Подготовка договора аренды земельного участка сельскохозяйственного назначения

Особенности составления договора аренды земельного участка сельскохозяйственного назначения

Согласно данным, приводимыми органами государственной статистики, на 40 процентах территории России ведется сельское хозяйство.

Аграрный показатель полностью соответствует концепции законодателя и отвечает веяниям современного времени.

Перевод таких территорий под другое назначение осуществляется только в исключительных случаях.

Договор аренды участков является одной из юридических составляющих сделок с ценным природным ресурсом. Должное качество контрактов обеспечивает законность передачи во временное пользование и снижает количество прений в стенах суда.

Законодательное регулирование

Основу правил пользования участками составляет профильный Закон об обороте земель сельхозначения, введенный в действие в 2002 году. Норматив регулирует сферу отношений, возникающих в ходе распоряжения наделами различных форм собственности, в том числе позволяет экспроприацию.

Закон не действует на участки, занятые садами и огородами (личное подсобное хозяйство), недвижимыми объектами.

Статьей 9 101-ФЗ 2002 года регламентируется аренда земель как факт гражданско-правовых отношений. При составлении договоров всегда учитывают актуальную редакцию Закона.

Наиболее интересные части статьи:

  1. Для передачи в пользование допускаются территории только после кадастрового учета;
  2. Заключение договоров осуществляется с учетом мнения всех заинтересованных сторон;
  3. Срок непрерывной аренды участков, находящихся в сельскохозяйственном обороте, составляет от 3 до 49 лет;
  4. Предусматривается возможность передачи надела в собственность по истечении срока пользования, полного расчета по выкупной цене. Условие должно быть отражено в содержании договора.

При составлении контрактов опираются на нормы Земельного и Гражданского Кодексов. Такое требование вытекает из общегражданской и судебной практик.

В числе существенных условий, которые должны быть отражены в пунктах договора аренды земельного участка сельскохозяйственного назначения, следующие:

  • Арендатор обязан сохранить надлежащее (исходное) состояние надела;
  • Период эксплуатации;
  • Размер и периодичность платы за пользование;
  • Разработка надела должна вестись согласно его непосредственному назначению.

Указанные условия являются существенными по умолчанию. Их отсутствие в тексте соглашения делает ничтожным договор и саму сделку с самого начала действия. Нарушение пунктов становится причиной расторжения договоренностей по инициативе собственника.

Как составить документ по аренде?

Большое количество сделок, совершаемых в отношении участков сельскохозяйственного назначения, позволяет накапливать богатую практику. При планировании аренды зачастую можно воспользоваться отработанными бланками.

Корректировку отдельных положений письменного контракта следует проводить только в соответствии с законодательством, с учетом особенностей самого объекта аренды.

При составлении договора рекомендуется сохранять структуру, содержание и другие реквизиты документа.

Вполне возможно, что подписанные бланки будут изучаться органами государственного кадастра, судами.

Структура и содержание

Форма договора определяет его суть и содержание.

Структура соглашения включает общие для всех гражданских документов разделы:

  • Общие положения;
  • Права и обязанности сторон;
  • Основания продления действия, расторжения контракта.

В форме присутствует и финансовая составляющая, которая состоит в указании точного срока (для аренды это могут быть и дни) и размера платы.

При этом законодательно не предусматривается вариация этих двух параметров, поэтому собственнику следует сразу рассчитывать на установленное вознаграждение за пользование. Даже пусть это будет 49 лет.

В контракте допускается указание цены выкупа – стоимости участка для перехода во владение по окончании эксплуатации (практикуется для земель государственного ведения).

Характеристика сторон сделки

Подробное (детальное) описание участников договора позволяет точно идентифицировать объем прав для распоряжения земельным участком. Игнорируя это требование, арендаторы часто вступают в отношения с одним из собственников долевого объекта или с лицом, действующим по доверенности.

Такие ситуации неизбежно приводят к разбирательствам в стенах судебных заседаний.

В целях соблюдения данного условия организации представляют юридические реквизиты, граждане персональные.

Предмет

Объект договора — неизменно земля, принадлежащая к фонду особого назначения и ее площадь. В соглашении требует дательного описания ее характеристик (фактический адрес, расположение и кадастровые границы, площадь, кадастровый номер и т.п.).

Разрешенное использование

Определяется нормами действующего законодательства. Виды эксплуатации следующие (выбирается один параметр):

  • Проведение научной деятельности, исследований.
  • Ведение рыбных, охотничьих или животноводческих угодий.
  • Обустройство личного хозяйства.
  • Дачное строительство.
  • Размещение КФХ.

При выборе участка следует обращать внимание на его актуальное предназначение. Перевод в другую категорию является сложной процедурой, просто так указать возможность альтернативного применения будет недостаточно.

Арендная плата

На практике стоимость использования наделов не является сильно большой.

Расчет арендной платы обычно основывается на кадастровой стоимости. Сильное завышение ренты обычно говорит о недобросовестности собственника или создания искусственной конкуренции со стороны муниципальных органов.

Права, обязанности и ответственность сторон

Традиционный раздел соглашений, в котором указываются общегражданские возможности сторон сделки.

В отношении прав арендодателя это контроль правил землепользования, качественного состояния участка. Для арендатора это своевременное внесение арендной платы, уведомление собственника об оформлении договора субаренды.

В современных редакциях все чаще включается условие о начислении пени за просроченные платежи.

Расторжение договора как право, прописываемое в договоре, не является безусловным. В содержании может прописываться такая возможность на основании судебного решения.

Дополнительные условия

В тексте арендных договоров собственники часто любят указывать особые условия, согласно которым необоснованно увеличивается экономическая выгода. При вычитывании таких пунктов можно выразить претензию или попробовать уклониться от заключения соглашения.

Примером такого условия, не соответствующего законодательству, является обременение действий арендатора. Такое требование может привести к досрочному расторжению контракта. Все существенные положения отрегулированы Законом.

Пример договора представлен ниже:

При составлении договоров на аренду участков сельскохозяйственного назначения целесообразно оформлять приложения. Одним из таких дополнений является графический план надела. Схема подробно описывает местоположение территории, в том числе относительно смежных объектов.

В составе приложений часто включается ситуационный план. Его наличие подтверждает принадлежность собственника и проведение кадастровых работ.

Регистрация

Раздел договора, указывающий на необходимость включения сделки в единый государственный регистр. Кадастровый орган принимает к учету договоры, срок которых превышает 12 месяцев. Краткосрочные контракты регистрации не подлежат.

Для надлежащего оформления сделки потребуется подготовить пакет документов.

Представлением бумаг и справок на проверку обычно занимается заинтересованная сторона – пользователь.

Как составить контракт о субаренде?

Передача территорий в ведение третьих лиц предусматривается действующим законодательством. Причины, по которым первоначальные арендаторы прибегают к таким мерам, различные. Это может быть завершение плановых работ, закрытие деятельности.

В числе причин – невозможность вовремя и в полном объеме рассчитываться с собственником. При сдаче в субаренду должны соблюдаться интересы всех участников, в особенности, владельца.

Оформление сделки должно проводиться в рамках Закона, аналогичных начальному договору.

Требования формально остаются те же: необходимо соблюдать целевое предназначение участков. При этом субарендаторам запрещается строительство. Если же собственником выступает государственный орган, потребуется проведение дополнительных торгов.

Особенные условия:

  1. Соглашение подписывается только между арендатором и субарендатором. Собственник только уведомляется в установленным нормативными документами случаях.
  2. Превышение первоначального срока пользования наделом не допускается.
  3. По завершении сделки подаются документы на государственную регистрацию.
  4. Дублируется целевое назначение.

Уведомление собственника территорий не обязательно, если собственник государство, не отвечает на официально направленный запрос или возникновение новых отношений связано со строительством на участке.

В содержание контракта включаются:

  1. Основание для заключения контракта на передачу участка в субаренду.
  2. Права и обязанности сторон, в том числе на оспаривание претензий в судебном порядке, пролонгацию соглашения.
  3. Срок взаимодействия и размер арендной платы.
  4. Подробные планы надела, сведения кадастра.
  • Скачать типовой бланк договора субаренды
  • Скачать образец договора субаренды

Заключение

Аренда сельскохозяйственных угодий по общим правилам схожа с передачей участков остальных категорий. При выходе на сделку участникам договора следует предусмотреть требования законодательства, особенности оформления контрактов. Начать можно с типовой формы.

Сельхоз земля

Толкование земель сельскохозяйственного назначения закреплено на законодательном уровне, а именно в Земельном кодексе. В соответствии со ст. 77 ЗК РФ, под ними понимаются земли, которые расположены за пределами населенных пунктов и предоставлены для нужд сельского хозяйства (либо же предназначены для подобных целей).

Земли сельскохозяйственного назначения занимают особое место среди земельных участков и подлежат особому законодательному регулированию и охране со стороны государства.

Такие земли могут передаваться в аренду различным гражданам и предприятиям для ведения на них сельскохозяйственной деятельности на условиях, закрепленных в Земельном кодексе РФ.

Стоит рассмотреть данные условия и примерный порядок действий, которые помогут подробно ответить на вопрос, как взять в аренду землю сельхозназначения.

Понятие и определение объекта аренды

Толкование земель сельскохозяйственного назначения закреплено на законодательном уровне, а именно в Земельном кодексе. В соответствии со ст. 77 ЗК РФ, под ними понимаются земли, которые расположены за пределами населенных пунктов и предоставлены для нужд сельского хозяйства (либо же предназначены для подобных целей).

В п. 2 этой же статьи перечислены виды земель, которые могут находиться в их составе, а именно:

  • непосредственно сельскохозяйственные угодья (пашни, сенокосы, виноградники, сады, залежи);
  • участки, которые заняты внутрихозяйственными дорогами и коммуникациями или лесными насаждениями, целью которых является обеспечение защиты земель от негативного воздействия (например, от природных или техногенных явлений);
  • земли, на которых расположены водные объекты, здания, строения или сооружения, используемые с целью изготовления, хранения или переработки продукции сельскохозяйственного назначения.

Использоваться они должны строго в тех целях, для которых предназначены. В соответствии со ст. 78 ЗК РФ, они могут использоваться для:

  • ведения сельскохозяйственного производства;
  • садоводства и огородничества;
  • создания защитных лесных насаждений;
  • животноводства;
  • ведения фермерского и личного подсобного хозяйства.

Конкретная цель (или их перечень) обычно закрепляется в отдельном пункте договора аренды земель сельскохозяйственного назначения. При этом стоит учесть, что прописывать там цели, для которых участок не предназначен в соответствии с законодательством, стороны не имеют права.

Минимальные и максимальные сроки

Срок аренды, хотя и не является существенным условием договора, все же играет важную роль при регулировании данной сделки. Требования относительно возможного срока, на который может предоставляться во временное пользование земельный участок, также приведены в Земельном кодексе. В частности, в п. 3 ст. 9 ФЗ «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения» указаны такие сроки:

  • минимальный срок аренды земли — 3 года;
  • максимальный — 49 лет.

Стороны сделки могут устанавливать любой период действия договора аренды, который находится в данных пределах. Стоит учесть, что при этом обязательной будет регистрация документа в Росреестре, без которой он не станет считаться действительным.

Однако в некоторых случаях договор может быть заключен и на меньший срок (то есть до трех лет). Это возможно, если участок предоставляется арендатору для таких целей, как выпас скота или сенокошение.

Если в договоре не указывается срок его действия, то он считается заключенным бессрочно. Однако в данном случае все равно максимальный период сделки ограничивается сроком, указанном в законодательстве (то есть не более 49 лет).

После окончания установленного периода арендатор имеет преимущественное право на оформление нового договора на этот же участок. Однако это касается только ситуаций, когда он исполнял условия сделки надлежащим образом и использовал землю без нарушений. Если в документе предусмотрено право выкупа, то после истечения срока его действия арендатор может оформить права собственности на нее.

Оформление аренды

В большинстве случаев для получения права арендовать земельный участок претенденту придется пройти процедуру торгов и победить на ней, предложив самую высокую арендную плату.

Без торгов участок передается только в том случае, если в течение месяца после публикации соответствующего заявления в прессе (о том, что определенный участок будет сдаваться в аренду) было подано всего одно заявление. При наличии других претендентов на землю проводятся торги, по результатам которых заключается договор аренды с победителем данного мероприятия.

В договоре прописываются такие существенные условия:

  • предмет сделки (то есть земельный участок) — с точным указанием его площади, адреса и кадастрового номера;
  • величина арендной платы — может быть установлена в твердой сумме, в виде процента или доли от полученной в результате использования земли продукции и т. п.

Кроме этого, в документе прописываются и другие важные условия: срок сделки, права и обязанности сторон, их контактные данные и вид разрешенного использования. Стоит учесть, что в договоре не могут быть прописаны цели использования, для которых участок не предназначен (например, разрешено строительство на садоводческом участке).

После подписания договор подлежит обязательной государственной регистрации в Росреестре (если он заключен более чем на год), для чего сторонам необходимо уплатить госпошлину и подготовить пакет необходимых документов. С момента регистрации, которая занимает около месяца со дня обращения, договор вступает в законную силу.

Особенности аренды с/х земель

Как определяется арендная стоимость государственных земель сельскохозяйственного назначения?

Земля под развитие ЛПХ: как взять в аренду, и чем это.

Договор аренды земель сельскохозяйственного назначения: понятие и особенности его составления

План действия для начинающего фермера — как арендовать землю под фермерское.

Порядок выкупа арендованных земель

В некоторых случаях арендатор может оформить на участок права собственности, если выполняются такие условия:

  • в договоре прямо указано право на выкуп земли после уплаты определенной суммы или по истечению установленного срока;
  • право на это предусмотрено в нормативно-правовых актах, которые действуют в конкретном регионе РФ.
Читайте также:  Образец оформления акта о самовольном захвате земельного участка

Для выкупа арендатор должен обратиться в тот орган, где была оформлена аренда, с соответствующим заявлением и пакетом необходимых документов. Если это договор аренды с правом выкупа и администрация дает свое согласие на это, ему необходимо уплатить установленную стоимость за участок и оформить права собственности на него. В некоторых случаях для этого также придется пройти процедуру торгов и предложить наиболее высокую цену.

Также сам объект аренды (то есть земельный участок) не должен иметь никаких ограничений к этому (отдельные виды земель выкупить не получится ни при каких условиях).

Особенности сделки с частным лицом

Как правило, процедура оформления договора с частными собственниками земли более простая, особенно по сравнению с арендой у государства или муниципалитета. Это связано с тем, что большинство условий при этом устанавливают стороны самостоятельно. Кроме этого, не требуется такое мероприятие, как торги, поскольку собственник может находить арендатора при помощи множества других способов.

В большинстве случаев объектом аренды в этом случае выступает не целый участок, а пай, то есть определенная доля земли, принадлежащей нескольким собственникам. В этом случае вероятны некоторые сложности, если участок не имеет четких границ — в такой ситуации аренда будет запрещена.

Поэтому сначала собственнику придется провести межевание участка и выделить конкретные пределы, в которых он находится. После этого пай необходимо поставить на кадастровый учет, чтобы он мог быть полноценным объектом аренды.

Далее сделка оформляется по общим правилам — между сторонами заключается договор аренды, который подписывается и регистрируется в Росреестре (если срок его действия более года). Арендатор получает право использовать арендованную землю в течение всего срока, указанного в документе.

Земли сельскохозяйственного назначения могут принадлежать как частным лицам или компаниям, так и государственным и муниципальным органам. В зависимости от прав собственности оформление сделки имеет свои определенные особенности. Общим для всех ситуаций требованием является использование участка в пределах тех целей, которые определены для него законодательством и договором аренды.

Всё о том, как взять в аренду земли сельхозназначения у государства с правом дальнейшего выкупа: подробная инструкция

Нет никаких сомнений, что аренда земли с/х назначения подразумевает под собой возможность получения прибыли от организации и ведения хозяйственной деятельности на предоставленной в пользование земельной территории.

Минимальное количество затрат и в несколько раз превышающие потраченные средства доходы уделяют этому варианту аренды земли особое внимание и делают его весьма популярным среди субъектов вступающих в земельные отношения.

Дорогие читатели! Наши статьи рассказывают о типовых способах решения юридических вопросов, но каждый случай носит уникальный характер.

Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему – обращайтесь в форму онлайн-консультанта справа или звоните по телефону +7 () 938-46-18 . Это быстро и бесплатно !

Аренда земли сельхозназначения и её объекты

Объектом аренды земельных участков из земель сельскохозяйственного назначения могут быть предоставляемые заинтересованными лицами участки, которые принадлежит к категории с/х земель и используемый арендатором согласно его целевому предназначению.

Как правило, сельхоз земли находятся за пределами населенных пунктов и могут включать в свой состав внутрихозяйственные дороги, инженерные коммуникации, лесополосы, объекты водной инфраструктуры.

На с/х землях могут быть расположены строения предназначенные для переработки выращенной на территориях продукции.

Основания для предоставления во временное пользование участков для этих целей

Предоставление государственными и местными администрациями в аренду земельных наделов регулируется правилами и нормами ФЗ, а также законодательными актами РФ. Аренда территорий принадлежащих к категории с/х земель оговаривается ФЗ № 101 от 24.07.2002 года, который определяет условия передачи земли в пользование арендатору.

ФЗ №112, в пунктах 3-4, предоставляет право местным администрациям, в пользовании которых находятся земли с/х назначения выделять территории для организации ЛПХ физическим лицам, проживающим в сельскохозяйственных регионах РФ.

О целевом использовании территорий с/х значения говорит статья 78 ЗК РФ, она же устанавливает перечень лиц, которые могут воспользоваться правом на предоставление участков для хозяйственной деятельности.

В статье 39.5 ЗК РФ оговаривается предоставление с/х территорий в аренду гражданам, которые владеют востребованными в данной местности профессиями. Местные региональные администрации устанавливают перечень таких лиц в своих районах и причисляют их к льготной категории.

Порядок предоставления участков земли пребывающей в собственности государства и муниципалитета оговаривает статья 39.14 ЗК РФ, которая является основанием для выделения субъектам вступающим в земельные отношения земель с/х назначения.

Условия использования земельных наделов сельскохозяйственного назначения

Земли, относящиеся к категории сельскохозяйственных, не предусматривают возведение на них капитальных строений, но предназначены для использования их по целевому назначению. Установленный вид хозяйственной деятельности на таких землях является одним из важных условий ее предоставления субъектам желающим вступить в земельные отношения.

Среди прочих условий, которые выдвигаются законодательством, особое внимание уделяется месту регистрации и проживанию субъекта, которое должно составлять не менее 5 лет в регионе получения земельного надела.

Отсутствие в пользовании заинтересованных лиц других территорий земли также имеет большое значение на вынесение администрациями положительных решений.

Статья 78 ЗК РФ указывает, что предоставляться земельные наделы сельскохозяйственного значения при определенных условиях их использования могут:

  • КФХ (для ведения хозяйственной деятельности);
  • гражданским лицам (для организации ЛПХ, занятия садоводством, огородничеством);
  • СНТ;
  • некоммерческим организациям;
  • хозяйственным обществам;
  • кооперативам;
  • производственным предприятиям;
  • религиозным организациям;
  • учебно-опытным сх предприятиям и хозяйствам;
  • общинам Севера, ведущим хозяйственные промыслы.

В статье 39.8 регулируются сроки предоставления земли на условиях аренды. Различное целевое использование выделенных территорий имеет различные сроки и продолжительность заключаемого между сторонами договора аренды.

Статья закона указывает, что сроки предоставления с/х земли в зависимости от вида хозяйственной деятельности могут составлять от 3 до 49 лет.

Узнайте в специальной публикации наших экспертов об особенностях такой сделки, в каких случаях можно ее оформить, предусматривает ли она возможность последующего выкупа, а также о том, как рассчитывается стоимость земельного участка при такой долгосрочной аренде?

Пошаговая инструкция – как взять в аренду землю под сельское хозяйство?

Как взять в аренду понравившийся участок? Чтобы арендовать территорию с/х значения заинтересованным лицам необходимо пройти некоторую процедуру, связанную с оформлением надела земли, которая подразумевает:

Поиск участка. Чтобы избежать недоразумений и возможных отказов в предоставлении земли в аренду субъект, вступающий в земельные отношения, должен обратиться в региональное отделение Росреестра и взять выписку о наличии свободных участков в интересующем его районе.

Такие действия помогут без проблем определиться с понравившимся свободным участком и обрести уверенность в своих дальнейших действиях.Определиться с участком до подачи заявления можно и обратившись в местную администрацию, которая также владеет подобной информацией.
Подача заявления. Бланки заявлений на приобретение с/х земель в аренду есть в каждой администрации. Заинтересованное лицо должно заполнить соответствующие графы заявления и оставить его вместе со всеми необходимыми и подготовленными заранее документами в канцелярии местной администрации, которой принадлежит земельный надел.

Вместе с заявлением подаются такие документы:

  • паспорт;
  • ИНН код;
  • документ из регистрационного отдела, который подтверждает отсутствие в пользовании других территорий;
  • справки, предусматривающие льготы заинтересованного лица;
  • копии всех регистрационных и учредительных документов (для юридических лиц).

Рассмотрение заявления администрацией. На рассмотрение поданного заявления законодательство предусматривает период в 30 дней.В течение этого срока заявление вместе с документами рассматривается и выносится письменное положительное решение, либо выдается письменный аргументированный отказ, который в случае несогласия можно будет обжаловать в суде.
Обращение в региональное отделение кадастрового учета.

На основании письменного решения администрации сотрудники кадастра в течение 30 дней подготавливают план земельного участка, проводят межевание и наносят схему выделенной в аренду территории на кадастровую карту. Стоимость такой процедуры, в зависимости от сложности измерений территории будет составлять 6-7 тысяч рублей.

  • Заключение договора земельного участка сельхозназначения.Типовые формы договоров также должны присутствовать в канцеляриях местных администраций. Договор аренды должен содержать такие основные разделы:
    • дата составления договора;
    • наименование лиц заключивших соглашение;
    • наименование объекта аренды;
    • имущество;
    • страхование;
    • срок действия соглашения;
    • права и обязанности сторон;
    • целевое использование участка;
    • условия использования;
    • ограничения пользования территорией;
    • сроки и условия выделения надела в пользование;
    • ответственность сторон;
    • форс-мажор;
    • заключительные положения;
    • реквизиты сторон.

    Особенности временного пользования с/х участков с возможностью их выкупа

    Руководствуясь статьей 624 ГК РФ, арендатор имеет право на выкуп земли, находящейся в аренде после срока её окончания по остаточной стоимости земли.

    Статья 624 ГК РФ. Выкуп арендованного имущества

    В законе или договоре аренды может быть предусмотрено, что арендованное имущество переходит в собственность арендатора по истечении срока аренды или до его истечения при условии внесения арендатором всей обусловленной договором выкупной цены.

    Если условие о выкупе арендованного имущества не предусмотрено в договоре аренды, оно может быть установлено дополнительным соглашением сторон, которые при этом вправе договориться о зачете ранее выплаченной арендной платы в выкупную цену.

    Законом могут быть установлены случаи запрещения выкупа арендованного имущества.

    Существует возможность и более раннего перехода земли в собственность арендатора, при условии, что он внесет всю предусмотренную договором остаточную сумму выкупа, не дожидаясь окончания срока аренды земли.

    Такая процедура предусматривает следующие действия заинтересованных лиц:

    Предоставление на имя указанного в соглашении об аренде лица заявления, которое содержит просьбу о выкупе территории в собственность арендатора по причине завершения срока аренды или досрочно с указанием оставшейся суммы платежа.

    Полученное от арендодателя согласие позволяет составить договор купли-продажи, а также внести оставшуюся сумму арендной платы на счет арендодателя.

    Внесенный платеж позволяет арендатору сделать перерегистрацию земли в одном из региональных отделений Росреестра в собственность. В Росреестр предоставляются такие документы:

    • заявление;
    • подтверждающее постановление администрации;
    • договор, свидетельствующий о купле продаже;
    • документы из кадастра;
    • квитанцию, подтверждающую оплату госпошлины.

    Новый собственник через определенное время получает в Росреестре документ свидетельствующий о праве собственности.

    После внесения платежа арендатор обязан перерегистрировать земельный надел на свое имя.

    Перерегистрация проводится Росреестром, куда необходимо предоставить следующие документы: заявление, постановление государственных структур, которые подтверждают предоставление участка, договор купли-продажи, кадастровые документы со стоимостью земли, а также квитанцию об оплате госпошлины.

    Во сколько обойдется процедура оформления таких территорий?

    Процедура оформления земельного надела в пользование предполагает некоторые материальные затраты, которые понесет заинтересованное лицо в процессе подготовки необходимых документов для заключения договора аренды.

    Оплата государственной пошлины предусматривает внесение субъектами, вступающими в земельные отношения таких сумм:

    • гражданские лица оплачивают госпошлину в размере – 2000 рублей;
    • юридические лица – 22000 рублей.

    Регистрация соглашений дополняющих договор аренды на законодательном уровне предусматривает оплату государственной пошлины в сумме:

    • для гражданских физических лиц – 350 рублей;
    • юридическим организациям – 1000 рублей.

    Изготовления кадастровой документации в региональных отделениях кадастрового учета обойдется субъекту, вступающему в земельные отношения в сумме 6-7 тысяч рублей.

    При заверении копий учредительных документов у нотариуса издержки заинтересованных лиц составят от 200 до 500 рублей в зависимости от важности предоставляемого документа.

    Как рассчитать стоимость аренды с/х участков?

    Стоимость любых участков, которые относятся к категории земель с/х назначения и предоставляются в аренду, полностью зависят от кадастровой цены на выделяемую землю. Сумма аренды территории рассчитывается в пределах 60% от стоимости указанной в кадастровых документах.

    Сумма такой арендной платы устанавливается для предоставляемых субъектам участков, которые предусматривают использование земли с целью:

    • организации подсобного хозяйства;
    • дачного хозяйства;
    • фермерского хозяйства;
    • гаражного строительства;
    • огородничества;
    • садоводства;
    • комплексного освоения земли.

    Для некоммерческих организаций стоимость аренды устанавливается в пределах 2,5% от суммы указанной в кадастровых документах, эта же сумма определена для юридических лиц.

    Подробнее о ценах на аренду земель под сельское хозяйство можно прочитать тут.

    Особенности аренды наделов, необходимых для ЛПХ

    Выделяемые в аренду участки под ведение ЛПХ позволяют арендатору, вступившему в земельные права заниматься такими видами хозяйствования, как:

    • огородничество;
    • садоводство;
    • животноводство;
    • пчеловодство;
    • рыбный промысел.

    Обычно такие арендуемые земельные территории находятся недалеко от жилого дома, который находится в границах поселения, что позволяет арендатору успешно вести свое хозяйство.

    Единственным недостатком земельных наделов под ЛПХ, это их ограниченность в размерах. Законодательство предусматривает максимальный размер территории 0,5 гектара.

    Дополнительно прочитать о том, как взять в аренду землю под ЛПХ, можно в этой статье.

    Примечательность применения наделов земли для ведения КФХ

    Территории земли, выделяемые в аренду КФХ для ведения фермерского хозяйства, подразумевают под собой такие виды хозяйственной деятельности:

    • садоводство;
    • пчеловодство;
    • овощеводство;
    • животноводство;
    • рыбоводство;
    • производство с/х продукции.

    Минимальные размеры территорий для организации фермерских хозяйств не предусмотрены законодательством.

    Размеры предоставляемой в аренду земли определяется с учетом количества членов крестьянского хозяйства.

    На выделенных КФХ в аренду землях предусматривается возведение построек необходимых ведения фермерского хозяйства, которые являются укрытием для животных, позволяют производить, перерабатывать и сохранять выращенную продукцию.

    Читайте также:  Порядок сдачи или взятия в аренду части земельного участка

    КФХ на правах аренды имеют право брать в личное пользование дополнительные земли для выпаса скота, проведения сенокоса, а также выращивания с/х культур.

    Больше нюансов о том, как взять в аренду землю под фермерское хозяйство, можно узнать здесь.

    Аренда с/х земель широко распространена во всех регионах РФ, а выращенная на предоставленных в аренду землях продукция все чаще стала появляться на российских рынках и полках продуктовых магазинов.

    Не нашли ответа на свой вопрос? Узнайте, как решить именно Вашу проблему – позвоните прямо сейчас:

    +7 () 938-46-18 (Москва)
    Это быстро и бесплатно !

    Если вы нашли ошибку, пожалуйста, выделите фрагмент текста и нажмите Ctrl+Enter.

    Особенности составления договора аренды земельного участка сельскохозяйственного назначения

    Согласно данным, приводимыми органами государственной статистики, на 40 процентах территории России ведется сельское хозяйство.

    Аграрный показатель полностью соответствует концепции законодателя и отвечает веяниям современного времени.

    Перевод таких территорий под другое назначение осуществляется только в исключительных случаях.

    Договор аренды участков является одной из юридических составляющих сделок с ценным природным ресурсом. Должное качество контрактов обеспечивает законность передачи во временное пользование и снижает количество прений в стенах суда.

    Законодательное регулирование

    Основу правил пользования участками составляет профильный Закон об обороте земель сельхозначения, введенный в действие в 2002 году. Норматив регулирует сферу отношений, возникающих в ходе распоряжения наделами различных форм собственности, в том числе позволяет экспроприацию.

    Закон не действует на участки, занятые садами и огородами (личное подсобное хозяйство), недвижимыми объектами.

    Статьей 9 101-ФЗ 2002 года регламентируется аренда земель как факт гражданско-правовых отношений. При составлении договоров всегда учитывают актуальную редакцию Закона.

    Наиболее интересные части статьи:

    1. Для передачи в пользование допускаются территории только после кадастрового учета;
    2. Заключение договоров осуществляется с учетом мнения всех заинтересованных сторон;
    3. Срок непрерывной аренды участков, находящихся в сельскохозяйственном обороте, составляет от 3 до 49 лет;
    4. Предусматривается возможность передачи надела в собственность по истечении срока пользования, полного расчета по выкупной цене. Условие должно быть отражено в содержании договора.

    При составлении контрактов опираются на нормы Земельного и Гражданского Кодексов. Такое требование вытекает из общегражданской и судебной практик.

    В числе существенных условий, которые должны быть отражены в пунктах договора аренды земельного участка сельскохозяйственного назначения, следующие:

    • Арендатор обязан сохранить надлежащее (исходное) состояние надела;
    • Период эксплуатации;
    • Размер и периодичность платы за пользование;
    • Разработка надела должна вестись согласно его непосредственному назначению.

    Указанные условия являются существенными по умолчанию. Их отсутствие в тексте соглашения делает ничтожным договор и саму сделку с самого начала действия. Нарушение пунктов становится причиной расторжения договоренностей по инициативе собственника.

    Как составить документ по аренде?

    Большое количество сделок, совершаемых в отношении участков сельскохозяйственного назначения, позволяет накапливать богатую практику. При планировании аренды зачастую можно воспользоваться отработанными бланками.

    Корректировку отдельных положений письменного контракта следует проводить только в соответствии с законодательством, с учетом особенностей самого объекта аренды.

    При составлении договора рекомендуется сохранять структуру, содержание и другие реквизиты документа.

    Вполне возможно, что подписанные бланки будут изучаться органами государственного кадастра, судами.

    Структура и содержание

    Форма договора определяет его суть и содержание.

    Структура соглашения включает общие для всех гражданских документов разделы:

    • Общие положения;
    • Права и обязанности сторон;
    • Основания продления действия, расторжения контракта.

    В форме присутствует и финансовая составляющая, которая состоит в указании точного срока (для аренды это могут быть и дни) и размера платы.

    При этом законодательно не предусматривается вариация этих двух параметров, поэтому собственнику следует сразу рассчитывать на установленное вознаграждение за пользование. Даже пусть это будет 49 лет.

    В контракте допускается указание цены выкупа – стоимости участка для перехода во владение по окончании эксплуатации (практикуется для земель государственного ведения).

    Характеристика сторон сделки

    Подробное (детальное) описание участников договора позволяет точно идентифицировать объем прав для распоряжения земельным участком. Игнорируя это требование, арендаторы часто вступают в отношения с одним из собственников долевого объекта или с лицом, действующим по доверенности.

    Такие ситуации неизбежно приводят к разбирательствам в стенах судебных заседаний.

    В целях соблюдения данного условия организации представляют юридические реквизиты, граждане персональные.

    Предмет

    Объект договора — неизменно земля, принадлежащая к фонду особого назначения и ее площадь. В соглашении требует дательного описания ее характеристик (фактический адрес, расположение и кадастровые границы, площадь, кадастровый номер и т.п.).

    Разрешенное использование

    Определяется нормами действующего законодательства. Виды эксплуатации следующие (выбирается один параметр):

    • Проведение научной деятельности, исследований.
    • Ведение рыбных, охотничьих или животноводческих угодий.
    • Обустройство личного хозяйства.
    • Дачное строительство.
    • Размещение КФХ.

    При выборе участка следует обращать внимание на его актуальное предназначение. Перевод в другую категорию является сложной процедурой, просто так указать возможность альтернативного применения будет недостаточно.

    Арендная плата

    На практике стоимость использования наделов не является сильно большой.

    Расчет арендной платы обычно основывается на кадастровой стоимости. Сильное завышение ренты обычно говорит о недобросовестности собственника или создания искусственной конкуренции со стороны муниципальных органов.

    Права, обязанности и ответственность сторон

    Традиционный раздел соглашений, в котором указываются общегражданские возможности сторон сделки.

    В отношении прав арендодателя это контроль правил землепользования, качественного состояния участка. Для арендатора это своевременное внесение арендной платы, уведомление собственника об оформлении договора субаренды.

    В современных редакциях все чаще включается условие о начислении пени за просроченные платежи.

    Расторжение договора как право, прописываемое в договоре, не является безусловным. В содержании может прописываться такая возможность на основании судебного решения.

    Дополнительные условия

    В тексте арендных договоров собственники часто любят указывать особые условия, согласно которым необоснованно увеличивается экономическая выгода. При вычитывании таких пунктов можно выразить претензию или попробовать уклониться от заключения соглашения.

    Примером такого условия, не соответствующего законодательству, является обременение действий арендатора. Такое требование может привести к досрочному расторжению контракта. Все существенные положения отрегулированы Законом.

    Пример договора представлен ниже:

    При составлении договоров на аренду участков сельскохозяйственного назначения целесообразно оформлять приложения. Одним из таких дополнений является графический план надела. Схема подробно описывает местоположение территории, в том числе относительно смежных объектов.

    В составе приложений часто включается ситуационный план. Его наличие подтверждает принадлежность собственника и проведение кадастровых работ.

    Регистрация

    Раздел договора, указывающий на необходимость включения сделки в единый государственный регистр. Кадастровый орган принимает к учету договоры, срок которых превышает 12 месяцев. Краткосрочные контракты регистрации не подлежат.

    Для надлежащего оформления сделки потребуется подготовить пакет документов.

    Представлением бумаг и справок на проверку обычно занимается заинтересованная сторона – пользователь.

    Как составить контракт о субаренде?

    Передача территорий в ведение третьих лиц предусматривается действующим законодательством. Причины, по которым первоначальные арендаторы прибегают к таким мерам, различные. Это может быть завершение плановых работ, закрытие деятельности.

    В числе причин – невозможность вовремя и в полном объеме рассчитываться с собственником. При сдаче в субаренду должны соблюдаться интересы всех участников, в особенности, владельца.

    Оформление сделки должно проводиться в рамках Закона, аналогичных начальному договору.

    Требования формально остаются те же: необходимо соблюдать целевое предназначение участков. При этом субарендаторам запрещается строительство. Если же собственником выступает государственный орган, потребуется проведение дополнительных торгов.

    Особенные условия:

    1. Соглашение подписывается только между арендатором и субарендатором. Собственник только уведомляется в установленным нормативными документами случаях.
    2. Превышение первоначального срока пользования наделом не допускается.
    3. По завершении сделки подаются документы на государственную регистрацию.
    4. Дублируется целевое назначение.

    Уведомление собственника территорий не обязательно, если собственник государство, не отвечает на официально направленный запрос или возникновение новых отношений связано со строительством на участке.

    В содержание контракта включаются:

    1. Основание для заключения контракта на передачу участка в субаренду.
    2. Права и обязанности сторон, в том числе на оспаривание претензий в судебном порядке, пролонгацию соглашения.
    3. Срок взаимодействия и размер арендной платы.
    4. Подробные планы надела, сведения кадастра.
    • Скачать типовой бланк договора субаренды
    • Скачать образец договора субаренды

    Заключение

    Аренда сельскохозяйственных угодий по общим правилам схожа с передачей участков остальных категорий. При выходе на сделку участникам договора следует предусмотреть требования законодательства, особенности оформления контрактов. Начать можно с типовой формы.

    Договор аренды земельного участка сельскохозяйственного назначения

    Начинающему фермеру тяжело сразу купить участок для ведения сельскохозяйственной или фермерской деятельности. Поэтому большинство прибегает к договору аренды. Ниже расскажем, какие участки можно взять в пользование, можно ли возводить постройки на них, а также предоставим подробную инструкцию по оформлению земли в аренду.

    Земли сельскохозяйственного назначения

    В России все земли поделены на категории по целевому назначению. Данное положение закреплено в ст. Земельного кодекса (далее – ЗК РФ).

    Пользование ЗУ регулируется не только ЗК РФ, но и такими нормативно-правовыми актами, как Гражданский и Градостроительный кодексы (ГК РФ и ГрК РФ), Федеральными и Региональными законами, постановлениями. Что касается сельхозучастков, то еще одним из важных законодательных актов является ФЗ от 24.07.02 г. № 101 «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения» (далее – ФЗ № 101).

    Понятие земель сельхозназначения раскрыто в ст. 77 ЗК РФ – это земли вне поселения, предназначенные для ведения сельскохозяйственной деятельности (выпас скота, выращивание зерновых культур и т. д.).

    Однако целью аренды земель сельскохозяйственного назначения может быть не только ведение сельского, фермерского или личного подсобного хозяйства. Статья 78 ЗК РФ в п. 1 допускает использование ЗУ данной категории для защиты лесных насаждений, для учебных, исследовательских и научных целей. Также на территории земель данной категории можно заниматься охотничьей деятельностью.

    Помимо этого, на территории сельхозземель можно прокладывать газо-, водо-, нефтепровод, линии электропередачи и прочие коммуникации, но только в рамках проекта экологического или экономического восстановления (рекультивация). При этом не требуется перевод земли в другую категорию.

    Согласно земельному законодательству, аренда земли сельхозназначения предоставляется гражданам и различным организациям. К таковым относятся:

    Застройка земель с/х назначения

    Что касается строительства на землях сельхозназначения, то закон не запрещает возводить некоторые виды строений. Это могут быть:

    • постройки, предназначенные для содержания животных и птицы, для переработки и хранения зерновых культур и прочие помещения для сельскохозяйственной деятельности;
    • проводить различные коммуникации;
    • индивидуальный жилой дом;
    • дачи и коттеджи.

    Однако перед началом проведения строительных работ необходимо обратить внимание на вид разрешенного использования. Такую информацию можно узнать, получив Выписку из ЕГРН.

    В случае если на территории с/х земель возведение домов или других объектов капитального строительства запрещено, то можно изменить вид пользования.

    Аренда сельхоз земель

    Наиболее надежный и распространенный способ воспользоваться землей, не оформляя ее в собственность – взять участок в аренду, то есть во временное пользование за определенную плату.

    В России земли принадлежат на праве собственности государству, муниципальному образованию или частному лицу, в том числе и организациям. Поговорим о возможности арендовать государственную (муниципальную) сельхозземлю. Подробнее о том, как арендовать землю у государства.

    Найти подходящий участок можно самостоятельно, воспользовавшись сведениями с кадастровой карты, или обратиться непосредственно в Администрацию. Последнее предполагает обращение в Департамент земельных отношений или лично к главе Администрации, как, например, в селах.

    Далее будущий арендатор может получить участок по результатам проведенного аукциона или без торгов.

    В первом случае участок выставляется на аукцион, который проводит глава муниципального образования. А во втором арендатор получает землю, подав лишь соответствующее заявление.

    Арендовать можно любой участок, зарегистрированный в Росреестре и не входящий в число земель, изъятых из оборота или ограниченных в обороте.

    Срок аренды

    Что касается сроков аренды, то данное положение содержится в ст. 9 ФЗ № 101. Законодатель установил, что максимальный срок аренды ЗУ сельхоз назначения может составлять до 49 лет – это долгосрочная аренда. Исключение составляет, когда целью использования является сенокошение и выпас скота – договор заключается не более, чем на 3 года.

    Стоимость аренды

    Цена сельхозземель напрямую зависит от кадастровой стоимости. Последняя, в свою очередь, формируется, исходя из назначения участка, характеристик территории, региона.

    Рассчитать арендную плату можно по формуле:

    • Где А – арендная плата;
    • КС – кадастровая стоимость;
    • СК – специальный коэффициент.

    Так, для участков, используемых под садоводство, огородничество, сельское и фермерское хозяйство, такой коэффициент составляет 0,06. Однако в Налоговом кодексе существует положение о предоставлении налоговых льгот. Для указанных в ст. 395 НК РФ категорий граждан и организаций СК составляет всего 0,01.

    В среднем стоимость аренды с/х ЗУ может составлять от 300 до 5000 рублей за 1 га. Платежи вносятся ежемесячно или ежегодно – данное условие фиксируется в договоре.

    Алгоритм действий для оформления аренды

    Для того чтобы стать арендатором государственной сельхозземли, необходимо совершить ряд действий:

    1. Подача заявления. Это, безусловно, главный шаг. И важно, чтобы заявление было составлено грамотно и с соблюдением всех требований. Поскольку из-за допущенных ошибок уполномоченное лицо может вернуть его заявителю. В заявлении обязательно указываются:
    • реквизиты потенциального арендатора (ФИО, адрес, телефон);
    • паспортные данные;
    • наименование организации (если арендатором будет юр. лицо);
    • ИНН, свидетельство о регистрации, прочие учредительные документы;
    • просьба о предоставлении ЗУ в аренду;
    • цель использования участка.
    Читайте также:  Форма заявления о предварительном согласовании предоставления земельного участка

    Часто случается так, что уполномоченные лица отказывают в предоставлении земли или не допускают до участия в аукционе, не объясняя причины. В таких случаях обращайтесь за помощью к юристам. А чтобы не тратить время на посещение офисов, можно написать нам в чате справа. И в кратчайший срок вы получите бесплатную консультацию специалиста по земельным вопросам.

    После принятия заявления и проверки всех данных администрация минимум за 2 месяца публикует информацию о проведении аукциона или принимает решение о предоставлении земли без проведения торгов.

    1. Проведение аукциона. Для выбора арендатора уполномоченное лицо выставляет участок на аукцион и назначает начальную стоимость аренды. Для участия в торгах каждый претендент должен внести залог.

    Результат проведенного аукциона фиксируется в протоколе, который передается победителю.

    Победителем будет тот, кто предложит наибольшую арендную плату.

    Основные правила проведения торгов закреплены в ЗК РФ ст. 39.11 и ст. 447 – 449 ГК РФ.

    1. Заключение договора аренды. Несмотря на то, что договор аренды сельхозземли заключается с государственным органом, необходимо внимательно его изучить и проверить все данные. Арендное соглашение обязательно должно содержать в себе:
    • полные реквизиты сторон;
    • данные участка;
    • величина арендных платежей за месяц или другой период;
    • права и обязанности сторон.

    Дополнительными пунктами договора могут быть:

    • основания для расторжения договора;
    • форс-мажорные ситуации;
    • условия о субаренде;
    • порядок разрешения споров;
    • прочие условия.

    Поскольку предметом аренды является ЗУ, то важно, чтобы в договоре были прописаны не только его адрес и площадь. Обязательно нужно указать кадастровый номер, подтверждающий государственный учет ЗУ, а также план участка, отображающий границы объекта.

    1. Регистрация. Согласно земельному гражданскому законодательству все сделки с недвижимостью подлежат обязательной регистрации. В нашем случае договор аренды является обременением участка. Поэтому возникают сложности с дальнейшим его использованием. Это обременение фиксируется в ЕГРН. Для этого необходимо предоставить договор аренды в Росреестр.

    Расторжение договора

    На основании норм Российского законодательства договор аренды сельхозземли может быть расторгнут:

    • по окончании срока действия договора;
    • досрочно – в одностороннем порядке или по обоюдному согласию.

    Одностороннее расторжение возможно, если одна из сторон не соблюдает условия соглашения. Например, арендатор несколько раз пропускает внесение обязательных платежей или использует землю не по назначению.

    Условия одностороннего расторжения указаны в ст. 619 и ст. 620 ГК РФ для арендодателя и арендатора соответственно.

    Для того чтобы расторгнуть договор, одна из сторон уведомляет об этом другую в установленное соглашением время. Например, за месяц.

    Если стороны не достигли договоренности, то данный вопрос разрешается уже в арбитражном суде. Основанием расторжения договора будет соответствующее постановление.

    Совет юриста: Если за время аренды земельного участка арендатор его облагородил, возвел какие-либо постройки, то он вправе запросить компенсацию.

    Чтобы вернуть затраченную сумму, может понадобиться помощь юриста. В форме справа опишите вашу ситуацию и уже сегодня получите помощь высококвалифицированного специалиста.

    Судебная практика

    Примером расторжения договора в судебном порядке может послужить дело Владимирского Арбитражного суда, рассмотренное в 2017 г.

    Между Ярдинской Администрацией и ООО «А» был заключен договор аренды земли сельхозназначения. Срок договора – 3 года. Арендная плата – 4 636 руб. в месяц.

    Договор был заключен в 2012 г. В 2015 было автоматическое продление до 2018. Но за это время у арендатора образовалась задолженность более 70 тысяч.

    Администрация предложила погасить задолженность в добровольном порядке и расторгнуть договор. Не получив ответа, представитель обратился в суд.

    Рассмотрев материалы дела, суд постановил взыскать с ООО задолженность и расторгнуть договор аренды.

    Порядок аренды земель сельскохозяйственного назначения. Условия и стоимость

    Аренда земель под сельскохозяйственные нужды является выгодным вариантом ведения хозяйственной деятельности для многих организаций и частных лиц. Порядок предоставления земель в аренду регламентирован Земельным Кодексом РФ и другими нормативно-правовыми актами.

    Что такое земельный участок сельскохозяйственного назначения?

    В состав сельскохозяйственных земель входят:

    • сельскохозяйственные угодья (пашни, сенокосы, пастбища, сады, виноградники и т.д.);
    • земли, занятые внутрихозяйственными дорогами, коммуникациями, лесными насаждениями, предназначенными для обеспечения защиты земель от внешнего негативного воздействия;
    • водные объекты, в том числе пруды, образованные водонапорные сооружения на водотоках и используемые для целей осуществления прудовой аквакультуры;
    • здания, сооружения, которые используются для производства, хранения и первичной переработки продукции сельского хозяйства.

    Любой из этих видов земельных участков может выступать в качестве объекта сделки и должен использоваться непосредственно в целях, для которых предназначен.

    О порядке заключения и расторжения договора аренды земельного участка сельскохозяйственного назначения читайте здесь.

    Условия

    Какие ЗУ подлежат сдаче под сельское хозяйство?

    Под сельское хозяйство могут быть переданы земельные участки из земель сельхозназначения, которые прошли кадастровый учет, в том числе объекты, которые находятся в долевой собственности (ст. 9 Федерального закона «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения»).

    Ведение деятельности

    Сельхоз земли предназначены для ведения следующих видов деятельности:

    1. растениеводства;
    2. животноводства;
    3. фермерского хозяйства;
    4. производства с/х и смежной продукции;
    5. ведения личного подсобного хозяйства;
    6. организации СНТ и ДНТ.

    Вид деятельности, которая будет вестись на арендованном участке, в обязательном порядке прописывается в договоре аренды. В случае нецелевого использования арендованной земли статьей 8.8 КоАП РФ предусмотрена административная ответственность в виде штрафов.

    Сроки действия договора

    Статьей 9 Федерального закона «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения» установлены временные рамки, в которые должен укладываться срок действия заключенного договора:

    • минимальный – 3 года;
    • максимальный – 49 лет.

    В случае если между сторонами подписан договор, в котором не указан срок действия аренды, то такой договор будет считаться бессрочным, но действующим в пределах законодательно допустимых временных рамок – то есть не превышает 49 лет, но и не менее 3 лет.

    Договор может быть продлен по инициативе действующего арендатора, который обладает в этом вопросе приоритетным правом.

    Сколько стоит пользование?

    Плата за земельный участок, полученный в аренду у государства и у частного лица имеет существенные отличия. Государство при определении суммы платежа ориентируется на такие показатели, как местоположение, целевое назначение, городские планы на землю.

    Частное лицо берет в расчет такие факторы как востребованность земли, находящиеся на ней коммуникации, личные интересы. Выделяют кадастровую, рыночную и нормативную арендную стоимость, каждая из которых рассчитывается по собственным правилам:

    1. Нормативная стоимость – устанавливается государством и органами местного самоуправления. Она рассчитывается исходя из целевого назначения земли и ее местоположения и не зависит от колебаний рынка и иных изменений.
    2. Кадастровая стоимость – при расчете учитываются данные о площади, границах и плане территории, коммуникации на участке, постройки, наличие инфраструктуры, рельеф местности, севооборот и характеристика почвы (о правилах расчета стоимости аренды ЗУ от кадастровой стоимости читайте здесь).
    3. Рыночная стоимость – за основу расчета берется кадастровая стоимость. На окончательную стоимость влияют спрос и предложение.

    О том, как рассчитать стоимость аренды земли, от чего зависит цена, читайте здесь.

    В обязательном порядке в договоре аренды прописывается размер арендной платы и один из способов ее передачи:

    • арендатор перечисляет арендную плату на конкретный расчетный счет в банке каждый месяц либо каждый квартал не позднее 15 числа первого квартального месяца;
    • арендатор передает арендную плату наличными денежными средствами каждый месяц либо каждый квартал не позднее 15 числа первого квартального месяца.

    За сельскохозяйственные земли, отданные в аренду на длительный срок, арендная плата может взиматься в виде:

    1. платежей;
    2. доли продукции, полученной в результате пользования землей;
    3. передачи в собственность какого-либа имущества;
    4. предоставления арендатором установленных услуг;
    5. затраченных средств на улучшение арендуемого участка.

    Как арендовать ЗУ?

    У частного лица

    Процедура оформления договора аренды земельного участка с частным лицом сравнительно проще, чем с государством или муниципалитетом. Это обусловлено тем, что стороны устанавливают большую часть условий самостоятельно.

    Объектом аренды чаще всего выступает пай – то есть определенная доля земли, принадлежащая нескольким собственникам. В таком случае объект должен иметь строго определенные границы. Для этого собственник проводит межевание участка, в результате чего выделяет его конкретные пределы.

    После этого пай ставится на кадастровый учет и может выступать в качестве полноценного объекта аренды. Найти подходящий участок для аренды можно с помощью нескольких способов:

    • получить сведения о свободных землях путем обращения в местную администрацию;
    • обратиться за выпиской о земле, находящейся в муниципальной собственности в МФЦ;
    • выбрать участок из тех, что выставлены на торги;
    • найти незанятую землю на публичной кадастровой карте Росреестра.

    Земля сельскохозяйственного назначения предоставляется в аренду на основании обоснованного заявления через торги. Процедура получения земельного участка выглядит следующим образом:

    1. Заявитель подает заявление в письменной или электронной форме о предоставлении ему земельного участка в исполнительный орган государственной власти или орган местного самоуправления.
    2. Заявитель оплачивает кадастровые работы и обращается с заявлением в орган кадастрового учета для осуществления государственного кадастрового учета земельного участка.
    3. Не позднее двух недель с момента предоставления кадастрового паспорта объекта исполнительный орган принимает решение о передаче земельного участка сельхозназначения, который предоставляется в аренду на торгах (аукционах, конкурсах).
    4. По результатам проведенных торгов победитель получает право арендовать объект, выступавший предметом торга и заключить договор с арендодателем.

    У государства или муниципалитета

    Взять в аренду сельскохозяйственный земельный участок у государства или муниципалитета является наиболее выгодным вариантом, так как его цена всегда будет ниже рыночной. Также такая сделка отличается надежностью ввиду того, что исключает случаи «двойных» аренд и продаж.

    Для аренды земли у государства или муниципалитета заявитель обращается в в исполнительный орган муниципального образования и подает заявление о предоставлении земельного участка для ведения сельского хозяйства.

    Порядок аренды государственного земельного участка выглядит следующим образом:

    1. По плану местности, находящемуся в администрации, выбирается земля без построек и выясняется наличие права собственности на него.
    2. Если не подтвердилось наличие собственника, принимается решение о проведении открытых торгов.
    3. Организатор публикует извещение о проведении торгов с указанием характеристик участка. Торги проводятся при наличии нескольких претендентов на участок.
    4. Победитель торгов получает право на аренду.
    5. В случае, если претендент единственный, то он признается арендатором и получает все документы в кадастровой палате после оплаты госпошлины.
    6. Письменный договор об аренде земли у государства обязательно регистрируется в органе Росреестра по месту прописки.

    Возможна ли субаренда?

    Субаренда земельного участка – это имущественная сделка, в процессе которой право пользования объектом сельхозназначения передается иному лицу (ст. 615 ГК РФ). В сделке принимает участие арендатор, наделяющий своими правами в отношении земли субарендатора.

    Для осуществления процедуры необходимо согласие собственника объекта. Субаренда довольно распространена в хозяйственной практике и используется в целях получения прибыли благодаря разнице между выплатами субарендатора и отчислениями для владельца недвижимости.

    Инициатором субаренды, как правило, выступает арендатор, повторно сдающий в аренду участок другому физическому или юридическому лицу (о том, как составить договор аренды земли между физическими лицами или с участием предпринимателей, читайте здесь). Для оформления субаренды необходимы следующие документы:

    • договор аренды;
    • документ, подтверждающий целевое назначение участка;
    • свидетельство о регистрации права аренды;
    • согласие собственника на сделку с субарендатором.

    Нюансы составления договора

    Договор аренды в обязательном порядке должен отражать индивидуальные условия конкретной сделки, которые не противоречат законным интересам каждой из сторон. Договор аренды земли сельскохозяйственного назначения имеет некоторые нюансы. К примеру, соглашение об аренде не может менять тип разрешенного использования земельного участка.

    Изменения такого характера признаются самовольными и подлежат привлечению к административной ответственности. Так, если участок был арендован под занятие животноводством, на нем не могут возводиться жилые постройки, даже если это право предусматривает договор.

    Можно ли выкупить?

    Сельскохозяйственные организации и фермерские хозяйства обладают правом на выкуп земельного участка, находящегося в муниципальной собственности и выделенного в счет земельных долей, без участия в торгах.

    Для этого им достаточно обратиться в орган местного самоуправления с заявлением о заключении договора купли-продажи или аренды в течение полугода с момента регистрации прав собственности на участок. При этом стоимость такой земли не может превышать 15% кадастровой стоимости.

    Заявление необходимо подавать не позднее окончания срока действия заключенного ранее договора. Преимущественным правом на выкуп земельных объектов с/х назначения обладают:

    1. Сельскохозяйственные организации и фермерские хозяйства, которые пользуются этими землями на постоянной основе или по праву пожизненно наследуемого владения.
    2. Муниципальные образования либо иные субъекты РФ, получающие участки бесплатно. В этом случае государство обязано выкупать земельные объекты по цене, установленной продавцом.

    Аренда земельного участка – это идеальная возможность для предпринимателей заниматься хозяйственной деятельностью без необходимости приобретения объекта в собственность. Такой вид гражданско-правовых отношений достаточно распространен и регулируется Земельным Кодексом РФ и другими нормативно-правовыми актами.

  • Ссылка на основную публикацию