Условия перехода права собственности на земельный участок

Статья 35. Переход права на земельный участок при переходе права собственности на здание, сооружение

Информация об изменениях:

Федеральным законом от 23 июня 2014 г. N 171-ФЗ в наименование статьи 35 настоящего Кодекса внесены изменения, вступающие в силу с 1 марта 2015 г.

Статья 35 . Переход права на земельный участок при переходе права собственности на здание, сооружение

ГАРАНТ:

См. Энциклопедии, позиции высших судов и другие комментарии к статье 35 ЗК РФ

Информация об изменениях:

Федеральным законом от 23 июня 2014 г. N 171-ФЗ в пункт 1 статьи 35 настоящего Кодекса внесены изменения, вступающие в силу с 1 марта 2015 г.

1. При переходе права собственности на здание, сооружение, находящиеся на чужом земельном участке, к другому лицу оно приобретает право на использование соответствующей части земельного участка, занятой зданием, сооружением и необходимой для их использования, на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний их собственник.

В случае перехода права собственности на здание, сооружение к нескольким собственникам порядок пользования земельным участком определяется с учетом долей в праве собственности на здание, сооружение или сложившегося порядка пользования земельным участком.

2. Утратил силу с 1 марта 2015 г.

Информация об изменениях:

Информация об изменениях:

Федеральным законом от 23 июня 2014 г. N 171-ФЗ в пункт 3 статьи 35 настоящего Кодекса внесены изменения, вступающие в силу с 1 марта 2015 г.

3. Собственник здания, сооружения, находящихся на чужом земельном участке, имеет преимущественное право покупки или аренды земельного участка, которое осуществляется в порядке, установленном гражданским законодательством для случаев продажи доли в праве общей собственности постороннему лицу.

Информация об изменениях:

Федеральным законом от 23 июня 2014 г. N 171-ФЗ в пункт 4 статьи 35 настоящего Кодекса внесены изменения, вступающие в силу с 1 марта 2015 г.

4. Отчуждение здания, сооружения, находящихся на земельном участке и принадлежащих одному лицу, проводится вместе с земельным участком, за исключением следующих случаев:

1) отчуждение части здания, сооружения, которая не может быть выделена в натуре вместе с частью земельного участка;

2) отчуждение здания, сооружения, находящихся на земельном участке, изъятом из оборота в соответствии со статьей 27 настоящего Кодекса;

Информация об изменениях:

Подпункт 3 изменен с 1 сентября 2018 г. – Федеральный закон от 3 августа 2018 г. N 341-ФЗ

3) отчуждение сооружения, которое расположено на земельном участке на условиях сервитута, на основании публичного сервитута.

Отчуждение здания, сооружения, находящихся на ограниченном в обороте земельном участке и принадлежащих одному лицу, проводится вместе с земельным участком, если федеральным законом разрешено предоставлять такой земельный участок в собственность граждан и юридических лиц.

Не допускается отчуждение земельного участка без находящихся на нем здания, сооружения в случае, если они принадлежат одному лицу.

Отчуждение участником долевой собственности доли в праве собственности на здание, сооружение или отчуждение собственником принадлежащих ему части здания, сооружения или помещения в них проводится вместе с отчуждением доли указанных лиц в праве собственности на земельный участок, на котором расположены здание, сооружение.

Информация об изменениях:

Федеральным законом от 23 июня 2014 г. N 171-ФЗ в пункт 5 статьи 35 настоящего Кодекса внесены изменения, вступающие в силу с 1 марта 2015 г.

ГАРАНТ:

Постановлением Конституционного Суда РФ от 23 апреля 2004 г. N 8-П положение пункта 5 статьи 35 настоящего Кодекса признано не противоречащим Конституции РФ

5. Иностранные граждане, лица без гражданства и иностранные юридические лица – собственники зданий, сооружений, находящихся на чужом земельном участке, имеют преимущественное право покупки или аренды земельного участка в порядке, установленном настоящей статьей, и в соответствии с пунктом 2 статьи 5, пунктом 3 статьи 15, пунктом 1 статьи 22 настоящего Кодекса. Президент Российской Федерации может установить перечень видов зданий, сооружений, на которые это правило не распространяется.

>
(утратила силу)
Содержание
Земельный кодекс (ЗК РФ)

© ООО “НПП “ГАРАНТ-СЕРВИС”, 2020. Система ГАРАНТ выпускается с 1990 года. Компания “Гарант” и ее партнеры являются участниками Российской ассоциации правовой информации ГАРАНТ.

Условия перехода права собственности на земельный участок

Согласно ч. 2 ст. 218 ГК РФ право собственности на имущество, которое имеет собственник, может быть приобретено другим лицом на основании договора купли-продажи, мены, дарения или иной сделки об отчуждении этого имущества.

В силу статьи 209 ГК РФ собственнику принадлежат права владения, пользования и распоряжения своим имуществом. Лица, имеющие в собственности земельный участок, вправе распоряжаться им по своему усмотрению. Свое имущество можно продать, подарить, заложить, сдать в аренду, распорядиться любым другим способом. Это не распространяется на земельные участки, исключенные из оборота или ограниченные в обороте.

При совершении сделки покупатель и продавец должны заключить между собой письменный договор, подписать его и передать документы в территориальный орган Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии (Росреестр).

Право на земельный участок в случае его продажи переходит к покупателю только после государственной регистрации перехода права.

Согласно п. 1 ст. 130, п. 2ст. 223, п. 1 ст. 551 ГК РФ, а так же п. 2 ст. 25 Земельного кодекса РФ право собственности на земельный участок подлежит государственной регистрации и возникает у вторичного приобретателя земельного участка с момента такой регистрации. Следовательно, после того как завершена государственная регистрация перехода права собственности, покупатель становится полноправным владельцем земельного участка. Без государственной регистрации право собственности сохраняется за лицом, которое произвело отчуждение земельного участка.

Взаиморасчет между продавцом и покупателем земельного участка происходит по согласованию сторон. Они могут договориться как о наличном расчете, так и безналичном, с использованием расчетного счета.

Самый большой вопрос – время, когда следует передавать деньги за земельный участок. Это зависит от того, как решат стороны договора, но стоит отметить, что продавец земельного участка заинтересован получить деньги как можно раньше, например в момент подписания договора, а вот покупателю выгоднее отложить данный момент до государственной регистрации перехода права собственности.

Соблюсти интересы двух сторон позволяет использование банковской ячейки. В этом случае деньги в банк закладывают продавец и покупатель в момент заключения сделки (подписания договора купли-продажи земельного участка). Продавец сможет получить их только после того, как произойдет государственная регистрация перехода права, предъявив подтверждающие документы.

Согласно ст. 2 ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним – юридический акт признания и подтверждения государством возникновения, ограничения (обременения), перехода или прекращения прав на недвижимое имущество в соответствии с Гражданским кодексом Российской Федерации.

Государственная регистрация является единственным доказательством существования зарегистрированного права. Вместе с тем отсутствие ее при наличии волеизъявления сторон на совершение сделки купли-продажи недвижимого имущества и заключение договора по форме и содержанию, соответствующему действующему законодательству, сами по себе не влекут за собой недействительность сделки и лишение прав покупателя.

Срок, в течение которого переход права собственности на недвижимое имущество подлежит государственной регистрации, не ограничен, но затягивать с данной процедурой не стоит, ведь основная цель покупателя при заключении договора купли-продажи – приобрести имущество и оформить свое право на него, продавца – распорядиться своим имуществом и получить за это денежные средства.

Ситуация на рынке недвижимого имущества может поменяться очень быстро, цены на недвижимость растут. В связи с этим продавец может передумать продавать земельный участок, решив, к примеру, найти более выгодные варианты его реализации.

Закон в данном случае стоит на защите той стороны, которая хочет, чтобы сделка была заключена. Прежде чем подписывать договор купли-продажи, нужно взвесить все за и против, так как после его подписания назад дороги уже, как правило, нет.

Если одна из сторон будет уклоняться от государственной регистрации перехода права собственности на земельный участок, то вторая сторона может обратиться в суд, который вправе принять решение о признании договора заключенным и признании права собственности покупателя на приобретенное имущество. Такое решение суда будет являться основанием для регистрации права собственности и получения покупателем свидетельства о государственной регистрации права собственности на земельный участок.

В случае, когда придется пройти процедуру обращения в суд, чтобы зарегистрировать переход права собственности по договору купли-продажи, можно требовать возмещения всех связанных с таким обращением судебных расходов и других убытков, вызванных задержкой регистрации.

Помимо ситуации, когда одна из сторон уклоняется от регистрации перехода права собственности по договору купли-продажи земельного участка, обращение в суд может потребоваться, если эта процедура не проведена своевременно, а человек, продавший свой участок, в силу возраста не может присутствовать на регистрации перехода права собственности или, еще хуже, скончался. В такой ситуации второй стороне (покупателю) для оформления своего права на земельный участок придется обращаться в суд.

Обращение в суд с исковым заявлением о признании договора заключенным и признании права собственности на земельный участок осуществляется по месту нахождения недвижимого имущества.

В обоснование своих исковых требований следует сослаться на то, что сторонами договор исполнен – покупатель передал деньги продавцу, а тот передал спорный земельный участок. Покупатель земельного участка должен представить суду оплаченный земельный налог в подтверждение своего добросовестного владения земельным участком, другие доказательства, подтверждающие использование участка по назначению.

Не стоит экономить время и деньги при оформлении сделки купли-продажи земельного участка, выписывая или беря лишь расписки. Это мнимая экономия. Нужно оформлять полноценный договор купли-продажи, передавать его на регистрацию и подписывать акт приемки-передачи недвижимого имущества. Тогда проблем с подтверждением прав на земельный участок не возникнет, в суд обращаться не придется и никто не сможет отнять имущество.

Переход права на земельный участок

Любая сделка, связанная с отчуждением, меной или дарением участка земли, сопровождается переходом права на него к новому субъекту. С момента перехода права на земельный участок новый правообладатель приобретает юридическую возможность владеть, пользоваться и распоряжаться приобретенным имуществом.

Понятие перехода права на земельный участок. Юридические факты, с которыми связан переход права

Земельный участок входит в перечень объектов недвижимого имущества, определенный статьей 130 Гражданского кодекса РФ. Поэтому в отношении участка земли применяются все правила, предусмотренные законодательством для оформления перехода прав на недвижимость.

Читайте также:  Как решить проблему завышенной кадастровая стоимость земельного участка

Статья 131 Гражданского кодекса РФ регламентирует, что вещные права на недвижимые вещи (в том числе, и на земельный участок) подлежат государственной регистрации в едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним (ЕГРП). С 01 января 2017 года вместо ЕГРП в Российской Федерации будет действовать Единый государственный реестр недвижимого имущества (ЕГРН), который будет содержать сведения о переходе прав на землю.

3 способа получить бесплатную консультацию юриста 01

Онлайн чат снизу справа, юрист консультант всегда на связи

Скачайте мобильное приложение

К вещным правам на участок земли, подлежащим государственной регистрации, относятся:

  1. Право собственности;
  2. Право пожизненного наследуемого владения;
  3. Право постоянного пользования;
  4. Ипотека;
  5. Сервитуты.

Юридическим фактом, с которым законодатель связывает переход права на землю, является дата государственной регистрации и внесения сведений в ЕГРП. Именно с этого момента переход права на участок земли вступает в силу.

Подтверждение перехода права собственности содержится в правоустанавливающих документах на земельный участок, а с 15 июля 2016 года – в Выписке из единого государственного реестра прав.

Самым распространенным случаем в земельных правоотношениях является переход права собственности на участок, который осуществляется путем заключения возмездной или безвозмездной сделки отчуждения (купля-продажа, мена, дарение). Важно, что с 2013 года государственной регистрации подлежит только переход права собственности, тогда как до этого времени регистрационные действия совершались и в отношении договора.

Переход права на участок при переходе права собственности на здание, сооружение

Любой объект капитального строительства (здание, сооружение, имущественный комплекс) не может существовать в отрыве от земли. Одним из главных видов использования земельного участка является строительство.

Переход права на участок земли при отчуждении расположенного на нем объекта недвижимости имеет ряд особенностей, предусмотренных законодательством.

Общее правило, установленное для случаев распоряжения недвижимостью, гласит – одновременно с переходом права собственности на объект капитального строительства к покупателю переходит и право собственности на участок земли. Существует и обратное правило – не допускается отчуждение земли без одновременной продажи здания, находящегося на нем, если они принадлежат одному правообладателю. Данные положения предусмотрены статьями 273, 552 Гражданского кодекса, а также статьей 35 Земельного кодекса РФ.

На практике, при совершении сделки по отчуждению здания, в договоре предусматривается условие об одновременной продаже (мене, дарении) земельного участка. Если отчуждению подлежит участок земли, договор содержит условие о продаже здания, расположенного на нем. В общей стоимости имущества, передаваемого по возмездному договору отчуждения, отдельно указывается цена участка земли и объекта капитального строительства. Такое условие необходимо соблюдать для урегулирования потенциального спора между сторонами договора.

Оформление указанного договора отчуждения участка земли и зданий на нем требует указания всех идентификационных признаков отдельно по каждому объекту. Для земельного участка такими сведениями являются:

  1. Адрес (местоположение);
  2. Общая площадь участка;
  3. Кадастровый номер участка;
  4. Категория земель и вид разрешенного использования;
  5. Сведения из ЕГРП о регистрации права, подлежащего переходу в рамках текущей сделки.

Для объекта капитального строительства эти сведения включают:

  1. Адрес объекта;
  2. Общая площадь здания, а также, по усмотрению сторон, жилая площадь;
  3. Кадастровый (условный) номер объекта;
  4. Данные из ЕГРП о регистрации права, подлежащего переходу в рамках текущей сделки.

Обязательным условием для последующей регистрации перехода права является определение момента фактической передачи имущества новому правообладателю, который фиксируется в отдельном акте приема-передачи либо в самом договоре.

В судебной практике встречаются случаи, когда при отчуждении объекта капительного строительства в договоре отсутствует условие об одновременном переходе прав на участок земли. В этой ситуации у нового правообладателя возникает право требовать у предыдущего собственника (владельца) оформления перехода прав на землю. В случае отказа от регистрации перехода прав на участок, новый правообладатель имеет право подать исковое заявление в суд для защиты своих интересов.

Порядок государственной регистрации перехода права на земельный участок

Для передачи прав и обязанностей на участок земли новому правообладателю переход права собственности должен быть зарегистрирован в установленном порядке.

Федеральный закон от 21 июля 1997 года № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» регламентирует, что под регистрацией перехода права понимается совершение уполномоченным государственным органом определенного юридического акта (действия), влекущего за собой юридические последствия. Таким юридическим актом является внесение сведений о переходе права в ЕГРП. Из этого следует, что право собственности на любое недвижимое имущество, в том числе и участок земли, возникает с момента регистрации перехода права на него.

Для регистрации перехода права на участок заявители представляют документы в территориальный орган Росреестра по месту нахождения объекта недвижимого имущества. Регистрационными действиями в отношении перехода прав занимаются указанные органы Росреестра.

Срок обращения для регистрации перехода прав после заключения договора отчуждения участка законом не определен, однако следует помнить, что без совершения регистрационных действий и внесения сведений в ЕГРП правовые последствия перехода права не наступают.

Процедура проведения регистрации перехода прав на участок регламентирована Федеральным законом 122-ФЗ и состоит из следующих этапов:

  1. – прием от заявителей необходимых документов для совершения регистрационных действий;
  2. – юридическая экспертиза комплекта документов, проверка их на предмет соответствия законодательству;
  3. – внесение сведений о переходе права в ЕГРП в виде соответствующих записей;
  4. – выдача заявителям документов, удостоверяющих факт проведения регистрации (Выписки из ЕГРП).

Регистрации перехода права на участок земли считается завершенной с момента внесения сведений (записи) в Единый реестр прав и выдачи документов заявителям.

Автор статьи: Петр Романовский, юрист В 2000 году окончил юридический факультет НИУ “Высшая школа экономики”. Работает в юридической сфере 16 лет, специализация – разрешение жилищных споров, сделки с имуществом, семейные дела, наследство, земельные споры, уголовные дела.

Основания для перехода права собственности на земельный участок и особенности оформления сделки

Согласно современному законодательству, право собственности на любое имущество является самым полным по содержанию, так как включает в себя право владения, а ещё – пользования и распоряжения. Реализация их, а также другие действия в отношении к земельным участкам описаны в действующих Гражданском и Земельном кодексе, а также в других нормативных документах.

Под правом собственности на землю подразумевается возможность её владельца свободно распоряжаться имуществом, не нанося вреда третьим лицам и окружающей среде (основание – п.3 ст. 209 ГК). Однако обладание подобной недвижимостью вызывает много вопросов, связанных с характерными особенностями пользования и распоряжения. Например, одной из часто встречающихся и непростых ситуаций является переход права собственности на земельный участок.

В этой статье мы рассказываем о типовых вариантах решения юридических вопросов, но каждый случай уникален. Воспользуйтесь бесплатной консультаций именно по вашему конкретному случаю, прямо сейчас позвоните по телефону: (это бесплатно)

+7 () 350-84-35 – Москва
+7 () 309-76-98 – Санкт-Петербург
+7 () 555-67-55 доб.636 – Круглосуточная бесплатная линия по все России

Это сделка, согласно которой имущество переходит от владельца к приобретателю. При этом, когда речь идёт о имуществе недвижимом, право собственности на него наступает с даты государственной регистрации перехода (ст. 131 ГК).

Основания для перехода права собственности на участок

Смена собственника возможна по ряду причин. Согласно ст. 25 ЗК, права на участки возникают по основаниям, указанным гражданским законодательством и федеральными законами и должны быть зарегистрированы, если этого требует закон.

Самыми распространёнными причинами перехода права собственности являются:

  • сделки купли-продажи, дарения, мены или отчуждения на иных основаниях (ст. 218 ГК);
  • наследование или правопреемство при реорганизации предприятий (ст. 218 ГК);
  • приватизация государственных или муниципальных наделов (ст. 217 ГК). Особенным случаем является приватизация земли под многоквартирным домом;
  • в п. 3 ст. 218 ГК указан ряд иных оснований, например, приобретение участка, от которого собственник отказался или по какой-либо причине утратил право собственности.

Кроме того, статьи 17, 18, 19 ЗК содержат информацию о возможности перехода собственности на землю к Российской Федерации, субъектам в её составе и муниципальным органам. В каждом из указанных случаев сделка имеет свои отличительные особенности.

Сделка купли-продажи

Переход права собственности на земельный участок по договору купли-продажи является самым распространённым вариантом отчуждения недвижимости. Эта сделка, согласно ст. 551 ГК, подлежит госрегистрации, порядок которой регламентирован ФЗ №221. Именно с момента регистрации у приобретателя участка возникнет право собственности. Важно отметить, что самому договору купли-продажи регистрация не требуется, он считается заключённым после подписания его всеми участниками. Основные моменты, касающиеся купли-продажи земельных участков, описаны в ст. 37 ЗК, а также в Гражданском кодексе:

  • объектом сделки купли-продажи могут быть только те наделы, которые прошли кадастровый учёт. Они имеют свой уникальный номер, позволяющий идентифицировать объект недвижимости в Росреестре, а в договоре купли-продажи обязательно должна присутствовать информация о местоположении, площади, разрешённом использовании и другие характеристики участка. Не подлежат регистрации и не могут стать объектом сделки те наделы, которые изъяты из оборота (они перечислены в п. 4 ст. 27 ЗК);
  • некоторые условия договора заранее считаются недействительными. Это возможность продавца выкупить участок по собственному желанию, различные ограничения в пользовании участком, например, сдачу в аренду (п. 2 ст 37 ЗК);
  • продавец не должен сообщать покупателю заведомо ложную информацию об обременениях на надел, ограничениях в связи с разрешенным использованием и подобные сведения, не соответствующие действительности.
  • участникам сделки запрещается по своему усмотрению изменять целевое назначение участка и условия его использования.

Что касается договора, то он непременно должен быть письменным (ст. 550 ГК). В нём необходимо указать данные участников, подробную информацию об объекте сделки, а также следующие сведения: срок передачи участка, цена, условия оплаты и передачи имущества.

Переход права собственности на участок с имеющимися на нём объектами недвижимости

Часто сделки по продаже земельных участков осложняются тем, что на них находятся различные строения. По закону земля и эти постройки считаются самостоятельными объектами права, между которыми существует законодательно утверждённая связь. При этом участок и недвижимость на нём могут принадлежать как одному лицу, так и ряду лиц.

К примеру, собственник надела вправе разрешить другим лицам осуществлять на нём строительство, не теряя собственности на застраиваемую территорию, но не являясь владельцем возведённых сооружений. Застройщик, в свою очередь, может пользоваться частью земли, предоставленной под постройки (п. 1 ст. 271 ГК), но отсутствие права собственности на участок не ограничивает его в аналогичном праве на здание.

Читайте также:  Какие бывают ошибки в кадастровом плане земельного участка

Как происходит переход права собственности на земельный участок под зданием в таких ситуациях? Ответ на этот непростой вопрос указан в ст. 35 ЗК, утверждающей так называемый принцип единства судьбы надела и возведённых на нём строений.

  1. Приобретая здание, расположенное на чужом участке, покупатель получает и собственность на ту территорию, которая занята постройкой, в тех же объёмах и на тех же условиях, что имелись у прежнего владельца (например, сохранение условий аренды). При этом согласие владельца участка на сделку не требуется, если иное не зафиксировано в договоре о пользовании землёй.
  2. Собственник построек имеет преимущественное право покупки или аренды земельного надела.
  3. Если землёй и зданием владеет одно лицо, то переход права собственности на постройки возможен только с переходом права собственности на занятый ими участок. Исключения указаны в п. 4 ст. 35 ЗК. Это сервитут, изъятие земель из оборота и невозможность выдела части здания в натуре вместе с частью земли.
  4. Отчуждение земельного участка без построек не позволяется, если они принадлежат одному человеку.

Наследование земельных участков

Переход права собственности на земельный участок по наследству регулируется гражданским, семейным и наследственным законодательством и являет собой одностороннюю сделку, которая отражает волю наследодателя. Она должна быть зафиксирована в завещании и нотариально заверена. Если такого документа после смерти владельца имущества не останется, значит, наследование произойдёт по закону (ст. 1111 ГК).

Наследниками обычно становятся граждане, но наследодатель может указать в завещании юридическое лицо (ст. 1116 ГК), а также Российскую Федерацию, её субъекты, муниципалитеты, другие страны и международные организации.

Наследники делятся на семь очередей (ст. 1142 – 1145 ГК), и каждая последующая очередь друг призывается к наследованию, если наследников предшествующей очереди нет, они отказались от наследства либо были его лишены.

Граждане, вступающие в наследство, должны в нотариальной конторе попросить свидетельство о праве на наследуемый земельный участок (ст. 1153 ГК). Оно необходимо для регистрации свершившегося перехода права собственности на недвижимость. Переходящий наследникам надел, принадлежащий прежнему владельцу на правах собственности, и право пожизненно наследуемого владения наследуются на общих основаниях (ст. 1181 ГК).

Если наследников несколько и земля переходит к ним на праве общей собственности, раздел имущества возможен только с учётом минимального размера участка, установленного для территорий соответствующего целевого назначения. В случае, когда недвижимость разделить не удаётся, она достанется наследнику, имеющему преимущество на вручение наследственной доли, а все остальные получат компенсацию. Когда преимущественное право отсутствует у всех наследников, участок достанется им на условиях долевой собственности.

Приватизация земельных участков

Наделы, находящиеся в государственной или муниципальной собственности, разрешается приватизировать или взять в аренду (ст. 39.1 ЗК). В определённых ситуациях это даже удастся сделать бесплатно.

Участки продаются на торгах или без них в случаях, предусмотренных в п.2 ст. 39.3 ЗК, а цена определяется в ходе аукциона либо органами местного самоуправления или государственной власти в случае продажи без торгов.

Возможности бесплатного предоставления участков описаны в ст. 39.5 ЗК. К примеру, на это могут рассчитывать граждане, с которыми подписан договор о развитии территории, где находится их надел. Религиозные организации, имеющие соответствующие их деятельности сооружения, также могут бесплатно получить землю под ними. Такая же льгота предоставлена гражданам, имеющим землю на правах безвозмездного пользования не менее пяти лет и распоряжавшимся ею в соответствии с установленным разрешённым использованием. Многодетные семьи, имеющие три ребёнка и более, получают земельный участок бесплатно в соответствии с порядком, утверждённым органами власти субъектов РФ.

Приватизация участков под многоквартирным домом

Особым случаем является переход права собственности на земельный участок под многоквартирным домом. Многие жильцы даже не подозревают о том, что по закону они являются совладельцами этой земли и могут сообща ею распоряжаться, например, чтобы организовать детскую площадку или противостоять застройке гаражами. Имели место случаи, когда владельцы квартир, напротив, считали себя собственниками и отказывались вносить арендную плату за пользование занимаемым участком, так как не знали, каким образом подтвердить владение им.

В настоящее время дело обстоит таким образом. Если с землёй под домом до 1.03.2005 проведены кадастровые работы, она бесплатно и автоматически переходит в долевую собственность покупателей помещений (ст. 16 ФЗ №189, ст. 36 ЖК). При этом никаких отдельных бумаг, подтверждающих право собственности на землю, не оформляется – оно возникает вместе с регистрацией перехода права на квартиру (п. 2 с. 23 ФЗ № 122).

Если участок под домом не учтён в Росреестре, он принадлежит муниципалитету, у которого был арендован застройщиком, и публичный собственник имеет право распоряжаться наделом. В таком случае для владельцев квартир переход права собственности на земельный участок возможен только после его регистрации в ГКН. Для этого в соответствии с постановлением КС РФ от 28.05.2010 №12-П хотя бы один из владельцев должен написать заявление о выделе участка под домом и его регистрации. Как только работы будут завершены, земля и общее домовое имущество перейдут в долевую собственность жильцов.

Следует отметить, что проведение кадастровых и регистрационных действий возложено на местные власти (ч.3, 4 ст. 16 ФЗ №189), которая исходит из возможностей бюджета, поэтому ждать, возможно, придётся долго.

Кроме перечисленных выше оснований для перехода права собственности существуют и другие. Например, такое право может возникнуть по решению суда, если имеет место спорная ситуация между претендентами на владение. Ещё одно основание – приобретательная давность, описанная в ст. 234 ГК. Согласно этой статье гражданин, владеющий имуществом открыто и добросовестно не меньше 15 лет, приобретает на него право собственности.

Важно помнить, что какими бы ни были основания перехода права собственности на участок, сделку следует оформлять по всем правилам, так как в ином случае она будет считаться ничтожной. Недвижимое имущество имеет высокую стоимость, поэтому цена за ошибку окажется слишком высокой. Законы меняются, некоторые нормы противоречат друг другу, поэтому иногда лучше обратиться к опытному юристу.

Остались вопросы?

В этой статье мы рассказываем о типовых вариантах решения юридических вопросов, но каждый случай уникален. Воспользуйтесь бесплатной консультаций именно по вашему конкретному случаю, прямо сейчас позвоните по телефону: (это бесплатно)

  • +7 () 350-84-35 — Москва
  • +7 () 309-76-98 — Санкт-Петербург
  • +7 () 555-67-55 доб.636 — Круглосуточная бесплатная линия по все России

Рекомендуем к прочтению

Дачная амнистия — что это и как этим пользоваться

Хотя многие россияне слышали о законе, условно называемом «дачная амнистия», что это такое, знают не все. И уж тем более не всем известно, как воспользоваться преимуществами, которые этот закон даёт.

Как получить разрешение на строительство и сколько это стоит

Чтобы построить дом, нужно не только подготовить проект и нанять строительную бригаду. Один из важнейших этапов строительства – получение разрешения на возведение объекта ИЖС.

Раздел земельного участка: грамотное и безопасное прохождение процедуры

Раздел земельного участка и регистрация права собственности на вновь образованные наделы невозможны без соглашения совладельцев общей долевой собственности или судебного решения.

Как приватизировать земельный участок: подробная инструкция

Чтобы приватизировать землю, нужно собрать необходимые документы и соблюсти все формальности. Кроме того, важно разобраться в условиях приватизации.

Регистрация перехода права собственности на земельный участок

Смена собственника земельного участка не подразумевает автоматического перехода права собственности. Закрепить его полномочия для совершения любых действий с объектом (продажи, завещания, дарения) можно только посредством внесения соответствующих сведений в Единый государственный реестр недвижимости (ЕГРН). Порядок, сроки, стоимость и документы для регистрационных действий регламентируются законами Российской Федерации.

По законодательству

Процедуру перехода права собственности на земельные участки (ЗУ) регулируют следующие положения законов РФ:

Определяет особенности права собственности на землю и основания его возникновения.

Устанавливает основания возникновения прав на землю, ограничения по объектам, не подлежащим передаче в частную собственность или участию в сделках, а также особенности сделок купли-продажи с участием ЗУ.

Закрепляет за ЗУ статус недвижимого имущества, которое невозможно переместить без нанесения ущерба его назначению.

Определяет необходимость регистрировать право собственности (в том числе его переход) на все виды недвижимого имущества в ЕГРН. Информация вносится по ходатайству правообладателя с выдачей соответствующей выписки или пометки на представленных документах. Информация о регистрации предоставляется по запросу любого лица в любом регистрационном органе, независимо от места проведения процедуры.

Устанавливает порядок регистрационных действий с объектами недвижимости, сроки проведения, требования к документам, основания для отказа или приостановления процедуры.

Кроме указанных федеральных нормативных актов, местные власти отдельных субъектов РФ могут издавать локальные акты, устанавливающие порядок переоформления земельного участка в собственность.

Условия перехода права собственности на земельный участок

Для перехода права требуется основание, подтвержденное соответствующими документами. Их возможный перечень установлен ст. 14 закона №218-ФЗ:

  • договора по гражданским сделкам (купли-продажи, дарения и пр.);
  • акт о приватизации;
  • свидетельство о наследовании;
  • акты федеральных или местных органов власти;
  • судебные решения.

Указанные документы подтверждают законность получения земли в собственность, но сам факт их существования не влечет юридических последствий по переходу права. Они наступают только после государственной регистрации этого факта и внесения соответствующих сведений в ЕГРН.

Соответственно только наличие в Росреестре сведений о ЗУ, его характеристиках и новом собственнике будет подтверждением на полноценное владение, пользование и распоряжение объектом по своему усмотрению. При этом в отношении земельных наделов нужно учитывать следующие нюансы:

  1. Все имеющиеся обременения на землю по умолчанию сохраняют свою актуальность, независимо от смены собственника (если иное не предусмотрено условиями договора или требованиями законодательства).
  2. Для объектов под залогом регистрация смены собственника возможна только по согласию залогодержателя.
  3. Возможны одновременные регистрационные действия в отношении самого участка и размещенных на нем объектов капитального строительства (например, для жилого дома и земли под ним).

Переход права собственности на земельный участок в виде отчуждения

Отчуждение ЗУ – комплекс действий по передаче права собственности (то есть владения, пользования и распоряжения) на объект от нынешнего собственника другому лицу на возмездной или безвозмездной основе.

  • Добровольное – собственник является инициатором по передаче своего имущества в собственность другому лицу посредством заключения соответствующего договора (купли-продажи, дарения, обмена, пожизненной ренты и пр.)
  • Принудительное – проходит без учета мнения собственника на основании документа (обычно решения суда), где изложены причины и основания таких действий. Например, при ненадлежащем использовании земли, конфискации в счет выплаты штрафов и пр.
Читайте также:  Установленные предельные размеры земельных участков

Согласно ст. 52 ЗК РФ, процедура проходит с учетом требований гражданского законодательства и обязательным переоформлением смены собственника. При этом учитывается перечень земель, для которых проведение процедуры невозможно в принципе или требует на это специального разрешения (ст. 27 ЗК РФ). К таким относятся:

  • природные заповедники и национальные парки;
  • особо ценные объекты культурного наследия;
  • места воинских и гражданских захоронений;
  • объекты из состава лесного фонда;
  • загрязненные земли (радиоактивными веществами, опасными отходами);
  • используемые для линий коммуникаций и связи в интересах защиты государственных границ, объектов космической инфраструктуры, производства ядовитых веществ и пр.

Особенности сделок купли-продажи

Один из наиболее распространенных вариантов отчуждения недвижимости – заключение договора купли-продажи. Он является заключенным сразу после подписания сторонами, но переход права собственности на его основании требует обязательной государственной регистрации согласно ст. 551 ГК РФ. При этом для земельных участков действует ряд требований (ст. 37 ЗК РФ):

  1. Купля-продажа возможна только для ЗУ, прошедших кадастровый учет. Они идентифицируются в Росреестре через уникальный кадастровый номер. В соответствующем договоре отчуждения обязательно должны быть указаны сведения о местоположении, площади, виде разрешенного использования и других характеристиках. С 2017 г. постановка на кадастровый учет может осуществляться одновременно с регистрационными действиями, если она не выполнялась ранее.
  2. В договор купли-продажи не могут быть включены пункты о возможности продавца выкупить ЗУ обратно по своему усмотрению, ограничении его ответственности при предъявлении требований на землю со стороны третьих лиц, а также об ограничении дальнейшим распоряжением ЗУ (включая ипотеку, передачу в аренду и прочие сделки). Подобные условия являются недействительными.
  3. Продавец обязан сообщать покупателю исчерпывающую информацию об имеющихся ограничениях по использованию земли и наличии обременений.
  4. При предоставлении продавцом ложных сведений относительно ЗУ, которые могут влиять на цену и принятие решения о покупке, покупатель может требовать снижения цены или расторжения сделки с возмещением причиненных убытков. Речь идет о качественных показателях земли, разрешениях на застройку, наличии обременений, использовании соседних участков, существенно влияющих на продаваемый объект и т. д.
  5. Сторонам запрещается самостоятельно менять целевое назначение земельного надела и условия его использования.

Порядок регистрации перехода права собственности на земельный участок

Подача документов возможна:

  • в бумажной форме при личном обращении или посредством отправки заказным письмом;
  • в электронной форме при условии подписания электронной подписью.

Процедура перерегистрации включает следующие этапы:

  1. Возникновение оснований для перерегистрации (сделка купли-продажи, наследование, дарение и т. д.).
  2. Сбор необходимых документов (перечень ниже).
  3. Обращение в Росреестр с заявлением на госрегистрацию.
  4. Проверка на месте на предмет полноты пакета бумаг, содержания, соответствия действующим требованиям.
  5. Проверка документов на предмет подлинности, наличия у заявителей соответствующих прав и отсутствия ранее заявленных (зарегистрированных) прав на этот же ЗУ.
  6. Внесение данных в ЕГРН о смене собственника (при условии отсутствия оснований для отказа или приостановления процедуры).
  7. Выдача заявителям выписки из ЕГРН, удостоверяющей регистрационные действия.

Заявление в Росреестр

Один из основных документов для перерегистрации – заявление установленного образца. Специальный бланк выдается в момент личного обращения за услугой. Как правило, его заполняет регистратор, а заявитель только проверяет внесенную информацию, заверяя ее собственной подписью с расшифровкой фамилии.

При подаче почтой или в электронной форме заявитель заполняет заявление самостоятельно. Для этого можно использовать представленный ниже бланк, где следует указать:

  • основания для государственной регистрации;
  • личные данные заявителей (бывшего и будущего собственников);
  • технические и кадастровые характеристики ЗУ;
  • желаемый способ получения документов по окончании регистрации.

Необходимые документы

Кроме заявления, для проведения регистрационных действий требуется пакет документации, подтверждающей правоспособность заявителя:

  • Паспорт. Подтверждает личность заявителя и законную возможность обращаться за регистрационными действиями.
  • Межевой план земельного участка. Обозначает четкие границы территории, на основании которых данные вносятся в Государственный реестр. В случае отсутствия нужно предварительно заказать план у аттестованного кадастрового инженера. С 2018 года любые сделки с ЗУ, не прошедшими процедуру межевания, запрещены.
  • Документальное основание для перерегистрации. Если это будет договор имущественной сделки (например, купли-продажи), его следует подавать минимум в 3-х экземплярах.
  • Правоустанавливающие документы предыдущего собственника.
  • Квитанция об оплате госпошлины (о ее размерах ниже). Платеж совершается от имени нового владельца ЗУ.

В отдельных ситуациях перечень может быть дополнен дополнительными разрешениями:

  • Нотариально заверенной доверенностью, если от имени одной из сторон в процессе перерегистрации принимает участие представитель.
  • Согласием супруга на сделку (если сторона состоит в браке) или справкой об отсутствии брачных отношений. Для отчуждения земельного участка, который не относится к совместно нажитому в браке имуществу, получать разрешение второго супруга не нужно.

Специалист МФЦ или Росреестра после приема бумаг выдает расписку, где указаны:

  • перечень полученных документов;
  • дата получения;
  • дата вторичного обращения.

Госпошлина, расходы

Перерегистрация права собственности – платная услуга, которая предоставляется после уплаты государственной пошлины. Для переоформления ЗУ, предназначенных для индивидуального жилищного или гаражного строительства, огородничества, садоводства, ведения личного дачного или подсобного хозяйства сумма для всех субъектов РФ составляет 350 руб. ( ст. 333.33 НК РФ ).

Реквизиты для оплаты пошлины при обращении через МФЦ или Росреестр будут отличаться. Необходимые сведения для каждого ведомства размещены на официальном сайте Росреестра.

Среди других расходов для перерегистрации земли возможны:

  • Кадастровые работы (установление границ, геодезическая съемка, составление межевого плана и пр.)– от 5000 руб. в зависимости от местоположения ЗУ.
  • Нотариальное сопровождение – в зависимости от вида услуг. Например, заверение каждого документа, что требуется при отправке почтой, обойдется от 200 руб. без учета оплаты услуг правового и технического характера.

Сроки регистрации

Продолжительность процедуры установлена ст. 16 закона № 218-ФЗ

Статья 35. Переход права на земельный участок при переходе права собственности на здание, сооружение

Информация об изменениях:

Федеральным законом от 23 июня 2014 г. N 171-ФЗ в наименование статьи 35 настоящего Кодекса внесены изменения, вступающие в силу с 1 марта 2015 г.

Статья 35 . Переход права на земельный участок при переходе права собственности на здание, сооружение

ГАРАНТ:

См. Энциклопедии, позиции высших судов и другие комментарии к статье 35 ЗК РФ

Информация об изменениях:

Федеральным законом от 23 июня 2014 г. N 171-ФЗ в пункт 1 статьи 35 настоящего Кодекса внесены изменения, вступающие в силу с 1 марта 2015 г.

1. При переходе права собственности на здание, сооружение, находящиеся на чужом земельном участке, к другому лицу оно приобретает право на использование соответствующей части земельного участка, занятой зданием, сооружением и необходимой для их использования, на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний их собственник.

В случае перехода права собственности на здание, сооружение к нескольким собственникам порядок пользования земельным участком определяется с учетом долей в праве собственности на здание, сооружение или сложившегося порядка пользования земельным участком.

2. Утратил силу с 1 марта 2015 г.

Информация об изменениях:

Информация об изменениях:

Федеральным законом от 23 июня 2014 г. N 171-ФЗ в пункт 3 статьи 35 настоящего Кодекса внесены изменения, вступающие в силу с 1 марта 2015 г.

3. Собственник здания, сооружения, находящихся на чужом земельном участке, имеет преимущественное право покупки или аренды земельного участка, которое осуществляется в порядке, установленном гражданским законодательством для случаев продажи доли в праве общей собственности постороннему лицу.

Информация об изменениях:

Федеральным законом от 23 июня 2014 г. N 171-ФЗ в пункт 4 статьи 35 настоящего Кодекса внесены изменения, вступающие в силу с 1 марта 2015 г.

4. Отчуждение здания, сооружения, находящихся на земельном участке и принадлежащих одному лицу, проводится вместе с земельным участком, за исключением следующих случаев:

1) отчуждение части здания, сооружения, которая не может быть выделена в натуре вместе с частью земельного участка;

2) отчуждение здания, сооружения, находящихся на земельном участке, изъятом из оборота в соответствии со статьей 27 настоящего Кодекса;

Информация об изменениях:

Подпункт 3 изменен с 1 сентября 2018 г. – Федеральный закон от 3 августа 2018 г. N 341-ФЗ

3) отчуждение сооружения, которое расположено на земельном участке на условиях сервитута, на основании публичного сервитута.

Отчуждение здания, сооружения, находящихся на ограниченном в обороте земельном участке и принадлежащих одному лицу, проводится вместе с земельным участком, если федеральным законом разрешено предоставлять такой земельный участок в собственность граждан и юридических лиц.

Не допускается отчуждение земельного участка без находящихся на нем здания, сооружения в случае, если они принадлежат одному лицу.

Отчуждение участником долевой собственности доли в праве собственности на здание, сооружение или отчуждение собственником принадлежащих ему части здания, сооружения или помещения в них проводится вместе с отчуждением доли указанных лиц в праве собственности на земельный участок, на котором расположены здание, сооружение.

Информация об изменениях:

Федеральным законом от 23 июня 2014 г. N 171-ФЗ в пункт 5 статьи 35 настоящего Кодекса внесены изменения, вступающие в силу с 1 марта 2015 г.

ГАРАНТ:

Постановлением Конституционного Суда РФ от 23 апреля 2004 г. N 8-П положение пункта 5 статьи 35 настоящего Кодекса признано не противоречащим Конституции РФ

5. Иностранные граждане, лица без гражданства и иностранные юридические лица – собственники зданий, сооружений, находящихся на чужом земельном участке, имеют преимущественное право покупки или аренды земельного участка в порядке, установленном настоящей статьей, и в соответствии с пунктом 2 статьи 5, пунктом 3 статьи 15, пунктом 1 статьи 22 настоящего Кодекса. Президент Российской Федерации может установить перечень видов зданий, сооружений, на которые это правило не распространяется.

>
(утратила силу)
Содержание
Земельный кодекс (ЗК РФ)

© ООО “НПП “ГАРАНТ-СЕРВИС”, 2020. Система ГАРАНТ выпускается с 1990 года. Компания “Гарант” и ее партнеры являются участниками Российской ассоциации правовой информации ГАРАНТ.

Ссылка на основную публикацию