Постоянное представительство: что это такое, описание и особенности

Что приводит к образованию постоянного представительства?

Российское предприятие заключило договоры с фирмами – резидентами Австрии и Германии на оказание на территории Российской Федерации услуг по сервисному обслуживанию оборудования. Сотрудники иностранных фирм 1–2 раза в год приезжают на предприятие и в течение 2–3 дней оказывают услуги, предусмотренные условиями договоров.

Пунктом 2 ст. 306 НК РФ определено, что под постоянным представительством иностранной организации в Российской Федерации понимается филиал, представительство, отделение, бюро, контора, агентство, любое другое обособленное подразделение или иное место деятельности этой организации, через которое организация регулярно осуществляет предпринимательскую деятельность на территории Российской Федерации, связанную, в частности, с проведением предусмотренных контрактами работ по наладке, обслуживанию и эксплуатации оборудования.

Организация просит разъяснить, настолько ли регулярной является деятельность по оказанию услуг один раз в год в течение 2–3 дней, что приводит к образованию постоянного представительства?

Подлежат ли доходы от оказания таких услуг иностранными организациями обложению налогом на доходы у источника выплаты?

Газета «Московский налоговый курьер»
№ 21 (ноябрь-03)

При решении вопроса о порядке налогообложения доходов иностранных организаций от оказания услуг на территории Российской Федерации следует исходить из того, что согласно ст. 247 Налогового кодекса Российской Федерации (далее – НК РФ) объектом налогообложения по налогу на прибыль организаций признается прибыль, полученная налогоплательщиком.

При этом прибылью для целей главы 25 НК РФ признаются:

для иностранных организаций, осуществляющих деятельность в Российской Федерации через постоянные представительства, – полученные через эти постоянные представительства доходы, уменьшенные на величину произведенных этими постоянными представительствами расходов, которые определяются в соответствии с главой 25 НК РФ;

для иных иностранных организаций – доходы, полученные от источников в Российской Федерации. Доходы указанных налогоплательщиков определяются в соответствии со ст. 309 НК РФ.

В пункте 1 ст. 309 НК РФ приведен перечень видов доходов иностранных организаций, не связанных с их предпринимательской деятельностью в Российской Федерации, которые относятся к доходам иностранных организаций от источников в Российской Федерации и подлежат налогообложению у источника выплаты этих доходов. В данном перечне доходы от оказания иностранными организациями услуг на территории Российской Федерации не названы.

Пункт 2 ст. 309 НК РФ прямо говорит о том, что доходы, полученные иностранной организацией от продажи товаров или иного имущества (кроме доходов от реализации акций российских организаций, более 50% активов которых состоит из недвижимого имущества, находящегося на территории Российской Федерации, и доходов от реализации недвижимого имущества, находящегося на территории Российской Федерации), осуществления работ, оказания услуг на территории Российской Федерации, не приводящие к образованию постоянного представительства в Российской Федерации, обложению налогом у источника выплаты не подлежат.

Определение понятия «постоянное представительство иностранной организации» для целей главы 25 НК РФ и критерии, на основании которых деятельность иностранной организации считается приводящей к образованию постоянного представительства, приведены в ст. 306 НК РФ.

В то же время ст. 7 НК РФ устанавливает, что если международным договором Российской Федерации, содержащим положения, касающиеся налогообложения и сборов, установлены иные правила и нормы, чем предусмотренные НК РФ и принятыми в соответствии с ним нормативными правовыми актами о налогах и (или) сборах, то применяются правила и нормы международных договоров Российской Федерации.

Исходя из этого, при решении вопроса о том, приводит ли деятельность иностранной организации к образованию постоянного представительства, в первую очередь следует руководствоваться положениями соответствующего международного соглашения об избежании двойного налогообложения, а также положениями налогового законодательства Российской Федерации, не противоречащими положениям соглашения.

В рассматриваемом случае необходимо руководствоваться определениями термина «постоянное представительство», которые приведены в ст. 5 Конвенции между Правительством Российской Федерации и Правительством Австрийской Республики об избежании двойного налогообложения в отношении налогов на доходы и капитал от 13.04.2000 и в ст. 5 Соглашения между Российской Федерацией и Федеративной Республикой Германия об избежании двойного налогообложения в отношении налогов на доходы и имущество от 29.05.96.

В указанных статьях соглашений определено, что выражение «постоянное представительство» означает постоянное место предпринимательской деятельности, через которое деятельность предприятия осуществляется полностью или частично. При этом соглашения не определяют период времени, по истечении которого деятельность иностранной организации на территории другого государства приводит к образованию постоянного представительства (исключение составляют строительные площадки), а также сроки начала и завершения деятельности постоянного представительства. Поэтому при определении сроков начала и завершения деятельности постоянного представительства следует руководствоваться п. 3 ст. 306 НК РФ.

Следует также принимать во внимание, что согласно п. 3 ст. 306 НК РФ постоянное представительство иностранной организации считается образованным с начала регулярного осуществления предпринимательской деятельности через ее отделение.

Регулярной, в частности, является деятельность обособленных подразделений иностранных организаций, вставших или обязанных встать на налоговый учет в налоговых органах в соответствии с подразделом 2.1 Положения об особенностях учета в налоговых органах иностранных организаций, утвержденного приказом МНС России от 07.04.2000 № АП-3-06/124.

Согласно пункту 2.1.1 указанного положения в случае, если иностранная организация осуществляет или намеревается осуществлять деятельность в Российской Федерации через отделение в течение периода, превышающего 30 календарных дней в году (непрерывно или по совокупности), то она обязана встать на учет в налоговом органе по месту осуществления деятельности не позднее 30 дней с даты ее начала.

В остальных случаях, за исключением видов деятельности, по которым НК РФ или международные соглашения об избежании двойного налогообложения специально определяют срок деятельности, превышение которого приводит к образованию налогового статуса «постоянное представительство» (например, строительная площадка), соответствие критерию «регулярная деятельность» определяется на основе анализа фактического осуществления деятельности самой иностранной организации или иных организаций или физических лиц в пользу иностранной организации в каждом конкретном случае. При этом единичные факты совершения каких-либо хозяйственных операций в Российской Федерации не могут рассматриваться как «регулярная деятельность».

Учитывая изложенное, деятельность фирм — резидентов Австрии и Германии по оказанию на территории Российской Федерации услуг по сервисному обслуживанию оборудования, если такие услуги оказываются сотрудниками иностранных фирм один раз в год в течение 2–3 дней, не является регулярной и не приводит к образованию постоянных представительств этих фирм в Российской Федерации.

Читайте также:
Психотропные вещества: что это такое, описание и особенности

Разъяснения подготовлены на основании официального письма УМНС России по г. Москве исх. № 26-12/32420 от 18.06.2003, подписанного заместителем руководителя Управления МНС России по г. Москве советником налоговой службы Российской Федерации I ранга Ю.А. Мавашевым.

СРОЧНО!

Успейте разобраться в ФСБУ 5/2019 «Запасы», пока вас не оштрафовали. Самый простой способ – короткий, но полный курс повышения квалификации от гуру бухгалтерского учета Сергея Верещагина

  • Длительность 25 часов за 1 месяц
  • Ваше удостоверение в реестре Рособрнадзора (ФИС ФРДО)
  • Выдаем удостоверение о повышении квалификации
  • Курс соответствует профстандарту «Бухгалтер»

Постоянное представительство иностранной организации

— филиал, представительство, отделение, бюро, контора, агентство, любое другое обособленное подразделение или иное место деятельности иностранной организации, через которое она регулярно осуществляет предпринимательскую деятельность на территории Российской Федерации.

Термин “Постоянное представительство” на английском языке: Permanent establishment.

Комментарий

Режим налогообложения иностранных организаций, осуществляющих свою деятельность на территории России зависит от того, признается ли ее деятельность осуществляемой через постоянное представительство или нет.

Так, прибылью иностранных организаций признается (ст. 247 НК РФ):

– для иностранных организаций, осуществляющих деятельность в Российской Федерации через постоянные представительства, – полученные через эти постоянные представительства доходы, уменьшенные на величину произведенных этими постоянными представительствами расходов;

– для иных иностранных организаций – доходы, полученные от источников в Российской Федерации. Доходы указанных налогоплательщиков определяются в соответствии со статьей 309 настоящего Кодекса.

Признаки постоянного представительства указаны в ст. 306 НК РФ “Особенности налогообложения иностранных организаций. Постоянное представительство иностранной организации”.

Иностранные организации, осуществляющие свою деятельность через постоянные представительства облагаются налогом на прибыль почти как российские организации, исходя из прибыли, исчисляемой как доходы, уменьшенные на величину произведенных расходов. Особенности исчисления налогооблагаемой прибыли таких орагнизаций определены ст. 306 – 308 НК РФ.

Следует отметить, что понятие “Постоянное представительство” не связано с официальной регистрацией иностранной организации. Так, иностранная организация не зарегистрировавшая филиал, может быть признана налоговыми органами как имеющая поятоянное представительство, если выполняются условия, указанные в ст. 306 НК РФ.

Пример

Иностранная организация ввозит товар на территорию России на арендованный склад и реализует с этого склада товар российским покупателям. Договоры с российскими покупателями заключаются от имени иностранной организации.

Такая деятельность иностранной организации признается постоянным представительством.

Если со страной иностранной организации у России имеется действующее Международное соглашение об избежании двойного налогообложения, то нужно учитывать положения этого соглашения (в силу ст. 15 Конституции нормы соглашения имеют более высокую юридическую силу, чем НК РФ). В таких соглашениях как правило, описываются особенности признания постоянного представительства (обычно в ст. 5).

Определение из нормативных актов

Налоговый кодекс России

Статья 306. Особенности налогообложения иностранных организаций. Постоянное представительство иностранной организации

1. Положениями статей 306 – 309 настоящего Кодекса устанавливаются особенности исчисления налога иностранными организациями, осуществляющими предпринимательскую деятельность на территории Российской Федерации, в случае, если такая деятельность создает постоянное представительство иностранной организации, а также исчисления налога иностранными организациями, не связанными с деятельностью через постоянное представительство в Российской Федерации, получающими доход из источников в Российской Федерации.

2. Под постоянным представительством иностранной организации в Российской Федерации для целей настоящей главы понимается филиал, представительство, отделение, бюро, контора, агентство, любое другое обособленное подразделение или иное место деятельности этой организации (далее в настоящей главе – отделение), через которое организация регулярно осуществляет предпринимательскую деятельность на территории Российской Федерации, связанную с:

пользованием недрами и (или) использованием других природных ресурсов;

проведением предусмотренных контрактами работ по строительству, установке, монтажу, сборке, наладке, обслуживанию и эксплуатации оборудования, в том числе игровых автоматов;

продажей товаров с расположенных на территории Российской Федерации и принадлежащих этой организации или арендуемых ею складов;

осуществлением иных работ, оказанием услуг, ведением иной деятельности, за исключением предусмотренной пунктом 4 настоящей статьи.

Деятельностью иностранной организации на территории Российской Федерации в целях настоящего Кодекса также признается деятельность, осуществляемая иностранной организацией – оператором нового морского месторождения углеводородного сырья и связанная с добычей углеводородного сырья на новом морском месторождении углеводородного сырья.

3. Постоянное представительство иностранной организации считается образованным с начала регулярного осуществления предпринимательской деятельности через ее отделение. При этом деятельность по созданию отделения сама по себе не создает постоянного представительства. Постоянное представительство прекращает существование с момента прекращения предпринимательской деятельности через отделение иностранной организации.

При пользовании недрами и (или) использовании других природных ресурсов постоянное представительство иностранной организации считается образованным с более ранней из следующих дат: даты вступления в силу лицензии (разрешения), удостоверяющей право этой организации на осуществление соответствующей деятельности, или даты фактического начала такой деятельности. В случае, если иностранная организация выполняет работы, оказывает услуги другому лицу, имеющему указанную лицензию (разрешение) или выступающему в качестве генерального подрядчика для лица, имеющего такую лицензию (разрешение), при решении вопросов, связанных с образованием и прекращением существования постоянного представительства этой иностранной организации, применяется порядок, аналогичный установленному пунктами 2 – 4 статьи 308 настоящего Кодекса.

4. Факт осуществления иностранной организацией на территории Российской Федерации деятельности подготовительного и вспомогательного характера при отсутствии признаков постоянного представительства, предусмотренных пунктом 2 настоящей статьи, не может рассматриваться как приводящий к образованию постоянного представительства. К подготовительной и вспомогательной деятельности, в частности, относятся:

1) использование сооружений исключительно для целей хранения, демонстрации и (или) поставки товаров, принадлежащих этой иностранной организации, до начала такой поставки;

2) содержание запаса товаров, принадлежащих этой иностранной организации, исключительно для целей их хранения, демонстрации и (или) поставки до начала такой поставки;

3) содержание постоянного места деятельности исключительно для целей закупки товаров этой иностранной организацией;

4) содержание постоянного места деятельности исключительно для сбора, обработки и (или) распространения информации, ведения бухгалтерского учета, маркетинга, рекламы или изучения рынка товаров (работ, услуг), реализуемых иностранной организацией, если такая деятельность не является основной (обычной) деятельностью этой организации;

Читайте также:
Рабочий день: что это такое, описание и особенности

5) содержание постоянного места деятельности исключительно для целей простого подписания контрактов от имени этой организации, если подписание контрактов происходит в соответствии с детальными письменными инструкциями иностранной организации.

5. Факт владения иностранной организацией ценными бумагами, долями в капитале российских организаций, а также иным имуществом на территории Российской Федерации при отсутствии признаков постоянного представительства, предусмотренных пунктом 2 настоящей статьи, сам по себе не может рассматриваться для такой иностранной организации как приводящий к образованию постоянного представительства в Российской Федерации.

6. Факт заключения иностранной организацией договора простого товарищества или иного договора, предполагающего совместную деятельность его сторон (участников), осуществляемую полностью или частично на территории Российской Федерации, сам по себе не может рассматриваться для данной организации как приводящий к образованию постоянного представительства в Российской Федерации.

7. Факт предоставления иностранной организацией персонала для работы на территории Российской Федерации в другой организации при отсутствии признаков постоянного представительства, предусмотренных пунктом 2 настоящей статьи, не может рассматриваться как приводящий к образованию постоянного представительства иностранной организации, предоставившей персонал, если такой персонал действует исключительно от имени и в интересах организации, в которую он был направлен.

8. Осуществление иностранной организацией операций по ввозу в Российскую Федерацию или вывозу из Российской Федерации товаров, в том числе в рамках внешнеторговых контрактов, при отсутствии признаков постоянного представительства, предусмотренных пунктом 2 настоящей статьи, не может рассматриваться как приводящий к образованию постоянного представительства этой организации в Российской Федерации.

9. Иностранная организация рассматривается как имеющая постоянное представительство в случае, если эта организация осуществляет поставки с территории Российской Федерации принадлежащих ей товаров, полученных в результате переработки на таможенной территории или под таможенным контролем, а также в случае, если эта организация осуществляет деятельность, отвечающую признакам, предусмотренным пунктом 2 настоящей статьи, через лицо, которое на основании договорных отношений с этой иностранной организацией представляет ее интересы в Российской Федерации, действует на территории Российской Федерации от имени этой иностранной организации, имеет и регулярно использует полномочия на заключение контрактов или согласование их существенных условий от имени данной организации, создавая при этом правовые последствия для данной иностранной организации (зависимый агент).

Иностранная организация не рассматривается как имеющая постоянное представительство, если она осуществляет деятельность на территории Российской Федерации через брокера, комиссионера, профессионального участника российского рынка ценных бумаг или любое другое лицо, действующее в рамках своей основной (обычной) деятельности.

10. Тот факт, что лицо, осуществляющее деятельность на территории Российской Федерации, является взаимозависимым с иностранной организацией, при отсутствии признаков зависимого агента, предусмотренных пунктом 9 настоящей статьи, не рассматривается как приводящий к образованию постоянного представительства этой иностранной организации в Российской Федерации.

Налоговый кодекс Российской Федерации (НК РФ);

Дополнительно

Зависимый агент – лицо, которое на основании договорных отношений с иностранной организацией представляет ее интересы в Российской Федерации, действует на территории Российской Федерации от имени этой иностранной организации, имеет и регулярно использует полномочия на заключение контрактов или согласование их существенных условий от имени данной организации, создавая при этом правовые последствия для данной иностранной организации

Постоянное представительство

ВВЕДЕНИЕ

Давно сложилось представление, что обложение – это всегда компромисс между интересами плательщика и государства. Если же организация – резидент какого-либо государства осуществ­ляет деятельность на территории другого государства и получа­ет там доходы, то с точки зрения обложения следует увязать ин­тересы не двух, а уже трех сторон: плательщика, государства резидентства и государства — источника доходов.

Если налоги взимать полностью в стране, которая признает плательщика своим резидентом, то нарушаются очевидные ин­тересы источника доходов. И напротив, при взимании налогов исключительно в стране фактического осуществления принося­щей доход деятельности ущемляются интересы страны резидент­ства. Она будет препятствовать выводу деятельности своих ре­зидентов со своей территории. Если же налоги взимать в обеих странах, то страдает плательщик, он будет нести удвоенное на­логовое бремя.

Россия, являясь активным участником мировых экономиче­ских интеграционных процессов, заинтересована как в привле­чении иностранных капиталов, так и в законном размещении отечественных капиталов за рубежом. В нашей стране осущест­вляют свою деятельность десятки тысяч иностранных организа­ций, российские организации также действуют во многих стра­нах. И это не только экспортно-импортные операции, но и вкла­ды в уставные капиталы иностранных организаций, создание собственных представительств за рубежом, а также учреждение юридических лиц за границей со 100%-ным российским капи­талом.

Определение налоговых юрисдикции государств при обложе­нии доходов резидента одного государства, полученных из источника, находящегося на территории другого государства, является постоянной проблемой обложения.

В данной курсовой работе я рассматриваю механизм налогообложения иностранных организаций по налогу на прибыль.

Поэтому главной целью является изучить особенности исчисления и уплаты налога прибыль иностранными организациями.

Основными задачами курсовой работы является:

· исследование особенностей исчисления налога у иностранных организаций, осуществляющих свою деятельность через постоянные представительства;

· исследование особенностей налогообложения иностранных организаций, получающих доходы от источников в Российской Федерации.

· Раскрытие понятия двойное налогообложение и способы его разрешения.

ГЛАВА I:

ОСОБЕННОСТИ ОБЛОЖЕНИЯ ИНОСТРАННЫХ ОРГАНИЗАЦИЙ,ОСУЩЕСТВЛЯЮЩИХ СВОЮ ДЕЯТЕЛЬНОСТЬ ЧЕРЕЗ ПОСТОЯННОЕ ПРЕДСТАВИТЕЛЬСТВО

Общие положения

Плательщикаминалога на прибыль являются наряду с российскими также и иностранные организации.

Любая иностранная организация, которая планирует осуществлять в России деятельность в течение более чем 30 дней в году, обязана встать на учет в налоговом органе по месту осуществления деятельности. Ей присваивается ИНН и выдается свидетельство по форме 2401ИМД. Встать на учет нужно не позднее 30 дней с даты начала деятельности.

Если иностранная организация не планирует осуществлять в России деятельность, но при этом открывает счет в российском банке, она ставится на учет по месту нахождения банка. Нало­говый орган выдает ей свидетельство по форме 2402ИМ, в ко­тором указывается КИО – код иностранной организации.

Читайте также:
Обещание дарения: что это такое, описание и особенности

Кроме того, инофирмы, осуществляющие деятельность в России не более 30 дней в году, должны направлять уведомления о доходах от деятельности в РФ по форме 2503И. Уведомление направляется до начала деятельности в налоговый орган по месту осуществления этой деятельности и в ФНС.

Обложение прибыли и доходов в РФ основывается на тесте инкорпорации: резидентами для целей обложения признаются юридические лица, образованные в соответствии с законодательством РФ. Резиденты уплачивают налог на прибыль с доходов, полученных как от российских, так и от зарубежных источни­ков. Иностранные же организации налоговыми резидентами не являются. Под иностранной организацией понимают иностран­ное юридическое лицо как организацию, а также компании и другие корпоративные образования, обладающие гражданской правоспособностью, созданные в соответствии с законодатель­ством иностранных государств, международные организации, их филиалы и представительства, созданные на территории РФ.

При этом деятельность иностранных организаций может осу­ществляться в России в двух формах:

· через образованные постоянные представительства;

· без образования постоянных представительств, но с полу­чением доходов от источников в РФ.

И те и другие уплачивают налог на прибыль организаций на территории РФ. Но в обоих этих случаях существуют особенно­сти обложения их прибыли (доходов). В первом случае иностран­ная организация уплачивает налог на прибыль в целом в том же порядке, что и российские организации; во втором – налог удер­живается у источника выплаты доходов. При этом отдельные виды доходов могут вообще не облагаться налогом в России.

Иностранные организации, разумеется, осуществляют дея­тельность и за границей, поэтому имеют доходы как от источ­ников в РФ, так и от зарубежных источников. Однако наличие или отсутствие у них постоянного представительства в России влияет исключительно на порядок обложения доходов от источ­ников в РФ.

Чаще всего страны мира распространяют свою юрисдикцию на всю сумму дохода иностранной организации, полученного на их территории. Однако законодательство большинства госу­дарств, а также международные соглашения об избежании двой­ного обложения содержат положения о постоянном представи­тельстве, в соответствии с которыми государство — источник дохода может облагать доходы нерезидента только в связи с деятельностью через постоянное представительство и только в части, относящейся к постоянному представительству.

Особым случаем деятельности иностранной организации че­рез постоянное представительство является ее деятельность на строительной площадке.

Постоянное представительство

В соответствии со статьей 246 Налогового кодекса Российской Федерации (далее – Кодекс) иностранные организации, осуществляющие деятельность в Российской Федерации через постоянные представительства, являются плательщиками налога на прибыль организаций (далее – налог на прибыль) в той ее части, которая относится к постоянному представительству. Прибыль иностранной организации определяется как доходы, полученные через постоянное представительство, уменьшенные на величину произведенных этим постоянным представительством расходов, которые определяются в соответствии с главой 25 Кодекса.

Определение термина “постоянное представительство” дано в пункте 2 статьи 306 НК РФ, которая устанавливает, что под постоянным представительством для целей налога на прибыль понимается филиал, представительство, отделение, бюро контора, агентство, любое другое обособленное подразделение или иное место деятельности иностранной организации, через которое организация регулярно осуществляет предпринимательскую деятельность на территории Российской Федерации, связанную с:

· пользованием недрами и (или) использованием других природных ресурсов,

· проведением предусмотренных контрактами работ по строительству, установке, монтажу, сборке, наладке, обслуживанию и эксплуатации оборудования, в том числе игровых автоматов,

· продажей товаров с расположенных на территории Российской Федерации и принадлежащих этой организации или арендуемых ею складов,

· осуществлением иных работ, оказанием услуг, ведением иной деятельности, если такая деятельность не является подготовительной или вспомогательной в пользу самой же иностранной организации.

Понятие “постоянное представительство” имеет не организационно-правовое значение, а значение, квалифицирующее деятельность иностранной организации, с которым связывается возникновение обязанности иностранной организации уплачивать налог на прибыль в Российской Федерации.

Законодательство о налогах и сборах Российской Федерации устанавливает следующие признаки постоянного представительства, при наличии совокупности которых деятельность иностранной организации в Российской Федерации признается постоянным представительством:

· наличие обособленного подразделения или любого иного места деятельности иностранной организации в Российской Федерации,

· осуществление иностранной организацией предпринимательской деятельности на территории Российской Федерации,

· осуществление такой деятельности на регулярной основе.

Постоянные представительства бывают основного и агентского типа.

Основной тип – когда иностранная компания сама работает на территории России и тогда она должна самостоятельно встать на учет в налоговых органах.

Постоянные представительства агентского типа – это когда иностранная организация ведет свою деятельность через агента, то есть через российскую организацию, которая наделяется определенными полномочиями. В частности, агент может заключать контракты или согласовывать условия сделок от имени инофирмы.

Если иностранная фирма регулярно осуществляет в России предпринимательскую деятельность через зависимого агента, это означает, что она имеет свое постоянное представительство в России.

Зависимый агент – это лицо (юридическое или физическое), которое по договору с иностранной фирмой:

а) представляет ее интересы в Российской Федерации;

б) действует на территории Российской Федерации от имени этой инофирмы;

в) имеет и регулярно использует полномочия на заключение контрактов или согласование их существенных условий от имени данной инофирмы.

Если иностранная фирма осуществляет деятельность в России через брокера, комиссионера, профессионального участника российского рынка ценных бумаг или любое другое лицо, для которого подобная посредническая деятельность является основной (обычной), то такая инофирма постоянного представительства не имеет. Таким образом, зависимый агент – это посредник.

Если же лицо, осуществляющее деятельность в России, является взаимозависимым с иностранной фирмой, но не имеет признаков зависимого агента, это не приводит к образованию постоянного представительства инофирмы в России.

Существует особая группа случаев, в которых инофирма, работая в России, может не создавать представительства. Эти случаи связаны с подготовительной и вспомогательной деятельностью. Перечень видов деятельности, которые компания вправе вести на территории РФ, не создавая при этом постоянных представительств, может быть шире, если учесть положения соглашения об избежании двойного налогообложения, которые заключены между Россией и государством, где зарегистрирована инофирма.

Читайте также:
Рабочее место: что это такое, описание и особенности

Налоговый кодекс не дает определение подготовительной и вспомогательной деятельности, но приводит ее виды, к которым, в частности, относятся:

– содержание запаса товаров иностранной организации исключительно для целей их хранения, демонстрации или поставки до начала такой поставки;

– содержание постоянного места деятельности исключительно для целей закупки товаров иностранной организацией;

– содержание постоянного места деятельности исключительно для сбора, обработки или распространения информации, ведения бухучета, маркетинга, рекламы или изучения рынка товаров (работ, услуг), которые реализует инофирма, если такая деятельность не является основной (обычной) деятельностью этой инофирмы.

Например, иностранная организация командировала в Россию своего сотрудника с целью приобретения недвижимого имущества на российской территории. Сотрудник снимает офис и ведет переговоры с потенциальными продавцами, руководствуясь инструкциями из-за рубежа. Поскольку иностранная организация ведет на российской территории исключительно деятельность подготовительного и вспомогательного характера, ее офис не будет рассматриваться как постоянное представительство.

Представительство

Представительство – действия, которые осуществляются одним лицом от имени другого лица.

Понятие представительства, его признаки и характеристика

Представительство – действия, которые осуществляются одним лицом от имени другого лица. Основания возникновения представительства изложены в положениях гражданского законодательства. Данное понятие отображает определенное гражданское правоотношение, которое подразумевает передачу полномочий, прав, обязанностей, согласно нормам права.

Представительство дает возможность совершать сделку от имени другого лица. Данное понятие часто применяется в хозяйственных отношениях, при заключении договоров с поставщиками, при подписании соглашений в сфере капитального строительства и многих других областях правоотношений.

Причиной необходимости существования понятия «представительство» являются обстоятельства, которые могут не позволять физическому или юридическому лицу осуществлять определенные действия, заключать сделки самостоятельно в определенный момент времени.

Полномочия, согласно положениям законодательства, могут быть переданы на основании подписания специального документа – доверенности. Основаниями для представительства могут быть законы и нормативные акты.

Сфера применения представительства обширна, согласно нормам Гражданского кодекса, но существуют ограничения – сделки и отношения, которые нельзя заключить через представителя.

Закон устанавливает особые условия для сделок, которые должны быть заключены только лично. Примером такой сделки является завещание.

Признаки и особенности представительства:

  • Отношения носят организационный характер.
  • Представительство позволяет осуществлять исключительно правомерные действия.
  • Представитель может при заключении сделки действовать только от имени лица, которое он представляет. Согласно положениям закона, действия представителя тождественны действиям представляемого.
  • Представитель может быть уполномочен не только заключать сделки, но и осуществлять другие юридические действия.
  • Представитель всегда выступает в интересах представляемого.

Сфера применения представительства

Представительство применяется в широкой сфере правоотношений. Согласно закону, некоторые сделки не могут быть выполнены при помощи представительства – например, сделки, которые по закону требуют личного участия стороны или сторон данного соглашения.

Широкая сфера применения представительства объясняется рядом обстоятельств юридического и фактического характера. Например, частичная и относительная дееспособность, связанная с возрастом граждан. Частичная дееспособность действует для детей и подростков от 6 до 14 лет, относительная – от 14 до 18 лет.

Нормы закона ограничивают подростков и детей в осуществлении сделок, поэтому от их имени сделки заключают их родители или другие законные представители (опекуны, усыновители).

Если лицо по решению суда признано недееспособным, требуется назначение попечителя, который будет действовать от имени недееспособного лица. Данные примеры касаются фактором юридического характера.

Фактором фактического характера может быть установление патронажа над совершеннолетним лицом, которое не может самостоятельно заключать сделки. Патронаж осуществляется на основании договора поручения.

Законодательно также определяются причины юридически-фактического характера. Они касаются специфических сфер правоотношений. Например, торговли, сферы услуг.

Таким образом, сферы применения могут быть определены особенностями сферы осуществления правоотношений, личными особенностями субъектов, которые участвуют в сделке.

Представительство существует в нескольких видах:

  • Добровольное: основанное на свободном соглашении между субъектами представительства.
  • Обязательное: основанное на законах и нормативных актах, которое обязует определенное лицо быть представителем.
  • Коммерческое: образуется в определенной обстановке, связано с профессиональной деятельностью.

Субъекты, участвующие в отношениях представительства

Субъекты представительства определяются нормами действующего законодательства:

  • Представитель;
  • Представляемый;
  • Третье лицо.

Представителем является физическое или юридическое лицо, которое по нормам законодательства, представляет интересы представляемого. Представителем может стать только лицо, обладающее полной дееспособностью.

Представляемый – лицо, которое передает представителю часть своих полномочий для осуществления сделок или других действий от своего имени. Согласно закону, представляемый может передать не только полномочия заключать сделки, но и осуществлять другие юридические действия. Необходимостью представительства является неполная дееспособность лица.

Третье лицо – лицо, с которым представитель вступает в отношения по поручению представляемого.

Субъектами представительства являются лица, действующие исключительно по нормам законодательства, в рамках определенных полномочий.

Объекты отношения представительства

Объекты представляют собой определенные действия представителя, которые были поручены ему на законных основаниях представляемым лицом. Действия могут быть направлены на изменение, возникновение, прекращение прав и обязанностей, которые направлены на третье лицо.

Примерами объектов могут быть: совершение сделки, юридические действия, которые представитель уполномочен совершать, фактические действия (например, получение справки).

Полномочие как организационное субъективное право представителя выступать от имени представляемого

Полномочие – право, которое передается представителю представляемым на основании норм гражданского законодательства про представительство. Полномочие представляет собой определенное право субъективного характера, дающее возможность осуществлять сделки от лица представляемого и в его интересах.

Ограничения полномочий могут быть установлены, согласно нормам права. Определенные полномочия не могут быть осуществлены представителями. Все полномочия, которые получает представитель, должны быть основаны на нормах права – законах, нормативных актах, актах уполномоченных органов, доверенности, которая выдается представителю.

Основания возникновения представительства

Представительство возникает на основаниях, изложенных в нормах гражданского законодательства. Выделяют обязательное и договорное представительство: первое основано на требованиях закона к определенным лицам, второе – на соглашении представляемого и представителя. Основаниями представительства могут быть:

  • Указания закона;
  • Доверенность;
  • Нормативные акты, выданные уполномоченными органами.

Другие основания указаны в Гражданском кодексе Российской Федерации.

Запрет на совершение сделок, которые по своему характеру могут быть совершены только лично

Согласно закону, может быть установлен запрет на совершение определенных сделок. Они могут быть заключены только лично. В других случаях, представитель действует только в интересах и от лица представляемого. Закон уравнивает действия и права представителя и представляемого в совершении определенных сделок.

Читайте также:
Оценочные услуги: что это такое, описание и особенности

Не являются представителями:

  • Конкурсные управляющие;
  • Коммерческие посредники;
  • Душеприказчики при наследовании и другие лица, перечень которых изложен в положениях закона.

Сделка, которая по своим особенностям и характеру может быть оформлена только лично, по нормам права, не может быть заключена через представителя. Именно невозможность заключить такую сделку через представителя является спецификой такого соглашения.

Специфичность такой сделки определяется нюансами, которые могут быть внесены в соглашение по причине особенностей личности одной из сторон сделки.

Например, такой сделкой является завещание, брачный договор.

Договор ренты: как стать владельцем квартиры, не покупая ее

Что такое договор ренты

Договор ренты — это соглашение, по которому владелец квартиры передает недвижимость физическому лицу или компании в обмен на систематические выплаты либо пожизненное содержание. Этот способ подходит для пожилых людей, у которых нет родственников и финансовой поддержки, покрывающей коммунальные платежи и основные потребности. В идеале человек получит стабильный предсказуемый доход, ничего не теряя при жизни.

Часто заключают договор постоянной ренты: собственник квартиры или другого имущества передает его в обмен на обязательство периодически выплачивать определенную сумму денег. Можно подписать соглашение на предоставление вещей или услуг, которые покроют необходимые суммы — не меньше ежемесячного прожиточного минимума. Договор не ограничен по срокам, но может быть расторгнут, если его условия не соблюдаются.

Договор ренты с пожизненным содержанием

Допустим, пожилая женщина не может себя обеспечивать, у нее нет родственников, но есть квартира. Часто в силу возраста она не готова ее сдавать и переезжать в квартиру, аренда которой обойдется дешевле. Тогда она может передать недвижимость в собственность другому человеку, но он полноценно вступит в права только после смерти хозяйки. Оплата производится деньгами — не вещами и не услугами. То есть, заключая договор пожизненной ренты, плательщик обязуется содержать пенсионерку до конца ее жизни, при этом уже может жить в квартире, оплачивая ее будто в рассрочку. Ренту нельзя передавать по уступке третьему лицу.

Договор пожизненного содержания с иждивением

Вместо ежемесячных платежей будущий полноправный владелец квартиры должен ухаживать за нынешним. В отличие от пожизненного содержания иждивение предполагает не только денежную выплату, но и покупку еды, одежды, лекарств и вещей, а также поддержку здоровья и помощь с бытовыми делами — лично или путем оплаты услуг профессионалов. Суммы, которые тратятся каждый месяц на содержание получателя ренты, должны быть не меньше двух прожиточных минимумов. При этом и владелец недвижимости, и осуществляющий уход, как правило, живут вместе.

Как заключить и расторгнуть договор ренты

Договор ренты необходимо зарегистрировать у нотариуса, иначе он будет признан недействительным (ст. 584 ГК РФ). Специалист должен удостовериться, что участники соглашения отдают себе отчет в принятом решении, проверить подлинность документов (в случае если плательщик — юрлицо, убедиться, что деятельность соответствует его Уставу).

ГК РФ предусматривает возможность расторжения договора ренты по общим для всех соглашений критериям. Например, если владелец квартиры признан недееспособным или подписал документы под угрозой. Однако есть возможность прекращения договоренностей по специфическим причинам. Закон позволяет разорвать соглашение, если выплаты просрочены на год и более, а также когда плательщик не исполняет обязательств или признан банкротом. Особенно важно прописать в договоре все нюансы и другие возможные причины отмены ренты; требования о ее прекращении и возмещении убытков будут рассматриваться в суде.

Плюсы договора ренты

Получателю ренты выгодно заключение такого договора. Особенно если у него есть еще одно жилье. Вместо сдачи внаем со сменой арендодателей и несением ответственности за имущество он обеспечит себе безбедную старость с гарантией ежемесячных выплат. Договор гарантируется залогом — передаваемым имуществом. Финансовое обеспечение сохраняется, даже если жилье станет непригодным для проживания.

Плательщик также остается в выигрыше: с учетом стоимости недвижимости он получит квартиру или дом с меньшими затратами. Рантье не сможет расторгнуть договор, если его условия соблюдаются. К тому же вариант с проживанием и иждивением дешевле, чем снимать квартиру.

Минусы договора ренты

Договор ренты отличается неопределенностью сроков долга. До момента смерти пожилого человека стать полноправным владельцем квартиры невозможно. Кроме того, плательщик берет на себя все расходы на нотариуса, по заключению договора и получению справок. Владелец квартиры, в свою очередь, может стать жертвой мошенников. Нередки случаи, когда рантье старались сжить со свету, чтобы меньше платить и скорее заполучить его имущество.

Как оформить договор ренты

Любую сделку стоит заключать под контролем профессионала. Случалось, что под видом договора ренты владельцу давали подписать договор дарения: человек лишался квартиры и не мог претендовать на финансовую помощь. Плательщику же необходимо помнить, что даже если квартира уничтожена (сгорела или разрушена), ему придется соблюдать условия договора до самой смерти ее собственника. Если сам плательщик внезапно скончается, обязанности по уплате и иждивению перейдут к его ближайшим родственникам по наследству. Кроме того, сохраняется риск оспаривания договора со стороны наследников владельца.

Когда планируете передавать квартиру в ренту или заключать договор, чтобы стать ее собственником, заручитесь профессиональной юридической помощью, это поможет избежать серьезных рисков. Правильно составленный договор позволит прописать варианты расторжения соглашения и ответственность сторон.

Комментарий эксперта

Интервью с Еленой Федоровой, юристом в сфере земельных отношений, строительства и защиты прав обманутых дольщиков:

— Что важно знать рентодателю?

— Судебные тяжбы по договорам пожизненного содержания (ренты) не редкость. Интересен случай, когда спор между наследником и рентодателем тянулся 15 лет. Пожилой человек оформил завещание на одну соседку, а потом договор ренты на другую. Дамы не общались, одна носила продукты, вторая делала уколы и возмещала коммуналку, обе рассчитывали на квартиру. Спор инициировала наследница по завещанию в связи со смертью пожилой дамы, оплатила услуги юристов, экспертизы и проиграла.

Читайте также:
Обоснованный риск: что это такое, описание и особенности

Основа таких споров — установление способности рентополучателя осознавать действия и руководить ими.

— На что обратить внимание при заключении договора?

— Для оформления соглашения запросите у рентополучателя справку из психоневрологического диспансера с освидетельствованием, а при необходимости и наркодиспансера. Расспросите о симптомах деменции.

С недавних пор при совершении действия нотариус вправе использовать средства видеофиксации в порядке, установленном Федеральной палатой.

Согласно порядку, «материалами видеофиксации признаются любые фото-, видео- и аудиоматериалы, полученные при использовании средств видеофиксации при совершении нотариального действия». Такая фиксация может быть использована в качестве доказательства в суде.

— Как обезопасить себя на будущее: собирать чеки покупок для иждивенца, заказывать товары на его адрес, сохранять билеты, счета и подтверждения перевода денег?

— Нужно неукоснительно соблюдать условия заключенного договора, а подтверждения его исполнения хранить.

— Что необходимо учесть рентополучателю?

— Необходимо досконально проговорить и обстоятельно зафиксировать размер содержания, возможность его индексации, расходы на приобретение продуктов, одежды, лекарств, ремонт жилого помещения.

Учтите, что при совместном проживании вы можете не ужиться в силу характера, при этом условия договора будут соблюдаться, но психологический климат окажется невыносим. Основанием же для расторжения соглашения в суде испорченные взаимоотношения не являются.

Предусмотрите раздельное проживание и невозможность переселения из квартиры.

Что такое договор ренты на квартиру и как правильно его заключить?

Что такое договор ренты и зачем он нужен?

Договор ренты — это договор, согласно которому владелец квартиры передает в собственность свое имущество другой стороне в обмен на регулярные платежи или содержание.

Какими бывают договоры ренты?

Договоры ренты делятся на три типа:

договор постоянной ренты;

договор пожизненной ренты;

договор пожизненного содержания с иждивением.

Что такое договор постоянной ренты?

Это договор, при котором вы регулярно выплачиваете получателю ренты деньги (или, например, оказываете услуги) в обмен на его имущество (в том числе движимое). Постоянную ренту могут получать только граждане или некоммерческие организации, а платить ее могут граждане, юрлица, государство или муниципалитет.

Получатель ренты может передавать права на ее получение другим лицам, а также передавать по наследству. Как правило, договор постоянной ренты — бессрочный, то есть в случае смерти получателя право получения ренты переходит к его наследнику.

Пример договора: вы бессрочно платите гражданину или юридическому лицу ежемесячный рентный платеж, взамен получая в собственность земельный участок. При этом вы становитесь собственником участка сразу после того, как подписываете акт о передаче имущества (но имущество обременено наличием ренты). В договоре можно прописать, когда прекращаются ваши обязательства по выплате ренты: например, после выкупа ренты или после ликвидации юрлица.

Что такое договор пожизненной ренты?

В данном случае плательщик регулярно (например, ежемесячно) перечисляет владельцу квартиры определенную сумму. Периодичность выплат может быть иной, если это указано в договоре; но получатель ренты сохраняет право пользования своим имуществом (например, может жить в квартире) пожизненно. Пожизненная рента выплачивается только деньгами.

Получателем пожизненной ренты могут быть только граждане. Этот вид ренты не наследуется, обязательства по выплате ренты прекращаются со смертью ее получателя.

Важный момент: даже если имущество, которое передается под выплату пожизненной ренты, случайно будет уничтожено или получит повреждения (допустим, квартира сгорит или будет затоплена соседями и потребует капитального ремонта), вы все равно будете обязаны выплачивать ренту на условиях договора.

Пример пожизненной ренты: пенсионерке-владелице квартиры плательщик ренты ежемесячно выплачивает определенную сумму, а после ее смерти квартира отходит ему. Плательщик в этом случае становится собственником квартиры сразу после регистрации перехода прав в Росреестре. Однако полностью распоряжаться своей новой собственностью плательщик сможет только после смерти получателя ренты, когда с квартиры снимется обременение.

Что такое договор пожизненного содержания с иждивением?

Отличие этого договора в том, что при пожизненном содержании с иждивением плательщик ренты не просто выплачивает получателю определенную сумму, но полностью его содержит (при этом получателей ренты может быть несколько, все они должны быть прописаны в договоре). Предметом такого договора может быть только недвижимость (квартира, жилой дом с земельным участком и др.).

К этому договору применяются те же правила, что и к договору пожизненной ренты. Если один из получателей ренты умирает, его доля ренты переходит к другим получателям (то есть размер платежа или количество и качество услуг не уменьшаются, если иное не согласовано). Плательщик перестает выплачивать ренту, только когда умирает последний получатель.

Пример пожизненного содержания с иждивением: молодая семья (плательщики ренты) обеспечивает уход и содержание пенсионеров (получатели ренты) в обмен на их жилье: покупает им продукты и лекарства, организовывает уборку квартиры, оплачивает коммунальные услуги, лечение.

В какой форме можно выплачивать ренту?

Это зависит от типа ренты. Постоянную ренту необязательно выплачивать только деньгами — можно заменить ее услугами или выполнением работ, если прописать это в договоре. А вот пожизненную ренту нужно платить только в денежной форме.

В случае с договором пожизненного содержания с иждивением стороны могут договориться, что, например, плательщик будет не только полностью содержать получателя ренты и ухаживать за ним (покупать продукты, лекарства, оплачивать лечение и пр.), но периодически делать и денежные выплаты. Размер и частота таких выплат и другие формы компенсации прописываются в договоре.

Что прописать в договоре ренты?

Перед заключением договора тщательно обсудите все условия. Если возникают сомнения — обратитесь к профессиональному юристу.

В договоре ренты обязательно необходимо:

  • Описать имущество, которое передается под выплату ренты (адрес и характеристики квартиры);
  • Указать цену выкупа ренты (для договоров постоянной ренты);
  • Сумму и график платежей (для договоров пожизненной ренты и пожизненного содержания с иждивением);
  • Указать способ выплаты ренты или список продуктов и услуг (для договоров пожизненного содержания с иждивением);
  • Если речь идет о движимом имуществе, необходимо включить условие об обеспечении рентных платежей (в случае с недвижимостью такого не потребуется).
Читайте также:
Профессиональная преступность: что это такое, описание и особенности

Условия договора должны быть максимально понятными. Например, чтобы выполнять требования по выплате определенной суммы в месяц, достаточно ежемесячно делать платеж и брать с получателя ренты расписку о получении денег. А если требования более объемные — приобретать лекарства, обеспечивать получателя ренты продуктами и т. п., — то в случае серьезных разногласий с получателем доказать в суде, что вы выполняете требования, будет сложно. Поэтому следует максимально подробно прописать условия договора, к примеру, составить перечень жизненных потребностей получателя и услуг, которые плательщик будет ему оказывать (приобретение продуктов, вещей, лекарств, уборка квартиры и пр.). По каждому пункту пропишите, что конкретно плательщик ренты обязуется купить или выполнить. Это не только поможет выявить, насколько у обеих сторон договора разные ожидания от сделки (если они есть), но и ликвидировать разногласия на раннем этапе.

Укажите в договоре, что считать существенным нарушением условий. Например, что будет, если плательщик не выплачивает деньги в течение нескольких месяцев и какие последствия наступят в этом случае.

Как внести изменения в договор ренты?

Чтобы внести изменения в договор или добавить какие-либо пункты, при согласии обеих сторон, можно будет заключить дополнительное соглашение к договору и заверить его у нотариуса.

Обязан ли получатель ренты жить в квартире?

Нет, можно указать любое место проживания получателя ренты (главное, не забудьте это сделать во избежание разногласий).

Жить вместе с получателем ренты, скорее всего, не получится. Закон этого не запрещает, но большинство юристов считает это рискованным (если пожилой человек скоропостижно умрет, подозрения падут на плательщика ренты), а потому отговаривают от этой идеи.

Можно ли вернуть деньги, уплаченные по договору ренты?

Нет, нельзя. У получателя ренты нет обязательств по возврату уплаченных платежей. В случае возникновения разногласий вернуть уплаченную ренту не получится.

Какие документы нужны для заключения договора ренты?

Если речь идет о договоре ренты с передачей прав на недвижимость, то пакет документов приходится готовить получателю ренты (владельцу недвижимости). Для оформления договора потребуются:

  • паспорта всех сторон сделки;
  • выписка из ЕГРН;
  • документы, на основании которых возникло право собственности (например, договор купли-продажи, дарения, свидетельство о праве наследования или договор приватизации);
  • единый жилищный документ, в котором перечислены все, кто прописан и имеет право пользования квартирой;
  • копия финансово-лицевого счета на жилье (подтверждает наличие или отсутствие задолженности по коммунальным платежам);
  • техплан и экспликация квартиры из БТИ;
  • согласие супруга получателя, если речь идет об имуществе, приобретенном в браке, и супруг не является стороной сделки;
  • заявление о государственной регистрации перехода прав собственности в Росреестре и квитанцию об уплате госпошлины (для физлиц — 2000 рублей).

Обязательно ли удостоверять договор ренты у нотариуса?

Да, иначе он будет считаться недействительным. А если договор подразумевает переоформление собственности, документ нужно регистрировать в Росреестре. У объекта недвижимости в этом случае появляется обременение. То есть квартира, в которой проживает пенсионер на вашем иждивении, будет вашей собственностью, но вы не сможете свободно распоряжаться ею до прекращения действия договора, то есть до смерти получателя ренты.

Сколько стоят услуги нотариуса?

Услуги нотариуса обходятся, как правило, в 0,5% от суммы договора, но не менее 300 и не более 20 000 рублей. Еще несколько тысяч рублей придется заплатить нотариусу (все расходы при этом несет плательщик ренты). После оформления договора у нотариуса необходимо также подписать акт приема-передачи квартиры.

Как избежать мошенничества при заключении договора ренты?

Как и в любой сделке тут важно проявлять осторожность и осмотрительность. Случаи мошенничества в этой сфере не редки, причем жертвой может стать любая из сторон.

Если вы плательщик ренты, обратите внимание на то, есть ли у получателя наследники. Если пенсионер не поддерживает отношений с семьей и отписывает квартиру вам, после его смерти родственники могут попытаться отсудить у вас квартиру. Поэтому перед заключением сделки договоритесь с получателем ренты о прохождении медицинского освидетельствования и получите справку о его дееспособности (самому также лучше получить подобную справку).

Всегда есть вероятность, что пенсионер передумает и подаст в суд с целью расторгнуть договор, настаивая на том, что плательщик не выполняет свои обязательства. Если суд примет сторону получателя, сумма ренты, которую вы уже выплатили, к вам не вернется (а право собственности на квартиру вы утратите — как, впрочем, и необходимость дальнейших платежей).

В адвокатской практике были примеры, когда пожилые люди регулярно заключали и расторгали договоры ренты, тем самым обеспечивая себе доход. На 100% от этого застраховаться нельзя, однако желательно сохранять все чеки при покупке лекарств и других продуктов, квитанции о платежах и брать у получателя ренты расписки о наличных выплатах. Так при необходимости в суде будет проще доказать, что вы были добросовестным плательщиком.

Чтобы не стать жертвой мошенничества, внимательно читайте договор, а лучше составляйте его у профессионального юриста.

Если вы собираетесь получать ренту, проявите максимальную осторожность при выборе плательщиков. Распространенная среди мошенников схема включает единовременную выплату пенсионеру крупной суммы — например, нескольких сотен тысяч рублей, — однако при этом подписывается не договор ренты, а договор дарения или купли-продажи квартиры.

Иногда вместо договора ренты дают подписать генеральную доверенность на распоряжение имуществом, тогда третье лицо получает возможность оформлять сделки с недвижимостью собственника. В этих случаях пенсионер рискует продать жилое помещение за бесценок или лишиться недвижимости и остаться без материальной поддержки.

Если же плательщик ренты не выполняет обязательства по договору, вы имеете право обратиться в суд. Подробнее о расторжении договора читайте ниже.

Какие ещё существуют риски при заключении договора ренты?

Помимо мошенничества, один из главных рисков — возможное падение цен на недвижимость. Подсчитайте, какую сумму ренты вы будете платить в год, оцените варианты на разное количество лет (так как неизвестно, сколько лет придется ее выплачивать) — и сравните со стоимостью квартиры. В некоторых случаях сделка будет нерентабельной.

Читайте также:
Психическое расстройство: что это такое, описание и особенности

Наконец, помните, что этот договор не имеет определенного срока. Пенсионер может прожить довольно долго после подписания договора, а может и пережить рентоплательщика (в этом случае выплачивать ренту придется его детям или другим наследникам).

Как расторгнуть договор постоянной ренты?

Если речь идет о договоре постоянной ренты, плательщик может прекратить выплаты, выкупив ренту. Кроме того, если имущество будет испорчено или уничтожено, плательщик постоянной ренты вправе отказаться от выплат или вообще расторгнуть договор.

Получатель постоянной ренты вправе требовать, чтобы плательщик выкупил ренту, если тот регулярно нарушает условия договора:

  • Не выплачивает ренту больше года;
  • Признан банкротом либо возникли иные обстоятельства, явно свидетельствующие, что рента не будет выплачиваться им в размере и в сроки, установленные договором;
  • Не соблюдает условия по уплате ренты;
  • В случае иных обстоятельств, прописанных в договоре.

Если плательщик отказывается расторгать договор или выкупать ренту, разорвать условия можно только через суд. Если по решению суда договор будет расторгнут и имущество вновь поменяет владельца, получателю ренты необходимо зарегистрировать переход права собственности в Росреестре.

Как расторгнуть договор пожизненной ренты или пожизненного содержания с иждивением?

Расторгнуть договор пожизненной ренты или пожизненного содержания с иждивением крайне сложно. Он прекращает действовать, когда умирает получатель ренты. Просто так прекратить выплаты не получится, как и выкупить у него квартиру, — таких прав договор не предусматривает.

Расторгнуть договор пожизненной ренты или пожизненного содержания с иждивением можно только по требованию получателя ренты, но только если плательщик нарушает условия договора и не выполняет свои обязательства. В этом случае получатель вправе требовать, чтобы плательщик выкупил ренту, либо добиваться расторжения договора с возмещением убытков.

Если речь идет о договоре пожизненного содержания с иждивением, то в случае, если плательщик грубо нарушает свои обязательства, получатель вправе потребовать вернуть ему имущество либо выплатить его покупную цену, то есть полную стоимость квартиры. При этом плательщик не имеет права на компенсацию расходов, которые понес на содержание получателя ренты.

Как получить квартиру по договору ренты

Что такое рента

Договор ренты — это соглашение, по которому собственник передает своё имущество в обмен на материальное содержание. Содержание может подразумевать не только деньги, но и другие формы поддержки, например, медицинский уход. Такую материальную поддержку и называются рентой.

По договору ренты можно передавать любое имущество, но нас, конечно, интересует жилая недвижимость — квартиры. Поэтому поговорим именно об этом виде договоров.

Имущество, которое передаётся по договору ренты, может передаваться как бесплатно, так и за плату. Бесплатно не означает, что по договору не придется платить совсем. В этом случае нужно регулярно платить только фиксированные суммы (они называются рентные платежи).

Если квартира передаётся за плату, то сначала выплачивается фиксированная сумма (обычно это 20-45% от цены квартиры), а потом получателю ренты всё равно регулярно переводят рентные платежи. Обычно раз в месяц.

Виды ренты

Основных видов ренты два — постоянная и пожизненная.

Постоянная рента устанавливается на неопределённый срок, а пожизненная — на срок жизни человека, которого выбрал собственник квартиры. Это не обязательно сам собственник: например, вы будете выплачивать ренту пожилой даме, а получите квартиру её сестры, которая решила таким образом поддержать родственницу.

Чем пожизненная рента отличается от постоянной

Пожизненная рента Постоянная рента
Срок выплаты ренты До конца жизни получателя ренты или другого человека, выбранного собственником Неопределённый срок
Периодичность выплаты В конце каждого месяца В конце каждого квартала
Получатель ренты Только физические лица Физические лица и некоммерческие организации, целям которых это не противоречит
Последствия смерти получателя ренты Обязанность по выплате ренты прекращается Право на получение ренты переходит к наследникам
Форма выплаты ренты Только денежная Может быть не только в форме денег, но и в форме оказания услуг/выполнения работ/передачи имущества

Как правило, физические лица заключают договор пожизненной ренты.

Особенности пожизненной ренты

Главная особенность пожизненной ренты — её неопределяемый срок, так как он привязан к сроку жизни её получателя. Большинство таких договоров заключаются с пожилыми одинокими людьми, для которых рента — единственная возможность обеспечить себе достойную старость в обмен на свою квартиру. Поэтому ни один договор так сильно не затрагивает вопросы этики и морали как договор пожизненной ренты. Если это может стать для вас значимой этической проблемой (по сути, придётся ждать смерти другого человека), лучше сделать выбор в пользу обычного договора купли-продажи и не переживать.

В любом случае до заключения договора стоит взвесить все за и против.

Плюсы и минусы для плательщика ренты

Плюсы

1. Квартира становится вашей собственностью сразу, при заключении договора. Во всех документах именно вы будете значиться как собственник, получатель ренты уже не сможет подарить или продать квартиру кому-то другому. Это не значит, что вы сможете делать с квартирой всё, что захотите: в договоре ренты будут прописаны условия, по которым ваши права будут существенно ограничены до смерти рентополучателя. Кроме того, договор ренты регистрируется как обременение — оно будет закреплено в Росреестре и отображаться в выписке из ЕГРН.

2. Разумный размер платежей. Как правило, он ощутимо меньше ипотечного платежа который бы вы платили, решив купить эту же квартиру. А если размер ежемесячного платежа привязан к прожиточному минимуму, то он, скорее всего, будет ещё меньше и соразмерен уровню вашей зарплаты.

3. Цена квартиры ниже рыночной. Как правило, получателем ренты становятся пожилые люди, и с учётом срока их жизни рента обходится плательщикам дешевле покупки жилья по рыночным ценам. К этому может добавиться сумма, предусмотренная договором, если квартира передаётся не бесплатно. Но даже в этом случае стоимость квартиры будет ниже рыночной.

Читайте также:
Параллельная валюта: что это такое, описание и особенности

Давайте разберёмся с «бесплатной передачей» на примере москвичей, при условии, что ежемесячный размер рентного платежа равен прожиточному минимуму:

С первого квартала 2018 года прожиточный минимум в Москве равен 15 786 рублей на душу населения, в год это 189 432 рубля. За последние 10 лет он увеличился чуть больше чем в 2 раза: с 6 441 рубля до 15 786 рублей, так что сумма ренты за эти 10 лет составила бы меньше 1,5 миллионов рублей .

4. Нет переплаты за проценты и комиссии. По своей сути рентные платежи — рассрочка оплаты; это «кредит», за который не берутся проценты, а ответственность за просрочку по закону минимальна (если в договоре не прописаны другие условия). Банки же берут за использование кредита большие проценты и очень жёстко наказывают за просрочку.

3. Возможность договориться. Если с получателем ренты сложились хорошие отношения, то в трудных ситуациях можно договориться, например, об отсрочке пары платежей или об изменении других условий договора на какое-то время. В аналогичной ситуации банк вряд ли будет интересовать, что у вас трудности на работе, и поэтому вы не можете вовремя внести платёж.

Минусы

1. Не понятно, в какую сумму обойдётся квартира. Да, скорее всего, она будет дешевле рынка, но сам фактор неизвестности может стать проблемой больше, чем высокая цена квартиры. Кому-то проще один раз решиться на существенную, но фиксированную сумму, чем годами жить в неопределённости.

2. Изменение размера ренты независимо от вас. Если вы решили привязать размер ренты к прожиточному минимуму, то её размер будет меняться вместе с ним. Повлиять на это вы никак не сможете.

3. Излишняя эмоциональная вовлеченность. Договор пожизненной ренты — это годы общения с получателем ренты, и невозможно угадать, какие отношения будут у вас через 5, 10 или 15 лет. Даже бессердечный банк может со временем стать более приятной стороной договора, чем пожилой человек, с которым испортились отношения или который шантажирует вас своей беспомощностью.

4. Претензии от родственников получателя ренты. Не всегда родственники или наследники пожилого человека поддерживают его выбор относительно будущего его недвижимости, поэтому всегда есть риск, что найдётся кто-то, кто захочет оспорить договор. Чтобы этого не случилось, внимательно выбирайте контрагента: не подписывайте договор, если у вас есть сомнения в адекватности состояния самого собственника или его родственников.

5. Квартира сгорает, а рента остается. Вместе с правом собственности плательщик ренты получает и все сопутствующие риски. Один из них — риск случайной гибели или повреждения квартиры. Если с недвижимостью что-то случилось, это не освобождает плательщика от выплаты ренты до конца жизни получателя. Обязательно страхуйте квартиру, которая перейдёт к вам по договору ренты.

6. Непонятно, когда квартира перейдёт в полное распоряжение. Как ни крути — в ренте всё сводится к ожиданию смерти другого человека. Это может произойти и через 2 года, и через 15 лет. Если все это время рентополучатель живёт в квартире, то пользоваться ею будет нельзя. Квартиру с таким обременением продать вряд ли получится. Это означает, что на неё нельзя строить никаких планов, а когда она будет в вашем полном распоряжении — неизвестно.

7. Нельзя выкупить ренту по желанию. Одного желания плательщика заплатить выкупную цену и прекратить договор пожизненной ренты недостаточно. Такое решение может принять только получатель ренты, если плательщик существенно нарушает договор.

8. Риск мошенничества. Да, пожилые люди тоже могут быть мошенниками. А некоторые занимаются этим почти профессионально, несколько раз меняя плательщиков ренты. Обязательно удостоверьтесь, что рентополучатель не страдает психическими заболеваниями. Закажите освидетельствование непосредственно перед сделкой и подписывайте договор у нотариуса, который может проводить видеосъемку. Так оспорить договор будет намного сложнее.

Плюсы и минусы для получателя ренты

Плюсы

1. Дополнительный доход. Для любого пожилого человека рента — это отличный способ увеличить свою пенсию и не зависеть от помощи родственников и государства. Особенно это пригодится одиноким людям, которые остались без родных и близких и получают маленькую пенсию.

2. Минимизация рисков. Договор ренты максимально защищен государством: его удостоверяет нотариус, а обременение регистрируется в Росреестре. Несмотря на то, что квартира переходит в собственность другого человека, его права весьма ограничены.

3. Право на расторжение договора. Если плательщик ренты существенно нарушает договор, то закон позволяет расторгнуть договор ренты. В этом случае получатель ренты может потребовать выкупа ренты или возмещения убытков. Это дополнительный рычаг воздействия на нерадивого плательщика — если он будет нарушать договор, то квартира может ему и не достаться.

Минусы

1. Риск мошенничества. Пожилые одинокие люди — одна из самых социально незащищенных групп, поэтому ими часто манипулируют или даже открыто обманывают. Поставленный в тяжелую финансовую ситуацию человек может согласиться на крайне невыгодные для себя условия, и этим могут воспользоваться мошенники.

2. Риск покушения на жизнь или здоровье. Поскольку срок выплаты ренты привязан к сроку жизни получателя ренты, она сразу же становится предметом пристального внимания обеих сторон. Все это увеличивает риск того, что желающие получить квартиру готовы любым способом приблизить смерть пожилого человека.

3. Ухудшение отношений с родственниками и наследниками. Договор ренты лишает родственников возможности получить квартиру в наследство, поэтому они не всегда довольны таким поворотом событий. Если им не удается отговорить своего пожилого родственника от договора ренты, то это может сказаться на их отношениях и общении.

Договор пожизненной ренты

Договор — это основной документ, который будет регулировать все взаимоотношения плательщика ренты и её получателя, возможно, долгие годы. К его составлению нужно отнестись максимально внимательно, потому что по закону минимальный размер ренты весьма скромный, штрафы за просрочку оплаты — минимальные, а условия расторжения прописаны весьма размытые. Не стоит скачивать в интернете шаблоны такого договора, лучше заплатить деньги и составить его с юристом, который поможет подробно расписать все условия для вашего случая. Если что-то пойдёт не так, с таким договором в суде будет проще отстоять свои права.

Читайте также:
Профессиональная трудоспособность: что это такое, описание и особенности

Форма договора. Все договоры ренты должны заключаться в письменной форме и заверяться у нотариуса. Это страхует обе стороны: плательщика — от обвинений в том, что он воспользовался беспомощностью пожилого человека, а получателя ренты ограждает от мошенников.

После нотариального удостоверения договор должен пройти государственную регистрацию. Именно с этого момента квартира переходит к новому собственнику. Сам договор ренты считается обременением, оно будет отображено в выписке из ЕГРН. Продать квартиру с таким обременением на практике вряд ли получится. Хотя в теории возможно переоформить обязательства по выплате ренты на другого человека, но обычно с этой процедурой не хотят связываться из-за высоких рисков мошенничества.

Размер ренты. Платой в договоре пожизненной ренты могут быть только деньги.

Если жилье передаётся по договору бесплатно, то сумма ренты должна быть не меньше прожиточного минимума, размер которого зависит от субъекта РФ, в котором находится квартира. Если в вашей области или крае прожиточный минимум не установлен, то рента рассчитывается на основе показателя на душу населения по РФ. Если во время действия договора прожиточный минимум увеличивается, рента растёт вместе с ним. Для договоров, по которым квартира передаётся за плату (по схеме «первоначальный платёж + рентные платежи»), нижней границы для размера ренты нет.

Но, как правило, размер ренты устанавливается больше прожиточного минимума, верхней планки по закону нет. Суммы обговариваются индивидуально: размеры ренты за трёхкомнатную квартиру в центре Москвы и за однушку на окраине в провинции будут очень сильно отличаться. И, скорее всего, в договоре будет прописано, что рента должна индексироваться по росту инфляции.

Кто проживает в квартире. Для получателя ренты важно не только получать дополнительный доход, но и не остаться на улице — ведь квартира ему больше не принадлежит. Если у него нет другого жилья, то в договоре обычно прописывается его право на проживание в квартире до конца жизни.

Условия расторжения договора. Для получателя ренты закон предусматривает возможность расторжения договора при существенных нарушениях. Но конкретных нарушений, которые будут считаться существенными, закон не называет. В таких ситуациях суд решает, какие нарушения считать существенными, а какие — нет. Чтобы не полагаться только на мнение суда, лучше прописать такие условия в договоре. К примеру, существенными нарушениями договора можно назвать систематическую просрочку выплаты ренты или её неуплату в течение 2 месяцев.

Условия изменения договора. После подписания любого договора, который заключается надолго, люди сталкиваются с тем, что его условия устаревают и не успевают за реальной жизнью. Лучше сразу прописать случаи, когда вы сможете изменить положения документа. Например, если инфляция будет расти очень быстро, или стоимость квартиры на рынке каждый год будет падать на 10%, а прожиточный минимум, наоборот, увеличиваться в 2 раза.

Если плательщик ренты по каким-либо причинам не может больше исполнять договор, изменить условия или расторгнуть его может суд. Но нужно будет доказать, что при текущих условиях вы бы ни за что не заключили такой договор.

Но лучше прописать условия для изменения договора заранее: даже если не получится договориться об этом мирно, отстоять свои права в суде в такой ситуации будет легче.

Ответственность за просрочку оплаты. Если не прописать в договоре ответственность за нарушение срока оплаты, плательщик ренты будет платить штраф по правилам ст. 395 ГК РФ (проценты считаются по ключевой ставке Центробанка). Рассчитать размер такой суммы можно в специальном интернет-калькуляторе (ищите сервисы «для расчёта процентов по ст. 395 ГК РФ»): например, за трехмесячную задержку одного платежа в 15 000 рублей плательщик ренты заплатит всего 363 рубля 49 копеек (при ставке ЦБ 7,25%).

Такая сумма вряд ли смутит недобросовестного плательщика и заставит его вовремя перечислять деньги, поэтому лучше предусмотреть в договоре ответственность посерьёзнее.

Выкуп ренты

Выкуп ренты — это случай, когда плательщик переводит получателю какую-то фиксированную сумму (выкупную цену), прекращает переводить рентные платежи, договор расторгается, обременение с квартиры снимается, и она переходит к новому собственнику.

По договору пожизненной ренты такой выкуп может потребовать только получатель ренты — в случае, если плательщик существенно нарушает договор. Плательщику закон такое право даёт только в случае заключения договора постоянной ренты, тогда плательщик может выкупить ренту безо всяких нарушений и объяснения причин (если в договоре не прописаны другие условия).

Условия выкупа и выкупную цену лучше прописать в договоре заранее. Если цена не была согласована, то её размер зависит от того, бесплатно или платно передаётся квартира. Обычно выкупную цену считают так:

  • если квартира перешла к плательщику за деньги, то выкупная цена равна сумме рентных платежей за 1 год;
  • если квартира передавалась бесплатно, то, помимо годовой суммы платежей, плательщику придется заплатить стоимость квартиры, которая определяется «по аналогии» — ориентируясь на похожие квартиры в похожих ситуациях.

Также при нарушении договора получатель ренты может потребовать его расторжения, без каких-либо компенсаций с его стороны.

Заключение

В идеале договор ренты — это прекрасная возможность для пожилого человека провести последние годы жизни в достатке, а для плательщика ренты — получить квартиру по цене ниже рыночной. Как и во всех сделках на рынке недвижимости, необходимо быть бдительным и запрашивать все возможные документы, внимательно составить договор, который будет удовлетворять обе стороны, и тщательно фиксировать все платежи.

Авторы: команда Яндекс.Недвижимости. Иллюстратор: Катя Симачева.

Рейтинг
( Пока оценок нет )
Понравилась статья? Поделиться с друзьями:
Добавить комментарий

;-) :| :x :twisted: :smile: :shock: :sad: :roll: :razz: :oops: :o :mrgreen: :lol: :idea: :grin: :evil: :cry: :cool: :arrow: :???: :?: :!: