Земельные доли: что это значит

Доля земельного участка и долевая собственность

Объясняем нюансы земельного законодательства простым языком: особенности купли-продажи, аренды участков, перевода земель из одной категории в другую, выдела доли, межевания и многое другое. Поможем избежать финансовых потерь и объясним порядок оформления документов.

Земельный участок может принадлежать как одному лицу, так и двум или более, что определяет возникновение права общей собственности.

Право общей собственности на земельный участок предполагает распределение комплекса прав и обязанностей в отношении данного участка между двумя и более лицами, являющимся его собственниками. Разновидностями общей собственности выступают долевая и совместная. При долевой собственности доля каждого собственника четко определяется и фиксируется в соответствующем регистрационном документе. Если собственность является совместной, то доля отдельных лиц не определяется. Однако при осуществлении каких-либо действий или операций с ним (раздел, продажа, оформление в аренду или собственность, предоставление части участка в аренду) или спорах неизбежно возникает необходимость выделения доли каждого собственника.

Доля земельного участка подразумевает возможность для собственника пользоваться, владеть и распоряжаться своей частью земельного участка по собственной воле и усмотрению, вне зависимости от наличия либо отсутствия согласия других собственников.

Понятие общей собственности на недвижимое имущество закреплено в ст. 244, п. 4 ГК РФ, где отмечается, что таковой является собственность двух или более лиц на имущество, которое невозможно разделить, не изменяя его назначение. Поскольку земля является особым ресурсом, обладающим свойством ограниченности, то право общей собственности на землю имеет определенную специфику.

Какие участки можно разделять на доли?

Земельные участки, согласно законодательству РФ, могут быть делимыми и неделимыми.

Делимыми признаются те участки, которые при их разделе не утрачивают свои существенные характеристики и могут продолжать использоваться по назначению. Например, оставаться пригодными для застройки, ведения личного подсобного или сельского хозяйства, осуществления предпринимательской деятельности и т.п. Делимые участки могут находиться в долевой или совместной собственности, причем совместная может быть преобразована в долевую путем выделения долей отдельных субъектов.

Неделимые участки не представляется возможным разделить на отдельные доли без причинения непоправимого вреда их рациональному использованию по назначению и потери их стоимости. Если деление приведет к нарушению градостроительных регламентов, санитарных и противопожарных норм, природоохранных требований, или площадь вновь образованных участков меньше установленных местными органами власти норм для соответствующего вида целевого назначения, то он не подлежит делению. Так, неделимым может быть участок, на котором расположен многоквартирный дом или сельскохозяйственное сооружение. Для них при наличии двух или более собственников применимо только право совместной собственности.

Порядок выделения земельной доли

Любой субъект долевой собственности может потребовать выделить его долю в общем земельном участке. В первую очередь при этом следует удостовериться, что нет прямого запрета на выделение, что участок действительно является делимым и при его разделении либо выделении доли отдельных собственников не будут нарушены права третьих лиц. Если участок неделим, то лицо, инициировавшее выделение доли, может получить ее компенсацию от остальных собственников в денежной форме.

Среди характеристик одного земельного участка, имеющего двух или более владельцев, различают реальные или идеальные доли. Реальная доля – это часть земли с установленными на местности границами. Идеальная доля представляет собой просто указание дробной части, принадлежащей конкретному собственнику, по отношению к общей площади участка (1/2, 1/3, 1/4 и т.д.), и на местности не отображается.

Для выделения своей доли из состава делимого земельного участка сельскохозяйственного назначения созывается общее собрание всех участников, имеющих право долевой собственности. Расположение доли на местности нужно указать на плане и обозначить ее границы. Если согласие остальных участников получено, то оно оформляется протоколом и служит основанием для последующих процедур по оформлению права собственности на данный земельный участок. В других случаях, если невозможно созвать собрание, следует оповестить всех без исключения остальных собственников в письменной форме и получить их согласие. Если в течение месяца возражений не поступило, то расположение участка можно считать согласованным.

Если соглашение с другими собственниками о выделе доли достигнуть не удалось, то можно подать заявление в суд.

Далее при наличии согласия других собственников или положительного решения суда составляется проект раздела участка и проводится межевание. Для этого приглашается кадастровый инженер территориального органа Росреестра или частное лицо, имеющее лицензию.

Оформление земельной доли в собственность и ее регистрация

Для регистрации выделяемой доли следует перевести его в новый статус – как отдельного земельного участка.

На основании документа о межевании и правоустанавливающего документа на земельную долю участок ставится на кадастровый учет в территориальном органе Росреестра. Однако присвоение кадастрового номера еще не является достаточным для преобразования объекта в самостоятельное недвижимое имущество.

Права собственника вступают в силу только после того, как право на земельный участок зарегистрировано в регистрационной палате. По факту регистрации выдается соответствующее Свидетельство. Затем можно получить и кадастровый паспорт участка.

При выделе доли земельного участка происходит прекращение права общей собственности, поскольку в результате возникают два или более отдельных участка, имеющие разных собственников. Возможна и ситуация, когда свои доли одновременно оформляют несколько или даже все участники долевой собственности.

Особенности сделок с долями земельных участков

Процедуры купли-продажи доли земельного участка имеют такую особенность, как «преимущественные права покупки». Ими обладают все остальные собственники, имеющие доли в этом же земельном участке. Это значит, что для оформления сделки о продаже своей доли стороннему лицу необходимо получить письменное согласие остальных дольщиков, заверенное нотариусом. А перед этим нужно обязательно предложить каждому из них приобрести продаваемый участок с указанием его окончательной цены. При отказе от покупки всеми дольщиками эта цена не может быть изменена и для стороннего покупателя. Если хотя бы один дольщик не был оповещен о продаже доли земли, не дал согласия, либо доля была продана стороннему лицу по более низкой цене, чем предлагаемая дольщикам, то сделка может быть опротестована другими собственниками участка в суде в течение 3-х месяцев с момента подписания и оформления.

Читайте также:
Агенты валютного контроля: что это значит

Доли земельного участка могут сдаваться другим лицам в аренду, наследоваться или быть подаренными в соответствии с общими нормами законодательства РФ. Но при этом на владельцев или арендаторов земельных долей возлагается ряд дополнительных обязательств:

  • своевременная уплата арендной платы или земельного налога;
  • использование земли эффективно и в соответствии с ее целевым назначением;
  • недопущение экологического загрязнения земли или ухудшения ее природных свойств;
  • соблюдение прав и законных интересов других владельцев долей данного земельного участка или законных арендаторов;
  • ведение строительства на своем участке в соответствии с землеустроительными, градостроительными, противопожарными, санитарными и иными нормами, для арендатора – обязательное согласование действий по возведению построек с собственником и другими дольщиками.

Невостребованные земельные доли

Невостребованной земельной долей (для земель сельскохозяйственного назначения) считается доля:

  • права на которую не зарегистрированы в порядке, установленном законодательством, и гражданин-собственник не предоставил ее в аренду или не распорядился как-то иначе в течение 3-х и более лет подряд;
  • сведения о собственнике которой отсутствуют в решениях органов местного самоуправления о приватизации сельскохозяйственных угодий;
  • умершего собственника при отсутствии наследников, заявивших права на наследство.

Орган местного самоуправления составляет список невостребованных земельных долей, публикует их в официальных территориальных СМИ и на своем сайте, а также предоставляет его общему собранию участников долевой собственности для утверждения. После утверждения списка собранием или по истечении 4-х месяцев орган местного самоуправления обращается в суд для признания им указанных участков невостребованными и затем переводит их в муниципальную собственность.

В течение месяца после решения суда орган местного самоуправления публикует извещение о возможности приобретения земельных долей в собственность по цене 15% от кадастровой стоимости. Преимущественное право на их приобретение имеют дольщики этого же земельного участка. Если за 6 месяцев покупатель не находится, участок оформляется в отдельный и продается уже на общих условиях, установленных для продажи земель, в том числе с использованием аукционов.

Земельная доля: понятие и ее правовой режим

Понятие и особенности земельной доли

Статья 15 Закона «Об обороте земель» рассматривает понятие земельная доля в качестве земли, которая получена в ходе приватизации сельскохозяйственных угодий. До момента, когда данный закон вступил в силу, особенность определения земельной доли заключалась в доли в праве общей собственности на земельные участки из земли сельскохозяйственного назначения.

Научная литература содержит споры об обязательственной (вещной) природе земельной доли. Право собственности, главным образом, трактуется в качестве вещного права, независимо от того, какое число субъектов общей долевой собственности обладает правом на любой земельных участков.

Субъекты земельной доли

В первую очередь право на получение в собственность земельной доли предусмотрено для:

  • работников реорганизованных сельскохозяйственных организаций;
  • пенсионеров, которые вышли в подобных организациях на пенсию и проживают на территории сельскохозяйственной организации;
  • временно отсутствующих работников;
  • наследников лиц, имеющих право получить в собственность земельную долю, но умерших на момент выдачи свидетельства;
  • сотрудников социальной сферы в селах (организации здравоохранения, культурные предприятия, бытовые организации и предприятия связи, общепит, учреждения образования и др.).

Любой из пенсионеров социальной сферы, включая пенсионеров сельхоз. предприятий, который вышел на пенсию, но не проживает на территории хозяйств на момент начала земельной реформы, не получил право ни на земельную долю, ни на имущественный пай.

В качестве момента возникновения права собственности на земельную долю принимался день принятия районной администрацией решения, касающегося передачи земли в общую собственность членов (участников) сельскохозяйственных коммерческих предприятий. Расчет земельной доли происходил в гектарах (балло-гектарах).

Правовой режим использования земельной доли

Сегодня использование долей земли, базой которого является приватизация сельскохозяйственных угодий, регулируется специальным законодательством в виде Закона об обороте земель. Этот акт рассматривает владение, пользование и распоряжение участками земли из землями сельхозназначения в форме долей. Собственниками могут быть более, чем пять лиц, а сама собственность должна осуществляться по решению ее членов. Принятие решения производится посредством созыва общего собрания.

Если не происходит выделение участка земли в рамках земельных долей, то эти члены по своему усмотрению могут оставить завещание на земельную долю, отказавшись от права собственности. Также они вправе вносить ее в уставной (складочный) капитал одного из сельскохозяйственных предприятий, которое использует земельный участок. Также участники вправе передать ее для доверительного управления, продать, подарить другим участникам, сельскохозяйственному предприятию, гражданину-члену крестьянского (фермерского) хозяйства.

Члены долей в собственности также обладают правом распоряжаться земельной долей другим образом, но лишь после момента, когда в рамках доли земли происходит формирование земельного участка.

Участники долевой собственности могут производить выделение участка в счет собственных земельных долей (доли). Формирование всех видов участков происходит посредством выделения в счет земельной доли (долей) 2 способами:

  1. на основе решений общего собрания членов долей, если собранием утверждается проект межевания, список собственников и сумма доли каждого в объеме права общей собственности на сформированные участки земли. Если выделение производится через подобное решение в соответствии с утвержденным проектом межевания, то не обязательно дополнительным образом согласовывать местоположение и размер образуемых участков земли;
  2. при отсутствии решений, рассмотренных в первом пункте, собственники для того, чтобы выделить участки в долях могут оформлять договорные отношения с кадастровыми инженерами, которые осуществляют подготовку проекта межевания.

Замечание 3

Определение размера выделяемого земельного участка происходит на основе сведений, указанных в документации, предназначенной для удостоверения права на эту земельную долю. В этом случае площадь выделенного участка может быть обозначена больше или меньше, чем площадь, которая указана в документах. Это предусмотрено для случаев, когда уменьшение или увеличение площади происходит при учете состава и свойств почвы на выделяемом земельном участке, из которого образуют долю.

Закон об обороте земель отдельно рассматривает правовой режим невостребованных земельных долей, в качестве которых признается такая доля, которая на праве собственности принадлежит гражданину, не передавшему ее в аренду (распорядился другим образом) на протяжении 3 и более лет подряд. В этом случае земельные доли с зарегистрированным правом на них по Закону о регистрации прав на недвижимость нельзя признать невостребованными по соответствующему основанию.

Читайте также:
Структура воздушного пространства: что это значит

Невостребованными долями признаются и такие, сведения о собственнике которых не содержатся в решениях, принятых до момента вступления в силу Закона о регистрации прав на недвижимость. Также это может быть земельная доля умершего собственника или доля, у которой отсутствуют наследники (по завещанию и закону), никто из них не вправе наследовать, или все они отстраняются от наследования, никто не принял наследства или все отказываются и др.

Органы местного самоуправления поселений или городских округов, где располагается земельный участок, который находится в долевой собственности, имеют право обращения в суд и требования признать право муниципальной собственности на те доли, которые признаны невостребованными в установленном порядке.

Хочу выделить в натуре долю в земельном участке. Как это сделать?

У нас есть земельный участок в Московской области площадью 26 соток, категория земель — земли населенных пунктов, разрешенное использование — для ведения личного подсобного хозяйства. На земельном участке стоит одноэтажный дом площадью более 40 м². Дом и земельный участок — в общей долевой собственности родственников. Моя доля — это 7 соток и небольшая часть дома.

Я бы хотел выделить свою долю в натуре, чтобы огородить участок и построить на нем дом. Если это возможно, то что нужно сделать?

Готов при необходимости отказаться от своей доли жилого дома в пользу других совладельцев. Если выделить долю в натуре нельзя, то как я могу продать свою часть земли и дома?

Прилагаю чертеж земельного участка. Обозначения:

  • 1-2-3-4 — границы существующего земельного участка;
  • 1-2-н1-н2 — границы участка, который я хочу выделить;
  • ДЖ — жилой дом;
  • ДН — сараи и домашние постройки.

Сейчас у вас идеальная доля: на бумаге есть право на землю, но реальных границ именно вашей части участка нет. Чтобы их зафиксировать, нужно выделить долю в натуре. После этого у вас будет свой земельный участок, который можно продать, подарить, а вокруг него поставить забор. Такая процедура называется выделом. Расскажу, что делать и какие могут быть проблемы.

Что такое выдел земельного участка

По закону из участка, который находится в долевой собственности, можно выделить долю. Исходный участок при этом сохраняется, но меняются его границы. Человек, который выделил свою долю, получает право на выделенную часть земли, но теряет право долевой собственности на оставшуюся часть.

Все остальные дольщики остаются со своим, но их доли меняются пропорционально размеру ушедшей доли.

Например, есть участок размером 1500 м² с условным кадастровым номером 35:21:0000000:01. Участок находится в долевой собственности у Ивана, Петра и Марии — у каждого ⅓ доли . Мария решила выделить свою долю. Она провела кадастровые работы и зарегистрировала в Росреестре новый участок площадью 500 м².

Такому участку присвоили кадастровый номер 35:21:0000000:02, он теперь в собственности Марии. Она может построить на нем дом, продать эту землю или ничего с ней не делать. Исходный участок сохранил свой кадастровый номер 35:21:0000000:01, но у него изменилась площадь и границы — теперь он 1000 м². Дольщиков теперь всего два: у Ивана и Петра по ½ доли .

Выдел не обязательно делать пропорционально долям. Если Иван, Петр и Мария договорятся, что Мария выделит не 500, а 650 м², потому что на новом участке 150 м² — это болото, где ничего не построишь, это тоже будет по закону. Мария может оплатить Ивану и Петру эти 150 м², а может не оплачивать — как решат.

Так как при выделе земельного участка новый участок получит новый кадастровый номер, срок владения обнулится. Если собственник захочет продать участок раньше минимального срока владения, придется платить налог. У исходного участка кадастровый номер не меняется, и срок владения остается прежним.

Как победить выгорание

Требования к вновь образуемым участкам

По закону новый участок должен быть определенных размеров. Это зависит от категории и вида разрешенного использования земли. Поскольку вы указали кадастровый номер исходного участка, а также вид его использования — личное подсобное хозяйство, — я прокомментирую сразу на вашем примере.

Ваш участок находится в городском округе Шатура Московской области. Вот какие требования в этом округе.

Размеры. Участки для личного подсобного хозяйства должны быть не менее 500 и не более 5000 м². У вас исходный участок — 2600 м², 26 соток, а выделить вы хотите 700 м², 7 соток, то есть все нормально.

Форма. Вновь образованный участок должен быть рациональной формы. В идеале — квадратным или прямоугольным. Для прямоугольных бывают требования по соотношению сторон, например не более 3,5. У вас новый участок будет 50 на 14 метров. Соотношение сторон — 3,57: 50 / 14. В некоторых муниципалитетах просто оговаривается минимальный размер участка со стороны улицы — как правило, не менее 15—20 метров. Но в вашем муниципалитете таких требований нет.

Я бы порекомендовал рассмотреть выдел участка не пропорционально доле в праве, а другой формы — поквадратнее. И не на полную глубину исходного участка. Расскажу, какие варианты мне кажутся более удачными.

Первый вариант — прямоугольный участок, но шириной хотя бы 15—16 метров. В таком случае придется доплатить остальным участникам общедолевой собственности, однако участок получится более правильной и удобной для строительства формы. На таком участке можно будет поставить дом шириной до 10 метров.

Второй вариант — в форме трапеции площадью 700 м². Например, шириной по фронту 17 метров и по задней границе 11 метров.

С учетом минимальных отступов от границ участка в 3 метра, а от красных линий улицы в 5 метров, на выделенном трапециевидном участке можно будет разместить дом шириной до 9,3 метра.

Читайте также:
Специальное учебно-воспитательное учреждение: что это значит

Если договоритесь с другими собственниками, то можно рассмотреть и другие варианты выдела.

Подъезды и ограничения. По закону к участку, который будет образован после выдела, должен быть проход или проезд. Некоторые преобразуют участки так, что остается совсем узкий — менее 3—4 метров — и длинный проезд. Это нерационально, особенно если будете строиться и предполагается движение большегрузной техники: самосвала, трактора, крана.

У вас на выделяемый и измененный участки можно заезжать с параллельной им улицы, поэтому это требование соблюдается.

Ограничения в зонах с особыми условиями использования территорий — ЗОУИТ. Если такие ограничения есть на исходном участке, то и на новом они тоже могут быть. Так, согласно геопорталу Подмосковья в вашем случае 4 м² исходного участка вдоль улицы находятся в охранной зоне газопровода. Газопровод идет по улице вдоль забора, его охранная зона обычно 1,5 метра в каждую сторону. На картинке охранная зона не показана. Площадь ограничения незначительная. Здесь тоже все нормально.

Как составить соглашение о выделе земельного участка в натуре

В таком соглашении нужно определить способ и условия выдела. Поскольку вы хотите передать остальным собственникам еще и свою долю в жилом доме, это будет так называемый смешанный договор. Возможное полное название документа — соглашение о выделе земельного участка и дарении долей в праве собственности на жилой дом.

Соглашение обязательно должно содержать такие пункты:

  1. Название, место и дату заключения.
  2. Перечень всех участников долевой собственности с указанием ФИО, даты и места рождения, пола, паспортных данных, места регистрации, СНИЛС.
  3. Перечень прав всех участников на исходный участок и дом: доля в праве, документы-основания, номер и дата записи государственной регистрации права.
  4. В чью пользу выделяется земельный участок, его описание и условный номер по межевому плану, заявление о прекращении прав общей долевой собственности этого лица на исходный земельный участок.
  5. В чьей собственности и в каких долях будет преобразуемый земельный участок.
  6. Кому и в каких долях дарится доля в праве на дом инициатора выдела земельного участка.
  7. Заявление инициатора выдела земельного участка о прекращении его права долевой собственности на дом.
  8. Сведения о распределении расходов на государственные пошлины, кадастровые работы, проведение сделки и пр.
  9. Момент вступления соглашения в силу.
  10. Иные обязательства сторон, например дата подачи в Росреестр,
  11. Подписи сторон.

Последовательность действий будет такой:

  1. Заключить соглашение. Так как выделяется доля только одного собственника дома, сделку придется оформлять через нотариуса. Пошлина за нотариальные услуги — 0,5% от суммы договора, но не менее 300 и не более 20 000 Р . Еще нотариусы берут деньги за услуги правового и технического характера. Цены можно посмотреть на сайте нотариальной палаты.
  2. Провести кадастровые работы, составить межевые планы исходного и нового участков. Это делает кадастровый инженер.
  3. Сдать все документы в Росреестр. Вы станете единственным собственником нового участка и перестанете быть собственником дома, а также не будете владельцем доли исходного участка. Остальные участники долевой собственности перераспределят свои доли.
  4. Получить выписки из ЕГРН и экземпляры соглашения с отметками о государственной регистрации прав.
  5. Рассчитаться по соглашению, если в нем предусмотрена оплата.

Почему дольщики могут быть против выдела

Чем больше участников долевой собственности, тем больше проблем. Вот основные причины, почему дольщики могут воспротивиться выделу:

  • выдел ухудшает условия использования земли. Если из 26 соток выделить 7, места станет значительно меньше;
  • после выдела собственник нового участка может его продать. Это означает, что появятся новые соседи неизвестного «качества»;
  • рыночная стоимость выделенного участка возрастет в 2—3 раза , так как не будет коллективного владения, а будет один собственник. Родственники, возможно, не обрадуются такому повороту событий, поскольку они сами мало что от этого приобретают;
  • чтобы сделать отдельный въезд, придется временно открывать периметр исходного участка;
  • перераспределение прав потребует личного участия всех собственников. Например, придется оформлять доверенности на представителей и пр.

Иногда бывает, что дольщики на словах не против выдела, а когда дело доходит до оформления, оказывается, что кто-то возражает. Чтобы проверить серьезность намерений дольщиков, можно предложить им заключить соглашение о порядке пользования земельным участком. Это документ, который определяет, кто из дольщиков какой частью участка пользуется. Можно даже поставить забор. Соглашение подтверждает, что дольщики договорились о порядке использования земли, а через выдел эти договоренности позднее уже закрепляют в качестве прав собственности.

Вы, как инициатор выдела, должны быть готовы, что остальных участников долевой собственности вряд ли устроит компенсация за хлопоты и потери в размере малой доли в праве на жилой дом.

Если договориться не получится

Если хотя бы с одним участником общей долевой собственности договориться о выделе участка не удастся, остается только пойти в суд. Исковое заявление о выделе подают в районный суд по месту нахождения земельного участка.

Суд может назначить землеустроительную и оценочную экспертизу. Когда участок выделяется через суд, речи о дарении доли в праве на дом уже не идет. Напротив, суд может обязать остальных участников выплатить инициатору выдела денежную компенсацию за долю в доме.

Расходы на юриста и экспертизы суд может полностью или частично взыскать с тех, к кому вы подадите иск.

Как выделить долю в натуре

Чтобы выделить долю земельного участка в натуре:

  1. Прежде всего, заручитесь согласием дольщиков на выдел. Чтобы проверить серьезность согласия на словах, можно предложить сначала заключить соглашение о порядке пользования земельным участком.
  2. Заключите соглашение о выделе и проведите кадастровые работы. Нужно пригласить кадастрового инженера, чтобы он составил один межевой план на оба участка — измененный и выделяемый.
  3. При формировании участка не забудьте учесть подъезды и требования землеустройства, которые действуют в вашем населенном пункте.
  4. Зарегистрируйте права в Росреестре и заплатите дольщикам деньги, если была такая договоренность.
  5. Выделенный земельный участок можно обнести забором, землю можно продать, подарить, построить на ней дом или ничего с ней не делать.
Читайте также:
Арбитражный процессуальный кодекс РФ

Что делать? Читатели спрашивают — эксперты Т⁠—⁠Ж отвечают

Правила определения порядка пользования земельным участком в долевой собственности

Единоличное владение земельным участком не ставит проблем о порядке и принципах его использования. Собственник сам определяет, как распорядиться имуществом: где расположить постройки, а где — растительные насаждения и пр.

Ситуация усложняется, когда у земли имеется сразу несколько владельцев. В данном случае речь идёт об имущественных долях. В некоторых случаях разобраться, кто и на какую часть участка может претендовать, получается только через суд.

  1. Что это такое — долевая собственность?
  2. Какие документы подтверждают право на часть совместного имущества?
  3. Основные правила при использовании земли
  4. Установление границ
  5. Как определить границы на местности?
  6. Заключение договора совместного использования ЗУ
  7. Проведение землеустроительной экспертизы
  8. Обращение в суд, если мирно не удалось договориться
  9. Куда подавать иск?
  10. Что указать в иске?
  11. Какие документы приложить?
  12. Траты
  13. Судебное решение
  14. Особенности процедуры
  15. Надел с долей в праве собственности на здание

Что это такое — долевая собственность?

Долевая собственность подразумевает, что у объекта (дома, квартиры, участка) имеется сразу несколько владельцев. При этом размер доли каждого в общем имуществе строго зафиксирован. Понятию общего владения посвящена целая глава Гражданского кодекса. Согласно документу, наличие двух и более собственников делает собственность общей (ст. 244 ГК РФ). Она может быть двух видов:

  1. без выделения долей (совместная);
  2. с определением доли каждого владельца (долевая собственность).

Размеры долей могут различаться: допустимы как равные части, так и любые другие соотношения.

Основные принципы использование участка в долевой собственности:

  • каждый из владельцев получает в пользование часть земельного участка соразмерно выделенной доли (ст. 247 ГК РФ);
  • распределяется при этом и всё иное имущество, расположенное на его территории: растения, выращенные плоды и пр. (ст. 248 ГК РФ);
  • расходы по содержанию недвижимости также делятся между всеми участниками, в соответствии с размером их долей (ст. 249 ГК РФ);
  • каждый собственник имеет право распоряжаться своей долей по личному усмотрению: её можно продать, передать в дар и пр. (cделать это можно только после получения разрешения всех других владельцев участка — по закону они обладают преимущественным правом на покупку отчуждаемой доли) (ст. 246 ГК РФ).

На нашем сайте вы найдете и другие публикации на тему пользования земельным участком, из которых вы сможете узнать:

Какие документы подтверждают право на часть совместного имущества?

Право распоряжаться имуществом должно быть документально зафиксировано. Новая собственность в обязательном порядке регистрируется в едином реестре недвижимости, а владельцу по окончании процедуры выдаётся выписка из ЕГРН (п. 1 ст. 28 №218-ФЗ). Именно она с 2016 года подтверждает право владения недвижимостью. Это так называемый правоподтверждающий документ.

Для участка, приобретённого до 1998 года, подтверждающим право собственности документом является Свидетельство, выданное «земельным комитетом» муниципального образования или выписка из похозяйственной книги; с 1998 г. и до 15 июля 2016 г. – свидетельство о государственной регистрации права; после этой даты – выписка из ЕГРН.

Существуют также правоустанавливающие документы. Они поясняют, на каком основании собственнику перешёл тот или иной объект. К правоустанавливающим актам на земельные участки относятся (ст. 8 ГК РФ):

  • договоры об отчуждении имущества и приемопередаточные акты к ним;
  • любые судебные решения;
  • свидетельства о праве на наследство;
  • документальные сделки (дарение, мена, купля-продажа, рента).

Совместная собственность может возникнуть в ряде ограниченных случаев:

  • при образовании крестьянско-фермерских хозяйств (ст. 257 ГК РФ);
  • у участников СНТ;
  • у супругов, не заключивших брачный договор (ст. 256 ГК РФ).

Основания получения таких участков также могут быть абсолютно разными, в первую очередь это:

  • любые документальные сделки, заключённые в браке;
  • свидетельства о наследстве и пр.

Для общей долевой собственности правоустанавливающими документами могут выступать:

  1. сделки (дарение, мена, купля-продажа, рента);
  2. переход права собственности на долю в праве собственности по наследству (наследование по закону или по завещанию);
  3. приватизация жилья, т.е. безвозмездная передача гражданам жилого помещения, принадлежащего государству;
  4. признание права собственности на определенную долю по решению суда.

Если по какой-то причине данные о регистрации владения отсутствуют в государственном реестре, получить документ на участок получится только на основании правоустанавливающих документов.

Основные правила при использовании земли

Законодательством предусмотрено, что все участники долевой собственности пользуются имуществом в рамках достигнутого ими соглашения (п. 1 ст. 247 ГК РФ). Проблемы возникают, когда владельцы не могут договориться, как и в каком порядке следует использовать общий участок. Разрешить конфликт можно следующим образом:

  1. Определиться с целью: выделение реальной или идеальной доли.Идеальная доля — классический вариант долевой собственности. В документах указывается, что владельцу принадлежит определённая часть участка — в виде дроби (1/2, 1/4 и т.п.).Реальная доля (или вынос в натуру) — часть земли, с официально установленными на местности границами.
  2. Попробовать урегулировать конфликт мирным путём.Разрешить спор можно самостоятельно или с приглашением эксперта. Принятое решение о порядке пользования участком фиксируется соглашением в письменной форме.
  3. Обратиться в суд, если мирно решить проблему не удалось.

Установление границ

Начать процесс урегулирования конфликта следует с определения чётких границ спорного участка. Точные координаты объекта указываются в кадастровом паспорте. Для составления документа проводят процедуру межевания, которая фиксирует:

  • итоговую площадь участка;
  • согласование его границ с соседними участками.

Специалист проводит необходимые замеры и выносит границы участка на местность. Это означает, что проводится установка специальных межевых знаков, отражающих точное месторасположение земельного объекта. Все полученные данные фиксируются в кадастровом паспорте.

Как определить границы на местности?

Как определить границы земли согласно долям? Если участники долевой собственности согласны на формальное разделение участков на местности (соразмерно их долям), то кадастровый инженер может отметить и внутренние границы земли. Межевые знаки в таком случае будут определять конкретное расположение доли каждого собственника. Все замеры фиксируются документально.

Читайте также:
Призыв на военную службу

В случае, когда реальную долю на участке выделить невозможно, или участники несогласны с формальным выделением квадратных метров земли, конфликт можно урегулировать другим путём: подписав соглашение.

Заключение договора совместного использования ЗУ

Это досудебный вариант урегулирования спора. Все участники общей собственности должны определить чёткий порядок пользования участком: что остаётся в совместном владении (территории общего пользования), что переходит каждому конкретному собственнику.

Достигнутая договоренность закрепляется письменным соглашением о порядке пользования. Оно должно содержать:

  1. сведения о всех собственниках;
  2. данные о размерах принадлежащих каждому долей (со ссылкой на правоустанавливающие документы);
  3. перечень условий, по которым достигнута договоренность;
  4. подписи участников соглашения и дата его заключения.
  • Скачать бланк договора совместного пользования земельным участком
  • Скачать образец договора совместного пользования земельным участком

Если же самостоятельно установить правила распоряжения землёй не получается, можно провести землеустроительную экспертизу.

Проведение землеустроительной экспертизы

В рамках процедуры эксперт вырабатывает несколько вариантов пользования земельным участком. Решение принимается с учётом интересов всех участников спора и с опорой на действующее законодательство.

Варианты пользования земельным участком могут включать право на индивидуальное распоряжение его определенными частями каждым из участников по отдельности, а также общее (совместное) владение отдельными территориями (например, для прохода лиц, либо проезда машин и др.).

На основании заключения эксперта также составляется соглашение о совместном использовании участка. Если услуги эксперта не помогли — один или все собственники не согласны с его заключением, спор решается в судебном порядке.

Обращение в суд, если мирно не удалось договориться

Законодательство допускает разрешение земельных споров через суд в тех случаях, когда мирно решить конфликт не удалось.

Куда подавать иск?

Подобные споры разрешаются мировым судьёй (ст. 23 ГПК РФ). Иск подаётся в мировой суд по адресу расположения земельного участка (ч. 1 ст. 30 ГПК РФ).

Статья 30 ГПК РФ. Исключительная подсудность

  1. Иски о правах на земельные участки, участки недр, здания, в том числе жилые и нежилые помещения, строения, сооружения, другие объекты, прочно связанные с землей, а также об освобождении имущества от ареста предъявляются в суд по месту нахождения этих объектов или арестованного имущества.
  2. Иски кредиторов наследодателя, предъявляемые до принятия наследства наследниками, подсудны суду по месту открытия наследства.
  3. Иски к перевозчикам, вытекающие из договоров перевозки, предъявляются в суд по месту нахождения перевозчика, к которому в установленном порядке была предъявлена претензия.
Что указать в иске?

Конкретные требования к содержанию иска установлены ст. 131 и ст. 132 ГПК. В частности, он должен содержать:

  1. реквизиты суда;
  2. сведения об истце и ответчике;
  3. предмет спора (определение порядка пользования участком);
  4. подробное описание всех фактов и событий, приведших к судебному разбирательству (нарушение порядка пользования земельным участком, либо невозможность определения подобного порядка, а также информация о попытках добровольного урегулирования спора);
  5. требование истца — определить порядок пользования.
Какие документы приложить?

К иску требуется приложить следующие документы:

  • подтверждающие право собственности на долю;
  • квитанцию об оплате обязательной государственной пошлины;
Траты

При подаче иска потребуется заплатить пошлину в размере 300 рублей (пп. 3 п. 1 ст. 333.19 НК РФ).

Судебное решение

При рассмотрении дела суд опирается на сложившийся порядок пользования имуществом. Формально он может не соответствовать установленным долям. Дополнительно учитываются: нуждаемость каждого из сособственников в земельном участке, реальная возможность совместного пользования. (абз.2 п.37 Постановление Пленума Верховного Суда РФ №6, Пленума ВАС РФ №8).

По итогам выносится решение, которое протоколируется в виде документа. В нём будет прописан конкретный порядок пользования общей собственностью. Это официальный правовой акт. При передаче доли (по факту продажи или дарственной) закреплённое право использования участка перейдёт новому владельцу в полном объёме.

Особенности процедуры

Земельный спор может осложняться дополнительными условиями использования участка.

Надел с долей в праве собственности на здание

Земельным кодексом РФ определен принцип единства судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов (пп. 5 п. 1 ст. 1 ЗК РФ). Предоставление гражданам прав на часть земли, на которой расположен жилой дом, происходит согласно закону следующим образом: размер земельных долей будет соответствовать долям в праве собственности на здание (п. 1 ст. 35 ЗК РФ).

На практике это означает, что количество метров земельного участка каждого собственника напрямую зависит от его доли в строении. Например, если в документах зафиксирована собственность на 1/4 дома, то из всей площади земли под ним, воспользоваться можно только четвертью.

Процесс определения порядка пользования участками со строениями не отличается от классической процедуры:

  • заключается соглашение между всеми собственниками;
  • если мирно договориться не получается, следует обратиться в суд.

Определяя порядок использования земельного участка в долевой собственности, его владельцы должны опираться на размер долей, подтверждённый документально. Если разногласий не возникает, достаточно пригласить кадастрового инженера и провести внутреннее межевание. Границы каждой доли будут строго зафиксированы на местности.

Закрепить договорённости, добавив в них нюансы использования общей территории, необходимо письменным соглашением. При невозможности достижения компромисса спор урегулируют в суде.

Сделки с квартирами по доверенности: как проверить, что всё чисто

В каких случаях и зачем оформляется доверенность

Если продавец или покупатель недвижимости не может лично присутствовать на сделке или на каком-то из её этапов, закон (ст. 182 ГК РФ) разрешает заключить сделку третьим лицам — нужно только оформить на представителя нотариальную доверенность.

Марина Якимова: «Доверитель сам решает, какими полномочиями наделить человека, который будет действовать от его лица. Например, можно поручить ему собрать необходимые справки и документы или зарегистрировать сделку в Росреестре. А можно доверить проведение сделки от начала и до конца. На практике второй вариант встречается реже, обычно продавцы или покупатели предпочитают присутствовать сами, как минимум, на подписании договора.

Бывает, что продавец или покупатель живёт в другой стране, но хочет продать или купить квартиру в России. В этом случае можно переслать доверенность на человека, живущего в России, и здесь сделать перевод с нотариальным заверением.

Читайте также:
Воздушное пространство РФ: что это значит

С доверенностями из других стран и регионов есть нюанс: содержание документа нужно согласовать заранее или отправить доверителю шаблон, потому что в разных регионах разные формы доверенности. Если местный нотариус решит использовать свой шаблон доверенности, может получиться, что каких-то пунктов в документе будет недоставать. Тогда оформлять всё придётся заново».

На какие сделки и действия может быть выдана доверенность

Доверенность можно оформить практически на любые действия с недвижимостью. Но есть несколько ограничений.

Во-первых, закон не разрешает осуществлять по доверенности действия личностного характера — например, составить и подписать завещание.

Во-вторых, по доверенности нельзя подписать кредитный договор, если вы берёте ипотеку.

В-третьих, запрещается совершать действия в отношении себя лично. То есть вы, будучи доверенным лицом вашего друга, не сможете сами приобрести его квартиру, пока действует доверенность.

Кроме того, нотариусы не рекомендуют оформлять доверенность, если при заключении сделки между сторонами важен личный контакт. Например, при оформлении договора о разделе совместно нажитого супругами имущества. Но прямого запрета в законе на выдачу доверенности в этом случае нет.

Самые распространённые полномочия доверенных лиц при сделках купли-продажи:

  • подписание документов (предварительного договора, основного договора, акта приёма-передачи);
  • внесение аванса;
  • подача или получение документов в Росреестре или МФЦ;
  • получение денег;
  • получение ключей.

Можно оформить доверенность на одно из действий, перечисленных выше, а можно — на все. В быту документ, по которому доверенное лицо вправе делать с квартирой всё или почти всё, называют «генеральная доверенность», хотя в законе такого понятия нет.

Полномочия доверенного лица должны быть указаны максимально конкретно. «Лучше всего заранее их сформулировать, чтобы при оформлении документа не указать лишних полномочий или, наоборот, не забыть что-то важное. Нотариусы предостерегают от оформления „генеральной доверенности“ и задают много уточняющих вопросов о том, какие именно полномочия, на какие объекты недвижимости, на какой срок выдаются», — объясняет Глеб Акимов.

Доверенность может быть с правом получения денежных средств либо без него. В первом случае доверенному лицу разрешают получить деньги за сделку, а во втором средства по договору перечисляются на номер счёта собственника, доступа к которому у доверенного лица нет. Это более безопасный вариант. Есть и промежуточное решение: доверенное лицо может проверить факт поступления средств на банковский счёт пользователя, но не имеет права распоряжаться деньгами.

Также доверенность может быть с правом передоверия или без него. Право передоверия означает, что собственник разрешает доверенному лицу «передоверить» свои полномочия кому-то другому. Безопаснее указывать «без права передоверия» — тогда действия вправе совершать только тот человек, на кого выдана доверенность.

Во всех документах, которые доверенное лицо подписывает за участника сделки, обозначается, что это делает он, а не продавец или покупатель. В договоре, как правило, фигурирует фраза «действующий по доверенности за…». Однако это не означает, что «действующий по доверенности» несёт ответственность за то, что прописано в договоре: ответственность в любом случае остаётся на доверителе. То есть если доверенное лицо, действуя в рамках «генеральной доверенности», продаст квартиру за 1000 рублей — для закона это будет равноценно тому, что квартиру за бесценок продал собственник. Поэтому все вопросы будут решаться только в судебном порядке.

Для оформления доверенности нужно личное присутствие доверителя и паспортные данные доверенного лица — приходить к нотариусу всем вместе необязательно. Специалиста можно и просто пригласить на дом — это очень удобно для пожилых людей.

Как проверить доверенность на подлин ность

Каждая доверенность уникальна: ей присваивается свой номер, который нотариус вносит в реестр доверенностей.

В документе обязательно должны быть указаны: дата выдачи и срок действия, полное имя доверителя и доверенного лица, паспортные данные доверенного, полномочия его действий от имени доверителя.

«Мошеннические схемы с фальшивыми доверенностями остались в далёких 90-х. С тех пор сильно поменялось законодательство. Кроме того, любая сделка сегодня в обязательном порядке регистрируется в Росреестре, где проходит тщательную проверку. В частности, контролируется, действует ли лицензия нотариуса, а также внесена ли конкретная доверенность в реестр. Иными словами, физически подделывать документ в условиях прозрачности системы регистрации бесполезно», — считает Марина Якимова.

Как проверить доверенность на подлинность:

1. Проверьте, чтобы доверенность не была просрочена.

Разъясняет нотариус Глеб Акимов: «Указание даты выдачи доверенности обязательно — без этого доверенность не имеет силу.

Что же касается срока действия документа: по общему правилу, если в доверенности не указан срок действия, она действительна год с момента выдачи. Максимального срока для доверенности нет, она может оставаться в силе хоть сто лет, но в целях безопасности мы рекомендуем отзывать доверенность после совершения указанных в ней действий».

2. Проверьте на сайте нотариальной палаты, что такая доверенность существует, а лицензия нотариуса действует.

«Если реквизиты доверенности подлинные, то в ответе будут указаны дата регистрации документа, его номер в единой информационной системе нотариата (ЕИСН), а также ФИО нотариуса, удостоверившего документ. При этом номер самой доверенности в ЕИСН и указанный вами реестровый номер будут разными — так и должно быть, это не ошибка. Также сообщение внизу страницы содержит информацию о том, отменялась такая доверенность или нет», — поясняет Глеб Акимов.

Как найти реестровый номер доверенности

Доверенность имеет свою серию и номер бланка, он стоит вверху. Но это не номер доверенности. Номером доверенности считается то, что записано в строке: «Зарегистрирован за номером ________».

3. Внимательно проверяйте паспортные данные доверенного лица и сверяйте их с теми, что написаны в доверенности.

4. Если есть какие-то сомнения в подлинности документа, можно позвонить нотариусу и удостовериться, что именно эта доверенность была выдана и зарегистрирована.

Как обезопасить себя во время оформления сделки по доверенности

Ниже несколько рекомендаций, которые помогут вам избежать неприятностей при сделках с доверенностями.

Читайте также:
Оплата труда осужденных: что это значит

1. Главный отличительный знак «безопасной» доверенности — максимально конкретизированные условия и подробно расписанные полномочия доверенного лица.

Пример безопасного варианта:

а) доверенность разовая, т. е. доверенному лицу предоставляется право на однократное совершение определённых действий с конкретным объектом недвижимости;

г) доверенное лицо может выполнять действия в ограниченный срок (2–3 месяца);

д) доверенность без права передоверия и получения денежных средств;

е) в доверенности указаны чёткие параметры квартиры (адрес, кадастровый номер) и за какую стоимость может осуществляться сделка (например, минимальная и максимальная суммы).

2. У вас есть полное право лично пообщаться с продавцом или покупателем. Важно убедиться, что этот человек реален и он действительно хочет совершить сделку. Попросите контакт доверителя и поговорите с ним по аудио- или видеосвязи.

3. Лучше пообщаться с продавцом или покупателем непосредственно в день сделки — чтобы убедиться, что человек жив и здоров.

«К сожалению, случается так, что после выдачи доверенности продавец квартиры скоропостижно умирает. Если сделка в этом случае уже находится на регистрации, она должна быть аннулирована, а затем заводится наследственное дело. Распоряжаться объектом недвижимости смогут лишь наследники.

Бывает, что стороны не уведомляют органы о смерти собственника и всё равно проводят сделку по доверенности. А затем — объявляются наследники, которые были не в курсе сделки, и заявляют о своём праве на собственность. В итоге эта история доходит до судебного разбирательства», — делится опытом Марина Якимова.

4. Имеет смысл обратиться к нотариусу не только для подписания доверенности, но и для того, чтобы получить дополнительные гарантии безопасности остальных операций по сделке.

«Нотариус, в частности, гарантирует достоверность данных государственных реестров и проводит правовую экспертизу всех условий сделки. Деятельность нотариуса застрахована, и, если со сделкой что-то пойдёт не так по вине нотариуса, вред будет полностью компенсирован», — комментирует Глеб Акимов.

Марина Якимова подытоживает: «В „чистых“ сделках, как правило, не возникает сомнения в подлинности предоставляемой доверенности и все коммуникации между продавцом/покупателем и их доверенным лицами ведутся открыто. Если же вас что-то смущает, есть смысл перепроверить все предыдущие этапы сделки и убедиться, что с выбранным объектом недвижимости всё в порядке».

Автор: Мария Виноградова. Иллюстратор:Ксения Стойлик

Доверительная собственность

Доверительная собственность (или траст — от англ. trust ) в общем праве — это система отношений, при которой имущество, первоначально принадлежащее учредителю, передается в распоряжение доверительного собственника (управляющего или попечителя), но доход с него получают выгодоприобретатели (бенефициары). Учредитель (который может одновременно быть и выгодоприобретателем и/или, в ряде случаев, и управляющим) в рамках специального соглашения передает принадлежащие ему ценности под контроль попечителя, который обязан совершать с ними операции, приносящие выгодоприобретателям максимальную прибыль или соответствующие другим инструкциям учредителя. [1]

Содержание

Особенности траста

Особенность траста как иной формы держания собственности в том, что имущество траста не принадлежит ни учредителю (он теряет право собственности на него с момента передачи имущества управляющему), ни управляющему (он только управляет этим имуществом и является формальным держателем титула на имущество), ни бенефициарам до даты прекращения траста. Можно сказать, что траст — это самостоятельный собственник, неразрывно связанный с его создателем (учредителем траста) и выгодоприобретателями. [2] В ряде стран, в том числе в России, переданное в доверительное управление имущество не считается отдельным видом собственности — имущество продолжает являться собственностью доверителя, на которое могут распространяться его обязательства.

Услуги попечителя оплачиваются выгодоприобретателями или учредителем траста, обычно в виде процента от полученной прибыли.

Объектом доверительной собственности может быть любое имущество, как движимое, так и недвижимое. Объекты интеллектуальной собственности также могут передаваться в траст. Исключается из этих отношений лишь имущество, прямо запрещаемое законодательством страны учреждения траста.

Учредитель вправе передать своё имущество как при жизни (прижизненный траст), так и предусмотреть такую передачу после своей смерти (завещательный траст). Попечитель несёт ответственность за выполнение условий трастового соглашения и, как правило, получает широкие полномочия по управлению имуществом учредителя, но также может получить особые инструкции по распределению трастового дохода и капитала между выгодоприобретателями при наступлении некоторых заведомо предусмотренных учредителем условий или определять, как будет определяться момент прекращения траста и распределения из него имущества бенефициарам. Такие условия, как правило, включаются учредителем в так называемое письмо-пожелание (англ. letter of wishes ), адресуемое попечителю. Учредитель также вправе предусмотреть условия замены попечителя, оговорить вопрос о передаче этого права другому лицу и т. п.

Применение

Доверительная собственность может применяться для достижения следующих целей:

  1. Анонимность. В большинстве стран содержание завещания (после смерти завещателя) и имена владельцев недвижимости являются публичной информацией. Имена выгодоприобретателей траста обычно неизвестны, поэтому владение недвижимостью или распределение завещанного имущества через траст позволяют сохранить секретность.
  2. Совместное владение имуществом. Траст является удобным механизмом совместного владения имуществом (например, недвижимостью) несколькими владельцами.
  3. Сохранение капитала от растраты. Трасты могут быть использованы для защиты выгодоприобретателей (например, детей учредителя) от их неумения тратить деньги. Так, условия траста могут ограничивать использование денег или возраст, начиная с которого ребёнок получает право распоряжаться имуществом.
  4. Благотворительность. В некоторых странах всё имущество, обращённое на благотворительные цели, должно находиться в доверительном управлении.
  5. Пенсионные планы. Корпоративные пенсии зачастую организованы как траст, в котором предприятие является учредителем, а сотрудники — бенефициарами.
  6. Сложные корпоративные структуры. В области финансов и страхования, трасты зачастую используются как юридические лица наряду с компаниями.
  7. Сокрытие собственности. Траст предоставляет анонимность, при которой одно и то же лицо может быть учредителем и выгодоприобретателем (но не попечителем), тем самым получая всю выгоду от имущества, но скрывая его от кредиторов.
  8. Уклонение от налогов. Анонимность и разделение учредителя, выгодоприобретателей и попечителей делают траст удобным механизмом для уклонения от налогов. Так, попечитель во многих странах-офшорах не обязан сообщать о доходах траста налоговой инспекции (другой) страны, в которой проживают бенефициары. Эти же особенности траста используются и для отмывания денег. Иной способ уклонения от налогов с помощью траста возможен в случае прогрессивного подоходного налога, когда приносящее доход имущество формально принадлежит трасту (во многих странах эта лазейка закрыта, и ставка налога для траста очень высока). Также передача имущества через траст освобождает бенефициаров от уплаты налога на наследование, который существует практически во всех странах, применяющих трасты.
  9. Сокрытие доходов. Приобретение или перевод всего значимого имущества на имя траста позволяет заявить об отсутствии или недостаточном наличии собственных активов и претендовать, например, на использование меньшей ставки налогов или на получение помощи от государства.
  10. Сохранность имущества. При переводе имущества на траст учредитель траста теряет все права на данное имущество, если договор траста правильно составлен. Таким образом, это имущество становится недоступным для кредиторов учредителя траста, для притязаний при разделе имущества и позволяет обособить личное имущество от бизнес-активов. Последнее особенно важно в странах англосаксонской системы права, когда физическое лицо может признаваться банкротом лично с последующим взысканием личного имущества за долги.
Читайте также:
Средства индивидуальной и коллективной

История возникновения и развития трастов

История трастов Английского общего права уходит к временам Крестовых походов, когда рыцари, уходившие освобождать Иерусалим от неверных, оставляли свое имущество в руках доверенных родственников или других преданных попечителей, чтобы те управляли им на благо жены и детей рыцарей. Позднее, в средние века, перевод имущества в трасты стал применяться для защиты имущества знати от посягательств на него королей и кредиторов учредителей траста – управляющими траста назначалась церковь, а церковное имущество не подлежало конфискации (церковь подчинялась клерикальному праву, а не цивильному (общегражданскому) в отличие от имущества самих рыцарей и феодалов). Впоследствии церковь стала оказывать подобные услуги в качестве управляющего трастом самостоятельно, выгодно используя ту же защиту от конфискации церковного имущества в интересах учредителя траста [3] . Позже, в 16 веке, передача имущества бенефициарам через траст стал использоваться как альтернатива завещанию и как средство против налога на наследство. Таким образом, английские юристы не только разработали, но и усовершенствовали форму владения имуществом, в котором оно принадлежит трасту, но контролируется прежним владельцем. Фредерик Уильям Мейтленд (англ. Frederic William Maitland , 1850 – 1906), выдающийся английский историк права, высказался что «Идея трастового фонда, который превращается (инвестируется) сегодня в землю, потом в валюту, потом в акции, потом в облигации, кажется одной из примечательных идей современной английской юриспруденции». [4]

Преимущества и недостатки доверительного управления инвестициями

Если ограничиться только фондовым рынком, то попечитель выполняет ту же функцию, что и управляющий паевого инвестиционного фонда (ПИФа) — покупает/продаёт ценные бумаги и делает это таким образом, чтобы получить от них инвестиционный доход. Однако, у доверительного управления другое законодательное регулирование, нежели у ПИФов. Попечитель не обязан часть средств держать в ценных бумагах, можно использовать фьючерсы и опционы . Когда цены снижаются, есть возможность продать все ценные бумаги и переждать падение. Так же нет требований к диверсификации портфеля. Попечитель не может использовать маржинальную торговлю (в том числе играть на падении цены), поскольку это требует займа денег или ценных бумаг у брокера. Эти операции так же запрещены для ПИФов, так как существенно повышают риски потерь.

Потенциально, доверительное управление может быть выгоднее, чем ПИФ, но отсутствие требований к диверсификации и слишком сильное влияние «человеческого фактора» делает его более рискованным.

Общение с попечителем позволяет точнее и оперативнее выполнять пожелания доверителя, в то время, как ПИФы ограничены в своих действиях инвестиционной декларацией и вообще не обязаны выполнять пожелания клиентов.

Важный плюс — скорость ввода-вывода средств. В ПИФе, особенно в интервальном или закрытом, быстро купить или продать инвестиционный пай может оказаться трудно. В доверительном управлении управляющий покупает/продаёт акции по текущей цене и может обеспечить максимально быстрое движение средств.

Иногда брокерские компании предлагают услугу ПАММ-счёта для более удобного контроля над активами со стороны доверителей.

Доверительное управление на рынке Форекс

Доверительное управление может предполагать возможность инвестирования финансовых активов не только в ценные бумаги, но также в валюты разных стран.

Брокерские компании публикуют данные о том, что число клиентов, передавших свои активы в доверительное управление, ежегодно увеличивается на 30-40 %. Профессиональные спекулянты, торгующие для клиента, зарабатывают по 5-10 % в месяц, или почти 60-120 % чистого дохода в год. При этом входной порог для инвестора составляет 50-100 тыс. долларов. [5] Компании стали предлагать специализированные виды счетов, которые технически значительно упрощают процедуру как передачи средств в управление, так и возврат средств (см. ПАММ-счёт).

Однако нужно чётко понимать разницу, между конвертацией средств доверителя в ту или иную валюту (законодательно вполне допустимая операция и для её проведения достаточно иметь мультивалютный счёт в банке) и маржинальной торговлей на Форексе, при которой доверенные средства используются в качестве залога для получения кредита от брокера (потребуется залоговый счёт у брокера, законодательно запрещённая операция для попечителя).

Передача средств в доверительное управление Форекс-компаниям или частным трейдерам вообще противоречит российскому законодательству, так как зачастую ни компании, ни трейдеры не имеют лицензий на право осуществлять доверительное управление. Гражданский кодекс Российской Федерации в ст. 1013 не допускает доверительного управления исключительно денежными средствами, кроме законодательно предусмотренных случаев. По состоянию на 2010 год право управления денежными средствами имеют ПИФы и банки, имеющие соответствующие лицензии. При этом они не могут привлекать какие-либо кредиты под залог имущества, находящегося в управлении, в том числе с использованием механизмов маржинальной торговли.

Кодекс также предусматривает, что сделки с переданным в доверительное управление имуществом доверительный управляющий совершает от своего имени, указывая при этом, что он действует в качестве такого управляющего (ст. 1012 ГК РФ). При отсутствии указания о действии доверительного управляющего в этом качестве доверительный управляющий обязывается перед третьими лицами лично и отвечает перед ними только принадлежащим ему имуществом. Кроме того, доверительный управляющий несет ответственность перед учредителем управления в полном объеме причиненных убытков. Предлагаемые на форексе варианты счетов и договоров обычно нарушают эти нормы Гражданского Кодекса, что в спорных ситуациях не позволяет использовать юридическую защиту.

Читайте также:
Государственный социальный стан дарт

Доверительная собственность (траст) – что это?

  • Процесс изменения регулирования: доверительная собственность – траст, затем доверительное управление
  • Доверительная собственность (траст) в английском праве
  • Препятствия к внедрению траста в континентальные системы права
  • Траст в международном праве
  • История института траста в России
  • Траст и доверительное управление: различия и сходство
  • Траст и другие институты
  • Непоименованное трастовое соглашение
  • Развитие регулирования траста

Процесс изменения регулирования: доверительная собственность – траст, затем доверительное управление

Траст несвойственен континентальной правовой системе. Природа собственности в континентальной и в англо-саксонской системе различна. Если в континентальном, она связана с вещью, то в англо-саксонском – с правовым интересом на вещь. Благодаря этому в англо-саксонской системе и возник траст – как вариант разделения прав на различные интересы различных лиц в одной вещи.

Траст попытались привить в России, начиная с 90-х годов.

При этом можно наблюдать 2 этапа:

  1. Прямую рецепцию, начиная с упоминания в отдельных нормативных актах и заканчивая установлением траста сверху — Указом Президента РФ «О доверительной собственности (трасте)» от 24.12.1993 № 2296 (далее — Указ № 2296).
  2. Отказ от классического траста и процесс введения доверительного управления собственностью в виде разработки и принятия ч. 2 Гражданского кодекса.

В чем причина отхода от траста? Проблема — во внедрении института, предусматривающего расщепление собственности (доверительный собственник, учредитель траста, бенефициарий), при наличии свойственной континентальной системе унитарной (неделимой) модели собственности. В первую очередь такая сверхфидуциарная конструкция (доверительная собственность, т. е. полная передача титула, — высочайший уровень доверия) не имела адекватной правовой защиты, и механизмы ее создания в законодательстве отсутствовали. Поэтому при разработке ГК РФ была принята более удобная для регулирования форма доверительного управления (подробнее — в статье «Договор доверительного управления имуществом»).

Почему сейчас вновь обсуждается именно доверительная собственность? Ответ на этот вопрос вытекает из особенностей современного применения этого института.

Доверительная собственность (траст) в английском праве

Траст возник в английском праве из исторического института, оформлявшего управление имуществом рыцарей, отправляющихся в походы. Сейчас он регулируется законом о трасте 2000 года (Trustee Act). Участники отношений: учредитель траста (settlor или trustor), который передает имущество доверительному собственнику (trustee), получатель дохода — бенефициар, или бенефициарий (beneficiary).

Доверительная собственность имеет следующие основные особенности:

  • Номинальный собственник по общему праву (legal owner) — трасти.
  • Бенефициар и учредитель траста — собственники по праву справедливости (equitable owner). Траст в целом является институтом права справедливости (law of equity).
  • Обязательства доверительного собственника носят фидуциарный (доверительный) характер, что обусловлено их правовой природой.

Вывод! Таким образом, между тремя субъектами отношений расщепляется право собственности в его правомочиях на управление, использование (трасти), извлечение дохода (бенефициар). Конструкция оказалась удобной в обороте, особенно при необходимости сохранения в тайне учредителя траста и бенефициара, отделения имущества, переданного в траст, от обязательств бенефициара. И этим можно объяснить то обстоятельство, что доверительная собственность широко распространена в офшорах.

В английском праве бенефициар может защитить свои права несколькими исками:

  • вещным (propriety claim) — к трасти;
  • иском преследования (follow) — к третьему лицу;
  • иском об установлении ценности имущества траста в виде результата преобразования первоначального объекта (trace).

Препятствия к внедрению траста в континентальные системы права

При изучении траста в XX веке европейскими правоведами были выявлены следующие препятствия к рецепции траста в континентальных правопорядках:

  • унитарная конструкция собственности;
  • закрытый перечень вещных прав;
  • свобода распоряжения собственника;
  • принцип ответственности должника по его обязательствам всем своим имуществом;
  • принцип равного положения кредиторов;
  • защита добросовестного приобретателя (иск о преследовании, которым наделен бенефициар в английском праве, лишает прочности положение добросовестного приобретателя).

В правовых системах т. н. смешанной юрисдикции (тяготеющих к континентальному праву и общему праву одновременно): Шотландии, Луизианы, Квебека, ЮАР, Израиля, Филиппин — прямой рецепции траста в виде расщепления собственности не произошло. В большинстве случаев трасти не признается собственником имущества, переданного ему в управление (в ЮАР существует 2 варианта траста, в Квебеке субъект права собственности при трасте отсутствует). Бенефициар вправе предъявить к управляющему иски, вытекающие из обязательств.

Наиболее близкая к исходной конструкция траста закреплена в странах Латинской Америки (моделью послужил венесуэльский закон 1956 года).

Траст в международном праве

Конвенция «О праве, применимом к трастам, и о признании трастов» (Гаага, 01.07.1985; далее — Конвенция) вводит широкое рамочное международное регулирование, отличающееся от исходного варианта траста:

  1. Целевой характер (управление к выгоде бенефициара или для достижения оговоренных целей).
  2. Передача имущества под контроль управляющего, т. е. расщепление собственности не включается в перечень конституирующих признаков (ст. 2.1 Конвенции).
  3. Образование отдельного трастового фонда с передачей титула управляющему, который имеет право распоряжения и обязан отчитываться о своих действиях (ст. 2.2).

В Конвенции не указано, кому подотчетен трасти, отсутствует упоминание о фидуциарном характере отношений при трасте. При обособленности имущества, переданного в траст, от имущества управляющего не предусматривается возможность обращения взыскания на него по обязательствам учредителя траста.

В литературе указывается, что полученная свободная конструкция ничем не отличается от агентирования и комиссии. По сути, она узаконивает не траст, а трастоподобные конструкции (trust-like devices), многие из которых имеют характер номинального траста, т. е. прикрывают фактическое управление собственником, в отличие от реального траста, являющегося исторически сложившимся правовым институтом Англии.

История института траста в России

Указ 1993 года остался в истории в качестве варианта полной рецепции траста, однако без учета и перенесения специфических способов защиты прав, выработанных применительно к этому институту за века его применения.

В частности, предусматривалось следующее:

  • имущество передается на определенный срок доверительному собственнику, а доверительный собственник обязан осуществлять право собственности на него исключительно в интересах бенефициария (пп. 3, 9 Указа № 2296), при этом он не вправе приобрести его в собственность в течение срока действия договора (п. 12);
  • к праву доверительной собственности применяются правила о праве собственности (п. 4);
  • трасти несет неограниченную имущественную ответственность по обязательствам, связанным с исполнением договора, и перед бенефициарием (п. 13);
  • имущество, переданное в траст, отделяется от другого имущества трасти (п. 14);
  • трасти подотчетен учредителю траста (пп. 18, 19).
Читайте также:
Оплата труда осужденных: что это значит

Вывод! Таким образом, конструкция, закрепленная в Указе № 2296, воспроизводит основные черты классического траста: переход права собственности, отсутствие представительства (трасти действует в обороте как собственник, от своего имени) и др.

В п. 21 Указа № 2296 предусматривалось, что до вступления в силу нового ГК РФ в траст передаются только пакеты акций АО, созданных при приватизации. Отсюда следует вывод, что Указ № 2296 не претендовал на введение английского института в российское право, но предлагал нестандартную модель правоотношений, узко применимую к очерченным в нем обстоятельствам.

Траст и доверительное управление: различия и сходство

В гл. 53 ГК РФ закреплен новый институт российского права — договор доверительного управления. Различия между ним и оригинальным институтом траста сведены в таблицу.

Имущество переходит в номинальную собственность трасти

Имущество передается только в управление, титул остается за собственником

Вещный характер правомочий

Правомочия основаны на договоре

Указание на срок необязательно

Срок — существенное условие

Трасти действует как собственник, не раскрывая отношений траста

Представительский характер отношений (осведомленность третьих лиц о наличии доверительного управления)

Возможность защиты прав бенефициара путем предъявления исков к третьим лицам

Выгодоприобретатель защищает только обязательственные права, вытекающие из договора доверительного управления

Как видно, рассматриваемые институты создают принципиально различные правовые схемы взаимодействия участников отношений, разный объем полномочий и разные варианты защиты прав. Общей является только цель участников отношений — передача имущества в управление специалисту с возложением на него максимально возможного объема рисков.

Траст и другие институты

Из приведенных характеристик траста видно, что этот вариант управления имуществом имеет некоторое сходство с другими правовыми институтами:

  • С агентским договором, который допускает вариабельность полномочий агента, и договором комиссии. Существенным отличием является неполная самостоятельность агента и комиссионера (ст. 992 ГК РФ). В правовом регулировании ГК РФ агентирование и комиссия тяготеют к торговым сделкам (см. статью «Договор комиссии по ГК РФ (образец)»).
  • Договором эскроу (гл. 47.1 ГК РФ). Сближающим моментом является необходимость обособления переданного имущества и передача его бенефициару. Коренными отличиями являются отсутствие правомочий по управлению и распоряжению объектом депонирования и срочный характер.
  • Российским институтом наследственного фонда, который вводится с 01.09.2018 законом «О внесении изменений…» от 29.07.2017 № 259-ФЗ. Различают основания возникновения и целевой характер, правовой статус фонда в качестве юрлица. В английском праве аналогом наследственного фонда является именно классический траст.

Непоименованное трастовое соглашение

Важно! Договоры об учреждении траста не расцениваются в качестве ничтожных по мотиву противоречия законодательству РФ, в частности ст. 209 ГК РФ, и применяются судами (см., например, апелляционное определение Самарского областного суда от 13.03.2017 по делу № 33-2969/2017).

Вместе с тем возникают сложности с определением лица, являющегося настоящим собственником траста. Так, по одному из дел имело существенное значение, является ли владелец акций резидентом РФ. При этом 100% акций компании — собственника акций находились в бенефициарной собственности российских граждан и доверительной собственности иностранного резидента. Суды последовательно давали разные ответы на этот вопрос, в итоге ВС РФ указал, что бенефициарным собственником является гражданин РФ (см. определение ВС РФ от 31.05.2017 по делу № А63-5209/2016).

Обратите внимание! При отсутствии специальных средств защиты прав у бенефициаров возникают сложности при оспаривании сделок, проведенных доверительными собственниками, поскольку непоименованное соглашение создает права и обязанности только для его участников, а не для третьих лиц, а специальные правовые средства защиты отсутствуют (см. апелляционное определение Мосгорсуда от 30.03.2016 по делу № 33-7984/2016).

Развитие регулирования траста

Ведущим мотивом введения в закон понятий, восходящих к трасту (бенефициарный собственник, бенефициарий), остается фискальное регулирование. Данное направление идет в тренде международного регулирования, соответствующие правовые позиции были заложены еще в Модельной налоговой конвенции ОЭСР 1963 года в ред. 1977 года:

  • С 2013 понятие «бенефициарный владелец (собственник)» внесено в закон «О противодействии легализации…» от 07.08.2001 № 115-ФЗ. В соответствии с подп. 1, 2 п. 1 ст. 7 закона № 115-ФЗ банки обязаны устанавливать учредителей и доверительных собственников трастов.
  • С 01.01.2015 введены п. 4 ст. 7 и ст. 312 Налогового кодекса, предусматривающие налогообложение по нормам РФ доходов, если их фактический владелец является резидентом РФ. Общие понятия по теме раскрываются в письме Минфина РФ от 09.04.2014 № 03-00-РЗ/16236, а один из наиболее актуальных обзоров соответствующей практики — в приложении к письму ФНС РФ «О практике рассмотрения споров…» от 28.04.2018 № СА-4-9/8285@.

Концепция бенефициарного собственника остается институтом публичного права и преследует цель установления получателя дохода. Первым шагом к узаконению цивилистической модели траста или квази-траста следует считать нормы о наследственном фонде. Дальнейшее развитие норм может быть связано с желанием привлечь капиталы, циркулирующие в офшорных юрисдикциях. Акцент в этом случае должен быть на гарантиях прав бенефициаров. Проекты такого регулирования пока отсутствуют.

Итак, траст неразрывно связан с расщеплением права собственности между доверительным собственником и бенефициаром, что и обусловило отказ от рецепции данного института в свое время. Возвращение к теме регулирования траста может быть связано с намерением привлечь инвестиции и потребует установления дополнительных гарантий для бенефициаров.

Рейтинг
( Пока оценок нет )
Понравилась статья? Поделиться с друзьями:
Добавить комментарий

;-) :| :x :twisted: :smile: :shock: :sad: :roll: :razz: :oops: :o :mrgreen: :lol: :idea: :grin: :evil: :cry: :cool: :arrow: :???: :?: :!: