Что нужно знать о праве аренды земельного участка

Кому принадлежит право аренды земельного участка и кто может быть арендодателем? Каковы права и обязанности сторон?

Чтобы передать свой земельный надел в пользование другому лицу, целесообразным будет четко знать права и обязанности обоих участников этих правоотношений.

Для собственника важно конкретно понимать, кому и с соблюдением каких гарантий он передает свое недвижимое имущество – землю, а арендатору более важно изучить все необходимые документы на участок, чтобы спрогнозировать степень своей свободы в процессе обращения с земельным наделом и учитывать те ограничения, которые установлены законом и, в частности, самим владельцем земли.

О том, что это такое: «право аренды земельного участка» Вы узнаете в данной статье.

Дорогие читатели! Наши статьи рассказывают о типовых способах решения юридических вопросов, но каждый случай носит уникальный характер.

Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему – обращайтесь в форму онлайн-консультанта справа или звоните по телефону +7 () 938-46-18 . Это быстро и бесплатно !

Аренда земельного участка: в чем заключается и какими законами регулируется?

Регулированию вопроса предоставления земли на таком вещном праве посвящен ряд статей Гражданского кодекса РФ (ГК): глава 34 закрепляет общие моменты относительно данного института.

Помимо ГК, ответ на вопрос об этом праве можно найти и в Земельном кодексе РФ.

ЗК РФ включает те права, обязанности и ограничения, которые есть у собственников и арендаторов земельного надела.

Большая же часть таких отношений регулируется конкретным договором аренды.

По смыслу названных законов можно вывести определение права аренды земельного участка. Итак, право аренды земельного участка – это право владения и пользования землей, которое предоставляется на определенное время с возможностью его продления.

Преимущественное право аренды земельного участка

Преимущественное право на аренду земельного участка регулируется статьей 621 ГК РФ, оно дает возможность временному владельцу земли, который в настоящем пользуется земельным угодьем, продлить срок такого пользования. Для этого нужно заключить новое соглашение. Собственник надела в этой ситуации ограничен законом в праве выбора нового пользователя, так как он обязан заключить договор аренды на новый срок с уже имеющимся арендатором.

Может возникнуть ситуация, когда собственник отказывает в преимущественном праве в пользу нового лица. Тогда нынешний арендатор земельного участка имеет право через суд потребовать на выбор:

  1. Перевода прав и обязанностей по договору с нового арендатора на себя и обязать собственника возместить убытки.
  2. Только возмещения убытков.

Для того, чтобы реализовать данное право, арендатор должен в письменном виде уведомить собственника о намерении заключить договор на новый срок. Уведомление можно передать или отправить почтой в течение разумного срока, либо в срок, о котором стороны условились в соглашении.

Стороны могут согласовать в новом договоре иные условия, нежели в уже заключенном, а могут заключить точно такой же договор на новый срок.

Стороны договора

Арендаторы земельных участков — это те, кто арендует участок земли.

Право на аренду земельного участка имеют следующие лица:

  • граждане Российской Федерации;
  • иностранцы и лица, не имеющие гражданства;
  • юрлица (в форме АО, ООО, некоммерческих организаций, государственных и муниципальных предприятий и др.), а том числе иностранные или с иностранным участием;

Арендодателем земельного участка может быть:

  • физические лица, являющиеся собственниками этих участков.
  • юрлица, обладающие этими участками. Вопросом распоряжения этой недвижимостью может заниматься специальный орган управления в компании.
  • госорганы и муниципалитеты. В их распоряжении находятся государственные и муниципальные земли.

Права участников соглашения

Правомочия арендодателя

Права арендодателя земельного участка регулируются статьей 619 ГК РФ и условиями заключенного между сторонами договора.

  1. Собственник земли вправе подать иск в суд о досрочном прекращении арендных отношений, если:
    • временный владелец использует земельный надел не по тому назначению и вопреки условиям договора;
    • на арендуемых угодьях проводятся такие работы, которые существенно ухудшают состояние почвы и грунта на участке;
    • арендатор не вносил плату за пользование землей свыше двух раз подряд.
  2. Совершать сделки с арендованным земельным участком (подарить, продать, передать в качестве залога и др.). Эти действия никак не повлияют на права арендатора, однако земельный участок будет под обременением для нового собственника (залогодержателя).
  3. Самостоятельно решать, кто будет арендатором его участка.
  4. По своему усмотрению распоряжаться доходами, поступающими с аренды.
  5. Может потребовать компенсацию, если временный владелец продолжает пользоваться земельным участком сверх срока, который стороны согласовали в договоре.
  6. Требовать возвратить имущество в том же виде и состоянии, в котором было передано в момент достижения соглашения.

Права арендатора земельного участка

Сюда же законодатель относит право:

  • сдать участок в субаренду;
  • передать права на землю в качестве залога;
  • внести права в качестве вклада в уставный капитал юридического лица (например, АО, ООО, товарищества);
  • внести в качестве взноса в паевой фонд производственного кооператива.
  • Для того чтобы использовать указанные выше права арендатора на земельный участок, он всегда должен помнить, что обязан письменно сообщить собственнику о совершении указанных действия (но в соглашении можно определить и иной порядок), а также что передача арендных прав будет действительна до тех пор, пока срок договора аренды земельного участка не истек.

    Помимо перечисленных прав арендатор земельного участка вправе:

    • пользоваться земельным наделом для своих нужд (но в пределах категории и разрешенного использования);
    • извлекать из него пользу (в виде доходов);
    • фактически обладать и по своему усмотрению распоряжаться плодами и продукцией, полученными в процессе эксплуатации земли (например, выращивать скот, плодово-ягодные растения, цветы и т.п.)

    На что НЕ имеет право владелец земли?

    Лицо, временно владеющее земельным участком, не вправе совершать в отношении него следующие действия:

    1. продавать;
    2. оформлять на себя право собственности на участок;
    3. выставлять на торги;
    4. завещать по наследству;
    5. дарить какому-либо третьему лицу;
    6. не исполнять запрет, связанный с установлением сервитута.

    Обязанности сторон

    Обязательства арендодателя

    Собственник предоставляемого в аренду участка имеет следующие обязанности:

    1. Передать участок, который соответствует целям, для которых арендатор хочет его использовать и не препятствовать в этом новому владельцу.
    2. Передать землю в состоянии, соответствующем условиям договора по площади угодий и качеству, указанным в приложении к договору.
    3. Передать участок со всеми принадлежностями, а также всей документацией на участок.
    4. Перезаключить договор с наследником арендатора в случае его смерти (при наличии согласия правопреемника воспользоваться правом аренды).
    5. Предупредить арендатора о наличии прав третьих лиц на передаваемый участок.
    6. По истечении срока аренды возместить расходы, полностью или в какой-то части понесенные временным владельцем участка на освоение земель и улучшение качества сельхоз угодий.
    7. Нести ответственность за недостатки переданного в аренду имущества, которые могут даже незначительно препятствовать пользованию им, даже если во время заключения договора он о них не знал (ст. 612 ГК РФ). Если же недостатки заранее обговорены сторонами, то никакой ответственности для собственника не наступит.

    Обязанности арендатора

    Закон (например, статьи 614, 615, 616 ГК РФ) и договор называет такие обязанности арендатора земельного участка как:

    • вносить платежи за пользование участком вовремя;
    • пользоваться землями по назначению, согласно условиям заключенного договора;
    • содержать земельный надел в хорошем состоянии, не допускать ухудшения его свойств, а также нести все необходимые расходы, чтобы поддержать его в этом состоянии. В законе и договоре могут быть предусмотрены и иные условия;
    • по истечении срока пользования земельным участком возвратить его владельцу в первоначальном состоянии, либо с внесенными изменениями, но такими, которые не противоречат документу на землю.

    Все названные в статье права и обязанности предполагают их безусловное соблюдение обеими сторонами данных отношений.

    Надеемся, в нашей статье Вы узнали все необходимое о праве аренды земли. Удачи!

    Если вы нашли ошибку, пожалуйста, выделите фрагмент текста и нажмите Ctrl+Enter.

    Не нашли ответа на свой вопрос? Узнайте, как решить именно Вашу проблему – позвоните прямо сейчас:

    +7 () 938-46-18 (Москва)
    +7 () 425-63-64 (Санкт-Петербург)

    Аренда

    ГК РФ (ст. 130) устанавливает, что все земельные участки на территории России признаются объектами недвижимого имущества и находятся в собственности какого-либо лица.

    Данный факт позволяет использовать их при заключении сделок. Договоры по купле-продаже земли подписывают редко по причине дороговизны. Предпочтение отдается сделкам по аренде.

    Таковой является законная процедура передачи владельцем земельного участка в пользование третьему лицу на определенных условиях. Кроме Гражданского права данный вопрос регулируется ЗК РФ.

    Что это такое и что значит?

    Собственник после совершения сделки именуется арендодателем, а лицо, получающее землю в пользование – арендатором.

    В качестве участников с обеих сторон могут выступать:

    1. Физические лица (граждане, индивидуальные предприниматели).
    2. Юридические лица (организации с разной формой собственности).
    3. Государственные и муниципальные образования.

    Существует несколько классификаций договоров аренды земли.

    • Аренду частной собственности, принадлежащей физическим или юридическим лицам.
    • Аренду государственной и муниципальной собственности, владельцем которой являются муниципалитеты или федеральные государственные органы власти.

    Сдача в аренду частной собственности проходит на условиях, определяемых арендодателем, т.е. в данном случае – физлицами и юрлицами.

    Аренда государственной собственности регулируется земельным законодательством. Государственные и муниципальные органы власти не имеют права самостоятельно устанавливать временные рамки для договоров или определять порядок взимания арендной платы.

    При оформлении аренды земли могут быть использованы два вида договоров:

    • В устной форме. Такой вариант возможен, если в качестве участников с обеих сторон выступают физические лица и срок действия аренды составляет менее 12 месяцев (ст.161 ГК РФ).
    • В письменной форме с последующей регистрацией. Используется, когда одна из сторон сделки – юридическое лицо, а также, если срок аренды – год и более (ст. 609 ГК РФ).

    О предоставлении земли в аренду подробная информация в этой статье.

    Особенности договоров

    Договоры аренды могут разграничиваться по срокам действия. Они бывают:

    1. Краткосрочными. Срок такой аренды не превышает 1 год.
    2. Долгосрочными. Сроки зависят от целей использования участка. Например, взять участок для выпаса скота можно не более, чем на 3 года, а для индивидуального жилищного строительства – не более, чем на 20 лет. На момент 2019 года максимальное ограничение установлено в 49 лет.

    Сложней всего заключать договора об аренде с государственными федеральными или муниципальными структурами. С марта 2015 года изменились правила данной процедуры.

    Теперь арендовать такую землю можно следующими способами:

    Основные причины, по которым участки могут быть предоставлены в найм без проведения торгов (ст. 39.6 ЗК РФ):

    • Юридическим лицам: по Указу или распоряжению Президента РФ, Правительства РФ, руководителя субъекта РФ.
    • Юридическому лицу, если оно принимает на себя обязательства застройщика по завершению строительства многоквартирного дома на земельном участке.
    • Юридическому лицу для возведения на участке объектов электро-, водо-, газоснабжения, нефтепроводов и т.п.
    • Членам некоммерческой организации, если земля ей была предоставлена для индивидуального жилищного строительства.
    • Гражданам для ведения огородно-садоводческих работ в рамках садоводческих некоммерческих хозяйств.
    • Лицам, являющимся собственниками зданий и сооружений, расположенных на земельном участке.
    • Физическим и юридическим лицам для завершения строительства недостроенных объектов, расположенных на участке.
    • Крестьянским и фермерским хозяйствам согласно ст. 10 ФЗ РФ № 101 (от 24.07.2002).
    • Лицам по договору о развитии застроенной территории.
    • Гражданам, имеющим федеральные и региональные льготы на получение земли.
    • Гражданам для сенокошения, выпаса скота, занятий огородничеством, если участок расположен за пределами населенного пункта.

    Цели оформления земли в найм:

    1. Организация мест культурного досуга и массового отдыха.
    2. Индивидуальное жилищное строительство.
    3. Ландшафтный дизайн, озеленение.
    4. Занятия садоводством и огородничеством.
    5. Приусадебное хозяйство, устройство пасеки.
    6. Выпас скота, покос трав.
    7. Организация физкультурных и оздоровительных мероприятий.

    Субаренда

    Ст. 615 ГК РФ и ст. 22 ЗК РФ закрепляют за арендатором право сдавать участок земли в субаренду.

    Так именуется процедура передачи объекта в пользование третьей стороне по договору на условиях взимания платы в пользу арендатора.

    У такого типа соглашения имеются особенности:

    • Срок его не должен превышать срок аренды.
    • Недопустимо, чтобы условия договора субаренды противоречили условиям договора аренды.

    При субаренде арендатор сохраняет за собой все права на земельный участок и несет за него ответственность перед арендодателем.

    Информацию о правилах составления договора субаренды читайте здесь.

    Плюсы и минусы найма

    При выборе правовой формы владения землей граждане, в первую очередь, руководствуются принципом материальной выгоды.

    Несомненный плюс аренды состоит в том, что цена ее значительно ниже покупной стоимости земли. Но только при условии, что участок нужен не на долгий срок. В среднем арендные платежи лет за 10-15 компенсируют всю сумму, потраченную на покупку участка.

    Минусов у найма значительно больше:

    1. Если договор заключается между физическими лицами сроком менее чем на год, арендодатель не обязан регистрировать его в Росреестре. А это уменьшает права арендатора.
    2. Необходимость внесения ежемесячных платежей делает необходимым постоянное наличие свободных денежных средств, которые приходится изымать из оборота.
    3. Арендодатель обладает правом не продлять соглашение по окончанию срока его действия.
    4. Если арендатор планирует возвести объект на участке, решение это должно быть согласовано с собственником.

    Порядок оформления

    Этапы оформления аренды у физического лица:

    • Проверка правоустанавливающих документов на объект.
    • Обсуждение условий сделки и составление текста соглашения.
    • Подписание договора и составление дополнительно акта приема-передачи земельного участка.
    • Завершающий этап – регистрация соглашения в Росреестре.

    В документе следует указать:

    1. Информацию о заявителе и арендодателе.
    2. Цель получения земельного участка и срок аренды.
    3. Сведения об участке. Обоснование необходимости пользоваться указанной площадью.

    Заявление рассматривается в течение месяца. Если препятствий для аренды не имеется и претендент имеет право получить землю без торгов, с ним заключают договор о предоставлении участка в пользование. После подписания соглашение регистрируется в Росреестре.

    Если есть необходимость, заявитель участвует в торгах на право арендовать землю. В случае выигрыша с ним подписывают договор, который затем регистрируют в Росреестре.

    • Сделать межевой план для установления точных границ интересующей части участка. Услугу оказывает кадастровый инженер.
    • Согласовать вопросы аренды с контролирующими органами (СЭС, пожарная инспекция, Росприроднадзор).
    • Поставить выделенную долю участка на кадастровый учет.
    • Далее процедура стандартна: подписание соглашения и регистрация его в Росреестре.

    Закон не запрещает сдавать в аренду часть участка без предварительного межевания.

    Для этого потребуется:

    • Долю участка отметить на техническом плане.
    • В договоре на аренду зафиксировать факт отсутствия межевания и сделать ссылку на план.
    • Копию технического плана с выделенной частью приложить к договору.

    В случае рассмотрения сделок по аренде в суде при отсутствии межевания они часто признаются не действительными.

    Можно ли оформить в собственность в России?

    Перевести арендуемый земельный участок в собственность можно только, если он принадлежит муниципалитету.

    Приватизировать землю разрешено до марта 2020 г. Возможно, далее срок продлят. Претенденту следует обратиться с заявлением в Росреестр.

    Ответ предоставляется в течение 10 дней. Если право собственности получено, с ним нужно обращаться к собственнику. Заявление рассматривается 30 дней. За этот срок параллельно делается межевание участка.

    Последний этап – еще одно обращение в Росреестр с положительным решением от собственника и межевым планом.

    О лучших способах перевода арендованной земли в собственность информация здесь.

    Как узнать в найме ли земельный участок или нет?

    Правовой статус недвижимости можно выяснить несколькими способами:

    1. Чтобы узнать кадастровый индекс участка, можно обратиться к публичной кадастровой карте Росреестра. Для получения сведений потребуется ввести в поисковую строку адрес объекта. Программа предоставит сведения о кадастровом номере, форме собственности, площади и стоимости участка. По карте невозможно отследить, на какой стадии оформления находится недвижимость.
    2. Заказать выписку из ЕГРН. Сделать это можно в территориальном отделении, МФЦ, через сайт Госуслуги. При личном визите сотрудники попросят заполнить заявление, возьмут копию гражданского паспорта. За выписку потребуется внести госпошлину. Выдают нужный документ в течение 10 дней.
    3. Сделать запрос в местную администрацию. Ответ предоставляют в течение месяца.

    Как вариант можно обратиться в отделение ФНС. Если у участка имеется собственник, значит, он платит налог. Сотрудники ФНС не обязаны предоставлять информацию, но могут пойти навстречу.

    Арендная плата

    Размер суммы, взимаемой с арендатора за пользование землей, зависит от категории арендодателя.

    Читайте также:  В какие сроки происходит регистрация права собственности на земельный участок

    Если это физическое лицо, сумма определяется им по своему усмотрению. Она обязательно фиксируется в договоре аренды вместе с периодичностью выплат и возможными способами погашения.

    Например, наличными через банковскую кассу или переводом на депозитный счет.

    Если владелец – государство или муниципалитет, аренду регулирует законодательство – ст. 39.7 ЗК РФ.

    Размер оплаты устанавливают:

    • Правительство РФ.
    • Органы государственной власти субъектов РФ.
    • Органы местного самоуправления.

    Вся информация относительно платежей (сумма, реквизиты для перечисления, сроки оплаты) внесена в текст договора.

    При отказе вносить арендные платежи владелец земли имеет право расторгнуть договор (ст. 619 ГК РФ).

    При несоблюдении сроков оплаты начисляется неустойка за каждый день просрочки.

    Подробная информация о расчете арендной платы здесь.

    Решение о предоставлении зем. участка в найм: отказ или согласие

    Земельными вопросами ведают специальные отделы в администрациях, значит именно туда подается заявка на заключение договора. После рассмотрения представленного пакета документов, через 30 дней сотрудники организации выдают письменное решение о согласии (удовлетворении прошения) или об отказе.

    Письменное постановление о выделении участка не имеет установленной формы, может варьироваться.

    Должно содержать следующую информацию:

    • Наименование структуры выдавшей документ и дату составления.
    • Название и регистрационный номер.
    • Цель предоставления участка.
    • Ссылки на правовые акты, служащие основанием сделки.
    • Указание на удовлетворительное решение.
    • Подробное описание участка (категория, местоположение, общая площадь и пр.).
    • Сроки, на которые предоставляется земля.
    • Размер оплаты, порядок внесения.
    • Ответственные лица.
    • Указание на необходимость осуществления регистрационных действий.
    • Дата составления.
    • Подпись ответственного лица и печать организации.

    Заявителю могут и отказать в аренде. Основные причины такого решения:

    1. Податель заявления не имеет права на получение земли.
    2. Участок уже распределен в пользу иного лица.
    3. Земля изъята из оборота для государственных или муниципальных нужд.
    4. На участке возведены объекты, являющиеся частной собственностью третьих лиц.
    5. Местоположение участка не позволяет предоставлять его в аренду.
    6. Заявитель намеревается использовать землю в целях, не предназначенных для данной категории земель.
    7. Площадь запрашиваемого участка больше, чем та, на которую может претендовать заявитель по закону.

    Отказ в аренде обязательно оформляется в письменном виде с полным обоснованием. Указывается причина, и даются ссылки на нормативные акты.

    Если причиной отказа явилось неправильное составление заявления или неполный пакет представленных документов, требуется переписать заявку, собрать нужные бумаги и обратиться в администрацию повторно.

    Если претендент не согласен с отказом, он имеет право оспорить решение в суде, подав исковое заявление. Физическим лицам обращаться следует в районный суд по месту нахождения организации, вынесшей отказ. Юрлицам – в Арбитражный суд. Такие дела рассматриваются в течение месяца. Судебное решение вступает в силу сразу после его вынесения.

    Переуступка

    Если арендатор не имеет возможности использовать землю и извлекать из этого выгоду, он, все равно, обязан вносить арендную плату.

    В таком случае допустимо передать права найма земли третьему лицу, если это не противоречит условиям договора аренды.

    Соглашение о передаче подписывается между арендатором и новым нанимателем после предварительного уведомления собственника.

    По его условиям арендатор теряет права и обязанности в отношении земельного участка, их полностью приобретает новый наниматель.

    Срок окончания соглашения переуступки может закончиться раньше договора аренды. Тогда после его окончания права вновь переходят к арендатору.

    Более подробно об оформлении договора переуступки читайте здесь.

    Продажа права

    Если у арендатора возникли проблемы, он не имеет возможности пользоваться землей и желает компенсировать понесенные расходы, он может продать свое право нанимателя, если это не противоречит условиям договора. Простой отказ от права аренды грозит необходимостью выплаты неустойки в пользу владельца.

    С целью продажи между арендатором и новым нанимателем составляется соглашение после предварительного уведомления собственника. Срок его действия не должен превышать срок договора аренды. После его заключения все права и обязанности относительно участка переходят к покупателю.

    Подробную статью о продаже права аренды можно найти здесь.

    Продажа земли в аренде

    Владелец земли имеет право продать участок даже, если он находится в аренде. Арендное соглашение, в данном случае, это – одна из форм обременения.

    Покупатель приобретает права и обязанности владельца земли и должен соблюдать условия договора аренды вплоть до его расторжения.

    Если такое условие не предусмотрено договором, уведомлять о сделке арендатора не надо.

    Обо всех нюансах продажи земли в аренде читайте в этой статье.

    Полезное видео

    Предлагаем посмотреть видео по теме:

    Заключение

    Аренда земельного участка сопровождается составлением письменного договора за редким исключением. В качестве участников сделки могут выступать юридические и физические лица. Земля предоставляется на условиях внесения оплаты.

    Для частной собственности этот вопрос регулируется владельцем. Для государственных и муниципальных земель – законодательством. Несвоевременная оплата аренды – веская причина для расторжения договора.

    Аренда земельного участка

    На сегодняшний день одним из самых распространенных способов владения земельными участками признается аренда.

    На сегодняшний день одним из самых распространенных способов владения земельными участками признается аренда. Подобный правовой механизм представляет собой срочное право пользования землей при обязательном составлении договора между участниками сделки.

    Непосредственная регламентация данного вопроса осуществляется как ГК РФ, который включает основные правила о составлении договора аренды между участниками, так и ЗК РФ, где прописаны все юридические тонкости сдачи земли в аренду.

    Понятие аренды земельных участков

    Аренда территории земельного участка – сложное понятие, специфика которого определяется земельным и гражданским законодательством России. В юридической литературе представлено несколько ключевых определений данной категории. Приведем, к примеру, одно из них.

    Аренда – это передача недвижимого имущества, в указанном случае земельного участка, за внесение определенной платы для использования его лицом на определенный временной срок. На сегодняшний день подобная форма землевладения признается одной из самых эффективных и популярных во всем мире.

    Предоставление земельных участков в аренду. Субъекты аренды и ограничение аренды в отношении земельных участков

    Предоставление земельного участка происходит гражданами – собственниками этих территорий арендаторам на основании ГК РФ и ЗК РФ. Так как земля может причисляться к собственности как физических, так и юридических лиц, то и представление территорий в наем может осуществляться данными категориями граждан.
    Согласно указанным Кодексам предоставление земельного участка может происходить следующим категориям субъектов правоотношений:

    • гражданам;
    • юридическим лицам;
    • иностранцам, а также иностранным юридическим лицам и лицам без гражданства, если соблюден законодательный порядок.

    Предоставление земельного участка иностранцам и физическим лицам без гражданства может происходить также на праве аренды, но, исключая случаи, которые запрещены нормативно-правовыми актами РФ.

    На сегодняшний день в законодательстве предусмотрены случаи, когда государственная земля не может быть передана в аренду:

    • Заявление об аренде будет отклонено, если предполагается аукцион на земли исторического и культурного значения.
    • Документы не будут приняты к рассмотрению, если предполагается аренда участков, расположенных на территории заповедников и заказников.
    • Государственная земля не может быть предоставлена на определенный срок аренды, если она необходима для обеспечения гражданской обороны.
    • Оформление договора об аренде невозможно и в том случае, если участок подвержен радиоактивному, химическому, биогенному заражению.

    В подобных случаях любой договор будет признан незаключенным.

    Цель аренды земельного участка

    Согласно ст. 22 ЗК РФ одной из ключевых целей заключения подобной сделки признается аренда земельного участка под строительство. Права и обязанности арендатора в данном случае регламентируются ст. 41 и 42 ЗК РФ.

    Иными словами, после предоставления земельного участка в аренду физическими или юридическими лицами, субъекты могут использовать данную территорию только по целевому назначению. Ограничение на предоставление земли может быть связано с необходимостью капитального строительства.

    Строительство – не единственная цель аренды земельного участка. Современное законодательство также регламентирует подобную сделку между владельцами собственности и гражданами в случаях, если предоставление земли происходит для:

    • ведения на ней личного подсобного хозяйства;
    • ведения дачного, садоводческого или огороднического хозяйства;
    • сельскохозяйственных нужд арендатора, в том числе открытия фермерского хозяйства;
    • размещения на территории участка иных объектов, форма которых не подходит под категорию недвижимости.

    Аренда земельного участка, находящегося в муниципальной собственности

    Российская Федерация разделена примерно на 14500 муниципальных образований. Подобная форма управления способствует грамотному контролю над огромной территорией земли.

    Согласно нормативно-правовым актам РФ муниципалитеты имеют право заключать договор аренды земельного участка с гражданами. При этом должен соблюдаться законодательный порядок, который действует на территории всего государства, в ином случае, договор является незаключенным.

    Предоставление участка в аренду, который причисляется к муниципальной собственности, в большинстве случаев можно лишь с учетом уплаты стоимости.

    Государственная земельная собственность на безвозмездной основе может быть передана госучреждениям или же религиозным организациям.

    Если государственная собственность или же земля, находящаяся в муниципальной собственности, будет использоваться не для строительства, то для регистрации договора аренды потребуется заявление, написанное физическим или юридическим лицом. Причем форма заявления должна быть письменной.

    После того как заявление будет рассмотрено, идет предоставление земли из муниципальной собственности. Заявитель должен провести регистрацию, порядок которой закреплен в нормативно-правовых актах, иными словами, поставить участок на кадастровый учет. Лишь после этого принимается решение о возможности предоставления земли из муниципальной собственности в частную. Далее подписывается договор аренды земельного участка.

    Аренда земельного участка под строительство. Порядок предоставления земельного участка в аренду

    Если предоставление участка из муниципальной или государственной собственности происходит с целью проведения строительных работ жилого или же коммерческого здания, то порядок и условия договора аренды земельного участка немного изменяются.

    Чтобы земля была получена физическими или юридическими лицами под застройку, им придется участвовать в процедуре торгов муниципальной собственностью, которые устраивают органы местного самоуправления. Во время торгов заявители должны побороться друг с другом, после чего заплатить стоимость земельного участка. При этом расчет стартовой стоимости муниципальной земли осуществляется во время проведения независимой оценки.

    До проведения торгов муниципалитет публикует, когда и во сколько будет проведен аукцион. За месяц до начала торгов, о чем гласит законодательный порядок, должна быть представлена актуальная информация о лотах, которые выставлены на аукцион и их первоначальной стоимости.

    Далее участники торгов проходят процедуру регистрации в установленный срок, после чего вносят задаток. Во время торгов стоимость муниципальной земли возрастает за счет повышения цены самими участниками. Аукцион считается закрытым, когда определяется один победитель, предоставивший наивысшую цену.

    После этого у победителя торгов возникает право на заключение договора аренды земельного участка. Далее следует оплата стоимости, которую зафиксировал аукцион. Если срок аренды найма земли превышает 12 месяцев (долгосрочная аренда), то проводится процедура регистрации.

    Если на аукцион не поступили документы от второго и последующих заявителей, то договор аренды заключается с единственным участником торгов по начальной стоимости, что предусматривает законодательный порядок.

    Аренда земельных участков без проведения торгов

    Аукцион на предоставление муниципальной собственности без торгов может осуществлять в том случае, если заявление и документы будут направлены в муниципалитет предпринимателем. Для этого между юридическим лицом (представителем от предприятия) и муниципалитетом заключается дополнительное соглашение, которое подразумевает размещение на выбранной территории определенных объектов строительства.

    Иными словами, государство имеет право не проводить аукцион по продаже земельного участка, находящегося в муниципальной собственности, если аренда предполагает дополнительное развитие территории.

    Аукцион не предусмотрен и в том случае, если на территорию участка, находящегося в муниципальной собственности, претендуют льготные категории граждан: ветераны ВОВ, служащие российской армии, а также семьи, признанные малоимущими или многодетными.

    Заявление о предоставлении земельного участка в аренду

    Заявление, написанное гражданами, на аренду участка, находящегося в госсобственности, направляется в уполномоченный орган. Если срок найма более 12 месяцев, то предусмотрена долгосрочная аренда. Заявление должно содержать в себе стандартную информацию о заявителе, площади участка, находящегося в госсобственности. Кроме того, заявление предусматривает указание конечной цели и срока аренды.

    В том случае, если заявление на аренду участка, находящегося в собственности у государства, подается от предприятия, то должно быть указано юридическое название компании и дополнительные контактные данные. В целом, заявление может быть заполнено по образцу, оформление которого регламентируется законом.

    Договор аренды земельного участка и договор аренды с правом выкупа земельного участка. Выкуп земельного участка из аренды в собственность

    На государственный аукцион могут выставляться участки, которые предполагают заключение на определенный срок договора аренды, но с последующим правом выкупа. Подобный механизм с правом выкупа земли считается одним из самых распространенных в юридической практике.

    Наем с выкупом – выгодная форма сотрудничества как для приобретателя, так и для продавца имущества. В некоторых случаях приобретатель земельного участка не может в определенный срок собрать необходимую сумму, чтобы покрыть стоимость земли.

    Поэтому он оформляет аренду на длительный срок с последующим правом выкупа. Иными словами, покупатель на праве выкупа может эксплуатировать землю на протяжении определенного срока, заключив соглашение с продавцом, за арендную плату. Выкуп выгоден и для продавца, так как гарантирует реализацию земли по истечению установленного срока действия арендного договора.

    Выкуп земельного участка в собственность в конкретный срок предполагает прекращение аренды земельного участка арендатором.

    После того как закончится срок аренды, документы отправляются в регистрационную палату. Далее следует процедура проверки – был ли осуществлен выкуп на законных основаниях, правомерно ли соглашение между участниками. Лишь после этого проходит процедура регистрации собственности.

    Заключение договора аренды земельного участка и право на заключение договора аренды земельного участка

    Оформление договора аренды регламентируется ЗК и ГК РФ. Право осуществлять подобные сделки имеют все без исключения граждане, в том числе и иностранные резиденты.

    При этом оформление договора идет согласно принятому порядку, учитывая стоимость участка и срок предполагаемого пользования. В государственный орган, который подписывает соглашение, должны быть направлены все необходимые документы, прописанные в нормативно-правовых актах РФ. Только в этом случае возможна регистрация правоотношений по поводу аренды земельного участка.

    Замена арендатора в договоре аренды земельного участка. Передача прав аренды земельного участка

    Российское законодательство предусматривает возможность провести замену арендатора в договоре. Показательным примером в этом случае выступает регистрация проведения сделки купли-продажи здания по определенной стоимости, которое находилось в собственности у арендатора земельного участка, расположенного под ним.

    Иными словами, после того как прошла процедура проведения перехода прав собственности, о чем свидетельствуют документы из Росреестра, необходимость аренды у бывшего собственника земли отпадает. В этом случае и происходит замена арендатора.

    Цессия (то есть замена арендатора) в теории довольно простая процедура, но на практике регистрация проведения изменений может вызвать трудности даже у подкованных юридически граждан. Поэтому в таких ситуациях рекомендуется обращаться за помощью к адвокатам.

    Передача прав по арендному договору требует соблюдения законодательного порядка, в том числе переоформление сделки. В частности, новый арендатор должен уведомить собственника имущества и заключить с ним дополнительное соглашение на аренду или продление договора цессии.

    Регистрация договора аренды земельного участка. Документы для регистрации договора аренды земельного участка, госпошлина за регистрацию договора и срок его регистрации

    Чтобы прошло признание регистрации арендного договора на земельный участок, заявитель должен представить следующие документы в уполномоченный орган:
    первичный договор аренды, если начинает фигурировать определение субаренды.

    • документы, свидетельствующие о праве собственности на земельный участок.
    • соглашение с собственником земли о заключении договора аренды.
    • кадастровый план участка.
    • квитанция о том, что уплачена госпошлина (подлинник).
    • учредительные документы компании (при сделке с юридическим лицом)
    • доверенность на лицо, которое выступает представителем от имени заявителя.

    Госпошлина на регистрацию сделки каждый год меняется, правда в 2016 году сумма не увеличилась. Госпошлина для граждан составляет 2000 рублей. Госпошлина за государственную регистрацию для организаций равняется 22 000 рублей.

    Может меняться госпошлина и с учетом количества собственников, с учетом осуществляется ли переуступка прав, цессия и т.д. Госпошлина рассчитывается до регистрации договора аренды.

    Сроки регистрации договора аренды составляют не более 18 календарных дней со дня принятия уполномоченным органом документов.

    Недействительность договора аренды земельного участка

    Договор об аренде земельного участка может быть признан недействительным. Понятие «недействительность» регламентируется ГК РФ. На сегодняшний день признание недействительным договора аренды является распространенной судебной практикой. Основания прекращения аренды земельного участка также включают в себя категорию «недействительность».

    Читайте также:  Нужно ли в обязательном порядке межевание земельного участка при продаже

    Согласно российскому законодательству признание договора недействительным происходит в том случае, если:

    • была нарушена процедура оформления документации;
    • выявляются нарушения в условиях и порядке проведения аукциона и торгов;
    • участникам торгов была предоставлена неполная или искаженная информация о земельном участке, в том числе неправильно произведен расчет ее стоимости;
    • нецелевое использование участка;
    • муниципалитеты предоставили в аренду земли, относящиеся к федеральной собственности;
    • договор аренды заключен на земельный участок, находящийся под охраной государства (заповедники, заказники и др.);
    • условия аренды земель лесных фондов, которые подразумевают расчет стоимости сделки, противоречат российскому законодательству.

    Чтобы договор аренды был признан недействительным, необходимо обратиться в судебную инстанцию, которая рассмотрит данное дело. Недействительность влечет за собой определенные последствия для всех участников правовой сделки.

    Признание договора аренды земельного участка незаключенным

    Признание арендного договора незаключенным является не менее актуальной проблемой юридической практики. Дискуссии по поводу того, какой договор считать незаключенным, а какой недействительным ведутся среди научного сообщества постоянно. Это связано с тем, что само законодательство не определяет четкие рамки того, какой договор является незаключенным.

    Главные основания, когда договор аренды может быть признан судом незаключенным:

    • неактуальная или неполная информация об объекте аренды ведет к признанию договора незаключенным.
    • если произведен неправильный расчет арендной платы из-за неверного разграничения территорий.
    • если выяснится факт о том, что земельный участок не поставлен на кадастровый учет.
    • если договор аренды предполагает использование земли более чем на 12 месяцев, но при этом процедура регистрации не прошла.

    Таким образом, в судебной практике существуют прецеденты, когда договор аренды был признан недействительным. Поэтому при заключении сделок следует особенно тщательно изучать все условия договора.

    Размер арендной платы. Окончание срока аренды земельного участка

    Расчет (определение) арендной платы за земельный участок, если он был приобретен на торгах, устанавливается протоколом о результатах проведения аукциона. Кроме того, размер стоимости аренды земли может быть изменен, что не противоречит законодательству РФ. При этом расчет аренды идет в большинстве случаев в сторону увеличения.

    Расчет (определение) арендной платы и ее размер за сделку с государственной собственностью регламентируется:

    • постановлениями Правительства РФ.
    • законами и указами федеральных органов власти и органов местного самоуправления.

    После того как срок аренды закончится, заявитель может заключить соглашение о его продлении. Для этого необходимо обратиться к собственнику участка и перезаключить договор, если иное не предусмотрено его условиями. В ином случае происходит расторжение договора аренды земельного участка.

    Переуступка прав аренды земельного участка между физическими лицами

    Последние изменения: Январь 2020

    Передача земель в аренду – частое явление, когда арендатор берет в пользование территории для ведения деятельности с конечной целью получения прибыли. Владелец участка получает прибыль в виде арендной платы. Иногда земля, взятая в аренду на длительный срок, арендатору более не нужна, либо более выгодным становится передача арендованной земли в пользование третьим лицам. Данная ситуация является переуступкой прав аренды земельного участка и регламентируется рядом положений законодательства.

    Ссылки на законодательство

    Процесс передачи прав требует соблюдения правил, установленных Земельным Кодексом. Требования передачи земель в аренду приводятся в статье 22, допускающей такой вариант использования, при котором арендатор уступает свое право третьей стороне. Если позволяют условия договора, земля может быть передана и без дополнительного оповещения и согласования с собственником.

    Новые отношения не предполагают перезаключения договора с арендодателем, а право содержать и использовать землю переходят к новому арендатору.

    В Земельном и Гражданском законодательстве есть ряд других важных нормативов, имеющих отношение к переуступке права аренды:

      ст.65 ЗК определяет правила определения, корректировки, передачи платы арендатора, с обязательным указанием данных положений в заключаемом договоре; пунктом 2 ст.615 ГК установлено право распоряжения полученной в аренду землей по усмотрению арендатора, если действия согласуются с нормами действующих законов и не противоречат подписанному договору.

    Земельный Кодекс РФ ФЗ №136 (4,1 MiB, 479 hits)

    Следует отличать простую смену арендатора от передачи прав на аренду новому лицу:

      Земля, передаваемая в аренду, может использоваться для ведения сельскохозяйственных работ или при ИЖС. Без оформления дополнительного соглашения, именуемого также договором цессии, передача арендованных земель третьим лицам не разрешается. Цессия предполагает возможность отчуждения права арендовать землю у одного лица с переоформлением данного права на другое лицо.

    По результатам заключенного соглашения новый арендатор вступает в правовые взаимоотношения с текущим владельцем недвижимости.

    Особенности процедуры

    У многих граждан вызывает сложность правильного определения правовых вопросов по переуступке права на аренду. В данном случае предметом рассмотрения являются арендные права, а не права на собственность.

    К частым случаям переуступки относят реализацию строений, расположенных на землях, переданных на правах длительной аренды. Продажа собственности происходит без фактического уведомления владельца участка, однако о произошедших изменениях оповестить в письменном виде все-таки нужно.

    Определение срока новых правоотношений

    Процесс передачи арендованной земли в новую аренду сопровождается подписанием соглашения об уступке права, основываясь на сроках действия текущих договорных отношений, без права корректировки условий использования переданных земель. Заключить подобное соглашение можно на любой срок, в пределах действия первого договора.

    Если срок аренды по переуступке, превышает 12-месячный период, для признания договора действующим требуется регистрация по кадастру.

    Особенности подписания соглашения

    Переуступка прав земельного участка. Образец договора (46,0 KiB, 1 229 hits)

    Договор переуступки права аренды земельного участка между физ лицами имеет двусторонний характер, т.е. его подписывают две стороны: лицо, уступающее аренду, и лицо, готовое принять в пользование земли на заранее оговоренных условиях.

    Сторонами договора могут быть и обычные граждане, и организации, с обязательным установлением принципа возмездности отношений.

    Согласно закона, принятые наделы могут быть использованы только в рамках разрешенного назначения.

    Предоставляется уступка на оговоренный срок, который не должен превосходить общей длительности аренды. От срока переуступки зависит такой нюанс, как получение согласия собственника.

    При подписании договора на период до пяти лет оповещать владельца земли о переуступке необязательно. Больший срок потребует официального уведомления хозяина о планируемой переуступке.

    Порядок оформления договора

    Условия соглашения о переуступке не могут отличаться от параметров, определенных основным договором с собственником, за исключением раздела, устанавливающего плату при передаче прав.

    Процедура предполагает подготовку следующих документов к сделке:

      изначальный документ, устанавливающий арендные отношения с собственником; удостоверяющие документы сторон (для физлиц – паспорта); квитанции, свидетельствующие отсутствие долгов перед владельцем; выписка, устанавливающая правомочность распоряжений относительно объекта собственности (при желании, получить справку из Росреестра может любое заинтересованное лицо).

    Несмотря на отсутствие строгого формата документа, существуют определенные требования, предъявляемые к юридически значимым бумагам:

      К обязательным данным относят сведения о сторонах сделки (для обычных граждан достаточно внесения паспортных сведений вместе с пропиской). Адрес расположения предмета договора, кадастровый номер участка, размеры передаваемых площадей. Установленные параметры, при которых организуется передача прав и обязанностей. Если накоплен долг, регулируют вопрос выплаты и определяют величину задолженности. Данные параметры должны быть учтены при дальнейших расчетах между сторонами. Описание правоустанавливающих документов, давших полномочия передавать объект новому пользователю. Выписка, констатирующая отсутствие обременений, регистрационных ограничений, залога, судебной тяжбы вокруг объекта. Параметры взаиморасчетов по оплате за использование земель. Плата вносится различными способами – с помесячной, квартальной рассрочкой, в виде однократной выплаты. Допускаются иные варианты определения сроков и кратности платежей. Прежний арендатор уполномочен внести пункт с определением дополнительных обязательств для нового пользователя земель. Если речь идет об аренде участка, нового арендатора могут обязать оплачивать мероприятия по улучшению земель. Документ должен содержать дату оформления и личные подписи каждой из сторон. В договоре устанавливают право пользования в пределах разрешенных категорий согласно предназначенности участка. Правила возврата земли обратно.

    Текст документа, как любой юридически важной бумаги, должен быть составлен грамотно, лаконичным языком, с учетом возможных рисков для сторон и в соответствии с принятыми нормами оформления. В случае затруднений при составлении рекомендуется привлечь на помощь опытного в земельных вопросах юриста.

    Запрет на уступку прав

    Не всегда уступка права аренды является законной. Следует изучить подводные камни, когда данный вариант оформления отношений с арендатором невозможен:

      Первичный договор с собственником содержит положения о запрете на дальнейшую уступку или смену арендатора в рамках действующего документа. Новый пользователь планирует использовать землю не по назначению (когда территории под сельское хозяйство используют для строительство жилых домов). Чтобы была возможна переуступка, предварительно собственник должен изменить категорию назначения. Объектом передачи служит земля с незаконно возведенными постройками. Наличие обременений делает невозможным любое изменение в праве пользования (земли стали предметом судебного разбирательства, имущество арестовано, действуют регистрационные ограничения). Наличие задолженности первым арендатором может привести к отказу в оформлении переуступки, ведь на основании начального договора собственник вправе расторгнуть отношения с неплательщиком, что влечет недействительность новой бумаги.

    Существуют и иные обстоятельства, устанавливающие взаимосвязь между арендными отношениями и какими-либо нарушениями закона.

    Проведение аукциона

    Зачастую сельхозземли и иные крупные участки передаются на правах участия в аукционе. Право на аренду появляется у лица, предложившего лучшие условия. Основанием считать торги состоявшимися служит наличие не менее 3 участников.

    Когда аукцион признается несостоявшимся, арендные права не переуступаются. Аукцион – частый способ обретения нового арендатора земель, относимых к государственному фонду недвижимости.

    Переуступку участков муниципалитета или государства выполняется юридическим лицом, в то время как физические лица переоформляют объекты без участия в торгах. Плата за арендованную землю не может превышать стоимость участка, а в подавляющем большинстве случаев, существенно меньше ее.

    Права аренды передаются за определенную плату (по переуступке), а в случае отсутствия положений договора о возможности передачи в пользование третьей стороне, необходимо оформленное согласие собственника.

    Особенностью процедуры является ее исключительно возмездный характер. Отсутствие платы позволит переквалифицировать действие в оформление дара.

    Регистрация уступки аренды

    Помимо подписания договора о переуступке, надлежит его зарегистрировать. Это позволит считать договор вступившим в силу, если срок действия превышает 12 месяцев. Более краткосрочное соглашение позволяет обойтись без регистрации.
    При регистрации вовлеченные в процесс стороны оплачивают обязательную госпошлину равную 2000 рублей (для обычных граждан) или 22000 рублей (для организаций). Данная мера определена положениями гл.25.3 налогового законодательства.

    Результатом проведения регистрационных действий станет выдача свидетельства на аренду.

    Налогообложение при аренде

    Особенностью определения налогов является исключение суммы погашения задолженности за предыдущего арендатора. Так как сумма не указывается в новом соглашении, исчисление налогов ведется без учета данных платежей, т.е. эти расходы не декларируются.

    Основное правило налогообложения определяет возможность установления налога на добавленную стоимость при передаче прав на имущество. Данный порядок установлен подпунктом 1 пункта 1 ст.146 налогового законодательства.

    В отличии от прямой аренды, не предполагающей безоговорочного взимания НДС, переуступка делает непринципиальным определение арендодателя. Налог исчисляется исходя из суммы, выплаченной в пользу арендатора, согласно заключенному соглашению. Полученные платежи признаются доходом, подлежащим налогообложению согласно подпункту 10 пункта 1 ст.208.

    В зависимости от того, кто является участником отношений, определяется порядок декларирования. Если плату получает физическое лицо, доход декларируется арендатором. При переуступке в пользу организации исчислением и выплатой подоходного налога занимается юрлицо.

    Передача прав на аренду земель имеет множество нюансов и требует тщательного соблюдения федерального законодательства (Налогового, Земельного и Гражданского Кодекса).

    Нуждаетесь в консультации? Задайте вопрос прямо на сайте. Все консультации бесплатны/ Качество и полнота ответа юриста зависит от того, насколько полно и четко вы опишете Вашу проблему:

    Аренда участка земли у администрации

    Земли в пределах населённого пункта делятся на частные и муниципальные. Чтобы взять в аренду земельный участок у администрации города или села, нужно подготовить документы и определиться с желаемым расположением, площадью, сроком и назначением. Договор аренды – практически всегда срочный (то есть, имеет ограничение по времени) с возможностью дальнейшего продления или выкупа. Способов взять надел в возмездное пользование несколько, достаточно выбрать наиболее подходящий.

    Основания для получения земли в аренду

    Заключение договора с арендодателем-муниципалитетом регламентируется:

    • Гражданским Кодексом (ст.606, гл.34);
    • Земельным Кодексом;
    • региональными документами.

    Законодательство определяет аспекты сделки:

    • какие участки подходят, а какие нет;
    • порядок заключения договора аренды участка в муниципальной собственности;
    • особенности сделок, исходя из целей пользования, определённых арендатором;
    • возможности и обязательства сторон;
    • возможность выкупить участок в дальнейшем.

    Основополагающим фактором становится цель, ради которой арендуется надел. Она будет отражена в договоре и определит дальнейшую судьбу участка: продление аренды, отказ от аренды или выкуп.

    Условия получения

    Взять участок под бизнес, сельхоз деятельность или строительство может:

    • гражданин, достигший совершеннолетия, дееспособный;
    • индивидуальный предприниматель;
    • фирма, общество и другое юридическое лицо.

    Не ограничивается арендатор ни по юридическому статусу, ни по «прописке»: арендовать может не только субъект, зарегистрированный в РФ, но и иностранец

    Чтобы сделка завершилась успешно, нужно собрать документы, заключить договор и провести его регистрацию. Но прежде – определиться с целью аренды:

    • для частных нужд (возведение жилого дома для семьи, возделывание);
    • создание собственного рабочего пространства: офиса, гаража, бокса, площадки и тд;
    • возведение крупного капитального сооружения: жилого или офисного дома, магазина, парковки и тд;
    • сельскохозяйственная деятельность в крупных масштабах (с использованием производственных мощностей).

    Ограничения

    Получить отказ от администрации города или сельского поселения можно, если желаемый надел попадает под категорию закрытых, особо опасных или охраняемых территорий:

    • школы, университеты, техникумы, детские сады и тд;
    • национальные парки, заповедники, пограничные государственные территории;
    • земли, предназначенные для нужд обороны или органов исполнительной власти;
    • полигоны для захоронения особо опасных веществ и кладбища.

    Кроме того, невозможно заключить сделку по наделу, который уже находится в долгосрочной аренде. Муниципалитет не решает вопросы земель, находящихся в частной собственности. Прочие же земли, которые носят статус так называемых свободных, могут быть переданы во временное пользование после решения комитета.

    Этапы аренды земли у администрации

    Лицо, принявшее решение арендовать землю у администрации, должно провести подготовительную работу. Сделка эта не из простых, поэтому лучше получить консультацию специалиста или даже обратиться за помощью в подготовке и оформлении бумаг.

    Первый этап – поиск нужного участка. Он должен подходить по назначению к цели аренды, быть достаточным по площади, удобным по расположению.

    Второй этап – участие в торгах или составление заявки на аренду.

    После одобрения сделки – третий этап. Арендатор должен:

    • подготовить документы
    • заключить договор с администрацией;
    • зарегистрировать его в Росреестре. На этом этапе могут понадобиться дополнительные действия: проведение межевания, получение документов на участок, кадастрового номера.

    В дальнейшем остаётся лишь придерживаться пунктов договора и вовремя вносить арендную плату, продлевать договор или выкупать надел.

    Составление договора

    Полный переход прав на земельный надел происходит через подписание договора, а в некоторых случаях – и его регистрацию. Образец договора можно найти на сайте муниципалитета. Документ должен содержать:

    • данные об участниках сделки: контакты, наименования с регистрационными данными или персональная информация;
    • данные о самом земельном наделе, взятые из кадастрового паспорта: его расположение, площадь, назначение, номер. В приложении к договору должен быть план участка с координатами поворотных точек и иной технической информацией;
    • обязанности арендатора и арендодателя;
    • права и ограничения для сторон (например, при наличии на участке выхода на водоём этот выход должен оставаться доступным);
    • прочие нюансы сделки (например, аренда с обязательным последующим выкупом);
    • срок действия документа;
    • размер оплаты, способ внесения и даты платежей;
    • подписи сторон: уполномоченного представителя муниципалитета и арендатора;
    • дата и место заключения сделки.

    Документы

    Для подачи заявки понадобятся:

    • паспорт заявителя или регистрационные данные компании;
    • ИНН;
    • заявка в письменной форме;
    • квитанция о внесении задатка для тех, кто участвует в торгах.

    Для оформления договора понадобятся:

    • удостоверение личности арендатора;
    • кадастровый паспорт земельного надела;
    • документы, подтверждающие право на льготу – для льготников.

    Порядок заключения договора предусматривает льготы на аренду.

    Следующие льготные категории граждан могут оформить сделку с муниципалитетом на особых условиях: по сниженной ставке или бесплатно (зависит от назначения и целей):

    • многодетные семьи – понадобится удостоверение и свидетельства о рождении всех детей;
    • семьи с детьми-инвалидами – понадобится справка МСЭ, свидетельство о рождении ребёнка;
    • очередники, нуждающиеся в расширении жилья – справка из соцзащиты;
    • пенсионеры – пенсионное удостоверение;
    • инвалиды – справка МСЭ;
    • сельские работники и молодые специалисты, переехавшие жить в село – соответствующие трудовые договора или подтверждение участия в программе «молодые специалисты»;
    • военнослужащие, ветераны горячих точек и ВОВ – военные удостоверения, справки;
    • граждане, имеющие награды – наградное свидетельство.
    Читайте также:  Подготовка заявления о разделе земельного участка

    Это примерный список, в который региональные документы могут вносить коррективы. Льготник обязательно должен предоставить оригинал документа, подтверждающего особое право на получение земли муниципалитета в аренду.

    Регистрация договора обязательна, если он заключён на срок более чем 1 год. Для регистрации в Росреестре потребуется:

    • те же документы, что на составлении договора;
    • сам договор;
    • квитанция о госпошлине.

    Сроки

    Срок действия договора аренды условно лимитирован: заключить сделку можно не более чем на 49 лет (долгосрочные отношения – заключённые на период от 5 до 49 лет). После окончания действия соглашения оно может быть продлено неограниченное количество раз. На такой срок выдаются земли без капитальных построек и жизненно-важных объектов (газопровод, водопровод, электрический столб и тд).

    Если на территории арендатор планирует возвести капитальное строение, срок действия бумаги ограничивается днём окончания строительства. Такая бумага называется договором краткосрочной аренды (до 5 лет). Это условие обязательно прописывается в соглашении, с пометкой о дальнейшей судьбе земли: она будет выкуплена или снова взята в аренду. Если земля получена для строительства дома, то закончить его нужно не позже трёх лет с момента начала действия договора.

    Регламенты, установленные федеральным законодательством (ст.39,8 Земельного Кодекса):

    • 3-5 лет – дачное хозяйство (с правом выкупа на особых условиях);
    • 3-10 лет – под строительство крупного здания, сооружения, бокса, склада, мастерской и тд;
    • 20 лет – под ИЖС с землёй для обработки;
    • 3-49 лет – сельхоздеятельность в промышленных масштабах;
    • 49 лет – тем, чьё капитальное сооружение находится на арендуемой территории. На этот срок возникает право разместить линейные объекты.

    Стоимость

    Стоимость аренды у муниципалитета зависит от нескольких факторов:

    • назначение надела и цели его использования;
    • рыночная и кадастровая стоимость;
    • налоговая планка.

    Расчёт цены аренды земли у государства производится по формуле:

    А (арендная плата) = КС (кадастровая стоимость) х СК (коэффициент)

    • 0,01 – для налоговых льготников;
    • 0,06 – для земель личных подсобных хозяйств;
    • 1,5 – для застройщиков;
    • 2 – для разработчиков руд и полезных ископаемых.

    Начальная стоимость участка на торгах тоже определяется по формуле:

    А (аренда) = П (площадь) х ЗК (зональный коэффициент) х БРС (начальная региональная ставка) х ПК (поправочный коэффициент).

    Размеры коэффициентов зависят от статуса земли, её расположения, пригодности к тем или иным работам, и других региональных норм. Узнать о них подробнее можно в Земельном комитете того района, где предполагается арендовать надел.

    Чтобы получить право участия в торгах, нужно оплатить 12-15% от начальной стоимости аренды.

    Заключительный шаг

    Подписанный договор должен быть в кратчайшие сроки доставлен в Росреестр (или МФЦ) для регистрации. Делает это, конечно, арендатор. В целом, это в его интересах: зарегистрированная сделка накладывает запрет на совершение иных регистрационных действий на участок: его нельзя будет повторно сдать в аренду или передать во владение. Законной может быть признана только зарегистрированная сделка, если срок аренды в договоре более 1 года.

    Регистрация занимает 5-7 дней при обращении напрямую в Росреестр и 10-14 дней, если обращаться через посредника – многофункциональный центр. Полученное свидетельство о регистрации (кадастровый паспорт с отметкой) нужно отнести в муниципалитет. Предоставление окончательного разрешения на использование земли происходит после этого визита.

    Варианты получения участка в аренду

    Получить надел можно одним из способов:

    1. Стать участником торгов, инициированных муниципалитетом или самим потенциальным арендатором. О предстоящих торгах можно узнать на сайте муниципалитета, в официальных источниках (региональные СМИ), или обратившись лично в муниципалитет. Оплатить задаток и заявиться нужно не позднее, чем за 5 дней. Заявку можно подать лично или через сайт. Выигрывает тот, кто предложит наиболее выгодные для государства условия, либо единственный участник. В случае проигрыша в торгах задаток возвращается на лицевой счёт, указанный в заявке.
    2. Обратиться с заявкой о предоставлении конкретного участка, находящегося в государственной собственности. Выбрать его можно при помощи ресурсов, предоставляющих доступ к информации о свободных землях. После регистрации заявки муниципалитет проверяет желаемый надел на ограничения, и если не находит таковых, разрешает аренду.
    3. Попросить выделить участок в соответствии с нуждами. Делается это тоже через заявление. Наиболее долгий способ, так как на рассмотрение, поиск и проверку может уйти до 2 месяцев.

    Заявка на торги или участок составляется по следующей схеме:

    • данные получателя, которому адресована заявка: земельный комитет или иное ведомство, его адрес;
    • персональные данные потенциального арендатора, его правовой статус, ИНН;
    • информация о желаемом участке: конкретный адрес или примерные требования (площадь, форма, адрес) с просьбой подобрать подходящий надел;
    • подробное описание планов на землю: для чего будет использоваться, почему нужна именно эта площадь, каковы цели и сроки аренды.

    К заявке прилагаются оригиналы и копии всех упомянутых в ней бумаг.

    Заключение

    Взять в аренду землю у государства легко, если соблюдать регламент по сбору документов. Процедура может длиться 2-4 месяца. Снять участок с аренды и разорвать договор можно в любой момент, уведомив вторую сторону не менее чем за три месяца. В некоторых случаях условия снятия, с участка статуса арендованного прописываются в договоре (особенно, если земля берётся для возведения капитального объекта). Главное правило арендатора – своевременная оплата всех полагающихся сумм и использование земли по указанному в соглашении назначению.

    Как оформить государственный земельный участок в аренду? На самом деле не так сложно

    Арендованная земля – достаточно легкий способ реализовать все свои планы.

    Ею может стать участок для выращивания сельскохозяйственных культур или постройки своего дома.

    Правила аренды земли прописаны в Земельном кодексе РФ.

    Дорогие читатели! Наши статьи рассказывают о типовых способах решения юридических вопросов, но каждый случай носит уникальный характер.

    Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему – обращайтесь в форму онлайн-консультанта справа или звоните по телефону +7 () 938-46-83 . Это быстро и бесплатно !

    Кто имеет право?

    Чтобы арендовать землю, находящуюся в государственной собственности нужно оформить договор аренды земельного участка. Юридически закреплено, что в аренду передаются земля и все объекты, которые располагаются на территории. Одна сторона называется арендодателем и обязана дать второй стороне – арендатору землю на временное (длительное или кратковременное) пользование с учетом уплаты определенной суммы.

    Арендаторами в таком соглашении также выступают:

    • физические или юридические лица Российской Федерации;
    • иностранные лица;
    • лица не имеющие гражданства;
    • коммунальные предприятия;
    • государственные предприятия;
    • международные компании и объединения;
    • иностранные государства.

    Аренда земли в России бывает двух видов:

    Краткосрочная аренда делится на два вида:

    • рента для строительства;
    • аренда без разрешения на постройку сооружений.

    Рента для строительства предполагает аренду земли для сооружения объектом. Срок такой аренды может быть продлен после того, как строительство заканчивается.

    Аренда без права строительства предполагает недлительное пользование землей. Например, для выращивания сельскохозяйственных культур. Срок данной аренды – до 10 лет.

    Правила и положения

    Для того чтобы осуществилась аренда, нужно соблюдать некоторые условия:

    • участок земли, который является объектом пользования;
    • сроки действия соглашения;
    • сумма договора с указанием о сроках внесения;
    • положение о неуплате;
    • цель, с которой будет использоваться земля;
    • обсуждение земельного пользования, а также сохранение состояния;
    • дата, когда договор начинает действовать и земля отдается арендатору;
    • возврат земли арендодателю;
    • ограничения пользования участком, а также условия при повреждении объекта;
    • ответственность двух сторон друг перед другом.

    Согласно Земельному кодексу РФ, а именно Статье 22, арендодатель имеет право отдать участок земли в пользование третьему лицу или же отдать под залог все права и обязанности. При этом арендодатель должен быть уведомлен о подобных действиях. Для нового арендатора наступает ответственность за территорию. Исключения составляет случай передачи прав под залог.

    Если арендатор представляет собой некоммерческое лицо, которое было создано в РФ с целью постройки наемного жилья на участке, то передача в пользования земли третьему лицу, а также залог прав и обязанностей, считаются невозможными.

    Если арендодатель решил изменить условия договора аренды без уведомления или согласия арендатора, то это является прямой причиной для разрыва правовых отношений между сторонами.

    Ограниченное пользование

    На земельных участках, которые находятся во владении РФ, иногда устанавливаются пользование с определенными ограничениями.

    Оно называется сервитут. Ограничение устанавливается местным самоуправлением или другим государственным органом для поддержания интересов государства.

    Согласно Земельному кодексу Российской Федерации (Статья 23) предусматривается сервитут для:

    • переезда и перехода по территории участка (например, доступ для граждан к общедоступному водному ресурсу, если участок является основным препятствием);
    • произведения ремонтных работ на земельном участке (например, замена труб или починка линий электропередач);
    • установки различных дорожных знаков на земельном участке, а также обеспечение подъезда к ним;
    • извлечения важных ресурсов из водных объектов;
    • осуществления дренажных работ;
    • перегона животных сельского хозяйства через арендованный участок;
    • скоса сена или выпаса животных в определенные сроки, когда это необходимо по местным правилам;
    • осуществления робот для исследования в ограниченное время;
    • пользования территорией для разведения рыб, охоты или рыбалки.

    Безвозмездное пользование

    Кроме заключения договора об аренде и уплаты за пользование установленной суммы, в России существует аренда земли, за которую арендатор не должен платить деньги.

    Государство РФ предоставляет в пользование без получения оплаты землю для:

    • местного самоуправления и других властей;
    • организаций, которые находятся в муниципальной собственности;
    • объектов исторического наследия всех президентов РФ;
    • построек зданий религии для благотворительных мероприятий (не более 10 лет);
    • религиозных организаций, которые будут пользоваться уже построенными объектами на этой территории;
    • лиц, которые представляют собой сторону договора о строительстве недвижимости за деньги государства (на срок, предусмотренный договором);
    • проведения фермерской деятельности в государственных образованиях (не более 6 лет);
    • постройки жилья для себя в муниципальных образованиях (не более 6 лет);
    • граждан, которым предоставлено служебное жилье, расположенное на этой территории (на срок, установленный специальным государственным органом);
    • проведения сельскохозяйственных работ и пчеловодство на участках с лесной посадкой (не более 5 лет);
    • лиц, занимающихся сельскохозяйственной деятельностью и при этом не строящие сооружения, на участках, которые Россия временно не использует, а держит для случая необходимой обороны (не более 5 лет);
    • некоммерческих структур для сбора урожая (не более 5 лет);
    • некоммерческих структур для постройки жилых помещений и зданий (срок устанавливается государственными органами);
    • коренного населения Сибири, Севера и Дальнего Востока РФ для возведения зданий, необходимых для развития традиций народа, а также нужд сельского хозяйства (не более 10 лет).

    Порядок оформления

    Как взять земельный участок в аренду?

    Получить право пользования землей можно:

    • в результате участия в аукционе;
    • без торгов.

    Аукцион

    Право каждого гражданина страны на участие в торгах за земельный участок регулируется Статьей 38.1 Земельного кодекса Российской Федерации.

    Часть земли для будущего возведения жилья может быть выставлен только в том случае, если он состоит на кадастровом учете. При этом необходимо получить подтверждение, что эта территория технически обеспечена и здесь подключены инженерно-технические сети.

    На торгах по продаже права аренды земельного участка могут принимать участие все желающие лица и организации после подачи заявок. В качестве арендодателя выступает орган государственного управления, который и решает организовать такое мероприятие. Он устанавливает размер задатка для участия, начальную цену, а также объявляет основные условия соглашения на аренду (срок, место, ограничения). Начальная сумма аренды устанавливается с помощью оценочной стоимости.

    Желающие поучаствовать в аукционе, могут узнать о месте проведения от его организатора. Последний предоставляет информацию о порядке регистрации, уплаты задатка и его возвращении, а также о возможном поднятии цены аренды земельного участка. Повышение стоимости называется «шаг аукциона». Он может составлять от 1 до 5 процентов от первоначальной стоимости, указанной государственными органами. Чаще всего таким способом обустраивается аренда земельного участка муниципальной собственности.

    О том, что аукцион состоится, желающее принять участие могут узнать на сайте Правительства РФ или в его печатном издании за месяц до мероприятия. Аукцион может быть не проведен, если организатор за пятнадцать дней сообщит об этом во все источники, где ранее размещалось объявление о проведении. При этом задатки участников нужно вернуть на протяжении трех дней после обнародования отказа.

    Участник аукциона должен представить следующие документы для допуска на мероприятие:

    • уведомление об оплате задатка;
    • заявление на участие, а также реквизиты для того, чтобы получить обратно задаток;
    • пакет документов, удостоверяющий личность (если вы физическое лицо) либо выписка из госреестра (если вы представляете интересы какой-либо компании, т.е. юридическое лицо).

    Результаты аукциона записываются в протокол. Одна копия передается победителю, а вторая остается у организатора. Если аукцион не состоялся (не был заключен договор аренды или был всего один участник), то государственный орган вправе повторно его провести. Результаты аукциона публикуются во всех источниках (интернет и печатных) Правительства РФ.

    Без торгов

    Как осуществляется предоставление земельного участка без проведения торгов? Арендовать участок земли можно и без участия в торгах. При таком виде аренды плата за использование территорией устанавливается согласно земельному налогу, прописанному в законодательстве РФ.

    Без торгов можно арендовать землю для строительства, а также пользования недрами этой земли. Такое положение прописано в Статье 30 Земельного кодекса РФ.

    Если не поводится аукцион стороны заключают соглашение, которое после регистрируется в кадастровом реестре.

    Обязательно оговаривается план участка и границы, а также остальные пункты, которые прописываются в договоре аренды земли.

    Заявление

    Чтобы оповестить о своем желании получить землю в аренду, нужно составить заявление и принести его в государственное учреждение местного самоуправления. При этом нужно иметь с собой документы, устанавливающие личность, или государственную реестровую выписку (для юридических лиц).

    В верхнем правом углу указывается, кому предназначается документ и в каком районе. Далее идет текст заявления, где вписываются Ф.И.О. заявителя, адрес, дата рождения, гражданство, номер паспорта.

    Далее в заявлении нужно указать, желаемое место получения земли. Если вы уже знаете местоположение участка, то укажите об этом в бланке.

    После этого вписываются контактные телефоны и список прилагаемых документов, ставится подпись и дата.

    Скачать образец заявления на заключение договора аренды земельного участка.

    Документы

    Физическое лицо обязано предоставить:

    • заявление на аренду;
    • паспорт;
    • ИИН код;
    • копии всех вышеперечисленных документов.

    Юридическое лицо предоставляет:

    • заявление об аренде;
    • свидетельство о регистрации;
    • документ об уплате налогов;
    • реестровую выписку;
    • копии вышеперечисленных документов.

    К заявлению прилагаются только копии. Оригиналы бумаг заявителю следует иметь при себе на случай необходимости.

    Расчет арендной платы

    Каков порядок определения арендной платы за земельные участки? Плата за аренду устанавливается в договоре. Она может быть в виде суммы пользования за все время (например, за 10 лет) или за один год, иногда даже месяц. Плата может взиматься как в денежном эквиваленте, так и в виде натуральной и отработочной платы. Вид оплаты указывается в договоре (только один).

    Аренда государственной земли осуществляется физическими и юридическими лицами для осуществления своей деятельности. Пользование территорией может быть длительным или краткосрочным. Чтобы арендовать земельный участок нужно соблюдать все условия договора между сторонами.

    Устанавливаются сроки эксплуатации земли, цель, а также размер платы, ограничения и другие нюансы, которые указывают на права и обязанности двух сторон договора. В случае их несоблюдения, может быть инициировано расторжение аренды земельного участка.

    Аренда участка является очень выгодной для осуществления сельскохозяйственной деятельности крупных и мелких размеров, а также постройки жилых или нежилых помещений. О продлении договора аренды земельного участка читайте тут.

    Не нашли ответа на свой вопрос? Узнайте, как решить именно Вашу проблему – позвоните прямо сейчас:

    +7 () 938-46-83 (Москва)
    +7 () 425-67-01 (Санкт-Петербург)

    Ссылка на основную публикацию