Обзор договора аренды земельного участка

ВС РФ разъяснил позицию в отношении аренды участка из земель сельхозназначения одним из его сособственников.Стоит ли брать ее на вооружение?

Земельный участок, относящийся к землям сельскохозяйственного назначения, находится в общей долевой собственности нескольких лиц. Один из участников долевой собственности на этот участок обладает необходимыми ресурсами — работниками, техникой и финансовыми средствами, — чтобы возделывать участок целиком, в то время как другие собственники такой возможности не имеют. В связи с этим участник долевой собственности, планирующий обработку всего участка, ведет переговоры с остальными участниками долевой собственности о том, чтобы арендовать принадлежащую им часть земельного участка. О том, какие риски связаны с заключением подобного договора аренды между участниками долевой собственности в отношении общего земельного участка, каковы тенденции судебной практики и как лучше оформить отношения в такой ситуации, читайте в материале.

Значительная часть земель сельскохозяйственного назначения в нашей стране находится в общей долевой собственности граждан. Причина тому — исторически сложившаяся система землепользования, когда многие граждане являлись членами колхозов. Правовой режим земель давно поменялся, колхозов больше нет, а участки перешли в общую долевую собственность бывших членов колхозов. В связи с этим крупные игроки рынка сельхозпроизводства, планирующие расширить свой земельный банк, нередко сталкиваются с проблемами, в том числе правовыми, которые порождает режим общей долевой собственности граждан на интересующие их земельные участки. Одной из таких проблем является аренда участка, часть долей которого арендатор впоследствии выкупает.

Позиция Росреестра: арендатор и арендодатель не должны совпадать в одном лице

Многие сособственники земельных участков не готовы продавать свои доли, потому что для них это надежный и долговременный источник дохода. Поэтому компании-сельхозпроизводители организуют встречу с сособственниками, договариваются об условиях сделки и заключают договор аренды со множественностью лиц на стороне арендатора. Спустя время кто-то из сособственников решает продать свою долю, и первым претендентом на ее приобретение становится арендатор-сельхозпроизводитель. На первый взгляд, ситуация представляется арендатору крайне выгодной, однако в ней есть определенные подводные камни. В чем они заключаются?

Дело в том, что согласно ст. 413 Гражданского кодекса обязательство прекращается совпадением должника и кредитора в одном лице, если иное не установлено законом или не вытекает из существа обязательства. И до недавнего времени среди органов Росреестра была крайне распространена практика, когда регистрирующие органы отказывали регистрировать подобные договоры аренды, руководствуясь указанной нормой, по причине совпадения в одном лице арендатора и арендодателя.

В одном деле в мае 2006 г. компания заключила с гражданами — сособственниками земельного участка сельхозназначения договор аренды этого участка с множественностью лиц на стороне арендодателя. В соответствии с договором участок предоставлялся арендатору сроком на 15 лет для производства сельскохозяйственной продукции. Договор аренды зарегистрирован в ЕГРП.

В январе 2009 г. компания приобрела часть долей в праве общей долевой собственности на арендуемый ею же участок. Права компании на доли также зарегистрированы в ЕГРП.

Через некоторое время, в апреле 2010 г., из указанного земельного участка путем выдела были образованы три земельных участка, права собственности на каждый из которых также зарегистрированы в ЕГРП. При этом запись об обременении выделенных участков правом аренды компании в ЕГРП не вносилась.

В июле 2015 г. компания обратилась в управление Росреестра с заявлением о внесении в ЕГРП записей о наличии обременения в виде аренды в отношении выделенных земельных участков, но получила отказ. Тогда, ссылаясь на то, что отсутствие в ЕГРП записей об обременении выделенных земельных участков правом аренды противоречит нормам Федерального закона от 24.07.2002 № 101-ФЗ «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения» (далее — Закон о землях сельхозназначения) и нарушает права компании как арендатора, компания обратилась в арбитражный суд с требованиями признать незаконным бездействие Росреестра по невнесению записи в ЕГРП об обременении выделенных земельных участков и возложить на управление Росреестра обязанность по внесению в ЕГРП соответствующих записей.

Суды первой и апелляционной инстанций удовлетворили требования компании. Они указали, что участники общей долевой собственности выразили свою волю на передачу земельного участка в аренду, и пришли к выводу об отсутствии оснований для прекращения этого договора на основании п. 5 ст. 14 Закона о землях сельхозназначения, поскольку доказательств того, что собственник земельных долей, выделивший свою долю в праве общей собственности на земельный участок, возражал против передачи данного участка в аренду компании, судам представлено не было. Переход права собственности и других вещных прав на сданное в аренду имущество к другому лицу не является основанием для изменения (расторжения) договора аренды (п. 1 ст. 617 ГК РФ). И регистрационные действия по внесению в ЕГРП записи об обременении правом аренды образованных земельных участков управление Росреестра должно было, по мнению судов, произвести одновременно с государственной регистрацией права собственности на выделенные (из арендуемого компанией) земельные участки. Однако управление Росреестра этого не сделало.

Между тем кассация с таким решением не согласилась. Суд округа отметил, что управление Росреестра, возражая против заявленных требований, указывало судам на то, что компания с 2009 г. сама является собственником доли в арендованном ею ранее земельном участке. Государственная регистрация доли осуществлена на основании договора купли-продажи долей в праве общей долевой собственности на земельный участок. Регистрирующий орган полагал, что в данном случае имеет место совпадение сторон в обязательственных (арендных) правоотношениях. И с момента регистрации права компании на долю в праве собственности на ранее арендованный земельный участок договор аренды прекратил свое действие. Отношения заявителя с иными сособственниками земельного участка (владельцами земельных долей) не могут регулироваться нормами Гражданского кодекса об аренде.

В связи с этим судебным инстанциям было предложено проверить приведенные управлением Росреестра возражения и учесть, что земельный участок на дату регистрации права собственности на спорные выделенные участки уже находился в долевой собственности, одним из участников которой являлась сама компания. В связи с приобретением доли в праве собственности на земельный участок заявитель не может быть признан его арендатором, поскольку лишен возможности владеть и пользоваться всем участком в соответствующем качестве (ст. 407, 413 ГК РФ). Отношения сособственников (компании и иных собственников участка), касающиеся порядка пользования общим имуществом, регулируются нормами Гражданского кодекса (ст. 246, 247) и положениями Закона о землях сельхозназначения (в случае если число участников долевой собственности на земельный участок сельскохозяйственного назначения превышает пять). При этом компания не является и арендатором не приобретенной ею части земельного массива в связи с тем, что участники долевой собственности, сохранившие права на принадлежащие им доли, не выделяли в спорный период участки в счет земельных долей и не передавали образованные участки во владение (пользование) компании в рамках арендных правоотношений.

Постановление АС Северо-Кавказского округа от 16.11.2016 № Ф08-7121/16 по делу № А32-29113/2015

Иными словами, на практике и Росреестр, и суды придерживались позиции, что с момента приобретения доли в земельном участке его арендатор таковым больше не является — договор аренды либо считался прекращенным, либо квалифицировался как соглашение участников долевой собственности о порядке использования имущества, находящегося в долевой собственности, предполагающее передачу всего объекта долевой собственности во владение и пользование за плату арендатору как одному из дольщиков (см., например, постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 31.07.2016 № 15АП-6751/2016 по делу № А53-29594/2012, Определение ВАС РФ от 04.02.2013 № ВАС-143/13 по делу № А53-11699/2012, постановление ФАС Северо-Кавказского округа от 11.03.2013 по делу № А53-19886/2012).

Подобная квалификация договора аренды несла с собой достаточно серьезные риски для арендатора — участника долевой собственности. Помимо вероятных отказов Росреестра в регистрации обременения в виде аренды в отношении земельных участков, выделенных из арендуемого участка в натуре, возникали также риски оспаривания договора аренды в целом.

Представим ситуацию, что арендуемым земельным участком заинтересовался конкурент сельхозпроизводителя. Он может предложить собственникам земли более привлекательные условия сотрудничества. С учетом сформировавшейся судебной практики любой из собственников мог обратиться в суд и с большой вероятностью успешно оспорить договор аренды, с тем чтобы заключить его с новым арендатором на более выгодных условиях.

Верховный суд изменил практику

С течением времени проблема становилась все острее, поскольку сельхозпроизводители-арендаторы оказались в ощутимо слабой позиции из-за выработанного в практике подхода и активно отстаивали свои интересы в судах. В итоге этот вопрос попал на рассмотрение Верховного суда РФ, который выразил диаметрально противоположную ранее сложившейся точку зрения, включив ее в Обзор судебной практики Верховного суда РФ № 5 (2017), утв. Президиумом ВС РФ 27.12.2017.

ВОПРОС 4. Подлежит ли применению правило ст. 413 ГК РФ о прекращении обязательства совпадением должника и кредитора в одном лице в случае приобретения арендатором земельного участка сельскохозяйственного назначения права собственности на долю в праве общей собственности на этот участок?

ОТВЕТ. При передаче в аренду земельного участка сельскохозяйственного назначения, принадлежащего на праве общей долевой собственности нескольким лицам, соответствующий договор заключается на основании решения общего собрания участников долевой собственности со множественностью лиц на стороне арендодателя (ст. 14 Закона о землях сельхозназначения, п. 1 ст. 308 ГК РФ).

В соответствии со ст. 413 ГК РФ обязательство прекращается совпадением должника и кредитора в одном лице, если иное не установлено законом или не вытекает из существа обязательства.

В случае приобретения арендатором доли в праве собственности на предоставленный ему земельный участок сельскохозяйственного назначения не происходит полного совпадения объема прав и обязанностей должника и кредитора в одном лице, совпадение происходит лишь на определенную долю в праве.

Кроме того, обязательства арендатора по отношению к соарендодателям, не являющимся продавцами долей, не могут прекратиться на основании договора купли-продажи, в котором эти соарендодатели не участвуют в качестве сторон (п. 3 ст. 308 ГК РФ).

В связи с изложенным правило ст. 413 ГК РФ о прекращении обязательства совпадением должника и кредитора в одном лице в данном случае применению не подлежит. До согласования иного порядка пользования общим имуществом обязательства, возникшие на основании договора аренды, подлежат исполнению с учетом того обстоятельства, что арендатору принадлежит доля в праве на земельный участок (в частности, возможно соразмерное уменьшение арендной платы).

После выхода указанного Обзора судебной практики ситуация стала меняться — суды стали признавать отказы Росреестра в регистрации договоров аренды с участием одного из дольщиков земельного участка незаконными (см., например, Определение Верховного суда РФ от 17.05.2018 № 310-КГ18-5406 по делу № А64-242/2017, постановление АС Северо-Кавказского округа от 12.03.2019 № Ф08-733/2019 по делу № А63-9613/2018).

После выхода Обзора ВС РФ свою позицию изменил АС Северо-Кавказского округа, рассматривавший приведенное выше дело № А32-29113/2015.

После того как АС Северо-Кавказского округа постановлением от 16.11.2016 отправил дело на новое рассмотрение в суд субъекта, первая и апелляционная инстанции отказали в удовлетворении требований компании о внесении в ЕГРП записей об обременениях в виде аренды в отношении выделенных участков. В итоге дело снова попало на рассмотрение в кассацию.

В связи с подачей компанией очередной жалобы на состоявшиеся судебные акты АС Северо-Кавказского округа направил в Верховный суд запрос о разъяснении правил применения ст. 413 ГК РФ при приобретении арендатором земельного участка сельскохозяйственного назначения права собственности на долю в праве общей собственности на такой участок. В письме от 28.12.2017 ВС РФ сообщил о том, что данный вопрос обсужден на заседании Президиума ВС РФ 27.12.2017, а выработанные правовые позиции включены в Обзор судебной практики ВС РФ № 5 (2017).

В результате суд округа, руководствуясь разъяснениями Верховного суда, изменил свою позицию по рассматриваемому вопросу и удовлетворил требования заявителя-арендатора, признав отказ Росреестра в регистрации обременений незаконным.

Постановление АС Северо-Кавказского округа от 24.01.2018 № Ф08-6877/2017 по делу № А32-29113/2015

В приведенном деле стоит также отметить интересный факт: к моменту рассмотрения спора в суде округа по второму кругу заявитель-арендатор приобрел в собственность те самые спорные земельные участки, которые выделил в натуре один из дольщиков и в отношении которых шел спор о возможности обременения их правом аренды. Хотя экономический интерес у заявителя-арендатора в разрешении спора пропал, у него сохранился интерес юридический. Вероятнее всего, заявитель не хотел создавать прецедент не в свою пользу, полагая, что судебная практика изменчива и всегда остается вероятность, что его правовое поведение может впоследствии сыграть против него.

Риски снизились, но не исчезли

На сегодняшний день судебная практика развернулась лицом к арендаторам-дольщикам. Тем не менее этот вопрос не стоит оставлять без внимания. Росреестр по-прежнему отказывает в регистрации договоров аренды либо обременений. И до тех пор, пока соответствующие изменения не приобретут статус закона, все может радикальным образом измениться. А поскольку земля, в том числе принадлежащая сельхозпроизводителям на праве аренды, — это, как правило, ключевой актив, риски слишком высоки, чтобы полагаться на последовательность позиции Верховного суда.

Каким образом можно попытаться нивелировать риски компании-дольщику, арендующей или планирующей арендовать землю у сособственников?

Заключить соглашение о порядке использования земельного участка между всеми участниками долевой собственности

У этого варианта есть свои минусы. Договор аренды имеет много преимуществ перед соглашением сособственников — он лучше урегулирован законодательно, предоставляет арендатору преимущественное право на заключение договора на новый срок, подлежит регистрации. Тем не менее если договор аренды теоретически может быть оспорен, то даже такая конструкция защитит арендатора-дольщика от ключевого риска.

Заключить договор аренды от имени компании, созданной для этих целей и контролируемой дольщиком, заинтересованным в аренде оставшейся части участка

При таком варианте заинтересованная в аренде участка компания-дольщик останется только арендодателем совместно с другими владельцами земельных долей.

Передать принадлежащие арендатору-дольщику земельные доли контролируемой компании

В этом способе нюанс заключается в том, что согласно ч. 1 ст. 12 Закона о землях сельхозназначения участник долевой собственности вправе распорядиться земельной долей по общему правилу только после выделения земельного участка в счет земельной доли (если он не собирается передать свою долю другому сособственнику или внести долю в качестве вклада в уставный капитал сельскохозяйственной организации). Тем не менее для некоторых случаев этот способ может стать решением.

Выделить земельный участок в счет принадлежащих компании земельных долей

При этом способе компании придется поставить выделенный участок на кадастровый учет, произвести его регистрацию, а затем заключить договор аренды в отношении земли, оставшейся после выдела у сособственников.

Выбирать какой-то из предложенных вариантов или же остаться арендатором самому — решать компании. Возможно, с учетом конкретных обстоятельств одно из предложенных решений не будет слишком обременительным, зато позволит арендатору спокойно вести свою деятельность.

Договор аренды земельного участка: условия регистрации и нюансы выполнения соглашения

Договор аренды земельного участка — правовой документ, который имеет одну важную особенность.

Содержащиеся в нём общие положения находятся под юрисдикцией ГК РФ (Гражданского Кодекса), а сам факт передачи земельного участка — соответственно, Земельного Кодекса.

Существенные условия

Договором предусмотрен целый ряд исключительных прав, которые предоставляются арендатору:

  • Возможность оформления субаренды.
  • Исключительное право заключить новый договор, как только закончится действие старого.
  • Возможность передать весь комплекс прав и обязанностей третьему лицу.
  • Возможность использовать свои права как залог для получения ссуды, как долю или как паевой взнос.
  • Законодательство предполагает преимущество при выкупе либо аренде участка муниципальной либо государственной земли для владельцев любых строений, которые возведены на нём, независимо граждане они либо юридические лица.

    Ранее заключались договора аренды части земельного участка, теперь это не позволяется, а те договора, что заключены ранее и не изменены, как того требует закон, в дальнейшем будут рассматриваться, как договора доверительного управления имуществом.

    Земельное право позволяет арендовать участки, как на ограниченный период, так и на бессрочный. Права арендаторов защищены законом очень хорошо, — договор аренды земельного пая, заключённый на срок больше пяти лет, можно досрочно разорвать лишь по санкции судебного органа, при условии ощутимого нарушения его условий со стороны арендатора.

    Арендная плата

    Сумма прописывается в тексте договора. Ну а базовые начала формирования платы за земли, владельцами которых являются муниципалитеты или государство, устанавливает Правительство России.

    Читайте также:  Где и как можно посмотреть кадастровый номер земельного участка

    Оплата за использование арендуемых земель может производиться в различных формах.

    Чаще всего это происходит в денежной форме, в виде периодически либо единовременно вносимого платежа. Также можно осуществлять расчёт услугами либо продукцией, выращенной арендатором. Эта форма чаще практикуется для земель сельскохозяйственного предназначения.

    Ещё один вариант аренды – срочное безвозмездное использование. Оно осуществляется бесплатно на протяжении ограниченного договором времени. Такой вид использования земли, как правило, применяется при предоставлении служебных наделов.

    Объекты и субъекты договора

    Хотя, по статье № 606 ГК РФ арендодатель предоставляет арендатору предмет договора, то есть земельный участок для временного владения и пользования либо только временного пользования, в случае с землями, пользоваться ими, но не владеть не получится.

    Следовательно, арендатор и пользуется и владеет землёй, арендованной им. Естественно, что вся продукция и прибыль, полученная с земли – его имущество.

    Касательно того, кто может выступать арендатором, можно заметить, что в гражданском законодательстве нет для этого никаких ограничений.

    Арендодателем может выступать исключительно собственник земли, либо уполномоченное им лицо. Для земель, объектов аренды, описываются и удостоверяются границы.

    Если же эти существенные условия не выполнены, то выделить его из окружающего массива не представляется возможным и договор признаётся недействительным, незаключённым.

    Договор должен пройти процедуру государственной регистрации, а стороны — заплатить госпошлину. (Здесь Вы можете скачать образец договора аренды земельного участка. А для скачивания передаточного акта к договору аренды земельного участка пройдите по этой ссылке.)

    Статью об определении сервитута земельного участка читайте здесь.

    Регистрация

    Можно обойтись без регистрации договоров сроком меньше года.

    А вот все долгосрочные договоры, тем более на максимальный срок — 49 лет подлежат обязательному внесению в Росреестр.

    Договора, заключённые на неопределённый срок, расторгаются по желанию любой стороной, с предупреждением за один квартал другой стороны.

    Если на неделимом участке находится сооружение, принадлежащее нескольким лицам, не важно физические они или юридические, то договор аренды на эту землю заключается в виде многостороннего соглашения, под названием аренда со множественностью лиц со стороны арендатора.

    Данный правовой акт регулируется статьёй № 36 ЗК РФ.

    Обязанности арендодателя

    Самой главной обязанностью арендодателя, является предоставление арендатору земли в соответствующем его требованиям состоянии.

    При возникновении сложностей у арендатора, которые мешают ему начать, к примеру, сельскохозяйственную деятельность по причине наличия на участке сараев, мусора и тому подобных помех, арендодатель обязан привести землю в надлежащий вид и, к тому же, возместить арендатору убытки, возникшие по причине задержки с началом деятельности.

    В случае неисполнения этого условия, по статье № 611 Гражданского Кодекса, договор будет расторгнут, а владелец земли будет обязан возместить несостоявшемуся арендатору убытки, полученные им по причине неисполнения условий договора.

    Статью об особенностях заключения договора аренды земельного участка сельхозназначения читайте здесь.

    О переуступке права аренды земельного участка Вы можете прочитать в этой статье.

    Спорные ситуации

    Иногда сдаются в аренду участки, имеющие недостатки, которые мешают его использованию как частично, так и полностью.

    К примеру, обнаруживается превышение нормативов, прописанных в экологических и санитарных правилах:

    • шума;
    • вибрации;
    • выхлопных газов от проезжающего по соседней трассе автотранспорта;
    • загрязнения земли или воздуха вредными выбросами заводов.

    Также проблема может быть в заболачивании земли либо её истощении. Споры, возникающие в этих случаях, решаются, основываясь на статью № 612 Гражданского Кодекса России.

    Он гласит, что, если арендатор знал об этих недостатках до того, как договор был заключён и внесён в реестр договоров, а также был подписан акт передачи по договору, либо эти недостатки можно было обнаружить во время осмотра участка, либо арендодатель оговаривал их наличие, то ответственность он за них не несёт.

    Ну а остальные случаи предполагают ответственность владельца, причём даже при его незнании о них.

    При этом, арендатор может:

  • расторгнуть договор раньше срока;
  • потребовать снижения арендной платы;
  • безвозмездно их устранить;
  • устранить их и потребовать компенсации за понесённые расходы;
  • устранить их и изъять расходы из платежей за аренду;
  • если для покрытия убытков не хватает арендной платы, разницу арендатор может потребовать с хозяина земли.
  • Статья № 429 ГК РФ, пункт I, предполагает возможность заключения предварительного договора, по которому владелец и арендатор обязуются заключить договор об аренде земли, срок регистрации которого соответствует таковому для других видов договоров.

    Что касается внесения изменений в договор, к примеру, при изменении размера арендной платы, то оно производится исключительно по соглашению сторон. Если соглашения достигнуть не удалось, то свой вердикт выносит судебная инстанция.

    Смотрите видео, в котором затрагивается интересный вопрос правомерности заключения договора аренды земельного участка без кадастрового номера:

    Защита прав арендатора земельных участков // Обзор судебной практики

    Очевидная тенденция последних лет – рынок недвижимости если не замер, то существенно сбавил обороты. Однако в этом году многие специалисты отмечают возвращение бизнеса к крупным строительным проектам, завершающий этап которых зачастую проходит не на стройплощадке, а в здании суда.

    Поскольку в большинстве случаев арендодателем земель под строительство выступает государство, то основное внимание в настоящем обзоре судебной практики уделено именно этим спорам. В обзор вошли дела, разрешенные в 2017 году Верховным судом (ВС) РФ.

    1. Если арендатор законно возвел объект незавершенного строительства, то при расторжении договора аренды арендодатель не может потребовать у арендатора освободить участок от такого объекта

    Определение Судебной коллегии по экономическим спорам ВС РФ от 14.06.2017 № 304-ЭС16-20773 по делу № А75-236/2016

    Городская администрация предоставила компании земельный участок для строительства детского сада, заключив договор аренды. В течение периода пользования участком арендатор на основе разрешения возвел здание будущего детского сада «до уровня первого этажа» (объект незавершенного строительства), но право собственности на него не оформил.

    Позже администрация отказалась от договора, ссылаясь на истечение его срока и на задолженность по арендной плате, и обратилась в суд с требованием об освобождении участка от возведенного арендатором объекта. В качестве правового основания муниципалитет ссылался на статью 622 Гражданского кодекса (ГК), согласно которой при прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил.

    Арбитражные суды первой и кассационной инстанций требования администрации удовлетворили, отметив, что договор прекратил свое действие и не был продлен для завершения строительства. Кроме того, арендатор не зарегистрировал свое право на возведенный объект, поэтому какие-либо правовые основания для пользования участком у него отсутствовали. Наличие объекта незавершенного строительства, посчитали суды, не является препятствием для освобождения арендатором земельного участка после прекращения действия договора аренды.

    Судебная коллегия по экономическим спорам ВС поддержала суд апелляционной инстанции, который в удовлетворении иска отказал. Вторая кассация приняла во внимание тот факт, что на земельном участке расположен объект незавершенного строительства, который обладает признаками капитального строения и возведен на законных основаниях. Коллегия судей пришла к выводу, что если на спорном земельном участке находится объект незавершенного строительства, то статья 622 ГК не может служить основанием для возложения на арендатора обязанности по освобождению земельного участка вне зависимости от факта расторжения договора аренды.

    Первичным при разрешении подобных споров является ответ на вопрос, правомерно ли возведен объект недвижимости. При этом факт регистрации прав на объект недвижимости значения не имеет. ВС также подчеркнул, что замощение земельного участка, не отвечающее признакам сооружения, является его частью и не может быть признано самостоятельной недвижимой вещью. В то время как завершение работ по сооружению фундамента или аналогичных им работ позволяет отнести объект к объекту незавершенного строительства.

    Рассматривая данный спор, вторая кассация сослалась и на ряд правовых позиций ВАС РФ в отношении прав арендаторов в случае прекращения договоров аренды. В частности, было указано следующее:

    – принятие публичными органами распорядительных актов, разрешающих осуществление строительства, следует расценивать как согласие публичного образования с размещением на принадлежащем ему земельном участке объекта недвижимого имущества. При этом возвращение участка предполагает его освобождение от находящегося на нем недвижимого имущества, что нарушает права и законные интересы арендатора (постановление Президиума ВАС РФ от 25.01.2011 № 10661/10);

    – прекращение договора аренды, в том числе в связи с отказом арендодателя от договора, не лишает арендатора права пользования земельным участком, необходимым для эксплуатации принадлежащей ему недвижимости (постановление Президиума ВАС РФ от 15.02.2011 № 14381/10);

    – истечение срока действия договора аренды участка не препятствует регистрации права собственности на созданный в период действия договора объект незавершенного строительства (п. 24 постановления Пленума ВАС РФ от 17.11.2011 № 73).

    2. Арендатор участка из состава публичных земель вправе подать иск о признании права отсутствующим на объект, расположенный на данном участке

    Определение Судебной коллегии по экономическим спорам ВС РФ от 16.02.2017 № 310-ЭС16-14116 по делу № А35-8054/2015

    Муниципальное образование и предприниматель заключили договор аренды земельного участка. Участок был предоставлен под строительство объекта недвижимости (пристройки) к торговому зданию. Однако впоследствии муниципалитет зарегистрировал свое право собственности на нежилое здание гаража, расположенное на арендуемом участке.

    Предприниматель обратился в суд с иском, требуя признать право собственности муниципалитета на гараж отсутствующим. Арендатор указывал, что зарегистрированное право нарушает права истца как арендатора земельного участка на использование этого участка по целевому назначению, поскольку делает невозможным строительство пристройки к торговому зданию. Также истец ссылался то, что гараж по своим характеристикам не является объектом недвижимости.

    Арбитражные суды трех инстанций отказали истцу в удовлетворении требования, посчитав, что арендатор избрал ненадлежащий способ защиты права. В частности, суды со ссылкой на пункт 52 постановления Пленумов высших судов от 29.04.2010 № 10/22 указали, что правом на иск о признании права отсутствующим обладает только владеющий собственник недвижимости, чье право собственности зарегистрировано. А арендатор, пользующийся участком, не может оспаривать титул собственника соответствующего имущества, если только арендатор не считает такое имущество своим.

    Отменяя принятые по делу судебные акты и направляя дело на новое рассмотрение, ВС указал на необходимость рассмотрения заявленных требований по существу. Вторая кассация обратила внимание на следующее: аргументы истца о том, что зарегистрированное право нарушает его права и что объект не является недвижимым, не были оценены нижестоящими судами. Однако регистрация права собственности на гараж, расположенный на арендованном истцом участке, исключает строительство пристройки к торговому зданию. Защита прав истца возможна лишь путем исключения зарегистрированного права из реестра.

    В такой ситуации, решила коллегия судей, требование о признании права собственности отсутствующим следует считать разновидностью негаторного иска. ВС со ссылкой на положения статей 304 и 305 ГК указал, что арендатор, получивший земельный участок во владение по воле уполномоченного публичного органа на основании договора аренды, имеет право на негаторный иск. Такой иск подлежит удовлетворению при доказанности наличия препятствий, чинимых ему собственником в пользовании земельным участком в соответствии с целями, предусмотренными договором.

    При новом рассмотрении в суде первой инстанции требования истца были удовлетворены в полном объеме. Это решение не обжаловалось и вступило в законную силу.

    Отметим, что ранее схожая правовая позиция была выражена в пункте 3 информационного письма Президиума ВАС РФ от 15.01.2013 № 153, а также в определении ВС РФ от 07.04.2016 № 310-ЭС15-16638 по делу № А35-8277/2014. Однако следует признать, что рассматриваемое решение экономической коллегии ВС в любом случае будет способствовать формированию эффективного механизма защиты прав арендаторов земельных участков от нарушений со стороны как владельцев участков, так и третьих лиц.

    3. Арендодатель вправе отказать в продлении договора аренды земельного участка, предоставленного для целей строительства без проведения торгов, в связи с существенной просрочкой исполнения обязательства со стороны арендатора

    Определение ВС РФ от 08.02.2017 № 304-ЭС16-6168 по делу № А46-6835/2015 (см. на Закон.ру здесь)

    В 2010 году компания получила в аренду сроком на пять лет находящийся в муниципальной собственности земельный участок для строительства торгово-развлекательного комплекса. Однако в отведенный договором аренды (и законом) срок объект построен не был. За два месяца до истечения срока договора муниципалитет уведомил арендатора о том, что срок действия договора продлен не будет, поскольку указанный земельный участок, предназначенный для строительства, не использован в течение установленного срока.

    В ответном письме арендатор просил продлить срок действия договора аренды на три года, ссылаясь на положения статьи 39.6 Земельного кодекса, а также на то, что в период действия договора арендатор принял меры к началу строительства. В частности, в мае 2015 года было получено разрешение на строительство, заключены договоры с проектными и строительными организациями.

    Не урегулировав спор в досудебном порядке, арендатор обратился в суд с требованием о понуждении муниципалитета к заключению договора аренды на новый срок без проведения торгов.

    Суды первой и апелляционной инстанций удовлетворили заявленные требования, придя к выводу, что решение об одностороннем отказе в продлении договора было принято без учета фактических обстоятельств, а арендатор соответствовал всем указанным в пункте 4 статьи 39.6 Земельного кодекса критериям для заключения договора на новый срок без проведения торгов. Первая кассация, напротив, отменила судебные акты нижестоящих судов и указала, что совершенные арендатором действия по заключению договоров и выполнению начальных работ не свидетельствует о наличии оснований для заключения нового договора.

    ВС направил дело на новое рассмотрение. По мнению суда, в данном деле нижестоящие суды должны были проанализировать на соответствие критерию добросовестности как действия арендатора, направленные на строительство, так и действия органов власти по отказу в продлении договора аренды.

    Стоит отметить, что указанная позиция в целом основана на нормах законодательства и судебной практике. Вместе с тем остается неясным, почему в рассматриваемом определении вторая кассация уклонилась от квалификации длительного бездействия арендатора. В данном споре арендатор начал принимать меры по исполнению принятого обязательства незадолго до окончания действия договора аренды, о чем свидетельствует хотя бы получение разрешения на строительство в 2015 году. При этом городская администрация фактически была лишена возможности отказать арендатору в выдаче указанного разрешения.

    4. Закон прямо предусматривает право арендатора при наличии у него объекта незавершенного строительства на однократное заключение (продление) договора аренды земельного участка без торгов для завершения строительства, при наличии предоставления такого земельного участка в аренду до 01.03.2015.

    При этом отсутствие регистрации права собственности на объект незавершенного строительства не является основанием для отказа в заключении (продлении) договора.

    Определение Судебной коллегии по экономическим спорам ВС РФ от 19.09.2017 № 305-ЭС17-7338 по делу № А41-27734/2016 (см. на Закон.ру здесь)

    25.03.2014 обществу на праве аренды предоставлен земельный участок для осуществления строительства недвижимого объекта. На указанном земельном участке обществом на основании разрешения на строительство возведен объект незавершенного строительства.

    В период действия договора аренды общество обратилось в администрацию с заявлением о заключении договора на новый срок без проведения торгов (для завершения строительства).

    Отказывая в заключении договора на новый срок, администрация сообщила обществу, что земельный участок может быть предоставлен в аренду заявителю без проведения торгов только после представления документов, подтверждающих государственную регистрацию права собственности общества на объект незавершенного строительства.

    Указанный отказ явился основанием для обращения общества в суд с соответствующими требованиями.

    Арбитражные суды первой и кассационной инстанций отказали обществу в удовлетворении иска.

    Однако Судебная коллегия по экономическим спорам ВС, оставляя в силе постановление 10 ААС о частичном удовлетворении требований, со ссылкой на положения п. 21 ст. 3 Федерального закона от 25.10.2001 № 137-ФЗ «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации», указала на наличие у общества права на заключение (продление) договора аренды земельного участка без торгов однократно для завершения строительства.

    В частности, Судебная коллегия отметила, что отсутствие регистрации права собственности на объект незавершенного строительства не является основанием для отказа в заключении (продлении) договора.

    Указанный судебный акт развивает подход, сформулированный ВС в деле, рассмотренном в п. 3 настоящего обзора. Следует особо отметить, что в настоящем деле Судебная коллегия делает прямую ссылку на положения законодательства, предоставляющие арендатору право на продление срока аренды для завершения строительства на арендованном земельном участке.

    Читайте также:  Что нужно знать о праве аренды земельного участка

    Аренда

    ГК РФ (ст. 130) устанавливает, что все земельные участки на территории России признаются объектами недвижимого имущества и находятся в собственности какого-либо лица.

    Данный факт позволяет использовать их при заключении сделок. Договоры по купле-продаже земли подписывают редко по причине дороговизны. Предпочтение отдается сделкам по аренде.

    Таковой является законная процедура передачи владельцем земельного участка в пользование третьему лицу на определенных условиях. Кроме Гражданского права данный вопрос регулируется ЗК РФ.

    Что это такое и что значит?

    Собственник после совершения сделки именуется арендодателем, а лицо, получающее землю в пользование – арендатором.

    В качестве участников с обеих сторон могут выступать:

    1. Физические лица (граждане, индивидуальные предприниматели).
    2. Юридические лица (организации с разной формой собственности).
    3. Государственные и муниципальные образования.

    Существует несколько классификаций договоров аренды земли.

    • Аренду частной собственности, принадлежащей физическим или юридическим лицам.
    • Аренду государственной и муниципальной собственности, владельцем которой являются муниципалитеты или федеральные государственные органы власти.

    Сдача в аренду частной собственности проходит на условиях, определяемых арендодателем, т.е. в данном случае – физлицами и юрлицами.

    Аренда государственной собственности регулируется земельным законодательством. Государственные и муниципальные органы власти не имеют права самостоятельно устанавливать временные рамки для договоров или определять порядок взимания арендной платы.

    При оформлении аренды земли могут быть использованы два вида договоров:

    • В устной форме. Такой вариант возможен, если в качестве участников с обеих сторон выступают физические лица и срок действия аренды составляет менее 12 месяцев (ст.161 ГК РФ).
    • В письменной форме с последующей регистрацией. Используется, когда одна из сторон сделки – юридическое лицо, а также, если срок аренды – год и более (ст. 609 ГК РФ).

    О предоставлении земли в аренду подробная информация в этой статье.

    Особенности договоров

    Договоры аренды могут разграничиваться по срокам действия. Они бывают:

    1. Краткосрочными. Срок такой аренды не превышает 1 год.
    2. Долгосрочными. Сроки зависят от целей использования участка. Например, взять участок для выпаса скота можно не более, чем на 3 года, а для индивидуального жилищного строительства – не более, чем на 20 лет. На момент 2019 года максимальное ограничение установлено в 49 лет.

    Сложней всего заключать договора об аренде с государственными федеральными или муниципальными структурами. С марта 2015 года изменились правила данной процедуры.

    Теперь арендовать такую землю можно следующими способами:

    Основные причины, по которым участки могут быть предоставлены в найм без проведения торгов (ст. 39.6 ЗК РФ):

    • Юридическим лицам: по Указу или распоряжению Президента РФ, Правительства РФ, руководителя субъекта РФ.
    • Юридическому лицу, если оно принимает на себя обязательства застройщика по завершению строительства многоквартирного дома на земельном участке.
    • Юридическому лицу для возведения на участке объектов электро-, водо-, газоснабжения, нефтепроводов и т.п.
    • Членам некоммерческой организации, если земля ей была предоставлена для индивидуального жилищного строительства.
    • Гражданам для ведения огородно-садоводческих работ в рамках садоводческих некоммерческих хозяйств.
    • Лицам, являющимся собственниками зданий и сооружений, расположенных на земельном участке.
    • Физическим и юридическим лицам для завершения строительства недостроенных объектов, расположенных на участке.
    • Крестьянским и фермерским хозяйствам согласно ст. 10 ФЗ РФ № 101 (от 24.07.2002).
    • Лицам по договору о развитии застроенной территории.
    • Гражданам, имеющим федеральные и региональные льготы на получение земли.
    • Гражданам для сенокошения, выпаса скота, занятий огородничеством, если участок расположен за пределами населенного пункта.

    Цели оформления земли в найм:

    1. Организация мест культурного досуга и массового отдыха.
    2. Индивидуальное жилищное строительство.
    3. Ландшафтный дизайн, озеленение.
    4. Занятия садоводством и огородничеством.
    5. Приусадебное хозяйство, устройство пасеки.
    6. Выпас скота, покос трав.
    7. Организация физкультурных и оздоровительных мероприятий.

    Субаренда

    Ст. 615 ГК РФ и ст. 22 ЗК РФ закрепляют за арендатором право сдавать участок земли в субаренду.

    Так именуется процедура передачи объекта в пользование третьей стороне по договору на условиях взимания платы в пользу арендатора.

    У такого типа соглашения имеются особенности:

    • Срок его не должен превышать срок аренды.
    • Недопустимо, чтобы условия договора субаренды противоречили условиям договора аренды.

    При субаренде арендатор сохраняет за собой все права на земельный участок и несет за него ответственность перед арендодателем.

    Информацию о правилах составления договора субаренды читайте здесь.

    Плюсы и минусы найма

    При выборе правовой формы владения землей граждане, в первую очередь, руководствуются принципом материальной выгоды.

    Несомненный плюс аренды состоит в том, что цена ее значительно ниже покупной стоимости земли. Но только при условии, что участок нужен не на долгий срок. В среднем арендные платежи лет за 10-15 компенсируют всю сумму, потраченную на покупку участка.

    Минусов у найма значительно больше:

    1. Если договор заключается между физическими лицами сроком менее чем на год, арендодатель не обязан регистрировать его в Росреестре. А это уменьшает права арендатора.
    2. Необходимость внесения ежемесячных платежей делает необходимым постоянное наличие свободных денежных средств, которые приходится изымать из оборота.
    3. Арендодатель обладает правом не продлять соглашение по окончанию срока его действия.
    4. Если арендатор планирует возвести объект на участке, решение это должно быть согласовано с собственником.

    Порядок оформления

    Этапы оформления аренды у физического лица:

    • Проверка правоустанавливающих документов на объект.
    • Обсуждение условий сделки и составление текста соглашения.
    • Подписание договора и составление дополнительно акта приема-передачи земельного участка.
    • Завершающий этап – регистрация соглашения в Росреестре.

    В документе следует указать:

    1. Информацию о заявителе и арендодателе.
    2. Цель получения земельного участка и срок аренды.
    3. Сведения об участке. Обоснование необходимости пользоваться указанной площадью.

    Заявление рассматривается в течение месяца. Если препятствий для аренды не имеется и претендент имеет право получить землю без торгов, с ним заключают договор о предоставлении участка в пользование. После подписания соглашение регистрируется в Росреестре.

    Если есть необходимость, заявитель участвует в торгах на право арендовать землю. В случае выигрыша с ним подписывают договор, который затем регистрируют в Росреестре.

    • Сделать межевой план для установления точных границ интересующей части участка. Услугу оказывает кадастровый инженер.
    • Согласовать вопросы аренды с контролирующими органами (СЭС, пожарная инспекция, Росприроднадзор).
    • Поставить выделенную долю участка на кадастровый учет.
    • Далее процедура стандартна: подписание соглашения и регистрация его в Росреестре.

    Закон не запрещает сдавать в аренду часть участка без предварительного межевания.

    Для этого потребуется:

    • Долю участка отметить на техническом плане.
    • В договоре на аренду зафиксировать факт отсутствия межевания и сделать ссылку на план.
    • Копию технического плана с выделенной частью приложить к договору.

    В случае рассмотрения сделок по аренде в суде при отсутствии межевания они часто признаются не действительными.

    Можно ли оформить в собственность в России?

    Перевести арендуемый земельный участок в собственность можно только, если он принадлежит муниципалитету.

    Приватизировать землю разрешено до марта 2020 г. Возможно, далее срок продлят. Претенденту следует обратиться с заявлением в Росреестр.

    Ответ предоставляется в течение 10 дней. Если право собственности получено, с ним нужно обращаться к собственнику. Заявление рассматривается 30 дней. За этот срок параллельно делается межевание участка.

    Последний этап – еще одно обращение в Росреестр с положительным решением от собственника и межевым планом.

    О лучших способах перевода арендованной земли в собственность информация здесь.

    Как узнать в найме ли земельный участок или нет?

    Правовой статус недвижимости можно выяснить несколькими способами:

    1. Чтобы узнать кадастровый индекс участка, можно обратиться к публичной кадастровой карте Росреестра. Для получения сведений потребуется ввести в поисковую строку адрес объекта. Программа предоставит сведения о кадастровом номере, форме собственности, площади и стоимости участка. По карте невозможно отследить, на какой стадии оформления находится недвижимость.
    2. Заказать выписку из ЕГРН. Сделать это можно в территориальном отделении, МФЦ, через сайт Госуслуги. При личном визите сотрудники попросят заполнить заявление, возьмут копию гражданского паспорта. За выписку потребуется внести госпошлину. Выдают нужный документ в течение 10 дней.
    3. Сделать запрос в местную администрацию. Ответ предоставляют в течение месяца.

    Как вариант можно обратиться в отделение ФНС. Если у участка имеется собственник, значит, он платит налог. Сотрудники ФНС не обязаны предоставлять информацию, но могут пойти навстречу.

    Арендная плата

    Размер суммы, взимаемой с арендатора за пользование землей, зависит от категории арендодателя.

    Если это физическое лицо, сумма определяется им по своему усмотрению. Она обязательно фиксируется в договоре аренды вместе с периодичностью выплат и возможными способами погашения.

    Например, наличными через банковскую кассу или переводом на депозитный счет.

    Если владелец – государство или муниципалитет, аренду регулирует законодательство – ст. 39.7 ЗК РФ.

    Размер оплаты устанавливают:

    • Правительство РФ.
    • Органы государственной власти субъектов РФ.
    • Органы местного самоуправления.

    Вся информация относительно платежей (сумма, реквизиты для перечисления, сроки оплаты) внесена в текст договора.

    При отказе вносить арендные платежи владелец земли имеет право расторгнуть договор (ст. 619 ГК РФ).

    При несоблюдении сроков оплаты начисляется неустойка за каждый день просрочки.

    Подробная информация о расчете арендной платы здесь.

    Решение о предоставлении зем. участка в найм: отказ или согласие

    Земельными вопросами ведают специальные отделы в администрациях, значит именно туда подается заявка на заключение договора. После рассмотрения представленного пакета документов, через 30 дней сотрудники организации выдают письменное решение о согласии (удовлетворении прошения) или об отказе.

    Письменное постановление о выделении участка не имеет установленной формы, может варьироваться.

    Должно содержать следующую информацию:

    • Наименование структуры выдавшей документ и дату составления.
    • Название и регистрационный номер.
    • Цель предоставления участка.
    • Ссылки на правовые акты, служащие основанием сделки.
    • Указание на удовлетворительное решение.
    • Подробное описание участка (категория, местоположение, общая площадь и пр.).
    • Сроки, на которые предоставляется земля.
    • Размер оплаты, порядок внесения.
    • Ответственные лица.
    • Указание на необходимость осуществления регистрационных действий.
    • Дата составления.
    • Подпись ответственного лица и печать организации.

    Заявителю могут и отказать в аренде. Основные причины такого решения:

    1. Податель заявления не имеет права на получение земли.
    2. Участок уже распределен в пользу иного лица.
    3. Земля изъята из оборота для государственных или муниципальных нужд.
    4. На участке возведены объекты, являющиеся частной собственностью третьих лиц.
    5. Местоположение участка не позволяет предоставлять его в аренду.
    6. Заявитель намеревается использовать землю в целях, не предназначенных для данной категории земель.
    7. Площадь запрашиваемого участка больше, чем та, на которую может претендовать заявитель по закону.

    Отказ в аренде обязательно оформляется в письменном виде с полным обоснованием. Указывается причина, и даются ссылки на нормативные акты.

    Если причиной отказа явилось неправильное составление заявления или неполный пакет представленных документов, требуется переписать заявку, собрать нужные бумаги и обратиться в администрацию повторно.

    Если претендент не согласен с отказом, он имеет право оспорить решение в суде, подав исковое заявление. Физическим лицам обращаться следует в районный суд по месту нахождения организации, вынесшей отказ. Юрлицам – в Арбитражный суд. Такие дела рассматриваются в течение месяца. Судебное решение вступает в силу сразу после его вынесения.

    Переуступка

    Если арендатор не имеет возможности использовать землю и извлекать из этого выгоду, он, все равно, обязан вносить арендную плату.

    В таком случае допустимо передать права найма земли третьему лицу, если это не противоречит условиям договора аренды.

    Соглашение о передаче подписывается между арендатором и новым нанимателем после предварительного уведомления собственника.

    По его условиям арендатор теряет права и обязанности в отношении земельного участка, их полностью приобретает новый наниматель.

    Срок окончания соглашения переуступки может закончиться раньше договора аренды. Тогда после его окончания права вновь переходят к арендатору.

    Более подробно об оформлении договора переуступки читайте здесь.

    Продажа права

    Если у арендатора возникли проблемы, он не имеет возможности пользоваться землей и желает компенсировать понесенные расходы, он может продать свое право нанимателя, если это не противоречит условиям договора. Простой отказ от права аренды грозит необходимостью выплаты неустойки в пользу владельца.

    С целью продажи между арендатором и новым нанимателем составляется соглашение после предварительного уведомления собственника. Срок его действия не должен превышать срок договора аренды. После его заключения все права и обязанности относительно участка переходят к покупателю.

    Подробную статью о продаже права аренды можно найти здесь.

    Продажа земли в аренде

    Владелец земли имеет право продать участок даже, если он находится в аренде. Арендное соглашение, в данном случае, это – одна из форм обременения.

    Покупатель приобретает права и обязанности владельца земли и должен соблюдать условия договора аренды вплоть до его расторжения.

    Если такое условие не предусмотрено договором, уведомлять о сделке арендатора не надо.

    Обо всех нюансах продажи земли в аренде читайте в этой статье.

    Полезное видео

    Предлагаем посмотреть видео по теме:

    Заключение

    Аренда земельного участка сопровождается составлением письменного договора за редким исключением. В качестве участников сделки могут выступать юридические и физические лица. Земля предоставляется на условиях внесения оплаты.

    Для частной собственности этот вопрос регулируется владельцем. Для государственных и муниципальных земель – законодательством. Несвоевременная оплата аренды – веская причина для расторжения договора.

    Договор аренды земельного участка

    Договор аренды земельного участка в соответствии с Гражданским кодексом РФ (ГК РФ) относится к гражданско-правовому соглашению, позволяющему одной стороне (арендодателю) предоставить второй стороне (арендатору) землю за определенную законом или сторонами плату в пользование или временное владение. Владея и пользуясь на основании заключенного договора наделом участка, арендатор обретает право собственности на плоды, продукцию и доходы, полученные на этом участке.

    Предмет договора

    Гражданский кодекс РФ обязывает при заключении такого соглашения четко определять его предмет. Предметом договора будет земля с учетом её общей площади местонахождения, описания и наличия кадастрового паспорта. Эти данные позволяют идентифицировать участок, который является предметом сделки. Также законодательство позволяет арендовать земельные доли, которые принадлежат на праве собственности.

    Форма договора аренды земли

    Договор аренды земли должен иметь письменную форму и, независимо от срока заключения, быть подписан сторонами сделки. Если бумажная форма документа отсутствует, то независимо от участников и суммы сделки этот договор будет признан недействительным.

    Когда документ заключается на срок более года, то, согласно ч. 2 ст. 651 ГК РФ, его нужно обязательно регистрировать в государственном органе – Росреесте, после чего он будет признан действительным.

    Нотариально регистрировать договор аренды, независимо от срока его заключения, не нужно.

    Стороны договора

    К сторонам этого соглашения относятся собственник земли (арендодатель) и её пользователь – арендатор. Ими могут быть физические и юридические лица, органы местного самоуправления, госорганы Российской Федерации и ее субъекты.

    В ст. 22 Земельного кодекса РФ предусмотрено право на аренду земельных участков для иностранных граждан и лиц без гражданства и установлены ограничения для определенных категорий юридических и физических лиц на осуществление такого права. Кроме собственников земли, сдавать её в пользование в соответствии со ст. 608 ГК РФ могут лица, уполномоченные законом или собственником.

    Права и обязанности сторон

    К обязательным относятся условия, связанные с правами и обязанностями сторон. В этом разделе договора отражены действия, которые могут и обязаны совершать стороны сделки.

    Собственник земли имеет право сдавать её в аренду, получать за это арендную плату, проверять состояние надела, требовать его возвращения из-за нецелевого использования. К обязанностям арендодателя относится передача арендатору объекта соглашения в оговоренные в договоре сроки и непрепятствование его использованию.

    Арендатор обязан своевременно вносить предусмотренную договором плату и использовать землю исключительно в соответствии с ее целевым назначением. К его правам относится получение участка в установленные документом сроки и отсутствие помех со стороны арендодателя в его использовании. Все права и обязанности, прописанные в договоре, не должны противоречить закону и нарушать права обеих сторон.

    Ответственность сторон

    За неисполнение условий договора сторон предусматриваются штрафные санкции и пеня. Они применяются в случае просрочки платежей или несвоевременного предоставления участка в пользование. При грубых нарушениях договорных обязательств одна из сторон имеет возможность расторгнуть сделку до истечения срока ее действия.

    Правила заключения

    Договор должен быть заключен в виде единого письменного документа на любой минимальный срок от нескольких месяцев до 49 лет. Максимальный срок аренды применяется для земель сельскохозяйственного назначения. По его окончании он может быть продлен. Возможно заключение бессрочного договора аренды.

    Читайте также:  Сколько стоит оформление купли-продажи земельного участка в 2020 году

    Механизм оформления документа напрямую зависит от субъекта собственника и правового статуса земельного участка. Если в аренду оформляется участок, который прошел

    кадастровый учет, требуется наличие согласия между его собственниками и согласование всех условий. Договор подписывается после составления акта приемки-передачи земельного надела. Если земля находится в собственности государства или муниципалитета, то оформить его в аренду будет сложнее.

    Порядок оформления договора аренды претерпел существенные изменения после внесения в него изменений 1 марта 2015 года.

    Договор аренды государственных и муниципальных участков теперь может заключаться только на торгах в форме аукциона. Исключением могут быть отдельные случаи, установленные Земельным кодексом:

    • прямое разрешение губернатора субъекта федерации или издание указа президента;
    • использование участка для ведения сельского хозяйства, огородничества и садоводства, для открытия сельхозорганизации или фермерского хозяйства;
    • строительство жилья эконом-класса, а также ведение личного подсобного хозяйства граждан;
    • проведение работ, относящихся к использованию недр;
    • использование земли управляющей компанией или резидентом особой экономической зоны;
    • наличие на земле объектов незавершенного строительства.

    В зависимости от цели использования срок аренды такой земли может составлять от 3 до 49 лет.

    Порядок предоставления участка в аренду без торгов

    На 1-м этапе нужно найти свободную землю. Сделать это легко, зайдя на карту сайта Росреестра. Если доступа в Интернет нет, то можно обратиться в офис Росреестра. Сам поиск выполняется вручную.

    На 2-м этапе претендент готовит схему расположения будущей земли на кадастровом плане. Сделать это ему поможет кадастровый инженер, услуга которого будет стоить от 500 до 2 тысяч рублей. После этого собственнику участка направляется заявление о предварительном согласовании его предоставления.

    3-й этап связан с определением муниципалитета. Туда нужно написать заявление о предварительном согласовании, по которому должны предоставить землю. Заявление будут рассматривать до 30 дней: муниципалитету нужно время, чтобы опубликовать информацию о предоставлении земли на своем официальном сайте.

    4-й этап. При получении удовлетворительного ответа претенденту понадобятся схема и постановление от муниципалитета. С этими документами нужно снова посетить кадастрового инженера, который оформит кадастровый паспорт, межевое дело и поставит новый земельный участок на учет. Этот этап займет 10 дней и будет стоить около 6 тысяч рублей.

    На 5-м этапе претендент должен обратиться в администрацию по месту нахождения участка с письменным заявлением на имя районного главы с просьбой предоставить землю в аренду. С собой нужно иметь все полученные на предыдущих этапах документы.

    6-й этап связан с подготовкой муниципалитетом в течение 30 дней самого договора со всеми его типичными разделами: реквизитами сторон, правами и обязанностями арендатора и арендодателя, суммой арендной платы, условиями расторжения. После ознакомления арендатора с документами происходит его подписание.

    На заключительном этапе нужно придать договору аренды законную силу, зарегистрировав его в Росреестре. Для этого – по почте или в многофункциональный центр – подают:

    • 3 экземпляра арендного договора;
    • постановление районного главы о выделении участка земли;
    • паспорт арендатора;
    • квитанцию об уплаченной госпошлине.

    Получив документ о регистрации, арендатор становится полноправным пользователем участка, избежав участия в аукционе и сэкономив при этом немалые денежные средства.

    Возможные споры

    В процессе исполнения обязательств у сторон могут возникнуть споры, которые на основании договора нужно решать путем переговоров. Если урегулировать их в добровольном порядке не удалось, конфликт может быть улажен в судебном порядке

    в соответствии с гражданским процессуальным законодательством РФ.

    Расторжение

    Договор аренды земли может быть расторгнут на предусмотренных в нем условиях, а также в соответствии со ст. 610, 619, 620, 621 ГК РФ. К таким основаниям относятся:

    • истечение срока действия, если в договоре нет условий пролонгации;
    • отказ от продления договора, заключенного на неопределенный срок;
    • досрочное расторжение после обращения одной из сторон в судебные инстанции.

    Досрочно расторгнуть арендные отношения, которые были заключены на определенный срок и добросовестно поддерживались одной стороной, вторая сторона может только через суд.

    Если одна из сторон не исполняет своих обязательств, вторая может расторгнуть договор только при наличии оснований, предусмотренных ст. 619 и 620 ГК РФ.

    К ним относятся:

    • непредоставление арендодателем участка в пользование или создание сознательных препятствий для его использования с учетом назначения земли и условий;
    • наличие недостатков земельного участка, которые не были изначально оговорены при заключении договора и не были обнаружены арендатором во время осмотра, и которые препятствуют его целевому использованию: загрязненность, повышенная радиация, истощенность грунта или заболоченность;
    • невыполнение арендодателем в установленные сроки предусмотренных в договоре мероприятий по охране земли от эрозии или по улучшению её качества.

    Потребовать досрочного расторжения договора собственник земли может только после направления арендатору письменного предупреждения о необходимости исполнения в разумный срок принятых на себя обязательств.

    Если в договоре аренды предусмотрены дополнительные основания, не связанные с нарушениями его условий, то он может быть расторгнут в любое время во внесудебном порядке и в оговоренные сторонами сроки.

    Структура

    В договоре аренды земельного участка в обязательном порядке должны быть отражены:

    • дата и место составления;
    • полные данные о сторонах (их Ф.И.О. или полное фирменное наименование);
    • площадь, местонахождение, категория участка, его кадастровый номер и разрешенные виды использования;
    • возможные обременения или ограничения;
    • даты начала и окончания срока использования;
    • цели использования;
    • порядок внесения платежей за использование надела и их размеры;
    • ответственность сторон.

    Обязав арендатора рационально использовать земельный ресурс, арендодатель может потребовать от него действий, связанных с восстановлением или улучшением характеристик участка.

    В последнем разделе должны быть даны основания для расторжения (в том числе досрочного) и продления договора аренды. По решению сторон они могут зависеть от специфики земельного участка, в отношении которого была осуществлена сделка.

    Чтобы правильно и быстро заключить договор аренды земельного участка, следует обратиться к юристам нашей компании. Они предложат образец такого документа и дадут консультацию по его заполнению в соответствии с нормами законодательства.

    Договор аренды земельного участка

    Отзывов:22Просмотров:52289
    Голосов:11Обновлено:23.08.2013

    Автор документа

    число консультаций:82
    отмеченных лучшими:5
    ответов к документам:52
    размещено документов:927
    положительных отзывов:84
    отрицательных отзывов:6

    ДОГОВОР
    аренды земельного участка
    № _______

    г.________________ «__» _________ 20__ г.

    (наименование юридического лица)

    ИНН______, внесенный в Единый государственный реестр юридических лиц за основным государственным регистрационным номером (ОГРН) ____,_____________________________

    (дата и место гос. регистрации)

    в лице __________________________________________________________________________

    (ФИО, должность представителя Арендодателя)

    действующего на основании Устава (Положения) ________________________ и

    Для юридических лиц:

    (наименование юридического лица)

    ИНН______, внесенный в Единый государственный реестр юридических лиц за основным государственным регистрационным номером (ОГРН) ______,___________________________

    (дата и место гос. регистрации)

    в лице _________________________________________________________________________,

    (ФИО руководителя или его представителя по доверенности)

    действующего на основании Устава (доверенности №_______ от __________),

    Для физических лиц:

    паспорт ____________________, выдан ______________________________, проживающий по

    (серия, номер) (кем и года выдан)

    в дальнейшем именуемые «Стороны»,

    на основании ________________________________ заключили настоящий Договор (далее –

    (номер и дата распорядительного акта )

    Договор) о нижеследующем.

    1. Предмет Договора

    1.1. Арендодатель предоставляет, а Арендатор принимает в аренду земельный участок (далее – Участок), находящийся в собственности, общей площадью ________ кв.м, категория земель ____________, с кадастровым номером _________ в границах, указанных в кадастровой карте (плане), прилагаемой к настоящему Договору (Приложение 1) и являющейся его неотъемлемой частью, расположенный: ______________________________, для использования в целях ________________________.

    1.2. Право собственности подтверждается ________________________________________________________________________________

    (наименование правоустанавливающего, правоподтверждающего документа, дата, серия, №)

    1.3. На Участке находятся объекты недвижимого имущества, принадлежащие Арендатору на праве ___________ согласно __________________________________________.

    2. Срок Договора

    2.1. Срок аренды Участка устанавливается: с ____ по ____.

    2.2. Участок считается переданным Арендодателем в аренду Арендатору с даты, указанной в п.2.1. настоящего Договора.

    2.3. Договор, заключенный на срок более одного года, вступает в силу с даты его государственной регистрации в учреждении юстиции по государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

    Договор, заключенный на срок менее чем один год, вступает в силу с даты его подписания Сторонами.

    2.4. Стороны устанавливают, что условия настоящего Договора применяются к правоотношениям, возникшим до заключения настоящего Договора, начиная с ___________.

    3. Размер и условия внесения арендной платы

    3.1. Размер арендной платы за Участок на дату подписания настоящего Договора определен Сторонами в приложении № 2 (Расчет арендной платы) к Договору, которое является его неотъемлемой частью.

    Размер арендной платы за неполный период (квартал) исчисляется пропорционально количеству календарных дней аренды в квартале к количеству дней данного квартала.

    3.2. Арендная плата вносится по следующим реквизитам:

    Банк получателя: _________________________________________________

    3.3. Арендная плата вносится Арендатором в полном объеме для юридических лиц ежеквартально до 15 числа последнего месяца текущего квартала включительно, для физических лиц – ежемесячно, не позднее 10 числа текущего месяца, если иное не установлено законодательством.

    3.4. Арендная плата начисляется с даты, указанной в пунктах 2.1, 2.4 настоящего Договора.

    3.5. Размер арендной платы изменяется и подлежит обязательной уплате Арендатором в случае, изменения базового размера арендной платы и коэффициентов к ним, перевода земельного участка из одной категории земель в другую или изменения вида разрешенного использования земельного участка в установленном порядке, без согласования с Арендатором и без внесения соответствующих изменений или дополнений в настоящий Договор.

    Исчисление и уплата Арендатором арендной платы осуществляется на основании письменного уведомления, направленного Арендодателем по адресу Арендатора, указанному в Договоре.

    Стороны считают размер арендной платы измененным со дня введения нового базового размера арендной платы, коэффициентов к базовым размерам арендной платы.

    3.6. Арендная плата за пользование земельным участком с даты, указанной в п. 2.4 Договора, и уплачивается в сроки, предусмотренные п. 3.3 Договора, но не позднее 30 (тридцати) календарных дней с даты государственной регистрации Договора в установленном порядке.

    4. Права и обязанности Сторон

    4.1. Арендодатель имеет право:

    4.1.1. Требовать досрочного расторжения Договора при использовании Участка не по целевому назначению, при невнесении арендной платы два раза подряд (более чем за 6 месяцев) либо внесении ее не в полном объеме на протяжении указанного периода.

    4.1.2. На беспрепятственный доступ на территорию арендуемого Участка с целью его осмотра на предмет соблюдения условий настоящего Договора.

    4.1.3. На возмещение убытков, причиненных ухудшением качества Участка и в результате использования Участка не по целевому назначению или с нарушением законодательства.

    4.2. Арендодатель обязан:

    4.2.1. Выполнять в полном объеме все условия Договора.

    4.2.2. Передать Арендатору Участок по передаточному акту либо при его отсутствии -по договору.

    4.2.3. Письменно уведомить Арендатора об изменении реквизитов, указанных в п.3.2 настоящего Договора, для перечисления арендной платы.

    4.2.4. Своевременно производить перерасчет арендной платы и своевременно информировать об этом Арендатора в случаях, указанных в п. 3.2, 3.5 настоящего Договора.

    4.2.5. Не вмешиваться в хозяйственную деятельность Арендатора, если она не противоречит условиям договора и действующему законодательству.

    4.3. Арендатор имеет право:

    4.3.1. Использовать Участок на условиях, установленных настоящим Договором.

    4.3.2. Сдавать Участок в субаренду с согласия Арендодателя, а также передавать свои права и обязанности по договору третьим лицам в порядке, установленном законодательством.

    4.3.3. По истечении срока действия Договора в преимущественном порядке перед другими лицами заключить договор аренды на новый срок на согласованных Сторонами условиях по письменному заявлению, направленному Арендодателю не позднее чем за 3 (три) месяца до истечения срока действия Договора.

    4.4. Арендатор обязан:

    4.4.1. Выполнять в полном объеме все условия настоящего Договора.

    4.4.2. Использовать Участок в соответствии с целевым назначением и видом разрешенного использования.

    4.4.3. Принять Участок по передаточному акту от Арендодателя либо при его отсутствии – по договору.

    4.4.4. Уплачивать арендную плату в размере и сроки, установленные Договором, в течение 7 (семи) календарных дней со дня принятия банком платежного поручения направлять Арендодателю документ, подтверждающий оплату (для юридических лиц).

    4.4.5. Обеспечить Арендодателю, доступ на Участок по их требованию, для целей контроля выполнения Арендатором п.4.4.2 настоящего Договора.

    4.4.6. После подписания настоящего Договора (изменений и дополнений к нему) в течение 7 (семи) календарных дней направить его (их) в орган, осуществляющий государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

    4.4.7. В течение 7 (семи) календарных дней с даты получения зарегистрированного Договора направить Арендодателю один экземпляр

    4.4.8. В случае передачи прав и обязанностей Арендатора в течение 3 (трех) рабочих дней направить Арендодателю надлежащим образом заверенные копии соответствующих договоров с отметкой о государственной регистрации.

    4.4.9. Письменно сообщить Арендодателю не позднее чем за 3 (три) месяца о предстоящем освобождении Участка как в связи с окончанием срока действия Договора, так и при досрочном его освобождении.

    4.4.10. Не допускать действий, приводящих к ухудшению экологической обстановки на арендуемом Участке и прилегающих к нему территориях, а также выполнять работы по благоустройству территории.

    4.4.11. Своевременно письменно уведомить Арендодателя об изменении своих почтовых и банковских реквизитов.

    4.4.12. В случае направления арендатору письменного предупреждения в связи с неисполнением им обязательства по внесению арендной платы он обязан внести арендную плату в течение 5 (пяти) рабочих дней со дня получения такого предупреждения.

    4.5. Арендодатель и Арендатор имеют иные права и несут иные обязанности, установленные законодательством.

    5. Ответственность Сторон

    5.1. За нарушение условий настоящего Договора Стороны несут ответственность, предусмотренную законодательством Российской Федерации.

    5.2. За нарушение срока внесения арендной платы по настоящему Договору Арендатор уплачивает Арендодателю пени в размере ___ % от неуплаченной суммы за каждый день просрочки. Пени начисляются с даты государственной регистрации настоящего Договора.

    5.3. В случае систематического (2 и более раза) неправильного указания в платежном документе банковских реквизитов, предусмотренных в п.3.2 настоящего Договора, в результате чего денежные средства зачислены на код бюджетной классификации (КБК) «Невыясненные поступления», Арендатор уплачивает Арендодателю договорную неустойку в размере ______ (%) от суммы, подлежащей уплате в бюджет.

    5.4. Ответственность Сторон за нарушение обязательств по Договору, вызванных действием обстоятельств непреодолимой силы, регулируется законодательством Российской Федерации.

    6. Изменение, расторжение и прекращение Договора

    6.1. Все изменения и (или) дополнения к настоящему Договору оформляются Сторонами в письменной форме и регистрируются в установленном законом порядке.

    6.2. Настоящий Договор может быть расторгнут по требованию Арендодателя по решению суда на основании и в порядке, установленном гражданским законодательством, а также в случаях, указанных в пунктах 4.1.1, 4.4.4, 4.4.8 настоящего Договора.

    6.3. При прекращении (расторжении) настоящего Договора Арендатор обязан вернуть Арендодателю Участок в надлежащем состоянии.

    7. Рассмотрение споров

    7.1. Все споры между Сторонами, возникающие по настоящему Договору, разрешаются в соответствии с законодательством Российской Федерации.

    8. Особые условия договора

    8.1. Срок действия договора субаренды не может превышать срока действия настоящего Договора.

    8.2. При досрочном расторжении настоящего Договора договор субаренды земельного участка прекращает свое действие.

    8.3. Расходы по государственной регистрации настоящего Договора, а также изменений и дополнений к нему возлагаются на Арендатора.

    8.4. Настоящий договор составлен в 3 (трех) экземплярах, имеющих одинаковую юридическую силу, из которых по одному экземпляру хранится у Сторон, один экземпляр передается в орган, осуществляющий государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

    9. Приложения к Договору

    Приложение № 1 – кадастровая карта (план) Участка. (В.1 – В.4).

    Приложение № 2 – расчет арендной платы.

    Арендодатель

    Юридический адрес:

    Почтовый адрес:

    Банковские реквизиты:

    Арендатор

    Юридический адрес:

    Почтовый адрес:

    Банковские реквизиты:

    11. Подписи Сторон

    Арендодатель:

    Арендатор:

    1. Реквизиты Сторон

    к Договору № ______

    от «__» ________ 20__ г.

    РАСЧЕТ АРЕНДНОЙ ПЛАТЫ

    1. Размер арендной платы определяется по формуле:

    Aп = Аб x Кд х Пкд х Км х S, где:

    Ап – арендная плата

    Аб – базовый размер арендной платы

    Кд – коэффициент, учитывающий условия использования арендатором земельного участка или вид деятельности арендатора на земельном участке

    Пкд – повышающий коэффициент

    Км – коэффициент, учитывающий местоположение земельного участка на территории муниципального образования

    S – площадь арендуемого земельного участка

    2. Aп = __________________________________руб.

    Размер годовой арендной платы за Участок на 20__ год составляет _______________________________________________________________________ рублей

    (указать цифрами и прописью)

    Размер ежеквартальной арендной платы за Участок на 20__ год составляет _______________________________________________________________________рублей.

    Ссылка на основную публикацию