Как и кем проводится кадастровая оценка земельных участков

Кадастровая оценка земельных участков

Кадастровая стоимость – это эквивалент рыночной стоимости объекта недвижимости, полученный путем проведения оценки с учетом целевого назначения и расположения.

Требуется для исчисления земельного налога, установления цен при проведении различных операций с недвижимостью.

Информация о кадастровой стоимости каждого из объектов заносится в Государственный кадастр недвижимости.

Кадастровая стоимость может быть определена путем массового оценивания или расчета индивидуальной стоимости отдельного объекта.

Оценку проводят независимые эксперты по решению местных органов власти, которые обязаны выбрать оценщика и подписать с ним договор.

Описание государственной процедуры

Кадастровой оценкой называют перечень действий технического и административного характера для установления кадастровой стоимости объектов на конкретную дату.

Она проводится с применением специальных методик с учетом информации о сделках на рынке, уровня арендной платы, доходности участков.

Оценщик производит изучение и прогноз рентообразования в зависимости от расположения и качества земли. При расчете требуется учесть внесенные улучшения, уровень транспортной и социальной инфраструктуры, обустроенность.

Эксперт вправе использовать информацию из различных кадастров, жилищно-строительные нормативы: коэффициенты, разработанные БТИ, органами власти, земельными и архитектурными комитетами.

Кадастровая стоимость земельных участков определяется в зависимости от территориального положения, площади, категории и разрешенного использования участка.

В границах города – это одновременное установление стоимости объектов в массовом порядке, которая состоит из:

  • сбора информации;
  • разделения города на зоны;
  • исчисления стоимости оценивания;
  • ценового зонирования города;
  • фиксирования итогов оценки.

Результатом является установление стоимости участка согласно оценочной зоны или размера типичного участка, аналогичного цене на подобные участки на рынке недвижимости.

Официальное установление стоимости и фиксирование в Реестре позволяет решить несколько проблем одновременно:

  • Государство создает единую систему налогообложения земельных владений государства и частных лиц, что позволяет оптимизировать систему исчисления и учета налогов, наполнение бюджета и прогнозирование будущих объемов налоговых поступлений.
  • Региональные власти получают возможность рационально использовать и управлять участками земли, распределять недвижимость, выдавать разрешения на строительство.
  • Отдельные владельцы недвижимости получают возможность рассчитывать на справедливое начисление налогов, проводить операции с недвижимостью, делать инвестиции.

Кадастровая стоимость обычно стремится к уровню рыночной, при ее проведении учитываются почти все факторы, имеющие важное значение при рыночном оценивании, но она не может превышать рыночную.

Нормативная база

Условия и регламент проведения кадастровой оценки регулируется положениями Земельного кодекса РФ и следующими федеральными законами:

При оценивании требуется опираться на следующие приказы Минэкономразвития РФ:

Постановления Правительства РФ, применяемые при проведении оценки:

Необходимо придерживаться законодательно утвержденных Федеральных стандартов оценки:

Сроки проведения

Итоги оценки заносятся в единый Госреестр после их утверждения местной администрацией.

Результаты размещаются на сайте Росреестра и в печати.

Они действуют не менее 5 лет до последующей кадастровой оценки, которая производится 1 раз в 3 года, но не реже одного раза в 5 лет.

В этом промежутке размер кадастровой стоимости остается неизменным.

До окончания 5-летнего периода стоимость может быть изменена только при необходимости:

  • изменить площадь или границы участка;
  • изменить вид предназначения;
  • перевести в другую категорию;
  • исправить обнаруженные ошибки в документации, использованной при проведении оценки.

Может в этот период измениться и стоимость объекта на рынке по причине изменения конъюнктуры, что приводит к снижению кадастровой стоимости.

Кроме того, могут измениться объективные характеристики участка в результате природных факторов, например, наводнений, землетрясений, обвалов, прокладки дорог.

Кадастровая стоимость может быть изменена по заявлению владельца путем обращения в местное управление Росреестра или в судебном порядке.

Новая стоимость считается вступившей в силу с момента внесения сведений в ГКН и Единый Госреестр прав на недвижимое имущество.

Как проводится

Процедура начинается после вынесения решения о проведении оценки.

Проводится в несколько этапов:

  1. Формируется перечень объектов, нуждающихся в кадастровой оценке.
  2. Отбирается независимый оценщик и заключается договор.
  3. Производится кадастровая оценка.
  4. Составляется отчет, проект которого должен быть предварительно представлен для его изучения.
  5. Производится экспертиза отчета.
  6. Утверждаются результаты работы оценщиков.
  7. Результаты вводятся в Единый реестр недвижимости.

Этой процедуре предшествует подготовительный этап, в ходе которого:

  1. Производится сбор сведений о климатических, экологических и гидрографических особенностях зоны.
  2. Устанавливаются зоны по генплану, если оцениваются городские объекты.
  3. Участки классифицируются по землепользователям и праву собственности.
  4. Производится классификация по функциональному назначению, градостроительной ценности, виду использования (жилая, общественно-деловая или производственная зоны).
  5. Оценивается текущее использование, прогнозируется направление оценочных зон.
  6. Устанавливаются типичные участки, оценочные зоны, исходя из данных рынка.

Методика

Для кадастровой оценки земельных участков эксперты используют множество методик, которые основаны на трех основных подходах к оцениванию: затратному, сравнительному и доходному.

Затратный подход

Используется при оценке уникальных объектов, которые невозможно сравнить с другими объектами недвижимости ввиду отсутствия таковых, либо этот земельный участок не пользуется покупательским спросом.

Определяется себестоимость участка.

Учитывается строительная специфика, износ, цена участка при наиболее эффективном способе использования.

Сравнительный

Заключается в оценке типовых объектов, у которых много аналогов для сравнения, доступно много информации о рыночной стоимости таких объектов.

Несмотря на простоту и высокую корректность, этот поход учитывает только текущее состояние рынка, со временем это состояние меняется.

На таком подходе основываются методы:

  1. Сравнения продаж, для оценки застроенных или незастроенных участков с учетом цен при продаже и предложений аналогичных участков.
  2. Выделения, для оценки застроенных участков, при котором объединены метод сравнения и элементы затратного подхода. Учитывается информация о ценах по сделкам с едиными аналогичными объектами и возможность наиболее эффективного применения с учетом произведенных улучшений.
  3. Распределения, для застроенных участков. Производится сбор информации по ценам на единые объекты, аналогичные данному, с учетом доли участка в рыночной стоимости единого объекта и возможности эффективного использования согласно проведенных улучшений.
  4. Предполагаемого использования, для определения возможности использования участка для получения дохода.
  5. Капитализации ренты, рассматривает возможность получения дохода от застроенного или незастроенного участка с учетом коэффициента капитализации и рыночной стоимости.
  6. Остатка, рассматривается возможность улучшения за счет застройки участка для получения доходов.

Доходный

Предпочтителен при планировании дохода от коммерческой эксплуатации, определяется как ожидаемый доход. Сумма определяется на основе изучения ранее полученных доходов.

Используются основы финансовой математики, капитализации и дисконтирования:

  • с учетом рисков вложения капиталов;
  • с умением прогнозировать движение денежных потоков;
  • анализировать информацию данного сегмента рынка;
  • предвидеть возможные изменения стоимости объекта под воздействием внешних факторов.

Это наиболее достоверный и информационно обеспеченный метод для объектов бизнеса.

Особенности оценивания земель разного назначения

Оценка земель разного назначения основывается на сравнительном методе, то есть на сравнении информации о динамике изменения цен, любых других сведений об участках, с применением разных методик.

Земли обычно относятся к городскому или сельскому поселениям, огородническому, садоводческому или дачному обществам.

Если участок сельскохозяйственного назначения располагается за границей городских и сельских поселений, то применяется доходный метод, то есть определяется уровень капитализации рентного дохода. Определяются плодородие почвы, место расположения, технологические свойства.

Если земля относится к другим категориям, располагается вне сельских и городских поселений, то используют затратную или доходную методику:

  • определение капитализации расчетного рентного дохода;
  • учет расходов на рост, поддержание или сохранение ценности природного потенциала данных земель.

Оспаривание

При несогласии со стоимостью проведенной оценки владелец участка вправе провести ее оспаривание.

Для начала можно обратиться в отделение Госреестра по месту нахождения объекта с соответствующим заявлением.

При этой организации действует комиссия по разрешению споров о результатах определения кадастровой стоимости. Ответ может быть получен в течение 30 дней.

Практика такова, что данная комиссия крайне редко принимает решение в пользу заявителя, поэтому можно сразу обращаться в суд.

При получении отказа пересмотреть стоимость объекта следует написать исковое заявление в суд. Ответчиками по делу становятся управления кадастра.

Установленная кадастровая стоимость не всегда выражает стандартную усредненную стоимость земли или квартиры. Каждый случай индивидуален и имеет свои особенности.

В кадастровой стоимости обычно учитывается все, что находится вне объекта: на ее размер оказывает воздействие город, район, инфраструктура.

Полезное видео

Смотрите интересный видеоматериал в котором рассказано о порядке проведения кадастровой оценки недвижимости.

Заключение

Может оказаться, что даже недорогая квартира в старой «хрущевке» имеет кадастровую стоимость выше рыночной, если находится в престижном районе среди новостроек. А небольшой участок земли на оживленной трассе имеет такую же стоимость, как огромный участок в небольшом населенном пункте далеко от оживленных трасс.

Кадастровая оценка земли: методика, особенности и порядок проведения

Долгое время при оценке стоимости земельных наделов для целей налогообложения в законодательстве РФ использовалось такое понятие, как инвентаризационная стоимость. Поскольку она не отражала реальной цены объекта, ее пришлось заменить. Теперь применяется термин «кадастровая стоимость», более приближенная к рыночной цене. Для ее определения осуществляется кадастровая оценка. Давайте обсудим, что такое кадастровая оценка земли, по какой методике и в каком порядке она проводится.

Понятие кадастровой стоимости

Право собственности на землю, ее целевое назначение, описание местоположения, виды разрешенной деятельности, кадастровые номера, качество земли и другая важная информация о земельных наделах подлежит систематизации. В этих целях Росреестр ведет ЕГРН.

В реестре содержатся и сведения о кадастровой оценке земли, в частности, итоговая стоимость каждого оцененного земельного участка (пп. 1 п. 5 ст. 8 Федерального закона от 13.07.2015 № 218 «О государственной регистрации недвижимости» , далее – ФЗ № 218).

Кадастровой стоимостью (КС) земельных наделов, согласно ст. 3 Федерального закона от 03.07.2016 № 237 «О государственной кадастровой оценке» (далее – ФЗ № 237) считается стоимость объекта, определенная в рамках кадастровой оценки с применением методов массового или индивидуального оценивания.

Цена максимально приближена к рыночной – это усредненный эквивалент суммы, на которую может претендовать владелец, если выставит надел на продажу на открытом рынке.

Однако информация о том, сколько стоит земля по кадастровой стоимости, используется отнюдь не для заключения сделок купли-продажи. Основная цель ее введения и учета – корректный расчет налогов и сборов.

Кадастровая стоимость используется как налоговая база для:

  • расчета земельного налога;
  • уплаты государственных пошлин и сборов при совершении сделок с землей;

С 1999 года, когда введена кадастровая стоимость земли, этот показатель обязателен для целей налогообложения. Но поскольку решение о проведении оценки принимают власти регионов и муниципалитетов (ст. 24.12 Федерального закона от 29.07.1998 № 135 «Об оценочной деятельности в РФ», далее – ФЗ № 135), не во всех регионах определена стоимость земель.

Там, где оценка не проводилась, в целях налогообложения для физических лиц разрешается использовать инвентаризационную или нормативную цену.

Порядок проведения, модели оценки и прочие особенности установлены, в частности:

  • ст. 66 ЗК РФ , ст. 14, ст. 24.15 ФЗ № 135;
  • Правилами, утв. Постановлением Правительства № 316 от 08.04.2000;
  • ФСО № 4, утвержденным Приказом Минэка № 508 от 22.10.2010 и другими нормативно-правовыми актами.

Прежде чем говорить о критериях, от которых зависит кадастровая оценка, предлагаем рассмотреть экологические факторы, влияющие на кадастровую оценку земли, но не отраженные в официальных нормах. Это, в частности:

  • загрязненность окружающей среды, в том числе почвы, воздуха, грунтовых вод;
  • наличие крупных промышленных объектов поблизости, мусорных полигонов;
  • климатические особенности, в том числе засушливость, подтопления, наличие подземных вод, количество солнечных дней;
  • иные природно-антропогенные факторы.

Многие оценщики уверены, что экологические факторы должны занимать центральное место в перечне условий для определения кадастровой цены.

Критерии, определяющие стоимость земли

На практике то, от чего зависит кадастровая стоимость земельного участка, не имеет ничего общего с экологией. Обычно в целях выявления итоговой величины используются качественные и количественные показатели:

  • назначение земли, по которому она используется (ст. 7 ЗК РФ);
  • вид деятельности для участка (ст. 37 ГрК РФ);
  • размещение надела в границах конкретного региона;

Наличие обременений не влияет на то, как формируется кадастровая цена.

Особое внимание следует обратить на вид разрешенного использования (деятельности), определяемый ответственными органами, в территориальной зоне которых находится участок.

Именно в разрезе конкретного вида разрешенной деятельности устанавливается удельный показатель КС, применяемый в пределах отдельного кадастрового квартала. Далее мы расскажем, на что влияет удельный показатель КС, а также как и кем он рассчитывается.

Порядок расчета кадастровой цены

Кадастровая оценка проводится по крайней мере один раз в пять лет, при необходимости процедуру можно инициировать и чаще – раз в два года (ст. 11 ФЗ № 237). Если нет оценки, чиновники принимают решение о ее проведении одновременно для всех наделов конкретного населенного пункта.

Выбранные территории делятся на зоны – кадастровые кварталы. В зависимости от зоны определяется назначение, вид использования и конечная кадастровая цена.

Примерный порядок определения стоимости, исходя из положений ст. 6 ФЗ № 237, выглядит так:

  1. Подготовка и сбор информации о конъюнктуре цен на рынке.
  2. Принятие решения, выбор территории, ее раздел на кадастровые зоны.
  3. Формирование стоимостных характеристик, расчет стоимости, внесение ее в отчет.
  4. Утверждение результатов, внесение сведений в кадастр.

Методы оценки

Законодатель позволяет проводить кадастровую оценку земель двумя способами: с применением массового и индивидуального методов получения оценок стоимостных характеристик.

ФСО № 4, утвержденный Приказом Минэка № 508 от 22.10.2010, определяет метод массовой оценки как основной инструмент расчета кадастровой стоимости, что означает групповое оценивание – без учета индивидуальных характеристик конкретного объекта. Для этого лицо, производящее оценку:

  • проводит анализ рынка земли в конкретном регионе / населенном пункте / районе;
  • определяет основные ценообразующие факторы и на основании схожих характеристик группирует объекты оценки;
  • выбирает подход оценивания;
  • определяет структуру оценки и связь ценообразующих факторов и кадастровой стоимости;
  • подставляет значения ценообразующих факторов в разработанную модель;
  • определяет итоговую стоимость, составляет отчет.

То, из чего складывается результат массовой оценки, включает в себя лишь основные ценообразующие факторы, например, местоположение, среднюю цену в районе, площадь надела, целевое назначение и так далее.

Принимая во внимание групповой характер оценивания и отсутствие необходимости учета обременений и наличия застроек, полученный результат представляется неточным и часто не соответствует реальной стоимости объекта на рынке.

Кадастровая оценка с применением массового метода позволяет получить усредненные показатели, которые могут быть как завышены, так и занижены по сравнению с реальной ценой.

Более точные результаты дает индивидуальная оценка, на основании которой определяется рыночная стоимость. Этот способ оценки отличается от того, как оценивается кадастровая стоимость земли массовым методом, поскольку требует от оценщика подробного изучения характеристик каждого объекта и более глубокого анализа ценообразующих факторов.

Таким образом, индивидуальную оценку следует считать более гибкой, способной учесть такие факторы, как:

  • сезонность;
  • конкурентоспособность;
  • спрос на рынке;
  • наличие (или отсутствие) инфраструктуры и так далее.

Учитывая высокую точность индивидуальной оценки, в случае установления рыночной цены ее можно принимать как кадастровую (п. 3 ст. 66 ЗК РФ).

Вопрос проведения индивидуальной оценки – личное дело землевладельца, по тем или иным причинам заинтересованного в оспаривании результатов массовой оценки. На практике это позволяет уменьшить размер земельного налога и других сборов, в случае, если в результате массовой кадастровой оценки была завышена реальная стоимость земли и, как следствие, налогооблагаемая база.

Целевое назначение земли и особенности ее оценки

ФСО № 1, утв. Приказом Минэка № 297 от 20.10.2015, в качестве актуальных методик оценки признает три подхода:

  • сравнительный – основывается на сопоставлении стоимости аналогичных объектов;
  • доходный – предполагает расчет потенциального коммерческого дохода от использования земель, что выступает главным ценообразующим фактором;
  • затратный – использует в качестве основного ценообразующего фактора расходы, необходимые для создания, воспроизведения или замещения конкретного участка.

Поскольку эти подходы не применяются произвольно, стоит объяснить, откуда берется каждый из них. Как правило, выбор подхода зависит от целевого назначения конкретной группы земель:

  1. Для земель населенных пунктов (глава XV ЗК), в том числе городских, используется комплексный подход, включающий элементы доходной, сравнительной и затратной методик. Информационной базой для них выступают общедоступные данные о проданных и выставленных на продажу земельных участках, ставках арендной платы, расходах на инженерное обустройство и так далее.
  2. Кадастровая стоимость земель сельскохозяйственного назначения в 2020 году (глава XIV ЗК) определяется по методике избыточного дохода (доходный подход). Критериями служат не только природные качества и условия, но и цены на сельскохозяйственную продукцию, которая может быть выращена на конкретной территории, объем такой продукции, спрос, уровень оплаты труда и прочие издержки.
  3. Земли лесного фонда (ст. 101 ЗК) также подлежат внесению в земельный кадастр, так как могут быть переданы в аренду и концессию. При их оценке используется сравнительный или доходный подход. Это же касается и других участков, находящихся за пределами населенных пунктов, в том числе территорий для недропользования, рекреационных земель и так далее.

Как рассчитывается кадастровая стоимость 1 сотки

После проведения массового оценивания земель оценщик получает удельный показатель кадастровой стоимости (УПКС). Это примерная кадастровая стоимость, являющаяся единой котировкой для объектов внутри конкретной группы. Напомним, оцениваемые территории делятся на зоны, после чего каждой из них присваивается собственный параметр УПКС. В качестве единицы изменения удельного показателя обычно принимается 1 кв. м земельного участка.

В соответствии с п. 5.3 Методических указаний, утв. Приказом Минэка № 358 от 07.06.2016, УПКС определяется в разрезе видов использования земли, а сами значения удельной стоимости группируются по ценовым зонам.

Разница стоимости в пределах одной зоны не должна превышать 10%. Расчет конечной КС, вносимой в ЕГРН, в отношении надела осуществляется по параметрам УПКС, установленным для конкретной зоны.

Формула расчета: УПКС х на 100 м2 = КС одной сотки.

Рассмотрим на примере, как определяется кадастровая цена 1 сотки земли в 2020 году. Например, в Багаевском районе Ростовской области для земель водного фонда установлен удельный показатель в размере 15,58 рублей/кв. м. Следовательно, кадастровая стоимость участка площадью 25 соток составит: 15,58 х 100 х 25 = 38950 рублей.

Расчеты, произведенные оценщиком, утверждаются постановлением местных органов власти. При этом не имеет значения, для чего нужна КС – она всегда высчитывается для всех земельных участков, вошедших в оцениваемую группу.

Кто проводит оценку

Как гласит ст. 6 ФЗ № 237, проведение оценочных мероприятий возложено на бюджетную организацию, созданную для этих целей в конкретном регионе властями субъекта федерации. Но в течение переходного периода, пока такие организации еще не созданы, проводить оценку могут и лицензированные частные оценщики.

Независимая оценка кадастровой стоимости земельного участка проводится на основании договора, заключенного между частным оценщиком / организацией оценщиков и органом власти, принимающим решение о ее проведении.

Частные лица, включая владельцев земли, не принимают участия в выборе оценщика, это делает инициатор оценивания на конкурсной основе.

Если землевладелец хочет оспорить результаты такой кадастровой оценки, он может:

  1. Самостоятельно найти того, кто рассчитывает КС.
  2. Заключить с ним договор об оценке и определении рыночной стоимости земли.
  3. Получить отчет об оценке с обоснованием рыночной стоимости участка.
  4. Если ранее определенная КС оказалась выше рыночной или есть иные объективные причины – оспорить результаты оценки.
  5. Представить доказательства необъективности кадастровой оценки и эскпертное мнение оценщика по поводу того, откуда берется рыночная стоимость, приравниваемая к кадастровой.

Такого отчета должно быть достаточно для утверждения уточненной стоимости участка. Впоследствии это будет основанием для внесения изменений в ЕГРН.

Где узнать стоимость участка

Кадастровая стоимость дома в деревне, квартиры в столице, земельного пая и других объектов недвижимости всегда указывается в ЕГРН. Так как сведения из ЕГРН общедоступны, любой человек может запросить данные из него. Информация предоставляется в форме выписки из ЕГРН о кадастровой цене, утв. Приказом Минэка № 975 от 25.12.2015. В документе обычно указывается:

  • текущая КС;
  • история изменения кадастровой стоимости;
  • вид объекта, номер, адрес, другие реквизиты надела;
  • реквизиты акта, которым утверждена КС;
  • заявления о пересмотре и принятые решения.

Действующий порядок позволяет получать такую выписку в форме бумажного или электронного документа. Чтобы заказать выписку, владелец садового участка может обратиться:

  • в МФЦ;
  • в местное управление Росреестра;
  • к справочному онлайн-сервису Росреестра ;
  • к «Публичной кадастровой карте»;
  • к Фонду данных государственной оценки.

Информация онлайн-сервисов предоставляется бесплатно.

Как оспорить кадастровую оценку

Основания для изменения кадастровой стоимости земли определены в ст. 24.18 ФЗ № 135. Как правило, это:

  • использование недостоверных сведений при проведении массового оценивания;
  • определение рыночной цены в результате индивидуальной оценки.

Пересмотр не происходит автоматически, его инициирует владелец земельного надела, в отношении которого завышена КС. Рыночная цена, как правило, устанавливается в целях занижения КС и, соответственно, налогооблагаемой базы.

Для пересмотра кадастровой стоимости собственник может обратиться в комиссию по рассмотрению споров о результатах оценки. Комиссия формируется из представителей местных органов власти субъекта федерации, бюджетных организаций, проводящих оценку, а также сотрудников Росреестра.

Заявителю предоставляется возможность доказать необъективность выводов того, кто начисляет КС методом массовой оценки. Обычно для этого достаточно отчета об определении рыночной цены. На его основании комиссия принимает решение, которое является причиной для внесения изменений в ЕГРН.

Переоценка кадастровой стоимости

Проблемы кадастровой оценки заключаются не только в неточности, но и в том, что обязательная переоценка, согласно ст. 11 ФЗ № 237, осуществляется не чаще, чем раз в три года, и не реже, чем раз в пять лет.

Данные о КС, указанные в ЕГРН, могут потерять актуальность уже через 1-2 года. Но крайний срок для местных органов власти – 5 лет, на протяжении которых землевладелец будет платить завышенные налоги, если КС принадлежащей ему земли неактуальна.

Если у собственника есть экспертиза кадастровой стоимости земельного участка, это позволяет ему оспорить результаты оценки для конкретного адреса, однако массовая переоценка проводиться не будет.

Есть и другая сторона проблемы, затрагивающая даже тех, кто оспорил КС и установил рыночную стоимость земли. Дело в том, что в результате проведения очередной переоценки все ранее утвержденные показатели КС изменяются, также меняется дата утверждения кадастровой стоимости. После такой переоценки собственникам снова нужно доказывать справедливую цену участка, но уже с указанием новой даты.

Заключение

Резюмируя сказанное, выделим несколько выводов:

  • кадастровая стоимость используется как налогооблагаемая база при операциях с землей;
  • КС устанавливается в результате оценки, проведенной по заказу региональных властей;
  • чаще всего применяется метод массового оценивания, определяющий лишь приблизительную стоимость земли;
  • если КС завышена, собственник вправе произвести независимую оценку и оспорить результаты, определенные массовым методом;
  • обязательная переоценка производится не чаще 3 (для городов – 2 года), но не реже 5 лет.

О новых правилах проведения государственной кадастровой оценки объектов недвижимости: Видео

Магистр юридических наук по направлению «Гражданское и семейное право». В 2005 году окончил СПбГУ, в 2012 году – экономический факультет МГУ им. М.В. Ломоносова по специальности “Финансовая аналитика”. После получения второго высшего образования основал независимую оценочную компанию. Занимаюсь оценкой недвижимости, земли и другого имущества.

Как проводится кадастровая оценка земель и кто этим занимается

Многие владельцы земельных участков наверняка заметили существенное увеличение земельного налога за последние несколько лет. Обусловлен такой скачок привязкой налоговой базы к кадастровой стоимости земли. Для того чтобы снизить завышенные налоговые выплаты необходимо провести внеплановую кадастровую оценку земель. О том, как это сделать, мы сегодня и поговорим.

Государственная кадастровая оценка земель: что нужно знать

Что это такое и для чего нужна?

Еще до недавнего времени для целей налогообложения государство использовало устаревшее понятие инвентаризационной стоимости. Методика расчета данного показателя никакого отношения к принципам рыночного ценообразования не имела, поэтому размер налоговой базы был весьма мал, а владельцы даже очень больших земель платили сущие копейки.

Обусловлено это тем, что государственная оценка земель проводится не чаще одного раза в пять лет. За такой срок ситуация на рынке недвижимости может существенно измениться, и рыночная стоимость участка может оказаться значительно ниже кадастровой. В конечном итоге сумма налога на имущество будет несправедливой.

В связи с этим собственникам предоставлено законное право на проведение внеплановой оценки, по результатам которой впоследствии можно изменить сведения о кадастровой стоимости в ЕГРН. Сделать это можно как в судебном, так и во внесудебном порядке.

Целями проведения внеплановой оценки кадастровой стоимости земель могут являться:

  • снижение земельного налога;
  • определение адекватной суммы арендных платежей;
  • проведение сделок по отчуждению земель;
  • использование земель в качестве залога для оформления кредита.

Земель сельскохозяйственного назначения и населенных пунктов

В связи с законодательно утвержденной классификации земель по типу использования, правила кадастровой оценки несколько различаются. Как правило, для оценки участков сельскохозяйственного назначения применяется доходный метод, который учитывает потенциальную прибыль, которая может быть получена от использования земли по прямому назначению.

В то же время земли населенных пунктов чаще всего оцениваются на основе имеющихся сведений о среднерыночной стоимости одной единицы площади в том или ином поселении. При этом, кадастровая стоимость земли не может превышать рыночную.

Кто проводит?

С начала текущего года в силу вступил закон, согласно которому проведением оценки кадастровой стоимости недвижимости должны заниматься только специализированные бюджетные учреждения. Однако во многих регионах уполномоченные организации еще не созданы, поэтому на протяжении всего переходного периода (до начала 2020 года) такой деятельностью наравне с Росреестром занимаются и коммерческие компании.

Как часто проводится?

Согласно действующему законодательству кадастровая оценка земель проводится один раз в пятилетку, но не чаще одного раза в три года. Однако в связи с формированием системы уполномоченных бюджетных учреждений проведение плановой государственной кадастровой оценки временно приостановлено. При этом до 2020 года внепланово проводить экспертизу с помощью частных оценочных компаний собственник может в любое удобное время.

Особенности кадастровой оценки земель различных категорий

Методы

Понятие кадастровой оценки земельных участков предполагает применение различных методик в зависимости от назначения исследуемой земли. Выбор методологии предполагает четкое понимание экспертов все возможных вариантов использования участка. Основных вариантов кадастровой оценки земли семь. Рассмотрим вкратце каждый из них:

  1. Нормативный метод – основан на выявлении нормативной стоимости земли в определенном населенном пункте. В установлении окончательного результата специалист учитывает несколько факторов по степени их влияния, которая оценивается в баллах. Метод используется для оценки земель поселений с целью отчуждения, получения залоговых кредитов или определения суммы земельного налога.
  2. Метод сравнения продаж – основывается на анализе массива данных о продаже аналогичных земель на свободном рынке. Результаты такой оценки зависят от числа сделок, оформленных за короткий временной промежуток на определенной территории. Соответственно, чем больше сделок было проведено, тем точнее результат оценки. Используется метод как к свободным, так и к застроенным участкам. Основным недостатком такого способа является игнорирование индивидуальных особенностей объекта.
  3. Доходный метод (метод капитализации земельной ренты) – основан на определении величины дохода, который собственник может получить от сдачи участка в аренду. В первую очередь определяется сумма ренты, типичная для подобных земель на данной территории. Впоследствии специалист применяет полученный показатель в кадастровой оценке участка посредством подстановки в определенные формулы. В результате учитывается не только площадь участка, но и потенциальная прибыль.
  4. Метод распределения – используется исключительно для застроенных земель. Оценке подлежат продажи единых объектов (постройка + участок), так как продать землю отдельно от постройки не представляется возможным.
  5. Метод выделения – применяется для застроенных земель. Объединяет метод сравнения продаж с элементами затратного метода. Суть заключается в учете не только средней стоимости продаж на конкретной территории, но и степени улучшения участка, образовавшейся в результате возведения дома и других построек на нем.
  6. Метод остатка – используется для свободных и застроенных земель. В основе метода лежит капитализация от использования построек, воздвигнутых на рассматриваемом участке. Наиболее часто метод применяется для оценки кадастровой стоимости земель, на которых возводятся объекты промышленного назначения.
  7. Метод разбивки на участки – оценщик первым делом определяет кадастровую стоимость большого участка, а затем выделяет из него соответствующую долю для каждого небольшого участка. Идеально подходит для кадастровой оценки лесного фонда.

Как заказать кадастровую оценку земли: пошагово

Некорректно проведенная кадастровая оценка земли приводит к образованию всевозможных проблем, связанных с излишней уплатой налогов и сборов или существенным снижением размера прибыли, получаемой от его коммерческого использования. Выходом из подобных ситуаций может стать досрочное проведение оценки по заявлению собственника. Выглядеть алгоритм действий в таком случае будет следующим образом:

  • выбор оценочной компании;
  • указание цели проведения оценки;
  • заключение договора;
  • оплата услуг;
  • согласование даты проведения оценки;
  • предоставление необходимого пакета документов;
  • приглашение специалиста на объект исследования для проведения осмотра;
  • ожидание результатов проведения оценки;
  • получение отчета о проделанной работе.

На последнем этапе крайне важно изучить заключение специалиста. В обязательном порядке документ должен отражаться такие сведения, как:

  • вид и технические характеристики земли;
  • информация о собственнике;
  • используемая методика, обоснование ее применения;
  • вывод, итоговая кадастровая стоимость.

Кто проводит: где заказать услуги

До недавних пор кадастровая оценка земель определялась инженерами по заказу уполномоченного государственного учреждения. Но согласно недавно вступившим в силу поправкам (№237-ФЗ), государственная кадастровая оценка должна проводиться специализированными бюджетными учреждениями. При этом до 2020 года осуществление плановой кадастровой оценки приостановлено в связи с формированием новой системы бюджетных учреждений.

Заказать внеплановую кадастровую оценку земельных участков можно в таких организациях, как:

  • ООО «Первое бюро оценки и экспертизы»:
    • сайт: http://1оценка.рф;
    • адрес: город Москва, улица Пресненская, дом 12;
    • телефон: 8 () 191-21-69.
  • ГК «Платинум»:
    • сайт: http://ocenka-m.com;
    • адрес: город Москва, площадь Журавлева, дом 2, строение 2, 3 этаж, офис 321;
    • телефон: 8 () 100-50-01.
  • ООО «Ритм»:
    • сайт: http://www.ritmgroup.ru;
    • адрес: город Москва, улица Садовая-Кудринская, дом 32а, строение 9, офис 411;
    • телефон: 8 () 760-33-43.

Таким образом, грамотно и своевременно проведенная кадастровая оценка земли поможет собственникам избежать уплаты несправедливо начисленных налогов и прилично сэкономит, тем самым, бюджет. Именно поэтому так важно следить за кадастровой стоимостью собственной недвижимости, и в случае возникновения сомнений в обоснованности имеющегося показателя, проводить независимую экспертизу.

Уважаемые читатели! Если вы нуждаетесь в консультации специалиста по вопросам открытия и организации бизнеса (предпринимательскому праву), онлайн-кассам, рекомендуем сразу обратиться к нашим квалифицированным практикующим юристам:

Москва и область: +7 () 455-12-46

Санкт-Петербург и область: +7 () 426-11-82

Уважаемые читатели! Если вы нуждаетесь в консультации специалиста по вопросам открытия и организации бизнеса (предпринимательскому праву), онлайн-кассам, рекомендуем сразу обратиться к нашим квалифицированным практикующим юристам:

Москва и область: +7 () 455-12-46

Санкт-Петербург и область: +7 () 426-11-82

Кадастровая оценка земли: порядок проведения и методы расчета стоимости участков

Периодичность проведения кадастровой оценки регламентируется законодательно и составляет 1 раз в 3 или 5 лет.

В результате проведения кадастровой оценки полученные данные должны быть внесены в Единый государственный реестр земель.

При выборе организации для проведения кадастровой оценки стоит обратить внимание на лицензии и свидетельства, в частности на членство в СРО.

Завышение кадастровой стоимости при проведении оценки влечет за собой существенное повышение имущественного налога.

Некоторые организации могут предложить широкий перечень услуг по оценке как материальных, так и нематериальных активов.

На протяжении долгих лет для целей налогообложения государство использовало понятие инвентаризационной стоимости земли. Она была далека от рыночной цены, поэтому суммы земельного налога оказывались крайне несущественными. Ситуация кардинально изменилась, когда в правовую практику вошло понятие «кадастровая стоимость земли», значительно приблизившаяся к рыночной цене. И теперь размер платежей, привязанных к результатам кадастровой оценки земель, может оказаться внушительным.

Рассмотрим подробнее, каковы особенности кадастровой оценки для разных типов земель, как она проводится, а главное — почему важно, чтобы сведения в Едином реестре соответствовали реальной стоимости участка.

Что такое кадастровая оценка и для чего она нужна

Государственный земельный кадастр (реестр) представляет собой систематизированный и упорядоченный перечень всех участков земли на территории России. Иными словами, это база данных всех территорий. У каждого участка — собственное описание и сопроводительные документы. Тотальный учет позволяет оценивать использование земель, выявлять тенденции и избегать нарушений. Кроме того, каждый земельный участок — это еще и объект недвижимости, который можно продать или купить. В этой ситуации встает вопрос об определении стоимости. Во избежание разногласий проводится кадастровая оценка земель.

Кадастровая стоимость — это одна из главных характеристик участка. Кадастровая оценка земельных участков позволяет эту стоимость выявить и официально зафиксировать. Это необходимо для решения целого комплекса задач:

  • На уровне государства — для создания единой системы налогообложения земель, которые находятся в государственной или частной собственности, что позволяет максимально точно вести исчисление налога, наполнять бюджеты, составлять прогнозы в части налоговых сборов.
  • На уровне субъектов РФ — для принятия решений о рациональном использовании участков, приватизации, распределении и перераспределении, выдаче разрешений на строительство — словом, для эффективного управления землями.
  • На уровне частных владельцев — для справедливого расчета налогов, для определения рыночной стоимости, для проведения купли-продажи, передачи в аренду, инвестиций в земельные участки и пр.

Земельные участки, которые прошли кадастровую оценку, вносятся в Единый реестр с указанием не только выявленной стоимости, но и собственника. Выписка из реестра является прямым подтверждением правомерности использования земли. Указанная сумма используется для исчисления имущественного налога. Кадастровая оценка земли и недвижимости проводится перед любыми сделками: продажей, дарением, сдачей в аренду. Этот показатель необходим для начисления арендной платы за пользование государственными землями. Исходя из него, рассчитываются государственные субсидии. Кадастровая стоимость становится стартовой ценой при выставлении земель на торги.

В России разработано и внедрено в практику большое количество федеральных законов, стандартов и постановлений, касающихся оценки земель. Среди них:

  • Земельный кодекс РФ;
  • Федеральный закон от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации»;
  • Федеральный закон от 3 июля 2016 года № 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке» (действует с 2017 года за исключением положений о проведении внеочередной государственной кадастровой оценки, вступающих в силу с 2020 года);
  • Федеральный закон от 24 июля 2007 года № 221-ФЗ «О кадастровой деятельности»;
  • Федеральный закон от 13 июля 2015 года № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» (действует с 2017 года за исключением отдельных положений, которые вступают в силу с 2020 года);
  • Приказ Минэкономразвития России от 7 июня 2016 года № 358 «Об утверждении методических указаний о государственной кадастровой оценке»;
  • Приказ Минэкономразвития России от 20 сентября 2010 года № 445 «Об утверждении Методических указаний по государственной кадастровой оценке земель сельскохозяйственного назначения»;
  • Приказ Минэкономразвития России от 15 февраля 2007 года № 39 «Об утверждении Методических указаний по государственной кадастровой оценке земель населенных пунктов»;
  • Приказ Минэкономразвития России от 12 августа 2006 года № 222 «Об утверждении Методических указаний по определению кадастровой стоимости вновь образуемых земельных участков и существующих земельных участков в случаях изменения категории земель, вида разрешенного использования или уточнения площади земельного участка»;
  • Приказ Минэкономразвития России от 8 декабря 2015 года № 921 «Об утверждении формы и состава сведений межевого плана, требований к его подготовке» (действует с 2017 года);
  • Приказ Минэкономразвития России от 1 марта 2016 года № 90 «Об утверждении требований к точности и методам определения координат характерных точек границ земельного участка, требований к точности и методам определения координат характерных точек контура здания, сооружения или объекта незавершенного строительства на земельном участке, а также требований к определению площади здания, сооружения и помещения» (действует с 2017 года);
  • Постановление Правительства РФ от 25 августа 1999 года № 945 «О государственной кадастровой оценке земель»;
  • Постановление Правительства РФ от 8 апреля 2000 года № 316 «Об утверждении Правил проведения государственной кадастровой оценки земель»;
  • Федеральный стандарт оценки (ФСО № 1) «Общие понятия оценки, подходы к оценке и требования к проведению оценки»;
  • Федеральный стандарт оценки (ФСО № 2) «Цель оценки и виды стоимости»;
  • Федеральный стандарт оценки (ФСО № 3) «Требования к отчету об оценке»;
  • Федеральный стандарт оценки (ФСО № 4) «Определение кадастровой стоимости объектов недвижимости».

Таким образом, законы и нормативные акты определяют, кто вправе проводить оценку, как часто, какими методами, по какому алгоритму и т.д. Серьезный подход позволяет выявить объективную стоимость, предотвратить нарушения и факты незаконного использования или продажи земель.

Порядок проведения процедуры

В настоящее время функция проведения государственной кадастровой оценки земельных участков возложена на Федеральную службу государственной регистрации, кадастра и картографии (Росреестр), которая находится в ведении Минэкономразвития России.

Вступивший в силу с 2017 года Федеральный закон № 237-ФЗ предусматривает введение института государственных кадастровых оценщиков и наделение полномочиями по определению кадастровой стоимости государственные бюджетные учреждения (ГБУ). Ответственность за работу государственных структур по проведению кадастровой оценки закон возлагает на региональные органы власти. Согласно новому документу оценка по новым правилам во всех субъектах Российский Федерации будет проводиться с 2020 года, но регионы по своему усмотрению могут перейти на новый формат работы уже с 2018 года.

Государственную оценку земель следует проводить не чаще 1 раза в 3 года и не реже 1 раза в 5 лет — единовременно для всех земельных участков, расположенных на территории административно-территориальной единицы. Для Москвы и Санкт-Петербурга установлен срок — не реже 1 раза в 3 года. Периодичность обусловлена меняющейся ситуацией на рынке недвижимости и общей экономической обстановкой.

Решение о проведении оценки стоимости земли принимает уполномоченный орган субъекта РФ, он же готовит список участков. Далее территорию делят на оценочные зоны. Принадлежность к той или иной зоне влияет на стоимость участка, определяет условия его использования, величину налога на недвижимость, при этом объекты на участке не учитываются, то есть сам участок оценивается как «условно незастроенный». Можно выделить следующие этапы проведения процедуры:

  • подготовка информационной базы: анализ конъюнктуры местного рынка земель, диапазона цен на участки земель различных категорий и местоположения, изучение законодательства, судебной практики и т.д.;
  • разделение территории, подлежащей оценке, на зоны и кварталы;
  • формирование и обоснование стоимостных показателей, которые будут использованы в кадастровой оценке;
  • определение стоимости земли внутри каждой зоны;
  • оформление результатов кадастровой оценки земель, внесение в Государственный земельный реестр.

Для получения объективных сведений о стоимости земли, правильного исчисления налога, продажи (покупки) земли за справедливую цену и т.д. требуется четко регламентированный порядок проведения кадастровой оценки земель. Однако абсолютно четкой методологии в настоящее время не разработано, поэтому проведение независимой оценки в коммерческой организации часто помогает оспорить установленную кадастровую стоимость.

Если собственники земли, не согласные с кадастровой оценкой своего объекта, смогли ее оспорить или же регистрирующий орган самостоятельно установил ошибки, делается перерасчет земельного налога (ЗН).

Методы оценки кадастровой стоимости земельного участка

Помимо кадастровой стоимости земель существует понятие стоимости рыночной. Основное отличие кадастровой оценки от рыночной в том, что в первом случае определяется стоимость группы объектов, а во втором — одного конкретного объекта. Это позволяет лучше учесть все факторы, влияющие на стоимость. С учетом спроса и предложения, сезонности и конкурентоспособности определяется как кадастровая, так и рыночная стоимость.

Это более гибкий показатель, который отражает такие факторы, как сезонность, конкурентоспособность объекта оценки, цены на аналогичные участки. Рыночная стоимость земельного участка не может превышать цену покупки аналогичного объекта.

Важной цифрой для расчетов является удельный показатель кадастровой стоимости 1 м² земли. Его определяют для разных категорий земель, видов использования или отдельных кадастровых кварталов на основе методических рекомендаций для каждой категории. Итоговая стоимость участка складывается в результате умножения площади на удельный показатель кадастровой стоимости 1 м² земли. Если объект предусматривает несколько видов разрешенного использования, следовательно, несколько удельных показателей, среди них выбирают максимальный.

Основными факторами, влияющими на кадастровую стоимость земельного участка, являются:

  • Вид разрешенного использования — устанавливается актами органов государственной власти, местного самоуправления.
  • Площадь земельного участка.
  • Местоположение земельного участка.

Отнесение земельного участка к конкретному виду использования подчинено правилам. Если на земле размещены объекты недвижимости, то назначение участка должно соответствовать использованию этих объектов.

При проведении оценки земли могут использоваться два метода: доходный и сравнительный.

  1. Сравнительный подход используют для оценки типовых участков земли, рыночная стоимость которых хорошо известна. Подход основан на сопоставлении информации о ценах продажи аналогичных земельных участков (принцип замещения). Для сравнения подбирают от 3 до 5 аналогов. Соответственно, подход можно применять только в тех случаях, когда на рынке присутствуют предложения о продаже аналогичных участков.
  2. Доходный подход основан на определении сумм предполагаемого дохода (ренты) от коммерческой эксплуатации земли. Рассчитать их можно, опираясь на данные о ранее полученных доходах. Очевидно, что метод применим только к тем объектам, которые приносят владельцу прибыль.

Вне зависимости от выбранного метода оценщик в работе использует такие данные, как наличие объектов инфраструктуры, коммуникаций, тип рельефа, состояние почвы и т.д. Его задача — определить реальную цену земли максимально объективно.

Особенности кадастровой оценки земель разного назначения

Расчет кадастровой стоимости зависит от назначения земельного участка. Так, если речь идет о государственной кадастровой оценке земель населенных пунктов, сельских и городских поселений, садоводческих объединений и т.п., используют данные статистики рыночных цен на подобные объекты, а также данные по другим методикам оценки земли. Это означает, что для таких участков преобладает сравнительный подход.

Кадастровая оценка сельскохозяйственных земель, расположенных вне городских и сельских поселений, земель лесного фонда происходит по доходному подходу — в расчет идет показатель рентного дохода. Он, в свою очередь, зависит от плодородия почвы, технологических свойств, местоположения и других факторов. Для каждого фактора выводят свои интегральные показатели.

Кадастровая оценка участков земли за пределами городской черты, относящихся к другим категориям, проводится на основе капитализации расчетного рентного дохода (если земля приносит доход). Это, в частности, касается объектов рекреации, недропользования и т.п.

Правила и условия внесения изменений в Единый государственный реестр земель

Сведения о кадастровой стоимости земельного участка, полученные в результате оценки, вносятся в Единый государственный реестр земель. Однако со временем данные могут меняться — иногда это происходит до того, как подходит срок проведения очередной оценки. Например, гражданин изменил вид разрешенного использования земли и получил право на уменьшение суммы налога. Однако перерасчета не будет до тех пор, пока изменения не найдут отражение в Едином реестре. Во избежание противоречий, которые могут препятствовать сделкам купли-продажи и другим операциям с недвижимостью, закон предусматривает досрочное внесение изменений в кадастр. Делать это можно в следующих случаях:

  • при изменении площади участка;
  • при изменении адреса или описания расположения земли;
  • при появлении (исчезновении) на участке лесных, водных и иных природных объектов;
  • при переводе земли из одной категории в другую;
  • при ограничении или изменении прав собственника.

Заявить о внесении изменений в Единый реестр может только собственник участка или его представитель с нотариально заверенной доверенностью. Заявителю необходимо документально оформить изменения, подлежащие внесению в реестр. Например, если речь идет о переводе земель в новую категорию, следует получить акт органов местного самоуправления о согласовании нового способа использования земли. С этим документом и заявлением собственник обращается в управление Росреестра. После того как изменения внесены, ему необходимо получить в территориальной кадастровой палате выписку и убедиться, что внесенные сведения соответствуют действительности.

На практике каждый случай индивидуален, поэтому для правильного оформления документации и совершения любых операций, связанных с землей, рекомендовано прибегать к помощи квалифицированных специалистов. Вопросам установления объективной кадастровой стоимости земли следует уделить первоочередное внимание. Неправильная кадастровая оценка или неактуальные сведения в реестре приводят к тому, что собственник платит повышенную сумму налога или недополучает средства от коммерческого использования земли. Вот почему важно не только своевременно отслеживать ситуацию на земельном рынке, но и пользоваться услугами профессиональных оценщиков с большим опытом.

Как выбрать надежного партнера?

Коммерческие организации, которые занимаются оценочной деятельностью, обязаны состоять в саморегулируемых организациях (СРО), а кадастровые инженеры — иметь запись в Едином государственном реестре кадастровых инженеров. Это первое, что должен проверить потенциальный клиент, который планирует заказать проведение оценки рыночной стоимости земельного участка в конкретной фирме. Соответствующие свидетельства компания обязана предоставить по первому требованию. О том, почему важно выбрать правильного партнера для проведения оценки, нам рассказал Дмитрий Строк, руководитель практики «Оценка» аудиторско-консалтинговой компании КСК групп:

«Не секрет, что кадастровая стоимость часто оказывается завышенной. Между тем для собственника земли очень важно добиться той цифры, которая реально отражает стоимость участка с учетом всех его особенностей. Для экспертов КСК групп объективность и индивидуальный подход — ключевые принципы в проведении оценки. За 20 лет мы реализовали свыше 5 тысяч проектов в разных отраслях. Наши специалисты проводят оценку рыночной стоимости городских, сельскохозяйственных и лесных земель, участков водного фонда, промышленного значения, энергетики и транспорта. Представленные отчеты строго соответствуют законодательству. Мы используем понятные методики, оптимальные для каждого конкретного объекта, и обязательно учитываем состояние рынка и уровень рыночных цен. По запросу клиента предоставляем все выкладки и объяснения. Помните: правильная кадастровая оценка земельных участков часто позволяет сократить имущественный налог более чем на 50%».

Кадастровая оценка земель: что нужно знать?

С ростом активности в секторе строительства увеличилась и роль кадастровой оценки земель. В чем же особенности этого процесса? В какой последовательности проводятся мероприятия? Какие методики применяются в процессе оценки для получения наиболее точных результатов? Эти и ряд других моментов рассмотрим более подробно.

Общие положения и цели

Кадастровая оценка земель – комплекс мероприятий в техническом и административном секторе, который проводится для вычисления точной цены надела земли на определенный момент времени. Процедура оценки лежит на специальном органе, в ведении которого находится оцениваемый участок земли.

В процессе проведения оценочных мероприятий преследуются следующие цели:

  • На уровне страны – формирование общей системы в секторе налогообложения. При этом в учет берутся разные участки, которые находятся в частной собственности или во владении государства. Проведение такой оценки упрощает работу фискальных структур в вопросе определения уровня налога. Как следствие, удается оптимизировать объем вливаний в бюджет страны.
  • На уровне субъектов государства. Благодаря кадастровой оценке удается получить точное представление о правильности и эффективности применения участков на конкретных территориях в привязке к конкретным временным промежуткам. Также проведение оценки – шанс принять правильные решения в вопросе распределения наделов земли, их эффективного применения в будущем, получения разрешений на возведение объектов, решения вопросов приватизации и так далее.
  • На уровне владельцев – возможность определения точной величины налога, а также получение точки отсчета при вычислении рыночной стоимости объекта. В дальнейшем данные можно использовать для совершения сделок купли-продажи, наследования, внесения земли под залог, проведения инвестиций и так далее.

Порядок проведения и этапы оценки

По законодательству периодичность проведения кадастровой оценки для надела земли составляет раз в пять лет. Интересен тот факт, что процесс оценивания организован одновременно для всех участков, которые находятся на конкретной территории. Данная процедура проводится с участием уполномоченных территориальных структур и главного отделения – федерального агентства, занимающего кадастровыми вопросами в секторе недвижимости. В процессе проведения оценки учитывается ряд нюансов, а именно: наличие ЛЭП, проездов через участок, различного рода ограничений прав собственности так далее.

Кадастровая оценка земли организуется в несколько этапов:

  • Готовится и формируется информация, которая потребуется для расчета. На этом этапе анализируется местный рынок, ценовой уровень на различные участки земли, конъюнктура местного рынка, нюансы законодательства, расположение и так далее.
  • Оцениваемая площадь условно разделяется на кварталы и зоны.
  • Вычисляются и обосновываются параметры цены, которые требуются для проведения оценочных мероприятий.
  • Итоги кадастровой оценки для наглядности оформляются в различных формах – цифровой и графической. После выполнения работ итоги вносятся в ГКН.

Основные методы оценивания

Один из ключевых моментов в процессе кадастровой оценки – методика, которая применяется для проведения подобного рода работ. Здесь спросом пользуются следующие способы расчета:

  • Затратный. Такой вариант вычисления стоимости земли применяется для необычных по своим характеристикам участкам. Как правило, такие объекты не имеют аналогов или схожих земель, поэтому оценку приходится проводить с нуля. Смысл оценки сводится к вычислению себестоимости надела без учета уровня текущего спроса.
  • Сравнительный. В отличие от прошлой методики этот вариант больше подходит для типовых наделов земли, рыночная цена которых уже известна. Преимущество способа расчета – точность и простота. Его особенность и в том, что метод отображает текущее рыночное состояние, а также его склонность к изменениям в ближайший временной промежуток.
  • Доходный метод. Особенность методики – учет ожидаемой прибыли от сдачи объекта в аренду (точнее, доход от последующей эксплуатации). Расчет, как правило, проводится с учетом уже полученной ранее прибыли. В процессе вычислений специалист берет за основу информацию о размере аренды, ценах договоров купли-продажи по сделкам с похожими участками. Кроме того, в расчет берутся такие нюансы, как местоположение, рельеф, продуманность инфраструктуры, тип почвы и так далее.

Главным параметром при вычислении кадастровой цены считается одноименный удельный показатель (из расчета на один квадратный метр). Параметр вычисляется для конкретных категорий наделов, определенных кадастровых кварталов и так далее. За основу берется методичка для отдельно взятой категории. При расчете площадь земли умножается на удельный параметр кадастровой цены (один «квадрат»), благодаря чему и определяется итоговая кадастровая цена.

Возможны ситуации, когда для определенного надела земли предусматривается несколько вариантов применения. В этом случае при оценке кадастровой цены определяется тот тип разрешенного применения, для которого удельный параметр цены (из расчета для одного «квадрата» площади) максимален.

Если при расчете рыночная цена уже имеется, то при вычислении кадастровой стоимости просто берется процент от уже известного показателя. При этом итоговый результат не может быть больше рыночной цены.

Нюансы оценки земли разного назначения

Не секрет, что процесс оценки земли может различаться в зависимости от типа участка. Для земли, относящейся к дачному или садоводческому объединению, сельскому или городскому поселению, за основу берется существующая статистика и действующая стоимость аналогичных объектов на рынке. Может браться в расчет и другая информация (в зависимости от ситуации). Что касается варианта вычисления, то здесь применяется сравнительный метод.

По-иному обстоит дело, если требуется оценка с/х земель, которые находятся вне населенного пункта. Здесь уже в большей степени применяется сравнительная или доходная методика. В ряде случаев расчет основан на капитализации рентной прибыли. Также он проводится с учетом расходов, которые будут иметь место при уходе за объектом и при его поддержании в должном состоянии. В процессе оценки с/х земель должны браться в расчет и другие параметры, такие как плодородность земли, месторасположение, свойства и так далее. В комплексе с применением имеющейся на руках информации производятся расчеты рентной прибыли и кадастровой цены.

Результаты кадастровой оценки

На последнем этапе заказчик получает информацию о стоимости земельного участка, который подлежал оцениванию. По законодательству оценка подкрепляется соответствующим нормативным актом. Последний доступен для средств массовой информации, а также выставляется на официальном ресурсе Росреестра. Срок действия документа составляет пять лет, после чего должна проводиться следующая кадастровая оценка.

При желании заявитель имеет право оспорить решение уполномоченной структуры при наличии одного из следующих факторов:

  • Пределы участка или его площадь были скорректированы.
  • Изменился вид применения земли.
  • Земельный надел переведен в иную категорию.
  • Изменились характеристики объекта, например, из-за природных катаклизмов – оползней, землетрясений и так далее.
  • Были обнаружены ошибки в документации.
  • Была скорректирована текущая конъюнктура на рынке, что привело к резкому снижению кадастровой цены.

Вопрос внесения корректировок в стоимость может осуществляться:

  • Через суд.
  • Посредством обращения в Россреестр (в отдел, расположенный в регионе нахождения участка).
  • В административном порядке.

После внесения корректировок кадастровая цена начинает действовать сразу после указания новой информации в ЕГРП и ГКН.

Кадастровая оценка земельных участков

Это комплекс административных и технических действий муниципальных органов для определения кадастровой стоимости участков земли, находящихся в ведении данного органа, по состоянию на конкретную дату. Кадастровая оценка земли преследует несколько уровней целей.

  • На уровне государства – это создание единой общегосударственной системы налогообложения земель, находящихся в государственной и негосударственной собственности, что облегчает для фискальных органов выполнение возложенных на них функций, прежде всего в части наполнения бюджетов.
  • На уровне территориальных субъектов РФ – получение точного представления об эффективности использования земель на каждой отдельной территории на определенную дату, принятие обоснованных решений о распределении и перераспределении земельных участков, о более продуктивном их использовании, по поводу приватизации, выдаче разрешений на строительство, и т.д.
  • Для собственников конкретных земельных участков – установление справедливого уровня налогообложения земли, получение ориентира для определения ее оптимальной рыночной стоимости, что важно для упорядочивания операций купли-продажи и аренды земли, наследования, внесение земли под залог, инвестиций в земельные участки, и т.д.

Порядок проведения

Государственная кадастровая оценка земель должна проводиться не реже одного раза в 5 лет. Она проводится единовременно для всех земельных участков, расположенных на всей территории административно-территориальной единицы. Эту процедуру осуществляет Федеральное агентство кадастра объектов недвижимости и его территориальные органы. Также к оценке могут привлекаться лица и организации, получившие лицензию на проведение оценочной деятельности.

В ходе проведения оценки учитываются сервитуты (права ограниченного пользования участком земли для прокладки и эксплуатации линий электропередач, прохода или проезда через территорию и т.п.), и иные ограничения прав собственников, установленные действующим законодательством, судом или соответствующим административным актом.

  1. Подготовка и создание информационной базы (анализ конъюнктуры местного рынка земель, уровня цен на разные земельные участки в зависимости от их категорий и местоположения, изучение законодательства, судебной практики, прецедентов и т.д.).
  1. Разделение оцениваемой территории на зоны и кадастровые кварталы.
  2. Обоснование и определение стоимостных показателей, необходимых для кадастровой оценки.
  3. Выделение ценовых зон в пределах территории.
  4. Графическое и цифровое оформление итогов кадастровой оценки земель, внесение их в ГКН.

Методики оценки

В ходе проведения оценки кадастровой стоимости земли может применяться затратный, доходный или сравнительный метод, либо их комбинации.

Затратный метод используется, как правило, для уникальных земельных участков, которые не имеют аналогов для сравнения или не пользуются спросом, и заключается в определении себестоимости участка.

Сравнительный метод используется при оценке типовых земельных участков, о рыночной стоимости которых имеется достаточно информации. Он достаточно прост и точен, но отражает только текущее состояние рынка, которое может измениться со временем.

Доходный метод основан на определении ожидаемого дохода (ренты) от коммерческой эксплуатации земельного участка. Обычно строится на основе анализа ранее полученных доходов.

Кроме того, оценщик использует данные об арендной плате за использование земельных участков, о ценах заключенных сделок купли-продажи земли, об инфраструктурных объектах, коммуникациях, расположении, физических характеристиках, рельефе, виде и состоянии почвы, наличии улучшений на участке, и т.д.

Основной показатель для определения кадастровой стоимости – удельный показатель кадастровой стоимости 1 м 2 земли. Он определяется для определенных категорий земель, видов разрешенного использования или отдельных кадастровых кварталов на основе Методических рекомендаций для каждой из категорий. Путем умножения площади конкретного участка на удельный показатель кадастровой стоимости 1 м 2 определяется кадастровая стоимость участка.

Если для земельного участка предусмотрено несколько видов разрешенного использования, то при оценке кадастровой стоимости выбирается тот вид разрешенного использования, для которого удельный показатель кадастровой стоимости 1 м 2 будет максимальным.

Если рыночная стоимость земельного участка известна, тогда кадастровая определяется в процентах от нее. Кадастровая стоимость земельного участка не может быть выше его рыночной стоимости.

Особенности оценки земель разных категорий назначения

При государственной кадастровой оценке земель городских и сельских поселений, огороднических, садоводческих и дачных объединений используются данные статистического анализа текущих рыночных цен в динамике и иные сведения о земельных участках, а также результаты других методик оценки земель, то есть, преобладает сравнительный метод.

При оценке сельскохозяйственных угодий, расположенных за чертой городских и сельских поселений, а также и земель лесного фонда учитывается величина капитализации расчетного рентного дохода (доходный метод).

Кадастровая оценка участков земли, находящихся за пределами территории городских и сельских поселений, которые относятся к другим категориям земель, основывается на капитализации расчетного рентного дохода или с учетом из затрат, требуемых для воспроизводства и/или поддержания и обеспечения сохранности ценности их природного потенциала (доходный или затратный метод).

Кадастровая оценка сельскохозяйственных угодий требует определения интегральных показателей, учитывающих плодородие почвы, местоположение и технологические свойства. На их основе рассчитывается кадастровая стоимость и рентный доход.

Обратите внимание на другие статьи по данной теме, например, из чего складывается цена межевания земельного участка.
А здесь вы можете увидеть образец межевого плана.

Результаты кадастровой оценки земель

Итоги проведения государственной кадастровой оценки утверждаются соответствующим нормативным актом административно-территориального субъекта, являются доступными для всех в СМИ и на сайте Росреестра и действительны, как правило, в течение 5 лет, до следующей кадастровой оценки. Кадастровая стоимость земельного участка до истечения этого периода может быть оспорена и изменена только в следующих случаях:

  • при изменении площади и границ участка;
  • при изменении вида разрешенного использования участка;
  • при переводе участка в другую категорию;
  • при объективных изменениях характеристик участка (в результате наводнений, землетрясений, оползней, обвалов, прохождении дороги через участок, и т.д.);
  • при обнаружении ошибок в документах, которые использовались при расчете кадастровой стоимости;
  • в случае существенного изменения рыночной конъюнктуры, повлекшего за собой падение рыночной стоимости до уровня ниже кадастровой стоимости.

Изменение кадастровой стоимости земельного участка может осуществляться:

  • в рабочем порядке – путем обращения в территориальный орган Росреестра по местонахождению земельного участка;
  • в административном порядке;
  • в суде.

Новая кадастровая стоимость вступает в силу с момента внесения соответствующих изменений в ГКН и Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

Читайте также:  Что входит в классификатор видов разрешенного использования земельных участков
Ссылка на основную публикацию