Условия купли-продажи земельных участков с опорой на земельное право

Особенности купли-продажи земельных участков

Купля-продажа земельных участков регулируется ст. ст. 454-491, 549-558 ГК РФ, а также ст. 37 Земельного кодекса РФ.

Согласно ст. 2 Земельного кодекса РФ нормы земельного права, содержащиеся в других федеральных законах, законах субъектов Российской Федерации, должны соответствовать настоящему Кодексу. Таким образом, особенности купли-продажи земельных участков, установленные ст. 37 ЗК РФ, являются приоритетными по отношению к ГК РФ.

Ст. 37 ЗК РФ устанавливает, что о бъектом купли-продажи могут быть только земельные участки, прошедшие государственный кадастровый учет .

Продавец при заключении договора купли-продажи обязан предоставить покупателю имеющуюся у него информацию:

    • об обременениях земельного участка и
    • об ограничениях его использования.

Являются недействительными следующие условия договора купли-продажи земельного участка:

    1. устанавливающие право продавца выкупить земельный участок обратно по собственному желанию;
    2. ограничивающие дальнейшее распоряжение земельным участком, в том числе ограничивающие ипотеку, передачу земельного участка в аренду, совершение иных сделок с землей;
    3. ограничивающие ответственность продавца в случае предъявления прав на земельные участки третьими лицами.

Указанные требования применяются также к договору мены.

Покупатель вправе требовать уменьшения покупной цены или расторжения договора купли-продажи земельного участка и возмещения причиненных ему убытков в случае предоставления ему продавцом заведомо ложной информации:

    • об обременениях земельного участка и ограничениях его использования в соответствии с разрешенным использованием;
    • о разрешении на застройку данного земельного участка;
    • об использовании соседних земельных участков, оказывающем существенное воздействие на использование и стоимость продаваемого земельного участка;
    • о качественных свойствах земли, которые могут повлиять на планируемое покупателем использование и стоимость продаваемого земельного участка;
    • иной информации, которая может оказать влияние на решение покупателя о покупке данного земельного участка и требования о предоставлении которой установлены федеральными законами, .

Данные требования применяются также в случаях обмена земельного участка, передачи его в аренду.

Стороны договора не вправе:

    1. изменять целевое назначение земельного участка, являющегося предметом договора;
    2. изменять (самовольно) такие условия использования земельного участка, как охранные зоны и обременения участка.

Существенным условием договора купли-продажи земельного участка является цена за участок (ст. 555 ГК РФ).

Ст. 552 ГК РФ устанавливает, что по договору продажи здания, сооружения или другой недвижимости покупателю одновременно с передачей права собственности на такую недвижимость передаются права на земельный участок, занятый такой недвижимостью и необходимый для ее использования.

В случае, когда продавец является собственником земельного участка, на котором находится продаваемая недвижимость, покупателю передается право собственности на земельный участок, занятый такой недвижимостью и необходимый для ее использования, если иное не предусмотрено законом.

Продажа недвижимости, находящейся на земельном участке, не принадлежащем продавцу на праве собственности, допускается без согласия собственника этого участка , если это не противоречит условиям пользования таким участком, установленным законом или договором.

При продаже такой недвижимости покупатель приобретает право пользования соответствующим земельным участком на тех же условиях, что и продавец недвижимости.

Земельным кодексом N 136-ФЗ от 25 октября 2001 г. устанавливается принцип единства судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов, согласно которому все прочно связанные с земельными участками объекты следуют судьбе земельных участков, за исключением случаев, установленных федеральными законами

О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства см. Постановление Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ от 24 марта 2005 г. N 11

Исключительное право на приватизацию земельных участков или приобретение права аренды земельных участков имеют граждане и юридические лица – собственники зданий, строений, сооружений (ст. 36 ЗК РФ – утратила силу с 01.03.2015). Продажа земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, собственникам зданий, строений, сооружений, расположенных на этих земельных участках, осуществляется по цене, установленной соответственно органами исполнительной власти и органами местного самоуправления.

В существующей застройке земельные участки, на которых находятся сооружения, входящие в состав общего имущества многоквартирного дома, жилые здания и иные строения, предоставляются в качестве общего имущества в общую долевую собственность домовладельцев в порядке и на условиях, которые установлены жилищным законодательством.

В случае если здание (помещения в нем), находящееся на неделимом земельном участке, принадлежит нескольким лицам на праве собственности, эти лица имеют право на приобретение данного земельного участка в общую долевую собственность или в аренду с множественностью лиц на стороне арендатора, с учетом долей в праве собственности на здание.

В случае если в здании, находящемся на неделимом земельном участке, помещения принадлежат одним лицам на праве собственности, другим лицам на праве хозяйственного ведения либо оперативного управления или всем лицам на праве хозяйственного ведения, эти лица имеют право на приобретение данного земельного участка в аренду с множественностью лиц на стороне арендатора . При этом договор аренды земельного участка заключается с условием согласия сторон на вступление в этот договор иных правообладателей помещений в этом здании. В случае если правообладатели помещений в этом здании не могут быть сособственниками или арендаторами в этом здании, например казенные предприятия и государственные или муниципальные учреждения, данные субъекты приобретают право ограниченного пользования земельным участком для осуществления своих прав на принадлежащие им помещения.

Отчуждение здания, строения, сооружения, находящихся на земельном участке и принадлежащих одному лицу, производится вместе с земельным участком, за исключением следующих случаев:

    1. отчуждение части здания, строения, сооружения, которая не может быть выделена в натуре вместе с частью земельного участка;
    2. отчуждение здания, строения, сооружения, находящихся на земельном участке, изъятом из оборота.

Отчуждение здания, строения, сооружения, находящихся на ограниченном в обороте земельном участке и принадлежащих одному лицу, производится вместе с земельным участком, если федеральным законом разрешено предоставлять такой земельный участок в собственность граждан и юридических лиц.

Не допускается отчуждение земельного участка без находящихся на нем здания, строения, сооружения в случае, если они принадлежат одному лицу.

Право собственности на земельный участок переходит от продавца к покупателю с момента государственной регистрации договора купли-продажи.

Условия купли-продажи земельных участков с опорой на земельное право в 2020 году

По договору
купли-продажи (ст.454 ГК РФ) одна сторона
(продавец) обязуется передать зем.
участок в собственность другой стороне
(покупателю), а покупатель обязуется
принять зем. участок и уплатить за него
определенную денежную сумму.

В соответствии с
п. 1 ст. 37 ЗК РФ объектом купли-продажи
могут быть только земельные участки,
прошедшие государственный кадастровый
учет.

Согласно п.2 ст. 37
ЗК РФ недействительными являются
следующие условия договора купли-продажи
зем
. участка:

устанавливающие
право продавца выкупить зем. участок
обратно по собственному желанию;

ограничивающие
дальнейшее распоряжение зем. участком,
в том числе ограничивающие ипотеку,
передачу зем. участка в аренду, совершение
иных сделок с землей;

ограничивающие
ответственность продавца в случае
предъявления прав на зем. участки
третьими лицами.

При заключении
договора должны быть указаны данные,
позволяющие определить размер зем.участка,
его местонахождение, перечень угодий,
входящих в состав земельного участка,
цель использования зем. участка, его
кадастровую стоимость.

Для точного
определения всех параметров зем. участка
к договору купли-продажи прилагается
кадастровый паспорт и кадастровый план
зем. участка.

Продавец обязан
предоставить достоверную информацию
об обременения и ограничениях земельного
участка (например: сервитуте, залоге,
аренде, аресте…).

Если данные сведения
в договоре отсутствуют или предоставляется
недостоверная информация, то в соответствии
с ГК РФ договор считается незаключенным
или сделка признается недействительной.
Покупатель также вправе требовать
уменьшения покупной цены или расторжения
договора купли-продажи зем.участка и
возмещения причиненных убытков.

Договор купли-продажи
заключается в письменной форме.
Несоблюдение ее влечет недействительность.

Цена является
существенным условием договора
купли-продажи. Устанавливается по
соглашению сторон. Не указание в законе
влечет недействительность договора
(ст.555 ГК РФ)

Считается заключенным
с момента государственной регистрации
перехода права собственности на земельный
участок.

5. Особенности купли-продажи земельных участков сельскохозяйственного назначения

Ст. 8 ФЗ «Об обороте
земель с/х назначения».

При продаже
земельного участка из земель
сельскохозяйственного назначения
субъект Российской Федерации или в
случаях, установленных законом субъекта
Российской Федерации, муниципальное
образование имеет преимущественное
право покупки такого земельного участка
по цене, за которую он продается, за
исключением случаев продажи с публичных
торгов.

Продавец земельного
участка из земель сельскохозяйственного
назначения обязан известить в письменной
форме высший исполнительный орган
государственной власти субъекта
Российской Федерации или в случаях,
установленных законом субъекта Российской
Федерации, орган местного самоуправления
о намерении продать земельный участок
с указанием цены, размера, местоположения
земельного участка и срока, до истечения
которого должен быть осуществлен
взаимный расчет.

Срок для осуществления
взаимных расчетов по таким сделкам не
может быть более чем девяносто дней.

Извещение вручается
под расписку или направляется заказным
письмом с уведомлением о вручении.

В случае, если
субъект Российской Федерации или в
соответствии с законом субъекта
Российской Федерации муниципальное
образование откажется от покупки либо
не уведомит в письменной форме продавца
о намерении приобрести продаваемый
земельный участок в течение тридцати
дней со дня поступления извещения,
продавец в течение года вправе продать
земельный участок третьему лицу по цене
не ниже указанной в извещении цены.

При продаже
земельного участка по цене ниже ранее
заявленной цены или с изменением других
существенных условий договора продавец
обязан направить новое извещение по
правилам, установленным настоящей
статьей.

Сделка по продаже
земельного участка, совершенная с
нарушением преимущественного права
покупки, ничтожна.

Купля-продажа земельного участка с недостроем

Добрый день!
Хотим купить земельный участок с недостроем.
Недострой есть в кадастровом паспорте на земельный участок и ему присвоен номер и описаны его характеристики.
Свидетельства на недострой нет
. Если запрашивать на него информацию отдельно…

13 Июня 2020, 18:58, вопрос №1666000
Анна, г. Москва

889 стоимость
вопроса

Купля-продажа земельного участка

Добрый день!
Подскажите, какая форма договора сейчас обязательна для заключения договора купли-продажи земельного участка между двумя физ.лицами?
И куда подавать на регистрацию договор?

10 Мая 2020, 11:51, вопрос №1632351
Анна, г. Москва

Продажа здания без земли

Здравствуйте, вопрос: продаем нежилое здание на которое зарегистрировано право в реестре. Земля под зданием государственная, на кад. учете не стоит, договора аренды нет. Регистратор требует поставить землю на кад.учет. В ваших ответах нашла, что…

23 Июня 2016, 13:59, вопрос №1293280
Наталья, г. Екатеринбург

Гарантия лучшей цены – мы договариваемся
с юристами в каждом городе о лучшей цене.

Как делается купля-продажа участка, если у него два хозяина?

Я хочу купить земельный участок. Участок в собственности у двух хозяев, по 1/2 доли у каждого. Как правильно провести сделку? Возможно ли составить два договора, по которым каждый хозяин продает свою долю мне, потом встретиться сразу всем троим у…

05 Июня 2016, 19:23, вопрос №1275334
Екатерина, г. Москва

Продажа долей земельного участка

Земельный участок 12,8 соток и частный дом 52 м2 достались по закону 4-м наследникам (общедолевая собственность в равных долях, доли не выделены). Один из наследников от содержания общего имущества уклоняется, оформлением права не занимается. Трое…

Читайте также:  Что говорится в законе о земельных участках

20 Марта 2016, 21:14, вопрос №1188352
Анна Ивановна, г. Москва

1/2 доля земельного участка

Добрый день. Можно ли купить 1/2 доли земельного участка,если у продавца из документов только свидетельство о праве на наследство по завещанию? Или должно быть свидетельство о собственности?

29 Ноября 2015, 15:19, вопрос №1055231
инна, г. Краснодар

Возможно ли продать недвижимость без прав на землю?

Добрый день!
Имеется имущественный комплекс из нескольких строений так называемая «производственная база». На все строения имеется свидетельство на право собственности. На земельный участок прав нет, был договор аренды, который окончил свое…

07 Октября 2015, 08:55, вопрос №998468
Мария, г. Тюмень

Договор купли-продажи гаража

Собираюсь купить гараж. Покупатель сказал, что на гараж и на землю есть свидетельства о праве собственности. Договор купли-продажи готовит продавец (точнее кто-то из его родственников). Сам договор в приложении. смущает, что в договоре отсутствуют…

27 Сентября 2015, 21:04, вопрос №988683
Владимир, г. Саров

Купля-продажи земельного участка

можно ли продать часть земли на котором зарегистрирован дом , но границы выделены без строения, либо сделать жевание, потом продать?

01 Июля 2015, 18:47, вопрос №890634
Людмила Геннадьевна, г. Ростов-на-Дону

Сделка с земельным участком при наличии незарегистрированных строений

Можно ли совершить сделку по отчуждению земельного участка, расположенного в СНТ, на котором имеется недостроенный жилой дом + ряд хоз.построек. Строения не зарегистрированы, но на жилой дом оформлялся кадастровый паспорт (дом поставлен на…

12 Июня 2015, 21:32, вопрос №869839
Юрий, г. Екатеринбург

Гражданское право. Купля-продажа земельного участка

Приобрела квартиру на этапе строительства. По окончанию стройки, застройщики просят дать согласие на сделку купли-продажи между ими и хозяйкой земли, которая продала им землю под строительство. Имеются ли тут умышленно неправомерные действия с их…

09 Июня 2015, 21:59, вопрос №866662
Наталья, г. Ейск

Продажа или дарение земельного участка

купля продажа или дарение земельного участка,какие нужны документы где их получить и сколько копий делать на те или иные документы,с учетом того что участок оформлен на старенького дедушку который будет выписыать доверенность (если она будет…

03 Июня 2015, 15:58, вопрос №859810
Мария, г. Москва

Покупка земельного участка с самовольными постройками

Прошу подсказать как правильно оформить сделку по купле-продаже земельного участка, если на нем имеются незарегистрированные постройки (дом и земельный участок).
Информацию о них необходимо указать в договоре купли-продажи ЗУ, либо…

30 Мая 2015, 18:13, вопрос №855441
Александра, г. Москва

400 стоимость
вопроса

Продажа земельного участка с постройкой

Добрый день! Моя сестра имеет в собственности земельный участок по договору дарения. Сейчас она его продает. На нем находится летний домик, построенный мамой. Мама пользовалась участком и строила сама за свои деньги. Сестра не собирается возмещать…

27 Мая 2015, 17:15, вопрос №852177
Анастасия, г. Москва

Купля-продажа земельного участка

Добрый день. Хочу купить землю, выданную многодетной семье. Какие нюансы есть именно в этой сделке или подойдет типовой договор купли продажи земельного участка? Можно ли составить договор самому или надо идти к нотариусу? Нужно ли жену вписывать в…

21 Мая 2015, 08:29, вопрос №845088
Игорь, г. Киров

Земельный
эксперт

Бесплатная горячая линия

+7 553-09-05 Москва

+7 448-61-02 Санкт-Петербург

+7 () 550-38-47 Россия

Права на землю

Москва
+7 553-09-05
Санкт-Петербург
+7 448-61-02
Россия
+7 () 550-38-47

Порядок купли-продажи земельного участка

Содержание статьи:

Вступление

Договор купли-продажи в настоящее время официально считается самым распространенным видом юридических правоотношений между собственником земельного массива и лицом, желающим его приобрести.

Объектом в этом случае выступает сам земельный участок. Участниками соглашения являются: продавец – физическое или юридическое лицо, а также государство, желающие продать земельный надел и покупатель – сторона, желающая получить землю в личную собственность и располагающая достаточным количеством средств для оплаты покупки.

Внимание. Если у вас возникнут вопросы, можете бесплатно проконсультироваться с юристом по телефонам: +7 () 553-09-05 в Москве, +7 () 448-61-02 в Санкт-Петербурге, +7 () 550-38-47 по все России. Звонки принимаются круглосуточно.

Для заключения данного договора должны быть соблюдены следующие требования:

  • площадь должна принадлежать продавцу на правах собственности;
  • земля не должна находиться под санкциями, арестом или выступать в виде залога;
  • продавец должен быть дееспособным и осознавать свои действия.

Помимо выписки из ЕГРН, документом, подтверждающим полномочия продавца распоряжаться земельным массивом, является решение органа местного самоуправления о приватизации территорий сельскохозяйственного назначения.

Работы, проводимые с землей перед куплей-продажей

В 2007 году был принят ФЗ «О государственном кадастре недвижимости», согласно которому процедура межевания земельного участка перед продажей стала обязательной.

Межевание требуется в связи с тем, что каждый участок, который выступает в роли объекта юридически значимой сделки должен стоять на официальном учете в Росреестре.

Помимо этого, процедура межевания необходима для того, чтобы уточнить границы земельного массива с целью сверки с имеющимися геодезическими показателями и точным определением площади участка.

Данная процедура выполняется на основании документов, которые устанавливают права на соответствующий земельный участок. В том случае, если на земле имеется постройка, дополнительно потребуется паспорт БТИ.

Внимание. Если у вас возникнут вопросы, можете бесплатно проконсультироваться с юристом по телефонам: +7 () 553-09-05 в Москве, +7 () 448-61-02 в Санкт-Петербурге, +7 () 550-38-47 по все России. Звонки принимаются круглосуточно.

Также перед продажей земли, продавец обязан от коммунальной и налоговой служб получить справки об отсутствии задолженностей по налогам и другим начислениям.

Дополнительно может потребоваться информация о постройках на земле, их пожаробезопасности, особенностях, а также сведения об ограничениях по эксплуатации надела.

Составление договора купли-продажи земельного участка

Купля-продажа земельных участков оформляется в виде стандартного соглашения. Законом предусмотрена простая письмена форма с указанием всех необходимых данных. Можно воспользоваться типовым актом (скачать образец договора можно здесь [Образец договора купли-продажи земельного участка]) и самостоятельно его заполнить, но лучше всего обратиться к опытному юристу, который и составит соглашение. Удостоверение сделки в нотариате не является обязательным требованием, однако, чтобы в будущем документ не был аннулирован или признан ничтожным, лучше всего воспользоваться сопровождением специалиста. Крайне важно подробно изучить все документы на землю, особенно свидетельство о праве собственности и целевое назначение территории.

В договоре купли-продажи должны присутствовать следующие данные:

  1. Место и дата заключения.
  2. Сведения о сторонах сделки, включая паспортные данные, адреса, телефоны, а также права и обязанности сторон.
  3. Технические данные объекта: кадастровый номер, схема расположения, площадь, целевое назначение.
  4. Стоимость покупки и порядок расчетов.
  5. Порядок передачи земельного участка от продавца покупателю.

Каждый пункт договоренности должен быть подтвержден копиями соответствующих документов.

Существенными условиями договора купли-продажи земельного участка являются его предмет и цена.

После подписания договор должен пройти обязательную регистрацию в Росреестре.

Порядок проведения купли-продажи земли

Процедура купли-продажи земли проводится в соответствии с установленными правилами. Порядок оформления купли-продажи земельного участка в 2017 году предусматривает следующие этапы:

  1. Осуществляется сбор документов.
  2. Заключается предварительный договор купли-продажи земли.
  3. Проводится межевание земельного участка для точного определения границ площади.
  4. Выполняется предпродажная проверка бумаг со стороны покупателя.
  5. Оформляется и подписывается договор купли-продажи земельного участка.
  6. Акт заверяется у нотариуса при желании сторон.
  7. Права на землю регистрируются в Росреестре.

Передача денежных средств осуществляется в момент подписания соглашения или после регистрации прав собственности, по договоренности сторон. Регистрация прав на землю осуществляется после уплаты госпошлины в размере 350 рублей. Сама процедура занимает не более 9 дней.

Список документов

Для оформления соглашения купли-продажи могут потребоваться такие бумаги:

  • документы, удостоверяющие личность;
  • свидетельство о праве собственности, выданное до 15.07.2016 года, либо выписка из Единого государственного реестра недвижимости ;
  • кадастровый паспорт земельного массива;
  • правоустанавливающие документы;
  • согласие супруга (ги) на проведение сделки;
  • доверенность, если в купле-продаже участвуют представители сторон;

С каждого документа снимаются ксерокопии, а при постановке на учет все подтверждается оригинальными бумагами.

Признание договора купли-продажи недействительным

Существуют ситуации, в которых купчая может быть аннулирована, а сама сделка признана недействительной. В законодательных актах отмечается несколько оснований для такого решения:

  • если условия сделки нарушают нормы закона;
  • в случае несоблюдения формы договора;
  • если сделка признана мнимой;
  • при обнаружении нарушения прав третьих лиц: несовершеннолетних детей, наследников, супругов;
  • если одна из сторон принимала участие в сделке в случае недееспособности или по причине угрозы жизни, здоровью.

При наличии хотя бы одной из причин, сделка может быть признана недействительной. Для этого, пострадавшая сторона имеет право обратиться в суд с исковым заявлением и попробовать доказать свои интересы уже в судебном порядке.

Если факты нарушений будут признаны судом, то это повлечет за собой ряд последствий. Прежде всего, будут прекращены те правоотношения, которые возникли в результате проведения данной сделки.

Если стороны не имели умысла по получению выгоды, они просто возвращают чужое имущество владельцу. В том случае, если землю вернуть владельцу невозможно, то производится компенсация в денежном эквиваленте. При наличии умысла у одной из сторон, суд предусматривает конфискацию имущества и возмещение ущерба пострадавшей стороне. В том случае, когда оба участника сделки имели противозаконные намерения, у каждого конфискуется имущество в пользу государства.

Пример по порядку купли-продажи земельных участков

Анастасия решила продать свой земельный надел подруге, и они оформили договор купли-продажи. Через несколько дней девушки передали документы в Росреестр для обязательной регистрации.

Не дожидаясь выдачи свидетельства, Анастасия передала подруге свой участок, а та, в свою очередь, оплатила полную стоимость надела, которая указана в договоре.

Через месяц на купленную площадь подруга завезла стройматериалы и приступила к постройке дачи, а Анастасия частично истратила полученные средства.

Посетив Росреестр, для получения выписки из ЕГРН, девушки получили отказ в регистрации. Сотрудники ведомства пояснили, что причиной отрицательного заключения стало отсутствие межевания.

В результате такого решения, девушки расторгли заключенное соглашение и заключили новый договор. После этого, они обратились в межевую компанию, произвели геосъемку и вновь подали пакет документации в Росреестр. Через месяц подруга Анастасии получила выписку из ЕГРН.

Заключение

В итоге можно сделать несколько выводов:

  1. Купля-продажа земельных участков является правовой сделкой, в рамках которой происходит передача права собственности на земельный участок.
  2. Сторонами сделки выступают владелец земельного массива и лицо, желающее приобрести участок.
  3. Процедура включает в себя оформление стандартного договора купли-продажи, который должен отвечать требованиями закона и иметь однозначное трактование.
  4. Перед тем как приступить к оформлению договора, продавец обязан провести межевание земельного участка, а также собрать необходимый пакет документов, включая справки об отсутствии задолженности по налогам и другим начислениям.
  5. Процедура оформления такого соглашения требует не только составления обязательного акта, но и регистрации в Росреестре. На это действие отводится один месяц.
  6. Существует ряд основных условий, при нарушении которых соглашение купли-продажи может быть признано недействительным.
  7. В качестве последствий признания договора недействительным, можно отметить отмену совершенных действий, конфискацию имущества участников сделки, нарушивших закон.
Читайте также:  Сбор данных о земельном участке по кадастровому номеру

Наиболее популярные вопросы и ответы на них по порядку купли-продажи земельных участков

Вопрос: Здравствуйте, меня зовут Анатолий. Я хотел бы продать земельный участок и уже нашелся покупатель, однако, из всех документов, подтверждающих мое право собственности – это постановление городской управы о приватизации.

Все дело в том, что я уезжаю и хотел бы оформить сделку как можно быстрее. Подскажите, достаточно ли этой бумаги, чтобы оформить купчую и затем поставить участок на учет как собственность покупателя или нет? Сколько времени займет весь процесс оформления купли-продажи участка?

Ответ: Здравствуйте, Анатолий, согласно ФЗ «О государственном кадастре», указанный вами документ может послужить основанием для проведения сделки. От Вас потребуется дополнительно собрать пакет документов, которые подтвердят отсутствие задолженности по налогам и другим начислениям, а также провести межевание земельного участка.

После этого, вы сможете оформить купчую и сдать документацию на регистрацию в Росреестр. Общий срок процедуры может составить от 2 до 3 месяцев.

Список законов

Образцы заявлений и бланков

Вам понадобятся следующие образцы документов:

Купля-продажа земельных участков

Ст. 454 ГК РФ одна сторона (продавец) обязуется передать земельный участок в собственность другой стороне (покупателю), а покупатель обязует­ся принять земельный участок и уплатить за него определенную денежную сумму (цену). Собственно, это и составляет основное со­держание данного договора. Продавцом должен являться собственник земельного участка или иное лицо, уполномоченное в силу закона или договора распоряжаться земельным участком.

Ст. 549 ГК РФ по договору купли-продажи недвижимого имущества (договору про­дажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя в том числе и земельный участок. Часть 3 ст. 129 ГК РФ делает оговорку о том, что земля и другие природные ресурсы могут отчуждаться или переходить от одного лица к другому иными способами в той мере, в какой их оборот допускается законами о земле и других природных ресур­сах. Для собственников земельных участков или тех, кто собирает­ся их приобрести, это означает, что при решении правовых вопро­сов следует обращаться к земельному законодательству, чтобы уяс­нить особенности сделки.

Купля-продажа представляет собой сделку, в соответствии с которой продавец обязуется передать в собственность покупателю земельный участок за плату. Иностранцы не вправе покупать земельные участки на приграничных территориях (п.3 ст.15 ЗК), земельные участки из состава земель сельскохозяйственного назначения (ст.3 Федерального закона «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения»).

При продаже земель сельскохозяйственного назначения продавец должен уведомить об этом исполнительный орган государственной власти субъекта РФ, чтобы S РФ, в месячный срок, в соответствии с ФЗ «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения», мог реализовать принадлежащее ему преимущественное право покупки земельного участка из состава земель сельскохозяйственного назначения, указанное преимущественное право может быть делегировано законом субъекта РФ муниципальным образованиям, расположенным на территории соответствующего субъекта РФ.

Продавец земельного участка имеет право на получение цены земельного участка, вправе требовать в судебном порядке государственной регистрации перехода прав на земельный участок, вправе требовать в судебном порядке расторжения договора купли-продажи в случае неисполнения покупателем условий договора и возмещения убытков, связанных с неисполнением покупателем своих обязанностей по договору.

Продавец земельного участка обязан передать покупателю земельный участок, в том числе путем составления и подписания акта приема-передачи земельного участка, который может содержать сведения об обнаруженных недостатках земельного участка. Продавец обязан также сообщить покупателю всю имеющуюся у него информацию и передать документы относительно обременений земельного участка правами третьих лиц и публично-правовых ограничений пользования земельным участком. В случае предоставления продавцом заведомо ложной информации покупателю, что могло повлиять на решение покупателя о покупке данного земельного участка, покупатель вправе требовать либо соразмерного уменьшения покупной цены земельного участка, либо расторжения договора купли-продажи земельного участка и возмещения понесенных убытков.

Покупатель вправе получить купленный земельный участок, получить от продавца информацию об обременениях и ограничениях земельного участка, требовать государственной регистрации перехода на него права.

Договоры купли-продажи земельных участков заключаются и по результатам аукционов и конкурсов, которые проводятся на основании гражданского (ст. 448 ГК РФ) и земельного законодательства. Проведением аукционов и конкурсов занимаются органы местной администрации.

Законодательством устанавливается, что продавец обязан передать поку­пателю товар, предусмотренный до­говором, а также, если иное не пред­усмотрено договором купли-продажи, одновременно передать покупателю принадлежности товара и относящие­ся к нему документы (ст. 456 ГК РФ).

Обязательные условия договора купли-продажи земельного участка:

1. Предмет договора. Земельный участок должен быть индивидуально определен, в том числе указаны данные о его месторасположении, размере, целевом назначении и разрешенном использовании (в соответствии с п.2 ст.8 ЗК), государственном кадастровом учете, в приложении к договору – обычно план земельного участка.

2. Цена. При продаже на торгах определяется по результатам торгов. При продаже государственного (муниципального) имущества – законами субъектов РФ, цена кратна ставке земельного налога, в зависимости от численности населения в данном поселении. В поселениях с численностью населения более 500 000 человек и за пределами черты поселения – 3-10-кратный размер, конкретизируется законодательством соответствующего субъекта РФ.

Договор купли-продажи земельного участка заключается в простой письменной форме, может быть нотариально удостоверен, право собственности переходит с момента государственной регистрации в порядке, определенном ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним».

Являются недействительными следующие условия договора купли-продажи(договора мены) земельного участка (п.2 ст.37 ЗК):

1. Устанавливающие право продавца выкупить земельный участок обратно по собственному желанию.

2. Ограничивающие дальнейшее распоряжением земельным участком, в том числе ограничивающие ипотеку, передачу земельного участка в аренду, совершение иных сделок с землей.

3. Ограничивающие ответственность продавца в случае предъявления прав на земельные участки третьими лицами.

Эти же правила учитываются при договоре мены.

При купле-продаже государственных (муниципальных) земельных участков в порядке приватизации и продажи собственником зданий, строений и сооружений договор купли-продажи земельного участка носит публичный договор, продавец обязан совершить такую сделку.

Не нашли то, что искали? Воспользуйтесь поиском:

Лучшие изречения: Да какие ж вы математики, если запаролиться нормально не можете. 8590 – | 7432 – или читать все.

194.79.23.6 © studopedia.ru Не является автором материалов, которые размещены. Но предоставляет возможность бесплатного использования. Есть нарушение авторского права? Напишите нам | Обратная связь.

Отключите adBlock!
и обновите страницу (F5)

очень нужно

Купля-продажа земли

Собираетесь оформить сделку купли-продажи земельного участка? В этом материале раскрываются основные тонкости подобных соглашений, а также требуемая помощь юриста по земельному праву для оформления сделки.

Основные моменты купли-продажи земельных участков

Право собственности на земельный участок может быть продано другому лицу на основании договора купли-продажи. Специфика сделок определена отношением земли к недвижимому имуществу, а если на участке имеется постройка капитального характера, то сделка проводится с учетом этого факта. При условии продажи всего надела право собственности на постройки переходит к новому собственнику – нельзя продать отдельно дом, отдельно приусадебный участок.

К общим требованиям подобного рода сделок относится их соответствие 4 правилам.

При продаже земли сохраняется категория и вид землепользования. Невозможно изменить это на основании договора купли-продажи. Запрещено использовать земли не по назначению без согласования с компетентными органами.

Выступать продавцом имеет право только собственник, который владеет землей на законных основаниях и имеет подтверждающие документы. Во всех остальных случаях право собственности не передается – арендатор земли не может продать участок, поскольку не является законным владельцем.

Если земля находится в долевой собственности, сделка по продаже земельного участка может производиться только с согласия всех собственников. ДКП в этом случае подлежит нотариальному визированию.

Совершенная сделка в обязательном порядке регистрируется в реестре. Пока регистрационные действия не совершены сделка считается незавершенной и может быть отменена.

Купля-продажа может быть признана незаконной или не действительной, если нарушены правила ее оформления. Кроме того, важно проверить чистоту сделки во избежание разного рода неприятностей.

Как заключить сделку купли-продажи земельного участка

Рассматривать вопрос заключения соглашения о продаже земли следует с момента, когда продавец и покупатель договорились о цене и готовы начать процедуру возмездного отчуждения прав. Всего придется совершить N этапов.

Этап 1. Удостоверение собственности

Покупатель имеет право удостовериться, что продавец является действительным собственником и может распоряжаться имуществом по своему усмотрению. Если сделка происходит представителем продавца, действующим от его имени, он должен иметь действительную нотариально заверенную доверенность на совершение действий.

Для подтверждения собственности используются:

Свидетельства о госрегистрации права собственности, если оно владелец вступил в свои права до 15 июля 2016 года;

Выписка из ЕГРП, если собственность оформлялась до 01 января 2017 года;

Выписка из ЕГРН, если собственность оформлялась в 2017-2018 годах.

Правоустанавливающий документ, в соответствии с которыми регистрировалось право собственности продавца (ДКП, договор мена, дарения и пр.).

Не лишним будет потребовать выписку из ЕГРН в день заключения сделки. В юридической практике были случаи, когда один и тот же участок продавался несколько раз. Продавца если и удавалось привлечь к ответственности, деньги возвращались очень медленно, особенно если к делу привлекалась полиция и прокуратура. Ведь продавец в таком случае может получить не условный срок за мошенничество.

Этап 2. Подготовка ДКП

Законодательство предусматривает только письменное оформление купли продажи земли. Нотариальное заверение требуется только при долевой собственности или в случае, если отчуждается имущество слабозащищенной категории населения (инвалиды, несовершеннолетние дети, пенсионеры), однако юристы рекомендуют удостоверять договор в любом случае.

В тексте документа обязательно отражается:

предмет сделки – конкретный участок;

стоимость участка – сумма в российских рублях;

технические сведения об участке согласно выписке из ЕГРН;

при наличии постройки капитального характера и отсутствии отдельного договора о ее продаже – сведения о постройке, ее характеристиках и стоимости;

вариант получения денежных средств в счет оплаты по договору купли-продажи с обязательным установлением залога, если покупатель обязуется внести оплату по ДКП только после перерегистрации права собственности;

имеющиеся обременения участка, включая залоговые обязательства, сервитут и другие.

В юридическую консультацию обратилась Вероника С., которая хотела узнать, законна ли сделка. Купля продажа земли производилась под ИЖС. В договоре не было указано, что приобретаемые земли сданы в аренду третьему лицу, которое отказалось прекращать договор.
Юристы обратили внимание, что договор аренды является существенным обременением недвижимости и порекомендовали либо обратиться в суд с требованием расторгнуть договор и вернуть деньги по сделке, либо потребовать прекращения аренды через суд.

Кроме основных моментов в договор купли-продажи земли могут быть включены иные требования и положения, не противоречащие законодательству России. Договор подписывается в 3-х экземплярах:

Читайте также:  Порядок и способы защиты права собственности на земельные участки

для передачи в реестр при совершении регистрационных действий.

Этап 3. Регистрация перехода права собственности

После подписания договора требуется оформить продажу земли. Для этого обращаются в территориальное отделение Росреестра, куда подается пакет документов.

Заявление не переход права собственности;

договор купли-продажи (все экземпляры);

дополнительные соглашения к договору, если они есть (все экземпляры);

паспорт покупателя и паспорт продавца;

имеющиеся документы о праве собственности продавца;

подписанный акт приема-передачи недвижимого имущества;

квитанция об оплате госпошлины.

В некоторых случаях требуются дополнительные документы. Например, нотариально заверенное согласие супруга продавца, если его право собственности на землю возникло в период брачных отношений. Может потребоваться согласие органов опеки, если сделка потенциально может ущемить права подопечных граждан.

Максимальный срок рассмотрения заявления составляет 9 дней начиная со дня после обращения. По итогам рассмотрения вносится запись в реестр, о чем предоставляется выписка из ЕГРН.

Можно ли оспорить сделку купли-продажи земли?

Основания для расторжения сделки возможны в ситуациях, когда какая-то из сторон нарушила права другой, или не выполнила свои обязанности. Однако к таким ситуациям нельзя отнести вариант, если покупка земли под ИЖС производится без учета вида и назначения земель, обозначенных в договоре купли-продажи.

В связи с частым обновлением законодательства и юридической уникальностью каждой ситуации,
мы рекомендуем получить бесплатную телефонную консультацию юриста. Свой вопрос Вы
можете задать по номеру горячей линии 8 () 555-40-36 или написать его в форме ниже.

Статья 37 ЗК РФ. Особенности купли-продажи земельных участков

1. Объектом купли-продажи могут быть только земельные участки, прошедшие государственный кадастровый учет. Продавец при заключении договора купли-продажи обязан предоставить покупателю имеющуюся у него информацию об обременениях земельного участка и ограничениях его использования.

2. Являются недействительными следующие условия договора купли-продажи земельного участка:

устанавливающие право продавца выкупить земельный участок обратно по собственному желанию;

ограничивающие дальнейшее распоряжение земельным участком, в том числе ограничивающие ипотеку, передачу земельного участка в аренду, совершение иных сделок с землей;

ограничивающие ответственность продавца в случае предъявления прав на земельные участки третьими лицами.

Указанные требования применяются также к договору мены.

3. Покупатель в случае предоставления ему продавцом заведомо ложной информации об обременениях земельного участка и ограничениях его использования в соответствии с разрешенным использованием; о разрешении на застройку данного земельного участка; об использовании соседних земельных участков, оказывающем существенное воздействие на использование и стоимость продаваемого земельного участка; о качественных свойствах земли, которые могут повлиять на планируемое покупателем использование и стоимость продаваемого земельного участка; иной информации, которая может оказать влияние на решение покупателя о покупке данного земельного участка и требования о предоставлении которой установлены федеральными законами, вправе требовать уменьшения покупной цены или расторжения договора купли-продажи земельного участка и возмещения причиненных ему убытков.

4. Требования, установленные пунктом 3 настоящей статьи, применяются также в случаях обмена земельного участка, передачи его в аренду.

Комментарии к ст. 37 ЗК РФ

1. С 1 марта 2008 г. кадастровый учет земельных участков должен осуществляться на основании Федерального закона от 24 июля 2007 г. N 221-ФЗ “О государственном кадастре недвижимости”. В соответствии с указанным Законом осуществляется кадастровый учет земельных участков, зданий, сооружений, помещений, объектов незавершенного строительства.

В государственный кадастр недвижимости вносятся в том числе следующие сведения об уникальных характеристиках объекта недвижимости: вид объекта недвижимости (земельный участок, здание, сооружение, помещение, объект незавершенного строительства); описание местоположения границ объекта недвижимости, если объектом недвижимости является земельный участок; описание местоположения объекта недвижимости на земельном участке, если объектом недвижимости является здание, сооружение или объект незавершенного строительства; площадь, определенная с учетом установленных в соответствии с настоящим Федеральным законом требований, если объектом недвижимости является земельный участок, здание или помещение.

В государственный кадастр недвижимости вносятся в том числе следующие дополнительные сведения о земельном участке как объекте недвижимости:

ранее присвоенный государственный учетный номер (кадастровый, инвентарный или условный номер), если такой номер был присвоен до присвоения в соответствии с настоящим Федеральным законом кадастрового номера, и дата присвоения такого номера, сведения об организации или органе, которые присвоили такой номер в установленном законодательством порядке;

кадастровый номер иного объекта недвижимости, в результате раздела, выдела доли в натуре или другого соответствующего законодательству Российской Федерации действия с которым (далее – преобразование объекта недвижимости) был образован объект недвижимости, если последний был образован в результате преобразования иного объекта недвижимости;

кадастровый номер иного объекта недвижимости, образованного в результате преобразования объекта недвижимости, если последний являлся объектом недвижимости, из которого образован иной объект недвижимости;

кадастровый номер земельного участка, в пределах которого расположены здание, сооружение или объект незавершенного строительства, если объектом недвижимости является здание, сооружение или объект незавершенного строительства;

сведения о кадастровой стоимости объекта недвижимости, в том числе дата утверждения результатов определения такой стоимости;

сведения о лесах, водных объектах и об иных природных объектах, расположенных в пределах земельного участка, если объектом недвижимости является земельный участок;

категория земель, к которой отнесен земельный участок, если объектом недвижимости является земельный участок;

разрешенное использование, если объектом недвижимости является земельный участок;

почтовый адрес и (или) адрес электронной почты, по которым осуществляется связь с собственником объекта недвижимости или, если объектом недвижимости является земельный участок, с лицом, обладающим данным земельным участком на праве пожизненного наследуемого владения или постоянного (бессрочного) пользования (далее – почтовый адрес и (или) адрес электронной почты правообладателя объекта недвижимости).

По правилу, установленному земельным законодательством, купля-продажа земельных участков возможна при отсутствии споров по поводу участка и иных установленных законодательно причин, препятствующих заключению сделки. В соответствии с ГК РФ и Федеральным законом о госрегистрации государственной регистрации подлежит переход права собственности на земельный участок по договору купли-продажи.

2. Положения о купле-продаже земельных участков, установленные настоящим Кодексом, основаны на принципах и нормах ЗК РФ, а также на общих положениях о сделках, договоре и договоре купли-продажи, установленных ГК РФ. В то же время п. 3 ст. 129 ГК РФ делает оговорку о том, что земля и другие природные ресурсы могут отчуждаться или переходить от одного лица к другому иными способами в той мере, в какой их оборот допускается законами о земле и других природных ресурсах. Для собственников земельных участков или тех, кто собирается их приобрести, это означает, что при решении правовых вопросов следует обращаться к земельному законодательству, чтобы уяснить особенности сделки. Правда, современное законодательство о земле пока достаточно скупо регулирует именно сделки купли-продажи, но определенные акты, позволяющие заключать договоры, уже приняты. В частности, разработан порядок купли-продажи гражданами Российской Федерации земельных участков, типовой договор купли-продажи (купчая) земельного участка.

Так, исходя из положений ГК РФ (ст. 454), по договору купли-продажи одна сторона (продавец) обязуется передать земельный участок в собственность другой стороне (покупателю), а покупатель обязуется принять земельный участок и уплатить за него определенную денежную сумму (цену). Это составляет основное содержание данного договора.

На земельные отношения распространяется и ряд норм гл. 17 и § 7 “Продажа недвижимости” гл. 30 ГК РФ. В частности, в соответствии со ст. 549 ГК РФ по договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя в том числе и земельный участок.

3. Нормы п. 3 настоящей статьи опираются также и на положения гражданского законодательства о том, что продавец обязан передать покупателю товар, предусмотренный договором, если иное не определено договором купли-продажи (ст. 456 ГК РФ). Таким образом, важным положением гражданского и земельного законодательства является требование о том, что при заключении договора о продаже земельного участка должны быть точно указаны данные, позволяющие точно определить земельный участок и его правовой режим – размер земельного участка, его местонахождение, перечень природных объектов, расположенных на земельном участке, целевое назначение участка, его разрешенное использование и другие сведения, указанные в п. 3 настоящей статьи. Для точного определения всех этих параметров к договору купли-продажи прилагается план земельного участка, а также все необходимые данные указываются в договоре. Собственно сведения о земельном участке в достаточно полной мере должны содержаться в кадастровых документах на участок, а также в Едином реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним, если право на участок зарегистрировано.

При совершении сделки купли-продажи продавец или покупатель не вправе по своему усмотрению изменить целевое назначение земельного участка, а также такие условия его использования, как право ограниченного пользования земельным участком, право аренды и иные обременения и ограничения.

Важным является момент передачи земельного участка по договору купли-продажи. Из смысла законодательства вытекает, что продавец обязан передать земельный участок в надлежащем состоянии (надлежащего “качества”), пригодном для цели его использования. Продавец обязан предупредить покупателя обо всех недостатках земельного участка до заключения договора. Если он этого не сделал, а покупатель обнаружил недостатки, не позволяющие использовать земельный участок по назначению, он вправе требовать уменьшения покупной цены, безвозмездного устранения недостатков или возмещения собственных затрат на устранение недостатков (ст. 475 ГК РФ). Если недостатки оказываются существенными и неустранимыми, покупатель вправе потребовать возврата уплаченной суммы и отказаться от земельного участка или потребовать другой земельный участок. Подобного рода требования покупатель может предъявить, в случае если недостатки были обнаружены в разумный срок (ст. 477 ГК РФ), в пределах двух лет со дня передачи земельного участка либо в пределах более длительного срока, если это установлено законом или договором купли-продажи. Земельным законодательством данные сроки пока не оговариваются, поэтому остается общее для недвижимости условие, установленное ГК РФ или договором.

4. Форма договора продажи земельного участка определяется на основании ст. 550 ГК РФ, согласно которой договор о продаже недвижимости заключается в письменной форме, несоблюдение этой формы договора влечет его недействительность.

Срок передачи земельного участка продавцом покупателю может быть определен договором. Если срок договором не установлен, обязательства по передаче участка должны быть выполнены в разумный срок, в соответствии со ст. 314 ГК РФ величина срока определяется с учетом всех обстоятельств исполнения обязательств.

Одно из важных условий заключения договора купли-продажи земельного участка – его цена. При отсутствии условия о цене участка договор считается незаключенным (такой вывод можно сделать, руководствуясь общей нормой ст. 555 ГК РФ).

Покупатель обязан оплатить земельный участок непосредственно до или после передачи земельного участка, если иное не предусмотрено законодательством или договором. Если договором не предусмотрена рассрочка оплаты товара, покупатель обязан уплатить цену земельного участка полностью. Если покупатель своевременно не оплачивает переданный земельный участок, продавец вправе потребовать его оплаты и уплаты процентов в соответствии с гражданским законодательством (см. ст. 486 ГК РФ).

Ссылка на основную публикацию