Как можно узнать вид разрешенного использования земельного участка и что для этого нужно

Как узнать вид разрешенного использования земельного участка: где посмотреть, как определить и куда обратиться

Определение вида разрешенного использования земельного участка — важный юридический момент, который позволяет определить, здания какого типа можно строить на той или иной территории.

Этот вопрос регулируется:

  • Министерством экономического развития,
  • Правилами землепользования и застройки (ПЗЗ).

Для чего нужно знать ВРИ?

На приобретенном участке невозможно строить все, что заблагорассудится, поскольку, например, на земле, предназначенной для строительства торговых объектов, невозможно заниматься сельским хозяйством.

Это противоречит юридическим регламентам и за такую самодеятельность можно получить штраф по ч. 1 ст. 8.8 КоАП РФ.

Согласно этой статье, в случае, если уже была определена кадастровая стоимость земельного участка, гражданские лица обязаны выплатить до 1% от общей суммы, но при этом она не должна быть менее 10000 рублей.

Для юридических лиц штраф больше, он составляет от 0,5 до 2%.

Если же кадастровая стоимость земли еще не была определена, то первая категория лиц должна выплатить штраф в размере от 10000 до 20000 рублей, а вторая — уже от 100000 до 200000 рублей.

Вопрос очень серьезен, поэтому игнорировать его нельзя.

Способы определения

Определение ВРИ производится теми же способами, что и определение категории земли.

Итак, как определить вид разрешенного использования земельного участка? Куда можно обратиться?

По выписке из ЕГРН

До 1 января 2017 года на территории России действовали кадастровые паспорта, в которые вносилась вся информация о квартире или земельном участке.

Затем паспорта упразднили и собрали ЕГРН — Единый Государственный Реестр Недвижимости, объединив в нем сведения о правах на владение и о технической информации, касаемо земельного участка.

Получение выписки из Реестра — наиболее простой способ определить, какой вид разрешенного использования земельного участка ему сейчас назначен.

Сделать это можно двумя способами:

  • обратиться кадастровую палату или МФЦ;
  • заполнить специальную форму на сайте Росреестра.

На выписке будут указаны: кадастровый номер и номер кадастрового квартала, а ниже находятся строки:

Например, там может быть указана категория «земли населенных пунктов», а в информации о ВРИ указано «одноквартирные дома с земельными участками». Также там прописывается возможность содержания птицы или скота.

Если на таком участке планируется построить многоквартирный дом, то такая деятельность без смены ВРИ будет незаконной. По поводу смены вида разрешенного использования также нужно обращаться в кадастровую палату.

Читайте также:  Каким образом проводится внесение изменений в кадастровый паспорт земельного участка

Выписка не имеет срока действия, но обязательно нужно получить новую, если произошли какие-либо изменения в информации по поводу участка, например, сменился собственник, поменялось ВРИ и т.д.

В кадастровой палате

Информацию об участке земли может при желании получить любой интересующийся, оплатив необходимую госпошлину.

Такого рода сведения может получить любой человек, даже не являющийся собственником участка.

Но получить документы, устанавливающие право на владение участком, либо их копии может только собственник земельного надела.

Для получения выписки нужно иметь с собой:

  • паспорт;
  • доверенность, полученную у нотариуса;
  • квитанцию об уплате государственной пошлины.

Для юридических лиц потребуется также свидетельство о директорских полномочиях.

Готовую выписку можно будет забрать примерно через 5 дней, в случае обращения в МФЦ этот срок увеличится на 2-4 дня. Можно забрать документ как в бумажном виде, так и в электронном.

Физическому лицу придется отдать:

  • 150 р. за электронную версию выписки;
  • 400 р. за распечатанный документ.

Для юридических лиц стоимость составит 300 р. за электронную и 1200 р. за бумажную кадастровую выписку.

Кроме личного обращения, есть еще вариант послать письмо, желательно заказное и отслеживаемое.

В конверте должно быть заявление, составленное в соответствии с приложениями к приказу Минэкономразвития (схему составления можно посмотреть здесь), а также квитанцию об уплате госпошлины.

Отправлять письмо необходимо на адрес кадастровой палаты, которая располагается в том же городе или поселке, где находится и земельный участок.

На сайте Росреестра

В век развитых технологий необходимость ходить по инстанциям постепенно отпадает, это касается и вопросов получения выписки.

Получить ее очень просто, для этого нужно:

  • зайти на сайт Росреестра,
  • выбрать вкладку «Физическим лицам»,
  • найти справа зеленую таблицу с названием «Электронные сервисы»,
  • кликнуть на строку «Получение сведений ЕГРН».
  • После этого можно начинать заполнение формы запроса.

Если получать выписку на сайте Росреестра, то за бумажный вариант физическим лицам придется заплатить 250 рублей, электронная выписка стоит столько же.

Юридические лица отдадут 1100 и 700 рублей за бумажный и электронный вариант соответственно.

Если подробная кадастровая выписка не требуется, а нужна общая информация об участке, то можно перейти по ссылке и заполнить форму.

Для более успешного результата желательно знать кадастровый номер земельного участка, можно также ввести условный или ранее присвоенный номер, но обычно это не требуется.

Ниже находятся строки для ввода адреса, а также несколько строк по поводу прав и ограничений.

Читайте также:  Правила и порядок наследования земельного участка в 2020 году

Для определения ВРИ нужно обратить внимание на строку «Разрешенное использование».

Получение информации по кадастровой карте

Кадастровая карта — самый наглядный вариант определения вида разрешенного использования земельных участков, где посмотреть информацию можно, даже не зная точного номера участка. Для осуществления этого способа нужно перейти по ссылке, нажать на значок лупы и ввести кадастровый номер участка.

Помимо ВРИ, кадастровый номер помогает также определить категорию земель, к которой относится участок. После этого появится таблица со всей необходимой информацией по участку. Способ удобен еще и тем, что можно на карте сразу найти свой участок, он будет выделен желтым цветом.

Убедитесь, что рядом со строкой поиска написано слово «Участки», иначе поиск будет некорректным.

Видео-инструкция

На видео продемонстрирован поиск участка по кадастровой карте:

По классификатору

Рассмотрим конкретную ситуацию: человек приобрел земельный участок и собирается использовать его по прямому назначению, например, для сельского хозяйства. Как узнать вид разрешенного использования земельного участка заранее?

Для того, чтобы узнать, что именно он имеет право строить на данном участке, в первую очередь необходимо определить, к какой зоне относится территория, поскольку для каждой зоны может быть прописан отдельный регламент.

Для того, чтобы человек мог заниматься сельским хозяйством на своем участке, земельный надел должен принадлежать к категории зон для сельскохозяйственного использования.

Территориальное зонирование можно наглядно увидеть на публичных кадастровых картах, которые составляются как для отдельных субъектов Российской Федерации, так и для всей страны.

После того, как определена зона, к которой принадлежит земельный участок, можно приступать к определению непосредственно ВРИ.

С 3 ноября 2015 года были внесены изменения в процесс определения вида разрешенного использования земельного участка.

На их основе был составлен новый Классификатор, позволяющий достоверно узнать, каким именно типом ВРИ обладает участок и что можно строить на его территории.

Посмотреть приказ Минэкономразвития можно на этом сайте.

Важно! Классификатор может быть использован только для основных видов разрешенного использования земельного участка, остальные регулируются местными градрегламентами.

Если внимательно рассмотреть документ, то можно увидеть, что каждой зоне соответствует свой раздел, которому присваивается цифра.

  • территории для сельскохозяйственного использования отмечены цифрой 1,
  • жилая застройка — 2,
  • территории для постройки общественных объектов — 3 и т.д.

Каждый раздел делится на подпункты, которым также присвоен номер, который пишется после основного номера территориальной зоны, отделяясь точкой.

Читайте также:  Что сказано в законах РФ о приватизации земельных участков

Рассматривая ситуацию с участком для сельскохозяйственных нужд, нужно отметить, что человек должен определить, чем именно он будет заниматься на этой территории и затем проинформировать об этом Кадастровую Палату, чтобы данные были внесены в ЕГРН.

Если человек решил разводить свиней, то код его ВРИ будет 1.11, если на территории планируется выращивать зерновые культуры, то числовое обозначение будет 1.2 и т.д.

Для максимального охвата всей возможной деятельности, производимой на участке, авторы Классификатора сделали его раздробленным, разделив каждую территориальную категорию на множество подразделов.

Благодаря этому можно утвердить:

  • возможность продать, купить или подарить участок,
  • установить размер налога на землю и возможные льготы,
  • определить размеры используемой территории и т.д.

В каждом из подразделов классификатора подробно указано, что может быть построено на участке.

Например, в категории «Развлечения» прописано, что кроме:

  • аквапарков,
  • дискотек,
  • клубов и других заведений,

могут быть построены:

В категории «Торгово-развлекательные центры» упоминается возможность обустройства стоянок и гаражей.

Согласно п. 4 ст. 37 Градостроительного Кодекса РФ владелец участка имеет право самостоятельно выбрать ВРИ, не обращаясь при этом за специальными разрешениями и другими документами. Но это правило не распространяется на органы власти и самоуправления, а также на государственные учреждения и предприятия.

Возможные проблемы

Классификатор, несмотря на свою подробность и проработанность, не может охватить все возможные способы использования земельных участков.

Например, в нем нет категории для жилых домов, построенных на территории для ведения фермерского хозяйства.

Но, поскольку Классификатор работает только для основных ВРИ, то есть смысл обратиться к Правилам землепользования и застройки, установленным в районе, где находится земельный надел.

Вполне возможен вариант, что строительство дома для жилья на территории для сельского хозяйства будет относиться к условно разрешенным ВРИ.

Для того, чтобы землю можно было в таком случае полноценно использовать, необходимо обратиться в комиссию по ПЗЗ и написать заявление о смене вида разрешенного использования. После проведенных слушаний собственник получит разрешение на строительство.

Если участок изначально имел условно разрешенный ВРИ, то владельцу придет постановление о том, что нужно подать заявление по поводу разрешения на использование. Это еще один способ определить, какой ВРИ имеет территория: основной или условно разрешенный.

Полезное видео

Подробнее о видах разрешенного использования земельных участков смотрите в данном видео:

Определение вида разрешенного использования земельного участка

Правовой центр ДВА М предлагает комплексное правовое сопровождение по вопросам установления и изменения вида разрешенного использования земельного участка и размещенных на нем объектов капитального строительства.

Правовой центр ДВА М оказывает квалифицированную правовую помощь по вопросам, связанным с определением и установлением видов разрешенного использования земельного участка, включая:

  • правовое консультирование по вопросам установления и изменения видов разрешенного использования земельных участков и капитальных объектов;
  • градостроительный и земельный аудит – подготовка правовых заключений о градостроительном регламенте земельного участка и определенных им параметрах его использования (включая параметры допустимого на участке строительства и/или реконструкции) и возможности пересмотра данных параметров в рамках изменения правил землепользования и застройки;
  • выработка организационно-правовых схем оптимизации земельных платежей через корректировку его вида разрешенного использования;
  • полное правовое сопровождение установления и изменения вида разрешенного использования земельного участка;
  • полное правовое сопровождение приведения вида разрешенного использования земельного участка в соответствие с классификатором;
  • внесение изменений в правила землепользования и застройки Москвы и муниципалитетов Московской области, генеральные планы;
  • установление и исключение из правил землепользования и застройки зон мероприятий по комплексному устойчивому развитию территории (КУРТ), в том числе для целей осуществления строительства в таких зонах.

Вид разрешенного использования земельного участка

Порядок определения вида разрешенного использования земельного участка зависит от того, есть ли на территории муниципального образования по месту нахождения земельного участка утвержденные правила землепользования и застройки (ПЗЗ).

По общему правилу, виды разрешенного использования, которые могут быть установлены конкретному земельному участку, закреплены в правилах землепользования и застройки, принятых для соответствующей территории.

При этом, градостроительным регламентом земельного участка могут быть предусмотрены виды разрешенного использования трех типов:

  • основные виды разрешенного использования – это те виды, которые могут быть установлены для земельного участка его собственником без дополнительных разрешений и согласований каких-либо публичных органов;
  • условно разрешенные виды разрешенного использования – это те виды использования, которые могут быть установлены для земельного участка только после прохождения специальной публичной процедуры и получения отдельного разрешения;
  • вспомогательные виды разрешенного использования – это виды использования, устанавливаемые в дополнение к основным или условно разрешенным, которые, как правило (но не всегда), направлены на «обслуживание» основного вида использования.

Виды разрешенного использования

Основные виды разрешенного использования

Установленные градостроительным регламентом земельного участка основные виды разрешенного использования – это, как правило, виды, которые определяют содержание регулирования в соответствующей территориальной зоне.

Так, в производственной территориальной зоне в качестве основных видов разрешенного использования могут быть предусмотрены «Производственная деятельность», «Склады» и «Транспорт», в то время как «Общественное питание» (для размещения столовых при предприятиях) и «Спорт» (ФОКи и спортивные площадки для отдыха работников) могут быть учтены в качестве вспомогательных или условно разрешенных видов.

В случае, если градостроительный регламент земельного участка содержит основной вид разрешенного использования, который соответствует перспективной деятельности собственника участка, собственник вправе уведомить уполномоченный орган о выборе данного ВРИ без дополнительных разрешений и согласований.

Основные виды разрешенного использования в ПЗЗ г. Москвы и ПЗЗ в Московской области имеют свою существенную специфику.

Так, многие земельные участки в соответствии с ПЗЗ г. Москвы не имеют полноценного перечня основных видов разрешенного использования.

Градостроительный регламент остальных земельных участков, как правило, состоит из 2-3 основных ВРИ, среди которых может не оказаться видов разрешенного использования, необходимых для ведения на земельном участке полноценной предпринимательской деятельности (так, например, для многих производственных участков ПЗЗ г. Москвы не предусматривают возможности размещения складов). Возможным выходом в данной ситуации является установление участку вспомогательных видов разрешенного использования или изменение ПЗЗ в части градостроительного регламента участка.

Правила землепользования и застройки Московской области, как правило, предусматривают полноценное регулирование порядка определения основных видов разрешенного использования для всех земельных участков с установленными градостроительными регламентами.

Вместе с тем, и в случае с участками в Московской области региональное градостроительное регулирование может порождать отдельные вопросы, решение которых потребует привлечения квалифицированных специалистов.

Специалисты Правового центра ДВА М помогут определить вид разрешенного использования земельного участка, который является наиболее рентабельным для осуществления планируемой на земельном участке деятельности, а также установят данный вид в отношении Вашего участка, в том числе, в рамках процедуры изменения Правил землепользования и застройки.

Условно разрешенные виды разрешенного использования

Помимо установленных земельному участку основных видов разрешенного использования, градостроительный регламент земельного участка, как правило, содержит информацию об условно разрешенных видах использования участков.

При этом для ряда территориальных зон, обозначенных в ПЗЗ, в частности, для земель сельхозназначения, условно разрешенные виды использования предоставляют широкие возможности как для размещения коммерчески ценных объектов, не предусмотренных ни основными, ни вспомогательными видами использования: производственно-складских объектов, магазинов, гостиниц, домиков для отдыха, объектов развлекательного характера. Таким образом условно разрешенные виды могут обеспечить для осуществления полноценной производственной и иной предпринимательской деятельности на, казалось бы, непредназначенной для этого земле.

В отличие от основных ВРИ, условно разрешенные виды использования, не могут быть выбраны землепользователем самостоятельно; чтобы установить такой вид использования земельному участку, требуется получение специального разрешения.

Разрешение на условно разрешенный вид использования принимается в порядке, который в общих чертах сходен с изменением ПЗЗ: заявка на получение разрешения направляется в тот же уполномоченный орган, который запрашивает одобрение согласующих органов на выдачу разрешения, а также проводит публичные слушания по данному вопросу. В большинстве случаев для получения разрешения требуется представить предпроектные проработки планируемого объекта, соответствующего условно разрешенному виду использования.

Однако в отличие от изменения ПЗЗ, которое по большому счету зависит от усмотрения уполномоченного или одного из согласующих органов, в случае с установлением условно разрешенного ВРИ возможно эффективное понуждение уполномоченного органа к предоставлению разрешения на условно разрешенный вид использования (в т.ч. в судебном порядке). Немотивированный отказ в выдаче разрешения на условно разрешенный вид не допускается, а основания отказа жёстко регламентированы законом.

Следует отметить, что градостроительное регулирование порядка предоставления разрешения на условно разрешенный вид использования в Москве и Московской области существенно отличается, при этом подобные виды использования ПЗЗ г. Москвы практически не установлены.

В связи с указанным, вопрос получения разрешения на условно разрешенный вид использования является весьма актуальным для правообладателей земли в Московской области.

Установление условно разрешенного вида использования для участка в Московской области может быть гораздо более эффективной и менее затратной процедурой по сравнению с изменением ПЗЗ.

Правовой центр ДВА М оказывает услуги по получению разрешения на условно разрешенный вид использования для земельных участков и объектов капитального строительства. После тщательного анализа Вашей правовой ситуации наши специалисты помогут Вам выбрать желаемый вид разрешенного использования, а также осуществят сопровождение всех необходимых процедур от направления документов до получения положительного результата.

Вспомогательные виды разрешенного использования

Вспомогательные виды разрешенного использования устанавливаются в дополнение к основным или условно разрешенным видам разрешенного использования; таким образом, вспомогательный ВРИ не может быть единственным видом разрешенного использования, который установлен земельному участку.

Чтобы иметь возможность использовать земельный участок в соответствии с назначением, предусмотренным вспомогательным видом разрешенного использования, правообладатель участка должен внести данный ВРИ в единый государственный реестр недвижимости.

Для этого правообладатель участка обращается в уполномоченный орган с уведомлением о выборе одного из вспомогательных ВРИ, предусмотренных градостроительным регламентом его земельного участка.

Если Вы заинтересованы в установлении вспомогательного ВРИ своему земельному участку, необходимо принимать во внимание, что установление вспомогательных видов может вести к увеличению кадастровой стоимости участка.

Так, в г. Москве широкий перечень вспомогательных видов разрешенного использования установлен практически всем территориальным зонам, допускающим застройку. В том числе для большинства застроенных участков в качестве вспомогательных предусмотрены такие коммерчески ценные виды как торговля, размещение различных видов офисов и т.д. Вместе с тем, совокупная общая площадь объектов, размещенных в рамках вспомогательного вида разрешенного использования, не может превышать 25% общей (поэтажной) площади всех капитальных строений, расположенных на земельном участке.

Правовой центр ДВА М оказывает услуги по выбору вспомогательного вида разрешенного использования в отношении земельных участков и объектов капитального строительства. Наши специалисты помогут определить необходимость установления вспомогательного вида разрешенного использования в отношении земельного участка, рассчитают его возможную кадастровую стоимость и осуществят все необходимые действия по внесению вспомогательного вида использования земельного участка в реестр недвижимости.

Определение вида разрешенного использования до введения в действие Правил землепользования и застройки

В отсутствие правил землепользования и застройки порядок установления видов разрешенного использования земельных участков является менее прозрачным.

Так, если на земельном участке имеются ранее построенные капитальные объекты, оформленные в установленном законом порядке, вид разрешенного использования земельного участка устанавливается в зависимости от вида функционального использования капитального объекта.

Если земельный участок был предоставлен до введения в действие Земельного кодекса РФ (2001 год), вид разрешенного использования может определяться в соответствии с ранее принятым решением о предоставлении земельного участка.

Если в отношении территории, на которой находится земельный участок, имеется проект планировки территории, то определение вида разрешенного использования участка осуществляется согласно данному документу.

В остальных случаях определение вида разрешенного использования участка, в том числе при его первичном формировании, осуществляется в соответствии с имеющимися проектами генеральных планов поселений или правил землепользования и застройки.

При этом, с 31.12.2017 г. в муниципальных образованиях Московской области, где не были приняты правила землепользования и застройки, предоставление земельных участков для строительства невозможно.

Правовой центр ДВА М готов оказать услуги по установлению вида разрешенного использования в отношении формируемого земельного участка.

Мы поможем определить вид разрешенного использования, который должен быть установлен земельному участку для сокращения будущих земельно-правовых расходов, и возьмем на себя полное сопровождение соответствующей процедуры от подготовки пакета документов до вынесения решения об установлении ВРИ уполномоченным органом.

Приведение вида разрешенного использования участка в соответствие с Классификатором видов разрешенного использования

Для систематизации видов разрешенного использования, которые могут быть установлены земельным участкам на территории РФ, Министерством экономического развития был принят классификатор видов разрешенного использования земельных участков. В связи с этим в настоящее время виды разрешенного использования должны определяться в соответствии с ним.

Вместе с тем, вид разрешенного использования большинства участков был установлен до введения классификатора в действие.

Кроме того, в ряде муниципалитетов правила землепользования и застройки также были приняты до момента утверждения классификатора ВРИ.

Возникающие на практике спорные ситуации зачастую берут свое начало из противоречий между установленным участку видом разрешенного использования, градостроительным регламентом и классификатором.

В связи с этим в ряде случаев актуальным для нужд правообладателя земельного участка является установление соответствия между текущим видом разрешенного использования земельного участка и классификатором.

Данная процедура не является изменением вида разрешенного использования земельного участка, поскольку ее целью является выявление в Классификаторе и установление Земельному участку наиболее близкого аналога его текущего разрешенного использования, которое правообладатель участка имеет право сохранять неограниченно долго на основании п. 8 ст. 36 ГрК РФ.

Вместе с тем, установление соответствия между текущим ВРИ и классификатором осуществляется в порядке, аналогичном изменению ВРИ.

Правовой центр ДВА М оказывает услуги по приведению вида разрешенного использования земельного участка в соответствие с классификатором видов разрешенного использования. Мы поможем определить, какому именно виду разрешенного использования по классификатору должен быть поставлен в соответствие текущий ВРИ, а при наличии нескольких вариантов возможного толкования – добьемся установления в отношении участка наиболее благоприятного для заказчика вида разрешенного использования.

Вид разрешенного использования земли: как его установить и изменить

Использование участка устанавливается нормативным актом в пределах его целевого назначения и в соответствии с территориальным зонированием.

Категории земель

Земельный кодекс РФ установил, что земли (земельные участки в их составе) имеют целевое назначение и правовой режим использования. В соответствии с ними каждый надел должен быть отнесён к определённой категории. С учётом классификатора видов разрешённого использования земельных участков выделяют следующие категории земель:

  • для сельского хозяйства;
  • для населённых пунктов;
  • для промышленности;
  • лесной фонд;
  • водный фонд;
  • особо охраняемые территории;
  • для ведение бизнеса;
  • для рекреационных зон;
  • для транспорта;
  • для обеспечения обороны и безопасности;
  • для ритуальных целей (отведённые под организацию кладбищ);
  • специального назначения (предусмотренное для обращения разного вида отходов);
  • запас (те, что не предоставляются в пользование).

Назначение участка

У каждого земельного участка есть целых три типа его назначения — основной, условно-разрешённый и вспомогательный.

Основное назначение

То, чем точно и безоговорочно можно заниматься на участке на законных основаниях. Владелец участка вправе самостоятельно выбирать любой из предусмотренных градостроительным регламентом основных видов разрешённого использования без дополнительных разрешений и согласований.

Условно-разрешённое назначение

Дополнительные варианты использования земельного надела, которые возможны при соблюдении предписанных законом условий. Например, к таким условиям относятся согласование с местной администрацией и одобрение на общественных слушаниях.

Вспомогательное назначение

Существует только вместе с основным или условно-разрешённым. По общему правилу вспомогательными видами использования на участке разрешается (допускается) размещение дополнительных объектов, необходимых для использования или обслуживания основных объектов, то есть тех, что возведены в рамках основного вида разрешённого использования участка.

Обратите внимание: в правилах землепользования и застройки обычно предусмотрены ограничения по использованию участка в соответствии со вспомогательными видами.

Если владелец считает необходимым использовать участок в соответствии с условно-разрешённым назначением, необходимо пройти процедуру согласования. Для этого владелец надела должен направить заявление о предоставлении разрешения на условно разрешённый вид использования участка в комиссию, уполномоченную производить подготовку проекта правил землепользования и застройки территории, на которой расположен участок. После того как заявление поступит в комиссию, по вопросу предоставления разрешения должны быть назначены публичные слушания. На основании заключения по итогам публичных слушаний и подготовленных комиссией рекомендаций глава местной администрации принимает решение о предоставлении разрешения или же об отказе в его предоставлении.

Рассмотрим на примере. Основное назначение земельного участка; индивидуальное жилищное строительство, условно-разрешённый вид использования; гостиничное обслуживание, вспомогательный; стоянка легковых автомобилей. Таким образом, на участке может быть возведён жилой дом или небольшая гостиница с парковкой.

Где узнать категорию и вид разрешенного использования

Информация о категории земли и виде разрешённого использования является открытой.

Официальные акты

Характеристики земель устанавливаются в том числе в актах федеральных органов исполнительной власти, актах органов исполнительной власти субъектов Российской Федерации и актах органов местного самоуправления о предоставлении земельных участков; в различных договорах, предметом которых являются земельные участки; в государственном кадастре недвижимости; в документах о государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

Публичная кадастровая карта

Основной вид использования участка можно найти на публичной кадастровой карте. Полные официальные данные содержатся в выписке из ЕГРН (такая выписка выдаётся с 1 января 2017 г.).
Если выписки нет или же информация нужна в отношении участка, который в собственности не находится (например, риелтору, нотариусу), документ заказывают через МФЦ или на сайте Росреестра в электронной форме.

Классификатор, применяемый на все территории РФ

Приказом Минэкономразвития России от 01.09.2014 № 540 «Об утверждении классификатора видов разрешённого использования земельных участков» утверждён соответствующий классификатор, где содержится закрытый перечень возможных видов разрешённого использования. Классификатор подлежит применению на всей территории РФ. При этом виды разрешённого использования земельных участков, установленные до дня утверждения классификатора, признаются действительными вне зависимости от соответствия классификатору.

Однако категории земель и виды их разрешённого использования подлежат периодическому пересмотру. В результате чего может оказаться, что вид разрешённого использования земельного участка классификатору не соответствует. Владелец участка в этом случае вправе обратиться в уполномоченный орган с заявлением об устранении такого несоответствия. На рассмотрение такого заявление отводится месяц.

Решение об установлении соответствия является основанием для внесения изменений в сведения кадастрового учёта земельного участка, содержащиеся в Государственном кадастре недвижимости.

Порядок определения

Категория земли

Категория земель определяется путём отнесения земельного участка к той или иной категории земель или путём установления категории земель.

Решение об отнесении земель к определённой категории принимается уполномоченными органами власти, исходя из фактической цели использования земельного участка, изучения природных, социальных, экономических и иных факторов использования земельного участка. В результате в отношении земель издаётся индивидуальный правовой акт.

Целевое назначение

Если же необходимо уточнить и закрепить документально существующее целевое назначение земельного участка в соответствии со сложившейся системой, то речь идёт об установлении категории.

Разрешённое использование земельных участков определяется в соответствии с проектом планировки территории, в границах которой расположены наделы. При этом орган власти обязан внести информацию о разрешённом использовании в градостроительный план земельного участка (ГПЗУ).

Что, если вид не установлен

Если землю выделяют впервые, то основной и вспомогательный типы использования можно выбрать самостоятельно, используя действующий классификатор разрешённого использования земельных участков. Впоследствии органами власти будет принят нормативный правовой акт об отнесении земельного участка к землям определённой категории в зависимости от цели использования.

Возможно также, что категория земель указана в правоустанавливающих документах на земельные участки или документах, удостоверяющих права на землю. Если записи в этих документах противоречат данным о принадлежности земельных участков к землям определённой категории, указанным в документах государственного кадастра недвижимости, определение категории земельных участков осуществляется на основании правоустанавливающих документов по заявлению владельца (владельцев) надела.

Для земельных участков, внесённых в государственный земельный кадастр до 2014 г., категория земель определяется на основании сведений, содержащихся в земельно-кадастровой документации, в соответствии с которой был составлен и утверждён по состоянию на 1 января 2001 г. отчёт о наличии земель и распределении их по формам собственности, категориям, угодьям и пользователям.

Как внести изменения

Несмотря на то что вид разрешённого использования земельного участка представляет собой едва ли не самую главную характеристику надела, его можно изменить. Сделать это можно, как корректируя целевое назначение участка, так и оставив его прежним.

Изменение целевого назначения земельных участков осуществляется путём перевода земель и земельных участков из одной категории в другую, что регламентируется Федеральным законом «О переводе земель или земельных участков из одной категории в другую». В таком случае земельному участку может быть присвоен любой вид разрешённого использования, исходя из его целевого назначения.

Если же вносить изменения в категорию участка не планируется, вид разрешённого использования земельного участка может быть выбран только из перечисленных в законодательстве вариантов для конкретной категории земель.

Для того чтобы изменить вид разрешённого пользования, в органы местной власти по месту нахождения земельного участка необходимо представить заявление (ходатайство), в котором должны быть указаны кадастровый номер земельного участка; категория земель, в состав которых входит земельный участок, и категория земель, перевод в состав которых предполагается осуществить; обоснование перевода земельного участка из состава земель одной категории в другую; права на земельный участок.

Вместе с ходатайством представляют выписку из государственного кадастра объектов недвижимости относительно сведений о земельном участке, перевод которого из состава земель одной категории в другую предполагается осуществить; выписку из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним о правах на земельный участок.

Пакет документов

  • паспорта или другого документа, удостоверяющего личность заявителя (для юридических лиц — выписку из Единого государственного реестра индивидуальных предпринимателей или выписку из Единого государственного реестра юридических лиц);
  • если вы будете действовать через доверенное лицо, ему понадобится документ, подтверждающий его полномочия (доверенность);
  • если на участке есть дом, необходимо представить правоустанавливающие документы на объекты капитального строительства;
  • правоустанавливающих документов на земельный участок (свидетельство о регистрации права собственности на земельный участок или договор аренды земельного участка);
  • кадастрового паспорта земельного участка (выписка из государственного кадастра недвижимости) и иных документов на земельный участок;
  • технических паспортов на объекты капитального строительства, располагающиеся на земельном участке на момент обращения (при наличии таковых).

Кроме того, к заявлению могут быть приложены:

  • эскизы планируемого к проектированию объекта;
  • проект планировочной организации земельного участка;
  • информация о планируемом объекте капитального строительства;
  • согласие правообладателей земельного участка об изменении вида разрешённого использования земельного участка или объектов капитального строительства (в том случае, если земля находится у вас в долгосрочной аренде);
  • согласие правообладателей земельных участков и правообладателей объектов капитального строительства, располагающихся на земельных участках, граничащих с земельным участком, применительно к которому запрашивается разрешение об изменении видов разрешённого использования земельного участка и объекта капитального строительства;
  • заключение государственной экологической экспертизы (если её проведение предусмотрено федеральными законами);
  • расчёты потерь сельскохозяйственного производства (для участков, которые используются для целей сельского хозяйства).

Документы можно представить лично (или через представителя) или отправить по почте. О том, что пакет документов получен, выдаётся расписка (если документы направляются по почте, расписка также отправляется заявителю по почте).

Срок рассмотрения пакета документов составляет, как правило, 2 месяца со дня регистрации заявления в общем отделе администрации. После рассмотрения заявления глава местной администрации принимает решение об изменении вида разрешённого использования земельных участков. В противном случае должен быть выдан письменный отказ в предоставлении услуги, который может быть обжалован в судебном порядке.

Что делать дальше

После принятия решения необходимо внести соответствующие изменения в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним. Для этого необходимо подать заявление (лично или через представителя) в территориальное отделение Росреестра или же воспользоваться аналогичной электронной услугой.

Если вы подаёте заявление в электронной форме, вам будет необходимо подготовить межевой план участка в формате XML, подписанный электронной цифровой подписью (ЭЦП) кадастрового инженера. Учтите, что заявление также необходимо подписать ЭЦП заявителя.

При подаче заявления в традиционной бумажной форме (лично или по почте с описью вложения и с уведомлением о вручении) в орган кадастрового учёта по месту нахождения земельного участка необходимо представить следующие документы:

  • заявление;
  • паспорт или другой документ, удостоверяющий личность заявителя;
  • свидетельство о регистрации права собственности на земельный участок;
  • кадастровый паспорт земельного участка;
  • решение главы местной администрации об изменении вида разрешённого использования земельного участка;
  • межевой план.

Срок рассмотрения документов составляет 20 рабочих дней.

По истечении этого срока при положительном решении должна быть получена кадастровая выписка о земельном участке, где отражены внесённые в государственный кадастр недвижимости изменения (включая новый вид разрешённого использования земельного участка).

Когда нельзя менять категорию

Существует несколько случаев, в которых перевод земель или земельных участков в составе таких земель из одной категории в другую не допускается.

Это происходит, если:

  • законом установлены ограничения перевода участков из одной категории в другую либо запрет на такой перевод;
  • существует отрицательное заключение государственной экологической экспертизы в случае, если её проведение предусмотрено федеральными законами;
  • установлено несоответствие испрашиваемого целевого назначения земель или земельных участков утверждённым документам территориального планирования и документации по планировке территории, землеустроительной документации.

Определение вида разрешенного использования земельного участка

Правовой центр ДВА М предлагает комплексное правовое сопровождение по вопросам установления и изменения вида разрешенного использования земельного участка и размещенных на нем объектов капитального строительства.

Правовой центр ДВА М оказывает квалифицированную правовую помощь по вопросам, связанным с определением и установлением видов разрешенного использования земельного участка, включая:

  • правовое консультирование по вопросам установления и изменения видов разрешенного использования земельных участков и капитальных объектов;
  • градостроительный и земельный аудит – подготовка правовых заключений о градостроительном регламенте земельного участка и определенных им параметрах его использования (включая параметры допустимого на участке строительства и/или реконструкции) и возможности пересмотра данных параметров в рамках изменения правил землепользования и застройки;
  • выработка организационно-правовых схем оптимизации земельных платежей через корректировку его вида разрешенного использования;
  • полное правовое сопровождение установления и изменения вида разрешенного использования земельного участка;
  • полное правовое сопровождение приведения вида разрешенного использования земельного участка в соответствие с классификатором;
  • внесение изменений в правила землепользования и застройки Москвы и муниципалитетов Московской области, генеральные планы;
  • установление и исключение из правил землепользования и застройки зон мероприятий по комплексному устойчивому развитию территории (КУРТ), в том числе для целей осуществления строительства в таких зонах.

Вид разрешенного использования земельного участка

Порядок определения вида разрешенного использования земельного участка зависит от того, есть ли на территории муниципального образования по месту нахождения земельного участка утвержденные правила землепользования и застройки (ПЗЗ).

По общему правилу, виды разрешенного использования, которые могут быть установлены конкретному земельному участку, закреплены в правилах землепользования и застройки, принятых для соответствующей территории.

При этом, градостроительным регламентом земельного участка могут быть предусмотрены виды разрешенного использования трех типов:

  • основные виды разрешенного использования – это те виды, которые могут быть установлены для земельного участка его собственником без дополнительных разрешений и согласований каких-либо публичных органов;
  • условно разрешенные виды разрешенного использования – это те виды использования, которые могут быть установлены для земельного участка только после прохождения специальной публичной процедуры и получения отдельного разрешения;
  • вспомогательные виды разрешенного использования – это виды использования, устанавливаемые в дополнение к основным или условно разрешенным, которые, как правило (но не всегда), направлены на «обслуживание» основного вида использования.

Виды разрешенного использования

Основные виды разрешенного использования

Установленные градостроительным регламентом земельного участка основные виды разрешенного использования – это, как правило, виды, которые определяют содержание регулирования в соответствующей территориальной зоне.

Так, в производственной территориальной зоне в качестве основных видов разрешенного использования могут быть предусмотрены «Производственная деятельность», «Склады» и «Транспорт», в то время как «Общественное питание» (для размещения столовых при предприятиях) и «Спорт» (ФОКи и спортивные площадки для отдыха работников) могут быть учтены в качестве вспомогательных или условно разрешенных видов.

В случае, если градостроительный регламент земельного участка содержит основной вид разрешенного использования, который соответствует перспективной деятельности собственника участка, собственник вправе уведомить уполномоченный орган о выборе данного ВРИ без дополнительных разрешений и согласований.

Основные виды разрешенного использования в ПЗЗ г. Москвы и ПЗЗ в Московской области имеют свою существенную специфику.

Так, многие земельные участки в соответствии с ПЗЗ г. Москвы не имеют полноценного перечня основных видов разрешенного использования.

Градостроительный регламент остальных земельных участков, как правило, состоит из 2-3 основных ВРИ, среди которых может не оказаться видов разрешенного использования, необходимых для ведения на земельном участке полноценной предпринимательской деятельности (так, например, для многих производственных участков ПЗЗ г. Москвы не предусматривают возможности размещения складов). Возможным выходом в данной ситуации является установление участку вспомогательных видов разрешенного использования или изменение ПЗЗ в части градостроительного регламента участка.

Правила землепользования и застройки Московской области, как правило, предусматривают полноценное регулирование порядка определения основных видов разрешенного использования для всех земельных участков с установленными градостроительными регламентами.

Вместе с тем, и в случае с участками в Московской области региональное градостроительное регулирование может порождать отдельные вопросы, решение которых потребует привлечения квалифицированных специалистов.

Специалисты Правового центра ДВА М помогут определить вид разрешенного использования земельного участка, который является наиболее рентабельным для осуществления планируемой на земельном участке деятельности, а также установят данный вид в отношении Вашего участка, в том числе, в рамках процедуры изменения Правил землепользования и застройки.

Условно разрешенные виды разрешенного использования

Помимо установленных земельному участку основных видов разрешенного использования, градостроительный регламент земельного участка, как правило, содержит информацию об условно разрешенных видах использования участков.

При этом для ряда территориальных зон, обозначенных в ПЗЗ, в частности, для земель сельхозназначения, условно разрешенные виды использования предоставляют широкие возможности как для размещения коммерчески ценных объектов, не предусмотренных ни основными, ни вспомогательными видами использования: производственно-складских объектов, магазинов, гостиниц, домиков для отдыха, объектов развлекательного характера. Таким образом условно разрешенные виды могут обеспечить для осуществления полноценной производственной и иной предпринимательской деятельности на, казалось бы, непредназначенной для этого земле.

В отличие от основных ВРИ, условно разрешенные виды использования, не могут быть выбраны землепользователем самостоятельно; чтобы установить такой вид использования земельному участку, требуется получение специального разрешения.

Разрешение на условно разрешенный вид использования принимается в порядке, который в общих чертах сходен с изменением ПЗЗ: заявка на получение разрешения направляется в тот же уполномоченный орган, который запрашивает одобрение согласующих органов на выдачу разрешения, а также проводит публичные слушания по данному вопросу. В большинстве случаев для получения разрешения требуется представить предпроектные проработки планируемого объекта, соответствующего условно разрешенному виду использования.

Однако в отличие от изменения ПЗЗ, которое по большому счету зависит от усмотрения уполномоченного или одного из согласующих органов, в случае с установлением условно разрешенного ВРИ возможно эффективное понуждение уполномоченного органа к предоставлению разрешения на условно разрешенный вид использования (в т.ч. в судебном порядке). Немотивированный отказ в выдаче разрешения на условно разрешенный вид не допускается, а основания отказа жёстко регламентированы законом.

Следует отметить, что градостроительное регулирование порядка предоставления разрешения на условно разрешенный вид использования в Москве и Московской области существенно отличается, при этом подобные виды использования ПЗЗ г. Москвы практически не установлены.

В связи с указанным, вопрос получения разрешения на условно разрешенный вид использования является весьма актуальным для правообладателей земли в Московской области.

Установление условно разрешенного вида использования для участка в Московской области может быть гораздо более эффективной и менее затратной процедурой по сравнению с изменением ПЗЗ.

Правовой центр ДВА М оказывает услуги по получению разрешения на условно разрешенный вид использования для земельных участков и объектов капитального строительства. После тщательного анализа Вашей правовой ситуации наши специалисты помогут Вам выбрать желаемый вид разрешенного использования, а также осуществят сопровождение всех необходимых процедур от направления документов до получения положительного результата.

Вспомогательные виды разрешенного использования

Вспомогательные виды разрешенного использования устанавливаются в дополнение к основным или условно разрешенным видам разрешенного использования; таким образом, вспомогательный ВРИ не может быть единственным видом разрешенного использования, который установлен земельному участку.

Чтобы иметь возможность использовать земельный участок в соответствии с назначением, предусмотренным вспомогательным видом разрешенного использования, правообладатель участка должен внести данный ВРИ в единый государственный реестр недвижимости.

Для этого правообладатель участка обращается в уполномоченный орган с уведомлением о выборе одного из вспомогательных ВРИ, предусмотренных градостроительным регламентом его земельного участка.

Если Вы заинтересованы в установлении вспомогательного ВРИ своему земельному участку, необходимо принимать во внимание, что установление вспомогательных видов может вести к увеличению кадастровой стоимости участка.

Так, в г. Москве широкий перечень вспомогательных видов разрешенного использования установлен практически всем территориальным зонам, допускающим застройку. В том числе для большинства застроенных участков в качестве вспомогательных предусмотрены такие коммерчески ценные виды как торговля, размещение различных видов офисов и т.д. Вместе с тем, совокупная общая площадь объектов, размещенных в рамках вспомогательного вида разрешенного использования, не может превышать 25% общей (поэтажной) площади всех капитальных строений, расположенных на земельном участке.

Правовой центр ДВА М оказывает услуги по выбору вспомогательного вида разрешенного использования в отношении земельных участков и объектов капитального строительства. Наши специалисты помогут определить необходимость установления вспомогательного вида разрешенного использования в отношении земельного участка, рассчитают его возможную кадастровую стоимость и осуществят все необходимые действия по внесению вспомогательного вида использования земельного участка в реестр недвижимости.

Определение вида разрешенного использования до введения в действие Правил землепользования и застройки

В отсутствие правил землепользования и застройки порядок установления видов разрешенного использования земельных участков является менее прозрачным.

Так, если на земельном участке имеются ранее построенные капитальные объекты, оформленные в установленном законом порядке, вид разрешенного использования земельного участка устанавливается в зависимости от вида функционального использования капитального объекта.

Если земельный участок был предоставлен до введения в действие Земельного кодекса РФ (2001 год), вид разрешенного использования может определяться в соответствии с ранее принятым решением о предоставлении земельного участка.

Если в отношении территории, на которой находится земельный участок, имеется проект планировки территории, то определение вида разрешенного использования участка осуществляется согласно данному документу.

В остальных случаях определение вида разрешенного использования участка, в том числе при его первичном формировании, осуществляется в соответствии с имеющимися проектами генеральных планов поселений или правил землепользования и застройки.

При этом, с 31.12.2017 г. в муниципальных образованиях Московской области, где не были приняты правила землепользования и застройки, предоставление земельных участков для строительства невозможно.

Правовой центр ДВА М готов оказать услуги по установлению вида разрешенного использования в отношении формируемого земельного участка.

Мы поможем определить вид разрешенного использования, который должен быть установлен земельному участку для сокращения будущих земельно-правовых расходов, и возьмем на себя полное сопровождение соответствующей процедуры от подготовки пакета документов до вынесения решения об установлении ВРИ уполномоченным органом.

Приведение вида разрешенного использования участка в соответствие с Классификатором видов разрешенного использования

Для систематизации видов разрешенного использования, которые могут быть установлены земельным участкам на территории РФ, Министерством экономического развития был принят классификатор видов разрешенного использования земельных участков. В связи с этим в настоящее время виды разрешенного использования должны определяться в соответствии с ним.

Вместе с тем, вид разрешенного использования большинства участков был установлен до введения классификатора в действие.

Кроме того, в ряде муниципалитетов правила землепользования и застройки также были приняты до момента утверждения классификатора ВРИ.

Возникающие на практике спорные ситуации зачастую берут свое начало из противоречий между установленным участку видом разрешенного использования, градостроительным регламентом и классификатором.

В связи с этим в ряде случаев актуальным для нужд правообладателя земельного участка является установление соответствия между текущим видом разрешенного использования земельного участка и классификатором.

Данная процедура не является изменением вида разрешенного использования земельного участка, поскольку ее целью является выявление в Классификаторе и установление Земельному участку наиболее близкого аналога его текущего разрешенного использования, которое правообладатель участка имеет право сохранять неограниченно долго на основании п. 8 ст. 36 ГрК РФ.

Вместе с тем, установление соответствия между текущим ВРИ и классификатором осуществляется в порядке, аналогичном изменению ВРИ.

Правовой центр ДВА М оказывает услуги по приведению вида разрешенного использования земельного участка в соответствие с классификатором видов разрешенного использования. Мы поможем определить, какому именно виду разрешенного использования по классификатору должен быть поставлен в соответствие текущий ВРИ, а при наличии нескольких вариантов возможного толкования – добьемся установления в отношении участка наиболее благоприятного для заказчика вида разрешенного использования.

Ссылка на основную публикацию