Нужно ли в обязательном порядке межевание земельного участка при продаже

Обязательно ли межевание при продаже земельного участка?

Главная » Земля » Обязательно ли межевание при продаже земельного участка?

Купля-продажа участков земли в настоящее время является довольно распространенной сделкой на рынке недвижимости. Проведение данных сделок сопряжено с вопросом о необходимости межевания продаваемых участков.

Нужно ли межевание участка при продаже

Опытный покупатель в первую очередь поинтересуется, имеются ли у продавца необходимые документы, подтверждающие приватизацию земли. В случае их отсутствия он будет требовать осуществить приватизацию или же предложит свою помощь в данной процедуре.

Сумма заключаемой сделки будет подлежать уменьшению в зависимости от количества денежных средств, которые затратит покупатель на данное оформление. Однако покупатель также может принять решение об отказе от заключения сделки. Чтобы предотвратить возникновение проблем данного рода, обязательно осуществите межевание участка перед его продажей.

Необходимо ли осуществлять межевальные работы при продаже участка? Федеральный закон от 24.07.07 «О государственном кадастре недвижимости» № 221 отменил необходимость данной процедуры.

Однако межевание будет обязательно при продаже участка в следующих случаях:

  • участок земли не имеет четко определенных границ. Такая ситуация может произойти, например, если отсутствует забор, ограничивающий территорию, или земля долгое время пустовала. На практике встречаются случаи, когда границы чрезмерно наполнены углами и поворотами;
  • собственность не находится в кадастровом реестре. Порядок регистрации установлен Федеральным законом от 21.07.97 № 122;
  • существует несоответствие между площадью реальной и площадью, закрепленной в документах. Данное несоответствие должно превышать 10%, в таком случае оно подлежит уточнению. Обнаружить его можно, например, при продаже лишь части земли.

Следовательно, процедура межевания является необходимой. Указанные выше случаи распространяются также и на дачные участки (согласно Федеральному закону от 30.06.06 № 93).

В соответствии с данным законом межевание дачных наделов, предназначенных для ведения сада, огорода или подсобного хозяйства, строительства гаражей и домов, обязательным не является.

Документы, подтверждающие собственность, необходимы и при покупке площадей земли. Требуется ли проведение межевания, если продается дом с участком? Да, так как с 2018 года будет введен запрет на осуществление сделок с участками земли, которые не были размежеваны.

Можно ли продать земельный участок без межевания

ЕГРН содержит достаточное количество земельных участков, в отношении которых не была проведена процедура межевания. Например, это садовые участки, которые зарегистрированы в соответствии с «Дачной амнистией». Данные участки имеют свой кадастровый паспорт или соответствующую выписку, но там обязательно содержится отметка о том, что границы не установлены.

Однако купля-продажа данных участков разрешена.

При этом для лица, владеющего данным участком, все равно возникнут определенные сложности: с 2018 года все действия по распоряжению участком можно будет осуществить лишь после проведения межевания. Допустима и продажа доли участка без проведения межевания.

В данном случае доля земли, подлежащей для удовлетворения сельскохозяйственных нужд, может продаваться лишь сособственниками или фермерами, которые осуществляют пользование данной землей.

Доля земли, которая к сельскохозяйственным нуждам отношения не имеет, может продаваться иным сособственникам. В случае отсутствия согласия данных сособственников по истечении 30 дней земля может быть продана и другим лицам.

В соответствии с законами №122-ФЗ и № 447-ФЗ с 1 января 2018 года происходит приостановление регистрации участков, которые предназначены для ведения сада и огорода, строительства гаражей или домов, если в кадастре нет границ таких наделов. Следовательно, с этого момента будет наложен запрет на регистрацию права собственности и распоряжение данными участками.

Запрет наложен и на продажу доли земли, предназначенной для удовлетворения сельскохозяйственных нужд, третьим лицам, ели данная земля находится в общей собственности. Собственнику предстоит перед сделкой выделить свою долю, применив процедуру межевания.

Лишь после осуществления данной процедуры и получения оформленного права собственности продавец сможет осуществить сделку купли-продажи участка. Однако это допустимо лишь при отсутствии изъявленного органами местного самоуправления желания выкупить надел (по истечении 30 дней).

Как сделать бесплатное межевание земельного участка?

Пошаговую инструкцию, как продать земельный участок без посредников, читайте тут.

Как продать земельный участок без межевания

Осуществление продажи участка без межевания допустимо, если участок является садовым. Участки СНТ в основном были получены в СССР на безвозмездной основе, зачастую они не являются собственностью лица, которое ими владеет. Они могут не состоять на учете.

Следовательно, перед осуществлением купли-продажи обязательно оформите право собственности на такой участок.

Согласно положениям «Дачной амнистии» владелец должен предоставить в кадастровую палату набор документов, среди которых должно быть свидетельство о праве собственности на участок. Под данным документом понимается выписка из решения администрации муниципального образования, предоставляющего лицу земельный участок.

Кроме того получите кадастровый паспорт и соответствующую выписку в региональном отделении Росреестра. Выписка должна содержать в себе характерные черты участка (площадь и цену, кадастровый номер и др.) и информацию о том, что границы отсутствуют. В выписке должна быть отметка о наличии частной собственности на участок.

Далее купля-продажа участка происходит в следующей последовательности:

  • Составление предварительного договора, внесение задатка;
  • Определение в договоре основных условий;
  • Заключение конечного договора. Это осуществимо как при участии нотариуса, так и без него;
  • Проверка всех документов перед тем, как поставить подпись на договоре;
  • Осуществление денежных расчетов;
  • Регистрация договора.

Необходимо, чтобы переход права собственности был зафиксирован в соответствующем отделении Росреестра.

Для осуществления данной процедуры предоставьте следующие документы:

  • Договор, по которому участок продается;
  • Документы, которые устанавливают права на данный участок;
  • Подтверждающая уплату государственной пошлины квитанция;
  • Заявление от участвующих в сделке лиц;
  • Выписка из кадастра;
  • Если необходимо, то предоставьте также согласие на данную сделку супругов участников. Согласие должно быть нотариально заверено.

При продаже доли участка, который не относится к сельскохозяйственным землям, обратите внимание на следующие тонкости:

  • В соответствии со статьей 250 ГК РФ у лиц, владеющих иными долями, в данном случае возникает право преимущественной покупки;
  • Продавец должен письменно проинформировать сособственников о том, что собирается продать свою долю третьему лицу, должен обозначить цену данной доли;
  • Если по истечении тридцати дней никто из сособственников не изъявит желания купить долю, продавец сможет осуществить сделку купли-продажи доли с третьим лицом. Причем цена не должна быть ниже, чем указанная ранее;
  • При осуществлении сделки купли-продажи доли между двумя сособственниками информирование остальных сособственников обязательным не является.

Далее заключается договор купли-продажи, регистрируется переход части земельного участка.

Проблемы при продаже земельного участка без межевания

Последствия оформления с юридическим или физическим лицом договора купли-продажи или аренды участка могут возникнуть в связи с наличием претензий, связанных с точностью установления границ. В случае возникновения претензий к участку, используемому под капитальное строительство, последствие будет заключаться в нарушении красной линии застройки. Необходимым будет перенесение фундаментных границ на определенное расстояние.

Если межевание участка не проведено, это не значит, что можно нарушать красную линию застройки.

Нарушения в виде наложения границ могут быть выявлены в процессе оформления сделки в Росреестре. Данное обстоятельство в соответствии с Федеральным законом «О регистрации недвижимого имущества и сделок с ним» № 122-ФЗ дает право на прекращение сделки. Однако дело обстоит сложнее в том случае, когда новый собственник уже начал использовать купленный надел.

Несмотря на причины, порождающие кадастровые проблемы нарушения границ, ответственность лежит на настоящем собственнике. Допустимо как административное, так и судебное разбирательство. Все финансовые расходы лежат на собственнике.

Если вы приобретаете земельный участок, обязательно требуйте установления его межевых границ, чтобы избежать трудностей и сложностей в дальнейшем.

Как провести межевание земельного участка

Процедура межевания участка состоит из следующих этапов:

  • Прежде всего, осуществляется изучение сведений об участке, их упорядочение;
  • Геодезист посещает ваш участок, преследуя следующие цели:
  • определения качества имеющихся межевых знаков;
  • исследования пунктов межевой сети;
  • определения границ участка с максимальной точностью;
  • Проведение собрания лиц, владеющих смежными земельными наделами. Целью собрания является согласование границ участков. Перед этим обязательным является оповещение о предполагаемом собрании всех соседей за месяц. Данная задача возлагается на кадастрового инженера. Именно он должен будет найти возможность оповестить соседей о данном собрании. Для этого он может использовать различные способы, порой информация публикуется в газетных изданиях. Однако газетный способ эффективным не является;
  • После этого осуществляется закрепление межевых знаков, определяются границы и опорная межевая сеть. Данные сведения позволяют составить межевой план, являющийся своеобразной выдержкой информации, полученной во время процедуры межевания. В него входят:
  • границы участка и его размер;
  • результаты проведенного собрания;
  • информация о наложенных сервитутах;
  • другие сведения.

Предоставьте следующие документы:

  • кадастровый паспорт;
  • ваш паспорт;
  • документ, с помощью которого можно подтвердить владение участком;
  • иные документы, имеющие отношение к вашему участку.

Не забывайте, что заключение договора на осуществление процедуры межевания требует подачи заявления.

Работы не являются особо длительными по времени выполнения, стандартный срок составляет две недели. Однако обязательно учитывайте, что для согласования границ необходимо проведение собрания с лицами, владеющими соседними участками. Поскольку их нужно предупредить за месяц, всего будет затрачено примерно полтора месяца времени.

Продажа участка без межевания в 2020 году: возможности и реалии

Начиная с января нового года, сделки с земельными участками, не прошедшими процедуру межевания, будут приостанавливаться. В текущем году данные ограничения не действуют. Но сам момент совершения сделок имеет ряд особенностей. Итак, можно ли в 2019 году продать земельный участок без межевания и каковы особенности сделки?

Межевание: цена вопроса и стоимость земли

Учитывая нововведения в законодательстве, тем, кто запланировал в текущем году реализацию земельных участков, есть смысл задуматься о межевании уже сегодня. Учитывая, что конец года исчисляется днями, есть риск того, что завершить сделку не удастся.

Так, момент переоформления прав собственности будет перенесен на следующий год, а значит, отсутствие межевания станет препятствием для новых собственников при оформлении документов на землю, и производить выделение границ им придется за свой счет. В силу этого уже сегодня стоимость таких земель снижена.

Другая ситуация заключается в том, что осуществить сделку до конца года не получиться, а в следующем году ее просто не проведут, так, за межевание придется платить продавцу земли. В силу востребованности данных услуг вполне ожидаемо повышение их стоимости.

Таким образом, межевание провести настоятельно рекомендовано тем, кто планирует продажу земель или смену собственника по иным причинам. В 2019 году реализация и смена владельцев без межевания допускается.

Исключительные случаи

Из общих правил законодатель допускает незначительный перечень исключительных случаев, в которых роль межевания ничтожна. К таковым относятся следующие виды и формы землепользования:

  • Земли для дачно-садовых видов деятельности, личных подсобных хозяйств и возведения гаражей.
  • Наличие правоустанавливающих документов, выданных ранее без отмежевания границ.
  • При перерегистрации участков, выданных на правах бессрочного пользования непосредственно в собственность.

Одновременно стоит отметить, что данные исключения после нового года прекратят свое действие, а значит, межевание станет необходимостью.

В каких случаях межевание стоит заказать уже сегодня?

Если вопрос продажи участка не актуален, то решить вопрос с определением границ можно и после новогодних праздников, растянув «удовольствие» на весь последующий год.

Но и в этом случае есть риск стать жертвой ажиотажа вокруг сего вопроса о земле. Так, не исключено, что необходимостью продать свою землю озадачились соседи. Последние намеренно или случайно могут в ходе всего процесса документально включить в пределы своего надела и часть земель по соседству. Суть проблемы раскроется при новых собственниках, а значит, земельного спора избежать не удастся. Не исключена будет и необходимость отстаивать свои земельные права в судебном процессе.

Читайте также:  Постановка в очередь на земельный участок для многодетных семей

Своевременно заявить о границах целесообразно, имея большие участки свыше 15 соток.

Коллективное межевание и его преимущества

В пределах бывших садовых товариществ и дачных поселков межевание выгоднее и правильнее проводить коллективно:

  • Есть возможность получить скидку, так как ряд кадастровых инженеров заняты в частных фирмах.
  • Возможность избежать лишних споров по вопросу границ, решая проблему на местности.

Подобное решение актуально и для ситуаций долевого пользования землями в пределах СНТ.

Риски, связанные с покупкой участка без межевания в 2019 году

Рассматривая моменты реализации, целесообразно затронуть и интересы покупателя. Так, сделка, совершенная в 2019 году, предметом которой стал не размежеванный участок, имеет ряд рисков:

  • Невозможность оформить землю в собственность, если это не было сделано в текущем году.
  • Возникнет необходимость в межевании, в оплате данных услуг.
  • Могут возникнуть сложности с согласованием границ с соседними участками.
  • Риск споров с соседями.

Резюмируя вышеперечисленные моменты, присутствует риск приобрести надел земли, несоответствующий заявленной площади в рамках сделки, а значит, переплатить.

Как обезопасить себя от невыгодной сделки?

Учитывая все сроки процедур, связанных со сделками с недвижимостью, совершая ее сегодня, есть риск не завершить процесс переоформления прав собственника до конца года. Если ситуация складывается не в пользу покупателя, возможно, стоит отказаться от соглашения.

Одновременно можно и затянуть процесс, вполне законно потребовав предоставить полный пакет документации на землю, включая технические, кадастровые паспорта, а также выписки из госреестра о постановке участка на учет и присвоении ему номера по кадастру. Последний является подтверждением проведения межевых работ на участке и определения его границ, а значит, проблем с оформлением возникнуть не должно.

Ошибки межевания и смена собственника

Данный вопрос можно отнести к наиболее сложным. Так, если на вопрос о возможности переоформления участка без межевания законодатель дает однозначный ответ, то упоминаний о землях с ошибочным установлением границ в законе нет.

На эту тему можно лишь размышлять логически. Так, фактически межевание присутствует, а значит, причин для отказа в перерегистрации нет. С другой стороны, ошибки и отступления от норм допустимых погрешностей свидетельствует о проведении межевых работ со значительными нарушениями.

Последнее в дальнейшем потребует повторного проведения определения границ земли и разработки межевых документов, а также внесения изменений в госреестр, что сопряжено с затратами времени и финансов.

Можно ли продать земельный участок без межевания в 2020 году

Рады приветствовать всех посетителей нашего портала. Сегодня поговорим о том, как продать землю без заказа межевания в 2020 году. Есть ли такая возможность в принципе или обязательно нужно заказывать услугу? Как проходит купля-продажа надела или его доли? Какие риски несет покупатель, приобретая не отмежёванный участок? Со всеми вопросами попробуем разобраться в текущем материале.

Акция. Консультация юриста 2500 рублей БЕСПЛАТНО до 21 января

Ст. 37 ЗК РФ определяет, что объектом продажи признается только тот земельный участок, что состоит на кадастровом учете. Требуется регистрация данных об объекте в ЕГРН.

Для чего проводится межевание

Обязательно для всех в 2020 году процедура и зачем она вообще используется? Как быть тем собственникам, которые не успели заказать ее до 1 января 2018 года. Понимание этого вопроса позволит правообладателям решить нужно ли им определение границ вообще, целесообразно ли его заказывать перед продажей объекта. Для начала определим функции такой процедуры.

Для справки! Межевание – комплекс геодезических работ, результат которых – установление контуров земельных наделов в натуре и на карте, обозначение картографических и топографических особенностей территории.

  • точное установление и обозначение контуров;
  • исчисление точной площади участка;
  • определение топографических точек;
  • предупреждение самозахвата территории соседями;
  • формирование новых наделов за счет разделения или объединения земли;
  • возможность расширения владений за счет земель общего пользования;
  • возможность законной застройки.

Точное определение контуров территории позволяет максимально эффективно использовать свои владения и распоряжаться ими. На отмежеванных наделах можно возводить капитальные строения, не переживая о том что их признают незаконными. Любые земельные конфликты с соседями требуют наличия межевого плана. Без него невозможно переоформление права собственности, что непременно потребуется в случае отчуждения объекта.

Преимущества услуги

Разграничение контуров при продаже требуется? Решать нужно ли ему заказывать услугу, правообладатель может, оценив все ее достоинства и недостатки. Такая необходимость возникнет со временем. Лучше позаботиться об оформлении заблаговременно.

Если контуры определены, то открываются следующие возможности для собственника:

  1. Продажа, обмен, выкуп и дарение земли.
  2. Урегулирование конфликтов между наследниками, соседями в судебном порядке.
  3. Изменение собственника в Росреестре.
  4. Формирования новых наделов, посредством деления на части надела или объединение нескольких участков.
  5. Выделение территорий, что были в собственности муниципалитета, государства.

На заметку! ЕГРН система содержит сведения о границах и площади надела, его категории и местоположении. Дополнительно включены в нее данные о собственнике, типе владения (аренда, приватизация) и кадастровом номере. Если имели место споры, арест или обременение, то это тоже можно узнать по выписке ЕГРН.

Популярность межевания в 2109 году оправдана тем, что внедряются законодательные нормы для повышения значимости этой процедуры. Без нее станет невозможным выполнение любых юридических операций с объектом. Со стороны государства межевание это возможность:

  • упорядочивания земельных правоотношений;
  • оформления и охраны частного имущества;
  • ведения учета внутренних государственных ресурсов;
  • управления фондами по распоряжению недвижимым ресурсом;
  • контроля роста наполнения бюджета за счет земельных налоговых платежей;
  • упрощения процедуры возврата территорий государству.

Возможна ли продажа без межевания

На самом деле закон не относит процедуру к числу обязательных мероприятий. Владелец может полноценно владеть землей, но вот с отчуждением могут возникнуть трудности. Дело в том, что с 2018 года перерегистрация собственника невозможна без такой процедуры. Купля-продажа земельного участка не будет завершена, если нет межевания. Отчуждать можно только часть владений.

И даже покупка земельного участка без межевания в 2020 году не запрещена. Переоформление права собственности уже не может быть завершено. Для регистрации земельных владений требуется наличие координат объекта в реестре. Таковы требования ФЗ № 121 и ФЗ 477.

Внимание! Чтобы законно продать земельный участок дачного, огородного, садового типа и земли под ИЖС, нужно предварительно выполнить межевание.

Оформление сделки купли продажи


Купля-продажа надела требует проведения межевания земельного участка. Даже если лицо успело завершить оформление права собственности до начала 2018 года, когда межевание стало обязательным, при продаже возникнут трудности. Мало кто согласится приобретать владение, на которое нельзя оформить права. А сделать это нельзя до тех пор, пока в ЕГРН не будет внесена вся информация об объекте, в том числе графическая.

Сделка по отчуждению включает в себя две важные стадии – достижение договоренности и оформление сделки. При этом нельзя разделять сам надел со строения на нем, это неделимый объект и продается он совместно. Рассмотрим основные правила и этапы отчуждения земли.

Правила продажи земли:

  1. Отчуждать объект в праве только владелец.
  2. При совместном владении нужно согласие другого правообладателя.
  3. Земля отчуждается вместе с постройками на ней.
  4. Продажа доли требует регистрации договора у нотариуса.
  5. Информация о новом собственнике меняется в базе Росреестра.

Согласование условий

Это начальная стадия, имеющая место при продаже земли. Предварительная договорённость предполагает достижения согласия по основным и дополнительным пунктам. Обсуждаются стоимость, параметры объекта, возможности его переоформления и дата перехода прав. Дополнительно стороны могут включать в соглашение иные условия, о которых они договорились.

Напоминаем! Вы можете оценить Вашу ситуацию у юриста – это бесплатно! Звоните!

Заключение соглашения

Для документа предусмотрен простой письменный формат гражданского договора. Количество экземпляров зависит от числа заинтересованных в сделке лиц. В некоторых случаях требуется привлечение нотариуса к подписанию соглашения.

Удостоверение нотариуса обязательно в случае:

  1. Продажи земли несовершеннолетним гражданином.
  2. Отчуждение доли участка.

Важно! Участие нотариуса может быть не обязательством, а волей покупателя, продавца. Виза этого специалиста становится гарантией чистоты сделки, повышает уровень безопасности для сторон.

Обязательные пункты соглашения:

  • Описание объекта. Нужно включить всю обязательную информацию, в том числе адрес и назначение, номер в кадастре и площадь, иные характеристики.
  • Цена. Стоимость формируется с учетом договоренности сторон.
  • Способ, порядок передачи денежных средств с учетом погашения первого взноса.
  • Дата формирования соглашения.

Личные подписи продавца, покупателя – обязательная составляющая договора, которая подтверждает волеизъявление каждого из них в соглашении. В договоре могут прописывать дату и условие, по достижении или выполнении которого сделка будет действительной. Отсрочить переход недвижимости приобретатель вправе на основании отсутствия данных об объекте в ЕГРН.

Регистрация права собственности

Сам по себе договор, определяющий условия передачи объекта, не является правоустанавливающим документом. Чтоб обеспечить себя правом распоряжения землей, покупатель должен получить свидетельство (выписку). Выдают его на основании информации об объекте и собственнике в Росреестре. Изменение данных о владельце происходит посредством государственной регистрации, которая является финальной стадией купли-продажи.

Порядок оформления права собственности:

  1. Сбор необходимой документации.
  2. Оплата госпошлины.
  3. Подача пакета документов в регистрационный орган. Подавать их можно через МФЦ или Росреестр.
  4. Ожидание результатов.
  5. Получение на руки выписки из ЕГРН о праве собственности.

Документы, которые нужно предоставить при регистрации:

  • паспорт;
  • заявление;
  • правоустанавливающие бумаги на участок;
  • экземпляр договора купли-продажи.

Важно! Перед изменением собственника по необходимости вносится информация в Кадастр о самом участке.

Особенности продажи доли участка

Доля участка может быть продана в 2019 году без определения границ. Если речь идет о части земли сельскохозяйственного назначения, передавать их можно только фермерам другим претендентам общей собственности. На продажу других территорий таких ограничений не установлено. Продать долю садового, огородного участка можно кому угодно.

При пользовании участком Кадастровый паспорт может отсутствовать. Для осуществления любой юридической сделки потребуется его наличие, где уточнены все данные по владениям. На стадии получения такого документа межевой план должен быть обязательно.

Риски при покупке участка без межевания в 2019 году

Продавец, отчуждающий не отмежеванный участок, рискует не завершить такую сделку. Мало кто согласится купить владения, которые нельзя оформить в собственность. А заниматься самостоятельно межеванием покупателю невыгодно. Рассмотрим риски, которые несет потенциальный владелец при покупке:

  • невозможность оформления права собственности;
  • дополнительные финансовые и временные расходы при заказе услуги самостоятельно;
  • риск развития земельных споров с соседями;
  • невозможность распоряжения землей.

Покупатель, который приобретает не отмежеванный участок, автоматические принимает на себя дополнительные затраты. Кроме финансовых расходов, нужно будет выждать 2-6 месяцев, пока будут установлены контуры границ и выдан на руки план. Только после этого можно приступить к оформлению кадастрового паспорта и регистрации недвижимости в ЕГРН.

Следует хорошо получать, чем покупать объект без кадастровой паспортной выписки и технического паспорта, справки о постановке недвижимости на учет ЕГРН. Присвоение кадастрового номера и выведение объекта на карту Росреестра — аспекты, которые подтверждают выделение контуров. Самостоятельно получить все перечисленные документы можно будет только при наличии межевого плана.

Ошибки по границам и смена собственника

Законодательство не определяет сценариев поведения при смене собственника проблемного участка. Теоретически проблем с переоформлением возникнуть не должно, так как по факту объект числится в системе. Другое дело, что новому собственнику придется заказывать услугу повторно, чтобы решить в дальнейшем споры с соседями.

Читайте также:  Почему на практике задваиваются кадастровые номера земельных участков

Но с другой стороны, если будут основания для признания межевого плана недействительным документом, то в регистрации могут отказать. Все зависит от того кем выявлена ошибка, когда она замечена. Дать однозначный ответ, как ошибка повлияет на переоформление, сложно. Все зависит от обстоятельств, с которыми нужно обратиться напрямую к юристу.

Образцы документов

На нашем сайте можно скачать образцы договора купли продажи, межевого плана. Это стандартные бланки, которые включают только обязательные параметры. При возникновении нестандартных ситуаций, обратитесь к юристу, чтобы он помог учесть нетиповые условия в тексте соглашения. Это позволит избежать возможных рисков, связанных с переоформлением и дальнейшим владением землей.

Важно! Распоряжение купленной землей невозможно без оформления права собственности. Чтоб получить выписку ЕГРН об изменении данных по владельцу нужно иметь кадастровый паспорт. Получить его можно только при наличии межевого плана, оформленного кадастровым инженером. Без межевания нельзя, без осложнений продать землю.

Статья закончилась. Вопросы остались? Консультация юриста БЕСПЛАТНО

8 () 550-72-89 горячая линия для регионов России

Можно ли продать земельный участок без межевания

Межевание — достаточно дорогостоящая и длительная процедура. Иногда на это уходит около полутора месяцев.

Не у всех есть деньги и время, чтобы заказывать эту услугу. Но возникает острая необходимость продать участок.

В некоторых случаях это не противоречит закону.

Например, если на участке нет дома или он построен очень давно. Дело в том, что получить разрешение на строительство без межевания невозможно.

Также можно продать садовый участок без вызова кадастрового инженера. Или — дом в деревне. Ситуации с возможным отсутствием межевания уникальны и разбирать нужно каждую в отдельности.

Особенности сделки купли-продажи

Не все до конца понимают, что такое межевание. Многие владельцы земельных участков думают: если у них есть кадастровый номер и земля внесена в базу данных государственного кадастра, значит межевание состоялось. Но это не совсем так.

Межевание — это лишь один из элементов кадастрового учета, причем, пока необязательный. Что оно из себя представляет? Это комплекс работ, которые выполняет один кадастровый инженер или целая компания:

  • геодезисты,
  • кадастровый инженер,
  • помощники в отделе документации.

Границы земельного участка приобретают точные координаты, которые вносятся на карту. Все документы заносятся в ЕГРН (Единый государственный реестр недвижимости), и данные об имуществе становятся официально оформленными.

Границы могут быть оспорены только в судебном порядке заинтересованными лицами (в основном, соседями).

Сложности

Если теоретически земельный участок можно продать без межевания, то практически это сделать почти невозможно.

По каким причинам владелец неразмежеванного участка столкнется с трудностями при его продаже:

  1. На такой участок труднее найти покупателя. Межевание является дополнительным преимуществом при продаже. В объявлениях обязательно указывают: «участок прошел процедуру межевания», и это становится плюсом. Почему? Ответ прост — покупатель хочет точно знать, где проходят границы его будущего участка и какова его площадь.
  2. Если на участок не оформлено право собственности. Чаще всего имеются ввиду садовые и дачные участки. Кто-то оформил право собственности без межевания, у кого-то — земля по прежнему принадлежит муниципалитету. В первом случае можно продать землю без межевания. Во втором — нет, придется определять границы.
  3. При продаже частичной доли земельного участка. В этом случае дольщик должен обязательно заказать услуги кадастрового инженера, чтобы выделить свою собственность.
  4. При продаже участка с незарегистрированным жилым домом. Даже если право собственности на землю оформлено, а дом построен без документов, то придется межевать, чтобы получить остальные документы на дом и оформить его как полагается.
  5. Если произошла путаница с документами. Иногда такая ситуация возникает с владельцами садовых участков. На кадастровой карте на месте своего участка они видят участок с другим кадастровым номером. Возможно, что при выяснении, перед продажей такого надела придется сделать межевание.

Несмотря на постоянно поступающую информацию о том, что необходимо провести обязательное межевание, продать участок можно и без него.

Подготовка к сделке и документы

Для того, чтобы продать участок, не прибегая к помощи кадастровых инженеров по определению границ, нужно проверить документы.

На участок могут сохраниться старые бумаги, среди которых:

Если у вас есть Свидетельство, значит вы имеете право собственности на участок. В этом случае было межевание или нет, неважно. Собственник, за исключением редких случаев, может продать свой участок.

В кадастровом паспорте должна стоять отметка, если межевание не проводилось — «без определения границ». Так регистрировали участки в дачных и садоводческих товариществах. В случае, когда на участок есть чертежи (в межевом плане или кадастровом паспорте), участок размежеван.

Теперь нужно проверить, внесены ли данные в ЕГРН. Для этого нужно обратиться в ближайшее отделение Росреестра или такой же запрос направить через МФЦ.

Также можно получить данную услугу онлайн.

Если у вас сохранился межевой план, а данные в кадастровые службы вы не подавали, то не поздно это сделать в ближайшее время.

Для продажи участка без межевания нужно заключить стандартный договор с покупателем и предоставить все документы на участок в Росреестр или МФЦ.

Отдельно межевой план с продавца не потребуют.

Как продать долю или часть надела

Долю земельного участка без межевания продать невозможно по нескольким причинам:

  1. Для того, чтобы продать земельный участок нужно, чтобы он стал собственностью.
  2. Регистрация о праве собственности возможна теперь только после прохождения процедуры межевания.
  3. Предварительно для выдела формируется межевой проект, который устанавливает координаты границ земельного участка и всех долей.
  4. Только после того, как участок будет поставлен на кадастровый учет (после межевания) возможна регистрация права собственности на него.

Есть различные обходные пути, как можно продать часть участка без межевания, но они не являются законными.

Стоимость

Межевание достаточно дорогая процедура.

Ее стоимость колеблется и зависит от следующих обстоятельств:

  • площадь участка;
  • его конфигурация;
  • объем работ;
  • удаленность от города (от месторасположения офиса кадастрового инженера);
  • количество объектов на земельном участке (в том числе кусты и деревья);
  • наличие долей;
  • дополнительные работы.

Стоимость процедуры должна быть обговорена заранее и указана в договоре. В настоящее время минимальная цена на межевание — около 5 тысяч рублей. Все нюансы, которые касаются оплаты, должны быть обговорены в договоре.

Нужно учитывать, что процедура межевания состоит не только из геодезических работ на участке. Это также работа с документацией. В стоимость могут включаться посреднические услуги: подача межевого плана в Росреестр. Если вас это не устраивает, документы можно сдать самостоятельно и бесплатно.

Также, необходимо учитывать, что площадь, зависящая от определенных границ участка, влияет на величину налога на имущество.

Возможность сделки при наличии кадастрового номера

Наличие кадастрового номера говорит лишь о том, что земельный участок поставлен на кадастровый учет и прошел первый этап регистрации данных.

Такие участки обозначены в ЕГРН как «не имеющие точных границ». Этот статус вполне допустим согласно земельному законодательству.

Если на такой участок оформлено право собственности, то собственник имеет право продать его даже без межевания.

При оформлении сделки в Росреестре не потребуется дополнительных документов, которые указывают на проведение межевания (кадастровый паспорт или межевой план).

Сейчас без межевания очень трудно оформить в собственность земельный участок, но те, кто получил Свидетельство о праве собственности раньше, имеет право не проводить эту процедуру на своем участке. Как правило, на этот шаг толкают различные обстоятельства.

Когда необходимо проводить процедуру

Перед сделкой купли-продажи земельного участка необходимо межевание в том случае, если право собственности на него не оформлено. Так бывает с садовыми участками, которые находятся в пользовании, а не собственности.

Чтобы продать, подарить или завещать такой участок, нужно пройти все этапы регистрации, включая межевание.

Влияние определенных границ на стоимость

Очень важным фактором, который может значительно повысить или понизить рыночную стоимость участка, является наличие/отсутствие межевания. Покупатель понимает, что неразмежеванный участок, особенно в СНТ, может принести множество сюрпризов.

Фактические границы могут сильно отличаться от тех, что показывает продавец. То есть участок после межевания может уменьшиться. Более важная проблема — это наличие строений на соседских участках.

Например, покупая участок с новой баней, новый собственник может остаться фактически ни с чем после определения границ. Чтобы подстраховаться, покупатель предпочитает заплатить за участок чуть большую сумму, но не получить кота в мешке.

Полезное видео

Смотрите интересный видеоматериал, в котором рассмотрена возможность продажи земельного участка без проведения процедуры определения границ.

Заключение

Несмотря на активное распространение на многих интернет-ресурсах заявлений о том, что с 2018 года продать участок без межевания — нереально, в действительности все осталось по-прежнему. Закон «О госрегистрации недвижимости» остался прежним. Сократились лишь сроки оформления собственности.

Нужно ли делать межевание земельного участка при продаже и почему: для продавца и покупателя

С января этого года начали действовать новые правила для владельцев земельных наделов различного назначения. Нужно ли межевание при продаже участка согласно этим нововведениям? Что ещё нового принесут эти изменения владельцам? Читайте об этом в нашей статье.

Для чего нужно межевание?

Межевание земельного надела позволяет установить границы между смежными объектами. Затем, на основании данных, полученных в ходе межевых работ, оформляется кадастровый паспорт, в котором будет указан присвоенный наделу уникальный кадастровый номер. Нужно ли делать межевание, если участок стоит на кадастровом учёте узнайте здесь.

Межевые работы производятся обязательно лицензированной организацией или частным кадастровый инженером, включённым в СРО и имеющим также определённый доступ, с применением сертифицированного оборудования. Если будет отсутствовать хотя бы один из факторов, данная процедура воспринимается, как незаконное межевание земельного участка. А это прямой путь к судебному оспариванию результатов межевания заинтересованными лицами (т. е. соседями). Узнать контактные данные такого инженера можно в кадастровой палате.

Минусами отсутствия межевания для владельца будут:

  • Невозможность передачи надела по наследству: наследование земли невозможно, так как нельзя передать то, у чего нет чётких границ;
  • Нельзя будет разделить участок и выделить, к примеру, определённые доли детям. Это же касается и присоединения к существующему наделу новоприобретённого участка у соседа;
  • Невозможность участия в приватизации земли;
  • Отсутствие кадастрового номера (в случае, когда межевые работы никогда не производились);
  • запрет на строительство и дальнейшую регистрацию жилого или нежилого объекта;
  • Нельзя будет оформить кредитный заём с залоговым обременением в банке, т. к. затем кредитное учреждение, в случае неуплаты долга, не сможет реализовать такой надел;
  • В случае, если природные стихийные катаклизмы затронут немежеванный надел, то компенсацию от государства не удастся получить. И в страховой компании на него также откажутся выдать полис;
  • Будет невозможно провести коммуникации на участок.

Обязательно ли межевание земельного участка при продаже?

Если у продаваемого участка уже есть кадастровый номер (т. е. межевание уже было ранее проведено), то снова вызывать кадастрового инженера необязательно. Учитывая то, что даже 10-15 лет назад (не говоря о более ранних сроках) межевые замеры производились с использованием менее точных приборов нежели те, которые применяются сейчас (с погрешностью всего в 10 см), становится очевидным необходимость проведения повторного межевания для уточнения границ и площади участка. Это важно и для продавца, и для покупателя, а также для самого государства, чтобы правильно начислять налоги. Потому с 2018 г. вновь появилось требование в законе N 221-ФЗ о наличии при регистрации сделки в Росреестре нового межевого плана.

Читайте также:  Для чего именно нужен кадастровый паспорт земельного участка

Межевание нужно проводить, если:

  1. Земельный надел не имеет чётко зафиксированных на местности границ, т. е. отсутствует забор, либо частью земли завладели соседи, а может участок просто находится в поле;
  2. Наоборот, границы надела имеют множество изломов и углов: в таком случае требуется уточнить правильность формы участка;
  3. По документам записана одна площадь, а на деле — другая (какая погрешность допускается при межевании подробнее тут).

Межевые работы следует заказывать примерно раз в 5 лет, ведь именно такой срок актуальности данных в нём. Это не означает, что владельцу нужно каждую пятилетку обращаться к кадастровым инженерам, если он просто пользуется своей землей.

Если собственник земли решит её продать или иным способом передать свои права другому лицу (за денежные средства или по своему желанию) — без вызова межевщика не обойтись.

О том, кто будет проводить межевание — владелец или покупатель — договариваются сами стороны. Во втором случае его стоимость обычно вычитается из цены на участок.

Обязательно ли межевание при продаже дома с земельным участком для продавца?

Гражданин, желающий продать свой дом и земельный надел, должен отдельно привести бумаги на землю в порядок. Для потенциального покупателя в большинстве случаев важно, чтобы не потребовалось долгого ожидания на дооформление документов. Ведь если что-то окажется не так, то регистратор Росреестра может отказать в регистрации полностью или приостановить переход прав по сделке на определённый срок.

Покупателя может отпугнуть и то, что в дальнейшем, если границы не будут подтверждены межевщиком, могут возникнуть конфликтные ситуации с хозяевами соседних наделов. Подобные противоречия рассматриваются только в судебном органе, это дополнительные траты денежных средств, времени и сил. Тем более: суд обычно склоняется в своём решении на сторону того, у кого недавно проведено межевание.

Важность межевания для покупателя

Уже отмежёванный участок несёт только плюсы для приобретателя.

Если человек решил купить землю, то сделанное во время предпродажной подготовки межевание способно обеспечить ему:

  • Спокойное владение наделом без споров с соседями по поводу не там поставленного забора или другого сооружения;
  • Безпроблемное заключение различного рода договоров с местными властями, коммунальными службами, иными лицами для получения услуг или проведения работ;
  • Возможность распорядиться землёй полностью или выделить долю.

Как определить границы, если купили участок и межевание сделано?

Для того, чтобы определить границы своего надела на местности, при наличии межевого плана или кадастрового паспорта на руках, новый владелец может обратиться в геодезическую службу (Комземресурсы). Её специалисты, используя специальные приборы и датчик ДжиПиЭс, практически без погрешностей смогут восстановить или уточнить правильность границ.

Геодезисты делают съёмку, устанавливая при этом т. н. межевые знаки (забивают колышки). Таким образом, они отмечают места поворотных точек границ надела и указывают их координаты. Если у покупателя всё же вызывает вопросы близость соседского забора, тогда нужно ознакомиться с актуально информацией о том, как изменить границы земельного участка после межевания.

Стоимость разнится в зависимости от регионов и даже районов. В среднем она составляет от 600 до 3 и более тыс. руб. за одну вынесенную точку.

Границы можно вынести на местность и самостоятельно, имея при себе хотя бы 20-метровую рулетку. Однако такие работы требуют знания элементарной геометрии и наличия перед глазами кадастровой выписки. Кроме того, они не смогут удовлетворить ваше желание достигнуть максимальной точности, и, если будет совершена ошибка в измерении, то будет виноват только тот, кто его производил.

Есть ещё 2 проблемных момента, которые могут быть устранены только при использовании специальных геодезических приборов:

  1. Границы надела представляют собой сложный геометрический объект;
  2. На местности, на которой расположен надел, нет точек (колышков, заборов, зданий и т.п.), относительно которых можно быть уверенным в их соответствии кадастровым данным.

Как итог: лучше воспользоваться услугами сертифицированных специалистов, чтобы избежать различных правовых «осложнений» при продаже земли и дома.

Важная информация об изменениях в законодательстве, вступивших в силу с 1 января 2018 года, для владельцев домов и земельных участков:

Межевые работы очень важны для владельца: как нынешнего, так и будущего. Стоимость их не сильно велика — по крайней мере не больше потраченных в будущем сумм на установление справедливости в измерениях границ и не ценнее времени, которого придётся потратить на хождение по инстанциям и службам.

Как оформить землю в собственность, если дом в собственности читайте в этой нашей статье.

За дополнительной информацией по данному вопросу обращайтесь в рубрику «Межевание» по ссылке.

Что делать, если вы купили участок, сделано межевание — как определить границы?

Межевание участка представляет собой официальное установление и юридическое закрепление фактических границ земельного надела.

Необходимость в этой процедуре возникает при совершении сделок: купли-продажи; дарения; обмена; наследования или раздела недвижимого имущества.

Из этой статьи вы узнаете, нужно ли межевание при продаже земельного участка?

Дорогие читатели! Наши статьи рассказывают о типовых способах решения юридических вопросов, но каждый случай носит уникальный характер.

Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему – обращайтесь в форму онлайн-консультанта справа или звоните по телефону +7 () 938-51-36 . Это быстро и бесплатно !

Обязательно ли межевание земельного участка при продаже?

Грамотный покупатель сразу задаст вопрос о наличии документации по приватизации земли.

Если таковая отсутствуют, он потребует узаконивания прав владения, либо предложит лично выполнить формальности.

Сумма сделки тогда может уменьшиться на величину потраченных покупателем средств для оформления.

В худшем случае, сторона может вообще отказаться от сделки. Чтобы избежать этих неприятностей следует перед продажей узаконить межеванием принадлежащий земельный надел.

Нужно ли делать межевание земельного участка при продаже? Несмотря на то, что оно отменено Федеральным законом от 24 июля 2007 года № 221 ” О государственном кадастре недвижимости”, межевание участка при продаже нужно, когда:

  1. участок не имеет чётких контуров. Это происходит, когда земля некоторое время пустовала, не ограждена забором, часть территории захвачена соседями, либо находится в чистом поле. Зафиксированы случаи, когда контуры территории слишком изломаны, со множеством углов, поворотов.
  2. Собственность не внесена в кадастровый реестр.Федеральным законом от 21 июля 1997 № 122 регламентирован порядок регистрации собственных земель, а также объектов недвижимости.
  3. Реальная площадь отличается от документально оформленной. Превышение допустимых пределов (+-10%), установленных нормативными актами, подлежат обязательному уточнению (о погрешности межевания читайте тут). Это может обнаружиться при продаже части недвижимости, либо в случае отстаивания своих прав при самовольном захвате чужой территории. О том, что делать, если при межевании изменилась площадь участка, вы узнаете в этой статье.

Таким образом, межевание при продаже земельного участка необходимо. Подробнее о том, почему межевание ЗУ необходимо, читайте в нашей статье.

Перечисленные причины узаконивания относятся так же к дачным участкам (закон от 30 июня 2006 года № 93-ФЗ). Подробнее о межевании дачных участков мы рассказывали здесь.

Официально оформленные документы на собственность должны быть также при покупке земельных площадей.

Обязательно ли межевание при продаже дома с земельным участком? Да, потому что с начала 2018 года нельзя будет совершить сделок с участками, если не были предприняты соответствующие меры.

Подробнее о процедуре межевания мы рассказывали тут, а о том, можно ли продать, купить и приватизировать землю без межевания, читайте в этой статье.

Покупка земли

Приобретая землю стоит обратить внимание как на имеющиеся у продавца документы, так и на соответствие их фактическим данным.

При этом желательно проверить:

  • генеральный план участка;
  • наличие регистрации в кадастре недвижимости;
  • соответствие СНиПам, другим регламентирующим документам всех зарегистрированных строений.

Наличие официальных бумаг поможет избежать территориальных споров с соседями или местными властями, а уплата налога на недвижимость не будет вызывать сомнений. Как разрешить споры с соседями при межевании, можно узнать здесь.

Конечно, дороже стоит земля с проведённым межеванием, чем без него. Поэтому некоторые покупатели предпочитают не переплачивать.

До 1 января 2018 года отсутствие документации на приватизацию земли не является юридической причиной отказа от сделки. Нюансы и дополнительные сведения можно найти, почитав «Земельный кодекс РФ» 25 октября 2001 года N 136-ФЗ, а также «Инструкцию по межеванию земель» от 08.04.1996 г.

Однако некоторые люди, выставляя землю на продажу, не торопятся заняться её приватизацией.

Какой участок лучше покупать?

Если покупателю всё равно, было ли проведено межевание или нет, то после регистрации права владения он несёт полную ответственность за всю недвижимость, в том числе землю.

Любой хозяин собственности захочет владеть не только постройками на участке, но и земельным наделом. Для приватизации которого необходимо юридическое оформление результатов определения параметров его площадей.

Рассмотрим преимущества приобретения участка с межеванием.

Без проведения данной процедуры владелец не сможет:

  1. приватизировать недвижимость (статья 20 закона о регистрации собственности).
  2. Получить кадастровый номер в государственно реестре.
  3. Осуществить строительство нового жилья или хозяйственных пристроек на участке.
  4. Оформить банковский кредит под залог недвижимости.
  5. В законном порядке бесплатно увеличить площадь своих владений за счёт прирезки дополнительной земли.
  6. Оформить наследство, дарственную на владения, либо часть их.
  7. Отстоять свои права в спорных ситуациях с соседями, незаконно прихвативших часть его земли.
  8. Потребовать компенсацию при порче участка в случаях стихийных бедствий или при необходимости возведения на нём государственных объектов, либо проведения специальных коммуникаций.
  9. Получить в городском управлении архитектуры кадастровый план участка при желании продать его. После 2018 года эта сделка не может быть осуществлена.

Узаконивание земельных соток выгодно не столько государству, сколько землевладельцам, так как:

  • хозяйство будет легче продать, подарить, разделить;
  • не возникнет спорных ситуаций со смежными владельцами, а если и возникнут, то решение суда будет положительным.

Некоторые владельцы считают, что межевание надела – пустая трата денег и времени. Однако эти суждения могут иметь место, если:

  • хозяин в ближайшем будущем права на недвижимость никому передавать не планирует;
  • хорошие отношения с соседями;
  • владельцы смежных участков уже позаботились об обозначении своих территорий.

Единственным основным аргументом против межевания является продолжительность и стоимость процедуры. Регламент её проведения, действительно требует определённого времени для выполнения формальностей, а также предусматривает непосредственное участие собственника в оформлении необходимых документов.

Что делать, когда куплены не приватизированные сотки?

Для того, чтобы стать законным собственником купленного или унаследованного (подаренного) земельного участка, ему надо придать официальный статус. Для этого необходимо обратиться в Росреестр со следующими документами:

  • заявлением типовой формы;
  • паспортом, либо доверенностью на право участия в процедуре;
  • платёжкой об уплате государственной пошлины;
  • выпиской из кадастрового плана;
  • нотариально заверенным договором купли (завещанием или дарственной).

Предположим, вы купили участок, межевание сделано — как определить границы?
Уточнение границ в кадастровом плане возможно только после официального оформления документов межевания. Поэтому первоначально следует заняться решение этого вопроса. Для этого понадобится проведение:

  1. геодезической съёмки надела.
  2. Согласования контуров участка.
  3. Сбора требуемых документов (подтверждающих право собственности, справки об отсутствии электрического кабеля, некоторых других).

О том, как узнать было ли межевание и правильно ли сделана процедура, читайте здесь.

Конечно, не в каждом населённом пункте имеется геодезическая лицензированная служба, оказывающая эти услуги. Но есть юридические конторы, готовящие документацию для межевания и рекомендующие организации, грамотно осуществляющую данную процедуру.

Не нашли ответа на свой вопрос? Узнайте, как решить именно Вашу проблему – позвоните прямо сейчас:


Ссылка на основную публикацию