Положенные права на земельный участок при продаже недвижимости

Особенности перехода прав на земельный участок при продаже недвижимости Текст научной статьи по специальности « Право»

Аннотация научной статьи по праву, автор научной работы — Ненахова Ольга Александровна, Трегубенко Любовь Алексеевна

Статья посвящена актуальной проблеме перехода прав на земельный участок при продаже недвижимости . Рассматриваются сделки, касающиеся недвижимости , условия и принципы долевой продажи. Выделяются и описываются характерные особенности режимов осуществления правомочий владения и пользования недвижимым имуществом , процессы заключения договоров продажи недвижимости . Рассматриваются ситуации, в которых возникают противоречия между нормами Земельного и Гражданского кодексов . На основе изучения норм Российского законодательства предложены решения сложившихся правовых ситуаций.

Похожие темы научных работ по праву , автор научной работы — Ненахова Ольга Александровна, Трегубенко Любовь Алексеевна

PECULIARITIES OF LAND TITLE TRANSFER AT REAL ESTATE SELLING

This article is dedicated to the topical problem of land title transfer at real estate selling. The paper cons >real estate deals, conditions and principles of equity sales. It outlines and describes the characteristics of possession and use of immovable property , contracts of sale of real estate . It cons >Land and Civil codes. The authors propose the solutions to the existing legal situations basing on the study of the norms of the Russian legislation.

Текст научной работы на тему «Особенности перехода прав на земельный участок при продаже недвижимости»

PECULIARITIES OF LAND TITLE TRANSFER AT REAL ESTATE SELLING

O. A. Nenakhova, L. A. Tregubenko

Don State Technical University, Rostov-on-Don, Russian Federation

This article is dedicated to the topical problem of land title transfer at real estate selling. The paper considers real estate deals, conditions and principles of equity sales. It outlines and describes the characteristics of possession and use of immovable property, contracts of sale of real estate. It considers the situations in which there are contradictions between the norms of Land and Civil codes. The authors propose the solutions to the existing legal situations basing on the study of the norms of the Russian legislation.

ОСОБЕННОСТИ ПЕРЕХОДА ПРАВ НА ЗЕМЕЛЬНЫЙ УЧАСТОК ПРИ ПРОДАЖЕ НЕДВИЖИМОСТИ

О. А. Ненахова, Л. А. Трегубенко

Донской государственный технический университет, Ростов-на-Дону, Российская Федерация ooops nv@mail.ru

Статья посвящена актуальной проблеме перехода прав на земельный участок при продаже недвижимости. Рассматриваются сделки, касающиеся недвижимости, условия и принципы долевой продажи. Выделяются и описываются характерные особенности режимов осуществления правомочий владения и пользования недвижимым имуществом, процессы заключения договоров продажи недвижимости. Рассматриваются ситуации, в которых возникают противоречия между нормами Земельного и Гражданского кодексов. На основе изучения норм Российского законодательства предложены решения сложившихся правовых ситуаций.

Ключевые слова: Земельный кодекс, Гражданский кодекс, недвижимость, земельный участок, имущество.

Введение. Закон требует, чтобы предмет договора продажи недвижимости был чётко определен. Это означает, что на момент его заключения продаваемая недвижимость должна существовать реально, то есть физически, и быть зарегистрирована в государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним. Согласно п. 1 ст. 432 Гражданского кодекса, если данные условия не выполняются, договор признается недействительным вследствие отсутствия его предмета [1].

В ситуации, когда при заключении договора недвижимая вещь уже не существует, однако права на нее не исключены из государственного реестра, заключение договора считается невозможным. Это доказывает п. 1 ст. 432 Гражданского кодекса.

В соответствии со ст. 552 Гражданского кодекса РФ при продаже зданий, объектов незавершенного строительства, сооружений или другой недвижимости с передачей права собственности на нее, новый собственник приобретает соответствующие права на земельный участок. По усмотрению сторон решается какой из видов прав на данный участок земли передается покупателю.

Keywords: Land Code, Civil Code, real estate, land, property.

Основная часть. При расхождении норм Гражданского и Земельного кодексов, приоритетными являются нормы Земельного кодекса [2]. Здесь необходимо рассмотреть две ситуации.

Ситуация первая. Когда владелец недвижимости так же является и собственником земельного участка, расположенного под ней, то учитывая п. 4 ст. 35 Земельного кодекса РФ, данная недвижимость не может быть продана без земельного участка.

Здесь возможны два исключения: отчуждение части недвижимого имущества, которая никоим образом не может быть выделена вместе с частью земельного участка, и отчуждение недвижимости, находящейся на земельном участке, изъятом из оборота. И если Федеральный закон допускает предоставление участка в частную собственность, то отчуждение проводится вместе с участком.

Ситуация вторая. Земельный участок на праве собственности принадлежит одному лицу, однако недвижимость (сооружение, строение), расположенная на данном участке, принадлежит на праве собственности другому лицу. В таком случае, в соответствии со ст. 216 ГК РФ, покупатель недвижимости приобретает аналогичные права пользования земельным участком, которые принадлежали продавцу. Данная ситуация предусматривает продажу недвижимости без согласия собственника земельного участка, если не будет возникать противоречия с условиями пользования земельным участком. Доказательством служит ст. 166-168 Гражданского кодекса РФ.

Ст. 553 Гражданского кодекса РФ содержит информацию о том, что при продаже земельного участка, недвижимость, расположенная на нем, не продается. Однако, вспомнив ст. 35 Земельного кодекса, которая не допускает отчуждение участка земли без находящихся на нем зданий и построек, при условии, что они принадлежат одному лицу, можно сделать вывод, что правило ст. 553 Гражданского кодекса РФ имеет место только в том случае, когда земельный участок и объект недвижимости на нем находятся во владении разных лиц [3].

Земля — это такой объект недвижимости, который невозможно уничтожить, он мало теряет свою ценность и привлекательность в качестве инвестиционного объекта [3]. Для грамотного совершения сделок касающихся недвижимости необходимо помнить, что принятие Земельного кодекса РФ объединило в единый объект недвижимости земельный участок и все расположенное на нем недвижимое имущество.

Есть случаи, когда необходимо продать не всё здание или сооружение целиком, а только его часть. Тогда говорят о договоре продажи доли в праве собственности на объект недвижимости.

Вещь является собственностью лица, если он имеет право пользования, владения и распоряжения ею. Отчуждение доли в праве собственности на недвижимую вещь, находящейся в долевой собственности ведет к режимам нераздельного, раздельного и обособленного осуществления вышеуказанных правомочий.

Режим нераздельного пользования предполагает, что объект недвижимости есть нераздельный объект общего пользования. Режим раздельного пользования подразумевает выделение помещений каждому собственнику, причем не обязательно, что площадь этого помещения пропорциональна его доли в общей собственности. И наконец, режим обособленного пользования позволяет собственнику получить помещение, размер которого соответствует его доли в общей собственности. При всех режимах размер земельной доли пропорционален доле в праве собственности на здание, строение, сооружение [4].

Известны случаи сооружения встроенно-пристроенных нежилых помещений в жилом здании (этажи, подъезды). В государственном реестре эти части здания регистрируются как

самостоятельные и независимые объекты недвижимости, поэтому сделки с данной частью недвижимости законны.

Стоит принимать во внимание п. 3 ст. 35 Земельного кодекса РФ, который говорит о том, что иностранные граждане и иностранные юридические лица, а так же лица без гражданства, являющиеся собственниками недвижимости, расположенной на чужом участке земли, имеют преимущество при аренде или покупке данного участка. Однако президент РФ вправе установить перечень объектов, которые этому правилу не подчиняются.

Для тех ситуаций, когда земельный участок и недвижимость на нем принадлежит одному лицу, пунктом 4 ст. 35 Земельного кодекса РФ предусмотрен запрет на их раздельное отчуждение. Об этом стоит помнить при применении ст. 273 Гражданского кодекса, которая определяет, что собственник участка и здания или сооружения на нем, при продаже недвижимости передает вместе с тем и права на участок земли. Определяется это соглашением сторон. Здесь, как и из любого правила, есть исключения. Например, если участок земли изъят из оборота, допускается отчуждение здания или сооружения без земли.

Ранее оговаривалось, что Земельный кодекс не предусматривает раздельное отчуждение земельного участка и зданий, построек, сооружений на нем. Вследствие этого становятся недействительны ч.2 п.2 ст.552 и ст.553 Гражданского кодекса.

Изучение статей 552, 553 Гражданского кодекса позволяет сделать ряд заключений. Во-первых, если собственник участка земли и объектов недвижимости, находящихся на его территории не одно и то же лицо, то собственник имущества обладает свободой распоряжения им. Во-вторых, участок земли является принадлежностью объекта недвижимости, расположенного на нём.

Подводя итог можно сказать, что закон многогранен и, в некоторых случаях, противоречив. Нормы пронизывают друг друга, переплетаются между собой, возводят единый монолит. Отдельно поставленный вопрос имеет множество вариантов решения и требует тщательного изучения норм Российского законодательства.

1. Гражданский кодекс РФ [Электронный ресурс] / Электронный фонд правовой и нормативно-технической информации. — Режим доступа : http://docs.cntd.ru/document/9027690 (дата обращения 12.04.2017).

2. Земельный кодекс РФ [Электронный ресурс] / Электронный фонд правовой и нормативно-технической информации. — Режим доступа : http://docs.cntd.ru/ document/744100004 (дата обращения 12.04.2017).

3. Авакян, К. С. Актуальные проблемы законодательства о залоге (ипотеке) земельных участков. Современные научные исследования: актуальные теории и концепции / Материалы XIV Междунар. науч.-практ. конф. — Москва : Издательство «Олимп», 2016. — с. 91-93.

4. Оглоблина, О. М. Аренда земельных участков в Российской Федерации. Практическое пособие / О. М. Оглоблина, М. Ю. Тихомиров. — Москва : Издание Тихомирова М.Ю. — 2011. — 49 с.

Права на земельный участок при приобретении недвижимости

Вопрос о земле всегда был самым сложным

Проблема приобретения прав на земельный участок при переходе права собственности на здание, строение, сооружение до сих пор остается одной из самых дискуссионных в земельном праве.

Статьей 1 Земельного кодекса РФ (ЗК РФ) закреплен принцип единства судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов, согласно которому все прочно связанные с земельными участками объекты следуют судьбе земельных участков – за исключением случаев, установленных федеральными законами.

Свое развитие данный принцип получил в ст. 35 ЗК РФ. Так, в соответствии с п. 1 ст. 35 ЗК РФ, при переходе права собственности на здание, строение, сооружение, находящееся на чужом земельном участке, к другому лицу, оно (это лицо) приобретает право на использование соответствующей части земельного участка, занятой зданием, строением, сооружением и необходимой для их использования, на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний их собственник.

Читайте также:  Положенная госпошлина за регистрацию права собственности на земельный участок

Несмотря на закрепление принципа единства судьбы земельного участка и объекта недвижимости, расположенного на нем, действующее законодательство в то же время рассматривает земельные участки и недвижимость как самостоятельные объекты, которые могут быть предметом независимых друг от друга сделок.

Следствием такой непоследовательности действующего законодательства стала ситуация, при которой объект недвижимости (здание, строение, сооружение) и земельный участок, на котором данный объект недвижимости находится, часто принадлежат разным лицам, либо владелец недвижимости вообще не имеет никаких прав на земельный участок. Но поскольку при использовании объекта недвижимости нельзя не использовать земельный участок, на практике собственники недвижимости осуществляют владение и пользование земельным участком без оформления прав на таковой. Подобное положение дел осложняет дальнейшее распоряжение объектом недвижимости и земельным участком (например, при передаче недвижимости в залог), затрудняет налогообложение землепользования и, в принципе, является аномальным для развитого гражданского оборота.

На сегодняшний день при переходе прав собственности на здание, строение, сооружение возможны следующие сочетания права собственности на объект недвижимости с правами на земельный участок:


    1) лицо, обладающее на праве постоянного бессрочного пользования земельным участком и объектом недвижимости на праве собственности, отчуждает объект недвижимости;

2) лицо, обладающее на праве собственности земельным участком и объектом недвижимости, отчуждает объект недвижимости;

3) лицо, обладающее на праве собственности объектом недвижимости, расположенным на арендованном участке, отчуждает объект недвижимости.

Рассмотрим первую возможную ситуацию.

Согласно п. 3 ст. 552 Гражданского кодекса РФ (далее – ГК РФ), при продаже недвижимости, находящейся на земельном участке, не принадлежащем продавцу на праве собственности, покупатель приобретает право пользования соответствующей частью земельного участка на тех же условиях, что и продавец недвижимости. Таким образом, исходя из положений гражданского законодательства, новый собственник объекта недвижимости в анализируемой нами ситуации должен приобрести право постоянного бессрочного пользования на соответствующую часть земельного участка.

Между тем, в соответствии со ст. 20 ЗК РФ, круг лиц, которым земельные участки могут предоставляться на праве постоянного бессрочного пользования, ограничен: в постоянное (бессрочное) пользование земельные участки предоставляются только государственным и муниципальным учреждениям, федеральным казенным предприятиям, а также органам государственной власти и органам местного самоуправления. Более того, граждане или юридические лица, обладающие земельными участками на праве постоянного (бессрочного) пользования, не вправе распоряжаться этими земельными участками.

Решение данной проблемы предлагает Пленум Высшего арбитражного суда РФ в Постановлении от 24.03.2005 г. N11 “О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства”. Так, согласно п. 13 указанного Постановления, если недвижимость находится на земельном участке, принадлежащем продавцу на праве постоянного (бессрочного) пользования, а покупателю, согласно ст. 20 ЗК РФ, земельный участок на таком праве предоставляться не может, последний как лицо, к которому перешло право постоянного (бессрочного) пользования земельным участком в связи с приобретением здания, строения, сооружения (п. 2 ст. 268, п. 1 ст. 271 ГК РФ), может оформить свое право на земельный участок путем заключения договора аренды или приобрести его в собственность в порядке, предусмотренном п. 2 ст. 3 закона о введении в действие ЗК РФ.

Пункт 2 ст. 3 закона о введении в действие ЗК РФ, в свою очередь, отсылает к статье 36 Земельного кодекса РФ, в которой закреплено исключительное право граждан и юридических лиц, имеющих в собственности, безвозмездном пользовании, хозяйственном ведении или оперативном управлении здания, строения, сооружения, расположенные на земельных участках, находящихся в государственной или муниципальной собственности, на приватизацию данных земельных участков или приобретение права аренды на них.

Положения статьи 36 ЗК РФ не дают однозначного ответа на вопрос о том, кто в конечном итоге должен определить право, на котором будет предоставлен земельный участок собственнику недвижимости.

По смыслу п. 4 Постановления Пленума ВАС РФ от 24.03.2005 г. N11, право выбора вида землепользования – собственность или аренда – принадлежит собственнику объекта недвижимости. В случае если соответствующий орган государственной власти или орган местного самоуправления не направляют заявителю проект договора купли-продажи или предлагают вместо договора купли-продажи заключить договор аренды, собственник недвижимости вправе требовать признания данных действий (бездействия) незаконными.

Рассмотрим вторую возможную ситуацию.

Согласно ст. 552 ГК РФ, по договору продажи здания, сооружения или другой недвижимости покупателю одновременно с передачей права собственности на такую недвижимость передаются права на ту часть земельного участка, которая занята этой недвижимостью и необходима для ее использования.

Кроме того, положения гражданского законодательства допускают возможность сторонами выбора передаваемого права на землю. По соглашению сторон новому собственнику объекта недвижимости может быть передано либо право собственности на земельный участок, либо право аренды (п. 2 ст. 552 ГК РФ, ст. 273 ГК РФ).

Земельный кодекс РФ подходит к решению данного вопроса по-другому. Так, в соответствии со ст. 35 ЗК РФ, отчуждение здания, строения, сооружения, находящегося на земельном участке и принадлежащего одному лицу, проводится вместе с земельным участком, за исключением следующих случаев:


    1) отчуждение части здания, строения, сооружения, которая не может быть выделена в натуре вместе с частью земельного участка;

2) отчуждение здания, строения, сооружения, находящегося на земельном участке, изъятом из оборота.

Отчуждение здания, строения, сооружения, находящегося на ограниченном в обороте земельном участке и принадлежащего одному лицу, проводится вместе с земельным участком, если федеральным законом разрешено предоставлять такой земельный участок в собственность граждан и юридических лиц.

Не допускается отчуждение земельного участка без находящегося на нем здания, строения, сооружения в случае, если они принадлежат одному лицу.

Точку в спорах относительно возможности передачи различных прав на здание и земельный участок поставил Пленум ВАС РФ, указав в п. 11 Постановления N11 от 24.03.2005 г., что сделки, воля сторон по которым направлена на отчуждение здания, строения, сооружения без соответствующего земельного участка или отчуждение земельного участка без находящихся на нем объектов недвижимости, если земельный участок и расположенные на нем объекты принадлежат на праве собственности одному лицу, являются ничтожными.

Вместе с тем, данная позиция Высшего арбитражного суда РФ также рождает вопросы. Неясно, как будет расцениваться судами договор купли-продажи объекта недвижимости при отсутствии в нем каких-либо сведений о передаваемом праве на земельный участок. Можно ли утверждать, что поскольку в соответствии с п. 2 ст. 552 ГК РФ при отсутствии в договоре сведений о передаваемых правах на землю к покупателю недвижимости переходит право собственности на ту часть земельного участка, которая занята недвижимостью и необходима для ее использования, то одновременное отчуждение здания, строения, сооружения и земельного участка предполагается. К сожалению, данный вопрос в Постановлении Пленума ВАС РФ не решен.

Рассмотрим третью возможную ситуацию.

Согласно п. 3 ст. 552 ГК РФ при продаже недвижимости, находящейся на земельном участке, не принадлежащем продавцу на праве собственности, покупатель такой недвижимости приобретает право пользования соответствующей частью земельного участка на тех же условиях, что и продавец недвижимости.

Согласно п. 14 Постановления Пленума ВАС РФ от 24.03.2005 г. N11, покупатель здания, строения, сооружения, находящегося на земельном участке, принадлежащем продавцу на праве аренды, с момента регистрации перехода права собственности на такую недвижимость приобретает право пользования земельным участком, занятым зданием, строением, сооружением и необходимым для его использования на праве аренды, независимо от того, оформлен ли в установленном порядке договор аренды между покупателем недвижимости и собственником земельного участка.

В дальнейшем собственник объекта недвижимости, расположенного на арендуемом у государства или муниципального образования земельном участке, вправе реализовать исключительное право на приобретение участка в собственность в порядке ст. 36 ЗК РФ.

Между тем, принадлежащее собственнику недвижимости исключительное право на выкуп земельного участка, на котором находится данная недвижимость, не является безусловным.

Согласно п. 7 Постановления Пленума ВАС РФ N11 от 24.03.2005 г., если договор аренды земельного участка заключен собственником расположенного на нем объекта недвижимости после введения в действие ЗК РФ, то в связи с тем, что собственник недвижимости реализовал свое исключительное право приватизации или аренды путем заключения договора аренды земельного участка, он утрачивает право выкупа земельного участка в соответствии с пунктом 1 статьи 36 3К РФ.

Право на выкуп земельного участка сохраняется у тех собственников объектов недвижимости, которые заключили договор аренды недвижимости до введения в действие ЗК РФ.

Необходимо отметить: из приведенных выше разъяснений ВАС РФ не следует, что исключительное право, закрепленное ст. 36 ЗК РФ, является однократным. Таким образом, по истечении срока действия договора аренды земельного участка, заключенного после введения в действие ЗК РФ или его расторжения, собственник объекта недвижимости вновь в порядке ст. 36 ЗК РФ вправе требовать либо передачи земельного участка в собственность, либо заключения договора аренды.

Учитывая вышеизложенное, хотелось бы еще раз подчеркнуть, что неоднозначность действующего законодательства по вопросу порядка участия в гражданском обороте объектов недвижимости и земельных участков, на которых они расположены, требует особой внимательности от приобретателей недвижимости при оценке получаемых одновременно со зданием, строением, сооружением прав на землю.

Дата публикации: 09:57 30 марта 2006

Права на земельный участок при продаже находящейся на нем недвижимости

При заключении и исполнении договора продажи здания или сооружения обязательно возникает вопрос о праве покупателя на земельный участок, связанный с продаваемой недвижимостью. Дело в том, что строение и земельный участок под ним образуют некоторое единство: единый строительно-технический объект, единый хозяйственно-эксплуатационный объект. Для правильной эксплуатации строения (технической и хозяйственной) необходим земельный участок не только в габаритах самого строения, но и вокруг него для обслуживания строения*(257).

По общему правилу при переходе права собственности на здания, сооружения и иную недвижимость к покупателю переходят и права на ту часть земельного участка, которая занята проданной недвижимостью и необходима для ее использования (п. 1 ст. 552 ГК). Взаимосвязь перехода права собственности на здания и сооружения и права на соответствующую часть земельного участка бывает различной в зависимости от содержания и характера прав продавца недвижимости на земельный участок, на котором она расположена.

1. Когда продавец здания или сооружения является собственником земельного участка, на котором находится продаваемая недвижимость, покупателю передается право собственности либо предоставляется право аренды или иное право, предусмотренное договором продажи недвижимости, на соответствующую часть земельного участка (п. 2 ст. 552 ГК). Если договором не определено передаваемое покупателю недвижимости право на соответствующий земельный участок, к нему переходит право собственности на ту часть земельного участка, которая занята недвижимостью и необходима для ее использования.

2. Если продавец здания или сооружения не является собственником земельного участка, на котором оно расположено, то к покупателю переходят те же права на пользование соответствующей частью земельного участка (право аренды, постоянного (бессрочного) пользования и т.п.), на тех же условиях и в том же объеме, что принадлежали продавцу (п. 3 ст. 552, п. 2 ст. 271 ГК). При этом, если иное не предусмотрено законом или договором, продажа недвижимости, находящейся на чужом земельном участке, допускается без согласия собственника этого участка. Подобная продажа не должна противоречить условиям пользования таким участком, установленным законом или договором, в частности целевому назначению земельного участка. В противном случае подобное изменение будет означать необходимость перевода земельного участка из одной категории земель в другую.

При продаже земельного участка, на котором расположено принадлежащее продавцу земли здание, сооружение или иная недвижимость, без передачи этой недвижимости в собственность покупателя в договоре следует согласовать условия, определяющие права продавца на земельный участок, на котором находится такая недвижимость. Если такие условия не определены договором, продавец сохраняет право ограниченного пользования (сервитут) той частью земельного участка, которая занята недвижимостью и необходима для ее использования в соответствии с ее назначением (ч. 2 ст. 553 ГК). Нормы ст. 552, 553 ГК дают основание для ряда важных выводов. Во-первых, действующим российским законодательством земельный участок признается принадлежностью главной вещи – строения (здания, сооружения), расположенного на нем. Во-вторых, строение (здание, сооружение), находящееся на чужом земельном участке (не принадлежащем на праве собственности собственнику строения), признается недвижимым имуществом, а собственник такого имущества обладает свободой распоряжения им.

При продаже доли в праве собственности (продаже части) здания (сооружения), расположенного на земельном участке, принадлежащем продавцу на праве собственности, права покупателя на земельный участок должны определяться продавцом и покупателем в договоре с соблюдением требований земельного законодательства. При продаже доли в праве собственности (продаже части) здания (сооружения), расположенного на земельном участке, которым продавец владеет в силу ограниченного вещного права, отличного от права собственности, покупатель приобретает аналогичное вещное право. Порядок и пределы его осуществления должны быть оформлены в порядке, предусмотренном земельным законодательством.

Не нашли то, что искали? Воспользуйтесь поиском:

Статья 553. Права на недвижимость при продаже земельного участка

В соответствии с абз. 3 п. 4 ст. 35 Земельного кодекса отчуждение земельного участка без находящихся на нем здания, строения, сооружения в случае, если они принадлежат одному лицу, не допускается.

Если земельный участок и расположенная на нем недвижимость принадлежат разным лицам, вступает в силу правило п. 3 ст. 35 Земельного кодекса. Согласно последнему собственник недвижимости, находящейся на земельном участке, который принадлежит другому лицу на праве частной собственности, получает преимущественное право покупки или аренды земельного участка. Это право осуществляется в порядке, установленном ГК для случаев продажи доли в праве общей собственности постороннему лицу. Речь идет о предусмотренной ст. 250 ГК процедуре продажи доли в праве общей собственности одному из сособственников.

Иными словами, физическое или юридическое лицо – частный собственник земельного участка, на котором расположена чужая недвижимость, обязан известить собственника этой недвижимости о намерении продать земельный участок постороннему лицу с указанием цены и иных условий, на которых продается участок. В соответствии с п. 2 ст. 250 ГК собственник недвижимости вправе в течение месяца со дня, когда получил извещение, реализовать свое преимущественное право на приобретение земельного участка в собственность.

Право приобретения земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, в собственность лиц, имеющих на нем в частной собственности недвижимость, предусмотрено п. 1 ст. 36 Земельного кодекса.

3. Лишь при отказе собственника недвижимости реализовать свое право выкупить земельный участок, на котором она расположена, могут начать действовать правила комментируемой статьи.

В этом случае условия пользования земельным участком определяются договором купли-продажи недвижимости либо, если такие условия в договоре отсутствуют, у собственника недвижимости (продавца земельного участка) появляется ограниченное право пользования (сервитут) той частью проданного земельного участка, которая занята недвижимостью и необходима для ее использования в соответствии с назначением. Согласно ст. 216 ГК сервитут является вещным правом и его владелец защищается так же, как и собственник. В соответствии со ст. 131 ГК и п. 9 ст. 23 Земельного кодекса право сервитута подлежит обязательной государственной регистрации.

Статья 554. Определение предмета в договоре продажи недвижимости

Комментарий к статье 554 1.

Определение предмета договора продажи недвижимости должно быть произведено с особой тщательностью и содержать все те характеристики и данные, которые упомянуты в ч. 1 комментируемой статьи. В частности, при продаже земельного участка следует указывать его местоположение (адрес), категорию земли, цели ее использования, общую площадь; при продаже зданий, сооружений и нежилых помещений – местоположение, наименование, назначение, площадь, в т. ч. жилую, этажность и другие параметры.

Те требования, которые предъявляют к предмету договора продажи недвижимости органы, осуществляющие государственную регистрацию прав на нее, изложены в приложении N 1 к Правилам ведения Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним. 2.

О предмете договора купли-продажи жилых помещений см. ст. 558 и коммент. к

При отсутствии данных о предмете договор считается незаключенным. Так, по одному из дел истцами не были представлены доказательства наличия у ответчика такого объекта, как пристройка перехода N 1. Из имевшейся в деле технической документации следовало, что на территории ответчика построено трехэтажное сооружение, называемое переходом N 1 между ткацкими корпусами. При таких обстоятельствах арбитражный суд посчитал, что договор купли-продажи не содержит необходимых данных о продаваемом объекте, и признал договор незаключенным (см.: Долженко А.Н., Резников В.Б., Хохлова Н.Н. Судебная практика по гражданским делам. М., 2001. С. 540 – 542).

Переход прав на землю при продаже зданий

Продажа зданий, находящихся на земельных участках,
предоставленных на праве постоянного (бессрочного) пользования
В соответствии с положениями Гражданского кодекса (ст. 271) при переходе права собственности на недвижимость, находящуюся на чужом земельном участке, к другому лицу последнее приобретает право пользования соответствующей частью земельного участка на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний собственник недвижимости. В то же время в соответствии с земельным законодательством (ст. 2 Закона о введении в действие ЗК РФ) при продаже зданий, расположенных на земельных участках, предоставленных юридическим лицам на праве постоянного (бессрочного) пользования, данное право подлежит переоформлению на право аренды или право собственности на земельные участки по выбору покупателей зданий.
Между тем в законодательстве не указан порядок переоформления прав на землю при покупке здания. В связи с этим на практике могут возникнуть определенные проблемы с регистрацией прав на земельный участок под объектом недвижимости.
Руководствуясь позицией должностных лиц Учреждения юстиции по государственной регистрации прав на недвижимость и сделок с ним на территории г. Москвы (Мосрегистрация), мы рекомендуем придерживаться следующего порядка.

В первую очередь необходимо составить и заключить договор купли-продажи здания. Далее следует оформить государственную регистрацию перехода прав собственности на здание к покупателю.
Затем в соответствии с положениями земельного законодательства (ст. 36 ЗК РФ) следует приватизировать либо получить в аренду земельный участок.
После заключения соответствующего договора необходимо зарегистрировать права собственности либо договор аренды в Едином государственном реестре прав.
Продажа зданий, расположенных на земельных участках, находящихся в собственности
В соответствии с земельным законодательством установлен принцип единства земли и находящейся на нем недвижимости. В частности, отчуждение здания, стоящего на земельном участке и принадлежащего одному лицу, проводят вместе с земельным участком за исключением следующих случаев:
отчуждения части здания, которая не может быть выделена в натуре вместе с частью земельного участка;
отчуждения здания, находящегося на земельном участке, изъятом из оборота.Недопустимо отчуждать земельный участок без находящегося на нем здания, в случае если они принадлежат одному лицу (ст. 35 ЗК РФ).
На практике возникает вопрос о возможности отчуждения части земельного участка, прилегающего к зданию.
В соответствии с практикой высших судебных инстанций установлено, что часть участка, не занятая зданиями или вообще свободная от застройки, может быть продана без ограничений.
Таким образом, собственник вправе продать либо весь земельный участок, на котором расположено отчуждаемое здание, либо провести межевание и составление кадастрового плана на участок, на котором непосредственно размещено здание (площадь застройки). Во втором случае надо оформить право собственности продавца на выделенную часть участка, после чего производить продажу здания с находящимся под ним участком.

Продажа зданий, расположенных на земельных участках, находящихся на праве аренды
В соответствии с действующим законодательством при переходе права собственности на здание, находящееся на чужом земельном участке, к другому лицу последнее приобретает право на использование соответствующей части земельного участка, занятой зданием и необходимой для его использования, на тех же условиях и в том же объеме, что имели место при прежнем их собственнике.
Таким образом, покупатель здания вправе стать арендатором участка, расположенного под зданием.
Передача прав аренды участка возможна либо по отдельному соглашению с продавцом-арендатором (например, соглашение о перенайме), либо по закону в силу перехода прав на участок при продаже находящегося на нем здания. На практике покупатель во избежание временных затрат идет по пути покупки здания с автоматическим переходом прав аренды. Однако в данном случае иногда возникают определенные проблемы, связанные с тем, что земельный участок под зданием может во много раз превышать площадь застройки. Особенно это актуально в случаях, когда здание приобретают именно в целях получения прав на землю, принадлежащую продавцу.
Поскольку в законодательстве указано, что покупатель здания приобретает право на использование соответствующей части земельного участка, занятой зданием и необходимой для его использования, то, например, земельный комитет (представитель города — собственника земли) может отказать в заключении с покупателем договора аренды всего участка. Споры по подобным вопросам случаются, однако на практике земельные комитеты, как правило, все же не возражают против перехода к покупателю прав на весь земельный участок продавца.
Во избежание спорных вопросов покупатель здания может приобрести (или присоединить) компанию — собственника здания. В этом случае покупатель не будет нуждаться в переоформлении договора аренды земельного участка.

Дмитрий РАЕВ,
заместитель руководителя Департамента юридического консалтинга Swiss realty group

Права на земельный участок при покупке нежилого здания, дома или другого объекта недвижимости

Покупая нежилое здание, дом или другой объект недвижимости, необходимо помнить, что в соответствии со статьей 552 ГК РФ при продаже здания, дома или другого объекта недвижимости покупателю одновременно с передачей права собственности на такую недвижимость передаются права на земельный участок, занятый такой недвижимостью и необходимый для ее использования.

Следует учитывать, что земельное законодательство запрещает продажу земельного участка без находящихся на нем зданий, сооружений в случае, если они принадлежат одному лицу. Продажа здания, строения, сооружения, находящихся на земельном участке и принадлежащих одному лицу, за исключением указанных в нем случаев, производится вместе с земельным участком.

Договоры купли-продажи объектов недвижимости, воля сторон по которым направлена на отчуждение здания, строения, сооружения без соответствующего земельного участка или отчуждение земельного участка без находящихся на нем объектов недвижимости, если земельный участок и расположенные на нем объекты принадлежат на праве собственности одному лицу, являются ничтожными.

То есть договор купли-продажи объекта недвижимости в обязательном порядке должен содержать в себе условия о приобретении прав на земельный участок, если продается здание, сооружение, иной объект недвижимости, расположенный на таком земельном участке. Если речь идет о продаже земельного участка, договор купли-продажи должен содержать условие о покупке объектов недвижимости, расположенных на земельном участке.

При правовом аудите недвижимости (земельного участка, здания, помещения, дома и т.п.) до заключения договора купли-продажи необходимо осмотреть визуально земельный участок на предмет наличия на нем каких-либо объектов недвижимости, кроме того необходимо ознакомиться с кадастровыми паспортами в отношении объектов недвижимости, выписками из ЕГРП в отношении земельного участка и объектов недвижимости, при возможности – с архивными документами.

Если продавец недвижимости является собственником земельного участка

Когда продавец является собственником земельного участка, на котором находится продаваемая недвижимость, покупателю передается право собственности на земельный участок, занятый такой недвижимостью и необходимый для ее использования, если иное не предусмотрено законом.

Из указанного правила есть исключения:

  • Продажа части здания, сооружения, которая не может быть выделена в натуре, производится вместе с частью земельного участка, а не со всем земельным участком;
  • Продажа здания, сооружения, находящегося на земельном участке, изъятом из оборота;
  • Продажа сооружения, которое расположено на земельном участке на условиях сервитута. На условиях сервитута на земельном участке размещаются линейные объекты, сооружения связи, специальные информационные знаки и защитные сооружения, не препятствующие разрешенному использованию земельного участка.

Если продавец производит продажу доли в праве собственности на нежилое здание, дом, иной объект недвижимости, то вместе с продажей этой доли должно производиться отчуждение доли в праве собственности на земельный участок, на котором расположены такое нежилое здание, дом, иной объект недвижимости.

Если продавцу принадлежит часть нежилого здания, строения или помещения, то продажа такой части нежилого здания, строения или помещения в них производится с одновременной продажей доли в праве собственности на земельный участок, на котором расположены соответствующие объекты недвижимости.

Если продавец недвижимости является арендатором земельного участка

Продажа недвижимости, находящейся на земельном участке, не принадлежащем продавцу на праве собственности, допускается без согласия собственника этого участка, если это не противоречит условиям пользования таким участком, установленным законом или договором аренды земельного участка.

Проводя правовой аудит недвижимости до заключения сделки купли-продажи в обязательном порядке необходимо знакомиться с условиями договора аренды земельного участка. Из условий договора аренды можно понять, требуется ли согласие собственника земельного участка на продажу недвижимости, а кроме того, многие суды считают, что к отношениям между новым собственником недвижимости и собственником земельного участка применяются условия ранее заключенного договора аренды с прежним арендатором земельного участка. Соответственно, правовая экспертиза договора аренды позволит выявить возможные риски, которые могут возникнуть из такого договора аренды.

Когда продавец нежилого здания, дома, иной недвижимости на земельном участке является арендатором такого земельного участка, к покупателю объекта недвижимости с момента регистрации перехода права собственности (иногда суды считают, что с момента фактической передачи объекта недвижимости) на такое недвижимое имущество перейдет право аренды земельного участка независимо от того, оформлен ли договор аренды между покупателем и собственником земельного участка. С указанного момента также возникнет обязанность по оплате арендной платы за земельный участок в соответствии с договором аренды.

Отсутствие заключенного договора аренды земельного участка между новым собственником объекта недвижимости и собственником земельного участка не освобождает нового собственника объекта недвижимости от оплаты арендной платы, в указанном случае собственник земельного участка может взыскать сумму начисленной арендной платы с даты перехода права собственности на объект недвижимости (фактической передачи) с нового собственника объекта недвижимости как неосновательное обогащение.

Если продавец недвижимости владеет земельным участком на праве постоянного бессрочного пользования.

Согласно разъяснениям Пленума ВАС «О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства» изложенных в Постановлении от 24 марта 2005 г. N 11, если недвижимость находится на земельном участке, принадлежащем продавцу на праве постоянного (бессрочного) пользования, а новому собственнику объекта недвижимости на таком праве земельный участок предоставляться не может, последний, как лицо, к которому перешло право постоянного (бессрочного) пользования земельным участком в связи с приобретением здания, строения, сооружения должен оформить свое право на земельный участок путем заключения договора аренды или приобрести земельный участок в собственность.

Если новый собственник объектов недвижимости уклоняется от заключения договора аренды земельного участка или оформления права собственности на земельный участок после перехода к нему права постоянного (бессрочного) пользования земельным участком, то с него как неосновательное обогащение можно взыскать плату за фактическое использование земельного участка с момента перехода права собственности на соответствующие объекты недвижимости на таком земельном участке.

Ответственность за использование земельного участка без оформления прав на земельный участок

Следует отметить, что статья 7.1. КоАП РФ, действовавшая до 20.03.2015 года, предусматривала возможность привлечения к ответственности за использование земельного участка без оформленных в установленном порядке правоустанавливающих документов на землю. Для юридических лиц штраф составлял от десяти тысяч до двадцати тысяч рублей, и суды часто вставали на сторону контролирующих органов, в случаях, когда владелец объекта недвижимости на земельном участке уклонялся от переоформления своих прав на земельный участок.

С 20 мая 2015 года статья 7.1 КоАП РФ изложена в новой редакции и теперь предусматривает ответственность за использование земельного участка лицом, не имеющим предусмотренных законодательством Российской Федерации прав на земельный участок. Размер ответственности по указанной статье существенно вырос, подробнее.

Если ранее объективную сторону правонарушения составляло использование земельного участка без оформленных в установленном порядке правоустанавливающих документов на землю, то сейчас речь идет об использовании земельного участка лицом, не имеющим предусмотренных законодательством Российской Федерации прав на земельный участок.

Вопрос о том, будет ли правомерным взыскание штрафа по статье 7.1. КоАП в редакции, вступившей в силу с 20 марта 2015 года, в тех случаях, когда права на земельный участок перешли в результате прямого указания закона, но не были оформлены в установленном порядке, будет решаться судами в будущем.

Преимущественное право

При покупке земельного участка необходимо помнить о том, что собственник нежилого здания, дома, иной недвижимости, находящейся на чужом земельном участке, имеет преимущественное право покупки или аренды земельного участка, на котором расположен такой объект (пункт 3 статьи 35 ЗК РФ).

Проводя правовой аудит земельного участка перед сделкой купли-продажи недвижимости необходимо удостовериться в том, что собственник земельного участка, на котором расположен объект недвижимости, принадлежащий другому лицу в соответствии со статьей 250 ГК РФ известил в письменной форме о своем намерении продать земельный участок постороннему лицу с указанием цены и других условий сделки купли-продажи земельного участка. Если собственник объекта недвижимости на таком земельном участке откажется от покупки земельного участка в течение месяца, продавец вправе продать земельный участок любому лицу.

При продаже земельного участка с нарушением преимущественного права покупки собственник объекта недвижимости на таком земельном участке имеет право в течение трех месяцев требовать в судебном порядке перевода на него прав и обязанностей покупателя по заключенному договору.

Указанные обстоятельства необходимо учитывать в случаях, когда вы намерены купить земельный участок или объект недвижимости, расположенный на земельном участке.

Другие статьи по теме:

Новые правила предоставления земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, собственникам зданий и сооружений

ООО «Дикес Консалтинг» осуществляет юридическую экспертизу документов по объектам недвижимости, юридическое сопровождение сделок с недвижимостью подробнее, а также представительство в суде по спорам из договоров купли-продажи недвижимости, по юридическим спорам из административных правонарушений подробнее

Ссылка на основную публикацию