Предварительный договор: что это такое, описание и особенности

Зачем нужен предварительный договор, и какие ошибки допускают при его заключении

Этот инструмент очень популярен в сделках с недвижимостью и у риелторов. Но на самом деле у предварительного договора очень широкое применение. Его можно заключить перед любой сделкой. Неважно покупаете машину, акции или даже сдаёте в аренду недвижимость.

Юристы регулярно сталкиваюсь с предварительным договором, причём с предварительным договором уже заключёнными, и часто видят в них ошибки. Иногда эти ошибки приводят к миллионам потерям. Далее кратко разберём, что такое предварительный договор, когда он нужен, когда не нужен, и какие ошибки допускаются при его заключении или исполнении.

В чём суть этого инструмента? Допустим, два лица собираются и подписывают договор о том, что они в будущем обязательно заключат какой-то договор. Допустим, это договор купли-продажи квартиры. Если по основному договору купли-продажи покупатель должен был передать 7 000 000 рублей, а продавец должен был бы передать права на квартиру, то по предварительному договору покупатель и продавец, к примеру, до 31 декабря должны подписать такой договор купли-продажи. В нём нет обязанности передать деньги, нет обязанности передать квартиру, есть обязанность до определённого момента подписать бумаги. Вот в этом суть предварительного договора (ст. 429 ГК РФ).

В нём обязательно прописываются, конечно, на каких условиях будет подписываться основной договор купли-продажи в будущем. Но на момент подписания предварительного договора, основного договора купли-продажи ещё нет, он только будет. Если же кто-то начнёт уклоняться от подписания основного договора, то есть исполнения обязанности по предварительному договору, допустим, продавец скажет: «я не буду продавать тебе квартиру, я передумал», то покупатель может в этом случае обратиться в суд и через суд заключить основной договор.

Как это будет юридически выглядеть? Судья выносит решение, в котором прописаны условия основного договора купли-продажи. И с момента вступления этого решения суда в силу будет считаться, что продавец и покупатель подписали между собой договор. Это будет документом (основанием) для перехода права собственности на квартиру. Продавцу фактически здесь не нужно заставлять ставить подпись на договоре. Причём, если у сторон были какие-то мелкие условия, о которых они изначально не могли договориться, то эти условия в этой ситуации пропишет суд. Конечно, он будет ориентироваться на ключевые положения предварительного договора, но если чего-то в нём не будет, то он эти условия восполнит сам по своему внутреннему убеждению. Поэтому здесь сразу дадим рекомендацию, что если вы заключаете предварительный договор, то максимально подробно в нём прописывайте условия основного договора. Чем меньше пропишите условий, тем больше потом за вас будет додумывать судья.

Предварительный договор это способ для сторон будущей сделки подтвердить серьёзность своих намерений, то есть намерений вступить в сделку. Очень часто когда заключается предварительный договор, одна сторона даёт другой стороне задаток. Что такое задаток? Допустим, покупатель даёт продавцу 100 000 рублей в качестве задатка. И если вдруг 31 декабря они не заключают основной договор, то продавец оставляет задаток у себя. Это если покупатель уклонялся от заключения договора. Но если от заключения договора уклоняется продавец, то он должен вернуть покупателю этот задаток, например в двойном размере, то есть 200 000 рублей.

Предварительный договор с задатком — это способ гарантировать, что одна сторона будет вступать в сделку, а если она вдруг не вступит в сделку, то вторая сторона возьмёт соответствующую компенсацию.

На самом деле, если погрузиться в юридические детали, то предварительный договор, как инструмент особо не нужен. Если его, конечно, не требуют банки. Почему не нужен? Потому что вместо предварительного договора стороны могут сразу подписать договор купли-продажи, но указать в нём, что мы вносим деньги и передаём квартиру не сейчас, а, допустим, через девять месяцев. Через девять месяцев один другому вносит 7 000 000 рублей, а другой передаёт квартиру по акту. И дальше стороны идут в Росреестр для того, чтобы зарегистрировать переход права собственности. Договора купли-продажи в этом случае будет достаточно.

Эти же самые обязанности (оплатить или передать квартиру) также можно обеспечить обеспечительным платежом (ст. 381.1. ГК РФ). Покупатель, который будет покупать квартиру может внести 100 000 руб. Или продавец, который обязуется продать квартиру, может гарантировать выплату своих 100 000 рублей в случае если сделка сорвется по его вине. Если кто-то откажется от исполнения своей обязанности, то эта сумма останется у другой стороны. Но в этом случае, если продавец не захочет продавать квартиру, то покупатель сможет взять свои 7 000 000, внести их на депозит нотариуса (с этого момента будет считаться, что он исполнил свои обязанности по договору), и обратиться в суд с требованием о признании права собственности на квартиру. Но многое конечно зависит от условий договора.

По предварительному договору так сделать, кстати, нельзя. Если кто-то нарушает предварительный договор, то суд всего лишь может признать основной договор заключённым. Ведь в суд обращаются не для того, чтобы признать право собственности на квартиру, а для того, чтобы заключить договор. И получается, что заключение основного договора сразу, даже более эффективный инструмент, чем заключение предварительного договора. Даже в том случае, если бы у продавца (который должен передать квартиру), ещё бы не было прав собственности на эту квартиру, всё равно договора купли-продажи можно подписать в отношении объекта, которого ещё не существует, или права по которому не переданы продавцу.

Но всё равно в России будут продолжать подписывать предварительные договоры, они никуда не денутся. Ведь зачастую сторонам просто спокойнее подписывать именно предварительные договоры, поскольку они не всегда имеют возможность выполнить свои обязательства. Если одна сторона не может пока заплатить другой стороне, то ей предпочтительнее подписать предварительный договор, чем основной. А стороне, которая ещё пока не может получить встречное исполнение от другой (получить оплату), также спокойнее подписать предварительный договор.

Типичные ошибки, которые сегодня допускаются при заключении и исполнении предварительных договоров

  • Первая ошибка: не направление стороной требования о заключении основного договора.
Читайте также:
Общие принципы: что это такое, описание и особенности

В предварительном договоре всегда есть срок, до которого должен быть подписан основной договор. Если этот срок точно не указан, то считается, что основной должен быть подписан в течение года с момента заключения предварительного договора. Если стороны не подписывают основной договор, то одна из сторон предварительного договора в течение шести месяцев с окончания этого срока может обратиться в суд с требованием о заключении основного договора.

Но в чём здесь проблема? Если суд при анализе обстоятельств дела увидит, что ни одна из сторон до истечения срока не направляла другой стороне какие-то предложения заключить основной договор, он может констатировать, что и первая, и вторая сторона просто утратили интерес к заключению основного договора. И в этом случае, стороне которая обратилась в суд просто-напросто откажут в иске.

В чём заключается ошибка сторон предварительного договора? В том, что до истечения этого срока не происходит каких-либо волеизъявлений, направлений оферты. Обязательно направляйте другой стороне какие-то предложения или просьбы встретиться и заключить основной договор. Причём направляйте их обязательно письменно, чтобы в будущем, это можно было подтвердить. Не нужно записывать телефонные разговоры. Не нужно собирать такие доказательства, которые вы потом просто не сможете представить в суд или как-то идентифицировать. В идеале другой стороне предварительного договора вообще направить заказное ценное письмо с описью вложения. Это будет одним из лучших доказательств того, что вы не утратили интерес в заключении основного договора.

  • Вторая ошибка: недостаточно подробно прописываются условия основного договора в предварительном договоре.

Напомним, что в предварительном договоре не просто обязуемся заключить какой-то договор, но и прописываем на каких условиях должны его заключить. Не всегда это должны быть все условия основного договора (желательно, но не обязательно). Ключевые условия договора точно должны быть в него включены.

О чём говорим? О том, что в предварительном договоре должны прописать, что передаёте по этому договору, сколько это будет стоить, в какие сроки передаёте. Все эти существенные вещи обязательно нужно прописать. Если объектом основного договора выступает квартира, то обязательно опишите эту квартиру подробно, с технической точки зрения. Укажите кадастровый номер, этаж квартиры, точный адрес квартиры, укажите площадь по документам. Все цифры и точные данные, которые вы имеете из документов на квартиру, обязательно пропишите в предварительном договоре.

  • Третья ошибка: если вносится задаток, стороны не указывают, что это задаток.

Если вы по предварительному договору вносите задаток (те же самые 100 000 рублей), то обязательно в договоре пропишите, что эти 100 000 рублей вносятся именно как задаток. Если вы слово «задаток» не укажите, то эти 100 000 будут вноситься просто как аванс. Что это значит? Это значит, что если кто-то не исполнит предварительный договор, то механизм возврата в двойном размере (удержания суммы задатка) не сработает.

  • Четвёртая ошибка: задатком не обеспечивается обязанность заключить договор в будущем.

Обеспечивать задатком нужно именно обязанность заключить в будущем основной договор (ст. 380 ГК РФ). Не обязанность передать квартиру или передать деньги за квартиру, а именно обязанность заключить договор в будущем. Обязанности передать квартиру и обязанности выплатить деньги на момент заключения предварительного договора ещё нет, так как не заключён основной договор.

Что ещё хотелось бы сказать про задаток? Если вы используете этот инструмент, то указывайте на его использование не только в расписке, по которой вы передаёте задаток, но и в самом предварительном договоре. У вас должна быть некоторая связка между деньгами, которые вы вносите и заключённым договором. Конечно, если вдруг вы не прописали это по какой-то причине или забыли, то суд, скорее всего, установит эту связку. Но зачем вам лишний раз рисковать, создавать в этом аспекте какую-то неопределенность, то укажите, что задаток вносите и в предварительный договор, и в самой расписке.

  • Пятая ошибка: отсутствие нотариального удостоверения предварительного договора, когда нотариальная форма обязательна для основного договора (п. 2 ст. 429 ГК РФ).

Если у вас основная сделка, допустим, купли-продажи подлежит нотариальному удостоверению, то и предварительный договор о заключении купли-продажи также подлежит нотариальному удостоверению. Если вы нотариально не удостоверите такой предварительный договор, то он будет считаться ничтожным и не будет порождать каких-то правовых последствий.

Нотариальному удостоверению подлежат, например, сделки с долями в недвижимости. Если вы, скажем, продаёте квартиру не целиком, а только какую-то долю в ней. Также нотариальному удостоверению подлежат все сделки с недвижимостью, которые заключаются несовершеннолетними. К примеру, если ребёнок кому-то продаёт квартиру или долю в ней, то такая сделка подлежит нотариальному удостоверению. И, соответственно, предварительный договор о заключении такой сделки также будет подлежать обязательному нотариальному удостоверению. Кстати, если вы заключаете сделку с несовершеннолетним, то не забывайте, что практически всегда требуется ещё согласие (одобрение) органов опеки и попечительства.

  • Шестая ошибка: отказ от получения нотариального согласия супруга (супруги) продавца недвижимости.
Читайте также:
Прокурорский надзор: что это такое, описание и особенности

Если вы заключаете предварительный договор, скажем, на покупку квартиры или другой недвижимости, а продавец состоит в браке, то обязательно на этом этапе (на этапе заключения предварительного договора) возьмите нотариальное согласие супруги. Но нотариальное согласие супруги не на заключение предварительного договора, и даже не на заключение основного договора по предварительному, а на продажу квартиры. Почему это важно? Потому что, если продавец вашей квартиры будет уклоняться от заключения основного договора и вы пойдёте в суд за его заключением и нотариального согласия супруги на этом этапе не будет, и даже если вы выиграете суд по основному договору, то всё равно не сможете получить право собственность на квартиру. Так как на стадии предварительного договора вы не приняли мер и не взяли нотариальное согласие супруги.

  • Седьмая ошибка: не нужно называть предварительным договором то, что им фактически не является.

Если вы заключаете предварительный договор и по нему, как покупатель, допустим, вносите несколько миллионов рублей в качестве оплаты за квартиру, то это уже не предварительный договор, а это уже основной договор купли-продажи. И грамотный судья обязательно такой предварительный договор переквалифицирует в основной договор. Почему не нужно допускать эту ошибку? Потому что на стадии подготовки к судебному разбирательству у вас будет выбор, а какое требование вам заявлять. «У меня вроде написано, что заключён предварительный договор, я по-хорошему должен заявить требование о понуждении к заключению основного договора». Но если это основной договор купли-продажи, то вы должны заявлять требования о понуждении к исполнению обязательств, то есть о передаче вам уже квартиры, а не о заключении основного договора. По предварительному договору не надо вносить какие-то крупные авансы. Если вы хотите внести уже аванс за квартиру, то сразу заключайте основной договор.

Как разграничить предварительный и основной договоры купли-продажи недвижимости: позиция ВС РФ

vadimphoto1@gmail.com / Depositphotos.com

Согласно действующему гражданскому законодательству предварительный договор заключается с целью закрепить обязательство сторон о заключении в будущем основного договора – о передаче имущества, выполнении работ или оказании услуг – на предусмотренных предварительным договором условиях. Содержание предварительного договора должно позволять установить предмет основного договора и его условия, относительно которых на момент заключения предварительного договора должно быть – по заявлению одной из сторон – достигнуто соглашение (п. 3 ст. 429 Гражданского кодекса). При этом отсутствие иных, помимо определяющих предмет, существенных условий основного договора в предварительном не препятствует признанию последнего заключенным, так как все недостающие условия могут быть согласованы непосредственно при заключении основного договора (п. 25 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 25 декабря 2018 г. № 49 “О некоторых вопросах применения общих положений Гражданского кодекса Российской Федерации о заключении и толковании договора”).

Таким образом, предварительный договор может быть как очень кратким и содержать лишь положения о предмете, так и подробным – определяя все условия основного договора. При этом никакие иные, кроме обязанности заключить впоследствии основной договор, обязательства – например, о передаче имущества или его оплате – предварительным договором устанавливаться не могут. В случае наличия подобных обязательств в договоре он, хотя и назван предварительным, является непосредственно договором купли-продажи, поэтому суды, рассматривая дела об оспаривании таких договоров должны исходить из их содержания, а не наименования. На это обратил внимание ВС РФ в одном из вынесенных недавно решений (определение Судебной коллегии по гражданским делам ВС РФ от 2 апреля 2019 г. № 11-КГ19-3).

Фабула дела

Для составления предварительного договора купли-продажи объекта недвижимого имущества воспользуйтесь сервисом “Конструктор правовых документов” интернет-версии системы ГАРАНТ. Получите полный доступ на 3 дня бесплатно!

Гражданин и гражданка Х. (далее – заявители, истцы) заключили с ООО “Ю.” (далее – ответчик) предварительный договор купли-продажи квартиры в строящемся доме, устанавливающий обязательство сторон по заключению в определенный срок основного договора купли-продажи данного жилого помещения. В обеспечение исполнения предварительного договора истцы обязались уплатить ответчику конкретную денежную сумму – в размере стоимости квартиры. Причем в предварительном договоре было указано, что обязанность продавца по передаче квартиры наступает только при условии внесения приобретателями жилья обозначенной суммы в полном объеме. Данное обязательство истцы исполнили, но ответчик от подписания основного договора в установленный срок – до 1 января 2018 года – уклонился. В результате договор был заключен 15 февраля того же года, и в этот же день стороны подписали передаточный акт.

Неустойку за нарушение срока заключения основного договора, правила расчета размера которой за каждый день просрочки были прописаны в предварительном договоре, ответчик не уплатил. Поэтому истцы обратились в суд с требованием о взыскании с ответчика данной неустойки, а также неустойки за нарушение срока передачи предварительно оплаченного имущества (на основании п. 3 ст. 23.1 Закона РФ от 7 февраля 1992 г. № 2300-I “О защите прав потребителей”).

Читайте также:
Ориентирующая фотосъемка: что это такое, описание и особенности

Позиция судов первой и апелляционной инстанций

Суд первой инстанции удовлетворил только первое требование истцов – о взыскании неустойки за ненадлежащее исполнение ответчиком обязательства по заключению основного договора. Норма же законодательства о защите прав потребителей, на которую истцы ссылались в обоснование своего второго требования, по мнению суда, не может быть применена в данном случае, так как она устанавливает последствия нарушения продавцом срока передачи товара по договору купли-продажи с условием о предварительной оплате. А предварительный договор таковым не может быть в принципе, поскольку никакие, кроме обязанности по заключению основного договора, обязательства, в том числе и обязанность передать предварительно оплаченный товар, в него включаться не могут (решение Приволжского районного суда г. Казани Республики Татарстан от 15 мая 2018 г. по делу № 2-2379/2018).

Стороны, напротив, посчитали, что предварительный договор между ними и ответчиком является фактически договором купли-продажи квартиры с условием о предварительной оплате, и подчеркнули это в своей апелляционной жалобе. Однако суд апелляционной инстанции согласился с выводами районного суда, отметив, что обязанность продавца передать квартиру в собственность покупателей не являлась предметом предварительного договора (апелляционное определение Судебной коллегии по гражданским делам Верховного Суда Республики Татарстан от 16 июля 2018 г. по делу № 33-12034/2018).

Позиция ВС РФ

ВС РФ также указал на невозможность включения в предварительный договор иных, кроме обязательства о заключении в будущем основного договора, обязанностей. Но с данной нижестоящими судами оценкой содержания самого оспариваемого договора не согласился. Напомнив, что в случае, когда буквальное значение выражений, описывающих условия договора, не позволяет установить его содержание, выяснению подлежит действительная общая воля сторон с учетом цели договора (ст. 431 ГК РФ), Суд отметил, что в рассматриваемом деле договором, поименованном предварительным, фактически предусмотрены и обязанность заявителей уплатить полную стоимость квартиры, причем до заключения основного договора, и обязанность ответчика передать им в собственность соответствующее жилое помещение. Поэтому предварительным он на самом деле не является. Стоит отметить, что ВС РФ уже разъяснял особенности разграничения предварительного и основного договоров купли-продажи. По мнению суда, если договор, названный сторонами предварительным, предполагает заключение впоследствии договора о продаже имущества, устанавливая при этом обязанность покупателя уплатить полную стоимость этого имущества или существенную ее часть, такое соглашение квалифицируется как договор купли-продажи с условием о предварительной оплате (п. 23 Постановления Пленума ВС РФ от 25 декабря 2018 г. № 49).

Поскольку нижестоящие суды неверно установили характер правоотношений сторон и неправильно определили нормы, подлежащие применению при рассмотрении данного спора, ВС РФ отменил их решения и отправил дело на новое рассмотрение в суд первой инстанции.

Что такое предварительный договор купли-продажи недвижимости?

Покупка жилья сопровождается оформлением ряда документов. Часть из них обязательна, например, непосредственно купчая, без которой не произойдет смены собственника. Предварительный договор купли-продажи (ПДКП) не относится к числу требуемых законодательно бумаг, но часто упрощает и упорядочивает заключение сделки, защищая интересы подписывающих его сторон. Что это, как оформляется и какие обязанности предусматривает — читайте далее в статье.

Для чего нужен ПДКП и чем отличается от обычного договора

Предварительный договор помогает заранее, до юридического заключения сделки, обговорить и согласовать все условия последующей купли-продажи. Конечно, обсудить эти моменты можно устно, но в таком случае доказать договоренности в суде в случае проблем будет сложно. То есть предварительный договор помогает выяснить все детали и оставить эмоциональные обсуждения до официальной регистрации.

С юридической точки зрения предварительный договор фиксирует намерение заключить сделку между конкретными лицами по выбранному объекту недвижимости. К тому же он обязывает стороны выполнить все изложенные обязательства. А если покупатель или продавец передумали и решили отказаться от продажи жилья, ПДКП защищает интересы второй стороны — например, в суде или устанавливая штрафные санкции за нарушения договоренностей.

Чем отличается предварительный договор от основного: ПДКП гарантирует продавцу, что его недвижимость будет продана, а покупателю, что выбранное жилье достанется именно ему. При этом заключение предварительного договора не является основанием для перехода прав собственности и передачи полной суммы стоимости квартиры. В рамках ПДКП можно передать аванс или задаток.

Виды ПДКП

Суть предварительных договоров и минимальные условия едины, но в зависимости от условий сделки могут содержать дополнительные пункты. Нюансы возникают, когда покупка жилья проходит на первичном рынке, при взятии ипотеки или с участием агентств недвижимости. Теперь немного подробнее о каждом.

Если квартиру покупают у застройщика, то между покупателем и подрядчиком заключается предварительный договор долевого участия, который регулируется федеральным законом № 214-ФЗ от 30 декабря 2004 года. ПДКП может оформляться в случае, когда строительная организация уже сдала объект и оформила право собственности на недвижимость.

Покупка квартиры в ипотеку означает участие банка в сделке, так как жилье переходит в залог к кредитной организации. Стороны подписывают ПДКП в трех экземплярах, один их которых передают в банк. На случай, если покупатель получает отказ в кредитовании, в предварительном договоре стоит прописать условия расторжения ПДКП, в том числе кому и в каком размере остается задаток.

Читайте также:
Ленное право: что это такое, описание и особенности

Наконец, последний вариант, когда в качестве посредника при сделке выступает риэлторское агентство. В таком случае обязательно должен быть заключен договор оказания услуг, без которого сотрудничество со специалистами по недвижимости становится нелегитимным. При этом ПДКП принимает трехсторонний формат и включает обязанности посредника, в роли которого выступает агентство. Обеспечительный платеж по сделке (задаток) подобного формата проходит через риэлтора: он получает его от покупателя и выдает расписку или чек.

Нюансы оформления

Законодательство определяет единственное существенное условие предварительного договора, без которого он не будет иметь силы, — это предмет соглашения. Все остальные сведения вносятся по желанию сторон. Раньше обязательным пунктом была стоимость недвижимости, но с 2015 года цену сделки можно не прописывать.

В предмете договора указывают полное описание недвижимости, по которой проходит сделка, — оно должно позволять точно установить объект. Для этого уточняют адрес, этаж, метраж, количество помещений и собственников. Также вписывают кадастровый номер и на каком основании возникло право собственности у продавца.

Несмотря на то, что обязательный пункт всего один, предварительный договор позволяет зафиксировать разные условия и защитить интересы продавца и покупателя. Теперь подробнее о том, что нужно учитывать при оформлении ПДКП.

Форма предварительного договора. Она должна совпадать с формой самого договора — обычный письменный вариант или с удостоверением от нотариуса. Заверить документ нотариально обязательно только в некоторых случаях, например, при продаже доли в недвижимости.

Сумма сделки. Чтобы избежать споров по поводу стоимости жилплощади при заключении основного договора, в ПДКП стоит включить цену квартиры и обозначить сумму, которая передается в качестве задатка или аванса.

Сроки. Четко прописанная дата заключения основного договора поможет не затягивать сделку; если факт купли-продажи зависит от личных факторов одной из сторон, вместо срока можно указать эти обстоятельства.

Штрафы. В случае отказа одной из сторон от исполнения обязательств по преддоговору, будет полезно прописать в нем штрафные санкции и расписать, у кого и в каком размере остается аванс или задаток. Обычно аванс просто возвращается покупателю, с задатком ситуация другая: при отказе продавца он возвращается покупателю в двойном размере; при отказе покупателя — остается у продавца.

Интересы третьих лиц. Иногда при сделке с недвижимостью затрагиваются интересы третьих лиц, которые могут иметь право на собственность или на пользование квартирой. Покупателю бывает непросто выяснить достоверную информацию такого характера, поэтому в преддоговоре лучше указать, что продавец обязан предоставить жилье, которое свободно от подобных притязаний. Этот момент актуален на вторичном рынке.

Срок освобождения жилья. Помимо времени заключения основного договора в ПДКП полезно обозначить даты фактической передачи помещения и снятия с регистрационного учета проживающих в квартире лиц. Переезд, как и выписка и из жилья, занимает не один день, поэтому важно продумать эти условия.

Порядок расчетов. Заключение ПДКП не предусматривает передачи полной суммы за недвижимость и даже большей ее части — с юридической точки зрения это нарушение и предварительный договор могут признать основным. Тем не менее, порядок расчета между продавцом и покупателем нужно зафиксировать.

Жизненные ситуации бывают разные, поэтому стоит отразить форс-мажорные обстоятельства, которые приведут к расторжению договора по инициативе одной из сторон без штрафных санкций и судебных разбирательств.

Риски

Предварительный договор — это фиксация намерения двух сторон провести сделку по купли-продаже недвижимости. При этом гарантировать переход права собственности на жилье от продавца к покупателю он не может. Его заключение все равно не является бессмысленным — при подписанным ПДКП принудить стороны исполнить договоренности может суд. Задаток или аванс без ПДКП такого права не дает.

Часто покупатель является наименее защищенной стороной, поэтому оформление предварительного договора позволяет через суд заставить продавца продать недвижимость на зафиксированных условиях. Не всем хочется тратить на разбирательства время, но знать о такой возможности стоит.

Предварительный договор может быть аннулирован, если при его заключении были нарушены требования законодательства: нет нотариального удостоверения ПДКП или невозможно точно интерпретировать объект недвижимости, по которому проводится сделка. В последнем случае необязательно прописывать полный адрес — хватит кадастрового номера.

Из-за того, что ПДКП не подлежит государственной регистрации, покупатель может столкнуться с неприятной ситуацией — двойной продажей. Если квартира уйдет другим, аванс или задаток будет возвращен, но время упущено. Можно подать в суд и потребовать компенсацию, а можно в самом преддоговоре прописать обязанности продавца и штрафы за такую ситуацию.

Так как заключение ПДКП не означает передачу прав собственности, покупатель рискует потерять деньги, которые он передал в качестве аванса или задатка. Логичный выход — подать на недобросовестного продавца в суд.

С деньгами связан еще один важный момент — полный расчет по сделке. Право собственности переходит к покупателю после регистрации основного договора в Росреестре. Это занимает несколько дней, к тому же по каким-то причинам может прийти отказ, а деньги уже переданы продавцу. Чтобы избежать подобной ситуации, можно хранить деньги в банковской ячейке или провести безналичный расчет с условием, что банк переведет сумму только после подтверждения, что договор зарегистрирован.

Помимо перечисленных ситуация покупатель рискует стать владельцем недвижимости с обременением — договором ренты или аренды жилья. Также обременением считается ипотека или другой залог жилья и арест. Узнать об этом можно, заказав выписку в Росреестре. Она включает основные виды обременения, но сдача квартиры в найм на срок менее года не подлежит регистрации, при этом при смене собственника за арендаторами сохраняется право пользования квартирой.

Читайте также:
Опционный заем: что это такое, описание и особенности

Основания для расторжения

Предварительный договор сохраняет юридическую силу до заключения основного договора или теряет действие, если в обозначенный в нем срок сделка не произошла и одна из сторон не направила предложение об оформлении основного договора и его регистрации. Также ПДКП может быть расторгнут, если:

  • у покупателя или продавца возникли сложности с оформлением документов или сбором денег, а дополнительное соглашение о продлении срока действия предварительного договора при этом стороны не подписали;
  • если оба представителя сделки добровольно договорились о расторжении ПДКП;
  • если во время оформления сделки обнаружились недостатки в продаваемой недвижимости или ограничения по ней — например, наличие обременения или порча имущества;
  • если квартира приобретается в ипотеку, а банк не согласовал объект и отказал в кредитовании;
  • когда один из собственников — несовершеннолетний, а органы опеки не дали разрешения на сделку.

Возможны другие ситуации, но без веской причины расторгнуть предварительный договор в одностороннем порядке невозможно. Чтобы максимально упростить возможную процедуру расторжения и сохранить время и нервы, все потенциальные ситуации лучше прописать в ПДКП, расписав штрафы и компенсации.

Так как покупатель выступает менее защищенным, в предварительном договоре стоит акцентировать внимание на расторжении ПДКП без штрафных санкций в ситуациях, которые от него не зависят. Это может быть отказ банка в предоставлении ипотеки, необходимость получения дополнительных документов (узаконивание перепланировки или разрешение органов опеки) или невозможность покупки из-за ошибки в документах или отсутствии разрешений, а также обнаружение обременения по квартире.

Предварительный договор — не обязательный документ с точки зрения законодательства и не дает гарантирует покупку квартиры. При этом он способен защитить интересы покупателя и продавца, если обговорить и прописать условия сделки максимально подробно и четко. Если остались вопросы или сомнения — специалисты АН «Трансферт» объяснят, что дает предварительный договор купли-продажи. Обращайтесь!

Предварительный или основной: ВС научил определять вид договора

Семья Хамилиных* 28 сентября 2017 года заключила с ООО «ЮнидКазань» предварительный договор купли-продажи строящейся квартиры. Согласно документу, стороны обязались заключить основной договор купли-продажи в течение 20 рабочих дней с момента получения продавцом свидетельства о праве собственности, но не позже 4 квартала 2017 года. Когда продавец зарегистрировал право собственности на квартиру, он не сообщил об этом Хамилиным. Поэтому основной договор подписали только 15 февраля 2018 года, после третьей претензии со стороны покупателей.

Квалифицировать договор непросто

Хамилины обратились в суд с иском к ООО «ЮнидКазань» о взыскании 990 000 руб. неустойки за нарушение установленного договором срока передачи квартиры и 20 240 руб. неустойки за нарушение срока подписания основного договора. Приволжский районный суд г. Казани Республики Татарстан требования удовлетворил частично: взыскал с ООО «ЮнидКазань» 20 240 руб. неустойки и 10 120 руб. штрафа, а в остальной части иска отказал. Верховный суд Республики Татарстан оставил это решение без изменений.

Суды сочли правомерными требования истцов о взыскании неустойки за просрочку направления уведомления о регистрации права собственности и за нарушение срока заключения основного договора купли-продажи. При этом суды отказали в неустойке за нарушение срока передачи квартиры. Они решили: между сторонами заключён только предварительный, а не основной договор купли-продажи квартиры с условием предварительной оплаты, из этого документа не возникли обязательства по передаче квартиры.

ИСТЦЫ: Семья Хамилиных*

ОТВЕТЧИК: ООО «ЮнидКазань»

СУТЬ СПОРА: О взыскании неустойки за нарушение срока передачи квартиры и срока подписания основного договора

РЕШЕНИЕ: Принятые акты отменить, дело направить на новое рассмотрение в суд первой инстанции

Дело дошло до Верховного суда РФ, который напомнил: независимо от наименования договора нужно установить его действительное содержание исходя из буквального значения слов и выражений, а также из существа сделки с учётом действительной общей воли сторон, цели договора и фактически сложившихся отношений. По мнению ВС, хотя договор и называется предварительным, в нем предусмотрена обязанность ответчика передать истцам квартиру не позднее 4 квартала 2017 года и обязанность последних внести полную стоимость этой квартиры. Поэтому ВС посчитал, что договор не является предварительным, отменил принятые акты и направил дело на новое рассмотрение в суд первой инстанции (№ 11-КГ19-3). Пока еще оно не рассмотрено.

Главное – содержание договора

Управляющий партнер юркомпании «Генезис» Артем Денисов напомнил, что ВС в Постановлении Пленума от 25 декабря 2018 года № 49 уже высказывался насчет отличий предварительного договора от основного:

Если предварительный договор устанавливает обязанность приобретателя имущества до заключения основного договора уплатить цену имущества, то такой договор следует квалифицировать как договор купли-продажи с условием о предварительной оплате (п. 23 Постановления Пленума ВС от 25.12.2018 № 49).

Таким образом, ВС лишь поддержал ранее изложенную им позицию, отметил Денисов. Юрист ПБ Олевинский, Буюкян и партнеры Олевинский, Буюкян и партнеры Федеральный рейтинг. группа Банкротство (включая споры) (high market) 25 место По выручке на юриста (менее 30 юристов) 45 место По выручке Профайл компании × Анна Сулима рассказала, что ВАС тоже имел аналогичную позицию (п. 8 Постановления Пленума ВАС от 11.07.2011 № 54). Очевидно, что суды не могут останавливаться на прочтении заглавия текста, а должны из содержания документа установить, к чему стремились стороны при заключении договора, добавляет юрист S&K Вертикаль S&K Вертикаль Федеральный рейтинг. группа Банкротство (включая споры) (mid market) группа Арбитражное судопроизводство (крупные споры – high market) группа Разрешение споров в судах общей юрисдикции группа Семейное и наследственное право группа Частный капитал 3 место По выручке на юриста (более 30 юристов) 10 место По выручке 24 место По количеству юристов × Егор Шаньшеров. И даже если бы суд констатировал заключение предварительного договора, это не означало бы невозможность защиты прав покупателя, резюмировал эксперт.

Читайте также:
Независимость судей: что это такое, описание и особенности

* – имя и фамилия изменены редакцией.

Производство предварительного следствия: сущность, система

Производство предварительного следствия и дознание: общие черты и особенности

Под предварительным следствием понимается одна из ключевых форм предварительного расследования, которая происходит во время досудебного производства по уголовным делам.

Это обусловлено несколькими причинами: специфическим характером преступлений, которые являются подследственными органам предварительного следствия, затруднения в их расследовании и др. Для предварительного следствия свойственно иметь условия расследования аналогичные производству дознания. Помимо этого для предварительного следствия характерно разрешение таких же задач, что и для дознания, а также процессуальный порядок производства предварительного следствия и дознания. Но из-за ряда обстоятельств, особенностей уголовных дел, которые являются подследственными органам предварительного следствия, предварительное следствие имеет особые, свойственные исключительно для него, процессуальные правила. К примеру, одно из различий заключается в разнице сроков предварительного следствия и сроков дознания. Помимо этого отмечается ряд особенностей создания следственной группы из-за трудностей и объемов производства предварительного следствия, правового уровня следователя, который ведет предварительное следствие, а также завершения предварительного следствия.

Сегодня предварительное следствие имеет много общего с дознанием, которое осуществляется на основании Устава уголовного судопроизводства 1864 г. По причине того, что его осуществление следователями органов исполнительной власти происходит во время производства предварительного следствия, то судебного присутствия нет.

Важно отметить, что уголовное судопроизводство Российской империи именовало данную стадию «предварительным исследованием».

Если рассматривать предварительное следствие в виде предварительного расследования, то это система процессуальных действий, которая отрегулирована при помощи норм уголовно-процессуального законодательства, определяющая свод правил производства предварительного следствия и правовой статус следователя, который осуществляет его в ряде конкретных условий.

Предварительное следствие начинается с производства предварительного расследования, определение же его происходит с момента, когда возбуждается уголовное дело. Речь об этом идет в ч.1 ст. 156 УПК. Помимо этого при рассмотрении предварительного следствия в виде одного из видов предварительного расследования, следует помнить, что его производство должно осуществляться по всем уголовным делам. Исключением являются те уголовные дела, по которым происходит дознание.

Обязательным условием производства дознания является факт наличия возбужденного уголовного дела по признакам преступления, которое входит в список преступлений ч.3 ст.150 УПК. В большинстве случаев, туда включены преступления небольшой или средней тяжести.

Помимо этого осуществление предварительного расследования может происходить в виде дознания, а также на основании письменного указания прокурора. Исходя из этого, все остальные возбужденные уголовные дела, которые не входят в список признаков преступлений, которые предусмотрены в ч.3 ст. 150 УПК, подлежат производству предварительного следствия. К ним относятся преступления, представляющие высокую общественную опасность в сравнении с преступлениями, которые подлежат производству дознания.

Производить предварительное следствие могут участники уголовного судопроизводства, которые прикреплены к обвинению, а также у которых есть процессуальный статус следователя. Помимо этого заниматься производством предварительного следствия в целом имеют право и руководители следственных органов, имея ряд полномочий следователя либо руководителя следственной группы.

Производить ряд процессуальных действий следователем, который ведет производство предварительного следствия по уголовному делу, может быть ограничено из-за того, что данные процессуальные действия вмешиваются в ряд соответствующих прав и свобод личности.

Во время предварительного следствия осуществление ряда процессуальных действий важно производить на основании процессуального контроля участниками уголовного судопроизводства со стороны обвинения, не участвующими в осуществлении определенных уголовных дел, но производящими общее управление производством предварительного следствия. Помимо этого руководители следственных органов ответственны за производство по уголовному делу.

Исходя из этого, можно сказать, что предварительным следствием является один из видов предварительного расследования, который осуществляется следователем в рамках его компетенции, также он регулируется уголовно-процессуальным законодательством. Помимо этого отмечается его связь с тем, чтобы обнаружить, закрепить, проверить и оценить доказательства, направленные на защиту прав и интересов потерпевшего, а также иных участников процесса.

Этапы производства предварительного следствия

Выделяется ряд этапов производства предварительного следствия. Теория уголовного процесса объединяет данные этапы в конкретную систему.

В системе предварительного следствия выделяется ряд аспектов. Вот некоторые из них:

  1. Следователь принимает уголовное дело в производство. Следует отметить, что УПК предусматривает личную ответственность следователя за осуществление предварительного следствия. Это обусловлено тем, что для следователя перед тем как начать производство следственных действий, которые направлены на сбор доказательств по определенному уголовному делу, важно взять уголовное дело в свое производство. Как только данное действие осуществлено, для следователя открывается весь перечень процессуальных полномочий, которые предусмотрены уголовно-процессуальным законодательством. Эти полномочия необходимы для исследования обстоятельств уголовного дела, сбора, проверки, оценки доказательств. Также следует отметить, что с этой минуты следователь ответственен за осуществление уголовного дела.
Читайте также:
Недостоверная реклама: что это такое, описание и особенности

Замечание 4

Следователь может принять уголовное дело двумя методами. Все зависит от обстоятельств. В ситуациях, когда уголовное дело возбуждается непосредственно следователем, а также является подследственным ему, то следователю следует вынести единое постановление о возбуждении уголовного дела, а также о его принятии в свое производство. Речь об этом идет в ч.1 ст.156 УПК. В ситуациях же когда следователю поручили производство по уголовному делу, которое уже было возбуждено, то ему следует вынести постановление о том, что оно принимается к его производству. Копия данного постановления в течение 24 часов с момента, когда его вынесли, должна быть направлена к прокурору. Речь об этом идет в ч.2 ст.156 УПК.

  1. Следственные действия производятся для того чтобы установить обстоятельства уголовного дела. Данный аспект затрагивает не только производство процессуальных действий, являющимися методом сбора доказательств во время производства по уголовному делу, но и выявление обстоятельств, которые подлежат доказыванию, позволяют принять другое процессуальное решение.
  2. Привлекается лицо в виде обвиняемого.
  3. Проверяются доводы сторон защиты и выполняются следственные действия относительно окончательного установления обстоятельств, которые необходимо доказать.
  4. Завершение предварительного следствия.

Производство предварительного следствия имеет ряд правил, применимых исключительно к предварительному расследованию. Среди данных правил выделяются следующие: время предварительного следствия, осуществление предварительного следствия следственной группой, привлечение в виде обвиняемого.

Следует отметить, что особую важность во время производства предварительного следствия играет связь с органами дознания. Особенно с теми органами дознания, которые имеют право заниматься производством ОРМ. Данное взаимодействие во время работы по предварительному следствию влияет на появление следственных версий, отработку которых необходимо производить при помощи производства процессуальных действий, которые направлены на то, чтобы установить обстоятельства во время работы по уголовному делу и выявления лиц, которые имеют отношение к преступлению.

Виды взаимодействий во время производства предварительного следствия

При классификации взаимодействий по уровню расследования уголовного дела выделяется несколько их видов:

  • стадия, на которой происходит возбуждение уголовного дела;
  • стадия предварительного следствия по уголовному делу;
  • во время производства по уголовному делу, которое было приостановлено.

Все эти виды взаимодействия находят отражение во всех упомянутых ранее организационно-правовых режимах.

Следует отметить, что каждый вид взаимодействия имеет ряд своих особых форм взаимодействия. Любая из этих форм имеет особые задачи взаимодействия, а также определенные и взаимные права и обязанности ее участников. При ключевом виде взаимодействия следователя и органов, которые осуществляют ОРД, во время обычного организационно-правового режима следует обратить внимание на осуществление поручений проведения розыскных мероприятий, на автономное производство розыскных и ОРМ в ситуациях, когда лица, которые совершили преступление, не найдены, на обоюдное производство следственных действий вместе с ОРМ, а также на то, чтобы следственные действия были обеспечены в оперативном порядке.

Ч.4 ст.157 УПК служит базисом для процессуальной основы взаимодействия во время работы по предварительному следствию следователя, а также органов дознания. Согласно данной статье для органа дознания допустимо осуществлять следственные действия, ОРМ исключительно с согласия следователя.

В соответствии с п.4 ч.2 ст.38 УПК следователь имеет право во время предварительного следствия по уголовному делу давать поручения в проведении ОРМ органам дознания. В нормах уголовно-процессуального законодательства имеются уточнения порядка, согласно которому направляются поручения такого типа в ситуациях, когда необходимо осуществление ОРМ не на месте работы предварительного следствия. Согласно п.1 ч.1 ст.40 УПК органы, которые наделены рядом полномочий по работе ОРД, считаются органами дознания. В ситуациях, когда направляется руководству следственного органа уголовное дело, работая с которым было не найдено лицо, которое совершило преступление, для органа дознания важно принять розыскные и оперативно-розыскные меры, для того чтобы установить лицо, которое совершило преступление. При этом важно поставить в известность следователя о результатах данных мер.

Беря во внимание тяжесть осуществленного преступления, а также ряд других обстоятельств такой тип взаимодействия производится в виде формирования следственно-оперативной группы.

Важно обратить внимание на ряд факторов, а именно:

  • управленческую функцию следователя во время взаимодействия при работе над уголовным делом;
  • личную ответственность всех участников, которые принимают участие в работе над уголовным делом, а также во время взаимодействия;
  • независимость во время определения методов и средств работы ОРМ, которые производятся определенными должностными лицами органов дознания во время работы над уголовным делом;
  • факт наличия плавности взаимодействия и т.д.

Важно отметить, что учитывая процессуальный характер поручения, оно является письменным указанием следователя, который занимается производством уголовного дела, иному органу предварительного расследования относительно производства определенных процессуальных действий, а также ОРМ. Помимо этого для следователя важно отправить поручения органам дознания, не только тем, что действуют в области юрисдикции следователя, но и в районах, которые не подлежат его юрисдикции. Все ситуации, когда имеют место поручения следователя, необходимо воспринимать как обязательные для органов дознания.

Для того чтобы ускорить выполнение поручений, его важно отправить прямо в районный отдел внутренних дел, непосредственно руководству следственного органа, для которого важно осуществить ряд соответствующих процессуальных действий либо ОРМ. Если же поручения не выполняются в указанный срок, то исполнитель поручения должен в обязательном порядке уведомить следователя, который направил это поручение о том, по каким причинам поручение не выполняется в срок. В ситуациях, когда данное сообщение не получено, следователю необходимо уведомить об этом свое руководство, начальника отдела органов внутренних дел либо прокурора города. Для этих должностных лиц важно определить причины задержки и отреагировать соответствующим образом.

Читайте также:
Протест векселя: что это такое, описание и особенности

В ситуациях, когда человек, относительно которого было оформлено поручение, покинул постоянное место жительства, то для следователя, органа дознания, которое выполняет поручение, важно определить новое место нахождения и переправить поручение необходимому органу предварительного расследования, для того чтобы оно было исполнено. Вместе с этим, важно помнить, что о данных действиях должен быть уведомлен следователь, который дал поручение. В ситуациях, когда не удалось определить новое место жительства данного лица, следует вернуть поручение и при этом указать причины, по которым оно не было исполнено, а также прикрепить все необходимые справки.

Нельзя отправлять поручения для работы по таким следственным действиям, выполнение которых находится в кругу обязанностей непосредственно следователя, который ведет работу по уголовному делу. Среди действий такого типа выделяются: предъявление обвинения, а также производство допроса обвиняемого, ряд следственных действий, в которых фигурирует обвиняемый, производство допросов подозреваемых, проведение ознакомления с материалами дела обвиняемых. Важно отметить, что непосредственно поручение по работе следственного или розыскного действия в ином месте ограничено во времени. Так, его следует выполнить не позднее 10 суток.

Особое внимание следует уделить ситуациям, когда должностное лицо, которому пришло поручение в письменной форме, специально не осуществило поручение, а также не осуществляет отправку мотивированного письма о том, что не может выполнить данные действия, его следует привлечь к административной ответственности. Речь об этом идет в ст.17.7 КоАП.

Предварительное следствие как основная форма предварительного расследования

Действующее уголовно-процессуальное законодательст­во РФ предусматривает в две формы производства предвари­тельного расследования:

    1. дознание;
    2. предварительное следствие.

Подобная дифференциация обусловлена большим количест­вом, как материально-правовых, так и процессуальных предпо­сылок: различной тяжестью расследуемых преступлений и т. д.

Вместе с тем и дознание, и предварительное следствие, яв­ляясь формами одного и тоже же этапа процессуальной дея­тельности — предварительного расследования, направлены на достижение общей цели и решение общих процессуальных за­дач. Следовательно, порядок их осуществления очень близок другу к другу. Это в частности выражается:

    • в общих условиях предварительного расследования,
    • в единых способах собирания и проверки доказательств,
    • в одинаковых требованиях по обес­печению прав и законных интересов участвующих лиц,
    • в иден­тичных средствах государственного принуждения и т.д.

И доз­наватель, и следователь наделены иными общими процессуаль­ными полномочиями; деятельность обоих этих участников осуществляется при условии судебного и ведомственного кон­троля, а также прокурорского надзора.

Доказательства, полу­ченные при производстве дознания, имеют для суда такую же юридическую силу, как и доказательства, собранные в ходе предварительного следствия.

Поэтому, в соответствии с ч. 1 ст. 223 УПК дознание про­водится по тем же правилам, что и предварительное следст­вие, но за исключением некоторых процессуальным особенно­стей.

Предварительное следствие считается основной формой расследования , так как в ней наиболее полно представлены все процессуальные возможности досудебного производства и га­рантии прав участвующих лиц. Поэтому расследование боль­шинства уголовных дел осуществляется именно в форме пред­варительного следствия и регулируется положениями отдельной гл. 22 УПК РФ. В свою очередь, дознание является уп­рощенной формой расследования. Его проведение возможно лишь по некоторым уголовным делам о преступлениях неболь­шой или средней тяжести, перечисленных в ч. 3 ст. 150 УПК и не представляющих большой сложности в расследовании.

Отличия предварительного следст­вия от дознания:

1) В методе уголовно-процессуального регулирования. Так, со­гласно ч. 2 ст. 150 УПК производство предварительного следст­вия является обязательным по всем уголовным делам, за ис­ключением тех, по которым может проводиться дознание. Это означает, что по остальным делам, перечисленным в ч. 3 ст. 150 УПК, возможно проведение дознания. Дознание при необходимости, в том числе по письменному указанию прокурора, может быть заменено предварительным следствием.

2) В субъектах. Предварительное следствие по уголовным делам осуществ­ляет следователь. В случае большого объема или сложности уголовного дела предварительное следствие согласно ст. 163 УПК может быть поручено сразу нескольким следователям (следственной группе). Лишь при необходимости быстрого обнаружения и закреп­ления следов преступления, незамедлительного собирания до­казательств на первоначальном этапе расследования по делам, по которым обязательно предварительное следствие, правом производства неотложных следственных действий обладает так­же и орган дознания (ч. 1-3 ст. 157 УПК).

3) В сроках. Для предварительного следствия по сравнению с дознанием законодатель устанавливает более длительные процессуальные сроки, которые к тому же не имеют максимальных пределов (ч. 5 ст. 162 УПК).

4) В процессуальном статусе лица, подвергающегося уголовному преследованию. В ходе предварительного следствия лицо, в отношении которого осуществляется уголовное преследование, вначале, как правило, пребывает в статусе подозреваемого, а затем — обвиняемого. В зависимости от характера совершенно­го преступления и от конкретных обстоятельств уголовного де­ла привлечение лица в качестве обвиняемого может иметь место на любом этапе предварительного следствия. В ходе дознания лицо, в отношении которого осуществляет­ся уголовное преследование, получает статус обвиняемого лишь на самом последнем этапе — в момент вынесения в отношении его обвинительного акта. Таким образом, на всем протяжении предшествующей процессуальной деятельности дознавателя это лицо пребывает в статусе подозреваемого.

Читайте также:
Платность водопользования: что это такое, описание и особенности

5) В способе формирования позиции стороны обвинения для по­следующего судебного разбирательства. Предварительное след­ствие характеризуется двухэтапным способом формирования позиции обвинения: вначале следователь привлекает лицо в качестве обвиняемого (в порядке, предусмотренном гл. 23 УПК), а затем в отношении его составляется обвинительное заключение. В случаях, требующих изменения или дополнения предъявленного обвинения в порядке ч. 1 ст. 175 УПК, проце­дура привлечения лица к уголовной ответственности должна быть повторена применительно к каждому новому обвинению. Позиция обвинения при рассмотрении в форме дознания выражается в вынесении в отношении подозреваемого обвини­тельного акта. Этот процессуальный документ (ст. 225 УПК) сочетает элементы и постановления о привлечении в качестве обвиняемого, и обвинительного заключения.

6) В соотношении прокурорского надзора и ведомственного контроля. Прокурорский надзор и ведомственный контроль представляют собой установленные законом процессуальные механизмы обеспечения законности дознания и предваритель­ного следствия. Наряду с судебным контролем эти формы дея­тельности прокурора, руководителя следственного органа и начальника органа дознания (руководителя подразделения дознания) создают дополнительные правовые гарантии соблюде­ния порядка производства по уголовному делу, качества и эф­фективности предварительного расследования, обеспечения прав и свобод участников уголовного судопроизводства. Законодатель устанавливает различные полномочия проку­рора и правила прокурорского надзора за дознанием и предвари­тельным следствием. Так, полномочия прокурора за дознанием весьма существенны. Прокурорский надзор за ходом предварительного следствия сводится лишь к некоторым полномочиям. Так, прокурор име­ет право рассматривать жалобы на действия (бездействие) или решения следователя, требовать от органов предварительно­го следствия устранения нарушений федерального законо­дательства, разрешать споры о подследственности, принимать решение по уголовному делу, поступившему с обвинительным заключением и выполнять некоторые иные надзорные полно­мочия.

Предварительное следствие

Понятие предварительного следствия

В предыдущих статьях были рассмотрены вопросы, касающиеся такой стадии в уголовном процессе, как возбуждение уголовного дела.

Настоящая публикация открывает серию консультаций, посвященных стадии предварительного расследования.

Предварительное расследование – это регламентированная УПК РФ деятельность органов дознания и предварительного следствия по установлению и изобличению лиц, виновных в совершении преступления, обеспечению обоснованного привлечения их в качестве обвиняемых и установлению всех обстоятельств совершенного преступления для правильного разрешения уголовного дела.

Предварительное расследование осуществляется в двух формах: после возбуждения уголовного дела следователь приступает к производству предварительного следствия, а орган дознания по уголовным делам, указанным в ч. 3 ст. 150 УПК РФ, осуществляет дознание.

Основной формой предварительного расследования является предварительное следствие. Оно проводится по подавляющему большинству уголовных дел.

Предварительное следствие производится следователями согласно подследственности, установленной частью 2 статьи 151 УПК РФ.

Органы предварительного следствия

К органам предварительного следствия УПК РФ относит следующие:

  • Следственный комитет РФ,
  • следственные подразделения органов внутренних дел;
  • следственные органы Федеральной службы безопасности.

Срок предварительного следствия

Говоря об общей характеристике предварительного следствия, прежде всего, необходимо рассмотреть вопрос о его сроках, установленных законом, поскольку несоблюдение сроков предварительного следствия является одним из существенных нарушений уголовно-процессуального законодательства.

Так, в ст. 6.1 Уголовно-процессуального кодекса РФ законодатель констатировал, что обстоятельства, связанные с организацией работы органов дознания, следствия, прокуратуры и суда, а также рассмотрение уголовного дела различными инстанциями не может приниматься во внимание в качестве оснований для превышения разумных сроков осуществления уголовного судопроизводства (ч. 4).

По общему правилу предварительное следствие по уголовному делу должно быть окончено в срок, не превышающий двух месяцев со дня возбуждения уголовного дела.

Началом срока предварительного следствия считается время со дня возбуждения уголовного дела (включительно).

Окончанием срока предварительного следствия считается (включительно):

  • день его направления прокурору с обвинительным заключением или постановлением о передаче уголовного дела в суд для рассмотрения вопроса о применении принудительных мер медицинского характера;
  • день вынесения постановления о прекращении производства по уголовному делу.

Следует также отметить, что в срок предварительного следствия не включается:

  • время на обжалование следователем решения прокурора о возвращении уголовного дела следователю для производства дополнительного следствия, изменения объема обвинения либо квалификации действий обвиняемых или пересоставления обвинительного заключения и устранения выявленных недостатков (п. 2 ч. 1 ст. 221 УПК РФ);
  • время, в течение которого предварительное следствие было приостановлено (ст.208 УПК РФ).

Ст. 6.1. УПК РФ допускает продление этого срока лишь при условии, что уголовное преследование, назначение наказания и прекращение уголовного преследования должны осуществляться в разумный срок.

Не вдаваясь в научные дискуссии о начале и окончании разумного срока уголовного судопроизводства[1-3], возьмем за их основу конкретные процессуальные сроки, которые предусмотрены УПК РФ для предварительного расследования.

При соблюдении условия «разумности» срок предварительного следствия может быть продлен в следующем порядке:

  • до 3 месяцев руководителем соответствующего следственного органа;
  • до 12 месяцев руководителем следственного органа по субъекту Российской Федерации и иным приравненным к нему руководителем следственного органа, а также их заместителями, по уголовному делу, расследование которого представляет особую сложность;
  • дальнейшее продление срока предварительного следствия может быть произведено только в исключительных случаях Председателем – Следственного комитета Российской Федерации, руководителем следственного органа соответствующего федерального органа исполнительной власти (при федеральном органе исполнительной власти) и их заместителями.

Если возникает необходимость продления срока предварительного следствия, следователь должен вынести соответствующее постановление и представить его руководителю следственного органа не позднее 5 суток до дня истечения срока предварительного следствия.

Срок дополнительного следствия устанавливается руководителем следственного органа и не может превышать одного месяца со дня поступления дела к следователю в случаях:

  • возвращения прокурором уголовного дела срок для исполнения указаний прокурора;
  • возобновления приостановленного или прекращенного уголовного дела либо возвращении уголовного дела для производства дополнительного расследования
  • возвращения прокурором уголовного дела следователю в связи с возвращением дела прокурору судом.
Читайте также:
Ленное право: что это такое, описание и особенности

Дальнейшее продление срока предварительного следствия производится на общих основаниях

Следственные действия

Предварительное следствие связано с проведением следственных действий.

Следственные действия – это производимые в строгом соответствии с законом процессуальные действия, направленные на собирание (обнаружение, фиксацию и изъятие) и проверку доказательств.

Как правило, следственные действия проводятся по инициативе следователя, но могут быть проведены и по указанию руководителя следственного органа.

К числу следственных действий УПК РФ относит:

  • осмотр (места происшествия, животных и их трупов, предметов и документов) и освидетельствование (осмотр живого лица);
  • эксгумация (извлечение трупа из места захоронения) и осмотр трупа;
  • обыск (в том числе, личный обыск) и выемку;
  • допрос (потерпевшего, свидетеля, подозреваемого, обвиняемого, специалиста, эксперта) и очную ставку;
  • предъявление для опознания:
  • следственный эксперимент;
  • проверку показаний на месте;
  • контроль и запись переговоров;
  • получение информации о соединениях между абонентами;
  • назначение и производство судебной экспертизы

Ряд из этих следственных действий можно проводить не только в ходе предварительного следствия, но и до возбуждения уголовного дела. К ним относятся: осмотр и освидетельствование, назначение и производство судебной экспертизы.

Производство следственных действий, связанных с ограничением конституционных прав и свобод личности, требует от следователя вынесения постановления об их производстве (например, эксгумация, освидетельствование, обыск, выемка).

Ряд таких следственных действий может осуществляться только с разрешения суда. К ним, в частности, относятся:

  • осмотр жилища при отсутствии согласия проживающих в нем лиц;
  • обыск и выемка в жилище,
  • выемка заложенной или сданной на хранение в ломбард вещи,
  • личный обыск (за исключением личного обыска производимого при задержании лица или заключении его под стражу, а также при наличии достаточных оснований полагать, что лицо, находящееся в помещении или ином месте, в котором производится обыск, скрывает при себе предметы или документы, которые могут иметь значение для уголовного дела);
  • выемка предметов и документов, содержащих государственную или иную охраняемую федеральным законом тайну, а также содержащих информацию о вкладах и счетах граждан в банках и иных кредитных организациях;
  • наложение ареста на корреспонденцию, разрешение на ее осмотр и выемку в учреждениях связи;
  • контроль и запись телефонных и иных переговоров;
  • получение информации о соединениях между абонентами и абонентскими устройствами.

С этой целью следователь с согласия руководителя следственного органа возбуждает перед судом ходатайство о производстве следственного действия, о чем выносится постановление.

При производстве следственных действий следователь обязан обеспечить охрану прав и интересов граждан. Запрещается совершать действия, унижающие честь и достоинство граждан или связанные с опасностью для их жизни и здоровья. Недопустимо применение насилия, угроз и иных незаконных мер воздействия на участников следственных действий. Нельзя проводить следственные действия в ночное время, кроме случаев, не терпящих отлагательств.

В процессе следственных действий следователем должны приниматься меры к охране государственной тайны и неразглашению сведений об интимных сторонах жизни участвующих в них лиц.

Для проведения следственных действий следователь может привлекать специалиста.

Кроме того, для удостоверения факта производства следственного действия, а также его содержания, хода и результатов следователь может приглашать понятых. В некоторых случаях, специально оговоренных в законе, проведение следственных действий требует обязательного участия понятых

Ход и результаты следственного действия отражаются в протоколе следственного действия.

В следующих публикациях мы еще вернемся к теме следственных действий, что бы рассмотреть процессуальные и тактические особенности производства каждого из них.

Участники уголовного судопроизводства

Общие сведения об участниках уголовного судопроизводства

Согласно определению, представленному законодателем в п. 59 ст. 5 Уголовно-процессуального кодекса РФ, участники уголовного судопроизводства – это лица, принимающие участие в уголовном процессе.

УПК РФ в зависимости от наличия собственных интересов, выполнения процессуальных функций, реализации соответствующих прав и осуществления возложенных на них обязанностей всех участников уголовного судопроизводства делит на следующие группы:

2. Участники уголовного судопроизводства со стороны обвинения:

  • прокурор;
  • следователь и руководитель следственного органа;
  • орган дознания;
  • дознаватель и начальник подразделения дознания;
  • потерпевший
  • частный обвинитель
  • гражданский истец;
  • представители потерпевшего, гражданского истца и частного обвинителя.

3. Участники уголовного судопроизводства со стороны защиты:

  • подозреваемый;
  • обвиняемый;
  • законные представители несовершеннолетнего подозреваемого и обвиняемого;
  • защитник;
  • гражданский ответчик и его представитель.

4. Иные участники уголовного судопроизводства:

  • свидетель
  • переводчик;
  • понятой;
  • эксперт;
  • специалист.

В последующих публикациях мы более подробно рассмотрим процессуальный статус некоторых из вышеперечисленных участников уголовного судопроизводства.

P.S. В дополнение к данной консультации предлагаю прослушать доклад научного сотрудника Института проблем правоприменения при Европейском университете в Санкт-Петербурге Марии Шклярук на тему «Уголовное следствие в России: теория и практика».

Уголовное следствие в России

Если информация, размещенная на сайте, оказалась вам полезна, не пропускайте новые публикации – подпишитесь на наши страницы:

А если информация, размещенная на нашем сайте оказалась вам полезна, пожалуйста, поделитесь ею в социальных сетях.

Рейтинг
( Пока оценок нет )
Понравилась статья? Поделиться с друзьями:
Добавить комментарий

;-) :| :x :twisted: :smile: :shock: :sad: :roll: :razz: :oops: :o :mrgreen: :lol: :idea: :grin: :evil: :cry: :cool: :arrow: :???: :?: :!: