Сначала аренда помещения, потом регистрация предприятия?

Договор аренды нежилого помещения

Максим Иванов
Автор статьи
Практикующий юрист с 1990 года

Для предоставления свободного здания либо помещения во временное владение предусмотрена процедура заключения договора аренды.

На его основании арендатор получает правовую возможность использовать недвижимое имущество, а также все находящееся в нем оборудование.

Как составить договор аренды нежилого помещения в 2020 году?

Соглашение о праве пользования имуществом регулируется гражданским законодательством. Документ имеет простую письменную форму. Особое внимание следует уделить пунктам о сумме арендной платы и условиях ее увеличения.

В долгосрочном или бессрочном договоре повышение платы устанавливают не чаще чем раз в год. Если соглашение временное или краткосрочное (длительностью менее 1 года), возможность поднять арендную плату, если это не оговорено сторонами, отсутствует.

Для оформления договора аренды нежилого помещения арендодатель должен быть его собственником и иметь на руках правоустанавливающие документы.

Типовой образец документа включает следующие условия:

Стороны

Предмет

Порядок перехода

Срок действия соглашения

Права и обязанности

Подписи сторон

Вы можете скачать бланк договора аренды нежилого помещения в интернете, но лучше обратиться к услугам опытного юриста. Профессионал учтет все особенности сделки и пожелания сторон.

Объект недвижимого имущества должен быть зарегистрирован в Росреестре.

В некоторых случаях контрагенты подписывают предварительный договор аренды нежилого помещения. Эта форма применяется для объектов, которые еще не полностью построены.

Соглашение подтверждает намерения сторон и действует вплоть до оформления основного документа.

Регистрация договора аренды нежилого помещения в Росреестре

Регистрация подобных документов осуществляется в территориальном подразделении Росреестра или МФЦ. Необходимо предоставить типовую документацию:

заполненные и подписанные бланки договора аренды (3 экземпляра);

выписка ЕГРН или свидетельство о собственности;

учредительная документация для юрлиц;

письмо из статистики для юридических лиц;

ИНН для ИП и юридических лиц;

бланк выписки из ЕГРЮЛ (если заявитель — организация);

приказ о назначении директора;

квитанция об уплате пошлины.

Если срок действия договора аренды нежилого объекта превышает 1 год, его нужно регистрировать в Росреестре.

Сроки проведения регистрационных действий будут зависеть от выбранного варианта обращения:

через службу Росреестра — в течение 7 рабочих дней;

если воспользуетесь услугами МФЦ — не более 9 дней.

Обращение напрямую в службу Росреестра дает возможность на несколько дней сократить максимальный срок проведения действий по регистрации.

После правовой экспертизы представленной документации работники Росреестра выполняют следующие действия:

вносят в реестр ЕГРН информацию о регистрации сделки аренды объекта недвижимости и обременении;

оформляют выписку из ЕГРН и ставят регистрационную отметку на бланках соглашения;

передают готовые документы сторонам сделки.

Госпошлина за регистрацию договора аренды нежилого помещения

Чтобы официально зарегистрировать соглашение в Росреестре, вам потребуется уплатить обязательный сбор. Сумма определяется с учетом положений НК РФ:

если в регистрирующий орган обращается одна сторона, размер пошлины равен 2 тыс. руб. для физлиц и 22 тыс. руб. для организаций;

при посещении службы Росреестра обеими сторонами фиксированный размер пошлины делится пропорционально числу участников;

если соглашение оформлено между организацией и физическим лицом, указанные суммы также делят пропорционально составу участников.

Пошлина уплачивается по реквизитам местного регистрирующего органа, куда обращается заявитель.

Срок действия договора аренды нежилого помещения в 2020 году

Срок, на который можно арендовать недвижимость, оговаривается индивидуально с владельцем помещения.

Подписывая договор аренды нежилого помещения менее, чем на 1 год, проводить регистрацию соглашения не требуется. Именно поэтому при сдаче объекта недвижимости арендодатели предпочитают не превышать указанный период.

Расторжение договора аренды нежилого помещения

Типовое соглашение составляется на определенный период, по истечении которого правоотношения сторон прекращаются автоматически. Однако, на практике возможно и досрочное прекращение сделки.

по соглашению сторон;

в одностороннем порядке.

Если расторжение происходит по инициативе одной из сторон, она обязана уведомить об этом партнера в письменной форме не менее, чем за 90 дней.

Договор аренды нежилого помещения можно расторгнуть в одностороннем порядке, но только в случае нарушения его условий.

По требованию арендодателя соглашение может досрочно расторгаться. Например, если:

предоставленное имущество используется с существенным нарушением условий договора либо при установлении фактов неоднократных нарушений;

существенно ухудшаются качественные характеристики имущества;

арендатор более двух раз подряд не перечислял арендные платежи;

арендатор не исполняет обязанности по выполнению капитального ремонта, при этом условиями договора это предполагалось.

Если инициатор прекращения арендных правоотношений — арендодатель, вторая сторона вправе потребовать с него неустойку. Если соглашение желает аннулировать арендатор, платить ему ничего не придется.

Резюме

Договор аренды нежилого помещения — это гражданско-правовое соглашение, по которому одна сторона (арендодатель) обязуется передать второй стороне (арендатору) нежилое помещение во временное владение и пользование либо только во временное пользование за определенную плату. Чтобы сделка считалась заключенной, должны быть соблюдены основные условия соглашения.

Если соглашение заключается меньше, чем на 1 год, регистрировать его в Росреестре не нужно.

Читайте также:
Условия труда: что это такое, описание и особенности

Скачать типовой документ можно в интернете. Однако, он не будет учитывать все нюансы вашей сделки. Поэтому рекомендуем воспользоваться услугами опытного юриста.

Людмила Разумова
Редактор
Практикующий юрист с 2006 года

Комментарии

Добрый день, открываем антикафе (там где не готовят еду)

Как лучше заключить договор аренды нежилого помещения для деятельности этого антикафе. Сам договор есть, вопрос в том от какого имени лучше заключать как ИП или физ.лицо.

Мне как ИП с физ.лицом или от своего физ.лица с арендодателем (физ.лицо)

Не хотелось бы быть налоговым агентом и платить за него налог. Какие плюсы и минусы в обоих случаях.

Стоимость аренды 40т.р.

Заключаем на 11 месяцев и потом будем ежегодно продлевать, как обезопасить себя в плане аренды, чтобы мы снимали это помещение и далее.

Пункт о пролонгации договора по согласию сторон включили.

Могут ли быть в будущем проблемы с гос.органами (роспотрбнадзор, пожарные и т.д.) если мы будем арендовать помещение как физ.лицо. (в договоре пункт о деятельности антикафе прописан, ИП у нас есть).

  • договор аренды с исправлениями Горь

Мне как ИП с физ.лицом или от своего физ.лица с арендодателем (физ.лицо)

На самом деле, многое зависит от того, на каком режиме налогооблжения Вы находитесь, поскольку если Вам необходимо учитывать расходы, то соответственно, если Вы будете заключать договор как физлицо с физлицом, то соответственно в расходную часть как ИП Вы себе арендную плату не включите.

С другой стороны я не очень понимаю, что значит заключать договор как физлицо с физлицом, если арендатор ИП и использовать он будет данное помещение для своей предпринимательской деятельности.

На мой взгляд в любом случае, если Вы будете заключать договор с ФЛ, то вне зависимости от того, укажете ли Вы что являетесь ИП или нет, в любом случае Вы будете налоговым агентом. Поэтому при таких обстяотелствах у Вас варианта нет. Вы можете «подставить» в качестве арендатора третье лицо (ФЛ), но тогда могут быть проблемы с тем, каким образом он Вам передает это помещение, поскольку, если он передает его безвозмездно, значит у Вас возникает внереализационный доход, который посчитать очень просто ввиду наличия договора аренды.

Поэтому, чтобы не попадать в такие сложности, представляется, что проще все-таки быть налоговым агентом. Ничего сложного в этом нет.

Дело в том, что если мы будем выступать в качестве налогового агента, то налог мы будем платить из суммы ежемесячного арендного платежа (13% от 40 000), соответственно арендодатель будет получать на руки примерно 34 000, а он хочет получать полную сумму, соответственно для нас это невыгодно, т.к. аренда будет выходить уже по факту более 40 т.р. для нас. Вопрос в том, что если бы мы заключили с ним договор как физлицо с физлицом, разве мы обязаны выступать в роли налогового агента? Тогда ведь обязательства по уплате налогов должны возлагаться на него? И могут ли быть какие-нибудь проблемы с государственными инстанциями, если договор аренды помещения у нас будет заключен от физлица, а деятельность мы будем осуществлять как ИП, связанное с этим физлицом?

У нас УСН. Дело в том, что если мы будем выступать в качестве налогового агента, то налог мы будем платить из суммы ежемесячного арендного платежа (13% от 40 000), соответственно арендодатель будет получать на руки примерно 34 000, а он хочет получать полную сумму, соответственно для нас это невыгодно, т.к. аренда будет выходить уже по факту более 40 т.р. для нас. Вопрос в том, что если бы мы заключили с ним договор как физлицо с физлицом, разве мы обязаны выступать в роли налогового агента? Тогда ведь обязательства по уплате налогов должны возлагаться на него? И могут ли быть какие-нибудь проблемы с государственными инстанциями, если договор аренды помещения у нас будет заключен от физлица, а деятельность мы будем осуществлять как ИП, связанное с этим физлицом?

Заключаем на 11 месяцев и потом будем ежегодно продлевать, как обезопасить себя в плане аренды, чтобы мы снимали это помещение и далее.

Можете заключить договор на неопределенный срок и возложить на стороны при прекращении договора соблюдать, например, 6-месячный срок уведомления о его прекращении. В таком случае у Вас будет временной лаг в 6 месяцев, который можно будет использовать для того, чтобы перебазироваться.

Добрый день. если заключать договор начиная от 1 года, то необходимо его регистрирвоать в Россреесте, поэтому Вы видимо и заключаете договор на 11 месяцев с дальнейшей его пролонгацией неопредленное количество раз (или можете указать количество пролонгаций). Договор аренды возмездный, поэтому налоги в любом случае придется оплачивать той стороне, которая Арендодатель, так как это доход. если заключать от физ.лица, то 13% придеться уплачивать. Если как ИП, то какая системна налогооблажения ОСНО или УСН 6% (доходы) или УСН 15% (доходы минус расходы). Определите кто Арендодатель и кто Арендатор. Если Арендатор физ.лицо, то он не может вести коммерческую деятельность в помещение, это нарушение и предусмотрен штраф за осуществление предпринимательской деятельности без регистрации.

Читайте также:
Перерегистрация компании при смене руководства

КоАП РФ, Статья 14.1. Осуществление предпринимательской деятельности без государственной регистрации или без специального разрешения (лицензии)

1. Осуществление предпринимательской деятельности без государственной регистрации в качестве индивидуального предпринимателя или без государственной регистрации в качестве юридического лица — влечет наложение административного штрафа в размере от пятисот до двух тысяч рублей.
(в ред. Федерального закона от 22.06.2007 N 116-ФЗ)

(см. текст в предыдущей редакции)

КонсультантПлюс: примечание.
Если административная ответственность за осуществление предпринимательской деятельности без специального разрешения (лицензии) или с нарушением предусмотренных в нем условий помимо общих норм, содержащихся в частях 2 и 3 настоящей статьи, установлена другими статьями КоАП РФ, действия лица подлежат квалификации по специальной норме, предусмотренной КоАП РФ (ПостановлениеПленума Верховного Суда РФ от 24.10.2006 N 18).

2. Осуществление предпринимательской деятельности без специального разрешения (лицензии), если такое разрешение (такая лицензия) обязательно (обязательна), — влечет наложение административного штрафа на граждан в размере от двух тысяч до двух тысяч пятисот рублей с конфискацией изготовленной продукции, орудий производства и сырья или без таковой; на должностных лиц — от четырех тысяч до пяти тысяч рублей с конфискацией изготовленной продукции, орудий производства и сырья или без таковой; на юридических лиц — от сорока тысяч до пятидесяти тысяч рублей с конфискацией изготовленной продукции, орудий производства и сырья или без таковой.
(в ред. Федерального закона от 22.06.2007 N 116-ФЗ)

(см. текст в предыдущей редакции)

3. Осуществление предпринимательской деятельности с нарушением требований и условий, предусмотренных специальным разрешением (лицензией), — (в ред. Федерального закона от 29.12.2015 N 408-ФЗ)

(см. текст в предыдущей редакции)

влечет предупреждение или наложение административного штрафа на граждан в размере от одной тысячи пятисот до двух тысяч рублей; на должностных лиц — от трех тысяч до четырех тысяч рублей; на юридических лиц — от тридцати тысяч до сорока тысяч рублей.
(в ред. Федеральных законов от 22.06.2007 N 116-ФЗ, от 27.07.2010 N 239-ФЗ)

(см. текст в предыдущей редакции)

4. Осуществление предпринимательской деятельности с грубым нарушением требований и условий, предусмотренных специальным разрешением (лицензией), — влечет наложение административного штрафа на лиц, осуществляющих предпринимательскую деятельность без образования юридического лица, в размере от четырех тысяч до восьми тысяч рублей или административное приостановление деятельности на срок до девяноста суток; на должностных лиц — от пяти тысяч до десяти тысяч рублей; на юридических лиц — от ста тысяч до двухсот тысяч рублей или административное приостановление деятельности на срок до девяноста суток.
(часть 4 в ред. Федерального закона от 29.12.2015 N 408-ФЗ)

(см. текст в предыдущей редакции)

Примечание. Утратило силу. — Федеральный закон от 08.06.2015 N 140-ФЗ.
(см. текст в предыдущей редакции)

Примечания:
1. Понятие грубого нарушения устанавливается Правительством Российской Федерации в отношении конкретного лицензируемого вида деятельности.
2. Лицо освобождается от административной ответственности при выявлении факта совершения им действий (бездействия), содержащих признаки состава административного правонарушения, предусмотренного настоящей статьей или статьями 15.1, 15.3 – 15.6, 15.11, 15.25настоящего Кодекса, при условии, если это лицо является декларантом или лицом, информация о котором содержится в специальной декларации, поданной в соответствии с Федеральным законом «О добровольном декларировании физическими лицами активов и счетов (вкладов) в банках и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации», и если такие действия (бездействие) связаны с приобретением (формированием источников приобретения), использованием либо распоряжением имуществом и (или) контролируемыми иностранными компаниями и (или) с совершением валютных операций и (или) зачислением денежных средств на счета (вклады), информация о которых содержится в специальной декларации.
(примечания введены Федеральным законом от 08.06.2015 N 140-ФЗ)

Налоговым агентом выступает сторона договора оп согласованию, это в договоре можно указать-кто налоговоый анет Арендатор или Арендодатель. Соответсвенно ели Арнедатор физ.лицо, а по факту ведет деятельность ИП, то необходимо физ.лицу или в субаренду сдать ИП или изначально заключать договор, чтобы Арендатор был ИП. Ответсвенность по КоАп РФ я указала.

Сам себе арендодатель: почему оптимизация с помощью аренды не работает

Собственник компании сдает ей офис или склад в аренду. Вправе ли он это делать? Да. Могут ли возникнуть проблемы с налоговиками? Однозначно, да. Что делать, чтобы аренда не вышла боком? Читайте далее.

Читайте также:
Чрезвычайное положение: что это такое, описание и особенности

Правомерность договора

Может ли директор — единственный участник общества подписать договор аренды и за арендодателя, и за арендатора? Может. Со стороны арендатора директор выступает в качестве исполнительного органа ООО, который действует в интересах общества. Таким образом, сделку заключают: физическое лицо — арендодатель и ООО — арендатор. То есть в подписании договора участвуют две разные стороны, несмотря на то, что подписывает договор один и тот же человек.

Вывод: договор аренды, подписанный одним и тем же лицом, не является основанием для признания сделки притворной, или мнимой.

Тогда на каком основании инспекторы могут признать договор фиктивным?

Цена договора

Налоговики обязательно обратят внимание на взаимозависимость сторон. Но сам факт наличия взаимозависимости еще не говорит о притворности или мнимости сделки. Однако в данной ситуации налоговики вправе проверить правильность применения цен, чтобы убедиться, что организация не использует аренду как способ ухода от уплаты налогов.

Стоимость аренды по договору не должна отклоняться от рыночных цен больше, чем на 20%. Если:

1. Цена значительно выше рыночной.

Налоговики по итогам проверки посчитают, что организация необоснованно занизила налогооблагаемую базу, и исключат стоимость аренды из состава расходов. В результате организации доначислят налоги, штрафы, пени.

2. Цена значительно ниже рыночной.

Причем часто ситуация усугубляется тем, что платежи по договору нерегулярные, или вовсе отсутствуют.

Тогда инспекторы решат, что договором аренды стороны прикрывают безвозмездное пользование имуществом.

При безвозмездном пользовании у организации возникает внереализационный доход. Итог закономерен: налогоплательщику грозят доначисления, штрафы и пени.

Причем суды, как правило, позицию налоговиков поддерживают. И оспорить решение о доначислении будет крайне сложно.

Вывод: цена договора должна соответствовать рыночным ценам, а платежи по нему должны вноситься на регулярной основе.

Наши юристы по сопровождению бизнеса проверят документы и проконсультируют, как правильно оформить договор аренды, какие нюансы нужно учесть. Если вы уже попали в ситуацию, когда ваша налоговая оптимизация не сработала и нужно решить вопрос с ФНС, налоговый юрист будет защищать ваши интересы перед инспекцией и в суде.

Оставьте нам заявку на консультацию в WhatsApp

Последствия для собственника

Сдавая недвижимость в аренду, собственник получает доход, облагаемый НДФЛ. Удерживать и перечислять налог в бюджет обязана организация, которая выступает в роли налогового агента.

Но это верхушка айсберга. Если помещение нежилое, то есть приобреталось собственником не для личных нужд, то его передача в аренду может быть признана предпринимательской деятельностью. Особенно, если речь идет о больших площадях (например, складском помещении, даже если оно у собственника только одно). И если собственник не имеет статуса ИП, ему грозят санкции за незаконную предпринимательскую деятельность.

Напоминаем, что в отношении передачи в аренду нежилых площадей самозанятость применять запрещено .

Если суд признает деятельность гражданина предпринимательской, то налоговики насчитают ему налоги за сдачу имущества в аренду так, как если бы он был ИП. Причем доплачивать налоги придется в рамках общей системы налогообложения, так как упрощенная система и патент применяются, только если от ИП поступило соответствующее заявление в ФНС. А так как заявление не подавалось, то автоматически применяется общая система.

Вывод: во избежание претензий со стороны налоговой службы, собственник, передающий компании в аренду нежилое помещение, должен иметь статус ИП.

О том, как организации работать с ИП и не нажить себе проблем, мы рассказывали в этой статье

В стремлении сэкономить всегда важно помнить, что оптимизация налоговой нагрузки должна быть не только выгодной, но и законной. Наши юристы по сопровождению бизнеса помогут разработать оптимальную схему работы организации — можете прямо сейчас оставить заявку на консультацию .

Специалисты компании НАСБ готовы записать вас на консультацию налогового юриста или ответить на ваши вопросы об услугах в WhatsApp , по почте mail@nasb.ru или в Telegram @nasb_su .

Не забудьте посетить наш сайт . Только полезная информация для владельцев бизнеса, руководителей, финдиректоров, главбухов, а также налоговых консультантов, адвокатов и проверяющих. Только практические советы и проверенные методы.

⚜️ Сохраним ваш бизнес вместе с вами! ⚜️

Компания НАСБ более 20-ти лет защищает интересы налогоплательщиков, и основная наша задача — создать и внедрить систему по предупреждению налоговых рисков и защите бизнеса, помочь в спорах с контролирующими органами.

Результаты нашей работы снижают общую налоговую нагрузку от 1,5 до 7 % к обороту и всегда устойчивы к любому виду налогового контроля. Также мы решаем и другие задачи, например: законное получение наличных, получение выплат учредителями, списание подотчета, предупреждение налоговых рисков при дроблении и многое другое. Скажем сразу, оптимизируя налоги, мы используем законные методы и обеляем бизнес ! Делаем всё доступно и безопасно.

Мы готовы представлять вас и вашу организацию во всех инстанциях и любых спорах с контролирующими органами и в арбитражном процессе.

Читайте также:
Страховые фонды: что это такое, описание и особенности

Оказываем услуги по постановке и отладке бухгалтерского и управленческого учета для бизнеса любого масштаба и вида деятельности.

Нужно помнить, что сегодня каждый случай с защитой налогоплательщика индивидуален и требует отдельной профессиональной проработки и сопровождения. Наши знания и многолетний опыт позволяют уверенно предоставить самый высокий уровень таких услуг для бизнеса из любой отрасли.

Как зарегистрировать договор аренды в Росреестре

Договор аренды на длительный срок — хорошая вещь для арендатора. Не нужно каждый год переоформлять бумаги и бояться произвольного увеличения арендной платы. Но появляется другая формальность — аренду сроком дольше двенадцати месяцев нужно регистрировать в Росреестре.

Как это сделать, читайте в нашем руководстве.

Что будет, если договор не зарегистрировать

Регистрация договора аренды обязательна в силу ст. 651 ГК РФ. Иначе соглашение сторон как бы не действует. Но на практике есть важный нюанс.

Если договор не зарегистрировали, но арендатор заехал в помещение по акту, он обязан платить и выгнать его нельзя. Это позиция ВАС РФ из п. 3 Информационного письма от 25.02.2014 № 165. Суды считают, что иначе предприниматели воспользуются отсутствием регистрации как отговоркой не платить. А арендодатели — как поводом выгнать из помещения.

Договор без регистрации не действует для третьих лиц — ст. 433 ГК РФ.

Третьи лица — это, например, новый собственник недвижимости. За несколько лет аренды фирма может перепродать помещение. Предприниматель может умереть, и на его место придёт наследник. Новый хозяин не вправе выселить арендатора — ст. 617 ГК РФ. Но только если до оформления собственности он видел запись об аренде в выписке ЕГРН.

Ещё договор с регистрацией нужен для оформления лицензии, например, на крепкий алкоголь в баре. Без постоянного помещения лицензирующий орган не поверит, что через полгода вы не переедете в ларек.

Чтобы зарегистрировать договор, сделайте следующее.

Подготовьте договор аренды и акт передачи

Договор аренды для регистрации составляют в виде единого документа на бумаге. К договору прикладывают акт передачи помещения. Оба документа стороны подписывают.

Если в аренду сдают не целое помещение, а часть, понадобится подготовка технического плана.

Договор аренды

В договоре подробно описывают арендуемое помещение и указывают его кадастровый номер.

Акт передачи

Акт передачи подписывайте только после осмотра помещения. Если нашли недостатки, просите арендодателя их устранить. С подписанным актом не получиться предъявить претензии по сломанным розеткам и протекающей сантехнике.

Посмотрите наши статьи о важных условиях аренды и безопасном подписании акта — в рубрике справочной «Договоры».

Технический план

Взять в длительную аренду можно объект недвижимости, который числится в Едином государственном реестре под своим кадастровым номером. Иначе регистраторы «не видят», что переходит в аренду.

Обычно в реестр вписан объект целиком, например, торговое помещение 100 кв м на первом этаже здания. А его отдельные части, например, блок-секция 15 кв м под торговые места — нет. Такую часть надо одновременно с регистрацией аренды поставить в реестр. Так требует ч. 5 ст. 44 Закона о регистрации недвижимости.

Для этого в помещение приглашают кадастрового инженера, он готовит технический план. Инженера можно найти в интернете. Единственное — надо проверить действие его аттестата в Реестре кадастровых инженеров.

Готовый технический план сдают в Росреестр вместе с документами на регистрацию.

Узнайте, какие нужны документы в Росреестр

Пакет документов для регистрации зависит от статуса сторон: ИП или юрлица.

Чтобы узнать точный список документов, позвоните в МФЦ вашего региона. Звонок в МФЦ — это ключевое действие в сборе бумаг. Нигде в интернете нет перечня документов под конкретную сделку.

Документы на регистрацию подает кто-то один: арендатор или арендодатель. Он будет заявителем.

Заявитель платит госпошлину: ИП — 2 000 рублей, юрлицо — 22 000 рублей. По поводу расходов на пошлину может возникнуть спор. Чтобы его избежать, заранее пропишите в договоре аренды, кто несёт эти расходы, или поделите их поровну.

Документы для всех

— Заявление о регистрации договора — напишет специалист МФЦ на приёме.

— Договор аренды с актом передачи — 3 экземпляра в оригиналах.

— Документ об уплате госпошлины — платит заявитель. ИП платит наличными через терминал или расчётный счёт, юрлица — только через счёт. Реквизиты для оплаты есть у сотрудников МФЦ. Если платите с расчётного счёта, спросите реквизиты заранее.

Документы для юрлиц

— Протокол о назначении директора — если он пришёл на сделку от юрлица.

— Доверенность на представителя с подписью директора и печатью — если от юрлица пришёл кто-то другой кроме директора.

— Устав, выписка из ЕГРЮЛ, свидетельство о присвоении ИНН и ОРГН — если Росреестр сам не получает информацию о юрлице по межведомственному запросу.

Читайте также:
Удавление петлей: что это такое, описание и особенности

— Протокол об одобрении крупной сделки — нужен, когда платежи за аренду за весь срок больше 25 % денег и имущества компании. Вместо протокола могут попросить справку, что сделка для компании не крупная.

— Протокол об одобрении сделки с заинтересованностью — если одобрение обязательно по уставу. Вместо протокола могут попросить справку, что договор не является для компании сделкой с заинтересованностью.

Документы для ИП

— Нотариальное согласие супруга на сдачу помещения в аренду — нужно, если арендодатель купил недвижимость в браке. Вместо него приносят брачный договор, соглашение о разделе или судебное решение о разделе имущества.

Документы для представителя

— Нотариальная доверенность на представителя — если от ИП или физлица пришёл другой человек, например, риелтор.

Документы на помещение в залоге

— Письменное согласие банка на сдачу в аренду предмета залога — если помещение в ипотеке или залоге у банка.

Важно: все документы сдают в оригинале или нотариальной копии.

Сдайте документы на регистрацию

Документы сдают на личном приёме в МФЦ региона, где находится помещение, либо отправляют напрямую в Росреестр — почтой или через сайт.

В МФЦ

На приём в МФЦ заранее записываются. В назначенное время заявитель приходит к специалисту, сдает пакет документов и получает расписку с номером обращения и планируемой датой окончания регистрации. По номеру можно следить за готовностью документов в МФЦ.

Почтой

Почтой документы в Росреестр отправляют письмом с описью вложения. Заявление и документы заверяют нотариально.

Удаленно через сайт

Через сайт Росреестра подают документы, когда у каждой из сторон есть электронная подпись.

Срок регистрации договора аренды — до 9 рабочих дней. Еще плюс 5 дней, если сдали с техническим планом.

За это время регистраторы проверяют бумаги и проводят экспертизу сделки.

Что может пойти не так:

— Заявителю возвращают документы, если в договоре аренды есть исправления от руки или пришел представитель, а собственник запретил регистрацию без своего участия — ст. 25 Закона о регистрации недвижимости.

— Регистрацию приостанавливают на срок до трёх месяцев, когда что-то не так с правами на сдачу в найм. Например, на помещении арест или в пакете нет согласия банка. Заявителю предлагают донести документы — ст. 26 Закона о регистрации недвижимости.

— В регистрации отказывают, если заявитель за три месяца не донес недостающие бумаги по ст. 27 Закона о регистрации недвижимости.

О приостановлении регистрации, возврате заявления и отказе Росреестр присылает уведомление. Иногда специалисты звонят или присылают смс — так информация о проблеме с договором доходит быстрее.

Если со сделкой все нормально, регистраторы заносят в Единый государственный реестр недвижимости запись об обременении и ставят отметку о регистрации на договоре.

Получите зарегистрированный договор

После окончания регистрации, заявитель получает выписку из ЕГРН и экземпляры договора со штампами.

Если регистраторы звонили и требовали какие-то странные документы или нарушили сроки, на них можно пожаловаться через сайт Госуслуги.

Новым ИП — год Эльбы в подарок

Год онлайн-бухгалтерии на тарифе Премиум для ИП младше 3 месяцев

Как расторгнуть и завершить договор аренды

Может выйти так, что аренда помещения станет не нужна.

Договор аренды расторгают через суд или в по уведомлению — зависит от условий договора.

Как правильно разорвать договор аренды, вернуть помещение и не остаться в долгах перед арендодателем, мы писали в отдельной статье, посмотрите ее.

Досрочное расторжение договора аренды тоже регистрируют в Росреестре и платят госпошлину: для ИП — 350 рублей, для юрлица — 1000 рублей.

По завершении срока договора арендодатель обращается в Росреестр с заявлением о погашении записи об обременении. К заявлению прикладывают акт возврата помещения.

Статья актуальна на 28.01.2021

Получайте новости и обновления Эльбы

Подписываясь на рассылку, вы соглашаетесь на обработку персональных данных и получение информационных сообщений от компании СКБ Контур

Риски аренды помещения у владельца или директора компании

Запрета на заключение договора аренды между учредителем организации и самой организацией в законодательстве нет.

Договор аренды помещения между организацией и ее учредителем должен быть реальным с оплатой арендных платежей не ниже рыночных цен.

Если арендная плата по договору не будет выплачиваться или арендная ставка будет существенно занижена, более чем на 20% от рыночных цен, налоговая сможет признать через суд этот договор недействительным со всеми вытекающими последствиями в виде доначислений налогов, штрафов и пени.

Сделки, которые контролирую налоговики

Схемы по прикрытию безвозмездного предоставления помещений путем заключения договора аренды считаются незаконными, и они хорошо известны налоговикам.

Можно ли заключить договор аренды «с самим собой»

Директор единственный участник (учредитель) может арендовать для своей организации помещение, принадлежащее ему на праве собственности. Запрета на это нет.

Читайте также:
Состав преступления: что это такое, описание и особенности
Гражданский кодекс РФ разрешает

С одной стороны, пункт 3 статьи 182 ГК РФ гласит, что представитель не может совершать сделки от имени представляемого в отношении себя лично.

С другой стороны, директор является исполнительным органом общества, а не его представителем. Следовательно пункт 3 статьи 182 ГК РФ в данном случае “не работает”. Директор, как исполнительный орган ООО, действует от имени и в интересах Общества. Здесь приоритет отдается пункту 1 статьи 53 ГК РФ.

Эта позиция закреплена в постановлениях ВАС РФ от 11.04.2006 № 10327/05 и от 06.12.2005 № 9341/05.

При заключении сделки между ООО и физлицом в лице директора – единственного участника действуют две разные стороны, хоть и человек один.

Налоговая обратит внимание на взаимозависимость

Директор единственный участник (учредитель) может заключить договор аренды для компании на помещение, находящееся у него в праве собственности.

Но, нельзя забывать, что этот договор может быть расценен, как договор между взаимозависимыми лицами. Пункт 2 статьи 20 НК РФ позволяет признать лица взаимозависимыми, если отношения между ними могут повлиять на результаты сделок.

Следовательно, в договоре аренды между организацией и учредителем-физическим лицом не нужно допускать отклонение ставки арендной платы от рыночных цен более чем на 20% в сторону уменьшения.

А если арендную ставку завысить, ИФНС откажется признать в составе расходов по налогу на прибыль арендные платежи в завышенном размере за нежилые помещения (Определение ВС РФ от 24.07.2017 г. №306-КГ17-8812).

Если это правило нарушено, налоговая доначислит налоги, штраф, пени и получит основание для обращения в суд с требованием о взыскании доначисленных сумм на основании статьи 40 НК РФ.

Согласно пункту 2 статьи 40 НК РФ налоговые органы вправе проверять правильность применения цен по сделкам между взаимозависимыми лицами.

Основания для проверки

Документы, составленные взаимозависимыми лицами, если нет других доказательств не могут быть достоверными доказательствами в части расходов в рамках сомнительных сделок.

Проверка договора аренды помещения у владельца компании

Итак, договор аренды помещения у собственника или директора компании должен быть реальным с регулярными платежами арендной платы по ставкам не ниже рыночных.

Если компания вообще не будет платить за аренду, договор аренды будет считаться притворным, законченным с целью скрыть безвозмездное предоставление имущества.

Договор аренды, по которому не будет платежей, приведет к образованию внереализационного дохода от безвозмездного пользования.

При проверки таких договоров налоговый орган должен:

  • доказать связь между сторонами договора;
  • доказать, что эта связь влияет на результат сделки (ставку арендной платы);
  • определить рыночную ставку аренды предоставленных помещений на основании аналогичных на рынке;
  • доказать, что арендная ставка более чем на 20 процентов ниже рыночной цены.

Если все эти признаки будут «на лицо» налоговая доначислит налоги, выставит штраф и пени, и это решение налогового органа о доначислении будет с большой вероятностью будет поддержано судом.

Имеет смысл прочитать и это:

  • в постановлении ФАС ВСО от 17.07.2006 по делу № А33-20135/05-Ф02-3447/06-С1, ИФНС были установлены сделки с взаимозависимым лицом и факт занижения стоимости услуг по аренде более чем на 20 процентов. Предпринимателю доначислили НДФЛ, НДС, штраф и пени.
  • в постановлении АС ЗСО от 20.05.2021 № Ф04-2757/2021 по делу № А81-4313/2020, суд признал законным доначисление налога на прибыль, пеней и штрафа для организации, которая на длительное время снимала складское помещение у учредителя общества и аренду не оплачивала. По мнению налоговой, которую поддержал суд, у организации образовался внереализационный доход, с которого нужно платить налог.

Что нужно знать о сдаче нежилого помещения в аренду в 2020 году

Один из самых популярных видов заработка среди российских частных инвесторов — приобретение небольших коммерческих помещений для последующей сдачи в аренду. Нежилые площади можно сдавать под офисы, лофты, салоны красоты, магазины или кафе.

Рассказываем, кто может приобрести коммерческую недвижимость, особенностях ее налогообложения, штрафах, а также влиянии пандемии на этот бизнес.

Налоги

Приобретать нежилые помещения для последующей сдачи в аренду может любой налогоплательщик — физические и юридические лица, а также индивидуальные предприниматели. Однако налоговые последствия от результатов использования данного имущества по виду статуса различные.

«ИП и юрлица при получении дохода от сдачи имущества в аренду обязаны уплатить налоги, предусмотренные выбранным режимом налогообложения. Юридические лица — налог на прибыль и НДС, ИП — ЕНВД (Единый налог на вмененный доход) или УСН по ставке 6% или 15% в зависимости от выбранного объекта учета. Для физического лица данный доход является объектом обложения НДФЛ. Однако в случае наличия оценочных обстоятельств, свидетельствующих о предпринимательском характере деятельности физического лица, не имеющего статуса ИП, с данного дохода необходимо уплатить НДС», — рассказал адвокат, управляющий партнер юридической фирмы Tax Compliance Михаил Бегунов.

Читайте также:
Списки избирателей: что это такое, описание и особенности

Может также использоваться патент на арендный бизнес, стоимость которого рассчитывается, исходя из площади недвижимости и района. В этом случае сумма будет фиксированной. «Но оформить его может собственник только одного помещения, что не подходит профессиональным инвесторам. Если во время действия патента договор аренды не прерывается, а помещение не продается, то для инвестора такая схема будет более выгодной — стоимость патента окажется ниже, чем налог по ставке 6%», — объяснил коммерческий директор Glincom Иван Татаринов. По его словам, если арендное соглашение было по каким-то причинам расторгнуто или помещение продано, то уплаченные за патент деньги никто не компенсирует.

Штрафы

Самое частое нарушение собственников коммерческих площадей — это неуплата налогов. Обычно за это устанавливается штраф в размере 20% от неуплаченной суммы налога, уточнил Денис Зайцев, руководитель налоговой практики юридической фирмы BMS Law Firm. Он пояснил, что также начисляются пени в размере 1/300 от ставки рефинансирования (хотя это и не мера ответственности, а мера обеспечения надлежащего исполнения обязательства). По прошествии определенного количества времени ставка становится 1/150, что жестче обычного кредитования.

Есть также штраф в размере 40%, который применяется в том случае, если налоговому органу удастся доказать, что лицо умышленно не уплатило налог. «Более того, налоговый орган при достижении определенных финансовых показателей по неуплаченным налогам может передать информацию о выявленных нарушениях в правоохранительные органы. В этом случае будет решаться вопрос о возбуждении уголовного дела. Наказание по ч. 2 ст. 199 УК РФ — вплоть до лишения свободы на срок до шести лет», — заявил Зайцев.

Санкции могут применить к арендатору, если он не выполняет обязательства перед арендодателем — например, пропускает сроки оплаты или портит имущество. Однако любой договор аренды предполагает наличие страхового депозита, как правило, равного двум−трем арендным платам. Чаще всего в случае нарушения собственник берет из него сумму, которую недополучил от арендатора, при этом последний все равно должен восполнить ее, уточнил директор департамента коммерческой недвижимости агентства Point Estate Роман Амелин. Он подчеркнул, что по окончании договора после подписания акта приема-передача помещения собственник возвращает страховой депозит арендатору — или в полном объеме, или за вычетом штрафов.

Проверки

В последнее время участили проверки в отношении собственников нежилых помещений, сдающих их в аренду, рассказал Бегунов. Результатом проверок являются штрафы и пени, а также привлечение физического лица к административной и, возможно, к уголовной ответственности. «Череда доначислений по НДС последовала после того, как в июле прошлого года Верховный суд России подтвердил, что гражданин должен уплачивать НДС, если он занимается предпринимательской деятельностью по сдаче собственных нежилых помещений в аренду без регистрации в качестве индивидуального предпринимателя. В частности, ими являются нацеленность физического лица на получение прибыли, то есть приобретение имущества с целью его последующего использования для извлечения прибыли, а также систематичность получения данного дохода», — уточнил адвокат Tax Compliance. Он пояснил, что разовый характер сделки сам по себе не свидетельствует о ведении предпринимательской деятельности физическим лицом.

По общему правилу, налоговый орган начинает выездную налоговую проверку, если компания или физическое лицо стоит в плане. Такой план разрабатывается и утверждается на уровне управлений по региону. «То есть налоговый орган не выбирает рандомно субъекта для проверки, а на момент ее проведения уже имеет информацию о налогоплательщике и подозрения, что было совершено нарушение. Попасть в план можно по разным причинам. Так, есть критерии, которые говорят о том, что налогоплательщик ведет себя подозрительно, совершает сомнительные операции и т. д. Проверка проводится, если набирается достаточный объем подобной информации, в том числе по итогам камеральных налоговых проверок, но поставленные вопросы не разрешаются. Например налогоплательщик не отвечает на запросы и требования налоговых органов», — отметил адвокат BMS Law Firm.

Сash is the king

Эпидемия коронавируса и карантин существенно изменят рынок коммерческой аренды недвижимости. «Мы видим процессы, в рамках которых корпорации и небольшие компании отправляют сотрудников на удаленную работу. В дальнейшем перед топ-менеджерами и собственниками встанет вопрос, насколько можно использовать данный опыт в новой реальности. Мы увидим еще более значительное проникновение онлайн-сервисов, онлайн-магазинов, ресторанов, онлайн-обучения, онлайн-кинотеатров. Люди еще больше привыкнут и оценят эти сервисы, что в дальнейшем снизит спрос на сервисы в офлайн-режиме», — прогнозирует Никита Рябинин, управляющий партнер международной консалтинговой компании KRK Group.

Дальнейшее снижение цен на нефть и экономические последствия от COVID-19 серьезно повлияют на экономику нашей страны в целом и курс рубля в частности, считает Рябинин. «Для инвесторов, рассматривающих возможность приобретения объектов недвижимости для последующий сдачи в аренду, я бы посоветовал запастись терпением и отслеживать новые предложения на рынке летом и осенью этого года, принимая во внимания глобальные изменения. Момент ожидания лучше всего пересидеть в валюте (может быть, даже лучше наличные в банковской ячейке). Правило кризиса cash is the king никто не отменял», — резюмировал эксперт.

Читайте также:
Подрядные работы для государственных нужд

Особенности аренды юридического адреса

Больше материалов по теме «Ведение бизнеса» вы можете получить в системе КонсультантПлюс .

  1. Основы аренды юридических адресов
  2. Разновидности юридических адресов
  3. Правила аренды
  4. Документальное оформление
  5. Преимущества и недостатки аренды юридического адреса

Для чего компании нужен юридический адрес? На него направляются уведомления, требования, деловые письма. Он необходим при сделках с контрагентами, открытии р/с, приеме корреспонденции, формировании учредительной документации.

Вопрос: Может ли предоставление договора аренды рабочего места являться надлежащим доказательством нахождения юридического лица по указанному адресу?
Посмотреть ответ

Основы аренды юридических адресов

Законом не предусмотрена аренда ЮА. Можно сказать, что это фиктивная аренда помещения. По этой причине процедура предполагает риск возникновения сложностей. Поэтому для благополучного исхода дела рекомендуется учитывать все правила. В статье 54 ГК РФ указано, что юридический адрес определяется местом государственной регистрации.

Вопрос: Правомерно ли условие договора аренды о взимании с арендатора помимо арендных платежей платы за юридический адрес?
Посмотреть ответ

Предпринимателю нужно знать о таком понятии, как массовые ЮА. По таким адресам зарегистрировано нескольких компаний. Никаких юридических последствий такая массовость не несет, однако она вызывает повышенное внимание со стороны контролирующих органов. Связано это с тем, что по таким адресам часто регистрируются фирмы-однодневки.

Вопрос: Может ли индивидуальный предприниматель зарегистрироваться по так называемому юридическому адресу, отличающемуся от адреса места жительства, например по адресу арендованного офиса?
Посмотреть ответ

ФНС публикует наиболее подозрительные адреса на своем сайте. Фактически они попадают в черный список. Если ЮА находится в этом перечне, компанию ожидают постоянные проверки. Она может столкнуться со сложностями при взаимодействии с банками и контрагентами. Избежать этого просто:

  • Приобретение ЮА только у проверенных компаний, которые давно работают на рынке.
  • Проверка предлагаемого адреса на его массовость.

К СВЕДЕНИЮ! Массовые ЮА стоят дешевле, индивидуальные – дороже. Однако вторые более демократичны в перспективе.

Разновидности юридических адресов

Существует много фирм, предлагающих аренду юридического адреса. В каких случаях это актуально? К примеру, компания планирует работать в Москве. Однако у предпринимателя недостаточно средств для того, чтобы снять офис в столице. Поэтому он фиктивно регистрируется в Москве, однако офис переносит за пределы города. Предполагается, что это временная мера. Как только у фирмы появятся деньги, она обоснуется в Москве. Приобретать адрес в этом случае не имеет смысла. Стоит он дорого, и получение всех прав нужно только при длительной эксплуатации. Имеет смысл выбрать именно аренду.

Фирмы предлагают самые разные юридические адреса. Можно подразделить их на эти формы:

  • Поддельные ЮА. Наиболее дешевый вариант. Предполагает, что адрес существует на бумаге, но фактически никакого помещения нет. Такая покупка влечет за собой множество сложностей. Дело в том, что адрес используется для почтового и секретарского обслуживания. То есть все письма компании будут приходить практически в никуда. Адрес может проверить налоговая служба. В этом случае организацию ждут проблемы.
  • ЮА без рабочего места. Адрес будет реальным, но на месте не будет офиса. Это может вызывать трудности при выездных проверках.
  • ЮА с рабочим местом. На месте адреса расположен офис. Стоимость такого ЮА наиболее велика.

Адрес может быть массовым и единичным. В первом случае на ЮА регистрируется несколько компаний, во втором – только одна.

Правила аренды

Соглашение об аренде обычно регистрируется на срок 11 месяцев. При заключении договора на год документ проходит государственную регистрацию. Это длительная и сложная процедура, а потому оптимальным сроком является именно 11 месяцев. При истечении этого срока заключается новое соглашение.

Как правило, ЮА нужен только при первичной регистрации. Соглашение не продлевается. Однако это ошибка со стороны предпринимателя. Договор рекомендуется продлевать даже в том случае, если наличие официального адреса не является насущной необходимостью. Если компания не предоставит в банк или налоговую подтверждение ЮА при запросе, ее ожидают санкции.

При аренде крайне важно обращаться только в проверенные компании. Следует просмотреть предложения нескольких фирм и вывести примерную среднюю стоимость услуги. Если цена аренды от какой-либо организации значительно ниже среднерыночного уровня, очень велик риск, что это мошенники. Стоит проверить, сколько времени фирма работает. Не стоит обращаться к однодневкам.

Документальное оформление

Процедура покупки ЮА предполагает оформление этих документов:

  • Соглашение об аренде помещения.
  • Гарантийное письмо от собственника адреса.
  • Свидетельство о праве собственности.
  • Акт приема-передачи офиса.
Читайте также:
Страховой стаж: что это такое, описание и особенности

Главный документ процедуры – это соглашение об аренде. В договоре нужно указать сведения об обоих участниках:

  • Информация о покупателе: ФИО, должность, документ, подтверждающий право на подпись.
  • Информация о лице, предоставившем адрес: ФИО, паспортные данные, место регистрации.

Большая часть соглашения соответствует договору аренды. В частности, нужно указать эту информацию:

  • Юридический адрес.
  • Абонентский номер телефона в помещении.
  • Срок аренды.
  • Размер платы за услуги.
  • Ответственность за неисполнение услуг.
  • Порядок досрочного прекращения отношений.
  • Условия продления соглашения.
  • Порядок внесения изменений.
  • Банковские реквизиты.

Соглашение не будет действительно без подписей. Однако больше никаких требований к договору не предъявляется. Составлено оно может быть по простой форме. Нотариального заверения не требуется.

К СВЕДЕНИЮ! При составлении соглашения рекомендуется конкретизировать все положения. Если одна из сторон нарушит условия договора, можно будет отстоять свои интересы.

Преимущества и недостатки аренды юридического адреса

При аренде юридического адреса следует учесть все преимущества и минусы процедуры. Это дорогая услуга, а потому перед ее покупкой стоит взвесить все за и против. Рассмотрим преимущества аренды:

  • Финансовая выгода. Предпринимателю не придется тратить средства на аренду помещения, содержание офиса. Это актуально для новых компаний, у которых пока нет больших прибылей.
  • Налаживание взаимодействия с налоговой. Можно выбрать тот ЮА, который находится по местоположению лояльного филиала налоговой.
  • Пользование дополнительными услугами. Крупные компании предлагают не только услуги аренды, но и дополнительные услуги: почтовое и секретарское обслуживание. В этом случае вся почта, приходящая на ЮА, будет перенаправляться на фактический адрес нахождения фирмы.
  • Качественное обслуживание. Специалисты могут подбирать ЮА по критериям, заданным предпринимателем.

Однако процедура влечет за собой некоторые риски:

  • Отказ в государственной регистрации при возникновении подозрений.
  • В процессе выездной проверки специалисты могут не обнаружить фирму по ее адресу. В этом случае накладывается штраф.
  • Отказ в предоставлении банковских услуг: кредитование, открытие расчетного счета.
  • Если адрес является массовым, контрагенты фирмы могут утратить к ней доверие.

К СВЕДЕНИЮ! Практически все приведенные недостатки можно нейтрализовать. Для этого нужно приобретать надежные адреса в больших компаниях. Последние обычно предоставляют дополнительные услуги. К примеру, предприниматель получает уведомление о проведении выездной проверки. В этом случае он может обратиться в компанию и попросить предоставить помещение на время проверки. Так можно без проблем для себя пройти все контрольные мероприятия. Оплачивается помещение в период проверки в большинстве случаев посуточно. То есть офис не нужно снимать на весь месяц. Выездные проверки – достаточно редкое мероприятие, а потому тратить много средств на услугу не придется.

Аренда бизнеса

Аренда бизнеса. Что это? Этапы сделки. На что обратить внимание в договоре. Особенности.

Аренда бизнеса может вызывать интерес по разным причинам: это и экономия на старте за счет отсутствия необходимости выполнения бюрократических формальностей и поиска клиентов, и возможность попробовать свои силы в новом деле без риска больших потерь.

Хотя бизнес при этом остается чужим, можно договориться о включении в договор условия о последующем выкупе. Самый серьезный риск для предпринимателя – столкнуться с мошенниками или вместо прибыли получить убыток. Системный подход к сделке аренды бизнеса поможет минимизировать эти риски.

Вопросы терминологии: что понимается под арендой бизнеса

Такого понятия как “аренда бизнеса” в российском законодательстве нет. Ближе всего по смыслу “аренда предприятия”. Этот договор регулируется подразделом 5 главы 34 Гражданского кодекса РФ. Под предприятием понимается имущественный комплекс, включающий как активы, так и пассивы. Но лицензии в этот комплекс не входят.

Договор аренды предприятия заключается на практике крайне редко, так как это очень неудобная правовая конструкция. Законодатель императивно требует, чтобы этот договор был зарегистрирован в регистрирующих государственных органах, кроме того, необходимо известить кредиторов компании. Также помимо активов к арендатору переходят и долги, обязательства (кроме обязательств перед бюджетом).

Однако, предложения об аренде действующего, готового бизнеса можно встретить в информационном пространстве достаточно часто и они востребованы. На рынке особенно популярны следующие варианты:

  • магазины, торговые точки;
  • кафе и закусочные;
  • парикмахерские, салоны красоты, массажные кабинеты;
  • аптеки и стоматологические кабинеты;
  • автомастерские.

Как же заключается в этом случае договор аренды бизнеса на практике? Нетрудно заметить, что все представленные варианты предполагают объекты недвижимости с определенным оборудованием.

Поэтому заключается просто договор аренды помещения и оборудования. С сотрудниками перезаключаются трудовые договоры. Клиентская база, как правило, привязана к определенному месту или к определенному мастеру, и также арендодатель предлагает сформированную базу поставщиков, которым также выгодно сохранить партнера. И с ними также оформляются новые договоры.

Этапы сделки

Чтобы аренда бизнеса была выгодной, нужно правильно подготовить и провести сделку, грамотно составить договор аренды, включить в него подходящие условия. Хотя предпринимательские риски остаются и в этом случае, но юридические и финансовые значительно снижаются.

Читайте также:
Удавление петлей: что это такое, описание и особенности

Основные этапы сделки:

  • поиск объекта. Здесь важно оценить не только спрос и потенциальную доходность (проходимость, величина базы клиентов, уровень арендной платы и т.д.), но и собственные познания в выбранной сфере деятельности;
  • переговорный процесс. Сейчас ведение переговоров допускается регулировать отдельным договором;
  • проверка предлагаемого бизнеса, в первую очередь, объекта аренды и оборудования (прежде всего нужно проверить право собственности и исправность);
  • разработка и подписание договора.

Сдавать в аренду имущество может собственник, арендатор в субаренду – только при согласии собственника, а также представители по доверенности. Право собственности сейчас проверятся по выпискам из ЕГРН, доверенность должна быть надлежащим образом удостоверена (и включать полномочия на подписание договора), а согласие собственник должен выразить обязательно в письменном виде.

Если помещение в аренду сдает организация, стоит проверить полномочия подписанта (достоверное руководителя компании можно установить по выписке из ЕГРЮЛ). При этом всегда лучше работать только с оригиналами документов.

На что обратить внимание в договоре

При разработке и подписании договора стоит учесть, что законодатель многие вопросы позволяет сторонам регулировать самостоятельно. Особое внимание следует обратить на следующие пункты договора аренды помещения:

– размер арендной платы. По умолчанию в него не входят коммунальные затраты, но можно договориться и об обратном. Поэтому вопрос оплаты этих услуг (включая уборку и охрану) стоит урегулировать отдельно;

– возможность увеличения арендной платы. Законом арендодателю предоставлена возможность повышать ее раз в год, если договором не предусмотрено иное. Не стоит соглашаться на более частый пересмотр арендной платы, а также подписывать дополнительные соглашения к договору чаще раза в год, также можно попытаться обговорить процент повышения;

– согласование и оплата неотделимых улучшений. Неотделимые улучшения (ремонт и т.д.) подлежат компенсации только в случае их согласования с арендодателем. Также не стоит начинать ремонт заранее, до подписания договора;

– вопросы расторжения договора. По закону арендодатель вправе выселить арендатора через суд при наличии серьезных нарушений договора, если иное не согласовано сторонами. Поэтому не стоит соглашаться на включение условия о возможности расторжения договора без обоснования причин в любое время. В то же время арендатору выгоднее, чтобы у него было право съехать без объяснения причин, если бизнес “не пошел”;

– преимущественное право на продление договора. Выгоднее заключать договор на 11 месяцев, без госрегистрации. Но стоит подстраховаться и включить условие о преимущественном праве арендатора;

– распределение обязанностей по ремонту, по умолчанию капитальный ремонт оплачивает арендодатель, а текущий – арендатор.

Отдельно стоит упомянуть о том, что все арендуемое имущество нужно тщательно проверить перед подписанием договора. Конечно, скрытые недостатки закон позволяет предъявить и позже, но может возникнуть спор, являются ли они скрытыми. Стоит также рассмотреть вопрос сопровождения сделки, проверки документации и объекта специалистами.

Давид Гликштейн, менеджер. Пишу статьи, ищу интересную информацию и предлагаю способы ее практического использования. Верю, что благодаря качественной юридической аналитике клиенты приходят к юридической фирме, а не наоборот. Согласны? Тогда давайте дружить на Facebook.

В случае, если Ваш судебный спор или иной спор, договорная работа или любая другая форма деятельности касается вопросов, рассмотренных в данном или ином нашем материале, рекомендуем проверить и убедиться, что Ваша правовая позиция соответствует последним изменениям практики и законодательству.

Мы будем рады оказать Вам юридическую помощь по поводу минимизации юридических рисков и имеющимся возможностям. Мы постараемся найти решение, подходящее именно для Вас.

Звоните по телефону +7 (383) 310-38-76 или пишите на адрес info@vitvet.com.

Наша юридическая компания оказывает различные юридические услуги в разных городах России (в т.ч. Новосибирск, Томск, Омск, Барнаул, Красноярск, Кемерово, Новокузнецк, Иркутск, Чита, Владивосток, Москва, Санкт-Петербург, Екатеринбург, Нижний Новгород, Казань, Самара, Челябинск, Ростов-на-Дону, Уфа, Волгоград, Пермь, Воронеж, Саратов, Краснодар, Тольятти, Сочи).

Предлагаем своим клиентам наши юридические услуги по следующим направлениям:

Наша юридическая компания оказывает различные юридические услуги в разных городах России (в т.ч. Новосибирск, Томск, Омск, Барнаул, Красноярск, Кемерово, Новокузнецк, Иркутск, Чита, Владивосток, Москва, Санкт-Петербург, Екатеринбург, Нижний Новгород, Казань, Самара, Челябинск, Ростов-на-Дону, Уфа, Волгоград, Пермь, Воронеж, Саратов, Краснодар, Тольятти, Сочи).

Будем рады увидеть вас среди наших клиентов!

Звоните или пишите прямо сейчас!

Телефон +7 (383) 310-38-76
Адрес электронной почты info@vitvet.com

Юридическая фирма “Ветров и партнеры”
больше, чем просто юридические услуги

Рейтинг
( Пока оценок нет )
Понравилась статья? Поделиться с друзьями:
Добавить комментарий

;-) :| :x :twisted: :smile: :shock: :sad: :roll: :razz: :oops: :o :mrgreen: :lol: :idea: :grin: :evil: :cry: :cool: :arrow: :???: :?: :!: