Как происходит выкуп земельного участка у администрации города

Пошаговый алгоритм выкупа земельных участков у муниципалитета

Купить землю, находящуюся в собственности у города или другого населенного пункта, имеет право любой гражданин России или юридическое лицо. Для нерезидентов РФ существуют определенные нюансы осуществления покупки. Сегодня мы рассмотрим, как выкупить землю у администрации города или поселения иного юридического статуса физическими и юр. лицами нашей страны.

Кто имеет право на выкуп

Первоочередное право покупки участка земли имеет тот гражданин или юридическое лицо, который в данный момент времени арендует надел. Данная ситуация предусматривает 2 варианта:

Российским законодательством предусмотрено, что граждане, проживающие в данном населенном пункте, имеют право на бесплатное выделение земельного участка. При нежелании тратить время на ожидание, гражданин может подать заявление на покупку желаемого надела.

Варианты процесса выкупа земли

Порядок выкупа земельного участка у администрации зависит от того, каков юридический статус у этой земли. Рассмотрим подробней два варианта: участок в аренде и участок свободен.

Выкуп арендованного участка

Арендатор земли, который построил на своем участке и юридически оформил какое-либо строение, может выкупить участок без проведения аукциона. Это осуществимо, если в договоре аренды не прописан пункт о невозможности покупки. Отсутствие построек предусматривают проведение торгов.

Процедура выкупа из аренды состоит из нескольких этапов. Для граждан выполнение каждого из них возможно через МФЦ (многофункциональный центр) того района, в котором находится арендуемый земельный участок.

  1. Этап 1 – выполнение межевания участка, если при заключении договора аренды этого не проводилось.
  2. Этап 2 – оформление недвижимости в собственность, если этого не сделано ранее.
  • получение тех. паспорта на строение в бюро технической инвентаризации;
  • регистрацию в кадастровой службе;
  • регистрацию права собственности.

Этап 3 – проведение оценки кадастровой стоимости земельного участка. Процедура кадастрового учета – это придание земельному участку статуса сформированного объекта. Сведения о нем хранятся в государственном кадастре недвижимости (п. 2 ст. 66 и п. 1 ст. 70 Земельного кодекса РФ ).

Чтобы внести земельный надел в кадастр, необходимо подать заявление в кадастровый орган данного субъекта РФ. Нужно приложить план межевания участка и квитанцию оплаты госпошлины.

Этап 4 – подача заявления в местную администрацию. Документ обязательно должен содержать пункт о цели приобретения (ИЖС, садоводческий участок, коммерческое назначение и т. д.). Вместе с заявлением необходимо предоставить:

  1. паспорт (или свидетельство регистрации юр. лица), либо нотариально заверенную доверенность, если все действия будет осуществлять представитель заявителя;
  2. договор аренды;
  3. документ о праве собственности на строение (если оно имеется);
  4. квитанцию оплаты пошлины;
  5. кадастровый план участка.

Желательно при подаче заявления вместе с оригиналами документов иметь и их ксерокопии.

Положительный исход подразумевает подписание между гражданином (юр. лицом) и администрацией населенного пункта договора купли-продажи в соответствии с ГК РФ. Отсутствие реакции на заявление или в случае отрицательного ответа, гражданин (или юр. лицо) имеет право подать заявление в суд для разрешения спорного вопроса.

Этап 5 – после заключения сделки купли-продажи необходимо подать документы на получение государственной регистрации права собственности на купленную землю в местный орган РосРеестра.

При себе нужно иметь:

  1. непосредственно договор;
  2. акт приема-передачи участка;
  3. кадастровый план надела;
  4. паспорт или свидетельство регистрации юр. лица (или доверенности, если все действия выполняет представитель заявителя);
  5. квитанцию оплаты госпошлины.

Через месяц (наибольший допустимый срок) справка из ЕГРП о наличии собственности должна быть готова.

Земля принадлежит муниципальному образованию (городу или поселению иного юридического статуса)

Администрация муниципалитета не может продать землю, зарезервированную для государственных нужд, участки в природоохранных и водоохранных зонах.

После вступление в силу нового Земельного Кодекса в марте 2015 года, для покупки земельного участка необходимо обращаться в администрацию того населенного пункта, где расположен участок.

Нужно подать письменное заявление с указанием цели приобретения (под ИЖС, коммерческую деятельность, для обустройства дачного участка или личного подсобного хозяйства). Основная масса подаваемых заявлений в городах – запросы на выделение участков под ИЖС. Земля, предоставляемая под индивидуальное строительство, выделяется для возведения малоэтажных (до 3 этажей) жилых домов (ст. 48 ГК РФ) . Заявление должно содержать координаты надела, его размер и текущий юридический статус.

При положительном решении, администрация выставляет участок на аукцион, чтобы предоставить возможность покупки всем заинтересованным лицам. Аукцион не является обязательным, если участок свободен от застройки и не состоит на кадастровом учете.

Поэтому, дабы избежать торгов и минимизировать стоимость земельного участка при выкупе у администрации, можно сделать следующее:

  • на карте РосРеестра найти участок, не внесенный в государственный кадастр;
  • заказать схему расположения выбранной территории на общем кадастровом плане муниципальных земель;
  • обратиться в местную администрацию для предварительного согласования выделения выбранного участка на продажу;
  • после получения предварительного согласия, необходимо вновь обратиться в кадастровую службу для внесения одобренного участка в реестр и получения паспорта на землю;
  • с полученным паспортом участка нужно подать письменное заявление в администрацию о желании его приобрести.

Администрация рассмотрит заявку в течение 1 месяца (максимальный срок) и вышлет заявителю проект договора купли-продажи. Отрицательное решение администрации поселения должно быть дано в письменной форме с обоснованием отказа. Если заявителя не удовлетворит данное решение, то он вправе обратиться в суд.

После приобретения участка, его обязательно нужно оформить в местном органе РосРеестра. Документы, необходимые для этого, описаны в предыдущем разделе (Этап 5).

Из вышесказанного можно сделать вывод: выкуп земли у администрации – хлопотное дело, но вполне выполнимое для тех, кто задался данной целью.

Приобретение земельного участка у государства

С принятием Конституции РФ с 1993 г. у граждан и организаций появилось право на приобретение федеральной или муниципальной земли в собственность. А в 1997 г. был введен Земельный кодекс, содержащий правила землепользования. Но в нашей стране законодательные акты постоянно терпят изменения, и чтобы выкупить землю из государственной собственности необходимо владеть актуальными на 2018 г. сведениями и знать все нюансы приобретения земли.

Проблема в том, что многие интернет-порталы содержат устаревшую или недостоверную информацию, из-за которой граждане не могут получить участки даже на платной основе и правильно оформить их в собственность.

В данной статье содержится информация о том, в каких случаях можно выкупить государственные участки, как происходит процедура выкупа, сколько это будет стоить и как рассчитать. Также мы предоставим пошаговую инструкцию с описанием каждого этапа.

Выкуп земельного участка: когда это возможно

Выкупу земельных участков из федеральной и муниципальной собственности посвящена Глава 5.1 ЗК РФ. Так в ст. 39.1 указанного акта сказано, что на основании договора купли-продажи (далее – ДКП) можно получить землю в частную собственность. Такая возможность предоставляется всем гражданам России, ИП и юридическим лицам при соблюдении определенных условий.

Условия для выкупа земли из государственной и муниципальной собственности:

  1. Отсутствие ограничений на покупку земли.
  2. Использование земель должно осуществляться в соответствии с ее назначением и видом разрешенного пользования.
  3. Участие в аукционе, а в некоторых случаях выкуп производится без торгов по фиксированной сумме.
  4. Межевание и постановка на кадастровый учет производится за счет покупателя.

Рассмотрим каждый пункт подробнее.

В частную собственность могут переходить только те участки, которые не изъяты из оборота или не ограничены. Такими являются земли лесного фонда (узнайте, как заключить договор аренды на лесной участок), территории, на которых расположены стратегически важные для страны объекты или объекты, несущие угрозу причинения вреда – например изготовление ядов, наркотиков и подобных веществ. Также государство не передает гражданам земли, расположенные на границе.

Важным моментом при приобретении земли является использование участка по назначению. Т.е. если вы купили ЗУ под строительство дома, а фактически построили там магазин или осуществляете другую коммерческую деятельность, то Администрация в лице инспектора по земельным делам может привлечь вас к административной ответственности, вплоть до изъятия земли. Таким образом, планируя покупку земли стоит обратить внимание на категорию и вид разрешенного пользования.

Что касается способа покупки, то их 2:

  1. Через аукцион, участвуя в торгах.
  2. Без проведения торгов.

Торги по продаже государственной собственности проходят как и все аукционы. Есть лот и несколько участников, которые делают ставки. Тот, кто даст большую сумму и будет новым владельцем земли. Такой способ выкупа предусмотрен в большинстве случаев для организаций и иногда для граждан.

Что касается второго варианта, то выкуп производится по фиксированной цене, если:

  • Участок ранее находился у вас в аренде или бессрочном пользовании.
  • Участок образовался в ходе раздела земли для дачного хозяйства, для ИЖС, комплексного освоения территории (при условии, что ранее земля предоставлялась некоммерческим товариществам).
  • На участке находится объект, принадлежащий покупателю.
  • Участок предназначен для ИЖС, ЛПХ, КФХ, СНТ, ДНТ.

Это далеко не весь перечень оснований для выкупа земли без торгов – всего в ЗК указано 11 оснований для выкупа участка без аукциона. Подробная информация сдержится в ст. 39.3 ЗК РФ.

Одним из важных моментов при выкупе ЗУ является кадастровый учет. Каждый метр земли, находящийся в частных руках должен быть зарегистрирован в Росреестре. Но о государственных землях в законодательстве данное положение отсутствует. И на сегодняшний день большинство земель не учтены и не имеют координат. Поэтому, выкупая себе надел, будущий собственник обязан провести межевание и зарегистрировать участок в Реестре недвижимости за свой счет.

Таким образом, если на выкупаемом участке расположены объекты строительства или эта земля уже находилась в аренде, то будущий собственник проводит межевание и кадастровый инженер передает данные в Росреестр. А в случае выкупа первично образованного участка необходимо составить схему расположения самостоятельно (если ЗУ за пределами населенного пункта) или кадастровым специалистом (если на территории населенного пункта). Полученная схема утверждается в администрации и после одобрения будущий собственник проводит межевание в соответствии с регламентом, ставит землю на учет в Росреестре и выкупает вновь образованный участок.

Если покупатель готов соблюдать все пункты, то можно обратиться в местный орган самоуправления – Администрацию. Ведь все обращения граждан по земельным вопросам рассматриваются на местном уровне. Там же будет принято решение о продаже земли или об отказе.

Не откладывайте возникшие вопросы! Напишите нашему юристу в чат справа и получите подробную консультацию исходя из вашей ситуации абсолютно бесплатно.

Пошаговая инструкция

Покупка земли из государственной собственности несколько отличается от купли-продажи участков между собственниками. Однако такой способ приобретения недвижимости гораздо безопаснее. Ведь покупая федеральную или муниципальную землю можно быть уверенным в том, что у нее один собственник – государство, и после заключения ДКП не появятся «подводные камни».

Если покупка частного ЗУ начинается с просмотра досок объявлений, то государственную недвижимость вы найдете непосредственно в Администрации муниципального образования. Также, если выкуп возможен только через аукцион, то можно воспользоваться официальным сайтом содержащем информацию о торгах – https://torgi.gov.ru.

Выбрав участок для покупки, можно перейти к процедуре выкупа.

Подача заявления

Будущий собственник подает заявление о предоставлении земли за плату или о допуске к аукциону в местный орган самоуправления.

В заявлении указывается:

  1. Наименование органа власти.
  2. ФИО заявителя, его адрес и телефон.
  3. Цель заявления – предоставление ЗУ в собственность за плату.
  4. Данные запрашиваемого участка – категория, целевое назначение, адрес, площадь, кадастровый номер.
  5. Цель использования ЗУ.

Подать готовое заявление можно самостоятельно, почтой или через представителя. Также гражданам во многих обращениях помогает МФЦ. Вы можете написать заявление и сдать пакет документов сотруднику местного центра.

Однако обращение непосредственно к главе Администрации остается наиболее актуальным способом. Поскольку «на месте» вам могут сразу сказать о недостающих документах или даже сообщить есть ли у вас шансы на покупку запрашиваемой земли.


Документы

К заявлению полагается предоставить следующие документы:

  1. Копия паспорта заявителя.
  2. Доверенность и копия паспорта доверенного лица (при обращении через представителя).
  3. Договор аренды, безвозмездного пользования (если есть).
  4. Документы на зарегистрированные объекты недвижимости, расположенные на участке (если есть).
Читайте также:  Содержание сведений о земельном участке

Для юридических лиц пакет документов выглядит так:

  1. Копия паспорта представителя.
  2. Доверенность.
  3. Свидетельство о гос. регистрации (копия).
  4. Копия устава.

Также можно предоставить кадастровый паспорт ЗУ, выписку из ЕГРН, схему участка и любые документы, которые могут повлиять на решение Администрации в продаже участка именно вам.

Ответ

После принятия документов ваше заявление должно быть рассмотрено не позднее 30 дней. Орган местного самоуправления примет решение и уведомит вас письменно. Ответ может быть положительным – выкуп одобрен или вас допустили до участия в аукционе, а также отрицательным – отказ в выкупе или участии в торгах.

  1. Обратилось лицо, не имеющее прав на выкуп.
  2. В заявлении допущены ошибки.
  3. Не предоставлены соответствующие документы.
  4. На ЗУ расположены постройки принадлежащие муниципальному образованию, субъекту РФ или РФ.
  5. ЗУ находится в пользовании у другого лица или предназначен для гос. нужд.
  6. Предоставлен юр. лицу для освоения территории.
  7. ЗУ изъят или ограничен из оборота.
  8. Аукцион проведен с нарушением.

Безусловно, когда отказ последовал из-за невнимательности заявителя, то споров не возникает. Но если такой ответ не обоснован или у вас есть сомнения, вы всегда можете обжаловать его. Для этого есть 2 варианта:

  • досудебный – урегулирование вопроса путем обращения в администрацию;
  • судебный – подача искового заявления в суд.

Прежде, чем начинать споры с Администрацией, опишите в чате справа свою ситуацию. Наш специалист изучит ее и поможет вам выбрать рациональный путь решения проблемы абсолютно бесплатно.


Заключение договора

После положительного решения администрации или победы на торгах Администрация предоставляет заявителю договор купли-продажи ЗУ. Подписав такое соглашение покупатель может обратиться в Росреестр и зарегистрировать право собственности на землю.

Регистрация в Росреестре

Подписав договор, покупатель приобрел право зарегистрировать купленную землю в собственность. Для этого он предоставляет свой паспорт и ДКП в территориальное отделение Росреестра. Однако данная госуслуга не бесплатна. За регистрацию права собственности на ЗУ предусмотрена госпошлина в размере 350 р. (пп.24. п. 1 ст. 333.33 НК РФ). Предоставлять квитанцию не обязательно, но если платеж не поступит, то выписку ЕГРН с подтверждением возникших прав вы не получите.

Выкупная стоимость ЗУ

Государственная земля всегда привлекательнее для покупки. Это связано не только с юридической чистотой участка, но и с его ценой. Как правило такие земли на порядок дешевле, чем у частников.

В настоящее время возможен выкуп земли по кадастровой стоимости (КС), ниже ее или по результатам аукционов. Последнее не требует подробного описания. Поскольку цену за участок назначает сам покупатель.

Что касается выкупа по цене ниже КС, то законом установлено:

  1. 50 % от КС для инвалидов и пенсионеров.
  2. От 20 % до 60% для арендаторов выкупаемых ЗУ.
  3. 80 % для выкупа с изменением категории или назначения ЗУ.

Для граждан, которые пользовались ЗУ более 10 лет, и которые имеют в собственности кап. строения на выкупаемом участке стоимость может быть снижена до 2,5 %.

Судебная практика

К сожалению, на практике часто встречаются неправомерные отказы в предоставлении ЗУ в собственность. Примером может послужить дело Алтайского краевого суда, рассмотренное в 2018 г.

Истец обратился в суд с иском к Барнаульской городской думе с требованием признать незаконные положения Правил землепользования и застройки городского округа по поводу земельного участка отнесенного к санитарно-защитной зоне.

В иске указано, что истец пользовался ЗУ и самовольно построенным на нем домом длительное время. Ранее он обращался в Комитет по земельным ресурсам и просил предоставить используемый участок в собственность. Однако истец получил отказ, обоснованный тем, что данный ЗУ находится на территории санитарно-защитной зоны Северного Промышленного района. Согласно положениям Российского законодательства строительство жилых объектов на территории таких зон запрещено.

Однако проект защитных зон не разрабатывался и соответствующее заключение главного санитарного врача Алтайского края не было выдано. Таким образом суд установил, что ЗУ не относится к санитарно-защитной зоне Северного промышленного района и положения Правил землепользования недействительны.
Т.е. иск был удовлетворен. Положения правил, касающиеся расположения защитных зон не действительны. А истец может повторно обратиться для выкупа ЗУ и узаконить построенный дом.

Как выкупить землю у администрации в собственность

Земельное законодательство предусматривает возможность получения участков из муниципального фонда на возмездной или бесплатной основе. Право выкупа земли можно получить по различным основаниям, в том числе по итогам аукциона или без проведения торгов. В этой статье рассмотрим алгоритм действий граждан, которые хотят выкупить надел у местной администрации.

Основания для выкупа

Получение земли в собственность из муниципального фонда происходит по основаниям, указанным в ЗК РФ. Наиболее распространенными случаями, когда наделы могут выкупаться у местных властей, являются:

  • оформление земли, арендованной для возведения частных жилых домов;
  • получение в собственность участков для ведения садоводства, огородничества и личного подсобного хозяйства;
  • приобретение свободных участков на аукционах в соответствии с муниципальными программами;
  • приобретение земли под размещение коммерческих объектов для ведения предпринимательской деятельности.

Земля, которая предназначается для выкупа, должна быть надлежащим образом сформирована. Для этого на стадии выбора и предварительного согласования места расположения участка необходимо провести кадастровые работы и установить точки границ.

Выкуп возможен только в отношении наделов, прошедших процедуру кадастрового учета в службе Росреестра. При проведении аукциона и заключении договора купли-продажи участок уже должен иметь кадастровый номер согласно данным госреестра недвижимости. Постановка на учет в кадастровых органах осуществляется исходя из сведений межевого плана.

Для получения межевого плана заинтересованное лицо или представитель местной администрации должны обратиться к кадастровому специалисту – инженеру. В ходе кадастровых работ происходит обследование надела, определение его границ, а также согласование границ владельцами смежных участков. По итогам работы инженер оформит межевой план и передаст его заказчику.

Также учтите, что ряд участков недоступен для выкупа, такие случаи прямо указаны в законе. Например, запрещено передавать в собственность земли, предназначенные для публичного пользования (парки, скверы, улицы и т.д.). Отдельные категории наделов после их выкупа частными лицами предусматривают существенные ограничения для собственника, их можно использовать только для определенных целей (например, сельскохозяйственные земли невозможно использовать для постройки многоквартирных зданий).

Процедура выкупа

После внесения данных об участке в госреестр недвижимости и присвоения кадастрового номера для выкупа земли нужно направить в местный орган власти соответствующее заявление. Некоторые местные администрации передают полномочия по рассмотрению таких заявлений учреждениям, уполномоченным на распоряжение муниципальным имуществом.

Заявление заполняется по форме, утвержденной местными властями. Ключевое значение будет иметь состав документов, которые заявитель приложит к заявлению. Это:

  • общегражданский паспорт заявителя или документы на представителя юридического лица;
  • правоустанавливающие документы на строения, возведенные на земельном наделе, – свидетельство о праве, выписка из госреестра недвижимости и т.д.;
  • документы, подтверждающие законность права владения землей (например, договор аренды на землю, предоставленной под застройку);
  • выписка из госреестра недвижимости, подтверждающая постановку участка на учет в кадастровых органах;
  • документы, подтверждающие законность права выкупа земли (например, протокол определения победителя муниципального аукциона).

Если выкуп осуществляется группой граждан (например, членами одной семьи), они оформляют единое заявление в местную администрацию. Договор о передаче участка в собственность также будет единым, а все участники сделки будут указаны в нем в качестве покупателей.

Рассмотрение и проверка документов проходит в срок, не превышающий одного месяца. По итогам проверочных мероприятий оформляется договор купли-продажи, в который включается выкупная цена земли. Стоимость надела будет определяться по данным проведенного аукциона либо исходя из кадастровой стоимости (эти данные формируются по итогам государственной оценки).

Чтобы официально зафиксировать право собственности по итогам выкупа, нужно выполнить следующие действия:

  • произвести перечисление полной стоимости участка по реквизитам местного бюджета (в ряде случаев может допускаться поэтапная оплата);
  • обратиться в местную службу Росреестра или многофункциональный центр для проведения регистрационных действий;
  • по истечении пяти дней, предоставленных на проверку документов, получить готовую выписку из госреестра недвижимости (при обращении через МФЦ срок регистрации составит 7 дней).

Регистрационные действия осуществляются на платной основе, нужно оплатить госпошлину в сумме 2000 рублей. Выданная выписка из реестра является надлежащим правоустанавливающим документом, на основании его собственник сможет распоряжаться землей (например, продать третьим лицам).

Хотя все этапы выкупа земли подробно описаны в законодательных актах, эта процедура сопровождается множеством сложностей и нюансов. Чтобы избежать их и быстро оформить все документы для выкупа земли, целесообразно обратиться за помощью профессионального юриста. Вы можете проконсультироваться у наших специалистов по телефону или оставить свои вопросы в форме обратной связи, мы окажем любые виды правовой помощи при выкупе земли у местной администрации.

Как выкупить землю без торгов у администрации?

Выкуп земельного участка у администрации в большинстве случаев достаточно выгодно, так как очень часто такие участки продаются по кадастровой стоимости.

Однако, если объявляется процедура проведения публичных торгов (аукцион или конкурс на право заключения договора купли-продажи), встает вполне резонный вопрос, что участок либо может резко подорожать, либо «уйти» к другому покупателю.

В таком случае есть возможность обойтись без процедуры публичной продажи – выкупить земельный участок без торгов. Что необходимо знать в этом случае?

По закону

В марте 2015 года в Земельном Кодексе РФ начали действовать поправки, которые позволили брать в аренду, получать в безвозмездное пользование, возмездное, бессрочное пользование, а также в собственность земельные участки всем участникам правоотношений в этой сфере двумя путями: с помощью проведения публичных торгов или без таковых.

В этом же нормативном акте зафиксированы два варианта получения участков в собственность без участия в торгах – путем безвозмездного получения участка или с помощью оформления договора купли-продажи надела. Однако, в самом Земельном Кодексе содержится оговорка, что приобрести участок без торгов (независимо от того, на безвозмездной основе или платно) может далеко не каждый желающий.

Какие земли и когда можно получить без торгов?

Согласно действующему законодательству определенные земельные участки в настоящее время можно получить в собственность без участия в торгах.

К таким участкам будут относиться:

  • Земли для осуществления индивидуального жилищного строительства и ведения личного подсобного хозяйства;
  • Для создания фермерского или крестьянского хозяйства, а также для организации сельскохозяйственного производства;
  • Для развития жилищного фонда (в том случае, если договор об осуществлении таких мероприятий заключен именно с лицом, осуществляющим такое развитие);
  • Для формирования инфраструктурных объектов;
  • Для организации религиозных сооружений и памятников (но только для тех представительств религий, деятельность которых не запрещена на территории Российской Федерации).

В остальных случаях без торгов земельные участки предоставлены быть не могут.

Если говорить о том, когда можно оформить переход права собственности без торгов на тот или иной земельный участок, то необходимо отметить, что перед наступлением такого права должны быть соблюдены определенные условия:

  • Выкупаемый земельный участок должен использоваться определенное время потенциальным покупателем по его прямому назначению (в случае, если речь идет о приобретении земли для ИЖС или ЛПХ, а также для фермерского хозяйства);
  • Если были согласованы все планы по развитию жилищного фонда или инфраструктурных объектов;
  • Если необходимость строительства того или иного памятника религиозного культа была доказана в полной мере (например, старый храм разрушается и нет возможности его отреставрировать, так как здание признано полностью аварийным).

Безвозмездное и платное приобретение земли без торгов

Так как Земельный Кодекс предусматривает два варианта приобретения участка без торгов – безвозмездно и на платной основе – необходимо отметить, в каких случаях и каким способом можно получить надел.

Перечень оснований для безвозмездного приобретения земельных участков установлен в ст. 39.5 данного нормативного акта:

  • Участок может быть передан безвозмездно в том случае, если в отношении него раньше был заключен договор о полномасштабном развитии застраиваемой территории (например, для строительства жилого комплекса и всего инфраструктурного парка при нем), то договор о передаче земли на безвозмездной основе будет заключен с тем лицом, с которым заключали договор о развитии территории;
  • Если на земле расположены какие-то здания, принадлежащие религиозным или благотворительным организациям – участок передается в эти организации;
  • Участок был в бессрочном пользовании у религиозной организации и использовался для сельского хозяйства – он передается в эту организацию на безвозмездной основе;
  • Участок выделялся для нужд садоводческо-некоммерческого товарищества? Он передается в собственность этому объединению, но на условиях общей собственности всех членов такого объединения;
  • В том случае, если в течение 5 лет участок, предоставленный для ведения личного подсобного или крестьянского хозяйства, использовался по прямому назначению, находясь в бессрочном пользовании, он также передается в собственность;
  • Многодетные семьи, у которых трое и более детей, также могут получить участок в собственность на безвозмездной основе, в том случае, если подготовят все необходимые для подтверждения своего статуса документы;
  • Иные льготные категории граждан, для которых государством предусмотрены меры социальной поддержки в виде улучшения материального или имущественного положения, также могут рассчитывать на приобретение земли в собственность на безвозмездной основе.
Читайте также:  Зачем нужен и какое назначение кадастрового номера земельного участка

В остальных случаях приобретение земли будет стоить каких-то денег, если потенциальному покупателю не удастся доказать, что он имеет право на бесплатное приобретение.

Как формируется цена?

В случае приобретения земли у администрации очень выгодно осуществлять такую сделку без участия в торгах.

Это обусловлено тем, что цена за конкретный участок будет гораздо ниже. Это связано с механизмом формирования цены на конкретный надел.

Так, в случае, если идет платное приобретение земли, стоимость его будет определяться, исходя из аналогичной кадастровой величины. При этом, необходимо знать, что в каждом конкретном случае расчет величины будет осуществляться, исходя из того, для каких целей выкупается участок.

В том случае, если речь идет об использовании земельного участка для организации сельскохозяйственного производства (если невозможно безвозмездное развитие участка), то здесь цена не может быть большое 3% от кадастровой стоимости конкретного надела.

В случае с приобретением участка на торгах – величина будет рассчитываться от кадастровой до средней рыночной стоимости на конкретный тип участков.

Алгоритм выкупа

У процедуры выкупа земельного участка у администрации есть свой алгоритм действий, при тщательном соблюдении которого на выходе покупатель получает в свою собственность желаемый надел.

Состоит такой алгоритм из нескольких шагов:

  1. Подбор земельного участка (осуществляется он либо путем поиска объявлений в печатных СМИ, официально аккредитованных на размещение такой информации от администрации муниципального образования или субъекта Федерации, либо через публичную карту земель, размещенную на сайте Росреестра);
  2. Обращение в администрацию с заявлением о предварительном согласовании возможностей заключения сделки (на этом этапе проверяется возможность приобретения конкретного участка и информация о том, поставлен ли он на кадастровый учет или нет);
  3. Получение потенциальным покупателем кадастровых документов на конкретный участок, а также, при необходимости, осуществление межевых мероприятий на нем;
  4. Подача в администрацию заявления о согласовании сделки и заключении договора купли-продажи участка или о вынесении постановления главы администрации о безвозмездной передаче в собственность участка (к такому заявлению необходимо приложить все те документы, которые попросят подготовить в администрации, а также те бумаги, которые могут подтвердить право выкупить земельный участок без торгов или получить его в собственность на безвозмездной основе);
  5. Заключение договора купли-продажи (так как именно на его основе будет осуществляться приобретение конкретного земельного участка) по итогам проведенных взаимных консультаций между сторонами, а также после полного согласования всех необходимых нюансов (например, порядка перечисления денежных средств от покупателя к администрации);
  6. Получение свидетельства о праве собственности на конкретный участок (на основе договора купли-продажи или постановления главы администрации).

В том случае, если оформление участка будет осуществляться на безвозмездной основе, в данном алгоритме будет небольшое изменение, так как договор купли-продажи будет заменен на соответствующий документ о безвозмездной передаче земли в собственность лицу, подавшему заявление об этом.

Хотите арендовать землю с/х назначения? Нюансы оформления и образец договора аренды есть здесь.

Как происходит государственная регистрация договора аренды? Подробно об этом читайте в нашей статье.

Разница между юридическими и физическими лицами

Разница в осуществлении процедуры выкупа земельного участка без торгов между юридическими и физическими лицами есть достаточно большая:

  • Количество оформляемых документов для юридического лица значительно больше, так как кроме подтверждения своего права на участие в процедуре выкупа земельного участка без торгов юридическому лицу потребуется еще и оформить в соответствующем виде информацию, для каких именно целей такой участок будет приобретаться;
  • Увеличение временных рамок для совершения сделки (это обусловлено увеличенным количеством документов для юридических лиц, которые следует подвергнуть тщательной проверке);
  • Стоимость оформления всех документов (для юридического лица госпошлина будет больше, нежели для физического лица).

Это ключевые отличия между физическими и юридическими лицами.

Выкупить землю без торгов у администрации возможно стало с марта 2015 года, когда вступили в силу поправки в Земельный Кодекс. Однако, для того, чтобы такая процедура могла быть осуществлена, необходимо полностью соответствовать предъявляемым к таким категориям лиц требованиям и уметь доказывать свое право на приобретение земли без участия в конкурсных процедурах.

Как происходит выкуп земельного участка у администрации города

Сегодня большая часть сделок, которые оформляются по недвижимости, принадлежит земельным участкам. Процедура нередко является длительной и утомительной, поэтому граждане прибегают к привлечению специалистов, а совершать такие крупные покупки предпочитают через проверенные компании.

Приобретение земли связано не только с достаточным вложением средств, которое, возможно, никогда не вернется с прибылью. Сделка с недвижимостью всегда сопровождается бумажной волокитой. Для потенциального покупателя важно перед началом процесса обратить должное внимание на категорию земли, будет ли возможность в дальнейшем ее изменить.

Важно также определиться, как конкретно планируется использовать участок, разрешен ли этот вид деятельность на нем. Благодаря Земельному кодексу, вышедшему в 2020 г., граждане получили возможность приватизировать государственную собственность.

Для владельцев дачных участок, членов гаражных кооперативов, крестьянских хозяйств и других категорий граждан стало возможным ранее оформленную аренду переводить в частную собственность путем приватизации. Но к сегодняшнему дню еще большая часть земель в России не перешла в руки граждан, причин тому много.

Другим вариантом, который предложил законодатель, является выкуп земли. Существуют определенные правила, как это сделать и кто имеет право. Предложение весьма заманчиво для тех, у кого нет прав на приватизацию, но есть желание иметь участок для строительства частного дома или ведения натурального хозяйства. Такую возможность дает гражданам государство, а стоимость участка будет меньше, чем при покупке у частного лица или компании.

Потенциальный покупатель также может обратиться к владельцам колхозных паев, т. е. сельским жителям, бывшим членам колхоза. Если кто-то из них не пользуется своим участком, он может ее продать по невысокой стоимости. Но такая земля будет относиться только к сельскохозяйственной категории.

Образец паспорта гражданина РФ

Законодательное регулирование

В дополнениях к Земельному кодексу, которые вышли в марте 2020 г., россиянам на законных основаниях была дана возможность выкупать муниципальную собственность, т. е. приобретать на платной основе или получать на бесплатной. На последний вариант имеют право только определенные категории лиц.

Возможность выкупа появилась и у юридических лиц, они могут использовать землю в коммерческих целях. Вступать в правовые отношения участники сделки (муниципалитет и другое лицо) могут через публичные торги, когда участок выставляется на продажу, или в частном порядке.

Кроме того у физических и юридических лиц с введением поправок к Земельному кодексу появилась возможность брать участки в:

  • аренду на непродолжительный срок, т. е. оплачивать за пользование;
  • безвозмездное пользование также на определенный срок;
  • возмездное пользование;
  • пользование на неопределенный срок, т. е. заключать бессрочный договор.

Законодатель указывает, что порядок выкупа земельного участка у администрации включает рассмотрение заявления, принятие решения и заключение с покупателем договора купли-продажи. В то же время необходимо учесть, что законодатель дает небольшую оговорку: без участия в торгах приобрести участок может далеко не каждое лицо.

Есть и другие оговорки:

  • у комплексных застройщиков перед теми, кто желает заняться индивидуальным строительством, есть преимущества по выкупу из-за того, что они делают вложения в инфраструктуру;
  • если участок имеет вид разрешенного использования, согласно которому необходимо только возводить здания и сооружения, то аукцион проводить можно в отношении аренды.

Кто имеет право

Кому законодатель дает право выкупать участки у местной администрации по максимально низкой стоимости:

  • Это может сделать лицо, которое на арендованной у государства земле, взятой под ЛПХ или ИЖС, уже возвело жилое строение. Выкупить арендованную землю можно будет за 3% от кадастровой.
  • Можно любому лицу принять участие в аукционе, который инициируется и организовывается районной администрацией, юрлицом или частником. Стоимость участка будет устанавливаться в ходе торгов, хотя начальную цену и шаг торгов устанавливают местные власти.
  • Гражданин и глава крестьянско-фермерского хозяйства может сделать выкуп у сельской администрации, обычно стоимость земли приближается к кадастровой.
  • Когда гражданин взял землю в аренду для ведения сельского хозяйства и 3 года добросовестно исполнял условия договора.
  • Лицу возможно самому найти свободную землю под застройку, которая числится на кадастровом учете, и подать заявление на ее выкуп у администрации по стоимости кадастровой. В этом случае заинтересованное лицо может инициировать торги самостоятельно и сделать покупку, если участников аукциона будет меньше 2 и их признают несостоявшимся.

Какие земли можно получить

Существуют участки, на которые можно претендовать без торгов, это земли, где можно:

  • заниматься индивидуальным жилым строительством, или разводить личное подсобное хозяйство;
  • организовать фермерское или крестьянское хозяйство, сельскохозяйственное производство;
  • развивать жилищный фонд, если претендент заключил договор с лицом, который занимается таким развитием;
  • возводить объекты для создания инфраструктуры;
  • возводить религиозные сооружения и памятники, если претендентом является религиозная организация, деятельность которой не является запрещенной.

Остальные случаи по выкупу участков должны происходить через торги. Кроме того следует учитывать, что земли имеют различные категории, поэтому под строительство в 2020 г. будут выделены участки, расположенные в землях поселения или сельскохозяйственных. Возводить разрешат дома не выше 3 этажей.

Образец кадастрового паспорта на земельный участок:

Порядок выкупа земельного участка у администрации

Обычно распоряжается землей в населенном пункте (городе, поселке, деревне, селе) исполнительный орган местного самоуправления, поэтому обращаться следует туда.

Потребуется обратить внимание на такие нюансы:

  • Юридические и физические лица могут быть претендентами на приобретение государственной собственности за деньги. Местные власти не могут отказывать за исключение случаев, если конкретная территория:
    • изъята из оборота;
    • ее запрещено приватизировать;
    • зарезервирована для муниципальных нужд.
  • Цель приобретения – это строительство и иные нужды.
  • Если претендент желает взять участок под строительство, то у него есть 2 варианта:
    • он проводит предварительное согласование о размещении на участке строительного объекта (выкуп осуществляется без торгов);
    • не проводит согласования о размещении строительных объектов, тогда покупка возможна только через торги.

    Во втором случае следует определить вид разрешенного использования участка, выяснить, как строительный объект подключить к инженерным сетям, а только потом принимать участие в торгах. Лицо, которое планирует заниматься на участке строительством, должно располагать определенными знаниями, если это частник, то ему лучше пригласить специалистов. Для возведения строения любого типа необходим технический проект. Претендент на покупку земли должен сначала убедиться, что у него получится его реализовать конкретно на данной земле, ведь помимо строения участок обычно дополнительно облагораживается. По результатам торгом необходимо будет заключить договор купли-продажи на землю, а затем оформить ее в собственность.

    Какие нужны документы

    Выкуп у администрации без принятия участия в торгах осуществляется после подачи таких документов:

    • предварительное заявление на согласование;
    • паспорт для гражданина РФ или учредительные документы для юрлица;
    • кадастровый паспорт на участок, подает уже пользователь земли, например, он арендует ее длительное время;
    • другая техдокументация на землю;
    • документ, на основании которого лицо получило участок в пользование;
    • правоустанавливающие документы на строение, если пользователь земли успел его возвести;
    • технически бумаги на строение;
    • другие по требованию администрации.

    В каждом индивидуальном случае список документов будет отличаться.

    Заявление о согласовании

    Заявление о выкупе земельного участка у администрации подается сначала предварительно. Его следует направить к главе администрации, указав, что выкуп будет проходить без участия в торгах.

    К прошению подается схема расположения земли и копия гражданского паспорта. Обычно ответ приходит в течение месяца.

    При наличии на участке постройки, которая принадлежит нескольким собственникам, все имеют право принять участие в процедуре выкупа земли, т. е. заявка подается коллективная. В другом случае совладельцы дают на имя одного из них доверенность на прохождение процедуры.

    Постановка на кадастровый учет

    Участок придется пользователю поставить на кадастровый учет самостоятельно, проведя работы по его межеванию за свои деньги. Обычно это делается, чтобы исправить ошибки, которые были допущены при первоначальной постановке на учет, когда это делали чиновники.

    Также в этом есть необходимость, т. к. покупателю требуется определить четко границы земли, которой он пользуется, уточнить ее кадастровую стоимость. Возможно, покупателю необходимо присоединить или отделить какую-то часть.

    Процедура межевания проводится специалистами из геодезической компании, они составляют межевой план, на его основании новые данные вносятся в госкадастр. Как правило, у таких участков уже есть кадастровые номера, но после изменения данных могут выдаваться новые.

    Заявителю потребуется получить новый кадастровый паспорт со всеми изменениями. На учет можно ставить только земли, принадлежащие муниципалитету. Если это государственная собственность, и она не была ранее разграничена, то ее учесть невозможно.

    Заявление о выделении

    После того как участок будет поставлен на кадастровый учет, он отобразится на публичной кадастровой карте. Поэтому можно подавать заявление о его выделении без проведения аукциона. В этом случае в заявлении указывается кадастровый номер участка и его паспорт.

    У отдела землеустройства при администрации есть право опубликовать информацию о продаже этого участка в местных СМИ.

    Если в течение месяца никто не подаст заявление об участии в аукционе, то администрацией будет принято решение об отчуждении участка из муниципальной собственности в пользу заявителя.

    Процедура покупки

    Вся процедура покупки состоит из нескольких шагов:

    1. Подается заявление на выкуп земли в местную администрацию.
    2. Администрация информирует заинтересованных лиц и население административного образования о продаже земли для указанных в заявлении целей.
    3. Заявителю необходимо получить разрешение на проведение строительных работ или предъявить его, если оно было получено ранее, а постройка возведена.
    4. Согласовать размещение строительного объекта на участке, где планируется дополнительно развести подсобное хозяйство.
    5. После проведения кадастровых работ подать новое заявление о выделении земли под строительство.
    6. Получить от администрации положительный ответ.
    7. Заключить с местным муниципалитетом договор купли-продажи.
    8. Оформить землю в собственность в территориальном отделении Росреестра, подав заявление, договор купли-продажи и другие бумаги по требованию.

    Скачать бланк заявления о выкупе земельного участка, находящегося в гос. собственности

    Особенности для юридических лиц

    Если приобрести землю у государства планирует предприятие, то оно может это сделать в некоторых случаях, если:

    • желает на участке возводить жилой комплекс, т. е. осваивать территорию полностью;
    • планирует возвести важное для населенного пункта сооружение, имеющее культурное или социальное значение;
    • участок для дачи уже используется несколькими собственниками;
    • территория предназначается для организации или ведения крестьянского хозяйства с целью получения прибыли;
    • участок арендует крестьянско-фермерское хозяйство;
    • юридическое лицо уже пользуется арендованной землей для сельского хозяйства.

    Между физическими и юр. лицами есть разница, поэтому процедура выкупа государственной земли будет отличаться.

    Например, предприятию придется представить больше документов, это и право на участие в процедуре, документально оформленная информация о цели использования, другие бумаги по требованию администрации.

    Поэтому юр. лицу лучше рассматривать вариант, когда землю выкупит частник без участия в торгах, с которым можно будет совершить классическую сделку купли-продажи.

    Образец заявления о предварительном согласовании предоставления земельного участка

    Стоимость

    Выкуп без участия в торгах является более выгодным предприятием, т. к. аукцион организовывается так, что минимальная стоимость может легко превратиться в достаточно высокую цену, от которой откажутся многие потенциальные покупатели.

    Определяется покупная цена исходя из кадастровой стоимости, указанной в кадастровом паспорте. В то же время учитывается, для каких целей приобретается участок.

    К примеру, если планируется землю использовать под:

    • ИЖС, то может быть вставлена цена в пределах 3−100% от кадастровой, конечно, при условии, что дом еще не был возведен;
    • сельское хозяйство или производство сельхозпродукции, то нельзя поставить цену выше 3%.

    Когда же потенциальный покупатель примет решение об участии в публичных торгах, ему следует понимать, что стоимость земли может колебаться в пределах кадастровой. Но чаще всего она подскакивает до рыночной, все будет зависеть от типа конкретного участка, его расположения размеров и др. факторов.

    Право принимать решение о стоимости земли может администрация или конкретный организатор торгов. Сама кадастровая стоимость участков всегда ниже рыночной на 15−50%.

    За участие в торгах юр. лицо оплатит госпошлину в большем размере, чем гражданин.

    Что делать в случае отказа

    Если после подачи заявления лицо получило отказ, он должен быть оформлен в письменном виде и мотивирован. Администрация его может выдать, если укажет конкретные причины, ссылаясь на Земельный кодекс. В ином случае у любого заявителя есть право обратиться в исполнительный орган (суд, прокуратуру).

    Заинтересованному лицу придется оформить иск, где ответчиком должна выступать местная администрация, приложить различные документы на участок, в том числе и письменный отказ.

    Можно ли получить землю бесплатно

    У государства также реально получить землю на бесплатной основе, но все зависит от конкретной ситуации. Например, если лицо пользовалось неучтенным участком, и возвело на нем любую недвижимость. В каждом регионе есть временной показатель в отношении владения землей.

    Если на протяжении 3, 5 или 10 лет участком никто не пользовался, он считается ничьим. Когда его занял какой-то гражданин самовольно, но облагородил, то у него есть преимущественное право на получение в собственность.

    В тоже время такая ситуация таит за собой определенный риск, т. к. может объявиться настоящий собственник. Процедура оформления в собственность в таком случае обычно очень длительная.

    Земельный кодекс в ст. 39.5 дает четкие основания для передачи муниципальной или государственной собственности в частную на бесплатной основе:

    • лицо заключило договор о развитии территории и собирается ее застраивать жильем;
    • на земле уже есть культовые здания, поэтому ее требуется передать той организации (религиозной, благотворительной), которая владеет постройками;
    • участок был ранее выделен в общую собственность некоммерческому садовому товариществу;
    • если землю, взятую по договору бессрочного пользования, в течение 5 лет использовали для крестьянского или подсобного хозяйства.

    Статья 39.5. Случаи предоставления земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности

    На бесплатной основе земля может быть также передана многодетной семье, где воспитывается 3 и больше детей, льготной категории граждан, которая нуждается в социальной поддержке, например:

    • военнослужащие;
    • инвалиды;
    • жители сел и деревень;
    • молодые специалисты;
    • герои труда.

    В других случаях возможна аренда или приобретение земли за деньги.

    Аренда земельного участка

    возможна, если у владельца есть все документы.

    Как происходит установление границ участка — мы расскажем далее.

    Кто имеет право безвозмездного пользования земельным участком — узнайте из данной публикации.

    Как выкупить землю у администрации в собственность

    Земельное законодательство предусматривает возможность получения участков из муниципального фонда на возмездной или бесплатной основе. Право выкупа земли можно получить по различным основаниям, в том числе по итогам аукциона или без проведения торгов. В этой статье рассмотрим алгоритм действий граждан, которые хотят выкупить надел у местной администрации.

    Основания для выкупа

    Получение земли в собственность из муниципального фонда происходит по основаниям, указанным в ЗК РФ. Наиболее распространенными случаями, когда наделы могут выкупаться у местных властей, являются:

    • оформление земли, арендованной для возведения частных жилых домов;
    • получение в собственность участков для ведения садоводства, огородничества и личного подсобного хозяйства;
    • приобретение свободных участков на аукционах в соответствии с муниципальными программами;
    • приобретение земли под размещение коммерческих объектов для ведения предпринимательской деятельности.

    Земля, которая предназначается для выкупа, должна быть надлежащим образом сформирована. Для этого на стадии выбора и предварительного согласования места расположения участка необходимо провести кадастровые работы и установить точки границ.

    Выкуп возможен только в отношении наделов, прошедших процедуру кадастрового учета в службе Росреестра. При проведении аукциона и заключении договора купли-продажи участок уже должен иметь кадастровый номер согласно данным госреестра недвижимости. Постановка на учет в кадастровых органах осуществляется исходя из сведений межевого плана.

    Для получения межевого плана заинтересованное лицо или представитель местной администрации должны обратиться к кадастровому специалисту – инженеру. В ходе кадастровых работ происходит обследование надела, определение его границ, а также согласование границ владельцами смежных участков. По итогам работы инженер оформит межевой план и передаст его заказчику.

    Также учтите, что ряд участков недоступен для выкупа, такие случаи прямо указаны в законе. Например, запрещено передавать в собственность земли, предназначенные для публичного пользования (парки, скверы, улицы и т.д.). Отдельные категории наделов после их выкупа частными лицами предусматривают существенные ограничения для собственника, их можно использовать только для определенных целей (например, сельскохозяйственные земли невозможно использовать для постройки многоквартирных зданий).

    Процедура выкупа

    После внесения данных об участке в госреестр недвижимости и присвоения кадастрового номера для выкупа земли нужно направить в местный орган власти соответствующее заявление. Некоторые местные администрации передают полномочия по рассмотрению таких заявлений учреждениям, уполномоченным на распоряжение муниципальным имуществом.

    Заявление заполняется по форме, утвержденной местными властями. Ключевое значение будет иметь состав документов, которые заявитель приложит к заявлению. Это:

    • общегражданский паспорт заявителя или документы на представителя юридического лица;
    • правоустанавливающие документы на строения, возведенные на земельном наделе, – свидетельство о праве, выписка из госреестра недвижимости и т.д.;
    • документы, подтверждающие законность права владения землей (например, договор аренды на землю, предоставленной под застройку);
    • выписка из госреестра недвижимости, подтверждающая постановку участка на учет в кадастровых органах;
    • документы, подтверждающие законность права выкупа земли (например, протокол определения победителя муниципального аукциона).

    Если выкуп осуществляется группой граждан (например, членами одной семьи), они оформляют единое заявление в местную администрацию. Договор о передаче участка в собственность также будет единым, а все участники сделки будут указаны в нем в качестве покупателей.

    Рассмотрение и проверка документов проходит в срок, не превышающий одного месяца. По итогам проверочных мероприятий оформляется договор купли-продажи, в который включается выкупная цена земли. Стоимость надела будет определяться по данным проведенного аукциона либо исходя из кадастровой стоимости (эти данные формируются по итогам государственной оценки).

    Чтобы официально зафиксировать право собственности по итогам выкупа, нужно выполнить следующие действия:

    • произвести перечисление полной стоимости участка по реквизитам местного бюджета (в ряде случаев может допускаться поэтапная оплата);
    • обратиться в местную службу Росреестра или многофункциональный центр для проведения регистрационных действий;
    • по истечении пяти дней, предоставленных на проверку документов, получить готовую выписку из госреестра недвижимости (при обращении через МФЦ срок регистрации составит 7 дней).

    Регистрационные действия осуществляются на платной основе, нужно оплатить госпошлину в сумме 2000 рублей. Выданная выписка из реестра является надлежащим правоустанавливающим документом, на основании его собственник сможет распоряжаться землей (например, продать третьим лицам).

    Хотя все этапы выкупа земли подробно описаны в законодательных актах, эта процедура сопровождается множеством сложностей и нюансов. Чтобы избежать их и быстро оформить все документы для выкупа земли, целесообразно обратиться за помощью профессионального юриста. Вы можете проконсультироваться у наших специалистов по телефону или оставить свои вопросы в форме обратной связи, мы окажем любые виды правовой помощи при выкупе земли у местной администрации.

Ссылка на основную публикацию