Приращенный пай: что это такое, описание и особенности

Приращенный пай: что это такое, описание и особенности

Порядок распределения прибыли кооператива утверждается общим собранием членов кооператива в течение трех месяцев после окончания финансового года. Прибыль, получаемая кооперативом и определяемая по бухгалтерскому балансу, распределяется следующим образом:
– на погашение просроченных долгов;
– в резервный фонд и предусмотренные уставом кооператива иные неделимые фонды;
– в качестве обязательных платежей в бюджет;
– на выплату по причитающимся по дополнительным паевым взносам членов и паевым взносам ассоциированных членов кооператива дивидендов, общая сумма которых не должна превышать 30% от прибыли кооператива, подлежащей распределению, и на премирование работников кооператива;
– на кооперативные выплаты.
Кооперативные выплаты – это часть прибыли кооператива, распределяемая между его членами пропорционально их личному трудовому участию либо участию в хозяйственной деятельности кооператива. Личное трудовое участие — участие члена кооператива в деятельности производственного кооператива, выраженное количеством отработанных им в кооперативе дней, объемом выполненной работы или произведенной продукции в тот или иной период. В сельскохозяйственных потребительских кооперативах обязательно участие в хозяйственной деятельности, которая представляет, например, поставку продукции и сырья членами кооператива, пользование услугами кооператива и др.
Кооперативные выплаты между членами производственного кооператива распределяются пропорционально оплате их труда в кооперативе за год, между членами потребительского кооператива – пропорционально доле их участия в хозяйственной деятельности. Кооперативные выплаты используются в следующем порядке:
– во-первых, не менее 70% суммы кооперативных выплат направляется на пополнение приращенного пая члена кооператива;
– во-вторых, остаток кооперативных выплат выплачивается члену кооператива.
Кооперативные выплаты, направленные на пополнение паевых взносов членов кооператива, могут использоваться на увеличение паевого фонда кооператива, если общим собранием членов кооператива принято соответствующее решение. Кооперативные выплаты могут быть использованы на погашение полностью или частично паевых взносов членов кооператива, по которым подошли сроки погашения. Погашение паевых взносов осуществляется в случае, если в кооперативе имеются средства сверх установленного уставом размера паевого фонда, включая кооперативные выплаты, направляемые на его увеличение. Погашение паевых взносов членов кооператива не производится до формирования паевого фонда кооператива в полном размере, за исключением случаев погашения паевых взносов ассоциированных членов кооператива.
В соответствии с действующим законодательством после отчисления части прибыли кооператива в резервный фонд и иные неделимые фонды осуществляются обязательные платежи в бюджет. Сельскохозяйственные производственные кооперативы уплачивают налоги наравне с другими сельскохозяйственными производственными организациями и освобождаются от налога на прибыль при условии, если не менее 70% выручки от реализованной продукции составляет выручка от производства и переработки собственной сельскохозяйственной продукции. Сельскохозяйственные потребительские кооперативы уплачивают налоги так же, как и другие обслуживающие и перерабатывающие организации.
В случае, если сельскохозяйственные товаропроизводители объединяются в сбытовой кооператив и производят реализацию своей продукции через данный кооператив, прибыль кооператива подлежит налогообложению. При этом не учитывается, что все доходы, полученные потребительским кооперативом от предпринимательской деятельности, осуществляемой кооперативом в соответствии с Законом “О сельскохозяйственной кооперации” и уставом, распределяются между его членами. Эти члены, как это предусматривается законодательством большинства стран в отношении кооперативов, должны платить налоги с полученной прибыли, если они не освобождены от данного вида налога. Речь идет не о льготах в налогообложении в отношении потребительских кооперативов, а об учете специфики кооперативной деятельности, об устранении двойного налогообложения.
После отчисления части прибыли кооператива на создание (пополнение) резервного и иных неделимых фондов и уплаты установленных действующим законодательством обязательных платежей в качестве единого социального налога, прибыль направляется на выплату причитающихся по дополнительным паевым взносам членов и паевым взносам ассоциированных членов кооператива процентов.
Кооператив в соответствии с решением общего собрания кооператива и договором с ассоциированными членами может установить годовой процент выплат на вложенный членский капитал в любом размере, выше или ниже, чем годовые процентные ставки по банковским вкладам. Но общая сумма выплат на вложенный в кооператив членский капитал не должна превышать 30% от распределяемой в кооперативе прибыли. Остаток прибыли кооператива направляется на кооперативные выплаты после соответствующих отчислений и выплат.
В потребительском кооперативе допускается участие в хозяйственной деятельности юридических и физических лиц, не являющихся членами кооператива, если объем выполняемых для них работ или услуг не превышает 50% от общего объема работ (услуг). При распределении кооперативных выплат часть их может направляться на выплату не членам кооператива пропорционально их участию в его деятельности при условии, что данные выплаты предусмотрены уставом потребительского кооператива. Основная часть кооперативных выплат может направляться на пополнение паев членов кооператива, но не выплачиваться им наличными, а идти на пополнение предусмотренных уставом кооператива делимых фондов, образуемых дополнительно к паевому фонду. На данные цели может направляться до 80% оставшихся к распределению кооперативных выплат. Конкретный размер (процент) кооперативных выплат, но не более 80%, направляемых на увеличение паев членов кооператива с последующим их зачислением в делимые фонды, определяет общее собрание членов кооператива. Оставшаяся после зачисления в паи членов кооператива сумма кооперативных выплат выплачивается непосредственно членам кооператива. Вся сумма кооперативных выплат, оставшаяся после отчислений в неделимые фонды, обязательных платежей в бюджет и внебюджетные фонды, выплат дивидендов и причитающихся кооперативных выплат не членам кооператива, распределяется среди членов кооператива пропорционально оплате труда – в производственном кооперативе и пропорционально объему хозяйственной деятельности – в потребительском кооперативе.
Кооперативные выплаты, направляемые на пополнение “приращенных” паев, не выплачиваются членам кооператива, а идут на формирование и пополнение собственного капитала кооператива. Рассматриваемая прибыль кооператива существует как капитал, распределяемый между членами кооператива без перечисления на их счета или выплаты им наличными. Данная часть кооперативных выплат идет на пополнение паев членов кооператива и в будущем полностью или частично им возвращается. Сроки возврата удержанных кооперативных выплат устанавливаются на любой период времени самими кооперативами в их уставах, либо в решениях общего собрания. Возврат “приращенных” паев осуществляется в случае, если в кооперативе имеются средства сверх установленного уставом размера паевого фонда, за исключением случаев погашения паевых взносов ассоциированных членов кооператива, которым возвращается их паевой взнос в соответствии с заключаемым с ними договором.
Требование о формировании паевого фонда кооператива в полном размере является минимальным условием, при выполнении которого кооператив вправе начать погашение (выплату) “приращенных” паев. Порядок распределения прибыли и убытков кооператива определяется с учетом требований Закона его уставом. Кооператив может включать в свой устав более жесткие условия, при которых возможно погашение (выплата) “приращенных” паев.
Кооперативные выплаты текущего года, зачисляемые в “приращенные” паи членов кооператива, заносятся в их членские книжки. Основная часть “приращенных” паев используется на создание и расширение производственных фондов кооператива. По своей сути это авансированный капитал, который ежегодно, если есть в кооперативе прибыль, члены кооператива предоставляют кооперативу для развития его производственной базы. Данный авансированный капитал в виде приращенных паев может использоваться кооперативом неограниченно длительное время и без уплаты каких-либо дивидендов, что дает кооперативу определенные преимущества в создании предусмотренных уставом кооператива фондов, укреплении его производственной базы.
После формирования в кооперативе предусмотренных уставом фондов и выявления средств сверх этих фондов общее собрание кооператива может принять решение о начале погашения “приращенных” паев. При этом в первую очередь погашаются “приращенные” паи, сформированные в более ранние годы. Порядок распределения кооперативных выплат можно проследить на следующем примере.
В потребительском кооперативе в 1998 г. и последующие годы на кооперативные выплаты направлялось ежегодно 62,5 млн руб., которые в 1998 г. распределялись среди членов кооператива пропорционально объему поставляемой ими в кооператив продукции в следующем порядке:
– член кооператива “А” в 1998 г. не работал, поэтому кооперативные выплаты ему не полагаются;
– для члена кооператива “Б” сумма кооперативных выплат составила 12,5 млн руб., из которых 10 млн руб. направлено в “приращенный” пай, а 2,5 млн руб. были непосредственно ему выплачены;
– члену кооператива “В” в “приращенный” пай зачислено 17 млн руб. и выплачено 4,25 млн руб.;
– члену кооператива “Г” в “приращенный” пай перечислено 13 млн руб. и 3,25 млн руб. было выплачено;
– члену кооператива “Д” в “приращенный” пай зачислено 10 млн руб. и 2,5 млн руб. было выплачено.
В последующие годы распределение кооперативных выплат осуществлялось в аналогичном порядке. К пятому году работы кооператива (2002 г.) все предусмотренные уставом кооператива фонды были сформированы и по решению общего собрания кооператива началось погашение “приращенных” паев за 1998 г. При этом сумма кооперативных выплат в 2002 г. распределялась в том же порядке, что и в предыдущие годы.
Кооперативные выплаты в рассматриваемом примере за 19982002 гг. распределились между членами кооператива в следующем порядке (табл. 2).
Из табл. 2 следует, что члену кооператива “А” в 2002 г. из кооперативных выплат на увеличение его “приращенного” пая будет зачислено (но не выплачено) и указано в его членской книжке 12 млн руб. Однако в 1998 г. он не работал, а потому при проведении погашения “приращенных” паев он ничего не получил. Члену кооператива “Б” в 2002 г. в его “приращенный” пай будет перечислено 10 млн руб. и, таким образом, будет погашен его “приращенный” пай за 1998 г. в сумме 10 млн руб. Члену кооператива “В” в 2000 г. в “приращенный” пай будет зачислено 8 млн руб. и выплачен его “приращенный” пай за 1998 г. в сумме 17 млн руб. Члену кооператива “Г” в 2002 г. в его “приращенный” пай будет зачислено 8 млн руб. и одновременно погашен его “приращенный” пай за 1998 г. в сумме 13 млн руб. Члену кооператива “Д” в 2002 г. будет зачислено в его “приращенный” пай 12 млн руб. и одновременно погашено 10 млн руб. в счет “приращенного” пая за 1998 г. Сэкономленная сумма 12 млн руб. (за счет не работавшего в 1998 г. члена кооператива “А”) может быть использована на погашение “приращенных” паев кого-либо из работавших членов кооператива в 1999 г. В следующем году (2003 г.), если в кооперативе будут соответствующие средства, начнется погашение (выплата) “приращенных” паев за 1999 г. и т. д.

Читайте также:
Отмена дарения: что это такое, описание и особенности

Как устроены паевые инвестиционные фонды

И стоит ли с ними связываться

Мало кто знает, как работают ПИФы. Люди впервые слышат эту аббревиатуру, когда начинают интересоваться инвестициями.

Вкладываться в ПИФы предлагают банки и инвесткомпании, но никто не объясняет, как устроены инвестиционные фонды, кому выгодны и кто ими управляет.

Я работаю в управляющей компании, которая инвестирует деньги для пайщиков фондов. Расскажу, что за ПИФы, в чем их преимущества и какие есть риски. Но я лицо в некотором смысле заинтересованное, поэтому относитесь к моим словам скептически. Разговор будет долгим и довольно занудным.

Как устроены ПИФы

Паевой инвестиционный фонд можно сравнить с сейфом, в котором хранятся активы инвесторов: деньги, недвижимость, ценные бумаги, доли в ООО и прочее.

Пай — это условная доля имущества в этом фонде. Это именная ценная бумага, которая подтверждает, что вам принадлежит такая-то доля такого-то фонда.

Имуществом из сейфа распоряжается управляющая компания. Ее задача — зарабатывать деньги для пайщиков от имени ПИФа. Для этого она управляет активами фонда: сдает в аренду недвижимость, выдает займы, покупает и продает ценные бумаги, валюту, доли в организациях. Если стоимость имущества фонда увеличивается, растет и цена пая.

Существует понятие «якорный пайщик». Это крупный инвестор, который готов вкладывать активы сразу на большую сумму, в среднем от 25 миллионов рублей, но хочет, чтобы ПИФ работал на его условиях. Тогда УК создает отдельный фонд, все паи которого принадлежат этому пайщику. Компания управляет имуществом, пайщик получает доход.

Немного объясню, что изображено на схеме.

Как зарабатывать на паях

Забрать вложенное в паевой фонд имущество и деньги нельзя. Но у пайщика есть два способа обменять свои паи на деньги: погасить паи или продать их другому инвестору.

Продажа другому инвестору. Пайщику предстоит найти покупателя и договориться с ним о цене. Некоторые паи ограничены в обороте, поэтому продать их не так легко.

Возможность продажи зависит от того, для каких инвесторов предназначены паи. Если ПИФ для квалифицированных, опытных инвесторов, то нельзя. Если для неквалифицированных — можно.

Читайте также:
Недействительность сделок: что это такое, описание и особенности

Паи для неквалифицированных инвесторов называются паями, не ограниченными в обороте. Ими пайщики могут свободно распоряжаться: продавать, передавать в залог, дарить, оставлять в наследство. Любой человек может свободно покупать такие паи, получать с них доход и в любой момент продавать их по рыночной цене.

На паях, как и на любых других ценных бумагах, можно зарабатывать спекулятивным образом: покупать, когда дешевеют, и продавать, когда они подорожали.

У пая есть текущая стоимость и рыночная. Текущая стоимость зафиксирована в документах, эту информацию всегда можно найти на сайте УК . Рыночная стоимость немного отличается от текущей и зависит от многих факторов, в том числе и от общего информационного фона. Тут — как сторгуетесь.

Объясню на примере. Допустим, вы владеете паями закрытого ПИФа, его основные активы — жилая недвижимость. Выходит статистика по рынку недвижимости, и оказывается, что рынок пошел на спад. Значит, стоимость жилья, которым владеет фонд, будет снижаться. Следовательно, стоимость ваших паев тоже снизится в ближайшие пару месяцев. Если в этот момент вы решите продать свои паи, то их рыночная стоимость окажется ниже текущей.

Другой пример: ПИФ, паи которого вы приобрели, инвестировал в акции нефтяных компаний. Стоимость барреля растет и тащит за собой весь нефтяной сектор. Если в этот момент вы решите продать паи, их купят выше текущей стоимости.

Доходность и налоги

В ПИФах доходность не гарантирована: пайщики могут ничего не заработать или даже потерять деньги. Доходность зависит от огромного количества факторов: опыта управляющего, понимания происходящих в экономике процессов, сезонности, кризисов, курсов валют, цен на нефть и многого другого.

Статистика от ЦБ за 2017 годPDF, 435 КБ

Результаты инвестирования одного и того же фонда из года в год сильно различаются. Некоторые ПИФы за 2017 год приросли более чем на 25%, а некоторые — потеряли деньги.

Если владеть паями хотя бы 3 года с даты приобретения, можно не платить НДФЛ с дохода от погашения паев.

Квалифицированные и неквалифицированные инвесторы

ПИФы бывают разные. Фонды для квалифицированных инвесторов, или квальные фонды, отличаются от ПИФов для новичков, неквалифицированных инвесторов. Предполагается, что пайщики квалифицированных фондов готовы вкладывать в более рискованные и более прибыльные инструменты.

Квальные фонды предоставляют пайщикам больше возможностей для инвестирования. Например, в квальные фонды недвижимости можно включать имущественные права из договоров реконструкции, а в фонды финансовых инструментов — производные финансовые инструменты, например фьючерсы на покупку биржевых ценных бумаг. Для этого должны соблюдаться определенные условия, перечисленные в приказе Банка России. В неквальные фонды такие рискованные активы включить не удастся.

Регистратор — это специальное юридическое лицо, которое ведет реестр владельцев паев. Все ПИФы обязаны обслуживаться у регистратора

ПИФ недвижимости

Еще ПИФы различаются в зависимости от активов, которые можно включать в их состав.

ПИФы для инвестирования в недвижимость считаются самыми надежными фондами, поскольку имущество застраховано, а какой-то спрос на недвижимость есть всегда.

Инвестиции в недвижимость — это крупные долгосрочные вложения. Порог входа для инвесторов начинается от миллиона рублей, потому что недвижимость дорогая, а УК гораздо удобнее работать с несколькими крупными пайщиками, чем с множеством мелких.

Если все пойдет по плану, стоимость активов фонда будет расти вместе со стоимостью недвижимости, пайщики будут получать долю дохода от аренды, а УК — свое вознаграждение.

ПИФ рыночных финансовых инструментов

Вот как работает ПИФ рыночных инструментов. Допустим, у инвестора есть 250 тысяч рублей. Он хочет получить максимальный доход с разумным уровнем риска и как можно быстрее. Играть на бирже самостоятельно инвестор не хочет, поэтому обращается в УК .

Комбинированный ПИФ

Комбинированный ПИФ — это новый инструмент, появившийся на российском рынке в конце 2016 года. В такой ПИФ можно включить что угодно, кроме наличных денег. Например, самолеты, частные дороги, коллекционный коньяк, марки и другие предметы коллекционирования, произведения искусства, опционы на нефть и пшеницу, драгоценные металлы и камни, криптовалюты, зарубежные вклады. Все зависит от того, что УК прописала в правилах фонда.

Но есть нюанс: имущество, за исключением недвижимого, должно находиться на хранении в депозитарии. Поэтому «упаковать» в фонд фабрику по пошиву кроссовок не удастся, а вот сами кроссовки — вполне. Для этого нужно заранее прописать кроссовки в ПДУ и договориться с депозитарием о хранении, а сами кроссовки ПИФу придется покупать у фабрики как товар.

Читайте также:
Полный товарищ: что это такое, описание и особенности

О первых итогах работы комбинированных фондов в специализированном депозитарии «Инфинитум»PDF, 233 КБ

Открытый, интервальный, закрытый ПИФы

В различных типах фондов установлены разные сроки для покупки и погашения паев.

Паи открытых фондов не имеют конечного количества, и их можно купить в любой момент. В интервальных фондах сроки, в которые можно подать заявки на приобретение паев, зафиксированы в правилах.

В открытых фондах погасить паи можно в любой рабочий день, в интервальных и закрытых всё немного сложнее.

Покупка и продажа паев

Чтобы стать пайщиком, нужно сделать несколько шагов.

Выберите ПИФ и узнайте, кто его регистратор: посмотрите в ПДУ на первой странице.

Узнайте у регистратора о документах, которые необходимы для открытия лицевого счета. Как правило, для физического лица достаточно паспорта и ИНН .

Составьте заявку на приобретение паев, если вы покупаете паи напрямую у УК или ее агентов, и отправьте ее в УК . Экземпляр заявки всегда есть в ПДУ .

Если покупаете паи у другого пайщика, достаточно заключить договор купли-продажи, заверять у нотариуса его не нужно. Показать договор потребуется только регистратору, чтобы вас внесли в реестр владельцев паев.

Оплатите заявку или договор, например в личном кабинете вашего банка. Все, теперь вы пайщик.

Продать паи сложнее. Пайщик может продать свои паи сам либо через посредников: брокеров, агентов, инвестиционные компании.

Если вы хотите максимально заработать на продаже паев — ищите покупателей и привлекайте посредников. Можно поискать инвестиционные компании, которые занимаются перепродажей паев, найти покупателя через знакомых или на финансовых форумах. Чтобы продать паи, достаточно заключить простой договор купли-продажи и представить его регистратору.

Преимущества ПИФов

Дальше будут недостатки, но сначала — достоинства.

Возможна высокая доходность. ПИФы могут показывать хорошую доходность по сравнению с депозитами и облигациями. Все зависит от стратегии, которой придерживается УК .

Недостатки ПИФов

Список отчетности УК, составленный авторомDOCX, 26 КБ

Высокий порог входа в закрытых фондах. В законе не указана минимальная сумма взноса. На практике в закрытых фондах сумма начинается от 250 тысяч рублей. Одна УК , с которой я работал, выдает паи при взносе от 10 млн рублей.

В открытых фондах минимальная сумма взноса значительно ниже, встречаются варианты от 5000 рублей и от 50 000 рублей. Чем крупнее и известнее финансовая организация, тем больше средств она может привлечь и тем меньше будут стоить ее услуги в пересчете на одного клиента.

Что не так с ПИФами

За шесть лет я поработал в разных управляющих компаниях. И только одна из них действительно работала с большим количеством пайщиков. Большинство УК были созданы искусственно. Их встраивали в финансово-промышленные холдинги, чтобы экономить деньги компании: ПИФы не платят налоги на прибыль.

Вот как выглядит эта схема для бизнеса в области недвижимости. Все активы, которые предназначены для продажи или сдачи в аренду, передаются карманной УК и становятся имуществом ПИФа. А дальше ПИФ самостоятельно сдает и продает недвижимость — налог на прибыль при этом нулевой.

Если пайщик хочет удостовериться, что он единственный или самый крупный владелец паев фонда, ему могут неофициально показать документы. Но если пайщик хочет узнать, сколько еще человек вложились в ПИФ, то ему, скорее всего, откажут.

Я бы не советовал ПИФы тем, кто хочет вложить деньги и забыть о них на пару лет. Пайщику стоит периодически проверять, как идут дела у УК , узнавать о стратегии, планах и прогнозах.

Запомнить

  1. Инвестиции в ПИФы — это всегда риск.
  2. Сделками от имени фонда занимается УК , вся ответственность — на ней.
  3. Пайщики не могут забрать свое имущество из ПИФа — только продать или погасить паи и получить деньги.
  4. Свободно распоряжаться можно только паями, не ограниченными в обороте.
  5. Квалифицированные инвесторы могут влиять на управление ПИФом.
  6. Открытые ПИФы дают людям с минимальными суммами доступ к инвестированию в ценные бумаги по всему миру.
  7. Закрытые и интервальные ПИФы помогают получать доход от имеющихся активов.
  8. Если решили вложиться в ПИФ — стоит периодически проверять, как идут дела у УК .

Самое главное не указали: средний размер комиссий ПИФов. Тогда бы вопросы «стоит ли вкладываться» сразу отпали.

Павел, минимум! Плата за “вход”, за управление, за “выход”.

Павел, и какой средний размер комиссий ПИФов?

Даниил, по крупнейшим ПИФам акций – около 4-5%

Павел, только вспомнил о твоей статье:)

Спасибо! Жду продолжения!

Лучше уж вложиться в ОФЗ или ETF.

А еще УК может внезапно решить, что фонд теперь будет вкладываться в другие бумаги. То есть вчера вы были пайщиком фонда облигаций с ETF — iShares JPMorgan USD Emerging Markets, а сегодня фонд стал вкладываться в отдельные облигации вместо ETF. Сбербанк Управление Активами, например.

ПИФы -,это дерьмо. Не вздумайте с ними связываться. У меня и ещё двух знакомых там были деньги один год. Забрали их в минусе, с ощутимыми потерями. Ещё один коллега держал там средства полтора года. Получил доходность аж один процент от вложенных средств! За полтора года! Лажа полная! Лучше б держали на депозите в банках. Не ведитесь на услуги эффективных в кавычках манагеров в пифах. будете в убытках.

Читайте также:
Процентные бумаги: что это такое, описание и особенности

Markuc, вкладывался в УК Уралсиб, открытый фонд, сбалансированный. Выбирал его по многим критериям. Через 3 года забрал. Доходность

16℅ в год. Ещё вычет можно получить.

Markuc, 1%, это, наверное, после вычета комиссий управляющего, а так бы и 6-7 могло набежать.
Краткий рассказ, как существенно комиссия влияет на среднегодовую доходность
https://www.youtube.com/watch?v=YrTYz-5n5vE

Vyacheslav, Да, кстати, как раз читаю его книжку – Деньги, мастер игры. Он как раз таки указывает на мнимую эффективность этих инструментов. И вообще для рядового человека, кому важно накопить и обгонять инфляцию этот инструмент явно не подходит

Отличная альтернатива паям – ETF

а у меня хороший результат в альфа-капитал.
у меня несколько фондов, открыла в мае 2019 года, все в плюсе. Какие-то более 20%, по каким-то более 10%. я более чем довольна

Автор скромно умолчал об основных рисках ПИФов

1. Вознаграждение УК получает как за результат, так и за процесс (т.н. “управление”). Т.е. как бы не сработала УК, свои комиссионные она получит. Управляющие ПИФами все друг друга знают. И в случае чего перед конкретным управляющим может встать дилема: помочь знакомому человечку (управляющему другим ПИФом ), например, купив у него неликвид для получения им нужного результата, например, перед отчетом, или не помочь ради прибыли незнакомых ему пайщиков. При этом сам управляющий никакой ответственности за “неудачную” покупку/продажу не несет (разве что лишится небольшой премии). Как Вы думаете, что выберет управляющий ? Если Вы не знаете четкого ответа, советую вспомнить историю 2008 года с управляющим одним из Фондов ХХХХХХ. Владимир Архангельский, Вы же знаете о чем я ? :)

2. ПИФы не имеют права долгое время находиться в кэше (по крайне мере, раньше было так), только в бумагах. Поэтому в периоды падения рынка, ЛЮБОЙ ПИФ акций/облигаций будет в минусе. Владимир Архангельский, это правда ? :)

Земельные паи в России: что это и как их получить

Земля давно стала объектом имущественных правоотношений, причем в разных формах. Одна из них – земельные наделы, переданные в собственность работников колхозов. В настоящее время они составляют около 108 млн гектаров земли или 49% всех земель сельскохозяйственного назначения на территории России. Чтобы стать его владельцем, нужно разобраться, что такое земельный пай, как его можно использовать, как оформить право собственности и где найти невостребованные участки.

Общие сведения о земельных паях

В эпоху Советского союза важной ячейкой экономики были коллективные хозяйства – колхозы. Каждое хозяйство получало в пользование определенный участок земли. Речь шла о сотнях гектаров в зависимости от численности работников и профиля колхоза.

После реорганизации и ликвидации колхозов огромные территории оказались бесхозными. Чтобы стимулировать развитие сельского хозяйства и увеличить численность частных землевладельцев, власти РФ решили выдавать членам колхозов земельные наделы. Это позволяло гражданам отделиться от государственных предприятий и начать частную деятельность.

Вопреки распространенному понятию, земельный пай – не участок земли, а доля в общем праве владения и использования участка вместе с другими пайщиками.

Изначально нельзя было понять, сколько это конкретно земли – границы отдельных участков не определялись. Владелец пая лишь знал стоимостное выражение своей доли в общем праве, но на местности оценить это не представлялось возможным.

Пай можно было использовать для сельскохозяйственных работ, проводимых с учетом интересов остальных дольщиков. В связи с этим многие бывшие работники колхоза отказывались от самостоятельной обработки, сдавая свои паи в аренду.

Земельный пай, находящийся в аренде колхоза, мог использоваться арендатором по собственному усмотрению, а владелец получал за это плату в натуральном виде: пшеницей, комбикормом и другой продукцией. Многие пайщики при этом лишились наделов в результате мошенничества со стороны арендаторов. Другие, наоборот, приватизировали землю и смогли стать землевладельцами.

Когда стали выдавать паи

Первым периодом, когда начали выдавать земельные паи в массовом порядке, было начало 90-х. Основанием для этого послужил Указ Президента № 323 от 27.12.1991 и принятое на его основе Постановление Правительства № 86 от 29.12.1991 . Граждане были вправе при выходе из колхозов/совхозов получить земельные участки, приватизировать и распоряжаться ими, вплоть до сдачи в аренду и продажи.

В 1992-93 годах начали распределять имущественные паи. А в 1996-97 годах была вторая волна распределения долей – граждане массово получали свидетельства о праве собственности на землю.

Земельный и имущественный паи: отличия

Независимо от того, в каком году распределяли пай на землю, закон давал право на бесплатный имущественный и земельный пай всем, кто хотел выйти их колхоза, в том числе пенсионерам. При этом их отличия, в соответствии с п. 9 Постановления Правительства № 86, состояли в том, что:

  • земельный пай утверждался в стоимостном и натуральном выражении и не мог превышать принятую в районе норму выдачи земли;
  • имущественный пай утверждался только в стоимостном выражении и определялся трудовым вкладом каждого колхозника.

При этом обе доли могли быть объединены в один пай с определением его стоимости и выдачи акций или иных свидетельств собственности. Впоследствии владельцы были вправе передать их в качестве взноса в фермерское хозяйство или приватизировать для продажи.

Стоимость земельного пая

По понятным причинам цена паев, установленная на момент их выделения, сегодня не актуальна. Определить, сколько сегодня стоит конкретный пай земли, позволит лишь независимая оценка рыночной стоимости. Она проводится по разным причинам, начиная от необходимости уплаты нотариусу пошлины при оформлении купли-продажи и заканчивая завышенной кадастровой стоимостью, из которой уплачивается земельный налог.

Читайте также:
Профессиональный союз: что это такое, описание и особенности

Заказать оценку можно у любого эксперта-оценщика, который имеет соответствующий квалификационный аттестат, состоит в саморегулируемой организации оценщиков и отвечает другим требованиям ФЗ № 135 от 29.07.1998 .

Оценка определяет рыночную стоимость на момент ее проведения, хотя можно установить и ее цену в прошлом. Она учитывает:

  • размер пая;
  • стоимость идентичных земельных паев в пределах административной единицы;
  • расположение надела;
  • наличие инфраструктуры;
  • состояние земли на участке;
  • наличие спроса, предложений и прочие характеристики участка.

Для проведения оценки заказчик представляет эксперту:

  • выписку из ЕГРП или свидетельство о праве собственности;
  • кадастровый план и паспорт на объект;
  • сведения о наличии арестов, залогов и других обременений.

По результатам выдается письменный отчет с указанием рыночной стоимости, ее обоснованием и примененными методиками.

Существует и кадастровая стоимость, которую определяют кадастровые эксперты методами массовой оценки. Считается, что КС больше всего приближена к рыночной, но на самом деле зачастую она завышена.

Получение земельного пая сегодня

Многим по-прежнему интересно, насколько реально после 20 лет добиться земельный пай. К сожалению, сегодня это невозможно. Выделение паев осуществлялось в рамках преобразования колхозов в крестьянские и фермерские хозяйства. Получали их работники колхозов, те, кто вышел на пенсию, сотрудники объектов социальной сферы, расположенных на территории сельских поселений.

Этот процесс завершился еще в 1998 году. С тех пор государственные земли в качестве паев массово не раздаются. Впрочем, стать собственником надела можно и сегодня в результате любой гражданской сделки.

Например, стоит узнать, можно ли подарить земельный пай. Если право собственности на землю оформлено должным образом, то есть владелец имеет свидетельство о праве собственности или выписку из ЕГРН, надел можно не только подарить, но также:

  • продать,
  • завещать,
  • передать в аренду,
  • заложить в банке,
  • пожертвовать и так далее.

Поскольку пай является недвижимостью, после заключения сделки переход прав подлежит государственной регистрации в Росреестре.

Приватизация наделов

Приватизацией земель, выделенных колхозникам и другим жителям сел, занимались внутрихозяйственные комиссии при реорганизуемых колхозах (п. 3 Постановления Правительства № 86). В период с 1991 по 1998 год в преобразовании собственности участвовало 11,8 млн человек. Приватизация осуществлялась бесплатно, участники оплачивали лишь кадастровые работы и другие расходы.

Те, кто не воспользовались своим правом, не вошли в число пайщиков. Они не получили землю, поэтому не могут ее приватизировать.

Не стоит путать приватизацию с переоформлением земли. Существует множество вариантов сделок, по которым можно стать собственниками надела. Ниже речь пойдет о том, сколько стоит переоформить земельный пай по договору купли-продажи и как это сделать.

Оформление пая через сделку купли-продажи

Будучи полноправным собственником приватизированного надела, гражданин может свободно им распоряжаться. Один из вариантов – продажа участка, хотя у этой сделки есть свои особенности.

Согласно ст. 12 ФЗ № 101 от 24.07.2002 «Об обороте земель сельхозназначения» , собственник может распоряжаться своей землей только после выделения участка в счет земельной доли. В противном случае он вправе продать участок лишь другому пайщику, сельскохозяйственной организации или члену фермерского хозяйства, который использует наделы в пределах общей собственности пайщиков. При этом не обязательно уведомлять других дольщиков о продаже, чтобы соблюсти их право преимущественной покупки.

Для продажи пая собственник и покупатель заключают сделку купли-продажи в виде письменного договора и при желании заверяют ее у нотариуса.

Потребуются следующие документы для продажи земельного пая сельхозназначения:

  • договор купли-продажи;
  • оригиналы удостоверительных документов;
  • выписка из ЕГРН или свидетельство о праве собственности на пай, в том числе выданные до 1998 года;
  • кадастровый план участка;
  • нотариально заверенное согласие супруга продавца, если земля куплена в браке, и согласие покупателя, если пай приобретается в браке.

В случае продажи выделенного участка преимущественное право на его покупку, согласно ст. 8 ФЗ № 101, имеет муниципальное образование. Продавец земли обязан в первую очередь известить о своих намерениях исполнительный орган власти субъекта РФ.

С тем, как оформить паевые земли сельхозназначения после купли-продажи, проблем возникнуть не должно. Покупатель обращается с заявлением и комплектом перечисленных документов в ближайший отдел Росреестра, предварительно уплатив госпошлину в размере 350 рублей.

Если с документами все в порядке, перерегистрация займет не более 7 дней.

Межевание участка

Чтобы свободно распоряжаться землей, нужно произвести натуральный выдел пая из земель сельскохозяйственного назначения. В соответствии со ст. 13 ФЗ № 101, сделать это можно на основании решения общего собрания пайщиков.

Решение должно утвердить:

  • проект межевания земельных участков;
  • перечень собственников, которые станут владельцами новых наделов;
  • размер долей в праве общей собственности на новые участки.

Если решение общего собрания отсутствует, пайщик, заинтересованный в выделе доли, согласно п. 4 ст. 13 ФЗ № 101, вправе вызвать кадастрового инженера и самостоятельно заказать межевание земельного пая сельхозназначения. Кадастровый инженер разработает проект, который определит границы и площадь конкретного земельного участка или всех наделов.

Проект нужно утвердить решением собрания пайщиков, а если оно отсутствует – решением заинтересованного лица.

При этом, согласно п. 7 ст. 13.1. ФЗ № 101, перед тем как выделить земельный пай из общей долевой собственности, в СМИ размещается информация о возможности ознакомления с проектной документацией.

Возражения можно направлять кадастровому инженеру или в регистрационный орган. Если в течение месяца никаких несогласий не поступит, проект считается согласованным. В случае возникновения спора придется обращаться в суд.

Читайте также:
Рабочий год: что это такое, описание и особенности

Использование земельного участка

Возможность использования и распоряжения земельным паем прямо зависит от вида права, которым обладает его владелец. Так, если надел остается частью общей собственности пайщиков, спектр правомочий его собственника ограничен.

Согласно п. 1 ст. 12 ФЗ № 101, все, что можно сделать с земельным паем:

  • завещать земельную долю;
  • отказаться от права собственности на нее;
  • внести ее в складочный капитал сельхозорганизации;
  • передать в доверительное управление другому пайщику;
  • продать/подарить пайщику или члену фермерского хозяйства, который использует землю в общей собственности.

Сдача пая в аренду осуществляется не каждым пайщиком отдельно, а решением общего собрания, которым они передают в аренду всю долевую собственность (ст. 9 ФЗ № 101).

Чтобы расширить перечень прав владельца доли, необходимо выделить ее и образовать новый земельный участок. После этого собственник сможет распоряжаться своей землей в пользу других пайщиков или третьих лиц. При этом следует соблюдать право преимущественной продажи муниципальному образованию.

Невостребованные наделы

В соответствии со ст. 12.1 ФЗ № 101, земельный пай может быть признан невостребованным, если:

  • в течение 3 лет собственник не использует его по назначению, не передает в аренду и не распоряжается им иным образом. Исключением являются случаи, когда право собственности зарегистрировано в соответствии с ФЗ № 218 от 13.07.15 ;
  • сведений о собственнике земли нет в решениях о приватизации;
  • у умершего собственника нет наследников либо они признаны недостойными, поскольку не приняли или отказались от наследства.

Список лиц, чьи доли могут быть признаны невостребованными, составляют местные власти. Перечень передается на утверждение собранию пайщиков, а за три месяца до этого публикуется в СМИ.

Если собрание пайщиков утвердит этот список, паи станут невостребованными и перейдут в муниципальную собственность. Если они откажут, муниципалитет вправе самостоятельно утвердить перечень.

Единственный способ, как вернуть земельный пай, – заявить о несогласии в муниципалитет или на собрании пайщиков. Такое возражение является основанием для исключения человека из списка лиц, чьи земли признаны невостребованными.

Поиск пая по кадастровому номеру

Каждый надел имеет свой уникальный кадастровый номер, присвоенный органами Росреестра. Если пай находится в общей собственности, номер присваивается не конкретной доле, а всему участку.

Если произведено межевание и участок выделен, номер получает новый надел.

Мы подскажем, как узнать, где находится земельный пай на карте:

  1. Открыть сайт Публичной кадастровой карты .
  2. В поисковой строке, расположенной в левом верхнем углу, ввести кадастровый номер и нажать «найти».
  3. Выбрать нужный участок, а сервис сам найдет его на карте.

Кроме того, сервис позволяет узнать статус надела, адрес его расположения, категорию и форму собственности, площадь и кадастровую стоимость, ФИО инженера и дату постановки на кадастровый учет.

Если участку не присвоен номер, значит, он на учете не стоит. Выше мы объяснили, что делать если земельный пай не стоит на кадастровом учете, – вызывать инженера, производить межевание и ставить надел на учет.

Заключение

Земельные паи – это наделы, выделенные бывшим работникам колхозов в порядке реорганизации хозяйств. Они представляют собой доли в праве общей собственности на земли сельхозназначения. Владельцы долей могут распоряжаться ими лишь в пользу других пайщиков. Для передачи права собственности третьим лицам нужно произвести межевание и образовать в счет своих долей новые земельные участки. Каждый новый участок, поставленный на учет, становится самостоятельным объектом, который можно продать, подарить или сдать в аренду.

3 thoughts on “Земельные паи в России: что это и как их получить”

Плохо, что земельные паи существуют как абстрактное понятие, при покупке земельного пая никогда не узнаешь какой именно участок земли тебе принадлежит. Если я к примеру захочу выйти из коллективного владения землей и стану работать на земле самостоятельно,какой конкретно участок я получу? Кто будет это решать?

Что такое земельный пай (земельная доля)

В годы начала российской демократии и развала сельского хозяйства (извините за личное мнение) всем гражданам, кто имел прямое и не очень отношение к сельскохозяйственному производству (например колхозам, совхозам), в порядке приватизации передавались земельные паи.

На тот момент не существовало внятного законодательства, регулирующего статус земельных паев. Это породило множество проблем по их дальнейшей судьбе. Сейчас законодательство более адекватное, хотя и не без пробелов. А судя по практике, проблемы гражданского оборота земельных паев никуда не делись.

В наше время сельскохозяйственное производство наконец-то подняло голову. По всей стране начались нешуточные войны за паевые земли. Судебных споров становится все больше, а ясности в головах людей все меньше.

Вот в этой статье мы и поговорим о том, что такое земельный пай.

1. Понятие земельного пая (доли).

Вообще-то, такого термина как «земельный пай» действующее законодательство не содержит. Во всех законодательных актах используется термин «земельная доля». Земельный пай – это разговорная терминология. Так или иначе, эти термины по своему смыслу равнозначны.

Любое сельскохозяйственное предприятие в своем пользовании имело массив земель с/х назначения. Когда начался переход к рыночной экономике, то такие массивы передавались в общую долевую собственность работникам этих предприятий. Иногда не только работникам, а всем жителям населенного пункта, к которому предприятие относилось.

Каждый земельный массив был условно поделен на паи (земельные доли) и путем, так сказать, раздачи этих паев приватизация в общем-то и произошла.

Земельный пай – это ничто иное как доля в праве общей собственности на земельный участок сельскохозяйственного назначения.

Именно такое определение и дано в п. 1 ст. 15 Федерального закона от 24.07.2002 N 101-ФЗ «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения»:

Земельная доля, права на которую возникли при приватизации сельскохозяйственных угодий до вступления в силу настоящего Федерального закона, является долей в праве общей собственности на земельные участки из земель сельскохозяйственного назначения.

Еще раз. Земельный пай – это доля в праве общей долевой собственности. Не конкретный земельный участок с границами и местоположением. Не земля. А именно доля в праве.

Читайте также:
Правовая система: что это такое, описание и особенности

Есть большой, огромный земельный массив (например колхозный), который стоит на кадастровом учете как один земельный участок. В этом большом участке есть много-много маленьких субъективных земельных паев, которые являются не долей участка, а долей в праве собственности на него. При этом, земельный участок — один.

Понимать это очень важно.

Я достаточно часто слышу такие высказывания, как «У нас отобрали нашу землю. Мы точно знали где был наш пай, мы его обрабатывали (у нас его арендатор обрабатывал), а теперь там работают другие» или «… построили вышку и качают нефть».

Так вот, если у нас земельный пай (земельная доля), то никакой «нашей земли» с точки зрения закона просто нет до тех пор, пока мы свой земельный пай не выделим в самостоятельный земельный участок со своими границами и площадью, не поставим его на кадастровый учет и не зарегистрируем на него право собственности.

Вот как только все эти незамысловатые процедуры будут осуществлены, вот тогда у нас будет наша земля, которую у нас никто не заберет (в теории).

А до тех пор, пока наш земельный пай (земельная доля) не выделен в самостоятельный участок, то его правовой режим регулируется нормами Федерального закона от 24.07.2002 N 101-ФЗ «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения» (далее по тексту — Закон № 101-ФЗ) как доли в праве общей собственности на земельный участок, в том числе по пользованию, владению и распоряжению. Нравится это кому-нибудь или нет.

Конечно, на практике собственник пая может выбрать любой кусок исходного земельного участка и начать его обрабатывать. Но законодательного оправдания этому нет. А если другие пайщики обидятся, то смогут быстро испортить такому инициатору жизнь.

2. Как оформлялись земельные паи (земельные доли) на момент приватизации.

В качестве подтверждения права собственности на земельный пай (земельную долю) выдавались свидетельства о праве собственности установленного образца. Свидетельства в свою очередь выдавались на основании решений уполномоченных органов местного самоуправления (как правило, комитетами по земельным ресурсам, иногда самой администрацией).

Такие первоначальные свидетельства и распоряжения уполномоченных органов в настоящий момент именуются документами, удостоверяющими право на земельную долю (ст. 18 Закона 101-ФЗ).

Так как земельный пай это не отдельный участок, то сведений о его границах в свидетельствах никогда не содержалось, а указывались сведения о площади, собственнике и выдавшем органе.

Площадь могла быть указана по разному: в квадратных метрах, гектарах или в баллогектарах. Пару раз я встречал простую правильную дробь (крайне редкий случай).

В независимости от того, каким образом указан размер земельной доли, такое определение считается юридически действительным (п. 2 ст. 15 Закона 101-ФЗ). Если в вашем свидетельстве вместо метров или гектаров указаны баллогектары, то это абсолютно не свидетельствует о том, что у вас нет земли, свидетельство недействительно и нужно бежать в суд, заплатив юристу сто тысяч рублей. С подобными историями из серии «А что, правда?» ко мне периодически обращаются.

Иногда, помимо размера самого пая, в удостоверяющих документах имеются сведения о пропорциях сельскохозяйственных угодий (например всего 19 га, из которых 15 га – пашни, 2 га – сенокосы, 2 га – пастбища).

3. Как продать земельный пай (земельную долю).

Очень распространенный вопрос.

У меня есть подробная статья о том, как продать земельный пай.

4. Можно ли использовать земельный пай по назначению до его выдела в натуре.

Однозначного ответа на этот вопрос в законе нет.

Представляется, что если в земельном участке сельскохозяйственного назначения не более пяти пайщиков, то при достижении соглашения между собой они вправе использовать свои паи для сельскохозяйственного производства без их выдела в натуре. Если же пайщиков более пяти, то такой возможности у них нет.

Это следует из взаимосвязанных положений п. 1 и п. 3 ст. 14 Закона 101-ФЗ.

Когда в земельном участке больше пяти паёв, то владение, пользование и распоряжение этим участком осуществляется только в соответствии с решением, принятом на общем собрании пайщиков (п. 1 ст. 14 Закона 101-ФЗ).

Например, если в участке будет 15 паев, а пайщики решат посредством обычного соглашения определить порядок его использования между собой, то такое соглашение юридической силы иметь не будет и никаких правовых последствий за собой не повлечет (к примеру, не будет являться юридическим основанием для преимущественного выдела пая в конкретном месте).

В этом случае необходимо проводить общее собрание пайщиков, принимать на нем решение и оформлять решение в виде протокола общего собрания.

При этом, п. 3 ст. 14 Закона 101-ФЗ предусматривает исчерпывающий перечень вопросов, по которым общее собрание пайщиков вправе принять решение. И среди этого перечня отсутствует порядок использования участка между самими пайщиками.

То есть, закон не относит к компетенции общего собрания пайщиков возможность принять решение о том, кто из пайщиков какую часть земельного участка может использовать без выдела пая в натуре.

Читайте также:
Ликвидационный баланс: что это такое, описание и особенности

Пункт 3 ст. 181.5 ГК РФ прямо указывает, что решение общего собрания, принятое по вопросу, не относящемуся к компетенции собрания, является недействительным (ничтожным).

Таким образом, если земельный участок сельскохозяйственного назначения принадлежит более пяти пайщикам, то без выдела своих паев в натуре у пайщиков нет возможности самим использовать участок. Во всяком случае, юридически. На практике может быть всё, что угодно.

Вот и все основные моменты о земельных паях. В следующей статье расскажу о порядке их выдела в натуре.

Уважаемый читатель. Своим блогом я хочу помочь людям и представителям бизнеса правильно решать свои проблемы в области земельных отношений и недвижимости.

Публикацию есть чем дополнить? Вы не согласны с моей позицией?
Пожалуйста, оставьте комментарий ниже.

Мое имя Александр Горяинов.
Я практикующий земельный юрист. Это моя авторская публикация.

В публикации нет нужной информации? Напишите мне или оставьте комментарий ниже и я обязательно дополню статью.

Приобретательная давность. Все ли так просто?

Приобретательная давность — один из способов приобретения права собственности. Этот способ известен еще римскому праву, где он получил название usucapio, что означает «приобретение в результате пользования».

Согласно пункту 1 статьи 234 ГК РФ, лицо — гражданин или юридическое лицо, — не являющееся собственником имущества, но добросовестно, открыто и непрерывно владеющее как своим собственным недвижимым имуществом, если иные срок и условия приобретения не предусмотрены настоящей статьей, в течение пятнадцати лет либо иным имуществом в течение пяти лет, приобретает право собственности на это имущество (приобретательная давность); право собственности на недвижимое и иное имущество, подлежащее государственной регистрации, возникает у лица, приобретшего это имущество в силу приобретательной давности, с момента такой регистрации.

Таким образом, для приобретения права собственности в связи с истечением срока приобретательной давности необходимо наличие следующих условий:

  • открытое владение имуществом, т.е. осуществление владения без утайки. Гражданин не должен специально объявлять о владении таким имуществом, но у посторонних не должно возникать сомнений в его правах;
  • непрерывное владение имуществом;
  • владение в течение установленного законом срока;
  • добросовестное владение имуществом. Добросовестность давностного владельца не может опровергнуть сама по себе презумпция государственной собственности на землю (пункт 2 статьи 214 ГК Российской Федерации), поскольку ограничение для приобретения земельных участков, находящихся в государственной (муниципальной) собственности, по давности владения ставит частных лиц в заведомо невыгодное положение по отношению к публично-правовым образованиям, что нарушает принцип равенства субъектов гражданского права;
  • владение имуществом как своим. Данный критерий защищает право собственности лиц, передавших имущество на основании договора во временное пользование третьего лица. Не смотря на то, что, например, арендатор добросовестно, открыто и непрерывно может владеть имуществом, он не получает право на приобретение право собственности в связи с истечением срока приобретательной давности.

Передача «владельцу» имущества по договору, в котором контрагент собственника получал имущество во временное владение (договоры аренды, хранения, безвозмездного пользования и т.п.), т.е. из природы договора следует, что получатель имущества не имел намерения владеть им как своим, не дает узаконить право собственности на основании истечения срока приобретательной давности.

В судебной практике часто встречались отказы судом в признании права собственности за владельцами земельных участков, которые получили право пользования участком при советской власти. В ходе проведения земельной реформы — как до, так и после принятия Конституции РФ, закрепившей право частной собственности на землю (статья 9, часть 2; статья 36, части 1 и 2), — законодатель параллельно с процессом возрождения этой формы собственности обеспечивал гражданам по их выбору возможность продолжать пользоваться ранее предоставленными им земельными участками на праве постоянного (бессрочного) пользования, пожизненного наследуемого владения либо переоформления имеющегося правового титула. При этом во всяком случае исключалось как автоматическое изменение титулов прав граждан на землю (переоформление осуществлялось по инициативе самих граждан), так и какое-либо ограничение права пользования земельным участком в связи с непереоформлением имеющегося правового титула.

Для приобретения права собственности в силу приобретательной давности не является обязательным, чтобы собственник, совершил активные действия, свидетельствующие об отказе от собственности, или объявил об этом. Достаточным является то, что титульный собственник в течение длительного времени устранился от владения вещью, не проявляет к ней интереса, не исполняет обязанностей по ее содержанию, вследствие чего вещь является фактически брошенной собственником.

Почему не достаточно просто дождаться истечения срока приобретательной давности?

Приобретение права собственности по такому основанию, обусловлено несколькими факторами для осуществления защиты прав собственника. Собственник имущества может просто не знать о его существовании, может не жить в месте нахождения имущества и не иметь возможности управлять им самостоятельно. Да и если формально подходить к разрешению таких вопросов, то и арендаторы квартир или домов, прожившие в жилье несколько лет, оплачивавшие коммунальные услуги и проводящие текущий ремонт, тоже могли бы претендовать получить право собственности на это имущество.

Неприкосновенность собственности является необходимой гарантией беспрепятственного использования каждым своих способностей и имущества для предпринимательской и иной не запрещенной законом экономической деятельности, реализации иных прав и свобод человека и гражданина и надлежащего исполнения соответствующих обязанностей («собственность обязывает») на основе принципов юридического равенства и справедливости и вытекающего из них критерия добросовестности участников правоотношений, в том числе в сфере гражданского оборота.

В соответствии с Конституцией РФ, никто не может быть лишен своего имущества иначе как по решению суда. Понятием «имущество», использованного в данной норме, им охватываются не только право собственности, но и иные вещные права, следовательно, названной конституционной нормой гарантируется защита не только права собственности, но и таких имущественных прав, в частности, как право постоянного (бессрочного) пользования или пожизненного наследуемого владения земельным участком.

Читайте также:
Неосновательное обогащение: что это такое, описание и особенности

Законодательство не содержит более четких критериев приобретательной давности. В связи с этим на практике возникают сложности в трактовании закона и применении его к конкретным жизненным ситуациям.

СРОЧНО!

Успейте разобраться в ФСБУ 5/2019 «Запасы», пока вас не оштрафовали. Самый простой способ – короткий, но полный курс повышения квалификации от гуру бухгалтерского учета Сергея Верещагина

  • Длительность 25 часов за 1 месяц
  • Ваше удостоверение в реестре Рособрнадзора (ФИС ФРДО)
  • Выдаем удостоверение о повышении квалификации
  • Курс соответствует профстандарту «Бухгалтер»

Конституционный суд разъяснил приобретательную давность

История дела

Виктор Волков, житель подмосковного Краснознаменска, в 1997 году стал членом гаражного кооператива. Тогда он получил участок и расположенный на нем гаражный бокс от Павла Петрова*, который владел ими на праве пожизненного наследуемого владения.

В реальности соглашение между Петровым и Волковым не повлекло правовых последствий – ведь Петров не мог распоряжаться этой землей. Поэтому в 2018 году Волков решил добиться признания права собственности на участок по давности владения – он решил, что такое право ему дает п. 1 ст. 234 Гражданского кодекса. Согласно условиям нормы, надо открыто, добросовестно и непрерывно владеть недвижимым имуществом как собственным 15 лет.

Но Одинцовский городской суд ему отказал. Суд первой инстанции отметил, что Краснознаменск является административным центром закрытого административно-территориального образования. Земельные участки, расположенные в границах таких образований, ограничены в обороте, а значит, по общему правилу не могут находиться в частной собственности.

Московский областной суд это решение подтвердил. Апелляция отказалась признать Волкова добросовестным владельцем по правилам п. 15 совместного постановления Пленумов ВС и ВАС 2010 года – потому что он «не мог не знать об отсутствии у него оснований возникновения права собственности на спорный земельный участок». А когда Волков подал кассационную жалобу, тот же Мособлсуд добавил: истец вступил во владение имуществом по сделке – договору купли-продажи – а это независимо от срока не позволяет добиться признания права собственности по давности владения.

Волков решил обратиться в Конституционный суд. Он оспорил положения п. 1 ст. 234 ГК как несоответствующие Конституции. Заявитель уверен, что в практике сформировался формальный подход судов к определению добросовестности давностного владельца при неопределенности этого критерия в законе.

Две разных добросовестности

КС разобрался в спорной норме и практике ее применения. Судьи подтвердили: действительно, в ст. 234 ГК не раскрываются критерии добросовестности давностного приобретателя – в отличие, например, от ст. 302 ГК об истребовании имущества из чужого владения. КС находит этому объяснение в том, что 302-я статья направлена на разрешение спора собственника и добросовестного приобретателя. А при применении 234-й добросовестность владельца выступает лишь в качестве одного из условий, необходимых для возвращения вещи в гражданский оборот и преодоления неопределенности относительно того, кто ей владеет. Поэтому КС решил, что критерии добросовестности применительно к двум этим статьям ГК должны быть разными.

КС обратился к практике гражданской коллегии Верховного суда, которая не исключает приобретения права собственности в силу приобретательной давности и тогда, когда давностный владелец должен был знать об отсутствии оснований возникновения права собственности.

Практика ВС свидетельствует, что добросовестность можно признать и в случаях, когда владелец понимает, что у него нет оснований для приобретения права собственности, указал Конституционный суд.

Также КС обратил внимание, что права муниципального образования в этом деле нарушены не были. Власти Краснознаменска изначально не зарегистрировали на себя право собственности, а также уклонились от участия в рассмотрении дела. Фактически город передал гражданам все свои правомочия собственника, а граждане – сперва Петров, а потом и Волков – приняли их и полностью несли расходы на содержание имущества.

В итоге судьи указали, что договор купли-продажи не мешает признать Волкова добросовестным владельцем. «Факт заключения такого договора сам по себе не может быть основанием для признания давностного владения недобросовестным или стать препятствием для приобретения права собственности на земельный участок», – решил КС.

Судьи указали, что новое толкование п. 1 ст. 234 ГК является общеобязательным, и применять эту норму иначе теперь нельзя. Уже состоявшиеся решения по делу Волкова будут пересмотрены.

Эксперты «Право.ru»: определенность в практике

Постановление КС поможет решить вопросы с фактически «брошенным» имуществом, и, вероятно, суды будут чаще удовлетворять иски о признании давностного владения, полагает Ольга Туренко, адвокат АК Бородин и Партнеры Бородин и Партнеры Федеральный рейтинг. группа Банкротство (включая споры) (mid market) группа Налоговое консультирование и споры (Налоговые споры) группа Разрешение споров в судах общей юрисдикции × . При этом эксперт уверена: упоминание в документе о земельном участке и гараже – это лишь напоминание о том, в контексте какого дела был поднят вопрос. «Соответственно, разъяснения КС коснутся и вопросов установления добросовестности давностного владения и другого имущества», – считает Туренко.

Значимый вывод постановления в том, что для разрешения вопроса добросовестности владельца земельного участка не имеет определяющего значения презумпция государственной собственности на землю, комментирует Елена Терсинцева, советник Alliance Legal Consulting Group Alliance Legal Consulting Group Федеральный рейтинг. группа Санкционное право группа Уголовное право группа ГЧП/Инфраструктурные проекты Профайл компании × . Иначе частные лица в нарушение основных конституционных принципов оказались бы в заведомо невыгодном положении, отмечает эксперт.

Читайте также:
Недействительность сделок: что это такое, описание и особенности

Подход Конституционного суда поможет вернуть в гражданский оборот существенную часть недвижимости, чьи собственники не проявляют к ней интереса, а давностные владельцы не могут оформить права, ведь их считают «недобросовестными». Такое мнение высказал Павел Лобачев из Land Law Firm Land Law Firm Федеральный рейтинг. группа Земельное право/Коммерческая недвижимость/Строительство группа Разрешение споров в судах общей юрисдикции группа Частный капитал группа Арбитражное судопроизводство (крупные споры – high market) Профайл компании × . Эксперт полагает, что постановление КС – это определенный компромисс: «Возможно, было бы корректнее считать продолжительное бездействие собственника дополнительным критерием приобретения имущества по ст.234 ГК РФ, который позволит даже без добросовестности давностного владельца приобретать имущество по давности владения».

Эксперты сходятся во мнении, что постановление КС вносит ясность и определенность в вопросы судебной оценки критериев добросовестности давностных приобретателей.

Что такое приобретательная давность?

Приобретательной давностью называют один из вариантов закрепления права владения. Этот вариант известен еще с эпохи римского права, в те времена его называли «usucapio» (получение по результату применения).

Согласно п.1 ст.234 ГК России: Лицо — гражданин или юридическое лицо, — не являющееся собственником имущества, но добросовестно, открыто и непрерывно владеющее как своим собственным недвижимым имуществом, если иные срок и условия приобретения не предусмотрены настоящей статьей, в течение пятнадцати лет либо иным имуществом в течение пяти лет, приобретает право собственности на это имущество (приобретательная давность).

Так, для закрепления права владения, по истечению периода приобретательной давности предусмотрено наличие некоторых, обязательных условий:

  1. Владение собственностью, без утайки. При этом, гражданин целенаправленно не объявлять о владении такой собственностью, однако у окружающих не должно возникать никаких сомнений в его законных правах;
  2. Беспрерывное владение собственностью;
  3. Обладание на протяжении периода установленного Законом;
  4. Добропорядочное (исправное) владение. Сама по себе добропорядочность в данном случае, не опровергает презумпцию гос. собственности на участок земли (п.2 ст.214ГК России), ведь ограничение для покупки участков земли, зарегистрированных в гос. собственности, по давности обладания ставит граждан в заранее невыгодный статус с точки зрения публично-правовых образований, что практически разрушает принципы равноправия субъектов, предусмотренные гражданским правом;
  5. Владение собственностью, как своей. Подобный критерий обеспечивает защиту права собственности граждан, которые передали имущество третьим лицам, на основе договора временного использования. Так, невзирая на то, что арендатор добропорядочно, открыто и беспрерывно владеет собственностью, он не располагает правом обладания из-за истечения периода приобретательной давности.

Передача гражданину имущества по договору (найма, хранения, безвозмездного использования. ), в рамках которого контрагент собственника получал собственность во временное обладание. Из чего следует, что даже если получатель имущества не хотел владеть им как собственным, не дает ему права узаконить владение, опираясь на истечение периода приобретательной давности.

В отечественной судебной практике, нередки отказы признания права собственности за владельцами земли, которые получили право пользования еще во времена СССР. В процессе произведения земельной реформы — утверждения Конституции РФ, закрепившей право частной собственности на участок земли (ст.9, ч.2; ст.36, ч.1, 2), — законодатель одновременно с процессом возрождения изучаемой формы собственности обеспечивал лицам возможность продолжать использовать, ранее предоставленные им участки на правах бессрочного использования, пожизненно-наследуемого обладания или же переоформления актуального правового титула. При этом, полностью исключалось не только авто изменение титулов прав лиц на землю (по их личной инициативе), так и любое ограничение права использования участка в связи с отсутствием перерегистрации имеющегося законодательного титула.

Для закрепления права собственности в рамках полномочий приобретательной давности, совершенно не обязательно, чтобы собственник произвел активность доказывающую отказ от недвижимой собственности. Достаточно того обстоятельства, что титульный обладатель на протяжении долгого периода самоустранился от владения объектом, не проявляет к нему никакого интереса, не исполняет обязанностей по его содержанию, из-за чего объект является заброшенным.

Почему дождаться завершения периода приобретательной давности, недостаточно?

Закрепления права владения по данному основанию, обусловлено несколькими критериями осуществления защиты прав собственника. Собственник конкретного имущества может не ведать о свих правах, не проживать в стране нахождения собственности и не иметь возможности самостоятельного управления. Кроме того, если подходить к разрешению таких задач формально, то и арендаторы жилой недвижимости, прожившие там несколько лет, оплачивавшие услуги и проводящие косметический ремонт, также могли бы претендовать на право собственности на городскую квартиру или частный дом.

Неприкасаемость собственности – это обязательная гарантия беспрепятственного применения каждым, собственных способностей и имущества для коммерции и иной не запрещенной финансово-экономической деятельности, реализации иных прав гражданина и корректного исполнения его обязанностей («собственность накладывает обязанности») на основе критериев законодательного равенства и справедливости, а также вытекающего из этого критерия добропорядочности участников правоотношений, включая активность в области гражданского оборота.

Согласно Конституции, никто не лишается своей собственности, иным способом, чем по решению уполномоченного суда. Термин «собственность», использованный в данной норме, охватывает не только лишь право владения, но и некоторые другие вещные права. Следовательно, рассматриваемой законодательной нормой обеспечивается защита не лишь прав собственности, но и имущественных прав, среди которых право бессрочного использования и даже пожизненно-наследуемого обладания землей.

Более значительных обоснований приобретательной давности, отечественное Законодательство не включает. Из-за этого, на практике возникают сложности истолкования закона, а также его применения в конкретных ситуациях. все статьи

Рейтинг
( Пока оценок нет )
Понравилась статья? Поделиться с друзьями:
Добавить комментарий

;-) :| :x :twisted: :smile: :shock: :sad: :roll: :razz: :oops: :o :mrgreen: :lol: :idea: :grin: :evil: :cry: :cool: :arrow: :???: :?: :!: