренты, а представить на подпись договор дарения квартиры. Либо можно исказить правовую суть оформляемой сделки. Например, убедить наивного собственника, что договор купли-продажи его недвижимости при оформлении займа — это просто «страховка», а не прямой путь к потере крыши над головой. Доказать в суде, что человека обманули и он не планировал отдавать кому-то свои квадратные метры, потом будет крайне сложно», — отметила советник президента ФНП.

Многие неверно понимают зону ответственности участников сделки. Например, риелтор — это профессионал по коммерческим вопросам (оценке рынка, подбору выгодного варианта жилья, торгам), но он не несет ответственности за юридическую сторону. Не несет ее и сотрудник МФЦ, принимающий документы на регистрацию перехода права собственности. Полную имущественную ответственность за заключение сделок с недвижимостью сейчас несет только нотариус. Он же должен разъяснить сторонам их права и обязанности.

Примеры мошеннических схем

По словам главы юридической компании AVG Legal Алексея Гавришева, основные виды мошеннических схем в недвижимости связаны с заключением ничтожных сделок, продажей одного объекта недвижимости нескольким покупателям, предоставлением для продажи имущества с фальшивыми судебными документами и завещаниями. Все эти схемы, как правило, сопряжены с использованием поддельных документов.

Читайте также:
Крайняя необходимость: что это такое, описание и особенности

Недавно такая история произошла в Липецке, рассказывает Елена Джуринская. Там мошенники продали квартиру давно умершей женщины дважды. В суд обратился местный житель, сообщивший, что его лишили квартиры, которая принадлежала его матери, умершей в 2010 году. За эти годы мужчина так и не вступил в наследство, но в какой-то момент узнал, что квартира, доставшаяся ему от матери, уже принадлежит совсем другим людям. В декабре 2018 года в местном отделении МФЦ прошла сделка: покойная мать якобы лично явилась с паспортом в МФЦ и продала квартиру. Спустя два месяца квартиру продали еще раз другому покупателю. Сделка также прошла в простой письменной форме, в том же МФЦ. Подвоха не заметили ни его сотрудники, принимавшие документы, ни регистраторы, ни юридическая служба банка, который выдал ипотеку на недвижимость.

Еще один пример. Под видом некого документа — счета на оплату услуг или кредитного договора — владельцу квартиры подсовывают на подпись договор купли-продажи жилья в простой письменной форме. Например, в Калининграде 96-летний ветеран подписал такой договор, будучи уверенным, что ставит свою подпись под завещанием — сотрудница МФЦ обманула старика, представившись помощником нотариуса.

  • использование поддельных документов — доверенностей, документов о праве собственности на квартиру, паспортов;
  • недобросовестное оказание риелторских и юридических услуг (10% — это преступления, совершаемые сотрудниками местных администраций, МФЦ и т. п.);
  • введение собственников жилья в заблуждение о природе сделки и ее последствиях (например, вместо передачи недвижимости в залог мошенники пытаются оформить ее продажу; дарение недвижимого имущества, хотя даритель предполагал сохранение возможности дальнейшего проживания; псевдомикрофинансовые организации, предоставляющие «займы» под залог недвижимости и другие);
  • продажа недвижимости, находящейся в обременении, или чужого имущества; фиктивные сделки купли-продажи для обналичивания материнского капитала, жилищного сертификата, предоставляемых по различным социальным программам, и пр.

Информационные технологии и аферы с жильем

Развитие цифровых технологий не только упрощает многие процедуры, например оплату коммунальных услуг онлайн, электронное оформление ипотеки, но также создает дополнительные лазейки для мошенников.

  • Цифровая подпись

Это наглядно продемонстрировала прошлогодняя история — с помощью с незаконно полученных и поддельных электронных цифровых подписей преступникам удавалось продавать квартиры без ведома их собственников. Позднее в законодательство были внесены изменения. Теперь, чтобы совершить сделку с недвижимостью через интернет, собственник должен заранее подать в Росреестр бумажное заявление о согласии на проведение сделок с использованием электронной подписи. Если в Росреестр не поступит соответствующее заявление, то заключить сделку онлайн будет невозможно.

  • Онлайн-мошенничество с коммунальными платежами

Недавно ВТБ сообщил о новой схеме мошенничества с жилищно-коммунальными услугами. Злоумышленники отправляют электронные письма гражданам о наличии у них долгов за коммуналку. В сообщении потенциальную жертву просят оплатить онлайн поддельную квитанцию или сообщить сведения о произведенной оплате. После того как клиент вводил реквизиты своей карты в фальшивую форму оплаты, злоумышленники получали доступ к его счету. То же самое происходило при передаче данных во время телефонных звонков лжесотрудникам управляющих компаний.

  • Фейковые сайты по аренде и продаже жилья

В компании Infosecurity a Softline Company, которая занимается поддержкой информационной безопасности, рассказали о новом типе онлайн-мошенничества с жильем. Аферисты под видом арендодателей атакуют пользователей досок объявлений Avito и «Юла» — перенаправляют их на фейковые сайты, похожие на ЦИАН, и уговаривают перевести предоплату за аренду. «Как только жертва соглашается, ей отправляют ссылку, ведущую на фишинговый сайт, где имеется форма, в которую требуется ввести данные банковской карты. Итог один — человек теряет деньги, а данные его карты оказываются скомпрометированы», — отметил руководитель отдела анализа цифровых угроз Infosecurity a Softline Company Александр Вураско.

Об аналогичных схемах рассказали в Group-IB. «В последнее время были зафиксированы фейковые сайты, мимикрирующие под популярную базу недвижимости. Злоумышленники используют стандартные схемы обмана пользователей онлайн-досок объявлений, предлагая внести предоплату, которая в случае аренды жилья может быть достаточно высокой», — отметил заместитель гендиректора Group-IB по защите от цифровых рисков Андрей Бусаргин.

«Мошеннику безразлично, чем занимается площадка — арендой недвижимости или продажей велосипедов. Для него важно, чтобы на ресурсе сервиса была возможность внутренней коммуникации среди пользователей и «безопасные» сделки внутри самого сайта, что позволяет подменить конечную ссылку на созвучном домене для перевода средств», — предупредил Андрей Бусаргин.

  • Бронирование отелей

По словам экспертов, летом наблюдался рост атак на сайты бронирования отелей, когда в сезон отпусков люди могли путешествовать только по России. Хакеры создавали сайты-двойники популярных отелей и гостиниц в Сочи. Люди бронировали номера — и оставались без денег и гостиницы.

  • Предоплата за квартиру через систему быстрых переводов

Уже не первый год существует и другая схема, когда злоумышленники размещают на различных сайтах объявления о продаже квартир по ценам ниже рыночных, продолжил Александр Вураско. «Когда жертва выходит с мошенниками на связь, ей сообщают, что продавец находится в другом городе или стране и не может приехать. Параллельно потенциальному покупателю предлагают перечислить гарантийный взнос, а иногда и полную стоимость квартиры через систему быстрых переводов, указав в качестве получателя кого-либо из своих родственников», — отметил он.

После совершения сделки человек якобы сможет изменить имя получателя перевода, а продавец получит деньги. При этом мошенники просят сообщить код перевода. В результате человек остается без денег и недвижимости.

Схемы мошенничества при продаже квартиры со стороны покупателя.

Эффективна ли самостоятельная защита в суде?
Юридическое сопровождение сделок с недвижимостью в Москве и Московской области.

Схемы мошенничества при продаже квартиры со стороны покупателя.

Отвечает адвокат по жилищным спорам в Москве Иванов Кирилл Анатольевич.

Мошенничество при продаже квартиры со стороны покупателя в Москве встречается довольно часто. В основном на рынке недвижимости распространены схемы мошенничества продавца квартиры. Это связано с тем, что при осуществлении обмана мошенник или мошенники получают деньги покупателя недвижимости и по факту остаются в проданной квартире. В некоторых схемах обмана они могут вернуть себе право на квартиру, а деньги “потерять” или потратить на лечение. Были случаи когда продавцы просто скрывались в неизвестном направлении после восстановления в суде прав на квартиру.

Читайте также:
Баланс внешнеторговый: что это такое, описание и особенности

При мошенничестве со стороны продавца недвижимости распространены схемы с поддельными документами(в том числе и поддельным паспортом владельца или, наоборот, паспорт настоящий, а человек, который заключает с Вами Договор или получает аванс выдаёт себя за владельца недвижимости). Также распространена схема с собственниками, которые ранее были ущемлены в правах на приватизацию или вдруг начали оспаривать какой-либо раздел имущества, произошедший ранее.

Самые частые схемы мошенничества при продаже квартиры со стороны покупателей недвижимости:

  1. попытка получить задаток за квартиру в двойном размере;
  2. невыплата части стоимости за квартиру путём занижения суммы покупки в Договоре;
  3. регистрация перехода права на недвижимость без последующей передачи всей суммы Продавцу.
  4. истребование суммы или части уплаченной суммы за квартиру уже после регистрации права собственности на неё.

Мошенничество при продаже квартиры со стороны покупателя №1: Попытка получить задаток за квартиру в двойном размере.

Юридически между понятиями “Аванс” и “Задаток” колоссальная разница.

Покупатели-мошенники часто пользуются незнанием продавцом нюансов сделки купли-продажи. Последние не всегда различают понятия «аванс» и «задаток». А между тем различия между терминами есть, и очень существенные. Аванс – это предоплата, которая возвращается в случае расторжения устного договора. Задаток – средства, являющиеся залогом выполнения обязательств. Если покупатель отказывается от сделки, задаток ему не возвращается. В случае, когда продавец передумал, он должен вернуть сумму в двойном размере.

«Псевдопокупатели» настаивают именно на задатке, затем провоцируют продавца нарушить договор. Взяв двойную оплату, мошенники исчезают. Иногда они работают по двое: сначала один дает задаток, потом другой предлагает сумму за квартиру больше. Полученные «отступные» мошенники делят между собой. А продавец остаётся ни с чем.

Мошенничество при продаже квартиры со стороны покупателя №2: невыплата части стоимости за квартиру путём занижения суммы покупки в Договоре.

Схема мошенничества довольно старая и простая. Покупатель-мошенник уговаривает Продавца занизить стоимость продажи в Договоре. Якобы ни на что это не влияет и якобы налогов меньше платить и Продавцу в том числе и прочее-прочее. А после регистрации сделки, с такой заниженной стоимостью недвижимости в Договоре, Покупатель платит ту сумму, которая указана была в Договоре и ни копейки больше. Естественно, потом ещё и обвиняя Продавца в якобы неправомерных попытках увеличения стоимости недвижимости.

Мошенничество при продаже квартиры со стороны покупателя №3: регистрация перехода права на недвижимость без последующей передачи всей суммы Продавцу.

Здесь могут быть разные варианты, в том числе и откровенно обманные. Например, умышленные ошибки при оформлении Договора на пользования сейфа-ячейки в банке чтобы Продавец потом не смог вовремя получить доступ к ячейке и Покупатель-мошенник успел забрать оттуда деньги. Могут быть схемы с частичной оплатой наличными и частичной оплатой другим способом, например, через счёт-аккредитив. Здесь надо очень внимательно смотреть документы.

Сюда же отнесу разнообразные пункты в Договорах, в том числе и предварительных Договорах продажи, о каких-либо условиях в случае нарушения которых Продавец обязан выплатить Покупателю какие-либо неустойки и прочее.

Получить деньги за продажу квартиры чтобы не обманули наиболее просто сейчас оформив получение денег на счёт-аккредитив. Комиссию за перевод суммы на любой счёт платит Покупатель. Но, как я и писал выше, важно чтобы всё было оформлено верно и юридически грамотно. А то денег за продажу квартиры Вы не увидите.

Мошенничество при продаже квартиры со стороны покупателя №4: истребование всей суммы или части уплаченной суммы за квартиру уже после регистрации права собственности на неё.

Это более сложная схема мошенничества со стороны Покупателей, но тем не менее она тоже встречается. Здесь нюанс в том, кому Вы продаёте жилплощадь. Дело в том что если новый собственник недееспособен, то его родственники потом могут обвинить Вас в завышении суммы сделки, что она была кабальная и прочее. Тем самым можно оспорить сделку и всё бы ничего, но Вас могут обязать вернуть сумму за недвижимость, а саму недвижимость Вы обратно можете получить. Дело в том что недееспособный гражданин может уже прописаться туда и это будет его единственным местом проживания и прочее.

Могут быть ещё разные новые схемы мошенничества, которые не хотелось бы выносить в общий доступ.
Главное – помните что схемы мошенничества меняются под текущее законодательство, а, иногда, и под конкретного человека-жертву. Сделки с недвижимостью всегда привлекали мошенников любого уровня и опыта. Вы можете показать квартиру самостоятельно без риэлтора, так как сейчас через Авито и Циан это легко сделать. А вот начинать принимать авансы и подписывать какие-либо документы надо только после ознакомления с ними профильных профессиональных юристов.

Нужно просто заказать юридическое сопровождение сделки купли-продажи квартиры в Москве. Мы даём пожизненную гарантию на безопасное прохождение любых сделок купли-продажи недвижимости.

Обращайтесь, если хотите провести свою сделку максимально выгодно и безопасно для Вас.

Обращайтесь для записи на очный приём или бесплатную консультацию по телефону:

Купили квартиру, а прежний владелец отсудил ее?

Причем добиться от продавца возврата денег, уплаченных за недвижимость, так и не удалось? В таких случаях добросовестные приобретатели жилых помещений смогут рассчитывать на компенсацию от государства. Но все же лучше до покупки жилья узнать, как избежать подобных ситуаций

С 1 января 2020 г. вступают в силу изменения в Закон о государственной регистрации недвижимости, дающие добросовестному приобретателю жилого помещения право на получение компенсации от государства в случае, когда собственник истребует это помещение в судебном порядке 1 .

Предлагаем вспомнить, в каких случаях суд по иску собственника 2 может лишить добросовестного приобретателя жилья, какие действия следует предпринять при покупке жилой недвижимости, чтобы этого не случилось, и какие преимущества дают добросовестным приобретателям жилых помещений принятые законодательные изменения.

Кто такой добросовестный приобретатель?

Добросовестным приобретатель будет считаться, если к моменту совершения им возмездной сделки с жильем он не знал и не мог знать о том, что человек, который передает ему жилое помещение, в действительности не имеет на это права. То есть приобретателю придется доказать в суде, что, совершая сделку по приобретению недвижимости, он проявил разумную осторожность и осмотрительность и совершил все возможные действия для того, чтобы узнать, обладал ли продавец правом распоряжаться имуществом 3 . Примерный перечень таких действий будет описан ниже.

Читайте также:
Брачный класс: что это такое, описание и особенности

По общему правилу добросовестный приобретатель, получивший жилое помещение на условиях возмездности, т.е. уплатив за него действительную стоимость, не может быть лишен жилья. Однако законом предусмотрены случаи, когда у собственника возникает право требовать возврата утраченного им имущества.

В каких случаях суд обяжет добросовестного приобретателя вернуть жилье?

Истребование своего имущества из чужого незаконного владения (виндикация) является одним из способов защиты собственником своих вещных прав. Завладеть чужим имуществом можно разными способами – от банального хищения до добросовестного приобретения на возмездных условиях. И последнее не всегда будет гарантировать покупателю недвижимости защиту приобретенных прав на нее.

Итак, в каких же случаях добросовестный приобретатель может быть лишен жилья по иску действительного собственника? Для этого законодатель определил несколько условий.

Во-первых, жилое помещение должно выбыть из владения собственника или иного законного владельца (к примеру, арендатора или доверительного управляющего) помимо их воли. Законодатель частично раскрывает смысл слов «помимо их воли», указывая на то, что имущество может быть утеряно, похищено или выбыть из владения иным путем. Имеются в виду случаи, когда собственник не желал наступления этих последствий и перестал владеть жилым помещением в результате действий или решений сторонних лиц, которые не были им одобрены в будущем.

Такие действия или решения далеко не всегда могут иметь преступный характер. Легко смоделировать ситуацию, при которой продавец во исполнение некого судебного решения получил от собственника квартиру, осуществил ее продажу добросовестному приобретателю, а впоследствии суд вышестоящей инстанции отменил такое решение. В этом случае изъятое у собственника на основании судебного акта жилое помещение также будет считаться выбывшим из владения помимо его воли 4 .

Во-вторых, жилое помещение должно быть приобретено у лица, которое не имело права его отчуждать. Речь идет о том, что человек, выступивший продавцом жилья, в действительности не обладал правомочием распоряжаться им: не являлся собственником и не получал от него указаний продавать имущество (путем выдачи доверенности на продажу, заключения агентского договора и т.п.).

Совокупность этих двух обстоятельств будет свидетельствовать о том, что покупателю жилого помещения, скорее всего, придется расстаться со своим приобретением в случае, если собственник инициирует виндикацию. И самым обидным для добросовестного приобретателя в этой ситуации станет то, что, признавая сделку по приобретению недвижимости недействительной, суд не сможет обязать продавца возвратить несостоявшемуся покупателю деньги, уплаченные за жилье 5 .

Как не допустить незаконную передачу прав на недвижимое имущество – читайте в материалах «Чтобы мошенники не передали недвижимость в чужую собственность. владельцу нужно подать заявление, которое наложит ограничение на сделки с его имуществом», «Помешает ли новый закон мошенникам отбирать недвижимость у ее владельцев», «Что помешает аферистам взять кредит на ваше имя или отобрать недвижимость».

Могут ли истребовать единственное жилье?

Нередко происходит так, что приобретенная человеком квартира или загородный дом становится для него и членов его семьи единственным пригодным для проживания помещением. Действующее законодательство закрепляет правило, по которому на такое жилье не может быть обращено взыскание (исполнительский иммунитет), за исключением случаев, когда оно обременено ипотекой 6 .

Однако проблема в том, что природа исков об истребовании не тождественна искам о взыскании. Виндикация имеет своим предметом возврат конкретной вещи – жилого помещения. В то время как иск о взыскании предполагает «изъятие» находящегося в собственности должника имущества в определенной последовательности 7 : денежные средства в рублях, в случае их недостаточности – денежные средства в иностранной валюте, если и их не хватило – драгоценные металлы и т.д.

Кроме того, если толковать положения закона буквально 8 , то «обращение взыскания на имущество должника» (собственно взыскание) и «изъятие у должника имущества, присужденного взыскателю» (виндикация) даже с точки зрения исполнительного производства представляют собой разные меры принудительного исполнения.

Потому суды придерживаются позиции, согласно которой приобретатель не наделен исполнительским иммунитетом в случае истребования у него единственного жилья. При этом не играет роли, является он добросовестным или нет.

Аналогична позиция судов и в делах о применении последствий недействительной сделки по приобретению жилья (реституция): ссылка на то, что жилое помещение является единственно пригодным для проживания приобретателя и его семьи, правового значения иметь не будет.

Какие действия сведут риск покупки проблемного жилья к минимуму и при необходимости помогут приобретателю доказать свою добросовестность?

При решении вопроса о добросовестности приобретателя жилого помещения суды тщательно исследуют вопрос, принимал ли он перед заключением сделки достаточные разумные меры для выявления правомочий продавца на отчуждение помещения.

  • Дабы обезопасить себя от иска собственника, приобретателю прежде всего необходимо помнить о правилах публичной достоверности государственных реестров 9 . Нужно проверить, является ли продавец помещения его титульным собственником, заказав выписку о приобретаемом объекте недвижимости в управлении Росреестра по субъекту РФ. В выписке может содержаться и отметка о наличии судебных споров в отношении приобретаемого имущества, нахождении квартиры в залоге или под арестом, что станет сигналом приобретателю о правопритязаниях третьих лиц на жилье 10 .
  • Использование интернет-сервисов по отслеживанию судебных дел дает возможность заблаговременно до совершения сделки выявить информацию о спорах с участием продавца, которые могут касаться законности владения им недвижимостью.
  • Необходимо подробнейшим образом изучить правоустанавливающие документы на помещение, выявить основания возникновения у продавца прав на него.
  • Комплексная проверка предполагает и получение информации у третьих лиц. Если продавец владеет жильем на основании договора – можно попытаться связаться с предыдущим собственником, если продавец получил жилье в наследство – стоит связаться с нотариусом, выдавшим свидетельство о праве на наследство, и т.д.
  • Важно осмотреть приобретаемое жилье на предмет нахождения там посторонних лиц и выяснить, есть ли у продавца доступ в помещение.
  • Еще одним косвенным признаком юридической нечистоплотности продавца будет являться факт множественной смены собственников квартиры за относительно короткий период времени. Чтобы установить это, понадобится выписка о переходе прав на приобретаемый объект недвижимости, которую можно заказать в управлении Росреестра по субъекту РФ.
  • О недобросовестных намерениях продавца может свидетельствовать цена отчуждения, существенно меньшая, в отличие от рыночной стоимости аналогичного жилья. В случае если приобретатель к моменту, когда он узнал или должен был узнать о том, что приобрел жилье неправомерно, не передаст продавцу деньги за него либо отдаст только часть суммы, суд не признает такого приобретателя получившим жилье возмездно 11 и откажет в признании его добросовестным.
  • Родственные связи продавца и покупателя, как и трудовые связи и связи партнеров по бизнесу, существенно усложнят приобретателю задачу доказать свою добросовестность. В этом случае суд будет руководствоваться презумпцией информированности покупателя об отсутствии у продавца правомочий распоряжаться жилым помещением 12 .

При соблюдении описанных правил велика вероятность выявить нарушение закона еще на стадии принятия решения о покупке жилого помещения. Даже если обнаружить правовой дефект не удалось, упомянутые действия дадут гарантию признания судом приобретателя имущества добросовестным. А значит, он получит право возместить убытки, причиненные ему недействительной сделкой.

Какие способы защиты прав есть у добросовестного приобретателя?

1. Приобретатель наделен правом представлять доказательства своей добросовестности и возражать против требований собственника в деле о виндикации жилого помещения. Если суд и примет решение о возврате жилья действительному собственнику, то по крайней мере признает приобретателя добросовестным, а это уже немало.

2. Признание приобретателя добросовестным дает ему основания для обращения в суд с иском о возмещении убытков к лицу, по чьей вине проблемное жилое помещение оказалось во владении приобретателя. Убытки могут заключаться, например, в сумме, уплаченной продавцу (реальный ущерб), а также в неполученных доходах, на которые мог рассчитывать приобретатель, если бы его право не было нарушено (упущенная выгода). Это может быть плата за сдачу жилья внаем, если к моменту возврата приобретатель уже заключил договор с нанимателем на определенный срок.

3. Если добросовестный приобретатель в период владения жильем произвел расходы на его сохранение, содержание (например, осуществил необходимый капитальный ремонт) или улучшение (текущий ремонт), то он вправе требовать от собственника возмещения таких расходов или оставления за собой произведенных им улучшений. Если же улучшения неотделимы без повреждения целостности жилья, приобретатель праве требовать от собственника возмещения произведенных затрат 13 .

На что сможет рассчитывать добросовестный приобретатель после вступления в силу изменений в Закон о госрегистрации недвижимости?

Незаконные действия злоумышленников по отчуждению не принадлежащего им имущества нарушают права не только собственника жилого помещения, но и человека, который формально хоть и не имел на это право, но добросовестно получил такое помещение во владение.

Предусмотренный Гражданским кодексом РФ порядок истребования вещи у добросовестного приобретателя 14 обеспечивает утратившему владение собственнику возможность восстановить титул. Вводимый же государством механизм компенсации призван защитить права честных приобретателей, которые наряду с собственниками жилья стали жертвами недобросовестных лиц.

Отныне физическому лицу – добросовестному приобретателю, который был в судебном порядке лишен жилого помещения по виндикационному иску собственника, будет предоставлена государственная гарантия возмещения понесенных им убытков.

Зачастую гражданин, столкнувшийся с мошенничеством при покупке квартиры или дома, а потом и с лишением жилья в судебном порядке, отстаивает свое право на возмещение убытков в суде, однако не может добиться исполнения судебного акта в полном объеме по независящим от него причинам: невозможно установить местонахождение виновного или его имущества, недостаточность такого имущества, бездействие судебных приставов и т.д.

Такого рода нюансы делают институт судебной защиты неэффективным и создают препятствия для возврата гражданами денег, потраченных на новое жилье. Поэтому если в течение шести месяцев со дня предъявления исполнительного листа по иску добросовестного приобретателя об убытках не будет произведено исполнение или оно будет произведено частично, приобретатель получит право на выплату однократной единовременной компенсации понесенных им убытков за счет казны РФ.

Для получения компенсации нужно будет обратиться в суд с иском к Российской Федерации. Размер компенсации будет устанавливаться судом индивидуально в каждом конкретном случае – по выбору приобретателя он будет равен сумме, уплаченной за жилое помещение, либо размеру кадастровой стоимости истребованного жилья, определенной на дату вступления в силу решения о взыскании убытков.

Если в ходе исполнительного производства приобретатель все же частично взыщет убытки, размер компенсации будет уменьшен судом на сумму взысканных убытков.

После выплаты компенсации добросовестному приобретателю право требовать убытки с их причинителя перейдет к Российской Федерации. Размер такого требования будет равен сумме выплаченной компенсации.

Законодатель не придает вводимым изменениям обратную силу, т.е. если судебный акт, на основании которого истребовано жилье, вступил в законную силу до дня начала действия новой редакции закона, добросовестный приобретатель не сможет получить компенсацию на описанных условиях. Исключение составляют случаи изъятия имущества у граждан в пользу Российской Федерации, субъектов РФ и муниципальных образований – в таких ситуациях у приобретателя будет три года со дня вступления в силу законодательных изменений для того, чтобы обратиться за компенсацией.

Как ранее выплачивалась компенсация в случае незаконного отчуждения недвижимости?

Положения о компенсации, закрепленные в ранее действовавшем Законе о государственной регистрации прав 15 , предоставляли право на ее получение не только добросовестному приобретателю, но и собственнику жилья, который был не вправе истребовать свою жилую недвижимость из чужого незаконного владения. В новой редакции собственника лишили такого права.

В отличие от нового закона, старое законодательство распространяло это право как на физических, так и на юридических лиц.

Срок ожидания исполнения после предъявления исполнительного листа по иску об убытках был более длительным – один год. А размер выплачиваемой компенсации был ограничен суммой в 1 млн руб.

1 Федеральный закон от 2 августа 2019 г. № 299-ФЗ «О внесении изменений в Федеральный закон “О государственной регистрации недвижимости”».

2 Статья 305 Гражданского кодекса РФ предоставляет такое право не только собственнику, но и иным лицам, владеющим жилым помещением на основании закона или договора, поэтому здесь и далее под термином «собственник» будут иметься в виду все возможные владельцы.

3 Пункт 3 Постановления Конституционного Суда РФ от 22 июня 2017 г. № 16-П.

4 Пункт 11 Информационного письма Президиума ВАС РФ от 13 ноября 2008 г. № 126 «Обзор судебной практики по некоторым вопросам, связанным с истребованием имущества из чужого незаконного владения».

5 Пункт 3.1 Постановления Конституционного Суда РФ от 21 апреля 2003 г. № 6-П.

6 Абзац 2 ч. 1 ст. 446 Гражданского процессуального кодекса РФ.

7 Статья 69 Федерального закона от 2 октября 2007 г. № 229-ФЗ «Об исполнительном производстве».

8 Пункты 1, 4 ч. 3 ст. 68 Федерального закона от 2 октября 2007 г. № 229-ФЗ «Об исполнительном производстве».

9 Пункт 38 Постановления Пленума ВС РФ № 10, Пленума ВАС РФ № 22 от 29 апреля 2010 г. «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав».

10 Абзац 6 Обзора судебной практики по делам, связанным с истребованием жилых помещений от добросовестных приобретателей, по искам государственных органов и органов местного самоуправления (утв. Президиумом ВС РФ 1 октября 2014 г.).

11 Пункт 37 Постановления Пленума ВС РФ № 10, Пленума ВАС РФ № 22 от 29 апреля 2010 г. «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав».

12 Пункт 8 Информационного письма Президиума ВАС РФ от 13 ноября 2008 г. № 126 «Обзор судебной практики по некоторым вопросам, связанным с истребованием имущества из чужого незаконного владения».

13 Абзацы 2, 3 ст. 303 Гражданского кодекса РФ.

14 Пункт 1 ст. 302 Гражданского кодекса РФ.

15 Статья 31.1 Федерального закона от 21 июля 1997 г. № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» (утратил силу).

Схемы мошенничества при покупке квартиры: ТОП-10 разводов на деньги

Квартирные мошенники не дремлют, и случаев мошенничества с недвижимостью с каждым годом становится все больше. Преступники и просто недобросовестные граждане придумывают разные схемы, позволяющие продавать «нечистые» квартиры и зарабатывать на этом деньги. Покупатели же в конечном счете лишаются и недвижимости, и нескольких миллионов. Рассмотрим 10 популярных схем мошенничества с квартирами и способы, с помощью которых можно распознать и избежать небезопасные сделки.

В статье расскажем:

10 схем мошенничества с квартирами

Писать подробно про популярный развод на «Авито» или «Юле» смысла нет, про него знают практически все. Здесь все очень просто: покупатель интересуется квартирой, продавец рассказывает про нее и говорит, что скоро ее должны купить, но он может придержать ее, если ему перечислят задаток. Доверчивый человек переводит деньги, даже не посмотрев квартиру. Как правило, сумму требуют небольшую – в пределах 1 000-2 000 руб., — поэтому в правоохранительные органы мало кто обращается. Разумеется, квартира не принадлежит «продавцу»: скорее всего, в объявлении он использует чужие фото.

Есть и другие, куда более изощренные способы развода, когда люди лишаются не нескольких тысяч, а миллионов рублей. Рассмотрим 10 самых сложных и популярных махинаций с квартирами, которые распознать не так-то просто.

Передача задатка

Задаток передается в ходе большинства «чистых» сделок, обычно в пределах 50 000-100 000 руб. Оставшуюся часть стоимости квартиры продавец получает после регистрации перехода права собственности. Но этим могут воспользоваться мошенники с недвижимостью, схема очень проста:

  1. Продавец выставляет объявление с квартирой по привлекательной стоимости.
  2. Жилье осматривает покупатель, собственник может снизить цену еще. Он представляет полный пакет документов, подтверждающих, что недвижимость принадлежит именно ему.
  3. Покупатель соглашается на сделку, оформляется договор купли-продажи с задатком, согласно которому при отмене сделки по вине покупателя вся сумма остается у продавца.
  4. Всплывают неприятные обстоятельства с недвижимостью, при которых покупатель отказался бы от сделки: например, обременение, арест, долги, неузаконенная перепланировка.
  5. Покупатель отказывается от покупки. Задаток остается у продавца.

Как избежать: достаточно внимательно изучить документы продавца перед подписанием договора. Нужно затребовать у него справку об отсутствии долгов по ЖКХ, документы на перепланировку. Проверить недвижимость на арест или обременения можно онлайн через сервис Росреестра. Но лучше сразу заказать расширенную выписку, она обойдется в 350 руб. при заказе онлайн, 870 руб. – через МФЦ.

Появление наследников

Срок вступления в наследство составляет 6 месяцев с момента смерти наследодателя. Не все наследники успевают подать документы нотариусу. Если их несколько, один из них может оказаться недобросовестным и, зная, что на квартиру могут претендовать другие правопреемники, после получения свидетельства он попытается ее быстрее продать.

Как выглядит такой развод при покупке квартиры:

  1. Человек получает квартиру в наследство. Другой наследник не знает о смерти наследодателя, и документы нотариусу не подает.
  2. Собственник-наследник выставляет унаследованную квартиру на продажу по низкой цене, аргументируя это тем, что ему срочно нужны деньги.
  3. Находится покупатель, с ним заключается договор. Сделка регистрируется в Росреестре.
  4. Через некоторое время обнаруживается другой наследник. Он подает заявление о восстановлении сроков принятия наследства, оспаривает сделку через суд. Покупатель пытается доказать, что он – добросовестный приобретатель, не знал и не мог знать о другом наследнике. Тот же доказывает, что не знал об открытии наследственного дела.
  5. Срок принятия наследства восстанавливается, сделка купли-продажи наследственной квартиры оспаривается. Продавца обязывают компенсировать долю объявившемуся наследнику. Возможен и второй вариант – выделение доли в праве собственности, и в итоге покупатель лишается единоличной собственности. Все зависит от конкретной ситуации, но в любом случае покупателю появление скрытого наследника не грозит ничем хорошим.

Как избежать: нужно проверить всю цепочку собственников. Для этого нужно заказать выписку из ЕГРН о переходе прав на объект недвижимости. Чем чаще право собственности переоформлялось, тем больше вероятности появления скрытых наследников. Также можно указать в договоре купли-продажи, что ответственность в такой ситуации будет нести продавец. Риски для покупателя ниже, если унаследованная квартира находится в собственности продавца более трех лет.

Неожиданное появление родственников

Чаще всего такие «родственники» появляются, если есть наследственное имущество, но наследник по каким-либо причинам не может принять его: например, сидит в тюрьме. Мошенники с квартирой незаконным способом получают решение суда об установлении родства, потом приходят к нотариусу с ним и подают документы для вступления в наследство.

Когда право собственности на недвижимость оформлено, она продается. Потом настоящий наследник может объявиться и оспорить сделку.

Избежать покупки такой квартиры можно, только отказавшись от сделки, если право собственности продавца зарегистрировано недавно (менее трех лет).

Поддельное завещание

Завещание должно быть удостоверено нотариусом, и он может оказаться недобросовестным:

  1. Собственник квартиры умирает, не составив завещания.
  2. Мошенник договаривается с нотариусом об оформлении завещания на себя.
  3. Завещание составляется и подписывается нотариусом задним числом, выдается свидетельство о праве на наследство.
  4. Мошенник оформляет право собственности и продает недвижимость.

Такие случаи мошенничества с продажей квартир крайне редки, но бывают. Оспорить завещание проблематично, так как нотариальное удостоверение означает удостоверенный факт и неоспоримость. Федеральная нотариальная палата лишает возможности недобросовестных нотариусов работать, но определенные риски для покупателей при покупке наследственных квартир все же есть.

Избежать риска покупки недвижимости, полученной продавцом по поддельному завещанию, никак нельзя.

Обналичивание материнского капитала

Часть мошеннических схем с квартирами приходится на продажу недвижимости, купленной с помощью материнского капитала наличными или с ипотекой. По закону владелец сертификата должен выделить доли всем членам семьи, но на практике не все выполняют это требование:

  1. Квартира покупается, часть средств вносится за счет маткапитала.
  2. Доли не выделяются, владелец сертификата является единственным собственником.
  3. Квартира продается. После этого сделку могут оспорить представители органа опеки, супруг продавца или его дети по достижении совершеннолетия. По решению суда им выделяются доли. Таким образом, покупателю приходится делить жилплощадь с родственниками продавца.

Как избежать: нужно запросить у продавца справку об остатке средств по маткапиталу из ПФР. Если на счету вся сумма (453 026 руб. – маткапитал до 2020 года, 466 617 руб. – на первого ребенка, 616 617 руб. – на двух детей с 2020 года), переживать не стоит: значит, маткапитал для покупки жилья не использовался. Если продавец отказывается представлять такую справку, лучше выбрать другую недвижимость.

Продажа квартиры недееспособным

По закону для продажи имущества недееспособного возможна с разрешения органа опеки. На практике же афера с квартирой при продаже может выглядеть так:

  1. Мошенник заключает договор купли-продажи с недееспособным человеком, одиноким пенсионером, алкоголиком, наркоманом. Платит ему минимальную сумму за недвижимость.
  2. Купленная квартира сразу продается уже по нормальной, но не завышенной стоимости. Покупатель не знает, что первоначальный собственник был недееспособным или не мог осознавать последствий своих действий при подписании договора с мошенником.
  3. Объявляется родственник первоначального продавца и оспаривает куплю-продажу на основании ст. 171, 176, 177 ГК РФ. Покупателю придется доказывать, что он – добросовестный приобретатель. На практике это весьма проблематично.

Как избежать: проверить историю перехода прав собственности. Если квартира продавалась слишком часто и промежутки составляют менее 1-2 лет, стоит отказаться от сделки.

Поддельная доверенность или паспорт

Согласно ст. 185.1 ГК РФ, доверенность на совершение сделок с недвижимостью подлежит удостоверению нотариусом. Будучи с ним в сговоре, мошенник может оформить доверенность и продать квартиру недееспособного собственника или владельца, находящегося за границей.

Как избежать: договориться о личном присутствии собственника при заключении договора купли-продажи, или отказаться от сделки.

Что касается поддельного паспорта, то такую схему чаще всего используют квартиросъемщики. При заключении договора найма они просят у собственника копии паспорта. Готовится новый паспорт с данными владельца недвижимости, но вклеивается фотография мошенника. По такому документу заказывается выписка из ЕГРН, квартира продается.

Избежать такой сделки проблематично. Стоит обратить внимание на сам паспорт продавца. Если есть подозрение, что он поддельный, договор заключать не стоит.

Намеренное занижение стоимости в договоре

Чаще всего продавцы договариваются об указании заниженной стоимости в договоре, чтобы уменьшить сумму НДФЛ, который платится при продаже жилья. Но это может оказаться и мошеннической сделкой с недвижимостью. Например:

  1. Жилплощадь продается за 5 000 000 руб., но в договоре указывается 2 000 000 руб.
  2. Покупатель вносит задаток – 100 000 руб. Оставшиеся 4 900 000 руб. помещает в банковскую ячейку. Продавец получает деньги после регистрации права собственности.
  3. Бывший собственник оспаривает сделку, говоря, что она для него убыточная, и он готов вернуть покупателю 2 000 000 руб.

Если продавец не давал расписку о получении 5 000 000 руб., покупателю будет тяжело получить обратно всю сумму. Ему отдадут только 2 000 000 руб. – стоимость, указанную в договоре.

Чтобы избежать такой ситуации, достаточно указывать в договоре реальную стоимость.

Продажа квартиры ребенка

Среди квартирных мошенничеств сделки с нарушением прав несовершеннолетних наиболее распространены. Если ребенку принадлежит вся квартира или доля в праве собственности, для продажи нужно разрешение органа опеки. Некоторые родители предпочитают не заморачиваться оформлением всех документов, и продают жилье без разрешения.

Для покупателя это чревато оспариванием сделки органом опеки, прокуратурой или ребенком, достигшим 18 лет.

Как избежать: заказать выписку из ЕГРН, где будут указаны все собственники. Если среди них есть несовершеннолетние, нужно спросить у их родителей разрешение опеки. При отсутствии такового – не заключат договор.

Продажа квартиры с долгами и обременением

Продавец может не предупредить покупателя о наличии обременения, ареста или долгов по ЖКУ. И если в первых двух случаях Росреестр попросту не зарегистрирует сделку, и человек потеряет задаток, то во втором не все так просто. По закону при продаже квартиры долги по коммунальным услугам остаются на предыдущем владельце. Но компания, предоставляющая услуги, может через несколько месяцев обрезать электричество или перекрыть водоснабжение, что весьма неприятно для нового собственника: придется доказывать, что он ни в чем не виноват.

Как избежать: проверить недвижимость на наличие обременений и запрета на регистрационные действия онлайн на сайте Росреестра. Подтвердить отсутствие долгов по ЖКУ продавец может справками из ТСЖ или УК.

Как распознать мошенников при продаже квартиры?

На мошенников с квартирами могут указывать лишь косвенные факторы:

  1. Заниженная стоимость.
  2. Продажа по доверенности.
  3. Попытки убедить указать в договоре заниженную стоимость.
  4. Отказ от расчетов через банковскую ячейку или иным безопасным способом.
  5. Отказ от предоставления дополнительных справок.

Как избежать мошенничества при покупке квартиры?

Чтобы не нарваться на одну из схем обмана при продаже квартиры, нужно проявить достаточную бдительность:

  1. Проверить все документы собственника, самостоятельно заказать выписку из ЕГРН.
  2. Проверить, не числится ли продавец в Банке данных исполнительных производств. Если он там есть, возможно, что квартира находится под арестом.
  3. Попросить представить выписку из домовой книги, чтобы удостовериться в отсутствии зарегистрированных людей на жилплощади.
  4. Запросить справку об отсутствии долгов по ЖКУ.

Совет юриста: чтобы не нарваться на мошенников, желательно найти грамотного риэлтора. Он поможет подобрать оптимальное жилье и сам проверит сделку на юридическую чистоту, если эта услуга указана в договоре. Стоимость услуг риэлторов составляет в среднем 50 000-100 000 руб., закладывается обычно в цену жилья.

Юрист, автор сайта
(Гражданское право, стаж 7 лет)

Ответы юриста на частые вопросы

Собираемся покупать дом. Выяснили, что он построен на маткапитал, доли не выделены. Продавец предлагает заключить предварительный договор с задатком, и в течение месяца он выделит доли и получит разрешение опеки. Стоит ли соглашаться на такую сделку?

Продавец заранее знал, что обязан выделить доли, но не сделал этого и попытался продать жилье. Это должно насторожить. Преддоговор оформить можно, но указав сроки, в которые собственник должен получить все документы, а также возврат задатка в двойном размере, если он не выполнит свои обязательства.

Можно ли избежать мошенничества при ипотеке? Банк проверяет недвижимость?

Ипотечную квартиру проверяет обычно не банк, а страховая компания. Риски для покупателя здесь значительно ниже, так как он, страховщик и кредитор заинтересованы в том, чтобы жилье осталось с заемщиком, и он выплатил ипотеку.

Существуют ли мошеннические схемы с квартирами со стороны покупателей?

Да, но зачастую они лишены смысла. Например, покупатель может затягивать срок передачи оставшейся после регистрации суммы. Но в таком случае продавец вправе отменить регистрацию и вернуть задаток.

Покупаю квартиру с обременением. Продавец просит большой задаток, чтобы снять залог. Какие есть риски?

Такие сделки распространены на рынке недвижимости, и обычно проходят без проблем. Риск заключается в том, что в случае смерти продавца до регистрации придется судиться с наследниками и доказывать, что договор был заключен и должен быть исполнен.

Попал на аферу с квартирой. Изначально мне риэлтор показал одну квартиру, мне она понравилась. Заключили договор с собственником и выяснилось, что купленное жилье находится по другому адресу, и не в самом лучшем состоянии. Можно ли оспорить договор?

Такая махинация при продаже квартиры встречается нередко. Оспорить договор будет тяжело: нужно было до подписания сверять адреса. Можно попытаться обратиться в суд, но шансы минимальны. Придется доказывать, что изначально показывалась квартира совершенно в другом месте.

Заключение эксперта

  1. Квартирные мошенничества встречаются нередко, и в основном связано с наследственной недвижимостью или жильем несовершеннолетних, недееспособных.
  2. Избежать мошенничества при покупке или продаже квартиры можно, тщательно изучив документы второй стороны сделки.
  3. Нарвавшись на махинацию с квартирой, покупателю придется доказывать в суде, что он добросовестный приобретатель.
  4. Квартирные мошенники чаще всего продают жилье алкоголиков, наркоманов или недееспособных людей.

Чтобы избежать мошенничества с недвижимостью, стоит обратиться к юристу. Он проверит сделку на юридическую чистоту, скрытых наследников, и будет сопровождать ее до регистрации права собственности.

© 2018-2021 Socprav.ru – правовой помощник. Все права защищены

Мы используем файлы cookie, чтобы предоставить пользователям больше возможностей. Условия использования смотрите здесь.

Сайт не занимается деятельностью по предоставлению юридических услуг. Содержание сайта не является рекомендацией или офертой, вся информация носит ознакомительный характер. При использовании материалов гиперссылка на Socprav.ru обязательна.

ИП Браташов А.С. ИНН: 633038934522. ОГРНИП: 321631300031072

Вернут ли деньги, если купил квартиру у мошенников?

На вторичном рынке недвижимости полно мошеннических схем. Например, квартиру продает (обычно по бросовой цене) собственник, состоящий на учете в психоневрологическом диспансере. Покупатель не спрашивает справку из ПНД (неловко же), а продавец на следующий день после сделки идет в суд, мол, по состоянию здоровья не ведал что творил, хочу вернуть жилплощадь. Суд в таком случае встает на его сторону, признает сделку недействительной, покупателя из квартиры выселяют.

Признать сделку недействительной могут, если гражданин приобрел жилплощадь у собственников, которым квартира досталась по наследству менее трех лет назад, а после ее продажи внезапно нарисовались другие наследники и подали в суд.

Не является гарантией безопасной сделки и договор дарения. Как говорит юрист Эдуард Бугров, в течение трех лет даритель может передумать и обратиться в суд.

А вернут ли деньги, которые покупатель заплатил за квартиру, из которой его выселяют?

По словам юриста, руководителя правового центра Елены Бабушкиной, закон защищает добросовестного покупателя. Согласно ст. 302 Гражданского кодекса РФ, добросовестным признается тот покупатель, который возмездно приобрел имущество у лица, которое не имело право его отчуждать. При этом покупатель об этом не знал.

«Важнейшим признаком добросовестности является возмездность. Возмездность означает приобретение имущества за плату. Причем стоимость имущества, которая была уплачена при его приобретении, не должна существенно отличаться от его реальной рыночной стоимости. В случае приобретения имущества по цене, значительно отличающейся в меньшую сторону от рыночной, покупатель может быть признан судом недобросовестным. В результате суд может истребовать у недобросовестного покупателя квартиру в пользу собственника», — предупреждает Бабушкина.

В случае признания сделки недействительной с продавца взыщут сумму, указанную в договоре купли-продажи. Именно поэтому в этом документе нужно всегда указывать полную стоимость квартиры, как бы ни уговаривал собственник прописать минимальную цену якобы для экономии на налоге.

По словам Бугрова, оспорить сделку могут даже родственники продавца. Например, если он пожилой. Формально собственник квартиры может быть дееспособным, но родственники все равно могут обратиться в суд и доказать, что на момент продажи квартиры у пожилого продавца развивалась деменция и, подписывая договор купли-продажи, он не отдавал себе отчета в своих действиях. В таком случае в суде заниженная цена недвижимости, прописанная в договоре, — это все, на что сможет претендовать покупатель по итогу признания сделки недействительной.

«Лучше все-таки избегать заключения сделки с указанием заниженной стоимости объекта недвижимости. В крайнем случае — прописать в дополнительном соглашении реальную сумму сделки, а передачу и получение денег оформить распиской. Деньги продавцу передавать лучше через расчетный счет», — подсказывает эксперт.

Кстати, о пожилых продавцах. Недавно мы рассказывали историю Алины, купившей квартиру у пенсионерки. Нет, пожилая женщина не страдала деменцией, скорее наоборот. Пока ее внук находился в тюрьме, бабушка выписала его из квартиры, приватизировала жилплощадь и продала. Через несколько лет из колонии вернулся внук, обратился в суд, который признал сделку недействительной. Алине пришлось уступить квартиру (в которой она, кстати, сделала новенький ремонт) бывшему уголовнику, а денег из бабушки выбить не удалось: пожилая женщина их потратила, а для взыскания суммы из ее пенсии понадобится несколько десятилетий.

На практике взыскание часто затягивается на долгие годы, делится Эдуард Бугров. «Фактически покупатель рискует остаться и без квартиры, и без денег. А если для покупки жилья оформлялась ипотека, то еще и с долгами», — подчеркивает он.

Раздел автомобиля в гражданском браке

Можно ли подать на раздел автомобиля, приобретенного в гражданском браке. Какие нужны документы и доказательства для раздела автомобиля.

Добрый день. Если автомобиль приобретен вне брака, а другая сторона подтверждает что находился в гражданском браке с покупателем, может ли он претендовать на раздел автомобиля? Люда.

Брак был заключен три месяца назад. Супруг, будучи в браке, приобрел автомобиль на средства, полученные им от продажи автомобиля, купленного до брака. Считается ли приобретенное ТС совместно нажитым имуществом и подлежит ли разделу в случае расторжения брака, которое ожидается в течение ближайшего месяца? До вступления в брак супруги не вели совместного хозяйства (не состояли в т.н. гражданском браке), детей нет.

Совместно проживали в гражданском браке (есть доказательства проживания) с марта 2010 года. В декабре 2010 года бывшим супругом куплен автомобиль на свое имя на совместные деньги. В 2011 году заключен брак. В декабре 2011 года приобретен второй автомобиль на имя супруги. Брак расторгнут в 2016 году. Бывший муж подал иск в суд о компенсации на автомобиль купленный в браке. Могу ли я подать встречный иск о разделе автомобиля купленного до официального брака, но в период совместного проживания?

Могу ли я претендовать на раздел автомобиля купленного на мой кредит в гражданском браке.

Можно ли подать на раздел автомобиля, купленного в гражданском браке и какие требуются документы и доказательства.

Как составить соглашение о разделе автомобиля в гражданском браке, возможно ли нотариально не удостоверять.

Мы жили в гражданском браке, я взяла кредит в банке для покупки автомобиля, гражданский муж автомобиль приобрел, сейчас он пропал сам с автомобилем и телефон отключен. Могу ли я подать иск о разделе данного автомобиля и взятого в банке кредита?

Прожила с мужем в гражданском браке 7 лет. Есть сын 6 лет. Муж ушёл, я подала на алименты, на что он выдвинул заявление о разделе имущества. Квартира моя по дарственной от мамы, он же требует раздела автомобиля (на моё имя) и бытовой техники. Законно ли это при гражданском браке? Живуz в Казахстан/е Спасибо.

Раздел имущества при гражданском браке.

Добрый день! Проживали в гражданском браке примерно 2 года, сейчас расстались. Я (Наталья) взяла потребительский кредит 250 т. Купили вместе с сожителем (Валера) автомобиль за 265 т. Сожитель добавил 5 т. на покупку автомобиля я (Наталья) добавила 10 т. Оформили автомобиль на меня (Наталья) . Сейчас бывший сожитель (Валера) говорит что разделит автомобиль через суд, обвиняет меня в мошенничестве требует деньги. Скажите пожалуйста имеет ли право бывший сожитель (Валера) на свою долю автомобиля. Заранее вам благодарна!

В течении 2 с половиной лет мы с мужем проживали в гражданском браке. Вместе снимали квартиру (оба были вписаны в договор как проживающие), вели совместное хозяйство, что может быть подтверждено многочисленными свидетелями. Потом брак был зарегистрирован официально. Во время брака я не работала, так как, с одобрения мужа, лечилась от бесплодия, что требовало очень много времени и сил. До заключения брака, в период проживания в гражданском браке, мы приобрели два автомобиля, оба муж зарегистрировал на свое имя. Могут ли эти автомобили стать предметом раздела имущества? Имею ли я какие-либо имущественные права? Что мне предпринять сейчас, чтобы муж не переписал автомобили на кого-либо еще?

Можно ли поделить автомобиль купленный в гражданском браке и какие документы и доказательства нужны для раздела.

Мы прожили в гражданском браке 9 лет. За это время совместно было приобретено: гараж, дача, автомобиль, квартира. При разделе имущества у нее осталась квартира, а все остальное у меня. Но за автомобиль я еще 2 года буду выплачивать кредит. Вправе ли я требовать погашения кредита в равных долях за автомобиль, приобретенный совместно в гражданском браке при разделе имущества?

Подлежит ли разделу автомобиль, приобретённый совместно в гражданском браке: автомобиль оформлен на бывшего супруга, он его забрал и сказал, что это всё его.

В гражданском браке был приобретён автомобиль. Деньги на покупку давала я, а машину оформили на мужа. Есть справка с банка о снятии наличных в дату покупки автомобиля и расписка долговая. Сейчас с мужем растались и он забрал автомобиль. Могу ли я подать иск о разделе имущества.

У нас возникает такой вопрос. Моя мама в гражданском браке 14 лет, совместно приобрели автомобиль. Зарегистрирован на гражданского мужа. Если они сейчас зарегистрируют законный брак, будет ли этот автомобиль считаться совместно нажитым и при разделе имущества делиться в равных частях?

Прошло 2 года и 9 месяцев, как машина продана в официальном браке. Развелись и прожили в гражданском браке-2 года. Сейчас бывший супруг подал на раздел имущества и требует назад автомобиль.

Была дача. Совместная квартира куплена в гражданском браке (в ней прописаны оба), в браке куплен автомобиль, гараж и т.д.

Какое достанется мне наследство в случае смерти мужа, если у него имеется дочь от первого брака, внучка, родители? Каким юридическим документом я могу обезопасить себя от раздела имещуства?

Стоит ли подавать в суд на раздел имущества в следующей ситуации:

В гражданском браке был приобретен автомобиль, зарегистрированный на гражданского супруга. Доказательством того, что автомобиль был приобретен во время совместного проживания, может служить дата рождения ребенка. Сейчас совместное проживание окончено, бывший муж забрал машину (ориентировочная стоимость 10 000 долл). По документам купли-продажи машины конечно-же значится значительно меньшая сумма. Как будет произведен раздел данного имущества? У меня сохранилась расписка продавца автомобиля почти на полную стоимость, может ли она служить доказательством стоимости автомобиля? Будет ли учтена амортизация автомобиля? Вообще стоит этим заниматься или подарить ему автомобиль?

Заранее признательна, Мария.

Прожила с мужем в гражданском браке 7 лет. Есть сын 6 лет. Муж ушёл, я подала на алименты, на что он выдвинул встречное заявление о разделе имущества. Квартира моя по дарственной от мамы, он же требует раздела автомобиля (на моё имя) и бытовой техники. Законно ли это при гражданском браке и могу ли я доказать, что большая часть имущества нажита на мои деньги или подарена мне моими родителями? Спасибо.

У меня к Вам вопрос: мы жили 8 лет в гражданском браке, за этот промежуток была куплена бытовая техника и автомобиль, официально (в браке) живём 6 месяцев. Возможен ли раздел купленного имущества при разводе?

Ответьте пожалуйста на мой вопрос. Умер бывший муж. Развелись за месяц до его смерти. Раздел имущества осуществить не успели. Сейчас два наследника – сыновья (от первого брака-17 летний и моему ребенку 4 года) . Мы в течение 3 лет жили в гражданском браке и 2,5 в официальном. Автомобиль мы приобрели в гражданском браке. В тот период я заканчивала обучение в институте на дневном отделении и подрабатывала по договору в двух фирмах. Доказать проживание в гражданском браке в этот период возможно. Но возможно ли включить в совместно нажитое имущество автомобиль? Каким образом я могу этого добиться? Какие нужны документы? Заранее спасибо.

Мы прожили в гражданском браке 9 лет. За это время совместно было приобретено: гараж, дача, автомобиль, квартира При разделе имущества у нее осталась квартира, а все остальное у меня. Но за автомобиль я еще 2 года буду выплачивать кредит Вправе ли я требовать погашения кредита в равных долях за автомобиль, приобретенный совместно в гражданском браке при разделе имущества? Квартира на ней. Ипотеку выплачивали, когда жили вместе. Или требовать доли в квартире так как я являлся созаемщиком?

В гражданском браке был оформлен потребительский кредит на 5 лет. На эти деньги куплен автомобиль. Через 2 года поженились, выплатил кредит. На что может претендовать жена при разделе имущества?

Прожил в гражданском браке 8 лет. за время сожительствования был приобретен автомобиль построена дача и куплено много дорогих вещей. Заработок у меня был хороший. В случае если сожительница потребует раздела имущества.

У меня такая ситуация раздел имущества в суде длиться уже около года. Я подала на раздел автомобиля совместно приобретенного в браке. Но бывший муж его делить не хочет, хотя мы с ним на него копили в браке 4 года деньги. Раздел в суде длиться уже около года, и на предпоследнее заседание ответчик вместе со своей мамой принесли распику о том что его мама занимала деньги на автомобиль, но в расписке не написано на чей т.к. на самом деле в этом же месяце покупался автомобиль гражданскому мужу сестры бывшего мужа, а также через месяц покупался автомобиль отцу ответчика. Деньги его мама действительно занимала на покупку автомобиля но только не нашего. Судья попросила вызвать их друга который занимал им деньги для дачи показаний, но это же и так понятно если он друг их семьи то он соврет что они попросят. Что мне делать через неделю последнее заседание? Мы на автомобиль копили 4 года, а теперь они пытаються приплести левую расспику заема денег не относящююся к нашему автомобилю никак. Какие у меня шансы в этой ситуации?

Прожили в гражданском браке три года. Оформил кредит, на свадьбу без поручителей, а так же на эти деньги был приобретен автомобиль который оформил на супругу. Через год после оформления брака хотим развестись. Могу ли я через суд при разделе имущества потребовать оплату половины долга по кредиту с супруги? Спасибо.

Добрый день! Меня зовут Ольга. В гражданском браке состоим 29 лет. Гр. супруг собирается жениться на другой женщине. Могу ли я подать заявление на раздел имущества, нажитого в гражданском браке. У нас двое общих взрослых сына. В собственности у гр. мужа частный дом и автомобиль. Я владею 2-х комнатной квартирой. В частном доме прописаны муж, мл. сын и я. В квартире ст. сын.

Хочу развестись с мужем. В браке 5 лет. до этого прожили в гражданском 4 года. Могу ли я подать на раздел имущества до развода? В гражданском браке он приобрел автомобиль. В официальном браке произвел обмен с доплатой с общего бюджета. При разводе грозится автомобиль переписать на свою мать. А остальное имущество пополам. У нас двое детей дошкольного возраста. Я у своей мамы приобрела квартиру на мат. капитал. Она в долевой собственности на меня и детей. Подскажите, как будет делится наше имущество?

В своё время я сильно пострадал при разводе (во многом сам виноват). Теперь пытаюсь недопустить подобного с братом. Брат живёт несколько лет с женщиной в гражданском браке. Имеет вклад в банке, денег на покупку автомобиля не хватает, просит нашу маму дать ему денег (половину стоимости автомобиля). Мама готова ему помочь и сняла все свои сбережения со сберкнижки. Имеет ли его гражданская жена право на автомобиль (часть в денежном эквиваленте) при разделе автомобиля? Имеет ли она право только на половину вклада или на половину автомобиля? Автомобиль будет куплен при их совместной жизни. А если этот автомобиль при покупке оформить на меня (его жена конечно против), каковы у неё шансы? На словах его жена заявляет, что не претендует на его деньги и машину, но со скандалом настаивает, чтобы автомобиль был приобретен на брата и не в коим случае не на меня. Если оформить покупку автомобиль на меня, то я сразу же готов нотариально оформить дарственную на брата. Какими путями можно подстраховаться от раздела автомобиля? Заранее спасибо за ответ.

Рейтинг
( Пока оценок нет )
Понравилась статья? Поделиться с друзьями:
Добавить комментарий

;-) :| :x :twisted: :smile: :shock: :sad: :roll: :razz: :oops: :o :mrgreen: :lol: :idea: :grin: :evil: :cry: :cool: :arrow: :???: :?: :!: