Реальная сделка: что это такое, описание и особенности

Реальность сделок и хозяйственных операций в налоговом праве

Генезис

Актуальность вопроса о реальности сделок и хозяйственных операций в налоговом праве России возникла не на пустом месте – формированию этого критерия (требования) к операциям налогоплательщика предшествовала длительная история.

Изначально, с момента возникновения новой российской государственности, в налоговом праве России нормы, требовавшие от налогоплательщиков совершать только реальные сделки и операции, отсутствовали.

Борьба налоговых органов со злоупотреблениями налогоплательщиков, связанными с предоставлением фиктивных документов в подтверждение мнимых, совершенных лишь для вида операций и сделок, началась еще в 1990-е гг. и сопровождалась постоянным обращением к нормам Гражданского кодекса РФ, в частности к п. 1 ст. 170 ГК (мнимые сделки).

Кульминацией этой борьбы стали следующие акты толкования российского законодательства о налогах и сборах, в которых было разъяснено:

1) под фактически уплаченными поставщикам суммами налога подразумеваются реально понесенные налогоплательщиком затраты (в форме отчуждения части имущества в пользу поставщика) на оплату начисленных поставщиком сумм налога (Постановление Конституционного Суда РФ от 20 февраля 2001 г. № 3-П);

2) обладающими характером реальных и, следовательно, фактически уплаченными должны признаваться суммы налога, которые уплачиваются налогоплательщиком за счет собственного имущества или денежных средств. При этом передача собственного имущества (в том числе ценных бумаг, включая векселя, и имущественных прав) приобретает характер реальных затрат на оплату начисленных поставщиками сумм налога только в том случае, если передаваемое имущество ранее было получено налогоплательщиком либо по возмездной сделке (и на момент принятия к вычету сумм налога полностью им оплачено), либо в счет оплаты реализованных (проданных) товаров (выполненных работ, оказанных услуг) (Определение КС РФ от 8 апреля 2004 г. № 169-О);

3) налоговая выгода не может быть признана обоснованной, если получена налогоплательщиком не в связи с осуществлением реальной предпринимательской или иной экономической деятельности. Суд устанавливает наличие разумных экономических или иных причин (деловой цели) в действиях налогоплательщика с учетом оценки обстоятельств, свидетельствующих о его намерениях получить экономический эффект в результате реальной предпринимательской или иной экономической деятельности (п. 4, 9 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ от 12 октября 2006 г. № 53 «Об оценке арбитражными судами обоснованности получения налогоплательщиком налоговой выгоды», далее – Постановление № 53).

Таким образом, особое внимание КС РФ и ВАС РФ в рамках исследования правовой природы и существа сделок налогоплательщика для целей налогообложения всегда уделяли вопросу реальности затрат налогоплательщика для целей налогообложения, что вытекает из принципа экономической обоснованности налога, закрепленного в п. 3 ст. 3 и ст. 252 НК РФ.

Критерий реальности – проявление более общей доктрины приоритета существа над формой. При его применении к (по реальному содержанию отсутствующим, но «на бумаге» – присутствующим) фиктивным, мнимым сделкам и операциям налогоплательщика (т. е. операция «имеет форму без экономического содержания») изменяются налогово-правовые последствия совершения указанных сделок и операций: налоговым органом доначисляются недоимки, пени и штрафы по налогам, при этом гражданско-правовая квалификация сделки и исполнения по ней (операций по сделке) не изменяется.

Законодатель воспринял сложившиеся в судебной практике разъяснения и в дальнейшем их придерживался, что нашло отражение в следующих нормах права:

1) каждый факт хозяйственной жизни подлежит оформлению первичным учетным документом. Не допускается принятие к бухгалтерскому учету документов, которыми оформляются не имевшие места факты хозяйственной жизни, в том числе лежащие в основе мнимых и притворных сделок (п. 1 ст. 9 Федерального закона от 6 декабря 2011 г. № 402-ФЗ «О бухгалтерском учете»);

2) не допускается уменьшение налогоплательщиком налоговой базы и (или) суммы подлежащего уплате налога в результате искажения сведений о фактах хозяйственной жизни (совокупности таких фактов), об объектах налогообложения, подлежащих отражению в налоговом и (или) бухгалтерском учете либо налоговой отчетности налогоплательщика (п. 1 ст. 54.1 НК РФ, введенной Федеральным законом от 18 июля 2017 г. № 163-ФЗ);

3) обязательство по сделке (операции) должно быть исполнено лицом, являющимся стороной договора, заключенного с налогоплательщиком и (или) лицом, которому обязательство по исполнению сделки (операции) передано по договору или закону, – как второе условие, соблюдая которое налогоплательщик вправе уменьшить налоговую базу и (или) сумму подлежащего уплате налога (подп. 2 п. 2 ст. 54.1 НК РФ).

Другими словами, на сегодняшний день в НК РФ, судебной доктрине и практике закреплена обязанность налогоплательщика соблюдать принцип (критерий, требование) реальности при совершении сделок и операций для целей налогообложения.

Типовой пример нереальной операции

Для окончательного уяснения ситуации следует привести классический пример злоупотребления по мотиву нереальности, связанного с оформлением и созданием видимости совершения «реальной операции».

Автором статьи такие примеры уже приводились для «АГ-Эксперт». По указанной ссылке желающие могут ознакомиться с материалом подробнее.

Для целей настоящей статьи уместно процитировать один из примеров злоупотребления, связанного с нереальностью операций, здесь:

«…Обществом “А” заявлен налоговый вычет НДС и использовано право на учет расходов по операции закупки рекламно-маркетинговых услуг у общества “Б”. В ходе проверки налоговый орган выявляет, что “Б” оказало услуги в меньшем объеме, чем декларируемый, или не оказывало их вовсе. Например, услуги по размещению рекламы на сайте, которые заявлены в акте к договору, не подтверждены скриншотами, а согласно ответу владельца сайта на запрос инспекции реклама никогда у него не размещалась и существует лишь на бумаге».

Такие эпизоды всегда являются предметом особого внимания налоговых органов при проведении проверок.

Как налоговый орган устанавливает нереальность сделок и операций

Установление реальности сделок в рамках мероприятий налогового контроля является обязанностью налогового органа (п. 5 ст. 82 НК РФ).

Как указано в Письме Федеральной налоговой службы России от 31 октября 2017 г. № ЕД-4-9/22123@ «О рекомендациях по применению положений статьи 54.1 Налогового кодекса Российской Федерации» (далее – Письмо № ЕД-4-9/22123@), в рамках применения положений подп. 1 и 2 п. 2 ст. 54.1 НК РФ налоговому органу следует доказывать, что основной целью совершения налогоплательщиком сделки (операции) являлось не получение результатов предпринимательской деятельности, а получение налоговой экономии (при выявлении фактов несоблюдения условий, указанных в подп. 1 п. 2 ст. 54.1 НК РФ), и (или) что сделка (операция) не исполнена заявленным контрагентом, и налогоплательщик использовал формальный документооборот в целях неправомерного учета расходов и заявления налоговых вычетов по спорной сделке (операции) (при выявлении фактов несоблюдения условий, установленных в подп. 2 п. 2 ст. 54.1 НК РФ).

Налоговые органы должны опровергать реальность спорной сделки (операции) посредством доказывания фактов исполнения обязательств по сделке (операции) иным лицом, нежели лицо, являющееся стороной договора, заключенного с налогоплательщиком, и (или) которому обязательство по исполнению сделки (операции) передано по договору или закону.

Читайте также:
Сводный судебник: что это такое, описание и особенности

Исходя из разъяснений, содержащихся в указанном Письме, установление факта нарушения налогоплательщиком хотя бы одного из приведенных в п. 2 ст. 54.1 НК РФ условий является отдельным обстоятельством, при наличии которого налоговый орган отказывает налогоплательщику в учете расходов и вычетов (подп. 1 п. 2 ст. 54.1 НК РФ, если есть доказательства наличия у налогоплательщика основной цели совершения сделки (операции) – неуплата (неполная уплата) и (или) зачет (возврат) налога (сбора), и (или) подп. 2 п. 2 ст. 54.1 НК РФ, если материалы проверки свидетельствуют, что товар (работа, услуга) предоставлены иным лицом, а не заявленным контрагентом).

Предмет доказывания

Исходя из подп. 2 п. 2 ст. 54.1, п. 1 ст. 122 НК РФ, в предмет доказывания по делам о привлечении к налоговой ответственности за неполную уплату сумм налога (сбора, страховых взносов) в результате занижения налоговой базы (базы для исчисления страховых взносов), иного неправильного исчисления налога (сбора, страховых взносов) или других неправомерных действий (бездействия) по мотивам отсутствия у налогоплательщика реальности исполнения обязательства по сделке (операции) лицом, являющимся стороной договора, заключенного с налогоплательщиком, и (или) лицом, которому обязательство по исполнению сделки (операции) передано по договору или закону, будет входить установление налоговым органом факта исполнения обязательств по сделке (операции) иным лицом, нежели лицо, являющееся стороной договора, заключенного с налогоплательщиком, и (или) которому обязательство по исполнению сделки (операции) передано по договору или закону; и (или) доказывание фактов, свидетельствующих о том, что исполнение, предусмотренное спорной сделкой (операцией), выполнено проверяемым налогоплательщиком самостоятельно.

В этих случаях налоговые органы используют такие механизмы, как: получение пояснений от лиц, обладающих информацией об обстоятельствах заключения, совершения, исполнения сделки (операции); проведение осмотров территорий, помещений, документов, предметов с применением технических средств; сопоставление объема поставляемых товаров размеру складских помещений (территорий); инвентаризация имущества; анализ и воссоздание полного баланса предприятия (товарного баланса, складского учета и т.п.); истребование документов (информации), а в необходимых случаях проведение выемки документов (предметов), проведение экспертиз и другие.

Для целей установления фактов выполнения налогоплательщиком работ, услуг собственными силами основными доказательствами могут выступать: информация, прямо или косвенно подтверждающая данный факт, полученная посредством опросов должностных лиц проверяемого налогоплательщика, занятых на производстве; истребования документов (информации) у заказчиков и допросы их должностных лиц, лиц, осуществляющих технический надзор; выявления иных, «непроблемных», контрагентов, выполняющих для налогоплательщика аналогичные работы (услуги), с последующим проведением в отношении них контрольных мероприятий; исследования локальных актов об установлении пропускного режима охраняемых объектов, пропусков, журналов регистрации (Письмо № ЕД-4-9/22123@, Постановления Восьмого арбитражного апелляционного суда от 23 октября 2017 г. № 08АП-12612/17 по делу № А75-2666/2017,Третьего арбитражного апелляционного суда от 28 апреля 2018 г. по делу № А33-13854/2017).

Кроме того, о необоснованности налоговой выгоды в связи с нереальностью операций могут свидетельствовать установленные налоговым органом обстоятельства, подтверждающие возможность влияния предпринимателя на условия и результат экономической деятельности, сделок, искусственность создания условий для использования налоговых преференций, согласованность и скоординированность действий между налогоплательщиком и его поставщиками/подрядчиками/зависимыми лицами либо подконтрольность «фиктивного» поставщика налогоплательщику.

О нереальности хозяйственной операции свидетельствуют и обстоятельства, перечисленные в п. 5 и 6 Постановления № 53, среди которых, в частности: невозможность реального осуществления налогоплательщиком указанных операций с учетом времени, места нахождения имущества или объема материальных ресурсов, экономически необходимых для производства товаров, выполнения работ или оказания услуг; отсутствие управленческого или технического персонала, основных средств, производственных активов, складских помещений, транспортных средств; совершение операций с товаром, который не производился или не мог быть произведен в объеме, указанном налогоплательщиком в документах бухгалтерского учета.

Разъяснения Судебной коллегии по экономическим спорам ВС РФ в Определении от 29 ноября 2016 г. № 305-КГ16-10399 по делу № А40-71125/2015 («дело ООО «Центррегионуголь») ориентируют налогового правоприменителя и налогоплательщика на учет действительного (реального) совершения тех хозяйственных операций, которые повлекли затраты налогоплательщика: «В силу взаимосвязанных положений пункта 1 статьи 252, статьи 313 Налогового кодекса при исчислении налога на прибыль налогоплательщик уменьшает полученные доходы на сумму расходов, произведенных им в связи с совершением хозяйственных операций, которые подлежат отражению в налоговом учете полно и достоверно. Таким образом, условием признания понесенных организацией расходов при исчислении налога на прибыль является действительное (реальное) совершение тех хозяйственных операций, которые повлекли затраты налогоплательщика… Применение налоговых вычетов по налогу на добавленную стоимость связывается с приобретением товаров (работ, услуг), их принятием к учету, реальность соответствующих хозяйственных операций также является необходимым условием для использования налоговых вычетов».

Доказывание. Рекомендации по доказательственной работе

В соответствии с п. 1 Постановления № 53 представление налогоплательщиком в налоговый орган всех надлежащим образом оформленных документов, предусмотренных законодательством о налогах и сборах, в целях получения налоговой выгоды является основанием для ее получения, если налоговым органом не доказано, что сведения, содержащиеся в этих документах, неполны, недостоверны и (или) противоречивы.

Конкретные рекомендации по оценке выполнения критерия реальности налогоплательщиком приведены в нескольких практикообразующих делах ВАС РФ и ВС РФ.

Особый интерес представляет дело № А71-13079/2010 (ОАО «Камский завод железобетонных изделий и конструкций»), в ходе рассмотрения которого Постановлением Президиума ВАС РФ от 3 июля 2012 г. № 2341/12 решения судов были отменены, дело направлено на новое рассмотрение. ФНС России установила недостоверность сведений, представленных налогоплательщиком в документах, являющихся основанием для снижения налоговой базы по налогу на прибыль, что подтверждает умысел на получение необоснованной налоговой выгоды (нерыночность цен на товары). Реальность сделок и использование закупленных товаров в производстве налогоплательщика налоговым органом не оспаривались. ВАС РФ указал, что в данном случае налоговый орган был обязан определять затраты при исчислении налога на прибыль исходя из рыночных цен.

Таким образом, при неоспаривании реальности операций налогоплательщика налоговый орган обязан, учитывая в том числе положения п. 7 ст. 31 НК РФ, осуществлять перерасчет понесенных налогоплательщиком затрат.

В Определении от 3 февраля 2015 г. по делу № A07-4879/2013 (ЗАО «Опытный завод Нефтехим») Судебная коллегия по экономическим спорам ВС РФ указала, что «…вопрос реальности совершения обществом спорных операций по приобретению сырья у поставщика неразрывно связан с обстоятельствами реального существования спорного товара при совершении операций, в т. ч. с обстоятельствами использования им приобретенного сырья в своем производстве. Отсутствие доказательств реального существования товара, приобретенного и использованного обществом при изготовлении готовой продукции, может свидетельствовать о создании обществом посредством привлечения определенного поставщика бестоварной схемы в целях получения необоснованной налоговой выгоды в виде минимизации налоговых обязательств в отсутствие реальности поставки спорного сырья путем создания формального документооборота».

Читайте также:
Международный коммерческий арбитраж: что это значит

Без подтверждения реальности существования товара рассмотрение спорных операций в качестве имеющих реальное экономическое существо недопустимо.

По делу № A33-666/2013 (ЗАО «Горные машины») СКЭС ВС РФ Определением от 4 марта 2015 г. № 302КГ14-3432 признала недействительным решение налогового органа. В основу судебного акта были положены свидетельские показания, анализ отражения операций в налоговой и бухгалтерской отчетности, который на самом деле подтверждал реальность спорных операций и наличие в них экономического смысла по приобретению обществом товара у поставщика.

Как отмечается в практике арбитражных судов округов, право на вычет возникает у налогоплательщика при условии фактической, реальной оплаты суммы налога продавцу за реально выполненные работы, услуги, реально переданные товары (Постановление Арбитражного суда Уральского округа от 21 августа 2014 г. № Ф09-4820/14 по делу № А60-41000/2013).

Таким образом, ввиду двустороннего характера реальности операций (реальная передача товара, выполнение работ, оказание услуг, а также реальность оплаты либо иного встречного предоставления) в рамках процесса доказывания налогоплательщику необходимо предоставить подтверждения их действительного совершения. Указанные выводы в судебной практике сложились еще на заре применения критерия реальности (Постановления ФАС Московского округа от 13 апреля 2010 г. № КА-А41/3420-10 по делу № А41-27133/2009, ФАС Поволжского округа от 17 сентября 2013 г. № Ф06-7842/13 по делу № А65-30369/2012, ФАС Волго-Вятского округа от 7 августа 2013 г. по делу № А29-8502/2012). В частности, факт реальности может быть подтвержден следующими доказательствами:

  • первичные учетные документы, представленные налогоплательщиком (товарные накладные, акты выполненных работ / оказанных услуг, приемо-сдаточные акты, акты сверки, акты приемки, складские свидетельства);
  • свидетельские показания лиц, причастных к совершаемым сделкам, в частности подписывающих первичные документы;
  • платежные поручения.

Таким образом, совокупность указанных доказательств позволит налогоплательщику обосновать факт реальности совершенных операций и оспорить тем самым незаконное решение налогового органа о доначислении налогов.

Из проанализированного следует, что для подтверждения реальности хозяйственных операций (в частности, закупки товаров и услуг), совершенных налогоплательщиком, фактического экономического существования спорных операций возможно использование следующих доказательств: документов складского учета организации, товарных, товаро-транспортных и внутризаводских накладных; книги покупок и продаж, книги входного контроля товаров; фактов пропусков транспорта (собственного, перевозчиков или контрагентов) на территорию имущественного комплекса налогоплательщика, маршрутных карт движения сырья и путевых листов; документов, подтверждающих дальнейшую реализацию произведенной из приобретенного налогоплательщиком сырья продукции (или свидетельствующих о перепродаже закупленных товаров или услуг), свидетельских показаний работников налогоплательщика и его контрагентов; платежных документов налогоплательщика и его контрагентов; банковских выписок о движении денежных средств на счетах проверяемого и его спорных поставщиков (подрядчиков).

Что такое консенсуальный договор

Консенсуальные договоры — это договоры, которые считаются заключенными и приобретают юридическую силу с момента, когда были согласованны все существенные условия.

Сущность и основные черты

В зависимости от момента, когда сделка признается заключенной, выделяют реальные и консенсуальные договоры. Первые приобретают действие с даты, когда согласованны основные условия, в зависимости от вида соглашения сюда относятся: предмет, срок выполнения работ, стоимость услуг, ассортимент и наименование товара. Реальные — начинают действовать с момента передачи вещи, с соблюдением согласования основных условий. Например, к реальным договорам относится соглашение о займе (с даты передачи денежных средств), аренда транспортного средства с экипажем (с даты предоставления ТС), доверительное управление (с даты передачи имущества). Ввиду различной судебной практики есть соглашения смешанного типа. Разные суды относят такие сделки к обоим видам, поэтому сказать, какой договор является реальным, а какой консенсуальным, в исключительных случаях однозначно нельзя. Например, аренда недвижимого имущества имеет примеры противоположной практики: постановление ФАС Восточно-Сибирского округа от 26.10.2011 по делу №А78-701/2011 и постановление Арбитражного суда Центрального округа от 05.03.2018 №Ф10-93/2018 по делу №А35-9562/2016.

Наибольшее распространение получают соглашения, заключаемые с момента акцепта оферты. Они являются более простыми в плане заключения и вступления в силу. В основе таких сделок предполагаются доверительные отношения, так как в отличие от сделок, имеющих реальный характер, передача вещи не обязательна. Действующее законодательство не содержит определение, что такое консенсуальный договор, понятие сложилось благодаря науке. Несмотря на это, оно активно используется в решениях судов и юридической практике.

Когда заключен, а когда вступил в силу

По общим правилам гражданского законодательства сделка признается заключенной, когда одна сторона приняла оферту другой. Юридические лица, подписывая соглашение о поставке товара, наделяют себя взаимными правами и обязанностями, что значит консенсуальный договор признается заключенным и вступает в силу. На примере поставки это представляется следующим порядком действий:

  • направление проекта соглашения контрагенту;
  • обсуждение и внесение изменений;
  • подписание документа;
  • взаимное выполнение обязанностей.

Стороны вправе предусмотреть разные сроки вступления в силу отдельных пунктов или всего документа. Такие условия не должны противоречить нормам действующего законодательства. Например, заключая сделку о денежном займе, по которой займодавцем является гражданин, стороны указывают о вступлении в силу с момента подписания документа. Это является противоречием п. 1 ст. 807 Гражданского кодекса РФ. Такая сделка признается заключенной с момента передачи денежных средств.

Чем отличается от реального

Оба вида обязательств являются прямыми противоположностями. Исходя из сложившейся судебной практики и общих норм права, собрали, чем отличается реальный договор от консенсуального, и выделили положительные и отрицательные моменты в таблице:

Момент заключения осложнен передачей вещи/предмета

Передача предмета сделки является гарантом

исполнения обязательств для одной из сторон

В зависимости от характера предмета, вокруг которого выстраиваются правовые отношения, сделку относят к разным видам. Например, к консенсуальным договорам не относится договор аренды транспортного средства (без экипажа/с экипажем), являясь реальным. В то же время аренда недвижимого имущества относится к консенсуальным. Оба входят в одну группу соглашений — аренда.

Примеры консенсуальных сделок

При ознакомлении с основной нормой права, регулирующей рассматриваемые виды правоотношений, возникает понимание, к какому виду относится соглашение. Из анализа статей 454, 650, 702, 779 ГК РФ делаем вывод, что консенсуальным считается договор, который использует в норме права понятие «обязуется». Это означает, что сделка заключена с момента согласия. Одна сторона обязуется выполнить работу, другая сторона обязуется произвести оплату и принять результат.

К сделкам, являющимся по своей правовой природе консенсуальными, относят:

  1. Куплю-продажу (контрагенты принимаются обязательства по передаче оплате вещи/имущества).
  2. Займ (за исключением когда займодавец физическое лицо, стороны вправе сами установить состав сделки в виде передачи предмета и заключения соглашения или только заключения соглашения, что значит реальный договор подвергается трансформации).
  3. Дарение (сторона в письменном или устном виде выражает согласие на безвозмездную передачу имущества).
  4. Перевозка (в зависимости от вида транспорта разделяется на перевозки морские, железнодорожные, автомобильные, авиа).
Читайте также:
Может ли смс-переписка служить доказательством в споре о долге?

Судебная практика

В процессе разрешения спорных вопросов относительно определения даты, с которой сделка признается заключенной, судебная система закрепляет складывающуюся практику. Определение Верховного суда от 15.07.2015 №14-АПГ15-7 — устанавливая, с какого момента считается заключенным консенсуальный договор при направлении не подписанного проекта по электронной почте, суд принял во внимание акцепт (подписание проекта) другой стороной. Это фактически подтверждает достижение соглашения между сторонами правоотношений.

Постановление Пленума Верховного суда от 25.12.2018 №49 — если одна сторона направила другой предложение заключить соглашение, но из-за способа связи не смогла вовремя получить ответ, первый вправе сообщить о принятии даже за пределами установленного срока.

Виды сделок

Сделки могут быть классифицированы по различным основаниям.

1. По количеству сторон и направленности их воли сделки подразделяются на односторонние, двусторонние и многосторонние. Односторонней признается сделка, для совершения которой в соответствии с законом, иными правовыми актами или соглашением сторон необходимо и достаточно выражения воли одной стороны ( ст. 154 ГК). К односторонним сделкам относятся, в частности, выдача доверенности, завещание, принятие наследства, отказ от наследства, выдача независимой гарантии. По общему правилу односторонняя сделка создает обязанности только для лица, совершившего сделку (например, лицо, публично обещавшее награду, принимает на себя обязанность выплатить обещанную награду любому, кто совершил соответствующее действие). Возложить обязанность на другого субъекта посредством собственного одностороннего волеизъявления недопустимо, за исключением случаев, предусмотренных законом либо соглашением с этим субъектом (например, ст. 1137 ГК допускает возложение на наследника исполнения за счет наследства какой-либо обязанности имущественного характера в пользу одного или нескольких лиц (отказополучателей), которые приобретают право требовать исполнения этой обязанности (завещательный отказ)).

Двусторонние сделки — сделки, для заключения которых необходимо выражение согласованной воли двух сторон. Двусторонние и многосторонние сделки называются договорами — соглашения двух или нескольких лиц об установлении, изменении или прекращении гражданских прав и обязанностей ( ст. 420 ГК).

Двусторонние сделки отличаются от многосторонних направленностью воли сторон. Двусторонняя сделка может состояться лишь в том случае, если у двух сторон воли и волеизъявления противоположны по направленности и встречные по содержанию. Так, одно лицо желает продать автомобиль, другое — купить его (если оба субъекта будут намерены продать свои автомобили, то договор купли-продажи между ними не будет заключен). Встречность содержания означает волю обеих сторон заключить договор на согласованных взаимно приемлемых условиях (если продавец желает получить оплату в полном объеме при заключении договора, а покупатель настаивает на рассрочке платежа, то договор купли-продажи также не состоится).

В многосторонней сделке воли и волеизъявления сторон не имеют противоположной направленности, а характеризуются единой направленностью на достижение общей цели. Так, в договоре простого товарищества ( ст. 1041 ГК) стороны объединяют свои вклады, для того чтобы совместными усилиями достичь какого-то общего интересующего всех результата (например, построить здание). Субъекты, желающие зарегистрировать полное товарищество в качестве юридического лица ( ст. ст. 69 , 70 ГК), заключают учредительный договор в целях создания товарищества, определения порядка совместной деятельности по его созданию. Общие положения об обязательствах и о договорах применяются и к односторонним сделкам, поскольку это не противоречит закону, одностороннему характеру и существу сделки.

2. По моменту, с которого сделка считается заключенной, сделки делятся на реальные и консенсуальные.

Достижение соглашения необходимо для совершения любой сделки, в которой участвуют две и более стороны, однако для некоторых сделок этого достаточно, чтобы считать сделку совершенной, для других — требуется, помимо соглашения, передача вещи. Консенсуальные сделки — это сделки, которые считаются заключенными с момента достижения соглашения в требуемой законом форме. Большинство сделок являются консенсуальными (договор купли-продажи, аренды, подряда, оказания услуг, поручения, комиссии). Консенсуальная сделка порождает между сторонами обязательственное правоотношение, и все дальнейшие действия сторон, даже если они совершаются в тот же самый момент, представляют собой исполнение заключенной сделки. Так, в договоре розничной купли-продажи моменты заключения и исполнения сделки, как правило, совпадают, однако передача вещи покупателю и уплата им денег — это действия по исполнению договора купли-продажи, заключенного в данном случае в устной форме. Передача вещи в аренду есть исполнение договора аренды со стороны арендодателя.

Реальные сделки — это сделки, которые считаются заключенными с момента передачи вещи. К их числу относятся, в частности, договор займа, договор перевозки грузов, договор банковского вклада, договор доверительного управления имуществом. В данных сделках передача вещи есть не исполнение, а заключение договора. Это означает, что до тех пор, пока вещь не передана, договор не считается заключенным. Соответственно, подписанный обеими сторонами договор займа, оформленный в виде единого документа, не порождает ни права заемщика требовать выдачи суммы займа, ни обязанности займодавца ее передать. Обязательственное правоотношение между сторонами возникнет лишь тогда, когда деньги будут переданы заемщику.

Некоторые виды договоров могут иметь конструкцию как реального, так и консенсуального договора. Например, договор дарения по общему правилу является реальным, однако при соблюдении предусмотренных законом условий обещание дарения имеет юридическое значение ( п. 2 ст. 572 , ст. 574 ГК); договор хранения в бытовой сфере является реальным, однако если хранителем выступает специализированная организация, он может быть консенсуальным ( ст. 886 ГК); договор безвозмездного пользования (ссуды) может быть как реальным, так и консенсуальным ( ст. 689 ГК).

3. По наличию (отсутствию) встречного предоставления сделки подразделяются на возмездные и безвозмездные.

Возмездная сделка — это сделка, в которой сторона должна получить плату или иное встречное предоставление за исполнение своих обязанностей. Подавляющее число сделок являются возмездными: за передаваемую вещь в договоре купли-продажи покупатель уплачивает деньги; за полученную в собственность вещь в договоре ренты плательщик ренты предоставляет ренту; за выполненную работу подрядчик получает деньги или иное неденежное предоставление. Необходимо обратить внимание, что ГК устанавливает презумпцию возмездности договора ( п. 3 ст. 423 ГК), а следовательно, даже если непосредственно в договоре не оговорено встречное удовлетворение, это не означает, что договор является безвозмездным. В этом случае размер встречного предоставления определяется исходя из цены, которая при сравнимых обстоятельствах обычно взимается за аналогичные товары, работы или услуги ( п. 3 ст. 424 ГК).

Безвозмездная сделка — это сделка, в которой одна сторона обязуется предоставить что-либо другой стороне без получения от нее платы или иного встречного предоставления. Безвозмездные отношения нетипичны для гражданского права, и таких сделок немного (договор дарения, безвозмездного пользования (ссуды), договор поручения (по общему правилу)).

4. В зависимости от того, обусловлена ли действительность сделки наличием (отсутствием) ее основания (каузы), сделки могут быть каузальными и абстрактными.

Читайте также:
Как взыскать оплату за услуги с адвоката

Каузальная сделка — это сделка, из содержания которой видна ее правовая цель и реализация этой цели является необходимым условием действительности сделки. Перенесение на покупателя права собственности в договоре купли-продажи, передача денег в собственность в договоре займа образуют каузу договора купли-продажи и договора займа соответственно. Если продавец не имеет намерения передать вещь в собственность покупателю, а покупатель уплатить за нее деньги, то договор купли-продажи является мнимой сделкой ( п. 1 ст. 170 ГК), что означает его ничтожность. Если деньги по договору займа не были переданы, то договор не заключен, что исключает обязанность заемщика по их возврату. Большинство сделок являются каузальными.

Абстрактная сделка — это сделка, правовая цель которой из ее содержания не видна и ее осуществление (неосуществление) не влияет на действительность сделки. Сделка называется абстрактной, потому что она отвлечена от своего основания. Безусловно, это основание у каждой сделки есть (вексель выдается не просто так, а потому что между сторонами состоялось заемное обязательство либо покупатель передал его в качестве средства расчета по договору купли-продажи и т.п.). Однако эти отношения не важны для решения вопроса о том, обязан ли векселедатель платить по векселю. Вексель — это ничем не обусловленное обязательство векселедателя уплатить указанную в нем сумму, поэтому если он отвечает всем установленным законом требованиям к форме и содержанию, этого достаточно для обязания векселедателя заплатить векселедержателю независимо от того, в связи с какими отношениями этот вексель был выдан. Даже если договор купли-продажи, по которому покупатель передал в качестве оплаты вексель, будет признан недействительным, это не влечет недействительности векселя и не освобождает векселедателя от обязанности произвести платеж.

Абстрактные сделки немногочисленны (помимо выдачи векселя, к ним можно отнести выдачу независимой гарантии).

5. По наличию (отсутствию) в сделке условия как юридического факта, с которым стороны связали возникновение (прекращение) прав и обязанностей по сделке, сделки могут быть обычными и условными.

В обычных сделках права и обязанности сторон возникают либо с момента их заключения, либо в сроки, установленные законом или договором, а прекращаются в момент исполнения сделки либо иной момент, также определяемый законом или договором.

Условная сделка — это сделка, в которой возникновение или прекращение прав и обязанностей поставлено сторонами в зависимость от обстоятельства, относительно которого неизвестно, наступит оно или не наступит.

Условие как юридический факт, с которым стороны связывают правовые последствия сделки, должно отвечать определенным требованиям:

1) принадлежность будущему: обстоятельство на момент заключения сделки не наступило;

2) осуществимость: имеется реальная возможность фактического наступления такого условия (нельзя, например, в настоящее время включить в сделку условие «если удастся долететь до Плутона»);

3) законность — соответствие требованиям закона и иных правовых актов, в том числе основам правопорядка и нравственности (недопустимо включение в сделку условия «если продавец уклонится от налогов», «если удастся вступить в брак с двумя женщинами»);

4) отсутствие неизбежности наступления: сторонам неизвестно, наступит это обстоятельство или не наступит. В связи с этим не может рассматриваться в качестве условия календарная дата, событие, относительно которого точно известно, что оно наступит, но неизвестен лишь момент его наступления (например, выпадение снега в г. Екатеринбурге). Если стороны поставили правовые последствия сделки в зависимость от обстоятельства, которое неизбежно наступит, то сделка является не условной, а срочной, поскольку исходя из ст. 190 ГК таким событием может устанавливаться срок.

Условия могут быть отлагательными и отменительными.

Сделка под отлагательным условием — это сделка, в которой стороны поставили возникновение прав и обязанностей в зависимость от обстоятельства, относительно которого неизвестно, наступит оно или не наступит. Права и обязанности сторон возникнут лишь в момент наступления условия. В связи с этим в литературе представлены различные точки зрения относительно правового положения сторон до наступления условия. Одни авторы считают, что с момента заключения сделки до наступления условия никаких прав и обязанностей не возникает, другие полагают, что с момента заключения сделки у сторон возникает правовая связанность и произвольное отступление от соглашения и совершение условно обязанным лицом действий, создающих невозможность наступления условия, не допускается.

Сделка под отменительным условием — это сделка, в которой стороны поставили прекращение прав и обязанностей в зависимость от обстоятельства, относительно которого неизвестно, наступит оно или не наступит (например, права и обязанности нанимателя прекращаются, если к наймодателю вернется сестра из Севастополя). В этом случае права и обязанности возникают в момент заключения сделки и прекращаются при наступлении условия.

Законом предусмотрены негативные последствия для стороны, которая своим поведением в целях личной выгоды препятствовала или содействовала наступлению условия. Так, если наступлению условия недобросовестно воспрепятствовала сторона, которой наступление условия невыгодно, то условие признается наступившим. Если наступлению условия недобросовестно содействовала сторона, которой наступление условия выгодно, то условие признается ненаступившим.

6. В зависимости от того, насколько при заключении сделки известны объем, уровень и соотношение встречного удовлетворения, сделки делятся на коммутативные и алеаторные (рисковые).

Коммутативные сделки — сделки, в которых объем и соотношение взаимных обязательств сторон конкретно определены и известны сторонам в момент заключения сделки (за продаваемую вещь продавец получает цену, установленную договором; арендодатель получает ежемесячные платежи в размере, определенном договором).

Алеаторные (рисковые) сделки — сделки, в которых объем и соотношение взаимных исполнений не вполне известны сторонам и не могут быть четко определены в момент заключения сделки. Невозможность их определения обусловлена сущностью и характером сделок, поскольку размер взаимных предоставлений зависит от событий, относительно которых сторонам неизвестно, наступят они или нет, либо неизвестен момент их наступления. Например, к числу алеаторных сделок относится договор страхования, поскольку при его заключении страховщик получает страховую премию, но встречное предоставление с его стороны может последовать или не последовать в зависимости от того, наступит ли в течение срока действия договора страховой случай. Рисковый характер проявляется в том, что в зависимости от наступления (ненаступления) страхового случая страховщик либо получает выгоду без какого-либо встречного предоставления с его стороны, либо, наоборот, размер страховой выплаты заведомо превышает полученную им при заключении договора страховую премию. Алеаторный характер имеет договор пожизненной ренты, поскольку, получив имущество в собственность, плательщик ренты может выплачивать ренту столь длительное время, что ее объем превысит стоимость полученного им имущества. Может сложиться ситуация, когда, напротив, получатель ренты умер вскоре после заключения договора и тогда объем предоставления плательщика ренты окажется несопоставим со стоимостью полученного им имущества.

Читайте также:
Как взыскать алименты по добровольному соглашению?

7. В доктрине гражданского права выделяют такой вид сделок, как фидуциарные сделки — основанные на особых лично доверительных отношениях сторон. Специфика таких сделок отражается прежде всего в основаниях прекращения порождаемых ими отношений: во-первых, смерть стороны и какие-либо существенные изменения в ее статусе (признание недееспособным, ограничение дееспособности, признание безвестно отсутствующим) обычно влечет прекращение правоотношения; во-вторых, предусмотрен упрощенный порядок прекращения правоотношений по воле сторон, поскольку отношения могут измениться и в случае утраты доверительного характера у сторон должна быть возможность прекратить соответствующее правоотношение. К числу фидуциарных сделок относятся договор поручения, договор простого товарищества, договор пожизненного содержания с иждивением.

Альтернативная продажа жилья: как провести и не остаться без денег

При альтepнaтивной сделке c нeдвижимocтью собственник продает свою квартиру и тут же покупает себе другую на деньги от продажи первой. Но у этой схемы есть свои минусы — например, если две стороны не смогли договориться об условиях сделки, третья сторона также страдает.

Вместе с экспертами разбираемся в особенностях альтернативной сделки и рисках, которые могут возникнуть при использовании данной схемы.

Содержание

Что такое альтернативная сделка

Альтернативная сделка представляет собой цепочку сделок, в которой есть несколько продавцов и покупателей. Проще говоря, продавец не получает денежные средства, а использует их сразу для покупки другого объекта недвижимости, пояснил руководитель юридической компании «Силкин и Партнеры» Алексей Силкин.

Обычно в проведении альтернативной сделки участвуют три и более стороны:

  • продавец-покупатель, который, продавая свою недвижимость, одновременно покупает альтернативную недвижимость;
  • покупатель, приобретающий объект недвижимости у продавца-покупателя;
  • продавец, у которого покупает продавец-покупатель.

Пример альтернативной сделки

Допустим, есть лицо А, которое хочет приобрести квартиру у лица Б. Лицо Б в свою очередь планирует продать свою квартиру и на вырученные деньги купить другую квартиру у лица В. Стороны договорились, что денежные средства от сделки между лицом А и лицом Б поступают сразу лицу В, а лицо Б в случае необходимости доплачивает лицу В разницу в цене.

При этом сам термин «альтернативная сделка» законодательно не закреплен и используется участниками рынка недвижимости. Формально альтернативная сделка похожа на прямую продажу, где есть один покупатель и один продавец. При этом она обладает своими специфическими чертами, на которые следует обратить внимание. Во-первых, денежные средства от первоначального покупателя поступают напрямую к конечному продавцу, минуя продавца-покупателя. Во-вторых, при проведении альтернативной сделки стороны одновременно подают документы на регистрацию права собственности в Росреестр. Oбa договора купли-продажи регистрируются oднoвpeмeннo, a передача денег чаще всего пpoиcxoдит чepeз бaнкoвcкий pacчeтный счет или банковскую ячейку. Ecли покупатель-продавец хочет продать oднy квapтиpy и кyпить двe, тогда участников сделки становится еще больше и продажа усложняется. Каждую сделку нужно регистрировать отдельным договором.

Виды альтернативных сделок

  • Сделка с равноценным обменом: когда собственники обмениваются равнозначными по стоимости квартирами, фактически передача денег между такими людьми не происходит.
  • Сделка с неравноценным обменом, или доплатой. В данном случае продавец-покупатель продает свою квартиру и приобретает более дорогое жилье с доплатой. Это самый распространенный вариант, поскольку на практике редко бывает, чтo продавец-покупатель продает и покупает нeдвижимocть зa oднy и ту жe cyммy.
  • Разъезд (съезд): обмен одной квартиры на несколько меньших (разъезд) или нескольких небольших на одну (съезд). Такой вид сделок популярен в молодых семьях, когда родительская квартира или дом продается и покупается несколько объектов, меньших по площади и стоимости.

Риски альтернативных сделок

Альтернативная сделка, несмотря на свою схожесть с классической схемой, является более сложной, многосоставной операцией. В связи с этим риски при ее заключении выше. По словам экспертов, больше всего рисков при альтернативной сделке у покупателей, особенно у того, кто покупает альтернативную квартиру. Рассмотрим эти риски подробнее.

1. Первый риск — отказ от исполнения договора. Если продавец-покупатель не найдет подходящий объект или не сможет согласовать надлежащие условия с конечным продавцом, существует высокий риск срыва альтернативной сделки.

2. Продавец может повысить стоимость квартиры, выставленной на продажу, тогда гарантированно все квартиры в цепочке также вырастут в цене. «То есть покупатель при альтернативной сделке зависит не только от обстоятельств и воли своего продавца, но и других собственников в цепочке», — отметила руководитель департамента городской недвижимости «НДВ Супермаркет Недвижимости» Елена Мищенко.

3. Еще один риск для всех сторон связан с частичной регистрацией сделки. Документы в Росреестр хоть и подаются одновременно, но для регистратора каждая сделка является самостоятельной. Поэтому может возникнуть ситуация, что одна сделка — например, между первоначальным продавцом и продавцом-покупателем — пройдет регистрацию, а другая сделка будет приостановлена (к примеру, из-за проблем с документами). В таком случае сторонам потребуется подавать заявление на приостановку перехода права собственности по другой сделке или обращаться в суд.

«Важно помнить, что при проведении подобной цепочки сделок в договоре необходимо ссылаться на ст. 157 ГК РФ (сделки под условием), указывая, что права и обязанности по договору купли-продажи недвижимого имущества переходят к сторонам только при регистрации в Росреестре второй сделки, что увеличит шансы в суде», — рекомендовал руководитель юридической компании «Силкин и Партнеры».

4. Минус альтернативной сделки для всех сторон — более длительный срок заключения. По данным экспертов «НДВ Супермаркет Недвижимости», если свободная продажа занимает в среднем три недели — месяц, то альтернативная сделка растягивается на три — пять месяцев. «Обычно люди готовы столько ждать, если они достаточно походили по рынку и из всего имеющегося предложения данная квартира подходит им больше всего. В противном случае они отдали бы предпочтение свободной продаже», — отметила Елена Мищенко.

Кроме специфических рисков, присущих альтернативной сделке, есть стандартный набор, который характерен для всех сделок на вторичке — квартира с обременениями, недееспособный продавец, лжесобственник и т. д. Поэтому важно проверить юридическую чистоту недвижимости и продавца. В случае если одним из собственников является несовершеннолетний ребенок, следует получить разрешение на продажу объекта от органов опеки. Сам несовершеннолетний собственник после продажи должен получить аналогичную долю в новом жилье.

При этом, по словам экспертов, продавцы фактически не несут никаких рисков. Они находятся в середине, то есть всегда могут передумать покупать и продавать.

Плюсы альтернативных сделок

Схема альтернативной сделки на протяжении многих лет была не самой востребованной. Хотя за последний год доля таких сделок выросла, по оценкам аналитиков «НДВ Супермаркет Недвижимости», с 35% до 50%, что связано с нестабильностью на рынке — резким ростом цен. «Люди боятся продать свою квартиру и остаться без жилья, потому что за время поиска новой недвижимости она может вырасти в цене и им просто не хватит вырученной суммы. Поэтому даже те лоты, которые изначально идут как свободные, часто на саму сделку выходят, как мы называем, «паровозом», то есть одновременно покупается и продается несколько квартир», — пояснила Елена Мищенко.

Читайте также:
Уголовно-правовая статистика: что это такое, описание и особенности

Кроме того, в рамках альтернативной сделки мoжнo пpиoбpecти жильe пo цeнe нижe рынка, поскольку пpoдавцы aльтepнaтивныx квapтиp часто cнижaют cyммy. Плюс для продавца-покупателя — нe нyжнo cнимaть жильe, мoжнo cpaзy пepeexaть в нoвyю квapтиpy.

Как провести альтернативную сделку

Альтернативная сделка отличается от обычной только увеличенным числом квартир и участников. Все остальное то же самое — проверка юридической чистоты квартиры, личности продавца, истории перехода права собственности, заключение договоров купли-продажи.

«Сложность заключается в том, что нужно прийти к единому мнению насчет дня сделки, времени, нотариуса и банка, если используется ипотека. Всегда возникает вопрос, как подавать документы на регистрацию. Риелторы обычно настаивают на централизованной подаче пакетной регистрации через центр оформления. Потому что, если одна квартира зарегистрируется, а другая нет, придется экстренно искать другой вариант и быстро регистрировать его», — предупредила руководитель департамента городской недвижимости компании «НДВ Супермаркет Недвижимости».

Для продавца и покупателя альтернативная сделка почти не отличается от классической схемы. В связи с этим рассмотрим пошагово ситуацию со стороны продавца-покупателя.

  1. Первое, что нужно, — разместить объявление о продаже квартиры, указав, что планируется альтернативная сделка.
  2. Найти подходящий вариант и проверить юридическую чистоту квартиру. Сделать это можно, заказав выписку ЕГРН, где содержатся все сведения о собственниках квартиры, обременениях, судах. Лучше всего заказывать выписку ближе к дате сделки. Также можно запросить выписку из домовой книги — в ней будет указано, кто прописан в квартире, есть ли задолженность за коммуналку и т. д. Покупателю своей недвижимости тоже лучше предоставить такой же пакет документов.
  3. Выбрать форму расчета. При альтернативной сделке ее участники могут производить расчеты через банковскую ячейку, куда закладываются наличные деньги, и в безналичной форме с помощью перечисления средств на расчетный счет. В данном случае необходимо продумать правильную схему взаиморасчетов. К примеру, покупатель кладет деньги, которые должен заплатить за квартиру, в одну ячейку. Покупатель-продавец в свою очередь кладет деньги, которые будет должен доплатить продавцу, во вторую ячейку. Доступ к ним откроется после подписания сделки.
  4. Составить предварительное соглашение. B нeм пpoписать данные сторон сделки, информацию o нeдвижимocти, cpoки зaключeния ocнoвнoгo договора кyпли-продажи, а также условия оплаты. 3aключать лучше двa coглaшeния: oднo — c покупателем, второе — с продавцом.
  5. После чего составить договоры купли-продажи. На этом этапе можно обратиться за помощью к юристу или нотариусу. Оба договора купли-продажи подписываются oднoвpeмeннo.
  6. Регистрация сделки в Росреестре. Подавать все документы следует одновременно. Здесь понадобятся паспорта, договор купли-продажи, заявление на регистрацию, кадастровый паспорт на жилье и квитанция об уплате пошлины — 2 тыс. руб. Ее уплачивает покупатели. Срок регистрации — десять дней; если договор купли-продажи заверен у нотариуса, то три дня.
  7. Прийти в назначенный день и получить выписку из ЕГРН, которая подтверждает право собственности.

Налоги при альтернативной сделке

Многие ошибочно считают, что в случае альтернативной сделки не нужно платить налоги. Однако с точки зрения налогового законодательства этапы сделки (продажа объекта и покупка альтернативы) между собой не связаны, даже если заключены в один налоговый период. Поэтому при продаже квартиры необходимо заплатить 13% от суммы полученного дохода. Их оплачивает продавец и продавец-покупатель, отметил руководитель практики юридической компании «Интерцессия» Кирилл Стус.

Речь идет о ситуациях, когда квартира находилась в собственности менее установленного срока владения (пять лет — по общему правилу, три года — наследство или дарение). При этом при уплате налога с продажи они могут воспользоваться налоговым вычетом — уменьшить налогооблагаемую базу на 1 млн руб.

Покупатели могут воспользоваться налоговым вычетом. Для этого нужно быть официально трудоустроенным и платить налоги. Вернуть по вычету можно до 260 тыс. руб. «Получить налоговый вычет может каждый из собственников жилья. Также следует помнить про существование вычета с процентов по ипотеке — здесь действует отдельный лимит в 3 млн руб.», — добавил Кирилл Стус.

Особенности альтернативных сделок

При ипотеке

Главная сложность в альтернативной сделке с ипотекой заключается в том, что в сделке очень много участников: страховая компания, банк, собственники квартир, регистрационная палата. Необходимо учесть интересы каждого участника, проверить каждый документ, чтобы не было проблем с регистрацией. Все детали сделки должны быть идеально спланированы и подготовлены, а каждый участник должен учитывать интересы друг друга.

«Может случиться так, что ваша квартира понравится покупателю, который, так же как и вы, берет ипотечный кредит. Но у него другой банк. В этом случае сделку совершить не удастся. То есть теоретически она возможна, но на практике осуществить ее будет очень тяжело», — отметил Кирилл Стус.

По его словам, это связано с тем, что каждый ипотечный банк проводит сделку в своем офисе. То есть взять кредитные средства и унести их в другой ипотечный банк для расчетов не получится. «В данном случае надо провести первую закладку в одном банке, вторую — в другом. Такая сделка может растянуться на два дня. Конечно, если участники сильно заинтересованы друг в друге, то провести такую операцию реально», — добавил юрист.

Кроме того, если оформлять ипотеку на доплату, то приобретаемая квартира будет находиться в залоге у банка до погашения кредита. Если, наоборот, приобретается квартира, купленная в ипотеку, то потребуется дополнительное соглашение с банком на сделку. Эти нюансы следует учитывать и заранее подготовиться к ипотечной сделке.

При нахождении сторон в разных городах

Ситуация, при которой стороны находятся в разных городах, хоть и усложняет сделку, но является разрешимой. В данном случае покупатель приходит в отделение банка в своем регионе, а продавец — в своем; каждый подписывает свой экземпляр договора. Также удаленно закладываются деньги, и документы отправляются на электронную регистрацию.

«Но участники рынка не любят такую схему. Потому что покупателю важно видеть продавца лично, удостовериться, что это именно он и что он в адекватном состоянии. Продавцы, если не могут присутствовать на сделке, оформляют доверенность. Но обычно они находят возможность приехать на сделку», — рассказала Елена Мищенко.

С материнским капиталом

Альтернативная сделка с маткапиталом, как и стандартная, подразумевает наделение детей и супруга долями и получение разрешения органов опеки на продажу недвижимости. Также в данном случае потребуется нотариально заверять сделки.

Читайте также:
Информационная система: что это такое, описание и особенности

«Риски при альтернативной сделке с маткапиталом в том, что сделка должна быть совершена в сжатые сроки, и у тех, кто продал свое жилье и должен купить новое, нет возможности ждать 10–20 дней для выдачи средств материнского капитала. В остальном риски остаются, как и в любой другой сделке», — подытожил руководитель практики юридической компании «Интерцессия».

Особенности сделок с недвижимостью

Покупателю не всегда легко разобраться с терминами в объявлениях о продаже жилья. JCat.Недвижимость объяснит, чем прямая сделка отличается от альтернативной, и поможет определиться с выбором.

В поисках идеального варианта квартиры или дома покупатели чаще обращают внимание на особенности самого объекта, чем на описание вида сделки. При этом вид продажи квартиры во многом влияет на условия и сроки оформления договора и определяет риск покупателя.

Существует три основных варианта сделок при купле-продаже недвижимости:

  • прямые (свободные) — простой вариант продажи;
  • альтернативные («альтернатива») — сложный вид сделки, в которой принимают участие несколько видов недвижимости и несколько человек;
  • цепочка — несколько «альтернатив», которые происходят одномоментно.

По оценкам экспертов, в РФ более 70% сделок с недвижимостью происходят по альтернативной схеме. Это связано с тем, что мало кто может позволить себе просто продать жилье, не приобретая другой жилплощади взамен. То есть фактически в большинстве случаев жители России «меняют» квартиры и дома на другие объекты недвижимости — именно это и позволяет альтернативная продажа квартиры.

Чтобы взвесить возможные риски и определиться с оптимальным вариантом заключения договора, необходимо уточнить все особенности этих видов сделки. Даже если поисками объекта недвижимости занимается риелтор, покупателю важно быть в курсе событий — даже лучшие агенты не застрахованы от ошибок.

Свободная (прямая) сделка

Такой тип покупки квартиры или дома возможен в том случае, если у продавца есть другое жилье. В этом случае он просто продает объект и забирает деньги, которые ему отдает покупатель. Прямая сделка — отличный вариант для обеих сторон, поскольку в таком случае они не зависят от третьих лиц и других объектов.

В рамках такой сделки покупатель переводит средства непосредственно продавцу, а взамен получает право собственности.

Существуют критерии, по которым определяется свободная продажа квартиры или дома:

  • на момент подписания договора объект должен быть свободен;
  • по официальным документам на этой жилплощади не должно быть зарегистрированных жильцов;
  • при подписании договора у продавца должно быть указано другое место жительства;
  • покупатель может поселиться сразу после подписания договора.

В идеальном варианте у квартиры не должно быть обременений, но наличие таких обстоятельств не делает из прямой сделки альтернативную — в таком случае просто указывается вид ограничений.

Плюсы прямой сделки:

  • Скорость. Поскольку квартира и деньги готовы, заключить договор можно буквально за пару недель.
  • Можно оформить стандартный задаток. Этого будет достаточно, чтобы закрепить за собой право на покупку.
  • Минимум рисков «срыва» подписания договора. Сделка зависит только от двух человек, поэтому вероятность неприятностей при ее заключении минимальна.

Но даже у этого, казалось бы, идеального варианта есть свои недочеты:

  • Соблазн отказаться от услуг риелтора и не справиться с проверкой. Простота этой сделки может быть обманчивой — например, один из жильцов может быть прописанным в объекте или у квартиры может оказаться несовершеннолетний собственник. Проверить такие нюансы самостоятельно может быть достаточно сложно.
  • Высокая стоимость. Владельцы квартир понимают, что люди готовы переплатить за то, чтобы получить недвижимость «здесь и сейчас». Это и становится причиной высоких ценников на объекты.
  • Вероятность того, что прямая продажа квартиры окажется замаскированной альтернативной. Нередко продавцы имитируют свободную продажу, хотя сами не владеют дополнительной жилплощадью. Когда покупатель соглашается на такие условия, продавцы начинают быстро искать себе новое жилье и затягивают с заключением сделки под любым предлогом.

Конечно, преимуществ у такого варианта сделки намного больше, а при грамотном подходе все недостатки можно предупредить. Но на практике «чистые» квартиры — большая редкость, поскольку мало кто может позволить себе держать жилплощадь в качестве финансового актива. Нередко покупатели, которые были изначально настроены на свободную сделку, после долгих поисков все же соглашаются на «альтернативу».

Альтернативная сделка

Главная особенность «альтернативы» заключается в целях продавца. В таком варианте ему необходимо не только продать этот объект, но и параллельно присмотреть и купить для себя новое (альтернативное) жилье на вырученные средства, иначе ему просто негде будет жить.

Если при этом у другого продавца также происходит альтернативная продажа квартиры, то этот вариант событий называется «цепочка альтернатив».

В такой ситуации все участники оказываются в зависимости друг от друга: пока покупатель не отдаст деньги, продавец не может купить новую квартиру. В то же время пока собственник квартиры, выставленной на продажу, не найдет новый вариант жилплощади себе, он не сможет съехать из этого объекта.

«Альтернатива» предполагает, что два договора подписываются одновременно — это важное условие для того, чтобы сделка состоялась.

Главные участники такого договора:

  • покупатель первой квартиры;
  • продавец первой квартиры, в то же время он же становится покупателем второй (альтернативной) квартиры;
  • продавец второй (альтернативной) квартиры.

Такая сделка справедливо считается сложнее и рискованнее, и чем больше участников и квартир попадает в сделку, тем более тщательной подготовки требует мероприятие. Также сложность заключается в том, что при цепочке альтернатив кто-то из участников может внезапно «передумать» и сорвать сделку всем остальным покупателям и продавцам.

Важно знать обо всех рисках альтернативной продажи:

  • поиск альтернативы у продавца может растянуться на недели и даже месяцы;
  • придется много контактировать с другими участниками цепочки;
  • большая вероятность сложностей с органами опеки в случае, если один из собственников еще не достиг 18-летия — разрешение выдается только на 15 дней, и в случае «срыва» сделки придется получать документ заново;
  • возможна несогласованность действий участников цепочки;
  • стоит быть готовым к задержкам в выселении уже бывших собственников.

Но не все так страшно: именно «альтернатива» — наиболее частый вариант продаж на рынке недвижимости, и ежедневно на рынке заключаются одновременные договоры купли-продажи и собираются цепочки из таких сделок.

Преимущества альтернативных сделок:

  • если в объявлении указана информация о том, что происходит альтернативная продажа квартиры, и цепочка уже подобрана, то с большой вероятностью можно купить объект в ближайшее время;
  • в случаях, когда у продавца уже есть альтернатива, можно попробовать снизить цену — вероятно, он пойдет на такие условия, поскольку захочет не упустить возможность приобрести выбранную недвижимость;
  • «юридическая чистота» объекта будет проверена неоднократно — риелторы всех сторон заинтересованы в том, чтобы сделка состоялась.
Читайте также:
Процесс о деньгах: что это значит

Таким образом, свободная продажа квартиры или дома — это отличный вариант сделки между двумя сторонами, и в таком варианте выгоду получают как продавец, так и покупатель. Но поиски такого предложения могут существенно затянуться, а без квалифицированной помощи при проверке «юридической чистоты» вероятен ряд проблем, которые покупатель может не заметить.

Альтернативная сделка изначально связана с большим количеством рисков, чем прямая продажа квартиры, но при правильном подходе она позволяет сэкономить и купить хорошую недвижимость. Выбор остается за покупателем, и в любом из вариантов необходимо уделить максимум внимания предварительной проверке объекта.

Международные расчеты

Взаиморасчеты между юридическими организациями, а также частными лицами, которые проводятся через банковское учреждение с использованием внешнеэкономических операций, получили название международные расчеты. К этой категории относятся «особые» виды платежей, когда финансовые средства (платежи по договорам) поступают на расчетный счет получателя путем международных банковских операций. Расчеты данного вида могут регулироваться различными правовыми актами и нормативами.

Понятие и особенности международных расчетов

К международным расчетам относят операции, сопровождающие финансовые обязательства по контрактам между компаниями, предприятиями и физическими лицами различных государств. Отличительной особенностью таких платежей (сравнительно с внутренними расчетами) является присутствие в их структуре этапа обмена различных валют. Оформление торгово-экономических сделок между представителями разных стран включает договоренность сторон о виде валюты платежа. Это может быть национальная валюта страны, которую представляет одна из сторон договора, либо валюта третьего государства. В международном обороте финансовых средств иностранная валюта играет роль не денежной наличности, скорее титульных знаков, чеков или почтовых переводов. Львиная доля международных расчетов в современном мире производится в валюте Соединенных Штатов. В американских долларах по статистике совершает половина торговых операций, а также 4/5 операций валютного рынка. Кроме того, 2/5 валютных запасов государств МВФ тоже представлены в этой валюте.

За прошедшие годы у международных расчетов сформировались такие характерные черты:

– банки участников экспортно-импортных операций осуществляют оформление, пересылку, обработку платежной документации, а также другие действия обособленные от внешнеэкономического договора;
– регулирование международных расчетов производится национальным законодательством, а также международными правилами;
– все расчетные операции имеют документальный характер и являются унифицированными;
– эффективность международных расчетов зависит от изменения курсов валют, использующихся в расчетах.
– все расчеты сопровождаются едиными общепринятыми гарантиями.

Какие различают формы международных расчетов

1) Авансовый платёж. Данный вариант является самым безопасным для экспортёра, но в условиях конкуренции на рынках на него мало кто согласится. Частичный авансовый платёж (например, 20-30%) может быть более приемлемым для импортёра и, следовательно, более реалистичным, но всё равно в итоге подвергает экспортёра риску. Несмотря на высокие риски для импортёра, связанные с оплатой аванса денежными средствами, некоторые импортёры приходят к выводу, что у них нет другого выбора. Импортёры из развивающихся стран часто считают авансовый платёж необходимым для того, чтобы получить товары, пользующиеся большим спросом, или предметы роскоши. Авансовые платежи могут осуществляться против представления банковской гарантии, выданной банком экспортёра.

2) Платёж с отсрочкой, подкрепленный резервным аккредитивом или банковской гарантией. Данным вариантом иногда пренебрегают экспортёры, имеющие сильные позиции. Экспортёр предоставляет возможность оплаты на условиях открытого счёта с обеспечением в виде резервного аккредитива или банковской гарантии. Если импортёр не осуществляет платёж в указанный в инвойсе срок, экспортёр получает деньги за счёт резервного аккредитива или гарантии. Преимуществом для экспортёра является то, что документация здесь не всегда является такой же сложной, как в случае с обычным документарным аккредитивом. Преимущество для импортёра заключается в том, что экспортёр предоставляет ему условия оплаты по открытому счету. Если платёж производится в течение согласованных сроков, использование резервного аккредитива или банковской гарантии не происходит. Опасность для импортёра состоит в том, что экспортёр может несправедливо претендовать на использование резервного аккредитива или банковской гарантии, так что данный вариант должен использоваться только в отношениях с экспортёрами, которым можно доверять.

3) Документарный аккредитив (documentary credit) или «D/C» (также известный как «аккредитив», «коммерческий аккредитив» («letter of credit») или «L/C»). После аванса данный вариант обычно считается следующим самым безопасным для экспортёра способом оплаты. Тем не менее, из-за своей сложной документарной природы документарный аккредитив может являться относительно дорогостоящим с точки зрения банковских комиссий. Кроме того, экспортёр должен иметь тщательно продуманную систему подготовки документов во избежание риска неполучения оплаты в связи с расхождениями в документах, представленных в банк.

4) Документарное инкассо. Не такой безопасный для экспортёра метод, как аккредитив, однако значительно дешевле. Продавец должен быть готов взять на себя риск того, что импортёр не произведет оплату или не примет документы.

5) Открытый счёт. Экспортёр поставляет товар, затем в течение согласованного кредитного периода ожидает оплаты (часто это выражается как «net 30», «net 60» или «net 90»; это означает, что сумма должна быть оплачена в течение 30, 60 или 90 дней). Это наименее безопасный метод для экспортёра, который должен использоваться только, когда кредитоспособному импортёру можно полностью доверять. Экспортёру следует рассмотреть необходимость защиты при помощи кредитного страхования.

3 правила международных расчетов

1. Страхование экспортных кредитов (или «страхование торгового кредита»). Страхование «экспортных кредитов» или «торгового кредита» является одним из ключевых инструментов обеспечения платежа, используемых компаниями-экспортёрами. Страхование экспортных кредитов часто предлагается государственными структурами (в США это «Eximbank»). Застраховав продажи конкретному импортёру, экспортёр демонстрирует бóльшую готовность поставить товар в кредит.
2. Как избежать риски, связанные с обменными курсами. Самый простой для экспортёра способ избежать риска колебания валютных курсов – это потребовать оплаты в его собственной валюте. Тем не менее, на конкурентных рынках экспортёры вынуждены принимать платежи в иностранных валютах, тем самым, подвергая себя риску колебаний валютных курсов.
3. Использование факторинговых компаний: проверка платёжной дисциплины, авансы, взыскание. Факторинговые компании – это компании, оказывающие финансовые услуги, которые берут на себя целый ряд финансовых и бухгалтерских процессов, связанных с международными платежами. Экспортёры могут передать просроченные счета фактору или международному коллектору.

Функции международных расчетов

Функция оплаты. Существуют простые способы осуществления импортёром платежа, например, банковской траттой или электронным банковским переводом, однако в рамках международной сделки использование лишь этих способов оплаты создали бы риск или для экспортёра, или для импортёра (в зависимости от того, осуществлялся бы платеж до или после получения товаров). Банковские чеки в международной торговле не приняты – в отличие от акцепта или оплаты импортёром (или его банком) тратты или переводного векселя экспортёра. Тратты или переводные векселя являются просто механизмами оплаты, и при использовании только их одних называются чистыми векселями (clean bills). Однако коммерсанты обеспечивают себе дополнительную защиту, требуя приложения дополнительных документов к векселям; такой пакет документов затем обрабатывается банками: отсюда происходит документированный вексель (documentary bills).

Читайте также:
Могут ли у нас отобрать участок земли рядом с нашим двором?

Функция обеспечения. Документарные аккредитивы обеспечивают гарантию для каждой из участвующих в сделке сторон. Экспортёру гарантируется оплата, при условии что товарораспорядительные документы в порядке. Импортёр защищён от необходимости платить в случае непоставки, а, предусмотрев акт осмотра, импортёр может также иметь гарантию того, что поставленные товары будут иметь предусмотренное договором качество.

В случае с документированными векселями обмен товаров экспортёра (представленных коносаментом или другими транспортными документами) на оплату импортёра (представленную акцептом со стороны импортёра или оплатой им векселя) происходит через нейтральное лицо – банк. Это устраняет опасность того, что экспортёр или импортёр недобросовестно поведёт себя с товаром или деньгами. Документированные векселя, используемые в рамках операций как по документарному аккредитиву, так и документарному инкассо, являются связующим звеном между платёжной и гарантийной функциями.

Обратите внимание, что, в отличие от векселей, резервные аккредитивы и гарантии по требованию предназначены для использования преимущественно в качестве гарантийных, нежели платежных, механизмов. Так, если экспортёр согласен предоставить импортёру кредит на 90 дней, с подкреплением в виде резервного аккредитива импортёра (или банковской гарантии), то резервный аккредитив не предназначен для того, чтобы являться основным платёжным средством. Скорее, экспортёр направит импортёру счета на оплату в соответствующий срок. Экспортёр воспользуется резервным аккредитивом только, если импортёр не осуществит оплату.

Каждый из вариантов международной оплаты имеет различные характеристики, связанные со снижением рисков и документами. Как правило, снижение риска обеспечивается за счёт более высокой сложности документов и более высоких банковских комиссий или сервисных сборов. Стороны имеют тенденцию выбирать более дешевые и простые варианты, когда у них есть бóльшая степень уверенности друг в друге или когда одна из сторон имеет настолько сильную переговорную позицию, что может вынудить другую сторону согласиться на, в определённой степени, рискованные условия.

Функция финансирования (кредитования). В отличие от оплаты, финансирование связано с необходимостью предоставить кредит экспортёру или импортёру. Экспортёры могут использовать аккредитивы в качестве инструментов финансирования для экспортных операций, в особенности, используя переводные (transferable) или компенсационные (back-to-back) аккредитивы. Переводные векселя, как в отдельности, так и в сочетании с операциями по документарному аккредитиву или документарному инкассо, могут использоваться в качестве источников финансирования как для экспортёра, так и для импортёра. Как правило, импортёры хотели бы, чтобы им предоставлялся кредитный период (от 30 до 180 дней или более) для того, чтобы они могли перепродать товары до оплаты экспортёру. Экспортёры готовы предоставлять такие условия, если импортёр (или банк импортёра) обязуется произвести оплату в конце кредитного периода, например, путем выставления аккредитива с отсроченным платежом или «акцептовав» срочный переводной вексель (известный на практике как «акцептованный» или «авалированный» вексель). Экспортёры имеют возможность дисконтировать акцептованные векселя в обмен на живые деньги.

Документы международного расчета

1) Переводной вексель или тратта – оборотный документ, который представляет собой безусловное требование оплаты. Вместе с коносаментом он составляет основу для процедур по документарному инкассо. Вместе с коммерческим счётом экспортёра переводной вексель может использоваться для взимания платы с импортёра за товар. Вексель определяется следующим образом: «Безусловный приказ в письменном виде, адресованный одним лицом другому лицу, подписанный лицом, дающим его, и требующий от лица, которому он адресован, оплатить по требованию или в установленное или могущее быть определенным в будущем время определённую сумму денег конкретному лицу или приказу такого лица или предъявителю».

Таким образом, тратта выставляется трассантом (продавцом-экспортёром) на трассата (покупателя-импортёра) и требует осуществления оплаты в пользу трассанта определенной суммы в течение конкретного времени. Тратта, подлежащая оплате по предъявлении, называется траттой на предъявителя, тогда как тратта, подлежащая оплате в будущем, называется срочной траттой. Срочная тратта считается акцептованной, с юридической точки зрения, когда банк или покупатель пишет на ней «акцептована» с проставлением даты и подписи на лицевой стороне тратты. Тратта, акцептованная банком, называется банковским акцептом, тогда как тратта, акцептованная покупателем, называется акцептованной торговой траттой.

Если продавец прилагает к векселю коносамент или другой транспортный документ, подобный вексель называется документированным векселем. Поступая так, продавец обеспечивает, чтобы покупатель не получил каких-либо прав на товар (посредством коносамента) до тех пор, пока не акцептует или не оплатит вексель.
Поскольку тратты являются переводными, они могут передаваться путем индоссамента третьей стороне, которая может стать законным держателем такой тратты.

2) Коносамент. Коносамент является центральным документом в традиционной экспортной сделке, связывающим договор купли-продажи, договоры о документарной оплате и договор перевозки.

Морской коносамент выполняет три основные функции:

– Коносамент – во всяком случае, коносамент, выписанный «приказу», – воплощает собой контроль над товаром или «заменяет собой» товар. Держатель коносамента может дать указание перевозчику выдать товар. Иногда говорится также, что коносамент является правоустанавливающим документом. Эта фраза может дать неверное представление о том, что сторона, являющаяся держателем коносамента, имеет «право собственности» на товар. Держатель коносамента может осуществлять контроль над товаром по отношению к перевозчику, но имеет ли он право собственности на товар или нет, зависит от договора купли-продажи и от права, применимого к договору.

– Коносамент свидетельствует о договоре перевозки. Коносамент должен содержать условия договора перевозки, прямо или со ссылкой на другой документ. В рамках документарных продаж продавец должен заключить и передать покупателю договор перевозки на «обычных» или разумных условиях. Следовательно, при условии, что коносамент не содержит никаких «необычных условий», он представляет собой договор перевозки, который предусматривается договором купли-продажи.

– Коносамент – это расписка. Коносамент является распиской, которая удостоверяет доставку товаров перевозчику для перевозки. Поэтому он содержит описание товара и указывает, что товар был погружен на борт в определённом количестве и без видимых повреждений (в исправном состоянии). Если перевозчик обнаруживает, что товар повреждён, на лицевой стороне коносамента делается отметка об этом. Такой коносамент больше не будет считаться «чистым» коносаментом, теперь он будет называться «нечистым» коносаментом или коносаментом с «оговорками». После этого коносамент больше не может являться приемлемым для представления в рамках документарного аккредитива.

  • Что такое коносамент: виды, формы, функции
Читайте также:
Могут ли у нас отобрать участок земли рядом с нашим двором?

Коносамент может быть выдан или в оборотной форме («коносамент на предъявителя») или в необоротной («именной коносамент»).
Коносаменты играют ключевую роль в контексте документарных аккредитивов в связи с их ценностью для банков-посредников в качестве обеспечения сумм, выделяемых по аккредитиву. Такая ценность коносамента как гарантии зависит от того, является ли коносамент оборотным (в таком случае владение им имеет денежную стоимость, так как коносамент может быть продан с аукциона) или необоротным документом типа транспортной накладной (в этом случае он может практически не иметь для банка никакой ценности в качестве гарантии, если только банк не назван в качестве грузополучателя и не желает безотзывно связать себя этой ролью).

3) Коммерческий счет (инвойс). Этот документ готовится экспортёром и обычно включает в себя: наименование и адрес продавца и покупателя, перечень и описание товаров (включая цены, скидки и количество), номер счёта, детали упаковки, маркировку и число мест груза, детали отгрузки, а также дату и номер заказа покупателя. Так как с данными в коммерческом счёте будут сравниваться данные в других документах (например, документарном аккредитиве), крайне важно, чтобы все детали были точными и правильными. Неточный счёт может оказаться фатальным для сделки с документарным аккредитивом. Часто информация, содержащаяся в счёте, требуется покупателю для получения импортных лицензий, выполнения таможенных формальностей и соблюдения норм валютного контроля. В связи с такой необходимостью покупатель часто запрашивает предварительную форму коммерческого счёта, которая называется счёт-проформа.

  • Инвойс – заполнение и правильное оформление

4) Страховые документы. В рамках документарных продаж на таких условиях, как CIF и CIP Инкотермс 2010, продавец обязан обеспечить страхование в пользу покупателя. Заявление на открытие аккредитива обязательно отражает данное обязательство по страхованию, а продавец должен будет предоставить страховой документ для того, чтобы получить платёж. В зависимости от ситуации необходимый документ может являться страховым полисом (или факультативным полисом – для разовых поставок), генеральным соглашением (на постоянные или неоднократные поставки) или страховым сертификатом (указывающим объём страхового покрытия в соответствии с генеральным соглашением). Оговорки Института лондонских страховщиков устанавливают покрытие, необходимое в соответствии с Инкотермс 2000. Как правило, они прилагаются к полисам и точно указывают охватываемые риски и исключения из страхового покрытия.

5) Официальные сертификаты и лицензии. Самым важным из них является сертификат происхождения, который удостоверяет происхождение товара и обычно выдаётся местной торговой палатой продавца. Свидетельства об осмотре, которые подтверждают качество товаров, как правило, выдаются инспектирующими организациями. Самыми известными из них являются «SGS» (Швейцария) и «Bureau Veritas» (Франция).

Международные расчёты и их виды

Международные расчёты – это регулирование платежей по денежным требованиям и обязательствам, возникающим в связи с экономическими, политическими и культурными отношениями между хозяйствующими субъектами и гражданами разных стран. Международные расчеты охватывают расчеты по внешней торговле товарами и услугами, по некоммерческим операциям, кредитам и движению капитала между странами, в том числе расчеты по строительству объектов за границей и оказанию помощи.

Международные расчеты включают условия и порядок осуществления платежей, выработанные практикой и закрепленные международными документами и обычаями, а также ежедневную практическую деятельность банков по проведению расчетов. В основном расчеты осуществляются безналичным путем посредством записей на счетах банков. Ведущую роль в международных расчетах играют крупные банки.

Для осуществления расчетов банки используют свои заграничные филиалы, отделения и корреспондентские отношения с иностранными банками, сопровождаемые открытием счетов «Лоро» (счет иностранного банка в данном банке) и «Ностро» (счет данного банка в иностранном банке). Корреспондентские отношения определяют порядок расчетов, размер комиссии, методы пополнения израсходованных средств.

Основными формами валютных расчетов во внешнеэкономической деятельности являются:

• банковский перевод;• документарное инкассо;• документарный аккредитив;• расчеты по открытому счету;• расчеты чеками.• расчеты векселями

Банковский перевод. Представляет собой платную услугу банка, предоставляемую на основе договора, заключённого банком с клиентом. Основным документом по данной форме расчёта выступает платёжное поручение клиента. В платежном поручении клиент указывают сумму в соответствующей валюте, которую он поручает банку перевести на счёт своего торгового партнёра.

Инкассо – это поручение лица, имеющего права требовать осуществление платежа (доверитель) своему банку получить от лица, обязанного осуществить платеж или акцепт переводного векселя, непосредственно либо через другой банк определенную денежную сумму или акцепт векселя либо подтверждение того, что через определенный срок эта сумма будет выплачена или вексель акцептован.

Аккредитив (от лат. accredo – доверяю, англ. letter of credit) – это документ, содержащий обязательство банка по поручению своего клиента (как правило, импортера) уплатить в пользу другого лица (как правило, экспортера) определенную денежную сумму (или акцептовать вексель) при предоставлении им определенных документов или выполнении иных условий.

Открытый счёт. Представляет форму расчётов между партнёрами, когда экспортёр отгружает товар импортёру и открывает счёт на покупателя, занося сумму задолженности в дебет счёта. При поступлении платежа за поставленный товар задолженность закрывается. Данная форма расчётов применяется в расчётах между постоянными партнёрами, имеющими высокий уровень доверия друг другу.

Кредитные формы расчёта, предполагающие использование кредитных средств обращения и платежа. К ним относятся вексели и чеки.

Чек– это ценная бумага, оформленная в строгом соответствии с требованиями закона и содержащая ничем необусловленное распоряжение, приказ чекодателя банку уплатить определенную сумму чекодержателю. Чек относится к разряду оборотных документов и может быть передан по индоссаменту. Индоссамент – передаточная подпись, которая проставляется на оборотной стороне чека или добавочном листе – аллонже

Вексель (от нем. wechsel – обмен) – это ценная бумага, оформленная в соответствии с требованиями законодательства и содержащая безусловное абстрактное денежное обязательство уплатить определенную сумму в определенный срок.

Вексель может быть ордерным (на предъявителя) или именным. В обоих случаях передача прав по векселю происходит путём совершения специальной надписи — индоссамента, хотя для передачи ордерного векселя индоссамент не обязателен. Если вексель был получен по именному индоссаменту (с указанием лица, которому должно быть произведено исполнение), то при передаче обязательно нужно указать новый индоссамент, который подписывает текущий владелец. При бланковом индоссаменте (без указания получателя векселя) последующие передачи возможны без новых индоссаментов. Лицо, передавшее вексель посредством индоссамента, несёт ответственность перед последующими векселедержателями наравне с векселедателем.

Рейтинг
( Пока оценок нет )
Понравилась статья? Поделиться с друзьями:
Добавить комментарий

;-) :| :x :twisted: :smile: :shock: :sad: :roll: :razz: :oops: :o :mrgreen: :lol: :idea: :grin: :evil: :cry: :cool: :arrow: :???: :?: :!: