Продажа недвижимости: что это такое, описание и особенности

Сделка по продаже квартиры от А до Я

Уточните, можно ли в принципе продать вашу квартиру

Согласие всех собственников

Продать квартиру может только её собственник, то есть вы лично или ваше доверенное лицо. Разные хлопоты по поиску покупателей и подготовке сделки можно поручить риелтору или вашему поверенному (у них должна быть нотариальная доверенность, в которой перечислены все действия, на которые вы им даёте полномочия), но на сделке всё равно присутствовать должны вы лично. Если вы не можете присутствовать на сделке по объективным причинам (например, живёте в другой стране и не можете уехать), по закону можно провести сделку без вашего участия, если у вашего представителя есть генеральная доверенность. Иногда покупатели соглашаются на это. Но чаще — нет, так как велик риск подлога документов. Если у квартиры несколько собственников, нужно, чтобы на продажу согласились все. Если квартира находится в долевой собственности (то есть каждому собственнику принадлежит определённая часть квартиры, например, одна треть или половина), договор о продаже квартиры обязательно нужно заключать у нотариуса, а всем собственникам придётся заверить своё согласие подписью — одновременно, в присутствии других собственников и нотариуса. Если собственность совместная (то есть распределения по долям нет), можно заключать договор в простой письменной форме, идти к нотариусу в этом случае необязательно.

Отсутствие обременений

Если квартира находится под арестом или в залоге, продать её не получится. Оказаться под арестом квартира может, например, в ходе судебного спора, когда идёт разбирательство, кому эта недвижимость принадлежит. Пока суд не разрешит этот вопрос, на квартиру будет наложен арест.

Если квартира находится в залоге, продать её можно будет только с согласия банка или другого залогодержателя. Не стоит переживать, если вы продаёте квартиру, за которую ещё не выплатили ипотеку. Таких сделок на рынке очень много, схема хорошо отработана, поэтому риск мошенничества минимален (и возможен только со стороны продавца).

Все обременения на квартиру (арест, залог, рента и т. д.) отражаются в выписке ЕГРН — её покупатель обязательно попросит или закажет сам перед сделкой, так что скрыть эту информацию не получится, да и Росреестр такую сделку не зарегистрирует. Кроме того, есть другие виды обременений, которые могут усложнить продажу квартиры. Как собственник вы, скорее всего, должны о них знать, но на всякий случай это стоит проверить.

Нехорошая квартира

Есть квартиры, которые в принципе менее охотно покупают, так как у них есть те или иные минусы. К таким относятся:

  • Квартиры с несогласованными перепланировками (особенно те, где изменения невозможно согласовать). Если Жилинспекция о них узнает, всё придётся возвращать на место. Такой риск захотят взять на себя немногие (ведь если не вернуть всё, как было, квартиру можно и потерять). Перед сделкой у вас, скорее всего, попросят показать технический паспорт БТИ — по нему легко определить несоответствие реальной планировки той, что указана в документах. Если перепланировку всё-таки можно узаконить, лучше сделать это до сделки и заказать новый техпаспорт. Получить его можно в МФЦ или в БТИ своего округа.
  • Квартиры, которые находятся в собственности менее года, — только что купленные, недавно полученные по наследству, по договору дарения или ренты. Подозрительный покупатель обязательно прокрутит в голове сценарий, в котором после заключения сделки вдруг объявляются наследники, обнаруживается живой рентополучатель, а бабушка впадает в маразм и договор дарения объявляется недействительным. Всё это — риск оспаривания сделки. Проверить, что всего этого не произойдёт, в большинстве случаев можно только косвенно, также на рынке недвижимости нередки подлоги документов. Даже если вы купили квартиру и решили продать её через несколько месяцев, это насторожит потенциальных покупателей — такое часто встречается в мошеннических схемах. Вам нужно подготовить доказательства того, что предыдущую сделку точно нельзя оспорить и все документы в порядке.
  • Квартиры, где один из собственников страдает подтверждённым психическим заболеванием или просто пожилой человек. В этом случае будьте готовы, что от вас или вашей пожилой бабушки (если она, к примеру, тоже собственник) потенциальный покупатель потребует справку из ПНД (психоневрологического диспансера), чтобы проверить диагноз и показания и убедиться, что она может участвовать в сделках. Сходить за справкой можно вместе с ним — чтобы он был уверен, что вы не принесёте подделку. Если вы стоите на учёте в наркологическом диспансере, вам нужно будет пройти полную экспертизу, которая должна подтвердить, что вы можете участвовать в сделке. А если у вас есть опекун, то за сделку будет отвечать он, и для этого вам нужно будет получить разрешение органов опеки. Покупатель также может настоять на том, чтобы на сделке присутствовал нотариус, который сделает её видеозапись.
  • Квартира, один из собственников которой находится в местах лишения свободы или признан пропавшим без вести. Например, кто-то из ваших родственников-сособственников сидит в тюрьме и, разумеется, не сможет появиться на сделке. Покупателя это, конечно, насторожит. Выход есть — можно оформить доверенность, и тогда присутствие заключённого на сделке будет необязательным, но, безусловно, ответственный и осторожный покупатель тысячу раз перед этим подумает.
  • Квартира, купленная с использованием материнского капитала, в которой не выделили доли детям. Нюанс в том, что использование материнского капитала в сделке нигде не фигурирует. Покупатель может только проверить записи в паспорте о наличии детей и попросить справку из Пенсионного фонда об остатке средств на семейном сертификате — но это всё косвенные доказательства. Также иногда использование материнского капитала в покупке указывается в договоре купли-продажи. Но не всегда. Если вы продадите квартиру, для покупки которой был использован материнский капитал, а доли детям не выделили, и обман раскроется, вам грозит наказание вплоть до уголовного.

Как правило, такие квартиры продаются со скидкой или долго ищут своего покупателя (а иногда и то, и другое).

У идеальной квартиры для продажи — один владелец, в ней никто не прописан, она много лет находится в собственности, владение — на основании первичной приватизации или договора купли-продажи.

Соберите нужный пакет документов для продажи

Чтобы продать квартиру, вам понадобятся оригиналы следующих документов:

    Выписка из домовой книги или единый жилищный документ (ЕЖД). В документе будет указано, кто собственник квартиры, кто в ней прописан (и сохраняют ли эти люди право проживания в квартире при её продаже), есть ли задолженность по коммунальным платежам. Получать единый жилищный документ нужно в МФЦ, для этого понадобится ваш паспорт и запрос (заявление) на предоставление этой услуги. ЕЖД сформируют на месте. Выписку из домовой книги можно получить в МФЦ или запросить в управляющей компании (если дом новый, со своей управляющей компанией). Срок действия выписки из домовой книги — один месяц, а ЕЖД — 60 дней. Что брать, выписку из домовой книги или ЕЖД, зависит от того, что у вас за дом. В элитных домах и кооперативах с обособленной управляющей компанией — первый вариант, в остальных случаях — второй. Пример выписки из домовой книги

Читайте также:
Отмена дарения: что это такое, описание и особенности
  • Выписка из ЕГРН. В ней указано, кто владеет квартирой, на основании каких документов и есть ли на недвижимость обременения. Заказать выписку из ЕГРН можно в Росреестре, в офисе или через форму на официальном сайте — она действует в течение одного месяца.
  • Документ, на основании которого вы получили квартиру. Это может быть договор купли-продажи, договор передачи, договор дарения или ренты. Этот договор у вас должен быть в наличии. Если вы его потеряли, дубликат можно запросить в Росреестре. Если сделка была нотариальная, тогда нужно запрашивать дубликат в архиве нотариуса.
  • Общегражданский паспорт. Возможно, покупатель попросит показать заграничный паспорт или водительское удостоверение, чтобы убедиться, что перед ним не мошенник — большое количество документов сложнее подделать.
  • Помимо документов обязательных для заключения сделки, покупатель может попросить и дополнительные. Они помогут ему убедиться, что с собственником (то есть с вами) и с квартирой, которую он собирается купить, не будет никаких проблем. В зависимости от особенностей вашей квартиры нужно иметь:

    • Письменное согласие на сделку супруга. Если квартира, которую вы собираетесь продать, приобреталась в браке, возьмите такой документ у нотариуса.
    • Технический паспорт БТИ. Докажет, что в квартире не было перепланировок или все они узаконены. Получить паспорт БТИ можно в МФЦ или в БТИ своего округа. Пример плана жилищного помещения
  • Согласие опекуна или органов опеки. Если у вас есть уполномоченный опекун или одним из собственников квартиры является ребёнок.
  • Оригиналы справок из ПНД. При ипотеке это — обязательно требование (банк также может согласиться принять копию водительского удостоверения). Покупатель должен убедиться, что вы дееспособны и можете участвовать в сделках. Особенно это актуально, если вы пожилой человек. Пример справки ПНД

    Подготовьте квартиру к продаже и напишите объявление

    Подготовка квартиры к продаже называется Home Staging. На Западе это целый комплекс мероприятий, направленных на то, чтобы сделать квартиру максимально привлекательной в глазах потенциальных покупателей. Это очень серьёзный этап предпродажной подготовки. В России это только набирает обороты, но те, кто серьёзно относится к нему, имеют высокие шансы продать квартиру быстрее.

    Мы написали подробную инструкцию (с фото!), как подготовить квартиру и сделать объявление, по которому хочется позвонить, для собственников, которые сами сдают квартиру. Всё это актуально и для продажи квартиры.

    Остановимся на основных моментах:

    • Проведите генеральную уборку, спрячьте все личные вещи, чтобы квартира выглядела аккуратно и уютно, но без следов чьего-либо проживания. Если убрать все лишние вещи, комната будет выглядеть значительно лучше
    • Сделайте хорошие фотографии всех помещений, подъезда и двора при естественном освещении, не поленитесь обработать их в фоторедакторе. В идеале — пригласите фотографа.
    • Напишите объявление о продаже с чётким описанием характеристик квартиры и её преимуществ. Укажите основные моменты: кто владелец, на основании каких документов квартира стала вашей, кто прописан, схема сделки — свободная или альтернативная (и подобрана ли альтернатива).
    • Укажите контактные данные. На Яндекс. Недвижимости ваш реальный телефон будет скрыт подменным номером, звонки с него будут переадресовываться вам. Это защитит вас от попадания вашего номера в различные спам-базы. Если вы размещаете объявление где-то ещё, купите отдельную SIM-карту. Даже если этот номер попадёт в базы риелторов — нестрашно.

    Если вы работаете с риелтором, всё ещё проще — часть работы он возьмёт на себя: сделает часть документов, даст советы по предпродажной подготовке, напишет и разместит объявление, проведёт осмотры.

    Покупатель найден. Что ещё нужно сделать до сделки

    После нескольких недель или месяцев осмотров квартиры покупатель найден. Поздравляем, самая сложная часть выполнена. Осталось заключить договор и получить деньги за квартиру. Для этого вам нужно сделать еще несколько шагов.

    Подготовка документов. Если вы ещё что-то не собрали или что-то устарело.

    Аванс и соглашение. В качестве подтверждения серьёзности своих намерений покупатель передаёт вам определённую сумму денег. Сумма может быть разной — в Москве это обычно около 50 000 рублей. Обязательно дайте расписку в получении денег. Стоит различать аванс и задаток. Аванс — это чаще всего предоплата (хотя в законе никакого определения аванса нет). Если сделка расстроится по какой-то причине, аванс нужно будет вернуть. А задаток — финансовое обеспечение договорённостей. Если покупатель откажется от сделки, задаток можно не возвращать. Также при передаче аванса или задатка подписывается авансовое соглашение или договор задатка, в которых прописывается в течение какого времени должна быть заключена сделка и по какой цене. Не забудьте после этого дописать в объявлении, что квартира забронирована, или снять его с публикации.

    Условия сделки и составление договора. В большинстве случаев достаточно составить договор в простой письменной форме, но если ваша квартира находится в долевой собственности (то есть нескольким людям принадлежит определённая часть квартиры, например одна треть или половина), договор о продаже квартиры нужно заключать только у нотариуса. В договоре обязательно должны быть указаны:

    • данные продавца и покупателя;
    • полная стоимость квартиры;
    • её адрес и описание;
    • права и обязанности, ответственность сторон;
    • сроки освобождения жилплощади (как юридически, так и физически).

    Сделка и передача квартиры

    Осталось чуть-чуть. И квартира будет продана.

    Деньги. В день сделки вы приезжаете в банк, где покупатель закладывает деньги в арендованную им банковскую ячейку. Во время закладки денег заключается дополнительное соглашение, в котором прописано, при выполнении каких условий вы можете забрать деньги. Обычно для этого достаточно предоставить паспорт и свой экземпляр договора купли-продажи со штампом регистрационной палаты о переходе права на имя нового собственника. В случае, если регистрация электронная, условием доступа к ячейке может быть подписанный договор и выписка из ЕГРН с именем нового владельца. Это самый надёжный способ передачи денег. Ещё можно воспользоваться банковским аккредитивом. Система здесь точно такая же, только деньги не закладываются в ячейку, а хранятся на счёте.

    Договор. Если договор купли-продажи заключается у нотариуса, после передачи денег вы и покупатель должны поехать к нему и подписать договор. Если договор составлялся в простой письменной форме, его можно подписать прямо в банке.

    Регистрация сделки. Когда договор будет подписан, вам с покупателем необходимо съездить в МФЦ и отдать договор купли-продажи на регистрацию для перехода права собственности. С собой нужно иметь договор купли-продажи и паспорт. Обычно в Москве на регистрацию уходит 3-4 дня, если это нотариальная сделка, и 10 дней, если договор заключался в простой письменной форме.

    Получение денег. Обычно в банке нужно показать паспорт и свой экземпляр договора купли-продажи со штампом о переходе права на имя нового собственника или свежую справку из ЕГРН с данными нового владельца. После этого вы получите доступ к банковской ячейке.

    Передача квартиры. В договоре прописано, когда вы должны передать квартиру новому владельцу. Это можно сделать хоть в день регистрации перехода права собственности. В процессе передачи квартиры покупателю нужно составить и подписать акт приёма-передачи. Это приложение к договору купли-продажи, в котором указаны характеристики и особенности квартиры. Его составляют в произвольной письменной форме, и это можно сделать самому (образец акта приёма-передачи есть на Яндекс.Недвижимости), но если в составлении договора помогал риелтор или юрист, логично доверить им и составление акта. Заверять акт нотариально не нужно. В акте нужно указать, что квартира была передана новому владельцу именно так и в таком состоянии, как прописано в договоре купли-продажи. Сделка может считаться состоявшейся при передаче квартиры и подписании покупателем акта приёмки-передачи.

    Заключение

    Даже если к концу статьи вам стало казаться, что продать квартиру — очень сложно, это не так. Каждый этап занимает несколько дней или даже недель, поэтому вам не нужно будет выполнять все эти пункты практически одновременно. А если хочется сэкономить время и нервы, проще нанять риелтора, который возьмёт большую часть вопросов на себя, будет консультировать и помогать на всех этапах.

    Авторы: команда Яндекс.Недвижимости и Гурам Базадзе. Иллюстратор: Ева Народицкая.

    Особенности сделок с недвижимостью

    Покупателю не всегда легко разобраться с терминами в объявлениях о продаже жилья. JCat.Недвижимость объяснит, чем прямая сделка отличается от альтернативной, и поможет определиться с выбором.

    В поисках идеального варианта квартиры или дома покупатели чаще обращают внимание на особенности самого объекта, чем на описание вида сделки. При этом вид продажи квартиры во многом влияет на условия и сроки оформления договора и определяет риск покупателя.

    Существует три основных варианта сделок при купле-продаже недвижимости:

    • прямые (свободные) — простой вариант продажи;
    • альтернативные («альтернатива») — сложный вид сделки, в которой принимают участие несколько видов недвижимости и несколько человек;
    • цепочка — несколько «альтернатив», которые происходят одномоментно.

    По оценкам экспертов, в РФ более 70% сделок с недвижимостью происходят по альтернативной схеме. Это связано с тем, что мало кто может позволить себе просто продать жилье, не приобретая другой жилплощади взамен. То есть фактически в большинстве случаев жители России «меняют» квартиры и дома на другие объекты недвижимости — именно это и позволяет альтернативная продажа квартиры.

    Чтобы взвесить возможные риски и определиться с оптимальным вариантом заключения договора, необходимо уточнить все особенности этих видов сделки. Даже если поисками объекта недвижимости занимается риелтор, покупателю важно быть в курсе событий — даже лучшие агенты не застрахованы от ошибок.

    Свободная (прямая) сделка

    Такой тип покупки квартиры или дома возможен в том случае, если у продавца есть другое жилье. В этом случае он просто продает объект и забирает деньги, которые ему отдает покупатель. Прямая сделка — отличный вариант для обеих сторон, поскольку в таком случае они не зависят от третьих лиц и других объектов.

    В рамках такой сделки покупатель переводит средства непосредственно продавцу, а взамен получает право собственности.

    Существуют критерии, по которым определяется свободная продажа квартиры или дома:

    • на момент подписания договора объект должен быть свободен;
    • по официальным документам на этой жилплощади не должно быть зарегистрированных жильцов;
    • при подписании договора у продавца должно быть указано другое место жительства;
    • покупатель может поселиться сразу после подписания договора.

    В идеальном варианте у квартиры не должно быть обременений, но наличие таких обстоятельств не делает из прямой сделки альтернативную — в таком случае просто указывается вид ограничений.

    Плюсы прямой сделки:

    • Скорость. Поскольку квартира и деньги готовы, заключить договор можно буквально за пару недель.
    • Можно оформить стандартный задаток. Этого будет достаточно, чтобы закрепить за собой право на покупку.
    • Минимум рисков «срыва» подписания договора. Сделка зависит только от двух человек, поэтому вероятность неприятностей при ее заключении минимальна.

    Но даже у этого, казалось бы, идеального варианта есть свои недочеты:

    • Соблазн отказаться от услуг риелтора и не справиться с проверкой. Простота этой сделки может быть обманчивой — например, один из жильцов может быть прописанным в объекте или у квартиры может оказаться несовершеннолетний собственник. Проверить такие нюансы самостоятельно может быть достаточно сложно.
    • Высокая стоимость. Владельцы квартир понимают, что люди готовы переплатить за то, чтобы получить недвижимость «здесь и сейчас». Это и становится причиной высоких ценников на объекты.
    • Вероятность того, что прямая продажа квартиры окажется замаскированной альтернативной. Нередко продавцы имитируют свободную продажу, хотя сами не владеют дополнительной жилплощадью. Когда покупатель соглашается на такие условия, продавцы начинают быстро искать себе новое жилье и затягивают с заключением сделки под любым предлогом.

    Конечно, преимуществ у такого варианта сделки намного больше, а при грамотном подходе все недостатки можно предупредить. Но на практике «чистые» квартиры — большая редкость, поскольку мало кто может позволить себе держать жилплощадь в качестве финансового актива. Нередко покупатели, которые были изначально настроены на свободную сделку, после долгих поисков все же соглашаются на «альтернативу».

    Альтернативная сделка

    Главная особенность «альтернативы» заключается в целях продавца. В таком варианте ему необходимо не только продать этот объект, но и параллельно присмотреть и купить для себя новое (альтернативное) жилье на вырученные средства, иначе ему просто негде будет жить.

    Если при этом у другого продавца также происходит альтернативная продажа квартиры, то этот вариант событий называется «цепочка альтернатив».

    В такой ситуации все участники оказываются в зависимости друг от друга: пока покупатель не отдаст деньги, продавец не может купить новую квартиру. В то же время пока собственник квартиры, выставленной на продажу, не найдет новый вариант жилплощади себе, он не сможет съехать из этого объекта.

    «Альтернатива» предполагает, что два договора подписываются одновременно — это важное условие для того, чтобы сделка состоялась.

    Главные участники такого договора:

    • покупатель первой квартиры;
    • продавец первой квартиры, в то же время он же становится покупателем второй (альтернативной) квартиры;
    • продавец второй (альтернативной) квартиры.

    Такая сделка справедливо считается сложнее и рискованнее, и чем больше участников и квартир попадает в сделку, тем более тщательной подготовки требует мероприятие. Также сложность заключается в том, что при цепочке альтернатив кто-то из участников может внезапно «передумать» и сорвать сделку всем остальным покупателям и продавцам.

    Важно знать обо всех рисках альтернативной продажи:

    • поиск альтернативы у продавца может растянуться на недели и даже месяцы;
    • придется много контактировать с другими участниками цепочки;
    • большая вероятность сложностей с органами опеки в случае, если один из собственников еще не достиг 18-летия — разрешение выдается только на 15 дней, и в случае «срыва» сделки придется получать документ заново;
    • возможна несогласованность действий участников цепочки;
    • стоит быть готовым к задержкам в выселении уже бывших собственников.

    Но не все так страшно: именно «альтернатива» — наиболее частый вариант продаж на рынке недвижимости, и ежедневно на рынке заключаются одновременные договоры купли-продажи и собираются цепочки из таких сделок.

    Преимущества альтернативных сделок:

    • если в объявлении указана информация о том, что происходит альтернативная продажа квартиры, и цепочка уже подобрана, то с большой вероятностью можно купить объект в ближайшее время;
    • в случаях, когда у продавца уже есть альтернатива, можно попробовать снизить цену — вероятно, он пойдет на такие условия, поскольку захочет не упустить возможность приобрести выбранную недвижимость;
    • «юридическая чистота» объекта будет проверена неоднократно — риелторы всех сторон заинтересованы в том, чтобы сделка состоялась.

    Таким образом, свободная продажа квартиры или дома — это отличный вариант сделки между двумя сторонами, и в таком варианте выгоду получают как продавец, так и покупатель. Но поиски такого предложения могут существенно затянуться, а без квалифицированной помощи при проверке «юридической чистоты» вероятен ряд проблем, которые покупатель может не заметить.

    Альтернативная сделка изначально связана с большим количеством рисков, чем прямая продажа квартиры, но при правильном подходе она позволяет сэкономить и купить хорошую недвижимость. Выбор остается за покупателем, и в любом из вариантов необходимо уделить максимум внимания предварительной проверке объекта.

    Договор купли-продажи недвижимости

    Юлия Меркулова
    Автор статьи
    Практикующий юрист с 2012 года

    При совершении сделок с недвижимыми объектами необходимо соблюдать требования ГК РФ о письменной форме договора и регистрации его в службе Росреестра.

    Покупатель и продавец вправе определять его содержание, однако обязаны включить ряд обязательных условий. Рассмотрим особенности заключения и регистрации договора купли-продажи недвижимости в 2018 году.

    Заключение договора купли-продажи недвижимости

    Прежде всего, стороны должны достигнуть договоренности по обязательным и дополнительным условиям, которые указаны в договоре. Если между ними не достигнуто соглашения, сделка не состоится.

    Требование о его письменной форме также является обязательным, в противном случае переход права собственности не будет зарегистрирован в Росреестре. В таком случае договор купли-продажи является недействительным, и не влечет правовых последствий для третьих лиц. Правила регистрация сделок с недвижимыми объектами в 2018 году регламентируются Федеральным законом от 13.07.2015 № 218-ФЗ и ГК РФ.

    Условия

    При совершении сделки сторонам необходимо согласовать существенное условие — предмет договора. Под ним понимается конкретный объект недвижимости, которым продавец владеет на праве собственности.

    При описании предмета соглашения указываются следующие характеристики:

    местоположение и адрес;

    уникальный кадастровый номер;

    количество помещений в квартире или частном доме;

    сведения о правообладателе и основаниях возникновения права собственности.

    Все сведения должны соответствовать данным из выписки ЕГРН, которую необходимо получить на дату составления договора купли-продажи.

    Перечень дополнительных условий стороны определяют самостоятельно:

    стоимость недвижимого объекта — по взаимной договоренности;

    порядок взаиморасчета (например, наличными денежными средствами или с использованием банковского перевода);

    наличие жильцов, которые сохраняют право пользования после регистрации договора;

    состояние объекта недвижимости и отсутствие у покупателя претензий к качеству;

    порядок и сроки снятия с регистрационного учета жильцов квартиры или дома;

    иные условия, которые стороны посчитают нужным включить в договор.

    По каждому из дополнительных пунктов продавец и покупатель также должны прийти к общему согласию.

    Срок действия

    Закон не содержит требований к сроку действия документа, так как с момента регистрации все права переходят к новому собственнику.

    Стороны могут оговорить срок заключения будущей сделки, для этого составляется предварительный договор купли-продажи недвижимости. Он будет содержать обязательство оформить основной документ на согласованных условиях.

    При заключении предварительного соглашения покупатель может внести задаток за приобретаемое жилье. Если по вине продавца сделка не завершится в оговоренные сроки, задаток подлежит возврату в двукратном размере.

    При правильном составлении предварительного соглашения одна сторона может принудить другую к заключению основного договора и регистрации его в Росреестре.

    Регистрация договора купли-продажи недвижимости

    С января 2017 года утверждены новые правила регистрации договора купли-продажи недвижимости, которые характеризуются следующими нюансами:

    единственным правоустанавливающим документом, выдаваемым по итогу регистрационных действий, является выписка из ЕГРН. Свидетельство о праве и кадастровый паспорт утратили юридическую силу;

    кадастровый учет и регистрация объединены в одну процедуру, сроки которой существенно сократились;

    подать документы можно напрямую в службу Росреестра, либо через МФЦ;

    если продаваемое жилье ранее не было поставлено на кадастровый учет, продавцу необходимо получить технический план.

    Регистрация проводится на основании заявления, которые стороны представляют одновременно с договором.

    Сроки регистрации

    Законом № 218-ФЗ установлены следующие сроки регистрации:

    семь дней — если стороны сдают документы напрямую в службу Росреестра;

    девять дней — если договор был представлен через МФЦ;

    если объект недвижимости одновременно проходит процедуру кадастрового учета, указанные сроки увеличиваются на три рабочих дня.

    Их продление допускается только путем вынесения решения о приостановке регистрационных действий.

    Госпошлина

    За регистрационные действия сторонам необходимо уплатить госпошлину. В 2018 году ее размер составляет 2 тыс. рублей для граждан и 22 тыс. рублей для юридических лиц. В службу Росреестра или МФЦ подается оригинал платежного документа.

    Расторжение

    По нормам ГК РФ расторжение договора купли-продажи недвижимости может осуществляться в любой момент по соглашению между продавцом и покупателем.

    Закон допускает расторжение в одностороннем порядке, если одна из сторон допустила существенные нарушения прописанных условий.

    До регистрации

    Пока договор не прошел регистрационную процедуру, он не приобретает юридической силы для третьих лиц. Однако для продавца и покупателя документ вступает в силу с момента подписания. Поэтому для расторжения требуется выполнить следующие формальности:

    согласовать и оформить в письменном виде соглашение о расторжении договора;

    вернуть все полученное по сделке в исходное состояние — денежные средства возвращаются покупателю, а продавец вновь принимает во владение объект недвижимости;

    регистрировать в Росреестре такое соглашения не требуется.

    Не обязательно указывать причины расторжения в дополнительном соглашении, достаточно обоюдного согласия сторон.

    После регистрации

    Добровольное расторжение договора возможно и после регистрационных действий. Однако дополнительное соглашение следует направить в службу Росреестра или МФЦ. Оно станет основанием для аннулирования записи о переходе права собственности в реестре ЕГРН.

    Если стороны не достигли договоренности о расторжении, сделать это в одностороннем порядке можно через суд. Стоит учесть следующие нюансы:

    основанием является существенное нарушение условий сделки (например, нарушение сроков передачи денежных средств за объект недвижимости);

    договор расторгается судебным актом, который нужно направить в Росреестр;

    только после внесения изменений в реестр ЕГРН действие считается завершенным.

    Обязанность по доказыванию оснований расторжения договора возложена законом на инициатора иска.

    Сроки расторжения

    Сроки завершения всех формальностей зависят только от сторон. При обращении в суд нужно учитывать период для рассмотрения гражданского дела (до двух месяцев), а также для совершения регистрационных действий в Росреестре (три дня, если расторжение происходит на основании судебного акта).

    Последствия расторжения

    В любом случае стороны обязаны вернуть обратно все полученное по сделке. При аннулировании записи в ЕГРН юридическая сила договора утрачивается как для сторон, так и для третьих лиц. При обращении в суд истец вправе не только вернуть исходное состояние, но и потребовать возмещения убытков и упущенной выгоды. Обязанность по доказыванию убытков также возложена на него.

    Внесение записи в ЕГРН об аннулировании договора купли-продажи сопровождается восстановлением в правах предыдущего владельца объекта.

    Продавцу будет выдана выписка из госреестра, удостоверяющая возврат права собственности на недвижимость.

    Людмила Разумова
    Редактор
    Практикующий юрист с 2006 года

    Комментарии

    Добрый день, договор купли продажи недвижимости от 4000000 , сколько стоит оформление? В Санкт- Петербурге

    Все зависит от формы договора, если:

    — нотариальная, то 7 000 рублей плюс 0,2 процента суммы сделки, превышающей 1 000 000 рублей + тех.работы (3000-5000 руб.);

    — если простая письменная форма, то от 2500 руб. за договор.

    Плюс госпошлина 2000 руб. за регистрацию права собственности;

    Плюс аренда ячейки, в которой будут хранится деньги до регистрации перехода права собственности (около 3000 руб.).

    С уважением Федоров Денис Николаевич.

    Какой перечень документов нужно подготовить, необходимых для регистрации договора купли-продажи недвижимости между юр.лицами

    Александр позвоните в УФРС вам подскажут

    Здравствуйте! По предварительному договору купли-продажи недвижимости, Покупатель передает Продавцу аванс в размере 45% от стоимости имущества и обязуется передать оставшуюся часть в срок до 6 месяцев. После получения 100% суммы стоимости имущества проводится сделка в Росреестре по переходу прав на недвижимость к Покупателю. В период этих 6 месяцев Покупатель живет в этой недвижимости и делает ремонт (там черновая отделка).

    Вопрос 1: в случае невозможности/нежелания у Покупателя оплачивать оставшуюся часть по предварительному договору, может ли он потребовать через суд у меня возмещение стоимости ремонта? Или я могу заключить с ним договор аренды на эти 6 месяцев, где укажу, что стоимость аренды и есть ремонт? Или это необязательно? А как тогда уплачивать налоги 13% с дохода физ.лица, где доход – это ремонт?

    Вопрос 2: в случае невозможности/нежелания у Покупателя оплачивать оставшуюся часть по предварительному договору мы расторгаем этот договор, а я обязуюсь вернуть Покупателю сумму в 45%, которые он оплатил мне ранее. Теперь смотрим: предположим, что стоимость ремонта равна примерно 10% от общей суммы по договору. Таким образом, количество денег, вложенных Покупателем в данную недвижимость составит уже 45+10=55%. Согласно ст.489 ГК РФ, я не смогу потребовать расторжения договора, если Покупателем уже будет выплачено более половины стоимости. Что делать? Уменьшать сумму до 40%? Или при условии, что это предварительный договор, а не основной, то ст. 489 ГК действовать не будет? Заранее спасибо всем господам юристам за ответы со ссылками на статьи.

    Вопрос 1: в случае невозможности/нежелания у Покупателя оплачивать оставшуюся часть по предварительному договору, может ли он потребовать через суд у меня возмещение стоимости ремонта? Или я могу заключить с ним договор аренды на эти 6 месяцев, где укажу, что стоимость аренды и есть ремонт? Или это необязательно? А как тогда уплачивать налоги 13% с дохода физ.лица, где доход – это ремонт?
    Анна

    Добрый день Анна. Изначально Вы поступили не совсем верно. Так как предварительный договор не порождает никаких юридических последствий, а лишь обязывает лиц заключить основной договор. Таким образом передача денежных средств может выглядеть в вашем случае ни чем иным как договором займа, либо договором найма жилого помещения. При том, если Вами не обговаривался ремонт квартиры, и вы не составляли никаких письменных соглашений, то в таком случае ремонт возмещению не подлежит. Но все зависти от доказательств, которые будут представлены суду.

    Доброго времени суток, Анна!

    Исходя из части 1 статьи 429 Гражданского Кодекса Российской Федерации по предварительному договору стороны обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества, выполнении работ или оказании услуг (основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным договором.

    То есть, в будущем Вы будете заключать договор купли-продажи не отличающийся по правоотношениям от предварительного договора.

    Отсюда, внесите в предварительный договор уточнение в части того, что ремонт покупателем делает исключительно по их инициативе и нив коей мере не будет отражаться на будущие правоотношения.

    Тем самым, все вопросы отпадут сами собой.

    Вопрос 2: в случае невозможности/нежелания у Покупателя оплачивать оставшуюся часть по предварительному договору мы расторгаем этот договор, а я обязуюсь вернуть Покупателю сумму в 45%, которые он оплатил мне ранее. Теперь смотрим: предположим, что стоимость ремонта равна примерно 10% от общей суммы по договору. Таким образом, количество денег, вложенных Покупателем в данную недвижимость составит уже 45+10=55%. Согласно ст.489 ГК РФ, я не смогу потребовать расторжения договора, если Покупателем уже будет выплачено более половины стоимости. Что делать? Уменьшать сумму до 40%? Или при условии, что это предварительный договор, а не основной, то ст. 489 ГК действовать не будет? Заранее спасибо всем господам юристам за ответы со ссылками на статьи.
    Анна

    Второй вопрос Анна выходит из первого. Вам необходимо доказать, что Покупатель проживал в данной квартире весь период для того, чтобы обосновать Ваше обогащение за счет покупателя. Таким образом. Налог по Вашему удерживаться не должен.

    По поводу налогов: поскольку Ваш договор изначально не порождал никаких юр. последствий, кроме заключение основного договора, то обязанность уплатить налог у Вас возникнет, лишь в момент заключения основного договора. ст. 220 НК РФ.

    Для обеспечения Вашей максимальной юридической безопасности по сделке, а также в рациональных целях, достаточно включить в предварительный договор соглашение о задатке, где размер задатка — стоимость ремонта (ст.380, ст.381 ГК РФ).

    В случае отказа покупателя от заключения основного договора купли-продажи в согласованный срок Вы станете полноправным собственником произведенных покупателем улучшений в жилом помещении.

    Договор купли-продажи недвижимости

    Договор купли-продажи недвижимого имущества по праву считается одним из наиболее важных. Любые просчеты и ошибки при его составлении могут иметь критическое значение впоследствии. Вплоть до потери приобретенной собственности.

    Договор купли-продажи недвижимости является консенсуальным, то есть факт его заключения отсчитывается с момента достижения подписантами согласия и его последующего оформления законным, взаимным и возмездным образом.

    Подписантами в нем выступают продающий недвижимость и покупающий. С обеих сторон ими могут быть как физлица, так и юрлица, или другие определенные законом субъекты.

    Обычно, в роли продающего выступает сам владелец недвижимости.

    Важно! Законом запрещается отчуждение недвижимости у собственника, то есть передача прав другому, без его согласия.

    Особенности заключения

    Договор продажи недвижимости заключается только в письменном виде. Без этого он считается недействительным. Составленное соглашение подписывается обоими участниками.

    Заверять нотариально не обязательно, этот момент остается на усмотрение подписантов. Однако факт правопередачи от продающего к покупающему требует обязательной госрегистрации.

    Свидетельство о госрегистрации — единственное законное подтверждение права собственности на недвижимость.

    Если один из подписантов уклоняется от госрегистрации сделки, то другой вправе добиться фиксации факта правопередачи собственности в судебном порядке.

    Важно! Государство регистрирует не договор купли-продажи недвижимого имущества, а именно факт правопередачи на него.

    Какие сведения указываются

    1. Предмет соглашения.
    2. Если речь идет о постройке, жилом помещении, то обязательное указывается: адрес, назначение, площадь, дата постройки и так далее. Отсутствие такой информации делает сделку недействительной.
    3. Цена. Причем в нее надо включить и стоимость земли, на котором располагается объект продажи. Отсутствие этих сведений также делают сделку недействительной.

    Земля и строение на ней: неразрывна ли эта связь?

    Этот вопрос возникает при сделке с земельным участком, на котором есть недвижимость, так и при смене владельца строения, находящегося на определенном участке земли.

    Обычно, по договору, при правопередаче, новому владельцу передаются права на участок, где расположено купленное строение, а также часть необходимой для его эксплуатации земли.

    Если продающий — владелец участка, на котором расположен продаваемый объект, приобретателю передается право собственности либо право аренды на часть необходимой для эксплуатации этого объекта земли.

    Если такое право на участок не определено соглашением, приобретателю все равно переходит право собственности на ту часть участка, где расположен приобретенный объект недвижимости, а также часть необходимой для его эксплуатации земли.

    Важно! Если участок, на котором расположен продаваемый им объект, не принадлежит продающему, то он все равно имеет право продать данный объект, даже без согласия собственника этого участка. При условии, что это не идет вразрез с законными условиями пользования данным участком. Причем приобретатель получает те же права на использование этого участка, которые имела до этого продающая сторона.

    Если на участок передается право собственности другому, а при этом находящиеся на нем строения остаются в собственности продающего, то последний имеет право пользования этим участком в рамках необходимых для использования данной недвижимости. Однако условия пользования определяются соглашением между продающей и покупающей сторонами.

    Если условия пользования необходимой части участка не определены соглашением, продающий все равно сохраняет право пользования этой частью, но с ограничениями.

    Передача недвижимости: нюансы

    Передача недвижимости фиксируется путем подписания акта передачи продающей и покупающей сторонами.

    Если кто-то из участников сделки отказывается от подписания такого акта, этот факт считается отказом от выполнения оговоренных в соглашении условий.

    Важно! Если объект, принятый покупающей стороной, не соответствует оговоренным в соглашении условиям, даже если эти несоответствия указаны в акте передачи, то ответственность за них все равно возлагается на продающую сторону.

    Обращайтесь к специалистам

    Как и любой важный документ, договор купли-продажи собственности требует ответственного отношения. Чтобы вся процедура от начала до конца не доставила Вам хлопот, следует очень внимательно подходить ко всем этапам. Лучше всего, если в этом Вам будут помогать специалисты.

    Так, обратившись в компанию «РосКо», которая предоставляет широкий спектр услуг, а именно: юридические, аудиторские, аккредитационные, бухгалтерские, регистрационные, кадровые, Вы можете быть уверены, что составленный при нашем профессиональном участии договор будет соответствовать всем необходимым требованиям и гарантированно убережет Вас от любых неожиданностей.

    Как выбрать систему налогообложения для бизнеса

    Алгоритм, как выбрать выгодную систему налогообложения для своего бизнеса — с расчетами всех вариантов для ООО и ИП

    Сергей Скрябин

    Эксперт по праву

    • # Налоги
    • # Основы

    Система налогообложения определяет, сколько бизнес будет платить налогов и сдавать отчетов. Если на старте выбрать ее неправильно, можно потерять много денег.

    В статье считаем налоговую нагрузку для разных систем налогообложения и даем алгоритм, как выбрать выгодную для себя.

    Что такое система налогообложения

    Система налогообложения — это все налоги, взносы и сборы, которые бизнес платит государству.

    У любой системы налогообложения есть:

    • объект налогообложения — например, полученная компанией прибыль;
    • налоговая база — конкретная сумма, с которой платится налог, например прибыль 300 000 ₽ за первый квартал;
    • налоговый период — как часто надо платить налог: раз в год, каждый квартал или раз в месяц;
    • налоговая ставка — какой процент от налоговой базы платить;
    • порядок исчисления налога — как считать налог;
    • порядок и сроки уплаты налога — в какие сроки и каким образом надо отправлять платеж в налоговую.

    На некоторых системах есть еще налоговые льготы — это уже необязательный элемент.

    Льгота может уменьшить сумму налогового платежа для отдельного налогоплательщика или отодвинуть сроки уплаты налога на более позднюю дату.

    Какие есть системы налогообложения

    Компании и ИП могут использовать пять систем налогообложения — одну основную и четыре специальных:

    1. ОСН — основная система налогообложения.
    2. УСН — упрощенная система налогообложения.
    3. ЕСХН — единый сельскохозяйственный налог.
    4. ПСН — патентная система налогообложения.
    5. НПД — налог на профессиональный доход.

    Компании могут работать только на ОСН, УСН, ЕСХН, а ИП — на всех пяти.

    Некоторые налоги нужно платить на любой системе налогообложения, если есть объект налогообложения. Они одинаковы для ИП и компаний:

    • земельный — если в собственности есть земельный участок;
    • налог на имущество — если в собственности есть торговая или офисная недвижимость, например магазин или склад;
    • транспортный — если в собственности есть автомобиль.

    А еще все предприниматели должны платить страховые взносы:

    • за себя — фиксированные и дополнительные;
    • за сотрудников.

    Фиксированные взносы ИП за себя. Они не зависят от системы налогообложения ИП. Их платят все предприниматели, кроме ИП на НПД.

    Фиксированные взносы делятся на обязательное пенсионное страхование — ОПС и обязательное медицинское страхование — ОМС.

    Сумма взносов одинакова для всех, ее устанавливает государство. В 2021 году это:

    • 32 448 ₽ — взносы на ОПС;
    • 8426 ₽ — взносы на ОМС.
    • 34 445 ₽ — взносы на ОПС;
    • 8766 ₽ — взносы на ОМС.

    Дополнительные страховые взносы. Их платят, если доход превысил 300 000 ₽ за год. Ставка — 1% с превышения.

    Взносы за сотрудников. Если есть сотрудники, все ИП и компании платят за них страховые взносы:

    • 22% от зарплаты — взносы на ОПС;
    • 5,1% — на ОМС;
    • 2,9% — на страхование от временной нетрудоспособности и в связи с материнством (ВНиМ);
    • от 0,2 до 8,5% — взносы от несчастных случаев, их еще называют взносами на травматизм.

    У малого бизнеса из реестра МСП тариф для выплат сотрудникам сверх федерального МРОТ в месяц ниже

    • на ОПС — 10%;
    • на ВНиМ — 0%;
    • на ОМС — 5%.

    Эти расходы есть на любой системе налогообложения. Дальше кратко рассмотрим особенности каждого налогового режима.

    ОСН. Подходит всем бизнесам, но выгоднее всего на ней работать тем, кто планирует сотрудничать с крупными компаниями. Большинство крупных компаний работают на ОСН, и если у вас тоже ОСН, они могут получить вычет по НДС. Это имеет значение, если вы, например, собираетесь заниматься оптом и будете работать напрямую с производителями и большими розничными сетями.

    На ОСН попадают все компании и ИП сразу после регистрации, если не подают заявление о переходе на спецрежим.

    Компании на ОСН ведут бухучет, а ИП нет, но ИП формируют книгу учета доходов и расходов.

    Некоторые компании могут получить освобождение от НДС, если за три последних месяца выручка не превысила 2 млн рублей.

    Вести учет и сдавать отчетность на ОСН без бухгалтера, скорее всего, не получится. Придется платить несколько налогов и сдавать отчетность по каждому.

    УСН. Подойдет малому и среднему бизнесу, но есть ряд ограничений:

    • средняя численность сотрудников — не более 130 человек;
    • доход — не больше 200 млн рублей в год;
    • остаточная стоимость основных средств — не больше 150 млн рублей;
    • у компании не должно быть филиалов.

    Компании и ИП на упрощенке платят один основной налог: налог 6% с объекта «Доходы» или 15% с объекта «Доходы минус расходы».

    В регионах ставка УСН может отличаться: например, в Курской области — 5%. В Московской области пониженная ставка при УСН «Доходы» не установлена, поэтому для расчета надо взять общую 6%.

    ЕСХН. Подойдет только тем, кто самостоятельно выращивает, перерабатывает, продает сельхозпродукцию. Например, предприниматель выращивает и продает яблоки или делает из них сидр. Или компания ловит рыбу, обрабатывает и поставляет ее в рестораны города. Но если ИП покупает малину и делает из нее варенье, ЕСХН уже использовать нельзя, потому что он не выращивал сырье самостоятельно.

    Есть два условия:

    • сельскохозяйственная деятельность должна приносить ИП или компании не меньше 70% от общего дохода;
    • количество сотрудников — не больше 300 человек.

    Если бизнес не соответствует двум этим условиям одновременно, работать на ЕСХН нельзя. Например, если сельхоздеятельность составляет 80% от дохода, но в компании работает 400 человек, применять ЕСХН не получится.

    Юрлица и ИП на ЕСХН платят:

    • налог 6% с разницы между доходами и расходами;
    • НДС.

    Компании и ИП могут получить освобождение от уплаты НДС, если их доходы от деятельности на ЕСХН за предыдущий год не превысили:

    • в 2021 году — 70 млн рублей;
    • в 2022 году и далее — 60 млн рублей.

    Патент. На патенте могут работать только предприниматели.

    ИП платит фиксированную сумму за год, которую определяет государство, — стоимость патента. Эта сумма не зависит от дохода предпринимателя.

    Чтобы работать на патенте, надо учесть ограничения:

    • подойдет определенный вид деятельности: например, ИП шьет и продает кожаные изделия, разрабатывает сайты или стрижет клиентов;
    • количество сотрудников — не более 15 человек,
    • годовой доход не должен превышать 60 млн рублей.

    На патенте нет отчетности. ИП покупает патент на срок от 1 месяца до года. Все, что нужно, — это вовремя оплачивать патент и вести книгу учета доходов.

    НПД. Налоговый режим для самозанятых — на нем платят минимум налогов, не платят страховые взносы. Работать на НПД можно, пока доход не достигнет 2,4 млн рублей за год, потом придется перейти на другой режим, например на УСН.

    Подойдет физическим лицам — фрилансерам и ИП: например, няням, присматривающим за детьми, копирайтерам, которые пишут статьи на заказ, кондитерам, которые сами пекут торты, фотографам. То есть тем, кто сам оказывает услуги, выполняет работы или продает товары собственного производства.

    Что влияет на выбор системы налогообложения

    Выбор системы налогообложения зависит от масштаба бизнеса: вида деятельности, суммы дохода, количества сотрудников, контрагентов и специфики бизнеса.

    Вид деятельности. Один из основных критериев выбора системы налогообложения. Например, на ОСН может работать бизнес с любым видом деятельности, а на спецрежимах — патенте и ЕСХН — можно вести только определенную деятельность. Об этом расскажем дальше. Если компания активно расширяет бизнес и планирует новые виды деятельности, то лучше сразу зарегистрировать бизнес на ОСН.

    Количество сотрудников. Например, работать на УСН может бизнес, у которого в штате 130 человек, а на патенте — ИП, у которых не больше 15 сотрудников.

    Контрагенты. Если большинство ваших контрагентов работают на ОСН, вам, скорее всего, будет выгодно тоже применять эту систему. Дело в вычетах по НДС — когда два партнера на ОСН, они могут сокращать налог на сумму НДС, которую заплатили друг другу. Это может быть важно, если вы работаете с оптовыми компаниями: они почти все на ОСН. Но если у вас небольшой бизнес, то можно не ориентироваться на контрагентов и выбирать ту систему, где вы заплатите меньше.

    Специфика бизнеса. Если бизнес сезонный, это тоже надо учитывать при выборе системы налогообложения. Например, если ИП работает только летом и осенью, а зимой — нет, есть смысл выбрать патент, оформить его на полгода и не платить налоги за время простоя.

    Пример сравнения налоговой нагрузки на разных режимах для ООО

    У ООО есть три варианта системы налогообложения:

    • ОСН,
    • УСН «Доходы»,
    • УСН «Доходы минус расходы».

    Например, ООО «Альфа» зарегистрирована в городе Дмитрове Московской области, продает оптом фрукты и овощи. Компания арендует магазин-склад.

    ООО «Альфа» может применять как ОСНО, так и УСН: вид деятельности компании, численность сотрудников, размер выручки укладываются в рамки установленных лимитов.

    Расчет налоговой нагрузки при ОСН

    Налоги и взносы юрлица на ОСН:

    30,2% — страховые взносы за сотрудников для выплат в пределах МРОТ;

    15% — страховые взносы для сотрудников для выплат сверх МРОТ;

    20% — налог на прибыль;

    Для расчета страховых взносов берем федеральный МРОТ — 12 792 ₽.

    Для расчета налога на прибыль доходы и расходы берем без НДС.

    ООО «Альфа» на ОСН заплатит в бюджет 2 388 665 ₽, чистая прибыль — 1 403 002 ₽.

    Расчет налоговой нагрузки при УСН «Доходы». На этой системе налогообложения расходы не учитываются, налог зависит только от доходов.

    Налоги и взносы юрлица на УСН «Доходы»:

    30,2% — страховые взносы за сотрудников для выплат в пределах МРОТ;

    15% — страховые взносы для сотрудников для выплат сверх МРОТ;

    6% — налог при УСН.

    Так как у ООО «Альфа» есть сотрудники, компания может уменьшить налог при УСН на сумму страховых взносов за сотрудников максимум на 50%.

    Для расчета налога при УСН доход берем без НДС, то есть доход будет 10 000 000 ₽, а не 12 000 000 ₽. Дело в том, что НДС бизнес добавляет как бы сверх своей цены, по которой он готов продавать товар, потому что всю сумму НДС он передает в бюджет. Поэтому если компания работает без НДС, она может позволить себе продавать товар дешевле и оставаться в плюсе.

    Значит, ООО «Альфа» на УСН «Доходы» заплатит в бюджет 639 998 ₽, а чистая прибыль составит 3 151 669 ₽.

    Расчет налоговой нагрузки при УСН «Доходы минус расходы»

    Налоги и взносы юрлица на УСН «Доходы минус расходы»:

    30,2% — страховые взносы за сотрудников для выплат в пределах МРОТ;

    15% — страховые взносы для сотрудников для выплат сверх МРОТ;

    15% — налог при УСН с разницы между доходами и расходами.

    Получилось, что ООО «Альфа» на УСН «Доходы минус расходы» заплатит обязательных платежей в бюджет 761 498 ₽, чистая прибыль — 2 388 502 ₽.

    Сравним полученные результаты в таблице:

    ООО «Альфа» выгодно применять УСН «Доходы»: на этом режиме наименьшая налоговая нагрузка и наибольшая прибыль.

    Для индивидуальных предпринимателей расчеты аналогичные, только нужно учесть еще страховые взносы ИП за себя — об этом рассказываем в отдельной статье.

    Пошаговый алгоритм, какое налогообложение выбрать

    Шаг 1. Определяем, под требования каких налоговых режимов подходит бизнес. У ОСН ограничений нет, у спецрежимов — у каждого свои.

    Шаг 2. Узнаем актуальные ставки налогов для региона, где будет работать бизнес. Это можно сделать на сайте налоговой.

    Шаг 3. Рассчитываем налоговую нагрузку. Когда выбраны варианты налогообложения, нужно сделать предварительный расчет налоговой нагрузки и узнать про все доступные льготы, которые помогут уменьшить налоги.

    Шаг 4. Сообщаем налоговой, какую систему будем применять. При регистрации нового бизнеса налоговая автоматически назначает ОСН. Например, чтобы начать работать на УСН вместо ОСН, нужно подать уведомление в налоговую по форме № 26.2-1 вместе с документами на регистрацию бизнеса. На ЕСХН — уведомление по форме № 26.1-1.

    Как сочетать системы налогообложения

    Если у бизнеса несколько видов деятельности и для каждого выгоден свой режим, их можно совмещать. Закон разрешает использовать не больше двух систем налогообложения.

    ИП может совмещать режимы таким образом:

    • УСН + патент,
    • ОСН + патент,
    • ЕСХН + патент.

    ООО совмещать налоговые режимы не может.

    Предприниматели, которые совмещают два налоговых режима, должны вести учет доходов и расходов отдельно по каждому режиму. Это поможет разобраться, на какие затраты можно уменьшить налоговую базу. Если не соблюдать это правило, могут возникнуть сложности с расчетом налоговой базы на разных режимах.

    Прогрессивная шкала НДФЛ как результат технического прогресса

    В преддверии голосования за «новую» Конституцию российский президент в своем обращении к гражданам России объявил, что со следующего года ставка НДФЛ повысится с 13 до 15% на часть дохода физического лица, превышающую 5 млн руб. в год налогооблагаемого дохода (то есть с учетом всех вычетов).

    По мнению президента, плоская должна быть шкала налогообложения доходов или прогрессивная, не имеет никакого отношения к справедливости, просто «сейчас с учетом нового качества администрирования, внедрения здесь цифровых технологий появилась возможность распределять налоговую нагрузку более дифференцировано и направлять дополнительные финансовые поступления на решение конкретных, значимых для общества задач».

    С учетом такого заявления можно предположить, что, как и в случае с налогообложением вкладов, обойдется без введения тотального декларирования для тех, кто получает доходы от лиц, обязанных подавать данные в налоговую службу: поскольку данные источниками выплаты подаются в электронном виде, программа сама их обработает, рассчитает налог и направит в электронный кабинет налогоплательщика уведомление об уплате (для этого может быть установлено, что уведомление на бумаге не подается тем, кто получил более 5 млн руб. за год). То есть механизм, порядок и сроки уплаты (до 1 декабря года, следующего за отчетным) скорей всего будут такие же, как и по вкладам – см. Федеральный закон от 01.04.2020 № 102-ФЗ.

    Региональные бюджеты, куда сейчас зачисляется НДФЛ, эти деньги в свободное распоряжение не получат – они будут «окрашены», т.е. учитываться и использоваться целевым образом. По-видимому, зачисляться допсредства будут на спецсчет в федеральном бюджете. Соответственно, отпадает аргумент неравномерного распределения дополнительных доходов по регионам, который выдвигался ранее противниками прогрессивной шкалы.

    Можно сказать, что мы видим один из первых результатов действия принятой, но еще не вступившей в силу “новой” Конституции, согласно ст. 75.1 которой “В Российской Федерации создаются условия для устойчивого экономического роста страны и повышения благосостояния граждан, для взаимного доверия государства и общества, гарантируются защита достоинства граждан и уважение человека труда, обеспечиваются сбалансированность прав и обязанностей гражданина, социальное партнерство, экономическая, политическая и социальная солидарность”.

    Прогрессивка или регрессивка?

    Обращает на себя внимание совпадение ставки для крупных доходов и объявленные ставки для выплат дивидендов и процентов в «транзитные юрисдикции», такие как Кипр, а также сроков их введения. Выглядит это как случайность, но часто случайности неслучайны – об этом ниже.

    В связи с этим нельзя не сказать о подарке президента резидентам – о возможности российским налоговым резидентам, получающим доходы от контролируемых ими иностранных компаний, перейти на своего рода патентную систему налогообложения, заплатив фиксированный налог в размере 5 млн руб. Президент объяснил это необходимостью избавиться от сложного, громоздкого и запутанного порядка исчисления налога (другими словами – налоговой отчетности) в таких случаях. Тем самым, уверен президент, “мы дадим стимул к развитию современного, ответственного бизнеса, причем именно в российской юрисдикции”.

    Для тех, кто получает значительные (с учетом ставки 15% – 35 млн руб. или $0,5 млн) доходы от КИК, это будет означать снижение налоговой нагрузки, т.е. регрессивное налогообложение.

    Завидные послабления на фонд оплаты труда получат и вечно грозящие сменить резидентство IT-компании (еще один повод юристам задуматься на фоне обнуления права, не пора ли переквалифицироваться если не в управдомы, то в айтишники)).

    Выходит, что те, кто получает «повышенные» доходы исключительно из российских источников, будут облагаться «прогрессивно», а те, кто получает высокие доходы от иностранных источников или легко может к ним переметнуться – регрессивно. То есть на самом деле шкала ставок прогрессивно-регрессивная. А все почему? А потому, что первых государство может проконтролировать, а дотянуться до вторых пока не удается. По этой же причине, кстати, отменяется со следующего года и ЕНВД для малого и среднего бизнеса. Знакомо это нам и по ответственности за однодневки – платить за них приходится не тому, кто их намеренно создает и использует, а кто, покупая товар, “не проявил должной осмотрительности”, то есть был неосторожен, заключая сделку. Почему так? Опять же потому, что настоящих налоговых выгодоприобретателей инспекции и следователи не могут (или не хотят) искать. И не спрашивайте про справедливость. Как сказал президент, поясняя на примере повышения собираемости после введения в 2001 г. плоской шкалы НДФЛ, «справедливость здесь абсолютно ни при чем».

    Хорошо живёт народ —

    И дерут с него в итоге

    Если речь идет лишь об освобождении от отчетности, а не о налоговой индульгенции, то для использования “патента” должен быть установлен порог в 35 млн руб., но пока о нем ничего не сказано. Какое-то обьяснение можно найти в объявленном еще в конце марта повышении ставки на выплачиваемые из России в некоторые юрисдикции проценты и дивиденды до 15%, которое позволяет изъять часть дохода сразу же на выходе из страны, у источника выплаты.

    Кто выиграл и кто проиграл при новом налогово-социальном раскладе? Не пострадали бюджетники, включая армию чиновников и силовиков, выиграли коррупционеры и олигархи, использующие офшоры. Можно сказать, что в “зоне налогового поражения” оказался верхний слой среднего класса – те, кто получает от 5 млн до 35 млн руб., ведь получая больше, во многих случаях все же есть смысл затеваться с КИКами, чтобы сэкономить на налогах. Хотелось бы лучше понимать социальный профиль этих “пораженцев” – кто они? Рискну предположить, что тот самый человеческий капитал, внедряющий различного рода инновации в экономическую жизнь общества. Ирония судьбы: при технократическом правительстве прогресс в нашей стране ударил другой своей стороной именно по тем, кто его двигает.

    Поддержать семью

    Введение 15-процентной ставки – это первый этап введения прогрессивного налогообложения доходов в России, можно сказать, эксперимент (90-е не в счет), поскольку 60 млрд – не слишком заметная для консолидированного бюджета сумма. Не исключено, что в дальнейшем порог и ставка могут изменяться. В какую сторону – покажет время, как любит говорить известный публичный персонаж.

    Понятно, что все фракции Госдумы уже готовы проголосовать за озвученные поправки во имя социальной справедливости и даже еще добавить повышенные ставки (кстати, если в декабре 2019 г. за введение прогрессивной шкалы высказывались 69% опрошенных ЦСР, то в мае 2020 уже меньше – 61%).

    Названная сумма вполне соответствует общераспространенным в России представлениям о доходах “богатых” (было бы интересно сравнить ее с другими странами и с налогом, который в итоге будет исчислен в них с такой же суммы). Но цивилизованное, настоящее прогрессивное налогообложение – это обложение не физических лиц, а домохозяйств. В странах, где оно введено, оно существует в виде семейного налогообложения. Вряд ли справедливо, да и допустимо тоже вряд ли, когда одинаковое налоговое бремя с «высоких» доходов несет лицо, проживающее в одиночку, и тот, кто получает такой же доход, но содержит других. Очевидно, что платежеспособность и избыточный доход у них разные. А научная доктрина считает допустимым повышенное налогообложение именно избыточного (создающего возможности для накоплений и демонстративного потребления), а не свободного (дискреционного) дохода, покрывающего обычные потребности – такие как нормальное, а не символическое питание, одежда, жилье, обучение, лечение, отдых (про необлагаемый прожиточный минимум я даже не говорю). Подробнее см.: С.Г. Пепеляев. Гражданин как субъект финансово-правовых отношений : диссертация . кандидата юридических наук: 12.00.02 / МГУ им. М. В. Ломоносова. – Москва, 1991. – 219 с.

    При подготовке законопроекта необходимо предусмотреть, что превышение дохода в 5 млн руб. должно рассчитываться не по физлицу, а по домохозяйству, т.е. у супругов доход должен быть сложен и разделен на два. Тем более, что все нажитое во время брака согласно ГК и СК формирует общую собственность. И тем более, что базы ЗАГСов сейчас в руках ФНС. Поэтому если лицо состоит в браке, у супругов их совместный доход должен облагаться по повышенной ставке только при превышении 10 млн руб. Для кого-то это станет еще одним аргументом, чтобы зарегистрировать брак, а у ФНС появится больше взаимозависимых лиц в базе. В общем, одни плюсы)).

    И по-хорошему надо еще учесть наличие детей и других иждивенцев. Например, Конституция обязывает содержать нетрудоспособных родителей. Иначе получается, что их интересы и потребности не учитываются, а деньги собираются на цели хотя и общественно важные, но не настолько, чтобы лишать людей первичных индивидуальных прав.

    Кстати, действующее российское законодательство содержит множество примеров, когда при налогообложении позитивно учитывается “семейное” положение. Например, консолидированная группа налогоплательщиков по налогу на прибыль организаций.

    Благотворительность по принуждению?

    Ожидается, что повышенная ставка будет приносить государству 60 млрд руб. ежегодно, направляться они будут на лечение детей с редкими заболеваниями (помнится, взысканные с Юкоса деньги президент тоже обещал направить на особые социальные цели). Получается этакая благотворительность, но не по доброй воле. Почему? Потому что патерналистскому государству выгодно хотя и за счет дугих, но от своего имени выступить благодетелем в глазах простых людей.

    Между тем, общеизвестна и общепризнана неэффективность государственных расходов. Именно поэтому президент уделил в своем обращении особое внимание этому вопросу: “И конечно, здесь нужно исключить любую бюрократию. Выработать эффективный механизм в прямом диалоге с гражданским обществом. Но полагаю, что ключевой принцип очевиден. Решения об использовании этих средств, этих денег, должны быть прозрачными и абсолютно открытыми, пользоваться безусловным доверием. Моральное право принимать эти решения имеют только врачи, общественные деятели, люди, которые всю жизнь посвятили помощи больным детям, работе в некоммерческих, благотворительных организациях, делом доказали свою порядочность, имеют непререкаемый авторитет и безупречную репутацию. Нужно создать такой механизм”.

    Предлагаю такой механизм, даже два, на выбор. Первый: физическое лицо в течение года перечисляет сумму пожертвований в один из благотворительных фондов, входящих в утвержденный перечень (подобные перечни уже признаны законодателем для уменьшения благотворительных расходов организациями), а затем заявляет эту сумму в качестве вычета, но не из базы, а из налога, исчисленного по повышенной ставке (подобное было в те самые 90-е, а сейчас знакомо нам в виде инвестиционного вычета по налогу на прибыль). Второй: лицо, получившее уведомление о доплате “2 процентов”, перечисляет указанную в нем сумму не на бюджетный счет, а на счет благотворительного фонда, опять же входящего в официальный перечень. Отличие от бюджетного распределения в том, что принимать решение о том, куда и кому направить целевые пожертвования, принимает сам налогоплательщик, а не чиновники и приближенные к ним лица. Налогоплательщик вправе этого не делать, но тогда он перечисляет налог в бюджет. Таким образом, повышенная ставка станет налогом лишь на тех, кто при достаточных (с точки зрения государства) доходах не считает нужным заниматься благим делом (налог на неблаготворительность).

    Надо сказать, что много лет президент выступал против целевых налогов. Пример такого федерального целевого налога мы имеем в виде взимаемых на основании НК РФ страховых взносов в пенсионный, медицинский и социальный внебюджетные государственные фонды. Результат известен – средств ПФР не хватает, идет постоянный трансфер из федерального бюджета. То есть целевой характер отнюдь не гарантирует финансирование всех реальных потребностей. А ведь задача поставлена сейчас однозначно: “Помощь должна дойти до каждого ребёнка, до каждой семьи, которая столкнулась с такой бедой”.

    Контроль за крупными расходами

    Экономисты полагают, что повышенная ставка коснется 100 тыс. человек в стране. Эта цифра очевидно “не бьется” с объемами элитного жилья, автомобилей и других признаков роскоши, требующих значительных расходов (а значит, и доходов) не только на приобретение, но и на содержание. Видимо, надо вспомнить, что одним из элементов прогресивного налогообложения традиционно выступает контроль за крупными расходами. К сожалению, в этой части наша супертехнологичная налоговая служба не преуспела и даже не выказывает намерений как-то продвигаться. Почему? Мое скромное мнение – потому что это невыгодно чиновникам, депутатам и полковникам. Вот кто главная закулисная клиентелла нашей главной сервисной службы. Они же – патроны-покровители всей системы.

    Так что же это на самом деле?

    По изложенным выше причинам пока не могу назвать повышение НДФЛ на 2% налогообложением. Налогообложение построено на принципе всеобщности. Помните, “каждый обязан уплачивать законно установленные налоги и сборы”. А здесь мы видим скорей изъятие по принципу “берем с кого можем”. Метод рэкетиров из тех самых “лихих 90-х”, от которых так старательно отмежевывается нынешняя власть.

    Почему прогрессивная шкала НДФЛ невыгодна Правительству

    Дискуссии о необходимости возврата к прогрессивной шкале НДФЛ ведутся давно — с момента ее замены на плоскую 1 января 2001 года. Однако сейчас они обострились из-за практически нулевого роста реальных располагаемых доходов населения. Но в Правительстве скептически относятся к таким инициативам, имея для этого серьезные основания.

    Запрос общества на социальную справедливость усиливается. Именно поэтому стали циркулировать идеи об отмене НДФЛ для граждан с минимальным уровнем оплаты труда. Соответственно, обсуждается предложение существенно увеличить его ставку для россиян с высокими доходами. Вот только не совсем ясно, какие именно доходы в России можно считать высокими и сверхвысокими.

    Признаются излишними даже министром финансов Антоном Силуановым страховые платежи с зарплатных фондов. Однако в Правительстве относятся к такого рода предложениям с изрядной долей скепсиса. Чем тогда наполнять бюджет? Последний, по расчетам ФНС, в значительной степени зависит от налогообложения бедных и средних слоев населения.

    Как стали собирать налоги

    В Высшей школе экономики на прошлой неделе прошел круглый стол «Роль налоговых доходов в развитии экономики. Бюджет-2020 и налоговые стимулы развития бизнеса». Ключевым спикером был приглашен начальник Аналитического управления ФНС России Валерий Засько. Вначале он остановился на достижениях в обеспечении стабильных налоговых поступлений. В частности, он отметил, что развитие технологий налогового администрирования в значительной мере обеспечило рост собираемости налогов. Причем рост собираемости налогов произошел, по сути, за счет значительного обеления экономики.

    Следствием системной работы налоговых органов следует признать и определенную ломку психологии налогоплательщиков. На сегодняшний день, считает Валерий Засько, подавляющее число представителей бизнеса прекрасно осознают риски уклонения от уплаты налогов и формируют свои бизнес-процессы, максимально избегая сомнительных операций.

    То, как именно фискалы могут противостоять различным формам искусственного занижения налоговой базы, пояснил на заседании Комитета по совершенствованию механизмов бизнеса в сфере права и налогообложения МРО «Деловой России», которое прошло 27 февраля, руководитель выездного отдела инспекции ФНС № 27 по Москве Виталий Крицкий.

    Он прежде всего остановился на бесперспективности незаконного дробления бизнеса с целью перевода его составных частей под специальные льготные налоговые режимы наподобие УСН или ЕНВД. В ФНС в 2010-х были накоплены обширные базы данных о налогоплательщиках. По словам Виталия Крицкого, в его отделе могут составить подробный трудовой путь любого проверяемого руководителя или специалиста за последние 15–20 лет. Соответственно, нетрудно выявить все его возможные аффилированные связи с другими лицами. Отработана методика и допросов свидетелей. Зачастую именно рядовые сотрудники компаний раскрывают по крайней мере части криминальных схем по уходу от налогов. Особенно если речь идет об уволенных сотрудниках. И хотя в некоторых случаях налоговикам приходится допрашивать до 500 человек по одному делу, препятствием это не становится.

    В результате, по данным Валерия Засько, за последние 10 лет дополнительные поступления в бюджет за счет качественного развития уровня налогового администрирования составили почти 3 трлн руб. Кроме того, более полный сбор фискальных платежей внес свой вклад в формирование нынешней экономической ситуации, которая характеризуется низким уровнем инфляции, созданием финансовых резервов, погашением значительной части внешнего долга, решением социальных задач, в том числе стабильностью выплаты и индексацией пенсий. И главное — более полное наполнение бюджета и обеление экономики обеспечили качественное улучшение конкурентной среды.

    Неизменная шкала НДФЛ

    По приведенным Валерием Засько данным, уровень налоговой нагрузки на экономику в России вполне сопоставим с аналогичным показателем развитых стран и составляет (без учета нефтегазовых доходов) порядка 28%. Впрочем, независимые эксперты приводят цифры до 40% с учетом страховых и таможенных платежей, которые, по сути, также являются квазиналогами. Поэтому, положа руку на сердце, трудно признать конкурентоспособность российской экономики по фискальной составляющей в сравнении с рядом стран ЕАЭС, например с Казахстаном, где ставки НДФЛ и НДС равны 10%.

    В принципе и в Минфине, и в ФНС признают тот факт, что налоговая нагрузка на труд достаточно высока — суммарно 43% от выплачиваемой зарплаты. Но в этих ведомствах предупреждают, что за призывами снизить налоги должно следовать четкое понимание, за счет чего компенсировать выпадающие доходы. Нельзя в одночасье снизить страховые взносы, не обеспечив соответствующих поступлений в тот же Пенсионный фонд.

    Представитель ФНС также призвал с осторожностью относиться к внедрению прогрессивной шкалы НДФЛ. Дело в том, что, по данным ФНС за 2018 год, 98% российских работников получали в год зарплату не более 1 млн руб. в год. Почти 65% зарабатывают от 114 тыс. руб. до 1 млн руб. Официальная зарплата 28,2% работников не превышает 10 тыс. руб. в месяц (или около 114 тыс. руб. в год). И лишь 6,9% получают зарплату свыше 1 млн за год.

    В общем, картина получается безрадостная. Большинство работающих граждан получают крайне низкие доходы. По крайней мере официально. Особенно не разгуляешься.

    Поэтому Валерий Засько и отметил: «Если рассуждать оторванно от реальности, было бы справедливо, если бы богатые облагались более высокими налогами. Но если мы окунемся в действительность и расчеты, то это не совсем так». И если правительство введет некий необлагаемый минимум, то «автоматом», считает представитель ФНС, мы получим огромные выпадающие доходы, которые будут исчисляться триллионами рублей. Например, если отменить НДФЛ для граждан с зарплатой на уровне МРОТ (в 2020 году он составляет 12 130 руб.), то бюджетная система недополучит 1,2 трлн руб.

    А вот с богатых спрос невелик. По подсчетам Засько, дополнительные доходы бюджета за счет внедрения прогрессивной шкалы НДФЛ составят всего несколько десятков миллиардов рублей. Это, по его мнению, «копейки, что не решит никаких вопросов социальной справедливости».

    Президент Владимир Путин также недавно высказался против возвращения к прогрессивной шкале НДФЛ. По его мнению, как только для имущих подымут ставку, они тут же найдут массу способов уйти от ее уплаты.

    В общем, власти расписываются в неспособности фиксировать по-настоящему крупные доходы и обеспечивать социальную справедливость при налогообложении. Впрочем, к этому вопросу обещано вернуться в 2024 году. И не по причине президентских выборов, а по результатам ускорения экономического роста и, соответственно, увеличения реальных располагаемых доходов населения. То есть все равно за все заплатят не сверхбогатые, а нарождающийся средний класс вместе с по-настоящему бедными. Пока же общество к прогрессивной шкале НДФЛ не созрело.

    А как у них

    Из стран с прогрессивной шкалой налогообложения самая высокая максимальная ставка подоходного налога установлена в Швеции — 61,85%.

    В Дании — 55,8%, в Германии — 47,5%, в Китае, Великобритании, Испании, Франции и ЮАР — 45%, в США — 37%. Из стран ЕАЭС прогрессивную шкалу ввела только Армения (максимальная ставка — 36%). В Белоруссии ставка, как и в России, 13%, в Казахстане и Киргизии — 10%.

    СРОЧНО!

    Успейте разобраться в ФСБУ 5/2019 «Запасы», пока вас не оштрафовали. Самый простой способ – короткий, но полный курс повышения квалификации от гуру бухгалтерского учета Сергея Верещагина

    • Длительность 25 часов за 1 месяц
    • Ваше удостоверение в реестре Рособрнадзора (ФИС ФРДО)
    • Выдаем удостоверение о повышении квалификации
    • Курс соответствует профстандарту «Бухгалтер»
  • Рейтинг
    ( Пока оценок нет )
    Понравилась статья? Поделиться с друзьями:
    Добавить комментарий

    ;-) :| :x :twisted: :smile: :shock: :sad: :roll: :razz: :oops: :o :mrgreen: :lol: :idea: :grin: :evil: :cry: :cool: :arrow: :???: :?: :!: