Кто и каким образом определяет кадастровую стоимость земельного участка в 2020 году

С 1 января 2020 года во всех регионах определять и оспаривать кадастровую стоимость будут согласно закону о государственной кадастровой оценке

.shock / Depositphotos.com

Кадастровая оценка и оспаривание кадастровой стоимости пока могут осуществляться согласно Федеральному закону от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ “Об оценочной деятельности в Российской Федерации” (далее – Закон № 135-ФЗ). Но с 1 января 2020 года во всех субъектах РФ эти вопросы должны будут регулироваться Федеральным законом от 3 июля 2016 года № 237-ФЗ “О государственной кадастровой оценке”(далее – Закон № 237-ФЗ). В течение переходного периода, который начался с 1 января 2017 года, государственная кадастровая оценка (ГКО) может проводиться в соответствии с обоими законами. При этом ГКО, начатая в соответствии с Законом № 135-ФЗ, должна быть завершена до 1 января 2020 года. Точная дата начала применения к отношениям, возникающим в связи с проведением государственной кадастровой оценки, пересмотром и оспариванием ее результатов, исключительно Закона № 237-ФЗ определяется высшим исполнительным органом государственной власти субъекта (ч. 1-3, ч. 5 ст. 24 Закона № 237-ФЗ).

Согласно “новому” порядку определение кадастровой стоимости объекта недвижимости осуществляется бюджетным учреждением в соответствии с методическими указаниями о ГКО, а не оценочной организацией, отбираемой на основе конкурса (ч. 1 ст. 14 Закона № 237-ФЗ). Датой утверждения результатов определения кадастровой стоимости – то есть вступления в силу соответствующего акта уполномоченного органа субъекта РФ, считается 1 января года, следующего за годом проведения ГКО. Но в любом случае акт вступает в силу не ранее чем по истечении одного месяца со дня его обнародования (ч. 4 ст. 15 Закона № 237-ФЗ). Убытки, причиненные в результате нарушений при определении кадастровой стоимости, возмещаются в полном объеме за счет бюджетного учреждения (ч. 4 ст. 7 Закона № 237-ФЗ).

На практике нередко кадастровая стоимость объектов оказывается завышенной. А правообладатели, конечно, заинтересованы в справедливой оценке, поскольку кадастровая стоимость учитывается при определении налоговой базы по земельному налогу, налогу на имущество организаций и налогу на имущество физлиц. Главный юрисконсульт ООО НКЦ “Эталон” Александр Попов на круглом столе “Кадастровая оценка и налогообложение объектов недвижимости. Вопросы, возникающие на стыке бизнеса и власти”, состоявшемся в МТПП, обозначил ключевые шаги, которые следует, как правило, предпринять для оспаривания кадастровой стоимости: подготовка отчета об оценке рыночной стоимости, оспаривание кадастровой стоимости в комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости (далее – комиссия), подготовка и подача соответствующего административного искового заявления (п. 15 ч. 1 ст. 20, глава 25 Кодекса административного судопроизводства), разбирательство в суде первой инстанции и затем в апелляции (чаще всего дело уходит в апелляционную инстанцию и на этом процесс завершается). Эксперт обратил внимание на то, что в отличие от порядка, предусмотренного ст. 24.18 Закона № 135-ФЗ, досудебная процедура оспаривания в комиссии для юрлиц согласно Закону № 237-ФЗ не является обязательной, можно сразу обращаться в суд (ч. 1 ст. 22 Закона № 237-ФЗ).

Ключевыми документами, которые необходимо представить в суд при обращении с административным исковым заявлением об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости являются:

  • правоустанавливающие или правоудостоверяющие документы на объект недвижимости;
  • выписка из ЕГРН о кадастровой стоимости объекта;
  • отчет о рыночной стоимости объекта (ч. 2 ст. 246 КАС РФ, ч. 9 ст. 22 Закона № 237-ФЗ, ч. 16 ст. 24.18 Закона № 135-ФЗ).

Может ли требование установления кадастровой стоимости в размере рыночной рассматриваться как оспаривание императивно установленного налогового платежа? Узнайте ответ в “Энциклопедии судебной практики. Закон об оценочной деятельности. Кадастровая оценка интернет-версии системы ГАРАНТ. Получите полный доступ на 3 дня бесплатно!

Александр Попов напомнил о том, что в случаях, когда удовлетворение требований административного истца сводится к реализации в судебном порядке его права на установление кадастровой стоимости в размере рыночной, которое не оспаривается привлеченным к участию в деле заинтересованным лицом, административным ответчиком ни по основаниям возникновения, ни по содержанию, судебные расходы относятся на заявителя. Решение суда по соответствующему делу не может расцениваться как принятое против заинтересованного лица, административного ответчика, не имеющего противоположных с заявителем юридических интересов (п. 31 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30 июня 2015 г. № 28 “О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости”). Между тем, правило, обозначенное ВС РФ, расходится с позицией по этому вопросу Конституционного Суда Российской Федерации, о нюансах котрой можно узнать из авторской колонки управляющего партнера правового бюро “Тимофеев и партнеры” Александра Тимофеева, подготовленной специально для ГАРАНТ.РУ.

Напомним также, что с 1 января 2019 года будет изменен порядок применения кадастровой стоимости при налогообложении недвижимости. Стоит отметить, что измененная после указанной даты кадастровая стоимость должна учитываться при налогообложении с даты начала применения изначальной стоимости.

Будет ли меняться кадастровая стоимость земли в 2020 году

Независимо от права собственности кадастровая стоимость земли до 2017 года определялась по № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в РФ», а затем по №237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке». Определение ее требуется не только государству для налогообложения, но и владельцам, арендаторам земельных участков. Результаты оценки вносят в ЕГРН, ведением его занимается Росреестр.
Точная реальная стоимость земли по итогам кадастровой оценки необходима владельцам и пользователям участков для того чтобы:

  1. установить меньший размер земельного налога;
  2. определить меньшую выкупную цену земельного участка при его приобретении в
  3. собственность у органов местной власти;
  4. снизить размер платы при аренде земли;
  5. уменьшить имущественный налог на юрлиц;
  6. для других целей.

Массовая переоценка

Массовая оценка, проведенная в 2014 году, привела к тому, что в некоторых случаях кадастровая стоимость территорий в 5–10 раз превысила рыночную. Это привело к многочисленным судебным процессам. Они продолжаются и сейчас.
По итогам массовой переоценки в 2020 году разница цены рыночной и кадастровой может оказаться еще больше. Два переходных года предоставлены владельцам земли для наведения порядка с документами, установления справедливой кадастровой цены, снижения ее до рыночной величины через суд или Комиссию.
В 2018 году, согласно поправкам в законы, при налогообложении за основу принимают кадастровую стоимость, определенную на начало 2014 г. по итогам массовой оценки, или ее величину, уменьшенную по решению суда.

Налогообложение

Земельный налог в ряде регионов РФ с начала 2015 года исчисляется из цены земли по результатам кадастровой оценки. К началу 2020 года эта форма налогообложения будет введена во всех регионах. С января 2018 года налог земельный увеличен на 20% в сравнении с прошлым годом. В 2020 ставка, действующая в 2017 году, будет увеличена на 60%. В 2020 году будет одновременно проведена кадастровая переоценка земли и увеличен размер земельного налога. Новыми поправками действующего законодательства также уменьшены размеры налоговых вычетов, льгот, изменена формула расчета налога.

Для городов-субъектов РФ (Москва, Севастополь, Санкт-Петербург) сделано исключение: они вправе переоценивать земельные участки через каждые два года.

Кадастровая цена и ее оспаривание

Как изменится в 2020 году кадастровая цена земельных наделов? Чтобы это узнать, следует обратиться к действующим законам и судебной практике.
Принятыми №360-ФЗ от 03.07.2016 г (ст. 19) поправками в законы заморожена кадастровая цена земли на территории всех регионов с 01.01.2017 г. до 01.01.2020 г. Одновременно с поправками взамен №135-ФЗ «Об оценочной деятельности в РФ» приняли закон №237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке», вступивший в действие 01.01. 2017. В нем указано, что кадастровой государственной оценкой под надзором Росреестра будут заниматься только независимые бюджетные учреждения.

Собственник участка при оспаривании его кадастровой цены вправе привлекать независимых оценщиков. Результаты независимой оценки рассматривает и утверждает суд или комиссия по рассмотрению споров при определении кадастровой цены объектов недвижимости (далее «Комиссия»). Она создана и действует в каждом регионе при управлении Росреестра. Физические лица вправе обращаться либо в Комиссию, либо сразу в суд. Органам власти необходимо пройти через досудебное рассмотрение дела Комиссией.
Казалось бы, исходя из этих законов, изменения кадастровой цены территорий до 2020 года не следует ожидать. Но органы власти заинтересованы в пересмотре кадастровой цены территорий в целях:

  • Регистрации прав на участки земли и сделок с ними, защиты прав землепользователей.
  • Точного определения размеров налогов, арендных платежей, сумм денежных компенсаций при изъятии у собственников земель для муниципальных нужд.
  • Поддержки рынка земли, ипотеки, ценных бумаг, фондового, привлечения инвестиций в регионы.
  • Оценки эффективности землепользования на территории, разработки генпланов развития городов и поселков, осуществления крупномасштабных проектов.

Причины изменения кадастровой цены

На вопрос будет ли меняться кадастровая стоимость земли в 2020 году, ответ неоднозначен. Он определяется тем, к какой категории разрешенного пользования относится территория, место ее расположения. Несмотря на введенный мораторий, переоценка земельных наделов в 2020 году может проводиться по инициативе собственников или администрации поселения. Владелец участка может, обратившись в Росреестр, инициировать переоценку в случаях:

  • если цену участка определяли в 2013 году, в 2020 требуется это делать снова.
  • неудовлетворенности итогами оценки, независимо от проведения массовой государственной переоценки.
  • изменения каких-либо характеристик участка.

По решению органов власти внеочередная переоценка может проводиться в случаях:

  1. изменения площади участка пи объединении его с другим;
  2. проведения межевания;
  3. изменения цели землепользования;
  4. ввода в эксплуатацию построенного объекта;
  5. развития инфраструктуры, повышающей спрос на землю: построенной дороги, подведенного электроснабжения, возведенных объектов соцкультбыта;
  6. изменения рыночных текущих цен.

Законом, принятым ГД РФ, власти Севастополя, Москвы, Санкт-Петербурга вправе через суд оспаривать кадастровую цену территории, если собственник, по их мнению, уменьшил ее умышленно через Комиссию до очень низкого значения, а земля не является муниципальной.
Иначе говоря, если владелец территории сочтет результат ее оценки высоким, обратится в Комиссию или сразу в суд и снизит кадастровую цену, администрация получит право оспаривать это решение через ту же Комиссию и суд.
По определению Конституционного суда РФ администрация муниципального образования имеет законное основание оспаривать решение Комиссии, когда переоценка проведена по обращению собственника. Муниципалитет теряет налоговые потоки в бюджет и заинтересован в их увеличении.
Владельцы земельных наделов на 2020 г. могут ожидать увеличения их кадастровой цены:

  • когда у администрации поселения появятся основания для плановой оценки,
  • если она через Комиссию или суд оспорит текущую стоимость,
  • появятся иные причины, такие как межевание, объединение участков, ввод в эксплуатацию новых объектов и т.д.
Читайте также:  Какими должны минимальные размеры земельных участков в РФ

Собственник участка также имеет право изменить его кадастровую цену, подав в Росреестр заявление о ее пересмотре. Начинать эту процедуру следует в тех случаях, если есть серьезные основания для таких действий, а именно:

  1. использование недостоверных сведений об участке при определении его кадастровой стоимости;
  2. ошибки технические при внесении данных о цене и иных параметрах участка в реестр;
  3. кадастровая цена территории определена на ту же дату, что и рыночная, и они значительно отличаются.

Неясности с исчислением налога на имущество по кадастровой стоимости в 2020 году после поправок остаются

О ситуации с исчислением налога на имущество по кадастровой стоимости в 2020 году после поправок, внесенных осенью 2019 г. в ст.378.2 НК РФ

Вроде бы только порадовались, что законодатель сам и достаточно оперативно исправляет собственные недочеты в своей работе, но оказывается, что не все вопросы сняты.

Вот, пожалуйста, первые вопросы.

Согласно п. 1 ст. 374 НК РФ (в ред. Федерального закона от 29.09.2019 N 325-ФЗ (далее – Закон № 325-ФЗ)), вступающей в силу с 01.01.2020, определено, что объектами налогообложения по налогу на имущество организаций будут являться:

  1. недвижимое имущество (в том числе имущество, переданное во временное владение, в пользование, распоряжение, доверительное управление, внесенное в совместную деятельность или полученное по концессионному соглашению), учитываемое на балансе организации в качестве объектов основных средств в порядке, установленном для ведения бухгалтерского учета, в случае, если налоговая база в отношении такого имущества определяется в соответствии с пунктом 1 статьи 375 настоящего Кодекса, то есть как среднегодовая стоимость;
  2. недвижимое имущество, находящееся на территории РФ и принадлежащее организациям на праве собственности или праве хозяйственного ведения, а также полученное по концессионному соглашению, в случае, если налоговая база в отношении такого имущества определяется в соответствии с пунктом 2 статьи 375 настоящего Кодекса, то есть как их кадастровая стоимость, внесенная в Единый государственный реестр недвижимости и подлежащая применению с 1 января года налогового периода, с учетом особенностей, предусмотренных статьей 378.2 НК РФ.

При этом в соответствии с подп. 4 п. 1 ст. 378.2 НК РФ в редакции Закона № 325-ФЗ следовало исчислять налог исходя из кадастровой стоимости по:

иным объектам недвижимого имущества, признаваемых объектами налогообложения в соответствии с главой 32 настоящего Кодекса, не предусмотренных в подпунктах 1 – 3 настоящего пункта.”

Таким образом, из поправок, внесенных Законом № 325-ФЗ в статью 378.2 НК РФ (подп. 4 п. 1 ст. 378.2 НК РФ и подп. 2.2 п. 12 ст. 378.2 НК РФ), следовало, что с 1 января 2020 года вне зависимости от факта упоминания недвижимого имущества в соответствующем региональном Перечне, если кадастровая стоимость имущества установлена, то подлежит уплате налог на имущество организаций, исчисленный по этой кадастровой стоимости.

То есть данные изменения влекли обязанность налогоплательщиков с 01.01.2020 исчислять налог на имущество по кадастровой стоимости фактически по всем объектам недвижимости, по которым определена кадастровая стоимость. При этом не имело значения, содержится ли недвижимость в региональном перечне, к какому типу относится эта недвижимость и т. д.

В связи с резонансом, вызванным предстоящим порядком исчисления налога на имущество по кадастровой стоимости по всей недвижимости (который многократно увеличивал налоговую нагрузку на налогоплательщиков), были внесены изменения в подп. 4 п. 1 ст. 378.2 НК РФ.

Так, 28 ноября 2019 года был принят Федеральный закон № 379-ФЗ «О внесении изменений в ст.ст. ЗЗЗ.33 и 378.2 части II НК РФ» (далее – Закон № 379-ФЗ), уточняющий перечень недвижимого имущества, признаваемого объектом налогообложения по налогу на имущество организаций, налоговая база в отношении которого определяется как его кадастровая стоимость.

Такими объектами согласно новой («последней») редакции подп. 4 п. 1 ст. 378.2 НК РФ считаются:

«жилые помещения, гаражи, машино-места, объекты незавершенного строительства, а также жилые строения, садовые дома, хозяйственные строения или сооружения, расположенные на земельных участках, предоставленных для ведения личного подсобного хозяйства, огородничества, садоводства или индивидуального жилищного строительства».

При этом приходится признать, что и в этот раз не обошлось без неясностей.

Так, в данной формулировке остается не вполне понятным смысловое назначение союза «а также», который разделяет перечисляемые объекты налогообложения и с точки зрения правил русского языка позволяет толковать новую формулировку подп. 4 п. 1 ст. 378.2 НК РФ одним из двух вариантов.

Вариант 1: союз «а также» не имеет самостоятельной смысловой функции и использован исключительно для интонационного «разбавления» текста из 8-ми однородных членов предложения (жилые помещения, гаражи, машино-места, объекты незавершенного строительства, а также жилые строения, садовые дома, хозяйственные строения, сооружения). Таким образом, в целях кадастрового налогообложения критерий расположения объекта на определенном земельном участке относится ко всем перечисленным объектам.

Вариант 2: союз «а также» является смысловым разделителем перечисленных объектов на две самостоятельные части:

1) жилые помещения, гаражи, машино-места, объекты незавершенного строительства,

2) а также жилые строения, садовые дома, хозяйственные строения, сооружения, расположенные на земельных участках.

То есть в целях кадастрового налогообложения критерий расположения объекта на определенном земельном участке относится только ко второй части объектов, перечисленных после союза «а также». Таким образом, первая часть объектов – жилые помещения, гаражи, машино-места, объекты незавершенного строительства – облагаются по кадастровой стоимости независимо от назначения земельного участка, на котором они расположены, то есть в любом случае при наличии у них кадастровой стоимости.

Вместе с тем, по нашему мнению, законодатель всё же имел в виду первый вариант формулировки подп. 4 п. 1 ст. 378.2 НК РФ, то есть предполагал кадастровое налогообложение по отношению ко всем перечисленным в данной норме объектам исключительно в зависимости от вида земельного участка; если же объект, в том числе жилье, гараж, машино-место, НЗС находится на ином земельном участке, то он облагается по среднегодовой стоимости (и только если относится к основным средствам организации).

Так, например, в Толковом словаре Ефремовой[1] приведено следующее толкование союза «а также»:

«Употребляется при соединении однородных членов предложения или предложений в составе сложносочиненного предложения, указывая на их тождественность или близость по значению; соответствует по значению словам: в равной мере, равным образом, тоже, вместе с».

В защиту данной позиции можем сослаться также на имеющийся в нашем распоряжении текст письма Минфина РФ от 10.10.2019 № 03-05-05-01/77851 за подписью И. В. Трунина, в котором Минфин, еще до Закона № 379-ФЗ, предпринял попытку «успокоить» налогоплательщиков по вопросу «тотального» кадастрового налогообложения всех иных объектов недвижимости:

Вместе с тем, поскольку включение новых объектов налогообложения налогом на имущество организаций реализовано через ссылку на положения главы 32 Налогового кодекса «Налог на имущество физических лиц», при применении новых норм исходя из системного толкования положений Налогового Кодекса следует исходить из того, что речь идет лишь о тех объектах имущества, которые могут находиться в собственности физических лиц – налогоплательщиков налогом на имущество физических лиц и в отношении которых налог на имущество физических лиц должен уплачиваться исходя из кадастровой стоимости таких объектов

Таким образом, руководствуясь положениями главы 32 Налоговою кодекса, полагаем, что в качестве иных объектов недвижимою имущества, подлежащих налогообложению налогом но имущество организаций по кадастровой стоимости, выступают принадлежащие организациям жилые помещения, садовые дома, жилые строения, гаражи и машино-места, объекты незавершенного строительства, а также хозяйственные строения, расположенные на садовых и приусадебных участках, т.е. ограниченный перечень имущества.

Вместе с тем нельзя исключать и иное – по Варианту 2 – толкование последней редакции подп. 4 п. 1 ст. 378.2 НК РФ, которое может быть основано на том, что роль союза «а также» заключается в противопоставлении двух групп перечисленных объектов по критерию их нахождения или ненахождения на определенном земельном участке.

Так, например, можно встретить и такой анализ правил применения союза «а также»[2]:

«Союз а также объединяет предыдущее множество объектов в одну семантическую группу и добавляет к ним выделенный объект. Это может быть сделано либо с целью противопоставления, либо просто с целью присоединения к упомянутому множеству объекта другой природы…».

Официальные комментарии по данному вопросу пока отсутствуют.

Таким образом, по нашему мнению, с 2020 года по кадастровой стоимости организации следует облагать следующие объекты:

  • коммерческую торгово-офисную недвижимость, включенную в региональный перечень (подп. 1-3 п. 1 ст. 378.2 НК РФ)
  • жилые помещения, гаражи, машино-места, объекты незавершенного строительства, жилые строения, садовые дома, хозяйственные строения или сооружения, расположенные на земельных участках, предоставленных для ведения личного подсобного хозяйства, огородничества, садоводства или индивидуального жилищного строительства (если по данным объектам определена кадастровая стоимость).

По остальным объектам, учитываемым на балансе организации в качестве объектов основных средств в порядке, установленном для ведения бухгалтерского учета, налоговая база определяется в соответствии с п. 1 ст. 375 НК РФ, то есть как среднегодовая стоимость.

Читайте также:  Процедура наследования земельных участков по земельному праву РФ

Генеральный директор Группы компаний «Налоги и финансовое право», кандидат юридических наук. С 1993 года лично провел более 480 судебных дел (в пользу клиентов принято более 90 % судебных актов). Преподавательский стаж с 1988 года. Автор более 250 научных публикаций и книг. С 1994 года является главным редактором журнала “Налоги и финансовое право”.

Реформа государственной кадастровой оценки

С 1 января 2020 года порядок проведения кадастровой оценки будет осуществляться по новым правилам. Теперь оценку кадастровой стоимости земельного участка и ОКС будут проводить сотрудники специально создаваемых в регионах государственных бюджетных учреждений и в соответствии с новыми методическими указаниями.

На вопросы о том, что изменилось в соответствии с данными нововведениями и как теперь будет проходить оценка на территории Ивановской области, каким образом можно будет оспорить кадастровую стоимость, отвечает коммерческий директор компании «Иваудит» Хочинская Мария.

— Мария Сергеевна, здравствуйте. Как вы считаете, зачем понадобилась очередная реформа?

— Чтобы право проводить кадастровую оценку было в одних руках. Также методика станет единообразной. Федеральным законом от 03.07.2016 № 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке» закреплены основополагающие принципы государственной кадастровой оценки: единство методологии определения кадастровой стоимости, непрерывность актуализации сведений, необходимых для определения кадастровой стоимости, независимость и открытость процедур государственной кадастровой оценки на каждом этапе их осуществления. Эта реформа кадастровой оценки направлена на недопущение ошибок и, как следствие, на сокращение количества обращений о пересмотре кадастровой стоимости.

— Расскажите, как будет теперь проводиться кадастровая оценка?

— С 1 января 2017 года по 1 января 2020 года на всей территории Российской Федерации осуществляется переход к новой системе проведения государственной кадастровой оценки, предусмотренной Федеральным законом от 03.07.2016 № 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке» (далее – 237-ФЗ), в течение которого государственная кадастровая оценка может проводиться либо в соответствии с Федеральным законом от 03.07.2016 № 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке», либо с Федеральным законом от 29.07.1998 № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» (далее – 135-ФЗ).

Согласно постановлению Правительства Ивановской области от 06.02.2019 № 29-п в нашем регионе переходный период закончился 15.02.2019.

— Кто может осуществлять ГКО?

— Ранее данной деятельностью занимались крупные коммерческие компании, к составу оценщиков, к опыту которых предъявлялись серьезные требования.

Теперь только специальные государственные бюджетные учреждения, созданные субъектами Российской Федерации, будут осуществлять государственную кадастровую оценку в соответствии с методическими указаниями, утвержденными приказом Минэкономразвития России от 12.05.2017 № 226 «Об утверждении методических указаний о государственной кадастровой оценке».

В соответствии с 237-ФЗ на территории Ивановской области в 2018 году зарегистрировано Государственное бюджетное учреждение Ивановской области «Центр кадастровой оценки», основными задачами которого являются определение кадастровой стоимости, определение кадастровой стоимости вновь учтенных объектов, предоставление разъяснений, сбор и обработка информации.

— Когда начнется массовая переоценка на территории Ивановской области?

— По имеющейся информации, государственная переоценка кадастровой стоимости в Ивановской области в 2019 году проводиться не будет.

Региональным Департаментом управления имуществом было принято решение о проведении государственной кадастровой оценки объектов недвижимости на территории Ивановской области в 2020 году.
В 2020 году предусмотрено проведение государственной кадастровой оценки земельных участков в составе земель сельскохозяйственного назначения, земель особо охраняемых территорий и объектов, земель лесного фонда, земель водного фонда, земель промышленности, энергетики, транспорта, связи, радиовещания, телевидения, информатики, земель для обеспечения космической деятельности, земель обороны, безопасности и земель иного специального назначения.

Стоимость земель населенных пунктов и объектов капитального строительства в лучшем случае будет пересматриваться только в 2021-2022 гг.

— Какая информация должна учитываться бюджетными учреждениями при проведении государственной кадастровой оценки?

— Бюджетное учреждение обязано осуществлять сбор, обработку и учет информации о земельных участках, объектах недвижимости, кадастровая стоимость которых была ранее оспорена, в целях определения новой кадастровой стоимости.

— Какие еще произошли изменения?

— Государственная кадастровая оценка проводится не чаще одного раза в три года и не реже одного раза в пять лет, как и было ранее. Введена возможность проведения внеочередной государственной кадастровой оценки, которая не учитывается для целей установления периодичности проведения государственной кадастровой оценки. Установлен исчерпывающий перечень оснований проведения такой оценки. К примеру, внеочередная оценка проводится в случае снижения индекса рынка недвижимости в субъекте Российской Федерации на 30% и более со дня проведения последней государственной кадастровой оценки.

Также одним из ключевых изменений проведения работ по определению кадастровой стоимости стало появление нового понятия «подготовка к проведению государственной кадастровой оценки». Полагаю, что это самое главное, так как в рамках подготовительных работ проводится уточнение сведений об объектах оценки, а также сбор полной рыночной информации и сведений о ценообразующих факторах.

Обращаю внимание, что законом предусмотрен запрет на изменение кадастровой стоимости объектов недвижимого имущества, в случае если кадастровая стоимость, полученная в ходе проведения внеочередной оценки, будет выше, чем кадастровая стоимость, содержащаяся в ЕГРН на дату проведения такой оценки.

— Вопрос, который волнует большую часть населения в связи с такими изменениями: изменится ли порядок оспаривания кадастровой стоимости?

— «По-новому» оспаривать кадастровую стоимость нужно будет только для тех объектов, стоимость которых определена государственными оценщиками в соответствии с новым 237-ФЗ. Результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены в Комиссии в случае ее создания уполномоченным органом на территории Ивановской области или в суде. Для обращения в суд предварительное обращение в комиссию не является обязательным.

Если кадастровая оценка проведена по старым правилам, то ее оспаривание осуществляется в соответствии с правилами 135-ФЗ.

Кадастровую стоимость земельных участков, которая определялась по состоянию на 01.01.2014, ОКС – 2011-2012 гг. сейчас и до момента осуществления государственной кадастровой оценки по новым правилам (переоценки) можно оспорить, направив соответствующее заявление в Комиссию при Росреестре.

То есть, даже если земельные участки или объекты капитального строительства поставлены на учет до 2011 и 2014 гг. соответственно, но, например, менялись какие-то данные по земельным участкам или объектам капитального строительства и, соответственно, имеется запись о внесении изменений в ГКН после 2011 и 2014 гг., то оспорить кадастровую стоимость можно в Комиссии Росреестра.

Если изменения вносились в ГКН до 2011-2012, 2014 гг. соответственно, то обращаться за оспариванием следует сразу в суд.

— Кто будет осуществлять контроль за деятельностью государственного бюджетного учреждения, проводящего кадастровую оценку?

— На территории Ивановской области полномочиями на осуществление надзора обладает Росреестр. В случае выявления нарушений, связанных с несоблюдением порядка проведения государственной кадастровой оценки, в том числе методических указаний о государственной кадастровой оценке, Росреестр выдает предписание об устранении выявленных нарушений. Таким образом, у правообладателей появляется возможность обратиться с жалобой в Росреестр в связи с выявлением нарушений в ходе проведения оценки.

Больше не нужно переплачивать: порядок расчета кадастровой стоимости земельного участка

С 2016 года собственники земельных участков оплачивают налог на недвижимость исходя из кадастровой стоимости. Важно ее знать и уметь рассчитывать, чтобы не было завышения со стороны государственных структур. Иначе налогоплательщик несет непосильную нагрузку. Как собственнику пересмотреть результаты государственной оценки, если он с ней не согласен?

Любые объекты недвижимости оцениваются в финансовом выражении, что может рассчитываться по специальной формуле. Выделяют два основных варианта стоимости – рыночную и кадастровую. Первая устанавливается на настоящий момент времени, а вторая является оценкой с позиции государства. Они часто могут соотноситься по своему размеру.

В соответствии с приказом Минэкономразвития РФ № 358, кадастровая стоимость не может превышать рыночную. В действительности данное условие выполняется не всегда, поэтому необходимо настаивать на ее снижении.

Понятие

Кадастровая стоимость земельного участка является той ценой, которую могут устанавливать регистрирующие органы в результате оценки. Это понятие закрепляется в ст. 66 ЗК РФ. Чтобы определить стоимость участка, соблюдаются следующие этапы:

  • принятие решения;
  • оценочные действия;
  • утверждение полученных итогов.

От чего зависит размер кадастровой стоимости земельного участка

Расчеты осуществляются в соответствии ЗК РФ с учетом актов, принятых муниципалитетом. Они зависят от индивидуальных особенностей земельного участка, включая размещение, назначение (ИЖС или сельхозназначение), категорию и площадь.

Какой орган определяет кадастровую стоимость

Единственной структурой, занимающейся учетом недвижимости, является Росреестр. Процесс выстраивается таким образом:

  1. Регион издает постановление о необходимости изменить территории, относящиеся к его ведению.
  2. Управление Росреестра готовит список подлежащих оценке наделов и проверяет его. Список содержит их отличия и характеристики, включая адрес размещения, качество и наличие построек, а также общую площадь.
  3. Привлекается оценщик, который рассчитывает удельные показатели для каждого вида использования.
  4. По результатам региональные власти утверждают нормативный акт.
  5. Результаты вносятся в базу Госреестра.

Как рассчитывается кадастровая стоимость на земельный участок

Стоимость определяют по кадастровому номеру и отображают на карте. Стоимость складывается из характеристик каждого надела с учетом рыночных цен по району. Для расчета применяется такая формула:

Кадастровая стоимость = общая площадь х удельный показатель

Где удельный показатель представляет собой кадастровую котировку объекта в пересчете на 1 кв. м.

Как узнать кадастровую стоимость. Госпошлина

Сведения можно посмотреть на сайте или узнать в ближайшем отделе Росреестра, где осуществляется регистрация прав собственности и постановка участка на кадастр. Можно заказывать информацию такими способами:

  • сделать запрос онлайн через сайт госуслуг или Росреестра;
  • обратиться с заявкой лично в Росреестр или МФЦ.

В случае личного обращения заявитель получает официальную выписку из ЕГРН об основных характеристиках и правах на недвижимое имущество. В ней указываются не только сведения об участке и правообладателе, но и точная величина кадастровой стоимости. Данная услуга является платной. Согласно данным Росреестра, оплачивается госпошлина в размере 400 рублей гражданами и 1100 рублей юридическими лицами. При запросе в электронном варианте – 250 и 700 рублей соответственно.

Читайте также:  Нюансы кредита под залог земельного участка в Сбербанке

Для чего необходимо устанавливать кадастровую оценку, и на что она влияет

Кадастровая оценка позволяет определить размер имущественного налога, рассчитать пошлину и налог за вступление в наследство. Она может влиять на размер кредита или платежей, связанных с продажей или дарением недвижимости, назначение арендной цены за пользование наделом.

Важно знать соотношение к рыночной стоимости. Все расчеты производятся от показателя кадастровой цены. Разница по этой причине бывает существенной, и это отражается на сумме налоговых выплат, которые могут существенно меняться в зависимости от нее.

Сроки кадастровой оценки

Переоценивать стоимость допускается не чаще, чем 1 раз в 3 года. Максимально возможный срок – 1 раз за 5 лет. Отдельные сроки устанавливаются для Москвы, Санкт-Петербурга, Севастополя. Здесь переоценка осуществляется не чаще 1 раза в 2 года.

Как оспорить кадастровую стоимость. Досудебный порядок

Для снижения кадастровой стоимости земельного участка может использоваться два варианта:

  • заявление руководителю комиссии, работающей при Росреестре;
  • иск в суд для отстаивания интересов и обжалования решения предыдущей инстанции.

У собственника есть право самостоятельно выбрать, куда обращаться для отстаивания своих интересов. Гражданин не обязан предварительно обращаться в специальную комиссию. Допускается возможность написать жалобу в судебный орган. Обязательный досудебный порядок действует только для предприятий, зарегистрированных в качестве юридического лица.

Региональная комиссия по рассмотрению споров

При управлениях Росреестра по всем регионам России работают комиссии, принимающие решения по жалобам в отношении установленной стоимости. Здесь действует упрощенная процедура по сравнению с судебным разбирательством. Необходимо подать запрос с документами и ждать ответа в течение месяца. Не устанавливается государственная пошлина.

Если решение комиссии не удовлетворяет заявителя, его допускается обжаловать в судебном порядке.

Документы, которые должны быть представлены в комиссию

Если собственник подает запрос на изменение информации в реестре, он должен доказать, что есть правовые основания для перерасчета. Предоставляются такие документы:

  • заявление установленной формы;
  • кадастровая справка;
  • правоустанавливающий документ, такой как договор купли-продажи или дарения;
  • свидетельство о собственности, если оно имеется;
  • документальный результат независимой экспертизы, подтверждающий превышение стоимости;
  • экспертный отчет о размере рыночной цены;
  • подтверждение технических или кадастровых ошибок.

Срок рассмотрения заявления

На проверку отводится 1 месяц после сдачи документов с заявлением. Собранная комиссия в течение 7 дней сообщает результаты заявителю и в муниципалитет. Решение может быть принято только в присутствии не меньше половины участников комиссии.

Результаты рассмотрения

Заявление отклоняется, если сведения признаются соответствующими действительности. В остальных ситуациях пересматриваются результаты сведений, внесенных в реестр.

У заявителя есть право оспаривать установленную стоимость в судебных органах, если заявление будет отклонено. Предметом судебного разбирательства будет кадастровая оценка, а не результат работы соответствующей комиссии.

Как оспорить кадастровую стоимость в судебном порядке

В качестве первой инстанции для передачи иска по таким делам может использоваться областной суд. Эта подсудность связана с тем, что ответчиком выступает региональный орган Росреестра и председатель комиссии, работающий при нем. Важно самостоятельно выяснять и доказывать неправильность расчетов. Понижение стоимости допускается, если будут документальные доказательства.

Устанавливается период, в течение которого может оспариваться установленная стоимость. Он равен 5 годам с момента после изменения записи в реестр. Если предыдущая стоимость изменена до обращения, ее не допускается оспаривать. Срок рассмотрения составляет 2 месяца с момента регистрации искового заявления. В связи со сложностью дела его могут продлить еще на 1 месяц.

При обращении в судебную инстанцию предоставляются те же документы, что и комиссию. Дополнительно подается следующее:

  • уведомление или отметка о передаче заявления в комиссию;
  • платежный документ об оплате госпошлины;
  • доверенность, если истец не может лично присутствовать на заседаниях;
  • подтверждение о том, что соблюден досудебный порядок (предоставляется юридическим лицом).

Если в процессе рассмотрения вопроса судья удовлетворит иск, новый размер оценки вносится в резолюционную часть определения. Вновь установленная стоимость подлежит обязательному переносу в реестр. При отрицательном результате его можно оспорить в течение месяца путем подачи апелляции в Верховный суд РФ.

В результате у граждан и компаний есть равные возможности для уменьшения кадастровой стоимости. Важно выяснить реальные показатели и подать заявление на их внесение в реестр.

Кадастровая стоимость недвижимости в 2019-2020 году

С целью повышения прозрачности системы налогообложения и исключения ухода от налогов, сознательного их занижения, государство с 2019 года вносит изменения в Налоговый кодекс. Одно из них касается определения кадастровой стоимости недвижимых объектов, к которым относятся здания, строения, нежилые, жилые помещения, земельные участки, парковочные места, водные, воздушные суда.

Главные изменения

В 2018 г. приняты изменения в Налоговый кодекс, определяющие некоторые особенности определения кадастровой стоимости. Они касаются физических и юридических лиц. Основное изменение связано с методологией расчета налогооблагаемой базы. Ранее она определялась на основе продажной цены. Как следствие, частым явлением было сознательное занижение стоимости недвижимого имущества для уменьшения сумм будущих налогов.

С 2019 г. и в дальнейшем и в 2020 году, основой налогообложения будет только кадастровая стоимость. Соответствующий показатель указан в ЕГРН, либо определяется решением комиссии суда или Росреестра на основании идентификации новой рыночной цены.

Для государства это станет мерой предотвращения ухода от налогов и их занижения.

Льготы при уплате налога

Ряд правок определяют перечень учреждений и организаций – льготников по уплате налога, в основе которого лежит кадастровая стоимость земли или же недвижимости. К ним относятся инновационные центры, занимающиеся научной деятельностью, все их дочерние, управляющие компании, фонды. Период действия льгот составляет 10 лет. Список льготников может быть дополнен на региональном уровне. Именно местные власти устанавливают требования к уплате аванса юридическими лицами, ставки, утверждают результаты оценки.

О единой системе

С 2019 г. вводится единый подход определения кадастровой оценки, не зависящей от объекта. Ранее система расчета налога была дифференцированной. При изменении земельного налога в связи с какими-либо объективными факторами, он рассчитывался пропорционально в течение всего года. Для расчета налогооблагаемой базы строений аналогичного подхода не было.

Другие нововведения

Среди других изменений – дата, с которой меняется сумма налога. Ранее ее привязывали к началу календарного года. Теперь для ряда случаев это будет дата принятия официального решения, зафиксированной в едином реестре. Произойдет это если:

  • Причиной определения новой налогооблагаемой базы стало изменение характеристик недвижимого имущества, как качественных, так и количественных;
  • Была обнаружена техническая или другая ошибка.

С учетом того, что поправки теперь вносятся не с 1 января, используется поправочный коэффициент. Если они зарегистрированы до 15 числа месяца, налоговый месяц учитывается полностью. Если после 15-го, такой месяц в расчет не включается. В случае оспаривания, датой внесения изменений в базу для определения налога станет момент вступления в собственность объектом.

Оспаривание кадастровой стоимости в 2020 году

В 2019-2020 годах, у владельцев недвижимости, как и ранее, остается право оспаривать его кадастровую стоимость, если, по их мнению, она была определена ошибочно. Причин появления неточностей много. Среди них – методологические ошибки. Например, упущение индивидуальных характеристик – статуса исторического объекта, особого местоположения.

В процессе оспаривания истец подает необходимый пакет документов в Росреестр. Включается:

  • Заявление;
  • Выписка о кадастровой стоимости;
  • Копия документа, свидетельствующего о праве владения, заверенная нотариусом;
  • Свидетельства об ошибочности данных относительно оцениваемого объекта.

Срок предоставления ответа местным или территориальным подразделением – 7 рабочих дней. Процедурная часть при этом осталась прежней. Изменения коснулись даты, с которой учитывается оспоренная кадастровая стоимость. Основанием для внесения изменения является решение суда или соответствующего управления Росреестра.

До 2019 г. налоговая база изменялась от даты подачи соответствующего заявления. С 1 января перерасчет осуществляется от даты возникновения права на налогооблагаемый объект.

Данное положение относится ко всему недвижимому имуществу, внесенному в Единый госреестр. Перерасчет производится по появлении данных в ЕГРН.

Впрочем, для расчета земельного налога продолжает действовать ряд ограничений, предусмотренных Налоговым кодексом: перерасчет сумм для физических лиц будет производиться только за 3 предыдущих года. Это касается и процедуры возврата сумм, ранее излишне уплаченных. Положение регулируется ст.ст. 52, 78, п. 2.1 и 7 соответственно.

Процедура государственной оценки

Процесс оценки в 2019 г. остался прежним. Производится он на основе решения исполнительных, местных органов власти, при постановке на учет и при оспаривании. В последних двух случаях проводится в упрощенном порядке. Периодичность проверки регулируется законодательством. Во всех регионах, кроме трех городов федерального значения – Санкт-Петербурга, Москвы, Севастополя, ее осуществляют каждые 5 лет, допустимо производить ее более часто, но не чаще, чем каждые три года.

Стоимость объектов недвижимости в Санкт-Петербурге и Севастополе оценивается ежегодно. Раз в два года производится оценка имущества в столице. В этих городах существует запрет на более частое определение стоимости. В основе методики – умножение усредненного показателя объектов определенного назначения в конкретном месте на площадь. Осуществляют процедуру определения кадастровой стоимости только независимые государственные эксперты.

Принятые поправки в Налоговый кодекс относительно кадастровой оценки призваны упорядочить методику ее определения. Предполагается, что система станет более прозрачной, ясной и единообразной для всех участников рынка. Уточнены особенности оспаривания налогооблагаемой базы.

Смотрите видео о том, как узнать кадастровую стоимость любой недвижимости в 2019-2020 году:

Как оспорить и уменьшить стоимость объекта недвижимости:

Ссылка на основную публикацию