Какие могут возникнуть проблемы при приватизации земельных участков

Правовые проблемы приватизации земельных участков под объектами недвижимости

Правовые проблемы приватизации земельных участков под объектами недвижимости

приватизация земельный участок муниципальный

На сегодняшний день для многих собственников объектов недвижимости остается актуальным вопрос выкупа земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности.

При осуществлении приватизации земельных участков возникает ряд правовых вопросов. Так представляется уместным проанализировать один из принципов земельного законодательства закрепленный в п. 1 ст. 1 ЗК РФ, а именно принцип “единой судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов”.

Единая правовая судьба представляет собой наличие одного права на участок и расположенную на нем постройку, исходя из текста ЗК, не вполне ясно, что все-таки сам законодатель понимает под содержанием этого принципа. Так, в п. 1 ст. 1 закреплено, что согласно данному принципу все прочно связанные с земельными участками объекты следуют судьбе земельных участков, за исключением случаев, установленных федеральными законами. В п. 4 ст. 35 ЗК РФ, по сути, закреплена противоположная норма, согласно которой отчуждение здания, строения, сооружения, находящихся на земельном участке и принадлежащих одному лицу, производится вместе с земельным участком, за некоторыми исключениями. Более того, данная норма предполагает иной механизм реализации, заключающийся в том, что при отчуждении здания, строения, сооружения переход расположенного под ними земельного участка к новому собственнику осуществляется не по умолчанию, а лишь при наличии указания в договоре, который в противном случае будет противоречить п. 4 ст. 35 ЗК РФ и в силу ст. 168 ГК являться ничтожным. В связи с этим представляется вполне обоснованным определение смысла правового режима “единого объекта”, сформулированное в “Концепции развития гражданского законодательства о недвижимом имуществе”под общ. ред.: Витрянский В.В., Козырь О.М., Маковская А.А.

Кроме того, поскольку нормы ст. 35 ЗК РФ применяются только при отчуждении, существует ряд правовых ситуаций, на которые действие прописанных в данной статье норм не распространяется. Прежде всего это сделки, не связанные с отчуждением (к примеру, доверительное управление). Статья 35 ЗК РФ неприменима и к наследованию. В этом случае действует ст. 273 ГК РФ, в силу которой при переходе права на постройку к одному лицу к нему же переходит и право на земельный участок. Правила ст. 35 ЗК РФ неприменимы не только при наследовании, но и в другом случае, когда расположенный на земельном участке объект недвижимости принадлежит на праве хозяйственного ведения государственному или муниципальному унитарному предприятию. Такие субъекты могут распоряжаться постройкой, но не могут распорядиться земельным участком, поскольку не являются его собственниками и владеют им по договору аренды. В настоящее время в гражданском законодательстве “необходимо последовательно проводить принцип “единой судьбы” земельного участка и расположенных на нем объектов недвижимого имущества посредством создания такого правового регулирования, при котором собственник здания обязательно должен иметь право пользования земельным участком, на котором расположено это здание, в рамках какого-либо вещного или обязательственного института, а если собственник здания и собственник земельного участка совпали в одном лице, их разделение в последующем не допускается (за исключением случаев, прямо установленных в законе).

Также стоит упомянуть следующий ряд проблем возникающих при приватизации:

  • – проблемы, связанные с документальным подтверждением права собственности на объект недвижимости (или его часть) Суть этой проблемы заключается в том, что в ходе приватизации начала 1990-х годов не всегда грамотно происходило оформление прав на переход объектов недвижимости в частную собственность. Формально п. 9 ст. 3 Закона о введении в действие ЗК РФ признает действительность любых документов на землю, а ст. 6 Федерального закона от 21 июля 1997 г. N 122-ФЗ “О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним” – и всех старых документов на недвижимость. Однако на практике для выкупа земельного участка в собственность под объектами недвижимости их собственники часто представляют в местную администрацию документ, где указаны не все существующие объекты (хотя фактически они на земельном участке присутствуют). Из-за этого правообладатель недвижимости вынужден обращаться в суд для установления факта владения и пользования недвижимым имуществом как своим собственным (ст. 218 АПК РФ), что удлиняет срок переоформления прав на землю;
  • – проблемы, связанные с качеством градостроительной документации “низового” уровня. В практике земельных органов нередко возникает проблема, связанная с документальным оформлением границ земельного участка. Так, нередки случаи, когда красные линии рассекают объект недвижимости либо проходят в непосредственной близости от него, что затрудняет формирование участка и предоставление его в собственность. В этом случае либо производится перенос красных линий (если это технически возможно с внесением изменений в проект планировки), либо же участок разбивается на части. Одна из них формируется в отдельный участок, непосредственно примыкающий к объекту недвижимости (офисному зданию, крытому бассейну и т.д.), и предоставляется в собственность, а другая формируется как участок в составе земель общего пользования и предоставляется в аренду.

Следующим, но не менее важным является вопрос приватизации земельных участков под объектами незавершенного строительства. Для рассмотрения данной проблемы смоделируем следующую ситуацию: представим, что у собственника объекта незавершенного строительства право аренды на земельный участок отсутствует. Возможно, такое право имелось у предыдущего собственника объекта незавершенного строительства, однако не перешло к новому собственнику в порядке ст. 35 ЗК РФ в связи с прекращением договора аренды. При этом вполне допустима ситуация, когда хозяйственный интерес собственника объекта незавершенного строительства не связан с окончанием строительства. При определенной степени готовности объекта собственник может начать использовать его по тому же назначению, что и готовый объект недвижимости. Так, в одном из дел арбитражный суд признал незаконным отказ в предоставлении в собственность земельного участка под объектом незавершенного строительством, указав, что заявителем представлены доказательства использования этого объекта для целей сельскохозяйственного производства, а, следовательно, земельный участок испрашивается для целей, не связанных со строительством.

Кроме того, собственник может распорядиться объектом незавершенного строительства для получения прибыли (путем продажи, внесения вклада в уставный капитал хозяйственного общества и др.). При этом право на земельный участок значительно увеличит заинтересованность в сделке как собственника объекта незавершенного строительства (продавца), так и покупателя.

Однако следует отметить, что процедура предоставления земельных участков для целей строительства в данном случае не урегулирована нормами ЗК РФ. Например, при приобретении прав на земельный участок для строительства без предварительного согласования места размещения объекта может оказаться, что договор аренды или купли-продажи земельного участка будет заключен не с тем лицом, которое является собственником объекта незавершенного строительства на земельном участке. А это будет противоречить принципу единой судьбы земельного участка и прочно связанных с ним объектов недвижимости. Кроме того, процедура предоставления земельного участка для строительства без предварительного согласования места размещения объекта может быть инициирована исключительно органом государственной власти или местного самоуправления, уполномоченным на предоставление земельных участков для строительства. Преимущественное право собственника объекта незавершенного строительства на приобретение земельного участка в случае предоставления земельного участка без предварительного согласования места размещения объекта действующим законодательством не предусмотрено. Также было бы ошибкой предлагать собственнику обращаться с заявлением о предварительном согласовании места размещения объекта, поскольку этот объект уже существует и право на него зарегистрировано.

Резюмируя сказанное, хотелось бы отметить, что поставленная проблема требует скорейшего решения. Так, законодатель мог бы исключить применение к объектам незавершенного строительства не только ст. 36 ЗК РФ, но и ст. 28 Федерального закона “О приватизации государственного и муниципального имущества”. В таком случае должен быть предусмотрен механизм приобретения земельных участков под объектами незавершенного строительства, который защищал бы права собственников таких объектов.

Споры о приватизации земли.

Сталкиваясь с приватизацией земельного участка «лицом к лицу», будущий собственник встречает на своем пути множество подводных камней и неприятностей. В данной статье мы попробуем разобраться, какие вопросы и споры возникают при приватизации земель на практике, каково их разрешение и как обезопасить себя в подобных ситуациях.

Что такое приватизация?

Как оформляют приватизацию земель? Что учитывают при приватизации земель?

Рекомендация № 1. Прежде чем оформлять куплю-продажу земельного участка, необходимо проверить его кадастровую стоимость. Если же кадастровая стоимость невыгодно и существенно отличается от рыночной, то их необходимо привести в соответствие. Как это сделать на практике? Для физических и юридических лиц порядок оспаривания кадастровой стоимости различен. Так, в соответствии с Федеральным законом от 29.07.1998 № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», физические лица оспаривают кадастровую стоимость по своему усмотрению: или в суде, или в специально созданной для этого комиссии — Комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Росреестре (например, в Москве http://www.to77.rosreestr.ru/kadastr/kadastr_stoimost/). Для юридических лиц досудебное обращение в комиссию, как показывает судебная практика, обязательно. Так, Десятый арбитражный апелляционный суд отменил решение суда первой инстанции и оставил заявление истца без рассмотрения на основании того, что не был соблюден досудебный порядок рассмотрения споров такого рода: с 22.07.14 для рассмотрения споров по определению кадастровой стоимости земельных участков установлен досудебный порядок урегулирования спора в специально созданной по этому вопросу комиссии(Постановление Десятого арбитражного апелляционного суда от 28.11.2014 по делу № А41-44462/14).

Какие категории земель можно приватизировать?

В отношении ряда категорий земель существуют ограничения на их оборот. Это участки в пределах особо охраняемых природных территорий; участки из состава земель лесного фонда; участки в пределах которых расположены водные объекты, находящиеся в государственной или муниципальной собственности; участки, занятые особо ценными объектами культурного наследия народов Российской Федерации, объектами, включенными в Список всемирного наследия, историко-культурными заповедниками, объектами археологического наследия, музеями-заповедниками; участки, предоставленные для обеспечения обороны и безопасности, оборонной промышленности, таможенных нужд; участки, предоставленные для нужд организаций транспорта, в том числе морских, речных портов, вокзалов, аэродромов и аэропортов, сооружений навигационного обеспечения воздушного движения и судоходства, терминалов и терминальных комплексов в зонах формирования международных транспортных коридоров; предоставленные для нужд связи; занятые объектами космической инфраструктуры; расположенные под объектами гидротехнических сооружений; предоставленные для производства ядовитых веществ, наркотических средств; загрязненные опасными отходами, радиоактивными веществами, подвергшиеся биогенному загрязнению, иные подвергшиеся деградации земли; участки, расположенные в границах земель, зарезервированных для государственных или муниципальных нужд; в первом и втором поясах зон санитарной охраны водных объектов, используемых для целей питьевого и хозяйственно-бытового водоснабжения.

Так, в споре между юридическим лицом и городским департаментом по имуществу администрации о признании недействительным договора купли-продажи земельного участка суд поддержал позицию последнего о незаконности оспариваемого договора купли-продажи потому, что целевое назначение земель — эксплуатация и содержание объектов воздушного транспорта, земельный участок создан для обеспечения деятельности ответчика как предприятия воздушного транспорта (см. подробнее Постановление Арбитражного суда Западно-Сибирского округа от 24.09.2014 по делу № А81-3803/2013). Запрещается также приватизация земельных участков в пределах береговой полосы, установленной в соответствии с Водным кодексом Российской Федерации, а также земельных участков, на которых находятся пруды, обводненные карьеры, в границах территорий общего пользования.

Рекомендация № 2. При приватизации земель необходимо определить их назначение и удостовериться в том, что они не запрещены и не ограничены в обороте.

Как приватизировать земли сельскохозяйственного назначения?

Рекомендация № 3. При приватизации земель сельскохозяйственного назначения, прежде всего, необходимо учитывать законодательство о торгах и аукционах.

Как приватизировать земельный участок, если на нем уже имеются здания и сооружения?

В спорах о приватизации земли зачастую возникает вопрос: являются ли здания и сооружения, возведенные на земельном участке, самостоятельным объектом или же они являются неотделимой частью земли и следуют судьбе земельного участка? Ответ на этот вопрос влечет следующие последствия: если объект признан самостоятельным, то его необходимо оформлять отдельно, он является самостоятельным предметом делового оборота, с последующей его реализацией (продажа, дарение, возможность передать в уставный капитал и прочее). Так, по общему правилу, если речь идет о зданиях и сооружениях, объектах незавершенного строительства, то они, в соответствии со ст. 130 ГК РФ, относятся к самостоятельному виду объектов недвижимости.

Читайте также:  Когда возможен отказ в приватизации земельного участка

Однако как быть, если речь идет о нетипичных объектах, например, футбольное поле или же спортивная площадка? Эти объекты невозможно переместить без нанесения несоразмерного ущерба, они прочно связаны с землей, поэтому, в соответствии со ст. 130 ГК РФ, вполне могут подойти под понятие самостоятельного объекта недвижимости. Однако судебная практика идет по иному пути. Некоторые объекты признаются частично объектами недвижимости, например, беговая дорожка: исходя из нормативного понятия объекта недвижимости, описания отдельных объектов стадиона, содержащегося в техническом паспорте и других материалах дела, суд пришел к правильному выводу о том, что в настоящее время к объекту недвижимости может быть отнесена только беговая дорожка с асфальтовым покрытием на гравийном основании, составляющая пятую часть площади стадиона (Постановление Четырнадцатого арбитражного апелляционного суда по делу № А13-12423/2008 от 01.11.2010). В остальном спортивные объекты не признаются объектами недвижимости: из объектов, расположенных на спорном земельном участке, объектом, прочно связанным с землей, перемещение которого без несоразмерного ущерба его назначению невозможно, является только беговая дорожка с асфальтовым покрытием (там же).

В отношении объектов технического характера, как например, гидротехнических станций и сооружений, плотин, подстанций, суд однозначно приходит к выводу о том, что они не являются самостоятельными объектами, а признаются улучшением земельного участка, если гидротехнические объекты не имеют самостоятельного функционального назначения, были созданы исключительно в целях улучшения качества земель и обслуживают только земельный участок, на котором они расположены, поэтому являются его неотъемлемой частью и применительно к статье 135 ГК РФ должны следовать судьбе этого земельного участка (Постановление Президиума ВАС РФ № 4777/08 от 17.01.2012 по делу № А56-31923/2012).

Рекомендация № 5. Возникающие при приватизации земельных участков споры о судьбе строений и сооружений должны разрешаться с учетом назначения и конструктивных особенностей технических объектов, объектов строительства, которые расположены на земельном участке.

Таким образом, при рассмотрении споров о приватизации земельных участков необходимо учитывать следующие рекомендации:

    прежде чем оформлять сделку купли-продажи земельного участка, необходимо проверить его кадастровую стоимость. Если же кадастровая стоимость невыгодно и существенно отличается от рыночной, то их необходимо привести в соответствие;

при приватизации земель необходимо определить их назначение и удостовериться в том, что они не запрещены и не ограничены в обороте;

при приватизации земель сельскохозяйственного назначения, прежде всего, необходимо учитывать законодательство о торгах и аукционах;

в спорах о приватизации земли важное значение имеет факт того, кто является собственником зданий, помещений и сооружений, содержащихся на земельном участке;

возникающие при приватизации земельных участков споры о судьбе строений и сооружений должны разрешаться с учетом назначения и конструктивных особенностей технических объектов, объектов строительства, которые расположены на земельном участке.

SRG в СМИ


Андрей Сураев

Руководитель направления «Юридическая практика»

Вопросы приватизации земельных участков охватывают огромный пласт проблем, в данной статье будут проанализированы вопросы приватизации земельных участков, в связи с преобразованием Государственных предприятий в форму Открытых акционерных обществ и льготного выкупа земельных участков для отдельных категорий юридических лиц.

Для многих предприятий преобразованных из Государственных предприятий в ходе приватизации в форму Открытого акционерного общества, актуален вопрос о том перешло ли право собственности на земельный участок в момент приватизации предприятия, если приватизация проводилась до вступления в силу Гражданского Кодекса Российской Федерации.

До вступления в силу Гражданского Кодекса Российской Федерации, вопросы приватизации предприятий регулировались статьей 2 Закона Российской Федерации от 03.07.91 г. № 1531-1 «О приватизации государственных и муниципальных предприятий в Российской Федерации», которой установлено, что законодательство Российской Федерации о приватизации государственных и муниципальных предприятий состоит из законов Российской Федерации «О собственности в Российской Федерации», «О предприятиях и предпринимательской деятельности», данного Закона и других регулирующих приватизацию законодательных актов Российской Федерации и республик в составе Российской Федерации, при этом приватизация земельного фонда регулируется иными законодательными актами Российской Федерации и республик в составе Российской Федерации.

Согласно Указа Президента РФ от 14.06.1992 N 631 “Об утверждении Порядка продажи земельных участков при приватизации государственных и муниципальных предприятий, расширении и дополнительном строительстве этих предприятий, а также предоставленных гражданам и их объединениям для предпринимательской деятельности” земельные участки приобретались на основании договора купли продажи при этом отказ в приеме и регистрации заявки на приобретение (продажу) земельного участка приватизированного предприятия в собственность от собственников приватизированных предприятий не допускался,

Порядком устанавливалось, что продавец не позднее месяца со дня регистрации заявки на приобретение в собственность земельного участка приватизированного предприятия продает его по цене, утвержденной в плане приватизации предприятия, и заключает в установленном порядке договор купли – продажи земельного участка с собственниками приватизированного предприятия.

Таким образом предполагалось, что земельные участки не могли вноситься в уставные капиталы Открытых акционерных обществ, образуемых в порядке приватизации Государственных предприятий и для приватизации земельного участка, находившегося в пользовании предприятия было необходимо заключить отдельный договор купли –продажи земельного участка.

Однако, до вступления в силу указанного порядка, не имелось запрета на внесение земельных участков в качестве вкладов, долей, прав в уставные капиталы юридических лиц, в связи с чем согласно пункта 11 указанного Порядка правомерность таких действий в случае возникновения спора оценивалась Советом народных депутатов. В связи с указанными обстоятельствами в случае передачи земельного участка в уставной капитал создаваемого при приватизации хозяйственного общества заключать договор купли-продажи заявителю не требовалось.

Таким образом, в случае если в план приватизации предприятия были включены земельные участки, стоимость которых в дальнейшем вошла в уставной капитал предприятия такие участки считаются перешедшими в собственность предприятия, проблемы возникают в части того как были включены данные земельные участки в акт оценки основных средств, входящий в план приватизации. В практике встречаются случаи, когда земельные участки включались в перечень приватизируемых объектов как «земляное полотно» или «асфальт».

По данному вопросу не имеется обширной судебной практики , однако имеются случаи, когда суды признают права собственников указанных земельных участков (Решение Арбитражного суда города Москвы № 1-256с от 28.11.2012 г. по делу № А40-65778/12, Постановление Девятого Арбитражного апелляционного суда по делу А40-88709/13, решение Арбитражного суда города Москвы от 29 мая 2007 г. по делу N А40-19393/06-41-24 и др.)

Для определения того был ли земельный участок включен в уставной капитал приватизированного предприятии следует учитывать размер выкупной стоимости таких земельных участков.

После выхода Указа Президента РФ № 631 от 14 июня 1992 г. “Об утверждении Порядка продажи земельных участков при приватизации государственных и муниципальных предприятий, расширении и дополнительном строительстве этих предприятий, а также предоставленных гражданам и их объединениям для предпринимательской деятельности” и вплоть до принятия Указа № 1535 (об утверждении Основных Положений Государственной программы приватизации после 1 июля 1994 года) действовала норма, по которой земля выкупалась по цене, равной нормативной. При этом нормативная цена всегда определяется на день утверждения плана приватизации самого предприятия. ни днем раньше, ни днем позже.

На этом этапе нормативная цена земли устанавливалась как 50-кратный земельный налог, который был определен на тот момент Законом “О плате на землю” ( с изменениями и дополнениями). Согласно этому закону, каждое предприятие обязано было, и на сегодняшний день продолжает быть обязанным, платить два раза в год земельный налог, и эта цифра для каждого предприятия известна. Таким образом, до 26 июля 1994 года действовала указанная норма. Выкупная цена участка была равна нормативной цене земли и равна земельному налогу на 1993 год, умноженному в 50 раз.

После выхода Указа № 1535 была установлена другая норма в отношении стоимости выкупаемого предприятием земельного участка. Было определено , что местная администрация вправе устанавливать размер выкупной цены земельного участка в пределах от одной до трех величин нормативной цены. Если администрация не принимала в течении установленного срока (1 месяц) решения о повышении выкупной цены земли, то ее цена оставалась прежней, то есть равной нормативной.

Таким образом, получалось что цена земельного участка иногда была больше всей стоимости активов приватизируемого предприятии в связи с чем, большинство предприятий приватизировалось без предоставления земельных участков на праве собственности, такие участки, как правило, предоставлялись в пользование предприятия на праве аренды.

В связи с чем, для определения того вошел ли земельный участок в уставной капитал предприятия при приватизации необходимо установить размер нормативной цены земельного участка и соотнести ее с размером уставного капитала предприятия. В случае если разница равна размеру нормативной цены земельного участка, земельный участок вошел в состав уставного капитала предприятия и предприятие является собственником такого земельного участка.

Однако в случае если земельный участок не переходил в собственность предприятия, это не означает, что выкупная цена земельного участка будет составлять 100 % от его кадастровой стоимости. В некоторых случаях остаются возможности по приобретению земельных участков по льготной ставке.

Так для некоторых землепользователей, обладающих земельным участком на праве аренды имеется возможность льготного выкупа земельного участка. Согласно статьи 2 ФЗ от 25 октября 2001 г. N 137-ФЗ «О введении в действие Земельного кодекса РФ» 1. До 1 июля 2012 г. продажа земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, юридическим лицам, являющимся собственниками расположенных на таких земельных участках зданий, строений, сооружений, при переоформлении ими права постоянного (бессрочного) пользования земельными участками имели право льготного выкупа таких земельных участков за двадцать процентов кадастровой стоимости земельного участка, расположенного в городах с численностью населения свыше 3 миллионов человек или за два с половиной процентов кадастровой стоимости земельного участка, расположенного в иной местности.

В связи вышеизложенным в случае если юридические лица – собственники зданий строений , расположенных на земельном участке предоставленным указанным лицам на праве постоянного бессрочного пользования не осуществили выкуп указанных земельных участков или не переоформили право постоянного бессрочного пользования на право аренды, указанные юридические лица потеряли право льготного выкупа таких земельных участков.

Однако многие собственники зданий строений , расположенных на земельном участке предоставленным указанным лицам на праве постоянного бессрочного пользования, переоформившие право постоянного бессрочного пользования на право аренды не подозревают, что право льготного выкупа таких земельных участков у них сохраняется и после 1 июля 2012 г.

Согласно п. 2.2 статьи 3 ФЗ от 25 октября 2001 г. N 137-ФЗ «О введении в действие Земельного кодекса РФ» собственники зданий, строений, сооружений вправе приобрести в собственность находящиеся у них на праве аренды земельные участки независимо от того, когда был заключен договор аренды этих земельных участков – до или после дня вступления в силу Земельного кодекса Российской Федерации.

С 1 июля 2012 года собственники зданий, строений, сооружений приобретают в собственность находящиеся у них на праве аренды земельные участки по цене, установленной по правилам и в порядке, которые предусмотрены пунктом 1 статьи 2 ФЗ от 25 октября 2001 г. N 137-ФЗ «О введении в действие Земельного кодекса РФ» (данная статья определяет порядок льготного выкупа земельных участков), в случаях, если:

в период со дня вступления в силу настоящего Федерального закона до 1 июля 2012 года в отношении таких земельных участков осуществлено переоформление права постоянного (бессрочного) пользования на право аренды;

такие земельные участки образованы из вышеуказанных земельных участков.

Таким образом в случае если с 10.11.2001 г. по 1 июля 2012 г. земельные участки находящееся в постоянном бессрочном пользовании были переоформлены на право аренды, арендатор, указанных земельных участков имеет право выкупа таких участков по льготной ставке, определенной статьей 2 ФЗ от 25 октября 2001 г. N 137-ФЗ . При этом следует иметь ввиду , что в случае если земельный участок после оформления права аренды был в дальнейшем разделен, землепользователи разделенных участков будут иметь право льготного выкупа таких земельных участков.

Следует иметь ввиду, что в случае осуществления льготного выкупа земельных участков , у собственника возникнут некоторые ограничения. Согласно пункта 3. ст. 2 Закона о введении в действие ЗК РФ предусмотрено следующее:

– в городах с численностью населения свыше 3 миллионов человек одновременно с приобретением в собственность земельных участков, находящихся в государственной собственности, органы государственной власти могут устанавливать запрет на строительство, реконструкцию зданий, строений, сооружений, расположенных на соответствующем земельном участке;

– запрет на строительство, реконструкцию подлежит снятию по заявлению собственника соответствующего земельного участка, которое подается в исполнительный орган государственной власти, в течение месяца после внесения этим собственником платы за снятие такого запрета;

– размер платы за снятие такого запрета не может превышать восемьдесят процентов кадастровой стоимости земельного участка;

– установление и снятие запрета на строительство, реконструкцию осуществляются в порядке, предусмотренном законами субъектов Российской Федерации.

Например в Москве действует следующий порядок снятия запрета на строительство. Согласно статье 7 Закона г. Москвы от 19.12.2007 № 48 «О землепользовании в городе Москве» Решением Правительства Москвы (уполномоченного им органа) о передаче в собственность земельных участков собственникам объектов капитального строительства или обладателям права постоянного (бессрочного) пользования (субъектов права льготного выкупа), устанавливается запрет на строительство, реконструкцию зданий, строений, сооружений на земельном участке..

Снятие запрета на строительство, осуществляется Правительством Москвы (уполномоченным им органом – Департаментом городского имущества), принявшим решение о передаче соответствующего земельного участка в собственность, по заявлению собственника земельного участка и при условии оплаты им 80 процентов от кадастровой стоимости такого участка, действующей на момент снятия запрета на строительство.

Таким образом в случае приобретения права собственности на земельный участок на условиях льготного выкупа, собственников таких земельных участков ожидают серьезные затраты в случае необходимости застройки земельного участка, в связи с тем что Согласно п. 3.9 Административного регламента Департамента городского имущества города Москвы о предоставлении государственной услуги города Москвы “Выдача Распоряжения о снятии запрета на строительство” (Приложение 14 к постановлению Правительства Москвы от 15 мая 2012 г. N 199-ПП) установлено, что Должностное лицо при подтверждении права заявителя на получение государственной услуги подготавливает проект распоряжения об изменении вида разрешенного использования земельного участка на вид разрешенного использования согласно полученного ГПЗУ, обеспечивает подписание распоряжения уполномоченным должностным лицом Департамента и направление в установленном порядке документов для внесения изменений в сведения государственного кадастра недвижимости, при этом размер кадастровой стоимости земельного участка будет рассчитывается исходя из среднего удельного показателя кадастровой стоимости по кадастровому кварталу , в котором расположен земельный участок исходя из вида его разрешенного использования. Как правило итоговая величина такой доплаты будет составлять весьма внушительную сумму и становиться значительным обременением для собственника.

Таким образом льготный выкуп земельных участков является наиболее оптимальным решением, если земельный участок будет использоваться для эксплуатации существующих зданий, строений, сооружений, но не для нового строительства.

Бюллетень «Rway», от октября 2014 г.

Правовые проблемы приватизации земельных участков под объектами недвижимости

Правовые проблемы приватизации земельных участков под объектами недвижимости

приватизация земельный участок муниципальный

На сегодняшний день для многих собственников объектов недвижимости остается актуальным вопрос выкупа земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности.

При осуществлении приватизации земельных участков возникает ряд правовых вопросов. Так представляется уместным проанализировать один из принципов земельного законодательства закрепленный в п. 1 ст. 1 ЗК РФ, а именно принцип “единой судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов”.

Единая правовая судьба представляет собой наличие одного права на участок и расположенную на нем постройку, исходя из текста ЗК, не вполне ясно, что все-таки сам законодатель понимает под содержанием этого принципа. Так, в п. 1 ст. 1 закреплено, что согласно данному принципу все прочно связанные с земельными участками объекты следуют судьбе земельных участков, за исключением случаев, установленных федеральными законами. В п. 4 ст. 35 ЗК РФ, по сути, закреплена противоположная норма, согласно которой отчуждение здания, строения, сооружения, находящихся на земельном участке и принадлежащих одному лицу, производится вместе с земельным участком, за некоторыми исключениями. Более того, данная норма предполагает иной механизм реализации, заключающийся в том, что при отчуждении здания, строения, сооружения переход расположенного под ними земельного участка к новому собственнику осуществляется не по умолчанию, а лишь при наличии указания в договоре, который в противном случае будет противоречить п. 4 ст. 35 ЗК РФ и в силу ст. 168 ГК являться ничтожным. В связи с этим представляется вполне обоснованным определение смысла правового режима “единого объекта”, сформулированное в “Концепции развития гражданского законодательства о недвижимом имуществе”под общ. ред.: Витрянский В.В., Козырь О.М., Маковская А.А.

Кроме того, поскольку нормы ст. 35 ЗК РФ применяются только при отчуждении, существует ряд правовых ситуаций, на которые действие прописанных в данной статье норм не распространяется. Прежде всего это сделки, не связанные с отчуждением (к примеру, доверительное управление). Статья 35 ЗК РФ неприменима и к наследованию. В этом случае действует ст. 273 ГК РФ, в силу которой при переходе права на постройку к одному лицу к нему же переходит и право на земельный участок. Правила ст. 35 ЗК РФ неприменимы не только при наследовании, но и в другом случае, когда расположенный на земельном участке объект недвижимости принадлежит на праве хозяйственного ведения государственному или муниципальному унитарному предприятию. Такие субъекты могут распоряжаться постройкой, но не могут распорядиться земельным участком, поскольку не являются его собственниками и владеют им по договору аренды. В настоящее время в гражданском законодательстве “необходимо последовательно проводить принцип “единой судьбы” земельного участка и расположенных на нем объектов недвижимого имущества посредством создания такого правового регулирования, при котором собственник здания обязательно должен иметь право пользования земельным участком, на котором расположено это здание, в рамках какого-либо вещного или обязательственного института, а если собственник здания и собственник земельного участка совпали в одном лице, их разделение в последующем не допускается (за исключением случаев, прямо установленных в законе).

Также стоит упомянуть следующий ряд проблем возникающих при приватизации:

  • – проблемы, связанные с документальным подтверждением права собственности на объект недвижимости (или его часть) Суть этой проблемы заключается в том, что в ходе приватизации начала 1990-х годов не всегда грамотно происходило оформление прав на переход объектов недвижимости в частную собственность. Формально п. 9 ст. 3 Закона о введении в действие ЗК РФ признает действительность любых документов на землю, а ст. 6 Федерального закона от 21 июля 1997 г. N 122-ФЗ “О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним” – и всех старых документов на недвижимость. Однако на практике для выкупа земельного участка в собственность под объектами недвижимости их собственники часто представляют в местную администрацию документ, где указаны не все существующие объекты (хотя фактически они на земельном участке присутствуют). Из-за этого правообладатель недвижимости вынужден обращаться в суд для установления факта владения и пользования недвижимым имуществом как своим собственным (ст. 218 АПК РФ), что удлиняет срок переоформления прав на землю;
  • – проблемы, связанные с качеством градостроительной документации “низового” уровня. В практике земельных органов нередко возникает проблема, связанная с документальным оформлением границ земельного участка. Так, нередки случаи, когда красные линии рассекают объект недвижимости либо проходят в непосредственной близости от него, что затрудняет формирование участка и предоставление его в собственность. В этом случае либо производится перенос красных линий (если это технически возможно с внесением изменений в проект планировки), либо же участок разбивается на части. Одна из них формируется в отдельный участок, непосредственно примыкающий к объекту недвижимости (офисному зданию, крытому бассейну и т.д.), и предоставляется в собственность, а другая формируется как участок в составе земель общего пользования и предоставляется в аренду.

Следующим, но не менее важным является вопрос приватизации земельных участков под объектами незавершенного строительства. Для рассмотрения данной проблемы смоделируем следующую ситуацию: представим, что у собственника объекта незавершенного строительства право аренды на земельный участок отсутствует. Возможно, такое право имелось у предыдущего собственника объекта незавершенного строительства, однако не перешло к новому собственнику в порядке ст. 35 ЗК РФ в связи с прекращением договора аренды. При этом вполне допустима ситуация, когда хозяйственный интерес собственника объекта незавершенного строительства не связан с окончанием строительства. При определенной степени готовности объекта собственник может начать использовать его по тому же назначению, что и готовый объект недвижимости. Так, в одном из дел арбитражный суд признал незаконным отказ в предоставлении в собственность земельного участка под объектом незавершенного строительством, указав, что заявителем представлены доказательства использования этого объекта для целей сельскохозяйственного производства, а, следовательно, земельный участок испрашивается для целей, не связанных со строительством.

Кроме того, собственник может распорядиться объектом незавершенного строительства для получения прибыли (путем продажи, внесения вклада в уставный капитал хозяйственного общества и др.). При этом право на земельный участок значительно увеличит заинтересованность в сделке как собственника объекта незавершенного строительства (продавца), так и покупателя.

Однако следует отметить, что процедура предоставления земельных участков для целей строительства в данном случае не урегулирована нормами ЗК РФ. Например, при приобретении прав на земельный участок для строительства без предварительного согласования места размещения объекта может оказаться, что договор аренды или купли-продажи земельного участка будет заключен не с тем лицом, которое является собственником объекта незавершенного строительства на земельном участке. А это будет противоречить принципу единой судьбы земельного участка и прочно связанных с ним объектов недвижимости. Кроме того, процедура предоставления земельного участка для строительства без предварительного согласования места размещения объекта может быть инициирована исключительно органом государственной власти или местного самоуправления, уполномоченным на предоставление земельных участков для строительства. Преимущественное право собственника объекта незавершенного строительства на приобретение земельного участка в случае предоставления земельного участка без предварительного согласования места размещения объекта действующим законодательством не предусмотрено. Также было бы ошибкой предлагать собственнику обращаться с заявлением о предварительном согласовании места размещения объекта, поскольку этот объект уже существует и право на него зарегистрировано.

Резюмируя сказанное, хотелось бы отметить, что поставленная проблема требует скорейшего решения. Так, законодатель мог бы исключить применение к объектам незавершенного строительства не только ст. 36 ЗК РФ, но и ст. 28 Федерального закона “О приватизации государственного и муниципального имущества”. В таком случае должен быть предусмотрен механизм приобретения земельных участков под объектами незавершенного строительства, который защищал бы права собственников таких объектов.

Проблемы и их решения при регистрации и приватизации земельных участков

Для того чтобы зарегистрировать или приватизировать земельный участок собственнику нужно пройти «огонь, воду и медные трубы». Оформление заветного куска земли потребует от землевладельца немало времени и сил.

Существует два наиболее общих случая оформления земли в собственность:

  • владелец имеет первоначальные землеотводные документы
  • владелец не обладает первоначальными землеотводными документами.

Для землевладельцев, которые обладают необходимыми документами

Рассмотрим тот вариант, когда у собственника земельного участка есть документы. В данном случае процесс оформления земли в собственность будет проходить по упрощенной схеме, с наименьшим количеством проблем и препятствий.

Если у гражданина наличествуют документы, которые подтверждают его право на обладание земельным участком, либо документы, свидетельствующие о предоставлении участка земли первоначальному землепользователю, то в соответствии с законом № 93-ФЗ«О внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации по вопросу оформления в упрощенном порядке прав граждан на отдельные объекты недвижимого имущества» гражданин может в упрощенном порядке оформить участок в собственность.

Для получения свидетельства о государственной регистрации земельного участка собственник должен предоставить первоначальные землеотводные документы, а также кадастровый паспорт участка земли в Управление Федеральной регистрационной службы.

Некоторые проблемы, с которыми может столкнуться землевладелец:

  • установление границ земельного участка (в случае, если площадь участка была изменена)

Владелец земли имеет право провести процедуру межевания (установления границ) и получить в собственность ту площадь участка, которая ему фактически принадлежит.

  • получение подписи соседей в Акт согласования границ

Подписи могут быть получены при обоюдном согласии или же через суд.

Землевладелец не имеет первоначальные землеотводные документы в том случае, если собственник не обладает документами, которые бы подтверждали его права на данный участок земли, ему следует обратиться в Администрацию того муниципального образования, в котором находится участок.

Процедура оформления документов для приватизации состоит из следующих этапов:

  • гражданин подает в Администрацию письменное заявление с просьбой о предоставлении земельного участка в собственность. По истечении одного месяца землевладелец получает ответ;
  • следующий этап включает себя проведение топографической съемки земельного участка, утверждение проекта границ, постановку участка на кадастровый учет и проведение работ по межеванию;
  • затем Администрация готовит Постановление о предоставлении земельного участка в собственность. На основании данного документа впоследствии заключается договор, который подлежит государственной регистрации Управлении Федеральной регистрационной службы.

Собственник может столкнуться также со следующими проблемами:

  • земельной участок не подлежит приватизации, так как в соответствии с утвержденным планом застройки территорий отнесен к землям общего пользования. Решение: продолжать пользование землей на основании уже существующего права или же оформить договор аренды земли.
  • в случае если правом на недвижимость обладают несколько лиц, а участок земли неделим, то приватизация возможна только в общую долевую собственность на основании совместного заявления собственников недвижимости.
  • приобретая в собственность недвижимость, гражданин не уделил достаточно внимания документам на землю, поэтому они не оформлены должным образом. Решение: если сделка совершена до 1990, то есть возможность зарегистрировать право собственности на указанные земельные участки. Если сделка совершена после 1990, то гражданин имеет право зарегистрировать только ту часть земли, которая непосредственно занята недвижимостью.

В заключение следует отметить, что проблемы, возникающие при регистрации и приватизации земельных участков, почти всегда решаемы, но часто требуют помощи специалистов. Для решения возникших проблем вы всегде можете получить бесплатную консультацию в компании «Гео-тайм».

Приватизация земли под частным домом: особенности, необходимые документы и порядок действий

Иметь свой собственный частный дом мечтают многие. И это неудивительно, ведь такое жилье может находиться в тихой местности, где можно отдохнуть от городской суеты. Но перед будущим собственником возникает одна проблема: необходимость приватизации участка земли под жильем с целью получения права собственности на него.

Этот процесс является достаточно непростым, а занимаются им специальные муниципальные органы. Человек, решивший заняться приватизацией земли, должен быть готов ко всем трудностям и нюансам, а также иметь базовую юридическую подготовку для того, чтобы знать, каким образом проходит процедура приватизации.

Порядок приватизации участков частного сектора

Частный сектор — всегда популярен

Несмотря на все возрастающий рост количества жителей городов, дома в частном секторе являются не менее популярным типом недвижимости, не уступая жилым помещениям из многоквартирных домов.

Поскольку частный дом располагается на определенном участке земли, для того, чтобы обладать правом собственности на него, необходимо также обладать правом собственности на землю под ним.

Тем не менее, нередко земельный участок является собственностью третьего лица, а не человека, обладающего жильем. Перед собственником возникает проблема получения права собственности на участок — процедуры, в результате совершения которой он получит полные права на него и сможет делать со своей землей все, что сочтет необходимым.

Процедура приватизации земли была законодательно введена для того, чтобы любой гражданин, столкнувшийся с проблемой получения права собственности, мог приобретать земельный участок в личное пользование. Проще говоря, в процессе приватизации, человек может получить в собственность земельный участок, который до этого был в собственности государственных, либо муниципальных органов.

В соответствии с законодательством в прошлом, правом собственности на землю могло располагать исключительно государство. Граждане не имели права на частную собственность, этой возможности в принципе не было предусмотрено. Люди имели возможность неограниченное время использовать, либо владеть государственной землей с возможностью последующей передачи права владения по наследству.

Введение нового Земельного кодекса послужило началом приватизации земли. Этот кодекс запретил предоставлять землю гражданам так, как это было раньше, но вместе с тем наделил их однократным правом на получение права собственности на земельный участок, которым они ранее могли бессрочно пользоваться. Сам процесс приватизации может быть проведен различными способами:

  1. упрощенный порядок, в результате которого приватизация проходит бесплатно
  2. административный порядок, также проводящийся бесплатно
  3. приватизация в процессе приобретения земли
  4. приватизация в ходе судебного процесс

Приватизация земли — это право, которое получили граждане вместе с введением нового Земельного кодекса. Сам процесс может проходить несколькими способами, в результате которых право собственности на участок земли переходит определенному гражданину.

Часто возникающие проблемы при приватизации

В связи с тем, что процесс приватизации имеет немало подводных камней, нередко граждане, занимающиеся приватизацией земельного участка, сталкиваются со многими проблемами. Эти проблемы могут возникать по различным причинам, особенно, если человек не осведомлен о юридической сущности процедуры.

Одной из основных проблем приватизации является то, что в законодательстве механизм оформления права собственности на землю описан не очень понятно. Также не в полной мере описываются процедуры получения различных документов, необходимых для того, чтобы оформить землю в собственное владение.

Именно из-за неясности законодательной сути процедуры, многие люди попросту не могут разобраться в том, с чем они имеют дело. Им сложно без помощи специалиста разобраться с процедурой приватизации земли, понять из каких этапов она состоит и как именно необходимо эти этапы проходить, чтобы получить участок в собственность.

Понимание юридической сути процедуры приватизации — сложный процесс, требующий значительных временных затрат. Граждане, желающие приобрести землю в собственность, должны сначала разобраться с тем, в какие инстанции им следует обращаться. Из-за того, что этих инстанций несколько, может возникнуть путаница с необходимыми на приватизацию бумагами.

Еще одной проблемой является ограниченный срок действия некоторых документов и порой случается так, что собрав все необходимые документы может оказаться, что некоторые из них уже утратили свою силу и их оформлением необходимо заниматься повторно. Приватизация земельного участка имеет ряд плюсов и минусов для каждого гражданина. К преимуществам можно отнести то, что:

  • собственник, получивший права на земельный участок, вместе с ними получает гарантию того, что его землей никто не сможет распорядиться и его жилье останется в безопасности
  • вместе с правом собственности, владелец земли получает право на использование земли в собственных интересах, что позволяет ему продавать ее, дарить, либо сдавать в арендное пользование

Недостатки приватизации земельных участков связаны с несовершенством законодательной системы. К ним относятся:

  1. большое количество времени, необходимое для сбора документов, за некоторые из которых придется платить деньги
  2. иногда случается так, что землю приватизировать нельзя, поскольку это будет противоречить законодательству
  3. за приватизированный участок земли накладывается определенный налог

Во время приватизации земли граждане нередко сталкиваются с определенными проблемами. Как правило, эти проблемы связаны с несовершенством законодательства и юридической неграмотностью населения.

Документы, необходимые для приватизации земли

Приватизация земли под частным домом — довольно непростая процедура

Процесс приватизации земельного участка требует определенного пакета документов. В общем случае потребуются:

  • заявление, содержащее паспортные данные владельца, его ИНН, описание участка и указание цели, с которой он будет использован
  • документы на участок, которыми располагает владелец — договор аренды, государственный акт и т.п.
  • документы на жилье, которое стоит на участке — договор купли-продажи, документ подтверждающий регистрацию дома, технический паспорт на дом и другие постройки и т.п. действующий кадастровый план участка
  • справка из ЕГРП о регистрации права собственности на участок
  • нотариально заверенная ксерокопия паспорта

Что касается кадастрового плана участка, то это один из основных документов, необходимый для точного определения границ земельного участка. Если у владельца нет такой бумаги, то в органах местного самоуправления ему порекомендуют различные фирмы, занимающиеся составлением документов подобного типа. Эти организации зачастую являются коммерческими, но в обязательном порядке должны располагать необходимыми лицензиями, позволяющими им проводить геодезические работы.

Специалист, который будет направлен из фирмы, в которую обратится гражданин, приватизирующий землю, составит план участка земли и произведет необходимую съемку. В результате этого процесса будут установлены четкие границы земельного участка. Границы должны быть установлены в соответствии с участками соседей.

При условии того, что гражданин правильно произведет все необходимые операции по сбору документов, ему вместе с ними следует обращаться в орган Федеральной службы регистрации, на территории которого находится приватизируемый земельный участок. Служба будет принимать соответствующее решение в течение нескольких недель, поэтому придется немного подождать.

Подготовка пакета документов — один из самых сложных этапов приватизации земельного участка. Собирая документы необходимо помнить о том, что некоторые из них имеют ограниченное время действия, поэтому нужно следить за тем, чтобы при подаче заявления все документы были действующими.

Процедура приватизации земельного участка

Для приватизация земли под частным домом нужно собрать необходимые документы

Для правильной приватизации земли, первым делом рекомендуется обратиться к юристу и нотариусу. Специалисты помогут разобраться во всех особенностях процедуры, что значительно упростит этот сложный процесс. В дополнение ко всему, юристы могут помочь провести приватизацию земельного участка без участия владельца, но эта услуга является платной.

В любом случае, обратившись к специалистам, гражданин получает некоторую гарантию защищенности от действий мошенников. Следует быть готовым к тому, что в процессе сбора документов придется обращаться в различные органы и инстанции. К ним относятся:

  • фирма, занимающаяся оформлением кадастрового плана участка
  • бюро технической инвентаризации
  • земельный комитет местного уровня
  • орган налоговой инспекции
  • служба, которая занимается регистрацией прав собственности

Процедура приватизации может произведена платным и бесплатным способами. Способы отличаются друг от друга и имеют некоторые особенности. Процедура, не требующая платы, выполняется в административном порядке. Такой вариант является хорошим для людей, обладающих законными доказательствами того, что они владеют участком в течение долгого периода времени, либо доказательствами того, что на участке есть дом, в котором долгое время живет лицо, желающее приватизировать участок.

Платный вариант подходит для людей, желающих приобрести земельный участок в процессе его купли. Следует заметить, что выкупаемая земля будет иметь кадастровую стоимость. Законодательством предусмотрено создание специальной комиссии, с помощью которой проводится оценка стоимости земли. Следует помнить о том, что выкупить можно лишь участки, находящиеся в кадастровом учете. Если этой регистрации нет, то в процедуру включается и этап регистрации собственности.

Приватизация земли в процессе судебного разбирательства — последний из возможных вариантов получения права собственности на нее.

Процедура приватизации может быть выполнена различными способами. Они могут быть как платными, так и бесплатными. За отдельную плату, специальные организации занимаются приватизацией земли на владельца без его прямого участия.

Приватизация земельного участка — это процедура, предусмотренная Земельным кодексом РФ. В результате ее проведения владелец дома, который стоит на земельном участке, также получает право собственности на землю. Оно будет гарантировать безопасность жилья владельца, поскольку на землю под ним больше никто не сможет претендовать. Также оно позволяет всячески распоряжаться полученной собственностью. Следует помнить о том, что процедура приватизации — сложный процесс, требующий от гражданина серьезных временных затрат и некоторой юридической грамотности.

Приватизация земли под частным домом — тема видеоконсультации:

Заметили ошибку? Выделите ее и нажмите Ctrl+Enter, чтобы сообщить нам.

Ссылка на основную публикацию