Черты всех видов собственности на земельные участки

Какие бывают виды собственности на земельный участок

Возможные варианты типов собственности на земельные участки определены в Конституции РФ и установлены федеральным законодательством.

Права и обязательства владельцев изменяются в зависимости от того, какая форма собственности на земельный участок имеет место. Разновидность собственности устанавливается в соответствии с целевым назначением участка, субъектного состава и особенностей трансформации одной формы собственности в другую.

Основные формы собственности на землю

В Российской Федерации выделяют следующие виды собственности в отношении участков земли:

  • государственная – федеральная собственность и земли, которыми владеют субъекты федерации;
  • муниципальная – земля считается собственностью муниципальных образований. Ею могут распоряжаться органы местной власти, земля находится в пределах населенного пункта.
    Она предназначена для обеспечения социально-культурных и бытовых потребностей населения конкретного поселения, ее необходимо использовать строго по прямому назначению;
  • частная – владельцами считаются отдельные граждане и коллективные объединения. Земля может перейти к ним в распоряжение на различных условиях.
    При этом физические лица и организации могут не только владеть и пользоваться ею, но и распоряжаться по своему усмотрению. На них также накладываются определенные обязанности;
  • смешанная — сочетает в себе характерные черты нескольких форм собственности.

В настоящее время наиболее распространенными формами собственности считают государственную и частную.

На основании формы владения участком земли устанавливаются определенные требования законодательства.

Характеристика частной собственности

Частные владения подразумевают принадлежность земли отдельному лицу, нескольким гражданам, которых объединяет статус юридического лица, а также товариществу.

Любые земли можно перевести в личную собственность. Исключением станут те, которые официально исключены из оборота или ограничены.

К таким территориям относятся заповедные зоны, участки из лесного фонда страны.

Кроме непосредственно земельного участка гражданину принадлежат строения, деревья и иные насаждения на территории земельного надела.

К собственности могут относиться небольшие закрытые водоемы, расположенные на участке.

Отличительной чертой частной собственности считают ее целевое назначение. Цели могут быть следующими:

  • садоводство;
  • ведение личного хозяйства;
  • постройка дома и прочих подсобных помещений;
  • строительство дачи или гаража.

Стать полноправным собственником земли можно при выполнении следующих условий:

  • при получении участка в дар или наследовании. Земля относится к списку недвижимого имущества, которое разрешено передавать по дарственной или на основании завещания;
  • по приватизации, под которой подразумевают переход участка из государственной или муниципальной собственности в частную.
    Граждане могут официально зафиксировать свои права на земельный надел, который был получен ими бесплатно во времена СССР, когда частных владений не было.
    Программы дачной и лесной амнистии делают процедуру приватизации доступной для большинства граждан;
  • при оформлении сделки купли-продажи. Купить участок можно не только у других граждан, но и у государства, приняв участие в торгах;
  • если были проведены сделки обмена или иные правовые процессы в отношении недвижимости.

Статус собственника потребуется зарегистрировать в соответствии с нормами закона. Сведения об участке и его владельце заносятся в единый реестр недвижимости.

На основании ст. 209 ГК РФ право на частную собственность подразумевает:

  1. владение – возможность обладания недвижимым имуществом согласно требованиям закона;
  2. пользование – право на эксплуатацию земли для получения какой-либо прибыли и продуктов потребления. Это право распространяется на объекты, являющиеся фактической собственностью владельца;
  3. распоряжение — возможность отчуждения, передачи по наследству или по договору аренды и прочие варианты перехода имущества иному лицу.

Владелец вправе распоряжаться имуществом по своему усмотрению. Он может продать или безвозмездно отдать участок или его конкретную часть. Право распоряжения распространяется и на строения, находящиеся на территории земельного надела.

Граждане могут отказаться от владения участком на добровольной основе или объединиться с другими владельцами для создания общей собственности.

Государство вправе ограничить правомочия собственника. Участок могут изъять для государственных или муниципальных нужд, возместив при этом его стоимость согласно государственной оценке.

Если владелец совершает какие-либо правонарушения, то его могут лишить права собственности на землю на основании судебного решения. Денежная компенсация при этом не выплачивается.

Право на землю наступает по факту его регистрации и внесения участка в реестр недвижимости.

У владельца существуют такие обязанности:

  • подача налоговой декларации в установленные законом сроки;
  • уплата земельного налога вовремя;
  • следование всем законам в отношении земель;
  • использование земли исключительно по ее назначению;
  • проведение всех мероприятий, способных обеспечить сохранность земельного надела.

Существует 2 типа частных земельных владений:

  1. индивидуальный – для физических и юридических лиц;
  2. общий — подразделяется на долевой и совместный.

Общей земля может стать на основании определенных законодательных актов или по договору при соединении отдельных земельных участков по взаимному решению их владельцев.

Напоминаем, что даже если Вы досконально изучите все данные, находящиеся в открытом доступе, это не заменит Вам опыта профессиональных юристов!
Чтобы получить подробную бесплатную консультацию и максимально надежно решить Ваш вопрос — Вы можете обратиться к специалистам через онлайн-форму .

О муниципальной собственности

Существует 2 варианта владения муниципальными земельными участками:

  1. для каждого собственника выделяется определенный участок, владельцем которого он становится (долевая форма собственности);
  2. конкретная доля не устанавливается, а вся земля считается общей собственностью.

Такой вид владения характерен для садоводческих объединений, фермерских и крестьянских хозяйств, жилищных и гаражных кооперативов, кооперативных сельскохозяйственных организаций.

Целевое назначение подобных земель состоит в реализации сельскохозяйственных и коммунальных нужд населения. Собственник вправе продать свою долю в муниципальном владении, но сначала он должен предложить ее иным дольщикам хозяйства.

Особенности государственной собственности

В ст. 125 ГК РФ зафиксировано, что вся земля, не входящая в категории частных и муниципальных владений, считается государственной. При этом владение возможно на федеральном уровне и уровне субъектов Российской Федерации.

Права государства распространяются:

  • на земли, выделенные под научно-исследовательские работы;
  • на заповедные и парковые зоны;
  • на участки, которые обеспечивают безопасность страны;
  • на участки, выделенные для эксплуатации космических систем для ядерной энергетики;
  • на иные земли, зафиксированные в Конституции РФ.

Такие земли государство вправе передать муниципалитетам или частным лицам на основании договора аренды для строительства или возделывания растительных культур. В правомочия государства входит возможность скупать частные земли, выставленные на продажу.

Формы собственности

Земельные участки в России могут находится в частной, муниципальной или государственной собственности. Такое разделение закреплено в Конституции и Гражданском кодексе.

Единого подхода к классификации форм собственности на участок земли не существует. С экономической точки зрения можно выделить общественную, коллективную и частную собственность. При коллективной собственности имущество распределено между членами кооператива (типичный пример такой формы это ОАО).

Классификация видов собственности на земельный участок

При общественной собственности имущество имеет ценность для всего общества и оно может принадлежать государству или общественным организациям (партиям, церкви и пр.). При частной собственности важнейших спектр прав (владения/распоряжения/пользования) принадлежит частному лицу или компании.

В юридическом смысле разделяют формы собственности с позиции объекта: общую собственность и единоличную. Так, согласно Гражданскому кодексу различается в общей собственности (имущество принадлежит двум или нескольким лицам) долевую и совместную. В первом случае в праве собственности выделяются доли каждого владельца, во втором – они не определяются.

Нормы Конституции и законодательство РФ

С позиции основного российского закона различают:

Указанное разделение видов собственности с позиции субъекта приводится в Конституции (ст.8) и Гражданском кодексе (ст.212).

При частной собственности в качестве субъекта выступает физическое лицо или группа лиц, которая обычно оформлена в юридическое лицо. Субъектом муниципальной собственности является городское или сельское поселение.

Ее следует отличать от госсобственности, которая является федеральной или находится на уровне субъектов РФ.

Формы собственности в отношении земельных участков

В советское время вся земля и недвижимость принадлежала государству и вопросы разделения форм собственности не стояли.

Нынешняя редакция Конституции наделила россиян возможностью оформления частной собственности на участки.

Частная земля может принадлежат как гражданину, так и группе лиц, имеющих статус юрлица, товарищества или НКО. Но также определенная часть земель по 9 ст.Конституции сохранилась во владении государства и муниципалитетов (местных властей). Допускается и смешанный вариант.

В зависимости от формы собственности в отношении оборота участков действуют разные правила. Узнать какая форма собственности действует в отношении конкретного ЗУ сегодня может каждый желающий. Такая информация доступна на публичной кадастровой карте от Росреестра. Для получения необходимой информации нужно знать кадастровый номер или точный адрес участка.

Частная собственность

Любые участки на российской территории можно оформить в частную собственность. Исключения составляют те, которые изъяты из оборота (например, территории заповедных зон) или ограничены в обороте (земли из лесного фонда).

Приобрести землю в частную собственность можно несколькими способами:

  1. В результате ее приватизации: перехода из государственной/муниципальной в частную собственность. Данная процедура позволяет узаконить свои права на участок лицам, которые получили его безвозмездно в пользование еще в советское время, когда частной собственности не существовало. В частности, приватизировать землю и стать ее полноправным владельцем бесплатно можно сегодня в рамках программ дачной и лесной амнистии.
  2. В результате дарения или наследования участков. Земля входит в перечень имущества, которое можно включать в завещание или передавать по наследству в законном порядке. Также она может стать предметом дарения (сделки по отчуждению прав собственности в безвозмездном порядке).
  3. По сделке купли-продажи. Приобрести землю в собственность можно как у другого частного лица, так и у государства, выкупив ее из аренды или путем участия в торгах.
  4. В рамках сделок по обмену или других гражданско-правовых процедур.

Частное право собственности в России должно быть должным образом зарегистрировано. Для этого уполномоченной организацией ведется единый реестр недвижимости, в который вносятся кадастровые данные об участке и сведения о правообладателях.

Оформить права собственности можно через Росреестр, куда нужно принести правоустанавливающий документ (договор дарения, свидетельство о наследстве, договор купли-продажи и пр.) и написать заявление на вступление в права собственности. Без должного юридического закрепления прав собственности владелец утрачивает право эксплуатации участка.

Земля может быть приобретена в собственность частным лицом за свои деньги или с использованием заемных средств. Сегодня нередко практикуется бесплатное выделение земель государством в рамках целевых программ поддержки различных социальных слоев или развития территорий.

Земельные участки могут выступать объектом залога по ипотечным кредитам или прочим займам с обеспечением, а также в качестве взноса в уставной капитал юрлица.

Помимо участка земли частному лицу могут принадлежать постройки на нем, деревья, водоемы и растительность.

Кому может принадлежать?

Помимо юрлиц право собственности может принадлежать садоводческим товариществам, дачным кооперативам, фермерским хозяйствам – т.е. объединениям граждан, созданным для решения конкретных задач: содействия в ведении дачного хозяйства, ЛПХ и пр.

Право частной собственности физлиц и юрлиц в отношении участков обговаривается в статье 15 Земельного кодекса. Здесь также приводится весь спектр прав собственника, к которым относится не только владение, но и свободное распоряжение участком. В частности, его право отчуждать землю по своему усмотрению. Так, только владелец земли может продавать, дарить, обменивать, завещать участки. Арендаторы подобных прав лишены.

Собственник вправе отчуждать участки только совместно с принадлежащими ему зданиями и постройками. Такое требование прописано в Земельном кодексе. Также допускается продажа не всего участка, а долей в собственности.

Для того чтобы владелец мог беспрепятственно распоряжаться земельным участком земля не должна быть изъята или ограничена в обороте.

Так, могут возникнуть ситуации, когда принадлежащая частному лицу земля потребуется для государственных нужд (строительства автотрассы федерального значения, олимпийских объектов и пр.).

В этом случае собственник лишен права на продажу участка, но он вправе рассчитывать на денежную компенсацию от государства за изъятую землю.

Земельные участки могут быть ограничены в обороте из-за наложенного на них ареста в рамках исполнительного производства. Причиной ареста могут быть долги собственника по налогам или иным обязательным платежам, а также процедура банкротства.

Читайте также:  Подготовка завещания земельного участка

Отличие в эксплуатации участка юридическим лицом от физического состоит в том, что только оформленная по нормам закона компания или индивидуальный предприниматель могут получать прибыль от пользования землей. Например, строить там коммерческую недвижимость или выращивать урожай для его дальнейшей продажи.

Тогда как физлицо вправе пользоваться землей для личных целей. Например, для выращивания урожая для семейных целей. С другой стороны, законом не запрещено физлицам извлекать прибыль из ренты, сдавая участок в аренду.

Определенные ограничения содержит Земельный кодекс в части передачи участков в собственность иностранных граждан, лиц без гражданства и компаний с иностранным участием.

Обязанности собственника

Помимо прав собственность на земельный участок накладывает на владельца целый ряд обязанностей. Так, например, он должен использовать его только по своему целевому применению (под индивидуальное строительство, овощеводство, дачное или личное подсобное хозяйство); соблюдать границы участка; способствовать поддержанию плодородного слоя в отношении сельскохозяйственных земель; своевременно приступить к эксплуатации участка.

Если собственник использует участок нецелевым образом, загрязняет окружающую среду, нарушает границы, либо просто не пользуется участком, то он может быть привлечен к административной ответственности со стороны контролирующих инстанций.

Иногда может стоять вопрос о лишении его права собственности.

Земля, которая находится в частной собственности, накладывает на ее владельца обязательства по уплате земельного налога. Он рассчитывается на основании кадастровой стоимости участка, а налоговые ставки по налогу определяются на уровне МО.

Формы собственности на землю

Формы собственности на землю закреплены Конституцией РФ и федеральным законодательством. Их разграничение проводится по назначению земель, субъектному составу и основаниям перехода из одной формы собственности в другую.

Права и обязанности землепользователей также отличаются в зависимости от того, к какой форме собственности относится тот или иной участок.

Формы собственности на участки

Формы собственности на земли в России различаются по субъектному составу.

  1. Государственная – принадлежит исключительно России или федеральным субъектам.
  2. Муниципальная – находится в собственности административно-территориальных единиц. Она находится в ведении органов местного самоуправления и ограничивается пределами посёлка, города, района. Эта земля должна использоваться строго по назначению, основной задачей является удовлетворение социально-культурных и коммунально-бытовых нужд населения административного пункта.
  3. Частная – принадлежит гражданам и коллективным субъектам. Земля переходит к ним на различных основаниях. Юридические и физические лица имеют право владения, использования и распоряжения своим наделом. Так как земля – особо ценный ресурс, все пользователи должны нести определённый круг обязанностей друг перед другом и перед государством.

Формы и виды собственности на землю часто отождествляют. Но также встречается мнение у теоретиков о выделении видов собственности в рамках вышеуказанных форм.

Так, государственная форма собственности включает землю федеральную и ту, которая принадлежит субъектам РФ.

Такая форма собственности земельного участка, как частная, делится на индивидуальную и общую.

Формы и виды собственности на земельные участки выделены на законодательном уровне на основании субъектного состава. Каждый из них имеет особенности. Отличаются также правила перехода во владение, целевое назначение участков, права и обязанности собственников.

Частная собственность на землю

Особенностью частной собственности на землю является её целевое назначение.

Надел предоставляется в собственность для следующих целей:

  • ведение хозяйства;
  • строительство и обслуживание дома и хозяйственных построек;
  • садоводство;
  • дачное или гаражное строительство;
  • осуществление хозяйственной деятельности.

У индивидуальных и коллективных субъектов возникают следующие правомочности относительно собственности на земельный участок.

  1. Право на владение землёй означает её правовой статус, как принадлежащей лицу на законных основаниях вследствие регистрации в Росреестре недвижимости. Владение распространяется на верхний плодородный шар, на природные объекты, которые находятся на участке и на пространство под и над участком, необходимое для её освоения.
  2. Право на пользование участком — это право удовлетворять свои потребности с помощью земельного участка, получать с него урожай и использовать по целевому назначению.
  3. Распоряжение подразумевает под собой возможность определения дальнейшей юридической или фактической судьбы земельного надела.

Земля может находиться в собственности у физических, юридических лиц, а также в общем владении.

Круг юридических лиц достаточно широкий: от хозяйственных обществ до религиозных организаций. Все они должны иметь землю на балансе и должны быть зарегистрированы в Реестре недвижимости.

В случае, когда физическое или юридическое лицо не зарегистрировано в Росреестре, оно имеет право пользоваться земельным наделом на следующих основаниях.

  1. Безвозмездное пользование — этот вид пользования появился в 2015 году. Граждане и юридические лица имеют право реализовывать свое право на землю, заключив договор с её собственником.
  2. Аренда – требует также договора с собственником.

Общая собственность на земельные участки означает коллективное целевое их использование по назначению, не ущемляя интересы и права друг друга. Доходы и расходы на поддержание участка в надлежащем виде, пригодном к использованию, равномерно распределяются между собственниками поровну или зависимо от их доли в собственности.

Общая собственность подразделена на следующие группы.

  1. С выделением доли каждому из совладельцев — при определении части имущества каждого владельца. Каждый собственник несёт ответственность, платит налог и имеет право на урожай только в пределах своей доли.
  2. Без выделения долей — проявляется в совместном землепользовании. Она актуальна, когда невозможно определить долю каждого владельца по решению судебного органа или на условиях договора. Это земли супругов, крестьянские хозяйства, добровольные объединения индивидуальных собственников и т. д.

Право частной собственности на землю возникает вследствие проведения законных сделок, а также в результате решений органов власти. Основным условием является регистрация прав на землю в Реестре недвижимости, так как без неё распоряжение участком невозможно.

Муниципальная форма собственности

Муниципальная форма собственности возникает, когда земля переходит административным единицам в следствие следующих юридических фактов:

  • специальное отнесение земель к муниципальным, что отображено в нормативном акте государства;
  • передача земли из государственной собственности;
  • судебные акты о разграничении участков;
  • приобретение земель на основании сделок у различных субъектов.

Земельный кодекс относит этот вид собственности к государственной, но его принято отграничивать в силу различия субъектов управления. От имени административной единицы участком распоряжается орган местного самоуправления. В его полномочия входят резервирование участков, их изъятие из частной собственности для нужд города или другого поселения, установление правил пользования участками, утверждение условий застройки, разработка и воплощение в жизнь местных программ землепользования, принятие охранных и защитных мер в отношении земель.

К землям, которые находятся в собственности муниципалитета относятся:

  • участки под муниципальными зданиями и постройками;
  • наделы, переданные с федеральной собственности органам самоуправления (допустим, земля в собственности субъекта РФ города Москвы может быть передана местными актами в муниципальную собственность);
  • земли казённых предприятий, созданных муниципалитетом;
  • земли, находящиеся в пределах управления местного органа, от которых собственник отказался (кроме Москвы, Севастополя и Санкт-Петербурга)
  • иные участки в соответствии с федеральным законодательством.

Земля от государства в право собственности муниципалитета может также переходить по заявлению о безвозмездной передаче в таких случаях:

  • утверждён генеральный план и приняты условия землепользования Градостроительным кодексом, когда участок находится на территории соответственного поселения или округа;
  • земли находятся в пространстве между поселениями, относительно которых предоставлена схема муниципального устройства.

Государственные земли

В государственную собственность входят земли, которые не принадлежат ни гражданам, ни их объединениям, ни юридическим лицам, ни муниципалитетам.

Субъектами собственности являются федерация и субъекты РФ (края, республики и т. д.). От их имени действуют органы государственной власти. Законодательными актами может быть предусмотрено, что осуществление полномочий землепользователя будут осуществлять отдельные муниципалитеты, граждане или организации.

Государство выступает в качестве не только собственника земли, оно ещё и устанавливает нормы в сфере земельных отношений и осуществляет контроль над выполнением функций, возложенные на всех землепользователей. Это означает, что нарушение установленных правил поведения от имени государства будет подлежать наказанию, зачастую, в виде административного штрафа.

К федеральным землям относятся:

  • земля, на которой возведены сооружения и постройки РФ;
  • земельные наделы, предоставленные казённым и некоммерческим организациям, органам госвласти, переданные государством;
  • участки, которые принадлежат на праве пользования научным академиям;
  • земли, которые находятся в ведении госкомпании Росавтодор;
  • иные участки.

Ни при каких обстоятельствах не подлежат передаче в иную собственность следующие категории земель:

  • с расположенными на них объектами недвижимости, построенными по указанию государства;
  • природные участки под особой охраной государственного значения;
  • леса и территории в пределах особых экономических зон;
  • земли, находящиеся в резерве для госнужд;
  • территории, на которых размещены здания федерального значения или планируется их возведение;
  • находящиеся в ведении государственных органов;
  • земли, предназначенные для субъектов природных монополий;
  • земли с железнодорожными объектами;
  • сельскохозяйственные земли, предоставленные для деятельности госучреждений.

К землям федеральных субъектов принадлежат:

  • земли, на которых построены сооружения субъектов РФ;
  • земельные наделы, предоставленные органам и организациям субъектами федерации;
  • сельскохозяйственные земли под дорогами и другими средствами связи, лесными и водными объектами, кроме тех, которые находятся в муниципальной и частной собственности;
  • иные наделы.

К государственным можно отнести землю, не принадлежащую к частной или муниципальной собственности. Законом установлены случаи передачи земли другим владельцам, но есть категории земель, которые принадлежат федерации и другим субъектам не переходят ни при каких обстоятельствах.

Перераспределение участков

Между органами госвласти и местного самоуправления возможно перераспределение земель в определённых случаях.

  1. Все перераспределяемые земли не пребывают в частном пользовании или собственности, не находятся в ведении органов власти, права третьих лиц на них не распространены (кроме сервитута). Органы, между которыми распределяются земли, заключают соглашение, исключением является ситуация, когда участок находится в ведении одного органа – он может тогда единолично принять решение.
  2. Часть земель, подпадающих под распределение, принадлежит государству или муниципалитету, а остальные земли не принадлежат никому и не обременены.
  3. Перераспределяет земли один орган, в ведении которого находятся все эти земли.

Основаниями являются соглашение между субъектами, единоличное решение, проект межевания. Все границы территорий должны быть уточнены и утверждены.

Случаи, когда может происходить перераспределение участков, принадлежащих федерации, муниципалитету и находящихся в частной собственности:

  • приведение границ наделов в соответствие с проектами межевания;
  • перераспределение наделов с целью выравнивания их границ – производится только при расширении участков, что принадлежат частным владельцам;
  • распределение земель между частными владельцами – осуществляется также с условием расширения границ наделов вплоть до максимального размера;
  • необходимость изъятия земель для федеральных или местных нужд.

Основаниями служат договоры между владельцами перераспределяемых участков, в которые должна быть включена информация о праве на этот надел и причинах изменения в праве собственности, также на эти участки нужны документы из Ростреестра. Кроме того, органы власти предоставляют счёт, на основании которого проводится доплата за то, что участок увеличился.

Для осуществления перераспределения готовится проект межевания земель или схема, отображающая расположение надела.

Муниципалитет и госорганы могут также передать в собственность надел бесплатно. Перечень случаев бесплатной передачи земли исчерпывающий.

Переход права собственности урегулирован законодательством. Перераспределение земель допускается только при соблюдении всех условий и на законных основаниях, подтверждённых необходимыми документами.


ВИДЫ И ФОРМЫ СОБСТВЕННОСТИ НА ЗЕМЛЮ

Форма собственности — понятие, в общем, экономическое. Реализуется же экономически собственность тогда, когда начинает приносить доход, т.е. в процессе присвоения и отчуждения земли и другого недвижимого имущества как основного фактора производства и его результатов — дохода. Существует два основных способа присвоения и отчуждения благ: индивидуально обособленный — частный, и совместный, общий — публичный. Соответственно этим способам различают четыре формы собственности (рис. 3.3).

Государственная форма собственности на землю подразделяется на федеральную собственность и собственность субъектов Федерации. Ее основные характеристики представлены на рис. 3.4.

Рис. 3.3. Основные формы собственности на землю

ВИДЫ ГОСУДАРСТВЕННОЙ СОБСТВЕННОСТИ НА ЗЕМЛЮ

Состав земель: входит вся земля, которая прямо не передана в частную, муниципальную или собственность субъектов Федерации. Презумпция государственной собственности, исключающая наличие бесхозных земель. Целевое назначение — для обеспечения нужд обороны и безопасности страны, охраны границ и других общегосударственных функций.

Читайте также:  Как происходит переоценка кадастровой стоимости земельных участков

Размер (площадь) устанавливается путем разграничения земель между Российской Федерацией и субъектами Федерации. Права собственника осуществляют органы федеральной власти, а в случаях, предусмотренных законом — юридические лица. Закрепляются за казенными предприятиями во владение и пользование.

Владение не связано с обязательным использованием земель.

Пользованием путем присвоения части земельной ренты в интересах всех народов

Субъектов Федерации Состав земель: в пределах территориальных границ, за исключением земель, переданных в федеральную, муниципальную, частную и иную форму собственности.

Целевое назначение — для решения задач субъекта Федерации.

Размер определяется путем разграничения земель между субъектом Федерации и муниципалитетами.

Распоряжение землей осуществляют органы государственного и местного самоуправления путем издания правовых актов.

Сами субъекты собственности не осуществляют хозяйственной эксплуатации земель. Права собственника совпадают с осуществлением регулирования и контроля за ис -пользованием всех категорий земель. Закрепляются за унитарными государственными предприятиями.

Присвоение части земельной ренты через арендную плату и земельный налог. Включение участка в фонд земель субъекта РФ не прекращает прав собственности, аренды, пользования

Рис. 3.4. Характеристика государственной формы собственности на землю

Муниципальная форма собственности — это особый вид собственности, не относящийся к государственной, но имеющий все характеристики публичной собственности (табл. 3.2).

Основное содержание муниципальной формы собственности на землю

  • •территория в границах муниципального образования (города и т.п.);
  • • земли различных категорий

•для обслуживания потребностей местного населения, коммунального хозяйства, инженерной инфраструктуры, благоустройства и для муниципальных организаций

Права собственника осуществляют

•органы местного самоуправления и администрации;

• юридические и физические лица в случаях, предусмотренных нормативными актами

• устанавливается путем разграничения земель между субъектом РФ и муниципалитетами

  • • закрепление за муниципальными предприятиями и учреждениями во владение и пользование;
  • • продажа в частную собственность;
  • •передача в аренду, пожизненное наследуемое владение, постоянное и временное пользование;
  • • исполнение делегированных полномочий субъектом РФ
  • • территориально-административные районы;
  • • города и префектуры;
  • •сельские и иные населенные пункты;
  • • созданные муниципалитетом юридические лица

• определяется законом РФ о местном самоуправлении и нормативными актами субъекта РФ

• является публичной, а не частной или государственной

Частная собственность на землю подразделяется на несколько видов в зависимости от правообладателя: индивидуальная собственность граждан и юридических лиц; общая собственность, подразделяемая на общую совместную, т.е. без определения долей, принадлежащих каждому участнику общей совместной собственности, и общую долевую собственность, когда доля каждого собственника известна заранее.

Юридические лица, так же как и граждане, могут по своему желанию объединять находящиеся в их собственности земельные участки и использовать их на праве общей совместной и общей долевой собственности.

В процессе земельной реформы граждане и их объединения могут приобретать в частную собственность земельные участки за плату или бесплатно из земель, находящихся в государственной и муниципальной собственности (приватизация). Кроме того, они могут это сделать путем совершения иных сделок с землей, предусмотренных земельным законодательством. Федеральная собственность на землю обладает правом территориального верховенства и суверенитета, которое распространяются на все земли в пределах соответствующих границ.

Собственность на землю субъектов Федерации формирует основные функции государственных органов по землепользованию: мониторинг земель, ведение кадастра, предоставление и изъятие земель, определение условий использования и др.

В соответствии со ст. 15 ЗК РФ собственностью граждан и юридических лиц (частной собственностью) являются земельные участки, приобретенные ими по основаниям, установленным гражданским законодательством.

Граждане и юридические лица имеют право на равный доступ к приватизации земли. Земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности, могут быть предоставлены в частную собственность граждан и юридических лиц, за исключением земельных участков, которые в соответствии с ЗК, федеральными законами не могут находиться в частной собственности. Основные характеристики частной собственности на землю показаны в табл. 3.3.

Основное содержание частной формы собственности на землю

Физические лицаграждане

Юридические лицакоммерческие организации

  • • получение бесплатно по среднерайонной норме, за плату сверх нормы для ведения фермерского хозяйства;
  • • совершение земельных сделок.
  • •ведение фермерского хозяйства, садоводства, огородничества, личного подсобного хозяйства, индивидуального жилищного, дачного и гаражного строительства;
  • • предпринимательская деятельность
  • •выкуп занимаемой предприятием площади; •передача предприятиями участков в качестве вклада в уставный капитал;
  • • покупка, аренда земли с выкупом;
  • • передача сельскохозяйственным организациям земель реорганизованных совхозов и колхозов;
  • •выделение в постоянное пользование государственных или муниципальных земель.

Целевое назначение: в соответствии с уставными задачами с учетом установленных законом ограничений

В собственности не могут быть земли, изъятые из хозяйственного оборота

В собственности не могут быть земли, изъятые из хозяйственного оборота

Предельный размер устанавливается органами власти в зависимости от целевого

Размеры участка для несельскохозяйственных целей определяются по утвержденным нормам отвода или по проектно-сметной документации

Права — владеть, пользоваться и распоряжаться по своему усмотрению, объединять участки для совместной деятельности

Владение, пользование и распоряжение участком самостоятельно

Обязанности: использовать по целевому назначению с учетом установленных законом ограничений

Неиспользование земли в течение установленного срока (1-3 года) или нецелевое использование является основанием для прекращения прав на участок

Общая собственность на землю, когда участок принадлежит нескольким лицам, подразделяется на два вида: совместная собственность без определения доли каждого собственника и долевая собственность с определением доли каждого собственника.

Совместная собственность на землю существует:

  • • на земли общего пользования садоводческих товариществ, дачных и гаражных кооперативов, кондоминиумов;
  • • при реорганизации сельскохозяйственных предприятий по решению собрания титловых коллективов;
  • • в случае приобретения супругами участка во время брака, если иное не оговаривается в договоре между ними;
  • • при выделении фермерского хозяйства или при обретении ими участка.

Участники совместной собственности владеют и пользуются земельным участком сообща, если нет иного в соглашении между ними. Распоряжение им осуществляется по согласию всех участников, которое предполагается независимо оттого, кем из них осуществлена сделка. Каждый участник может совершить сделку, если нет иного в соглашении между ними. Кредитор участника может потребовать выделения земельной доли должника для обращения на нее взыскания.

Долевая собственность на землю возникает при объединении участков нескольких собственников или реорганизации сельскохозяйственных предприятий по решению трудовых коллективов. Владение и пользование земельным участком при долевой форме собственности на землю осуществляется по согласию всех участников или по решению суда. Распоряжение участком определяется соглашением участников долевой собственности. Каждый участник имеет право: выделения своей доли; отчуждения своей доли после письменного извещения остальных участников после 30 дней; преимущественной покупки продаваемой доли другого участника.

Доли устанавливаются по соглашению сторон, по закону при наследовании или предполагаются равными. Если выделение доли в натуре не предполагается уставом, то выбывающему члену кооператива выплачивается денежная компенсация. Неотделимые улучшения земельного участка являются собственностью всех участников.

Собственность на землю в любой сфере бизнеса имеет существенную специфику, определяемую социально-экономическими причинами и особенностями соответствующей категории земель.

Во-первых, абсолютной земельной собственности не существует вообще, так как права землевладельцев законодательно ограничены в интересах общества, собственников других участков и всех людей, вместе взятых. Так, нельзя, например, возводить строения вблизи водоохранных территорий, наносить ущерб окружающей среде, использовать земли не по целевому назначению и т.д.

Во-вторых, установлен особый режим земли как природного ограниченного ресурса. В частности, государственной собственностью считается вся земля, которая прямо не передана в частную и муниципальную собственность, т.е. установлена презумпция (предположение) государственной собственности на землю, что исключает возможность бесхозного ее существования. Более того, объектом частной собственности земля может быть лишь в той мере, в какой это прямо разрешено государством. Поэтому рыночный оборот земель законодательно ограничивается в общих публичных интересах.

Так, не могут быть в частной собственности земли лесного и водного фондов, континентального шельфа и территориальных вод, недра, а также охраняемые или особым образом используемые территории, участки семеноводческих станций, унитарных государственных сельскохозяйственных организаций и др. Не подлежат приватизации земли общего пользования в населенных пунктах (площади, улицы, парки, скверы, пляжи, водоемы и др.), земли заповедников, ботанических садов, оздоровительного и историко-культурного назначения и т.д.

В-третьих, поскольку земля является одновременно не только специфическим средством производства и объектом хозяйствования, но и важнейшим природным ресурсом, то содержание права собственности на землю определяется как гражданским, так и земельным правом с учетом лесного, водного и природоохранного законодательства.

Право собственности на землю

В статье рассматриваются основания возникновения права собственности на землю, субъекты и объекты права на землю, виды и формы земельной собственности

Понятие «право собственности на землю»

Под «правом собственности на землю» понимается право, включающее в себя три правомочия – владение, пользование и распоряжение землей и другими природными ресурсами (п. 2 ст. 36 Конституции РФ). Нормативное регулирование правоотношений в области земельного права осуществляется гражданским и земельным законодательством. В частности, Гражданский кодекс РФ (ч. 1) от 30 ноября 1994 г. №51-ФЗ (далее – ГК РФ) определяет основания возникновения и прекращения прав на участок земли, как на любое другое имущество. Комплекс норм земельного права устанавливает особенности возникновения и прекращения таких прав, а также процедуру их оформления. Источниками земельного права являются: Земельный кодекс РФ от 25 октября 2001 г. №136-ФЗ (далее – ЗК РФ), ряд федеральных законов; вопросам права собственности на землю посвящена гл. III ЗК РФ «Собственность на землю»; вопросы возникновения прав на землю рассматриваются в гл. V ЗК РФ «Возникновение прав на землю».

В гл. XVII ГК РФ «Право собственности и другие вещные права на землю» рассмотрены основания возникновения вещных прав. Среди вещных прав, объектами которых могут выступать участки земли, выделяются:

– Право собственности (частная, государственная, муниципальная) на земельный участок возникает либо ввиду приобретения права у другого собственника (сделки отчуждения, мены, дарения и т.д.), либо с помощью формирования нового участка и последующего оформления его в собственность;

– Права пользования (аренда, бессрочное пользование, оперативное управление и т.д.);

– Право бессрочного пользования землей, находящейся в федеральной или муниципальной собственности, предоставляется отдельным категориям юридических лиц (публичным органам власти; бюджетным, казенным и автономным учреждениям всех уровней); казенным предприятиям. Возникает в связи с решением уполномоченного органа власти. Право бессрочного пользования, ранее оформленное на физических лиц, сохраняет действие, однако такое право не может быть предоставлено гражданам;

– Право пожизненного наследуемого владения в настоящее время в РФ не предоставляется, однако существующие права сохраняются;
Право ограниченного пользования (сервитут) возникает из условий сделки, нормативного акта публичного органа власти, либо связано с особым правовым статусом земельного участка;

– Иные права пользования (аренда и т.д.). Возникают из совершения юридически значимых действий (заключение договора, издание нормативного акта органа власти).

Основания возникновения права собственности на землю

Согласно ст. 25 ЗК РФ ЗК РФ права собственности на земельные участки возникают по основаниям, установленным гражданским законодательством, федеральными законами и подлежат регистрации в соответствии с ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» от 21 июля 1997 г. №122-ФЗ.

– в частную собственность (ст. 17, 18 ГК РФ):

  • на основании договора купли-продажи, мены, дарения или иной сделки об отчуждении земельного участка (ст. 218 ГК РФ);
  • в порядке наследования, а также в результате правопреемства при реорганизации юридического лица (п. 2 ст. 218 ГК РФ);
  • в порядке приватизации земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности (ст. 217 ГК РФ);
  • по иным основаниям (п. 3 ст. 218 ГК РФ), например, в силу приобретательной давности.

– в государственную собственность (ст. 17, 18 ЗК РФ):

  • по федеральным законам;
  • процедура разграничения государственной собственности на землю;
  • гражданско-правовые основания;
  • безвозмездная передача из федеральной собственности (для собственности субъектов РФ).
Читайте также:  Существует ли ограниченный срок действия кадастровой выписки на земельный участок

– в муниципальную собственность (ст. 19 ЗК РФ):

  • по федеральным законам и принятым в соответствии с ними законам субъектов РФ;
  • процедура разграничения государственной собственности на землю;
  • гражданско-правовые основания;
  • безвозмездная передача в муниципальную собственность из федеральной собственности.

Государственная регистрация сделок с земельными участками обязательна в случаях, указанных в федеральных законах. Право частной собственности удостоверяется свидетельством о государственной регистрации права частной собственности и возникает с момента регистрации.

Объекты и субъекты права собственности на землю

Объектом права собственности на землю является земельный участок, понятие которого закреплено в п. 3 ст. 6 ЗК РФ: это недвижимая вещь, представляющая собой часть земной поверхности и имеющая характеристики, позволяющие определить ее в качестве индивидуально определенной вещи.

Содержание права собственности, которое распространяется на любые объекты гражданских прав, в том числе земельные участки, установлено гражданским законодательством. Согласно ст. 209 ГК РФ собственнику принадлежат права владения, пользования и распоряжения своим имуществом.

Владение земельным участком представляет собой обладание им как своим, например, для юридического лица – это возможность числить его на своем балансе.

Пользование землей – это возможность извлекать ее полезные свойства: размещать на ней постройки и сооружения, выращивать сельскохозяйственную продукцию и т.д.

Правомочие распоряжения состоит в возможности для собственника определять юридическую судьбу земельного участка. Он вправе отчуждать земельный участок в собственность другим лицам (дарить, продавать, обменивать, завещать, передавать в качестве взноса в уставный капитал коммерческих организаций и т.д.), передавать им, оставаясь собственником, права владения, пользования и распоряжения участком, отдавать его в залог и т.д.

В соответствии со ст. 209 ГК РФ собственник вправе по своему усмотрению совершать в отношении принадлежащего ему имущества любые действия, не противоречащие закону и иным правовым актам и не нарушающие права и охраняемые законом интересы других лиц. При этом владение, пользование и распоряжение землей и иными природными ресурсами в той мере, в какой их оборот допускается законом, осуществляется их собственником свободно, если это не наносит ущерба окружающей среде и не нарушает прав и законных интересов других лиц.

Согласно земельному законодательству, земля должна использоваться в соответствии с ее целевым назначением (определяемым принадлежностью к той или иной категории земель) и разрешенным видом использованием. Собственник земельного участка должен осуществлять мероприятия по охране земель, соблюдать при использовании земельных участков требования градостроительных регламентов, строительных, экологических, санитарно-гигиенических, противопожарных и иных правил и нормативов, не допускать загрязнения, захламления, деградации и ухудшения плодородия почв на землях соответствующих категорий, выполнять иные обязанности, предусмотренные ЗК РФ и иными федеральными законами.

Участниками земельных отношений (субъектами права собственности на землю) в соответствии со ст. 5 ЗК РФ являются: граждане, юридические лица, РФ, субъекты РФ, муниципальные образования. Пункт 2 указанной статьи определяет, что права иностранных граждан, лиц без гражданства и иностранных юридических лиц на приобретение в собственность земельных участков определяются в соответствии с Кодексом и федеральными законами. Закон предусмотрено также ограничение в отдельных случаях правомочий собственника по распоряжению земельным участком. Так, ст. 37 ЗК РФ предусматривает особые требования к процедуре заключения договоров купли-продажи земельных участков.

Право собственности на землю защищается законом. Собственник вправе истребовать свой земельный участок из чужого незаконного владения в соответствии со ст. 301 и 303 ГК РФ, а также требовать устранения любых нарушений его права, хотя бы эти нарушения и не были соединены с лишением владения (ст. 304 ГК РФ).

Основания и порядок возникновения права собственности на земельные участки определены в соответствующих статьях гл. V-V.6 ЗК РФ, а основания и порядок прекращения права собственности на земельные участки, также как предусмотренные ограничения права собственности, – в гл. VII ЗК РФ.

Виды и формы земельной собственности

В Конституции РФ закреплено, что земля и другие природные ресурсы могут находиться в частной, государственной, муниципальной и иных формах собственности (ст. 9). Соответственно, субъектами права собственности на земельные участки являются: РФ, субъекты РФ, муниципальные образования, граждане и юридические лица. При этом в ст. 36 специально подчеркнуто, что граждане и их объединения вправе иметь в частной собственности землю, а в ст.35 – что право частной собственности охраняется законом. Согласно гражданскому законодательству права всех собственников защищаются равным образом (п. 4 ст. 212 ГК РФ). В соответствии с п. 2 ст. 9 Конституции РФ и ст. 209-217 ГК РФ в РФ устанавливаются частная собственность на землю граждан и юридических лиц, государственная (федеральная и субъектов РФ), му­ниципальная и иные формы собственности. Граждане могут иметь зе­мельные участки на праве не только индивидуальной, но и общей доле­вой (с определенной долей каждого собственника) и общей совместной (без определения долей каждого) собственности. Право собственности на землю реализуется через формы и виды собственности на земельные участки, составляющие земельный фонд России. В соответствии с гражданским законодательством права всех собственников защищаются равным образом (п. 4 ст. 212 ГК РФ).

Формы земельной собственности:

  • частная собственность: право частной собственности граждан и юридических лиц на земель­ные участки возникает в следующих случаях: при приватизации го­сударственных и муниципальных земель; наследовании; дарении; купле-продаже; обмене или сделках с землей; в результате внесения в качестве взноса в уставной (паевой) капитал юридического лица;
  • государственная собственность: это право собственности РФ и ее субъектов на землю. К государственной собственности относятся земли, не находящиеся в частной собственности граждан и юридических лиц, а также в муни­ципальной собственности (ст. 214 ГК РФ). От имени РФ и ее субъектов права собственника осуществляют органы государственной власти в рамках их компетенции (ч. 1 ст. 125 ГК РФ);
  • муниципальная собственность реализуется властью органов местного самоуправления в интересах населения того или иного му­ниципального образования.

Что касается иных форм собственности на землю, о которых упоминается в ст. 9 Конституции РФ, то таковых законодательством в настоящее время не предусмотрено.

Общая собственность по гражданскому праву представляет собой собственность на имущество двух или нескольких лиц является, таким образом, разновидностью частной собственности. Согласно ст. 244 ГК РФ имущество может находиться в общей собственности с определением доли каждого из собственников в праве собственности (долевая собственность) или без определения таких долей (совместная собственность). Так, совместная собственность на имущество, в том числе и земельные участки, бывает у супругов; общая долевая собственность на земельный участок – у собственников жилого дома, который расположен на этом участке.

В соответствии со ст. 213 ГК РФ в собственности граждан и юридических лиц может находится любое имущество, за исключением отдельных видов имущества (которое в соответствии с законом не может им принадлежать). ЗК РФ в ст. 27 установил перечень земель, изъятых из оборота, которые не могут находиться в частной собственности, и земель, ограниченных в обороте, которые не подлежат передаче в частную собственность, кроме случаев, установленных федеральным законом. В некоторых статьях ЗК РФ установлен запрет на приватизацию отдельных видов земельных участков (такой запрет означает недопустимость передачи их из государственной или муниципальной собственности в частную, но если земельные участки уже находятся в частной собственности, например, право собственности возникло до введения соответствующей нормы, то они могут в ней оставаться) – это, например, земельные участки общего пользования на землях населенных пунктов (п. 12 ст. 85 ЗК РФ), земельные участки в границах государственных заповедников и национальных парков (п. 6 ст. 95 ЗК РФ).

Кроме того, ФЗ «Об обороте сельскохозяйственного назначения» от 24 июня 2002 г. №101-ФЗ установил запрет на приобретение в собственность земельных участков из земель сельскохозяйственного назначения иностранными гражданами, лицами без гражданства, а также юридическими лицами, в уставном (складочном) капитале которых доля иностранных граждан, иностранных юридических лиц, лиц без гражданства составляет более 50%. Указанные лица могут обладать земельными участками из земель сельскохозяйственного назначения только на праве аренды. Но поскольку действие данного ФЗ не распространяется на земельные участки, предоставленные из земель сельскохозяйственного назначения гражданам для индивидуального жилищного, гаражного строительства, ведения личного подсобного и дачного хозяйства, садоводства, животноводства и огородничества, а также на земельные участки, занятые зданиями, строениями, сооружениями, быть собственниками таких земельных участков иностранцы имеют право.

Виды земельных участков. Виды собственности на землю

Земельные участки могут быть делимыми и неделимыми. Участок называется делимым, когда его можно разделить на части и образовать самостоятельные земельные участки с разрешением целевого использования. В соответствии с законодательством не допускается раздел городских земель, земель фермерских хозяйств и пр.

Земельный фонд в РФ по экономическому назначению разделен на семь категорий земель:

1. Земли сельскохозяйственного назначения имеют особый правовой статус на рынке недвижимости и используются:

– для сельскохозяйственного производства (пашни, сенокосы, пастбища, залежи, многолетние насаждения, целина и другие угодья);

– для личного подсобного хозяйства;

– для коллективного садоводства и огородничества;

– для подсобных сельскохозяйственных производств;

– для опытных и научных станций.

Перевод земель из этой категории в другую осуществляется только по решению субъекта Федерации. Особо ценные земли не подлежат приватизации.

2. Земли городов и населенных пунктов занимают 4% территории страны. На этих землях размещаются жилые дома и социально-культурные учреждения, а также улицы, парки, площади, природоохранные сооружения; могут размещаться промышленные, транспортные, энергетические, оборонные объекты и сельскохозяйственные производства. Эта категория земель обеспечивает 86 % поступлений в консолидированный бюджет от всех платежей за землепользование и может использоваться только в соответствии с генпланами и проектами. Земли населенных пунктов могут быть выделены в качестве земельных участков ижс .

3. Земли промышленности, транспорта, связи, телевидения, информатики и космического обеспечения, энергетики, обороны и иного назначения. Имеют особый режим использования.

4. Земли особо охраняемых территорий включают в себя заповедники; зеленые зоны городов, домов отдыха, турбаз; памятники природы, истории и культуры; минеральные воды и лечебные грязи, ботанические сады и др. Данная категория земель предназначена для оздоровления людей, массового отдыха и туризма, а также для историко-культурного воспитания и эстетического наслаждения. Такие земли охраняются особым законодательством, и вести хозяйственную деятельность на них запрещается.

5. Земли лесного фонда полностью определяются правовым режимом лесов, произрастающих на них.К этой категории земель относятся земли, покрытые лесами и предоставленные для нужд лесного хозяйства и местной промышленности.

6. Земли водного фонда.Это земли, занятые водоемами, ледниками, болотами (кроме тундры и лесотундры), гидротехническими сооружениями и полосами отвода при них.

7. Земли запаса служат резервом и выделяются для различных целей.

Продажа земельных участков, а также выделение их для предпринимательской деятельности и перевода из одной категории в другую осуществляется в соответствии с законами РФ и субъектов Федерации.

Виды собственности на землю

Государственная собственность на землю – земельные участки, находящиеся в собственности Российской Федерации и субъектов Российской Федерации. Управление и распоряжение землями, находящимися в государственной собственности осуществляется органами исполнительной власти Российской Федерации и субъектов Российской Федерации.

Собственность на землю муниципальная – земельные участки, принадлежащие на праве собственности муниципальным образованиям. Управление и распоряжение землями муниципальной собственности осуществляется органами местного самоуправления.

Собственность на землю общая долевая – общая собственность на землю двух или нескольких лиц с определением доли каждого из них.

Собственность на землю общая совместная – общая собственность на землю без определения долей каждого из собственников.

Собственность на землю субъекта Российской Федерации – земли, принадлежащие на праве собственности субъекту Российской Федерации.

Собственность на землю федеральная – земли, принадлежащие на праве собственности Российской Федерации.

Собственность на землю частная – право юридических лиц, граждан и их объединений владеть, пользоваться и распоряжаться принадлежащими им земельными участками.

Ссылка на основную публикацию